Абу-Дабиде жылжымайтын мүлікті қалай және неге сатып алуға болады

Абу-Даби экономикалық серпінді бастан кешуде: 2024 жылы жылжымайтын мүлік нарығы рекордтық деңгейге жетті, транзакциялар саны 24%-ға өсіп, 96 миллиард AED болды. Туризм секторы да күшті өсім көрсетуде: тек 2025 жылдың бірінші тоқсанында әмірлік 1,4 миллион қонақты қабылдады, бұл қонақүй кірісінің 18%-ға өсуіне және бір бөлмеге келетін кірістің айтарлықтай өсуіне әкелді (25%-дан 484 AED-ке дейін).

Бұл мақалада Абу-Дабидегі үйді тиімді және тәуекелсіз сатып алу немесе жылжымайтын мүлікке инвестиция салу туралы нақты нұсқаулар берілген. Сіз ақшаңызды қалай үнемдеуге, оны өсіруге және заңмен толығымен қорғалуға болатынын білесіз. Барлығы түсінікті, жақсы ойластырылған және қауіпсіз.

Абу-Даби тез арада ірі жаһандық инвестициялық хабқа айналуда және қазір бұл нарықты қарастырудың өте қолайлы уақыты болуының бірнеше себептері бар.

• Жаңа визалық бағдарламалар – «Алтын виза» инвесторлар мен жылжымайтын мүлік иелері үшін кемінде 2 миллион AED.
• Салықтар жоқ – жеке тұлғалар табыс салығын да, табыс салығын да төлемейді.
• Өсіп келе жатқан туризм – Абу-Даби 2024 жылы 18 миллионнан астам туристті қабылдады, бұл өткен жылмен салыстырғанда 12%-ға көп.
• Мәдени жобалар – Саадият аралының дамуы: Лувр Абу-Даби, Гуггенхайм (2025 жылы ашылады), Заед ұлттық мұражайы.

Менің атым Оксана Жушман, мен халықаралық жылжымайтын мүлік және күрделі транзакциялар бойынша маманданған инвестициялық кеңесшімін. Бұл мақалада мен Абу-Дабидегі жылжымайтын мүлікке инвестиция салудың артықшылықтарын зерттеп, оны инвестициялау ережелері мен тәсілдері мүлдем басқаша Австриямен салыстырамын.

Менің тәжірибемнен көремін, Абу-Дабиде, әсіресе Саадият аралында немесе Аль-Рим аралында пәтер сатып алу, жай ғана тұру орнынан артық; бұл жақсы кіріс әлеуеті мен тұрақтылығы бар инвестиция. Мысалы, бір клиент Аль-Рим аралында екі бөлмелі пәтерді сатып алып, оны бірден жалға берді, пайданы ұқсас мүліктерге инвестициялады және бастапқы сатып алудан кейін үш ай ішінде тұрақты табыс таба бастады.

Австрия тұрақты нарығымен, нақты заңдарымен және тұрақты сұранысымен — жергілікті тұрғындардан да, шетелдік инвесторлардан да тартымды. Венада және басқа да ірі қалаларда тұрғын үй бағасы баяу, бірақ тұрақты түрде өсіп келеді, ал ондағы жылжымайтын мүлік капиталды сақтаудың сенімді және қауіпсіз әдісі болып саналады.

Абу-Даби, керісінше, бағалар мен кірістердің жылдам өсуін көріп отыр, бірақ ондағы нарық әлі де салыстырмалы түрде жас және жаһандық өзгерістерге көбірек тәуелді.

Абу-Даби Таяу Шығысқа инвестиция салу үшін ең қауіпсіз жер. Ол мөлдір ережелермен, төмен тәуекелдермен және көрші елдерде жиі қиындық тудыратын күшті инвесторларды қорғаумен мақтана алады.

Беделді ұйымдардың – Дүниежүзілік банк пен Numbeo-ның есептеріне сәйкес Біріккен Араб Әмірліктері (БАӘ) инвестициялық тартымдылық пен жылжымайтын мүлікпен мәмілелердің қауіпсіздік деңгейі бойынша әлемдік көшбасшылардың қатарында.

Knight Frank зерттеулері Абу-Дабидің сәнді тұрғын үй нарығы жыл сайынғы бағаның 7%-дан 17%-ға дейін өсетінін растайды. Көрші елдер, атап айтқанда Катар мен Сауд Арабиясы да жоғары өсу қарқынын бастан кешіріп жатқанымен, олардың нарықтары ашық емес және жергілікті факторлардың әсерінен күрт ауытқуларға бейім.

Шетелдегі жылжымайтын мүлікке инвестициялар үшін Абу-Даби ең жақсы таңдаулардың бірі болып табылады. Тәуекелдер мұнда минималды, ал сәнді жылжымайтын мүлік бағасы жыл сайын 7-17%-ға өсіп отырады. Көрші елдер жоғары табыс ұсынса да, тұрақтылық пен ашықтыққа ие емес.

Катар мен Сауд Арабиясы сияқты көрші елдерде баға тезірек өсіп келеді, бірақ олардың нарықтары ашық емес және жергілікті ауытқуларға осал.

Еуропалық немесе көршілес нарықтарды сынап, жоғары салықтарға, бюрократияға және бос мүліктерге тап болған инвесторлар ақыры Абу-Дабиді таңдайды.

• Швейцариядан келген клиент бастапқыда Мюнхен мен Цюрихте пәтер сатып алуды ойлады, бірақ соңында Аль-Марсадан екі пәтер сатып алды. Себептер кіру құнының төмендігі, транзакцияның жылдам уақыты және премиум пәтерлерден жоғары жалдау кірістері болды.
• Ұлыбританиядан келген отбасы Лондондағы пәтерін сатып, Яс аралынан жаңа ғимарат сатып алды. Олар өз таңдауын былай деп түсіндіреді: «Бізге тұрақты кіріс әкелетін актив керек болды — біз пәтерлерді жалға береміз, бірақ олардың бағасы қымбаттауы мүмкін».

Еуропалық немесе көршілес нарықтарды сынап, жоғары салықтарға, бюрократияға және бос мүліктерге тап болған инвесторлар ақыры Абу-Дабиді таңдайды.

Абу-Даби инвесторларды қызықтырады, өйткені ол тұрақты, барлығы ережелерге сәйкес келеді және таңдауға болатын көптеген мүліктер бар. Баға үнемі өсіп келеді, жергілікті тұрғындар да, шетелдіктер де сатып алады. Ең бастысы, шетелдіктер енді мүлікті сенімді түрде сатып ала алады.

Бұрын шетелдіктер Абу-Дабиде пәтер немесе вилла сатып ала алмайтын — олар тек ұзақ мерзімді жалға ала алатын немесе көптеген шектеулермен инвестициялай алатын. Бұл көпшілікті тоқтатты. Бірақ 2006–2008 жылдары билік бәрін өзгертті. Олар кез келген шетелдік жылжымайтын мүлікті (пәтер, вилла немесе таунхаус) сатып алып, оның толық иесі бола алатын арнайы аймақтарды (еркін аймақтар) құрды. Бұл нарықты айтарлықтай жандандырды.

Дубай шетелдіктер үшін теңіз жағасындағы қымбат пәтерлерден бастап, отбасыларға қолайлы тұрғын үй кешендерін қамтитын 40-тан астам тегін аймақтарды ұсынады. Бұл аймақтар алдымен Саадият пен Аль-Рим аралдарында, одан кейін Яс және Аль-Рахада құрылды. Бұл аймақтарда шетелдік сатып алушылар толық құқықтарды пайдаланады: олар пәтерге немесе виллаға тұрақты иелік ете алады, оны жалға бере алады, өсиет етіп қалдырады немесе сата алады — ешқандай шектеулерсіз.

Кеңес : Ауданды таңдағанда, оның мәртебесін ғана емес, сонымен қатар ол жерде үйіңізді, айналадағы инфрақұрылымды және ыңғайлы көлікті сату қаншалықты оңай болатынын ескеріңіз. Бұл факторлар сіздің пайдаңызды және мүлікті қаншалықты тез сата алатыныңызды анықтайды.

2018 жылдан 2025 жылға дейін Абу-Дабидегі жылжымайтын мүлік бағасы бірнеше жыл бойы тұрақты түрде жыл сайын 7-17%-ға өсуде. Тіпті жоғары санаттағы жылжымайтын мүлік инвесторлар арасында сұранысқа ие. Мысалы, Саадият аралындағы пәтерлер 2024 жылы 12%-ға, Аль-Римдегі виллалар 15%-ға қымбаттады.

Яс аралы тақырыптық саябақтары, гольф клубтары және қысқа мерзімді жалға берілетін пәтерлері бар туристік және ойын-сауық орталығы ретінде танымал. Студиялар мен бір-үш бөлмелі пәтерлер 150 000-500 000 доллардан басталады, ал таунхаустар 750 000 доллардан басталады.

Саадият аралы - мәдени көрікті жерлері мен сәнді тұрғын үйлері бар беделді орын. Люкс пәтерлердің бағасы 500 000 доллардан басталып, 1,5 миллион доллардан асуы мүмкін. Бұл аймақты ұзақ мерзімді инвестициялық мүмкіндіктерді іздейтін инвесторлар үшін тартымды етеді.

Аль-Рим аралы - дамыған инфрақұрылымы, көпқабатты үйлері және теңіз көрінісі бар пәтерлері бар заманауи аудан. Тұрғын үй бағасы әртүрлі: студиялар мен бір-үш бөлмелі пәтерлерді көлемі мен орналасқан жеріне байланысты 150 000 доллардан 600 000 долларға дейін сатып алуға болады.

Аль-Раха жағажайы - бұл ең алдымен отбасылық таунхаустар, виллалар және кең пәтерлер үшін салынған аудан. Бағасы 400 мыңнан 1 миллион долларға дейін. Бұл аймақ ұзақ мерзімді жалға алушылар мен тұрақты жалға алу табысын іздейтін инвесторлар арасында танымал.

Аль-Марьях аралы кәсіпқойлар мен көптеген кәсіпорындардың үйі болып табылатын қаржылық орталық болып саналады. Пәтер бағасы 250 000 доллардан 700 000 долларға дейін ауытқиды, кеңсе және премиум мүліктердің бағасы одан да жоғары. Сондықтан ол көбінесе ірі инвестициялар үшін таңдалады.

Тәжірибеде жылжымайтын мүліктің кірістілігі мен жалдау мөлшерлемесін көршілестік тікелей анықтайтыны анық. Инвесторлар әдетте орындарды біріктіреді: капиталды сақтау және өсіру үшін беделді аймақтарды және жылдам өтімділік үшін қол жетімді жерлерді таңдау.

Абу-Дабидің жылжымайтын мүлік нарығы әртүрлі мақсаттары мен бюджеттері бар инвесторлар үшін көптеген нұсқаларды ұсынады.

сәнді пәтерлер беделге, жоғары жалдау кірісіне және ұзақ мерзімді құндылық өсіміне ұмтылатын шетелдік инвесторлар арасында сұранысқа ие. Оларға әдетте Саадият аралындағы немесе Аль-Рим аралындағы заманауи әрлеу, теңіз көрінісі және премиум ыңғайлылық қолжетімділігі бар жылжымайтын мүлік кіреді.

Абу-Дабидегі виллалар мен таунхаустар Аль-Раха жағажайы мен Яс аралдары су көріністерімен және жеке бақтарымен сатып алушыларды тартады, ал Саадият аралындағы виллалар мәдени көрікті жерлерге жақын жерде беделді орналасуы үшін бағаланады.

Тұрғын үйден басқа, Абу-Даби коммерциялық жылжымайтын мүлікке , әсіресе Аль-Мариах аралында. Бұл инвестициялар тәуекелді таратып, компаниялар мен бизнестен тұрақты жалдау ақысын алғысы келетіндер үшін қолайлы.

Ең тиімді стратегия - портфельдегі жылжымайтын мүліктің әртүрлі түрлерінің комбинациясы. Мысалы, люкс пәтерге, таунхаусқа және коммерциялық кеңістікке инвестиция салу премиум табысқа, ұзақ мерзімді жалға алу кірісіне және тұрақты ақша ағынына мүмкіндік береді. Бұл әртараптандырылған тәсіл тәуекелді азайтады және жалпы инвестициялық табысты арттырады.

Шетелдік инвесторлар (әсіресе Ұлыбритания, Ресей, Қытай және Үндістан) жылжымайтын мүлікті белсенді түрде сатып алуда. Aldar Properties компаниясы олардың сату үлесі бір жылда 40%-ға өсіп, 2024 жылы 78%-ға жеткенін хабарлайды.

Шетелдік сатып алушылардың арасында мыналарды бөліп көрсетуге болады:

• Араб инвесторлары дәстүрлі түрде үлкен топ болып табылады, олар жоғары сапалы жылжымайтын мүлікке артықшылық береді.
• Ресейліктер Абу-Дабидегі жылжымайтын мүлікке белсенді түрде инвестиция салуда, әсіресе соңғы жылдары.
• Қытайлықтар тұрғын үйлерге де, коммерциялық нысандарға да қызығушылық танытуда.
• Үндістандықтар Абу-Дабидегі жылжымайтын мүлікке белсенді инвестиция салатын шетелдік инвесторлардың ең үлкен тобының бірі болып табылады.
• Еуропалықтар , соның ішінде Ұлыбритания, Германия және Франция азаматтары – жылжымайтын мүлікке сенімді инвестиция іздейді.

Ішкі сұраныс күшті болып қала береді — мемлекеттік қызметкерлер, мұнай саласының қызметкерлері және бизнес клиенттері жылжымайтын мүлікке инвестиция салуды жалғастыруда. Бұл меншік иелеріне сенімді табыс көзін жасайды және нарықтық белсенділікті сақтайды.

Кеңес : Абу-Дабидегі жылжымайтын мүлікке инвестиция салу кезінде екі негізгі факторды ескеріңіз: халықаралық және жергілікті сұраныс. Бұл әсіресе ұзақ мерзімді жалға алу үшін маңызды.

Абу-Даби меншіктің бірнеше түрін ұсынады:

Тегін иелену (толық меншік) : БАӘ және GCC азаматтарына барлық аймақтарда, ал шетелдіктерге тек белгіленген инвестициялық аймақтарда қол жетімді. Тегін жерді сатып алғанда, сіз жер мен мүліктің толық иесі боласыз.

Жалға алу : Әдетте келісім 50-99 жылға жасалады. Жер мемлекеттің немесе құрылыс салушының меншігі болып қала береді, бірақ сіз бүкіл кезең бойы меншікте тұра аласыз немесе пайдалана аласыз.

Узуфрукт (өмір бойы пайдалану) : жылжымайтын мүлікті 99 жылға дейін иелену және пайдалану мүмкіндігі, бірақ ондағы ештеңені өзгерту құқығынсыз.

Масатаха (құрылыс құқығы) : ұзартумен 50 жылға жарамды, ғимараттарды салуға немесе жөндеуге рұқсат береді.

2019 жылдан бастап Абу-Дабидегі көбірек аумақтар шетелдіктер үшін тегін жылжымайтын мүлік сатып алуға қолжетімді болды. Қазіргі уақытта оларға Саадият аралы, Яс аралы және Аль-Рим аралдары кіреді. Мен әрқашан шетелдік сатып алушыларға осы опцияларды таңдауға кеңес беремін — олар сенімдірек, сату және аудару оңайырақ және тұрақты табыс ұсынады.

Инвесторлар Абу-Дабидегі жылжымайтын мүлікті өздері немесе компания арқылы сатып ала алады. Соңғы нұсқа ыңғайлырақ: бірнеше мүлікті басқару, салықтарды оңтайландыру және барлығын қашықтан басқару оңайырақ.

Мысал : менің Еуропадан келген клиентім компания арқылы студия сатып алды — бұл оған оны әртүрлі жалға алушыларға жалға беруді жеңілдетеді және құқықтарын қорғайды.

Мүлікті туыстарына беру үшін инвесторлар көбінесе отбасы сенімдерін пайдаланады. Оларды орнату мамандарды қажет ететін күрделі процесс. Абу-Дабиде активтерді бақылауды жалғастыруға және олардың қауіпсіздігін қамтамасыз етуге мүмкіндік беретін икемді мұрагерлік заңдары бар.

DIFC (Дубай халықаралық қаржы орталығы) және ADGM (Абу-Даби жаһандық нарығы) БАӘ-де отбасылық сенімді құру үшін ең жақсы қаржы орталықтары болып табылады. Олардың құқықтық жүйелері халықаралық стандарттарға сәйкес жұмыс істейді, ал жергілікті соттар мұндай істерге маманданған, активтерді қорғап, басқаруды жеңілдетеді.

Мен көбінесе жылжымайтын мүлікті сенімгерлік басқару арқылы тіркеуді ұсынамын, әсіресе сізде бірнеше жылжымайтын мүлік болса — бұл мүлікті беруді жеңілдетеді және салық жүктемесін азайтуға көмектеседі.

2019 жылдан бастап шетелдік сатып алушылар Абу-Дабидегі пәтерлерді тек арнайы бөлінген аймақтарда сатып ала алады. Азаматтық бойынша шектеулер жоқ, бірақ олар транзакция ережелеріне, салық талаптарына сәйкес келуі және қажетті құжаттарды ұсынуы керек. Бұған дейін шетелдіктер 99 жылға дейін ұзақ мерзімді жалға алу арқылы ғана мүлікті иеленетін.

Іс жүзінде мұқият тексеру жүргізу маңызды: көптеген клиенттер тәжірибелі заңгерлер мен агенттерді алдын ала тарту арқылы қажетсіз шығындар мен қиындықтардан аулақ болады.

Абу-Дабиде жылжымайтын мүлікті сатып алу процесі анағұрлым қолжетімді: шетелдіктер транзакцияны тез аяқтап, меншік құқығына куәлік алып, мүлікті бірден жалға бере алады. Австрияда жағдай күрделірек: сатып алу үшін арнайы лицензия қажет, қатаң корпоративтік ережелер қолданылады, сонымен қатар шарлау үшін кеңірек бюрократия бар.

Бұл ретте Австрия тұрақтылықтан, бағаның біртіндеп өсуінен және жоғары сұраныстан пайда көреді: ондағы жылжымайтын мүлік баяу, бірақ сенімді түрде бағаланады, ал жалға беруден түскен кіріс көп жағдайда техникалық қызмет көрсету шығындарын жабады.

Мен өз клиенттеріме жүйелі көзқарасты ұсынамын: Абу-Даби жылдам бастау және портфельді әртараптандыру үшін қолайлы, ал Австрия сенімді ұзақ мерзімді тұрақтылық үшін. Екі нарықтың үйлесімі бір уақытта тұрақты кірісті қамтамасыз ете отырып, тәуекелді азайтуға мүмкіндік береді.

Абу-Дабиде жылжымайтын мүлік сатып алу қарапайым болып көрінгенімен, әр кезеңде заңды нюанстар бар. Дұрыс меншік құрылымын таңдау және қажетті құжаттарды дұрыс толтыру сіздің қауіпсіздігіңізді қамтамасыз етудің кілті болып табылады.

Абу-Дабиде жылжымайтын мүлікті сатып алудың қадамдық процесі келесідей:

1. Объектіні брондау – алдын ала төлем жасалады және өзара түсіністік туралы меморандумға қол қойылады.
2. Сату-сатып алу келісімі (SPA) - бұл барлық мәліметтер: бағасы, төлем кестесі және мүлікті беру шарттары жазылған құжат.
3. Негізгі қарызды төлеу/ипотекалық несиені мақұлдау.
4. DARI жүйесінде тіркеу — меншік құқығы расталған және сатып алушы туралы ақпарат енгізілген мемлекеттік платформа.
5. Меншік құқығына құжатты алу.

Абу-Дабиде жылжымайтын мүлікті, соның ішінде пәтерлер мен бір бөлмелі пәтерлерді сатып алу 2-ден 6 аптаға дейін созылады. Процестің ұзақтығы әзірлеушіге және транзакция түріне байланысты өзгереді.

Абу-Дабиде агент транзакцияның негізгі ойыншысы болып табылады: олар процесті басқарады және мүлікті тексереді. Заңгер тек ірі сатып алулар үшін немесе компания арқылы жұмыс істегенде қажет.

Австрияда сіз нотариуссыз жасай алмайсыз — олар транзакцияны тіркеп, ақшаны ол аяқталғанша сақтайды.

Іс жүзінде Абу-Дабиде бәрі оңайырақ: менің лондондық клиентім консулдықтағы сенімхат арқылы қашықтан пәтер сатып алып, тіпті бармай-ақ оның иесі болды. Австрияда бұл мүмкін емес, өйткені жеке қатысу қажет.

Абу-Дабиде жылжымайтын мүлік сатып алу үшін шетелдік келесі негізгі талаптарға сай болуы керек:

• жасы 21 жастан бастап;
• жарамды төлқұжаттың болуы (резиденттік виза қажет, бірақ сатып алу үшін қажет емес);
• AML халықаралық стандарттарына сәйкес ірі мәмілелерде қаражаттың заңды шығу тегін растау;
• банктік мақұлдау және ипотекаға өтініш беру кезінде несие талаптарын сақтау.

Қазіргі уақытта көптеген клиенттер Абу-Дабидегі мүлікті қашықтан сатып алуда:

• сенімхат тұратын елдегі БАӘ консулдығы арқылы беріледі,
• Барлық құжаттар мемлекеттік DARI жүйесі арқылы электронды түрде тіркеледі,
• Төлемдер тікелей әзірлеушінің қауіпсіз эскроу шотына аударылады.

Мысалы, Варшавадан келген ерлі-зайыптылар Еуропада жүргенде бір аптаның ішінде Абу-Дабиден пәтер сатып алды. Жылдамдық олар үшін өте маңызды болды, өйткені олар таңдаған мүліктің бағасы жақын арада айтарлықтай көтерілуі мүмкін.

Жылжымайтын мүлікті сатып алмас бұрын мыналарды тексеру қажет:

• әзірлеушінің беделі,
• барлық рұқсаттардың болуы (әсіресе салынып жатқан нысандар үшін),
• мүлікке заңды ауыртпалықтардың болмауы.

Кеңес : Егер сіз жалға алу мақсатында Абу-Дабидегі жылжымайтын мүлікті сатып алуды жоспарласаңыз, DARI жүйесінде ресми тіркелген және басқарушы компаниялары бар жобаларды таңдау ұсынылады – бұл ықтимал тәуекелдерді азайтады.

Австрияда жылжымайтын мүлікті сатып алу бюрократиялық процедураларға толы: салықтар жоғары, нотариалдық өкілдік міндетті, ал шетелдік сатып алушыларға қатаң ережелер қолданылады. Дегенмен, нарық тұрақтылықпен, ұзақ мерзімді бағаның өсуімен және еуропалық инвесторлардың күшті сұранысымен сипатталады.

Абу-Дабиде процедура айтарлықтай қарапайым және жылдамырақ, әсіресе мақсат пайда үшін жылжымайтын мүлік алу және резиденттік мәртебесін алу болса.

Абу-Дабиде пәтер сатып алу салық ауыртпалығын және онымен байланысты шығындарды алдын ала талдауды талап етеді, өйткені бұл аспект инвестиция үшін юрисдикцияны таңдау кезінде жиі шешуші болып табылады.

Абу-Дабиде жалға беруден түскен табысқа немесе мүліктің қымбаттауына салық салынбайды. Жалғыз міндетті комиссия транзакцияны тіркеген кезде 2% құрайды. Бұл үлкен артықшылық: инвесторлар көбінесе қарапайым және ашық ережелерге байланысты жылжымайтын мүлікті таңдайды.

Тіркеу жарнасынан басқа, үй иелері жыл сайынғы қызмет ақысын төлейді, әдетте шаршы метрі үшін 7-8 долларды құрайды. Бұл ақша қауіпсіздікті, тазалауды, қабылдауды және бассейнді, спортзалды және басқа да жалпы аумақтарды ұстауды қамтиды. Саадият аралы сияқты сәнді кешендерде бұл төлемдер Масдар сити сияқты аудандарға қарағанда жоғары, бірақ қызмет көрсету де айтарлықтай жақсырақ.

Салыстыру үшін Австрияда жылжымайтын мүлікті сатып алу кезінде 3,5% сатып алу салығын, нотариус алымдарын және тіркеу алымдарын төлеу керек. Сату кезінде құн өсіміне салынатын салық (27,5%) қолданылады, бұл инвестицияға кіру және одан шығу қымбатырақ етеді. Дегенмен, Австрия бағаның тұрақты өсуімен және ұзақ мерзімді жалға алуға жоғары сұраныспен, әсіресе Венада тартымды.

Абу-Дабидегі жылжымайтын мүлікке инвестиция салу тек қаржылық жеңілдіктер ғана емес, сонымен қатар ұзақ мерзімді тұру мүмкіндігін де ұсынады. Іс жүзінде менің көптеген клиенттерім мұнда пәтерлерді табыс үшін ғана емес, сонымен қатар өздері мен отбасылары үшін қауіпсіз және жайлы өмір сүру ортасын қамтамасыз ету үшін таңдайды.

• Талаптар: Жылжымайтын мүлікке ең аз 2 миллион дирхам (шамамен 545 000 доллар) инвестиция қажет. Виза 10 жылға дейін жарамды және бүкіл отбасы үшін жарамды.
• Ол не береді: БАӘ-де тұру, жұмыс істеу, сонымен қатар бүкіл отбасы үшін мектептер мен денсаулық сақтауды пайдалану мүмкіндігі.
• Ол нені қамтамасыз етпейді: виза автоматты түрде азаматтық бермейді; мерзімі өткеннен кейін оны жаңарту қажет болады.
• Ипотека: Егер мүліктің құны 2 миллион AED-ден асатын болса, БАӘ банктері арқылы алуға болады. Инвестордың кем дегенде 2 миллион AED инвестициясы болуы керек. Мысалы, егер мүліктің құны 5 миллион AED болса, ипотека ең көбі 3 миллион AED жабады.

Аяқталған бір жағдайда еуропалық инвестор Абу-Дабиден 2,2 миллион AED құнына жылжымайтын мүлік сатып алды, бұл оған өзі және әйелі үшін Алтын виза алуға, сондай-ақ балаларының әмірліктегі халықаралық мектепте білім алуына мүмкіндік берді. Бұл оларға БАӘ-де қосымша визасыз ресми тұруға және бизнес жүргізуге мүмкіндік берді.

• Талаптар: Сізде кемінде 2 миллион AED құнына жылжымайтын мүлік сатып алу керек немесе БАӘ банктік шотында кемінде 1 миллион AED болуы керек. Сіз 55 жаста немесе одан жоғары болуыңыз керек.
• Ұзақтығы: виза ұзарту мүмкіндігімен 5 жылға беріледі.
• Ол не береді: Абу-Дабиде тұру, медициналық сақтандыруды алу және визаға жұбайы мен асырауындағы адамдарды қосу құқығы.

Көптеген клиенттер мұны табыс пен капитал өсіміне салықтардың болмауы, сондай-ақ резиденттік мәртебесінің қауіпсіздігі арқасында еуропалық зейнетақыға жақсы балама ретінде қарастырады.

• Жылжымайтын мүлікті немесе капиталды төмен бағаламау - мүліктің құны кемінде 2 миллион AED болуы керек.
• Мүлікті тіркеудегі қателер - әсіресе сатып алу компания арқылы жүзеге асырылса.
• Растайтын құжаттардың болмауы – банк анықтамалары, кірістер туралы анықтамалар, қаражат көзі туралы мәліметтер.
• Қашықтықтан сатып алу кезінде сенімхаттар мен нотариаттық құжаттардағы дәлсіздіктер ерекше маңызды.

Заңгерлермен және сенімді агенттермен жұмыс істеңіз және барлық құжаттарды алдын ала жинаңыз — бұл бас тарту қаупін азайтуға және процесті тездетуге көмектеседі.

2023 жылдан бастап БАӘ-нің Алтын визаға өтініш беру ережелерінде маңызды өзгерістер күшіне енді:

• Инвестицияның ең аз сомасы қысқартылды: енді сіз Golden Visa-ны 2 миллион AED мөлшеріндегі жылжымайтын мүлік сатып алу арқылы ала аласыз (бұрын талап 10 миллион AED болатын).
• Ипотекаға рұқсат етіледі: мүліктің жарты құнына дейін БАӘ банктері арқылы төлеуге болады.
• Құрылыс үстінде: Golden Visa салынып жатқан жылжымайтын мүлікті сатып алу үшін де қолжетімді.
• Отбасы: Виза иесі кез келген жастағы жұбайы мен балаларына ешқандай қосымша шарттарсыз немесе депозитсіз өтініш бере алады.

Абу-Дабиде жылжымайтын мүлік сатып алу енді инвесторлар мен олардың отбасылары үшін ыңғайлы әрі тиімді болды.

Абу-Даби ұзақ мерзімді резидентті тез алу мүмкіндігін ұсынады, әсіресе отбасылық мүлікті сатып алғанда. Австрияда бұл процесс ұзақ және күрделірек, бірақ оның тұрақты нарығы және болжамды бағаның өсуі бар. Екі нұсқа арасындағы таңдау сіздің басымдықтарыңызға байланысты: Абу-Дабидегі жылдам нәтиже мен табыс немесе Еуропаның жай, бірақ сенімді тұрақтылығы.

Абу-Даби аумаққа және жалға алу түріне байланысты 5-8% жоғары кірістілік арқасында инвесторлар үшін тартымды болып қала береді. Дұрыс жылжымайтын мүлік, әсіресе кәсіби түрде басқарылатын болса, тұрақты пассивті кіріс әкеле алады.

Қысқа мерзімді жалға алу, мысалы, Airbnb арқылы ұсынылатындар, әсіресе Яс аралында, Саадият аралында және Аль-Рим аралында танымал. Бұл формат жоғары табыс ұсынады, бірақ белсенді басқаруды және ережелер мен лицензияларды қатаң сақтауды талап етеді.

Менің клиенттерімнің бірі Саадият аралында пәтер сатып алды және оны мамандандырылған компанияға басқаруға беру арқылы жайлылықты тұрақты туристер ағынымен үйлестіре отырып, жылына шамамен 8% табыс алады.

Шетелдіктер, отбасылар және мемлекеттік қызметкерлер үшін 5-6% жылдық кірісі бар ұзақ мерзімді жалға алу жақсы. Бұл опция тұрақты кірісті қамтамасыз етеді және аз техникалық қызмет көрсетуді қажет етеді. Іс жүзінде мен бизнес орталықтары мен халықаралық мектептердің жанынан пәтер таңдауды ұсынамын — оларды жалға беру оңайырақ және іс жүзінде бос уақыт болмайды.

Кәсіби менеджмент қызметтерін пайдалану жылжымайтын мүлік иелеріне тұрақты басқаруға уақыт жоғалтпай табыс табуға мүмкіндік береді. Бұл әсіресе Абу-Дабиде тұрмайтын шетелдік қожайындар үшін ыңғайлы.

Басқаруға не кіреді:

• Жалдаушыларды табу және баспананы жарнамалау
• Шарттарды дайындау және қол қою, төлемдерді қабылдау
• Жөндеу және техникалық қызмет көрсетуді ұйымдастыру
• Коммуналдық және қызмет көрсету төлемдерін төлеу
• Жалдау мәселелері бойынша құқықтық көмек

Әдетте, мұндай қызметтер үшін комиссия жылдық жалдау кірісінің 5-10% құрайды.

Абу-Дабиде сіз толық жалдау ақысын аласыз, өйткені бұл табысқа салық салынбайды. Бұл сізге көбірек табыс табуға мүмкіндік береді. Австрияда жалдау ақысы аз (2-3%), бірақ нақты ережелер бар және жалға алушылардың құқықтары жақсырақ қорғалған.

Абу-Даби кең және алуан түрлі. Мұнда пәтерді іс-шараның қақ ортасында, көрікті жерлермен қоршалған немесе отбасылық өмірге өте ыңғайлы тыныш жерде сатып алуға болады. Мұның бәрі сіздің жоспарларыңызға байланысты: өзіңізге үй іздейсіз бе, әлде жалға беруге тиімді инвестиция табасыз ба.

Саадият аралы - өнер мен сәнді өмір сүруге арналған элиталық аймақ.

• Арал мәдени өмірдің орталығы болып табылады: Лувр, болашақ Гуггенхайм мұражайы, университеттер.
• Дамыған инфрақұрылым: жағажайлар, 5 жұлдызды қонақ үйлер, халықаралық мектептер.
• Бағасы: AED 2,5-3 млн.
• Жалға алу: Мәдениет және білім саласында жұмыс істейтін экспаттардың сұранысы жоғары.

Аль-Рим аралы – тұруға және жұмыс істеуге арналған аудан

• Жас мамандар мен шетелдіктер арасында ең танымалдардың бірі.
• Барлығы жақын: кеңсе орталықтары, мектептер, емханалар және ірі сауда орталықтары.
• Бағасы: 1-2 бөлмелі пәтерлер 1,2-1,8 миллион AED (326 мың-490 мың доллар).
• Жалға алу: шетелдіктердің жоғары сұранысына байланысты 7-8% кіріс.

Яс аралы – туризм мен ойын-сауық аралы

• Мұнда негізгі ойын-сауық орындары шоғырланған: Ferrari World, аквапарк, Формула 1 трассасы және концерттік ареналар.
• Қолайлылық: қонақ үйлер, сауда орталықтары, жағажайлар және туристік аймақтар.
• Бағасы: 1,5 миллион AED ($408 мың) бастап пәтерлер.
• Жалға алу: туристерден және Airbnb арқылы қысқа мерзімді жалға алуға жоғары сұраныс.

Шын мәнінде, көптеген инвесторлар туристерді жалға алу үшін мұнда жылжымайтын мүлік сатып алады. Тиісті басқару кезінде кірістілік 9% жетуі мүмкін.

Аль-Раха жағажайы - отбасы үшін қолайлы аудан

• Теңіз жағасындағы заманауи тұрғын үй кешендері отбасыларға арналған.
• Инфрақұрылым: мектептер, балабақшалар, саябақтар және жағажайлар.
• Бағасы: 1,4 миллион AED ($381 мың) бастап пәтерлер.
• Жалдау: Шетелдік отбасылар мен мемлекеттік қызметкерлер арасында танымал.

Аль-Риф – қолжетімді баспана

• Төмен бағадағы пәтерлер мен виллалар бар аймақ.
• Бағасы: 800 мың AED бастап 1 миллионға дейін (218 мың – 272 мың доллар).
• Жалға алу: орта тапқа және мемлекеттік қызметкерлерге жарамды.

Кеңес : Көптеген инвесторлар Al Reef-ті іске қосу алаңы ретінде қарастырады - нарықты сынау және қайтару мүмкін екенін көру мүмкіндігі.

Масдар қаласы – болашақтың қаласы

• Бұл экология мен тұрақты дамуға баса назар аудара отырып құрылған әлемдегі алғашқы «ақылды қала».
• Онда күн электр станциялары, заманауи эко-ғимараттар және өз университеті бар.
• Пәтерлердің құны 900 мың AED-ден 1,2 миллионға дейін (245 мың – 326 мың доллар).
• Тұрғын үй әсіресе жасыл технология секторында жұмыс істейтін студенттер мен компаниялар арасында танымал.

Қазіргі уақытта сатып алудың ең танымал аймақтары - Рим және Саадият. Адамдар ол жерден жеке пайдалану үшін де, жалға беру үшін де сатып алады. Бұл қазірдің өзінде қалыптасқан, тұрақты орындар. Бірақ егер сіз болашақ пайда туралы ойласаңыз, Yas және Masdar-ды мұқият қарастырған жөн. Алдағы бірнеше жылда мұнда бағалар мен жалға алу сұранысы тез өседі деп күтілуде. Сондықтан, ең жақсы стратегия - «араласу»: сенімділігі дәлелденген аймақта бірдеңе сатып алыңыз және өсуді капиталдандыру үшін ақшаның бір бөлігін перспективалы орындарға инвестициялаңыз.

Абу-Дабидің жылжымайтын мүлік нарығы бүгінде өте алуан түрлі. Сіз бірден көшу үшін қайта сатылатын пәтерді таңдай аласыз немесе жаңа құрылысқа инвестициялай аласыз - бұл көбінесе болашақ бағаның өсуін капиталдандырудың жақсы перспективаларын ұсынады. Сондықтан барлығына мүмкіндік бар: тұру үшін пәтер сатып алатындар да, инвесторлар да.

Metropolitan Capital Real Estate (MCRE) мәліметтері бойынша, қайталама жылжымайтын мүлік нарығы 2025 жылдың басында рекордтық нәтижелерді жариялады. Бірінші тоқсанда транзакция көлемі өткен жылғы 3,3 миллиард AED (0,90 миллиард доллар)мен салыстырғанда, өткен жылмен салыстырғанда 53%-ға өсіп, 5,04 миллиард AED (1,37 миллиард доллар) құрады. Қайталама нарық қазір жалпы нарықтың 11,4% құрайды.

Негізгі тұтынушылар топтары:

• Түпкі пайдаланушылар - кез келген қосымша инвестициясыз бірден дайын үйге көшуді қалайтын отбасылар.
• Халықаралық инвесторлар Еуропадағыдан жоғары тұрақтылық пен кірісті іздейді.

Менің байқауым : жалға берілген пәтерлерді сатып алу танымал бола бастады. Бұл тиімді, өйткені сіз жалға алушыдан жалдау ақысын транзакциядан кейінгі күні аласыз. Мысалы, Аль-Рим аралында менің клиентім бар жалдау шартымен 410 000 долларға пәтер сатып алды. Осының арқасында ол бірден пайда таба бастады — жыл сайынғы пәтер құнының 6,5%.

Абу-Дабидегі жаңа құрылыс секторы өте белсенді. Құрылысшылар ең перспективалы аудандарда жаңа тұрғын үй кешендерін белсенді түрде салуда. Сатып алушылар үшін басты артықшылық - ыңғайлы бөліп төлеу жоспары. Бастапқы жарна көбінесе 5-10% құрайды, қалған төлемдер құрылыстың бүкіл кезеңіне бөлінеді.

Инвесторлар жаңа ғимараттарды мыналарға байланысты бағалайды:

• Ыңғайлы төлем схемалары (70/30, 60/40 және басқа опциялар).
• Құрылыс процесінде құнның өсуі (жоба аяқталғанға дейін +15-25%).
• Заманауи инфрақұрылым мен технологиялар: смарт үй жүйелері, бассейндер, фитнес орталықтары, ойын алаңдары.

Жаңа әзірлеуді таңдағанда, әзірлеушінің атын ғана емес, сонымен қатар инфрақұрылымды да ескеру маңызды. Мысалы, Масдар-Ситидегі жобалар қоршаған ортаға зиянсыздығымен және көліктің ыңғайлылығымен танымал, өйткені әуежай жақын жерде.

Жаңа құрылыс нарығындағы ұсыныстардың мысалдары

• Масдар-Ситидегі студия - бағасы 120 000 доллардан басталады.
• Яс аралындағы бір бөлмелі пәтерлер - бағасы 280 000 доллардан басталады.
• Саадият аралындағы вилла - ұсыныстар 1 800 000 доллардан басталады.

Австриядағы жаңадан салынған нарық Абу-Дабидегідей тез дамып жатқан жоқ, бірақ оның басқа да бірқатар артықшылықтары бар.

• Құрылыс және энергия тиімділігінің жоғары стандарттары: заманауи тұрғын үй кешендері ESG қағидаттарына сәйкес келеді, жасыл технологияларды пайдаланады және ұзақ мерзімді пайдалануға арналған.
• Мәмілелердің ашықтығы және тұрақты реттеу: мәмілелер нақты ережелермен қорғалады, ал сатып алушылардың құқықтары заңмен сенімді қорғалады.
• Инвестициялық болжамдылық: нарық бағаның күрт ауытқуының болмауымен сипатталады және ондаған жылдардағы тұрақты динамикасын көрсетеді.

Вена немесе Зальцбургті таңдағанда, менің клиенттерім: "Иә, кірістілік төмен — БАӘ-дегі 5-8%-ға қарағанда 2-3%. Бірақ мұндай жылжымайтын мүлік сенімді және ондаған жылдар бойы құндылығын сақтайды" дейді.

Абу-Дабидегі жылжымайтын мүлікке инвестиция салу жүйелі көзқарасты ұстанатын инвесторлар үшін кең перспективалар ұсынады. Пәтерлер мен виллаларды сатып алудың дәстүрлі нұсқаларымен қатар активтер портфелін әртараптандыруға, кірісті арттыруға және тәуекелдерді азайтуға мүмкіндік беретін балама инвестициялық стратегиялар бар.

Кейде әртүрлі аймақтарда екі немесе үш студияны сатып алу бір кең пәтерден гөрі мағыналы болады. Бұл сіздің инвестицияңызды өтімді етеді және тәуекелді азайтады. Ең жақсы мысал - Аль-Рим аралында үш студия сатып алған менің Еуропадан келген клиентім. Енді ол әрқайсысынан тұрақты жалдамалы кіріс алады, тіпті біреуі бос отырса да, басқалары табыс табуды жалғастыруда.

Қонақ үй басқаратын пәтерлерге немесе шағын қонақ үйлерге инвестициялау қысқа мерзімді жалға беруден кіріс алудың қиындықсыз әдісі болып табылады. Міне, өмірден алынған мысал: клиент Яс аралында пәтер сатып алып, оны қонақүй басқару компаниясына берді. Нәтижесінде олардың кірісі әдеттегі ұзақ мерзімді жалға алумен салыстырғанда 5%-ға өсті, ал оператор барлық техникалық қызмет көрсету мен тәуекелдерді өз мойнына алды.

Болашақ құрылыс үшін жерді сатып алу - бұл өз капиталын айтарлықтай арттыра алатын тәжірибелі инвесторлар үшін стратегия. Табысқа жетудің негізгі шарты құрылыс нормаларын мұқият тексеру және иелік ету аймағындағы барлық рұқсаттарды алу болып табылады. Бұл инвестицияның заңдылығын ғана емес, сонымен қатар ұзақ мерзімді перспективада инвестицияның жоғары қайтарымын қамтамасыз етеді.

Австрияда аяқталған пәтерлер мен кешендерді сатып алу инвесторлар арасында танымал: мұнда кірістілік орташа — шамамен 2-3% — бірақ нарық болжамды және сенімді. Абу-Даби жоғары кірістілікті ұсынады - 5-8% дейін - бірақ бағаның ауытқуы айқынырақ.

Оңтайлы стратегия екеуін біріктіру: пайда табу үшін Абу-Дабидегі шағын пәтерлер мен капиталды қорғау мен тұрақтылық үшін австриялық жылжымайтын мүлік.

Абу-Дабидегі жылжымайтын мүлікке инвестиция салу тиімді болуы мүмкін, бірақ нарықтағы ықтимал ауытқулар мен тәуекелдерді ескеру маңызды.

• Техникалық қызмет көрсету және пайдалану төлемдері: Жалпы аумақтарға арналған жыл сайынғы техникалық қызмет көрсету шығындары маңайдағы және меншік сыныбына байланысты өзгереді. Мысалы, Саадият аралында олар жылына бір шаршы метрге 8-10 долларды құрауы мүмкін.
• Шетелдік инвесторлар үшін шектеулі аумақтар: иелік ету аймағы бірте-бірте кеңейіп жатқанымен, шетелдіктердің мүлік сатып алу мүмкіндіктері, әсіресе сәнді виллалар мен пәтерлер үшін шектеулі болып қалады.
• Жалдау кірісіндегі маусымдық өзгерістер: Қысқа мерзімді жалдау кірісі маусымға байланысты, әсіресе жазғы және мерекелік кезеңдерде айтарлықтай өзгеруі мүмкін.

Абу-Даби нарығына кіретін көптеген инвесторлар қосымша шығындар мен жалдау ақысының маусымдық ауытқуын ескермейді. Мысалы, менің клиентім Яс аралында пәтер сатып алды және жылына шамамен 8% табыс күтті. Дегенмен, басқару ақысының жоғары болуына және жазда сұраныстың төмендеуіне байланысты нақты табыс шамамен 5,5% құрады.

Тағы бір жағдай: инвестор Аль-Рим аралында жылжымайтын мүлік сатып алуды жоспарлаған, бірақ талқылаудан кейін біз бос аймақтағы басқа нұсқаға келістік. Бұл жылжымайтын мүлік ұзақ мерзімді жалға алушылардың техникалық қызмет көрсету шығындары аз және тұрақты сұраныспен тиімдірек болып шықты.
Абу-Дабидегі пәтерлерге инвестиция салмас бұрын, барлық шығындарды алдын ала жоспарлаңыз, маусымдықты бағалаңыз және тұрақты ұзақ мерзімді жалға берілетін орындарға назар аударыңыз.

Абу-Даби жоғары кірістілік әлеуеті бар анағұрлым динамикалық нарықты ұсынады, бірақ сонымен бірге жоғары тәуекелдер: бағаның ауытқуы және орындардың шектеулі таңдауы. Вена, керісінше, пәтер бағасының тұрақты өсуін, сенімді сұранысты және жалға берудің болжамды кірістілігін көрсетеді, бұл оны консервативті инвестор үшін өте қолайлы етеді.

Көптеген адамдар Абу-Дабиді инвестиция ретінде ғана емес, жайлы өмір сүруге арналған орын ретінде көреді. Мұнда жылжымайтын мүлік сатып алатын немесе екінші үй салып жатқандар әдетте жұмсақ климаты, жоғары қауіпсіздік деңгейі және жоғары сапалы қызметі үшін әмірлікті таңдайды.

Абу-Дабидің климаты жыл бойы дерлік жылы және шуақты, бірақ жаз (маусымнан қыркүйекке дейін) өте ыстық болуы мүмкін, температура жиі 40 ° C-тан асады. Сонымен қатар, қала әлемдегі ең қауіпсіз қалалардың бірі болып саналады: мұнда қылмыс деңгейі Еуропадағыдан әлдеқайда төмен.

Мұндағы медицина жеке және заманауи, халықаралық клиникалары бар. Дәрігердің кеңесі 100 доллардан басталады, ал бүкіл отбасы үшін жылдық сақтандыру 5000 доллардан басталады. Абу-Дабиде сонымен қатар британдық, американдық және француздық оқу бағдарламаларын ұсынатын мектептер бар, олардың жылдық оқу ақысы $8,000-нан $20,000-ға дейін.

Абу-Дабиде тұру құны аймаққа байланысты айтарлықтай өзгереді. Қала орталығындағы бір бөлмелі пәтер айына кемінде 1200 доллар тұрады, ал үш бөлмелі вилла 3500 доллардан басталады. Егер сіз жылжымайтын мүлік сатып алуды ойласаңыз, бір бөлмелі пәтерді 200 000 доллардан сатып алуға болады, ал Саадият аралындағы сәнді тұрғын үй кешендерінің пәтерлері 600 000 доллардан басталады.

Күнделікті шығындар Еуропаға қарағанда жоғары: азық-түлік пен мейрамхананың тамақтануы қымбатырақ, бірақ жанармай мен такси арзанырақ. Ай сайынғы азық-түлік себеті (сүт өнімдері, ет, жемістер, көкөністер және дәнді дақылдар) 600-800 доллар тұрады. Аптасына үш-төрт рет түскі ас ішу тағы 300-500 долларды қосады, ал тамақты жеткізу бір тамаққа орташа есеппен 8-12 доллар тұрады. Коммуналдық қызметтер мен қызмет ақысы жылына 3000-5000 долларды құрайды.

Менің клиенттерімнің бірі қыста тұру үшін Абу-Дабиден 280 000 долларға пәтер сатып алды және оны жазда туристерге жалға береді – жалдау ақысы техникалық қызмет көрсету шығындарын толығымен жабады.

Қаланың инфрақұрылымы қарқынды дамып келеді: жаңа магистральдар салынуда, метро жоспарлануда, әуе қатынасының кең желісі бар. Таксилер мен автокөліктерді жалға алу ең танымал көлік түрі болып қала береді. Интернетке қосылу жылдамдығы жоғары, банктер тұрғындарға белсенді түрде қызмет көрсетеді және шот ашу әдетте екі аптаға созылады.

Ұсыныс : Абу-Дабиде жылжымайтын мүлік сатып алғанда, дереу жергілікті банктен шот ашқан жөн – бұл төлемдерді басқаруды және жалдау ақысын алуды жеңілдетеді.

Абу-Дабиде кемінде 204 000 долларға жылжымайтын мүлікті сатып алу сізге тұру визасын алуға мүмкіндік береді. Бұл банк шоттарын ашуға, медициналық сақтандыру алуға және балаларыңызды жергілікті мектептерге тіркеуге мүмкіндік береді. Виза сонымен қатар ипотекаға (сатып алу бағасының 70% дейін), несие карталарына және басқа да банктік қызметтерге қол жеткізуге мүмкіндік береді - мұның бәрі үй сатып алуды және әмірлікте тұруды жеңілдетеді. Виза мүліктің құнына байланысты екі жылдан 10 жылға дейін жарамды.

Австрия жұмсақ климатымен, сақтандыруы бар қолжетімді денсаулық сақтау жүйесімен, жоғары сапалы мектептер мен университеттермен қызықтырады. Қолжетімді көлік, коммуналдық қызметтер және азық-түлік бағасының арқасында өмір сүру құны төмен. Дегенмен, Венада жылжымайтын мүлікті сатып алу айтарлықтай инвестицияны қажет етеді: тіпті ықшам пәтердің бағасы 400 000 доллардан басталады, ал сәнді үйлер 800 000 доллардан басталады.

Негізгі артықшылығы – тұрақтылық пен әлеуметтік кепілдіктер: денсаулық сақтау іс жүзінде сақтандырумен тегін, мектептерді мемлекет қаржыландырады, өмір сүру деңгейі қауіпсіз әрі жайлы болып қалады.

Абу-Даби ұзақ уақыт бойы тұрақтылықты бағалайтын инвесторларды, отбасыларды және жеке адамдарды тартады. Табыс немесе мүлік салығы жоқ, қауіпсіздік деңгейі өте жоғары. Ал 750,000 AED (~$204,000) басталатын пәтер сатып алу 10 жылға дейін жарамды Алтын визаның есігін ашады. Менің көптеген клиенттерім үшін бұл негізгі сату нүктесі: олар жылжымайтын мүлікті ғана емес, сонымен қатар елде заңды түрде өзін-өзі құрудың жолын сатып алуда.

Ол кімге және не үшін жарамды:

• Инвесторлар Абу-Дабидегі пәтерлерге 5-8% жылдық кірістілік, оңай жалға алу және тиімді қайта сату мүмкіндігіне байланысты қызығушылық танытады.
• Зейнеткерлер үшін қауіпсіздік, денсаулық сақтау, жұмсақ климат және қоныс аудару үшін баспананы оңай алу мүмкіндігі маңызды.
• Цифрлық көшпенділер Аль-Рим немесе Яс аралы сияқты коворкинг кеңістіктері мен дамыған инфрақұрылымы бар аймақтарда пәтерлерді таңдайды.

Не таңдау керек?

• Вена – сенімді құрылыс, жоғары өмір сүру деңгейі және әлеуметтік қауіпсіздік.
• Абу-Даби қолайлы салықтар, қарқынды даму және инвесторлар үшін көбірек мүмкіндіктер ұсынады.

Менің кеңесім мынау: егер сіздің негізгі мақсатыңыз капиталыңызды қауіпсіз және қауіпсіз ортада сақтау болса, Еуропаны қарастырыңыз. Бірақ егер сізді кірісі жоғары және Golden Visa алу мүмкіндігі бар жылдам дамып келе жатқан нарық қызықтырса, Абу-Дабидегі пәтер немесе студияны қарастырыңыз.

Абу-Дабиде жылжымайтын мүлікті сатып алғанда, сатып алу туралы ғана емес, сонымен қатар мүлікті қалай басқаратындығыңызды алдын ала ойластырған жөн. Сатып жатсаңыз, мүлікті туыстарыңызға берсеңіз немесе Golden Visa-ны сақтайсыз ба — осы шешімдердің барлығы кірісіңізге, ыңғайлылығыңызға және болашақ жоспарларыңызға тікелей әсер етеді.

Абу-Дабиде жылжымайтын мүлікті сату, әдетте, аумақ пен мүліктің түріне байланысты екі айдан алты айға дейін созылады. Мысалы, Саадият аралындағы люкс пәтерлерді сату ұзаққа созылады, өйткені олар тар клиенттерді тартады. Сонымен қатар, Аль-Рим аралындағы орташа деңгейлі пәтерлер тұрақты сұранысқа ие, оны инвесторлар жалға алу үшін де, жеке тұрғын үй іздейтіндер де тез сатып алады.

Кеңес : Жоғары сапалы фотосуреттер түсіріңіз, барлық құжаттарды тексеріңіз және ағымдағы нарықтағы бағаларды зерттеңіз. Бұл мәмілені 20-30% жылдам жабуға көмектеседі.

Алтын визаға сәйкес келетін мүлікті сату визадан бас тартуы мүмкін екенін есте ұстаған жөн. Дегенмен, кейбір инвесторлар отбасында тұруға рұқсатты сақтау үшін мүлікті туыстарына береді.

Шетелдік инвестор 2 миллион долларға пәтер сатып алған кезде ұзақ мерзімді виза алған. Оны сатқан кезде ол мүлікті әйеліне алдын ала берді — виза өз күшін сақтап қалды, өйткені мүлік отбасының атында қалды.

Абу-Дабиде меншік құқығын отбасы мүшелеріне, мысалы, жұбайына немесе балаларына беру оңай. Бұл отбасында активтерді сақтаудың және қайталанатын транзакциялар кезінде қосымша шығындарды болдырмаудың танымал тәсілі.

Абу-Даби - орта мерзімді инвестициялар нарығы. Мұндағы жылжымайтын мүлік 5-7 жыл ұстау мерзімімен ең тиімді болып табылады, әсіресе инфрақұрылымды дамыту жүріп жатқан жаңа аудандарда. Дегенмен, жоғары табыспен жылдам қайта сатуға кепілдік берілмейді: сұраныс экономикалық жағдайға байланысты, ал нарық жаһандық дағдарыстарға жауап береді.

Австрияда жағдай сәл басқаша: нарық тұрақты және ұзақ мерзімді болып саналады. Бағалар тез көтерілмейді, бірақ олар әрдайым дерлік біркелкі және сенімді түрде көтеріледі, ал жалға алудан түсетін кірісті сенімдірек болжауға болады.

Соңғы бірнеше жылда мен ондаған клиенттерге Абу-Дабиде жылжымайтын мүлік сатып алуға көмектестім. Іс жүзінде мұнда нарық көптеген адамдар ойлағаннан да ашық болып шықты: транзакциялардың барлық кезеңдері нақты көрсетілген, муниципалды бөлімде міндетті тіркелу қажет және төлемдер қатаң ережелерге сәйкес өңделеді. Оның үстіне транзакциялар Еуропаға қарағанда тезірек жабылады — көбінесе іздеуден аяқтауға дейінгі бүкіл процесс небәрі 2-4 аптаға созылады.

Абу-Дабиде жылжымайтын мүлікті сатып алғанда, бірден меншік түрін нақтылау маңызды. Дубайдан айырмашылығы, мұнда 99 жылдық жалға берулер жиі кездеседі, әсіресе ескі аудандарда. Сондықтан, тегін немесе ұзақ мерзімді жалға алуды сатып алып жатқаныңызды әрқашан тексеріңіз.

Мен Абу-Дабидегі жылжымайтын мүлікке инвестиция салуды портфельді ақылды бөлумен салыстырамын. Бұл жоғары өсу әлеуеті бар нарық, жылына 5-7% жалға беру кірістерін, сонымен қатар мүліктің болашақта бағалануынан түсетін пайданы ұсынады. Ең перспективалы нұсқалар сұраныс тұрақты түрде өсіп келе жатқан Яс және Саадият аралдарында орташа және премиум-сыныптағы мүліктер болып табылады.

Австрияның жылжымайтын мүлік нарығы басқаша жұмыс істейді — бұл тұрақтылыққа салынған инвестиция.
Қайтару неғұрлым қарапайым (жылына 2-4%), бірақ баға болжамды және сенімді өседі. Менің клиенттерім өз капиталын жиі бөледі: олар тез өсу үшін өз активтерінің бір бөлігін Абу-Дабиге, ал қалған бөлігін Австрияға өз активтерін алдағы онжылдықтарда сақтау үшін салады. Бұл тәуекел мен қауіпсіздікті теңестіретін стратегия.

Жеке өзім аралас тәсілді таңдар едім. Мен Абу-Дабиден пәтерді жалдау табысы мен бағалау үшін сатып алар едім — сіз өз мүлкіңізді жалға беру арқылы тез ақша таба бастай аласыз. Мен Австриядағы қалған қаражатты қауіпсіздік пен ұзақ мерзімді капиталды сақтау үшін салар едім. Мен белсенді кіріс пен тұрақтылық арасындағы тепе-теңдікті идеалды стратегия деп санаймын және оны өз клиенттеріме жиі ұсынамын.

Шын мәнінде, мен Абу-Даби мен Австриядағы жылжымайтын мүлікті таңдау «жақсы немесе жаман» емес, инвестордың нақты мақсаттарымен анықталатынын жиі байқаймын.

Егер сіздің мақсатыңыз табыс, тұрақты жалға алу сұранысы және динамикалық өсіп келе жатқан нарыққа қол жеткізу болса, онда Абу-Дабиге . Ішкі сұраныс жоғары, даму қарқынды жүріп жатыр және бағалар кем дегенде 2030 жылға дейін көтеріледі деп болжануда. Жеткізілімі шектеулі аймақтар әсіресе перспективалы: Саадият аралы, Яс аралы және Аль-Рим аралдары.

Австрия сенімділік пен болжамдылықты ұсынады. Мен БАӘ-ге жоғары кіріс алу үшін инвестициялай бастаған клиенттерді жиі көремін, тек бірнеше жылдан кейін өз капиталын қорғау үшін өз қаражатының бір бөлігін Венаға немесе Зальцбургке аударады. Мысалы, Абу-Дабидегі пәтерді сатқаннан кейін бір клиент Венадан пәтер сатып алды. Мұнда жалдау кірістері төмен, бірақ мұрагерлік және ұзақ мерзімді перспективалар әлдеқайда жақсы қорғалған. Бұл стратегия жан тыныштығы мен құқықтық түсінікті бағалайтындарға арналған.

• Табыс пен өсуді қаласаңыз , Абу-Дабиге назар аударыңыз.
• Сенімділік пен тұрақтылық маңыздырақ , Австрия мұны жасайды.

Оңтайлы нұсқа инвестицияларды тарату болып табылады: бір бөлігін БАӘ динамикалық нарығында, ал екіншісін тұрақты Еуропада ұстаңыз.

Абу-Даби 2030 жылға дейін мемлекеттік инвестициялар мен өсіп келе жатқан халық санының арқасында жылдам өседі деп күтілуде. Мұндағы жылжымайтын мүлік бағасы Еуропаға қарағанда тезірек көтеріледі, бірақ нарықтың құбылмалылығына байланысты тәуекелдер де жоғары. Австрия қауіпсіз баспана болып қала береді — ол супер пайда әкелмейді, бірақ капиталды сенімді түрде сақтайды. Бұл стратегия болжамдылық пен ұзақ мерзімді тұрақтылықты бағалайтындарға арналған. Идеал нұсқа - екі нарықты біріктіру: Абу-Дабидегі өсуді капиталдандыру және Еуропадағы активтерді қорғау.

1. Инвестициялық мақсаттарыңызды анықтаңыз

• Жалдау табысы немесе активтің өсуі.
• Қысқа мерзімді транзакциялар немесе ұзақ мерзімді меншік.
• Әртүрлі нарықтар арасындағы портфельді әртараптандыру (мысалы, Абу-Даби және Австрия).

2. Орынды таңдау

• Танымал аймақтарды қарастырыңыз: Яс аралы, Саадият аралы, Аль-Рим аралы, Аль-Раха жағажайы, Аль-Марьях аралы, Халифа қаласы, Масдар қаласы.
• Бір м² үшін орташа баға мен жалға беру кірістілік деңгейін салыстырыңыз.
• Инфрақұрылымды талдаңыз: көліктің қолжетімділігі, мектептердің қолжетімділігі, сонымен қатар бизнес орталықтары мен демалыс орындарына жақындығы.

3. Меншік түрі

• Опциялар: пәтерлер (студиялар, 1-3 жатын бөлмелер), виллалар, таунхаустар, коммерциялық мүліктер.
• Меншік құқығы: тегін немесе жалға алу.
• Нарық сегменті: бастапқы жылжымайтын мүлік немесе қайталама тұрғын үй.

4. Құқықтық тексеру

• Абу-Даби муниципалитетінің департаменті арқылы меншік құқығын растау.
• Барлық қажетті рұқсаттар мен сертификаттардың болуын тексеру.
• Меншік түрін анықтау (еркін немесе жалға алу).

5. Қаржылық талдау

• Мүліктің (пәтер/вилла) құнын және ең төменгі бастапқы жарнаны анықтау.
• Тіркеу, нотариус және қызмет ақысын есептеу.
• Болжалды жалдау кірісі.
• 3-5 жыл ішінде құнның әлеуетті өсуін бағалау.

6. Салықтар мен алымдар

• Жалдау ақысына салық салынбайды.
• Капитал өсіміне салық жоқ.
• Сатып алу кезіндегі бір жолғы шығындар (тіркеу, нотариалдық қызметтер) – мүлік құнының 2-3,5% шегінде.

7. Жалдау стратегиясы

• Платформалар арқылы қысқа мерзімді жалға алу (Airbnb, Booking).
• 1 жыл мерзімге ұзақ мерзімді жалдау шарттары.
• Басқарушы компанияны немесе риэлторды таңдау.

8. Шығу инвестициялары

• Нарықтағы объектінің өтімділігін талдау.
• Мүлікті отбасы мүшелеріне қайта ресімдеу мүмкіндігі.
• Golden Visa құқықтарын сақтай отырып сату (бар болса).

9. Құқықтық және қаржылық қорғау

• Заңгермен және/немесе инвестициялық кеңесшімен кеңестер.
• Салымды қайтару бойынша нақты белгіленген шарттармен шарт дайындау.
• Қаржылық табыстылық моделінің аудиті.

10. Жеке бақылау және тәжірибе

• Мүлікті жеке өзі немесе сенімді адам арқылы тексеру.
• Нақты тұру және жалға алу жағдайларын бағалау.
• Табыстылық пен орналасу жағдайы арасындағы тепе-теңдікті талдау.

1. 250 000 доллары бар инвестор

Мақсаты: минималды тәуекелмен максималды жалдау кірісі.

Мен клиентке Аль-Рим аралында шетелдіктерге ұзақ мерзімді жалға беру үшін 245 000 долларға студиялық пәтер таптым.

Нәтижесінде клиент 7% жылдық табыс алды, барлық құжаттары тексерілді, инвестиция 12-13 жылда өтеледі.

2. 500 000 доллармен зейнеткерлікке шықты

Мақсаты: жайлы өмір сүру және капиталды сақтау.

Саадият аралында 495 мың доллар тұратын екі бөлмелі пәтер табылды. Клиент теңіз жағасында, мәдени орындардың жанында және қауіпсіз жерде өмір сүргісі келді.

Сонымен қатар, пәтердің бір бөлігі пассивті кірісті қамтамасыз ететін басқарушы компания арқылы жалға беріледі. Бір шаршы метрдің бағасы және кірістілік деңгейі жеке жайлылық пен инвестициялық тартымдылық арасындағы оңтайлы теңгерімді жасайды.

3. Балалары бар отбасы

Мақсаты: отбасы үшін қолайлы, мектептерге жақын, қауіпсіз аймақта және бағаның өсуі перспективасы бар тұрғын үй.

Біз 750 000 долларға Яс аралындағы 180 шаршы метрлік вилланы таңдадық. Жанұяның жеке бақшасы, халықаралық мектебі және жақын жерде балаларға арналған барлық қолайлы жағдайлар бар. Сонымен қатар, бұл аймақтағы мүліктің құны 2030 жылға дейін көтеріледі деп күтілуде.