Шетелдік жылжымайтын мүлікке инвестициялар: үрдістер, болжамдар және жетекші елдер

CNBC хабарлауынша, 2025 жылдың бірінші тоқсанында еуропалық жылжымайтын мүлікке салынған инвестициялар 45 миллиард еуроға жетті, бұл өткен жылдың сәйкес кезеңімен салыстырғанда 6%-ға жоғары. Бұл көрсеткіштер шетелдік жылжымайтын мүлік, әсіресе еуропалық нарықта, инвесторлар үшін тартымды бағыт болып қала беретінін растайды.

Инвесторлар тәуекелдерді бөлісу, капиталды сақтау және тұрақты табыс құралы ретінде шетелдік жылжымайтын мүлікке көбірек жүгінуде. Еуропа ерекше қызығушылық тудырады, оның нарығы жоғары заңдылық сенімділігімен, мүлікті сатып алу мен басқарудың ашық ережелерімен және тұрақты экономикалық жүйесімен сипатталады.

Осыған байланысты Австрия өте перспективалы таңдау болып табылады: Австриядағы жылжымайтын мүлік тұрақты экономикасы мен ашық меншік ережелеріне байланысты көбінесе «қауіпсіз баспана» ретінде қарастырылады. Елде күшті экономика мен тұрақты саясат, тамаша инфрақұрылым және жайлы өмір сүру ортасы біріктірілген. Бұл жерде жылжымайтын мүлік сатып алуды сенімді инвестицияға айналдырады: ол сіздің қаражатыңызды инфляциядан қорғайды және жалдау кірісінен немесе нарықтық бағалардың өсуінен табыс таба алады.

Көптеген инвесторлар үшін шетелде жылжымайтын мүлік сатып алудың негізгі себебі - жинақтарды қорғау және тәуекелді бөлу. Бұл қадам капиталды елдегі экономикалық немесе саяси мәселелерден қорғауға көмектеседі және оларға әртүрлі, тәуелсіз нарықтарға инвестиция салуға мүмкіндік береді. Мен әдетте Австрия немесе Германия сияқты заңдар мүлік иелерінің құқықтарын сенімді қорғайтын күшті және тұрақты экономикасы бар елдерді таңдауды ұсынамын. Бұл инвестициялауды айтарлықтай қауіпсіз және ашық етеді.

Тағы бір маңызды артықшылығы - шетелдік жылжымайтын мүлікке инвестиция салу тұрақты жалдау табысын әкелуі мүмкін. Вена немесе Зальцбург сияқты Австрия қалаларын алайық: онда жалдау ақысына сұраныс әрқашан бар. Бұл сізге тек коммуналдық шығындар мен салықтарды жабуға ғана емес, сонымен қатар ай сайын қосымша табыс табуға мүмкіндік береді.

Халықаралық жылжымайтын мүлікке инвестиция салу ұзақ мерзімді капиталдың өсуіне де жол ашады Жеке тәжірибемнен 5-7 жыл бұрын Венаның перспективалы аудандарында сатып алынған пәтерлердің қазір 20-30%-ға қымбат екенін растай аламын. Ұзақ мерзімді ойлайтын клиенттер үшін бұл мұндай инвестицияларды байлығын арттырудың ерекше тартымды тәсіліне айналдырады.

Көптеген инвесторлар үшін бөлек стратегиялық артықшылық - жылжымайтын мүлікке инвестиция салу арқылы тұруға рұқсат алу мүмкіндігі . Португалия, Испания, Греция және Кипр сияқты елдер белгілі бір сомаға мүлік сатып алған кезде тұруға рұқсат береді. Бұл тек қаржылық инвестиция ғана емес, сонымен қатар Еуропадағы өмір сапасының кілті: озық денсаулық сақтауға қол жеткізу, балаларға білім беру және Шенген аймағында саяхаттау еркіндігі. Осылайша, инвестиция тек капиталды өсіру үшін ғана емес, сонымен қатар ұзақ мерзімді жеке және отбасылық жоспарлау құралына айналады.

Экологиялық таза, энергия үнемдейтін үйлер барған сайын танымал бола бастады Ең жақсы таңдау - А класы немесе одан жоғары сертификаты бар пәтерлер. Олар сізге техникалық қызмет көрсетуге ақша үнемдейді, тұрғындар арасында танымал және жоғары нарықтық құнды сақтайды.

Көптеген инвесторлар Шығыс Еуропа мен Кариб бассейніне де назар аударады. Мұндағы мүлік қолжетімдірек, ал туристік сұраныстың жоғары болуы жақсы табыс мүмкіндіктерін ұсынады. Мысалы, Хорватия мен Черногорияда жазғы жалға берілетін пәтерлер танымал, ал Кариб теңізінде теңіз жағалауындағы виллалар танымал.

Менің ойымша, Еуропа шетелдік жылжымайтын мүлікке ұзақ мерзімді инвестициялар үшін сенімдірек таңдау болып табылады. Мұнда транзакциялардың ашықтығы жоғарырақ, ал инвесторлардың құқықтары жақсы қорғалған, бұл тәуекелдерді азайтады. Тұрғын үйге тұрақты сұраныс алдағы жылдар бойы болжамды табыс пен капиталдың сақталуын қамтамасыз етеді.

Дұрыс елді таңдау - шетелдік жылжымайтын мүлікке сәтті инвестиция салудың негізі. Сіздің болашақ кірісіңіз, капитал қауіпсіздігіңіз және ұзақ мерзімді мақсаттарыңыз осыған байланысты. Бұл мақалада мен сізге хабардар шешім қабылдауға көмектесетін негізгі критерийлерді қорытындыладым.

1. Экономикалық тұрақтылық және нарықты болжау мүмкіндігі

Экономикалық тұрақтылық тұрғын үй бағасының болжамды өсуі мен тұрақты жалдау табысының негізгі факторы болып табылады. Елдегі ЖІӨ неғұрлым тұрақты және инфляция деңгейі неғұрлым төмен болса, инвестицияларыңыздың құнсыздану қаупі соғұрлым төмен болады.

• Мысалдар: Австрия мен Германияны инвесторлар көбінесе тұрақты экономикасы мен тұрғын үй нарығының болжамды дамуына байланысты таңдайды.
• Нені ескеру керек: жұмыспен қамту деңгейі, инфляция, мүлік бағасының өсуі және жалдау ақысына сұраныстың өзгеруі.

2. Инвесторларды құқықтық қорғау

Күшті және адал құқықтық жүйе сіздің мүлік құқықтарыңыздың қорғалуын, алаяқтықтың құрбаны болмайтыныңызды және кез келген жылжымайтын мүлік мәмілелерінің кедергісіз жүретінін қамтамасыз етеді.

• Мысалдар: Германияда, Австрияда және Швейцарияда жылжымайтын мүлік мәмілелерін реттейтін және шетелдік сатып алушылардың құқықтарын қорғайтын қатаң заңдар бар.
• Нені ескеру керек: шетелдік азамат меншік құқығын тіркей ала ма, мәміле қаншалықты анық және ашық және мемлекеттік жылжымайтын мүлік тізілімдері бар ма?

3. Тұруға рұқсат алу мүмкіндігі (ТҚ)

Тұруға рұқсат немесе Алтын виза алу мүмкіндігі инвесторлар үшін маңызды артықшылық болып табылады. Бұл елде тұру және Шенген аймағында еркін саяхаттау мүмкіндігін ұсынады.

• Мысалдар: Португалияда, Испанияда, Грецияда және Кипрде сіз белгіленген сомаға – әдетте 250 000-нан 500 000 еуроға дейін – жылжымайтын мүлік сатып алу арқылы тұруға рұқсат ала аласыз.
• Нені ескеру керек: қажетті ең аз инвестиция қандай, елдің тұру талаптары және тұруға рұқсатты ұзарту немесе ақырында азаматтық алу мүмкін бе.

4. Салық шарттары және техникалық қызмет көрсету шығындары

Табыстылықты есептеу кезінде мүліктің бағасын ғана емес, сонымен қатар кез келген байланысты шығындарды да ескеру маңызды. Мүлік салығы, жалдау табысына салық және басқа да міндетті төлемдер инвестицияның таза кірісін айтарлықтай төмендетуі мүмкін.

• Мысалдар: Австрия мен Германияда мүлік салығы салыстырмалы түрде төмен, ал жалдау табысы стандартты ережелерге сәйкес салық салынады. АҚШ-та салықтар жоғарырақ болуы мүмкін, бірақ ұзақ мерзімді инвесторлар үшін салық жеңілдіктері бар.
• Нені ескеру керек: жылдық салықтар, жалдау табысына салық салу, коммуналдық қызметтер шығындары және шетелдік иелер үшін қосымша төлемдер.

5. Жалға алу сұранысы және нарықтық өтімділік

Жалға берілетін мүлікке деген жоғары сұраныс жоғары табыс пен инвестициялардың тезірек қайтарылуына мүмкіндік береді, ал нарықтың жоғары өтімділігі мүлікті кейіннен сатуды жеңілдетеді.

• Мысалдар: Вена, Лиссабон және Барселона қысқа мерзімді және ұзақ мерзімді жалға алуға тұрақты қызығушылық танытады.
• Нені ескеру керек: туристік ағым деңгейі, қаланың іскерлік белсенділігі, халық санының өсуі және сұраныстың маусымдық ауытқулары.

6. Тіл және мәдени факторлар

Тілді білу және жергілікті ережелер мен әдет-ғұрыптарды түсіну мүлікті басқаруды және жалға алушылармен жұмыс істеуді әлдеқайда жеңілдетеді.

• Мысалдар: Германия мен Австрияда неміс тілі көбінесе талап етіледі, ал Португалия мен Испанияда ағылшын тілі бизнесте жиі қолданылады.
• Нені ескеру керек: риэлторлармен және тұрғындармен байланысу қаншалықты оңай, сондай-ақ жергілікті менталитет пен бизнес мәдениеті.

7. Ел ішіндегі аймақтардың ерекшеліктері

Тіпті бір елдің ішінде де, кірістілік пен тәуекел деңгейлері қала мен нақты аймаққа байланысты айтарлықтай өзгеруі мүмкін.

• Мысалдар: Венада орталық аудандар туристік жалға алу үшін қолайлы, ал қала маңы ұзақ мерзімді жалға алушылар үшін қолайлы. Лиссабонда танымал туристік аудандар қысқа мерзімді жалға алу үшін қолайлы, ал туристер аз орналасқан аудандар тұрақты ұзақ мерзімді табыс әкеледі.
• Нені ескеру керек: көліктің қарапайымдылығы, инфрақұрылымның дамуы, аймақтың жалға алушылар үшін тартымдылығы және жылжымайтын мүлік бағасының өсу перспективалары.

Дұрыс елді таңдау - шетелдік жылжымайтын мүлікке тиімді инвестиция салудың негізі. Бұл таңдау үш негізгі критерий бойынша үздік елдерді қамтиды: экономикалық тұрақтылық, резиденттік бағдарламалар және жоғары жалдау кірістілігі.

• Қалалар: Вена, Зальцбург, Грац
• Нарық ерекшеліктері: Тұрақты экономика, жоғары деңгейдегі құқықтық қорғау және жылжымайтын мүлік нарығындағы бағаның минималды ауытқуы.
• Табыс: Жалға алу жылына орта есеппен 3-5% кіріс әкеледі, ал танымал аудандардағы мүліктің құны 5-7 жыл ішінде 20-30%-ға өсуі мүмкін.
• Тұруға рұқсат: Жылжымайтын мүлік сатып алудың өзі тұруға рұқсат бермейді, бірақ қосымша талаптар орындалған жағдайда виза немесе ұзақ мерзімді тұруға рұқсат алуды жеңілдетеді.
• Кемшіліктері: Шетелдік сатып алушылар үшін ескерілуі тиіс белгілі бір шектеулер мен қатаң рәсімдер бар.

• Кеңес: Қала орталығындағы үйлер қысқа мерзімді жалға алуға қолайлы, ал қала маңындағы және университеттерге жақын аудандар ұзақ мерзімді жалға алушылар үшін қолайлы.

• Қалалар: Лиссабон, Порту, Алгарве
• Нарық ерекшеліктері: Golden Visa бағдарламасы шамамен 280 000 еуродан 500 000 еуроға дейінгі инвестициялар үшін қолжетімді, нарық белсенді түрде өсіп келеді, климат жұмсақ және туристік сұраныс тұрақты болып қала береді.
• Табыс: Жалға алу жылына 4-6% кіріс әкелуі мүмкін, әсіресе Лиссабонда және танымал курорттарда.
• Тұруға рұқсат: Алтын виза тұруға рұқсат алу құқығын береді, оны 5 жылдан кейін ұзартуға болады, содан кейін тұрақты тұруға рұқсат алуға болады.
• Кемшіліктері: Танымал аудандарда үй иелері арасында бәсекелестік жоғары, ал «Алтын визаға» өтініш беру процесі өте бюрократиялық болуы мүмкін.
• Кеңес: Туристік орындар қысқа мерзімді жалға алу үшін қолайлы, ал аз баратын жерлер тұрақты ұзақ мерзімді табыс үшін қолайлы.

• Қалалары: Барселона, Мадрид, Валенсия, Коста-дель-Соль
• Нарық ерекшеліктері: Туристердің күшті ағыны, 500 000 еуро және одан жоғары инвестициялармен Golden Visa бағдарламасына қатысу мүмкіндігі, пәтерлерден бастап виллалар мен пәтерлерге дейінгі жылжымайтын мүліктің кең таңдауы.
• Табыстылық: Қысқа мерзімді жалға алу жылына 5-7%, ал ұзақ мерзімді жалға алу шамамен 3-4% кіріс әкелуі мүмкін.
• Тұруға рұқсат: Алтын виза елде тұруға және жұмыс істеуге, сондай-ақ Шенген аймағында еркін жүріп-тұруға құқық береді.
• Кемшіліктері: Төлемдермен байланысты мәселе әлі де бар; шағын қалаларда және жағалаудан алыс аудандарда қайталама нарық нашар дамыған.
• Кеңес: Курорттық аймақтар мен ірі қалалар туристік жалға алу үшін қолайлы, ал ішкі аудандар ұзақ мерзімді жалға алу және бағаның өсуі үшін қолайлы.

• Қалалар/аймақтар: Афины, Салоники, аралдар (Крит, Родос, Санторини)
• Нарық ерекшеліктері: Аралдарда салыстырмалы түрде қолжетімді мүліктерді әлі де табуға болады, дегенмен танымал туристік орындардағы бағалар өсуде. Шетелдік сатып алушылар әлі де нарыққа салыстырмалы түрде оңай қол жеткізе алады.
• Табыстылық: Туристік маусым кезінде аралдардағы жалға алу 6-8% кіріс әкелуі мүмкін, ал ұзақ мерзімді жалға алу орта есеппен 3-4% құрайды.
• Тұруға рұқсат: Golden Visa бағдарламасына қатысу 250 000 еуродан бастап жылжымайтын мүлік сатып алу арқылы мүмкін болады.
• Кемшіліктері: Туризм маусымдық сипатқа ие, сондықтан маусымаралық кезеңде табыс азаяды; кейбір аралдарда инфрақұрылым шектеулі болуы мүмкін.
• Кеңес: Аралдағы мүліктер қысқа мерзімді жалға алу үшін жоғары кірістілікке ие, ал құрлықтағы қалалар тұрақты ұзақ мерзімді табыс үшін қолайлырақ.

• Қалалары: Лимасол, Никосия, Пафос
• Нарық ерекшеліктері: Теңіз жағалауындағы мүліктерге, сондай-ақ жаңа тұрғын үй кешендеріне және виллаларға сұраныс жоғары. Транзакциялар ашық, ал тұрақты сұраныс туристер мен шетелдіктердің арқасында жүзеге асырылады.
• Табыс: Жалға алу жылына шамамен 5-7% кіріс әкелуі мүмкін, ал танымал аудандардағы мүліктер оңай қайта сатылады.
• Тұруға рұқсат: Тұруға рұқсат шамамен 300 000 еуродан 400 000 еуроға дейінгі инвестициялар үшін қолжетімді, ал ірі инвестициялар үшін тұрақты тұру бағдарламалары қолжетімді.
• Кемшіліктері: Танымал курорттық аймақтарда нарық қызып кетеді және қайта сатылатын мүлік бағалары ауытқуы мүмкін.
• Кеңес: Теңіз жағасындағы үйлер туристерге қысқа мерзімді жалға беруге қолайлы, ал қалалық пәтерлер тұрақты ұзақ мерзімді жалға алуға қолайлы.

• Қалалар: Берлин, Мюнхен, Франкфурт, Гамбург
• Нарық ерекшеліктері: Қатаң реттеу, шетелдік сатып алушылар үшін жоғары заңды сенімділік, жалға алуға тұрақты сұраныс және мәміле шарттарының ашықтығы.
• Табыс: Ірі қалаларда жалдау ақысы жылына орта есеппен 2-4% құрайды, ал жылжымайтын мүліктің құны 5-7 жыл ішінде 15-25%-ға өсуі мүмкін.
• Тұруға рұқсат: Жылжымайтын мүлік сатып алу тұруға рұқсат алу құқығын тікелей бермейді, бірақ визаға немесе ұзақ мерзімді тұруға өтініш берудің қаржылық жағын жеңілдетуі мүмкін.
• Кемшіліктері: Оңтүстік Еуропа елдеріне қарағанда пайдалылық төмен, ал инвесторлар мен жалға алушылар арасындағы бәсекелестік жоғары деңгейде қалып отыр.
• Кеңес: Ірі қалалардың орталық аудандарындағы жылжымайтын мүлікке инвестиция салуды қарастырыңыз — олар жоғары өтімділік пен тұрақты табысты қамтамасыз етеді.

• Қалалар/аймақтар: Париж, Ницца, Канн, Кот-д'Азур
• Нарық ерекшеліктері: Жоғары өтімділікке ие, бағаның тұрақты өсуіне және туристер мен жергілікті тұрғындардың тұрақты жалдау сұранысына ие ірі мегаполистер мен курорттық орындар.
• Табыстылық: Жағалауда жалдау кірісі жылына 4-6%-ға, қалаларда шамамен 3-4%-ға жетуі мүмкін, ал мүліктің құны біртіндеп және тұрақты түрде артады.
• Тұруға рұқсат: Жылжымайтын мүлік сатып алу тікелей тұруға рұқсат бермейді, бірақ ірі инвестициялар ұзақ мерзімді виза алу мүмкіндігін арттыруы мүмкін.
• Кемшіліктері: Жоғары салық ауыртпалығы және мүлікті күтіп ұстаудың қымбат шығындары, сондай-ақ мәмілелер кезіндегі күрделі бюрократиялық рәсімдер.
• Кеңес: Курорттардың орналасуы маусымдық жалға алуға жарамды, ал Париж бен Лион ұзақ мерзімді инвестициялар мен капиталдың өсуіне қолайлы.

• Қалалар: Дубай, Абу-Даби, Шарджа
• Нарық ерекшеліктері: Заманауи тұрғын үй кешендерінің белсенді құрылысы, туристердің тұрақты ағыны, шетелдік тұрғындардың үлкен қауымдастығы және жақсы дамыған инфрақұрылым.
• Табыс: Дубайда жалға берілетін мүлік жылына 7-9% кіріс әкелуі мүмкін, ал пәтерлер мен виллаларға сұраныс тұрақты түрде жоғары болып қала береді.
• Тұруға рұқсат: Кем дегенде 1 миллион дирхам (шамамен 250 000 еуро) инвестиция салған жағдайда инвесторлар тұруға рұқсат ала алады; ірі инвестициялар үшін ұзақ мерзімді тұруға рұқсат визалары қолжетімді.
• Кемшіліктері: Жаңа құрылыстардың бағалары тұрақсыз болуы мүмкін, мәмілелер жоғары комиссиялар мен алымдарға ұшырайды, ал жалдау кірісі маусымға байланысты өзгеруі мүмкін.
• Кеңес: Ең жоғары кіріс Дубайдың орталық аудандарынан, Маринадан және Дубай Хиллзден келеді, сондықтан болашақ бағаның өсуін ескере отырып, жаңа жобаларға инвестиция салуды қарастырған жөн.

Менің клиенттерімнің тәжірибесіне сүйенсек, Австрия шетелдік жылжымайтын мүлікке ұзақ мерзімді инвестиция салу үшін ең танымал таңдау болып қала береді. Себебі қарапайым: бұл ең теңгерімді және сенімді нарық. Онда тұрақты экономика, ойынның айқын ережелері және тұрақты жалдау сұранысы бар. Португалия, Испания және БАӘ сияқты басқа елдер де тартымды, бірақ Австрия қауіпсіздік, пайдалылық және болжамдылық үйлесімі бойынша көшбасшы болып табылады.

Шетелдік жылжымайтын мүлік үлкен әлеует ұсынады, бірақ ол сақтықты қажет етеді. Жергілікті тәуекелдер мен шектеулерді түсіну инвестицияңызды қамтамасыз ету және хабардар шешімдер қабылдау үшін маңызды.

1. Валюталық тәуекелдер

Валюталық тәуекелден сақ болыңыз: активтің құны мен жалдау кірісі артуы мүмкін, бірақ егер шетел валютасы сіздің валютаңызға қарағанда құнсызданса, нақты кірістілік төмен болады. Бұл ұзақ мерзімді инвестициялар үшін маңызды фактор.

Кеңес: Қаржы құралдарын пайдаланыңыз, ақшаны жергілікті валютада сақтаңыз немесе есептеулеріңізде ықтимал ауытқуларды алдын ала ескеріңіз.

2. Қаржыландыру және пайыздық мөлшерлемелер

Ипотекалық несие шарттары инвестициялық кірістіліктің негізгі факторы болып табылады. Мысалы, тұрақты елдердегі (Австрия, Германия) мөлшерлемелер көбінесе Оңтүстік Еуропаға қарағанда жоғары, бірақ онда тәуекелдер төмен. Менің кеңесім: пайыздық мөлшерлеменің өсу мүмкіндігін әрқашан қарастырыңыз және бұл тәуекелді жабу үшін қаржылық резерв құрыңыз.

3. Экономикалық және саяси тұрақсыздық

Инвестициялық тәуекелдер тіпті ең тұрақты елдерде де бар — бұларға жалпы экономикалық дағдарыстар да, активтің кірістілігі мен құнына әсер етуі мүмкін заңнамалық өзгерістер де кіреді. Саяси тұрақсыздығы жоғары нарықтарда тәуекелдер нақтырақ: бұларға шетелдіктерге кенеттен шектеулер, операцияларды тоқтату немесе жаңа салықтарды енгізу кіруі мүмкін. Екі түрлі тәуекелді де талдау маңызды.

4. Салық міндеттемелері

Жылжымайтын мүлік пен жалға алу үшін салық салу ережелері әр елге тән. Бұл ережелерді білмеу немесе сақтамау тек айыппұлдарға ғана емес, сонымен қатар инвестицияның жалпы кірістілігінің төмендеуіне де әкеледі.

Нені ескеру керек: Мүлік салығы, жалдау табысынан алынатын алымдар, резидент еместерге арналған арнайы салық талаптары және қос салық салудың алдын алатын халықаралық келісімдердің болуы.

5. Ескі тұрғын үйлер мен жаңа үйлердің бағасын түзету

Ірі қалалардағы қолданыстағы мүлікке инвестиция салу жоғары кіріс әкелуі мүмкін, бірақ бағаның күрт өзгеруіне байланысты қауіптірек. Жаңа ғимараттар, әдетте, қымбатырақ, бірақ олар заманауи қолайлылықтарына байланысты жалға алушылар үшін тартымды және іс жүзінде ешқандай жөндеуді қажет етпейді. Оңтайлы стратегия - капиталдың бір бөлігін тұрақты табыс табу үшін жаңа мүлікке, ал қалғанын өсу әлеуеті жақсы жоғары сапалы қолданыстағы пәтерлерге салу.

6. Екінші үйге қойылатын шектеулер және қоршаған ортаға қойылатын талаптар

Кейбір елдер шетелдіктерге екінші мүлік сатып алуды шектейді немесе қысқа мерзімді жалға алу үшін арнайы ережелер енгізеді. Сонымен қатар, қоршаған ортаны қорғау ережелері қатаңдана түсуде, жоғары энергия тиімділігі рейтингтері міндетті болып табылады. Мен тиісті сертификаты бар мүліктерді таңдауды ұсынамын — бұл оларды нарыққа шығаруға мүмкіндік береді және болашақтағы айыппұлдардан немесе жөндеу шығындарынан қорғайды.

7. Өтімділік және жалдау кірістілігі

Әрбір мүлікті жалға беру немесе сату бірдей оңай емес. Белсенді туризм немесе ұзақ мерзімді жалға алуға тұрақты сұраныс бар аймақтарда мүліктер тезірек сатылып, жалға беріледі. Мен Вена мен Зальцбургтің орталығындағы пәтерлер бірнеше күн ішінде жалға алушыларды табатынын, ал шалғай аудандардағы мүліктер бірнеше ай бойы бос тұрып қалатынын жиі байқаймын. Сондықтан, шетелде мүлік таңдаған кезде нақты сұраныс пен әлеуетті табыс деңгейлерін ескеру маңызды.

8. Мүлікті күтіп ұстау және қызмет көрсету құны

Жылжымайтын мүлік техникалық қызмет көрсету, жөндеу, сақтандыру және коммуналдық қызметтерге үнемі шығындарды қажет етеді. Бұл шығындар инвестицияның жалпы кірістілігін төмендетуі мүмкін.

Кеңес: Пайдалылықты бағалау кезінде барлық қосымша шығындарды және күтпеген шығындарды алдын ала ескеру маңызды.

9. Заңды және бюрократиялық тәуекелдер

Жылжымайтын мүлікті тіркеу, сатып алу және иелену ережелері әр елде әртүрлі болады. Құжаттарды рәсімдеудегі қателік немесе жергілікті заңдарды дұрыс түсінбеу күрделі құқықтық мәселелерге әкелуі мүмкін.

Кеңес: Әрқашан беделді заңгерлермен және агенттіктермен жұмыс істеңіз және жылжымайтын мүлік мәмілелерінің барлық кезеңдерін, сатып алудан бастап сатуға дейін мұқият зерттеңіз.

Шетелдегі жылжымайтын мүлікке сәтті инвестиция салу тек елге ғана емес, сонымен қатар мүлік түрін дұрыс таңдауға да байланысты. Әрбір мүлік класы өз мүмкіндіктерін ұсынады: кейбіреулері тұрақты жалдау кірісін ұсынады, басқалары бағаның тез өсуін, ал басқалары жоғары өтімділікті немесе жасыл стандарттарға сәйкестікті ұсынады. Төменде мен ұсынатын мүліктің негізгі санаттары және олар ең тиімді жағдайлар келтірілген.

Тұрғын жылжымайтын мүлік

• Кәдімгі пәтерлер (жаңа ғимараттарда және қайталама нарықта), сондай-ақ таунхаустар.
• Ұзақ мерзімді жалға алу үшін, әсіресе ірі қалалар мен тұрақты сұранысы бар аудандарда өте қолайлы.
• Жеке тәжірибем бойынша, мұндай мүліктер сенімді және сенімді инвестиция іздейтіндер үшін өте қолайлы. Жаңа пәтерлерді жалға беру әдетте оңайырақ, ал егер сіз дұрыс ауданды таңдасаңыз, бар мүліктер кейде жоғары баға ұсына алады.

Курорттық/туристік жылжымайтын мүлік

• Виллалар, курорттық аймақтардағы пәтерлер және қысқа мерзімді жалға беру.
• Жоғары маусым кезінде мұндай мүліктер жақсы табыс әкелуі мүмкін, әсіресе Испания жағалауы немесе Француз Альпілері сияқты танымал жерлерде.
• Дегенмен, маусымаралық кезеңде табыс айтарлықтай төмендеуі мүмкін, сондықтан мен инвесторларға курорттық мүлік сатып алмас бұрын аймақтың туристік ағынын зерттеуге кеңес беремін.

Коммерциялық жылжымайтын мүлік

• Кеңсе үй-жайлары, сауда орындары, өндірістік ғимараттар және қоймалар.
• Бұл мүлік түрі тұрақты жалдау кірісін қамтамасыз ете алады, әсіресе сенімді және ұзақ мерзімді жалға алушылар болса.
• Бірақ Еуропадағы коммерциялық жылжымайтын мүлік қазіргі уақытта қиындықтарға тап болуда: пайыздық мөлшерлемелердің өсуі, құрылыс құнының жоғары болуы және басқа да факторлар кірістілікті төмендетуде.
• Мен бұл нұсқаны тәжірибелі инвесторларға немесе ірі жалға алушылармен жұмыс істеуге немесе қорлар арқылы инвестиция салуға дайын адамдарға ұсынамын.

Қонақ үй және қонақжайлылық жылжымайтын мүлкі

• Қонақ үйлер, апарт-отельдер және бутик-қонақ үйлер сияқты стандартты емес нысандар.
• Олар туристік елдерде, әсіресе қонақтар үнемі ағылып келетін аймақтарда жоғары табыс әкелуі мүмкін.
• Сонымен қатар, мұндай жобаларды басқару қиынырақ, бірақ дұрыс тәсілмен олар өте жақсы пайда әкелуі мүмкін.

Әлеуметтік/мамандандырылған жылжымайтын мүлік

• Медициналық орталықтар, қарттарға арналған үйлер және студенттерге арналған жатақханалар.
• Мұндай мүліктер әдетте нарықтық ауытқуларға аз ұшырайды және ұзақ мерзімді жалға алушылары бар.
• Менің тәжірибем бойынша, бұл сегмент барған сайын танымал болып келеді: инвесторлар тұрақтылық пен табысты біріктіру үшін «әлеуметтік» жылжымайтын мүлікті таңдайды.

Экологиялық жылжымайтын мүлік / энергия үнемдейтін мүліктер

• Экологиялық сертификаттары және энергия үнемдейтін технологиялары бар нысандар.
• Олар аз техникалық қызмет көрсету шығындарын қажет етеді және экологияны бағалайтын жалға алушылар үшін тартымдырақ.
• Мен мұндай ғимараттарды жиі қарастыруды ұсынамын, себебі оларды сату оңайырақ және жаңа үкіметтік және реттеуші талаптарға жақсырақ сәйкес келеді.

Шетелдік жылжымайтын мүлікке кедергісіз инвестиция салу сақтықты, ойластырылған тәсілді және жергілікті ережелерді білуді талап етеді. Менің егжей-тегжейлі қадамдық жоспарымды орындау арқылы сіз жиі кездесетін қателіктерден аулақ бола аласыз және инвестицияңыздың максималды қорғалуын қамтамасыз ете аласыз.

1. Мақсаттар мен бюджетті анықтаңыз

Ең алдымен, сіз қандай мақсатқа ұмтылатыныңызды шешуіңіз керек:

• Сіз мүлікті жалға беруді жоспарлап отырсыз ба (ай сайын немесе күн сайын)
• оны жеке тұрғын үй үшін пайдаланасыз ба?
• әлде сіздің басты мақсатыңыз ұзақ мерзімді құндылықтың өсуі және капиталды қорғау ма?

Содан кейін нақты бюджетіңізді мыналарды қосу арқылы есептеңіз:

• мүліктің өзіндік құны,
• салықтар мен алымдар,
• техникалық қызмет көрсету және мүмкін болатын жөндеу жұмыстарының тұрақты шығындары,
• валюта бағамының ауытқуының әсері.

2. Еліңіз бен қалаңызды таңдаңыз

Елдің экономикалық қауіпсіздігін, құқықтық жағдайларын, жалдау табысының әлеуетін және тұру нұсқаларын бағалаңыз.

• Жалға алуға тұрақты сұранысы бар және дамыған қалалық ортасы бар қалалар
• Туристердің қатысуы, маусымдық ауытқулар және мүлік бағасының өсуінің ұзақ мерзімді перспективалары

3. Нарықты және мүлік түрін зерттеңіз

• Меншік түрін анықтаңыз: пәтер, вилла, кондоминиум немесе коммерциялық мүлік
• Ұқсас мүліктердің құнын және ықтимал жалдау кірісін салыстырыңыз
• Халықаралық және жергілікті аналитикалық компаниялардың есептерін пайдаланыңыз (мысалы, Knight Frank, Savills, InvestFuture)

4. Заңды негізді дайындаңыз

• Шетелдіктерге жылжымайтын мүлікті шектеусіз сатып алуға рұқсат етілгенін біліңіз
• Мүліктің заңды тазалығын, кепілдердің болуын және құрылыстың заңдылығын тексеріңіз
• Қажет болса, сатып алуды тіркелген компания арқылы жасаңыз

5. Сенімді агент пен заңгер табыңыз

• Ынтымақтастық үшін жақсы беделге ие сенімді мамандарды ғана таңдаңыз
• Заңгер мәмілені дайындау мен қарауды, құжаттарды талдауды және салық мәселелерін өз мойнына алады
• Риэлтор қолайлы нұсқаларды таңдайды, әлеуетті пайданы есептейді және шарттарды келіссөздер кезінде сіздің мүдделеріңізді білдіреді

6. Нысанды тексеру және тексеру

• Сайтқа өзіңіз кіріңіз немесе тәжірибелі маманға тапсырыңыз.
• Мүліктің жай-күйін, барлық коммуналдық жүйелерді және қолданыстағы жабдықтарды егжей-тегжейлі тексеруден өткізіңіз.
• Орналасқан жерін талдаңыз: көлік байланыстарының қарапайымдылығы, инфрақұрылымның қолжетімділігі және аймақтағы құндылықтың өсу әлеуеті.

7. Келісімшартты жасау және қол қою

• Келісім мемлекеттік тілде жасалады және онда келісімнің барлық мәліметтері жазылады.
• Төлем кестелері, бұзушылықтар үшін айыппұлдар және сатып алушы мен сатушының міндеттемелері туралы бөлімдерге ерекше назар аударыңыз.
• Мәміленің нотариалды куәландыруды немесе мемлекеттік органдарда тіркеуді қажет ететінін тексеріңіз.

8. Төлем және тіркеу

• Қауіпсіздік үшін қаражатты қауіпсіз төлем шлюзі арқылы аударыңыз немесе эскроу шотын пайдаланыңыз.
• Меншік құқығыңызды ресми мемлекеттік кадастрда немесе тізілімде тіркеңіз.
• Барлық тиісті салықтар мен алымдарды төлеңіз (транзакция, тіркеу және нотариалдық қызметтер үшін).

9. Мүлікті басқару

• Басқару форматын таңдаңыз: тәуелсіз бақылау немесе басқарушы компанияға өкілеттіктерді беру.
• Егер сіз мүлікті жалға берсеңіз, жалдау шарттарын жасаңыз және мүлікті сақтандыруды алыңыз.
• Нақты пайданы түсіну үшін қаржылық есептерді (кіріс пен шығыс) жүргізіңіз.

10. Мониторинг және оңтайландыру

• Өз класыңыздағы мүліктердің ағымдағы нарықтық жағдайын және баға динамикасын бақылаңыз.
• Жағдайлар өзгерген кезде, жалға алу немесе сату стратегияңызды дереу өзгертіңіз.
• Мүліктің құны мен кірісін арттыру үшін оны жаңартуға және жақсартуға ақылды инвестицияларды жоспарлаңыз.

• Тұрғын үй секторы өсуді жалғастыруда: BNP Paribas Real Estate есебіне сәйкес, Еуропадағы тұрғын үйге салынған жылжымайтын мүлікке салынған инвестициялардың жалпы көлемі 2025 жылдың алғашқы тоғыз айында 29,3 миллиард еуродан асты. Қалалық тұрғын үй бағалары жылдық есеппен орта есеппен 4,6%-ға өсті, ал жалдау бағалары шамамен 4,4%-ға өсті (2025 жылдың 2-тоқсаны 2024 жылдың 2-тоқсанымен салыстырғанда).
• Австрияның жылжымайтын мүлік нарығы қарқын алып келеді: 2025 жылдың қаңтары мен маусымы аралығында мәміле көлемі өткен жылмен салыстырғанда 13,9%-ға өсті, жалпы қаржылық құны шамамен 15,32 миллиард еуроға жетті.
• «Жасыл» жылжымайтын мүлікке қызығушылық тұрақты түрде артып келеді. Инвесторлар мен инвестициялық қорлар өз назарын экологиялық стандарттарға сай келетін және заманауи жүйелермен жабдықталған энергия үнемдейтін ғимараттарға аударуда.
• JLL компаниясының 2025 жылға арналған жаһандық жылжымайтын мүлік болжамына сәйкес, тіпті қиын экономикалық жағдайларда да тұрғын үй секторы ең ірі инвестициялық бағыт болып қала береді. Әлемдік деңгейде алдағы бес жылда 1,4 триллион долларға дейінгі транзакциялар күтілуде.
• C&W консалтингтік фирмасының болжамдарына сәйкес, бас кеңселерді, қоймаларды және жоғары сапалы бөлшек сауда орындарын жалға алу бағалары артады. Жаңа тұрғын үйлер мен кеңсе жобаларының азаюы сапалы кеңістіктің тапшылығына әкеліп соғуда, бұл жалға алу бағаларының сақталуына және әлеуетті өсуіне ықпал етуде.
• Вена, Мадрид, Париж, Берлин және Амстердам сияқты қалалар капитал үшін қауіпсіз баспана мәртебесін сақтап қалды. Бұл мегаполистердегі жылжымайтын мүлікке инвестициялар, әсіресе ұзақ мерзімді тұрақтылық пен жоғары өтімділікті іздейтін инвесторлар үшін әлі де тиімді болып саналады.