АҚШ жылжымайтын мүлкіне инвестиция салу – үйлер, пәтерлер, пайда, салықтар

2020 жылдан 2025 жылға дейін АҚШ жылжымайтын мүлік нарығының құны рекордтық 20 триллион долларға өсіп, жалпы құны 55,1 триллион долларға жетті. Дегенмен, 2025 жылы өсім айтарлықтай баяулады: Zillow мәліметтері бойынша, үйдің орташа бағасы жылдық көрсеткішпен салыстырғанда небәрі 0,3%-ға өсіп, шамамен 368 000 долларды құрады. Инвесторлар үшін бұл нарықтың теңгерімді болып келе жатқанының белгісі, яғни тиімді мәмілелер жасауға орын бар.

Менің мақсатым - сізге Америка Құрама Штаттарындағы жылжымайтын мүліктің инвестициялық тартымдылығын жүйелі талдаумен қамтамасыз ету. Мен сізге нарықтың қалай жұмыс істейтінін, Нью-Йорк пен Лос-Анджелестен бастап Майами мен Флоридаға дейінгі қандай қалалар сатып алу үшін тартымды болуы мүмкін екенін, инвестор қандай салықтар мен шығындарды күте алатынын және қандай заңды нюанстарды ескеру маңызды екенін көрсеткім келеді.

Неліктен қазір:

• Ұзақ мерзімді баға өсуі: Жергілікті экономиканың баяулауына қарамастан, АҚШ әлемдегі ең динамикалық нарықтардың бірі болып қала береді.
• Доллар қауіпсіз айлақ ретінде: американдық жылжымайтын мүлікке инвестиция салу тұрақсыз елдердегі капиталды құнсызданудан қорғайды.
• Жалға алу сұранысы: Ипотекалық несиелердің жоғары мөлшерлемелері аясында жалдау нарығы Нью-Йорктен Калифорнияға дейін өсіп келеді.
• Әлемдік көші-қон үрдістері: Америка Құрама Штаттары ұзақ мерзімді тұрғын үй сұранысын қолдайтын бизнес, студенттер, мамандар және инвесторлар үшін тартымды орын болып қала береді.

Мен заңгерлік білімі бар және халықаралық инвестициялар мен құрылыс саласында мол тәжірибесі бар жылжымайтын мүлік жөніндегі сарапшымын. Мен Еуропа мен АҚШ-тағы мәмілелерді, пәтерлер мен виллаларды сатып алудан бастап коммерциялық және қонақ үй жылжымайтын мүлік сегменттеріндегі күрделі жобаларға дейін қолдадым.

Менің тәжірибем мыналарды қамтиды:

• мәмілелерді құқықтық қолдау және мүлікті тиісті тексеру;
• нарықтар мен жеке аймақтардың инвестициялық тартымдылығын талдау;
• тұрақты және өсіп келе жатқан нарықтар арасында капиталды бөлу стратегияларын әзірлеу;
• шетелдік инвесторлардың қатысуымен жобаларды қолдау, оның ішінде құқықтық және салықтық аспектілер.

Бұл мақалада мен АҚШ-та үй сатып алуды немесе капиталды қорғау және көбейту құралы ретінде американдық жылжымайтын мүлікке инвестиция салуды қарастыратындарға көмектесетін тәжірибем мен практикалық сценарийлерімді жинақтадым.

Америка Құрама Штаттарын Австриямен салыстырған кезде, еуропалық елдің бірнеше негізгі артықшылықтарын атап өткен жөн:

• Нарық тұрақтылығы: бағалар Американың ірі қалаларына тән күрт ауытқуларсыз орташа және болжамды түрде өсуде.
• Тұрақты сұраныс: Австрияның жылжымайтын мүлкіне жергілікті тұрғындар да, шетелдік инвесторлар да сұранысқа ие, бұл өтімділікті қамтамасыз етеді.
• Жоспарлаудың қарапайымдылығы: салықтар мен заңды жағдайлар ашық болып, ұзақ мерзімді инвестицияларды басқаруды жеңілдетеді.
• Өмір сүрудің жоғары деңгейі: инфрақұрылым, денсаулық сақтау, білім беру және қауіпсіздік өмір сүруге және ұзақ мерзімді мүлікке иелік етуге жайлы орта жасайды.

АҚШ ауқымды, динамизмді және жоғары кірістілікті ұсынса, Австрия болжамдылықтан, тұрақтылықтан және сенімділіктен пайда көреді, әсіресе капиталын сақтау және өсіру үшін қауіпсіз орын іздейтін консервативті инвесторлар үшін.

АҚШ халықаралық инвесторлар үшін ең тартымды жылжымайтын мүлік нарықтарының бірі болып қала береді. Бұл тек мәміле көлемі мен капиталдандыруы бойынша ең ірі нарық қана емес, сонымен қатар жоғары өтімділік пен ашық процедуралары бар нарық. Жыл сайын Еуропадан, Азиядан және Таяу Шығыстан келген инвесторлар АҚШ-та үй немесе Нью-Йорк қаласында пәтер сатып алу, портфолиосын әртараптандыру және тұрақты жалдау кірісін алу үшін осында ағылады.

Knight Frank Global House Price Index компаниясының 2024 жылдың 4-ші тоқсанындағы соңғы есебіне сәйкес, АҚШ-тағы тұрғын үй бағасының орташа жылдық өсуі 2,6%-ды құрады. Бұл көрсеткіш ұзақ мерзімді 4,8%-дық үрдістен төмен болса да, бұл нарықтың тұрақтылығы мен орташа өсуін көрсетеді.

PwC және Urban Land Institute компаниясының «Жылжымайтын мүлік саласындағы жаңа үрдістер® 2025» атты есебінде Федералды резерв жүйесінің пайыздық мөлшерлемелерінің төмендеуі жылжымайтын мүлік нарығын жандандыруға, транзакция көлемін арттыруға және инвесторлар үшін жағдайларды жақсартуға көмектесетіні атап өтілген.

JLL мәліметтері бойынша, АҚШ 2024 жылы жылжымайтын мүлік нарығында жоғары деңгейдегі ашықтықты көрсетті, бұған Жаһандық жылжымайтын мүлік ашықтығы индексіндегі көрсеткіштердің жақсаруы дәлел бола алады. Бұл АҚШ нарығын халықаралық инвесторлар үшін тартымды етеді, транзакциялардың заңды және қаржылық тұрақтылығына сенімділік береді.

АҚШ өтімділіктің, нарықтың әртүрлілігінің және тұрақтылығының бірегей үйлесімін ұсынады. Жоғары салықтар мен шектеулі өтімділік кедергі болуы мүмкін Еуропа мен саяси тұрақсыздық нарыққа әсер етуі мүмкін Азиядан айырмашылығы, АҚШ болжамды инвестициялық ортаны қамтамасыз етеді.

Мысалы, менің Нью-Йорк қаласындағы жылжымайтын мүлікке инвестиция салатын клиенттерім бастапқы шығындардың жоғары болуына қарамастан, жоғары кірістілік пен нарықтық тұрақтылық туралы хабарлайды. Бір клиент Нью-Йорк қаласындағы пәтерді 1,5 миллион долларға сатып алды және екі жыл ішінде жалдау ақысынан 120 000 доллар табыс тапты.

АҚШ жылжымайтын мүлік нарығы әлемдегі ең ірі және ең өтімді нарықтардың бірі болып табылады, инвесторларға тұрғын үйлер мен кондоминиумдардан бастап коммерциялық мүліктер мен көп пәтерлі үйлерге дейін кең ауқымды мүмкіндіктер ұсынады. Тұрақты экономика, дамыған инфрақұрылым және ашық құқықтық жүйе елді жергілікті және шетелдік инвесторлар үшін ерекше тартымды етеді.

АҚШ жылжымайтын мүлік нарығы соңғы екі онжылдықта бірнеше маңызды кезеңдерді бастан кешірді. 2008 жылғы дағдарыс кең таралған төмен пайыздық ипотекалық несиелер мен алыпсатарлықпен басталды: тұрғын үй бағалары күрт төмендеді, көптеген иелері теріс капиталға тап болды, ал банктер дефолтқа ұшырады.
Кейінгі жылдары нарық біртіндеп қалпына келді: 2010 жылдан 2015 жылға дейін инвесторлардың ағыны мен тұрғын үй ұсынысының шектеулі болуының арқасында, әсіресе Нью-Йорк, Сан-Франциско және Лос-Анджелес сияқты ірі қалаларда бағаның орташа өсуі байқалды.

COVID-19 пандемиясы бастапқыда нарықты баяулатты, бірақ 2020 жылдың соңына қарай сұраныс күрт өсті: ипотекалық несиелердің төмен мөлшерлемесі және қала маңындағы аудандарға қызығушылық, әсіресе үйлер мен пәтерлердің бағасының өсуін жеделдетті.

2025 жылға қарай нарық тұрақтанады: бағаның өсуі жылына 3-4% құрайды деп болжануда, ал жоғары жалдау кірістілігі мен шетелдік инвесторлардың қызығушылығы АҚШ-ты тартымды инвестициялық бағытқа айналдырады. Нью-Йорк пен Майамиге инвестиция салған клиенттерім тұрақты кірістілік пен болжамды нарықтық динамиканы атап өтеді.

АҚШ-тағы қолданыстағы үйдің орташа бағасы 368 581 АҚШ долларын құрайды, бұл өткен жылмен салыстырғанда 0,3%-ға жоғары. Нью-Йорк, Майами және Лос-Анджелес қалаларында бағаның төмендеуі байқалады, бұл нарықтарды сатып алушылар үшін тартымды етеді.

Орташа жалдау кірістілігі 8% құрайды, бұл әлемдік стандарттар бойынша жоғары көрсеткіш.

Сатып алушылардың ең үлкен қызығушылығы келесі аймақтарда байқалады:

• Нью-Йорк: Тұрақты сұраныс және дамыған инфрақұрылым қаланы инвесторлар үшін тартымды етеді.
• Майами: 2025 жылғы сатып алушы нарығының ауысуы шарттарды тиімдірек етеді.
• Лос-Анджелес: Төмен бағалар тұрғын үйдің қолжетімділігін арттырады, әсіресе көп пәтерлі үйлер үшін.
• Техас: Табыс салығының болмауы және мүлікке салынатын салықтың төмендігі инвесторларды қызықтырады.
• Орта Батыс: Детройт сияқты қалалар 21,95%-ға дейінгі жоғары жалдау кірістілігін ұсынады.

АҚШ нарығы инвесторларға АҚШ-та үй сатып алудан бастап Нью-Йорк қаласындағы пәтерге дейін өз бюджеттері мен мақсаттарына сәйкес стратегияны бейімдеуге мүмкіндік беретін алуан түрлі мүлік түрлерін ұсынады.

• Тұрғын үйлер , әсіресе Нью-Йорк қаласы мен Майами қаласының маңында, тұрақты жалдау кірісін және ұзақ мерзімді құнды арттыруды қамтамасыз етеді.
• кондоминиумдар мен таунхаустарға сұраныс жоғары; оларды басқару оңайырақ және жылына 5-7% жалдау кірістілігін ұсынады.
• Көп пәтерлі (көп пәтерлі) ғимараттар жоғары кірістілік береді — жылына 10%-ға дейін — және бос пәтерлердің болу қаупін азайтады.
• Қашықтан жұмыс істеудің артуына қарамастан, коммерциялық жылжымайтын мүлік
• Сәнді және қысқа мерзімді жалға алу жоғары кіріс әкеледі, бірақ белсенді басқаруды қажет етеді.

Шетелдік сатып алушылар 2024 жылдың сәуірі мен 2025 жылдың наурызы аралығында АҚШ жылжымайтын мүлкіне 56 миллиард доллар жұмсады, бұл өткен жылмен салыстырғанда 33,2%-ға өсім. Негізгі инвестор елдер Қытай, Канада, Латын Америкасы және Еуропа болды. Қызығушылық негізінен ірі қалалар мен беделді аймақтарға - Нью-Йорк, Майами және Лос-Анджелеске бағытталған, онда шаршы метрдің орташа бағасы 1100-1400 долларды құрайды. Шетелдік инвесторлар үшін жалдау кірістілігі жылына орта есеппен 6-8% құрайды, бұл АҚШ нарығын тәуекел/пайда тұрғысынан ең тартымды нарықтардың біріне айналдырады.

Американдық сатып алушылар Орта Батыс сияқты ішкі аймақтарға қызығушылық танытуда, онда үйдің орташа бағасы жағалаудағыларға қарағанда 25-40%-ға төмен, ал жалдау кірістілігі жылына 10-12%-ға жетеді. Бұл АҚШ-та үй немесе АҚШ-та жоғары кірістілік пен капиталды өсіру әлеуеті бар жылжымайтын мүлік сатып алғысы келетіндер үшін тартымды мүмкіндіктер жасайды.

Жоғары ипотекалық мөлшерлемелер (2025 жылдың тамыз айындағы жағдай бойынша 30 жылдық мерзімді ипотеканың орташа мөлшерлемесі шамамен 7,2%) тұрғын үй сатып алуға деген сұранысты уақытша тежейді. Дегенмен, мөлшерлемені 1-1,5%-ға төмендету нарықты айтарлықтай жандандыруы мүмкін.

Калифорния және Нью-Йорк сияқты қымбат штаттардан тұрғындардың қолжетімді аймақтарға (Техас, Флорида және Орта Батыс) көшуі тұрғын үйге деген ішкі сұранысты арттыруда. Халық санағы бюросының мәліметтері бойынша, жыл сайын 3 миллионнан астам адам қолжетімді штаттарға көшіп келеді, бұл әлеуетті жалға алушылар мен сатып алушылардың тұрақты ағынын тудырады.

АҚШ жылжымайтын мүлкіне инвестиция салу әртүрлі мүмкіндіктер ұсынады, ал меншік құрылымын таңдау инвестордың мақсаттарына, салық жеңілдіктеріне және қатысу деңгейіне байланысты.

Инвестиция салудың қарапайым тәсілі - жеке тұлғаның атына жылжымайтын мүлік сатып алу. Дегенмен, бұл салықтардың жоғарылауына және активтерді қорғаудың шектеулі болуына әкелуі мүмкін. Мысалы, АҚШ-та үйге осылай инвестиция салған менің клиенттерім жоғары салық мөлшерлемелері мен жеке жауапкершілік тәуекелдеріне тап болды.

Ерекшеліктері:

• Қарапайым транзакцияларды өңдеу және минималды бюрократия
• Басқаруды, жөндеуді және жалға алуды толық бақылау
• Жеке тұлғаның атына ипотека алу оңай, әсіресе АҚШ азаматтары үшін
• Жеке меншікке немесе отбасылық тұрғын үйге жарамды

Жауапкершілігі шектеулі серіктестік (ЖШС) құру жеке жауапкершілікті шектеуге және салық салуды оңтайландыруға мүмкіндік береді. Бұл әсіресе шетелдік инвесторлар үшін тиімді, себебі ЖШС пайда мен залалды бөлуде икемділік береді және активтерді аударуды жеңілдетеді.

Ерекшеліктері:

• Меншік иесінің жеке жауапкершілігін шектеу
• Қатысушылар арасында пайда мен шығынды бөлудегі икемділік
• Мүлікті қайта сатпай, акцияларды басқа инвесторларға беруді жеңілдету
• Шығындарды есептен шығаруды және амортизацияны қоса алғанда, салықты оңтайландыру мүмкіндігі
• Көп пәтерлі үйлерге, коммерциялық үйлерге және мүлік портфолиоларына жарамды

Мысал: Менің клиенттерімнің бірі АҚШ-та жылжымайтын мүлікті ЖШС арқылы сатып алды, бұл оған салық салдарын тиімді басқаруға және жеке активтерін қорғауға мүмкіндік берді.

REITs – жылжымайтын мүлікке иелік ететін және басқаратын, өтімділік пен әртараптандыруды ұсынатын компаниялар. 2024 жылы мемлекеттік REITs шамамен 66,2 миллиард АҚШ доллары көлемінде дивидендтер төледі.

Ерекшеліктері:

• Тікелей басқарусыз кеңсе ғимараттарына, сауда орталықтарына, қоймаларға және пәтерлерге инвестиция салу мүмкіндігі
• Географиялық орналасуы және нысандардың түрі бойынша әртараптандыру
• Өтімділік - REIT акциялары нарықта оңай сатылады
• Пассивті табыс іздейтін инвесторлар үшін қолайлы
• Дивидендтік кірістілік жылына орта есеппен 4-7% құрайды, қосымша капитал өсімімен

Серіктестік және жылжымайтын мүлікке инвестициялық трасттар (REITs) сізге ірі жылжымайтын мүлік активтерін сатып алу үшін капиталды біріктіруге мүмкіндік береді, бұл тәуекелді азайтады және әлеуетті пайданы арттырады.

Ерекшеліктері:

• Қымбат коммерциялық және көп пәтерлі жылжымайтын мүлікке қол жеткізу
• Серіктестер арасында тәуекелдер мен шығындарды бөлісу
• Нысанды басқару кәсіби командаға сеніп тапсырылған
• Ірі жеке инвестицияларды қажет етпей-ақ ірі жобаларға қатысу мүмкіндігі

Жалпы алғанда, АҚШ шетелдіктерге тұрғын үйлерді, соның ішінде үйлерді, пәтерлерді және коммерциялық жылжымайтын мүлікті тікелей өз аттарына, ЖШС, REIT немесе серіктестіктер мен трасттар арқылы сатып алуға тыйым салмайды. Әскери базалар мен маңызды инфрақұрылым сияқты стратегиялық орындардың жанында жер сатып алуға шектеулер бар.

Кейбір ипотекалық бағдарламалар тек азаматтар мен резиденттерге ғана қолжетімді, сондықтан шетелдіктер қолма-қол ақшаны немесе халықаралық банктер арқылы қаржыландыруды пайдалануы ықтимал. ЖШС немесе сенімгерлік қор арқылы меншік құқығы көбінесе кейбір бюрократиялық қиындықтарды айналып өтуге және процесті жеңілдетуге көмектеседі.

АҚШ-та үй сатып алу процесі ашықтық пен қатаң заңды рәсімдермен сипатталады, бұл нарықты американдық және шетелдік инвесторлар үшін тартымды етеді. Төменде біз Нью-Йорк қаласында пәтер, АҚШ-та үй сатып алуды немесе Лос-Анджелесте инвестиция салуды жоспарласаңыз, ескеру қажет негізгі қадамдар мен мәселелерді талқылаймыз.

АҚШ-та жылжымайтын мүлік сатып алу процесі анық құрылымдалған. Менің клиенттерім АҚШ-та үй немесе Нью-Йоркте немесе Лос-Анджелесте пәтер сатып алғанда келесі негізгі қадамдарды бастан кешіреді:

1. Агент пен мүлікті таңдау – мүлікті таңдау және риэлтор арқылы ұсыныс (сатып алу туралы ұсыныс) беру.
2. Ұсынысты қабылдау – сатушы мәміле шарттарын растайды, баға келісімшартта бекітілген.
3. Эскроу-шот – транзакция аяқталғанға дейін депозит пен қаражатты сақтау үшін арнайы шот ашылады.
4. Тексеру (Үйді тексеру) - бұл нысанның (шатырдың, коммуникациялардың, жүйелердің) жай-күйін техникалық тексеру.
5. Бағалау (бағалау) - банк немесе тәуелсіз бағалаушы жүргізеді, әсіресе ипотека пайдаланылған жағдайда.
6. Меншік құқығын іздеу және меншік құқығын сақтандыру — заңды тазалықты тексеру және меншік құқығын сақтандыруды алу.
7. Құжаттарды дайындау – заңгер немесе эскроу компаниясы соңғы келісімшарттар мен есеп айырысуларды дайындайды.
8. Жабылу - тараптар құжаттарға қол қояды, ақша аударылады және мүлік құқықтары округтік жазбаларда тіркеледі.

Мысал: менің клиенттерімнің бірі Американың Техас штатында үй сатып алып жатқан болатын, және ұсыныс беруден бастап меншік құқығын тіркеуге дейінгі бүкіл процесс шамамен 45 күнге созылды — бұл көптеген транзакциялар үшін стандартты мерзім.

АҚШ-та жылжымайтын мүлік сатып алу кезінде екі маман маңызды рөл атқарады: риэлтор және заңгер.

Риэлтор клиентке мүлікті таңдаудан бастап, ұсыныс жасаудан бастап сатушымен келіссөздер жүргізуге дейінгі барлық кезеңде қолдау көрсетеді. Еуропадан айырмашылығы, АҚШ-тағы риэлторлық қызметтерді сатып алушы емес, сатушы төлейді, бұл олардың қызметтерін шетелдік инвесторлар үшін ерекше тиімді етеді. Мысалы, менің Нью-Йорк қаласынан пәтер сатып алуды жоспарлап отырған клиентім агенттің шебер келіссөздерінің арқасында ондаған мың доллар үнемдеді, олар бәсекелес нарықта жеңілдікке қол жеткізді.

адвокат , бірақ Нью-Йоркте, Нью-Джерсиде және Массачусетсте олардың қатысуы міндетті. Олар мәміленің тұтастығын тексереді, атауды талдайды, келісімшарт жобасын жасайды және салық ережелерінің (мысалы, шетелдіктерге арналған FIRPTA) сақталуын қамтамасыз етеді.

Менің тәжірибемде Флоридада үй сатып алуды жоспарлап отырған клиентім болды, ал адвокат алдыңғы иесінің салыққа 15 000 доллар қарызы бар екенін анықтады. Осының арқасында мәселе келісімшарт жасаспас бұрын шешілді және сатып алушы қажетсіз шығындардан құтылды.

АҚШ-та пәтер сатып алу немесе АҚШ-та үйге инвестиция салу үшін азаматтық немесе тұрақты тұру құқығы қажет емес. Негізгі талаптар - төлқұжат емес, керісінше, мәміленің қаржылық және заңды ашықтығы. Сатып алушылар өз қаражаттарының заңды шығу тегін дәлелдеуі, алғашқы жарнаны жабуға жеткілікті қаражаты болуы (егер олар ипотека алса) және FIRPTA және жалдау табысына салық салуды қоса алғанда, салық ережелерін түсінуі керек.

1. Сәйкестендіру нөмірі

• Тұрғындарға әлеуметтік сақтандыру нөмірі (SSN) қажет
• Резидент еместер - салық төлеу үшін ITIN (жеке салық төлеушінің сәйкестендіру нөмірі)

2. АҚШ-тағы банк шоты

• Қаржыны эскроу-шотқа аудару және ағымдағы шығындарды төлеу үшін қолданылады
• Виза және төлқұжат арқылы ашуға болады

3. Қаражаттың жеке басын және шығу тегін растау

• Банк немесе эскроу компаниясы AML (ақшаны жылыстатуға қарсы іс-қимыл) ережелерінің бұзылмағанына көз жеткізу үшін құжаттарды тексереді

4. Қаржыландыру

• Шетелдік инвесторлардың көпшілігі транзакциялар үшін қолма-қол ақшамен төлейді (NAR мәліметтері бойынша, шетелдік сатып алулардың 40%-дан астамы қолма-қол ақшамен жасалған транзакциялар болып табылады)
• Ипотека қолжетімді, бірақ шарттары қатаңырақ: алғашқы жарна 30-50% құрайды, пайыздық мөлшерлеме АҚШ азаматтарына қарағанда 1-2%-ға жоғары

5. Салық міндеттемелері

• Резидент еместер сату салығын төлейді (FIRPTA - 15%-ға дейін)
• ITIN сізге жалдау табысы салығы бойынша декларация тапсыруға мүмкіндік береді

6. Жасы

• Меншік құқығына ешқандай шектеулер жоқ; жылжымайтын мүлікті тіпті кәмелетке толмаған адамға қамқоршы немесе сенімгер арқылы тіркеуге болады
• Банктер ипотекалық несие алу үшін ең төменгі жас шегін 18 жас деп белгілейді

Шетелдік инвесторлар мен сатып алушылар АҚШ-тағы жылжымайтын мүлікті жеке қатысудың қажеті жоқ, толығымен онлайн сатып ала алады. Риэлторлар виртуалды көрсетілімдер мен 3D турларды ұсынады, ал құжаттарға DocuSign сияқты электрондық қызметтер арқылы қол қойылады.

Мәміленің қаржылық бөлігін эскроу компаниясы жүзеге асырады: ол депозитті қабылдайды, меншік құқығын растайды және меншік құқығын сақтандыруды ұйымдастырады. Қаражат халықаралық банк аударымы арқылы аударылады.
Жабу қашықтан жүзеге асырылады, ал тіркелген құжат сатып алушыға пошта немесе курьер арқылы жіберіледі. Менің Нью-Йоркте пәтер сатып алғысы келетін клиентім болды, және біз мәмілені толығымен онлайн режимінде аяқтадық - оның сенімді өкілі кілттерді алды.

Бұл формат әсіресе мүлкін бірден жалға беруді жоспарлап отырғандар үшін өте ыңғайлы: Америкадағы үй болсын немесе Лос-Анджелестегі, Майамидегі немесе Флоридадағы пәтер болсын, мүлік бірден басқарушы компанияға беріледі.

Америкада үй немесе пәтер сатып алуды жоспарлап отырған инвесторлар мүліктің бағасын ғана емес, сонымен қатар салық ауыртпалығын да ескеруі керек. Мүлік салығы көбінесе ашық және болжамды болатын Еуропадан айырмашылығы, АҚШ-та көп деңгейлі жүйе бар: федералды, штаттық және муниципалдық.

АҚШ-та жылдық мүлік салығы 0,3%-дан (Гавайи) 2,4%-дан (Техас, Нью-Джерси) жоғары болады. Орташа есеппен мүлік құнының шамамен 1,1%-ын құрайды.

Мысалы, егер Америкадағы үйдің құны 500 000 доллар болса, мүлік салығы жылына шамамен 5500 долларды құрайды. Флоридада 650 000 долларға үй сатып алған клиенттерім жыл сайын мүлік салығы ретінде 9000 доллардан сәл астам төлейді.

Бұған адвокаттық төлемдер, меншік құқығын сақтандыру, депозиттік төлемдер, бағалау және мәмілені тіркеу кіреді. Әдетте ол мүлікті сатып алу бағасының 2-5%-ын құрайды. АҚШ-та 400 000 долларға пәтер сатып алғанда, жабу шығындарына 8000-20 000 доллар бөлу керек.

Жалға берілетін мүліктен түсетін табыс федералды салыққа (10-37%) және штаттық салыққа (0-13%) жатады. Халықаралық келісімдер қолданылмаса, резидент еместер 30% мөлшерлеме бойынша ұстап қалуға ұшырауы мүмкін. Жөндеу, басқару және амортизацияға арналған шегерімдер салық салынатын базаны азайтуы мүмкін. Мысалы, Майамидегі клиент басқару және жөндеу шығындарын жабу арқылы АҚШ-тағы пәтеріне жалдау салығын екі есеге жуық азайтты.

Ол жылжымайтын мүлікті сатуға қолданылады және федералдық салық мөлшерлемесінің 20%-ын және штаттық салық мөлшерлемесін құрайды. Тұрғындар мүлікті екі жылдан астам уақыт бойы иеленгені үшін салық жеңілдіктерін алады; шетелдіктер бұл жеңілдіктерді алмайды.

Заң бойынша, FIRPTA резидент еместерден сату бағасының 15%-ына дейін ұстап қалады. Мысалы, Нью-Йоркте пәтерін 1,2 миллион долларға сатқан австриялық инвестор 180 000 доллар салық ұстап қалған. Соманың бір бөлігін салық декларациясын тапсырғаннан кейін қайтаруға болады.

Австрия консервативті инвесторлар үшін жылжымайтын мүлікке салық салуды қолайлырақ және болжамды түрде ұсынады. Салық ауыртпалығы минималды, ал жалдау табысы мен капитал өсімін жоспарлау оңайырақ. АҚШ жоғары кіріс ұсынады, бірақ тәуекелдер мен шығындар, әсіресе шетелдіктер үшін, жоғары.

АҚШ-та үй сатып алу кезінде салық ауыртпалығын азайту үшін инвесторлар мыналарды пайдаланады:

• ЖШС - жеке жауапкершілікті шектейді және жалдау мен сатуға салық салуды оңтайландырады.
• 1031 Айырбастау - инвестициялық мүлікті басқа мүлікке айырбастау кезінде капитал өсіміне салынатын салықты кейінге қалдыру.
• Салық шегерімдері – жөндеу, басқару және амортизация шығындары салық салынатын базаны азайтады.
• Мүлікті құрылымдау – активтерді қорғау және салықты оңтайландыру үшін трасттар немесе серіктестіктер.
• Кірістер мен шығыстарды жоспарлау - жалдау кірісі мен капиталдық шығындарды теңгерімді бөлу.

Америка Құрама Штаттарында жылжымайтын мүлікке немесе пәтерге ие болу тұрақты тұруға тікелей жол бермейді. Дегенмен, жылжымайтын мүлікке және бизнеске инвестиция салуды қамтуы мүмкін бірнеше виза бағдарламалары бар.

EB-5 бағдарламасы инвесторлар мен олардың отбасыларына АҚШ азаматтары үшін кемінде 10 жұмыс орнын құратын Америка Құрама Штаттарындағы коммерциялық кәсіпорынға 1 050 000 АҚШ доллары көлемінде инвестиция салу арқылы жасыл карта алуға мүмкіндік береді. Егер инвестиция мақсатты жұмыспен қамту аймағына (TEA) салынса, бұл сома 800 000 АҚШ долларына дейін азайтылуы мүмкін.

Дегенмен, 2025 жылдың ақпан айында АҚШ президенті Дональд Трамп EB-5 бағдарламасын жұмыс орындарын құру талабынсыз азаматтыққа жол ашатын 5 миллион долларлық жаңа «алтын карта» схемасымен ауыстыруды ұсынды.

E-2 визасы Америка Құрама Штаттарымен сауда және теңізде жүзу туралы келісімшарттары бар елдердің азаматтарына арналған. Инвесторлар Америка Құрама Штаттарындағы бар немесе жаңа бизнеске айтарлықтай капитал салуы және компанияның бақылау пакетіне (әдетте 50%-дан астам) ие болуы керек.
Басқару мақсатында көп пәтерлі үйлерді сатып алу сияқты жылжымайтын мүлікке инвестициялар, егер бизнес белсенді басқарылса және пайда әкелсе, бұл визаға сәйкес келуі мүмкін.

E-2 визасы үшін ресми түрде ең аз инвестициялық талап болмаса да, іс жүзінде, әсіресе шағын бизнес үшін, 250 000 доллардан 300 000 долларға дейін инвестиция салу ұсынылады.

L-1 визасы Америка Құрама Штаттарындағы филиалдарға немесе еншілес компанияларға ауысатын халықаралық компаниялардың қызметкерлеріне арналған. Бұл визаны алу үшін шетелдегі компания кем дегенде бір жыл жұмыс істеуі және АҚШ компаниясымен тиісті байланысы болуы керек. Бұл Америка Құрама Штаттарында жылжымайтын мүлікке инвестицияларды қоса алғанда, өз бизнесін кеңейтуді көздейтін шетелдік компания иелері үшін пайдалы болуы мүмкін.

АҚШ-та инвестициялық визалардан басқа тұруға рұқсат алудың басқа да заңды жолдары бар:

• Отбасын қайта біріктіру - АҚШ азаматтары мен тұрғындарының жақын туыстары үшін.
• АҚШ азаматымен некеге тұру грин-карта алу құқығын береді.
• Жұмыс визалары - білікті жұмысшыларға арналған H-1B, O-1 және басқалары.
• Білім беру - кейіннен жұмыс визасына ауысу мүмкіндігімен F-1 студенттік визалары.
• Жасыл карта лотереясы - Америка Құрама Штаттарында иммиграция деңгейі төмен елдердің азаматтарына кездейсоқ визаларды бөлудің жыл сайынғы бағдарламасы.

Австрияда тұруға рұқсат алудың әртүрлі жолдары , соның ішінде:

• D-карта: Жоғары білікті мамандарға, инвесторларға және кәсіпкерлерге арналған, елде заңды тұруға және жұмыс істеуге мүмкіндік береді. Инвесторлар үшін бизнеске немесе Австрия экономикасына ең аз инвестиция әдетте 300 000–500 000 еуроны құрайды. Бастапқы тұруға рұқсат бір жылға беріледі, бес жылға дейін ұзартылады, содан кейін тұрақты тұруға, ал алты жылдан кейін азаматтық алуға өтініш беруге болады.
• Өзін-өзі қамтамасыз ету: үкіметтің көмегінсіз өзін-өзі қаржылай қамтамасыз ете алатын жеке тұлғалар үшін. Банк шотында 30 000–60 000 еуро көлемінде және үйге меншік құқығын растайтын құжат қажет. Бастапқы тұруға рұқсат бір жылға беріледі, жыл сайын бес жылға дейін ұзартылады, содан кейін тұрақты тұруға рұқсат алуға болады.

Австрия нақты талаптардың, белгіленген инвестиция сомаларының және ұзақ мерзімді тұру мен азаматтыққа тікелей жолдың арқасында инвестиция арқылы тұрғылықты жер іздейтін инвесторлар үшін қарапайым және болжамды жолды ұсынады.

АҚШ-та жылжымайтын мүлікке инвестиция салу тұрақты табыс әкелуі мүмкін, бірақ қысқа мерзімді және ұзақ мерзімді жалдау шарттары, салық салу мәселелері және жергілікті ережелер арасындағы айырмашылықтарды ескеру маңызды. Менің тәжірибем дұрыс жалдау стратегиясын таңдау сіздің инвестициялық кірістілігіңізге тікелей әсер ететінін көрсетеді.

Қысқа мерзімді жалға алу жоғары кірістілік береді, көбінесе жылына 12-15% аралығында, әсіресе туристік және қалалық жерлерде. Мысалы:

• Нью-Йорк: Күнделікті баға $159, 67% толтырылу, жылдық табыс $39,983.
• Санта-Моника: күнделікті бағасы $216, тұру деңгейі 72%, жылдық табыс $58,184.
• Голливуд, Флорида: күнделікті баға $197, 69% толтырылу, жылдық табыс $47,000.

Тәуекелдер мен ескеретін жайттар: Нью-Йорк, Майами және Лос-Анджелес сияқты көптеген қалалар қысқа мерзімді жалға алуға қатаң ережелер енгізеді, тіркеуді, лицензиялауды және жалға алу күндерінің шектеулерін сақтауды талап етеді. Сондықтан инвесторлар айыппұлдардан аулақ болу үшін жергілікті заңдарды мұқият талдауы керек.

Ұзақ мерзімді жалдау шарттары реттеушілік тәуекелдерді азайта отырып, тұрақтырақ кіріс береді. Орташа кірістілік шамамен 8% құрайды, ал кейбір аймақтарда ол 12–22% жетуі мүмкін. Мысалдар:

• Детройт: 21,95%-ға дейін кірістілік.
• Майами: шамамен 7% кірістілік.

Ұзақ мерзімді жалдау шарттары тұрақтылық пен минималды операциялық күрделілікті іздейтін инвесторлар үшін әсіресе тартымды. Менің клиенттерім Техас пен Аризонада ұзақ мерзімді кірісті бекіту және маусымдық және сұраныстың ауытқуымен байланысты тәуекелдерді азайту үшін осы нұсқаны жиі таңдайды.

1. Қысқа мерзімді жалға алу (Airbnb, VRBO)

• Федералдық табыс салығы: инвестордың жалпы табысына байланысты 10–37%.
• Мысал: Егер сіздің Нью-Йорк қаласындағы пәтерден жалдау бойынша жылдық қысқа мерзімді табысыңыз 40 000 АҚШ долларын құраса, сіздің федералды салық міндеттемеңіз басқа табыс көздеріне байланысты 4000-12000 АҚШ доллары болуы мүмкін.
• Штат салығы: Нью-Йорк - табыстың 4-8,82%; Флорида - 0% (штаттық табыс салығы жоқ).
• Туристік салық және сату алымы: Нью-Йорк - әрбір брондаудың 14,75%; Майами - шамамен 12%.
• Резидент еместер: жалпы табыстан 30% салық басқарушы компания арқылы ұсталады.

2. Ұзақ мерзімді жалдау

• Федералдық табыс салығы: 10–37%.
• Мысал: Майамидегі үйді айына $2,800 жалдау, жылдық табыс $33,600. Федералдық салықтар $3,300–$12,500.
• Мемлекеттік салық: Флорида - 0%; Калифорния (Лос-Анджелес) - 1-13,3%.
• Резидент еместер үшін ұстап қалу: Әдетте, салық декларациясы бар ЖШС арқылы құрылмаса, жалпы табыстың 30%-ы.

Еуропа мен Азиядағы клиенттерім үшін мен әрқашан олардың федералды және жергілікті салық ауыртпалығын алдын ала есептеуді және максималды оңтайландыру үшін ЖШС құруды қарастыруды ұсынамын. Мысалы, Майами мен Нью-Йорктегі инвесторлар шығындар мен амортизацияны дұрыс жоспарлаудан айтарлықтай пайда көреді.

Басқару компаниялары инвесторларға, әсіресе шетелдіктерге, жеке қатысуынсыз жылжымайтын мүлікті басқаруға көмектеседі. Олардың қызметтеріне мыналар кіреді:

• Жалға алушыларды табу және олардың төлем қабілеттілігін тексеру
• Жалдау ақысын жинау және уақтылы төлемдерді бақылау
• Техникалық қызмет көрсету, жөндеу және тазалау
• Бухгалтерлік есеп және салық есептілігі

Қызметтердің құны:

• Ұзақ мерзімді жалға алу: әдетте айлық табыстың 8–12%-ы. Мысалы, егер Нью-Йорк қаласындағы пәтер айына 3000 доллар әкелсе, басқарушы компания айына 240–360 доллар алады.
• Қысқа мерзімді жалға алу (Airbnb, VRBO): әдетте кірістің 15–20%-ын құрайды, себебі брондау менеджменті және қонақтарға қызмет көрсетуді көбірек қажет етеді. Мысал: кіріс айына $4,000 — комиссия $600–800.
• Қосымша төлемдер: платформаны орналастыру ақысы, бір реттік орналастыруды дайындау ақысы, апаттық жөндеу жұмыстары.

Егер сіздің мақсатыңыз тұрақтылық, болжамды табыс және реттеушілік тәуекелдерді азайту болса, мен Австрияны қарастыруды ұсынамын. АҚШ жоғары кірістілігімен, әсіресе қысқа мерзімді жалға алу арқылы тартымды, бірақ бұл күрделі ережелермен және көптеген тәуекелдермен бірге жүреді.

АҚШ жылжымайтын мүлкіне инвестиция салу үшін аймақты таңдау сіздің мақсаттарыңызға, бюджетіңізге және стратегияңызға байланысты: тұрақты табыс, жоғары өтімділік немесе капиталдың өсу перспективасы іздесеңіз де. Менің тәжірибем көрсеткендей, дұрыс қаланы таңдау кірістер мен тәуекелдерге тікелей әсер етеді.

Нью-Йорк - тұрақтылық және өтімділік

Нью-Йорк елдің ең өтімді нарығы болып қала береді. Шаршы метрдің орташа бағасы 10 000–18 000 АҚШ долларын құрайды, бұл инвестицияларды қымбат, бірақ болжамды етеді.

• Ұзақ мерзімді жалдау кірістілігі: 5–6%
• Қысқа мерзімді жалға алу: 12–14%
• Танымал аудандар: Манхэттен, Бруклин, Куинс
• Ерекшеліктері: жоғары өтімділік, тұрақты сұраныс, Airbnb-тің қатаң заңдары

Майами және Флорида - өсу және салықтық артықшылықтар

Үйдің орташа бағасы шаршы метріне 5500 доллардан 9000 долларға дейін болғандықтан, Флорида капиталдың өсуі мен салық жеңілдіктерін іздейтін инвесторлар үшін қолжетімді.

• Ұзақ мерзімді жалдау кірістілігі: 7%
• Қысқа мерзімді жалға алу: 11–13%
• Танымал аудандар: Оңтүстік жағажай, Брикелл, Корал Гейблс
• Ерекшеліктері: бағаның тез өсуі, туристер ағынының көптігі, табыс салығына салық салынбайды

Мысалы, менің клиентім Брикеллде 80 шаршы метрлік пәтерді 600 000 долларға ($7,500/шаршы метр) сатып алды. Ұзақ мерзімді жалға алу айына $3,500 әкеледі, ал Airbnb арқылы қысқа мерзімді жалға алу маусымына $5,500 дейін жетуі мүмкін. Екі жылдан кейін пәтердің құны 12%-ға өсті.

Калифорния (Лос-Анджелес, Сан-Франциско) - қымбат, жоғары мәртебелі нарықтар

Мұндағы бағалар ең жоғары бағалардың бірі: шаршы метріне 8 500–20 000 АҚШ доллары. Инвестиция айтарлықтай бюджетті қажет етеді, бірақ бедел мен өтімділікті қамтамасыз етеді.

• Ұзақ мерзімді жалдау кірістілігі: 5–6%
• Қысқа мерзімді жалға алу: 12–13%
• Танымал аудандар: Санта-Моника, Голливуд, Лос-Анджелес қаласының орталығы
• Ерекшеліктері: беделді аумақтар, жалдау ақысына жоғары сұраныс, қатаң заңдар

Техас (Остин, Даллас, Хьюстон) – Динамикалық өсу және миграция

Тұрғын үйдің орташа бағасы шаршы метріне 3500–6500 долларды құрайды, бұл Техасты бюджеті шектеулі және капиталдың жоғары өсуін күтетін инвесторлар үшін тартымды етеді.

• Ұзақ мерзімді жалдау кірістілігі: 8–9%
• Қысқа мерзімді жалға алу: 10–12%
• Ерекшеліктері: халық санының өсуі, қымбат штаттардан көші-қон, қолжетімді бағалар

Канадалық инвестор Остинде 100 шаршы метрлік таунхаусты 450 000 долларға (шаршы метріне 4500 доллар) сатып алды. Ұзақ мерзімді жалға алу айына 3200 доллар кіріс әкеледі. Бір жылдан кейін пәтердің құны 10%-ға өсті. Жергілікті нарық белсенді түрде өсіп келеді, ал иммигранттардың ағыны жалға алу сұранысын арттырып отыр.

Орта Батыс (Чикаго, Детройт) - арзан, бірақ қауіпті нұсқалар

Мұндағы үйлердің бағасы шаршы метріне 1500 доллардан 6000 долларға дейін, бұл Орта Батысты жоғары кірістілікпен бюджетке қолайлы инвестициялар үшін тартымды нұсқаға айналдырады.

• Ұзақ мерзімді жалдау кірістілігі: 7–22%
• Қысқа мерзімді жалға алу: 10–12%
• Ерекшеліктері: сатып алу бағасы өте төмен, ұзақ мерзімді жалдау кірістілігі жоғары, бірақ нарықтың тұрақсыздығы және қысқа мерзімді жалдауға деген сұраныстың төмендігі

Швейцариялық жұп Детройттан 120 шаршы метрлік үйді 200 000 долларға (1667 доллар/шаршы метр) сатып алды. Ұзақ мерзімді жалдау айына 2200 доллар табыс әкеледі, бұл жылына 13%-дан астам кірістілік. Бағаның ауытқу қаупі жоғары, бірақ төмен кіріс құны инвесторға айтарлықтай кіріс алуға мүмкіндік береді.

АҚШ-та барлық мәмілелердің шамамен 70%-ы қолданыстағы үйлерге тиесілі, ал жаңа құрылыс нарықтың шамамен 30%-ын құрайды, оның ішінде құрылысқа дейінгі пәтерлер мен көп пәтерлі жобалар бар. Нью-Йорк және Лос-Анджелес сияқты танымал нарықтардағы қолданыстағы үйлердің орташа бағасы шаршы метріне 10 000–18 000 АҚШ долларын құрайды, ал жаңа құрылыс аймақ пен сегментке байланысты шаршы метріне 8 000–15 000 АҚШ долларын құрайды.

АҚШ-тың қайталама нарығында дәлелденген инфрақұрылымы бар ірі, өтімді қалалар ерекше танымал. Нью-Йорк қаласында, соның ішінде Бруклин, Куинс және Манхэттенде пәтерлер мен үйлерге сұраныс ең жоғары, мұнда өтімділік жоғары және ұзақ мерзімді жалға алуға сұраныс тұрақты.

Чикагода, Детройтта және Кливлендте де қайталама нарық белсенді дамып келеді, онда тұрғын үй құны төмен, бұл инвесторларға шағын бюджетпен кіруге және 12-15%-ға дейінгі жоғары ұзақ мерзімді жалдау кірістілігін алуға мүмкіндік береді.

Ерекшеліктері: Ескі үйлер күрделі жөндеуді қажет етуі мүмкін, бірақ жалдау кірісіне тез қол жеткізуге мүмкіндік береді.

Жаңа ғимараттар инвесторларды заманауи орналасуымен және энергия үнемдеу стандарттарымен қызықтырады. Ең танымал аймақтардың қатарында Майами, Форт-Лодердейл және Орландо бар, онда құрылысқа дейінгі кондоминиумдар нарықтан төмен бағалар мен айына 5500 долларға дейін қысқа мерзімді жалға алуды ұсынады. Техаста (Остин, Даллас және Хьюстон) көп пәтерлі жобалар белсенді түрде салынуда, бұл инвесторларға бір уақытта бірнеше пәтерден пайда табуға мүмкіндік береді.

Ерекшеліктері: құрылыстың кешігу қаупі, бірақ мүліктің құнының өсуі және орналасу икемділігінің ықтималдығы.

Американдық үйлер көбінесе қаңқалы конструкцияларды, ағашты, бетонды және заманауи энергия үнемдейтін материалдарды пайдаланып салынады. Стандарттарға өрт қауіпсіздігі, дыбыс оқшаулауы және желдету бойынша қатаң талаптар кіреді.

• Жаңа ғимараттарда әдетте ақылды үй жүйелері, заманауи ас үйлер мен жуынатын бөлмелер бар, бұл олардың жалға алушылар үшін тартымдылығын арттырады.
• АҚШ-та көп пәтерлі үйлердің құрылыс мерзімі 12 айдан 24 айға дейін созылады.

Австрияның жаңа ғимараттары құрылыс жылдамдығы, энергия тиімділігі және нарықтың тұрақтылығы тұрғысынан артықшылықтар ұсынады. АҚШ-та бұл процесс бюрократияға, ауа райы жағдайларына немесе мердігерлердің кешігуіне байланысты кешіктірілуі мүмкін. Сенімділік пен ұзақ мерзімді тұрақтылықты іздейтін инвесторлар үшін Австрия шаршы метрдің жоғары құнына қарамастан, көбінесе артықшылықты таңдау болып табылады.

АҚШ-та жылжымайтын мүлікке инвестиция салу дәстүрлі жалға беруден бастап жерді дамытуға дейінгі кең ауқымды стратегияларды ұсынады. Стратегияны таңдау сіздің мақсаттарыңызға, бюджетіңізге және тәуекелге тәбетіңізге байланысты.

Ескі мүлікті жөндеу және қайта сату үшін сатып алу белсенді инвесторлар үшін стратегия болып табылады. Әсіресе, Лос-Анджелес немесе Сан-Франциско сияқты өсіп келе жатқан аймақтарда әрбір транзакциядан 15-25%-ға дейін кірістілік болуы мүмкін.

Клиенттердің мысалдары: Остиндеги 1200 шаршы фут үй 450 000 АҚШ долларына сатып алынды, 70 000 АҚШ долларына жөнделді, 650 000 АҚШ долларына қайта сатылды - таза пайда шамамен 130 000 АҚШ долларын құрады.

Капиталды бірнеше кішігірім мүлікке бөлу тәуекелді азайтады және табысты әртараптандыруға мүмкіндік береді. Клиенттердің портфолиосына көбінесе Майами немесе Техастың әртүрлі аудандарындағы екі немесе үш пәтер кіреді, бұл тұрақты жалдау ағынын қамтамасыз етеді.

Кеңселер, қоймалар және бөлшек сауда нысандары жылына 6-дан 10%-ға дейін табыс әкеледі, бірақ бастапқы капиталды көбірек қажет етеді. Мысал: Далласта 1,2 миллион долларға шағын кеңсе кешенін сатып алу жылдық табысты 80 000-100 000 долларға дейін арттырады.

REIT сізге жылжымайтын мүлік нарығына мүлікті тікелей басқармай қатысуға мүмкіндік береді. Дивидендтік кірістілік әдетте 4-6% аралығында болады, ал кіру кедергісінің төмендігі оларды жаңадан бастаушылар үшін тартымды етеді.

Құрылыс немесе даму үшін жер сатып алу - ұзақ мерзімді перспективасы бар қауіптірек стратегия. Мысалы, Флоридадағы 1,5 гектар жер учаскесі 250 000 долларға сатып алынады. Рұқсаттар мен құрылыс жұмыстарынан кейін жоба 3-5 жыл ішінде 600 000-700 000 долларға дейін кіріс әкелуі мүмкін.

Вена нарығы тұрақтырақ және болжамды. Жалға алу арқылы сатып алу 4-5% кірістілік ұсынады, ал құрылыс ережелерінің қатаңдығы мен жердің жоғары құнына байланысты жөндеу және дамыту шектеулі. Нарық онша динамикалық емес, бірақ қауіпсіздік, ашықтық және ұзақ мерзімді тұрақтылықтан пайда көреді. Минималды тәуекелмен капиталдың өсуін іздейтін инвесторлар үшін Вена қолайлы, ал АҚШ жоғары кірістілікпен белсенді стратегиялар үшін жақсырақ.

АҚШ жылжымайтын мүлікке инвестиция салу аймақ пен стратегияны таңдаған кезде ескеру қажет бірқатар ерекшеліктер мен тәуекелдермен бірге жүреді.

Мүлік салығының орташа мөлшерлемесі штатқа байланысты жылына 0,7%-дан 2,3%-ға дейін ауытқиды. Нью-Джерси және Иллинойс сияқты кейбір штаттарда салықтар 2,2%-дан асып кетуі мүмкін, бұл таза кірісті айтарлықтай төмендетеді. Клиенттердің мысалдары Майамидегі 600 000 долларлық үйге инвестиция салу үшін салықтар жылына шамамен 12 000–15 000 долларды құрайтынын көрсетеді, бұл инвестициядан түсетін кірістілікті есептеу кезінде ескеру маңызды.

Жергілікті жалға алу туралы заңдар, әсіресе Airbnb және VRBO арқылы қысқа мерзімді жалға алу, қатаң болуы мүмкін. Мысалы, Сан-Франциско, Нью-Йорк және Майамиде жалға алу бірліктерінің саны мен лицензиялау талаптарына шектеулер бар, бұл инвесторлардың икемділігін шектейді.

Ипотекалық несиелердің жоғары мөлшерлемелері мен нарықтың тұрақсыздығы тұрғын үйге деген сұранысты төмендетуі мүмкін. Мысалы, 2022 және 2024 жылдар аралығында пайыздық мөлшерлемелердің 7%-ға дейін көтерілуі транзакциялардың баяулауына және сатып алушылар санының азаюына әкелді. Бұл тұрақсыздық кезеңдерінде бағаның төмендеуі қаупін тудырады.

Детройт, Кливленд және Техастың кейбір бөліктері сияқты екінші және үшінші деңгейлі қалаларда мүлік өтімділігі төмен, ал сату уақыты 6-12 айға жетуі мүмкін. Бұл мәміледен тез шығуды көздейтін инвесторлар үшін тәуекелді арттырады.

Австрия нарығы тұрақтылық пен болжамдылықтан пайда көреді. Салықтар төмен, заңнама ашық, жалдау ережелері жеңілдетілген және Вена мен Зальцбург сияқты ірі қалалардағы мүліктің өтімділігі тұрақты. Ұзақ мерзімді капиталды қорғау мен тәуекелді азайтуды бағалайтын инвесторлар үшін Австрия көбінесе артықшылықты нұсқа болып табылады. Екінші жағынан, АҚШ портфолиоларын белсенді басқаруға дайын және нарықтың ықтимал ауытқуларын түсіне отырып, жоғары кірістілікке ұмтылатындар үшін қолайлы.

АҚШ жылжымайтын мүлкіне инвестиция салу тек кіріске ғана емес, сонымен қатар әртүрлі штаттардағы өмір салты мен тұрмыс жағдайларына да байланысты. Аймақты таңдау климатқа, денсаулық сақтауға қолжетімділікке, білім беру мүмкіндіктеріне, қауіпсіздікке және қаржылық инфрақұрылымға әсер етеді.

Америка Құрама Штаттары климаттың алуан түрлілігімен мақтана алады, бұл мүлік пен жалға алу стратегиясын таңдағанда ескеру маңызды. Флорида қалалары жылы субтропикалық климат пен жағажайлармен мақтана алады, бұл оны жыл бойы қысқа мерзімді жалға алу үшін танымал етеді. Калифорния жұмсақ Жерорта теңізі климатын ұсынады, әсіресе Лос-Анджелес пен Сан-Диегода, бұл ұзақ мерзімді жалға алушылар мен отбасыларды тартады.

Сонымен қатар, Орта Батыс және солтүстік штаттар (Чикаго, Миннеаполис) суық қыс пен қарлы кезеңдермен сипатталады, бұл қысқа мерзімді жалға алуға деген сұранысты азайтады, бірақ эконом сегментіне және қолжетімді бағаларға бағытталған сатып алушыларды тарта алады.

Басқа резиденттер үшін сапалы денсаулық сақтау және білім алуға қолжетімділікті ескеру маңызды. Нью-Йоркте төрт адамнан тұратын отбасы үшін сақтандыру айына 1500-2000 доллар тұрады, оған негізгі сақтандыру және мамандандырылған тексерулер кіреді. Лос-Анджелесте ұқсас шығындар 1300-1800 доллар аралығында, ал Майами мен Техаста таңдалған жоспарға байланысты айына 700-1000 доллар аралығында болады.

Білім беру де әртүрлі: Нью-Йорк пен Калифорниядағы жекеменшік мектептер мен беделді университеттер жылына 20 000-50 000 доллар тұрады, ал Техас немесе Флоридада жылына 10 000-20 000 долларға жақсы мектептерді табуға болады.

Шетелдіктер Америка Құрама Штаттарында шоттар ашып, ипотека ала алады, бірақ бұл процесс азаматтарға қарағанда күрделірек: көбінесе ITIN/SSN, табысты растайтын құжат және айтарлықтай алғашқы жарна (әдетте 30–40%) қажет. Майами мен Калифорниядағы кейбір банктер резидент еместерге арналған мамандандырылған бағдарламаларды ұсынады.

АҚШ-тағы өмір қала мен штатқа байланысты айтарлықтай өзгереді. Мысалдар:

• Нью-Йорк (Манхэттен): 2 жатын бөлмелі пәтер жалдау: айына $4,500–$6,000, азық-түлік және қызметтер: орташадан +30–40% жоғары, кафелер мен мейрамханалар: бір тамақтану үшін $15–$25, коммуналдық қызметтер: айына $250–$400.
• Лос-Анджелес, Калифорния: 2 жатын бөлмелі пәтерді жалға алу $3,500-$4,500, азық-түлік бағасы орташа бағадан 20-30%-ға жоғары, мейрамханалар $12-$20, коммуналдық қызметтер $200-$350.
• Майами, Флорида: 2 жатын бөлмелі пәтерді жалға алу $2,500-$3,500, азық-түлік және тамақтану орындары АҚШ-тағы орташа бағаға жақын, коммуналдық қызметтер $150-$300.
• Остин, Даллас, Техас: 2 жатын бөлмелі пәтерді жалға алу $1,800-$2,500, азық-түліктің орташа бағасы, мейрамханалар $10-$18, коммуналдық қызметтер $120-$250.
• Чикаго, Орта Батыс: 2 жатын бөлмелі пәтерді жалға алу 1500–2200 доллар, азық-түлік ұлттық орташа деңгейден төмен, коммуналдық қызметтер 120–250 доллар.

Австриядағы өмір болжамды және ұйымдасқан: денсаулық сақтау жоғары сапалы және қолжетімді, білім беру жоғары сапалы және бюрократия минималды. Мысалы, төрт адамнан тұратын отбасы үшін медициналық сақтандыру айына 300-500 доллар тұрады, ал мемлекеттік мектептер мен университеттерде оқу ақысы көбінесе тегін немесе өте қолжетімді.

Қаланың инфрақұрылымы, көлігі және қауіпсіздігі ұзақ мерзімді жайлы өмір сүруге мүмкіндік береді. Менің ойымша, Австрияда шығындарды жоспарлау, тәуекелдерді азайту және отбасылық жайлылықты қамтамасыз ету оңайырақ.

АҚШ-та жылжымайтын мүлікті таңдау инвестордың мақсаттары мен өмірлік жағдайына байланысты. Халықтың әртүрлі топтары нарықта әртүрлі жолмен жүреді, сондықтан қаржылық, заңды және жеке факторларды ескеру маңызды.

Тұрақсыз елдердің азаматтары үшін Америка Құрама Штаттарында үй немесе пәтер сатып алу көбінесе капиталды қорғаудың бір жолы болып табылады. Шығыс Еуропа мен Латын Америкасынан келген клиенттерім активтерін әртараптандыру және байлықты ұзақ мерзімді сақтауды қамтамасыз ету үшін Майами мен Лос-Анджелесте 400 000-700 000 долларға пәтер сатып алды.

зейнеткерлер үшін . Мысалы, Форт-Лодердейл аймағындағы 550 000 доллар тұратын, ұзақ мерзімді жалға берілетін үй айына шамамен 2800-3200 доллар табыс әкелді, ал мүлік жайлы екінші үй ретінде пайдаланылды.

Сандық көшпенділер АҚШ-ты дамыған инфрақұрылымы, жоғары жылдамдықты интернеті және Airbnb және VRBO арқылы қысқа мерзімді жалға алу мүмкіндіктері үшін бағалайды. Дегенмен, виза шектеулері және ұзақ мерзімді құжаттарға қажеттілік белгілі бір қиындықтар туғызады. Клиенттің мысалы: Остинде 350 000 долларға пәтер сатып алып, кейіннен оны қысқа мерзімге жалға беру айына 2000-2400 доллар табыс әкелді, бұл резидент еместер үшін ITIN және банк шотын талап етті.

АҚШ пен Австрия? Австриямен салыстырғанда, бұл ел консервативті инвесторлар үшін тиімді: нарық тұрақты, заңдар ашық, салықтар төмен және кірістілік болжамды. Екінші жағынан, АҚШ жоғары кірістілік, әртүрлі аймақтар мен инвестициялық стратегияларды ұсынады, бірақ тәуекелдермен, нарықтың ауытқуларымен және мүлікті басқарудағы қиындықтармен байланысты. Қауіпсіздік пен тәртіпті бағалайтын клиенттер үшін мен көбінесе Австрияны ұсынамын.

Инвестициядан шығу - кірістілікке тікелей әсер ететін маңызды қадам. АҚШ-тағы мүлік сату әдетте MLS (Multiple Listing Service) арқылы немесе кәсіби агенттер арқылы жүзеге асырылады. Орташа сату уақыты аймаққа байланысты өзгереді: Майами немесе Лос-Анджелес сияқты танымал қалаларда мүлік 30-90 күнде сатылуы мүмкін, ал өтімділігі төмен штаттарда бұл 6-9 айға дейін созылуы мүмкін. Майамиде пәтерлерді 600 000-750 000 долларға сататын менің клиенттерім процесті жеделдету және комиссияларды азайту үшін көбінесе MLS және агентті пайдаланды.

Резидент еместер үшін маңызды аспект - FIRPTA, ол федералды салық үшін сату бағасының 15%-ына дейін ұстап қалуды талап етеді. Күтпеген төлемдерді болдырмау үшін салық міндеттемеңізді дұрыс есептеу маңызды.

1031 биржасы мүлікті сатқан кезде және АҚШ-тың басқа жылжымайтын мүлік активіне қайта инвестиция салған кезде салықтарды кейінге қалдыруға мүмкіндік береді. Мысалы, менің клиенттерімнің бірі Майамидегі кондоминиумды 650 000 долларға сатып, Остиндегі бірнеше мүлікке инвестиция салды, бұл оған салық ауыртпалығын ауыстыруға және портфолио диверсификациясын арттыруға мүмкіндік берді.

Жылжымайтын мүлікті мұрагерлік немесе сенімгерлік басқару арқылы беру - мүлікті тиімді басқарудың және болашағыңызды жоспарлаудың тағы бір тәсілі. Сенімгерлік басқару активтерді басқаруға, салық тәуекелдерін азайтуға және активтеріңізді қорғауға көмектеседі.

Австриямен салыстырғанда, онда инвестициядан шығу процесі қарапайым және болжамды. Екінші нарықтың өтімділігі жоғары, бюрократия минималды, сату салығы ашық және мәмілелер тезірек жасалады. АҚШ жоғары кіріс ұсынады, бірақ күрделі салық ережелері мен бюрократиямен ауырады.

Мен бірнеше жыл бойы АҚШ пен Еуропада жылжымайтын мүлікке инвестиция салатын клиенттермен жұмыс істеп келемін. Менің тәжірибем әрбір нарықтың өзіндік ерекшеліктері бар екенін және инвестициялардың сәттілігі тікелей тиісті тексеруге байланысты екенін көрсетеді.

Тұрақты және өсіп келе жатқан нарықтар арасында капиталды бөлу теңгерімді портфельдің кілті болып табылады. Бұл тәсілде австриялық жылжымайтын мүлікке инвестициялар әдетте тұрақтылық пен болжамдылықты қамтамасыз етеді, ал американдық жылжымайтын мүлік өсу әлеуетін және жоғары жалдау кірістілігін ұсынады. Мен АҚШ жылжымайтын мүліктерін Майами немесе Лос-Анджелес сияқты динамикалық, тиімді нарықтармен және Вена сияқты тұрақты еуропалық жылжымайтын мүліктермен біріктіруді ұсынамын. Бұл тәсіл тәуекелдерді әртараптандыруға, жалдау кірісін жасауға және сонымен бірге капитал жинауға мүмкіндік береді.

Стратегияны таңдаған кезде мен клиенттерімнің мақсаттарын ескеремін: жалға алу, мәртебе немесе ұзақ мерзімді капиталдандыру. Мысалы, табыс пен өсуге бағытталған клиенттер үшін Америка Құрама Штаттары, әсіресе АҚШ-тағы пәтерлер және Флоридадағы мүлік арқылы қолайлырақ. Тұрақтылықты, болжамдылықты және капиталды қорғауды бағалайтындар үшін Австрия көбінесе жеңеді.

Жеке өзім инвестицияларымды АҚШ пен Австрия арасында бөлер едім: АҚШ өсім мен жоғары кірістілікті ұсынады, ал Австрия жан тыныштығын, ашықтықты және ұзақ мерзімді активтерді қорғауды қамтамасыз етеді. Бұл тәсіл екі әлемнің де ең жақсы жақтарын біріктіруге және тұрақты портфель құруға мүмкіндік береді.

Жылжымайтын мүлікке инвестиция салу мақсаттар мен нарықтарды нақты түсінуді талап етеді. АҚШ жоғары кірістілік, әртүрлі стратегиялар және Майами, Лос-Анджелес немесе Техас сияқты динамикалық нарықтарды іздейтіндер үшін ең жақсы таңдау болып табылады. Австрия тұрақтылықты, заңды ашықтықты және болжамды кірістілікті бағалайтын инвесторлар үшін қолайлы. Іс жүзінде портфолионың мұндай консервативті бөлігі үшін австриялық жылжымайтын мүлік тұрақтандырғыш ретінде қарастырылады, ал АҚШ өсу мен жоғары кірістілік көзі ретінде қарастырылады.

Инвестициялық заңгердің жалпы кеңесі: мүлікті мұқият тексеріп, салық міндеттемелерін ескеріп, портфолиоңызды әртараптандырып, әрқашан шығу стратегиясын жоспарлаңыз. Резидент еместер үшін FIRPTA, жалдау табысына салық салу және ЖШС немесе трасттар арқылы опциондарды қарастыру өте маңызды.

2030 жылға дейінгі болжам халық санының өсуін, ішкі көші-қонды және жылжымайтын мүлік нарығының белсенді дамуын көрсетеді. Америка Құрама Штаттарында экономикалық өсуі жоғары және жалдау ақысының тартымды кірістілігі жоғары қалаларда тұрғын үйге деген сұраныс артып келеді. Австрияда тұрақтылық сақталуда, ал қайталама және жаңа нарықтардың дамуы ұзақ мерзімді капиталға сенімді инвестицияларды қамтамасыз етуді жалғастыруда.

1. Инвестициялық мақсаттарыңызды анықтаңыз

• Жалға беруден түскен табыс (ұзақ мерзімді және қысқа мерзімді)
• Капиталдандыру және құнның өсуі
• Тұрғылықты жер немесе виза алу стратегиялары (EB-5, E-2)

2. Меншік нысанын таңдау

• Жеке тұлғаның сатып алуы
• ЖШС (жауапкершілігі шектеулі серіктестік) арқылы сатып алу
• REIT және қорлар арқылы инвестициялау
• Серіктестік немесе сенімгерлік қорлар

3. Нарықтық және аймақтық талдау

• Қалалар мен штаттар: Майами, Нью-Йорк, Лос-Анджелес, Остин, Орта Батыс
• Мүліктерді жалға алудың кірістілігі және өтімділігі
• Шаршы метрге шаққандағы бағалар және нарықтық динамикасы
• Инфрақұрылым, көлік, экология, жалға алушыларға деген сұраныс

4. Нысанды тексеру және заңды тексеру

• Меншік құқығын іздеу және меншіг құқығын сақтандыру
• Тексеру есебі: құрылыс жағдайы, коммуналдық қызметтер
• Меншік тарихын және ауыртпалықтарын тексеру

5. Қаржыландыру және сатып алушының талаптары

• Шетелдіктер үшін SSN/ITIN қолжетімділігі
• АҚШ-тағы банк шоты
• Бастапқы жарна және қаражаттың заңды шығу тегін дәлелдеу
• Жасы (кейбір банктер 18 жасты талап етеді)

6. Сатып алу процесі

• Риэлтор мен адвокатты таңдау
• Ұсынысты дайындау
• Эскроу-шот
• Мүлік құқықтарын аудандық жазбаларда тіркеу және жабу
• Қашықтан сатып алу мүмкіндігі

7. Салықтар мен шығындар

• Мүлік салығы (штатқа байланысты 0,5–3%)
• Жабу шығындары (транзакцияның 2–5%-ы)
• Жалға беруден алынатын табыс салығы (федералдық + штаттық)
• Сатудан түскен капитал өсіміне салынатын салық
• Резидент еместерге арналған FIRPTA

8. Мүлікті басқару

• Басқару компаниясын таңдау (мүлікті басқару)
• Ұзақ мерзімді және қысқа мерзімді жалға алу
• Жалға алушылармен жасалған келісімшарттар және жергілікті ережелер

9. Шығу стратегиялары

• MLS немесе агент арқылы сату
• 1031 Салық аударымдары үшін биржа
• Мұрагерлік немесе сенімгерлік арқылы беру

10. Сценарийлер және әртараптандыру

• Бір нысан және бірнеше нысан
• АҚШ пен Еуропаның үйлесімі (тұрақтылық үшін Австрия, өсу үшін АҚШ)
• Табыс пен тәуекелдің балансы

1. «300 000 долларлық инвестор»

• Клиенттің қалағаны: Нью-Йорк қаласында тұрақты жалдау табысын қамтамасыз ететін және өтімді актив болатын пәтер сатып алу.
• Біз тапқан нәрсе: Манхэттендегі 70 шаршы метрлік кондоминиум, заманауи жөндеу жұмыстары және ыңғайлы көлік қатынасы бар.
• Нәтижесі: жылына 4–5% кірістілік, жоғары өтімділік, 2 жыл ішінде мүлік құнының +8%-ға өсуі.

2. «500 000 доллармен зейнетке шықты»

• Клиенттің қалағаны: Майамиде (Флорида) жайлы зейнетке шығу үшін үй сатып алу, қажет болған жағдайда оны жалға беру мүмкіндігімен.
• Біз тапқан нәрсе: тыныш жерде, жағажайға жақын және дамыған инфрақұрылымы бар 90 м² үй.
• Нәтижесі: орташа жалдау кірістілігі 4,5%, 3 жыл ішінде құнының +10%-ға өсуі, бейбіт өмір сүру үшін қауіпсіз аймақ.

3. «Балалы отбасы»

• Клиенттердің қалағаны: Лос-Анджелесте жақсы мектептері және жасыл ортасы бар жеке тұрғын үй үшін пәтер немесе үй сатып алу.
• Біз тапқан нәрсе: жақсы дамыған аумақта орналасқан үш жатын бөлмесі және кішкентай бағы бар 120 м² таунхаус. Бағасы: $750,000.
• Нәтижесі: 5 жыл ішінде 6-7% жоғары капиталдандыру әлеуеті, балалар үшін қауіпсіз аймақ, қажет болған жағдайда жалға беру мүмкіндігі.