Венадағы пәтер жалдау шарты: оны қалай дұрыс жасау керек және нені ескеру керек

Венада тұрғындардың 75%-дан астамы пәтер жалдайды, сондықтан Австриядағы пәтер жалдау шарттарының ерекшеліктерін түсіну елге көшуді жоспарлап отырғандар үшін де, инвесторлар үшін де маңызды. Егер сіз Австрияға көшуді жоспарлап отырсаңыз немесе Венада баспана , пәтер жалдау шартын қалай жасау және орындау керектігін түсінуіңіз керек.

Бір қарағанда, процесс өте қарапайым болып көрінеді. Тек келісімшартқа қол қойып, кілттерді алып, жаңа пәтеріңізге көшіңіз. Дегенмен, Австрияда жалға алу нақты ережелер мен заңдармен реттеледі. Келісімшарттың жасалу тәсілі сіздің жайлылығыңызды ғана емес, сонымен қатар қаражатыңыздың қауіпсіздігін де анықтай алады.

Неліктен бұл маңызды? Себебі қателіктер қымбатқа түседі. Мысалы, жалдау мерзімі немесе жалдау индекстеу шарттары дұрыс көрсетілмеген жағдайда қажетсіз шығындарға әкелуі мүмкін. Егер сіз шетелдік болсаңыз, сіздің тұрғылықты жеріңіздің мәртебесі жалдау шартына байланысты болуы мүмкін.

Нәтижелерді жақсырақ түсіну үшін сіз Венадағы пәтер жалдау шартының үлгісін . Бұл австриялық жалдау шартының үлгісі жүздеген сәтті жағдайларда сыналды.

Бұл мақала Венада немесе Австрияның басқа қалаларында пәтер жалдауды жоспарлап отырған кез келген адам үшін пайдалы болады: студенттер, жас мамандар, отбасылар және, әрине, жылжымайтын мүлікті тиімді инвестиция ретінде қарастыратын инвесторлар.

Mietrechtsgesetz, MRG ) және Жалпы Азаматтық кодекспен ( ABGB реттелетінін білу маңызды . Бұл жалға алушыларға заңмен қорғалған сезінуге мүмкіндік береді.

Австрияда жалдау шарттарының бірнеше түрі бар. Сіз таңдаған түрі Австриядағы пәтер жалдау шарттарын, соның ішінде жалдау ақысы мен ұзақ мерзімді тұру мүмкіндігін анықтайды.

Мерзімді және мерзімсіз келісімшарт арасында айқын айырмашылық бар екенін түсіну керек.

Мерзімді жалдау (әдетте 3 жылға немесе одан да көп мерзімге). Жалға алушы бағаның кенеттен өсуінен қорғалған. Дегенмен, мұндай келісімшартты мерзімінен бұрын бұзу қиын болуы мүмкін. Жалдаудың бірінші жылынан кейін ғана үш ай бұрын ескерту арқылы келісімшартты бұзу құқығы пайда болады.

Тұрақты. Бұл нұсқа өте қолайлы болып көрінеді. Жалға алушы барлық шарттар орындалған жағдайда қалағанша қала алады. Дегенмен, бұл келісім үй иесіне белгілі бір жағдайларда жалдау ақысын өзгертуге немесе келісімшартты бұзуға .

Тағы бір маңызды мәселе: сіз пәтер иесімен тікелей келісім жасай аласыз (жалға алу) немесе пәтерді өзі жалға алып отырған адамнан тұрғын үй жалдай аласыз (қосымша жалдау).

• Бірінші жағдайда, сіздің құқықтарыңыз заңмен сенімді қорғалады.
• Екінші жағдайда, шарттар жалға алушы үшін онша қолайлы болмауы мүмкін. Қосымша жалға беру студенттер мен қысқа мерзімді жалға алуға мұқтаж басқа адамдар үшін тиімді болуы мүмкін. Дегенмен, үй иесінің мүлікті жалға беруге шынымен рұқсаты бар-жоғын мұқият тексеру маңызды.

Егер сіз шетелдік болсаңыз, Австрия азаматтығыңыздың болмауы Венада және басқа қалаларда жалдау шартына қол қою құқығыңызды шектемейтінін ескеріңіз.

Дегенмен, шын мәнінде, үй иелері көбінесе қосымша құжаттарды сұрайды: табыс туралы анықтама, жұмыс орны туралы анықтама немесе тіпті анықтамалар.

• ЕО азаматтары пәтерді еркін жалға ала алады, оларға тек төлқұжатын немесе жеке куәлігін көрсету жеткілікті
• қосымша рұқсатсыз жылжымайтын мүлікті жалға алу үшін әдетте тұруға рұқсат – «Rot-Weiß-Rot»-Karte
• Қысқа мерзімді визамен (90 күнге дейін) келетін туристер келісімшарт жасасу үшін үй иесімен арнайы келіссөздер жүргізуі қажет болуы мүмкін

Жалпы, кез келген пәтерді шетелдіктерге жалға беруге болады. Келісімшартқа қол қоймас бұрын, үй иесімен кез келген талаптарды нақтылап алған жөн (мысалы, үй иесінің отбасы мүшелерінің көшіп келуіне келісімі).

Австрияда жылжымайтын мүлік жалдау шартын алғаш рет көргендер көбінесе беттер санына таң қалады. Дегенмен, мұндай шарттың әрбір жолы сізді немесе пәтер иесін қорғайды. Төменде біз міндетті түрде қосылуы тиіс негізгі мәселелерді атап өттік.

Үй иесінің де, жалға алушының да толық аты-жөні мен мекенжайын көрсетіңіз. Егер пәтер тең бөлінсе, барлық жалға алушылар жалдау ақысын төлеуге жауапты. Екі тараптың да байланыс ақпараты және төлқұжат/жеке куәлік деректері қажет.

• Пәтердің мекенжайы, қабаты, ауданы және жалға алушы пайдалана алатын мүлік тізімі.
• Жалға алушы қандай бөлмелер мен ортақ аймақтарды пайдалана алады (мысалы, тұрақ, қойма, шатыр, бақша, кір жуатын бөлме және т.б.).
• Мүліктің ағымдағы жағдайын жазып алыңыз. Тексеру кезінде анықталған барлық мәселелерді сипаттау маңызды. Егер айқын ақаулар (терезелер, сантехника, ылғал белгілері) болса, Венада жөндеу жұмыстарын және кімнің есебінен ұйымдастыратынын дереу нақтылаған дұрыс.

Мен әрқашан клиенттерден көшіп кірген кезде тіпті ұсақ сызаттар мен сызаттарды да құжаттауды талап етемін. Пәтерді қабылдау туралы актте осы жазбаның болуы сізді көшіп кеткен кезде үй иесінің кез келген шағымдарынан қорғайды.

• Негізгі (жалпы) және қажет болған жағдайда негізгі (таза) жалдау ақысының сомасын және оған не кіретінін анық көрсетіңіз.
• Жалға алушының электр қуаты, газ, жылыту, интернет және басқа да шығындар үшін бөлек төлейтінін тексеріңіз.
• Төлем әдісі мен шарттарын көрсетіңіз (әдетте айына бір рет банк аударымы).
• Егер келісімшарт MRG-ге жатса, комиссияны индекстеуге болатынын (мысалы, инфляцияға сәйкес) келісіп, қайта есептеу қалай жүргізілетінін көрсетіңіз.
• Австрия заңына сәйкес, үй иелері шаршы метрге шаққандағы базалық жалдау ақысынан (Richtwert/Kategoriemiete) сәл жоғары жалдау ақысын көтеруді талап ете алады. 2024-2025 жылдар аралығында жалдау ақысының ең жоғары өсуі жылына 5% құрайды.

Депозит сомасы әдетте 2-3 айлық жалдау ақысына тең (заңды ең жоғары 6 айға дейін).

• Төлем аударылуы тиіс шоттың нақты сомасын және мәліметтерін жазып алыңыз.
• Кепілдікті (көшіп кіріп, зақымдануды тексергеннен кейін) және пайыздарды қайтару шарттарын көрсетіңіз (депозиттер арнайы шотта сақталуы мүмкін және жалға алушы үшін шағын пайыздар табуға болады).
• Депозиттік төлем үшін түбіртекті міндетті түрде алыңыз.

Мен әрқашан клиенттерге пәтерге көшіп кірген күні суретке түсіруге кеңес беремін. Бұл ұсақ-түйек нәрсе, бірақ бұл фотосуреттер көбінесе оларға депозиттерін даусыз қайтарып алуға көмектеседі.

• Жалға алушының міндеттерін көрсетіңіз (мысалы, тазалықты сақтау, ұсақ жөндеу және қызмет көрсету үшін ақы төлеу).
• Үй иесінің құқықтарын сипаттаңыз (техникалық жағдайын тексеру, тексерулер жүргізу).
• Пәтерді келісімсіз жалға беруге, сондай-ақ агрессивті жануарларды ұстауға, түнде шу шығаруға және т.б. тыйым салынады.
• Егер сіз үшін белгілі бір мәселе маңызды болса (мысалы, сіз үй жануарына ие болуды немесе жөндеу жұмыстарын жүргізуді жоспарласаңыз), мұны келісімшартта көрсетіңіз.
• Егер үй иесі қандай да бір міндеттемелерді өз мойнына алса (мысалы, болашақ жөндеу жұмыстары), аяқтау мерзімін белгілеңіз.

Көп пәтерлі үйлерде көбінесе тыныштықты сақтау керек сағаттарды, қоқысты не істеу керектігін, темекі шегуге және үй жануарларын серуендетуге рұқсат етілген жерлерді және т.б. белгілейтін ережелер болады. Егер мұндай ережелер бар болса, оларды Австриядағы пәтер жалдау шартына қосымша ретінде қосуды сұраңыз.

Сондай-ақ, келісімшартта жөндеу жұмыстарын (косметикалық немесе күрделі) кімге және қандай шарттармен жүргізуге рұқсат етілгенін көрсетіңіз.

• Келісім жасалған кезеңді көрсетіңіз (басталу және аяқталу күндері немесе «белгісіз» белгісін қойыңыз).
• Шектеулі мерзімді жалдау шартында мерзімінен бұрын шығаруға мүмкіндік беретін тармақ болуы керек («Aussteigsklausel»). Мысалы: «Жалға алушы бір ай бұрын ескерту арқылы жалдау шартын бір жылдан кейін бұзуға құқылы». Егер бұл тармақ алынып тасталса, заң бойынша бұл құқық үй иесіне үш ай бұрын ескерту жасалған жағдайда ғана бір жылдан кейін ғана қолжетімді болады.
• Келісімшартта мерзім аяқталғаннан кейін автоматты түрде жаңарту немесе жаңа келіссөздер жүргізу туралы тармақ та болуы керек.
• Егер келісімшарт ресми түрде мерзімі аяқталса, ол көбінесе заңды түрде тағы үш жылға ұзартылады.

үлгілер мен мысалдарды пайдалану пайдалы . Бұл үлгілер неміс тілінен аударғанда және негізгі мәселелерді тексергенде пайдалы болады.

Егер сіз Австрияда алғаш рет пәтер жалдап тұрсаңыз, жалдау шартына қол қою өте күрделі болып көрінуі мүмкін. Оны жеңілдету үшін келесі нұсқауларды орындаңыз:

1-қадам. Қол қоймас бұрын пәтерді тексеріңіз. Тексеру күні кез келген ұсақ ақауларды камерамен немесе телефонмен түсіріңіз. «Қабылдау актісін» (Übergabeprotokoll) жасаңыз және зақымдардың тізімін және олардың сипаттамасын қосыңыз.

Мен әрқашан клиенттерге көшіп келген кезде тіпті ұсақ сызаттар мен сызаттарды да құжаттауды талап етемін. Бұл алдын ала ойластыру оларды көшіп кеткен кезде үй иелерінің шағымдарынан қорғайды.

Есепке сүйене отырып, зақым бастапқыда болғанын растауға болады және сіз оны жөндеу үшін ақы төлеудің қажеті жоқ.

2-қадам. Келісімшартты мұқият қарап шығыңыз. Қол қоймас бұрын әрбір тармақты оқып шығыңыз. Шарттарды түсінбеушілік көбінесе дауларға әкеледі. Түсініксіз шарттарды, жақсырақ жазбаша түрде (электрондық пошта арқылы) түсіндіріп, хат алмасуды сақтаңыз.

Тек ауызша уәделерге ғана сенбеңіз. Барлық шарттар мен талаптардың (мысалы, жөндеу мерзімдері немесе қосымша қызметтер) келісімшартта көрсетілуін талап етіңіз.

3-қадам. Келісімшарт тараптарын тексеріңіз. Мүлік иесімен немесе оның уәкілетті өкілімен жұмыс істеп жатқаныңызға көз жеткізіңіз:

• Егер сіз үй иесінен тікелей жалға алсаңыз, меншік құқығын растайтын құжаттарды (Grundbuchauszug – жылжымайтын мүлік тізілімінен үзінді) сұраңыз.
• Егер сіз пәтерді агенттік арқылы жалға алсаңыз, лицензия және комиссия туралы ақпаратты тексеріңіз. 2023 жылдың 1 шілдесінен бастап «Bestellerprinzip» (Bestellerprinzip) қағидаты күшінде: риэлторды бірінші болып жалдаған адам оның комиссиясын төлейді. Әдетте, үй иесі агентті жалдап, комиссия төлейді, бірақ алдымен мұны тексеру маңызды.

4-қадам. Келісімді дұрыс жасаңыз. Австрияда жалдау шартын нотариалды куәландыру талап етілмейді. Екі тараптың да келісімге қол қойып, күнін қоюы жеткілікті. Заң бойынша адвокаттың немесе нотариустың қатысуы талап етілмейді.

Дегенмен, қауіпсіздік үшін көпшілігі заңгерге жүгінеді. Олар келісімшартта дұрыс түсіндірілмеуі мүмкін кез келген дәлсіздіктердің немесе заңды түрде қосуға болмайтын баптардың бар-жоғын тексере алады.

Ерекше жағдайларда (мысалы, егер сіз инвестор немесе ірі компания болсаңыз), дәл осы мағынаға ие. Егер сіз агенттік арқылы келіссөздер жүргізіп жатсаңыз, агент пен үй иесі арасындағы барлық келісімдердің келісімшартта көрсетілгеніне көз жеткізіңіз.

5-қадам. Қол қойылғаннан кейінгі төлем және құжаттар. Келісімшартқа қол қойған кезде, депозит (әдетте банк аударымы арқылы) және бірінші айдың төлемі көбінесе дереу төленеді. Барлық транзакциялар үшін түбіртектер алыңыз.

Мүмкіндігінше, үй иесінің жеке куәлігі мен пәтерге меншік құқығы туралы құжаттың сканерленген көшірмелерін үй иесінен (немесе оның өкілінен) алыңыз. Егер сіз тікелей емес, агент арқылы келіссөздер жүргізіп жатсаңыз, келісімшартта комиссия туралы кез келген ескертуді тексеріңіз – Bestellerprinzip арқылы жалға алушы оны төлеуі міндетті емес.

6-қадам. Ресми тұрғылықты жеріңізді тіркеңіз және мекенжайыңызды өзгертіңіз. Австрияға кіргеннен кейін шетелдіктер өздерінің тұрғылықты жерін (Meldung) жергілікті әкімдікте жаңа мекенжайы бойынша тіркеуі керек. Тіркелу үшін сізге үй иесі қол қойған "Meldezettel" (арнайы тұрғылықты жер нысаны) және төлқұжатыңыз/жеке куәлігіңіз қажет болады.

Мұны үш жұмыс күні ішінде жасаңыз, әйтпесе айыппұл төлеу қаупі бар (Әкімшілік кодекс бойынша 726 еуроға дейін). Тіркелгеннен кейін берілген құжатты сақтаңыз. Ол сізге банк шотын ашу, сақтандыру алу және сертификаттар алу үшін қажет болады.

7-қадам. Барлығының көшірмелерін сақтаңыз. Келісімшарттың және қосымшалардың барлық беттерін сақтаңыз. Әсіресе, келісімшартты бұзу шарттары, депозит сомасы және коммуналдық төлемдер көрсетілген беттерді сақтау маңызды. Мүмкіндігінше, құжаттың заңды күші бар екеніне көз жеткізу үшін келісімшарттың көшірмесін заңгер немесе нотариус куәландырған болуы керек.

Австрияда қажетті құжаттарды дайындамай жалдау шартына қол қою мүмкін емес. Үй иелері сенімді жалға алушымен келісімшартқа отырғанына көз жеткізгісі келеді, сондықтан олар құжаттарды қатаң тексереді.

Пәтерді жалға беретін үй иесіне келесі құжаттар қажет:

• Пәтерге меншік құқығын растайтын құжат (жер кадастрынан үзінді – Grundbuchauszug). Бұл сіздің мүлікті жалға беру құқығыңызды растайды.
• Энергия тиімділігі. Австрияда (басқа ЕО елдеріндегі сияқты) энергетикалық сертификат (Heizkostenpass/Energieausweis) жиі талап етіледі. Онда жылыту шығындары туралы ақпарат берілген.
• Тұрғын үйді пайдалану туралы анықтама. Егер сіз пәтеріңізді агент арқылы жалға беріп жатсаңыз, агентпен (Maklervertrag) келісімшарт жасаңыз. Егер пәтер бірнеше меншік иесіне тиесілі болса, әрқайсысының нотариалды куәландырылған келісімі болғаны жөн.
• Құрылыс құжаттары. Кейде үй иелері төленбеген қарыздары жоқ екенін дәлелдеу үшін HOA жалпы жиналысының хаттамаларының (Eigentümerversammlung) көшірмелерін ұсынуы керек. Басқа пәтер иелерінің келісімі де талап етілуі мүмкін.
• Коммуналдық қызметтерге арналған келісімшарттар. Егер жалға алушы кез келген қызметтерді (мысалы, интернет, кабельді теледидар немесе жалға алынған жердегі тұрақ орны) пайдаланатын болса, жалға алушыға көрсету үшін жеткізушілермен және қызметтермен жасалған келісімшарттардың көшірмелерін дайындаңыз.

Жалға алушы (пәтер жалдаушы) үшін:

• Паспорт немесе жеке куәлік. Жарамды жеке куәлікті көрсетуіңіз керек. Негізгі беттердің көшірмелерін жасау ұсынылады.
• Табыс туралы анықтама. Мысалы, сізден соңғы екі немесе үш айдағы жинақталған жалақыңыз туралы ақпарат, банктік шоттан үзінді көшірме немесе еңбек шарты талап етілуі мүмкін. Бұл құжаттар сіздің төлем қабілеттілігіңізді растайды. Салық декларациялары кейде қабылданады (жеке кәсіпкерлікпен айналысатын жеке тұлғалар үшін).
• Жалға алушының сауалнамасы (Mieterselbstauskunft). Бұл жеке ақпаратты, жұмыс туралы мәліметтерді, бұрынғы тұрғылықты жерін және т.б. қамтитын стандартты нысан. Үй иесі жалға алушының сенімділігін бағалау үшін оны сұрай алады. Бұл заңмен талап етілмейді, бірақ іс жүзінде кең таралған.
• Тұрғылықты жері бойынша тіркеу (Meldezettel). Бұл құжат сіздің пәтерде немесе үйде тұру құқығыңызды растайды. Сіз Meldezettel нысанын пошта арқылы аласыз, содан кейін оны муниципалдық органдарға тапсырасыз. Тіркеусіз үй иесі сізге айыппұл салуы мүмкін, ал сіз медициналық сақтандыруды төлей алмайсыз, банк шотын аша алмайсыз және т.б.
• Тұруға рұқсат немесе виза (ЕО-дан тыс елдердің тұрғындары үшін). Егер сіз үшінші елден болсаңыз, жарамды тұруға рұқсат немесе ұзақ мерзімді виза беруіңіз керек. Егер сіз елге қысқа мерзімді визамен келген болсаңыз, үй иесінен пәтерді сізге қысқа мерзімге жалға беруге дайын екенін сұраңыз. Бұл түсініспеушіліктердің алдын алуға көмектеседі. Австриядағы шетелдіктер үшін дәлелденген пәтер жалдау шартының үлгісін пайдалану да жақсы идея.
• Қылмыстық жазбасы жоқ екендігі туралы анықтама. Кейбір үй иелері жалға алушының сенімділігіне көз жеткізу үшін осы анықтаманы сұрайды. Бұл заңды талап болмаса да, үй иелері қалаған кез келген құжаттарды жеке сұрай алады.

Қосымша құжаттар:

• Ұсыныстар немесе бұрынғы жалдау шарты. Егер сіз бұрын Австрияда тұрған болсаңыз, сізге бұрынғы үй иесінің ұсыныс хаты немесе бұрынғы жалдау шартының көшірмесі қажет болуы мүмкін.
• Банк деректемелері. Австрия банкінде шот ашу жалдау шартын жасасу процесін жеңілдетеді. Сондай-ақ, бұл сізге комиссиясыз төлемдер мен тікелей аударымдарды жүзеге асыруға мүмкіндік береді. Кейбір жағдайларда сізден арнайы шотқа (Kautionskonto) салым салу талап етілуі мүмкін.
• Құжаттарды аудару. Егер сіз неміс тілін білмесеңіз, төлқұжатыңыз бен келісімшартыңызды алдын ала аударып, үй иесіне көрсетіңіз.

Құжаттарды жинағаннан кейін, оларға қол қоюға толық дайын болуыңыз керек. Құжаттардың көшірмелері мен төлем түбіртектерін сақтаған дұрыс.

Құжаттарыңыз неғұрлым толық болса, соғұрлым тезірек мінсіз пәтерді табасыз. Кейде барлық қажетті құжаттарды алдын ала беруге дайын болу шешуші фактор болуы мүмкін, әсіресе Венаның бәсекеге қабілетті жалға беру нарығында.

Келісімшартқа қол қойылып, кілттерді алғаннан кейін де, демалуға әлі ерте. Австрияда пәтер жалдаудың алдын ала білуіңіз керек өзіндік ерекшеліктері бар.

Ең аз мерзім және мерзімінен бұрын бұзу. Көбінесе, ең аз жалдау мерзімі үш жылды құрайды. Дегенмен, бірінші жылдан кейін жалға алушы үш ай бұрын ескерту арқылы шартты бұзуға құқылы. Бұл Mietrechtsgesetz (Жалға алу туралы заң) құжатында көзделген.

Егер мүлік қысқа мерзімге (мысалы, алты айға) жалға берілсе, бұл көбінесе қосымша жалға берумен байланысты. Дегенмен, бұл нұсқалар ұзақ мерзімді қорғауды қамтамасыз етпейді және әрқашан қымбатырақ болады.

Жалдау ақысын индекстеу. Жалдау келісімшарттарында жалдау ақысын ресми баға индексімен (Verbraucherpreiindex) байланыстыратын индекстеу туралы тармақ әрқашан болады. Бұл жалдау ақысын инфляцияға байланысты жыл сайын көтеру мүмкін екенін білдіреді.

Айыппұлдар мен айыппұлдар. Егер жалға алушы төлемдерді кешіктірсе немесе жалдау шарттарын бұзса (мысалы, рұқсатсыз кеңістікті қайта құру арқылы), келісімшартта айыппұлдар көзделуі мүмкін. Айыппұлдар кейде айтарлықтай болуы мүмкін болғандықтан, осы тармақтарды мұқият оқып шығу маңызды.

Жалға алушының құқықтары. Егер үй иесі өз міндеттемелерін орындамаса (мысалы, сынған қазандықты жөндемесе немесе ағып жатқан шатыр туралы шағымдарды елемесе), жалға алушы кемшіліктерді түзетуді немесе жалдау ақысын азайтуды талап етуге құқылы.

Мен клиенттеріме әрқашан кеңес беремін: өз құқықтарыңызды қорғаудан қорықпаңыз. Австрияда жалға алушыларға арналған арбитраж жүйесі бар, кейде мәселені шешу үшін шағым беру жеткілікті.

Жалдау шарттарын білу тек формальдылық емес; бұл өзіңізді ықтимал шығындардан қорғаудың бір жолы. Өйткені, Австриядағы жалдау тек меншік иесін ғана емес, сонымен қатар жалға алушыны да қорғайды.

Австрияда жалдау шартына қол қою тек формальдылық емес; бұл сіздің мұқияттығыңыздың сынағы. Бұл кезеңдегі қателіктер қымбатқа түсуі мүмкін, сондықтан бірнеше практикалық кеңестерді қолданған пайдалы.

Үй иесін және мүлікті тексеріңіз. Келісімшартқа қол қоймас бұрын, мыналарға көз жеткізіңіз:

• пәтер иесінің іс жүзінде пәтерге иелік ететіні (мұны жер кадастрында - Grundbuch арқылы тексеруге болады);
• пәтерде алғашқы тексеру кезінде байқалмаған ешқандай мәселелер жоқ: ағып кетулер, зең, ақаулы электр сымдары.

Тәуекелдерді қалай азайтуға болады:

• Келісімшартты толығымен оқып шығыңыз. «Қосымша шығындар» туралы шағын тармақтың өзі айына жүздеген еуроны білдіруі мүмкін.
• Пәтердің жағдайын жазып алыңыз. Фотосуреттер мен қабылдау актісі - депозитіңізді қайтарып алудың ең жақсы дәлелі.
• Нарықтық бағаларды салыстырыңыз. Кейде үй иелері артық баға қояды.

Дау туындаған жағдайда не істеу керек. Егер даулар туындаса (мысалы, жөндеу жұмыстарының кешігуі немесе депозитті қайтарудан бас тарту), Венада сіз келесі мекенжайға хабарласа аласыз:

• Schlichtungsstelle (магистратура жанындағы арбитраждық комиссия) ;
• Арбейтеркаммерде ( Еңбек палатасы, жалға алушылардың құқықтарын қорғайды);
• сотқа (соңғы шара ретінде).

Жылжымайтын мүлік агенттіктерінің рөлі. Австрияда жалдау шарттары көбінесе агенттіктер арқылы келісіледі. Бұл жағдайда жалға алушы комиссия төлейді — әдетте екі айлық жалдау ақысына дейін. Бұл айтарлықтай сома, бірақ агенттік мәміленің ашықтығын қамтамасыз етуге жауапты және дауларды шеше алады.

Австрияның жалға беру нарығы қарқынды дамып келеді. 2024-2025 жылдары Венада жалға алуды жоспарлап отырған кез келген адам үшін ескеру қажет жаңа ережелер енгізіледі.

Mitrechtsgesetz-ке енгізілген өзгерістер. Mitrechtsgesetz-ке (MRG) енгізілген өзгерістер 2024 жылдың қаңтарында күшіне енді:

• Жалдау ақысын индекстеуді реттейтін айқынырақ ережелер. Енді жалдау ақысын төлеу тек Тұтыну бағаларының индексіне (ТБИ) индекстеледі, ал үй иелері жалға алушыларға жалдау ақысының өзгеруі туралы үш ай бұрын хабарлауға міндетті.
• Қосымша шығындардың ашықтығы. Коммуналдық төлемдер жасырын комиссияларсыз бөлек көрсетілуі керек.

Жалға алу шарттарына жаңа талаптар. Бұл талаптар жалға алушыларды адал емес үй иелерінен қорғау үшін қабылданды. Енді жалдау шарттарына мыналар кіруі керек:

• депозитті қайтару туралы тармақ және шарттар;
• шарт жасасу кезінде айтылмаған мәселелер анықталған жағдайда жалға алушының құқықтары туралы ақпарат;
• соңғы күрделі жөндеу күнін көрсету.

Шетелдіктерге қатысты ерекше ескеретін жайттар. Шетелдік мамандар үшін жалдау шарттарын жасасу процесін жеңілдету үшін 2025 жылы жаңа ұсыныстар (қазіргі уақытта парламенттік бастама деңгейінде) талқыланады. Жоспарларда үй иелерінің шетелдіктерден талап етуге құқығы бар қосымша құжаттар тізімін қысқарту көзделген.

Вена нарығына әсері:

• Жалға алушылар үшін – көбірек ашықтық және болжамдылық.
• Үй иелері үшін формальдылықтар көбірек, бірақ сот ісінің қаупі де аз.
• Шетелдік жалға алушылар үшін бұл тұрғын үй іздеуді жеңілдетуге мүмкіндік.

Тәжірибелік ұсыныстар:

• Келісімшарттың ағымдағы талаптарға сәйкес келетінін әрқашан тексеріңіз (үй иесінен жаңа үлгіні пайдалануды сұраған дұрыс).
• Егер үй иесі келісімшарттың «ескі нұсқасын» ұсынса, себептерін түсіндіріңіз.
• Жалдау шартына қатысты барлық жазбаша құжаттарды сақтаңыз.

Соңғы жылдары жалға алу нарығы өркениетті бола бастады, бірақ мен клиенттеріме әрқашан айтамын: келісімшартты тексеру - бұл сіздің жеке сақтандыруыңыз.

Көптеген адамдар бұл сұрақты қоюда, әсіресе пәтер жалдау үшін жарнамаға жауап беру жеткілікті деген пікірлерді есту жиілеп бара жатқанда. Жылжымайтын мүлік агенті шынымен қажет пе, әлде олардың қызметтері уақыт пен ақшаны босқа шығындау ма, соны анықтап алайық.

2023 жылдың 1 шілдесінен бастап Bestellerprinzip (клиент төлейді) қағидаты күшіне енді. Бұл дегеніміз, егер үй иесі пәтерді ұсынса және агент жалдаса, жалға алушы комиссия төлемейді. Бұл жалға алушыларға айтарлықтай үнемдеуге мүмкіндік береді.

Көптеген пәтерлерді үй иелері тікелей комиссиясыз жалға алады. Мұндай тізімдерді («provisionsfrei») интернетте және әлеуметтік желілерде «делдалсыз» деп белгіленген күйінде табу оңай. Бұл уақыт пен ақшаны үнемдейді.

Вена жылжымайтын мүлік нарығында бәсекелестік өте жоғары. Жақсы пәтерлер көбінесе жылжымайтын мүлік іздеу платформаларында пайда болмайды; олар алдымен сенімді агенттер арқылы көрсетіледі. Риэлтор сіз олардың көмегінсіз таба алмайтын тамаша нұсқаларды ұсына алады.

Заңгерлік қызметтер және нарықтық сараптама. Агенттер баға белгілеуді, Венадағы және басқа қалалардағы пәтер жалдау шарттарын және заңдық нюанстарды жақсы біледі. Олар келісімшартқа қол қою кезіндегі қиындықтардан аулақ болуға және процесті аз стрессті етуге көмектеседі.

Уақытты үнемдеңіз. Егер сіз жақында Австрияға көшіп келген болсаңыз және қай ауданды таңдау керектігін білмесеңіз, агент сізге қолайлы нұсқаларды тез табады.

Венада пәтер жалдау бюрократиялық рәсімдердің қыр-сырын және жылжымайтын мүлік нарығының нюанстарын түсінуді талап етеді. Жалдау шартында пәтерде немесе үйде қауіпсіз және сенімді тұруыңызды қамтамасыз ету үшін сіздің құқықтарыңыз бен міндеттеріңіз анық көрсетілуі керек. Мына қарапайым ережелерді орындаңыз:

1. Үй иесін және мүлік құжаттарын тексеріңіз. Пәтерді жалға беруге иесінің шынымен рұқсаты бар екеніне көз жеткізіңіз.
2. Келісімшартты мұқият оқып шығыңыз. Тіпті елемеуіңіз керек ұсақ-түйек мәліметтер де елеулі шығындарға әкелуі мүмкін.
3. Пәтерге көшкен кездегі жағдайын жазып алыңыз. Фото және бейне дәлелдер кепілдікті қайтаруға көмектеседі.
4. Барлық түбіртектер мен хат-хабарларды сақтаңыз. Бұл мәселелер туындаған жағдайда сіздің мүдделеріңізді қорғауға көмектеседі.
5. Жаңа ережелерді бақылап отырыңыз. Австриядағы заңнама үнемі жаңартылып отырады, сондықтан жалдау шарттары өзгеруі мүмкін.

Біздің қызметтеріміз:

• Мақсаттарыңызға (көшу, жұмыс, инвестиция) негізделген пәтер таңдау
• Жалдау шартының заңға сәйкестігін тексеру
• Сіздің мүдделеріңізді ескеру үшін үй иесімен келіссөздер жүргізу
• Депозиттерге, мерзімінен бұрын бұзуға және жалдау ақысын индекстеуге қатысты мәселелер бойынша кеңес беру

Австрияда тұратын жер табу қиын болмауы керек. Кәсіби дайындалған келісімшарт Венадағы тыныштығыңызды қамтамасыз етеді.