2026 жылы Төменгі Австрияда жылжымайтын мүлікті қалай сатып алуға болады: бағалар, заңдар және кеңестер

Төменгі Австрия (Niederösterreich) - Австрияның аумағы мен халқы бойынша ең үлкен мемлекеті (шамамен 1,7 миллион тұрғын), Венаны қоршап тұрған шеңберді құрайды. Ол астананың маңайынан (мысалы, Мёдлинг және Туллн) бастап спа-курорттарға (Баден) және Вахау мен Венертальдың көркем шарап алқаптарына дейін барлығын қамтиды.

Төменгі Австрия ыңғайлы орналасқандықтан, Братиславадан небәрі 30 минуттық және Линц пен Зальцбургтен 2-3 сағаттық жерде орналасқан. Мұндағы тұрғын үй бағалары Венаға қарағанда айтарлықтай төмен, бұл астана маңындағы нұсқаларды және ірі қалаға балама ретінде Линцтегі жылжымайтын мүлікті

Төменгі Австрия құнарлы жерлері, жүзімдіктері және бақшалары үшін Венаның «бақша белдеуі» ретінде танымал болды; жеке бақшалары бар үйлер Венаның өзіне қарағанда мұнда жиі кездеседі. Бұл қаланың қолайлылықтарына қол жеткізуді сақтай отырып, экология мен кеңістікті бағалайтындар үшін өте қолайлы.

• перспективалы экономика
• дамыған инфрақұрылым (A1, A2 автожолдары, Венаға және халықаралық әуежайға баратын S-Bahn желісі)
• керемет мектептер, әртүрлі демалыс орындары

Жергілікті мектептердің сапасы мен аймақтардың қауіпсіздігін ескере отырып, көптеген сатып алушылар көршілес федералды штаттардан және шетелден келеді.

Төменгі Австрияны өмір сүру және инвестиция салу үшін тартымды орынға айналдыратын нәрсе - табиғаттың, жайлылықтың және тұрақты құқықтық жағдайлардың үйлесімі екеніне сенімдімін.

Төменде біз 2025 жылғы ағымдағы нарықтық жағдайды, тұрғын үйдің негізгі түрлерін және үй немесе пәтер іздеуге болатын аймақтарды егжей-тегжейлі қарастырамыз, сондай-ақ Австрия азаматтары мен шетелдіктер үшін үй сатып алу процесін түсіндіреміз.

Бірнеше жылдық қарқынды өсімнен кейін Төменгі Австриядағы тұрғын үй бағалары түзелді. 2023 жылғы көрсеткіштерге сүйене отырып, Statistik Austria тұрғын үй бағаларының 2022 жылмен салыстырғанда -4,9%-ға, ал пәтер бағаларының -3,0%-ға төмендегенін атап өтті. Австриядағы пәтерлерді аймақтар бойынша салыстыратындар үшін бұл түзету әсіресе Вена маңындағы тұрғын үй сегментінде байқалады.

Жалпы алғанда, Австрияның тұрғын үй нарығы шамамен -2,6%-ға қысқарды. Вена төмендеудің көшбасшысы болды (үйлер -6,7%-ға төмендеді), ал кейбір батыс штаттарында (Штирия, Зальцбург және Тироль) тұрғын үй бағалары тіпті аздап өсті. Сондықтан, ел бойынша аймақтарды салыстырған кезде, Штириядағы жылжымайтын мүліктің Вена маңындағы аудандарға қатысты қалай жұмыс істейтінін ескеру пайдалы.

Дегенмен, 2024 жылдың соңына қарай нарық тұрақтанды. Raiffeisen Research мәліметтері бойынша , тұрғын үй бағалары өткен жылмен салыстырғанда шамамен -1%-ға ғана төмендеді, ал 2025 жылдың алғашқы айларында кейбір сегменттерде орташа өсім байқалады.

Банктер ипотекалық несие берудің өскенін хабарлауда (Төменгі Австрия/Вена несиелері 2025 жылдың наурыз айымен салыстырғанда +1%), ал сатып алушылар негізгі мөлшерлеменің төмендеуі ипотеканы қолжетімді ететінін атап өтеді. Инфляцияның төмендеуі және экономиканың біртіндеп жақсаруы сатып алу қабілетін сақтап қалуда.

Сонымен қатар, жаңа ұсыныс айтарлықтай азайды. Батыс Қазақстан обылысының мәліметтері бойынша , тұрғын үй құрылысының басталуы 2024 жылы -17,3%-ға төмендеді, ал 2025 жылға қарай шамамен 7700 пәтердің тағы да тапшылығы күтілуде.

Ұсыныстың азаюы орташа сұраныс болғанның өзінде бағаның төмендеуін шектейді. 2024 жылдың соңына қарай тұрғын үйге шектеулердің жеңілдетілуінен ( KIM-Verordnung алынып тасталғаннан кейін ) кейін көптеген округтерде тұрғын үй сату мәмілелерінің саны күрт өсті, бұл сұраныстың жинақталғанын көрсетеді. Трендтерге қысқаша шолу:

Несие беру өсуде. Төменгі Австриядағы ипотекалық несиелер өсе бастады (2025 жылдың 1-тоқсанында +1%), бұл сұраныстың артқанын көрсетеді.

Жаңа тұрғын үйлердің тапшылығы. Құрылыс көлемінің төмендеуі (2024 жылы -17,3%) бағаның төмендеуін шектейді.

Қашықтан жұмыс істеу. Веналықтардың көпшілігі қосымша кеңсе кеңістігі мен демалыс үшін Төменгі Австрияға көшіп жатыр. Қазір көпшілігі аптасына бірнеше күн үйден жұмыс істейді, бұл ауылдық үйлерге деген сұранысты арттырады.

Жалға алу және сатып алу. Жалға алуға сұраныс уақытша төмендеді, ал кейбір мүліктер бос тұр, бұл сатып алуды балама етеді. Инвесторлар тағы да тұрғын үй жылжымайтын мүлкіне көбірек назар аударуда.

Аймақтық сұраныс. Ірі көлік тораптарына (теміржол станциялары, автомобиль жолдары) жақын аудандарға сұраныс ерекше жоғары. Жаңа жобалар ең жылдам дамып келе жатқан осы жерлерде.

Нәтижесінде, 2024 жылдың соңындағы жағдай бойынша мүдделер тепе-теңдігі туралы айтуға болады: сатушылар баға белгілеуде шынайы болуға мәжбүр, ал сатып алушылар енді таңдау жасаудың кең ауқымына ие.

Көптеген сарапшылар мұны сатып алудың оңтайлы уақыты деп атайды: нарық түзетуден кейін қалпына келді және экономикалық жағдайлар одан әрі жақсарған жағдайда орташа өсуге дайын. Демек, 2025-2026 жылдары Төменгі Австриядағы тұрғын үй бағалары, әсіресе тарифтердің төмендеу үрдісі жалғасса, аздап (+1-2%) көтеріле бастауы мүмкін.

Төменгі Австрия нарығы тұрғын үйдің үш негізгі түрін ұсынады: жеке үйлер, пәтерлер және құрылыс учаскелері. Әрқайсысының ерекшеліктерін қарастырайық:

Жеке үйлер отбасылар үшін ең көп таралған нұсқа болып табылады. Төменгі Австрия жартылай ағаштан жасалған коттедждерімен және жеке учаскелері бар заманауи бір және екі қабатты үйлерімен танымал. Statistik Austria мәліметтері бойынша , аймақтағы барлық тұрғын үй бірліктерінің шамамен 51%-ы жеке үйлер (әр ғимаратта бір пәтерден).

ферма үйлерін (Bauernhauser) кездестіруге болады олар жаңа коттедждерге қарағанда арзанырақ, бірақ айтарлықтай жөндеуді қажет етеді және көбінесе көршілес ауылшаруашылық жерлерімен бірге сатылады.

Үлкен жер теліміне мұқтаж емес немесе қалаға жиі баратындар үшін практикалық таңдау. Төменгі Австрияда көп пәтерлі үйлер кең таралған: статистикаға сәйкес, ғимараттардың 13%-ында екі пәтер, 17%-ында үштен тоғызға дейін пәтер, ал 12%-ында оннан он тоғызға дейін пәтер бар.

Пәтерлерді көбінесе балалары жоқ жас отбасылар, егде жастағы адамдар немесе жұмыс істейтін жұптар сатып алады. Олар үйлерге қарағанда арзанырақ, бақша күтімін аз қажет етеді және әдетте қала орталықтарына жақсырақ қол жетімді: Санкт-Пёлтен, Кремс және басқа қалаларда заманауи пәтерлер бар. Бұл ғимараттарда көбінесе лифт, жер асты тұрағы, жақсы жылыту және жақын маңдағы қолайлылықтар бар.

Егер сіз өз жобаңыз бойынша үй салғыңыз келсе, сізге жер сатып алу қажет болады. Төменгі Австриядағы жер бағалары аймаққа байланысты өзгереді : 2024 жылы құрылыс жерінің орташа бағасы шамамен 113 еуро/м² болды (Австрияның орташа көрсеткішінен сәл төмен).

Коммуналдық қызметтері (газ, су, электр) бар және ең қолайлы жерлерде орналасқан жер телімдері қымбатырақ. Жер телімдері, әсіресе, жүзім өсірумен айналысатын ауылдық аймақтарда (Вахау, Венерталь) және қала маңында танымал, онда сіз барлық қажеттіліктеріңізге сай жеке үй сала аласыз.

Бұл аймақта көп пәтерлі үйлер (қалалардағы негізгі жаңа құрылыс), сондай-ақ ферма үйлері және тіпті сәнді сарайлар (шале және виллалар) сатылады. Бұл нұсқалар инвесторлар немесе көп балалы отбасылар үшін қолайлы.

Төменгі Австрия әрқайсысының өзіндік сипаты бар төрт үлкен ауданға (кварталға) бөлінген. Міне, негізгілері:

Венерталь (солтүстік-шығыс). Словакиямен шекаралас жүзім өсіру аймағы. Онда жүзімдіктері бар абаттандырылған төбелер, шағын, жайлы ауылдар және мол жасыл кеңістіктер бар. Венерталь тұрғындары оны ашық кеңістіктері, таза ауасы және жүзім өсіру климаты үшін таңдайды, сонымен бірге қалаға барудың ыңғайлылығынан ләззат алады.

• Негізгі қалаларға Корнейбург және Мистельбах, сондай-ақ Донау алқабындағы муниципалитеттер кіреді.
• Мұндағы тұрғын үй бағалары Вена маңындағы аудандарға қарағанда әдетте төмен: көптеген үйлер мен учаскелер қолжетімдірек.
• Аймақ Венамен жақсы байланысқан: пойызбен (S-Bahn) астанаға шамамен 1 сағаттық жерде.

Вальдвьертель (солтүстік-батыс). Чехиямен шекаралас орманды және ауылдық аймақ. Онда тыныш ауылдар, кең ормандар және көлдер бар. Бұл аймақ қысқы шаңғы курорттарын (мысалы, Хохфихт) және жазғы демалысты жақсы көретіндер үшін және ірі қалаларға ұзақ жол жүруге қарсы еместер үшін өте қолайлы (Вена шамамен 1,5-2 сағаттық жерде).

• Негізгі қалалары - Цветтль, Гмюнд және Хорн.
• Вальдвьертельдегі тұрғын үй бағалары аймақтағы ең төмен бағалардың бірі: Raiffeisen Research мәліметтері бойынша, Цвецелл ауданындағы үйлердің орташа бағасы тек ≈€1,845/м² құрайды.
• Инфрақұрылым қарапайым, бірақ мұндағы адамдар жалғыздық пен табиғатқа жақындықты ұнатады.

Моствиертель (орталық, оңтүстік-батыс). Астанасы Санкт-Пёлтен қаласы бар өнеркәсіптік және ауылшаруашылық аймақ, университеті және жарқын мәдени ортасы бар заманауи қала. А1 автожолы (Вена-Зальцбург) және батысқа қарай теміржол осы жерден өтеді.

Қала мүмкіндіктері (жұмыс, білім, демалыс) мен табиғат арасындағы жақсы тепе-теңдік: жақын жерде Трайзенберг көлі және серуендеуге арналған ормандар бар.

• Ірі қалалар: Сент-Пөлтен, Амстеттен, Мелк, т.б.
• Жұмыс берушілер: жергілікті зауыттар, ауылшаруашылық кәсіпорындары, білім беру және зерттеу орталықтары.
• Тұрғын үй бағалары орташа: Венадағыдай жоғары емес, бірақ солтүстік аймақтарға қарағанда жоғары.

Өнеркәсіптік квартал (оңтүстік-шығыс). Вена маңы және Төменгі Австрияның оңтүстік аймақтары ең қымбат. Егер сіз Венада жұмыс істесеңіз немесе «орталықта» болуды қаласаңыз, бұл аймақ ең көп қолайлылықтарды ұсынады, бірақ бұл өте қымбат болады.

• Бұған Модлинг, Баден және Винер Нойштадт аудандары кіреді.
• Дамыған инфрақұрылым (ауруханалар, университеттер, кәсіпорындар) және Венаға көлікпен жетудің тамаша мүмкіндігі (20-30 минут).
• Бағалар жоғары: мысалы, Мёдлингте үйдің орташа бағасы ≈€5,420/м² құрайды (Вальдвьертельге қарағанда 2-3 есе қымбат).

Ірі қалалар. Танымал елді мекендерге мыналар жатады:

• Санкт-Пөлтен (Төменгі Австрияның астанасы)
• Винер Нойштадт (оңтүстіктегі өнеркәсіп орталығы)
• Баден (батыстағы термалды спа)
• Мёдлинг және Венаның басқа маңы.
• Солтүстікте Ретц, Мистельбах, Кремс (университет қалашығы), Амштеттен және басқалары байқалады.

Көптеген ірі қалалар негізгі жолдардың (A1, A2) немесе өзендердің (Дунай) бойында орналасқан.

Аймақты таңдау сіздің басымдықтарыңызға байланысты: сіз тыныштық пен табиғатты (содан кейін Вальдвьертель немесе Винерталь) немесе қалалық қызметтерді және экономикалық орталықтарға жақындықты (өнеркәсіптік квартал, Санкт-Пёлтен) қалайсыз ба.

Мысалы, балалары бар отбасылар мектептер үшін көбінесе ірі қалалардың маңындағы аудандарды (Сент-Пёлтен, Кремс) таңдайды, ал шарап әуесқойлары Вахау жүзімдіктерін таңдайды.

Әрбір сатып алушы ерекше. Сіздің мақсаттарыңыз бен өмір салтыңызға негізделген бірнеше ұсыныстар:

Балалы отбасылар: Олар әдетте тыныш жердегі жер телімі бар үйді таңдайды. Бұл жерде ойын алаңы мен жеміс ағаштары бар бақшаға орын бар, сондай-ақ жақын жерде жақсы мектеп немесе балабақша болуы керек.

Үй таңдаған кезде, ауданды дамыту жоспарларын (жаңа мектептер, тұрақтар) ескеріңіз және кеңістіктің ұзақ мерзімді жоспарларыңызға сәйкес келетініне көз жеткізіңіз. Болашақ шығындарды да ескеріңіз: аудан бойынша коммуналдық қызметтердің тарифтерін салыстырыңыз (немесе басқа салықтар туралы біліңіз).

Жас жұптар мен мамандар. Егер сіз жас болсаңыз, ұзақ уақыт жұмыс істесеңіз және ата-анаңызбен бірге тұруды жоспарламасаңыз, көлік пен қолайлылыққа жақын пәтер ыңғайлы нұсқа болып табылады. Пәтерді сатып алу және күтіп ұстау әдетте арзанырақ, ал үйден айырмашылығы, бақшаны күтіп ұстаудың қажеті жоқ.

Егер сіз аздап жеке өмірді іздесеңіз, шағын «коттедж пәтеріне» ұқсайтын таунхаусты (Рейхенхаус) қарастырыңыз: көбінесе қала маңында орналасқан, шағын жеке ауласы бар, бірақ жеке үйге қарағанда арзанырақ.

Үй жалдап тұратын жас жұбайлар үшін шағын пәтер сатып алу да инвестиция бола алады: алғаш рет үй иелері бағдарламасына (Eigenheim-Förderung) қатысу арқылы мемлекет несиенің бір бөлігін қайтарады.

Зейнеткерлер мен қарт адамдар. Қарт адамдар ыңғайлылық пен күтімнің қарапайымдылығын бағалайды. Олар көбінесе лифтілері, тұрағы және емханаларға жақын орналасқан жабық тұрғын үйлердегі пәтерлерді немесе үйлерді таңдайды.

Мысалы, Санкт-Пёлтен мен Вена маңындағы аудандарда зейнеткерлер қауымдастығы мен қарттар үйлері бар. Дәріханалардың, емханалардың және қоғамдық көліктің жақын орналасуы маңызды. Егер сіз қаладан тыс жерде тұрғыңыз келсе, баспалдақтары жоқ және жақсы кіреберісі бар бір қабатты үйлерді іздеңіз және ипотекалық келісімшартта зейнетке шыққан кезде төлемдердің азаю мүмкіндігін қарастырыңыз.

Инвесторлар. Егер сіз инвестиция үшін (жалға алу немесе қайта сату) сатып алсаңыз, мүліктің өтімділігін ескеріңіз. Бұл көбінесе қала маңындағы аудандардағы пәтерлер немесе теміржол станциялары мен тас жолдардың жанындағы жаңа ғимараттар. Танымал нұсқаларға жалға берілетін мүлікке сұраныс жоғары Санкт-Пёлтен және Вена аймағы жатады.

Сатып алмас бұрын, нарықтық жағдайларды талдаңыз: жалдау кірістілігінің статистикасын зерттеңіз (мысалы, кірістілік бағаның ≈3–4%) және балама нұсқалармен салыстырыңыз. Vienna Property Investment сізге қандай мүлік түрі сіздің стратегияңызға ең қолайлы екенін бағалауға көмектеседі.

Студенттер. Төменгі Австрияда университеттер бар (Сент-Пёлтен, Кримс). Студенттер әдетте жалға алуды жөн көреді, бірақ болашағына инвестиция салғысы келетіндер кампус маңындағы қолжетімді пәтерлерді қарастыра алады. Егер бағалар өсе берсе және жалға берілетін пәтерлер қолжетімді болса, арзан студия немесе шағын пәтер тиімді инвестиция бола алады.

Үйден тыс жерде жұмыс істейтіндер үшін. Егер сіз Венаға немесе басқа қалаға баратын болсаңыз, тікелей көлікпен жетуді қарастырыңыз. S-Bahn станциялары мен ірі тас жолдардың жанындағы үйлер мен пәтерлерге сұраныс жоғары. Мысалы, Туллн станциясы немесе Wien -эр-Нойштадт маңындағы шағын қалашықтар Венаға күнделікті жұмысқа бару үшін ыңғайлы.

Жануарларды жақсы көретіндер. Иттер мен мысықтардың иелеріне бөлек аула немесе бақша қажет. Жаңа таунхаустарда көбінесе үй жануарлары жүре алатын шағын бақша учаскелері болады. Көшеге шыға алмайтын немесе үй иелері қауымдастығының ережелері ірі жануарларды ұстауға тыйым салатын аласа пәтерлерден аулақ болыңыз.

Экологиялық әуесқойлар үшін. Аймақта энергия үнемдейтін үйлерге сұраныс артып келеді. Егер сіз үшін жасыл технология маңызды болса, Passive House сертификаты бар немесе күн батареялары орнатылған үйлерді іздеңіз. Бұл үйлерді сатып алу қымбатырақ, бірақ олар жылына жылыту мен коммуналдық қызметтерге жүздеген еуро үнемдеуге мүмкіндік береді.

Қысқа мерзімді жалға берілетін үйлер және жазғы коттедждер. Егер сіз өз мүлкіңізді жазғы коттедж немесе Airbnb ретінде пайдалануды жоспарласаңыз, жергілікті ережелерді тексеріңіз. Көптеген қауымдастықтар екінші үйге салық ( Zweitwohnsitzsteuer ) немесе қысқа мерзімді жалға беруге шектеулер енгізді. Туристік аймақтардағы (Вахау, Wien ) жазғы коттедждер танымал, бірақ қосымша ақы алынуы мүмкін.

Төменгі Австриядағы тұрғын үй бағалары көптеген факторларға байланысты. Нұсқаулық ретінде, 2024 жылы Төменгі Австриядағы үйдің орташа бағасы шамамен 2515 еуро/м², ал пәтердің орташа бағасы 2941 еуро/м² болды. Салыстыру үшін, тұтастай алғанда Австрияда орташа баға 2709 еуро/м² (үй) және 4000 еуро/м² (пәтер) құрайды, ал Венада орташа бағалар сәйкесінше 5492 еуро/м² және 4941 еуро/м² құрайды. Бұл айырмашылық астанаға жақындығын және мүліктің көлемін көрсетеді.

Толық көрініс алу үшін көпшілік тек Вена мен Төменгі Австрияны ғана емес, сонымен қатар батыс нарықтарын да салыстырады, мысалы, жер тапшылығы мен туристік сұраныс бағаларға көбірек әсер ететін Тирольдегі жылжымайтын мүлік

Аудан және орналасқан жер. Ең маңызды фактор. Венаға және ірі қалаларға жақын орналасу бағаны айтарлықтай арттырады. Мысалы, Венаның оңтүстігіндегі аудандарда бағалар солтүстікке қарағанда 2-3 есе жоғары. Мысалы, Мёдлингте үйдің орташа бағасы шамамен 5420 еуро/м² құрайды, ал Цветтлде ол шамамен 1845 еуро/м² құрайды.

Су немесе тау көріністері, жасыл аймақтар және аймақтың беделі (аймақтағы Найтсбридж) да бағаны көтереді.

Мүлік түрі мен көлемі. Жаңа құрылыс әдетте қолданыстағы тұрғын үйлерге (Altbau) қарағанда қымбатырақ, әсіресе ол жоғары энергия тиімділігі бар «пассивті үй» болса. Үлкенірек үй немесе көп бөлмелер жалпы құнын арттырады, дегенмен шаршы метрдің бағасы төмен болуы мүмкін.

Шатыр, веранда, жертөле, гараж немесе жеке тұрақ сияқты қосымша кеңістіктер айтарлықтай бонус береді – олар үйдің жайлылығы мен құндылығын арттырады.

Құрылыстың жағдайы және жылы. Жаңа немесе жақында жөнделген ғимараттар жоғары бағаланады. Ескі үйлер кейде арзанырақ, бірақ көбінесе инвестицияны (жөндеу, оқшаулау) қажет етеді, бұл бастапқы бағаны төмендетеді.

Терезелердің, шатырдың және жылыту жүйесінің сапасына назар аударыңыз: Австрияда тарихы бар көптеген ғимараттар бар, сондықтан сатып алмас бұрын олардың жағдайын тексеру өте маңызды.

Инфрақұрылым. Балабақшалардың, мектептердің, көлік тораптарының, дүкендердің, ауруханалардың және саябақтардың жақын орналасуы мүліктің құнын арттырады. Мысалы, жақсы мектеп ауданындағы үй жақын маңда мектебі жоқ ұқсас үйге қарағанда 10-15%-ға қымбат болуы мүмкін.

Дұрыс шешім қабылдау үшін «орналасқан жердің ыңғайлылығын» ескеріңіз: айтылғандай, үйдің орналасқан жері оның дизайны сияқты маңызды.

Қосымша қолайлылықтар. Жақсы көрінісі бар терраса немесе балкон, жеке бақша, лифт, сауна немесе ғимараттағы бассейн бағаға айтарлықтай әсер етеді. Ақылды технологиялармен (жылуды қалпына келтіретін желдету жүйелері, күн батареялары) жабдықталған жаңа үйлер қымбатырақ, бірақ мүліктің ұзақ мерзімді құнын арттырады.

Экономикалық факторлар. Пайыздық мөлшерлемелер мен инфляция несие қолжетімділігіне және сатып алу қабілетіне әсер етеді. Сатып алу кезінде салықтар мен күтпеген шығындарды да ескеріңіз: мүлік салығы (сатып алу бағасының 3,5%), мөр бажы және нотариалдық төлемдер (~1%).

Үкімет 500 000 еуроға дейінгі тіркеу ақысын уақытша алып тастады (5500 еуроға дейін үнемдеуге мүмкіндік береді), бұл есептеу кезінде ескерілген жөн.

Болашақ өзгерістер. Ауданның даму жоспарлары бағаны көтеруі (немесе төмендетуі) мүмкін. Мысалы, тіркеу алымынан 500 000 еуроға дейін босату және тұрғын үйге жеңілдіктер беру қазіргі уақытта сұранысты ынталандыруда. Аудандағы жолдар, мектептер, электр станциялары және бизнес орталықтары жобаларына назар аударыңыз: оларды дамыту әдетте тұрғын үйдің тартымдылығын арттырады.

Бағалардың ауытқып тұратынын және медианадан өзгеше болуы мүмкін екенін ескеріңіз. Белгілі бір мүлікті бағалау үшін сарапшылардың көмегімен салыстырмалы талдау жүргізген дұрыс. Vienna Property Investment компаниясының кеңесшілері сізге таңдалған мүліктің нақты құнын бағалауға және барлық факторларды ескеруге көмектеседі.

ЕО/ЕЭА тұрғындары үшін Австрияда үй сатып алу жергілікті жерден үй сатып алумен бірдей: арнайы рұқсат қажет емес .

Басқа елдердің азаматтары жылжымайтын мүлік туралы заңға сәйкес сатып алудан бұрын жергілікті әкімшіліктен келісім (Genehmigung) алуы керек. Бұл мүліктің негізгі тұрғын үй ретінде пайдаланылатынын тексерудің ресми рәсімі. Төменгі Австрияда шетелдіктер үшін жаңа шектеулер енгізілген жоқ.

Сатып алу процесі стандартты болып табылады. Үйді немесе пәтерді таңдағаннан кейін алдын ала келісімшартқа (Vorkaufsvertrag) қол қойылады және бастапқы жарна төленеді (әдетте сатып алу бағасының 5-10%-ы).

Содан кейін мәмілені нотариус (Нотар) ресімдейді – ол соңғы сату шартын жасайды және құқықтардың берілуін жер тізілімінде (Grundbuch) тіркейді.

Шетелдіктер төлқұжат, табысын растайтын құжат және сатып алу үшін жеткілікті қаражат ұсынуы керек. Банктер әдетте құжаттардың неміс тіліне аударылуын талап етеді және көбінесе отбасылық немесе виза/тұрғылықты жері туралы анықтамаларды талап етеді. Егер сіз неміс тілін білмесеңіз, транзакция кезінде аудармашы немесе заңгердің сізбен бірге жүруі жақсы.

Тіркелу кезінде барлық шығындарды ескеріңіз. Бұған 3,5% салық және тіркеу алымы кіреді. Тұрғын үймен байланысты 500 000 еуродан төмен транзакциялар үшін тіркеу алымы алынбайды, бірақ нотариалдық алымдар (шамамен 1–1,5%) сақталады.

Көптеген шетелдіктер австриялық банктерден ипотека алады: пайыздық мөлшерлемелер жергілікті клиенттер ұсынатын мөлшерлемелермен шамамен бірдей, бірақ несие сомасы әдетте аз (LTV ≈50–70%). Бұл оларға шамамен 30–50% жеке жинақтар қажет болатынын білдіреді.

Австриялық банк шотын ашып, Steuernummer (салық нөмірі) алдын ала алған пайдалы, себебі бұл нөмірлерсіз банктер ипотека бермейді.

Бастапқы немесе қайталама нарық. Шетелдіктер көбінесе жаңа ғимараттарды (құрылыс салушыдан нақты жеткізу мерзімдері көрсетілген) қалайды, бірақ қайта сату (Altbau) нысандары да қолжетімді. Жаңа ғимараттар қымбатырақ, бірақ олар құрылыс салушыдан сапа кепілдігімен келеді; қайта сату нысандары көбінесе арзанырақ, бірақ құжаттар мен жағдайды тексеруді қажет етеді.

Резидент емес мәртебесі. Ірі инвестициялар жасаған кезде, шетелдік үшін сатып алу үшін австриялық компанияны немесе қорды тіркеу кейде тиімді болуы мүмкін. Бұл жағдайда жылжымайтын мүлікті беру салығы құнның 3,5%-ын құрайды (стандартты мәміледегідей), ал тіркеу процесі меншік тұрғысынан қарапайым, бірақ салық мөлшерлемесі артады.

Банк шоты және құжаттама. Келісімшартқа қол қоймас бұрын, австриялық банк шотын ашып, Steuer-ID (салық төлеушінің жеке куәлігі) алыңыз – бұл банктер мен билік органдары талап етеді. Оларсыз ипотека алу және тіркелу қиын болады.

Мен жергілікті заңгерлерді немесе риэлторларды тартуды ұсынамын: Vienna Property Investment компаниясында біз мәмілені орыс және неміс тілдерінде жүргізе алатын тәжірибелі нотариустар мен кеңесшілермен серіктестік орнатамыз.

2024-2025 жылдары жылжымайтын мүлік заңнамалық базасында айтарлықтай өзгерістер болды. 2024 жылдың 1 сәуірінен бастап 500 000 еуроға дейінгі тұрғын үй сатып алу үшін (жеке тұрғын үй үшін) тіркеу алымы алынып тасталды. Бұл сатып алушылар үшін 5500 еуроға дейінгі үнемдеуді білдіреді. Отбасы ішіндегі мәмілелер үшін 0,5% GREST субсидиясы осы шектің шегіне дейін қолданылады, ал басқа мәмілелер 3,5% салыққа жатады.

Сонымен қатар, қолдау бағдарламалары жұмысын жалғастыруда: мысалы, Төменгі Австрия жаңа үй салу үшін ипотека сомасына 5% грант ұсынады (әр отбасы үшін 10 000 еуроға дейін). Бұл тұрғын үй несиесін алатын отбасылардың нақты шығындарын азайтады. Федералды билік органдары сонымен қатар энергия үнемдейтін үйлер мен жасыл технологияларға субсидиялар ұсынады.

Корпоративтік инвесторларды елеулі өзгерістер күтіп тұр 2025 жылдың 1 шілдесінен бастап жылжымайтын мүлік компаниялары (Immobiliengesellschaften) арасында мүлікті беру кезінде салық мүліктің нақты (нарықтық) құнына негізделіп есептеледі және 3,5%-ды құрайды. Бұрын отбасы ішіндегі акцияларды беру мөлшерлемесі 0,5%-ға дейін төмендетілген болатын, бірақ көп ұзамай бұл жеңілдік тек жақын туыстар арасындағы мәмілелер үшін сақталады. Бұл өзгерістер пәтерлер мен үйлердің қарапайым сатып алушылары үшін көбінесе байқалмаса да, олар инвестициялық және холдингтік компанияларға әсер етеді.

Жалпы алғанда, 2024–2025 жылдар – түзетулер мен ынталандырулар уақыты: осы мүмкіндіктерді (GREST ынталандырулары, құрылыс субсидиялары) пайдаланатын сатып алушылар қосымша жеңілдіктер алады. Сондай-ақ, мүлік салығын есептеудегі жаңартуларды (Grundstückswertverordnung) және жергілікті бастамаларды бақылау қажет – мысалы, көптеген қалалар екінші үй салығын (Zweitwohnsitzsteuer) енгізіп, қоршаған ортаны қорғау гранттарын әзірлеуде.

Мүлікті өз көзіңізбен көріңіз. Ешқашан көзбен сатып алмаңыз. Күн мен жылдың әртүрлі уақыттарында таңдаған аумақты аралап жүріңіз. Көршілес ауданның, инфрақұрылымның және көліктің сізге сәйкес келетініне көз жеткізіңіз. Кейде параллель жолдың немесе тас жолдың шуы жайлылықты төмендетуі мүмкін, ал жақсы көрініс бағаны көтеруі мүмкін.

Шығындарды сметалық бағалау. Кешенді бюджет дайындаңыз: үй бағасынан басқа, агенттік алымдарын, нотариус алымдарын, GREST (3,5%) және мөр бажын ​​(оның жартысы жеңілдікпен берілуі мүмкін), сондай-ақ жөндеу және жиһаз шығындарын қосыңыз. Ескі үйлерді жөндеу құны көбінесе бағаланбайды: құрылыс салушыдан алдын ала сметалық бағалау сұраңыз.

Агентпен және заңгермен жұмыс істеу. Тәжірибелі агентпен және нотариуспен кеңесу ұсынылады. Агент сізге нұсқаларды табуға және мәмілені келіссөздер жүргізуге көмектеседі, ал заңгер/нотариус мәміленің тұтастығын тексереді. Vienna Property Investment сарапшылары жергілікті нарықты терең біледі және сізге жергілікті нюанстарды (мысалы, жер кадастрының ережелері және қала құрылысы ережелері) ескеруге көмектесе алады.

Құжатты тексеру. Ешқандай ауыртпалықтардың (ипотека, сервитуттар) жоқтығына көз жеткізу үшін Grundbuch-тан (жер кадастрынан) үзінді көшірме сұраңыз. Сондай-ақ, жергілікті алымдарды (мүлік салығы, қалдықтарды шығару ақысы) тексеріңіз. Кейінірек мәселелерді анықтағаннан гөрі, тексеру кезінде нотариусқа сенген дұрыс.

Қаржыландыру. Үй іздемес бұрын, ипотекаға алдын ала мақұлдау алыңыз. Банк ұсыныстарын салыстырыңыз: мөлшерлеменің өсуі мүмкіндігін ескере отырып, 10-15 жылға белгіленген мөлшерлеме қазіргі уақытта өзгермелі мөлшерлемеден гөрі тиімдірек. Алғашқы жарнаны (~20-30%) және қосымша шығындарды ескеріңіз.

Келіссөздер. Келіссөздер жүргізуден қорықпаңыз. Егер нарықта ұқсас ұсыныстар тым көп болса, сатушы келісімге келуге дайын болуы мүмкін. Баяу кезеңдерде сұраныс бағасынан 5-10% жеңілдік алу шындыққа жанасады. Ұсынысыңызды растау үшін сол аймақтағы соңғы сатылымдарды зерттеңіз.

Жоспарлау. 5-10 жылдан кейін мүлікті қалай пайдаланатыныңызды қарастырыңыз. Егер сіз отбасын жоспарлап отырсаңыз, мектептердің жақындығын ескеріңіз. Егер сіз жалға беру үшін сатып алсаңыз, аймақтағы орташа жалдау бағаларын зерттеңіз. Егер мүлік сіздің негізгі тұрғылықты жеріңіз болмаса, екінші үй салығын да ескеріңіз.

Шыдамдылық пен кәсіби көмек - сәтті мәміленің кілті. Осы ұсыныстарды орындау және сенімді сарапшылармен кеңесу арқылы сіз тәуекелдерді азайтып, хабардар сатып алу жасай аласыз.

Іздеу және тексеру. Жер учаскесін сатып алмас бұрын, муниципалитеттен құрылысқа рұқсаттардың бар-жоғын тексеріңіз (Flächenwidmungsplan). Кадастрлық жоспарды сұраңыз (Katasterplan) – онда нақты шекаралар мен кез келген сервитуттар көрсетіледі. Алдыңғы иесінің төленбеген қарыздары жоқ екеніне көз жеткізіңіз (Grundsteuer).

Коммуналдық қызметтер. Меншікте су, электр қуаты және кәріз болғаны жөн. Егер жоқ болса, қосылу мерзімі туралы сұраңыз. Кейде коммуналдық қызметтерді орнату бірнеше айға созылуы мүмкін. Жақсы жол және мүлікке кіру мүмкіндігі де баға мен ыңғайлылыққа әсер етеді.

Құрылысқа рұқсат. Жергілікті ережелерге (Bauordnung) сәйкес жоспар дайындау үшін сәулетшіні жалдаңыз. Жоба аяқталғаннан кейін, жергілікті әкімшілікке (Bezirkshauptmannschaft) рұқсат алуға өтініш беріңіз (Baugenehmigung). Техникалық жоспарлар мен есептеулер қажет болады — бұл процесс бірнеше айға созылады.

Қаржыландыру. Құрылысты қаржыландыру әдетте жер сатып алумен бірге жүзеге асырылады. Банктер жер учаскесімен кепілге қойылған құрылыс несиесін бере алады, қаражат біртіндеп кезең-кезеңімен беріледі. Банктер жобаның белгіленген мерзімі мен бюджетін талап ететінін есте сақтаңыз. Мемлекеттік субсидиялар (мысалы, Төменгі Австриядан 5% грант) несиенің жалпы сомасын азайтады.

Құрылысты қадағалау. Құрылысшылармен кезең-кезеңімен (іргетас, қабырғалар, шатыр және т.б.) келісімшарт жасаңыз. Барлық соманы алдын ала төлемеңіз; жұмыс аяқталғаннан кейін ғана төлеңіз. Құрылыс жетекшісін (Bauüberwachung) жалдауды ұсынамын. Жұмысты үнемі тексеру қателіктер мен қайта жұмыстарды болдырмауға көмектеседі.

Маусымдық. Құрылысты бастаудың ең қолайлы уақыты - көктем немесе жаздың басы. Суық ауа райы басталғанға дейін іргетас пен қабырғаларды құйған дұрыс. Қысқы суық басталғанға дейін үйдің шатырын жабуға уақыты болатындай етіп жоспарлаңыз.

Үй салу күрделі, бірақ қызықты процесс. Төменгі Австрияда қатаң экологиялық талаптар бар (энергия үнемдеу стандарттары, Пассивті үй), сондықтан жоба басынан бастап жасыл стандарттарға сәйкес келуі керек. Vienna Property Investment компаниясымен сіз сенімді мердігерлерді табасыз және учаскені таңдаудан бастап кілттерді тапсыруға дейінгі бүкіл процесс бойы қолдау аласыз.

Жылжымайтын мүлік сатып алу - шешім қабылдаудан және алғашқы қадамдардан басталатын ұзақ мерзімді инвестиция. Төменгі Австрия тамаша мүмкіндіктер ұсынады: мұнда сіз еуропалық өмір сапасының, жарқын табиғаттың және тартымды бағалардың үйлесімін таба аласыз.

Алдымен қажеттіліктеріңіз бен бюджетіңізді талдап, мақсатыңызға біртіндеп қарай жылжыңыз. Есіңізде болсын, ақылды жоспарлау және сараптамалық қолдау арманыңызға апаратын сапарды оңай және қауіпсіз етеді. Бастау үшін келесі қадамдарды орындауды ұсынамын:

1. Мақсатты анықтаңыз (тұру, жалға алу, инвестиция салу).
2. Өзіңізге сәйкес келетін аймақты таңдаңыз.
3. Бюджетіңізді есептеп, салықтар мен шығындарды нақтылаңыз.
4. Мүліктің заңды мәртебесін тексеріп, құжаттарды дайындаңыз.
5. Нотариус арқылы сатып алу-сату шартын жасаңыз.
6. Мүлікті жер кадастрында тіркеңіз.

Vienna Property Investment компаниясы сізге алғашқы қадамнан бастап кілттерді алуға дейін көмектесе алады, бұл сіздің уақытыңыз бен күшіңізді үнемдейді.