2024 жылы елдегі коммуналдық қызметтерді қоса алғанда орташа жалдау ақысы , Вена орташадан жоғары.
Көптеген отбасылар үшін бұл жалдау ақысы олардың өмір сүру деңгейіне тікелей әсер ететін бюджеттің негізгі бабы екенін білдіреді.
2025 жылға қарай жағдай нашарлады: бағалар жалақыдан тез өсті, тіпті үкімет 2026 жылдың сәуіріне дейін жалдау ақысын автоматты түрде индексациялауға уақытша мораторий енгізді. Бұл жалға алушылар үшін тынығу, бірақ пәтер иелері үшін табыс жоғалту.
Бұл мақалада мен қарапайым түрде Венада жалға беру нарығы қалай жұмыс істейтінін, бағаның неге өсіп жатқанын, индекстеу қалай жұмыс істейтінін және оған қашан қарсы тұруға болатынын түсіндіремін. Біз нақты сандарды, есептеу мысалдарын, нақты істерді және жаңа заңдарды қарастырамыз. Бұл мақала Австрияға көшуді жоспарлап отырғандар үшін де, өз мүлкін жалға алғысы келетін инвесторлар үшін де пайдалы болады.
Венадағы үйді жалға алу - негіздер, бағалар және трендтер
Индекстеу туралы айтпас бұрын, қазіргі уақытта нарықта қандай бағалар бар екенін және олардың неге көтерілуін жалғастыратынын қарастырайық.
Бүгінгі таңда пәтер қанша тұрады?
Венадағы жалдау көршілестікке және жылжымайтын мүлік түріне байланысты айтарлықтай өзгереді. Орташа алғанда , жалдау ақысы бір шаршы метр үшін 9 евродан 13 евроға дейін (коммуналдық қызметтерді қоспағанда). Дегенмен, нақты құны нақты мүлікке байланысты өзгереді.
Пәтер түрі бойынша Венадағы орташа жалдау (2025)
| Пәтер түрі | Шаршы | Орташа баға, айына € | Орташа баға, м² үшін € |
|---|---|---|---|
| Студия | 40 м² дейін | 600–900 | 12–15 |
| 1 бөлмелі | 40–60 м² | 1 000–1 300 | 10–13 |
| 2 бөлмелі | 60–90 м² | 1 300–1 600 | 9–11 |
| 3 бөлмелі пәтер | 90–120 м² | 1 800–2 500 | 8–10 |
Аудандарды салыстыратын болсақ, айырмашылық та таң қалдырады. Орталықта (1-ші аудан, Ішкі қала) баға €27/м² дейін жетуі мүмкін, ал шетте, мысалы, Флоридсдорфта немесе Лизингте, сіз €9–11/м² опцияларын таба аласыз.
Мен клиенттерге орталық Венадағы бағалар әрқашан дерлік пәтердің жағдайына емес, мекен-жайына байланысты жоғары екенін еске саламын. Мәселе сіз үшін орналасқан жердің қаншалықты маңызды екенінде.
Неліктен баға көтеріліп жатыр?
Халықтың өсуі. 2024 жылы Вена халқы шамамен 22 500 адамға өсті. Бұл өсім ең алдымен көші-қонмен байланысты: тек 2024 жылдың өзінде Австрияға 180 000-ға жуық адам келді, оның 68 000-ы елордаға қоныстанды.
Жаңа пәтерлердің тапшылығы. Венаға жыл сайын кемінде 10 000-11 000 жаңа пәтер қажет. Дегенмен, тек 5000-6000 ғана салынған . Ал, қолданыстағы тұрғын үй қоры бұзылулар мен күрделі жөндеу жұмыстарына байланысты қысқаруда.
Элиталық жаңа ғимараттар. Жалдау ақысы орташа деңгейден айтарлықтай жоғары болатын премиум тұрғын үйлер көбірек салынуда. Бұл жалпы статистикаға әсер етеді.
Инфляция және индекстеу. Бағаның қатып қалуының өзінде кейбір келісім-шарттар (мысалы, бос тұрған жаңа ғимараттар) инфляцияға индекстелуін жалғастыруда.
Сұраныстың өсуі және ұсыныстың жетіспеушілігі жалдау ақысын сөзсіз көтереді. Міне, цифрлардағы динамикаға назар аударыңыз: 2024 жылдың соңына қарай жалпы ел бойынша орташа жалдау ақысы (барлық пәтер өлшемдерін қосқанда) 4,5%-ға өсті (бір жыл бұрынғы 7,4%-бен салыстырғанда).
Венада өсу де екі таңбалы (бірнеше пайыз жылмен салыстырғанда) ұлттық инфляциядан айтарлықтай асып түседі. Көріп отырғанымыздай, ешқандай күрт ауытқулар болмаса да, тренд тұрақты түрде жоғарылауда.
Австрияда жалға беру нарығы қалай реттеледі?
Индексацияға кіріспес бұрын, Австриядағы жалдау бағасы өздігінен әрекет етпейтінін түсіну маңызды; олар заңмен бақыланады.
Жалға алу құқығы: Қарапайым тілмен айтқанда
Негізгі құжат - жалдау туралы заң ( Mietrechtsgesetz , қысқартылған MRG). Ол барлығын дерлік реттейді: жалдау ақысынан бастап жалға алушылар мен жалға берушілердің құқықтарына дейін.
Австрияда екі негізгі нарық сегменті бар:
Ескі тұрғын үй қоры (1945 жылға дейін салынған және кейбір ғимараттар кейінірек). Мұнда заң толығымен қолданылады. Баға «базалық мөлшерлеме» деп аталатын мемлекеттік белгіленген стандарттарға сәйкес есептеледі. Қазіргі уақытта Венада бұл шаршы метрге 6,67 еуроны құрайды (мораторийге байланысты 2026 жылдың сәуіріне дейін бекітілген).
Жаңа тұрғын үй қоры (заманауи ғимараттар, әсіресе 2000 жылдардан кейін салынғандар). Мұнда иелері қатаң шектеусіз бағаны еркін белгілей алады.
Ескі тұрғын үй қорын шарлау үшін пәтер санаттарының жүйесі қолданылады:
| Санат | Ол нені білдіреді? | Мысал |
|---|---|---|
| А | Қазіргі заманғы пәтер (жылыту, ас үй, ванна бөлмесі, 30 м² бастап) | 2 бөлмелі пәтер жақсы жағдайда |
| Б | Кейбір кемшіліктері бар тұрғын үй, бірақ қолайлы | орталық жылытуы жоқ пәтер |
| C | Төмен стандарт, көптеген қолайсыздықтар | ваннасыз пәтер |
| D | Тұруға жарамсыз | ішінде су мен дәретхана жоқ тұрғын үй |
A–C санаттары үшін шекті баға бар. D санаты практикада сирек қолданылады; бұл тарихи нормаға көбірек ұқсайды.
Мен өз клиенттеріме жиі кеңес беремін: ұзақ мерзімді тұрақтылықты қаласаңыз, MRG заңымен қамтылған ескі ғимараттардан баспана іздеңіз. Онда бағаның өсуі әрқашан шектеулі.
Шетелдіктерге арналған жалға алу мүмкіндіктері
Шетелдіктерге арналған ережелер жергілікті тұрғындармен бірдей дерлік. Заң азаматтыққа байланысты кемсітуге нақты тыйым салады — сіз австриялық емес екеніңіз үшін ғана кіруден бас тарта алмайсыз.
Бірақ іс жүзінде нюанстар бар:
- әдетте Австриядағы табыс немесе жұмыс орнын растауды талап етеді;
- Олар бұрынғы үй иесінен ұсыныс хат сұрай алады;
- Көбінесе олар ай сайынғы 3 төлем мөлшерінде (кейде 6-ға дейін) депозит алады.
Шетелдіктер үшін басты қиындық – бәсекелестік. Венада пәтерлерге сұраныс ұсыныстан жоғары, сондықтан жақсы опциялар тез сатылады.
Жалдау индексі – сома қашан және неге өзгереді
Енді ең маңызды мәселеге көшейік: индекстеу. Бұл жалға алушылар мен инвесторлар арасында ең көп сұрақ туғызады.
Венада индекстеу қалай есептеледі?
Индексация – инфляцияға байланысты жалдау ақысын автоматты түрде түзету. Түзету негізі әрқашан дерлік шартта көрсетіледі.
Statistik Austria жариялаған тұтыну бағасының индексі (ТБИ) . Мысалы, 2025 жылдың шілдесінде индекс өткен жылмен салыстырғанда 3,6%-ға өсті.
Есептеу мысалы:
- негізгі жалдау ақысы - € 1000;
- индекс 3,6%-ға өсті;
- жаңа жалдау = 1 000 × 1 036 = € 1 036.
Жалға алушы жалдау ақысының көтерілуі туралы алдын ала хабарлама алады (бірінші жаңа төлем мерзімінен кемінде 14 күн бұрын). Өсу ешқашан кері әсер етпейді.
Сіздің жалдау келісіміңіз: неге назар аудару керек
Келісімшартқа қол қойған кезде индекстеу туралы тармақты іздеңіз. Ол мынаны айту керек:
- қандай нақты индекс қолданылады (көбінесе ТБИ);
- қайта санау қаншалықты жиі жүргізіледі (әдетте жылына бір рет);
- индекстеу жарамды күн.
Егер бұл тармақ жоқ болса, жалға берушінің бағаны себепсіз көтеруге құқығы жоқ. Жалғыз нұсқа - жаңа келісім-шартқа отыру.
Үй иесі жалдау ақысын кенеттен көбейте ала ма?
Жоқ. Заң жалға берушінің жалға алушыны хабардар етіп, есептеуді түсіндіруін талап етеді. Жұқа ауадан жаңа соманы «жұлып алу» мүмкін емес. Егер сіз өсім туралы хабарлама алсаңыз:
- шарттағы формулаға сәйкестігін тексеру;
- өсім инфляция деңгейінен аспайтынына көз жеткізу;
- Күмәндансаңыз, Тұрғын үй арбитражына хабарласыңыз (
Жалдау ақысын есептеу және индекстеу мысалдары
Индекстеу тақырыбы құрғақ теория болып қалмауы үшін, оның іс жүзінде қалай көрінетінін қарастырайық.
Жалпы жағдайлар: жалдау сомасы қалай өзгереді
Өмірден екі мысал келтірейік.
40 м² пәтер. Австрияда мұндай пәтерді орташа таза жалдау айына шамамен € 405 құрайды. Коммуналдық қызметтерге €100 қосыңыз, жалпы сомасы 505 еуро. 4% инфляция кезінде базалық жалдау ақысы 421 евроға, ал коммуналдық қызметтермен шамамен 521 евроға дейін көтеріледі.
Пәтер 80 м². Бұл өлшем үшін ұлттық орташа жалдау ақысы € 796,50 (коммуналдық қызметтерді қоспағанда). Шығындарды қосқанда жалдау ақысы 880 еуро деп есептейік. 5% индекстеу кезінде жалдау ақысы 924 еуроға дейін өседі.
Өсу әрқашан шамамен инфляцияға тең. Дүкен бағасы 5 пайызға қымбаттаса, жалға алу ақысы да 5 пайызға көтеріледі.
Күрделі жағдайлар: жөндеу, жаңғырту, люкс пәтерлер
Кейде инфляцияны индекстеу жеткіліксіз - жалға беруші мүлікке инвестиция салып, шығындарды өтеуді қалайды. Erhaltungsbeitrag ) қосуға мүмкіндік береді Мысалы:
- 60 м² пәтердің негізгі жалдау ақысы – €600;
- иесі асүйді күрделі жөндеуден өткізіп, +30 € келісімге келді;
- бір жылдан кейін 4% индексі тағы +24 € берді;
- Соңғы жалдау ақысы 654 евро болды.
Люкс пәтерлерде индекстеу бірдей жұмыс істейді, бірақ бастапқы баға жоғары. 5% инфляция кезінде 2000 еуро тұратын пәтер бір жылдан кейін 2100 еуро тұрады.
Жалдау ақысын азайту - қашан және қалай аз төлеу керек
Біз әдетте бағаның өсуі туралы айтамыз, бірақ жалдау ақысын төмендетуге болатын жағдайлар да бар.
Жалдау ақысын төмендетудің себептері
Австрия заңы пәтер шарт талаптарына сәйкес келмесе немесе тұруға жарамсыз болып қалса, жалдау ақысын төмендетуге рұқсат береді. Типтік жағдайларға мыналар жатады:
- Жылыту немесе ыстық су жоқ. Егер қазандық немесе радиатор бұзылса, үй ішінара тұруға жарамсыз болып саналады.
- Зең мен ылғал - бұл тек косметика емес, денсаулыққа нақты қауіп.
- Тұрақты шу. Мысалы, көршінің орнындағы жөндеу жұмыстары немесе ауладағы құрылыс, егер ол айларға созылса.
- Құрылымдық ақаулар. Төбесі ағып кеткен, лифт сынған, электр ақаулары.
Азайту мөлшері мәселеге байланысты. Жылудың толық жетіспеушілігі болса, соттар көбінесе жалға алу ақысын 30-50% төмендетеді. Егер бұл уақытша қолайсыздық болса, 10-20% төмендейді.
Қысқарту туралы келіссөздерді қалай жүргізуге болады – кезең-кезеңімен
- Мәселені құжаттаңыз. Суретке түсіріп, жөндеу есептерін немесе түбіртектерді жинаңыз.
- Үй иесіне хабарлаңыз. Жазбаша (электрондық пошта немесе тіркелген пошта) жақсырақ.
- Түзетуге уақыт беріңіз. Әдетте 2-3 апта жеткілікті.
- Төлемді уақытша төмендетуді сұраңыз. Белгілі бір пайызды көрсетіңіз.
- Егер сіз бас тартсаңыз , Тұрғын үй арбитраждық сотына немесе сотқа хабарласыңыз.
Мен әрқашан өз клиенттеріме айтамын: егер пәтерде елеулі ақаулар болса, сіз толық жалдау ақысын төлеуге міндетті емессіз. Ең бастысы, заңды түрде әрекет етіп, мәселені құжаттандыру.
Инвесторлар үшін: Венадағы мүлікті қалай тиімді жалға алуға болады
Индекстеу мәселесі тек жалға алушылар үшін ғана емес, сонымен қатар өз мүлкін жалға беретіндер үшін де маңызды. Инвесторлар үшін бұл олардың табыстылығына тікелей әсер етеді.
Жалдау ақысын индекстеу және рентабельділік
Жалдау ақысының өсуі меншік иелеріне тіпті инфляция жағдайында да кірісті сақтауға көмектеседі.
Мысалы:
- пәтер €1200 жалға беріледі;
- инфляция 4%;
- бір жылда жалдау ақысы 1248 евроға дейін өседі.
Бұл шағын өзгеріс сияқты көрінеді – айына небәрі 48 еуро. Бірақ бір жыл ішінде бұл 600 еуроға жуық, ал 10 жылдан астам уақыт ішінде 6 000 еуродан асады.
Сондықтан дұрыс индекстеу капиталды қорғау құралы болып табылады. Бұл жөндеуге, коммуналдық қызметтерге және салықтарға кететін шығындардың орнын толтыруға көмектеседі.
Пәтер иелеріне арналған кеңестер
Әрқашан заңды түрде әрекет етіңіз. Индекстеу шартта көрсетілгеніне және келісілген сомадан аспайтынына көз жеткізіңіз. Жалға алушыға жеткілікті ескерту жасаңыз (талап етілгеннен бір немесе екі күн артық берген дұрыс). Бұл сенімді нығайтады және жанжал қаупін азайтады.
Жөндеу мен жақсартуды қарастырыңыз. Жалға бермес бұрын жөндеуді жоспарласаңыз, оны келісімшартқа немесе бір реттік жалдау төлеміне қосыңыз. Жалға алушы не үшін төлейтінін нақты білуі керек. Жөндеу жұмыстарынан кейін шығындарды өтеу туралы келіссөздер жүргізіңіз, бірақ есіңізде болсын, бәрі заңды түрде ресімделуі керек.
Жақсы қарым-қатынаста болыңыз. Кез келген өсімдерді анық түсіндіріңіз және жалға алушыға есептеулерді көрсетіңіз. Ең жақсы стратегия - кенеттен жаңа шот тастаудың орнына жалдау ақысының неге өсіп жатқанын түсіндіру. Ашықтық көбінесе жалға алушыларды ұстап қалады және «бос емес» пәтерлердегі айналымды азайтады.
Төлем қабілеттілігін тексеру. Келісімшартқа қол қоймас бұрын кепілдікті немесе депозитті қарастырыңыз (ай сайынғы үш төлемге дейін) – бұл төлемеу тәуекелін азайтады. Дегенмен, шетелдік жалға алушыдан қорқып, артық кепілдіктерді талап етпеңіз: жоғарыда айтылғандай, заң кемсітуге тыйым салады.
Меншік менеджерлерін пайдаланыңыз. Бірнеше пәтеріңіз болса немесе бос уақытыңыз шектеулі болса, мүлікті басқарудың кәсіби қызметін (Hausverwaltung) жалдаңыз. Олар жергілікті нюанстарды түсінеді, заңнамалық жаңартуларды бақылайды (мысалы, индексацияға мораторийге енгізілген өзгерістер) және айыппұлдарды болдырмауға көмектеседі.
Мен үй иелеріне үнемі айтамын: тұрақты жалға алушы - бұл жұмыстың жартысы. Жалға алушыдан айырылып, айлар бойы бос тұрғанша, заң талабына сай жалдау ақысын 3 пайызға көтеріп, жалға алушыны қалдырған дұрыс.
Венадағы жалға беру нарығындағы жаңа заңдар мен соңғы жаңалықтар 2025–2026
Суретті аяқтау үшін соңғы өзгерістерді атап өту керек: олар бүгінде нарыққа әсер етуде.
Жалға алу мораторийі. 2026 жылдың сәуіріне дейін көптеген реттелетін пәтерлер үшін жалдау ақысын автоматты түрде көтеруді тоқтатқан заң қабылдады.
- Венадағы базалық мөлшерлеме («индикативті тариф» деп аталатын) 6,67 €/м² деңгейінде бекітілген;
- 2025 жылдың сәуірінде әдеттегі өсім болған жоқ;
- 2026 жылдың сәуірінен бастап өсім шектеледі: инфляцияның тек 5% дейін ескерілуі мүмкін, ал одан жоғары нәрсе екі есе азаяды.
Жалға алушылар үшін бұл жеңілдік. Инвесторлар үшін бұл келесі жылы төмен пайданы білдіреді.
Австрия және Еуропа: жалдау ең қымбат қай жерде. Вена жалдау бойынша ең қымбат еуропалық астаналар қатарына кіреді. Eurostat мәліметтері бойынша , 2023 жылы шетелдіктер үшін орташа екі бөлмелі пәтер айына шамамен 2050 еуро тұрады (коммуналдық қызметтерді қоспағанда). Бұл Брюссель немесе Прагаға қарағанда қымбатырақ және Берлинмен салыстыруға болады.
2010 жылдан бері Австриядағы жалдау ақысы шамамен 70%-ға өсті, ал ЕО бойынша орташа көрсеткіш әлдеқайда аз өсті.
Нарықты әрі қарай не күтіп тұр? Сарапшылар болжайды. Олар келіседі: Венадағы баспана тапшылығы одан сайын нашарлайды. Қалаға жыл сайын кемінде 4000-5000 жаңа пәтер қажет.
Бұл жалдау ақысы жоғары болып қала береді дегенді білдіреді. Мораторийдің өзінде ұзақ мерзімді үрдіс айқын: сұраныс ұсыныстан асып түседі.
Мен әрқашан өз клиенттеріме айтамын: Венада жаман аудандар жоқ. Үлкен өсу әлеуеті бар аудандар бар. Кейде беделді орталыққа қарағанда, шетке ақша салған тиімдірек.
Қорытынды: Сіздің әрекеттеріңіз және ақша үнемдеуге арналған лайфхактар
Венада жалға алу әрқашан ережелер, бағалар және жеке жағдайлар арасындағы теңгерім әрекеті болып табылады. Бір жағынан, заң жалға алушыларды қорғайды: жалдау ақысын кенеттен көтеруге болмайды, ал ақаулар анықталса, жалдау ақысын төмендетуге болады. Екінші жағынан, индексация сөзсіз және инфляцияға сәйкес баға көтеріледі.
Артық төлем жасамау және сенімді сезіну үшін бірнеше ережелерді есте сақтаңыз:
- Аудандарды салыстыру. 10-15 минуттық метро жүру сізге айына жүздеген еуроны үнемдей алады.
- Келісімшартты оқыңыз. Индекстеу тармағы анық болуы керек: қандай индекс, қаншалықты жиі және қай күннен бастап.
- Мәселелерді хабарлау. Бірдеңе бұзылса, дереу иесіне хабарласыңыз. Заң сіз тарапта.
- Қолдау іздеңіз. Венада «Вонбейхилфе» деп аталатын тұрғын үй көмегі бағдарламасы бар. Егер сіз белгілі бір кіріс шегіне жетсеңіз, қаладан өтемақы ала аласыз.
- Инвесторлар үшін. Жылдам пайдадан гөрі ашықтық пен адалдық маңыздырақ. Бос пәтерге тәуекел еткенше, жалдаушыны жылдар бойы ұстаған дұрыс.
- Беделді агенттерді пайдаланыңыз. Тәжірибелі агенттер қыр-сырын біледі және жиі лайфхактарды ұсына алады, мысалы, бағасын келісуге болатын шағын пәтерлердің иелерінен жалға беруді іздеу немесе соңғы айларда жаңа ғимараттарды тексеру — оларда жиі арнайы ұсыныстар болады (мысалы, бірінші ай тегін немесе азайтылған депозит).
Ал негізгі кеңес: жалға алуды ұзақ мерзімді стратегия ретінде қарастырыңыз. Содан кейін, тіпті бағалар көтерілсе де, сіз жай ғана ағынмен қозғалмай, жағдайды басқара аласыз.
