Кипрдегі жылжымайтын мүлікке инвестициялау: нені білу керек

Соңғы жылдары Кипр жылжымайтын мүлік нарығы инвесторлар үшін ең көп ізденетін бағыттардың бірі ретінде өзін сенімді түрде көрсетті. Бұл Кипрде үй сатып алғысы келетіндер үшін тартымды, сонымен қатар теңіз жағасында тұру, тұрақты жалдау кірісі және тартымды салық шарттарын іздейді.

Бұл мақаланың мақсаты Кипр жылжымайтын мүліктің инвестициялық тартымдылығын жүйелі талдауды қамтамасыз ету болып табылады: жеке пайдалану және демалыс үшін үй сатып алудан бастап құрылыс жобаларын пассивті кіріс көзі және халықаралық капиталды құрылымдау құралы ретінде пайдалануға дейін.

Неге қазір? Жерорта теңізі нарығында инвесторлардың қызығушылығының өзгеруі байқалады. Испания мен Португалия сияқты классикалық бағыттар барған сайын шектен тыс реттелуде, ал Греция өз бюрократиясының қысымында. Кипр, керісінше, маусымдық жерлерде жалға алу сұранысының артуы, цифрлық көшпенділер мен IT мамандарының тұрақты ағыны және резидент еместерге арналған икемді салық режимдерінің пайдасын көруде.

Сонымен қатар, қоныс аударушыларға арналған жаңа бағдарламалар, оның ішінде цифрлық көшпенді виза және отандық емес азаматтар үшін жеңілдетілген салық режимдері халықаралық инвесторлардың қызығушылығын одан әрі арттырды.

Мен Ксения Левинамын, Кипр мен Австрияны қоса алғанда, ЕО-да жылжымайтын мүлік мәмілелері бойынша тәжірибесі бар заңгермін. Менің мамандануым - инвесторларға құқықтық қолдау көрсету, меншік құрылымдарын ресімдеу, барлық KYC/AML талаптарын сақтау және Кипрдің құқықтық жүйесінде сатып алушылардың мүдделерін қорғау.

Жалпы суретті түсіну үшін Австриямен салыстырып көрейік (бұл мақалада кейінірек толығырақ талқыланады):

Кипр еуропалық инвестициялық картада курорттық және іскерлік нарықтың сипаттамаларын біріктіретін бірегей орынға ие. Үш негізгі сегментті анықтауға болады:

Тұрғын үй-курорттық секторы Лимассол, Пафос және Айя Нападағы теңіз жағалауындағы виллалар мен пәтерлерді қамтиды. Бұл жылжымайтын мүліктер маусымдық жалдау ретінде пайдаланылған кезде ең жоғары табыс әкелуі мүмкін.

Қалалық жылжымайтын мүлік – Никосия, Лимассол және Ларнакадағы пәтерлер мен үйлер. Мұнда студенттерден, халықаралық компания қызметкерлерінен және қоныс аударушылардан ұзақ мерзімді жалға алуға сұраныс жоғары.

Премиум жобалар – көбінесе халықаралық операторлар басқаратын жағалаудағы люкс пәтерлер мен пентхаустар. Бұл опция кірісті арттырудан гөрі капитал мен мәртебені сақтауға қолайлы.

Құқықтық кепілдіктер тұрғысынан Кипр көптеген Жерорта теңізі елдерімен жақсы салыстырады. Ол Достастық заңы бойынша жұмыс істейді, бұл нарықты шетелдік инвесторлар үшін ашық әрі түсінікті етеді. Барлық құжаттама ағылшын тілінде қол жетімді, мәмілелер заңгерлер мен делдалдардың қолдауымен жүзеге асырылады, мүлікті тіркеу мемлекеттік жер кадастры арқылы жүзеге асырылады.

Кипр барлық жетекші халықаралық рейтингтерде тұрақты түрде жоғары орын алады:

• Бизнес жүргізудің қарапайымдылығы – индекс Жерорта теңізіндегі көршілерінің көпшілігінен жоғары.
• Салық бәсекеге қабілеттілігінің индексі – Кипр резидент еместер үшін ең тартымды юрисдикциялардың бірі болып табылады, өйткені оның тұрғылықты емес режимі және төмен корпоративтік салық ставкалары (12,5%).
• Тұрғын үй бағасының динамикасы – соңғы 5 жылда нарық, әсіресе Лимассол мен Пафоста тұрақты өсуді көрсетті.

Кипрдің нарықтағы бәсекелестері Греция, Португалия, Испания және Мальта болып қала береді, бірақ Кипр өзінің климаты, ағылшын тілінде сөйлейтін ортасы, шетелдіктер мен IT-компаниялар үшін дамыған инфрақұрылымы және икемді салық режимі арқасында жеңеді.

Осылайша, Кипр - теңіз жағасында тұру, қоныс аудару мүмкіндіктері және жоғары табыс арасындағы теңгерімді іздейтіндердің таңдауы. Сонымен қатар, Австрия болжамды және ұзақ мерзімді тұрақтылықты іздейтіндер үшін басымдық болып табылады.

Инвесторлар Кипрді басымдық ретінде қарастырған кезде, олар әрқашан дерлік оны басқа еуропалық юрисдикциялармен салыстырады. Негізгі бәсекелестер салыстырмалы инвестициялық опцияларды ұсынатын Жерорта теңізі және Орталық Еуропа елдері: теңіз жағалауындағы пәтерлер, қаладағы ұзақ мерзімді пәтерлер немесе коммерциялық жылжымайтын мүлік.

Австрия Кипрге мүлдем қарама-қайшы. Мұнда теңіз және курорттық маусымдар жоқ, бірақ сенімді тұрақтылықты ұсынады. Вена - ең сенімді инвестициялау орындарының бірі: бағалар € 5 000/м²-ден басталады және ұзақ мерзімді перспективада 2-3% кірістілік береді. Зальцбург пен Инсбрукта бағалар ЕО орташа деңгейінен жоғары, ал кірістілік төмен, бірақ тұрақты. Австрия «капиталды сақтау» туралы, ал Кипр «табыс пен өмір салты» туралы.

Испания және Португалия. Бұл елдер белсенді туристік ағыны бар дамыған курорттық жылжымайтын мүлік нарығын ұсынады. Испанияда Коста-дель-Сольдегі бағалар €2,500-3,000/м² басталады, ал Лиссабон мен Портуда олар одан да жоғары (4,000-5,000 €/м²). Қысқа мерзімді кірістілік 5-6% жетуі мүмкін, бірақ жалға алу ережелері өте қатаң және Кипрге қарағанда лицензия алу қиынырақ.

Греция. Салыстырмалы климат және туризм үлгілері. Афина мен Салоникиде бағалар € 2,000/м²-ден басталады және аралдарда айтарлықтай жоғары. Өнімділік 4-6% аралығында ауытқиды, бірақ әкімшілік кедергілер Кипрге қарағанда жоғары, ал бюрократия көбірек қиындықтар туғызады.

Мальта «аралдық өмір салты» үшін тікелей бәсекелес болып табылады. Дегенмен, жылжымайтын мүлік нарығы шағын және қымбат: бағалар € 4 000/м²-ден басталады, ал өтімділік елдің көлемімен шектеледі. Көптеген инвесторлар үшін Кипр ағылшын тілінде сөйлейтін контекстті сақтай отырып, неғұрлым қолжетімді нұсқа болып көрінеді.

Черногория. Теңіз жағалауындағы жылжымайтын мүлікті іздейтін инвесторлар үшін неғұрлым қолжетімді нұсқа. Бағалар 1800-2500 еуро/м²-ден басталады, кірістілік 5-7%, бірақ нарық Кипрге қарағанда кішірек және құбылмалы.

Кипр жылжымайтын мүлік нарығы - Жерорта теңізіндегі ең серпінді нарықтардың бірі. Оның дамуы туризмге, халықаралық сұранысқа және аралдың салық саясатына тікелей байланысты.

Тарих және негізгі тенденциялар. 2008 жылғы жаһандық дағдарысқа дейін Кипр құрылыс серпінін бастан кешірді, жағалаудағы қалалар, әсіресе Лимассол және Пафос қарқынды дамуды бастан кешірді. Алайда дағдарыс бағаның 30-40%-ға жуық төмендеуіне әкелді.

2013 жылы еуропалық қарыз дағдарысы және банктік қайта құрылымдау нарыққа қайта соқты, бірақ сыртқы сұраныс оны қалпына келтіруге көмектесті. 2013 жылдан бастап 2020 жылға дейін миллиардтаған еуро тартылған, бірақ ЕО-ның сынына байланысты 2020 жылдың соңында жабылған азаматтық-инвестиция бағдарламасы негізгі драйвер болды.

Енді екпін инвестиция арқылы (жаңа ғимараттарда € 300 000 бастап) және ұзақ мерзімді жалға алу арқылы тұрақты тұруға ауысты, әсіресе белсенді IT және қаржылық көші-қоны бар қалаларда.

Жылжымайтын мүлік бағасының динамикасы (2010-2025 ж.)

Лимассол:

• Кипрдегі ең қымбат және дамыған жылжымайтын мүлік нарығы.
• Ол «Кипрдің Дубайы» болып саналады: мұнда бизнес және премиум-класс пәтерлері бар зәулім ғимараттар, порт, яхталар және халықаралық компаниялардың кеңселері орналасқан.
• Лимассол IT және қаржы секторларынан қоныс аударушылар үшін хаб болып табылады. Мұнда ЕО және Таяу Шығыста жұмыс істейтін көптеген компанияның штаб-пәтері орналасқан.
• Теңіз жағасындағы және жаңа кешендердегі пәтерлердің құны 2025 жылы шаршы метріне 6000-10 000 еуроға жетеді. Жалдау ақысы жыл бойына жоғары болып қалады (әсіресе корпоративтік клиенттер үшін).

Жолдар:

• Өмір салты мен релаксацияға баса назар аударатын «отбасы үшін қолайлы» орын.
• Сатып алушылар: британдықтар (дәстүр бойынша ең үлкен топ), немістер, скандинавтар.
• Бассейндері мен толық сервистік кешендері бар виллалар танымал.
• Бағалар қалыпты: пәтерлер үшін €2-3 мың/м² және виллалар үшін €3-5 мың/м².
• Қысқа мерзімді жалдаудың қарқынды нарығы бар, бірақ сонымен бірге балаларымен көшетін отбасылардан ұзақ мерзімді жалға алу сұранысы бар.

Ларнака:

• Ұзақ уақыт бойы қайталама нарық болып саналған ол соңғы жылдары жаңа порттың, теңіз кемежайының және ауқымды даму жобаларының арқасында белсенді түрде дамып келеді.
• Мұнда кіру шегі төмен (пәтерлер €2-2,5 мың/м²).
• Негізгі артықшылығы - көліктің қолжетімділігі: әуежай қаланың өзінде орналасқан.
• Инфрақұрылымдық инвестиция есебінен алдағы 3-5 жылда бағаның айтарлықтай өсуі болжануда.

Никосия:

• Елорда және бизнес орталығы. Бұл туристік бағыт емес, бірақ тұрақты жалға алу табысын іздейтін инвесторлар үшін маңызды.
• Негізгі жалға алушылар: мемлекеттік қызметкерлер, университет студенттері, ұзақ мерзімді келісім-шарттары бар компаниялар.
• Бағалар жағалаудағыдан төмен: €1,5-2,5 мың/м².
• Никосиядағы ұзақ мерзімді жалдау кірістері курорттық орындарға қарағанда жоғары болуы мүмкін (тұрақтылыққа байланысты).

Айя Напа және Протарас:

• Таза курорттық аймақтар: жоғары табысқа күнделікті маусымдық жалға алу (сәуір-қазан) арқылы қол жеткізіледі.
• Инвесторлардың сұранысы қысқа мерзімді жалға алуға бағытталған.
• Жоғары маусымдық: рентабельділік жылына 8-10% жетуі мүмкін, бірақ жылдың қалған уақытында (қыста) кіріс күрт төмендейді.
• Бағалар: €2-3 мың/м², бұл Лимассол немесе Пафосқа қарағанда төмен, бірақ дұрыс басқару кезінде инвестицияның қайтарымы жоғары.

Жаңа ғимараттардағы заманауи пәтерлер Кипрде пәтер сатып алуды жоспарлайтындар немесе жалға берілетін жылжымайтын мүлікті инвестициялайтындар үшін ең танымал нұсқа болып қала береді .

Әзірлеушілер халықаралық нарыққа бағытталған, сондықтан Еуропа мен Таяу Шығыстағы стандарттарға жақын жаңа тұрғын үй кешендері салынуда. Оларда бассейндер, спорт залдары, қақпалы аулалар және консьерж қызметтері сияқты кең инфрақұрылым бар. Премиум жобаларға сонымен қатар спа аймақтары, шатырдағы демалыс бөлмесі және қауіпсіз тұрақ кіреді.

Бұл формат балалары бар отбасылар мен таныс және жайлы ортада өмір сүргісі келетін шетелдіктер үшін қолайлы. Бағалар әр түрлі: Ларнака мен Пафостағы қолжетімді жылжымайтын мүліктерден бастап Лимассолдағы қымбатырақ пәтерлерге дейін, мұнда бағалар шаршы метріне 10 000 еуродан асуы мүмкін.

Жағалаудағы таунхаустар мен виллалар нарықтың бөлек сегментін алады . Бұл ең алдымен Ұлыбританиядан, Германиядан және Израильден келген бай сатып алушыларға бағытталған дәстүрлі және беделді жылжымайтын мүлік түрі. Теңіз жағасындағы вилла жай ғана үй емес; бұл мәртебе белгісі және перспективалы ұзақ мерзімді актив.

Бағалар Пафос немесе Айя Нападағы шағын үйлер үшін 500 000 еуродан басталады және Лимассолда және жағалаудағы оқшауланған аудандарда бірнеше миллионға жетуі мүмкін. Бұл елді тұрақты тұру ретінде таңдайтын отбасылар үшін Кипрде вилла сатып алу көбінесе ең жақсы нұсқа болып табылады: ол көп орын, жеке бассейн және жазғы маусымда туристерге мүлікті жалға беру мүмкіндігін ұсынады.

«Куроттық стиль» деп аталатын табыс әкелетін тұрғын үй кешендерінің басқаруы өкілеттік берілген форматты ерекше атап өтуге болады Инвестор пәтерді немесе студияны сатып алады, ал басқарушы компания барлық операциялық әрекеттермен айналысады: жалға алушыларды табу, техникалық қызмет көрсету және төлемдерді жинау.

«Пассивті инвестицияның» бұл түрі меншік иесіне өзінің өтімділігін сақтай отырып, жай ғана табыс алуға мүмкіндік береді. Бұл тәсілді Еуропалық және Таяу Шығыстан келген, ЕО-да активке ие болғысы келетін, бірақ жалға беруді жеке басқаруды жоспарламайтын инвесторлар жиі таңдайды.

Жеке тауашасы - кондо-қонақ үйлер . Азия мен АҚШ-та танымал бұл формат Кипрде де белсенді дамып келеді. Схема инвестордың қонақ үй кешеніндегі үлесті сатып алуын және тұрақты табыс алуын, әдетте жылына 4-6% құрайды.

Сатып алушы үшін бұл қауіпсіз және ашық нұсқа: жылжымайтын мүлік кәсіби желімен басқарылатын толыққанды қонақүй ретінде жұмыс істейді, ал кірістілік сұраныстың маусымдық ауытқуына байланысты емес.

Кипрлік жылжымайтын мүлікті сатып алушының профилі өте әртүрлі, бірақ бірнеше негізгі санаттарды анықтауға болады.

шетелдік инвесторлар алады . Олардың ішінде Кипрді капиталды әртараптандыру алаңы ретінде қарастыратын Германия, Франция және Скандинавия елдерінің азаматтары ерекше.

британдықтар арасында танымал болды : отаршылдық дәуірден бері олар аралда, әсіресе Пафос пен Лимассолда белсенді түрде жылжымайтын мүлік сатып алды. 2022 жылдан бастап Израиль мен Таяу Шығыс инвесторларының қызығушылығы аймақтағы саяси тұрақсыздық пен кейбір активтерді ЕО юрисдикциясына беру ниетінен туындады.

Сатып алушылардың екінші тобы - IT және қаржы секторларының қоныс аударушылары . Соңғы жылдары Кипр халықаралық бизнесті тартуға, штаб-пәтер бағдарламасын іске қосуға, компаниялар үшін жеңілдікті салық режиміне және IT мамандары үшін арнайы визаларға назар аударды.

Нәтижесінде ірі IT-компаниялар Лимассол мен Ларнакада офистерін ашуда және олардың қызметкерлерінен тұрғын үйге сұраныс орасан зор қарқынмен өсуде.

Жеке санат - тұрақты тұру үшін жылжымайтын мүлік сатып алатын отбасылар . Олар үшін инфрақұрылым, мектептер және денсаулық сақтау маңызды. Кипрде британдық және американдық білім беру жүйесі бойынша жұмыс істейтін көптеген халықаралық мектептер бар, бұл оны ЕО және Таяу Шығыстағы отбасылар үшін тартымды етеді. Бұл сатып алушылар жиі виллаларды немесе бірнеше жатын бөлмелері бар кең пәтерлерді таңдайды.

Ішкі сұраныс та бар, бірақ ол айтарлықтай аз. Кипрлықтар қол жетімділік пен бағаға назар аудара отырып, бар нарықтан тұрғын үйді жиі сатып алады, ал шетелдік инвесторлар жоғары сапалы жылжымайтын мүлікке және жаңа құрылыстарға сұраныс жасайды.

Кипрдің жалға беру нарығы әрқайсысының өзіндік сипаттамалары бар бірнеше сегменттерге бөлінген.

Ұзақ мерзімді нарық ең алдымен халықаралық компаниялардың қызметкерлеріне, банкирлерге және қоныс аударушыларға бағытталған. Лимассол мен Никосияда жалдау жыл бойына сұранысқа ие, бұл белгілі бір маусымдылықсыз тұрақты кірісті ұсынады.

2025 жылы Лимассолдағы екі бөлмелі пәтерді жалға алудың орташа бағасы айына 2000 еуродан асады, ал болжамдар жеткізілім шектеулі болғандықтан одан әрі өсуді көрсетеді.

Қысқа мерзімді нарық - бұл Пафос, Айя-Напа және Протараста ең дамыған классикалық туристік сегмент. Мұнда кірістілік маусымға тікелей байланысты: сұраныс сәуірден қазанға дейін өседі, жаз айлары жылдық кірістің шамамен 70% құрайды. Дегенмен, белсенділік қыс айларында күрт төмендейді, бұл инвесторлардан мұқият стратегиялық жоспарлауды талап етеді.

Үшінші тауашалар - корпоративтік лизинг . Көптеген компаниялар Кипрде жұмыс істейтін қызметкерлеріне пәтер немесе үй жалдайды. Бұл сегмент әсіресе IT және қаржылық компаниялардың бас кеңсесі орналасқан Лимассолда сұранысқа ие. Корпоративтік жалға алушылар келісім-шарттардың сенімділігі мен ұзақ мерзімді сипатын бағалайды, бұл мұндай мәмілелерді иелері үшін тиімді етеді.

Австриямен салыстыру

Кипрдің құқықтық жүйесі ағылшынның жалпы құқығына негізделген, бұл оны ЕО-дағы шетелдік инвесторлар үшін ең ашық және болжамды жүйелердің біріне айналдырады. Барлық дерлік негізгі құжаттар ағылшын тілінде қол жетімді және транзакциялар тек жергілікті ғана емес, сонымен қатар халықаралық сатып алушылар үшін де түсінікті етіп құрылымдалған.

Сондықтан Кипр жиі әртүрлі елдерден келген инвесторлар үшін «еуропалық жылжымайтын мүлік нарығына қолайлы кіру нүктесі»

Төменде негізгі меншік үлгілері және олардың ерекшеліктері берілген.

Жылжымайтын мүлікті тіркеудің ең қарапайым және ең танымал тәсілі - Кипрде жеке тұлға ретінде тікелей пәтер сатып алу. Бұл әдісті көбінесе жеке пайдалану үшін немесе тұрақты тұру үшін үй сатып алатын отбасылар таңдайды. Процесс қарапайым: сатып алу-сату шартына қол қойылады, мүлік жер кадастрында тіркеледі, сатып алушы ресми меншік иесі болады.

Дегенмен, салық салдары салықтың резиденттік еліне байланысты екенін есте ұстаған жөн. Мысалы, кейбір елдердің резиденттері шетелдік активтері туралы есеп беруі және салықты өз үйінде төлеуі керек.

Жылжымайтын мүлікті инвестиция ретінде қарастыратындар үшін, әсіресе бірнеше жылжымайтын мүлік сатып алғанда немесе кіріс әкелетін жобаларға инвестициялағанда, Арнайы мақсаттағы көлік (SPV) пайдаланылады.

Компания арқылы иеленудің артықшылықтары:

• активтер мен жеке тәуекелдерді бөлу;
• корпоративтік салық небәрі 12,5% - ЕО-дағы ең төменгі салықтардың бірі;
• салық салуды икемді оңтайландыру мүмкіндігі, оның ішінде сату немесе мұрагерлік жағдайында.

SPV-ді көбінесе кіріс әкелетін кешендер, кондо-қонақ үйлер немесе жалға берілетін пәтерлер портфелін сатып алатын инвесторлар пайдаланады. Бұл формат сонымен қатар серіктестерді тартуға және мәміле жылжымайтын мүлікке емес, компаниядағы үлестерге қатысты болған кезде мүлікті кейіннен сатуды жеңілдетеді.

Бай инвесторлар үшін Кипр мұраны жоспарлау және активтерді қорғау құралдарын ұсынады - трасттар мен қорлар. Бұл мүмкіндік береді:

• балаларға немесе бенефициарларға жылжымайтын мүлікті дұрыс беру;
• күрделі мұрагерлік процедуралардан аулақ болу;
• мүлікті үшінші тұлғалардың ықтимал шағымдарынан қорғау.

Бұл тәсіл құны бірнеше миллион еуро тұратын үлкен портфолио немесе премиум жылжымайтын мүлікке ие болған кезде өзекті. Іс жүзінде ол капиталды сақтай отырып және құқықтық тәуекелдерді барынша азайта отырып, отбасылық «қалқан» ретінде әрекет етеді.

Басқа нұсқа - Кипрдегі мүлікті ортақ меншік арқылы сатып алу. Бұл көбінесе жағалаудағы үлкен виллаларды немесе тұрғын үй кешендерін сатып алғанда қолданылады, мұнда бірнеше инвесторлар кіру кедергісін төмендету үшін күш біріктіреді.

Бірлескен меншік әрбір серіктеске мүліктің белгілі бір бөлігін иеленуге және салған инвестициясына пропорционалды табыс алуға мүмкіндік береді. Бұл тәсіл достарға, серіктестерге немесе бірге мүлікке ие болғысы келетін отбасыларға ыңғайлы.

Шетелдік инвесторлар үшін Кипр нарығына кіру мүмкіндігінше жеңілдетілді:

• сатып алуда іс жүзінде ешқандай шектеулер жоқ (шетелдіктер жиі қатаң квоталарға тап болатын Австрия немесе Швейцариядан айырмашылығы);
• Міндетті түрде банктік верификациядан (KYC, AML) өту керек, мұнда қаражаттың шығу тегі тексеріледі;
• Барлық транзакциялар лицензиясы бар заңгерлер арқылы жүзеге асырылады, бұл алаяқтық қаупін азайтады және ашықтыққа кепілдік береді.

Іс жүзінде кез келген инвестор өз капиталының заңдылығын дәлелдей алатын болса, Кипрде жылжымайтын мүлік сатып ала алады.

Австрияда жеке меншік басым. Салық жүйесі ашық, бірақ қатаң реттеледі: инвесторлар барлық шығындарды алдын ала түсінеді, бірақ іс жүзінде икемділік жоқ. Трест немесе қор арқылы құрылымдау қымбат және күрделі, сондықтан мұндай құралдар сирек қолданылады. Австриядағы жалдау кірістері төмен — 2–3% — бірақ тәуекелдер аз, ал нарық тұрақты және болжамды.

Австриядан айырмашылығы, Кипр меншік құрылымдарының әлдеқайда кең спектрін ұсынады. Мұнда құрылымды нақты қажеттіліктеріңізге бейімдей аласыз:

• тұрақты тұру үшін – тікелей тұрғын үй сатып алу;
• инвестициялар үшін – компания арқылы тіркелу немесе кондо-қонақ үйге инвестиция салу;
• Жылжымайтын мүлікті жоспарлау үшін трасттар мен қорларды пайдаланыңыз.

Сонымен қатар, бірегей дом емес мәртебесі әрекет етеді: бұл мәртебені алған резидент еместер 17 жыл бойы дивидендтер мен пайыздар бойынша салықтардан босатылады. Бұл Кипрді жеке инвесторлар үшін салық жүктемесі тұрғысынан ЕО-ның ең қолайлы юрисдикцияларының біріне айналдырады.

Кипрде жылжымайтын мүлікті сатып алу қарапайым және жеңілдетілген процесс, бірақ оның континенттік еуропалық жүйелердің көпшілігінен ерекшеленетін өзіндік ерекшеліктері бар. Құқықтық негіз мүліктік құқыққа англосаксондық көзқарас болып табылады, ол шетелдік сатып алушылар үшін мәмілелерді салыстырмалы түрде ашық етеді, бірақ ол мұқият дайындықты және барлық талаптарды сақтауды талап етеді.

Ықтимал тұзақтарды аша отырып, мүлікті таңдаудан меншік құқығын алуға дейінгі әрекеттердің барлық тізбегін қарастырайық.

1. Сипаттаманы таңдау. Біріншіден, инвестициялық мақсатты анықтаңыз: «тұрғын/тұрақты тұру үшін», «қысқа мерзімді жалға алу арқылы табыс» немесе «корпоративтік қор/портфель». Бұл сатып алу форматына және құжат талаптарына (салық мәртебесі, қаржыландыру түрі, эскроу талаптары және т.б.) әсер етеді.

2. Брондау туралы келісім. Әзірлеуші ​​немесе сатушы сатып алушымен алдын ала келісімге қол қояды, ол әдетте тіркелген брондау ақысымен (бекітілген баға, тексеру мерзімі) қоса беріледі. Бұл кезең келісімшарт емес екенін ескеру маңызды. Ол шағын кепілдік береді, бірақ заңды тәуекелдерден қорғамайды.

3. Құқықтық тексеру. Заңгер жүргізеді:

• Меншік және құқық тізбегін тексеру;
• Мүмкін болатын асқынулардың бар-жоғын тексеру – ипотека, кепіл, сот ісі, қамауға алу;
• Жоспарлау құжаттарын және құрылысқа рұқсат беру жағдайын талдау;
• Сайттың қорғалғанын тексеріңіз (археология, аймақтық шектеулер, құрылысқа тыйым салынған жағалау аймағы).

Тиісті тексеру қауіпсіз транзакцияның кілті болып табылады; заң қызметтерін пайдаланбау жиі қажетсіз тәуекелдерге әкеледі.

4. Шарт/сату шарты. Шарттар келісілгеннен кейін бағаны, төлем кестесін, кепілдік ережелерін, орындалмаған өсімпұлдарды және пайдалануға беру мерзімін қамтитын келісімшартқа қол қойылады. Төлем кезеңдерінің кестесі және меншік құқығын беру шарттары келісім-шартқа жиі қоса беріледі.

5. Депозит/эскроу. Әдетте, келісім-шарт сатысында заңгердің клиенттік шотына немесе жеке эскроу шотына (егер екі тарап келіссе) депозит (әдетте бағаның 10%) салынады. Кипрде заңгермен сенімгерлік сақтау кеңінен қолданылады; сирек, үшінші тараптың банк эскроуы қолданылады.

6. Шартты тіркеу және уақытша қорғау. Қол қойылғаннан кейін шарт әдетте тіркеледі (мысалы, оны жер кадастрына енгізу арқылы). Шартты тіркеу сатып алушыға түпкілікті құқық берілгенге дейін белгілі бір дәрежеде қорғауды қамтамасыз етеді.

7. Елді мекендер. Шарттың қалған бағасын, салықтар мен алымдарды, заңды және агенттік алымдарды төлеу, қажет болған жағдайда нотариус/нотариалдық куәландыру.

8. Құқықтық құжат / Тапсырма шарты. Қайталама нарық үшін сіз меншік құқығына құжат аласыз. Жоспардан тыс сатып алулар үшін көбінесе тапсырма шарты жасалады (әзірлеушінің құқықтарын сатып алушыға беру) және жоба аяқталғаннан кейін құқық белгілейтін құжаттар беріледі.

Маңызды: Құрылыстың аяқталуы мен меншік құқығын беру арасындағы кезең маңызды болуы мүмкін – сатып алушы келісім-шарттармен және тіркеумен қорғалған болып қалады, бірақ құқық актісін алғанға дейін мүлікті заңды түрде иеленбейді.

Заңгер мәміленің негізгі қатысушысы болып табылады: олар тиісті тексеру жүргізеді, келісім-шарттарды дайындайды және қарайды, қаражатты аударуды жеңілдетеді, меншік құқығын тіркеуге және беруге көмектеседі. Олардың міндеттеріне мыналар жатады:

• жылжымайтын мүлік объектілері мен жоспарларын сұрау және талдау;
• Құрылысқа рұқсаттың күйін тексеру;
• шектеулерге қатысты кадастрлық тізілімге және жергілікті билік органдарына сұрау салу;
• төлем кестесін және шарттағы ескертпелерді келісу;
• эскроу/клиент шотын ұйымдастыру және ақша қаражатының түсуін бақылау;
• транзакцияны жабуға және меншік құқығын тіркеуге қолдау көрсету.

Практикалық кеңес: Кипр жылжымайтын мүлік секторында тәжірибесі бар және аяқталған транзакциялар бойынша дәлелденген тәжірибесі бар лицензиясы бар адвокаттармен/заңгерлермен ғана жұмыс жасаңыз.

Кез келген заңды жылжымайтын мүлік операциясы қатаң банктік және заңды бақылауды талап етеді:

• қаражат көзін растау (банк көшірмелері, активтерді сату туралы есептер, корпоративтік есеп беру);
• сатып алушы мен бенефициарларды сәйкестендіру (жеке куәлік, төлқұжат, мекенжайды растау);
• Компания арқылы сатып алу кезінде соңғы бенефициар иесін (UBO) тексеру;
• ірі сомаларды аудару туралы есеп беру (банктер қаражаттың шығу тегі туралы түсініктемені талап етеді).

KYC/AML талаптарын орындамау шот ашудан бас тартуға, қаражаттың тоқтатылуына және транзакцияның жойылуына әкеледі.

Жоспардан тыс (құрылыс кезеңінде сатып алу) жылжымайтын мүлік Кипрде өте танымал және бәсекеге қабілетті бағаларды ұсынады, бірақ қосымша сақтық шараларын талап етеді.

Төлем кезеңдері. Әдетте: резерв → келісім-шартқа қол қою кезінде 10% → құрылыстың барысы бойынша кезеңдік төлемдер (кезеңдері келісім-шартта анықталады) → тапсыру кезіндегі соңғы төлем.

Банктік кепілдіктер. Сенімді келісім-шарттарға меншік құқығын алғанға дейін немесе негізгі жұмыс аяқталғанға дейін банктік кепілдіктер немесе төлемді ішінара ұстау кіреді. Салым/төлем төлемдері бойынша банктік кепілдіктерді алуға тырысыңыз.

Аяқтау мерзімдері және айыппұлдар. Келісімшартта пайдалануға берудің нақты мерзімдері және құрылыс салушы кешіктірген жағдайда айыппұлдар/айыппұлдар қамтылуы тиіс. Форс-мажорлық жағдайларға назар аударыңыз – олар пандемия, жергілікті шектеулер және т.б. жағдайында әзірлеушінің жауапкершілігінен бас тартуы мүмкін.

Құқықтарды беру. Құқықтарды тағайындау кезінде сізді жасырын қарыздар мен міндеттемелерден қорғайтын механизмді қамтамасыз етіңіз және мәміле қайта құрылымдалған жағдайда салық шығындарын кім көтеретінін келісіңіз.

Ұсыныс: Жаңа әзірлемелер үшін әзірлеушінің беделін, ағымдағы жобаларын, рейтингтерін және шолуларын, сондай-ақ жобаны аяқтау үшін қаражаттың болуын тексеру өте маңызды.

Бүгінде қашықтан, әсіресе резидент еместерді тарта отырып, көбірек транзакциялар жүргізілуде. Бұл формат англо-саксондық құқықтық үлгінің, жергілікті заңгерлердің икемділігінің және цифрлық қызметтердің үйлесуі арқасында мүмкін болды.

Қашықтан сатып алудың артықшылықтары:

• Уақыт пен жол жүру шығындарын үнемдеңіз.
• Басқа елде болған кезде транзакцияға қатысу мүмкіндігі.
• Икемді механизмдер – электрондық қолтаңбалар мен сенімхаттар.
• Адвокат негізінен процесті қадағалай отырып, сатып алушыны «ауыстыру».

Бұл іс жүзінде қалай жұмыс істейді

1. Объектіні таңдау

Инвестор әзірлеушіден немесе агенттен материалдарды алады: еден жоспарлары, фото/бейне шолулар, виртуалды турлар. Көптеген компаниялар Zoom немесе WhatsApp арқылы тікелей көруді ұсынады.

2. Құқықтық қолдау

Кипрде заңгер-делдал негізгі рөл атқарады. Олар мүліктің атауын, кез келген ықтимал шектеулерді және құрылысқа рұқсаттарды тексереді және сатып алу-сату келісімін дайындайды. Клиент үшін мұның барлығын аралға бармай-ақ, қашықтан жасауға болады.

3. Құжаттарға қол қою

Келісімшартқа қол қоюға болады:

• электронды түрде (сертификатталған платформалар арқылы),
• немесе сатып алушы еліндегі нотариус куәландырған сенімхат бойынша.

Құжаттардың түпнұсқасын пошта арқылы жіберу стандартты тәжірибе болып табылады.

4. Қаржылық есеп айырысу

Қаражат тікелей әзірлеушіге емес, адвокаттың клиенттік шотына (эскроу) аударылады. Заңгер оларды сатушыға келісім-шарттың барлық талаптары орындалғаннан кейін ғана береді. Бұл инвесторды тәуекелдерден қорғайды.

5. Мүлікті тіркеу

Мәміле аяқталғаннан кейін заңгер құжаттарды жер бөліміне береді. Инвестор меншік құқығына құжатты пошта арқылы немесе электронды түрде алады.

Теңіз жағалауындағы жылжымайтын мүлікті сатып алудың бірқатар артықшылығы бар, бірақ ол сонымен бірге өзінің заңды көзқарастарымен бірге келеді. Мынаны ескеру керек:

Сәтсіздіктер/жағалаудағы шектеулер. Жағалау бойында даму шектері, кедергі талаптары, арнайы қала құрылысы ережелері және табиғи аумақты қорғау қолданылады. Кейбір аймақтар құрылысқа жарамсыз болуы мүмкін немесе арнайы рұқсаттар қажет болуы мүмкін.

Бірінші жол / екінші жол. «Бірінші жол» теңізге тікелей іргелес жерді білдіреді және жоғары бағаны білдіреді. «Екінші жол» сәл алысырақ орналасқан және қымбат емес, бірақ шектеулері аз. Бірінші кезектегі жылжымайтын мүлікті сатып алғанда, құрылыс шектеулерін тексеріңіз және жағалау эрозиясының қаупін ескеріңіз.

Құжаттардағы «теңіз көрінісі». Маркетингке толығымен сенбеңіз: теңіздің кедергісіз көрінісіне ресми құқықтың болуы немесе болмауы және құрылыс шектеулері құжаттарда көрсетілуі керек.

Жағалауды қорғау, теңіз рұқсаттары. Жағалаудағы құрылыс теңіз/қоршаған ортаны қорғау жөніндегі мемлекеттік органдар мен ұйымдардың қосымша рұқсаттарын талап етуі мүмкін.

Австриямен салыстыру. Австрияда транзакция процесі нотариустың рөлі және нақты реттелетін эскроу/қаражат, салық салу және аударымдар арқылы ресімделеді. Бұл болжамдырақ, бірақ бақылау деңгейі де әлдеқайда қатал.

Кипрде англо-саксондық құқықтық қамтамасыз ету стилі келісім-шарттық қорғауға және құқық берілгенге дейін келісім-шарттарды тіркеуге баса назар аударады. Австрияда нотариаттық қолдау және ресми тексеру «нотариат сатысында» жүзеге асады, ал Кипрде жұмыстың айтарлықтай көлемін адвокат/адвокат атқарады.

Бұл Кипр процесін икемді етеді, бірақ сатып алушы мен құзыретті заңгер тарапынан көбірек тәртіпті талап етеді.

Төменде Кипрдегі жылжымайтын мүлікті сатып алуға, иеленуге және сатуға байланысты барлық негізгі салықтар мен алымдарды қамтитын құрылымдық кесте берілген.

Негізгі мөлшерлемелердің көздері: салық және аналитикалық жарияланымдар 2024-2025: PwC Cyprus, George Konstantinou заң фирмасы, PwC Tax Summeries .

ҚҚС. 19% ҚҚС стандартты мөлшерлеме болып табылады. Ол жаңа жылжымайтын мүлікке және құрылыс қызметтеріне қатысты. Дегенмен, тұрғын үй объектілері үшін бағдарламалар мен төмендетілген тарифтер бар (бұрын белгілі бір «бастапқы резиденциялар» мен жобалар үшін 5% схемасы қолданылған, бірақ бұл төмендетілген схемалар үшін салық ережелері 2025-2026 жылдар аралығында тұрақты өзгерістерге ұшырайды, сондықтан сізді қызықтыратын нақты жобаның ағымдағы шарттарын тексеріңіз).

Қайта сату (қайталама нарық) үшін әдетте ҚҚС қолданылмайды, бірақ кейін аударым комиссиясы қолданылады.

Мемлекеттік алым және аударым алымдары. Елтаңбалық алым – бұл шарт бойынша шағын алым. Ол дереу — қол қойылғаннан кейін 30 күн ішінде төленеді. Трансферттік комиссиялар (меншік құқығын беру үшін тіркеу алымы) шкала бойынша есептеледі (3%/5%/8%), сатып алушыға транзакциялардың белгілі бір түрлері үшін жиі қолданылатын 50% жеңілдік.

Бұл екі құрамдас бірге, әсіресе қайта сату кезінде, транзакциялық шығындардың маңызды бөлігін құрайды.

Капитал өсіміне салынатын салық (CGT). 20% CGT Кипрлік жылжымайтын мүлікті сатудан түсетін пайдаға (және белгілі бір шарттарда мұндай мүлікті тікелей иеленетін компаниялардың акцияларына) қолданылады.

Инвестициядан шығуды жоспарласаңыз, ескеру қажет шегерімдер (бастапқы құны, ақылға қонымды жақсартулар) және белгілі бір босатулар бар.

Заңды шығындар және агент комиссиялары. Заңды төлемдер әдетте транзакцияның жалпы бағасының 1-2% құрайды, ал агент комиссиясы 2-3% құрайды (әдетте сатушы төлейді, бірақ басқа опциялар мүмкін). Енгізудің жалпы құнын есептеген кезде күтпеген және тіркелген транзакциялық шығындар үшін кем дегенде 3-6% бюджеттеу ұсынылады.

Меншік құқығы және жылдық шығындар. Жылдық шығындарға күрделі коммуналдық қызметтер, сақтандыру, коммуналдық төлемдер және қалдықтарды орналастыру төлемдері кіреді. Қымбат кешендерде (премиум курорттар) жалпы шығындар айтарлықтай болуы мүмкін – жылына бірнеше мың еуроға дейін, бұл таза жалдау кірісін азайтады.

Жалдау табысына және корпоративтік нюанстарға салық салу. Жалға алудан түскен табысқа жалпы салық базасының бөлігі ретінде салық салынады. Жеке тұлғалар үшін салық ставкалары прогрессивті болып табылады. Компания (SPV) арқылы сатып алу және корпоративтік құрылым арқылы басқару корпоративтік салықты, жалақы төлемдері бойынша міндетті әлеуметтік аударымдарды, дивидендтік саясатты және т.б.

Сондай-ақ Кипр мен инвестор елі арасындағы қосарланған салық салу туралы келісімдер маңызды болып табылады – олар тиісті түрде ресімделсе, салық ауыртпалығын азайтуға мүмкіндік береді.

Резидент еместерге арналған салық режимдері: дом емес және «60 күндік ереже». Кипр жаңа резиденттер үшін тартымды салық механизмдерін ұсынады, атап айтқанда, дивидендтер мен пайыздарға салықтан ұзақ мерзімге (белгілі бір шарттарда 17 жыл) босатуды қамтамасыз ететін бейдом режимі және салық резиденттігін анықтауға арналған «60 күндік ереже» (183 күндік ережеге балама) — уақытша немесе жартылай салық салуды жоспарлау құралы.

Бұл режимдер салықты оңтайландыру мен ЕО резидентін біріктіргісі келетін инвесторлар үшін Кипрді тартымды етеді, бірақ жеңілдіктерді қолдану шарттарды қатаң сақтауды талап етеді.

Сату және CGT. 20% CGT капитал өсіміне қолданылады. Салық базасын азайту үшін жақсартуға арналған шығыстар, сот шығындары және негізгі шегерімдер ескеріледі. Салық салдарын алдын ала жоспарлаңыз: SPV арқылы сату қосымша қиындықтар тудыруы мүмкін, ал мұрагерлік сенімдерді/қорларды тартымды ететін нақты ережелерді қамтиды.

Австриямен салыстыру. Австрияда формальдылықтар көбірек: нотариус негізгі рөлді атқарады, болжамды және қатаң салық жүйесі және икемділігі аз құрылымдау (трестер/қорлар қымбатырақ және күрделі). Австрияда, атап айтқанда Венада жалдау кірістері төмен (шамамен 2-3%), бірақ нарықтық тәуекелдер мен құбылмалылық да айтарлықтай төмен. Кипр жоғары әлеуетті кірісті (әсіресе жағалауда) және меншік құрылымдарындағы икемділікті (SPV, дом емес), сонымен қатар жоғары маусымдық және операциялық тәуекелдерді ұсынады.

Заңды түрде: Австрияда нотариус мәмілені ресми түрде қауіпсіз және іс жүзінде автоматтандырылған етеді. Алайда Кипрде адвокат/адвокат процесті басқаратын және эскроу шотын ұйымдастыратын негізгі рөл атқарады. Бұл процесті икемді етеді, бірақ сіз жұмыс істейтін мамандарды мұқият таңдауды талап етеді.

Кипр жылжымайтын мүлікке инвестиция салу резиденттік мәртебеге тікелей әкелетін бірнеше еуропалық елдердің бірі болып қала береді. Ең танымал құрал - тұрақты тұру . Бұл Кипрде кемінде 300 000 еуро тұратын жылжымайтын мүлік сатып алатын және шетелден табысын растайтын адамдар үшін қол жетімді. Бұл күй:

• мәңгілік және мұрагерлік;
• тұрақты тұруды қажет етпейді (екі жылда бір рет бару жеткілікті);
• өтініш берушінің отбасына таралады.

Сонымен қатар, зейнеткерлер мен пассивті табысы бар тұлғалар үшін стандартты тұруға рұқсаттар, сондай-ақ мамандарға, ең алдымен, IT және қаржы секторларында жұмыс істеу визалары бар.

2022 жылдан бастап айына кемінде 3500 еуро алатын қашықтағы жұмысшылар үшін Digital Nomad Visa ЕО азаматтары үшін бұл процесс одан да оңай: олар Кипрде шектеусіз тұрып, жұмыс істей алады, жай ғана жергілікті билік органдарына хабарлау арқылы.

Заңды аспектіден басқа, өмір салты факторы .

• Ірі қалаларда британдық стандарттарға сай ағылшын тілді мектептер бар.
• Денсаулық сақтау жүйесі мемлекеттік сақтандыруды (GESY) және дамыған жеке секторды біріктіреді.
• Кипр қылмыс деңгейі төмен Еуропадағы ең қауіпсіз елдердің бірі.

Бұл Кипрде тұрақты тұруды тек инвестициялық құрал ғана емес, сонымен қатар отбасының өмір сүру сапасын жақсарту тәсілі етеді.

Австрияда жағдай басқаша. Резидент мәртебесін жылжымайтын мүлік арқылы тікелей алуға болмайды. Негізгі опциялар - табысқа негізделген тұруға рұқсаттар және бизнес немесе жұмысқа рұқсаттар. Кипрден айырмашылығы, Австрия нақты тұруды талап етеді; «ресми» тұруға рұқсат алу мүмкін емес.

Австриямен салыстыру:

• Кипр: инвесторлар мен отбасылар үшін икемді және практикалық нұсқалар.
• Австрия: Елде нақты тұратындар үшін қатаң және ресми ережелер.

Кипрде жалға беру нарығы екі сегментке бөлінген.

Қысқа мерзімді жалға алу туристік үлгі болып табылады.

• Маусым сәуірден қазанға дейін созылады.
• Ең жоғары айларда жүктеме 90-95% дейін жетеді.
• Орташа күндік құны: €100-250.
• Басқарушы компаниялар қызмет көрсету мен маркетингті өз мойнына алу арқылы табыстың 15-25% алады.

Маусымаралық кезеңде кірістілік күрт төмендейді, бірақ жазда жоғары ADR арқасында инвестор жылына 6-8% ала алады.

Ұзақ мерзімді жалға алу бірінші кезекте IT мамандарымен және шетелдік сарапшылармен байланысты.

• Лимассолда пәтер жалдау бағасы айына 1500 евродан басталады, кірістілік 3-4% құрайды.
• Сұраныс мемлекеттік қызметкерлер мен студенттерге негізделген Никосияда кірістілік жоғары – 5-6%.
• Пафос пен Ларнакада кіру бағасы мен рентабельділік теңдестірілген: 4-6%.

Австрияда нарық болжамды, бірақ өнімділігі төмен. Вена мен Зальцбургте қысқа мерзімді жалға алу өте танымал емес, сондықтан инвесторлар ұзақ мерзімді келісімшарттарға назар аударады. Көрсеткіштер тұрақты, бірақ кірістілік сирек 2-3% -дан асады.

Барлығы:

• Кипр = жоғары қайтару әлеуеті, бірақ өте маусымдық.
• Австрия = тұрақтылық және төмен тәуекелдер, бірақ шектеулі кіріс.

Кипрде вилла немесе пәтер сатып алу үшін оңтайлы орынды таңдау стратегияға байланысты.

• Лимассол - премиум нарық: кеңселер, зәулім ғимараттар, теңіз айлағы және «бизнес капиталы» мәртебесі. Бағалар жоғары (6 000-10 000 €/м²), кірістілік төмен, бірақ өтімділік жоғары.
• Пафос - британдықтар мен скандинавиялықтар арасында танымал отбасылық және туристік бағыт. Ол Лимассолға қарағанда кірістілігі жоғары баға мен өтімділік тепе-теңдігін ұсынады.
• Ларнака – инфрақұрылымды жаңарту (порт, теңіз кемежайы), қолжетімді кіру (2000–3000 €/м²), капиталдандырудың өсу әлеуеті.
• Никосия астанасы және әкімшілік орталығы болып табылады. Жыл бойы жалға алу, төмен кіру бағасы (€1500-2500/м²) және кірістілік 5-6%.
• Айя Напа және Протарас – курорттық үлгі: жазда кірістілік 10% дейін, қыста - бос.

Кипр Австрияға қарсы:

• Лимассол Венаға ең жақын – беделді және төмен кірістілік.
• Пафос Зальцбургті еске түсіреді – туризм мен өмір салты.
• Никосия Инсбрукқа жақын – студенттер мен мемлекеттік қызметкерлер.
• Айя-Напа мен Протарасты маусымдылығы жоғары болғандықтан тау шаңғысы курорттарымен салыстыруға болады.

Қорытынды: Австрия нарығы тұрақтылық пен ұзақ мерзімді болжамдылыққа ұмтылатындар үшін қолайлы. Кипр, керісінше, динамикалық жүйемен, маусымдықпен және аймаққа байланысты әртүрлі стратегиялармен жұмыс істеуге дайын инвесторлар үшін көбірек мүмкіндіктер ұсынады.

Кипрде нарық қайталама және жаңа құрылымға бөлінеді, екі сегменттің де өзіндік сипаттамалары бар.

Қайталама нарық дәстүрлі түрде тартымды, өйткені жылжымайтын мүлік уақыт сынағынан өтті:

• құрылыстың нақты сапасын және пайдалану шығындарын бағалауға болады;
• коммуналдық төлемдерді және күрделі жөндеуге арналған резервтерді есепке алу;
• мүліктің тарихын тексеру – меншік құқығынан бастап жөндеу тарихына дейін.

Жаңа ғимараттар көбінесе жоспардан тыс сатылады. Ертерек сатып алу 10-15% дейін жеңілдік береді, бірақ мұқият тексеруді қажет етеді:

• төлем кестелері құрылыс кезеңдерімен байланысты;
• банктік кепілдіктер немесе сақтандыру пайдаланылады;
• Негізгі тәуекел жеткізу және құрылыс сапасының кешігуі болып табылады.

Болжалды бағалар (2024)

Австрияда жаңа құрылыстар әдетте құрылыс нормаларының қатаңдығына байланысты қымбатырақ және жоғары сапалы, бірақ кірістілік төмен. Кипрде баға мен сапа ауқымы кеңірек, сондықтан сенімді әзірлеушіні таңдау кез келген сәтті стратегияның негізгі элементі болып табылады.

Жалға алу үшін стандартты пәтер немесе вилла сатып алудан басқа, Кипр портфолиоңызды әртараптандыруға және көбірек тауашалық сегменттерге кеңейтуге мүмкіндік беретін балама инвестициялық опцияларды ұсынады.

Қызмет көрсетілетін пәтерлер мен кондо қонақ үйлер. Көптеген әзірлеушілер үшінші тараптың басқаруымен кілт тапсыратын кешендерді ұсынады, мұнда инвестор жылжымайтын мүлікке меншік құқығын басқарушы компанияға береді. Айырбасқа олар кепілдендірілген кіріс алады (жылына 3-6%) және операциялық міндеттемелері жоқ. Бұл формат болжамдылықты және «пассивті» тәсілді бағалайтындар үшін қолайлы.

Көп пәтерлі үйлер/шағын кешендер. Үлкен ойыншыларға арналған опция: бір басқару тобының астында ғимарат немесе бірнеше пәтер сатып алу. Бұл айтарлықтай инвестицияларды және операциялық қадағалауды талап етеді, бірақ дұрыс басқару кезінде ол жылына 7-9% табыс әкелуі мүмкін.

Студенттерді жалға беру (Никосия, Лимассол). Университеттері бар қалаларда оқу жылы бойына сұраныс үнемі жоғары. Бұл формат жаз мезгілінде тоқтап қалу мүмкін болса да, жоғары тұруды және болжамды кірісті қамтамасыз етеді.

Коммерциялық жылжымайтын мүлік:

• Көшедегі дүкендер мен кеңселер Никосия мен Лимассолда сұранысқа ие.
• Қоймалар мен логистика әзірге тауашалар болып қала береді, бірақ ұзақ мерзімді әлеуеті болуы мүмкін.

Игерілуге ​​арналған жер. Әзірлеушілер мен қорлар үшін қолайлы. Тәуекелдер қала құрылысы шектеулерімен, бекіту мерзімдерімен және жоғары күрделі шығындармен байланысты, бірақ орташадан жоғары кіріс алу әлеуеті де маңызды.

Стратегияларды салыстыру

Австрия Кипрге қарсы

• Австрия → тұрақтылық, кеңселерге және ұзақ мерзімді жалға алуға баса назар аудару, кірістілік әдетте 2-4%.
• Кипр → көбірек тауашалар (курорттық форматтар, қысқа мерзімді жалға алу, студенттік сегмент), кірістілік 5-8% және одан жоғары.

Кипрдегі инвестициялар Австрияға қарағанда жоғары кірісті, бірақ сонымен бірге жоғары тәуекелдерді ұсынады.

Негізгі тәуекелдер

• Табыстың маусымдылығы және туризмге тәуелділігі: курорттарды жалға беру мамырдан қазанға дейін белсенді. Қыста сұраныс айтарлықтай төмендейді.
• Құрылыс сапасы және даму тәуекелдері: әсіресе әлі салынып жатқан жобаларға инвестициялау кезінде. Кейде материалдардың кешігуі немесе құнының төмендеуі кездеседі.
• Банктік тексеру (KYC/AML): Қаражат көзін тексеру транзакцияны баяулатуы мүмкін. Инвесторлар үшін құжаттарды алдын ала дайындау маңызды.
• Валюталық тәуекелдер және қашықтан басқару: резидент еместер үшін бұл бөлек шығыстар (басқару компаниялары, сақтандыру).
• Қысқа мерзімді жалға беруді реттеу: арнайы тізілімде тіркелу және тұрғын үйді жалға беру лицензиясы қажет.

Кипр тек пайдалы инвестициялау орны ғана емес, сонымен қатар қоныс аударудың тартымды нұсқасы. Көптеген отбасылар, кәсіпкерлер және IT мамандары аралды тек салықтық және визалық артықшылықтары үшін ғана емес, сонымен қатар климаттың, қолжетімділіктің және өмірдің жоғары сапасының жағымды үйлесімі үшін таңдайды.

Климат пен экология Кипрдің иммигранттар үшін магнитке айналуының негізгі себептерінің бірі болып табылады. Жылына шамамен 320 шуақты күн, ұзақ жаңбырсыз жұмсақ қыс және бір мезгілде алты-жеті ай теңізде жүзу мүмкіндігі бірегей курорттық өмір салтын жасайды.

Сонымен қатар, аралдың экологиясы айтарлықтай қолайлы болып саналады: Еуропаның ірі өнеркәсіптік аймақтарымен салыстырғанда, кептеліс өнеркәсіп аймақтары жоқ, теңіз ауасы денсаулыққа оң әсер етеді.

Денсаулық сақтау және білім беру мемлекеттік және жеке ортада қолжетімді. 2019 жылдан бастап негізгі медициналық қызметтерді қамтитын GESY ұлттық денсаулық сақтау жүйесі жұмыс істейді. Неғұрлым талғампаз клиенттер үшін халықаралық тәжірибелі дәрігерлері бар жеке клиникалар бар.

Білім отбасылар үшін де маңызды: Кипрде көптеген ағылшын тілді мектептер мен университеттер бар, бұл балалар мен жасөспірімдердің қоныс аудару процесін жеңілдетеді.

Аралда тұру құны Супермаркеттердегі жалға алу және азық-түлік арзанырақ болуы мүмкін, бірақ импорттық тауарлар мен көліктер қымбатырақ. Қоғамдық көлік нашар болғандықтан, отбасылардың көпшілігінің көлігі бар.

Қауіпсіздіктің жоғары деңгейі Кипрді өмір сүру үшін тартымды орынға айналдырады. Ол дамып келе жатқан орыстілді, британдық және израильдік диаспоралармен, сондай-ақ IT мамандары мен кәсіпкерлердің белсенді қауымдастығымен мақтана алады. Арал Жерорта теңізіндегі ең қауіпсіз аймақтардың бірі болып табылады, бұл оны балалары бар отбасылар мен қарт адамдар үшін қолайлы таңдау жасайды.

Көптеген инвесторлар үшін Кипр жай ғана инвестициялық платформа емес, капиталды инвестициялай алатын, отбасылық қауіпсіздікті қамтамасыз ететін және активтерді басқарудағы икемділікті сақтай алатын «еуропалық баспанаға» айналды.

Кипрге қызығушылықтың себептері:

• ЕО юрисдикциясы: Кипрдегі жылжымайтын мүлік еуропалық құқықтық базаға қол жеткізуді және ЕО стандарттарына сәйкес меншік құқықтарын қорғауды қамтамасыз етеді.
• Англосаксондық құқықтық жүйе: шетелдік инвесторлар үшін түсінікті ашық және болжамды операциялар.
• Жылжымайтын мүлікті сатып алу және тіркеудің қарапайым процедуралары: ЕО-ның басқа елдерімен салыстырғанда ең аз бюрократия.
• Ағылшын тілі бизнесте де, үкіметте де кеңінен қолданылады, бұл оның бейімделуін жеңілдетеді.
• География: Кипр Еуропа, Таяу Шығыс және Африка арасында орналасқан, әртүрлі аймақтарға жылдам рейстерді қамтамасыз етеді.

АТ мамандары салық жеңілдіктерін, жеңілдетілген визалық режимдерді және жоғары өмір сапасына ие бола отырып, халықаралық ортада жұмыс істеу мүмкіндігін пайдаланады.

Сондықтан, Кипрде жылжымайтын мүлікті сатып алу туралы шешім тек инвестициялық кіріске ғана емес, сонымен бірге тәуекелді әртараптандыруға да қатысты. Тұрақсыз саяси жүйесі немесе валюталық шектеулері бар елдердің тұрғындары үшін Кипр ЕО-ға кіруді және жайлы өмір сүруді қамтамасыз ететін «қауіпсіз баспанаға» айналады.

Кипрде жылжымайтын мүлікті сату инвестициялық циклдің жеке кезеңі болып табылады және бірнеше факторларды ескеру маңызды: нарықтың өтімділігі, салықтар, маусымдық және заңды нюанстар.

Сатылым және нарықтағы уақыт:

• Кипрде нарық анағұрлым құбылмалы: сұраныс маусымдылыққа (қысқа қарағанда жаз белсендірек) және орналасқан жерге байланысты.
• Жағалаудағы жылжымайтын мүлікке орташа әсер ету мерзімі 6-12 ай болуы мүмкін, ал қалалардағы (Лимассол, Никосия) сұйық пәтерлер үшін бұл әлдеқайда қысқа.
• Премиум виллалар үшін сату мерзімі одан да ұзағырақ болуы мүмкін, әсіресе егер біз 1,5-2 миллион еуродан асатын мүліктер туралы айтатын болсақ.

Австрияда жағдайды болжауға болады: нарық жыл мезгілдеріне аз тәуелді, ал мүліктің нарықта қалу уақыты әдетте Венада және ірі қалаларда 3-6 айды құрайды.

Кипр:

• Капиталға салынатын салық (CGT) – 20% (алғашқы үй сатып алу немесе ұзақ мерзімді иелік үшін жеңілдікпен);
• Компания арқылы сату кезінде салықты оңтайландыру ұсынылуы мүмкін;
• қаражат көздерін міндетті түрде ашу және транзакцияның ашықтығы.

Австрия:

• капитал өсіміне салынатын салық (Immobilienertragsteuer) – 30%;
• Мұрагерлік және сыйлық беру ережелері ашық, бірақ тарифтер Кипрге қарағанда жоғары.

Салауаттылық және жылжымайтын мүлікті жоспарлау. Ұзақ мерзімді инвесторлар үшін активтерді аудару жиі алаңдатады:

• Кипрде активтерді иелену үшін компанияларды немесе трасттарды пайдалану танымал, бұл мұраны жеңілдетеді және салықтарды азайтады.
• Австрияда заң жүйесі қатаңырақ, бірақ ол мұрагерлерді толық қорғауға кепілдік береді.

Кипр мен Австрияда жұмыс істеген өз тәжірибеме сүйене отырып, екі юрисдикцияда да бірқатар артықшылықтар бар деп айта аламын. Менің клиенттерім сенімділікке, жан тыныштығына және ұзақ мерзімді капиталды қорғауға ұмтылса, мен оларды Австрияға жіберемін.

Мұндағы кірістілік төмен, бірақ болжамдылық пен құқықтарды қорғау ең жоғары деңгейде. Мен инвестицияны жайлы өмір салтын үйлестіре отырып, өз капиталын сақтап қана қоймай, өсіргісі келетіндерге Кипрде үй немесе жер сатып алуды ұсынамын.

Меншікті таңдаған кезде, мен әрқашан құрылыс салушыны және олардың заңды деректерін тексеруден : олардың нақты меншік құқығы, қаржылық ауыртпалықтары жоқ және дұрыс құрылыс рұқсаттары болуын қамтамасыз ету. Бұл кезеңдегі қателіктер өте қымбатқа түседі.

Екінші маңызды сәт - кірістілік стресс сынағы : Мен жалға алу 20-30% төмендейтін жағдайды модельдеймін және жобаның қаншалықты төзімді болып қала беретінін бағалаймын. Бұл тәсіл жылжымайтын мүліктің маусымдық ауытқуларға төтеп бере алатынын алдын ала түсінуге мүмкіндік береді.

Меншік түрі де рөл атқарады. Шағын пәтер жеке тұлғаға тіркелуі мүмкін, бірақ егер қомақты сомалар тартылса, компания (SPV) арқылы инвестициялаған дұрыс. Кипрде дивидендтер мен капитал өсімінен 17 жылға дейін салықтан босатуға мүмкіндік беретін, мәміленің экономикасын айтарлықтай жақсартуға мүмкіндік беретін тұрақты емес режим бар.

Австрияда жағдай қатаңырақ, бірақ қосарланған салық салу туралы келісімдер белгілі бір мүмкіндіктер береді.

Мен әдетте үш стратегияны ұсынамын. Консервативті опция ұзақ мерзімді қалалық жылжымайтын мүлік болып табылады: мысалы, Никосия немесе Венадағы пәтерлер. Ларнакада немесе Пафоста теңдестірілген тәсіл

Агрессивті сценарий - Кипр жағалауындағы курорттарды қысқа мерзімді жалға алу. Онда сіз жылына 8%-ға дейін табыс таба аласыз, бірақ сіз маусымдық және белсенді басқаруға дайын болуыңыз керек.

Сондықтан мен өз клиенттеріме жиі айтамын: «Әртараптандыру». Австрия мен Кипрдің үйлесімі тамаша жұмыс үлгісі болып табылады. Австрия тұрақтылықты қамтамасыз етеді, Кипр табыс береді. Олар бірге теңдестірілген портфельді құрайды, мұнда бір нарық екіншісінің әлсіз жақтарын өтейді.

Мәміле жасамас бұрын мен әрқашан инвесторларға жүйелі тексеру жүргізуге кеңес беремін:

1. KYC және банктік шот ашу
2. Меншік құқығын және қаржылық ауыртпалықтардың жоқтығын тексеру
3. Әзірлеуші ​​және оның бұрынғы жобаларын талдау
4. Қысқа мерзімді жалға алу лицензиялары (жоспарланған жағдайда)
5. Мүлікті сақтандыру
6. Мүлікті басқару шарты
7. Домицирлік емес режимдегі салықты жоспарлау және есепке алу
8. Шығу жоспары (қайта сату/резервтік стратегия ретінде ұзақ мерзімді)

табыс, икемділік және жоғары өмір сүру деңгейі маңызды болған кезде Кипрде жылжымайтын мүлік сатып алу ең жақсы таңдау болып табылады . Бұл әсіресе отбасыларға, IT мамандарына және инвестицияны жеке жайлылықпен үйлестіргісі келетін инвесторлар үшін – қоныс аударудан бастап балаларды оқытуға дейін өте маңызды. Австрия, керісінше, кірістер неғұрлым қарапайым болса да, болжамдылық пен сенімділікке басымдық беретіндер үшін жеңеді.

Сонымен, мен әрқашан кейбір жалпы кеңестер : жергілікті қыр-сырларды түсінетін заңгермен жұмыс істеуді ұмытпаңыз, әзірлеушіні өз бетінше тексеріп, мүлікті басқару жүйесін алдын ала шешіңіз. Ең бастысы, әрқашан «В жоспары» болсын: қысқа мерзімді жалға алуды ұзақ мерзімдіге айырбастау, бағаны төмендету немесе туристік трафик азайған жағдайда стратегияңызды қайта қарастыру мүмкіндігін қалдырыңыз.

2030 жылға дейін сенімдімін. Инфрақұрылым дамиды, туризм тұрақты болып қалады, салықтық жеңілдіктер қоныс аударушыларды тартуды жалғастырады.

Бірақ реттеу де қатаң болады : банктер қаражат көздеріне мұқият болады, ал қысқа мерзімді жалға беру барған сайын реттелетін болады. Австрия бұрынғыдай тұрақтылық аралы болып қала береді – кенет қозғалыссыз, бірақ кепілдендірілген өтімділік пен капиталды қорғау.

Қысқасы: Австрия - сақтау туралы, Кипр - табыстылық туралы. Өз басым оларды бір портфолиоға біріктіріп, жан тыныштығына да, табыстылыққа да қол жеткізуді жөн көремін.

Кипр нарығы әртүрлі: кіру шығындары ғана емес, сонымен қатар кірістілік үлгілері де әр қалада әртүрлі. Жағалауда айқын маусымдылығы бар қысқа мерзімді жалға беру басым, ал қалаларда тұрақты ұзақ мерзімді жалға беру басым.

Негізгі айырмашылық - Кипр ынталандыруды белсенді түрде қолданады (ішкі емес, негізгі резиденциялар үшін ҚҚС төмендету), ал Австрияда ұзақ мерзімді тұрақтылыққа баса назар аудара отырып, консервативті салық жүйесі бар.

Кипрдегі инвесторларда агрессивті (курорттарда қысқа мерзімді жалға алу) консервативтіден (ұзақ мерзімді қалалық жалға алу) дейін әртүрлі стратегиялар бар.

Теңіз жағасында қысқа тұру (Пафос, Айя Напа)

• Бюджет: 200-300 мың €
• Бөлменің орташа бағасы: 90-140 €/түн
• Өтелуі: 6-9%
• Тәуекелдер: маусымдық, туризмге тәуелділік

Қалада ұзақ мерзімді (Никосия, Лимассол)

• Бюджет: 150-400 мың €
• Табыстылық: 4,5-5,5%
• Жалға алушылар: корпоративтік қызметкерлер, студенттер, мемлекеттік қызметкерлер
• Артықшылықтары: тұрақтылық, минималды маусымдық

Премиум жағажай (Лимассол, айлақтар)

• Бюджет: €800 000 және одан жоғары
• Табыстылық: 2,5-4%
• Сценарий: Капиталдың өсуіне және өтімділікке назар аударыңыз
• Артықшылықтары: жоғары бедел, инфляциядан қорғау

Басқару арқылы әртараптандыру (портфолио)

• Әртүрлі жерлерде 2-3 нысан
• Баланс: бір «курорт» + бір «қала» + қосымша жер немесе коммерциялық
• Табыстылық: төмен тәуекелмен 5-6,5%