Прагадағы жылжымайтын мүлікке инвестиция салу: не істеу керек және қалай істеу керек

Прага - Орталық Еуропадағы тұрақтылық пен күшті өсу әлеуеті арасындағы тепе-теңдікті іздейтін жеке инвесторлар үшін ең тартымды нарықтардың бірі. Бағалар ұзақ уақыт бойы шыңына жетіп, жалдау кірістілігі төмендеп келе жатқан Батыс Еуропа нарықтарынан айырмашылығы, Прага орташа бағалар мен жоғары сұранысты сақтай отырып, өсуін жалғастыруда.

Чехияның экономикасы мықты, оны өнеркәсіп, IT секторы, банк ісі және туризм қолдайды. Елдің ЖІӨ тұрақты түрде өсіп келеді, ал жұмыссыздық деңгейі ЕО-дағы ең төменгі деңгейлердің бірі болып қала береді. Бұл жергілікті тұрғындардың да, Прагада пәтер немесе Чехияда делдалсыз қолжетімді үй сатып алғысы келетін шетелдіктердің де тұрғын үйге деген ұзақ мерзімді сұранысының негізін қалайды.

Прага бірнеше себептермен қызықты:

• Чехияның экономикасы тұрақты. Көптеген ЕО елдерінен айырмашылығы, Чехияда күрт экономикалық ауытқулар байқалмайды. Ұлттық валюта - чех кронасы салыстырмалы түрде тұрақты болып қала береді, ал орталық банк ақылға қонымды саясат жүргізеді.
• Туристік ағынның өсуі. Прага Еуропадағы ең көп баратын 10 қаланың қатарына кіреді. 2024 жылы қалаға 9 миллионнан астам турист келді, бұл қысқа мерзімді жалға берілетін үйлер мен қонақ үй жобаларына деген жоғары сұранысты қолдайды.
• Ішкі сұраныс өте жоғары. Прага - Орталық Еуропаның университеттік орталығы. Мұнда Чехиядан және басқа елдерден келген ондаған мың студенттер, сондай-ақ сандық көшпенділердің көптігі оқиды, бұл ұзақ мерзімді жалға берілетін үйлерге деген сұраныстың жоғары болуына әкеледі.
• Австрия мен Германиямен салыстырғанда қолжетімді бағалар. Прагадағы шаршы метрдің орташа бағасы Венадағы бағадан екі есе және Мюнхендегі бағадан үш есеге жуық төмен, бұл нарыққа кіруді капиталды аз қажет етеді және өсу мүмкіндіктерін ашады.

Мен, Ксения Левина, 15 жылдан астам уақыт бойы халықаралық жылжымайтын мүлік мәмілелерін қолдап, жеке инвесторларға да, инвестициялық қорларға да кеңес беріп келемін. Менің тәжірибем Чехия, Австрия, Германия және Швейцариядағы мәмілелермен байланысты. Менің мол тәжірибемнің арқасында мен әртүрлі нарықтардың күшті және әлсіз жақтарын тануды үйрендім.

Мен Венаны капиталды сақтау нарығы ретінде қарастырамын: ол тұрақты және сенімді, бірақ бағаның айтарлықтай өсуін ұсынбайды. Екінші жағынан, Прага - мүмкіндіктер нарығы, онда сіз қысқа мерзімді жалға алу және жөндеу жобаларын қоса алғанда, жақсы өсу әлеуеті мен кірістілігі бар мүліктерді таба аласыз.

Прага Еуропаның орталығында стратегиялық тұрғыдан маңызды орын алады, бұл оны маңызды көлік және логистикалық хабқа айналдырады. Негізгі жүк тасымалдау бағыттары қала арқылы өтеді, ал Вацлав Гавел халықаралық әуежайы Чехия астанасын әлемнің 100-ден астам қаласымен байланыстырады. Бұл стратегиялық орналасу бизнестің, туризмнің және тұтастай алғанда экономиканың дамуына ықпал етеді.

Чехия Республикасы ЕО және Шенген аймағының мүшесі болып табылады, бұл инвесторлар үшін жоғары деңгейдегі құқықтық қорғау мен ашықтықты қамтамасыз етеді. Елдің инвестициялық қауіпсіздік рейтингі Австриямен салыстыруға болады, сонымен қатар нарыққа кіру құны тұрғысынан қолжетімді болып қала береді.

Басқа Орталық Еуропа астаналарымен салыстыру:

Прага екі әлемнің де ең жақсысын ұсынады: ол Будапештке қарағанда тұрақтырақ және болжамды, бірақ Вена немесе Берлинге қарағанда өсу мен пайдалылық әлеуетін жоғарылатады.

PWC Real Estate 2025 , Дүниежүзілік банк және Numbeo негізгі параметрлерге - экономикалық тұрақтылыққа, мәмілелердің ашықтығына және жалдау кірістілігіне салыстырмалы рейтингі берілген . Бұл кесте Праганың бәсекелестерімен қалай салыстырылатынын және Чехияның жылжымайтын мүлік нарығына деген қызығушылықтың неліктен артып келе жатқанын түсінуге көмектеседі.

Прага - еуропалық туристік магнит. Сәулет өнерінің, мәдени мұрасының және жергілікті тағамдарының арқасында қала жыл сайын миллиондаған келушілерді тартады. 2024 жылы туристердің келуі 9 миллионнан асты, ал 2030 жылға қарай олардың 11-12 миллионға дейін өсуі болжануда. Бұл қысқа мерзімді жалға берілетін үйлерге жоғары сұранысты қамтамасыз етеді, бұл әсіресе қала орталығында немесе дамыған инфрақұрылымы бар аудандарда жылжымайтын мүлікпен жұмыс істейтін инвесторлар үшін маңызды.

Туризмнен басқа, Прагада жалға берілетін және сатып алынатын тұрғын үйге деген ішкі сұраныс жоғары. Чехияда студенттердің, жас мамандардың және халықаралық компаниялардың кеңселерін ашуының арқасында қала тез дамып келеді. Көптеген шетелдік мамандар Прагада ұзақ мерзімді пәтер жалдауды таңдайды, бұл ұзақ мерзімді жалдау кірістілігін жылына 4,5-6% деңгейінде қолдайды - бұл кірістілік сирек 3%-дан асатын Венаға қарағанда жоғары.

Соңғы жылдары көптеген инвесторлар Австрия мен Германиядан Чехияға ауыса бастады. Негізгі себептерге кіру кедергілерінің төмендеуі, бағаның жоғары өсуі (жылына орта есеппен 6-8%), тартымды кірістілік және жалдау шектеулерінің онша қатаң еместігі жатады. Вена нарығы жетілген және реттелетін, ал Прага белсенді стратегиялар үшін көбірек мүмкіндіктер ұсынады: ескі тұрғын үй қорын жөндеу, қысқа мерзімді жалға беру және ғимараттарды пәтерлерге айналдыру.

Осылайша, Прага Орталық Еуропадағы негізгі инвестициялық қалалардың біріне айналды, инвестициялық қауіпсіздік пен жоғары кірістілік мүмкіндігі арасында тартымды тепе-теңдікті ұсынады.

Прага Еуропаның инвестициялық картасында күшті ойыншы болып табылады, бірақ бұл аймақтағы инвесторларды тартатын жалғыз қала емес. Орталық және Шығыс Еуропа нарықтары қарқынды дамып келеді және әрқайсысының өзіндік ерекшеліктері, кірістілік деңгейі және тәуекелдері бар.

Прага Вена мен Берлин сияқты тұрақты нарықтармен, сондай-ақ Будапешт пен Варшава сияқты агрессивті нарықтармен бәсекелеседі. Бұл қалалардың арасындағы таңдау инвестордың мақсаттарына байланысты: капиталды сақтау, жылдам өсу немесе тәуекелді стратегиялар арқылы жоғары кірістілік.

*HNWI – бай жеке тұлғалар, бай жеке инвесторлар.

Вена - жоғары сапалы, жоғары реттелетін нарық. Венадағы тұрғын үй бағалары іс жүзінде тұрақты болып қала береді, ал жалдау ақысының мөлшерлемесі тұрақты. Дегенмен, кірістілік төмен және нарық соңғы жылдары баяу өсуде. Қала қауіпсіздік пен ұзақ мерзімді капиталды қорғауға басымдық беретін инвесторлар үшін қолайлы.

• Артықшылықтары: құқықтық қорғаудың жоғары деңгейі, тәуекелдердің минималдылығы, жоғары өтімділік.
• Кемшіліктері: төмен кірістілік, жоғары кіру шегі.

Будапешт кірістілік тұрғысынан аймақтағы ең перспективалы нарықтардың бірі болып саналады. Мұндағы жылжымайтын мүлік бағалары Прагаға қарағанда төмен, ал қысқа мерзімді жалдау кірістілігі жылына 8-10%-ға жетуі мүмкін. Дегенмен, нарық онша тұрақты емес, ал саяси және экономикалық тәуекелдер жоғары.

• Артықшылықтары: төмен бағалар, жоғары кірістілік, белсенді туристік ағын.
• Кемшіліктері: тұрақсыз экономика, әлсіз құқықтық қорғау, бағаның күрт ауытқуы мүмкін.

Германияның ең ірі жылжымайтын мүлік нарығы , ірі инвесторлар мен қорлар үшін тартымды. Дегенмен, қатаң жалдау ақысын реттеу және жоғары салықтар оны жеке инвесторлар, әсіресе шетелден келгендер үшін онша тартымды етпейді. Бағалар өсуде, бірақ орташа қарқынмен, ал кірістілік сирек жағдайда жылына 3,5%-дан асады.

• Артықшылықтары: күшті экономика, тұрғын үйге жоғары сұраныс, транзакциялардың ашықтығы.
• Кемшіліктері: жалдау ақысын бақылаудың қатаң заңдары, нарықта бәсекелестік жоғары.

Варшава қарқынды дамып келеді және халықаралық компанияларды тартуда, бұл тұрғын үйге деген сұраныстың артуына ықпал етеді. Польшадағы жылжымайтын мүлік, әсіресе ірі қалаларда, ұзақ мерзімді инвестициялық нұсқа ретінде қарастырылады. Жылжымайтын мүлік бағалары Прагаға қарағанда төмен, бірақ Будапештке қарағанда жоғары.

• Артықшылықтары: динамикалық өсу, орташа кіру шегі, күшті ішкі сұраныс.
• Кемшіліктері: экономикалық ауытқулар, болжамды саясаттың болмауы.

Прага жылжымайтын мүлік нарығы соңғы онжылдықта тұрақты өсімді көрсетті. 2004 жылы Еуропалық Одаққа қосылғаннан бері Чехия Республикасы еуропалық экономикалық процестерге белсенді түрде интеграцияланып келеді. Бұл инвестициялардың ағынына, инфрақұрылымның дамуына және өмір сүру деңгейінің артуына әкелді, мұның бәрі тұрғын үй нарығына тікелей әсер етті.

2010 және 2020 жылдар аралығында Прагадағы шаршы метрдің орташа бағасы екі есеге жуық өсті. Бұл өсімнің негізгі факторлары:

• Көші-қон процестері: Чехия Шығыс Еуропа мен ТМД-дан келген еңбек мигранттары үшін негізгі бағытқа айналды. Халық санының өсуі жалға берілетін және сатып алынатын тұрғын үйге деген сұранысты арттырды.
• Туризм: Прага Еуропадағы ең көп баратын он қаланың бірі болып табылады, бұл қысқа мерзімді жалға берілетін пәтерлер мен қонақ үйлерге жоғары сұранысты тудырады.
• Экономикалық тұрақтылық: Чехияда ЖІӨ тұрақты өсімі және жұмыссыздық деңгейі төмен (шамамен 3%), бұл оны инвестициялық тартымды бағытқа айналдырады.

Венада бағалар баяу өсіп келе жатқан нарық дамыған. Соңғы 10 жылда Венада шаршы метрдің бағасы шамамен 35-40%-ға өсті, ал Прагада 70%-дан астамға өсті. Бұл Чехия нарығын серпінді етеді және капиталдың өсуін іздейтін инвесторлар үшін қолайлы етеді.

жылына 7-8% тұрақты баға өсімін көрсетті Тіпті 2020 жылғы пандемия кезінде де Прага айтарлықтай құлдырауды бастан кешірген жоқ: бағалар тек 1,5%-ға төмендеді, ал 2021 жылға қарай нарық қалпына келіп, бұрынғы өсу қарқынына оралды.

Ағымдағы динамиканы келесі факторлар қамтамасыз етеді:

• көлік инфрақұрылымын дамыту және жаңа тұрғын үй жобаларын іске қосу,
• студенттер мен IT мамандары тарапынан жалға алуға тұрақты сұраныс,
• шектеулі ұсыныс – құрылыс қарқыны сұранысқа ілесе алмайды, бұл бағаны жоғары ұстап тұрады.

әсіресе белсенді дамып келе жатқан және университеттерге жақын аудандарда жылына 5-7% аралығында өсу жалғасады

Прага аудандарға бөлінген, олардың әрқайсысының өзіндік инвестициялық ерекшеліктері бар.

Қорытынды:

• Премиум орындар (Прага 1, 2, 6) консервативті инвесторлар мен қысқа мерзімді жалға алуға арналған мүліктер үшін қолайлы.
• Прага 3, 5, 8 аудандары ұзақ мерзімді жалға беру инвестициялары мен капиталды өсіру үшін өте қолайлы.
• Прага 9 және 10 үйлері Прагадан өз үйі немесе жалға алу үшін арзан пәтер сатып алғысы келетін адамдар үшін жақсы нұсқа болып табылады.

Прага жылжымайтын мүлік нарығы инвесторларға бюджетіне, стратегиясына және мақсаттарына негізделген мінсіз нұсқаны табуға мүмкіндік беретін кең ауқымды нұсқаларды ұсынады. Әрбір сегменттің өзіндік артықшылықтары мен тәуекелдері, сондай-ақ басқарушылық аспектілері және құндылықтың өсу әлеуеті бар.

Прага өзінің ерекше сәулетімен әйгілі. Қала орталығында орналасқан көптеген ғимараттар (Прага 1, Прага 2) тарихи құндылыққа ие.

Мұндай мүліктер, әсіресе, түпнұсқалық пен ескі қаланың атмосферасын бағалайтын туристер мен жалға алушылар арасында танымал.

Ерекшеліктері:

• Олар ең беделді аудандарда – Чарльз көпірі, Ескі қала алаңы және Прага қамалының жанында орналасқан.
• Жоғары бағалар – шаршы метріне 8000 еуродан 12000 еуроға дейін, бұл Венадағы бағалармен салыстыруға болады, бірақ Париж немесе Лондонның орталық аудандарына қарағанда арзанырақ.
• Мәдени мұраны қорғау органдарымен келісілген әрбір 10-15 жыл сайын міндетті түрде жөндеу жұмыстары жүргізілуі тиіс.

Артықшылықтары:

• Иесі үшін жоғары бедел мен мәртебе.
• Жалға алушылар мен туристер тарапынан тұрақты сұраныс.
• Жақсы өтімділік – мұндай мүліктерді дағдарыс кезінде де сату оңай.

Кемшіліктері:

• Жоғары техникалық қызмет көрсету және жөндеу шығындары.
• Кез келген қайта құру мен қайта құруды үйлестірудегі қиындықтар.
• Airbnb сияқты платформалар арқылы жалға алуға шектеулер қою қаупі.

Мысал:

Прага 1-дегі тарихи ғимараттағы 90 м² пәтердің құны шамамен 950 000 еуроны құрайды және жылына 3,5-4% қысқа мерзімді жалдау кірісін әкелуі мүмкін.

Венамен салыстыру:

Венаның тарихи орталығында осындай мүліктердің бағасы шаршы метріне 12 000 еуродан басталады, ал жөндеу ережелері одан да қатаң және жалға алуға рұқсаттар сирек беріледі.

Прагадағы жаңа ғимараттар Прага 5, Прага 8 және Прага 9 аудандарында танымал. Бұл заманауи тұрғын үй кешендерінде жайлы өмір сүруге бағытталған және көбінесе жер асты тұрағы, демалыс аймақтары, спорт залдары және Smart Home жүйелері бар.

Құрылыс қарқынының шектеулі болуына байланысты мұндай жобалар көбінесе қазба жұмыстары кезеңінде сатылып кетеді.

Ерекшеліктері:

• ESG стандарттарына сәйкестік (энергия тиімділігі, қоршаған ортаға зиянсыздық).
• Заңды тазалық – меншік құқығы бойынша даулардың минималды тәуекелдері.
• Бағалар шаршы метріне 5000 еуродан 7500 еуроға дейін, бұл оларды Прага орталығына қарағанда қолжетімді етеді.

Артықшылықтары:

• Алғашқы жылдары жөндеу шығындары минималды.
• Орта тап өкілдері мен шетелдіктер үшін өте тартымды.
• Құрылыс аяқталғаннан кейін бағаның 10-15%-ға өсуі мүмкін.

Кемшіліктері:

• Орталық аудандарда таңдау шектеулі.
• Кейінгі сату кезінде инвесторлар арасындағы бәсекелестік.
• Табыстылық тарихи мүліктерге қарағанда төмен – жылына шамамен 4–4,5%.

Мысал:

Прага 8-дегі жаңа кешендегі 65 м² пәтерді 420 000 еуроға сатып алуға болады. Ұзақ мерзімді жалдау табысы айына 1800 еуроны құрайды, бұл жылына шамамен 4,3% кіріс әкеледі.

Венамен салыстыру:

Венада жаңа ғимараттар айналма жолдан тыс жерлерде жиі кездеседі, қымбатырақ – шаршы метріне 7500 еуродан бастап, ал бағаның өсуі әдетте нарықтың қанығуына байланысты жылына 3-5%-дан аспайды.

Прагада қысқа мерзімді жалға беру секторы 2020 жылға дейін қалаға келетін туристердің көптігіне (жылына 9 миллионнан астам турист) байланысты қарқынды дамып келеді. Бүгінгі таңда қызығушылық жоғары болып қала берсе де, қала билігі Airbnb және Booking сияқты платформаларға, әсіресе Прага 1 және Прага 2 платформаларына қатысты ережелерді күшейтті.

Ерекшеліктері:

• Жоғары деңгейдегі пайдалылық – жылына 8%-ға дейін, әсіресе қала орталығында.
• Заңды жалға алу үшін лицензия қажет. Лицензиясыз сізге үлкен айыппұл салынуы мүмкін.
• Маусымдық тәуекел – жазғы және қысқы демалыс кезіндегі жүктеменің шыңы, көктем мен күзде төмендеуі.

Артықшылықтары:

• Инвестицияны тез арада өтеу мүмкіндігі.
• Мүлікті белсенді басқаруға дайын инвесторлар үшін қолайлы.
• Шетелдік туристер мен студенттер арасында танымал.

Кемшіліктері:

• Қысқа мерзімді жалға алуды реттеудегі үнемі өзгерістер.
• Кәсіби басқару қажеттілігі (немесе басқарушы компанияның қызметтерін пайдалану).
• Жиһаз бен жабдықтардың тозуының жоғарылауы.

Мысал:

Прага 2-дегі 40 шаршы метрлік студиялық пәтердің құны 280 000 еуро. Түніне 120 еуро табыс және орташа тұру деңгейі 70% болғанда, жылдық табыс 30 000 еуроны құрайды. Шығындардан кейінгі таза кіріс шамамен 7% құрайды.

Венамен салыстыру:

Венада Airbnb ережелері әлдеқайда қатаң. Көптеген ғимараттар жалға алушылардың келісімінсіз қысқа мерзімді жалға беруге рұқсат бермейді, бұл бұл сегментті шетелдік инвесторлар үшін іс жүзінде жабық етеді.

Кафелер, дүкендер, шағын қонақ үйлер және шағын кеңсе кеңістігі Чехияда жылжымайтын мүлік сатып алғысы келетін айтарлықтай капиталы бар инвесторлар үшін тартымды болып табылатын айқын үрдіс болып табылады.

Ерекшеліктері:

• Тұрғын үй жылжымайтын мүліктеріне қарағанда кірістілік жоғары – жылына 6-8%, ал қонақ үй бизнесі жағдайында – 10%-ға дейін.
• Экономиканың жағдайына және туристік ағымға жоғары тәуелділік.
• Заңды тіркеу және басқару күрделірек.

Артықшылықтары:

• Дұрыс орналасқан жерді таңдау арқылы тез өтемақы.
• Ірі брендтермен ұзақ мерзімді жалдау шарттарын жасасу мүмкіндігі.
• Қытай мен араб елдерінен келген сатып алушылар үшін тартымды.

Кемшіліктері:

• Экономикалық құлдырау кезеңінде кірістіліктің төмендеуінің тәуекелдері.
• Бизнесті қайта бағдарлаудағы қиындықтар (мысалы, дүкеннен мейрамханаға).
• Сатып алудан бұрын нарықты терең талдау қажеттілігі.

Мысал:

Прага 3-тегі 15 бөлмелі шағын қонақ үй 1,8 миллион еуроға сатылымда. Жылдық операциялық кірісі шамамен 160 000 еуроны құрайды, таза кірістілігі 8,5% құрайды.

Венамен салыстыру:

Вена коммерциялық жылжымайтын мүлік үшін тұрақтырақ нұсқа болып табылады – сұраныс болжамды, бірақ кірістілік сирек жылына 5%-дан асады. Ал Прага серпіндірек және жоғары кірістілік бере алады, бірақ тәуекелдері артады.

Прага жылжымайтын мүлік нарығы халықаралық болып табылады, бұл оны Орталық Еуропадағы ең ашық нарықтардың біріне айналдырады. Венада көптеген мәмілелер жергілікті тұрғындар жүргізетіндіктен, Прагада шетелдік инвесторлар маңызды рөл атқарады.

Негізгі үрдістер:

• Еуропалық инвесторлар Праганы Париж бен Лондонның қызып кеткен нарықтарына балама ретінде қарастыруда.
• Қытайлық және араб сатып алушылары қонақ үй секторына белсенді түрде инвестиция салуда.
• Украиндар мен орыстар көбінесе тұрғын үйді отбасылық немесе ұзақ мерзімді жалға алу мақсатында сатып алады.

Венамен салыстыру:

Австрияда шетелдіктер қатаң шектеулерге тап болады: белгілі бір аумақтарда мүлік сатып алу үшін арнайы рұқсат қажет, ал мәмілелер қатаң тексеруден өтеді. Прагада мұндай кедергілер жоқ, бұл оны әлемдік инвесторлар үшін икемді және тартымды нарыққа айналдырады.

Чехия жылжымайтын мүлікке меншік құқығының бірнеше түрін ұсынады, бұл инвесторларға өз қажеттіліктеріне ең жақсы нұсқаны таңдауға мүмкіндік береді.

Жеке тұлға ретінде сатып алу. Бұл Чехияда пәтер сатып алғысы келетін көптеген шетелдік инвесторлар үшін қолайлы ең қарапайым нұсқа. Процедура ашық және күрделі заңды рәсімдерді қажет етпейді. Резидент еместер үшін айтарлықтай шектеулер жоқ: олар тұрғын үй және коммерциялық мүлікті сатып ала алады.

Компания арқылы. Бұл нұсқаны ірі инвесторлар немесе бірнеше мүлікке иелік етуді жоспарлап отырғандар таңдайды.

• Басқару және салық салу процесі жеңілдетілген.
• Салықты оңтайландыру корпоративтік ынталандыру арқылы мүмкін болады.
• Иесі қоғамдық тізілімдерде жасырын болып қала алады.

Жылжымайтын мүлік қорлары (SICAV) арқылы инвестициялар. Еуропалық REIT-терге ұқсас, бұл мүлікті тікелей басқаруды қажет етпейтін пассивті инвестициялық құрал. Чехия нарығына инвестиция салғысы келетін, бірақ белгілі бір мүлікті сатып алуға міндеттенбейтіндерге жарамды.

Бірлескен меншік және отбасылық сенімгерлік қорлар. Отбасылар мен достар арасында танымал, олар кіру шығындарын минималды етуге және жалдау кірісін бөлісуге мүмкіндік береді.

Чехияның жылжымайтын мүлік нарығы, әсіресе Прагада, Орталық Еуропадағы ең ашық және құрылымдалған нарықтардың бірі болып саналады. Чехияның ЕО мүшелігі мен заманауи реттеуші стандарттарының арқасында мәміле процесі тіпті шетелдік инвесторлар үшін де қарапайым және түсінікті. Дегенмен, бұл қарапайымдылыққа қарамастан, әрбір кезең барлық ықтимал тәуекелдерді жою үшін назар аударуды және кәсіби қолдауды қажет етеді.

Нотариус және адвокат - Чехияда жылжымайтын мүлікпен мәмілелер жасау кезінде инвесторлардың құқықтарының заңдылығы мен қорғалуын қамтамасыз ететін екі негізгі тұлға.

Олардың функциялары анық көрсетілген, бұл алаяқтық пен қателіктер қаупін азайтады.

Австриямен салыстыру:

Чехияда нотариустың төлемдері Австрияға қарағанда 2-3 есе төмен, онда нотариус транзакция сомасынан 3%-ға дейін ақы ала алады. Сонымен қатар, Чехияда тіркеу процесі небәрі 1-2 аптаны алады, ал Австрияда бір айға дейін созылуы мүмкін.

Сатып алмас бұрын, әсіресе Прага орталығындағы тарихи ғимараттарға қатысты мүлікті мұқият заңды тексеру өте маңызды.

Заңгер былайша талдайды:

1. Мұрагерлер арасындағы дауларды болдырмау үшін иелерінің тарихы.
2. Коммуналдық қызметтер мен салықтар бойынша қарыздардың болуы.
3. Ауыртпалықтар – тұтқындау, кепілге қою, заңды даулар.
4. Ғимараттың мәртебесі – ол мәдени ескерткіш пе, әлде тарихи мұра қорғауындағы нысан ба.
5. Жаңа ғимараттар үшін жобалау құжаттамасын сақтау әсіресе маңызды.

Чехия заңы шетелдік инвесторларға жылжымайтын мүлікті толығымен қашықтықтан сатып алуға мүмкіндік береді.

Бұл нұсқа әсіресе ТМД елдерінен, Азиядан және Таяу Шығыстан келген сатып алушылар арасында танымал.

Бұл қалай жұмыс істейді:

1. Сатып алушы өз еліндегі нотариус куәландырған сенімхат береді.
2. Сенімхат апостильденіп, чех тіліне аударылады.
3. Сенiмхат бойынша әрекет ететiн адвокат немесе агент барлық әрекеттердi орындайды: шот ашады, шарттарға қол қояды және мәмiленi тiркейдi.

Артықшылықтары:

• Сатып алушының жеке қатысуы міндетті емес.
• Жылдам өңдеу, әсіресе бірнеше мүлік сатып алғанда.
• Саяхат және ұйымдастырушылық мәселелер бойынша уақытты үнемдеу.

Чехия - Австрия

Прагада жылжымайтын мүлікке инвестиция салу мүлік сатып алу және иеленумен байланысты салықтар мен қосымша шығындарды нақты түсінбей мүмкін емес.

Чехия Республикасы Орталық Еуропадағы ең айқын және ашық салық жүйелерінің біріне ие, бұл оны шетелдік инвесторлар үшін тартымды етеді. Дегенмен, кірістілікті дәл есептеу және күтпеген шығындардан аулақ болу үшін жергілікті салық ережелерін ескеру маңызды.

Прагадағы пәтерлерді немесе пәтерлерді жалға беруден түскен табысқа прогрессивті салық мөлшерлемесі салынады, ол иесінің табыс деңгейіне байланысты 15%-дан 23%-ға дейін өзгереді.

Бір немесе екі мүлікке иелік ететін жеке инвесторлар үшін ең төменгі мөлшерлеме жиі қолданылатын 15% құрайды.

Ерекшеліктері:

• Салық таза табыстан есептеледі, яғни басқару, жөндеу және коммуналдық төлемдер шығындары шегерілгеннен кейін.
• Басқару компаниялары арқылы мүліктерін жалға беретін меншік иелері басқару ақысын шегерілетін шығын ретінде талап ете алады.
• Заңды тұлғалар үшін (мысалы, жылжымайтын мүлікке иелік ететін компаниялар) 19% корпоративтік салық мөлшерлемесі қолданылады.

Австриямен салыстыру:

Австрияда жалдау салығының мөлшерлемелері бекітілген, бұл жүйені болжамды, бірақ онша икемді емес етеді. Сонымен қатар, мүлікті күтіп ұстау шығындары, әсіресе Венада, коммуналдық қызметтердің қымбат тарифтері мен міндетті алымдарға байланысты жоғары.

Чехияда капитал өсіміне 15% салық салынады.

Егер мүлік сатып алынғаннан кейін бес жылдан аз уақыт ішінде сатылса, ол салынады. Егер мүлік ұзақ уақыт бойы иелікте болса, салық салынбайды.

Есептеу мысалы:

• Пәтер 400 000 еуроға сатып алынып, 3 жылдан кейін 500 000 еуроға сатылды.
• Пайда 100 000 еуроны, салық 15 000 еуроны (15%) құрады.
• Егер иесі бұл мүлікті 6 жылдан кейін сатқан болса, салық салынбас еді.

Австрияда ережелер басқаша: ұзақ мерзімді меншік құқығымен де салық әрдайым дерлік алынады, бірақ мөлшерлемелер төмен – 4,2-6%, бұл оны болжамды етеді, бірақ мүлікті жиі сатып алатын және сататын белсенді инвесторлар үшін онша тиімді емес.

Прагада, Брнода немесе Пльзенде пәтер сатып алу инвестицияңыздың соңғы құнын есептеу кезінде ескеру қажет бірқатар қосымша шығындармен байланысты.

Прагадағы пәтер жалдау нарығы Еуропадағы ең динамикалық нарықтардың бірі болып табылады. Қаладағы студенттер, шетелдіктер және цифрлық көшпенділер санының артуы жалға алуға деген сұраныстың жоғары болуына әкеледі.

Инвестор үшін бұл жалдау төлемдерінің тұрақты ағынын және Батыс Еуропаның көптеген астаналарына қарағанда жоғары әлеуетті кірісті білдіреді.

Airbnb және Booking платформалары арқылы қысқа мерзімді жалға алу, әсіресе Праганың орталық аудандарында (Прага 1 және 2) танымал инвестициялық стратегия болып қала береді.

Пайдалылық жылына 7-8%-ға жетуі мүмкін, әсіресе туристік маусым кезінде.

Мысал:

• Прага 1-дегі 50 шаршы метрлік пәтердің бағасы бір түнге 120-150 еуроны құрайды.
• 70% толу кезінде бұл айына шамамен 3000 еуро немесе жылына 36 000 еуроны құрайды.
• Шығындарды есептегеннен кейін таза кіріс шамамен 8% құрайды.

Дегенмен, соңғы жылдары Прага билігі жалға алу ережелерін қатайтты:

• Орталық аудандарда қысқа мерзімді жалға алу үшін лицензия қажет.
• Жылына тапсырылатын күндер санына шектеулер енгізілуде.
• Ғимараттардың тұрғындары пәтерді шағын қонақ үй ретінде пайдалануға қарсы дауыс бере алады.

Чехия - Австрия

Прага немесе Брно қалаларындағы ұзақ мерзімді пәтер жалдау тәуекелдерді азайтып, тұрақты табысқа қол жеткізгісі келетін инвесторлар үшін қолайлы.

Орташа кірістілік 4-5% құрайды, ал университеттердің, халықаралық компаниялардың және белсенді миграциялық процестердің арқасында сұраныс үнемі жоғары.

Чехия - Австрия

Венада кірістілік айтарлықтай төмен – 2-3%, ал нарық реттеледі: жалдаудың ең жоғары мөлшерлемелері мен жалға алушылардың құқықтарына қатысты қатаң ережелер бар, бұл кірістілікті шектейді.

Жалға беруді басқару қызметтері шетелдік инвесторлар үшін ерекше маңызды.

Прагада тұрғын үйді басқарудың барлық циклін басқаратын басқарушы компаниялардың дамыған нарығы бар: жалға алушыларды іздеуден бастап жөндеу және заңгерлік қолдауға дейін.

• Комиссия: табыстың 10-15%.
• Жарнамаға төлем, келісімшарттар жасасу және пәтердің жағдайын бақылау кіреді.
• Бұл әсіресе қысқа мерзімді жалға алу үшін өзекті, себебі басшылық күнделікті назар аударуды қажет етеді.

Дұрыс ауданды таңдау пайдалылықтың негізгі факторы болып табылады. Прагада мүлік түріне, мақсатты аудиторияға және пайда әлеуетіне негізделген нақты сегменттеу бар.

Менің ұсыныстарым:

• Қысқа мерзімді жалға алу үшін Прага 1 және 2 таңдаған дұрыс.
• Ұзақ мерзімді жалға алу үшін – Прага 3, 5 және 8.
• Ұзақ мерзімді сатып алулар үшін Прага 9 және 10-ды қарастырыңыз, онда бағалар қазіргі уақытта төмен, бірақ жаңа инфрақұрылымдық жобалардың арқасында өсуі күтілуде.

Прага жылжымайтын мүлік нарығы екі негізгі сегментке бөлінеді – қайталама нарық және жаңа әзірлемелер. Әрқайсысының өзіндік ерекшеліктері, баға динамикасы және тартымды ерекшеліктері бар. Олардың арасындағы айырмашылықтарды түсіну тиімді инвестициялық стратегияны әзірлеу үшін маңызды.

Прагадағы барлық мәмілелердің шамамен 70%-ын қайталама нарық құрайды. Бұл қаланың тарихи сәулетіне байланысты, ол Чехия астанасының ерекше сәулеттік келбетін қалыптастырады. Праганың 1, 2 және 3 орталық аудандарында елдің мәдени мұрасының бөлігі болып табылатын 19 және 20 ғасырдың басындағы ғимараттар басым.

Екінші нарықтың артықшылықтары:

• Атмосферасы мен беделді орналасуына байланысты жалға алушылар мен туристер арасында жоғары сұранысқа ие.
• Жаңа жоғары сапалы ғимараттармен салыстырғанда шаршы метрдің бағасы төмен.
• Жоғары сапалы жөндеуден кейін мүліктің құнын арттыру мүмкіндігі.

Кемшіліктері:

• Ескі үйлер үнемі күтімді, коммуналдық қызметтер мен қасбеттерді жөндеуді қажет етеді.
• Кейбір жағдайларда қайта құру және жаңарту жұмыстарын сәулет мұрасын қорғау органдарымен үйлестіру қажет.
• Ғимараттардың энергия тиімділігінің жеткіліксіздігіне байланысты коммуналдық қызметтердің жоғары шығындары.

Мысал:

Прага 2 көшесіндегі 19 ғасырдағы ғимараттағы 70 шаршы метрлік пәтер 420 000 еуроға бағаланған, бірақ оны жөндеуге шамамен 40 000-50 000 еуро көлемінде айтарлықтай инвестиция қажет. Жөндеуден кейін мүлікті 15-20%-ға қымбатырақ сатуға немесе Airbnb сияқты платформалар арқылы туристерге жалға беруге болады.

Прагадағы жаңа ғимараттар шетелдік инвесторлар арасында ашық заңды құрылымы мен жоғары құрылыс сапасының арқасында танымал. Көптеген жобалар энергия тиімділігі, экологиялық таза материалдарды пайдалану және ақылды ғимараттарды басқару жүйелерін орнату сияқты ESG стандарттарын ескере отырып жасалған.

Жаңа ғимараттардың ерекшеліктері:

• Жаңа кешендер көбінесе құрылыс кезеңінде (қазба жұмыстары кезеңінде) сатылып кетеді.
• Заңды қателіктердің минималды тәуекелдері.
• Жоғары өтімділік – заманауи ғимараттардағы пәтерлерді қайта сату оңайырақ.
• Тарихи ғимараттармен салыстырғанда пайдалану шығындары төмен.

Нарықтағы негізгі мәселе - жаңа ғимараттардың тапшылығы. Прагада құрылыс қарқыны Венаға немесе басқа еуропалық астаналарға қарағанда айтарлықтай төмен. Бұл шектеулер бюрократия мен қала құрылысының қатаң ережелеріне байланысты.

Прагадағы жылжымайтын мүлікке инвестиция салу тек жалға берілетін пәтерді сатып алумен шектелмейді. Нарық сонымен қатар икемді капиталды басқаруға және кірістілікті арттыруға мүмкіндік беретін басқа да стратегияларды ұсынады.

Бұл стратегия кірісті әртараптандыруға бағытталған. Инвестор Прагада 100 шаршы метрлік бір пәтер сатып алудың орнына қаланың әртүрлі бөліктерінде екі 50 шаршы метрлік студия сатып алады.

Артықшылықтары:

• Жалпы жалдау кірісінің жоғары болуы.
• Бір мүлікті сатып, екіншісін портфолиода сақтау мүмкіндігі.
• Нарықтағы өзгерістерге бейімделу оңайырақ.

Табыстылық: бір үлкен пәтерге иелік етумен салыстырғанда орта есеппен 10-15%-ға жоғары.

Прага орталығындағы тарихи пәтерлерді салыстырмалы түрде төмен бағамен сатып алуға, жөндеуден өткізуге және пайдаға қайта сатуға болады.

• Инвестициялар: Мүлік құнының 20-25%-ы жөндеуге және оларды бекітуге жұмсалады.
• Табыстылық: сату маржасы 20-30% жетуі мүмкін.
• Тәуекелдер: жоспарлауға рұқсат берудегі кідірістер, білікті мердігерлерді табудағы қиындықтар.

Мысал:

Пәтер 350 000 еуро + 70 000 еуро жөндеу → 500 000 еуроға сатылым, таза пайдасы – шамамен 80 000 еуро.

Прага Еуропадағы ең ірі туристік орталықтардың бірі болып табылады, бұл шағын қонақ үйлер мен апарт-отельдерді инвестиция салу үшін тамаша таңдау етеді.

• Табыстылық: жылына 10%-ға дейін.
• Ерекшеліктері: қонақ үй лицензиясы және қауіпсіздік ережелерін сақтау қажет.
• Соңғы жылдары пандемиядан кейін туристер ағынының артуына байланысты бұл сегмент белсенді дамып келеді.

Бөлшек сауда, мейрамханалар, бірлескен жұмыс орындары және кеңсе кеңістігі капиталы жоғары инвесторлар үшін тамаша нұсқалар болып табылады.

• Табыстылық: жылына 6–9%, бұл тұрғын үй жылжымайтын мүлкіне қарағанда жоғары.
• Тәуекелдер: экономикалық жағдайға және жалға алушылардың төлем қабілеттілігіне байланысты.
• Қашықтан жұмыс істеу үрдісіне байланысты коворкинг кеңістіктері мен бос кеңселерге сұраныс артып келеді.

Нарықтың тартымдылығына қарамастан, инвесторлар өз инвестицияларының кірістілігі мен өтімділігіне әсер етуі мүмкін бірқатар тәуекелдер туралы білуі керек.

Нарықтың қызып кету қаупі. Праганың орталық аудандарында (1 және 2-ші Прага) бағалар соңғы бес жылда 40-50%-ға өсті, бұл баға көпіршігінің пайда болғанын көрсетуі мүмкін. Егер бағаның өсуі баяуласа немесе бағалар түзетілсе, жылжымайтын мүлікті ең жоғары бағамен сатып алған инвесторлардың капиталы төмендейді.

Airbnb және қысқа мерзімді жалға алуды реттеу. Соңғы жылдары Прага билігі қысқа мерзімді пәтер иелерінің қызметін белсенді түрде шектеп келеді.

• Прага 1 және Прага 2 қалаларында қысқа мерзімді жалға алу лицензиясы қажет.
• Кейбір аудандарда туристерге пәтерді жалға беруге болатын жылына күндер санына шектеулер бар.
• Ережелерді бұзған жағдайда 20 000 еуроға дейін айыппұл салынады.

Бұл өзгерістер Прагадағы қысқа мерзімді жалға берілетін пәтерлерді мақсат еткен инвесторлар үшін кірістілікті төмендетуі мүмкін.

Шетелдіктер үшін бюрократия және күрделі мәмілелер. Чехияда жылжымайтын мүлік сатып алу процесі ашық деп саналғанымен, шетелдіктер әлі де қиындықтарға тап болуы мүмкін:

• Құжаттарды чех тіліне аудару және оларды нотариалды куәландыру қажеттілігі.
• Қашықтан сатып алу кезінде кадастрлық тізілімдегі тіркеу процесі ұзағырақ.
• Адвокат пен риэлтордың кәсібилігі мен құзыреттілігіне қатты тәуелділік.

Шалғай аудандарда өтімділіктің төмендігі. Прагадағы 9 және 10 бағалар әлі де төмен болған жерде мүлік өтімділігі шектеулі. Пәтерді сату, әсіресе экономикалық құлдырау кезінде, 9-12 айға дейін созылуы мүмкін.

Чехия - Австрия

Прага өмір сүру сапасының жоғарылығымен мақтана алады, ал өмір сүру құны көршілес Австрияға қарағанда айтарлықтай төмен. Чехияда тұру үшін Прага немесе Брно қалаларында тек инвестиция салуды ғана емес, сонымен қатар пәтер сатып алуды жоспарлап отырған инвесторлар үшін қолжетімділік, қауіпсіздік және дамыған инфрақұрылымның үйлесімі өте тартымды.

Тұрмыс құны және қолайлылықтар. Numbeo мәліметтері бойынша, Прагада тұру Венаға қарағанда шамамен 25-30%-ға арзан. Праганың орталығындағы пәтерді жалдаудың орташа бағасы шамамен 1000-1200 еуроны құрайды, ал Венадағы ұқсас мүлік 1500-1800 еуро тұрады.

Тамақтану, көлік және ойын-сауық та арзанырақ, бұл Праганы жоғары өмір сүру деңгейін сақтап, шығындарды төмен деңгейде ұстағысы келетін отбасылар мен зейнеткерлер үшін ерекше тартымды етеді.

денсаулық сақтау жүйесі Орталық Еуропадағы ең үздіктердің бірі болып саналады. Тұрғындарда міндетті медициналық сақтандыру жүйесі бар, ол мемлекеттік аурухана қызметтерінің шығындарын ішінара жабады. Бұл медициналық көмекке тіпті орташа табысы бар отбасылар үшін де қолжетімді етеді. Жеке клиникалар кең ауқымды қызметтер мен заманауи жабдықтарды ұсынады, ал олардың құны көршілес Австрияға қарағанда айтарлықтай төмен болып қала береді.

Мысалы, Прагада маманмен кеңесу орта есеппен 40-60 еуро тұрады, ал Венада осындай қызмет 80 еуро немесе одан да көп болуы мүмкін. Осылайша, Прага тек инвесторларды ғана емес, сонымен қатар жоғары сапалы және қолжетімді медициналық көмек іздейтін адамдарды да тартады.

көлік жүйесі жақсы жасалған және ыңғайлы. Қала қала маңын қоса алғанда, барлық дерлік аудандарды қамтитын метро және трамвай желілерімен танымал. Бұл Прагадағы өмірді көліксіз де жайлы етеді.

Ай сайынғы жол жүру билетінің құны шамамен 25-30 еуроны құрайды, бұл студенттер, зейнеткерлер және жас мамандар үшін қоғамдық көлікті қолжетімді етеді. Такси және көлікпен жүру де тез дамып келеді – олардың құны Австрияға қарағанда төмен, бұл оларды қала бойынша саяхаттаған кезде мобильділік пен икемділікті бағалайтын шетелдіктер мен IT мамандары үшін әсіресе ыңғайлы етеді.

қаржы жүйесі шетелдіктер үшін ашық, ал банк шотын ашу өте қарапайым. Сізге тек төлқұжат және мекенжай анықтамасы қажет. Чех банктері ағылшын тілінде заманауи онлайн қызметтерді ұсынады, бұл тіпті чех тілін білмейтіндер үшін де қаржылық басқаруды ыңғайлы етеді.

Чех кронасы (CZK) тұрақты валюта болып қала береді, ал банк депозиттері 100 000 еуроға дейін мемлекетпен сақтандырылған, бұл инвесторлар мен жеке тұлғалардың елдің банк жүйесіне деген сенімін арттырады.

цифрлық көшпенділер мен халықаралық мамандар арасында Еуропадағы ең танымал он қаланың қатарына кіреді Бұл оның дамыған IT инфрақұрылымына, жылдам интернетіне және көптеген заманауи коворкинг кеңістіктеріне байланысты. Еуропа мен Америка Құрама Штаттарынан бағдарламашылар, дизайнерлер, маркетологтар және онлайн-бизнес мамандары қалаға белсенді түрде ағылуда.

Кәсіби мамандардың бұл ағыны қаланы халықаралық және серпінді етіп қана қоймай, сонымен қатар жалға берілетін тұрғын үйге тұрақты сұранысты тудырады, бұл бағаның өсуін ынталандырады және Чехияның жылжымайтын мүлік нарығын инвесторлар үшін одан да тартымды етеді.

Прага біртіндеп өз капиталын қорғауға және отбасыларына тұрақтылық пен қауіпсіздікті қамтамасыз етуге тырысатын адамдар үшін «еуропалық баспанаға» айналуда. Экономикасы тұрақсыз елдердің азаматтары үшін Прагада жылжымайтын мүлік сатып алу жинақтарын сақтаудың сенімді тәсіліне айналуда.

ЕО мен НАТО мүшесі ретінде Чехия ұзақ мерзімді инвестициялар үшін қауіпсіз юрисдикция болып табылады. Австриядан айырмашылығы, Чехия нарығында шетелдік сатып алушыларға ешқандай шектеулер жоқ, бұл оны ТМД, Азия және Таяу Шығыс инвесторлары үшін қолжетімді етеді.

Отбасылар Праганы тек жоғары сапалы медициналық қызмет көрсету үшін ғана емес, сонымен қатар оқу ақысы жылына шамамен 6000 еуроны құрайды, бұл Венадағыдан екі есеге жуық арзан халықаралық мектептері үшін де таңдайды. Қауіпсіздік те маңызды фактор болып табылады: Праганың қылмыс деңгейі, әсіресе орталық аудандарда, төмен болып қала береді, бұл оны балалармен тұруға ыңғайлы орынға айналдырады.

Зейнеткерлер үшін Прага Венаға тамаша балама болып табылады, ол өмір сүру сапасының жоғары деңгейін ұсынады, бірақ шығындарды айтарлықтай төмендетеді. Тұрғын үй және коммуналдық қызметтер Австрияға қарағанда 30-35%-ға төмен, бұл сізге жайлылықтан айырылмай ақша үнемдеуге мүмкіндік береді.

Чехия Германия мен Швейцариядан келген зейнеткерлер арасында да танымал, олар жұмсақ климатты, дамыған инфрақұрылымды және қолжетімді бағамен ұсынылатын жоғары деңгейлі медициналық қызметтерді бағалайды.

Нәтижесінде, Прага қолжетімділік пен өмір сапасы арасындағы бірегей тепе-теңдікті ұсынады, жас мамандар мен отбасыларға, сондай-ақ жан тыныштығы мен ұзақ мерзімді қаржылық тұрақтылықты іздейтіндерге мүмкіндіктер береді.

Прага мен Венаны тұруға болатын орындар ретінде салыстыру

Инвестициядан шығу кез келген инвестордың стратегиясының маңызды элементі болып табылады. Прагада жылжымайтын мүлікті сату процесі салыстырмалы түрде қарапайым және ашық, бірақ оның мәмілені жоспарлау кезінде ескерілуі тиіс өзіндік ерекшеліктері бар.

Мүлікті сатудың орташа кезеңі:

• Орталық аудандарда (Прага 1, 2, 3) жылжымайтын мүлік тез сатылады – орташа есеппен 3-6 айда.
• Прага 9 және 10 сияқты сұраныс аз аймақтарда сату мерзімі 9-12 айға дейін созылуы мүмкін.
• ЕО және ТМД елдерінен сатып алушылардың жоғары қызығушылығы нарықтың тұрақты өтімділігін қамтамасыз етеді.

Капиталдан түсетін пайда салығы. Жылжымайтын мүлікті сатқан кезде, егер мүлік сатып алынғаннан кейін бес жыл ішінде сатылса, инвесторлар 15% капиталдан түсетін пайда салығын төлеуге міндетті:

• Егер мүлік 5 жылдан астам уақыт бойы меншікте болса, салық салынбайды.
• Спекулятивтік мәмілелерді жоспарлайтын инвесторлар үшін бұл факторды пайдалылықты есептеу кезінде ескеру қажет.

Чехия - Австрия

Қорытынды

Прага инвестициядан шығудың ашық шарттарын төмен салықтармен біріктіреді, бұл оны Венадан ерекшелендіреді.

Ұзақ мерзімді инвесторлар үшін Прага 5 жылдық меншік құқығынан кейін капитал өсіміне салынатын салықтың нөлдік болуына байланысты тартымды.

, Вена бюрократияның жоғары деңгейімен және айтарлықтай салық ауыртпалығымен тұрақты, бірақ икемділігі аз нарық болып қала береді.

Ксения Левина - Чехияда, Австрияда және Германияда 15 жылдан астам тәжірибесі бар Орталық Еуропалық жылжымайтын мүлік жөніндегі сарапшы. Мансабында ол Прага мен Венада тұрғын үй және коммерциялық жылжымайтын мүлік сатып алуды қоса алғанда, ондаған мәмілелерді жасауға көмектесті және осы нарықтар арасындағы негізгі айырмашылықтарды жақсы түсінеді.

Левинаның айтуынша, Прага бүгінгі таңда аймақтағы ең динамикалық нарықтардың бірі болып қала береді. Мұнда транзакцияларды өңдеу Австрияға қарағанда қарапайым және жылдам: алдын ала келісімнен бастап мүлікті тіркеуге дейін 4-6 апта кетеді. Алайда, Венада бұл процесс қатаң ережелер мен күрделі бюрократияға байланысты 2-3 айға созылуы мүмкін.

Чехияның басты артықшылығы - шетелдік инвесторлар үшін қолжетімділігі. Австриядан айырмашылығы, тұрғын үй немесе коммерциялық мүлік сатып алуға ешқандай шектеулер жоқ, бұл нарықты ТМД, Азия және Таяу Шығыс инвесторларына ашады.

Левина мәміленің негізгі кезеңі мүлікті заңды түрде тексеру екенін атап өтеді. Адвокат мыналарды тексеруге міндетті:

• даулардың немесе үшінші тарап құқықтарының туындау мүмкіндігін болдырмау үшін иелерінің тарихы;
• коммуналдық қызметтер немесе ипотека бойынша қарыздардың болуы;
• кадастрлық деректердің дұрыстығы.

Чехияда бұл шолу 5-7 жұмыс күнін алады және шамамен 500-1000 еуро тұрады. Австрияда тиісті тексеру құны жоғарырақ – 1500 еуродан басталады – және процедураның өзі көп деңгейлі бекіту жүйесіне байланысты күрделірек болуы мүмкін.

Сарапшы екі нарық арасындағы инвестицияларды әртараптандыруды ұсынады, себебі олар әртүрлі мәселелерді шешеді.

1-жағдай: Прагадағы ұзақ мерзімді жалға берілетін пәтер – тұрақты табыс

Германиядан келген инвестор тұрақты жалдау табысын табу үшін Прагадағы тұрғын үй жылжымайтын мүлкіне инвестиция салуды шешті.

Ол студенттер мен халықаралық компаниялар арасында танымал Прага 3 (Жижков) ауданынан 58 шаршы метрлік екі бөлмелі пәтер сатып алды. Мүліктің бағасы 320 000 еуро болды. Ғимарат 2018 жылы салынған және ешқандай жөндеуді қажет етпеген.

Пәтер ірі чех стартапында жұмыс істейтін американдық IT маманына ұзақ мерзімді жалға берілді. Орташа жалдау ақысы айына 1450 еуро немесе жылына 17 400 еуро болды. Үш жылдан кейін мүліктің құны 18%-ға өсіп, 378 000 еуроға жетті. Капиталдың өсуін ескере отырып, жалпы кірістілік жылына шамамен 8% құрады.

2-жағдай. Ауылдық үй – қайта сатуға арналған жоба

Чехиядан келген инвестор Прагадан бір сағаттық жерде орналасқан Карловы Вары маңындағы ауылдан ескі үй сатып алды. Бағасы 95 000 еуро болды. Үй нашар жағдайда болған, бірақ неміс туристері арасында танымал көркем жерде орналасқан.

Инвестор жөндеу жұмыстарына қосымша 45 000 еуро инвестиция салды, оның ішінде коммуналдық қызметтерді толығымен ауыстыру, шатырды жөндеу және интерьерді жаңарту жұмыстары жүргізілді. Жалпы құны 140 000 еуроны құрады. Тоғыз айдан кейін үй сатылымға қойылып, неміс отбасына 210 000 еуроға сатылды.

3-жағдай. Брнодағы студенттерге арналған пәтер – ұзақ мерзімді жалға берілетін үйлерге сұраныс жоғары

Брно - Чехиядағы екінші үлкен қала және ірі университет орталығы. Израильдік инвестор Масарик университетінің жанындағы Брно қаласындағы 35 шаршы метрлік шағын студиялық пәтер сатып алуды шешті.

Мүліктің бағасы 155 000 еуроны құрайды, ал ғимарат жаңа және 2023 жылы салынады. Пәтер студенттерге айына 850 еуроға жалға беріледі. Басқарушы компания толық басқару үшін табыстың 12%-ын алады, бұл инвесторға басқа жобаларға назар аударуға мүмкіндік береді.

4-жағдай. Пльзеньдегі пәтер – нарыққа бюджеттік кіру

Чехиядағы төртінші ірі қала Пльзен аймақтың өнеркәсіптік және университеттік орталығы ретінде белгілі. Поляк инвесторы ұзақ мерзімді жалға берілетін шағын пәтерге инвестиция салуды шешті.

Мүлік: 2010 жылы салынған ғимараттағы 42 м² бір бөлмелі пәтер. Сатып алу бағасы: €110,000. Пәтер Škoda автомобиль зауытының қызметкеріне айына €700 жалданады.

5-жағдай: Отбасылық үй – инвестиция және тұратын орын

Украиналық жұп екі баласымен бірге елге көшіп келді. Олардың мақсаты Чехияда тұрақты тұру үшін үй сатып алу және оны қайта сату болды. Олар қала орталығынан көлікпен 20 минуттық жерде орналасқан Прага 9-да орналасқан 160 шаршы метрлік заманауи үй тапты.

Сатып алу бағасы 520 000 еуро болды. Үй жақсы жағдайда болды және жөндеуді қажет етпеді. Үш жылдан кейін, нарықтық бағалардың өсуіне байланысты үйдің құны 620 000 еуроға жетті. Егер отбасы үйді сатуды шешсе, олардың пайдасы күтіп ұстау шығындарын қоспағанда 100 000 еуроны құрайды.

6-жағдай. 300 000 еуро бюджеті бар инвестор – Прага мен Брнодағы инвестицияларды әртараптандыру

Қазақстандық инвестор бір ғана мүлікке тәуелділіктен аулақ болу үшін портфолиосын әртараптандырғысы келді. Стратегия екі тұрғын үйді сатып алуды қамтыды:

• Прага, Виногради ауданы – 40 м² пәтерді ұзақ мерзімді жалға беру, бағасы 200 000 еуро.
• Брно, университет жанындағы студиялық пәтер – 100 000 еуро, студенттерге жалға беріледі.

Портфельдің жалпы кірістілігі жылына 8% құрады, ал активтерді екі қала арасында бөлу арқылы жалпы тәуекел азайтылды. Инвестор сонымен қатар өз капиталын басқару икемділігіне ие болды: егер бір қалада сұраныс төмендесе, олар басқа қаладағы пайданы өтей алады.

7-жағдай. Компания арқылы сатып алу – салықты оңтайландыру

Американдық инвестор Прагада екі жылжымайтын мүлік сатып алды: жалға берілетін пәтер және кафеге арналған коммерциялық кеңістік. Жалпы құны 1,1 миллион еуроны құрады. Салық ауыртпалығын азайту және басқаруды жеңілдету үшін ол Прагада тіркелген кеңсесі бар чех компаниясын тіркеді. Төрт жыл ішінде екі жылжымайтын мүліктің де құны 22%-ға өсті.

Инвестор салықтан шамамен 60 000 еуро үнемдеді және қосымша салықтар төлемей, пайданы басқа жобаларға заңды түрде қайта инвестициялай алды. Бұл стратегия 500 000 еуро немесе одан да көп бюджеті бар ірі инвесторлар үшін, әсіресе олар бірнеше мүлік немесе коммерциялық жылжымайтын мүлік сатып алуды жоспарласа, қолайлы.

Прага мен Вена Орталық Еуропадағы екі негізгі жылжымайтын мүлік орталығы болып табылады, бірақ олардың инвестициялық профильдерінде бірқатар түбегейлі айырмашылықтар бар.

Прага капиталдың тез өсуі мен жалдау табысын іздейтіндер үшін өте қолайлы. Қала жыл сайын туристерді, студенттерді және IT мамандарын тартып, қарқынды дамып келеді. Қысқа мерзімді жалдау ережелеріне және орталық аудандардағы қызып кетуге байланысты тәуекелдерге қарамастан, өсу әлеуеті өте жоғары болып қала береді.

Вена - табыстылықтан гөрі тұрақтылықты бірінші орынға қоятын инвесторлар үшін таңдау. Бағаның жылдам өсуі болмаса да, нарық күрт ауытқулардан қорғалған. Бұл әсіресе жылжымайтын мүлікті ұзақ мерзімді капиталды сақтау құралы ретінде қарастыратындар үшін маңызды.

Тәуекелдерді азайту бойынша кеңестер:

• Мүлікке қатысты мұқият заңды тексеруді әрқашан жүргізіңіз.
• Барлық ақшаңызды қысқа мерзімді жалға алуға жұмсамаңыз – әртүрлі мүлік түрлерін біріктіріңіз.
• Кәсіби мамандарға сеніңіз: заңгерлер, салық кеңесшілері, басқарушы компаниялар.
• Чехия мен Австрияда жылжымайтын мүлікке инвестиция салу арқылы портфолиоңызды әртараптандырыңыз.

Сарапшылардың бағалауы бойынша, 2030 жылға қарай . Жергілікті билік органдары қысқа мерзімді жалдау секторын (Airbnb) реттеуді жалғастыруы мүмкін, бұл ұзақ мерзімді тұрғын үй бағасының өсуіне әкеледі. Негізгі әлеуетті өсу аймақтары Прага 1-3 аудандарынан тыс аумақтар, соның ішінде Прага 5, 9 және 10 аудандарындағы күрделі даму жобалары болып табылады.

Сатып алуға дайындалу

Заңды оқыту

Қаржылық есеп айырысу және сатып алу

Мүлікті басқару

Салықтар және қаржы

Шығу стратегиясы