Клиенттер маған кеңес алу үшін келгенде, олардың өтініштері көбінесе екі үлкен санатқа бөлінеді. Біріншісі - өз капиталы үшін қауіпсіз баспана іздейтін инвесторлар: тұрақтылық, берік өтімділік және алдағы ондаған жылдарға болжамдылық. Олар үшін жауап әрқашан бірдей: Вена.
Екінші топ - Еуропаға кіру нүктесін іздейтіндер: қолжетімді, түсінікті, табыс табуға және тіпті тұруға рұқсат алуға мүмкіндік беретін нәрсе. Міне, осы жерде жиі сұрақ туындайды: «Болгария туралы не деуге болады?»
Болгария, бәлкім, Еуропалық Одақтағы ең көп талқыланатын «бюджеттік» жылжымайтын мүлік нарығы. Теңіз, таулар, төмен салықтар және Вена немесе Мюнхеннен кейінгі бағалар таңқаларлықтай.
Сондықтан мен осы мақаланы жазуды шештім: раушан түсті көзілдіріксіз немесе жарнамалық ұрандарсыз жүйелі түрде Болгариядағы жылжымайтын мүліктің бүгінгі таңдағы шын мәнінде қандай екенін талдау.
Менің атым Ксения, мен Vienna Property Investment компаниясында инвестициялық кеңесшімін. Менің жұмысым - клиенттерге эмоцияларға емес, сандарға, заңдарға және ұзақ мерзімді стратегияға негізделген хабардар қаржылық шешімдер қабылдауға көмектесу. Мен әрқашан айтамын: мінсіз инвестициялар жоқ, тек белгілі бір мақсатқа сәйкес келетіндер ғана бар.
Бұл мақаланың мақсаты - сізге дәл осындай құрылымды ұсыну. Біз Болгария нарығының барлық артықшылықтарын - жағалаудағы пайдалылықтан бастап тіркеудің қарапайымдылығына дейін - адал түрде қарастырамыз. Бірақ, ең бастысы, біз оны эталондық нарықпен - Австриямен салыстырамыз.
Неліктен? Өйткені тек салыстыру арқылы ғана активтің құнын шынымен түсінуге болады. Біз Болгарияның баға бойынша, ал Венаның сенімділік, өтімділік және капитал сапасы бойынша қай жерде жеңіске жететінін қарастырамыз.
Еуропалық инвестициялық картасындағы Болгария: ерекшеліктері бар қуып жету нарығы
Клиенттер маған кеңес алу үшін келгенде, олар көбінесе интернеттегі ақпарат тауларын сүзіп алады. Көпшілігінің ойында осындай түсінік бар: Болгария - инвесторлардың жұмағы. Арзан, әдемі, Еуропалық Одақтың бөлігі.
Бірақ менің алғашқы сұрағым әрқашан бірдей: «Сіздің мақсатыңыз не? «Теңіз жағасындағы саяжай» сатып алу ма, әлде капиталыңызды сақтап, өсіру ме?» Міне, біз бұл нарықтың шын мәнінде не екенін түсіне бастаймыз.
Егер сіз Еуропаның жылжымайтын мүлік нарығын футбол лигасы ретінде қарастырсаңыз, Австрия, Германия және Швейцария ең үздік командалар болар еді. Олар тұрақты түрде ойнайды, трансферлік құны бірқалыпты және болжамды түрде өседі және әрбір матч мұқият жасалған стратегия болып табылады.
Міне, осы жерде консервативті инвесторлар пайда болады, олар үшін сенімділік пен болжамдылық маңызды. Олар үшін жылжымайтын мүлік табыс емес, капитал үшін қауіпсіз баспана болып табылады.
Сонымен, Болгария қайдан шыққан? Олар болашағы зор команда, кіші лигадан негізгі құрамға енді ғана еніп келеді. Бұл үлкен әлеуеті бар, бірақ сонымен бірге болжау мүмкін емес нарық. Мұны «қуып жету» нарығы деп атауға болады. Ол дамып келеді, өсіп келеді, бірақ оның тарихы тегіс қисық емес, ролик тәрізді.
Әңгіме
2007 жылы ЕО-ға қосылғаннан кейін Болгарияның жылжымайтын мүлік нарығы нағыз гүлденуді бастан кешірді. Бағалар күрт өсті, ал инвесторлар таба алатынның бәрін сатып алды. Бірақ содан кейін 2008 жылғы әлемдік қаржы дағдарысы келді.
Ал мұнда Болгарияның «жетілмеген» нарығы өзінің шынайы келбетін көрсетті: курорттық мүліктің бағасы 40-50%-ға, кейде одан да көпке құлдырады. Нарық ұзақ уақыт бойы қатып қалды, тек 2016-2017 жылдары ғана абайлап қалпына келу басталды.
Мен клиенттердің соңғы жылдардағы көрсеткіштерге таң қалып жатқанын жиі көремін: «Ксения, мен Болгариядағы тұрғын үй бағалары жылына 9-10%-ға өсіп жатқанын оқыдым! Бұл таңғажайып!» Және бұл шынымен де рас. Болгария Ұлттық статистика институтының (NSI) мәліметтері бойынша, бұл өсу қарқыны Еуропалық Одақтағы ең жоғары көрсеткіштердің бірі.
Бірақ мен әрқашан бұл өсімнің қайдан пайда болғанына назар аудару керектігін түсіндіремін. 50 000 АҚШ долларына 10%-ға өсу 5000 АҚШ долларын құрайды, ал 500 000 АҚШ долларына 3%-ға өсу 15 000 АҚШ долларын құрайды. Бірінші жағдайда, пайыздық мөлшерлеме жоғарырақ болып көрінеді, бірақ абсолютті сома азырақ, ал тәуекелдер пропорционалды емес жоғары.
-
Зерттеу нысаны: Мәскеулік отбасы инвестиция салу үшін төрт жыл бойы ақша жинап, содан кейін 2024 жылдың жазында Варнадан пәтер сатып алды. Нарықтың қарқынды дамуының арқасында олардың мүлкінің бағасы 2024 жылдың соңына қарай шамамен 20%-ға өсті.
Бағаның күрт өсуі тек дамушы нарықтарда ғана болады. Бір жағынан, бұл капиталды тез арттыруға мүмкіндік береді. Екінші жағынан, бағалардың ақырында тұрақтануы немесе тіпті төмендеуі қаупі бар, әсіресе тартымдылығы аз аймақтарда.
Бұл маңызды нюанс Болгария нарығын түсінудің кілті болып табылады. Бұл марафон емес, белгісіз мәре сызығы бар спринт. Бір күні сіз әсерлі өсімді көресіз, ал келесі күні нарық әлі толық тұрақтанбағандықтан, тоқырау қайта оралады.
Сонымен қатар, Австрия нарығы шынымен де марафон. Ол баяу, бірақ тұрақты түрде, күрт өсусіз немесе ауыр құлдыраусыз өсе алады.
Бәсекелестер
Әрине, Болгария Еуропа үшін «бюджеттік» санаттағы жалғыз ел емес. Оның кіммен бәсекелесетінін көрейік.
Румыния. Мұндағы жылжымайтын мүлік бағалары да ЕО-дағы ең төмен бағалардың бірі, бірақ ол теңізге шығу жолы жоқ және дамыған курорттық инфрақұрылымға ие емес. Оның негізгі нарығы - Бухарест сияқты ірі қалалар, онда сұраныс, Софиядағы сияқты, IT секторының арқасында артып келеді.
Венгрия. Будапешт жоғары өтімділік пен тұрақты сұранысты ұсынады, бірақ кіру кедергісі де жоғары. Ол енді Болгария сияқты «бюджеттік» ел болып саналмайды.
Грекия өте күшті бәсекелес. Онда кем дегенде 250 000 еуроға жылжымайтын мүлік сатып алу арқылы тұруға рұқсат алуға мүмкіндік беретін Golden Visa бағдарламасы бар. Бұл оны тек активтің өзін ғана емес, сонымен қатар иммиграциялық мәртебені де бағалайтын инвесторлар үшін әлдеқайда тартымды етеді.
Черногория. Ол курорттық жылжымайтын мүлік сегментінде бәсекелеседі. Ондағы бағалар Болгариядағы бағалармен салыстыруға болады, бірақ ол Еуропалық Одақтың мүшесі емес, бұл көптеген инвесторлар үшін маңызды фактор болып табылады.
Осы бәсекелестермен салыстырғанда, Болгарияның бір даусыз артықшылығы бар: оның ЕО мүшелігі мен кіруге кедергілердің өте төмен үйлесімі. Сіз жағалаудағы пәтерді 40 000-60 000 еуроға сатып ала аласыз, бұл басқа ЕО елдерінде мүлдем мүмкін емес. Венада сіз бұл бағаға қала орталығынан тұрақ орнын да сатып ала алмас едіңіз. Сондықтан, Австрияны тірек нарығы деп санайтындар өз бюджеттері мен сценарийлерін ескеруі керек: Венада пәтерді қайдан және қашан сатып алу керек .
Сондықтан София мен Венаны салыстырған кезде біз тек әртүрлі бағалар туралы ғана емес, сонымен қатар әртүрлі активтер кластары туралы да айтып отырмыз. Венада сіз әлемдегі ең тұрақты нарықтардың біріндегі үлесті сатып аласыз. Болгарияда сіз жоғары әлеуеті бар, бірақ сонымен бірге жоғары тәуекелі бар нарыққа инвестиция саласыз.
Бұл «жақсы мен жаманның» шайқасы емес, екі түрлі стратегияны талдау: жылдам тактикалық пайда және ұзақ мерзімді стратегиялық өсу.
Болгарияның жылжымайтын мүлік нарығына шолу: үш түрлі әлем
«Болгария нарығы» туралы тұтастай айту «ауруханадағы орташа температура» туралы айтумен бірдей. Ол өте әртекті және бір-бірімен бәсекелеспейтін үш мүлдем басқа сегменттен тұрады.
Клиент маған «Мен Болгариядан пәтер сатып алғым келеді» деген өтінішпен келгенде, менің алғашқы сұрағым: «Нақты қай жерде? Теңіз жағасында ма, тауларда ма, әлде астанада ма?» Өйткені кейінгі стратегия толығымен осы жауапқа байланысты.
Бірінші әлем: Ірі қалалар (София, Пловдив, Варна, Бургас)
Бұл Болгария экономикасының жүрегі. Мұндағы негізгі нарық - ішкі нарық. Тұрғын үйлерді болгарлардың өздері, сондай-ақ жұмыс істеу немесе оқу үшін көшіп келген шетелдіктер сатып алады.
Сұраныстың қозғаушы күштері. Негізгі қозғаушы күштер - IT саласының дамуы және басқа елдерден жас мамандардың келуі. Сұраныстың қозғаушы күші - ірі қалаларда кеңселерін ашу арқылы студенттер мен халықаралық компаниялардың қызметкерлері. Бұл сегмент ең болжамды және тұрақты.
Өтімділік. Бұл елдегі ең жоғары көрсеткіш. Жақсы аудандардағы мүлік тез сатылады. Егер сіз ұзақ мерзімді жалға алуды іздесеңіз, бұл тамаша нұсқа. Сұраныс тек маусымдық емес, жыл бойы болады.
Пайдалылық. Орташа, әдетте ұзақ мерзімді жалға алу кезінде жылына 4-5%. Бұл шамадан тыс көрсеткіштер емес, бірақ олар тұрақты және болжамды.
Бағалар. Софияда жақсы аудандарда шаршы метрдің орташа бағасы 1600–2200 еуроға жетеді. Бұл енді 10 жыл бұрынғы 500–700 еуро емес, бұл астана нарығының жетілгендігін көрсетеді.
-
Оқиғаны зерттеу: Венадан келген IT маманы Анна Пловдивтен екі бөлмелі пәтер сатып алды (600 еуро/м²). Қазіргі уақытта ол оны айына 350 еуроға (6 еуро/м²) жалға береді – бұл шығындарды есептемегенде жылына шамамен 5,5% құрайды. «Мен пассивті табыс тапқым келді және Вена маңындағы аудандарды қарастырдым, бірақ Болгарияда арзанырақ болып шықты. Бірақ мен Венада менің пәтерім 1800 еуродан төмен бағаға жалға берілмейтінін білемін – студенттер мен шетелдіктердің сұранысы үнемі жоғары».
Екінші әлем: Теңіз жағалауындағы курорттар (Күн шуақты жағажай, Алтын құмдар, Созополь)
Бұл тек туристік нарық, мұнда транзакциялардың 90%-ын шетелдіктер жасайды. Адамдар мұнда күнге, теңізге және арзан жазғы «дачаға» бару үшін келеді.
Сұраныс қозғаушы күштері: Туризм және теңіз жағасындағы жеке бұрышқа иелік ету ниеті. Бұл таза инвестиция емес, керісінше, оны бірнеше айға жалға алу мүмкіндігі бар жеке сатып алу.
Өтімділік. Өте төмен. Бұл аудандарда пәтерді шұғыл сату әрқашан 20-30% жеңілдік дегенді білдіреді. Нарық шамадан тыс қаныққан, сондықтан сізге жүздеген басқа мүліктермен бәсекелесуге тура келеді. Сатып алушылардың әрқашан таңдау мүмкіндігі бар.
Табыстылық. Жоғары, бірақ тек маусымның шыңында ғана. Шың айларында (маусым-тамыз) ол 7-8%-ға жетуі мүмкін, бірақ жылдың қалған бөлігінде нөлге тең. Қыркүйектен мамырға дейінгі табыс туралы ұмытыңыз. Сондай-ақ, «күтім ақысы» - мүлікті күтіп ұстауға арналған жылдық төлемді ескеру қажет, ол пәтерді пайдаланбасаңыз да, жылына 400 еуродан 800 еуроға дейін өзгеруі мүмкін.
Бағалар шаршы метріне 800 еуродан 1500 еуроға дейін. Баға айырмашылығы мүліктің теңізге жақындығына, жағдайына және жасына байланысты.
Үшінші әлем: тау шаңғысы курорттары (Банско, Пампорово, Боровец)
Теңіз нарығына ұқсас, бұл нарық маусымдық туризмге бағытталған, бірақ қысқы туризмге бағытталған.
Сұраныс тудырушылар: Қысқы спорт түрлері және Ұлыбритания мен көршілес елдерден келген қолжетімді демалыс орындарын іздейтін инвесторлар.
Өтімділік. Өте, өте төмен. Bansko нарығы ерекше қаныққан, және мұнда сатып алушы табу - нағыз өнер. Көбінесе мүлікті сатудың жалғыз жолы - бағаны айтарлықтай төмендету.
Табыстылық. Ауа райына және туристер ағынына байланысты. Егер қарлы маусым болса, біраз табыс болуы мүмкін. Егер жоқ болса, ол нөлге жақын болады.
Бағалар. Көбінесе елдегі ең төмен баға. Студияларды 25 000–35 000 еуроға табуға болады, бұл оларды таулардың өз бұрышына ие болғысы келетіндер үшін тартымды етеді.
Венамен салыстыру
Венада инвестициялық тартымды мүліктің 99%-ы қала шекарасында шоғырланған. Нарық біртекті, сұраныс жылына 12 ай тұрақты, ал негізгі жалға алушы төлемге қабілетті тұрғынмен ұзақ мерзімді келісімшарт болып табылады.
Болгарияда сізге қиын таңдау жасауға тура келеді: орташа кірістілігі бар Софияның тұрақтылығы немесе үлкен тоқтап қалу қаупі мен төмен өтімділігі бар курорттардың жоғары, бірақ «қағаз» кірісі.
| София (ірі қалалар) | Теңіз жағасындағы курорттар | Шаңғы курорттары | |
|---|---|---|---|
| Сатып алудың мақсаты | Ұзақ мерзімді инвестиция, жалдау | «Теңіз жағасындағы саяжай», жазғы демалыс | Қысқы демалыс, «таудағы саяжай» |
| Өтімділік | Жоғары, тұрақты | Төмен, тек маусым кезінде | Өте төмен, шамадан тыс қаныққан нарық |
| Табыстылық | Тұрақты, 4–5% (ұзақ мерзімді жалдау) | Жоғары (8%-ға дейін), бірақ жылына тек 3 ай | Төмен, жыл мезгіліне және қарға байланысты |
| Тәуекелдер | Кез келген нарықтағыдай, орташа | Жоғары (қарапайым, «техникалық қызмет көрсету ақысы», төмен өтімділік) | Өте жоғары (қарапайым, төмен өтімділік) |
| Негізгі сатып алушы | Болгарлар, шетелдіктер (резиденттер) | Шетелдіктер (туристер) | Шетелдіктер (туристер) |
Сонымен, көріп отырғаныңыздай, Болгариядан пәтер сатып алмас бұрын, сіз осы үш әлемнің қайсысына кіргіңіз келетінін түсінуіңіз керек. Ең бастысы, оларды араластырмаңыз.
Меншік формалары және инвесторлардың стратегиялары
Жеке тұлға. Ең қарапайым нұсқа - өз атыңызға пәтер немесе үй сатып алу. Болгария заңы шетелдіктерге тұрғын үйге (пәтерлер, бөлмелер) шектеусіз иелік етуге мүмкіндік береді.
Бұл минималды формальдылықты талап етеді: салық төлеушінің сәйкестендіру нөмірі (шетелдіктің жеке куәлігі), жергілікті банк шоты және нотариалды келісім. Бұл формат ыңғайлы, себебі меншік иесі мүлікке қатысты барлық шешімдерді дербес қабылдайды.
Компания арқылы. Егер сіз ЕО азаматы болмасаңыз, өз атыңызға жерді (немесе учаскесі бар үйді) ресми түрде сатып ала алмайсыз - тек пәтер ғана. Дегенмен, сіз болгарлық ЖШС (OOD/EOOD) құрып, оны кез келген мүлікті (коммерциялық мүлікті қоса алғанда) сатып алу үшін пайдалана аласыз.
Көптеген инвесторлар бұл әдісті операциялық икемділік және салықты оңтайландыру үшін пайдаланады. Мысалы, мүлікті сатқан кезде компания түскен қаражаттан 10% табыс салығын төлейді, ал иелері тек төленген дивидендтерден ғана төлейді.
Трасттар немесе қорлар арқылы. Балама нұсқа - жылжымайтын мүлікті тікелей сатып алудың орнына, жылжымайтын мүлікке иелік ететін бизнеске (жылжымайтын мүлік инвестициялық компаниясы, REIC) немесе жабық қорға инвестиция салу.
Болгария заңы мұндай схемаларға ресми түрде тыйым салмайды. Дегенмен, мұндай құралдар сирек кездеседі — іс жүзінде тіркелген REIC іздеуден гөрі компания арқылы «физикалық» сатып алу немесе өз бетінше сатып алу ыңғайлырақ.
Инвесторлық стратегиялар
Инвестициялық мақсат стратегияға үлкен әсер етеді:
Ұзақ мерзімді жалға беру (сатып алу және жалға беру). Біз ірі қалалардағы (София, Пловдив) тұрақты сұранысқа ие пәтерлерді таңдаймыз. Негізгі мақсат - 4-5% тұрақты табыс.
Қысқа мерзімді жалға берілетін үйлер, көбінесе жағалауда. Мұнда маусымдық туристік ағын маңызды, әсіресе демалыс базарларында (Күн шуақты жағажай, Несебар). Кейде жақсы жердегі пәтердің құнын жазғы жалдау бағаларының жоғары болуының арқасында 7-10 жыл ішінде өтеуге болады.
Спекулятивті инвестициялар (жөндеу және айырбастау). Мүлікті (көбінесе қайта сату) төмен бағамен сатып алу, жөндеу және қайта сату. Бұл сценарий жергілікті нарық пен құрылыстың нюанстарын терең білуді талап етеді. Бұл жаңадан бастаушылар үшін қауіпті, себебі шығындар пайдаға әсер етуі мүмкін.
Тұрақты тұруға рұқсат. Егер мақсат эмиграция болса, онда жеке пайдалануға арналған пәтер таңдалады (отбасы үшін кемінде 60-80 м²). Дұрыс орналасқан жері - мектебі және инфрақұрылымы бар - және онда тұрмаған кезде өзіңізге бөлмелерді жалға беру мүмкіндігі.
Сатып алудың заңды аспектілері: қарапайым, бірақ кемшіліктері бар
Әртүрлі елдердегі клиенттермен заңды процедураларды талқылаған кезде, Болгария әдетте жеңілдік сезімін тудырады. Айталық, әрбір құжат ондаған органдардан өтетін Австриямен салыстырғанда, Болгария жүйесі өте қарапайым және жылдам болып көрінеді.
Депозит салудан бастап нотариалды куәлікті алуға дейінгі бүкіл процесс 2-3 аптаға дейін созылуы мүмкін, және бұл, әрине, ең үлкен артықшылықтардың бірі. Бірақ, мен әрқашан айтқанымдай, қарапайымдылық әрқашан қауіпсіздікті білдірмейді. Бұл айқын жеңілдік алдын ала білуіңіз керек маңызды нюанстарды жасыруы мүмкін.
Сізді не күтіп тұрғанын біртіндеп талдап көрейік. Санни-Бичтегі арманыңыздағы пәтерді таптыңыз деп елестетіп көріңіз. Келесі қадам не?
Брондау депозиті. Бұл бірінші қадам. Әдетте бұл сатушының немесе агенттіктің шотына салынатын шамамен 2000–3000 еуро шамасындағы шағын сома. Депозиттің мақсаты - мүлікті нарықтан алып тастау үшін оны «қатырып қою».
Кепілдік туралы келісімде тиісті тексеру процесінде заңды мәселелер анықталған жағдайда оны қайтаруға болатыны анық көрсетілуі өте маңызды.
Тиісті тексеру. Бұл ең маңызды кезең және оны тәуелсіз заңгеріңіз жүргізуі керек. Сатушының немесе агенттіктің заңгеріне сенбеңіз! Заңгеріңіз мүлікті барлық мемлекеттік тізілімдермен салыстыруы керек:
- Мүлік тізілімі. Ауыртпалықтар (ипотека, кепіл, кепіл).
- Кадастрлық тізілім. Мүліктің нақты ауданы мен шекараларының құжаттарға сәйкестігі.
- Меншік иесін тексеру. Мұрагерлік даулары немесе басқа сот істері жоқ.
- Төленбеген қарыздарды тексеру. Коммуналдық төлемдердің, салықтардың немесе «қолдау төлемдерінің» төленбеуі жиі кездеседі. Айтпақшы, бұл курорттық кешендердегі өте кең таралған мәселе.
Алдын ала келісімге қол қою. Бұл құжатта мәміленің барлық негізгі шарттары: толық баға, төлем кестесі, мерзімдері және тараптардың міндеттері көрсетілген. Ол сіздің жол картасы және соңғы қол қоюға дейінгі кепілдігіңіз ретінде қызмет етеді.
BULSTAT алу . Жылжымайтын мүлік сатып алатын әрбір шетелдік салық нөміріне баламалы BULSTAT алуы керек. Бұл процедура қарапайым, 1-2 күнді алады және мемлекеттік тізілімдерде тіркеу үшін қажет.
Нотариалдық келісімге қол қою. Бұл нотариустың алдында қол қойылатын соңғы сату-сатып алу актісі. Нотариус маңызды рөл атқарады: олар барлық құжаттарды тексереді, тараптардың жеке басын растайды және мәміленің заңдылығын растайды. Бұл кезде сатушыға толық төлем жасалады.
Мүлік тізілімінде тіркеу. Нотариалды куәландыру құжатына қол қойғаннан кейін, нотариус жаңа меншік иесінің ақпаратын мемлекеттік мүлік тізіліміне енгізеді. Осы сәттен бастап сіз толық меншік иесі боласыз.
Жеке тұлғалар үшін қажетті құжаттар тізімі:
- Жарамды халықаралық паспорт.
- Сенімхат (егер сіз жеке қатыса алмасаңыз).
- Неке туралы куәлік (егер сіз некеде тұрсаңыз).
- Қаражаттың заңды шығу тегі туралы анықтама (әдетте 10 000 еуродан асатын сомалар үшін талап етіледі).
Қателіктері және Австриямен салыстыру
Енді ең маңыздысы туралы әңгімелесейік: болгар қарапайымдылығын австриялық сенімділіктен не ерекшелендіреді.
1. Жерге меншік құқығы. Бұл мен клиенттеріммен әрқашан талқылайтын ең маңызды бөлшек. Болгария заңнамасына сәйкес, шетелдік жеке тұлғалар (ЕО азаматтары емес) жер сатып ала алмайды.
Іс жүзінде бұл нені білдіреді? Егер сіз жер учаскесі бар үй сатып алсаңыз, үйдің өзін өз атыңызға тіркей аласыз, бірақ жерді емес. Жалғыз шешім - Болгарияда заңды тұлғаны (компанияны) тіркеп, жерді оның атына тіркеу. Бұл қосымша шығындарды, есепке алу мәселелерін тудырады және процесті қиындатады. Ғимараттың тек бір бөлігіне ғана иелік ететін пәтер сатып алу үшін мұның қажеті жоқ.
Венада бұл мәселе жоқ. Азаматтығына қарамастан кез келген инвестор пәтер немесе жер учаскесі бар үй сатып ала алады.
2. Қарапайымдылық тәуекел ретінде. Болгариядағы процедураның қарапайымдылығы да оның әлсіздігі болып табылады. Бұл сатушы тарапынан алаяқтыққа немесе адал еместікке көбірек орын қалдырады.
Австриямен салыстырғандағы басты айырмашылық - есеп айырысулар үшін сенімгердің (Treuhänder) міндетті түрде қатысуының болмауы. Австрияда сатып алушының барлық қаражаты арнайы сенімгерлік шотқа салынады, ол жерден олар барлық заңды шарттар орындалғаннан және меншік құқығы сатып алушыға өткеннен кейін ғана сатушыға аударылады. Бұл транзакцияның қауіпсіздігіне кепілдік беретін қуатты сүзгі.
3. Нотариус пен адвокаттың рөлі. Болгарияда нотариус негізінен қолтаңбаларды куәландырады және құжаттарды тексереді, бірақ олардың мазмұны үшін толық жауапты емес. Сондықтан барлық тексерулерді жүргізу үшін өзіңіздің тәуелсіз адвокатыңызды жалдау өте маңызды.
Австрияда нотариус (немесе сенімгер ретінде әрекет ететін адвокат) мәміленің тұтастығы үшін толық заңды және қаржылық жауапкершілік көтереді, бұл сіз төлейтін жоғары бағаның бір бөлігі болып табылады.
| Көрсеткіш | Болгария | Австрия |
|---|---|---|
| Транзакция мерзімі | 2-3 апта | 1,5–2 ай |
| Процедура | Қарапайым, қадам бойынша | Күрделі, көп сатылы |
| Жер құқықтары | ЕО-ға кірмейтін жеке тұлғаларға ғана арналған | Барлығына қолжетімді |
| Қаржылық қауіпсіздік | Адвокаттың пікіріне байланысты | Сенімгерлік шотпен кепілдендірілген |
| Заңгердің рөлі | Өзіңіздің жеке жалдауыңызды ұмытпаңыз | Қамқоршы бәріне жауапты |
Салықтар, алымдар және шығындар: тек тегін ғана арзан ба?
«Ксения, Болгарияда шынымен де бір нәрсе қымбат болуы мүмкін бе?» деген сұрақты көремін. Және бұл мағынасы бар.
Біз Болгарияның бәрі тиын тұратын ел екеніне үйреніп қалғанбыз. Иә, мұндағы шығындар Еуропадағы ең төмен бағалардың бірі. Бірақ олар бар, және жағымсыз тосынсыйлардың алдын алу үшін оларды ескеру қажет.
Шығындарды бірден екі санатқа бөлейік: сатып алу кезінде бір рет төлейтіндер және жылдық төлейтіндер.
Бір реттік шығындар
Сіз 60 000 еуроға пәтер сатып алып жатырсыз делік. Шын мәнінде қанша тұрады?
Жергілікті жерді сатып алу салығы. Ол муниципалитетке байланысты 2%-дан 4%-ға дейін. Айталық, 3%. Бұл 1800 еуро болады.
Нотариустың ақысы. Транзакция сомасының шамамен 1%-ы, бірақ одан да көп болуы мүмкін. 600 еуроны алайық.
Тіркеу ақысы: 0,1%. Бұл небәрі 60 еуро.
Адвокат пен агенттің ақысы. Бұл айтарлықтай айырмашылық тудыруы мүмкін. Орташа есеппен бұл құнның 3-5%-ын құрайды. Егер 4%-ды алсақ, бұл тағы 2400 еуро.
Жалпы шығындар 5%-дан 9%-ға дейін болуы мүмкін. Біздің мысалда, пәтердің бағасы 60 000 еуро болғанда, жалпы шығындар шамамен 4860 еуроны құрайды. Әрине, бұл Австриядағы сатып алу шығындары сатып алу бағасының 10-12%-ына жетуі мүмкін елдерге қарағанда әлдеқайда аз. Бірақ соңында не алатыныңызды есте ұстаған жөн.
Австрияда бұл шығындарға тек салықтар ғана емес, сонымен қатар сіздің транзакцияңыздың қауіпсіздігіне кепілдік беретін сенімгердің төлемдері де кіреді. Болгарияда бұл қаражат мемлекеттік төлемдерге жұмсалады, ал сіз қауіпсіздік үшін өзіңіз жауапты боласыз, бөлек адвокат жалдайсыз.
Жылдық шығындар
Болгария шынымен де салық жұмағы. Жылдық салықтар көптеген ЕО елдерімен салыстырғанда күлкілі түрде төмен.
Мүлік салығы. Ол мүліктің салық салынатын құнының 0,15–0,3%-ын құрайды, бұл әдетте нарықтық құннан төмен. Біздің 60 000 еуро тұратын пәтеріміз үшін бұл жылына небәрі 100–150 еуроны құрайды.
Муниципалдық салық (қоқыс салығы). Ол да өте төмен, шамамен 0,14–0,45%. Біздің жағдайда бұл жылына 80–100 еуро болады.
Күтім ақысы. Бұл тек курорттық нысандарға ғана қолданылатын маңызды шығыс. Бұл аумақты күтіп ұстау, бассейн, қауіпсіздік, тазалау және т.б. үшін жыл сайынғы төлем.
Оның мөлшері жылына 400 еуродан 800 еуроға дейін немесе одан да көп болуы мүмкін. Бұл негізінен сіз пайдаланбайтын инфрақұрылым үшін алынатын төлем, бірақ бұл міндетті.
Австриямен салыстыру мұнда мүлдем орынсыз:
Жылдық салық. Австрияда ол салық салынатын құнның шамамен 1–1,5%-ын құрайды, оған жалға беруден түсетін табыс салығы қосылады. 300 000 еуро тұратын пәтер үшін жылдық шығындар 4000–5000 еуродан оңай асып кетуі мүмкін. Болгарияда біз бұл бірнеше жүз еуро болады деп есептедік.
Инфрақұрылым. Болгариядағы төмен салықтар, әрине, әмиянға оңай, бірақ олар сонымен қатар мемлекеттік қызмет көрсету деңгейін тікелей көрсетеді.
Венада сіз көбірек төлейсіз, бірақ оның орнына сіз мінсіз қалалық ортаны, мінсіз жолдарды, тазалықты, қоғамдық көлікті және қауіпсіздік сезімін аласыз. Алайда, Болгарияда ірі қалалардан тыс жерлерде инфрақұрылым нашар жағдайда болуы мүмкін.
Сонымен, біз не аламыз? Болгарияда сіз аз салықтар мен алымдар төлейсіз, бірақ сіз барлық тәуекелдерді көтересіз және активтерді күтіп ұстауға, әсіресе курорттық аймақтарда ақша жұмсайсыз.
Венада сіз көбірек төлейсіз, бірақ бұл ақша инфрақұрылымға инвестицияланады, бұл сіздің мүлкіңіздің капиталдануына тікелей әсер етеді және оны жалға алушылар үшін тартымды етеді.
| Ағын түрі | Болгария | Австрия | Қорытынды |
|---|---|---|---|
| Сатып алу салығы | 2–4% | 3.5% | Салыстырмалы, бірақ Болгарияда қосымша төлемдер болуы мүмкін |
| Тізілімге тіркеу | 0.1% | 1.1% | Австрияда бұл көрсеткіш 11 есе жоғары |
| Жылдық салық | салық салудың ~0,2%-ы | ~1–1,5% + жалдау табысына салынатын салық | Болгарияда бұл көрсеткіш 5-7 есе төмен |
| Инфрақұрылым сапасы | Орналасқан жеріне байланысты | Әлемдегі ең биік, ең үздіктердің бірі | Салық деңгейінің тікелей салдары |
| Жалпы салық ауыртпалығы | Өте төмен | Жоғары | Болгария салық үнемдейтін жұмақ, бірақ бұл мемлекеттік қызмет көрсету деңгейінде де көрініс табады |
Түптеп келгенде, осы екі нарықтың бірін таңдау - «қазір төлеп, ештеңе алмаңыз» (Болгария) мен «қазір төлеп, болашағыңызға инвестиция салыңыз» (Австрия) арасындағы таңдау. Болгарияда сіз салықтардан үнемдейсіз, бірақ капиталдың өсуіне кепілдік жоқ, ал Венада ақшаңыз сіз үшін жұмыс істейтініне сенімді бола аласыз.
Инвестиция арқылы тұруға рұқсат: Болгария жолы енді жылжымайтын мүлік туралы емес
Клиенттер маған Болгариядан мүлік сатып алуды жоспарлап келгенде, бағадан кейін қоятын алғашқы сұрақтарының бірі: «Бұл маған тұруға рұқсат бере ме?» Мен неге екенін түсінемін.
Жақында ғана солай болды. Болгария, Оңтүстік және Шығыс Еуропаның көптеген басқа елдері сияқты, жылжымайтын мүлік сатып алуға өзіндік «алтын виза» ұсынды. Бұл, әсіресе ЕО-ға кірмейтін елдердің азаматтары үшін тартымды болды. Бірақ ол күндер артта қалды, және бұл бүкіл инвестициялық стратегияны түбегейлі өзгертеді.
Бүгінгі таңда, 2024-2025 жылдары жылжымайтын мүлік сатып алу арқылы уақытша немесе тұрақты тұруға жабылды. Егер сіз керісінше ақпаратты көрсеңіз, ол ескірген немесе одан да жаманы, сізді адастыру әрекеті. Бұл Греция немесе Португалиядан негізгі айырмашылық, онда мұндай бағдарламалар әлі де күшінде, дегенмен кіру кедергілері үнемі артып келеді.
Дегенмен, Болгария әлі де инвестиция салу арқылы тұрғылықты жер алу мүмкіндіктерін ұсынады, бірақ бұл енді жылжымайтын мүлік сатып алумен тікелей байланысты емес. Бұл әдетте күрделірек және жеке инвесторлар арасында онша танымал емес:
Бизнес жобаларына инвестициялар. Тұруға рұқсат алу үшін сіз Болгарияның белгілі бір кәсіпорындарына кемінде 250 000 еуро инвестиция салуыңыз керек. Бұл жобалар жұмыс орындарын құруы керек, бұл инвестордың үнемі бақылауын және белсенді қатысуын талап етеді.
Мемлекеттік облигацияларға немесе инвестициялық қорларға инвестиция салу. Мұндағы кіріс шегі жоғарырақ — 512 000 еуродан бастап. Бұл пассивті инвестиция, бірақ бизнес жобаларындағыдай, ол сізге мүлікті жеке мақсаттарда пайдалану құқығын бермейді.
Сондықтан, бүгінде Болгарияда пәтер сатып алу - иммиграциялық мәртебеге емес, активке немесе өмір салтына инвестиция салу. Бұл инвесторлар мәміле жасамас бұрын нақты түсінуі керек маңызды мәселе.
Австриямен салыстыру: сапа және сан
Болгариядан айырмашылығы, Австрия ешқашан жылжымайтын мүлік сатып алуға «алтын виза» ұсынған емес. Ол әрқашан инвесторлардың санына емес, сапасына назар аударып келеді. Онда қаржылық тәуелсіз жеке тұлғаларға арналған беделді және ашық тұруға рұқсат беру бағдарламасы - Aufenthaltstitel «Privatier» бар. Бұл жылжымайтын мүлікпен байланысты болмаса да, бұл әртүрлі елдердің капиталды тартуға қалай қарайтынының тамаша мысалы.
Австрияда тұруға рұқсат алу үшін қойылатын талаптар:
Жеткілікті табыс. Сіз Австрияда жұмыс істеуден тәуелсіз тұрақты айлық табысыңыз бар екенін дәлелдеуіңіз керек. Бұған мүлік жалдау ақысынан, дивидендтерден, депозиттер бойынша пайыздардан немесе зейнетақыдан түсетін табыс кіруі мүмкін. Екі адамнан тұратын отбасы үшін қажетті сома жылына шамамен 45 000 еуроны құрайды.
Тұрғын үй. Сіз Австрияда тұрғын үйге иелік етуіңіз немесе жалға алуыңыз керек.
Медициналық сақтандыру. Кешенді медициналық сақтандыру міндетті болып табылады.
Күрделілік. Негізгі кедергі - бағдарлама квота негізінде жүзеге асырылады. Өтінімдер тек жылдың басында қабылданады және олардың саны қатаң шектеулі.
Негізгі айырмашылық: Австрияда сіз жүздеген мың еуроны тәуекелді активтерге байламай-ақ әлемдегі ең тұрақты және қауіпсіз елдердің бірінде тұруға рұқсат аласыз. Сіздің ақшаңыз өтімді болып қалады және оны әртараптандырылған портфельге инвестициялауға болады.
Болгарияда, тіпті бизнеске немесе облигацияларға инвестиция салуды шешсеңіз де, сіз мәртебеңіз үшін капиталыңызды «қатырып» отырсыз.
-
Оқиғаны зерттеу: Менің клиенттерімнің бірі, Киевтен келген отбасы, Болгарияны «қосымша нұсқа» ретінде қарастырып жатқан. Оларды теңіз жағасындағы үлкен пәтердің бағасы - 100 000 еуро қатты қызықтырды. Бірақ біз зерттеу жүргізу үшін отырғанда, бұл оларға ұзақ мерзімді тұруға құқық бермейтінін біліп таң қалды.
Біз олардың бюджетін есептеп, Венада пәтер жалдап, қаржылық тәуелсіздік үшін тұруға рұқсат алуға өтініш бере алатынын түсіндік. Нәтижесінде, олар өмір сүру деңгейі ең жоғары елде мәртебе алды және 100 000 еуросын өтімділігі төмен маусымдық активке емес, әртараптандырылған портфельге инвестициялады. Бұл әлдеқайда теңгерімді және стратегиялық таңдау болды.
| Болгария | Австрия | |
|---|---|---|
| Тұруға рұқсат алу жолы | Жылжымайтын мүлік арқылы тікелей жол жоқ. Тек бизнес инвестициялары (€250,000+) немесе облигациялар (€512,000+) арқылы ғана. | Жылжымайтын мүлік арқылы емес. Қаржылық тәуелсіз жеке тұлғаларға арналған табысын растайтын бағдарлама арқылы. |
| Жылжымайтын мүлік қатынастары | Үй сатып алу тұруға рұқсат бермейді. | Тұрғын үй сатып алу тұруға рұқсат бермейді, бірақ оның болуы міндетті талап болып табылады. |
| Қол жетімділік | Кіру шегі төмен, бірақ тек бизнеске/облигацияларға инвестициялар үшін. | Жоғары табыс пен квота бар екенін растайтын құжат талап етіледі. |
| Капиталдың өтімділігі | Инвестициялық жобада немесе облигацияларда капитал «мұздатылған». | Капитал өтімді болып қалады және басқа инвестициялар үшін қолжетімді. |
Жалдау ақысы және табыс: маусымдық шыңдар және қысқы ұйқы
Инвестор үшін кірістілік ең маңызды көрсеткіш болуы мүмкін. Ал мұнда, бір қарағанда, Болгария өте тартымды көрінеді. Бізге 7-8%, мүмкін одан да көп уәде беріліп отыр!
Бірақ, әдеттегідей, бәрі ұсақ-түйек нәрселерде. Ал Болгария нарығы туралы түсіну керек ең маңызды нәрсе - мұндағы кірістілік орналасқан жері мен жалға алу түріне тікелей байланысты.
Болгарияда жылжымайтын мүлік сатып алу кезінде алуға болатын екі негізгі жалдау шарттарын қарастырайық.
Қысқа мерзімді жалға алу (Airbnb, брондау)
Бұл көптеген инвесторларды курорттық аймақтарға тартады.
Қайда? Теңіз жағалауы (Күн шуақты жағажай, Алтын құмдар, Созополь) және тау шаңғысы курорттары (Банско, Пампорово).
Кірістер. Маусымның шыңында (теңіз жағалауындағы мүліктер үшін маусым-тамыз, тау жағалауындағы мүліктер үшін желтоқсан-ақпан) кірістер шынымен де жоғары деңгейге жетуі мүмкін — жылына 8%-ға дейін.
Тәуекелдер. Міне, біз негізгі мәселеге келеміз. Маусым жылына 3-4 ай ғана созылады. Қалған уақытта сіздің пәтеріңіз бос болып қана қоймай, сонымен қатар «күтіп ұстау ақысы» мен коммуналдық қызметтерге шығындарды да қажет етеді.
Бір қолайсыз маусым (мысалы, ауа райына немесе геосаясатқа байланысты) сіздің барлық пайдаңызды жоққа шығаруы мүмкін. Сонымен қатар, қысқа мерзімді жалға алу үнемі бақылауды, тазалауды және қонақтармен өзара әрекеттесуді қажет етеді, бұл көбінесе кірістің 25-30%-ына дейін алатын басқарушы компанияға тапсырылады. Бұл көптеген инвесторлар ескермейтін үлкен тәуекелдер.
Ұзақ мерзімді жалға алу
Бұл нұсқа әлдеқайда тұрақты және болжамды.
Қайда? Ірі қалалар (София, Пловдив, Варна).
Табыстылық. Мұнда ол айтарлықтай төмен — жылына 4-5%. Бірақ сұраныс тек маусымдық емес, жыл бойы болады.
Тәуекелдер. Тәуекелдер минималды, себебі жалға алушылар - студенттер мен жас мамандар, олар 1-2 жылға келісімшартқа отырады. Бұл негізінен Болгария жылжымайтын мүлік нарығының жалғыз «тыныш» сегменті.
Австриямен салыстыру: айналым және капитал
Мұндағы ұзақ мерзімді жалдау бойынша орташа кірістілік жылына 2-3,5% құрайды. Бір қарағанда, бұл Болгарияға қарағанда әлдеқайда төмен болып көрінеді. Ендеше неге артық төлеу керек?
Жауап қарапайым: Венадағы инвестор үшін негізгі табыс жалдау ақысы емес, активтің өзіндік құнының өсуі (капиталдандыру).
- Инвесторлардың кіріс құрылымы (10 жылдық мысал):
Болгария (курорттық аймақ). Табыстың 80%-ы жалдау ақысынан (тұрақсыз, маусымдық), 20%-ы капиталдың өсуінен (болжамсыз) келеді. Сіз активтің өзінен емес, айналымнан табыс табасыз.
Мәтін
Вена. Табыстың 30%-ы жалдау ақысынан (тұрақты, ұзақ мерзімді), 70%-ы капиталдың өсуінен (органикалық, тұрақты) келеді. Сіз капиталдан табыс табасыз, бұл әлдеқайда сенімді.
Statistik Austria мәліметтері бойынша , Венадағы жылжымайтын мүлік бағалары соңғы 10 жылда 90%-дан астамға өсті және бұл өсім органикалық және тұрақты болды.
Болгария курортынан пәтер сатып алу қор нарығында спекуляция жасаумен бірдей, мұнда сіз тез ауытқулардан пайда табуға тырысасыз. Венада сатып алу - бұл үлкен дивидендтер күтпейтін, бірақ портфолиоңыздың ұзақ мерзімді, тұрақты өсуіне сенімді болатын активтерге инвестиция салумен бірдей.
| Болгария (курорттық) | Болгария (София) | Австрия (Вена) | |
|---|---|---|---|
| Негізгі табыс | Қысқа мерзімді жалдау (жоғары) | Ұзақ мерзімді жалдау (орташа) | Капиталдың өсуі (жоғары) |
| Табыстылық | 8%-ға дейін (бірақ жылына тек 3-4 ай) | 4–5% (жыл бойы) | 2–3,5% (жыл бойы) |
| Өтімділік | Өте төмен | Жоғары | Жоғары |
| Тәуекелдер | Өте жоғары (қарапайым, «қолдау деңгейі») | Төмен | Ең аз |
| Стратегия | Жылдам, бірақ тәуекелді табыс | Тұрақты, бірақ орташа табыс | Капиталды ұзақ мерзімді сақтау және көбейту |
Қайдан сатып алуға болады: әртүрлі мақсаттар үшін аймақтарды талдау
Алдыңғы бөлімде талқылағанымыздай, Болгария бір емес, үш түрлі жылжымайтын мүлік әлемі. Сондықтан, «Қайдан сатып алу керек?» деген сұрақ өзіңізге қоюдың ең маңызды сұрағы болып табылады.
Әмбебап ең жақсы орын жоқ, тек сіздің нақты мақсатыңызға сәйкес келетіні ғана бар. Негізгі аймақтарды егжей-тегжейлі қарастырып, қайсысы қай аудитория үшін ең жақсы екенін түсінейік.
София: Астанаға ставка жасаңыз
Егер сіз Болгарияны тек демалыс орны ретінде ғана емес, сонымен қатар капиталыңызды сақтау және өсіру үшін маңызды инвестиция ретінде қарастырсаңыз, онда бұл жерден бастау керек.
София - Вена, Будапешт немесе Прага сияқты еуропалық астаналармен салыстыруға болатын елдегі жалғыз қала. Бұл Болгарияның экономикалық, мәдени және білім беру орталығы. Артықшылықтары мен кемшіліктерін толығырақ қарастырайық:
-
Инвестициялық идея: София үшін ең қолайлы нұсқа - метродан жаяу қашықтықта немесе дамыған инфрақұрылымы бар аймақта екі немесе үш бөлмелі шағын пәтер (бір немесе екі жатын бөлме + қонақ бөлме) сатып алу. Бұл пәтерлер жас мамандар мен студенттер арасында ең танымал, бұл жалға алушылардың тұрақты ағынын қамтамасыз етеді.
Теңіз жағасындағы курорттар (Күн шуақты жағажай, Алтын құмдар): Классикалық «теңіз жағасындағы саяжай»
Бұл шетелдіктер үшін ең танымал нарық сегменті болуы мүмкін. Күн шуақты жағажай, Алтын құмдар, Несебар, Созополь — бұл атаулар барлығына таныс. Еуропалық Одақта өз «саяжайына» ие болғысы келетіндер осы жерден мүлік сатып алады, ал жалдау табысы жағымды бонус болып табылады
-
Инвестициялық идея: Бұл аймақта тек жеке пайдалану үшін сатып алуды қарастырыңыз. Жалға алудан түскен табыс жақсы бонус, бірақ негізгі мақсат емес.
Шаңғы курорттары (Банско, Пампорово, Боровец)
Теңіз жағалауындағы курорттарға ұқсас, бұл нарық тек маусымдық кезеңде - желтоқсаннан наурызға дейін жұмыс істейді:
-
Инвестициялық идея: Тек тауда өз үйін іздеп жүрген және оның табыс әкелмейтініне дайын шаңғы тебудің үлкен жанкүйерлері үшін.
| София | Теңіз жағасындағы курорттар | Шаңғы курорттары | |
|---|---|---|---|
| Негізгі мақсат | Инвестиция, жалға беру | «Теңіз жағасындағы саяжай», демалыс | «Таулардағы саяжай», демалыс |
| Өтімділік | Жоғары | Төмен | Өте төмен |
| Табыстылық | Тұрақты, 4–5% | Жоғары, бірақ тек маусымда ғана | Төмен, қарға байланысты |
| Тәуекелдер | Орташа | Жоғары (қарапайым, «қолдау ақысы», төмен сапа) | Өте жоғары (қарапайым, төмен өтімділік) |
Тәуекелдер мен кемшіліктер: сатушылар сізге айтпайтын нәрселер
Ешбір шынайы шолу мұқият тәуекел талдауынсыз толық болмас еді. Өкінішке орай, Болгариядағы көптеген сатушылар мен агенттер бұл тәуекелдерді елеусіз қалдыруға бейім, алтын тауларына уәде береді. Мен клиенттеріме әрқашан айтамын: ешбір инвестиция мінсіз емес, бірақ барлық ықтимал қауіптер туралы білу маңызды.
Төмен өтімділік: Жылдам сату әрқашан жеңілдік дегенді білдіреді
Болгария нарығындағы, әсіресе Софиядан тыс жерлерде, өтімділіктің төмендігі басты мәселе болып табылады. Венада жақсы аудандағы пәтер орта есеппен 2-4 айда сатылса, Болгарияда сатып алушыны бірнеше ай немесе тіпті жылдар бойы күтуге болады. Неліктен бұлай болады:
Қаныққандық. Курорттарда ұсыныс сұраныстан бірнеше есе асып түседі.
Нақты аудитория. Курорттық мүлікті сатып алушылар негізінен асығыс емес шетелдіктер. Оларға бірден сатып алудың қажеті жоқ, сондықтан олар таңдау жасауға және келіссөздер жүргізуге уақыт бөле алады.
Жеңілдікке деген қажеттілік. Егер сізге пәтеріңізді шұғыл түрде сату қажет болса, бағаны 20-30% немесе одан да көп төмендетуге дайын болыңыз.
Маусымдық: Табыс па, әлде шығыс па?
Егер сіз теңіз жағасында немесе тауларда мүлік сатып алсаңыз, оның жылына тоғыз ай бойы бос тұрып қалатынына дайын болыңыз. Осы уақыт ішінде ол табыс әкелмейді, керісінше шығындарды қажет етеді. Жылдық бос тұру шығындары:
Күтім ақысы. Бұл ең маңызды «жасырын» шығын. Пәтерді пайдаланбасаңыз да, кешендегі аумақты күтіп ұстау, бассейнді күтіп ұстау, қауіпсіздік және тазалау үшін ақы төлеуіңіз керек. Бұл сома жылына 400 еуродан 800 еуроға дейін болуы мүмкін.
Коммуналдық қызметтер. Пәтерде тұрмасаңыз да, электр қуаты, су, қауіпсіздік және т.б. үшін ақы төлеуіңіз керек.
Күтпеген жөндеу жұмыстары. Құрылыс сапасының нашарлығы қосымша жөндеу шығындарын қажет ететін мәселелерге әкелуі мүмкін.
Құрылыс сапасы: «Арзан» «қымбатқа» айналған кезде
Әсіресе, 2000 жылдардың ортасындағы өрлеу кезінде салынған ғимараттарда құрылыс сапасы көбінесе қанағаттанарлықсыз болып қалады. Ең көп таралған мәселелерге мыналар жатады:
Гидрооқшаулау. Нашар гидрооқшаулау көгеруге, зеңге және ылғалды иіске әкеледі.
Байланыс. Нашар сапалы құбырлар, электр мәселелері.
Тозығы жеткен жағдай. Көптеген ғимараттар тез тозуда және үнемі жөндеуді қажет етеді.
Ал Австрияда ең жоғары сапаға кепілдік беретін қатаң құрылыс нормалары ( ÖNORM ) бар. Мұнда сіз үнемі жөндеуді қажет етпей, ондаған жылдар бойы қызмет ететін активті сатып аласыз.
Валюталық тәуекелдер: өлімге әкелетін нәтиже ме?
Болгария леві (BGN) еуроға тығыз байланысты болғанымен, Болгария әлі де еуроаймақтың құрамына кірмейді. Бұл жаһандық экономикалық төңкеріс жағдайында белгілі бір тәуекелдерді тудырады. Болгарияның бұл шектен шығу ықтималдығы минималды болғанымен, бұл әлі де ескеруге тұрарлық тәуекел.
Венада сіз активті еуромен сатып аласыз, бұл сізге толық валюта тұрақтылығын кепілдейді.
Тәуекелдерді салыстыру: Болгария мен Австрия
| Болгария | Австрия | |
|---|---|---|
| Өтімділік | Өте төмен (Софиядан тыс) | Жоғары |
| Маусымдық | Жоғары тәуекелді (курорттар) | Тәуекел жоқ |
| Жасырын шығындар | Өте жоғары (қолдау ақысы) | Өте төмен |
| Құрылыс сапасы | Біркелкі емес, көбінесе төмен | Ең жоғары, қатаң реттелетін |
| Валюталық тәуекелдер | Еуроға байланған, бірақ еуроаймақтың мүшесі емес | Еуро |
Тұру және өмір салты: Күн мен теңіз тәртіп пен сапамен салыстырғанда
Енді барлық сандарды бөліп қарастырғаннан кейін, ең маңыздысы: өмір сапасы туралы әңгімелесейік. Өйткені, жылжымайтын мүлікке инвестиция салу тек ақшаға ғана емес, сонымен қатар сіз алатын өмір салтына да байланысты. Балаларыңызды қайда тәрбиелегіңіз келеді, зейнеткерлік өміріңізді қайда өткізгіңіз келеді? Өзіңізді жайлы және тыныш сезінетін жеріңіз бар ма? Бұл сұрақтың жауабы сіздің таңдауыңызды толығымен өзгерте алады.
Болгариядағы өмір: төмен бағалар, бірақ..
Болгариядағы өмір қолжетімділігінің арқасында көпшілік үшін тартымды. Еуростаттың мәліметтері бойынша, Болгариядағы тұтыну тауарлары мен қызмет көрсету бағалары еуропалық орташа бағаның шамамен 60%-ын ғана құрайды. Бұл азық-түлік құнынан бастап мейрамхана шоттарына дейін барлығында көрініс табады.
Климат. Мұндағы климат сөзсіз керемет. Жағалау бойында жылы, ұзақ жаз және қысқа, жұмсақ қыспен жұмсақ ауа райы байқалады. Тауларда желтоқсаннан наурызға дейін қысқы спорт түрлерімен айналысуға өте қолайлы жағдайлар бар.
Қолжетімділік. Болгарияда сіз Батыс Еуропада елестете алмайтын өмір сүру деңгейіне қол жеткізе аласыз. Австрияда миллиондаған еуро тұратын бассейні бар үйді мұнда бірнеше жүз мыңға сатып алуға болады.
Денсаулық сақтау және білім беру. Негізгі кемшіліктердің бірі осында жатыр. Денсаулық сақтау және білім беру деңгейі Батыс Еуропа стандарттарынан айтарлықтай төмен. София сияқты ірі қалаларда жеке клиникалар мен халықаралық мектептер болғанымен, жалпы жүйе әлі ЕО стандарттарына жеткен жоқ. Көптеген бай болгарлар мен экспаттар медициналық көмек алуды немесе балаларын Батыс Еуропада оқытуды жөн көреді.
Инфрақұрылым. Ірі қалалар мен негізгі туристік бағыттардан тыс жерлерде жолдардың, қоғамдық көліктің және коммуналдық қызметтердің жағдайы нашар болуы мүмкін. Бұл Австрияның мінсіз тәртібімен күрт қарама-қайшы келеді, онда тіпті ең кішкентай ауылдарда да мінсіз жолдар бар және пойыздар кесте бойынша жүреді.
Өмір қарқыны. Болгарияда, әсіресе оңтүстікте, өмір тыныш және асықпай. Кейбіреулер үшін бұл артықшылық, ал басқалары үшін кемшілік. Егер сіз швейцариялықтардың дәлдігі мен неміс тиімділігіне үйреніп қалған болсаңыз, болгарлықтардың баяулығы нағыз қиындық тудыруы мүмкін.
Австриядағы (Вена) өмір: тәртіп, сапа және тұрақтылық
Вена Mercer компаниясымен 10 жылдан астам уақыт бойы әлемдегі өмір сүруге ең жақсы қала деп аталып келеді . Ол бұл атаққа бекер ие болған жоқ. Вена тәртіпті, сапаны және қауіпсіздікті бейнелейді.
Климаты қоңыржай континентальды. Төрт түрлі мезгіл бар: ыстық жаз, суық, қарлы қыс және әдемі көктем мен күз.
Өмір сүру құны жоғары, бірақ толығымен ақталған. Жоғары салықтар әлемдік деңгейдегі инфрақұрылымды, білім беруді және денсаулық сақтауды қолдайды. Сіз көбірек төлейсіз, бірақ сонымен бірге көбірек аласыз.
Денсаулық сақтау және білім беру. Австрияның денсаулық сақтау жүйесі әлемдегі ең үздіктердің бірі. Мемлекеттік мектептер мен университеттер жоғары деңгейлі білім береді. Бұл балалы отбасылар үшін тамаша орын.
Инфрақұрылым. Мұнда бәрі мінсіз. Қоғамдық көлік сағат сияқты жүреді, көшелер таза, ал саябақтар жақсы күтіп ұсталған. Қаланың бәрі тәртіп пен сапамен ерекшеленеді, бұл сіздің мүлкіңіздің құнына тікелей әсер етеді.
Өмір қарқыны. Вена - қарқынды дамып келе жатқан қала, бірақ асығыс емес. Барлығы бірқалыпты және кестеге сәйкес жүріп жатыр, бұл адамдарға уақыттарын жоспарлауға және өмірден ләззат алуға мүмкіндік береді.
Мен әрқашан клиенттерімнен «Балаларыңызды қай жерде тәрбиелегіңіз келеді?» Егер жауап «ең жақсы мектептер, қауіпсіздік және бірінші дәрежелі медициналық көмекке қол жеткізу мүмкіндігі бар ортада» болса, онда таңдау айқын, және бұл Болгария емес.
Егер сіздің мақсатыңыз жазғы демалыс немесе зейнеткерлікке шығу үшін қолжетімді бағамен үй сатып алу болса, онда күн сәулесі мен төмен бағалар маңызды болса, онда Болгария тамаша нұсқа болуы мүмкін.
| Болгария | Австрия | |
|---|---|---|
| Өмір сүру құны | ЕО-дағы ең төменгі көрсеткіштердің бірі | Жоғары |
| Дәрі-дәрмек сапасы | ЕО стандарттарынан айтарлықтай төмен | Әлемдегі ең үздіктердің бірі |
| Білім беру сапасы | Гетерогенді, батыс деңгейінен төмен | Ең жоғары, қатаң |
| Инфрақұрылым | Тек ірі қалаларда ғана дамыған | Ел бойынша мінсіз |
| Өмір қарқыны | Босаңсыған, асықпаған | Ұзын бойлы, бірақ тәртіпті |
Инвестициядан шығу: Болгариялық есептегіштерді қалай сатуға болады?
Кез келген инвестицияның соңғы кезеңі - шығу. Міне, осы жерде Болгария мен Австрия арасындағы айырмашылықтар ең өткір болуы мүмкін. Инвестициядан қалай шығуға болады? Пайдамен немесе шығынмен? Тез бе, әлде баяу ма? Бұл сұрақтың жауабы сіздің үміттеріңізді толығымен бұзуы мүмкін.
Болгария: Ұзақ ойын
Біз бұрыннан анықтағандай, Болгария нарығындағы, әсіресе курорттық аймақтардағы өтімділік өте төмен. Бұл мүлікті тез және қолжетімді бағамен сату сәттілік дегенді білдіреді.
Софияда. Егер баға нарыққа сәйкес келсе, сату процесі салыстырмалы түрде жылдам болады. Сатып алушылардың көпшілігі болгарлар, сондықтан тілдік кедергілер болмайды және сұраныс жыл бойы болады. Дегенмен, сату бірнеше айдан бір жылға дейін созылатынына дайын болыңыз.
Курорттарда. Қызық осы жерден басталады. Санни-Бичтегі пәтеріңізді сату үшін сізге мыңдаған ұқсас ұсыныстармен бәсекелесуге тура келеді. Негізгі сатып алушылар - асығыс емес шетелдіктер. Оларға қазір сатып алудың қажеті жоқ, сондықтан олар таңдау, саудаласу және күтумен ұзақ уақыт өткізе алады.
«Жеңілдік тұзағы». Егер сіз мүлкіңізді тез сатуыңыз керек болса, сіз «жеңілдік тұзағына» түсесіз. Басқалардан ерекшеленудің жалғыз жолы - бағаны күрт төмендету.
Австрия: Болжамды пайда
Венада нарық соншалықты тұрақты, сондықтан жақсы мүліктердің күту тізімдері жиі болады. Мұнда жылжымайтын мүлік сату - қарапайым және болжамды процесс.
Жоғары өтімділік. Венада жақсы аудандардағы пәтерлер 2-4 ай ішінде сатылады. Жергілікті тұрғындар мен шетелдік инвесторлар тарапынан сұраныс жыл бойы жоғары.
Капиталдан түсетін пайда. Венадағы инвестордың негізгі табысы жалдау ақысы емес, активтердің өсуі. Соңғы 10 жылда Венадағы жылжымайтын мүлік бағалары 90%-дан астамға өсті және бұл өсім тұрақты және органикалық болды.
Болжамдылық. 5-10 жыл ішінде 50-100% кіріспен инвестициядан шығу - бұл стандартты тәжірибе, сәттілік емес. Сіз кірісті алдын ала есептей аласыз, бұл сізге сенімділік пен бақылау сезімін береді.
| Критерий | Болгария | Австрия |
|---|---|---|
| Сату жылдамдығы | Өте баяу (Софиядан тыс) | Жылдам, болжамды |
| Негізгі сатып алушы | Шетелдіктер (курорттар), жергілікті тұрғындар (София) | Жергілікті және халықаралық инвесторлар |
| Шұғыл сатылымға жеңілдік | Жоғары (20–30%) | Минималды немесе жоқ |
| Негізгі пайда | Жалға алу | Капиталдың өсуі |
| Өтімділік | Төмен | Жоғары |
Қорытынды: Қай нұсқа сізге сәйкес келеді?
Біз Болгария мен Австрияны нарық пен заңдылықтың күрделілігінен бастап тәуекелдер мен өмір сүру сапасына дейінгі ең маңызды параметрлер бойынша талдауда ұзақ жолдан өттік. Енді бізде ең маңызды қорытындылар жасау үшін қажетті барлық ақпарат бар.
Негізгі дилемма: Болгария ма, әлде Австрия ма? Болгария мен Австрияда жылжымайтын мүлік сатып алу - бұл екі түрлі инвестиция емес. Бұл екі мүлдем басқа философия.
| Критерий | Болгария (курорттық аймақ) | Болгария (София) | Австрия (Вена) |
|---|---|---|---|
| Мақсат | Демалыс және уақытша тұрғын үй | Жалға беру бизнесіне инвестиция салу | Капиталға ұзақ мерзімді инвестициялар |
| Философия | Спекулятивті актив | Айналмалы бизнес | Қауіпсіз баспана, сақтау және жақсарту |
| Кіру шегі | Төмен (€40,000+) | Орташа (€100,000+) | Жоғары (€300,000+) |
| Табыстылық | Жоғары, бірақ маусымдық және тұрақсыз | Орташа, бірақ тұрақты | Төмен, бірақ негізгі табыс - капиталдың өсуі |
| Өтімділік | Өте төмен | Жоғары | Өте жоғары |
| Тәуекелдер | Жоғары (қарапайым, жеңілдікпен сатылымда) | Орташа | Төмен |
| Өмір сапасы | Арзан, бірақ сапасыз инфрақұрылым | Келісімге келу мүмкіндігі | Өмір сүрудің ең жоғары деңгейі |
Болгария: Егер сіз «дача» іздесеңіз. Егер сіздің мақсатыңыз теңіз жағасында немесе тауларда жылына бір-екі ай тұра алатын үйге ие болу болса және оны күтіп ұстауға ақы төлеуге дайын болсаңыз, Болгария - тамаша нұсқа.
Бұл керемет климаты, әдемі табиғаты және тұрғын үй мен тұрмыс шығындары өте қолжетімді ел. Егер сіз инвестиция ретінде үй сатып алуды қарастырып жатсаңыз, София - қарастыруға тұрарлық жалғыз қала. Мұнда сіз ұзақ мерзімді жалға алуға тұрақты сұранысты және курорттармен салыстырғанда жоғары өтімділікті таба аласыз.
Австрия: Егер сіз актив іздесеңіз. Егер сіздің мақсатыңыз сенімді және тұрақты юрисдикцияда капиталыңызды сақтау және өсіру болса, онда Австрия, атап айтқанда Вена сізге дәл қажет нәрсе. Сіз мұнда тез және жоғары жалдау кірістілігін ала алмайсыз, бірақ сіздің капиталыңыз инфляция мен дағдарыстардан сенімді түрде қорғалған болады.
Сіз ақшаңызды құны өсетін, ұзақ мерзімді пайдаға кепілдік беретін активке инвестициялай аласыз. Сонымен қатар, ең бастысы, сіз өмір сүрудің, тәртіптің және қауіпсіздіктің ең жоғары деңгейіне қол жеткізесіз.
Шешім қабылдамас бұрын, бір қарапайым сұраққа шынайы жауап беріңіз: сіз шынымен не қалайсыз? Курорттық демалыс және төмен бағалар ма, әлде тәртіп, сенімділік және тұрақты капитал өсуі ме? Жауапты тапқаннан кейін, дұрыс таңдау айқын болады.
