Хорватияда жылжымайтын мүлікті қалай және неге сатып алуға болады

Хорватияның жылжымайтын мүлік нарығы қазіргі уақытта өз тарихындағы ең динамикалық кезеңдердің бірін бастан кешіруде. Елдің 2023 жылы Еуроаймақ пен Шенген аймағына қосылуы шетелдіктер үшін мәмілелерді айтарлықтай жеңілдетті, валюталық тәуекелдерді жойды және нарықты болжамды және ашық етті. Хорватия Еуропа картасында Хорватиядан пәтер, теңіз жағалауындағы үй сатып алғысы келетін немесе туристік жалға берілетін үйлерге инвестиция салғысы келетін инвесторлар үшін тартымды бағыт ретінде берік орныққан.

Бұл мақаланың мақсаты - Хорватияның инвестициялық тартымдылығын жан-жақты талдау: неліктен қазір сатып алуды қарастыру уақыты келгенін түсіндіруден бастап, жылжымайтын мүлік тұрақтылықтың эталоны ретінде қабылданатын Австриямен салыстыруға дейін. Біз барлық аспектілерді қарастырамыз: заңды нюанстар, баға үрдістері, мүлік нұсқалары және Хорватияның тұрғын үй іздеуге ең жақсы аймақтары.

Австрия тұрақтылықтың эталоны болып қала береді. Мұнда бәрі анық және болжамды: заңдар түсінікті, соттар мүлік иелерінің құқықтарын қорғайды, ал Венадағы бағалар баяу, бірақ тұрақты түрде өседі. Жалға алу кірістілігі әдетте жылына 2-3%-дан аспайды, бірақ сұраныс тұрақты және өтімділік жоғары — сондықтан Австриядағы пәтерлер көбінесе портфолиодағы негізгі актив ретінде таңдалады. Австрияда жылжымайтын мүлік арқылы тұруға рұқсат алу үшін 500 000 еуро немесе одан да көп инвестиция қажет, ал процестің өзі айтарлықтай бюрократияға толы. Бірақ оның орнына сіз сенімділік пен ұзақ мерзімді капиталды қорғау аласыз.

Екінші жағынан, Хорватия

• кіру шегі төмен - сіз Хорватияда пәтерді 120–150 мың еуродан бастап арзан бағамен сатып ала аласыз;
• кірістілік жоғары - теңіз жағасында жалға алу жылына 5-7% береді;
• салықтар қарапайым - пайдаланылған мүлікті сатып алған кезде 3% және бюрократия минималды;
• Туризм дамып келеді және тұрғын үйге деген сұранысты арттырады.

Бірақ нарықты болжау онша мүмкін емес: бағалар маусым мен экономикалық жағдайға байланысты, ал жағалау аймақтарында өтімділік ең жоғары.

Хорватияның жылжымайтын мүлік нарығы еуроны қабылдаудан және 2023 жылы Шенген аймағына кіруден кейін тез өсуде. Еуростат пен Хорватия Ұлттық банкінің мәліметтері бойынша, елдегі тұрғын үй бағалары 8,3% , ал жағалаудағы өсім жылдық көрсеткіштен 10%-дан асты. Загребте, Сплитте және Дубровникте мәмілелер саны рекордтық деңгейге жетті, шетелдік және жергілікті сатып алушылардың сұранысы, әсіресе теңіз жағасындағы пәтерлер мен үйлерге сұраныс үнемі артып отырды.

қолжетімді бағамен теңіз жағалауындағы пәтер сатып алғысы келетіндер, Хорватияда тұруға рұқсат алу қалайтындар үшін ең танымал елдердің біріне айналды . Табиғи сұлулықтың, ЕО мәртебесінің және орташа салықтардың үйлесімі оны Германия, Австрия, Словения және Скандинавия инвесторлары үшін тартымды етеді.

• 🇩🇪 Германиядан келген клиент 2024 жылдың басында Сплитте пәтер сатып алды. Жазғы маусымда жалдау кірісі жылына шамамен 6% құрады, ал мүліктің нарықтық құны өткен жылмен салыстырғанда 9%-ға өсті.
• 🇬🇧 Орыс отбасы өз демалысы үшін және Airbnb арқылы жалға беру үшін жағалау маңындағы Истриядан үй сатып алды. Инвестиция оларға Хорватияда тұруға рұқсат алуға мүмкіндік берді, ал табыс күткеннен де асып түсті: мүлік жаз бойы дерлік тұрды.
• 🇸🇮 Словениядан келген жас инвестор Загребте 125 000 еуроға студиялық пәтер таңдады. Елордадағы студенттер мен мамандардың тұрақты сұранысының арқасында мүлік екі апта ішінде салынып бітті, жылдық 4,5% кірістілік болжануда.

• Кіру кедергілері төмен – пәтерлерді 120 000–150 000 еуродан бастап, ал теңіз жағасындағы үйлерді 200 000–250 000 еуродан бастап сатып алуға болады.
• Өнімділік Австрия немесе Италияға қарағанда жоғары – орта есеппен 4–6%, жағалауда 7%-ға дейін.
• ЕО мәмілелерінің ашықтығы – мемлекеттік тізілім арқылы құқықтық қорғау және тіркеу.
• Хорватияда жылжымайтын мүлікке тұруға рұқсат – ұзақ мерзімді тұру және мүлікке иелік ету кезінде тұруға рұқсат бүкіл отбасы үшін қолжетімді.
• Бағалар өсуде , әсіресе жағалауда, ұсыныс шектеулі және сұраныс үнемі одан асып түсетін жерде.

Хорватияға сәтті инвестиция салудың кілті - тек жедел табыс әкелетін пәтерді ғана емес, сонымен қатар болашақ әлеуеті бар орынды таңдау. Жаңа инфрақұрылымдық жобалар, жолдар, университеттер және туристік кластерлер (Сплит, Задар, Риека) орташадан жоғары құн өсімін тудыруы мүмкін.

Адамдар менен Хорватияда жылжымайтын мүлік сатып алудың қажеті бар ма деп сұрағанда, мен әрқашан былай деп жауап беремін: перспективаны түсіну үшін нарықтың тарихын білу керек. Хорватия ЕО-ға қосылғаннан кейін, әсіресе еуроны қабылдап, 2023 жылы Шенген аймағына қосылғаннан кейін 2008 жылдан кейінгі дағдарыстан бағаның тез өсуіне өтті. Бүгінде бұл Оңтүстік Еуропадағы ең тартымды нарықтардың бірі, әсіресе Хорватияда теңіз жағалауындағы пәтер немесе Хорватияда демалыс үйін жалға алғысы келетіндер үшін.

• 2008–2014: Әлемдік дағдарыс Хорватияға қатты әсер етті, әсіресе жағалаудағы аймақтарда мүлік бағасы 20%-дан астамға төмендеді.
• 2015–2019: біртіндеп қалпына келу, шетелдіктердің (әсіресе немістердің, австриялықтардың және скандинавиялықтардың) сұранысының артуы.
• 2020: Пандемия транзакциялар санын уақытша азайтты, бірақ ішкі сұраныстың арқасында бағалар өсе берді.
• 2023–2025 жылдар: Еуро мен Шенгенге көшкеннен кейін тұрғын үй бағалары орта есеппен 8,3%-ға өсті, жағалаудағы өсім 10%-дан асты

Хорватияның жылжымайтын мүлік нарығының болашағын түсіну үшін оның соңғы жиырма жылда бастан кешірген кезеңдерін түсіну қажет. Хорватия - әдемі жағалауы, жоғары туристік әлеуеті және Еуропалық Одаққа жылдам интеграциялануы бар ел. Бірақ оның нарығы қиын жолдан өтті: жарылғыш өсуден дағдарысқа, содан кейін қайта қалпына келуге дейін.

2000 жылдардың басында Хорватия Адриатика аймағындағы шетелдік сатып алушылар үшін ең танымал бағыттардың біріне айналды. Немістер, австриялықтар, британдықтар және скандинавиялықтар теңіз жағасындағы үйлер мен пәтерлерді белсенді түрде сатып алды. Себептері айқын болды: Италия мен Грециямен салыстырғанда бағалар салыстырмалы түрде төмен, таңғажайып жағалау сызығы және туристер ағынының өсуі. Осы кезеңде көптеген жеке мәмілелер жасалды: шетелдіктер Хвар, Брач, Сплит және Дубровник аралдарында шағын виллалар мен пәтерлер сатып алды. Бағалар тез өсті, жылдық өсім 10-15%-ға жетті.

Әлемдік қаржы дағдарысы Хорватияға қатты соққы берді. Банктер несие беруді тоқтатты, құрылыс күрт баяулады, ал жылжымайтын мүлікке сұраныс күрт төмендеді. Бағалар 20-30% , әсіресе жағалаудағы аудандар қатты зардап шекті, онда бағалар 2007-2008 жылдары қатты көтерілді. Көптеген құрылыс салушылар жобаларды кейінге қалдырды, ал жылжымайтын мүлікті ең жоғары бағамен сатып алған инвесторлар сатуда қиындықтарға тап болды.

Дегенмен, дәл осы кезеңде сатып алушылардың жаңа тобы пайда болды — Хорватияны спекулятивті нарық ретінде емес, ұзақ мерзімді стратегия ретінде қарастыратын сақ инвесторлар. 2009 және 2012 жылдар аралығында мүлік сатып алғандар бірнеше жыл ішінде бағаның тұрақты өсуін байқады және өз мүлкін туристерге жақсы пайдамен жалға бере алды.

Хорватия 2013 жылы ЕО-ға қосылғаннан кейін нарық біртіндеп қалпына келді. 2015 жылдан бастап транзакциялар саны тұрақты түрде өсті, ал шетелдіктер қайтадан белсенді түрде мүлік сатып ала бастады, әсіресе жағалауда. Хорватия Ұлттық банкінің мәліметтері бойынша, кейбір жағалау аймақтарындағы шетелдіктердің үлесі барлық сатып алушылардың 15-20%-ына жетті.

Осы кезде жаңа инфрақұрылымдық жобалар — жолдар, әуежайлар және яхта айлақтары дами бастады. Туризм рекордтық деңгейге жетті, жылына 20 миллионнан астам келуші келді. Мұның бәрі теңіз жағасындағы пәтерлер мен үйлерге деген қызығушылықты арттырды. Загребте сұраныс студенттер, IT мамандары және бизнес қауымдастығының арқасында қалыптасты.

еуроның қабылдануы және Хорватияның Шенген аймағына бетбұрыс кезеңі болды. Содан бері нарық ЕО инвесторлары үшін одан да ашық және түсінікті бола бастады. Валюта бағамының ауытқу қаупі жойылып, заңды рәсімдер жеңілдетілді.

Нәтижелер 2024 жылдың соңына қарай байқала бастады: Еуростаттың мәліметтері бойынша, тұрғын үй бағалары орта есеппен 8,3% , ал туристік аймақтарда (Далмация, Истрия және Дубровник) өсім 10-12%-ға . Германия, Австрия және Скандинавия елдерінен сатып алушылар, сондай-ақ Орталық Еуропадан жаңа инвесторлар белсенді бола бастаған шетелдік сұраныс артты.

Хорватияда әртүрлі орындар әртүрлі мақсаттарға қызмет етеді: кейбір жерлерде теңіз жағасындағы маусымдық жалға берулер тиімдірек, ал басқаларында астанада және университеттер маңында жыл бойы жалға беру танымал, ал премиум виллалар мен бутик пәтерлер мәртебе мен сирек кездесетіндіктің белгісі болып табылады. Ең тиімді мүлікті таңдау үшін сұраныс қай жерде шоғырланғанын және қандай жалға беру форматы тұрақты болатынын түсіну маңызды.

Тұрақты, ұзақ мерзімді жалға беруді бастау мұнда ең оңай: астана студенттерді, IT мамандарын, дәрігерлерді, мемлекеттік қызметкерлерді және корпорацияларды тартады.

• 1-2 жатын бөлмелі пәтерлер (шамамен 45-75 м²): болжамды бағасы €150,000-240,000.
• Күнделікті/орта мерзімді жалға берілетін шағын студиялар: €120,000–170,000.
• Қала маңындағы үй/таунхаус: 250–400 мың еуродан бастап.

Кім үшін: болжамды тұрақтандыруды және айқын маусымдықсыз орташа кірістілікті қажет ететін инвесторлар.

Жазғы сұраныстың жоғары болуы, іссапарлар мен медициналық сапарларға байланысты маусымаралық кезеңде қала орталығы мен жағажайдың тапшылығын тудырады.

• Теңіз жағасындағы 1-2 бөлмелі пәтерлер: €200,000–370,000 (сирек арзанырақ)
• Көрінісі бар тарихи орталық/пәтерлер: көбінесе нарық үшін жоғары бағаланады
• Жер телімі/көрінісі бар үйлер: €400,000–700,000 және одан жоғары

Өмір салты мен маусымдық табысты біріктіргісі келетіндер үшін; қысқа мерзімді жалға алуды басқаруға дайын адамдар үшін.

Тарихи дамудың шектеулілігі және туристердің жоғары деңгейде танымал болуы бағаның «тапшылығын» тудырады.

• Жақсы жердегі пәтерлер: 250–450 мың еуро.
• Теңіз жағасындағы/панорамалы көрінісі бар виллалар: 700 000 еуродан 1,5 миллион еуроға дейін+

Кім үшін: мәртебе іздейтін және теңіз жағасындағы «қауіпсіз баспана» іздейтін сатып алушылар; капиталдандыруға бағытталған консервативті иелер.

Немістер мен австриялықтар дәстүрлі түрде Истрияны климаты, жолға қолжетімділігі және гастрономиялық/шарап туризмі үшін жақсы көреді.

• Жер телімі бар үйлер/виллалар: 280–600 мың еуродан бастап.
• Теңіз жағасындағы/орталықтағы пәтерлер: €180–300 мың.

Кімге: отбасылық өмір салты + маусымдық жалға алу, Далматияның «ашық хаттарына» қарағанда аз адам жиналады.

Жазғы сұраныс тұрақты, жағалау, медициналық және іскерлік туризм дамыған.

• Пәтерлер: €170,000–€300,000 (орналасқан жері маңызды)
• Шығанақ көрінісі бар виллалар/үйлер: 400 000–800 000 еуродан бастап.

Инфрақұрылым мен болжамдылықты бағалайтын, бірақ теңіздің шекараға жақын болуын қалайтындар үшін.

Баға/сапа бойынша жақсы келісім және ыңғайлы география; әуежайлар, яхта айлақтары және өсіп келе жатқан қонақ үй базасы.

• Студиялар және 1 төсектік бөлмелер: 120–220 мың еуро.
• Теңізге жақын үйлер: 250–450 мың еуро.

Кім үшін: өсу перспективасы бар Адриатикадағы алғашқы инвестициялық жылжымайтын мүлік.

Жазғы сұраныс жоғары және көлік/жүк тасымалдауға қосымша ақы төленеді. Логистика күрделірек, бірақ шығындар жоғарырақ.

• Пәтерлер: әдетте 220 000–400 000 еуро аралығында.
• Үйлер/виллалар: 500 000 еуродан бастап және «алдыңғы шепте» айтарлықтай жоғары

Маусымдық пен логистиканы түсінетін тәжірибелі иелер үшін; сирек кездесетін, коллекциялық лоттарды сатып алушылар үшін.

• Германия, Австрия және Словения дәстүрлі көшбасшылар болып табылады, олар Истрияда, Кварнерде және Далматияның орталығында белсенді түрде сатып алуда.
• Скандинавия, Бенилюкс және Ұлыбритания — адамдар аралдар мен премиум курорттарды, көбінесе екінші үйлер мен маусымдық жалға алу үшін таңдайды.
• Орыс тілді инвесторлар – Далматия (Сплит, аралдар), Дубровник, Истрия; кейбір мәмілелер жеке пайдалануға бағытталған.

Неліктен олар сатып алады: теңіз жағасындағы екінші үй, 5-7% кірістілікпен маусымдық жалдау ақылары, еуроаймақтағы инфляциядан капиталды қорғау.

Жергілікті отбасылар Загребте және жағалаудан тыс жағалаудағы қалаларда пәтер жалдайды. Кәсіпкерлер үшін танымал стратегия - бірнеше шағын пәтер сатып алып, оларды жаз мезгілінде күн сайын жалға беру.

• Загреб студенттер, дәрігерлер және IT мамандары арасында танымал.
• Сплит, Задар, Опатия – маусымаралық кезеңде иесіне тұруды жалғастыруға мүмкіндік беретін тұру және жалға алудың біріктірілген форматы.

Экспаттар, әсіресе жақсы инфрақұрылымы бар жағалаудағы қалаларда, маусымдық табыс ауытқуларын тегістеуге көмектеседі.

Хорватияда жылжымайтын мүлік сатып алғанда — теңіз жағалауындағы пәтер, Истриядағы үй немесе Загребтегі пәтер болсын — мүліктің орналасқан жері мен класын ғана емес, сонымен қатар меншік құрылымын, шетелдік азаматтарға арналған ережелерді және таңдалған инвестициялық стратегияны да ескеру маңызды. Бұл факторлар салықтарға, кірістілікке және шығу жылдамдығына әсер етеді.

ЕО және ЕЭА азаматтары жергілікті азаматтар сияқты пәтерлерді, үйлерді және пәтерлерді еркін сатып ала алады. Меншік құқығы жер тізілімінде (katastar және zemljišna knjiga) тіркелген. Мүлікті шектеусіз жалға беруге, сатуға немесе мұраға қалдыруға болады.

ЕО-ға кірмейтін елдердің азаматтары да жылжымайтын мүлік сатып ала алады, бірақ тек «өзара келісім» шартымен — егер олардың елі хорваттарға сол жерден мүлік сатып алуға рұқсат берсе ғана. Мұндай мәмілелер үшін Хорватия Әділет министрлігінің келісімі қажет. Бұл рәсім 3 айдан 6 айға дейін созылады, бірақ стандартты болып табылады.

Мысал: Германиядан келген клиент Сплиттен пәтер сатып алып, оны бірден Airbnb арқылы жалға берді. Жылдық кірістілік 6% құрады. Украинадан келген отбасы Әділет министрлігінің мақұлдауын алып, адвокат арқылы Истриядан үй сатып ала алды. Мүлік екінші үй ретінде пайдаланылады және жаз мезгілінде туристерге жалға беріледі.

Хорватияда компания құру сізге мыналарға мүмкіндік береді:

• жалға беру бизнесі үшін бірнеше мүлік сатып алу;
• жаңа ғимараттарды сатып алу кезінде ҚҚС есептеулерін жүргізу;
• Егер мүлік бизнестің бөлігі ретінде пайдаланылса (пәтерлер, шағын қонақ үйлер, жалға берілетін үйлер), салық ауыртпалығын оңтайландырыңыз.

қонақ үйлер, апарт-отельдер немесе қысқа мерзімді жалға алу үшін бірнеше пәтер сатып алатын инвесторлар таңдайды

Мысал: Австриялық инвестор жекеменшік жауапкершілігі шектеулі серіктестік (ЖШС) тіркеп, студенттерге жалға беру үшін Загребте үш пәтер сатып алды. Мүлік басқарушы компания арқылы басқарылады, бұл оның жеке қатысуын азайтады.

Хорватия инвесторларға тұрғын үй пәтерлері, апартамент қонақ үйлері және кеңселер сияқты мүлік портфолиосына инвестиция салуға мүмкіндік беретін жылжымайтын мүлік инвестициялық қорларын (REIF) дамытуда. Жеке инвесторлар үшін бұл тәуекелді әртараптандыру және пассивті табыс табу тәсілін ұсынады.

ЕО-да кең таралған отбасылық трасттарды активтерді қорғау және мұрагерлікті жоспарлау үшін пайдалануға болады. Бұл әсіресе теңіз жағалауындағы вилланы немесе Истрияда жері бар үй сатып алатын шетелдік отбасылар үшін өзекті.

Хорватиядағы жылжымайтын мүлік бірнеше меншік иесінің атына тіркелуі мүмкін. Бұл отбасылық сатып алулар үшін ыңғайлы — мысалы, ата-аналар мен балалар пәтердің бірлескен меншік иелері бола алады.

Мұрагерлік нотариус арқылы рәсімделеді және жер тізілімінде тіркеледі. Егер мүлікті шетелдік сатып алса, мұрагерлер де меншік құқығын сақтайды (ЕО-ға кірмейтін елдер үшін өзара келісімге байланысты).

Мысал: Словен отбасы Опатияда ата-анасы мен ұлының атына үй сатып алды. Әкесі қайтыс болғаннан кейін мұрагерлік тез жүрді: нотариус үлестерді беруді ресімдеді, ал мүлік отбасында қалды.

Дубайда меншік және жалға алу аймақтары бар, ал Хорватия бірыңғай ЕО заңдарымен басқарылады. Дегенмен, бірқатар ерекшеліктері бар:

1. Шетелдіктерге арналған ережелер

• ЕО/ЕЭА: кез келген пәтерлерді, үйлерді және пәтерлерді шектеусіз сатып алу.
• ЕО-ға кірмейтін: Әділет министрлігінің келісімі қажет (өзара қағидат).
• Жер учаскелері: Шетелдік жеке тұлғалар ауылшаруашылық жерлерін тікелей сатып ала алмайды. Шешім - оны компания арқылы сатып алу немесе заңды тұлғаға беру.

2. Коммерциялық жылжымайтын мүлік

Шетелдіктер кеңселерге, дүкендерге және қонақ үйлерге иелік ете алады. Ірі мүліктер мен бизнестер үшін DOO жиі қолданылады.

3. Жалға алу

Кез келген меншік иесі мүлікті жалға бере алады, бірақ қысқа мерзімді жалға алу (туристер үшін) лицензияны (туристік санатты) талап етеді. Ұзақ мерзімді жалға алу нотариалды куәландырылған келісіммен ресімделеді және тіркеледі.

4. Ипотека

Шетелдіктер Хорватия банктерінен ипотека ала алады, бірақ шарттары жергілікті банктерге қарағанда қатаңырақ. Банктер әдетте табысын растайтын құжат талап етеді, ал пайыздық мөлшерлемелер 1-2%-ға жоғары. ЕО тұрғындары мүлік құнының 70%-ына дейін қаржыландыра алады.

• Қысқа мерзімді жалға алу (туристер): жоғары кірістілік (5–7%), бірақ маусымдық. Әсіресе Сплит, Дубровник және Истрия үшін өзекті.
• Ұзақ мерзімді жалға алу (астана және қалалар): төмен кірістілік (3–5%), бірақ сұраныс тұрақты және ақша ағыны бірқалыпты.
• Біріктірілген стратегия: жазда күнделікті жалға алу, ал қыста ұзақ мерзімді жалға алу. Сплит, Опатия және Задар қалаларында қолжетімді.

Іс жүзінде көптеген инвесторлар мәміленің заңды мәліметтеріне жеткілікті көңіл бөлмейді. Мен әрқашан атап өтемін: негізгі міндет - теңіз жағасындағы пәтер немесе үй сатып алу емес, сонымен қатар меншік құқығын растайтын құжаттардың анық болуын қамтамасыз ету. Тиісті тіркеу тәуекелдерді азайтады, уақытты үнемдейді және мүлікті жалға алуды немесе онда тұруды бірден бастауға мүмкіндік береді.

1. Мүлікті таңдау – Загребтегі пәтер, Сплиттегі теңіз жағалауындағы пәтер немесе Истриядағы үй. Бұл кезеңде тек бағаны ғана емес, сонымен қатар кірістілікті, жалға алуға рұқсаттарды және инфрақұрылымды да бағалау маңызды.

2. Алдын ала келісім – Predugovor (Predugovor веб-сайты) – мәміле шарттарын ресімдейді және сатып алушы үшін мүлікті кепілге қояды. Кепілдік әдетте сатып алу бағасының 10%-ын құрайды.

3. Негізгі сатып алу-сату шартында – ​​Ugovor o kupoprodaji – баға, төлем тәртібі, тараптардың құқықтары мен міндеттері көрсетіледі.

4. Төлем – әдетте қайта сату мәмілелері үшін бір реттік төлем. Жаңа құрылыстар үшін төлем кестеге сәйкес бөліп төлеуге болады.

5. Нотариалды куәландыру – келісімшарт нотариуспен куәландырылуы тиіс (javni bilježnik).

6. Жер кадастрында тіркеу – Zemljišne knjige – бұл жерде меншік құқығы қамтамасыз етіледі.

Менің кеңесім: мүліктің жер кадастрында тіркелгеніне және ешқандай ауыртпалықтардың жоқтығына көз жеткізіңіз.

• Заңгер заңды тазалықты тексереді: жер тізіліміндегі деректер біркелкі, ешқандай ауыртпалық жоқ (ипотека, қарыз, тыйым салу) және келісімшарттың дұрыстығы.
• Агент пәтер немесе үй табуға, келіссөздер жүргізуге және бағаны келісуге көмектеседі.

Егер сіз басынан бастап адвокат пен агентті тартсаңыз, мәселелердің туындау қаупі кем дегенде 70%-ға азаяды.

Хорватияда жылжымайтын мүлік сатып алу үшін сізге қажет:

• 18 жастан бастап және жарамды төлқұжат.
• ЕО азаматтары тікелей сатып алады; ЕО-ға кірмейтін елдердің азаматтары Әділет министрлігінің келісімін талап етеді (өзара қағидат).
• Ірі мәмілелер бойынша қаражаттың шығу тегі туралы құжаттар.
• Хорватиядағы салық нөмірі (OIB — osobni identifikacijski broj).
• Компаниялар үшін - жарғылық құжаттар, жауапкершілігі шектеулі серіктестіктің (ЖШС) немесе шетелдік заңды тұлғаның тіркелуі.

Жаңа ғимараттар (жаңа пәтерлер, пәтерлер):

Бағалар жоғарырақ, бірақ оларға ҚҚС кіреді (әдетте 25%). Сіз 3% сатып алу салығын төлеудің қажеті жоқ. Құрылыс рұқсатын және тұрғын үйді пайдалануға беру туралы куәлікті тексеру маңызды.

Екінші реттік нарық:

Бұған меншік құқығы тарихы бар пәтерлер мен үйлер кіреді. Жылжымайтын мүлікті аудару салығы (сатып алу бағасының 3%) сатып алу кезінде төленеді. Берешек қарыздар мен жер учаскесінің/пәтердің нақты шекараларын кадастрлық тексеру міндетті.

Шетелдіктер Хорватияда жеке өзі келмей-ақ пәтер немесе үй сатып ала алады. Ол үшін нотариус сенімхат береді, апостиль қойып, хорват тіліне аударады. Адвокат сенімхатты пайдаланып, келісімшартқа қол қояды және меншік құқығын жер тізілімінде тіркейді.

Келісімшартқа қол қоймас бұрын мен әрқашан мыналарды тексеремін:

• Сатушының Zemlíšne knjige-дегі мүлікке заңды меншігі бар ма?.
• Қандай да бір қарыздар, кепілдер немесе ипотекалар бар ма?.
• Кадастрлық тізілімдегі мүліктің ауданы мен мақсаты нақты ауданға сәйкес келе ме?.
• Құрылысқа және пайдалануға беруге рұқсат бар ма (үйлер/жаңа ғимараттар үшін).
• Мүлікті туристерге берген кезде барлық лицензиялар болуы керек.

Мысал: Клиент Шибениктегі теңіз жағасындағы үй сатып алғысы келді, бірақ адвокат мүліктің бір бөлігі ауылшаруашылық жері ретінде тіркелгенін анықтады. Мәміле тоқтатылды, ал клиент тіркеу мәселелерінен құтылды.

Соңғы кезең - Zemljišne knjige-де тіркелу.

Жер кадастрынан үзіндіде (Vlasnički list) жазылады . Тіркелгеннен кейін сатып алушы толық меншік иесі болады және мүлікті жалға бере, сата немесе мұраға қалдыра алады.

Орташа есеппен сатып алу және тіркеу процесі 6-10 аптаға созылады. Мерзімі құжаттардың дайындығына және Әділет министрлігінің мақұлдауы қажет пе, жоқ па (ЕО-ға кірмейтін елдерден сатып алушылар үшін) байланысты.

Инвесторлар көбінесе Хорватияны мүлік иелеріне арналған салыстырмалы түрде жеңіл салық жүйесі үшін таңдайды. Оңтүстік Еуропаның көптеген елдерінен айырмашылығы, мөлшерлемелер қарапайым және ашық. Бұл теңіз жағасындағы пәтер немесе үйдің жалдау кірісін дәлірек болжауға мүмкіндік береді.

Хорватияда жылжымайтын мүлік сатып алғанда, келесі міндетті шығындарды ескеру қажет:

• Мүлікті беру салығы (Porez na promet nekretnina) — мүліктің қайталама нарықтағы құнының 3%-ы.
• ҚҚС (PDV) 25% құрайды, бірақ ол бағаға кіреді, сондықтан сатып алушы оны қосымша салықсыз төлейді.
• Заңгерлік, нотариалдық және агенттік қызметтері мәміле құнының орташа есеппен 3-5%-ын құрайды (жер кадастрын тексеру, келісімшартты орындау және қолдау).
• коммуналдық қызметтер мен техникалық қызмет көрсету шығындары айына орта есеппен шаршы метрге 1,2-2 еуроны құрайды; теңіз жағасындағы үйлер үшін жерді күтіп ұстауға байланысты шығындар жоғарырақ.

Дәл осындай ережелер ЕО резиденттері мен шетелдік инвесторларға да қолданылады. Іс жүзінде мен мыналарды ұсынамын:

• Мүлікті жалға берген кезде тек таза табысқа салық салынатынын ескеріңіз (салық жүйесіне байланысты 10–20%);
• Бірнеше мүлік сатып алған кезде, жеке жауапкершілігі шектеулі серіктестікті (ЖШС) тіркеуді қарастырыңыз — бұл сізге шығындарды есепке алуға және туризм индустриясында ресми түрде жұмыс істеуге мүмкіндік береді;
• Коммуналдық қызметтерге төлемдерді алдын ала есептеңіз, әсіресе энергия тиімділігі төмен ескі ғимараттарда.

Австрияда инвесторлар 3,5% салық және 55% салық

Хорватияда жағдай біршама жұмсақ:

• сатып алуға салынатын салық тек 3% құрайды (немесе жаңа ғимарат болса, ҚҚС),
• жеңілдетілген жүйе бойынша жалдау табысына 10-20% мөлшерлеме бойынша салық салынады,
• 2 жылдық меншік құқығынан кейін сату кезінде капитал өсіміне салық салынбайды.

Бұл инвестициядан тезірек қайтарым алуға мүмкіндік береді, бірақ нарық маусымдыққа және туристік ағымға сезімтал.

Көптеген клиенттер Хорватияда пәтер немесе үй сатып алғанда тұруға рұқсат алуға бола ма деп сұрайды. Иә, бұл мүмкін, бірақ кейбір нюанстар бар. Хорватияда жылжымайтын мүлік сатып алу тұруға рұқсатты автоматты түрде мақұлдауға кепілдік бермейді, бірақ өтініш беруге негізді себеп береді. Ең бастысы, мүліктің шын мәнінде тұрғын үй мақсаттары үшін пайдаланылатынын және жай ғана «қағаз жүзінде» сатып алынбағанын дәлелдеу.

• Егер сіз елде шынымен тұрсаңыз, қысқа мерзімді тұруға рұқсатты (1 жылға дейін)
• Ұзарту - мүліктің тұрғын үй мақсаттарында пайдаланылатынын растауды талап етеді.
• Тұрақты тұру және азаматтық алу үшін 5 жыл тұру уақытша тұруға рұқсат алу керек, бұл ретте интеграция және тілді білу деңгейіне байланысты болады.

Практикалық мысал: Австриядан келген отбасы Истриядан 320 000 еуро тұратын үй сатып алып, уақытша тұруға рұқсат алып, балаларын сол жерге әкеліп, шағын бизнес ашты. Олар бірнеше жылдан кейін тұрақты тұруға өтініш беруді жоспарлап отыр.

Маңызды: Мүлікке иелік ету арқылы алынған тұруға рұқсат бөлек рұқсатсыз жұмыс істеу құқығын бермейді. Жұмысқа орналасу үшін сіз жұмысқа рұқсат алуыңыз немесе компанияны тіркеп, кәсіпкер ретінде жұмыс істеуіңіз керек.

Хорватияда тұруға рұқсат өмір сүру, оқу және бизнес жүргізу үшін кең ауқымды мүмкіндіктер ашады, бірақ жұмыс визасы емес, тұруға рұқсат құралы болып қала береді. Сондықтан, егер инвестордың негізгі табысы Хорватиядан тыс жерде немесе өз бизнесі арқылы алынған болса, «үй сатып алып, көшу» стратегиясы жақсы жұмыс істейді.

Уақытша тұруға рұқсатты ұзарту үшін сізге:

• мүлікке меншік құқығын сақтап қалу;
• көп уақыт Хорватияда тұрады;
• құжаттарды тапсыру және мемлекеттік бажды уақытында төлеу.

Мен әрқашан клиенттерге мүліктің жай-күйін алдын ала тексеріп, тіркеуді уақытында жаңартуға кеңес беремін.

• Ауыл шаруашылығы жерлерін тікелей сатып алу (шетелдік жеке тұлғаларға тыйым салынады).
• Келісімшарттың жер кадастрында тіркелмеуі.
• Туристерге пәтерлерді жалға беру кезінде салықтарды аз есепке алу.

Хорватия Австрияға қарағанда жылжымайтын мүлік сатып алу мен меншікке салықты төмен ұсынады және отбасылық тұруды ұсынады. Дегенмен, ұзақ мерзімді тұру үшін елде интеграция және тұру қажет. Бұл маусымдық тәуекелдері бар нарық, бірақ кіру кедергісі мен салық ауыртпалығы Батыс Еуропаға қарағанда төмен.

• Жылжымайтын мүлік арқылы тұруға рұқсат. Хорватиядағы пәтерлер мен үйлердің иелері уақытша тұруға рұқсатты бір жылға ұзарту құқығымен ала алады. Мүлік тұруға жарамды болуы және жер тізілімінде тіркелуі керек. Бес жыл тұрғаннан кейін тұрақты тұруға, ал сегіз жылдан кейін азаматтық алуға өтініш беруге болады.
• Сандық көшпенділерге арналған виза. Хорватия ЕО елдерінің ішінде алғашқылардың бірі болып цифрлық көшпенділерге арналған визаны енгізді. Ол 12 айға дейін жарамды және шетелдік компанияда қашықтан жұмыс істеуге мүмкіндік береді. Өтініш беру үшін айына кемінде 2500 еуро табысыңыз немесе банк шотыңызда жеткілікті қаражат бар екенін дәлелдеуіңіз керек. Бірінші визаның мерзімі аяқталғаннан кейін алты айдан кейін қайта өтініш бере аласыз.
• Отбасын қайта біріктіру. Хорватияда тұруға рұқсаты барлар жұбайлары мен кәмелетке толмаған балаларын өздерімен бірге ала алады. Табыс пен тұрғын үйді растайтын құжат қажет. Отбасы инвестормен бірдей денсаулық сақтау және білім алу құқықтарына ие болады.
• Жұмыс іздеуші визасы. Хорватия университеттерінің түлектері жұмыс іздеу үшін елде 12 айға дейін тұруға құқылы. Бұл бағдарлама әсіресе ата-аналары Загреб немесе Сплит қалаларынан тұрғын үй сатып алған студенттер арасында танымал.
• Тұруға рұқсатты жаңартудың жаңа ережелері. 2024 жылдан бастап e-Građani онлайн жүйесінің арқасында жаңартулар оңайырақ болды. Енді құжаттарды қашықтан тапсыруға болады, ал деректер биометриялық тұрғылықты жер картасында автоматты түрде жаңартылады. Жаңарту үшін табыс туралы анықтама қажет: жалғызбасты адам үшін айына 560 еуродан бастап және төрт адамнан тұратын отбасы үшін шамамен 1200–1300 еуро.

Бұл өзгерістер Хорватияға иммиграцияны ашық және ыңғайлы етті: жылжымайтын мүлік сатып алатын инвесторлар мен отбасылар енді мәртебені тезірек ала алады, ал цифрлық көшпенділер теңіз жағасында тұрудың және ЕО-да қашықтан жұмыс істеудің заңды жолын тапты.

Инвесторлардың Хорватияда мүлік сатып алуды қарастыруының негізгі себептерінің бірі - пайда. Батыс Еуропа елдерінен айырмашылығы, әсіресе жағалау аймақтарында туристік жалдау ақысының жоғарылауы мүмкін. Мұқият орналасқан жері мен мүлікті басқару арқылы жағалаудағы мүлік өзін тезірек ақтайды.

Хорватияда Airbnb немесе Booking арқылы пәтерлер мен үйлерді жалға беру Сплит, Дубровник және Ровинь сияқты туристік орталықтарда, жылына 6-10% кіріс Шың маусымында (шілде-тамыз) тұрғын үйлердің саны 90-95%-ға жетеді, бұл инвестициядан тез қайтарым алуға мүмкіндік береді.

Мысал: Бір клиент Сплитте 210 000 еуроға пәтер сатып алып, оны туристерге күн сайын жалға берді. Таза жылдық кіріс салықтар мен басқару алымдарын есептемегенде 8,5%

Тұрақты табыс іздейтіндер үшін пәтерлерді алты айдан бір жылға дейінгі мерзімге жалға беру қолайлы нұсқа болып табылады. Загреб пен Риекадағы орташа кірістілік жылына 3-5% құрайды. Бұл формат әсіресе студенттер, IT мамандары және денсаулық сақтау мамандары арасында танымал.

Мысал: Инвестор Загребте 160 000 еуроға пәтер сатып алып, оны университет студенттеріне жалға береді. Жылдық табыс шамамен 6500 еуроны құрады, бұл 4% кірістілікті білдіреді, тәуекел минималды және тұрақты тұрумен.

Хорватиядағы жалға алу нарығы аймақ пен маусымға байланысты айтарлықтай өзгереді. Дубровникте мүліктің жетіспеушілігі және премиум сегментіне байланысты жоғары кірістілік бар, бірақ кіру кедергісі де сол жерде ең жоғары. Сплит туристік және студенттік сұранысты біріктіреді, бұл оны теңгерімді нарыққа айналдырады. Загреб төмен бағаларды ұсынады, бірақ жыл бойы табыс жалдау ағынын тәуекелсіз етеді.

Истрия тудыруда — бұл аймақ «тыныш инвестицияларымен» танымал. Задар мен Шибеник Далматия мен Дубровникке қарағанда әлі де арзан, бірақ олар туристік ағымның және жаңа жобалардың тұрақты өсуін байқап отыр. аралдар ең жоғары жалдау кірісін ұсынады, бірақ олардың басты кемшілігі - қысқа маусым және туристік ағымға жоғары тәуелділік.

Шетелдік инвесторлардың көпшілігі мүлікті басқаруды агенттіктерге тапсырады. Олар мыналармен айналысады:

• қысқа мерзімді жалға алу лицензиясы (turistička kategorizacija);
• жалға алушыларды іздеу және оларға қызмет көрсету;
• тазалау, маркетинг және төлемдер.

Комиссия табыстың 20-25%-ын құрайды, бірақ бұл шетелдік иелерге үнемі бақылаусыз пайда табуға мүмкіндік береді.

• Қысқа мерзімді жалға алу: 10% салық + туристік салық (түнеу санына байланысты).
• Ұзақ мерзімді жалдау ақысы: 12% + жергілікті салық (қалаға байланысты 18%-ға дейін қосымша ақы).
• Коммуналдық қызметтер құны: орта есеппен шаршы метріне 1,2–2 еуро.

Жеке үй иелеріне арналған жеңілдетілген салық жүйесінің арқасында Хорватиядағы нақты салық шығындары Австрия немесе Германияға қарағанда төмен.

Менің клиенттерімнің бірі Сплитте 210 000 еуроға пәтер сатып алды және Airbnb арқылы қысқа мерзімді жалға алудың арқасында жылына шамамен 8,5% 4% болды, бірақ үш жылдан кейін мүліктің құны 28%-ға өсті, бұл қайта сату кезінде жалпы кірістіліктің айтарлықтай жоғары болуына әкелді.

Менен кеңестер:

• тұрақтылық пен минималды тәуекел маңызды болса Загреб немесе Риеканы таңдаңыз — жалға алу жыл бойы қолжетімді.
• туристік бағалардың өсуіне сенсеңіз Сплит, Задар немесе Истраны қарастырыңыз.
• бедел мен сирек кездесетін заттарға инвестиция салғыңыз келсе Дубровник және Хвар немесе Брач ​​сияқты аралдар жақсы нұсқалар болып табылады.
• Тек ағымдағы өнімділікті ғана емес, сонымен қатар аймақтың даму жоспарларын да үнемі тексеріп отырыңыз: жаңа жолдар, әуежайлар немесе айлақтар тұрғын үй құнын бірден арттырады.

Хорватия жылжымайтын мүлкінің басты артықшылықтарының бірі - оның жоғары сапалы инфрақұрылымы, әсіресе туристік орталықтар мен астанада.

• Көлік қолжетімділігі. Загреб Еуропамен тікелей рейстер арқылы байланысқан, ал Сплит, Задар және Дубровник қалаларында халықаралық әуежайлар бар, бұл туристердің тұрақты ағынын қамтамасыз етеді. Жақсы тас жолдар жағалауды ішкі аймақтармен байланыстырады.
• Коммерциялық және әлеуметтік инфрақұрылым. Жағалаудағы қалалар сауда орталықтарын, мейрамханаларды, медициналық клиникаларды және халықаралық мектептерді қарқынды дамытуда, бұл оларды тек туристер үшін ғана емес, сонымен қатар шетелдіктер үшін де тартымды етеді.
• Экология. Хорватия таза теңізімен, жасыл кеңістіктерімен және қорғалатын ұлттық саябақтарымен танымал. Бұл әсіресе Истрия мен аралдарда байқалады, онда экотуризм бағаларды көтерді. Керісінше, Загребте экология нашар, бірақ бұл іскерлік белсенділік пен тұрғын үйге деген тұрақты сұраныспен өтеледі.

Сплит, Дубровник және Истрияға шоғырланған . Сонымен қатар, сарапшылар Задар мен Шибениктегі — қазіргі уақытта бағалар төмен, бірақ әуежайлар мен теңіз порттарының дамуы нарықты барған сайын перспективалы етуде.

Болжамдар алдағы 2-3 жылда бағаның ең айтарлықтай өсуі Истрия мен аралдарда күтілетінін көрсетеді, мұнда премиум-классты тұрғын үйге сұраныс ұсыныстан үнемі асып түседі.

Хорватиядағы жаңа салынған және қолданыстағы мүліктердің арасынан таңдау жасау сатып алушылар үшін негізгі сұрақтардың бірі болып табылады. Соңғы жылдары жағалау бойында заманауи кешендер көбірек салынуда, бірақ қайта сату нарығы әлі де транзакциялардың көп бөлігін құрайды. Оңтайлы таңдау инвестордың мақсаттарына байланысты: жылдам жалдау кірісі немесе ұзақ мерзімді бағаның өсуі.

• Заманауи жоспарлар, энергия үнемдейтін материалдар және жаңа тұрғын үй стандарттары (A+/A класы).
• Оқшаулау және заманауи жылыту/салқындату жүйелерінің арқасында коммуналдық шығындардың төмендеуі.
• Заңды тұлғалар үшін әзірлеушіден сатып алу кезінде ҚҚС қайтару мүмкіндігі (25%).
• Құрылыс аяқталғаннан кейін бағаның өсуі: теңіз жағасындағы пәтерлердің бағасы алғашқы 2-3 жылда 10-20%-ға өсті.

Мысал: Германиядан келген клиент Пула маңындағы жаңа ғимараттан 240 000 еуроға пәтер сатып алды. Небәрі екі жылдан кейін туристік сұраныс пен инфрақұрылымның дамуына байланысты бағасы 290 000 еуроға дейін өсті.

• Сіз оны бірден жалға ала аласыз, әсіресе мүлік туристік орталықта орналасқан болса (Сплит, Дубровник).
• Көптеген нысандарда инфрақұрылым – мектептер, дүкендер, көлік – бар.
• Қала орталықтарындағы немесе аралдардағы ескі тас үйлер мен пәтерлердің кең таңдауы.
• Кемшілігі: жөндеу шығындарының ықтималдығы (терезелерді ауыстыру, оқшаулау, интерьерді жаңарту).

Мысал: Австриялық отбасы Ровиньде 1970 жылдардағы үйді 380 000 еуроға сатып алды. Оның ең қолайлы орналасқан жерінің арқасында олар оны бірден туристерге жалға бере бастады және кейбір жөндеу жұмыстары қажет болғанына қарамастан, жылына шамамен 7% кірістілік алуда.

Хорватияда жаңа құрылыстардың үлесі Вена немесе Зальцбургке қарағанда төмен, бірақ оларға деген қызығушылық, әсіресе шетелдік инвесторлар тарапынан артып келеді. Жағалаудағы заманауи тұрғын үй кешендеріне және Загребтегі жаңа үйлерге ең көп сұраныс бар. Бұл жобалар жақсартылған орналасуларды, энергия үнемдейтін материалдарды және ыңғайлы инфрақұрылымды ұсынады, бұл оларды қолданыстағы мүліктермен салыстырғанда бәсекеге қабілетті етеді.

Хорватия бірқатар көрсеткіштер бойынша Австриядан әлі де артта қалып отыр, бірақ бұл айырмашылықты біртіндеп жойып келеді.

• Энергия тиімділігі. Хорватиядағы жаңа жобалар A+/A энергия тиімділігі стандарттарына сәйкес салынған, бұл коммуналдық шығындарды айтарлықтай азайтады. Австрияда стандарттар жоғарырақ және заңмен бекітілген.
• Құрылыс жылдамдығы. Хорватияда тұрғын үй кешенін салуға орташа уақыт 18-36 айды құрайды, ал Австрияда бұл қарқын, әсіресе ірі қалаларда жоғары.
• ESG стандарттары. Хорватияда олар енді ғана енгізіле бастады, негізінен жағалауда, бірақ Австрияда олар барлық жобалар үшін міндетті.
• Шаршы метрдің бағасы. Хорватия жағалауында жаңа ғимараттардың құны 2200–4500 еуро, ал Загребте 2000–2800 еуро аралығында. Салыстырмалы түрде, Австриядағы бағалар жоғары: шаршы метріне 5000–9000 еуро.
• Жаңа құрылыстың үлесі. Хорватияда мәмілелердің шамамен 25%-ы жаңа жобаларға арналған, ал Австрияда бұл үлес 30%-ға жетеді, дегенмен нарық жалпы екінші орында қалып отыр.

Қорытынды: Хорватия қолжетімді бағаларды және өсіп келе жатқан жаңа құрылыс нарығын ұсынады, ал Австрия стандарттар мен тұрақтылық тұрғысынан жеңіске жетеді.

Соңғы жылдары Хорватиядағы инвесторлар дәстүрлі «теңіз жағасындағы пәтер сатып алып, оны жазда жалға беру» моделінен барған сайын алшақтап барады. Олар кірістілікті арттыру және тәуекелдерді азайту үшін біріктірілген стратегияларды қолдануда.

• Бір вилланың орнына бірнеше пәтер. Инвесторлар Дубровниктегі бір қымбат вилланың орнына Сплит немесе Задардан екі немесе үш пәтер сатып алуда. Бұл тәсіл икемділікті қамтамасыз етеді: егер бір мүлік бос тұрса, қалғандары табыс әкелуді жалғастырады.
• Апартаменттік қонақ үйлер мен пәтерлер. Иесі табыстың бір бөлігін алады, ал қонақ үй компаниясы оны басқарады. Бұл шешім, әсіресе, басқа елде тұратын шетелдіктер үшін өте ыңғайлы.
• Ескі тастан салынған үйлер жөнделуде. Истрия мен аралдарда дәстүрлі үйлер сатып алынып, қалпына келтіріліп, сәнді туристерге жалға берілуде. Жөндеуден кейін қайтарым 8-10%-ға жетуі мүмкін.
• Бірлескен инвестициялар. Инвесторлар топтары Дубровниктегі виллалар немесе жағалаудағы пәтер кешендер сияқты жоғары деңгейлі мүліктерді сатып алу үшін күш біріктіреді.

Бұл тәсіл бізге тек бір форматқа тәуелділіктен аулақ болуға және тәуекелдерді жақсырақ бөлуге мүмкіндік береді.

Хорватияның жылжымайтын мүлік нарығы тартымды, бірақ оның ескеру қажет өзіндік ерекшеліктері бар. Ең бастысы - маусымдық. Жағалаудағы пәтерлердің толуы жазда шамамен 100%-ға жетсе, қыста сұраныс күрт төмендейді, бұл кірістілікке тікелей әсер етеді. Загребтегі жағдай тұрақтырақ, бірақ онда жалдау кірістілігі төмен.

Тағы бір фактор - бюрократия. Барлық жер, әсіресе ауылшаруашылық жерлері шетелдіктерге қолжетімді емес, сондықтан болашақта туындайтын мәселелерді болдырмау үшін жерді сатып алмас бұрын жер кадастрының құжаттарын мұқият тексеру өте маңызды.

Құрылыс сапасы да қателік болуы мүмкін. Жаңа ғимараттар кейде жылу немесе дыбыс оқшаулауының жеткіліксіздігінен зардап шегеді, ал қолданыстағы үйлер көбінесе тозған коммуналдық қызметтерге және жөндеу жұмыстарына мұқтаж болады.

Коммуналдық қызметтерге кететін шығындарды да ескеру қажет. Орталық жылыту жүйесі бар ескі үйлерде қысқы төлемдер өте жоғары болуы мүмкін және таза жалдау кірісін айтарлықтай төмендетуі мүмкін.

Хорватия жұмсақ климатты, теңізді және қауіпсіздікті біріктіреді, бұл мұндағы жылжымайтын мүлікті тек инвестиция ретінде ғана емес, сонымен қатар тұру орны ретінде де тартымды етеді.

• Өмір сүру құны. Австрияға қарағанда төмен: Загребтегі пәтер жалдау ақысы 600–900 еуро, ал теңіз жағасындағы пәтер жалдау ақысы 800–1200 еуро. Азық-түлік пен көлік те арзанырақ.
• Денсаулық сақтау. Қолжетімді мемлекеттік қызметтер және дамыған жеке сектор; клиникаға бару 30 еуродан басталады.
• Білім беру. Загреб және Сплит университеттері ЕО-мен танылған, сондай-ақ халықаралық мектептер бар.
• Көлік. Загреб, Сплит, Дубровник және Задар әуежайлары; автомобиль жолдары мен паромдардың дамыған желісі.
• Қауіпсіздік. Еуропадағы, әсіресе шағын қалалар мен аралдардағы ең жоғары деңгейлердің бірі.

Бұл Хорватияны еуропалық өмір сапасы мен қолжетімді бағалардың үйлесімін іздейтін зейнеткерлер, отбасылар және шетелдіктер үшін қауіпсіз баспанаға айналдырады.

Көптеген клиенттер Хорватияны капитал үшін қауіпсіз айлақ ретінде қарастырады. Бұл тек әдемі ландшафттары мен қолайлы климаты бар ел ғана емес, сонымен қатар инвестицияларды сақтау және өсіру үшін де платформа. Нарық баяу және тұрақты түрде қозғалатын Австрия немесе Германиядан айырмашылығы, Хорватия маусымдық ауытқуларға ұшырағанымен, еуропалық қауіпсіздікті жоғары кірістілікпен біріктіреді.

Зейнеткерлер екінші үй немесе тұрақты тұру үшін Хорватияны көбірек таңдайды. Жұмсақ климат, қолжетімді тұрғын үй бағасы және өмір сүрудің тыныш қарқыны олар үшін шешуші факторлар болып табылады. Сонымен қатар, жақсы медициналық орталықтардың болуы және басқа ЕО елдеріне жақын орналасуы жайлылық пен қауіпсіздік сезімін қамтамасыз етеді.

Цифрлық көшпенділер Хорватияны бизнес пен демалысты біріктіру мүмкіндігі ретінде қарастырады. Цифрлық көшпенділерге арналған арнайы визаның енгізілуімен ел IT және шығармашылық сала мамандары үшін танымал таңдауға айналды. Теңіз көрінісімен жұмыс істеу, Сплиттегі немесе аралдардағы пәтерлерде тұру және ЕО инфрақұрылымына әлі де қол жеткізу жалға берілетін және сатып алынатын тұрғын үйге деген сұраныстың жаңа сегментін тудыруда.

Отбасылар Хорватияны оның тұрақтылығы, еуропалық білімге қол жеткізу мүмкіндігі және ЕО интеграциясы мүмкіндігі үшін бағалайды. Көпшілігі теңіз жағасындағы пәтерлерді немесе үйлерді тек жазғы жалға алу үшін ғана емес, сонымен қатар жеке саяхат немесе болашақта көшу үшін де сатып алады. Халықаралық мектептердің, университеттердің және қауіпсіз ортаның болуы елді ұзақ мерзімді тұру үшін ыңғайлы етеді.

Осылайша, Хорватия Еуропаның тұрақтылығы мен туризм нарығының динамикасы арасында тепе-теңдікті сақтайды. Мұнда Австрияға қарағанда жоғары кіріс күтуге болады (5-8% және 2-3%), бірақ маусымдыққа дайын болу керек: жазда сұраныс шексіз дерлік, ал қыста кіріс орналасқан жерге және мүлікті мұқият таңдауға байланысты.

Сату мерзімдері аймаққа және мүлік түріне байланысты.

• Загреб пен Сплитте жақсы орналасқан пәтерлер 1-2 ай ішінде сатылады.
• Дубровникте және аралдарда қымбат виллалар мен ескі үйлер сатып алушыны 6-12 ай күте алады.

Жер тізілімі (ЖК) арқылы тіркеледі Мүлікті заңды түрде қарау міндетті болып табылады — бұл инвесторды жағымсыз тосынсыйлардан қорғайды.

Менің тәжірибем Хорватия нарығының аймақтық ерекшеліктері бар екенін көрсетеді. Жағалау мен аралдарда өнімділік жоғары, бірақ маусымдық айқынырақ. Загребте және ірі қалаларда бағамдар орташа, бірақ сұраныс жыл бойы тұрақты. Мен әрқашан Жер кадастры (ЖК) арқылы құжаттарды тексеремін, жердің мәртебесін тексеремін (әсіресе ауыл шаруашылығы жерлері үшін маңызды) және тек содан кейін ғана клиентке мәмілені ұсынамын. Бұл тәсіл тәуекелдерді азайтады және қауіпсіздікке кепілдік береді.

Менің ойымша, үйлесім оңтайлы стратегия. Менің клиенттерімнің бірі маусымдық жалға алу үшін Сплиттен пәтер сатып алды және сонымен бірге Загребтен «қауіпсіз баспана» ретінде пәтер сатып алды. Нәтижесінде ол жазда жоғары табыс, ал қыста тұрақты жалға алушылар ағынын алады. Бұл тепе-теңдік әсіресе пайдалылық пен қауіпсіздікті қалайтын инвесторлар үшін маңызды.

Егер мен өзіме портфолио құратын болсам, оны келесідей бөлер едім: бір бөлігін туристік сұранысы жоғары жағалаудағы мүлікке бөліп, қалғанын Загребтің қалалық жылжымайтын мүлкіне инвестициялар едім. Бұл тәсіл маған маусымдық туризмнен бір мезгілде пайда табуға және жыл бойы тұрақты табыс көзіне ие болуға мүмкіндік береді.

Менің басты кеңесім: әрқашан мақсаттарыңыздан бастаңыз. Жағалауда тез табыс тапқыңыз келсе де, капиталыңызды сенімді активте сақтағыңыз келсе де немесе отбасыңызға үй тапқыңыз келсе де, әрбір мақсат әртүрлі стратегияны қажет етеді.

Басымдықтарды белгілеңіз, капиталды елдің әртүрлі аймақтарына таратыңыз, Жер кадастры арқылы заңды аудит жүргізіңіз және нарық ерекшеліктерін ескеріңіз: жағалаудағы маусымдық және қалалардағы тұрақты сұраныс.

Хорватия қашан ең жақсы таңдау болады

• Австрия немесе Германияға қарағанда жоғары кіріс іздейтіндер үшін.
• Теңізге шығу мүмкіндігі, жұмсақ климат және табыстың негізгі қозғаушы күші ретінде туризм маңызды.
• Маусымдықпен жұмыс істеуге және сұраныстың ауытқуын ескеруге дайын инвесторлар үшін қолайлы.
• Ашық тіркеуі бар және тұруға рұқсат алу мүмкіндігі бар ЕО мүлкін бағалайтын сатып алушылар үшін.

Австрияны қашан қарастыру керек

• Максималды тұрақтылық пен болжамдылықты бағалайтындар үшін.
• Егер негізгі мақсат маусымдық тәуекелдерсіз ұзақ мерзімді капиталды сақтау болса.
• Барлық мүмкін болатын заңды нюанстарды азайтып, тұрақты өсудің ұзақ тарихы бар нарықты таңдағысы келетін инвесторлар үшін.

2030 жылға дейінгі болашағы оптимистік. Шенген аймағына және Еуроаймаққа қосылу шетелдік сатып алушылар арасында сенімді арттырды, туристік ағын өсіп келеді, ал немістер, австриялықтар және скандинавиялықтар тарапынан жағалауға деген қызығушылық тұрақты түрде жоғары болып қала береді. Дұрыс таңдалған стратегия жалдау кірісін және ЕО жылжымайтын мүлкіндегі капиталды қауіпсіз сақтауды үйлестіруге мүмкіндік береді.

1. Инвестициялық мақсатыңызды тұжырымдаңыз

• Жағалаудағы қысқа мерзімді жалға алу (Airbnb, Booking) немесе Загребтегі ұзақ мерзімді жалға алу.
• Жалға алудан табыс алу, активтің құнын арттыру немесе тұруға рұқсат алу.

2. Сәйкес нысан түрін таңдаңыз

• Загребтегі немесе Сплиттегі пәтер.
• Истрия немесе Далматиядағы теңіз жағасындағы үй.
• Аралдағы вилла (Хвар, Брак, Корчула).
• Туристік кешендегі пәтерлер (кондоминиум форматында).

3. Бюджетті және ең төменгі кіру шегін нақтылаңыз

• Загребтегі пәтерлер: 120 000 еуродан бастап.
• Жағалаудағы пәтерлер: 150 000–200 000 еуродан бастап.
• Дубровниктегі виллалар: 600 000 еуродан бастап.
• Қосымша шығындар: мәміле бойынша 3% салық, нотариус және тіркеу 1–2%, коммуналдық төлемдер.

4. Орынды таңдаңыз

• Жағалау (Дубровник, Сплит, Задар, Истрия) – маусымдық жоғары кірістілік.
• Загреб – жыл бойы тұрақты сұраныс.
• Аралдар (Hvar, Brač, Korčula) – маусымдылығы жоғары премиум сегмент.

5. Объектіні талдау

• Жер кадастрын (ЖК) тексеріңіз.
• Кезең: жаңа ғимарат немесе қайталама нарық.
• Жер мәртебесі (барлық ауылшаруашылық жерлері шетелдіктерге қолжетімді емес).
• Ғимараттың жағдайы және энергия тиімділігі (жылыту шығындары маңызды фактор болып табылады).

6. Шарт жасау

• 10% депозитпен алдын ала келісім (predugovor).
• Негізгі келісімшарт нотариус кеңсесінде жасалады.
• Төлем: дереу немесе транштармен (жаңа ғимараттар).

7. Жылжымайтын мүлікті тіркеу

• Жер кадастрына (ЖК) жазба.
• Кадастрлық тізілімге енгізу.
• Мүлікке меншік құқығын алу.

8. Инвестицияларды бағалау

• Жалға алу кірістілігі: жағалауда 5–8%, Загребте 3–5%.
• Коммуналдық қызметтер: пәтер үшін айына 100–300 еуро, үйлер үшін жоғарырақ.
• Жалға алу салығы: 2024 жылдан бастап 10%.

9. Жалға алу немесе қайта сатуды жоспарлау

• Далматиядағы басқарушы компаниялар қысқа мерзімді жалға алу үшін 20-30% алады.
• Загребте өз бетіңізше жалға беру оңайырақ (ұзақ мерзімді келісімшарттар).
• Қайта сату - Сплит, Задар, Дубровник қалаларындағы өтімділіктің жоғарылауы.

10. Инвестициялық портфельді әртараптандыру

• «Туристік тұру орны» (Сплит, аралдар) сөзін «қала» (Загреб) сөзімен біріктіріңіз.
• Әртүрлі форматтар: пәтерлер + теңіз жағасындағы үй.
• Әртүрлі маусымдық аймақтарды таңдау арқылы тәуекелдерді азайтыңыз.

1. €150 000 сомасы бар инвестор

Мақсат: нарыққа минималды инвестициямен кіру және жазда жалдау табысын табу.

Опциялар: Задар, Шибеник немесе Сплиттегі шағын пәтерлер.

Табыстылық: қысқа мерзімді жалға алу үшін жылына 6-7%.

Тәуекелдер: маусымдық, туризмге тәуелділік.

Мысал: Германиядан келген клиент Задардан 145 000 еуроға студиялық пәтер сатып алды. Оны жаз мезгілінде Booking арқылы жалға беру жылдық 7% пайыздық мөлшерлемені қамтамасыз етті, ал маусымаралық кезеңде пәтер студенттерге жалға беріліп, тұрақтылықты қамтамасыз етеді.

2. 600 000–1 миллион еуросы бар отбасы

Мақсат: жеке демалыс және жалдау табысы үшін теңіз жағасынан үй сатып алу.

Нұсқалар: Истриядағы виллалар (Ровинь, Пула), Хвар немесе Брач ​​аралдарындағы үйлер, Дубровниктегі премиум пәтерлер.

Табыстылық: жылына 5–6% + құнның өсуі.

Тәуекелдер: жоғары техникалық қызмет көрсету шығындары және жалдау салығы.

Мысал: Австриядан келген отбасы Ровиньде 720 000 еуроға вилла сатып алды. Жазда ол туристерге түніне 400 еуроға жалға беріледі, ал қыста үй жеке тұрғын үй ретінде пайдаланылады. Жалпы кірістілік жылына шамамен 5% құрайды.

3. Коммерциялық жылжымайтын мүлік

Мақсат: тұрақты жалдау кірісі және құнның өсуі.

Таңдау нұсқалары: Сплит және Дубровник туристік аймақтарындағы дүкендер мен мейрамханалар, Загребтегі кеңселер мен апарт-отельдер.

Табыстылық: жылына 7–9%.

Тәуекелдер: маусымдық көлік қозғалысы, жоғары бәсекелестік.

Мысал: Нидерландыдан келген клиент Сплиттің орталығында кафе типті кеңістікті 400 000 еуроға сатып алды. Жыл бойы туристердің көптеп келуінің арқасында жалға алушы айына тұрақты 2800 еуро төлейді, бұл жылдық пайыздық мөлшерлеме 8,4% құрайды.

Хорватиядағы жылжымайтын мүлікке инвестициялар әртүрлі мақсаттарға бейімделуі мүмкін. Задар немесе Сплиттегі пәтерлер пассивті табыс үшін, Истрия немесе Дубровниктегі виллалар отбасы мен мәртебе үшін, ал қала орталықтарындағы коммерциялық мүліктер бизнес үшін өте қолайлы.