Австриядағы жалға беру нарығы елдің тұрғын үй жүйесінде шешуші орынды алады: халықтың 40%-дан астамы жалға алуды қалайды, ал ірі қалаларда, әсіресе Венада жалға берушілердің үлесі одан да жоғары. Дегенмен, жалға алуды қалыптастыру жалға алушылар үшін де, жалға берушілер үшін де ең күрделі мәселелердің бірі болып қала береді.
Себебі, Австриядағы жалдау бағалары тек нарықтық факторларға — орналасқан жеріне, пәтердің жағдайына, салынған жылына және инфрақұрылымға ғана емес, сонымен қатар құқықтық ережелерге де байланысты. Мұндағы ең маңызды элементтердің бірі — Mietrechtsgesetz (MRG) — Жалдау туралы заң, ол әртүрлі мүлікке әртүрлі қолданылады: кейбір жағдайларда толық, басқаларында ішінара, ал кейде мүлдем қолданылмайды. Бұл еркін нарықтық бағаны белгілеуге бола ма, әлде үй иесінің реттеуші тарифтер мен шектеулерді сақтауға міндетті ме, соны анықтайды.
Бұл мақалада жылжымайтын мүлік жөніндегі австриялық сарапшы ретінде мен жалдау ақысын не құрайтынын, оған қандай факторлар әсер ететінін және Австриядағы тұрғын үйді жалға алудың әділ бағасын қалай дұрыс анықтау керектігін егжей-тегжейлі қарастырамын.
Австриядағы жалдау ақысы неден тұрады?
Австриядағы 2023-2025 жылдардағы жалға алуды салыстыру
Австриядағы жалдау ақысы пәтердің «таза» бағасымен шектелмейді. Көп жағдайда жалға алушы төлейтін жалдау ақысы бірнеше құрамдас бөліктен тұрады. Егер сіз Венада жалға берілетін пәтер сатып алғыңыз келсе және ай сайынғы төлемдерді алдын ала есептей алсаңыз, бұл шығындар құрылымы маңызды.
Негізгі жалдау ақысы (Hauptmietzins). Бұл жалға алушының мүлікті пайдаланғаны үшін төлейтін негізгі сома. 2025 жылдың бірінші тоқсанында Hauptmietzins тұрғындарының орташа айлық жалдау ақысы айына 502 еуро немесе 7,50 еуро/м² құрады, бұл 2024 жылдың сәйкес кезеңімен салыстырғанда 2,7%-ға жоғары (Statistik Austria, 2025). Бұл жалдау ақысы пәтер түріне (жаңа ғимарат, ескі ғимарат және т.б.), оның жағдайына және оның Metrechtsgesetz (MRG) заңына бағынатындығына байланысты.
Пайдалану шығындары (Betriebskosten). Оларға коммуналдық қызметтер мен ғимаратты күтіп ұстау, мысалы, қоқыс жинау, сумен жабдықтау, кәріз, жалпы аумақты жарықтандыру, дәлізді тазалау, лифтке техникалық қызмет көрсету және ғимаратты сақтандыру кіреді. 2025 жылдың бірінші тоқсанында Betriebskosten-де орташа айлық жалдау ақысы 165,20 еуроны немесе 2,50 еуроны/м² құрады, бұл жалпы жалдау ақысының шамамен 30%-ын құрайды.
Арнайы шығындар (besondere Aufwendungen). Бұл лифт ақысы, кір жуу, жөндеу және басқа да нақты қызметтерді қамтуы мүмкін қосымша шығындар. Бұл шығындар әдетте жалдау шартында бөлек көрсетіледі.
Жиһаз ақысы (Entgelt für Einrichtungsgegenstände). Егер жиһаз жалға берілетін пәтерде берілсе, үй иесі оны пайдаланғаны үшін қосымша ақы алуы мүмкін. Бұл ақы мөлшері жиһаздың құны мен оның қызмет ету мерзіміне байланысты анықталады. Мысалы, егер жиһаздың құны 7000 еуро болса және оның қызмет ету мерзімі шамамен 20 жыл болса, ай сайынғы жиһаз ақысы шамамен 29,60 еуроны, сонымен қатар үй иесінің 12% қосымша ақысын құрауы мүмкін, жалпы айына 33,10 еуроны құрайды.
ҚҚС (Umsatzsteuer). Австрияда жалға берілетін мүлік үшін қосылған құн салығы 10% құрайды. Дегенмен, жиһазға, тұраққа және жылытуға 20% стандартты ҚҚС мөлшерлемесі қолданылады.
Осылайша, Австрияда пәтерді жалға алу әрқайсысының өзіндік ерекшеліктері бар және тиісті заңдар мен ережелермен реттелетін бірнеше құрамдас бөліктерді қамтиды. Бұл құрамдастарды түсіну жалға алушылар үшін де, жалға берушілер үшін де жалға беру қатынастарындағы ашықтық пен әділдікті қамтамасыз ету үшін маңызды.
Mietrechtsgesetz (MRG) рөлі және оның қолдану аясы
Тұрғын үйді жалға алу туралы заң (Mietrechtsgesetz, MRG) 1981 жылы 12 қарашада қабылданды және екі тараптың құқықтары арасындағы тепе-теңдікті қамтамасыз ете отырып, Австриядағы жалға берушілер мен жалға алушылар арасындағы қарым-қатынасты реттейді. Дегенмен, ол жылжымайтын мүліктің барлық түрлеріне қатысты емес. Ғимараттың жасына, оның мақсатына және басқа факторларға байланысты MRG толық, ішінара немесе мүлдем қолданылмауы мүмкін.
MRG толық қолданылуы
MRG толық көлемде келесі жылжымайтын мүліктің түрлеріне қолданылады:
- 1945 жылға дейін салынған үйлер, оның ішінде 1953 жылға дейін мемлекеттік субсидиямен салынған ғимараттар.
- Құрылыс жылына қарамастан мемлекеттік қолдаудағы тұрғын үй.
Мұндай жағдайларда жалдау ақысы мыналарды ескере отырып шектеледі:
- Тұрғын үй санаттары: мүлік түрін анықтайды (мысалы, әлеуметтік тұрғын үй, үкімет қолдайтын тұрғын үй).
- Рихтвертмитцинс: тұрғын үйдің белгілі бір санаттары үшін белгіленген жалдау ақысының нұсқаулық мөлшерлемесі.
- Angemessener Mietzins: нарықтық жағдайларды және нақты мүліктің ерекшеліктерін ескеретін ақылға қонымды жалдау ақысы.
Бұл шаралар жалға алушыларды жоғары көтерілген жалдау ақысы мен негізсіз көшіруден қорғауға бағытталған. Мысалы, Грац қаласындағы ескі ғимараттағы (Алтбау) 80 шаршы метрді құрайтын, заманауи жөндеу жұмыстары жүргізілген, толығымен MRG-мен қамтылған пәтер айына шамамен 600 еуроға жалға беріледі, бұл МРЖ қарастырылмаған ұқсас тұрғын үйдің нарықтық бағасынан 25-30% төмен.
MRG ішінара қолдану
MRG ішінара мүліктің келесі түрлеріне қолданылады:
- 1953 жылдан кейін салынған жаңа кондоминиум пәтерлері Егер ғимарат бірнеше пәтерден тұрса және үкіметтің көмегін алмаған болса,
- шатырлар мен кеңейтімдер 1953 жылдан кейін қолданыстағы ғимараттарға
Мұндай жағдайларда жалдау ақысы «ақылға қонымды» (angemessen) деп анықталады, яғни үй иесі мен жалға алушы нарықтық жағдайларды ескере отырып, жалдау ақысы сомасы туралы еркін келісе алады.
Мысал: 1960 жылдары салынған Линц қаласындағы кондоминиумдағы заманауи 55 м² пәтерді, MRG ішінара қолданылған жағдайда, айына 650 еуроға жалға алуға болады, ал жеке нарықта MRG-сіз ұқсас тұрғын үй айына шамамен 750 еуро тұрады.
MRG аумағынан тыс нысандар
MRG келесі меншік түрлеріне қолданылмайды:
- жеке үйлер мен дуплекстерҚұрылыс жылына қарамастан,
- жаңа ғимараттармемлекеттік қолдау алмаған
- Туристік пәтерлер және қысқа мерзімді жалға беру.
Бұл жағдайларда жалға беруші мен жалға алушы жалдау шарттарын, оның ішінде жалдау ақысының мөлшерін белгілеуге толық еркіндік алады.
1-мысал: Венаның шетіндегі 2010 жылы салынған 100 м² жеке үйді тараптардың келісімі бойынша айына 1200 еуроға жалға беруге болады.
2-мысал: 2020 жылдан бастап Инсбруктегі жаңа ғимараттағы 70 м² пәтерді ұзақ мерзімді жалға алу үшін айына 1050 еуро жалдау ақысы сұранысқа байланысты MRG шектеулерінсіз белгіленуі мүмкін.
Бұл айырмашылықтар Венада ұзақ мерзімге пәтер жалдауды жоспарлайтындар немесе жалпы Австрияда тұрғын үйді жалға алғысы келетіндер үшін өте маңызды.
| MRG санаты | Жылжымайтын мүлікке мысал | Жалға алудың орташа мөлшерлемесі (€/м²) | Нарықтық бағаға қатысты бағалау |
|---|---|---|---|
| MRG толық қолданылуы | Тарихи Альтбаудағы 65 м² пәтер, орталық Вена | €6.80 | ≈30% нарықтық бағадан төмен |
| MRG ішінара қолдану | 1960 жылдардағы кондоминиумдағы шатыр 55 м², Грац | €9.60 | ≈15% нарықтан төмен |
| MRG қолданбай | Жаңа ғимарат 75 м², Инсбрук, 2020 ж | €12.50 | ≈нарық деңгейінде |
Австриядағы жалға алуды есептеу жүйесі
Австрияда рента бірнеше жүйемен анықталады, олардың әрқайсысында мүліктің жағдайы, оның орналасқан жері, салынған жылы сияқты әртүрлі факторлар ескеріледі. Негізгілерін қарастырайық:
Санаттарды жалға беру (Kategorienmietzins)
Жалдау санаттары жүйесі пәтерлерді жалдау шарты кезіндегі жағдайы мен жабдықталуына байланысты төрт санатқа (A–D) жіктейді:
- А санаты: заманауи стандарт, заманауи әрлеу және жабдықтары бар пәтер.
- B санаты: жақсы стандартты, сапалы әрлеуі бар пәтер, бірақ соңғы жақсартулары жоқ.
- C санаты: орташа стандартты, негізгі әрлеуі бар пәтер, мүмкін кейбір жақсартуларды қажет етеді.
- D санаты: төмен стандартты, ішінде дәретханасы жоқ, ескірген әрлеуі бар пәтер.
Бұл санаттар жалдау сомасына әсер етеді, жоғары стандартты пәтерлерде жалдау ақысы жоғары.
Richtwertmietzins (болжалды жалдау)
Richtwertmietzins - Австрияның әрбір федералды штаты үшін белгіленген жалдау ақысының анықтамалық мөлшерлемелері. Олар екі жыл сайын қайта қаралады.
Австриядағы Richtwertmietzins және санат мөлшерлемелеріне жылдық түзетулердің жаңа жүйесі 2025 жылдың 1 сәуірінен бастап күшіне енді. Бұл өзгерістер 4-ші Mietrechtlichen Inflationslinderungsgesetz (4. MILG) бөлігі ретінде жоғары инфляцияның жалға алушыларға әсерін жеңілдету үшін енгізілді.
| Параметр | Ескі жүйе | Жаңа жүйе (2025 жылдың 1 сәуірінен бастап) |
|---|---|---|
| Реттеу жиілігі | 2 жыл сайын | Жыл сайын 1 сәуір |
| Есептеу әдісі | Тұтыну бағасының индексінің (ТҚИ) екі жылдағы өзгерісі негізінде | Өткен жылмен салыстырғанда VPI өзгеруіне негізделген, шекті 5% ұлғайту |
| Қолданба | Richtwertmietzins және Kategoriemietzins үшін | Richtwertmietzins және Kategoriemietzins, соның ішінде Gemeindewohnungen және Genossenschaftswohnungen |
| Көбеюді шектеу | Жоқ | 2025 және 2026 жылдары ең көбі 5%; 2027 жылдан бастап соңғы 3 жылдағы орташа инфляция 5% деңгейінде шектелді. |
Richtwertmietzins түзетуін есептеу мысалы:
| Федералды мемлекет | Richtwertmietzins (€/м²) | 2024 жылға арналған VPI өзгерісі | 2025 түзету |
|---|---|---|---|
| Вена | 6,67 | 2,9% | +0,19 €/м² |
| Штирия | 9,21 | 2,9% | +0,27 €/м² |
| Тироль | 8,14 | 2,9% | +0,24 €/м² |
Жалға алушылар үшін маңызды тармақтар:
- Тарифті тоқтату: 2025 жылдың 1 сәуіріне дейін жасалған жалдау шарттары бойынша тарифтер 2023 жылғы деңгейде қалады. Бұл жалдау ақысы 2025 жылы өспейтінін білдіреді.
- Мөлшерлеменің өсуіне шектеу: 2026 жылы мөлшерлеменің өсуі алдыңғы мөлшерлеменің 5%-ымен шектеледі. 2027 жылы соңғы үш жылдағы орташа инфляция деңгейі 5%-бен шектеледі.
- Ерекшеліктер: Бұл шектеулер жаңа ғимараттар немесе жеке үйлер сияқты бос тұрған тұрғын үйлерге қолданылмайды.
Ангемессенер Мицзинс (ақылға қонымды жалдау)
Angemessener Mietzins - бұл нарықтық жағдайларға негізделген жалдау ақысын есептеу жүйесі және жылжымайтын мүліктің белгілі бір түрлеріне қолданылады:
- Үлкен пәтерлер: әдетте 130 м²-ден асады, мысалы, Венаның 1-ші ауданындағы ескі ғимаратындағы (Altbau) кең пәтер.
- Тізімге енгізілген ғимараттардағы мүліктер: мәдени мұра тізіліміне енгізілген тарихи ғимараттар, мұндағы жалдау ақысы күтіп ұстау және қайта құру құнын ескеруі тиіс.
- Жаңа ғимараттар: MRG пайдалануы шектеулі немесе мүлдем жоқ жаңадан салынған ғимараттардағы пәтерлер.
Мысалы, Венадағы қақпалы қауымдастықтағы 140 м² пәтер: нұсқаулық бағасы € 6,70/м², бірақ жағдайын, орналасқан жерін және нарықтағы сұранысты ескере отырып, Angemessener Mietzins €9,50/м² болуы мүмкін, бұл Рихтвертмицзиндерден жоғары.
Маңызды: Angemessener Mietzins үй иелеріне үлкен және ерекше мүліктер үшін нарықтық жалдау ақысын алуға мүмкіндік береді, бірақ сонымен бірге жалға алушылар жалдау ақысының көтерілуінен қорғалған - жалдау ақысын нарықтық жағдай ақтауы керек.
Эрхохтер Мицзинс (артылған жалдау ақысы)
Erhöhter Mietzins жалға беруші пәтерге күрделі жөндеу немесе жақсарту жұмыстарын жүргізгенде қолданылады. Бұған мыналар кіруі мүмкін:
- Ас үйді немесе ваннаны толық жөндеу
- Ғимаратты терможаңғырту (энергияны үнемдеу)
- Лифт орнату, жалпы аумақтарды жақсарту, қасбеттерді жаңғырту
Орнату әдісі:
- Көтерілген жалдау ақысының мөлшерін арбитраждық комиссия немесе сот анықтайды.
- Өсу белгілі бір кезеңмен шектеледі, көбінесе стандартты тұрғын үй үшін 10 жыл және әлеуметтік тұрғын үй үшін 20 жылға дейін.
- Бұл шаралар жалға алушыларды негізсіз өсімнен қорғайды, ал жалға беруші өз инвестициясын қайтарады.
Тәжірибелік кеңес: Егер сіз Австрияда ұзақ мерзімді пәтер жалдағыңыз келсе, нақты жалдау бағасын түсіну үшін мүлікке Erhöhter Mietzins салығы қолданылған-қолданылмағанын тексерген жөн. Мысалы, термиялық жаңғыртудан кейін Венадағы тарихи ғимараттағы пәтер: базалық мөлшерлеме €6,80/м² → арбитраждық комитет бекіткен €8,20/м² дейін өсу.
Құқықтық аспектілері және соңғы өзгерістер
Австриядағы жалға берілетін тұрғын үйге қатысты құқықтық база қатаң түрде реттеледі және жалға алушылар мен жалға берушілер үшін қолданыстағы заңдарды және кез келген соңғы өзгерістерді түсіну маңызды. Mietrechtsgesetz (MRG) және Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz (WGG) рұқсат етілген жалдау ақысының шектерін, жалға алушыларды қорғауды және заңды жалдау ақысын арттыру мүмкіндігін анықтайды.
Негізгі өзгерістер 2024–25 жылдары жалдау ақысының өсуін тежеу, ашықтықты арттыру және жалға алушыларды қорғау үшін, әсіресе Вена сияқты ірі қалаларда енгізілді.
Жалдау ақысын индекстеу (Wertsicherungsklausel)
ерекше назар аударуды қажет етеді Венадағы жалдау ақысын индекстеу — ол көбінесе ТБИ-мен (VPI) байланысты және соңғы бағаға сіз ойлағаннан да көбірек әсер етеді.
Жалдау ақысын түзету туралы тармақ жалға берушіге тұтынушылық бағалар индексіндегі (ТБИ) өзгерістер негізінде жалдау ақысын түзетуге мүмкіндік беретін жалдау шартындағы ереже болып табылады. 2024 жылға дейін мұндай түзетулер жалдау ақысының 10% немесе одан да көп өсуіне әкелуі мүмкін.
2024 жылдан бастап индекстеу негізінде жыл сайынғы жалдау ақысын көтеруге шек қойылды: ең жоғары өсім жылына 5% құрайды. Бұл өзгеріс жоғары инфляция жағдайында жалға алушыларды жалдау ақысының шамадан тыс өсуінен қорғауға бағытталған.
Жалдау ақысын арттыру мүмкіндіктері
Жалға беруші жалдау ақысын заңды түрде арттыра алатын белгілі бір жағдайлар бар:
- Жөндеу және жаңғырту: егер жалға беруші пәтерге күрделі жөндеу немесе жақсартулар жасаса, олар жалдау ақысын арттыруы мүмкін. Өсу мөлшерін арбитраждық комиссия немесе сот шектеулі мерзімге белгілейді.
- Келісімшартты туыстарына беру: Жалдау шартын туыстарына беру кезінде жалға беруші нарық жағдайына сәйкес жаңа жалдау ақысын белгілей алады.
- Өте төмен бастапқы жалдау: егер бастапқы жалдау нарықтық мөлшерлемеден айтарлықтай төмен болса, жалға беруші §45 Mietrechtsgesetz (MRG) сәйкес ақылға қонымды деңгейге дейін ұлғайтуды талап ете алады.
Субсидияланған және кооперативтік тұрғын үй
Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz (WGG) тұрғын үй кооперативтері беретін тұрғын үй сияқты коммерциялық емес тұрғын үйлерді жалға алуды реттейді. Жалдау ақысы бар және ұзақ мерзімді ұлғайту 20 жылға дейін қолданылуы мүмкін, мысалы, жөндеу және жаңғырту шығындарын жабу үшін. Бұл шаралар жалға алушылар мен жалға берушілердің мүдделерін теңестіреді.
Көптеген тұрғын үй кооперативтері мен муниципалды бағдарламалар украиндықтар мен босқындарға субсидияланған тұрғын үй алуға өтініш беруге мүмкіндік береді. Егер сіз босқындар үшін Венада пәтер жалдағыңыз келсе, тіркеу мен тұру мәртебесін растауды ескеру маңызды. Бұл кооперативтік тұрғын үйге қол жеткізуді уақытша немесе тұрақты тұру үшін неғұрлым шынайы және қауіпсіз нұсқаға айналдырады.
Жалдау бағасына әсер ететін факторлар
Австрияда үйді жалға алу құнына айтарлықтай әсер ететін көптеген факторларға байланысты. Негізгілерін қарастырайық:
1. Орналасқан жері
Вена дәстүрлі түрде Австриядағы жалға алу үшін ең қымбат қала болып табылады. Қала ішінде баға айырмашылығы да айтарлықтай:
- Қала орталығы (Innere Stadt, Wieden, Währing, Döbling): беделі мен дамыған инфрақұрылымына байланысты жоғары жалға алу бағасы.
- Шеткі аймақтар (Favoriten, Donaustadt, Floridsdorf): қолжетімді бағалар, бірақ көліктің қолжетімділігі мен инфрақұрылымы аз.
CBRE мәліметтері бойынша, орталық Венадағы жалдау ақысы 2025 жылы €16,5/м² жетуі мүмкін, ал шетінде олар шамамен €12,2/м² болады.
2. Аудан және орналасу
Шағын пәтерлер (40 шаршы метрден аз) студенттер мен жас мамандар арасында жоғары сұранысқа ие. Олар көбінесе үлкен опцияларға қарағанда шаршы метрге қымбатырақ. Мысалы, Венадағы студиялық пәтерлерді айына 630 евродан 890 евроға дейін жалға алуға болады.
3. Жағдай және жөндеу
Жаңа ғимараттардағы немесе заманауи жөндеуден өткен пәтерлер (мысалы, Альтбау стилінде) қымбатырақ. 2025 жылы жаңа пәтерлер үшін орташа жалдау шамамен €14,87/м² құрайды, ал ескі пәтерлер үшін шамамен €10,00/м².
4. Ғимараттың энергия тиімділігі
Энергия тиімділігі жоғары пәтерлер (мысалы, А класы) коммуналдық шығындарды азайтады, бұл оларды жалға алушылар үшін тартымды етеді. Бұл энергия тиімділігі төмен рейтингі бар ұқсас пәтерлермен салыстырғанда жалға алу бағасын 5-10%-ға арттыруы мүмкін.
5. Жиһаз және инфрақұрылым
Жиһаз, лифт, балкон, гараж немесе автотұрақ жалдау ақысын айтарлықтай арттыруы мүмкін. Толық жиһаздалған, қосымша ыңғайлы пәтерлер 10–20% қымбатқа түседі.
6. Сұраныс және маусымдық
Австрияда жалға берілетін тұрғын үйге сұраныс дәстүр бойынша күзде, студенттер мен экспаттар қалаға оралған кезде артады. Бұл осы кезеңде жалға алу бағасының жоғарылауына әкеледі. 2024 жылы Венадағы жалдау ақысы орташа есеппен 6,2–7,7%-ға өсті.
| Аймақ / Қала | Қала орталығы / Басты орындар (€/м²) | Шеткі / Орта аудан (€ / м²) | Ескертпелер |
|---|---|---|---|
| Вена | 16,5 | 12,2 | Халық тығыздығы мен инфрақұрылымға байланысты бағалар жоғары |
| Грац | 13,2 | 10,1 | Университет қаласы, студенттік пәтерлерге сұраныс жоғары |
| Зальцбург | 15,0 | 11,5 | Танымал туристік бағыт, шектеулі тұру |
| Линц | 12,8 | 9,8 | Өнеркәсіп орталығы, қалыпты баға |
| Инсбрук | 14,5 | 11,0 | Студенттік қала, күзде сұраныс жоғары |
| Клагенфурт | 11,5 | 8,7 | Қолжетімді опциялар, жоғары деңгейлі аймақтар аз |
| Бургенланд | 9,0 | 7,5 | Ең қолжетімді аймақ, халықтың тығыздығы төмен |
| Тироль (Инсбруктан тыс) | 12,0 | 9,5 | Таулы аймақтар, маусымдық сұранысқа әсер етеді |
| Штирия | 14,0 | 9,2 | Грац қаласы қымбатырақ, ауылдық жер арзанырақ |
| Жоғарғы Австрия | 13,0 | 10,0 | Линц және оның маңындағы аумақты қамтиды |
Көтерілген жалдау: қайда бару керек және не істеу керек
Егер сіз Австрияда жалдау ақысын тым көп төлеп жатырмын деп ойласаңыз, оған қарсы шығу мүмкіндігіңіз бар. Толық Mietrechtsgesetz (MRG) заңына бағынатын ғимараттарда жалға алушылар жалдау ақысын растау үшін арбитраждық кеңеске немесе сотқа шағымдана алады. Егер жалдау ақысы рұқсат етілген деңгейден асып кетсе, оны заңды шегіне дейін төмендетуге болады және кез келген артық төлемдерді қайтаруға болады.
Келесі мерзімдерді сақтау маңызды:
- мерзімі ашық шарттар бойынша өтінім шарт жасалған күннен бастап 3 жыл ішінде берілуі мүмкін;
- мерзiмдi шарттар бойынша – олардың қолданылу мерзiмi аяқталғаннан кейiн немесе мерзiмi ашық шарттарға ауыстырылғаннан кейiн 6 айдан кешiктiрмей.
Бұл мерзімдер өткеннен кейін жалдау ақысын даулау мүмкін емес, бірақ индекстеу (Wertsicherung) арқылы жалға алудың негізсіз өсуіне қарсылық білдіруге болады.
MRG юрисдикциясынан тыс жаңа ғимараттар мен жылжымайтын мүліктерде жағдай күрделірек: онда баға еркін белгіленеді, ал сот шешімдері сирек жағдайда жалға алушының жағына шығады.
Мен өз тәжірибемде жалға алушылардың тым жоғары жалдау ақысына шағымданған жағдайларын кездестірдім. Мысалы, Венада ұзақ мерзімге пәтер жалдауға шешім қабылдаған босқын отбасы ескі пәтерлер үшін заңды түрде белгіленген жалдау ақысынан шамамен 20% артық төледі. Арбитраждық комиссияға шағым түсірдік, пәтер ақысы төмендеп, артық төленген ақша қайтарылды.
Қорытынды: Австриялық жалға алуды қалай шарлауға болады
Менің ойымша, Австриядағы жалдау бағасы келісім-шарттағы жай ғана көрсеткіш емес, нарықтық жағдайлардың, құқықтық реттеулердің және мүліктің нақты жағдайының күрделі үйлесімінің нәтижесі. Жалға алушылар үшін пәтердің Mietrechtsgesetz (MRG) құқығы бар-жоғын және келісім-шартқа қандай қосымша шарттар енгізілгенін - индекстеуден бастап жөндеуге байланысты жалға алудың ықтимал өсуіне дейін түсіну өте маңызды.
2025 жылы қызықты тенденция байқалады: жаңа ғимараттардағы жалдау ақысы өсуде, әсіресе Венаның беделді аудандарында, ал заңнама ескі ғимараттарда және реттелетін ғимараттарда жалға алушыларды қорғауды күшейтеді. Бұл жалға берушілер мен жалға алушылардың мүдделері арасындағы тепе-теңдікті тудырады. Бұл әсіресе босқындар үшін Венада пәтер жалдағысы келетіндерге қатысты: реттелетін жалдау ақысы нарықтық мөлшерлемелерден айтарлықтай төмен болуы мүмкін, бұл мұндай опцияларды қолжетімді етеді.
Пәтерді таңдағанда тек бағаны ғана емес, сонымен қатар тұрғын үй санатын, энергия тиімділігін, инфрақұрылымды және келісімшарт шарттарын да ескеріңіз. Кейде ағымдағы жөндеу шығындарына немесе жоғары коммуналдық төлемдерге тап болғанша, заманауи жөндеу жұмыстарына және ыңғайлы орынға аздап қосымша ақы төлеген дұрыс.
Австрияда ұзақ мерзімді пәтер жалдағысы келетіндер үшін келісімшартты мұқият қарап шығып, өз құқықтарыңызды түсіну маңызды — бұл ақша үнемдеуге және жағымсыз тосынсыйлардың алдын алуға көмектеседі. Венадағы жалдау шартын, оның ішінде индексацияны (Wertsicherung), төлем мәліметтерін және жөндеуден кейінгі кез келген ықтимал өсім шарттарын мұқият қарап шығыңыз.
