Дубайдың жылжымайтын мүлік нарығы қазіргі уақытта үлкен бумды бастан кешіруде. Knight Frank және FT мәліметтері бойынша, соңғы бірнеше жылда үй бағасы 75% -ға өсті. Тек 2025 жылдың бірінші жартыжылдығында рекордтық 117 миллиард долларға жылжымайтын мүлік сатылды. Бұл Дубайдың жай ғана өсіп келе жатқан нарық емес, әлемдегі ең тартымды және белсенді инвестициялық бағыттардың бірі екенін дәлелдейді.
Бұл мақалада біз Дубайда жылжымайтын мүлік сатып алудың ең жақсы уақыты неге дәл қазір екенін егжей-тегжейлі қарастырамыз. Сіз сонда көшіп, өмір сүргіңіз келсе, оны табыс табу үшін жалға беріңіз немесе ақша салудың және үнемдеудің сенімді жолы ретінде.
Statista мәліметтері бойынша , Дубай жылжымайтын мүлік нарығы 2025 жылдан 2029 жылға дейін жыл сайын шамамен 2,28% өсетін CAGR-де өсуді жалғастырады.
Дубайдағы тұрғын үйді сату саны
(көзі: https://intlbm.com/2023/07/06/dubai-real-estate-market-a-record-breaking-boom-in-2022/ )
Неге қазір?
Мен заңгер ретінде адамдарға басқа елдерде жылжымайтын мүлік сатып алуға көмектесемін. Менің мақсатым - бұл сатып алу тек пайдалы инвестиция ғана емес, сонымен қатар қауіпсіз және сіздің жеке мақсаттарыңызға (мысалы, тұру немесе тұруға рұқсат алу үшін) сәйкес келетінін қамтамасыз ету. Дубай, Австрия және басқа елдердің нарықтарымен жұмыс істеуде үлкен тәжірибем бар.
Бұл мақалада біз мыналарды қарастырамыз:
- Дубай нарығын соншалықты қызықты ететін не? Оның ерекшеліктері мен үлкен мүмкіндіктері қандай?
- Неліктен тиімді? Мұнда инвесторларға қандай салықтар мен заңдар көмектеседі.
- Құны жоғары жылжымайтын мүлікті қалай таңдауға және сатып алуды дұрыс және қауіпсіз аяқтауға болады.
- Максималды кіріс пен жақсы шарттарды алу үшін қай аймақтарды сатып алған дұрыс?
Австрия тұрақтылық пен біртіндеп өсуді ұсынады, бірақ оның нарығы қазірдің өзінде жақсы дамыған. Дубай динамизмді, жылдам өсуді және өршіл жобаларды ұсынады. Мен сізге осы стратегиялардың қайсысы (сенімді немесе қауіпті, бірақ әлеуеті жоғары) сізге сәйкес келетінін және неге екенін анықтауға көмектесемін.
Австриямен салыстыру
Австрия - жылжымайтын мүлік бағасы тұрақты өсетін және инвестициялар толығымен қауіпсіз ел. Мұнда бәрі әділ және ашық: заңдар түсінікті, ал соттар құқықтарды сенімді қорғайды. Бағалар баяу, бірақ тұрақты және болжамды түрде өседі. Жылжымайтын мүлікті сатып алу арқылы тұруға рұқсат алу кейбір басқа елдерге қарағанда көбірек инвестицияны қажет етеді. Бірақ оның орнына сіз кепілдендірілген тұрақтылық пен болашаққа деген сенімділікке ие боласыз.
Мұнда Дубай ұсынатын нәрсе:
- Сіз инвестициялауды тым көп жасамай бастай аласыз - Дубайдағы үйлер әртүрлі бюджеттерге қол жетімді;
- салық жүйесі мүмкіндігінше тиімді - жалға алу немесе қайта сату бойынша комиссиялар жоқ;
- Танымал аймақтарда сіз жоғары жалдау кірістерін ала аласыз;
- Жылжымайтын мүлік бағасы жаңа тұрғындардың ағыны мен қаланың дамуына байланысты көтерілуде.
Бұл ақша табудың тамаша тәсілі болуы мүмкін. Туристерге қолайлы аймақтардағы жылжымайтын мүлікті жалға беру әсіресе жоғары табыс әкеледі.
Дубай жаңа тұрғындарды тартуды жалғастыруда және аралдар мен жаңа аудандардың құрылысы сияқты ауқымды жобалар іске қосылған сайын жылжымайтын мүлік бағасы көтерілуде.
Бірақ есте сақтау маңызды: Дубай нарығы қауіптірек және болжау мүмкін емес. Бағалар тез өзгеруі мүмкін, сондықтан мұқият жоспарлау және бағаның уақытша төмендеуіне дайындық өте маңызды. Сондықтан, егер сіз сенімділік негізінде таңдасаңыз, Австрия айқын жеңімпаз болып табылады. Бұл ұзақ мерзімді инвестициялар үшін ең тұрақты және қауіпсіз нұсқа.
| Параметр | Австрия | Дубай |
|---|---|---|
| Нарық тұрақтылығы | Тұрақты, бірақ жылдам өсу емес | Айтарлықтай ауытқулар, күрт өзгерістер |
| Құқықтық қауіпсіздік | Сенімді құқықтық база, меншік иелерін қорғау | Айқын ережелер, бірақ құқықтық кепілдіктер аз |
| Салықтар | Табыс пен сатудан түсетін орташа салықтар | Жалға немесе капитал өсіміне салық салынбайды |
| Кіру шегі | Жоғары — тұруға рұқсат үшін € 500 000+ | Төмен – бір үйге 130 000 доллардан бастап |
| Арендалық табыс | жылына 2-3% | Танымал аймақтарда жылына 6-8% |
Дубайдың әлемдік инвестициялық картадағы орны
10 миллион доллардан асатын транзакциялар саны
(көзі: https://content.knightfrank.com/research/2364/documents/en/dubai-residential-market-review-q1-2025-12222.pdf )
Менің тәжірибемде Дубай қазіргі уақытта БАӘ-де пәтер, вилла немесе таунхаус сатып алғысы келетін инвесторлар үшін ең белсенді нарықтардың бірі болып табылады. Соңғы төрт жылда тұрғын үй бағасы шамамен 70%-ға өсті, әсіресе виллалар мен пәтерлер. Бұл сұраныстың жоғары екенін және шетелдік сатып алушылар тарапынан қызығушылықтың артып келе жатқанын көрсетеді.
Табыстылық, ашықтық, қолжетімділік
| Орналасқан жері | Жалға берудің орташа кірісі | Кіру шегі (мин.) | Негізгі артықшылықтар | Негізгі кемшіліктер |
|---|---|---|---|---|
| Дубай | 6–8% | 109 000 доллардан бастап | Бағаның жоғары өсуі, шетелдіктер үшін қарапайым ережелер, дамыған инфрақұрылым | Танымал аймақтарда жоғары бәсекелестік |
| Абу-Даби | 4–5% | 150 000 доллардан бастап | Тұрақтылық, жақсы әлеуметтік стандарттар | Жылдам өсу сияқты емес, қасиеттерді таңдау шектеулі |
| Катар | 4–5% | 200 000 доллардан бастап | 2022 жылғы әлем чемпионатын әзірлеу, заманауи инфрақұрылым | Шектеулі нарық, қатаң ережелер |
| Бахрейн | 5–6% | 120 000 доллардан бастап | Төмен салық, қолжетімділік | Нарық көлемі аз, сұраныс шектеулі |
| Лондон | 3–4% | 400 000 доллардан бастап | Беделді, дамыған нарық | Жоғары салықтар, Brexit тәуекелдері |
| Сингапур | 2–3% | 700 000 доллардан бастап | Тұрақтылық, қауіпсіздік | Жоғары баға, шетелдіктер үшін қатаң шектеулер |
Жылжымайтын мүлік бағасының жаһандық индекстерін салыстыру (2005-2024)
(көзі: https://realestateconsultancy.ai/dubai-real-estate-market-stability-future/ )
Неліктен инвесторлар Дубайды таңдайды
Менің тәжірибем бойынша, көптеген клиенттер Дубайды басқа нарықтарды зерттегеннен кейін оның жоғары кірісі, транзакциялардың ашықтығы, қолжетімді бағалары, тұруға рұқсат алу мүмкіндігі және жылжымайтын мүлік құнының жылдам өсуіне байланысты таңдайды.
Менің клиенттерімнің әңгімелері:
- Еуропалық клиент Дубайда (Дубай Марина) пәтерді 2024 жылдың басында сатып алды. Сегіз айлық жалдаудан кейін жылдық кірістілік 6,5%-ды құрады, ал мүлік бірінші жылы 12%-ға қымбаттады. Жақсы дамыған инфрақұрылымы бар ең жақсы орын жалға алу сұранысын қамтамасыз етті.
- Ресейлік отбасы тұру және Airbnb арқылы жалға беру үшін Джумейра аймағындағы вилла таңдады. Мен мектеп пен сауда орталықтарына жақын орналасуды ұсына отырып, мүлікті олардың қажеттіліктеріне сәйкес келтірдім. Жалдау ақысы күткеннен де асып түсті, инвестиция сонымен бірге отбасына БАӘ-де тұруға мүмкіндік берді.
- Жас инвестор өзінің алғашқы жалға берілетін мүлкін - Дубай Хиллс аймағындағы таунхаусты сатып алды. Менің ұсынысым бойынша ол перспективалы инфрақұрылымы бар орынды таңдады (мектептер, саябақтар және салынып жатқан көлік). Нәтижесінде жылжымайтын мүлік тез арада жалға беріліп, бірінші жылы оның құны 10%-ға өсті.
Инвесторлар Дубайды таңдайды, себебі:
- Төмен кіру шегі – пәтерлер 400 000 AED ($109 000), виллалар 1 500 000 AED ($410 000).
- Жоғары кірістілік - әсіресе жалға алу сұранысы тұрақты аймақтарда.
- Транспаренттілік және сенімділік — барлық транзакцияларды мемлекет тіркейді, ал заңдар инвесторлардың құқықтарын нақты қорғайды.
- Тұруға рұқсат - жылжымайтын мүлікті сатып алу тұру визасын алуға құқық береді.
- Бағаның өсуі әсіресе вилла мен таунхаус сегменттерінде байқалады.
Жылжымайтын мүлікке табысты инвестициялаудың кілті жай ғана «осында және қазір» жоғары жалдау кірістері емес, болашақ әлеуетті ескере отырып, аумақ пен жылжымайтын мүлік түрін таңдау болып табылады. Мысалы, салынып жатқан инфрақұрылымы бар орындарда (метро, мектептер, бизнес орталықтары) ұзақ мерзімді бағаның жоғарылауы жиі байқалады.
Дубайдағы жылжымайтын мүлік нарығының тарихы мен динамикасы
Адамдар Дубайда немесе БАӘ-де жылжымайтын мүлік сатып алуға тұрарлық па деп сұрағанда, мен әрқашан айтамын: ертең нарық қандай болатынын түсіну үшін оның кеше қандай болғанын білу керек. Онсыз тәуекелдер мен мүмкіндіктерді бағалау қиын.
Дубайдың жылжымайтын мүлік нарығы 2000-шы жылдары қарқынды өсуді және 2008 жылы ауыр дағдарысты бастан кешірді, бірақ тез қалпына келді. Бүгінде бұл әлемдегі ең ашық және ең жылдам дамып келе жатқан нарықтардың бірі. Менің клиенттерім тұрақты жалға беруден тұрақты кіріс алады және олардың активтерінің құндылығын көреді.
Сатудың жалпы көлемі
(көзі: https://propnewstime.com/getdetailsStories/MTQ3MTI=/dubai-real-estate-market-sets-new-records-in-2024-with-aed-423-36-billion-in-sales )
Нарық тарихы: жылдам өсуден қалпына келтіруге дейін
2000 жылдар: Дубай қарқынды дамып, көпшілігі жылжымайтын мүлікке инвестиция салды. Бірақ шыңында сатып алғандар қиын жолды үйренді: мүлікке ғана емес, жалпы экономикалық жағдайға да қарау маңызды.
2008 жылғы дағдарыс: бағалар төмендеп, құрылыс баяулады. Мен клиенттерге уақыттарын бөліп, ұзақ мерзімді әлеуеті бар жылжымайтын мүлікке инвестиция салуға кеңес бердім. Бұл әдіс толығымен сәтті болды.
Қалпына келтіру (2012–2019): Дубайдың жаңа аудандары инвесторларды тартты, ал ол жерден жылжымайтын мүлік сатып алғандар бірнеше жыл ішінде жалға беруден кіріс ала бастады және оны көбірек бағаға сата алды.
Бум (2020–2025): Дубайдағы жылжымайтын мүлік бағасы көтерілуде, виллалар мен таунхаустар әсіресе күшті. Пәтерді арзан бағамен сатып алғандар бір жыл ішінде тұрақты жалдау кірісімен бірге құнының 15%-ға өскенін көрді.
Дубай тәжірибесі табысты инвестициялау үшін жақсы жылжымайтын мүлікті таңдау ғана емес, сонымен қатар нарық циклдерін түсіну қажет екенін дәлелдейді. Іс жүзінде бұл қол жетімді пәтерлерді, таунхаустарды және виллаларды ақылды түрде біріктіру арқылы сіз бір уақытта құндылықты бағалайтын және жалға беру кірісін тудыратын портфолио жасай аласыз дегенді білдіреді.
Дубайдағы тұрғын үй бағасының индексі (2008-2025)
(Дереккөз: https://premialivings.com/blogs/f/dubai-real-estate-market-forecast-2025-what-to-expect )
Бағалар өсуде: Дубайдағы жылжымайтын мүлік нарығы қалай өзгеруде
2020 жылдан бастап Дубайдың жылжымайтын мүлік нарығы тұрақты өсуде: пәтерлер жылына шамамен 15-20%-ға қымбаттады, ал виллалар мен таунхаустар жылына 10-15%-ға қымбаттады, бұл әсіресе Дубай Маринасы, Дубай қаласының орталығы, Палм-Джумейра және Бизнес-Бей сияқты белгілі аудандарда байқалады.
Менің тәжірибем бойынша, 2021-2022 жылдары DAMAC Hills-тегі виллаларға немесе JVC-дегі пәтерлерге инвестиция салған клиенттер 2-3 жыл ішінде өз активтерінің құнын 12-18%-ға арттырып қана қоймай, сонымен қатар жалға беруден тұрақты кіріс ала алды.
Statista болжамы бойынша, Дубайдың жылжымайтын мүлік нарығы 2025 жылдан 2029 жылға дейін жыл сайын орта есеппен 2,28%-ға өседі. Іс жүзінде мен бағаның айтарлықтай өсуі жаңа инфрақұрылымы бар аймақтарда және Палм-Джумейра және Дубай Харбор сияқты жасанды аралдарда күтілетінін байқаймын. Бұл жерде виллалар мен пәтерлерге сұраныс үнемі жоғары болып қалады.
Дубайдың аудандары бойынша менің гид
Дубайда әртүрлі аймақтар әртүрлі мақсаттарға жарамды: кейбіреулері жалға алу үшін, басқалары тұру үшін, ал басқалары сәнді виллалар сатып алу үшін өте қолайлы. Ең жақсы мүлікті таңдау үшін сұраныс қай жерде шоғырланғанын түсіну маңызды.
Downtown Dubai жыл бойы іскерлік және жалға алу қызметін ұсынады
Мұнда Дубайда пәтер сатып алу өте оңай, бұл сізге қысқа мерзімде пайда әкеледі:
- 1-2 бөлмелі пәтерлер 60–90 м² — 1,5–2,2 миллион AED;
- люкс пәтерлер мен пентхаустар - 3 миллион AED бастап;
- Вилла/таунхаустар - AED 4-6,5 млн
Дубай Марина: жағалаудағы өмір және туристік сұраныс
Дубай Маринасы туристер мен экспаттардың жоғары сұранысына ие, бұл жалдау ақысын жоғарылатады. Бұл аймақ жалға берудің барлық түрлеріне жарамды.
- 1-2 бөлмелі пәтерлер 50-80 м² — 1,3-2 миллион AED;
- Таунхаустар - AED 3,5-5 млн.
Palm Jumeirah - беделді және премиум сегменті
Дубай Маринасы туристер мен экспаттардың жоғары сұранысына ие, бұл жалдау ақысын жоғарылатады. Бұл аймақ жалға берудің барлық түрлеріне жарамды.
- пәтерлер - AED 2,5-3,5 млн;
- виллалар – 6–10 миллион AED
Business Bay - Дубайдың іскерлік ауданы, кеңсе ғимараттары мен заманауи тұрғын үй кешендері орналасқан. Бұл жұмысшылар мен шетелдіктер үшін ұзақ мерзімді жалға алу және жылжымайтын мүлікке инвестициялау үшін өте қолайлы. Мұнда көбінесе шетелдік мамандарға жалға берілетін пәтерлер сатып алынады.
- 1-2 бөлмелі пәтерлер 60-90 м² — AED 1,4-2,1 млн;
- Таунхаустар - AED 3,8–5,5 млн.
Dubai Hills Estate - жасыл алаңдары бар премиум тұрғын ауданы.
Отбасылар мен ұзақ мерзімді тұрғындар үшін қолайлы, Dubai Hills Estate виллалар мен таунхаустарға жоғары сұранысқа ие және жақсы дамыған инфрақұрылымымен мақтана алады.
Бұл отбасылық өмір және ұзақ мерзімді инвестициялар үшін өте қолайлы. Мұнда әсіресе виллалар мен таунхаустар жоғары сұранысқа ие және инфрақұрылым сізге қажет нәрсенің барлығын қамтиды.
- пәтерлер - AED 1,8-2,5 млн;
- Вилла/таунхаустар - AED 4,5-7,5 млн
Jumeirah Village Circle (JVC) және DAMAC Hills - болжамды өсімі бар қолжетімді аймақтар
Бұл орындар жас инвесторлар мен құнын арттыру әлеуеті бар неғұрлым қолжетімді баспана іздейтін отбасылар арасында сұранысқа ие.
- пәтерлер — 0,9-1,4 миллион AED;
- Таунхаустар - AED 2,5-3,5 млн.
Ауданды таңдағанда, мен әрқашан оның бағасының көтерілуі мүмкін бе, жоқ па, жалға алу сұранысы қанша, шаршы метрдің бағасы және жақын жерде жоспарланған құрылысты қарастырамын. Осылайша, клиент тартымды жылжымайтын мүлікке ғана емес, табыс әкелетін активке де ие болады.
Қандай қасиеттер сұранысқа ие: студиялардан сәнді виллаларға дейін
Дубайдағы тұрғын үй нарығын жеткізу
(Дереккөз: https://content.knightfrank.com/research/2364/documents/en/dubai-residential-market-review-q1-2025-12222.pdf )
Дубайда сатуға және сатып алуға арналған жылжымайтын мүліктің ең көп тараған түрлері қазіргі заманғы жөндеуден өткен және таза заңды тарихы бар жалға беруге дайын пәтерлер, таунхаустар және виллалар болып табылады. Бұл жылжымайтын мүліктерді тез арада жалға беруге немесе бірден басып алуға болады. Ең көп сұранысқа ие аймақтар - Дубай Маринасы, Джумейра көлі Тауэрс және Дубай қаласының орталығы.
Жаңа әзірлемелер . Дубайдағы барлық қолайлы жағдайлары бар пәтерлер мен пәтерлер: автотұрақ, лифттер, фитнес орталықтары және демалыс орындары. Танымал аймақтарға Business Bay, Dubai Hills және Palm Jumeirah кіреді. Бұл мүліктер жайлылық ұсынады, тұруға дайын және ұзақ мерзімді инвестициялауға жарамды.
Люкс виллалар мен таунхаустар . Теңіз жағалауындағы сәнді орындар: жеке, ыңғайлы және тұруға немесе жалға алуға жарамды. Мысалдар: Emirates Hills, Jumeirah, Al Barari, Palm Jumeirah.
Панорамалық көрінісі мен пентхаустары бар пәтерлер . Теңіз жағалауындағы беделді аудандар жеке өмір мен жайлылықтың жоғары деңгейін ұсынады. Emirates Hills, Jumeirah, Al Barari және Palm Jumeirah тұрғын үй үшін де, жалға алу үшін де өте қолайлы.
Коммерциялық жылжымайтын мүлік және апартательдер . Бұл аймақтар күнделікті жалға алу немесе кәсіби басқару үшін өте қолайлы. Jumeirah Lake Towers, Downtown Dubai және DIFC 500 000 доллардан басталатын инвестициялардан тұрақты өсетін табысты ұсынады.
Қызық! 2025 жылдың басында Дубайда 10 миллион доллардан асатын 111 сәнді жылжымайтын мүлік сатылды, бұл 2024 жылдың осы кезеңімен салыстырғанда 5,7%-ға көп. Бұл 2024 жылдың соңындағы 153 транзакция рекордынан сәл төмен болса да, бұл көрсеткіш бірінші тоқсандағы ең жоғары көрсеткіш болды.
Дубайда жылжымайтын мүлікті сатып алғанда, аяқталған немесе аяқталуға жақын жылжымайтын мүлікті таңдау тиімдірек. Бұл жалға беруді бастауды жылдамдатады, тәуекелдерді азайтады және тезірек кіріс әкеледі. Жөндеу жұмыстарына немесе жиһазға салынған шағын инвестициялардың өзі мүліктің құнын айтарлықтай арттыруы мүмкін.
| Нысан түрі | Инвестиция шегі | Тәуекелдер | Күтілетін табыс (жылдық) |
|---|---|---|---|
| Екінші жылжымайтын мүлік (пәтерлер, үйлер) | 200 000 доллардан бастап | Төмен заңдық тәуекелдер, қажеттіліктеріңізге сәйкес жөндеу жұмыстарын жүргізу мүмкіндігі | 5–7 % |
| Жаңа ғимараттар (пәтерлер) | 250 000 доллардан бастап | Құрылыстың кешігу мүмкіндігі, дамымаған инфрақұрылым | 6–8 % |
| Люкс виллалар мен таунхаустар | 1 000 000 доллардан бастап | Құны жоғары, үлкен жалдау нарығы емес | 4–6 % |
| Панорамалық көрінісі бар пәтерлер, пентхаустар | 500 000 доллардан бастап | Премиум жылжымайтын мүлік сегментінде айтарлықтай бәсекелестік қаупі | 5–7 % |
| Коммерциялық жылжымайтын мүлік, апартательдер | 500 000 доллардан бастап | Жалдау сұранысына және басқару мәселелеріне назар аударыңыз | 6–10 % |
Дубайда жылжымайтын мүлікті кім сатып алады?
Дубайда жылжымайтын мүлікті сатып алатын ең танымал елдер
(Дереккөз: https://www.azcorealestate.ae/who-is-buying-property-dubai-leading-countries-revealed/ )
Соңғы 10 жылда инвестор құрылымы айтарлықтай өзгерді. Қазіргі уақытта нарықта мыналар басым:
- Ұлыбритания – инвесторларды тұрақтылық пен әлеуетті пайда тартады; танымал аймақтарға Jumeirah Golf Estates, Arabian Ranches, Dubai Marina, JVC, Palm Jumeirah, Downtown Dubai, Dubai Hills Estate және DAMAC Hills кіреді.
- Үндістан – табыс пен мүлік салығынсыз жеңілдікті режим; аймақтар: JVC, Business Bay, Dubai Hills Estate.
- Қытай - Дубай Оңтүстік, Мейдан және Дубай қаласының орталығы жаңа қаржылық тәсілдер мен ірі жаһандық инфрақұрылымдық жобаларға негізделген белсенділікті көруде.
- Ресей – салық ауыртпалығы мен тұрақсыздық тәуекелдерінен қорғауға ұмтылуда; танымал аймақтар: Палм-Джумейра, Джумейра шығанағы аралы, Эмират Хиллз.
- Пәкістан – кірістілік пен капиталды валюталық ауытқулардан сақтау үшін жоғары бағаланады; аумақтарға International City, Discovery Gardens, Dubai Silicon Oasis, Downtown Dubai және Dubai Marina кіреді.
- Сауд Арабиясы – GCC инвесторлары өз елдеріне қарағанда қолайлы жағдайларды қалайды: Араб ранчолары, Эмират Хиллздері, Палм-Джумейра.
Дубайдың жылжымайтын мүлік нарығы шетелдік инвесторлар үшін өте тартымды болып қала береді. Жаңа құрылыстардағы сәнді үйлер мен пәтерлерге сұраныс жылдан жылға артып келеді. Инвесторлар табыстылықты ғана емес, сонымен қатар жайлылықты, беделді және инвестициялық қауіпсіздікті де бағалайды.
Ішкі сұраныс
БАӘ азаматтары шетелдіктерге қарағанда жылжымайтын мүлікті аз сатып алады, бірақ олардың люкс сегментіндегі белсенділігі нарықты тұрақтандыруға көмектеседі. Олар әдетте жеке бақшалары мен бассейндері бар виллалар мен таунхаустарды таңдайды. Іс жүзінде олардың транзакциялары мөлдір тиісті тексерудің, ипотекасыз төлемдердің және ең аз тәуекелдің арқасында тез жабылады.
БАӘ-ден келген отбасылар мен инвесторлар жылжымайтын мүлікті екі мақсат үшін сатып алады: жеке тұру немесе ұзақ мерзімді жалға алу. Жергілікті компаниялар сонымен қатар қызметкерлерді орналастыру немесе кейіннен жалға алу сияқты корпоративтік мақсаттар үшін жылжымайтын мүлікке инвестиция салады.
Шетелдіктердің сұранысы
Дубайдың жылжымайтын мүлік нарығы негізінен халықтың басым көпшілігін (87%) құрайтын экспаттарға сүйенеді. Олар жалдауда ғана емес, сонымен қатар жалға алу немесе жеке пайдалану үшін жылжымайтын мүлік сатып алып, инвесторларға айналады.
- Еуропалықтар мен орыстілді клиенттер қысқа мерзімді және ұзақ мерзімді жалға берілетін пәтерлерді сатып алу ықтималдығы жоғары.
- Үндістан мен Азиядан келген отбасылар әдетте тұру үшін виллалар немесе таунхаустарды таңдайды.
- Араб инвесторлары жеке ләззат алу үшін де, ақша табу үшін де жоғары сапалы жылжымайтын мүлікке инвестиция салады.
Іс жүзінде менің көптеген клиенттерім Дубайдағы пәтерлерді экспаттарға жалға алу үшін сатып алады. Бұл жылына 6-8% тұрақты кірісті қамтамасыз етеді және мөлдір заңды тарихтың арқасында қажет болған жағдайда жылжымайтын мүлікті қайта сату оңай.
Меншік форматтары және инвестициялау әдістері
Дубайда жылжымайтын мүлікті (пәтер, үй немесе вилла) сатып алғанда, мүліктің орналасқан жері мен түрін ғана емес, сонымен қатар меншік құрылымы мен инвестициялық стратегияларды да ескеру маңызды. Мүлікті тіркеуге дұрыс көзқарас тәуекелдерді азайтуға, салықты үнемдеуге және кірісті жылдам бастауға көмектеседі.
Жеке тұлға (резидент еместі қоса алғанда)
Шетелдіктер Дубайдың белгіленген Freehold аймақтарында жылжымайтын мүлікке толық иелік ете алады. Бұл оларға тегін жалға беруге, сатуға немесе мұрагерлеріне мұраға қалдыруға мүмкіндік береді. Мысалы, еуропалық клиент Дубайдағы Маринадан пәтер сатып алып, оны бір айдан кейін шетелдіктерге жалға берді және қазір шамамен 6% жылдық табыс алады.
БАӘ-дегі компания (еркін аймақ, материк)
Компанияны құру бірнеше мүлікті басқаруды, салықтарды оңтайландыруды және активтерді бақылауды жеңілдетеді. Мысалы, клиент Дубайдың еркін аймағында компанияны тіркеді және басқарушы компания арқылы Дубайдың орталығындағы екі пәтерді жалға алу үшін сатып алды.
Инвестициялық қорлар мен тресттер
Пассивті кіріс пен инвестициялық әртүрлілік (пәтерлер, виллалар, коммерциялық жылжымайтын мүлік) үшін өте қолайлы. Мысалы, клиенттер JVC және Dubai Hills-те бір құрылым арқылы бірнеше жылжымайтын мүлікті иеленеді.
Екі адамға сатып алу, отбасылық сенім, мұра
Дубайдағы жылжымайтын мүлік бірнеше меншік иелеріне тіркелуі мүмкін. Отбасылық трасттар активтерді қорғауға және мүлікті мұрагерлерге беруді жеңілдетуге көмектеседі. Бұл әсіресе тұрғын үйді пайдалану және жылжымайтын мүлікті жоспарлау үшін вилла сатып алатын отбасылар үшін ыңғайлы.
Шетелдік инвесторлар үшін шектеулер мен мүмкіндіктер
Шетелдіктерге Дубайда жылжымайтын мүлік сатып алуға рұқсат етілген, бірақ инвестициялық стратегияңызды дұрыс жоспарлау үшін қай аймақтарға рұқсат етілгенін білу және жергілікті заңдарды түсіну маңызды:
1. Еркін және жалға берілетін аймақтар
- Жеке меншік: Дубайдағы пәтерлерге, үйлерге және виллаларға толық меншік құқығы (Дубай қаласының орталығы, Палм-Джумейра, Дубай Маринасы, JLT, Arabian Ranches, Dubai Hills Estate).
- Жалға алу: мүлікті толық меншік құқығынсыз 99 жылға дейін пайдалану құқығы. Қайта сату және жалға алу мүмкіндіктері шектеулі.
2. Меншік түрі
- Шетелдіктер тек арнайы аумақтарда (Freehold) аяқталған жылжымайтын мүлікті (пәтерлер, виллалар) сатып ала алады, бірақ олардан тыс жерлерді сатып ала алмайды.
- Дубайдағы коммерциялық мүліктер мен өнеркәсіп аймақтары негізінен БАӘ азаматтарына немесе жергілікті (материктік) компанияны тіркеу арқылы шетелдіктерге ғана қол жетімді.
3. Заңды тұлғалар
- Еркін аймақ компаниялары тек өз аймағындағы мүлікке иелік ете алады; одан тыс операциялар қосымша рұқсаттарды талап етеді.
- Материктік компаниялар Дубайдағы тұрғын үй және коммерциялық мүліктерге қол жеткізе алады, бірақ тіркеу процесі күрделірек.
4. Ипотека
- Шетелдіктер Дубайда пәтер (құнның 75% дейін) немесе вилла (50–60%) үшін ипотека ала алады, бірақ жоғары пайыздық мөлшерлемемен және кіріс пен заңды мәртебені растау шартымен.
5. Жалға алу
- Тегін жылжымайтын мүлік пәтерлер мен виллаларды тегін жалға алуға мүмкіндік береді. Барлық келісімшарттар RERA-да (мемлекеттік реттеуші орган) ресми тіркелген.
- Кейбір тұрғын үй кешендерінде басқарушы компания белгілейтін қысқа мерзімді жалға алуға шектеулер бар.
Менің клиенттерімнің көпшілігі жылжымайтын мүлікті толық бақылау және оны жалға беру еркіндігі үшін иелік етуді қалайды. Мысалы, Австриядан келген отбасы ұзақ мерзімге жалға алу және жайлы тұру үшін Dubai Hills Estate-ден вилла сатып алды.
| Аймақ/Иелік пішімі | Шетелдіктер үшін мүмкіндіктер | Шектеулер | Аймақтардың/нысандардың мысалдары |
|---|---|---|---|
| Еркін ұстау | Дубайдағы жылжымайтын мүлікке толық иелік ету (ол пәтер, үй немесе вилла болсын) оны жалға беруге және ешбір шектеусіз еркін сатуға мүмкіндік береді. | Тұрғын жылжымайтын мүліктің түрлеріне нақты шектеулер жоқ, алайда қысқа мерзімді жалға беру басқарушы компаниялардың ережелеріне бағынады. | Дубай қаласының орталығы, Дубай Маринасы, Палм-Джумейра, Джумейра Лейк Тауэрс (JLT), Араб ранчолары, Дубай Хиллс мүлкі |
| Жалға беру (99 жылдық жалдау) | Иелену шектеулі мерзімге беріледі; жалға алуға және қайта сатуға келісім шарттарына сәйкес рұқсат етіледі. | Тегін иелену құқығы жоқ; ипотекалық шектеулер бар және қайта сату қиын | Freehold аймақтарынан тыс кейбір жобалар |
| Еркін аймақ компаниялары (DMCC, DAFZA, JAFZA) | Компания үшін жылжымайтын мүлікті сатып алу; жылжымайтын мүлік портфелін басқару; салықты оңтайландыру | Нысандарды тек аймақтағы қызмет үшін пайдалануға болады; олар аймақтан тыс тұрғын үй жобаларына арналмаған. | Еркін аймақ жобаларындағы пәтерлер мен кеңселер |
| Материктік компаниялар | Коммерциялық және тұрғын үй объектілерін иелену бизнес ашуға немесе үй-жайларды жалға алуға мүмкіндік береді. | Тіркеу үкіметтің рұқсатын талап етеді және кейбір мүліктерге шетелдіктер қол жеткізе алмайды. | Freehold аймақтарынан тыс жерде орналасқан коммерциялық мүліктер мен жеке тұрғын үй кешендері. |
Дубайда жылжымайтын мүлікті сатып алудың құқықтық аспектілері
Іс жүзінде көптеген инвесторлар жылжымайтын мүлікті сатып алудың құқықтық аспектілеріне жеткіліксіз көңіл бөледі. Мен әрқашан баса айтамын: басты мақсат – жай ғана мүлікті алу емес, меншік құқығын толық қорғауды қамтамасыз ету. Дұрыс дайындық тәуекелдерді азайтады, процесті жылдамдатады және транзакция бюджетін бақылауға мүмкіндік береді.
Қадамдық сатып алу процесі
1. Мүлікті таңдау – Дубайдағы пәтер, вилла немесе Дубайдағы коммерциялық жылжымайтын мүлік. Бұл кезеңде мен әлеуетті кірісті, орналасқан жерін және бағалау әлеуетін талдаймын.
2. Брондау шарты – сатып алуды растайды және мүлікті қамтамасыз етеді; депозит әдетте сатып алу бағасының 5-10% құрайды.
3. MOU (өзара түсіністік туралы меморандум) – бағаны, төлем шарттарын және тараптардың жауапкершілігін көрсететін егжей-тегжейлі келісім-шарт.
4. Төлем – жоспардан тыс жылжымайтын мүлікті сатып алу кезінде кезең-кезеңімен немесе қайталама нарықта бір төлеммен.
5. Дубай жер департаментінде (DLD) тіркелу соңғы кезең болып табылады, нәтижесінде сатып алушыға меншік құқығы қамтамасыз етіледі.
Менің кеңесім: Барлық құжаттардың DLD-де тіркелгенін және дұрыс толтырылғанын тексеріңіз.
Адвокат пен агенттің рөлі
Заңгер мүліктік құжаттардың дұрыстығын тексеріп, келісім-шартқа (МҰ) және төлем шарттарына қарайды.
Агент Дубайда пәтер немесе вилла таңдауға көмектеседі, келіссөздер жүргізеді және әзірлеушімен байланысады.
Егер сіз заңгерді де, агентті де басынан бастап тартсаңыз, проблемалардың қаупі кем дегенде 70% төмендейді.
Сатып алушыға қойылатын талаптар
Дубайда жылжымайтын мүлік сатып алу үшін не қажет:
- 21 жастан бастап (кейбір жағдайларда 18 жас жеткілікті) және жарамды төлқұжат.
- Қымбат жылжымайтын мүлікті сатып алу кезінде кіріс пен қаражат көзін растау.
- Дубайдағы банк шоты және несие тарихы – егер сіз ипотека алуды жоспарласаңыз.
- Сатып алушы компанияларға арналған заңды құжаттар (еркін аймақ немесе материк).
- Шетелдік инвестордың ешқандай шектеулер мен санкцияларға ұшырамауын тексеру.
Жоспардан тыс сатып алу және қайталама нарық
Жоспардан тыс – құрылыс кезеңінде жылжымайтын мүлікті сатып алу. Бағалар әдетте аяқталған мүліктерге қарағанда төмен, бірақ әзірлеушіні, аяқталу күндерін, кепілдіктерді және депозит шарттарын мұқият тексеру маңызды. Мен әрқашан клиенттерге келісім-шартқа төлем кестесін және нақты аяқталу күндерін қосуды ұсынамын.
Қайталама нарық толық құжаттамасы бар дайын жылжымайтын мүлікті ұсынады, бұл сізге жылжымайтын мүлікке тез көшуге немесе мүлікті жалға беруді бастауға мүмкіндік береді. Негізгі қадам - бұл мүліктің құқықтық мәртебесін және кез келген ауыртпалықсыздығын тексеру.
Прокси арқылы қашықтан сатып алу
Сіз Дубайда үйді сенімхат арқылы жеке қатысусыз сатып ала аласыз. Адвокат құжаттарды қарауға, МҰ-ның дұрыстығына көз жеткізуге және төлемдердің дұрыс өңделуіне және мүліктің DLD-те тіркелуіне жауап береді. Сенімхат нотариалды куәландыруды, апостиль қоюды және аударманы талап етеді.
Объектінің заңды тазалығын тексеру
Сатып алудан бұрын мен әрқашан мыналарға көз жеткіземін:
- сатушының мүлікке заңды құқығы бар;
- қарыздар, өсімпұлдар және сот ісін жүргізу болмаған жағдайда;
- объектінің ЖҚҚ-дағы ағымдағы күйінде және оның жобалық құжаттамаға сәйкестігінде;
- барлық рұқсаттар мен сертификаттардың дұрыстығында (әсіресе таунхаустар мен виллалар үшін).
Іс жүзінде, тиісті тексеруден бас тартқан клиенттер кейінірек қиындықтарға тап болады: олар меншік құқығын тіркей алмайды немесе мүлікті жалға бере алмайды.
Мысалы, бір клиент DAMAC Hills-тен вилла сатып алғысы келді, бірақ заңгер әзірлеушінің құжаттарында тіркелмеген өзгерістерді анықтады. Бұл қаржылық шығындар мен сот процестерін болдырмауға көмектесті.
Дубай жер департаменті (DLD) арқылы меншік құқығын тіркеу
Жылжымайтын мүлікті сатып алудың соңғы кезеңі - құқық құқығын растайтын құжатты тіркеу. Бұл құжат иесінің мәліметтерін, мүліктің параметрлерін және мәміле шарттарын жазады. Тіркеуден кейін сатып алушы толық меншік иесі болады және мүлікке еркін билік ете алады: оны жалға бере алады, сатады немесе басқаларға өсиет етіп қалдырады.
Орташа алғанда, мүлікті таңдаудан тіркеуге дейінгі процесс шамамен 6-12 аптаға созылады. Уақыт шеңбері Дубайдағы жылжымайтын мүлік жоспардан тыс немесе қайта сату нарығында сатып алынатынына, сондай-ақ құжаттың дайындық дәрежесіне байланысты.
| Сахна | Оған не кіреді? | Жауапты | Мерзімдері |
|---|---|---|---|
| Объектіні таңдау | Дубайдағы жылжымайтын мүлікті таңдау, аумақты және бағаларды талдау | Сатып алушы, агент | 1-2 апта |
| Брондау келісімі | Брондау шартына қол қою және депозитті төлеу | Сатып алушы, агент | 1-3 күн |
| Меморандум (өзара түсіністік туралы меморандум) | Мәміле шарттарымен негізгі келісімді жасау | Сатып алушы, заңгер, әзірлеуші/сатушы | 1-2 апта |
| Құқықтық тексеру | Мүлікті және құжаттарды заңды түрде тексеру | Заңгер | 1-2 апта |
| Төлем | Кесте бойынша төлем (Жоспардан тыс) немесе толық сомаға (екінші нарық) | Сатып алушы, банк/заңгер | Келісімшартқа байланысты |
| DLD жүйесінде тіркеу | Құжаттарды рәсімдеу және құқық белгілейтін құжаттарды тіркеу | Сатып алушы, заңгер | 1-2 апта |
| Объектіні тасымалдау | Кілттерді алу және мүлікті тексеру | Сатып алушы, агент, әзірлеуші | Тіркеу күні немесе келісім бойынша |
| Тіркеуден кейінгі әрекеттер | Коммуналдық қызметтерді қосу, сақтандыру, жалға алу | Сатып алушы | 1-2 апта |
Дубайдағы жылжымайтын мүлікке салықтар, алымдар мен шығыстар
Инвесторлар көбінесе Дубайды таңдайды, өйткені мүлік немесе жалға алу салығы жоқ. Бұл сіздің пәтеріңізді, виллаңызды немесе үйіңізді жалға беруден түсетін барлық пайданы сақтайсыз дегенді білдіреді. Таза кіріс Еуропаға қарағанда айтарлықтай жоғары, мұнда салықтар сіздің пайдаңыздың айтарлықтай бөлігін алатын болады.
Бір реттік және тұрақты төлемдер
Дубайда жылжымайтын мүлікті сатып алу кезінде сіз бірқатар міндетті шығындарды ескеруіңіз керек:
- DLD тіркеу алымы меншік құқығын тіркеу кезінде төленетін жылжымайтын мүлік бағасының 4% құрайды.
- Заңды, нотариалдық және агенттік қызметтер — іс жүзінде менің клиенттерім әдетте мәміле құнының шамамен 5-7%-ын құқықтық қолдау мен құжаттарды дайындауға жұмсайды.
- Коммуналдық төлемдер мен қызмет көрсету ақысы жыл сайын жылжымайтын мүлік түріне және ауданға байланысты өзгеріп отырады: Дубай Маринасындағы пәтер үшін олар бір шаршы метрге 20-30 дирхам шамасында болса, Палм-Джумейрадағы вилла үшін олар жоғарырақ, шаршы метріне 40-50 дирхамға дейін.
Салықтық артықшылықтар және оңтайландыру схемалары
БАӘ тұрғындары мен шетелдік инвесторлар салық шығындарын оңтайландыруға көмектесетін меншікті иеленудің тиімді схемаларына қол жеткізе алады. Іс жүзінде мен ұсынамын:
- мүлікті жалға беру кезінде табыс салығының жоқтығын ескеру – бұл таза пайданы арттырады;
- еркін аймақтағы немесе материктегі компания арқылы меншік құқығын тіркеу - бұл активтерді қорғайды және бухгалтерлік есепті жеңілдетеді;
- Сақтандыру және коммуналдық шығындарды алдын ала нақтылаңыз, сонда олар күтілетін табыстылықты төмендетпейді.
Австриядағы салықтармен салыстыру
Австрияда жылжымайтын мүлікті сатып алу кезіндегі жоғары мүлік салығы (Grunderwerbssteuer, Einkommenssteuer) және қосымша алымдар инвесторлардың бастапқы шығындарын айтарлықтай арттырады. Дегенмен, бұл нарық тұрақтылықпен ерекшеленеді: баға бірте-бірте көтеріледі, ал заңнама мүлік иелерінің құқықтарын толығымен қорғайды.
Дубайда жағдай керісінше: жалға алудан табыс салығы мүлде жоқ, ал бірыңғай тіркеу жарнасы жылжымайтын мүлік құнының 4 пайызын ғана құрайды. Бұл инвестицияны тезірек қайтаруға мүмкіндік береді, бірақ нарық анағұрлым тұрақсыз, бағалар шетелдік мамандардың сұранысына және экономикалық факторларға қатты тәуелді.
Жылжымайтын мүлікті сатып алу арқылы тұру визалары
Адамдар Дубайда жылжымайтын мүлік сатып алу және резидентураны қалай алуға болатынын сұрағанда, мен алдымен визалық бағдарламалар туралы айтамын. Дубайда пәтер немесе вилла сатып алу резиденттік визаны және басқа да жеңілдіктерді алуға мүмкіндік береді, бірақ егжей-тегжейлерді түсіну маңызды.
Кіру шегі және виза түрлері
Дубайда жылжымайтын мүлікті сатып алу шетелдіктерге әртүрлі жарамдылық мерзімі бар визаларды алуға мүмкіндік береді:
- 2 жыл - егер нысан 750 мың дирхамнан (~204 мың доллар) тұратын болса;
- 5 жыл – 1 миллион дирхамнан бастап инвестициялар үшін;
- 10 жыл (Алтын виза) - 2 миллион AED немесе одан көп сатып алу үшін.
Практикалық мысал: көпшілігі Алтын визаны таңдайды. Мысалы, клиент Дубай Маринасынан екі пәтер сатып алып, бүкіл отбасы үшін 10 жылдық виза алды, бұл оған банктік шот ашуға және бизнесін қиындықсыз жүргізуге көмектесті.
Резиденттік виза не береді?
- Меншік иесі мен оның отбасы БАӘ-де заңды түрде тұра алады;
- Сіз бизнес ашып, банк шоттарын аша аласыз;
- Медицина мен білім алуға жеңілдікті шарттармен қол жеткізу.
Жылжымайтын мүлікті инвестициялау арқылы алынған визалар жеке рұқсатсыз жұмыс істеуге мүмкіндік бермейді.
Жаңарту шарттары мен шектеулері
Визаңызды ұзарту үшін сіз жылжымайтын мүлікке меншік құқығын сақтап, оның құнын кем дегенде қажетті деңгейде ұстауыңыз керек. Мен жылжымайтын мүліктің жай-күйін үнемі тексеріп тұруды және ұзартудан бас тарту қаупін азайту үшін барлық құжаттарды тез арада жаңартуды ұсынамын.
Жіберу кезінде жиі кездесетін қателер
- Объектіні қажетті сомадан төмен бағаға сатып алу.
- Ресми тізілімде (DLD) қате тіркелу.
- Виза алу кезіндегі құжаттардағы қателер.
Мен клиенттерге жылжымайтын мүлікті (мысалы, БАӘ-дегі пәтер) таңдаудан Алтын визаға өтініш беруге дейін бағыттаймын. Бұл кідіріссіз және бүкіл отбасы үшін дұрыс құжаттаманы қамтамасыз етеді.
Австрияның тұруға рұқсатымен салыстыру
| Параметр | Дубай | Австрия (D-карта, өзін-өзі қамтамасыз ету) |
|---|---|---|
| Ең аз инвестиция | 2 жылдық виза: AED 750 000 (~$204 000) 5 жылдық: AED 1 000 000 10 жылдық Алтын виза: 2 000 000 AED |
Белгіленген сома жоқ, бірақ шоттағы ең аз € 45 000+ |
| Міндетті тұру | Жоқ, визалар тұрақты тұруды талап етпейді. | Иә, тұруға рұқсатты сақтау үшін жылына кемінде 183 күн |
| Азаматтық алу мерзімі | Виза азаматтыққа құқық бермейді. | Әдетте натурализация үшін 10 жыл тұрақты тұру |
| Отбасының кездесуі | Иә, виза барлық отбасы мүшелеріне қолданылады. | Иә, кіріс пен тұрғын үйді тексеру арқылы |
| Кәсіпкерлік қызмет | Сіз компания, банктік шот ашып, бизнес жүргізе аласыз | Тұруға ықтиярхатпен жұмыс істеуге рұқсат етілген (RP) |
Сенімділік пен тұрақтылық сіздің басты басымдықтарыңыз болса, Австрияны таңдаңыз. Мұнда нарық болжамды, тәуекелдер аз, капитал қорғалған. Дегенмен, жылдам қайтару және қарапайым процедуралар сіздің мақсатыңыз болса, Дубай - жақсы таңдау: кірістер жоғары, бірақ құбылмалы нарыққа байланысты тәуекелдер де бар.
БАӘ иммиграциясының жаңа ережелері 2025
Алтын виза. Енді Дубайдағы 10 жылдық Golden Visa тек бизнесмендер мен инвесторларға ғана емес, сонымен қатар дәрігерлер, мұғалімдер, экологтар және цифрлық мамандар сияқты көптеген мамандық иелеріне де қолжетімді. Виза БАӘ-де демеушісіз тұруға, отбасыңызды алып келуге және премиум қызметтерді пайдалануға мүмкіндік береді.
Жасыл виза. «Алтын виза» БАӘ-де жұмыс берушімен байланыссыз өмір сүргісі келетін кәсіпқойларға, фрилансерлерге және инвесторларға арналған. Оны алу үшін фрилансерлер айына кемінде 15 000 AED табысын және жоғары білім дәрежесін (бакалавр дәрежесі немесе баламасы) растауы керек.
Отбасылық демеушілік. Айына кемінде 4000 AED алатын шетелдік мамандар өз отбасыларына: жұбайына, балаларына (25 жасқа дейінгі ұлдары мен кез келген жастағы қыздары) және ата-аналарына виза алуға өтініш бере алады. Егер сіздің визаңыз жойылса, сіздің отбасыңыз БАӘ тұруға жаңа рұқсат алу үшін алты ай уақыт алады.
Жұмыс іздеуші визасы. «Алтын виза» демеушілік талаптарынсыз жетекші университеттердің жаңа түлектері мен білікті мамандар үшін 120 күнге ұзартылуы мүмкін. Бір талап - соңғы алты айда 14 700 AED шотындағы ең аз қалдықты сақтау.
Визаны ұзарту бойынша жаңа ережелер
- Salama жүйесі арқылы онлайн жаңарту. Жасанды интеллектпен жұмыс істейтін Salama жүйесі енгізілді, ол визаны ұзартуды автоматтандырды және өтініштерді қарау уақытын бір айдан бес күнге дейін қысқартты. Ақпарат сіздің Эмираттар идентификаторында автоматты түрде жаңартылады.
- Жұмыс рұқсатын ұзарту. Кейбір санаттар үшін рұқсаттың қолданылу мерзімі 2 жылдан 3 жылға дейін ұзартылды, бұл жиі жаңарту қажеттілігін азайтады және шығындарды азайтады (алым: AED 100).
- Қайта кіру рұқсаты. Елден тыс жерде алты айдан астам уақыт болған БАӘ тұрғыны мақұлданғаннан кейін 30 күн ішінде оралса, мәртебесін сақтай алады.
- Туристік визаны ұзарту. 30 және 60 күндік визалар 600 AED үшін қосымша 30 күнге ұзартылуы мүмкін, ал 90 күндік визалар елден шықпай-ақ қосымша 90 күнге ұзартылуы мүмкін.
Бұл өзгерістер Дубайда ұзақ мерзімді тұруды инвесторлар, кәсіпқойлар және олардың отбасылары үшін қол жетімді және ыңғайлы етті.
Жалдау және табыстылық
Табыс инвесторлардың Дубайдағы жылжымайтын мүлікті таңдауының басты себебі болып табылады. Еуропадағыдан айырмашылығы, мұнда сіз сатып алғаннан кейін, әсіресе дұрыс орналасқан жер мен жылжымайтын мүлік түрімен тұрақты жалдау кірісін ала бастай аласыз.
Қысқа мерзімді жалға алу
Airbnb немесе Дубайдағы брондау арқылы пәтерлерді жалға беру, әсіресе Дубай Маринасы, Таун қаласының орталығы және Палм-Джумейра сияқты аудандарда жылдық 10-12% табыс әкелуі мүмкін. Бұл Дубай туризмінен лицензия алуды және жергілікті ережелерді сақтауды талап етеді. Мысалы, Дубай Маринадағы бір клиент күнделікті пәтер жалдап, жылдық 11% табыс тапқан.
Ұзақ мерзімді жалға алу
Бұл опция орташа тәуекелмен жылына 5-7% тұрақты табыс іздейтіндер үшін қолайлы. Бұл отбасылық инвестиция немесе шетелдіктерге жалға беру үшін тамаша шешім. Ең танымал аймақтар JVC (Jumeirah Village Circle) және Business Bay, мұнда жалға алу сұранысы тұрақты және жалға алушылардың айналымы төмен.
Аймақ бойынша рентабельділік
| Аудан | Орташа өнімділік | Ерекшеліктер |
|---|---|---|
| Дубай қаласының орталығы | 7–12% | Пәтерлер шетелдіктер мен туристер арасында жоғары сұранысқа ие, олар іскерлік аудандардың жанында орналасқан және күнделікті жалға алу үшін іздейді, әсіресе Бурдж Халифа көрінісі бар пәтерлер. |
| Дубай Маринасы | 6–12% | Экспаттардың тұрақты ағыны ұзақ мерзімді жалға алуға сұранысты тудырады, ал жағалау мен су көріністері бұл орынды қысқа мерзімді баспана іздейтін туристер үшін тартымды етеді. |
| Пальма Джумейра | 7–10% | Сатып алу бағасы жоғары, қысқа мерзімді жалға алу арқылы максималды кірістілікке ие сәнді жылжымайтын мүлік |
| Jumeirah Village Circle (JVC) | 6–8% | Қолжетімді бағалар және ұзақ мерзімді жалға алуға тұрақты сұраныс, сонымен қатар күнделікті тұру үшін орташа деңгейдегі туристер үшін тартымдылық |
| Business Bay | 6–9% | Кеңселер мен пәтерлерді бір уақытта жалға алу мүмкіндігі бар тұрғын және коммерциялық сегменттер |
Менің кеңесім: жылжымайтын мүлікті таңдағанда аумақты, жылжымайтын мүліктің түрін және жалға беру тәсілін теңестіру маңызды. Мысалы, Палм-Джумейрадағы виллалар көбінесе туристерге қысқа мерзімге жалға беріледі, ал Дубай Маринасындағы пәтерлер ұзақ мерзімге экспаттарға сенімдірек жалға беріледі.
Басқарушы компаниялар мен қызметтер
Тәуекелдерді азайту және мүлікті басқаруды жеңілдету үшін көптеген клиенттер, әсіресе шетелде тұратындар басқарушы компанияларды пайдаланады. Олар жалға алушыларды іздеуді, жалға алуды және мүлікті ұстауды басқарады.
Салық салу
Дубай инвесторларды басқа нарықтармен салыстырғанда таза пайданы едәуір арттыратын жалдау табыс салығының болмауымен тартады.
Дубай мен Австриядағы жалдау кірістерін салыстыру
Жалдау кірістері әдетте 2-3%, ал салықтар мен ережелер қатаңырақ Австриямен салыстырғанда, Дубай жоғары таза табыс пен икемді мүлікті басқару шарттарын ұсынады.
| Көрсеткіш | Дубай | Австрия |
|---|---|---|
| Орташа өнімділік | Қала орталығы 6–8%, Марина 7–9%, Палм 7–10%, JVC 6–8% | Қалалар бойынша көрсеткіш 2-3% деңгейінде тұрақты болып қалады — салыстырмалы түрде төмен, бірақ тұрақты сұраныс пен сенімді динамикамен. |
| Жалға алуды реттеу | Қысқа мерзімді жалға беру лицензиялауды талап етеді, ал ұзақ мерзімді жалға алу азырақ қатаң түрде реттеледі. | Қатаң реттеу (Mietrecht) |
| Баға шектеулері | Жоқ дерлік | Жалдау ақысын бақылау бар |
| Жеңілдетілген салық салу | Иә, жалдау ақысы салық салынбайды, алымдар аз | Жоқ, жоғары салық жүктемесі және күрделі есеп беру жүйесі |
Дубайда жалдау кірістері жоғары және нарық белсендірек, бірақ Австрия абай инвесторлардың қауіпсіздігін қамтамасыз ете отырып, тұрақтылықты, бағаны болжауды және жоғары сұранысты ұсынады.
Инвесторларға арналған нұсқаулық: Дубайдың ыстық нүктелері
| Аудан | Сипаттама | Бір м² үшін орташа баға (2025) | Табыстылық потенциалы |
|---|---|---|---|
| Дубай қаласының орталығы | Ең жақсы орналасу, Бурдж Халифа мен Дубай сауда орталығына жақын, өтімділік жақсы | 20 000–27 000 AED | 5-7% ұзақ мерзімді, жоғары бағаның өсуі |
| Дубай Маринасы | Шетелдіктер мен туристер үшін сүйікті орын, ол жақсы ұсталған серуендеуге, мейрамханалардың кең таңдауына және яхта клубына ие. | 15 000–20 000 AED | 6-10% қысқа мерзімді |
| Пальма Джумейра | Премиум деңгейі, престиж, сирек түрлер, шектеулі қолжетімділік | 25 000–35 000 AED | 4–6%, бағаның өсу қарқыны |
| Business Bay | Іскерлік белсенділіктің эпицентрі, даму жүріп жатыр, перспективалы мүмкіндіктер | 14 000–18 000 AED | 6–8% |
| JVC, JVT | Төмен баға, орташа деңгейдегі жалға алушылардың сұранысының артуы | 9 000–12 000 AED | 7–10% |
| Дубай төбелері, Дамак төбелері | Гольф алаңдары, мектептер мен демалыс орындары бар балалармен тұруға арналған жайлы аудандар | 11 000–15 000 AED | 5–7% |
Менің клиенттерімнің бірі Дубайдың JVC аймағында пәтерді 950 000 AED-ке сатып алды және қысқа мерзімді жалға алудың арқасында бірінші жылы 9% жылдық пайыз алды. Тағы бір клиент Палм-Джумейрадағы вилланы таңдады, онда бастапқы кірістілік небәрі 4% болды, бірақ екі жылдан кейін жылжымайтын мүлік 35% -ға бағаланды, сайып келгенде, айтарлықтай жоғары жалпы кіріс әкелді.
Менен кеңестер:
- Тұрақты табыс пен минималды тәуекел маңызды болса, Business Bay немесе Dubai Marina таңдаңыз.
- Өсіп келе жатқан беделі мен нарықтық құны - Палм-Джумейра немесе қала орталығы.
- Егер сіз Дубайда отбасыңыз үшін вилла сатып алғыңыз келсе, Dubai Hills-ті қарастырыңыз.
Әрқашан аймақтың инфрақұрылымы мен даму жоспарларын бағалаңыз - бұл болашақ жылжымайтын мүлік құнының өсуін тікелей анықтайды.
Инфрақұрылым және сұраныс
Дубайдағы жылжымайтын мүліктің басты артықшылықтарының бірі - оның жақсы жоспарланған және үнемі дамып отыратын инфрақұрылымы. Ең танымал аймақтар әдетте жайлы өмір сүру үшін қажеттінің барлығын ұсынады:
- Көлік қолжетімділігі: метро, трамвайлар, автобустар және экспресс жолдар. Мысалы, Downtown Dubai және Business Bay метромен және Шейх Зайед жолымен жақсы байланысты, ал Дубай Маринасына трамвай немесе паром арқылы оңай жетуге болады.
- Коммерциялық және әлеуметтік инфрақұрылым: сауда орталықтары, мейрамханалар, медициналық орталықтар және халықаралық деңгейдегі мектептер. Dubai Hills және DAMAC Hills жасыл саябақтары, заманауи ойын алаңдары және халықаралық деңгейдегі мектептері бар отбасылық жайлылықты ерекше атап өтеді.
- Экологиялық таза: Дубай төбелері, DAMAC төбелері және Палм-Джумейра аудандары жасыл алаңдардың, гольф алаңдарының, саябақтардың көптігімен және теңізге жақындығымен тартымды. Сонымен қатар, Business Bay сияқты іскерлік аудандар экологиялық жағынан азырақ болуы мүмкін, бірақ олар ыңғайлы орналасуы мен тамаша көлік байланыстарынан пайда көреді.
Жалға алушының сұранысы:
- Қысқа мерзімді жалға алуды туристер санының көптігіне байланысты Дубай Маринасы, Таун қаласының орталығы және Палм-Джумейра басқарады.
- Ұзақ мерзімді жалға алу – JVC, Business Bay және Dubai Hills – Дубайды үйіне айналдырған отбасылар мен кәсіпқойлар үшін қолайлы орын.
Егер сіз жылдам ақша тапқыңыз келсе, Дубайда метро мен туристік орындардың жанында пәтерлерді таңдаңыз. Тұрақты, ұзақ мерзімді табыс іздесеңіз, саябақтары, жақсы мектептері және жақсы дамыған отбасылық инфрақұрылымы бар аймақтарға инвестиция салған дұрыс.
Қазір қайдан сатып алуға болады және не күтуге болады
2024–2025 жылдары инвесторлардың ең үлкен қызығушылығы JVC, Business Bay және Dubai Marina компанияларына бағытталған. Дегенмен, келесі екі-үш жылда бағаның ең маңызды өсу перспективалары келесі деңгейдегі инфрақұрылым дамып жатқан Business Bay және Dubai Hills үшін болжануда.
Дубайда жаңа құрылыс немесе қайта сату: инвестор нені таңдауы керек?
Дубайда жаңадан салынған және аяқталған жылжымайтын мүлік арасында таңдау - клиенттерден жиі қойылатын сұрақтардың бірі. Екі нұсқаның да артықшылықтары, тәуекелдері және стратегиялары бар. Осы жылдар ішінде мен клиенттерге құрылыстың бастапқы кезеңдерінде пәтер сатып алуға және қолданыстағы жалға беру шарттарымен жылжымайтын мүлікті сатуға көмектестім. Қорытынды: оңтайлы таңдау сіздің инвестициялық мақсаттарыңызға және тәуекелдік аппетитіңізге байланысты.
Жоспардан тыс: Дубайдағы жаңа ғимараттар неге танымал?
- Ыңғайлы төлем опциялары жұмыс аяқталғанға дейін және жоба аяқталғаннан кейін қосымша 1-3 жыл бойы пайызсыз бөліп төлеуді қамтиды.
- Бастапқы кезеңде жобаға кіру және 20-40% кірістілікпен аяқталғанға дейін активті сату мүмкіндігі.
- Ойланған заманауи макеттер, экологиялық таза энергия үнемдейтін материалдар және смарт үй жүйелері.
Мысал: Австриялық ерлі-зайыптылар Дубай Хиллсінен 1,3 миллион AED-ге екі бөлмелі пәтер сатып алды, ал екі жылдың ішінде оның құны 1,75 миллион AED-ге дейін өсті.
Екінші нарық: өтімділік және нюанстар
- Мүлікті бірден жалға беру нарығына шығарып, тұрақты табыс табуға болады.
- Маңызды қадам Дубай жер департаменті арқылы транзакцияның заңды тазалығын тексеру болып табылады.
- 10 жылдан асқан жылжымайтын мүліктер жөндеуге қосымша инвестицияларды қажет етуі мүмкін.
- Екінші нарықтағы виллалар мен таунхаустар көбінесе инфрақұрылымы толық дамыған аудандарда орналасады.
Мысал: Украинадан келген клиент беделді Jumeirah Golf Estates төңірегінде бар жалға алушылармен вилла сатып алды. Бұл оған бірден тұрақты кіріс алуға мүмкіндік берді, бұл салынып жатқан көптеген жылжымайтын мүліктің әлеуетті кірісінен асып түсті.
| Параметр | Жаңа ғимарат (жоспардан тыс) | Екінші нарық |
|---|---|---|
| Кіру бағасы | Дайын нысандардан аз | Көбірек, бірақ мәмілелер бар |
| Бөліп төлеу жоспары | Иә, 5-7 жылға дейін | Жоқ, толық төлем |
| Бастапқыдағы табыстылық | Қайта сатудан түскен пайда (бір цикл үшін 20-40%) | Жалға алудан бірден кіріс |
| Тәуекелдер | Құрылыстың кешігуі | Жөндеу қажет |
| Инфрақұрылым | Уақыт өте келе қалыптасқан | Ол қазірдің өзінде дайын |
| Инвесторлар арасында танымалдылық | Өте жоғары, әсіресе премиум сегментте | Қалыпты, бірақ тұрақты сұраныс |
Австриядағы жаңа ғимараттармен салыстыру
Дубайда жаңа әзірлемелер нарықтың негізгі қозғаушы күші болып табылады: инвесторлар жобаны ерте кезеңде енгізе алады және ол аяқталғанға дейін құндылық өсуін барынша арттыра алады.
Австрияда жаңа ғимараттар аз, бірақ олар энергия тиімділігі мен ESG сәйкестігіне назар аударады, бұл ұзақ мерзімді тұрақты кірісті күтуге дайын консервативті инвесторларды тартады.
| Көрсеткіш | Дубай | Австрия |
|---|---|---|
| Энергия тиімділігі | Климат жылыту жүктемесін азайтады, ал ойластырылған оқшаулаумен заманауи дизайн | Міндетті сертификатталған және қатаң стандарттарға сәйкес келетін жоғары деңгейдегі энергия тиімділігі |
| Құрылыс қарқыны | Ұзақ іске асыру кезеңдері - басынан бастап 2-4 жыл, көптеген мүлік жоспардан тыс сатыда сатылады | Ірі қалалар мен агломерацияларда жоғары |
| ESG стандарттары | Қадамдық іске асыру, сәнді жобаларға көбірек назар аудару | Барлық деңгейде қатаң экологиялық және әлеуметтік стандарттар |
| 1 м² үшін орташа баға | $3,500–7,000 – аймақ пен сыныпқа байланысты | 5000-9000 доллар, әсіресе Вена мен Зальцбургте қымбат |
| Нарықтағы жаңа ғимараттардың үлесі | Жоғары – транзакциялардың жартысынан көбі жоспардан тыс | Шамамен 30%, нарық негізінен қайталама |
Классикалық шопингтен қалай шығуға болады
Дубайдағы инвесторлар барған сайын стандартты үлгілерден алыстап, біріктірілген стратегияларды іздеуде: бір пәтер немесе вилла сатып алудың орнына олар әртүрлі жылжымайтын мүлік портфолиосын, коммерциялық жылжымайтын мүлікті және ірі жобаларға қатысуды қарастырады. Бұл тәсіл тәуекелді таратуға, жалпы табысты арттыруға және нарықтық өзгерістерге икемді жауап беруге көмектеседі.
Бір вилланың орнына бірнеше студия
Менің көптеген клиенттерім бір үлкен вилланың орнына Дубайдың танымал аудандарынан үш немесе төрт студиялық пәтер сатып алуды жөн көреді. Бұл оларға тәуекелді әртараптандыруға, жыл бойы тұрақты кірісті қамтамасыз етуге және қажет болған жағдайда мүліктерін сатуды жеңілдетуге мүмкіндік береді. Мысалы, бір инвестор JVC және Business Bay-да төрт студиялық пәтер сатып алды және қазір тұрақты түрде жылына 9%-дан астам табыс табуда.
Қонақ үйлер мен апартотельдерге инвестициялар
Қонақ үй кешендеріндегі сатып алу-жалға алу форматы жеке қатысусыз пассивті кіріс алуға мүмкіндік береді: басқарушы компания мүлікті брондау, тазалау және сату үшін толық жауапкершілікті өз мойнына алады. Дубайдағы Маринадағы және қала орталығындағы апартаменттер ең танымал.
Жерді сатып алу және құрылыс
Тәжірибелі инвесторлар үшін жер телімін сатып алып, кейін БАӘ-де таунхаус немесе вилла салу қайта сатудан 20-30% табыс әкелуі мүмкін. Табысқа жетудің негізгі факторлары перспективалық орынды және сенімді мердігерді таңдауды қамтиды.
Бірлескен инвестициялар
Бірлескен жылжымайтын мүлік инвестициялары сізге үлкен жобаларға қатысуға мүмкіндік береді, мысалы, Палм-Джумейрадағы вилла немесе Дубай төбесіндегі коммерциялық кеңістік сатып алу. Кез келген түсініспеушілікке жол бермеу үшін әр серіктестің акциялары мен шығу шарттарын нақты анықтауды ұсынамын.
Коммерциялық жылжымайтын мүлік
Дубайдағы коммерциялық жылжымайтын мүлік (кеңселер, сауда алаңдары, қоймалар) жоғары табыстылық (Австрияға қарағанда жоғары) және 300 000 АҚШ долларын құрайтын қолжетімді кіру шегі арқасында еуропалық және азиялық бизнесті белсенді түрде тартады.
Салыстыру стратегиялары: Дубай мен Вена
| Стратегия | Дубай | Вена |
|---|---|---|
| Бірнеше студиялар | Өте жақсы кірістілік, жылдам өтімділік | Шектеулі жеткізу, бір м² үшін жоғары баға |
| Қонақ үйлер мен апаротельдер | Дамыған сегмент, жоғары туристік ағын | Объектілердің шектеулі саны |
| Жер + құрылыс | Жылдам айналым, жоғары сұраныс | Қатаң ережелер, ұзақ мерзімдер |
| Бірлескен инвестициялар | Ірі жобаларда танымал | Көп таралған емес |
| Коммерциялық жылжымайтын мүлік | Жоғары сұраныс, нарық динамикасы | Тұрақтылық, бірақ төмен пайда |
Егер сіз капиталдың жылдам өсуін және жоғары кірісті іздесеңіз, Дубай көбірек мүмкіндіктер мен икемділік ұсынады. Дегенмен, ұзақ мерзімді тұрақтылыққа бағытталған консервативті инвесторлар үшін Австрия сенімді таңдау болып қала береді.
Тәуекелдер мен қателіктер
Дубайда жылжымайтын мүлік сатып алу үлкен мүмкіндіктер береді, бірақ кез келген жағымсыз тосынсыйларды болдырмау үшін тәуекелдерді түсіну маңызды.
Туризмге және экспаттарға тәуелділік
Халықаралық сұраныс нарыққа айтарлықтай әсер етеді. Дағдарыс кезінде, әсіресе қысқа мерзімді жалға алу сегментінде жалға алушылардың саны азаяды. Мен клиенттерге Business Bay немесе JVC сияқты ішкі сұранысы жоғары аймақтарды таңдауға кеңес беремін.
Бағаның құбылмалылығы
Жылжымайтын мүліктің құны сыртқы экономикалық дағдарыстарға байланысты уақытша төмендеуі мүмкін. Дегенмен, өтімді қасиеттер (мысалы, Дубайдағы пәтерлер немесе танымал аудандардағы виллалар) құлдыраудан кейін аз құнсызданады және тезірек қалпына келеді.
Климат және маусымдық
Жазда жалға алушылардың белсенділігі төмен. Дегенмен, Downtown Dubai, Dubai Marina және Dubai Hills Estate жылжымайтын мүліктері жыл бойына сұранысқа ие.
Жоспардан тыс тәуекел
БАӘ-де жоспардан тыс жылжымайтын мүлікті сатып алғанда, әзірлеушінің беделін және нақты аяқталу күндерін мұқият тексеру маңызды. Беделді компаниялармен серіктестік тәуекелдерді айтарлықтай азайтады.
Қызмет ақысы
Кейбір жобаларда шығындар жалға алу сомасының 10-12% жетуі мүмкін және бұл факторды қаржылық есептеулерге қосу маңызды.
Австриямен салыстыру
Австрия баға тұрақтылығымен және болжамдылығымен тартымды: нарық сыртқы дағдарыстарға салыстырмалы түрде жауап бермейді, ал құқықтық және салық жүйелері инвесторларды қорғауға кепілдік береді. Тұрғын үйге сұраныс, әсіресе Венада және ірі қалаларда жылжымайтын мүліктің өтімділігін қолдайды. Негізгі кемшілік - Дубайдағы 5-8% салыстырғанда 2-3% салыстырмалы төмен кірістілік, сондай-ақ жалға беру нарығын қатаң реттеу және жоғары мүлік салығы.
Дубайдағы өмір: жайлылық, қызмет көрсету және күнделікті тәжірибе
Менің клиенттерім Дубайда пәтер немесе вилла сатып алу өмір салтына байланысты жақсы таңдау ма деп жиі сұрақ қояды. Менің тәжірибемнен айта аламын, Дубайдағы жылжымайтын мүлік инвестициялық әлеуетті ыңғайлы өмір сүру, жұмыс істеу және бизнес жүргізу мүмкіндігімен біріктіреді.
Климат, медицина, білім, қауіпсіздік
Дубайдың жыл бойы күн шуақты және жылы климаты оны еуропалықтар үшін ерекше тартымды етеді. Қала сонымен қатар заманауи денсаулық сақтау жүйесін ұсынады: жеке клиникаға дәрігерге бару орташа есеппен 250–500 AED (68–136 доллар) тұрады, ал отбасын сақтандыру жылына 15 000 AED (4080 доллар) басталады.
IB немесе British Diploma бағдарламаларын ұсынатын халықаралық мектептер ата-аналарға бір балаға жылына 50 000 мен 100 000 AED ($13 600 және $ 27 000) аралығында тұрады. Дегенмен, Дубай әлемдегі ең қауіпсіз қалалардың бірі болып саналады: қылмыс деңгейі өте төмен және заңдар қатаң түрде орындалады.
Өмір сүру деңгейі және өмір сүру құны
Дубайда тұру құны БАӘ орташа деңгейінен жоғары, бірақ кейбір ірі еуропалық астаналарға қарағанда төмен болып қалады. Мұндағы пәтердің жылдық жалдау ақысы орналасқан жері мен көлеміне байланысты шамамен 80 000 AED мен 180 000 AED (21 800 доллардан 49 000 АҚШ доллары) аралығында, ал виллалар 180 000 AED мен 500 000 AED (49 000 доллардан 136 000 доллар) аралығында болады. Коммуналдық қызметтер мен қызмет көрсету ақысы да ескерілуі керек: виллалар мен таунхаустар үшін бұл орташа айына 1500-ден 4000 AED ($410-ден 1080 доллар) дейін.
Көлік, банктер, байланыс
Қалада жақсы дамыған көлік инфрақұрылымы бар. Банк жүйесі тұрақты, бизнес пен жеке шот ашу оңай. Ұялы телефон қызметі мен интернет жоғары сапалы және сенімді, бұл әсіресе қашықтан жұмыс істеу үшін маңызды.
Шетелдіктер үшін әлеуметтік және іскерлік орта
Дубай - үлкен экспаттар қауымдастығы бар халықаралық хаб. Менің тәжірибем бойынша, бұл жерде клиенттер әлеуметтік және кәсіби байланыстарды оңай орнатады, клубтарға, іскер топтарға және әртүрлі іс-шараларға қатысады.
Австриямен салыстыру
Австрия өзінің тұрақтылығымен, дамыған инфрақұрылымымен, экологиялық тазалығымен және қауіпсіздіктің жоғары деңгейімен ерекшеленеді. Ал Дубай өзінің динамизмімен, төмен салықтарымен және халықаралық қоғамдастықта жайлы өмір сүруге арналған шарттарымен тартады.
Менің кеңесім: егер сіз үшін бейбітшілік пен еуропалық жайлылық маңыздырақ болса, Австрияны таңдаңыз. Егер сіз бизнес мүмкіндіктерін, жоғары табыс пен белсенді өмір салтын іздесеңіз, Дубай - тамаша таңдау.
Дубай еуропалық жылжымайтын мүлікке стратегиялық балама ретінде
Мен өз тәжірибемде инвестицияны ғана емес, Еуропаға сенімді, ыңғайлы баламаны да бағалайтын клиенттерді жиі кездестіремін. Осыған байланысты Дубай бірегей юрисдикция болып табылады: тұрақсыз елдердің азаматтары үшін мұнда жылжымайтын мүлікті сатып алу капиталды сақтау және транзакцияның заңды ашықтығын қамтамасыз ету тәсілі болып табылады.
Зейнеткерлерді қыстың жұмсақ климаты, жоғары сапалы медициналық қызметтер, ыңғайлы виллаларда немесе инфрақұрылымы қалыптасқан пәтерлерде тұру мүмкіндігі қызықтырады.
Цифрлық көшпенділер дамыған IT және қаржылық инфрақұрылымды, жаһандық нарықтарға қол жеткізуді және кірістерін басқаруда икемділікті қамтамасыз ететін салықтық артықшылықтарды бағалайды.
Вена - тұрақтылықты, жоғары өмір сапасын және мөлдір ережелерді бағалайтындар үшін таңдау. Оның жылжымайтын мүлік нарығы ондаған жылдар бойы жақсы қалыптасқан, заңдар мен салықтар анық, бағалар кенеттен ауытқуларға ұшырамайды. Бұл көп ғасырлық тарихы бар қала, мұнда сіздің инвестицияңыз қорғалған және күнделікті жайлылық қалыпты жағдай.
Дубай мүлде басқа тәжірибені ұсынады: жоғары жалдау кірістілік әлеуеті бар динамикалық нарық. Менің тәжірибемде тұрақтылық пен ұзақ мерзімді қауіпсіздікті бағалайтын клиенттер көбінесе Венаны таңдайды. Жоғары табыс, икемділік және белсенді өмір салтын іздейтіндер әдетте Дубайды жақсы көреді.
Дубайдағы жылжымайтын мүлік инвестициясынан қалай шығуға болады
Дубайдағы жылжымайтын мүлік инвестициясынан шығуға кететін уақыт мүліктің орналасқан жері мен түріне байланысты. Мысалы, Downtown немесе Dubai Marina пәтерлері дұрыс дайындалған жағдайда орташа есеппен 4-6 аптада сатылады, ал Palm Jumeirah немесе JVC виллалары ұзағырақ уақыт алуы мүмкін. Егер сізде жылжымайтын мүлік арқылы алынған резиденттік виза болса, виза бағдарламасының шарттарын қарастырып, DLD-ді жоспарланған сату туралы хабардар ету маңызды. Мүлікті мұрагерлікке немесе туыстарына беру, әсіресе, егер мүлік серіктестік немесе сенімгерлік ұйым арқылы тіркелген болса, ерекше құқықтық қолдауды қажет етеді.
Вена жылжымайтын мүлік нарығы болжамды және тұрақты: жылжымайтын мүлік тез сатылады, ал заңды рәсімдер өте жеңілдетілген. Дубайда өтімділік мүліктің орналасқан жері мен түріне байланысты айтарлықтай өзгереді — мысалы, танымал аудандардағы люкс виллалар мен студиялар тез сатылады, ал жаңа жобаларға нарық үлесін алу үшін уақыт қажет болуы мүмкін.
| Параметр | Австрия | Дубай |
|---|---|---|
| Сату жылдамдығы | Жоғары, болжамды | Орташа, аймаққа байланысты |
| Меншік түрі | Пәтерлер, үйлер | Пәтерлер, виллалар, таунхаустар |
| Сату кезіндегі тәуекелдер | Төмен | Орташа көрсеткіштер, маусымдық және сұраныс |
| Құқықтық күрделілік | Ең аз | Орташа, DLD растауын қажет етеді |
| Практикалық мысал | Вена – 2-4 апта | Қала орталығында – 4-6 апта; Пальма – 2-3 ай |
Сарапшылардың пікірі: Оксана Жушманның көзімен инвестициялау
Дубайдағы және Еуропадағы жылжымайтын мүлікке қатысты тәжірибем әрбір нарық ерекше тәсілді қажет ететінін көрсетті. Дубайда әзірлеушілер мен мүліктерді мұқият тексеру өте маңызды: мен әрқашан әзірлеушінің беделін, барлық рұқсаттардың бар-жоғын, жобаның RERA талаптарына сәйкестігін және инфрақұрылымның дайындығын тексеремін. Тек осы тәсіл Дубайдағы сәнді жылжымайтын мүлікті немесе БАӘ-де пәтерді қауіпсіз сатып алуға мүмкіндік береді, бұл сіздің инвестицияңыздың тәуекелдерін азайтады.
Инвестициялық портфельді құру кезінде мен Дубай сияқты динамикалық нарықтарды Австрия сияқты тұрақты және болжамды нарықтармен біріктіруді ұсынамын. Мысалы, менің клиенттерімнің бірі БАӘ-де жалға алу мақсатында пәтер сатып алды және бір мезгілде капиталды сақтау үшін Венадағы жылжымайтын мүлікке инвестиция салды. Бұл тәсіл жоғары кірісті де, тәуекелді қорғауды да қамтамасыз етеді.
Егер мен өзіме стратегия таңдайтын болсам, инвестицияларымды келесідей бөлер едім: кіріс алу және оның құнын арттыру үшін оның бір бөлігін Дубайдағы жылжымайтын мүлікке салар едім, ал қалған бөлігін тұрақты еуропалық мүліктерге, мысалы, Австрияда, оларды сенімді «қауіпсіздік маржасы» және капиталды сақтау ретінде қарастыратын едім.
Менің негізгі кеңесім: Әрқашан мақсаттарыңызға назар аударыңыз, капиталыңызды әртүрлі аймақтарға таратыңыз және сатып алмас бұрын мүлікті мұқият тексеріңіз. Бұл тәсіл БАӘ-дегі люкс вилла немесе пәтер, Австриядағы пәтер немесе үй болсын, инвестицияңызды сенімді және тиімді етеді.
Қорытынды
Басымдықтарды анықтаңыз, инвестицияларды әртүрлі сегменттер бойынша бөліңіз, жылжымайтын мүлікке тиісті сараптама жүргізіңіз және әрбір юрисдикцияның талаптарын қарастырыңыз.
Дубай ең жақсы таңдау болған кезде
- Капиталдың жылдам өсуін және жоғары табыстылықты іздейтін инвесторлар үшін қолайлы.
- Жалға алуға назар аударған кезде маңызды: Дубайдағы пәтерлерді немесе виллаларды қысқа мерзімді немесе ұзақ мерзімді жалға беру.
- Жылдам өзгеретін нарықпен жұмыс істеуге және мүлікті мұқият талдауға дайын адамдар үшін.
- Шетелдік инвесторлар үшін резиденттік бағдарламалар мен салықтық жеңілдіктер маңызды ма екенін білу қызық болар еді.
Австрия ең жақсы таңдау болған кезде
- Тұрақтылық пен сенімді табысқа бағытталған инвесторлар үшін.
- Егер басымдық тәуекел деңгейі төмендетілген ұзақ мерзімді инвестиция болса.
- Капиталдың сақталуын және қаржылық қорғауды бағалайтындар үшін қолайлы.
- Бұл мөлдір транзакциялар, тұрақты ішкі сұраныс және дамыған инфрақұрылым маңызды болған кезде өзекті.
2030 жылға дейінгі болжам өте оптимистік болып көрінеді: Дубай өзінің инфрақұрылымын белсенді түрде дамытып, жаңа салық және иммиграциялық жеңілдіктерді енгізуді жалғастыруда, ал Австрия тұрақты сұраныс пен ашық ережелері бар тұрақты нарық ретіндегі позициясын нығайтуда. Дұрыс таңдалған инвестициялық стратегия тұрақты табыс табуға, тәуекелдерді азайтуға және нарықтық өзгерістерге оңай бейімделуге мүмкіндік береді.
Қосымшалар мен кестелер
Аймақтар бойынша рентабельділіктің салыстырмалы кестесі
| Аймақ | Орташа жылдық жалдау кірісі (%) |
|---|---|
| Дубай қаласының орталығы | 5–6% |
| Дубай Маринасы | 6–7% |
| Пальма Джумейра | 4–5% |
| Business Bay | 5–6% |
| Jumeirah Village Circle (JVC) | 6–7% |
| DAMAC таулары | 6–8% |
| Dubai Hills Estate | 6–7% |
Баға/рентабельділік картасы
| Аймақ | Бір м² үшін орташа баға ($) | Орташа жылдық жалдау кірісі (%) | Нарық ерекшеліктері |
|---|---|---|---|
| Дубай қаласының орталығы | 7 200–7 500 | 5–6% | Қала орталығы, өтімділігі жоғары, шетелдіктер мен туристер арасында танымал |
| Дубай Маринасы | 6 200–6 500 | 6–7% | Жағалау, белсенді қысқа мерзімді жалға алу, жас жалға алушылар арасында сұранысқа ие |
| Пальма Джумейра | 9 000–9 500 | 4–5% | Премиум пәтерлер мен виллалар, төмен кірістілік, бірақ тұрақты сұраныс |
| Business Bay | 5 700–6 000 | 5–6% | Бизнес-орталық, коммерциялық және тұрғын үй жылжымайтын мүліктің үйлесімі |
| Jumeirah Village Circle (JVC) | 3 900–4 200 | 6–7% | Жаңа аумақ, төмен баға, жоғары өсу әлеуеті |
| DAMAC таулары | 3 600–3 900 | 6–8% | Отбасылық виллалар, өсіп келе жатқан ішкі сұраныс және белсенді жалға беру қызметі |
| Dubai Hills Estate | 4 100–4 400 | 6–7% | Жақсы инфрақұрылым, пәтерлер мен виллалар, отбасылар арасында танымал |
Салықтық салыстыру: Дубай мен Австрия
| Көрсеткіш | Дубай | Австрия |
|---|---|---|
| Мүлікті сатып алу салығы | 4% тіркеу жарнасы (DLD) | Grunderwerbssteuer: бағаның 3,5-6,5% |
| Қосылған құн салығы (ҚҚС) | Жаңа жылжымайтын мүліктер үшін мөлшерлеме 5% құрайды, тұрғын үйлер үшін ішінара жеңілдікпен. | Жаңа ғимараттарға 20% стандартты ҚҚС |
| Жылдық мүлік салығы | Жоқ | Жылдық ENFIA салығы жоқ, муниципалды салық бар (құнның 0,1-0,5%). |
| Муниципалдық салық | Қызмет көрсету ақысына кіреді | Кадастрлық құнның 0,5% дейін |
| Арендалық табысқа салынатын салық | Жоқ | Пайдаға байланысты 55% дейін (Einkommenssteuer) |
| Капитал өсіміне салынатын салық (сатуда) | Жоқ | Speculationssteuer: алғашқы 10 жылда 30% сатылды, табыс салығы жоқ. |
| Нотариус және тіркеу алымдары | 1–2% | 1–3% |
| Салықты оңтайландыру | Тұрғындар үшін жеңілдіктер, шетелдіктер үшін салық шешімдері | Шегерімдерге, активтерді серіктестіктер мен басқару атына сенімгерлік басқару арқылы тіркеуге рұқсат етіледі |
Дубайдағы жылжымайтын мүлік нарығына арналған инвестордың бақылау парағы
1. Инвестициялық мақсатыңызды тұжырымдаңыз
- Ұзақ мерзімді немесе күнделікті жалға алу (Airbnb)
- Табыс алу, актив құнын арттыру немесе Golden Visa алу
2. Сәйкес нысан түрін таңдаңыз
- Дубайдағы пәтер
- Дубайдағы үй
- Вилла Дубай
- қалашық
3. Бюджетті және ең төменгі кіру шегін нақтылаңыз
- Пәтер, үй немесе вилла сатып алу үшін қажетті сома
- Ілеспе шығындар: тіркеу, заңгерлік қолдау, қызмет көрсету ақысы
4. Орынды таңдаңыз
- Freehold: шетелдіктер үшін толық меншікке жол
- Жалға алу: ұзақ мерзімді жерді жалға беру
- Мысалдар: Downtown Dubai, Dubai Marina, Palm Jumeirah, Dubai Hills Estate, Business Bay, JVC
5. Объектіні талдау
- Құқықтық ашықтықты шолу (DLD, RERA)
- Жоба кезеңі: Жоспардан тыс немесе дайын мүлік
- Әзірлеушінің беделі және лицензиялардың болуы
6. Шарт жасау
- Объектіні брондау
- MOU/SPA-ға қол қою
- Төлем және депозит шарттары
7. Жылжымайтын мүлікті тіркеу
- Дубай жер департаменті (DLD)
- Меншік құқығын тексеру, жылжымайтын мүлік құқығы
8. Инвестицияларды бағалау
- Болжалды жалдау кірісі
- Коммуналдық және пайдалану шығындары
- Салықтар және басқа да төлемдер
9. Жалға алу немесе қайта сатуды жоспарлау
- Басқарушы компанияны таңдау
- Стратегия: қысқа мерзімді немесе ұзақ мерзімді жалға алу
- Инвестициядан шығу жоспарын әзірлеу
10. Инвестициялық портфельді әртараптандыру
- Дубайдағы жылжымайтын мүлікті басқа тұрақты нарықтардағы активтермен біріктіріңіз
- Тәуекелді және өтімділікті талдау
Инвесторлардың сценарийлері
1. 200 000 доллары бар инвестор
- Мақсаты: минималды инвестициямен нарыққа шығу және жалға беруден пассивті кіріс алу.
- Опциялар: Дубайдағы JVC, International City немесе Discovery Gardens аймағындағы пәтерлер. Екінші нарықты немесе шағын жаңа әзірлемелерді қарастырыңыз.
- Табыстылық: орташа есеппен жылына 6-7% жалға алудан.
- Тәуекелдер: жалға алудың мүмкін кешігуі, сұраныстың маусымдық ауытқуы, жалға алушының тұрақсыздығы.
Табысты инвестицияның мысалы: 200 000 доллар бюджеті бар клиент үшін біз қайта сату нарығында Jumeirah Village Circle аймағында студиялық пәтерді (55 шаршы метр) таптық. Пәтер толығымен көшуге дайын болды, бұл бізге оны бірден жалға беруге және жылдық 6-7% табыс табуға мүмкіндік берді. Бұл мысал ең аз тәуекелмен инвестициялауды қалай бастауға және тұрақты пассивті кіріске тез жетуге болатынын көрсетеді.
2. 1 миллион долларлық отбасы
- Мақсаты: ұзақ мерзімді жалға немесе жеке пайдалануға арналған премиум-класс жайлы тұрғын үй сатып алу.
- Опциялар: Dubai Hills Estate, Palm Jumeirah немесе Meadows-тегі виллалар немесе жеке аумағы мен бассейні бар таунхаустар.
- Рентабельділік: жалға алудан жылына 5-6% + жылжымайтын мүлік құнының әлеуетті өсуі.
- Тәуекелдер: жоғары техникалық қызмет көрсету және коммуналдық шығындар, қызып кеткен нарықта қайта сату кезінде артық төлеу қаупі.
Бюджеті 1 миллион доллар болатын отбасы үшін сәтті мысал: біз Dubai Hills Estate-де (220 шаршы метр) ішінара жөндеу жұмыстары мен жиһаздары бар вилла таптық. Мүлік жеке тұруға да, жылдық кірісі 5-6% ұзақ мерзімді жалға беруге де жарамды. Бұл жағдай жайлылықты, беделді және инвестициялық артықшылықтарды бір транзакцияда қалай біріктіру керектігін көрсетеді.
3. Коммерциялық жылжымайтын мүлік
- Мақсаты: ұзақ мерзімді жалға беру және мүліктің құнының өсуі арқылы тұрақты пассивті табыс.
- Опциялар: Business Bay, Jumeirah Lake Towers немесе Дубай Маринасындағы кеңсе кеңістігі; сауда орындары немесе кафе/мейрамханалар көп адам жүретін аймақтарда.
- Табыстылық: жылына 7–9% (орналасқан жері мен жалға алушы түріне байланысты).
- Тәуекелдер: Жоғары бәсекелестік, объектінің тоқтап қалуының ықтимал кезеңдері, экономикалық жағдайларға тәуелділік.
Коммерциялық жылжымайтын мүлікке инвестиция салудың сәтті мысалы: бюджеті 450 000 АҚШ доллары болатын клиент үшін біз Jumeirah Lake Towers-тен (80 шаршы метр) 5 жылдық ұзақ мерзімді жалдау шартымен кеңсе кеңістігін таптық. Бұл жылжымайтын мүлік 8% жылдық табыс әкеледі, ал тұрақты жалдау төлемдері қаржылық тәуекелді азайтады. Бұл жағдай кепілдендірілген кірісі және ең аз тәуекелдері бар жылжымайтын мүлікті қалай таңдау керектігін көрсетеді.
