Венаның 9-шы ауданы – Алсергрунд: бедел, жайлылық және тұрақты инвестиция

Венаның беделді және сұранысқа ие аудандары туралы сөз болғанда, көбінесе сарайлары бар орталық 1-ші аудан немесе динамикалық және сәнді 7-ші аудан . Дегенмен, қаланы тереңірек түсінетіндер 9-шы ауданды - Альсергрундты да ескереді.

Көптеген инвесторлар мен қаланы тұрақты тұратын жер деп санайтын адамдар Венаның Альсергрунд ауданына қызығушылық танытады, себебі ол «ақылды» инфрақұрылым мен тұрғын үйге деген тұрақты сұраныстың бірегей үйлесімін білдіреді.

Мұндағы жалға алушылар мен сатып алушылардың тұрақты ағынын студенттер, жас мамандар, мұғалімдер және дәрігерлер қалыптастырады, бұл нарықты мүмкіндігінше тұрақты етеді.

Венаның 9-шы ауданы тарихи орталықтан бірнеше минуттық жаяу жерде, Сақинаның сыртында орналасқан. Ол негізінен «университет және аурухана ауданы» ретінде белгілі, себебі онда елдің ең ірі ғылыми және медициналық мекемелері: Вена университеті, Медициналық университет және әйгілі Вена жалпы ауруханасы (AKH) орналасқан. Дегенмен, Alsergrund-тың рөлі одан әлдеқайда асып түседі.

Мұнда қаланың орталығында сезіну үшін «барлығына арналған орталыққа» жүгінудің қажеті жоқ. Ғылыми атмосфера, мәдени мекемелер, театрлар, мұражайлар және мықты медициналық база алдағы жылдары жалға берілетін немесе сатып алынатын тұрғын үй іздейтін адамдардың тұрақты ағынын тудырады.

Университеттер мен клиникалар шоғырланған аймақтарда «сұраныс вакуумы» деп аталатын жағдайдың пайда болу қаупі өте төмен екенін атап өту маңызды. Академиялық және медициналық инфрақұрылым болғанша, тұрғындар, жалға алушылар және қызмет көрсету тұтынушылары әрқашан болады.

Дегенмен, Алсергрунд тек ғылым мен медицина ғана емес. Сондай-ақ, ол жақсы күтілген саябақтармен, жасыл алаңдармен және 19 және 20 ғасырлардағы зиялы қауымды еске түсіретін әсем қасбеттері бар ежелгі ғимараттармен мақтана алады.

Ауданның аумағы салыстырмалы түрде кішкентай — небәрі 2,99 шаршы шақырым — бірақ онда кафелер, дүкендер және трамвайлар бар көптеген көшелер бар. Сондай-ақ, жазда раушан гүлдейтін оңаша аулалар бар.

Alsergrund бірнеше жағынан қызықты:

• интеллектуалдық және білім беру орталығы ретінде
• қала орталығына жақын жерде жасыл аймақ ретінде,
• жоғары сұраныс пен шектеулі ұсыныспен сипатталатын тұрақты жылжымайтын мүлік нарығы ретінде.

Менің мақсатым - осы мақаланың оқырманына үстірт шолу емес, егжей-тегжейлі және практикалық талдау ұсыну. Біз қандай көшелер мен тұрғын үй түрлері өмір сүру және инвестиция салу үшін ең тартымды екенін, көлік желісі мен жасыл кеңістіктердің қалай құрылымдалғанын, қандай білім беру және медициналық мекемелер сұранысты арттырып жатқанын және қандай жобалар Венаның осы ауданындағы нарыққа қазірдің өзінде әсер етіп жатқанын немесе алдағы жылдары әсер ететінін қарастырамыз.

Сондай-ақ «адам» деңгейіне ерекше назар аударылады: тұрғындардың пікірлері, жалға алу және сатып алу бойынша нақты жағдайлар, сондай-ақ сатып алушылардың әртүрлі санаттарына – балалы отбасыларға, инвестор-үй иелеріне және медициналық немесе ғылыми салаларда жұмыс істейтін мамандарға арналған ұсыныстар.

Альсергрунд бұрынғы ауылдық және қала маңындағы елді мекендердің орнында өсті, олар біртіндеп 19 ғасырда тез дамып келе жатқан Венаның қалалық ырғағын сіңірді.

Бастапқыда бұлар жолдар мен бұлақтар бойында құрылған жеке учаскелер мен қоныстар болды. 19 ғасырдағы әкімшілік реформалар мен қала құрылысының өсуінен кейін бұл аумақтар қаланың құрамына кірді.

Ауданның ерекше қызметі XVIII ғасырдың басында-ақ айқын көрінді. 1784 жылы осында Allgemeines Krankenhaus (Allgemeines Krankenhaus) – болашақ AKH клиникасы – құрылды, ал оның айналасында медициналық мекемелер, ғылыми-зерттеу институттары және дәрігерлер мен мұғалімдерге арналған тұрғын үй аудандары дами бастады.

Медициналық кластер аймақтың экономикалық және әлеуметтік өмірінің негізгі қозғаушы күші болып табылады, себебі ол мамандардың, студенттердің және онымен байланысты қызметтердің ағынын қамтамасыз етеді.

Венаның 9-шы ауданының сәулетіне келетін болсақ, 19 ғасырдың аяғы мен 20 ғасырдың басындағы қарқынды урбанизация кезеңінде мұнда Грюндерцайт ғимараттары – әшекейлі қасбеттері, кең пәтерлері және екі қабатты аулалары бар үлкен көпқабатты үйлер белсенді түрде салынды.

Бүгінгі күнге дейін олар Alsergrund тұрғын үй қорының негізін құрайды, нарықтың премиум сегментінде сұранысқа ие «керемет ежелгі» атмосфераны жасайды.

Ғасырдың басында Венада Сецессия көркемдік қозғалысы пайда болды, және оның негізгі белгісі - Сецессия ғимараты ауданның сыртында орналасқанымен, модерн-нуво идеялары мен жаңа эстетикалық қағидаттар мұнда да пайда болды.

Alsergrund өтпелі формаларды көрсетеді: Gründerzeit-тің әшекейлі ғимараттарынан бастап функционалды және қарапайым заманауи қасбеттерге дейін. Жеке сәулетшілер де гигиена, жарықтандыру және кеңістіктік ұйымдастырудың жаңа талаптарын ескере отырып, аурухана ғимараттарын, мектептер мен тұрғын үйлерді жобалауда маңызды рөл атқарды.

Алсергрунд тарихы XX ғасырдағы шиеленісті оқиғалармен (соғыстар, революциялар және саяси режимдердің өзгеруі) тығыз байланысты, бұл ауданның келбетінде елеулі із қалдырды. Өткен ғасырдың алғашқы онжылдықтарында мұнда көрнекті дәрігерлер мен ғалымдар тұрып, жұмыс істеді. Еврей қауымдастығы Алсергрунд ауданының мәдени және интеллектуалдық өмірінің маңызды бөлігін, әсіресе айналасындағы медициналық институттар мен мәдени орталықтарды алып жатты.

Нацистік оккупация және Екінші дүниежүзілік соғыс ауыр шығындар әкелді. Аудан өзінің сәулет өнерінің көп бөлігін жоғалтты, себебі көптеген ғимараттар қирады немесе зақымдалды. Дегенмен, ең қайғылы тағдыр тұрғындардың басына түсті, өйткені көпшілігі үйлерінен қашуға мәжбүр болды немесе жер аударылды.

Соғыстан кейін Алсергрунд қайта құру кезеңіне өтті. Жаңа тұрғын үй аудандары, соның ішінде муниципалдық тұрғын үйлер тез салынды, бұл қаладағы тұрғын үй тапшылығын шешуге көмектесті.

Алсергрундты өзіне тән «хофтардың» (аулалардың), тар көшелердің және күтпеген жасыл саябақтар мен алаңдардың үйлесімі ретінде сипаттауға болады.

Ғимараттардың көпшілігі мемлекет қорғауында. Сыртқы көріністің тарихи түпнұсқалығын сақтау және ішкі кеңістіктерді заманауи стандарттарға (жылу оқшаулау, желдету және т.б.) бейімдеу үшін қалпына келтіру жұмыстары өте мұқият жүргізілуде.

Бұл инвесторлар үшін белгілі бір артықшылықтар туғызады, себебі дәстүрлі хофтары бар үйлер өздерінің атмосферасы мен сүйкімділігімен бағаланады. Дегенмен, мұндай мүліктерді жөндеуге айтарлықтай инвестиция салу қажет.

Венаның 9-шы ауданының ерекшелігі - ғасырлар бойы дамып келе жатқан мәдени ерекшелігі. Музыка, әдебиет, университеттер және медицина ғылымы Алсергрундтың зиялылар мен білім мекені ретіндегі мәңгілік бейнесін жасады.

Франц Шуберт пен Зигмунд Фрейд те осында тұрған. Берггассе 19 мекенжайындағы Фрейдтің үйі бүгінде мұражай ретінде қызмет етеді және бүкіл әлемнен туристерді тартады.

Инвесторлар үшін бұл мәдени «брендтің» практикалық құндылығы бар. Ол төлем қабілеттілігі жоғары жалға алушылардан тұрақты сұранысты қалыптастыруға көмектеседі және аймақтың қысқа мерзімді жалдау кірісіне тәуелділігін азайтады.

Шағын көлеміне – шамамен 2,99 км² – қарамастан, Алсергрундта халық тығыздығы жоғары. Соңғы муниципалдық және статистикалық бағалаулар бойынша, қазіргі уақытта мұнда шамамен 40 000–42 000 адам тұрады, бұл бір шаршы шақырымға ондаған мың тұрғынға сәйкес келеді.

Бұл сандар аумақтың шағын екенін, бірақ тұрғын үйлерден бастап ірі медициналық кешендер мен білім беру мекемелеріне дейінгі функцияларға бай екенін анық көрсетеді.

Географиялық орналасуы және шекаралары. Алсергрунд Венаның орталық аудандарымен және солтүстігіндегі жасыл аймақтармен шектесетін қолайлы жерде орналасқан. Бұл «байланыстырушы» аймақ ретінде қызмет етеді. Тұрғындар қала орталығындағы негізгі мәдени орындарға жаяу жетуді ұнатады, сонымен қатар саябақтар мен тыныш тұрғын аудандарға жақын орналасқан.

Көлік тұрғысынан алғанда, қаланың маңызды көлік жолдары осы аймақ арқылы өтеді, трамвай және автобус желілері жұмыс істейді, ал айналадағы аудандардағы метро станциялары қала орталығына да, бизнес аудандарына да жылдам қол жеткізуді қамтамасыз етеді.

Бұл әсіресе көлігі жоқ немесе қала ішінде күн сайын көлікпен жүргісі келмейтін студенттер мен жас мамандар үшін өте құнды.

Негізгі аудандар мен функционалдық аймақтар. Аудан ішінде функцияларына қарай бірнеше «микроаймақтарды» ажыратуға болады:

• Университет және медициналық аймақ кампустардың, ғылыми-зерттеу институттарының және клиникалардың айналасында орналасқан. Қысқа және орта мерзімді жалға алуға сұраныс үнемі жоғары. Аймақ стоматологиялық клиникалармен, дәріханалармен және мамандандырылған дүкендермен толықтырылған.
• Тарихи тұрғын үй орталығы — тарихи ғимараттары мен қорғалған қасбеттері бар Грюндерцайт кварталдары — Вена тұрғын үй сәулетінің классикалық үлгісі болып табылады, пәтерлері биік төбелерімен және кең орналасуымен ерекшеленеді, бұл әсіресе отбасылар мен шынайылықты бағалайтындарға тартымды.
• Коммерциялық және шағын бизнес аймағы кафелер, кондитерлік дүкендер, шағын мейрамханалар және дүкендер орналасқан көшелермен қоршалған. Ауданның бұл бөлігі тұрғындар мен қонақтар үшін жайлы кеңістік жасай отырып, оның «тірі матасын» құрайды.
• жасыл кеңістіктер — алаңдар, аллеялар және шағын саябақтар — қала аумағының шамамен 10%-ын алып жатыр, бірақ өмір сүру сапасын қалыптастыруда маңызды рөл атқарады.

Венаның бұл ауданы бір-біріне қарама-қайшы: мысалы, Альсерштрассе мен Вёрингерштрассенің қарбалас және жанды көшелері жайлы аулаларда орналасқан тыныш тұрғын үй аллеяларының жанында орналасқан. Дәл осы үйлесім өмір сүру үшін жайлы тепе-теңдікті жасайды.

Аймақтарға бөлу: Аралас функциялар және қала құрылысы ережелері. Ауданның қалалық құрылымы бір функциялы емес: тұрғын аудандар, университет ғимараттары, аурухана кешендері және мәдени нысандар бір-бірімен тығыз байланысты.

Сонымен қатар, жергілікті аймақтандыру ережелері (Bauordnung) және ескерткіштерді қорғау стандарттары тарихи аумақтарда қайта құру мен биік құрылыстарды қатаң шектейді. Жергілікті тұрғындар мен қала тұрғындары үшін бұл сөзсіз артықшылық: аумақ өзінің сәулеттік бірегейлігі мен ерекше мәртебесін сақтайды. Бұл инвесторлар үшін де артықшылық болуы мүмкін, себебі жаңа құрылыс шектеулі болса, бағаның өсуі сапалы жабдықтың жетіспеушілігінен туындайды.

Алсергрунд - Венадағы ең алғашқы кірген сәттен бастап ерекше атмосфераны сезінуге болатын аудандардың бірі. Онда орталық аудандардағы туристерге арналған мұражай тәрізді «орналасқан жерлер» және кейбір шеткі аймақтарға тән шулы, көптілді шу жоқ.

Бүгінгі таңда Венаның 9-шы ауданында шамамен 43 000 адам тұрады, және оның демографиялық құрылымы қала өміріндегі академиялық және кәсіби рөлін анық көрсетеді.

Тұрғындардың негізгі тобы - студенттер мен жас мамандар. Вена университеті мен Вена медициналық университеті жыл сайын әлемнің түкпір-түкпірінен мыңдаған студенттерді тартады. Олардың көпшілігі оқуын бітіргеннен кейін Альсергрундта қалып, клиникаларда, университеттерде немесе жоғары технологиялық салаларда жұмыс табады.

Бұл жас және еңбекке қабілетті жастағы халық арасында айтарлықтай «шың» байқалатын кең жас ауқымындағы халық санын құрайды. Бұл фактор тұрғын үй нарығына тікелей әсер етеді, себебі онда шағын пәтерлердің – бір және екі жатын бөлмелі пәтерлердің – үлесі ерекше жоғары, сондай-ақ қысқа және орта мерзімді жалға алуға деген сұраныс жоғары.

Сонымен қатар, бұл аймақ балалы отбасылар үшін де тартымды. Бұған жасыл кеңістіктер, тыныш орта, қауіпсіздік және дамыған инфрақұрылым ықпал етеді. Алсергрундтағы табыс деңгейі қаланың орташа деңгейінен жоғары деп саналады. Сіз болжағандай, тұрғындар арасында ең көп таралған мамандықтар білім беру, медицина, IT және мәдениет салаларымен байланысты.

Ауданның этникалық құрамы да назар аударарлық. Аудан тұрғындарының шамамен 20-25%-ы шетелдіктер . Бұл негізінен Германия, Италия және Шығыс Еуропадан келген студенттер, сондай-ақ Америка Құрама Штаттары мен Азиядан келген зерттеушілер. Бұл Алсергрундты миниатюралық «халықаралық кампус» сияқты сезіндіреді, себебі мұнда күн сайын ондаған тілде сөйлейді.

Бұл әртүрлілік нақты қызметтерге сұраныс тудырады: халықаралық дүкендер, тіл курстары, этникалық тағамдарды ұсынатын кафелер және әртүрлі диаспораларға арналған мәдени іс-шаралар.

Бір күні мен AKH клиникасының жанындағы кішкентай кафеде кофе ішіп отырғанымда, қызықты көріністің куәсі болдым: көрші үстелде Үндістаннан келген дәрігерлер, Польшадан келген студенттер және Германиядан келген профессорлар бірлескен жобаны талқылап отырды. Осындай сәттер сізді мынаны түсінуге мәжбүр етеді: Alsergrund жай ғана көршілес аудан емес, мәдениеттер мен білімнің шынайы тоғысқан жері.

Ауданның әлеуметтік-экономикалық жағдайын «жоғары білімді және кәсіби бағдарланған» деп сипаттауға болады. Тұрғындардың айтарлықтай бөлігі білім беру, медицина, ғылыми зерттеулер, мәдениет және қызмет көрсету саласында жұмыс істейді. Олардың қатарында профессорлар, дәрігерлер, зерттеушілер, халықаралық ұйымдардың өкілдері және шығармашылық мамандар бар.

Аудандағы орташа табыс

Инвесторлар үшін бұл бір уақытта бірнеше нарық сегменттерінде жұмыс істеу мүмкіндігін білдіреді: тұрақты орта таптан бастап төлем қабілеттілігі жоғары қымбат тұрғын үйге дейін.

Венаның 9-шы ауданындағы көші-қон ағындары және халықаралық студенттердің ағыны екі тұрақты сұраныс «пулын» құрайды. Біріншісі қысқа мерзімді: алмасу студенттері, интерндер, клиникалық пациенттер және олармен бірге жүретін отбасылар. Екіншісі ұзақ мерзімді: жас мамандар және академиялық отбасылар.

Бұл құрылым күнделікті және маусымдық жалға берілетін үйлерді, сондай-ақ экспаттар үшін қызмет көрсетуді дамытуды ынталандырады: мамандандырылған агенттіктер, көптілді кеңес беру және жиһазбен жабдықталған тұрғын үйді жалға беру бойынша кәсіби қызметтер.

Мұндай мүлікті белсенді басқаруға дайын инвесторлар үшін бұл жоғары тұру деңгейін білдіреді, дегенмен маркетинг пен қызмет көрсетуге көбірек көңіл бөлуді қажет етеді.

Театрлар, мұражайлар, галереялар, кофеханалар және шағын дүкендер жұмыспен қамтуды қамтамасыз ететін және көршіліктің жанды атмосферасын жасайтын белсенді жергілікті экономиканы құрайды.

Тұрақтылықтың бөлек факторы - медицина саласы. Клиникалар мен мамандандырылған орталықтар қызметкерлер мен пациенттердің үнемі ағынын қамтамасыз етеді, бұл тұрғын үйге тұрақты сұранысты тудырады және аудан экономикасына мультипликативті әсерді күшейтеді.

Тұрғын үй таңдайтындар үшін практикалық қорытынды: отбасылар мен тыныш, ұзақ мерзімді үй іздейтіндер ауданның солтүстік және батыс бөліктеріне назар аударған дұрыс, себебі оларда тұрғын аудандар мен жасыл кеңістіктер көбірек. Егер сіз жалға берілетін мүлік сатып алғыңыз келсе, университет кампустары мен көлік тораптарының жанындағы мүліктерді қарастыруды ұсынамын, себебі мұнда студенттер мен жас мамандардың жалға алуға деген сұранысы үнемі жоғары.

Алсергрунд Венаның ең қызықты тұрғын аудандарының бірі болып саналады. Мұнда екі әлем қатар өмір сүреді: 19 ғасырдағы классикалық, кең бөлмелері бар үйлер және кең жөндеу жұмыстары арқылы салынған жаңа тұрғын үй кешендеріндегі заманауи пәтерлер.

Тарихи Грюндерцайт көпқабатты үйлері және олардың жайлы аулалары немесе хофтары ауданның негізгі сәулеттік белгілері болып қала береді. Бұл пәтерлер биік төбелерімен, кең бөлмелерімен және қалалық сүйкімділігімен бағаланады.

Дегенмен, олардың заманауи стандарттарға сай болуы үшін көбінесе оқшаулау және лифттерді орнату сияқты айтарлықтай инвестицияларды қажет ететінін ескеру қажет.

Венада тарихи тұрғыдан ерекше күшті болған муниципалдық тұрғын үй құрылысы (Wiener Wohnen) да маңызды рөл атқарады. Alsergrund-та 20 ғасырдың басындағы тұрғын үй кешендерін және соғыстан кейінгі кезеңдегі жобаларды табуға болады.

Бұл ғимараттардың кейбіреулері сәулет ескерткіштері болып табылады. Бұл сыртқы өзгерістерді шектейді, сонымен бірге тұрақты тұруды және тарихи ортаны сақтауды қамтамасыз етеді.

Инвесторлар үшін бұл қолжетімді жалдау сегментінде муниципалдық тұрғын үймен бәсекелестіктің өте күшті екенін білдіреді. Дегенмен, ауданның әлеуметтік саясатының арқасында сұраныс кенеттен өспей, болжамды болып қала береді.

Соңғы жылдары жөндеу жұмыстары күрт қарқын алды. Ескі көпқабатты үйлер панорамалық терезелері, жер асты тұрағы және энергия үнемдейтін технологиялары бар заманауи кешендерге айналдырылуда.

Мүлік Сақинаға немесе ірі саябақтарға неғұрлым жақын болса, оның бағасы соғұрлым жоғары болады. Премиум сегментіне тарихи ғимараттардағы жөнделген пәтерлер және жаңа құрылысқа рұқсат етілген жерлерде орналасқан шағын заманауи тұрғын үй кешендерінен тұрады.

Immopreice мәліметтері бойынша, Алсергрундтағы жылжымайтын мүлік бағалары қаланың орташа көрсеткішінен айтарлықтай жоғары: ең жақсы жерлерде олар шаршы метріне 7000–9000 еуроға жетеді.

Мысалы, Вёртингпарк немесе университет ауданы маңындағы тұрғын үйді шаршы метріне шамамен 5500–6000 еуроға сатып алуға болады. Бұл Венаның беделді аудандарымен салыстыруға болады, ал ұсыныстың шектеулі болуына байланысты сұраныс үнемі жоғары болып қала береді.

Түсініктірек болу үшін мен тұрғын үй туралы шамамен мәліметтерді ұсынамын:

Венаның 9-шы ауданындағы жалға беру нарығы екі ағымға негізделген: отбасылар мен мамандарға арналған ұзақ мерзімді жалға беру және студенттерге, интерндерге және медициналық пациенттерге арналған қысқа мерзімді жалға беру.

Шаршы метрге шаққандағы жалдау ақысы ескі ғимараттар мен заманауи кешендер арасында әртүрлі болады. Сондықтан, стратегияны таңдаған кезде мақсатты аудиторияны ескеру маңызды.

Мысалы, кампус маңындағы шағын бір немесе екі бөлмелі пәтер студенттер арасында әрқашан сұранысқа ие болады, ал тыныш аудандағы кең үш немесе төрт бөлмелі пәтер ұзақ мерзімді жалға алуға дайын, бірақ жалға алушылар айналымы аз отбасыларды тартуы мүмкін.

Мысал ретінде көшелерді пайдалану:

AKH және Альсерштрасседегі университет кампусының айналасындағы аумақ. Клиникалар мен академиялық ғимараттардың жақын орналасуына байланысты жалға алуға сұраныс жоғары. Кішкентай пәтерлер өте қолайлы. Құрылыс аралас, қолжетімді пәтерлер мен жаңа құрылыстарды ұсынады.

Грюндерцайт аудандары. Олар тарихи көрік пен мәртебе іздейтін сатып алушыларды тартады. Мұнда шаршы метрдің бағасы жоғарырақ, бірақ жөндеу сапасына қойылатын талаптар ерекше қатаң.

Саябақтар мен алаңдардың жанындағы көшелер. Отбасылар арасында танымал бұл аудандар тұрақты бағалар мен сұранысты ұсынады, бірақ мүлік таңдауы шектеулі.

Wöhringerstrasse - қолжетімді бағамен ескі пәтерлерді таба алатын қарбалас сауда көшесі.

Бернгассе. Фрейд мұражайының жанындағы беделді мекенжай; бағалары орташадан жоғары.

Инвесторлар үшін негізгі тәуекелдер ескі ғимараттарға капиталдық инвестициялар қажеттілігімен байланысты: оқшаулау, электр сымдары және коммуналдық қызметтерді жаңарту. Қосымша шектеу ғимараттардың консервациялық мәртебесі болуы мүмкін, бұл қайта құруға және қасбетті өзгертуге тыйым салады. Қолжетімді жалға беру сегментінде муниципалдық пәтерлердің бәсекелестігін де ескеру қажет.

Инвесторларға арналған ұсыныстарым: жөндеу қорларын алдын ала жоспарлау; жергілікті сәулетшілермен бірлесіп жұмыс істеу және қасбетті қорғау ережелерімен танысу; аралас стратегияны қолдану: пәтерлердің тұрақты ағыны үшін шағын пәтерлер және ұзақ мерзімді капиталдандыру үшін бір немесе екі кең пәтер.

Егер сіз веналықтардан 9-шы ауданмен не байланыстыратынын сұрасаңыз, көпшілігі: «университеттер» деп жауап береді. Шынында да, қаланың білім беру жүрегі осында соғады.

Алсергрундта Еуропадағы ең көне және ең ірі университеттердің бірі Вена университеті, сондай-ақ әлемдік деңгейдегі мамандарды даярлаумен танымал медициналық университет орналасқан.

Ауданның айтарлықтай бөлігін клиникалық тәжірибені, зерттеуді және білім беруді біріктіретін Еуропадағы ең ірі орталық - AKH медициналық кешені алып жатыр. Бұл Alsergrund-қа студенттерді, оқытушыларды және зерттеушілерді тартады.

Сонымен қатар, мұнда Бейнелеу өнері академиясы жұмыс істейді, бұл аймаққа шығармашылық атмосфера сыйлайды. Көптеген тіл мектептері, жекеменшік орта мектептер және біліктілікті арттыру курстары да рөл атқарады.

Мұның бәрі студенттер мен шетелдіктер үшін, сондай-ақ балаларының білімі тұрғын үй таңдаған кезде маңызды мәселе болып табылатын отбасылар үшін тартымды толыққанды білім беру экожүйесін жасайды.

Венаның бұл ауданында мемлекеттік Neue Mittelschulen (NMS) және гимназиялардан бастап жекеменшік мектептер мен халықаралық бағдарламаларға дейінгі кең ауқымды білім беру мекемелері ұсынылады. Ірі халықаралық мекемелер көршілес аудандарда орналасқан, бірақ ыңғайлы көліктің арқасында оларға аудан тұрғындары оңай қол жеткізе алады.

Тұратын жерді таңдағанда, ата-аналар білім беру сапасын ғана емес, сонымен қатар көліктің ыңғайлылығын да ескереді. Көбінесе, пәтер сатып алу кезінде мектепке 10-20 минут ішінде жаяу жету мүмкіндігі шешуші фактор болып табылады.

Тіл курстары да танымал. Көптеген отбасылар балаларын Вена ортасына бейімделуін және интеграциялануын жеделдету үшін сол жерге жазады.

Алсергрунд ғылым мен зерттеу орталығы ретінде де белгілі. Мұнда ондаған зертханалар, ғылыми-зерттеу институттары және халықаралық орталықтар жұмыс істейді. Көптеген студенттер оқудан кейін, жұмыс тапқаннан кейін осы аймақта қалады, ал ғалымдар келісімшарт бойынша осында келеді. Бұл аймаққа ерекше жандану береді.

Вена медициналық университеті (MedUni) және оның көршілес институттары халықаралық серіктестермен бірлескен жобаларды белсенді түрде дамытуда. Ынтымақтастықтың бұл форматы Alsergrund-тың ғылыми кластер ретіндегі мәртебесін арттырады және тек зерттеушілерді ғана емес, сонымен қатар зертханалар мен клиникалық нысандарға қол жеткізуге мүдделі заңды тұлғаларды да тартады.

Марианненгасседегі жаңа кампус маңызды жоба болып табылады, ол аймақтың «академиялық тығыздығын» арттырады. Жылжымайтын мүлік нарығы үшін бұл мамандандырылған тұрғын үйге және онымен байланысты қызметтерге сұраныстың артуын білдіреді.

Көптеген отбасылар білім алу үшін әдейі Алсергрундты таңдайды. Италиядан келген клиенттерімнің бірі маған: «Біз балаларымыздың Венада оқуын қалағандықтан, осы жерден пәтер сатып алуды шештік. Олар кішкентай кезінде мүлікті студенттерге жалға беруге болады - бұл тамаша инвестиция», - деді.

Алсергрунд көлік байланыстарымен ерекшеленеді. Шағын көлеміне (шамамен 3 км²) қарамастан, аудан арқылы негізгі бағыттар өтеді, оны тарихи орталықпен және қаланың басқа бөліктерімен байланыстырады.

Метро. U6 негізгі желісі солтүстік Альзергрундты кесіп өтеді. Альзер Страссе және Мишельбойерн университет ғимараттарына, ауруханаларға және қаланың басқа да аудандарына жылдам қол жеткізуді қамтамасыз етеді.

Метроға жақын орналасу өмірді ыңғайлы етеді, көліктерге тәуелділікті азайтады және станция маңындағы тұрғын үйлердің тартымдылығын арттырады.

Шынымды айтсам, бұл желі меніңше ең ыңғайлыларының бірі: сіз қаланың екінші шетіне тез жете аласыз, бұл көп уақытты үнемдейді.

Трамвайлар. 9-шы ауданның нағыз символы болып табылатын 2, 43 және 44-ші бағыттар қарбалас көшелермен жүріп, жолаушыларды бірнеше аялдамада қала орталығына — әкімдікке немесе сақинаға апарады. Кешке трамвайлар сабақтан оралып жатқан студенттерге толы болады, ал атмосфера шынымен де кампус автобусына ұқсайды.

Тұрғындар үшін бұл трансферсіз 10-20 минут ішінде ондаған бағытқа жетуді білдіреді, ал инвесторлар үшін автобус аялдамаларына жақын пәтерлер үшін жоғары өтімділікке кепілдік береді.

Велосипед және жаяу жүргіншілер инфрақұрылымы. Велосипед жолдары басты көшелер бойымен өтеді, сондай-ақ электр скутерлерін жалға беру станциялары да бар.

Көптеген тұрғындар көліктің осы түрін таңдайды. Мен жеке өзім AKH клиникасынан Рингштрасске дейін бірнеше рет скутерді пайдаландым — сапар шамамен 10 минутты алады және көлік кептелісі жоқ.

2025-ҚАДАМ. Қаланың көлікті дамыту бағдарламасы Венаның 9-шы ауданында да белсенді түрде жүзеге асырылуда. Жаңа жаяу жүргіншілер аймақтары құрылуда, велосипед инфрақұрылымы кеңейтілуде және трамвай аялдамалары жақсартылуда.

Жақында Вёрингерштрасседе қауіпсіз өткелдер жасалды және динамикалық белгілері бар заманауи аялдамалар орнатылды.

Түсінікті болу үшін мен аймақтың көлік мүмкіндіктерінің кестесін ұсынамын:

Көлік инвесторлар үшін маңызды фактор болуы керек. Метро немесе трамвай желісінің жанындағы пәтер тезірек және жоғары бағамен жалға беріледі. Алсергрундта осындай «көрікті жерлер» көп, бұл оны қала маңындағы аудандарға қарағанда тартымды етеді.

9-шы аудандағы тұрақ күрделі мәселе. Көшелер тар, ал ғимараттар тығыз, сондықтан қала жақсы ойластырылған реттеу жүйесін белсенді түрде енгізуде.

Parkpickerl. Негізгі құрал - муниципалитет беретін Parkpickerl тұрғын рұқсаты. Ол тұрақты тіркеуі бар тұрғындарға өз аймағында тұраққа қоюға мүмкіндік береді. Рұқсатты магистрат немесе Bezirksamt .

Тұраққа әкімшілік алым және жылдық алым кіреді. Сондай-ақ, әр мекенжайға рұқсат санына шектеу қойылған. Тұрғындар үшін жылдық рұқсат айына шамамен 10 еуро тұрады - бұл Вена стандарттары бойынша арзан. Келушілер сағатына шамамен 2,20 еуро бағамен тек қысқа мерзімді тұрақ қызметін пайдалана алады.

Көлігі бар жалға алушылар үшін бұл мәселе өте маңызды. Сондықтан инвесторлар үшін пәтер сипаттамасына барлық мәліметтерді қосу өте маңызды: жеке гараж бар ма, тұрақ таңдау мүмкіндігі бар ма және қонақтарға қандай шектеулер қолданылады. Тұрақ туралы анық ақпарат мүліктің тартымдылығына тікелей әсер етеді.

Тұрақ туралы салыстырмалы деректер:

Балалы отбасылар көбінесе жер асты тұрағы бар ғимараттардағы пәтерлерді таңдайтынын бірнеше рет байқадым. Мұндай мүліктер қымбатырақ болса да, олардың нарықтық бағасы әлі де жоғары.

Инновация. Соңғы жылдары Вена цифрлық тұрақ шешімдерін көбірек қабылдап келеді. Мысалы, ауданда жақын маңдағы тұрақ алаңдарындағы бос орындар санын көрсететін динамикалық белгілер пайда болды. Тұрақ жүйесі мобильді қосымшаларға да біріктірілген. Бұл жүргізушілердің уақытын үнемдейді және көшедегі тұраққа түсетін жүктемені азайтады.

Кеңістікті өзгерту. Соңғы жылдары кейбір тұрақтар орындықтар мен көгалдандырылған шағын алаңдарға айналдырылды. Бұл шешім бастапқыда тұрғындар арасында дау тудырды, бірақ қазір көпшілік бұл аулалардың тыныш, жайлы және серуендеуге жағымды болғанын атап өтті.

Бұл жылжымайтын мүлік сатып алушыларға тікелей әсер етеді: тұрағы шектеулі және жасыл алаңдары бар көшелер отбасылар мен жаяу жүргіншілер үшін тартымды бола бастайды. Мұндай кеңістіктерге жақын үйлердің бағасы жоғарырақ.

Инвесторлар үшін тепе-теңдікті сақтау маңызды: тұрағы бар пәтер ең сенімді инвестициялық нұсқа болып қала берсе, көлік пен қалалық инфрақұрылымға жаяу жететін жерде орналасқан тұрағы жоқ тұрғын үйлер де бағаның тұрақты өсуін көрсетеді.

Электромобильдер. Қала қоғамдық зарядтау станцияларының желісін нығайтуда . Қазіргі уақытта Венада, соның ішінде Alsergrund-та жүздеген зарядтау станциялары бар.

Жер асты тұрағы бар мүлік иелері жеке зарядтау нүктесін орнатуды немесе оператормен келісімшартқа қол қоюды қарастыруы керек. Бұл қазірдің өзінде бәсекелестік артықшылыққа айналуда және болашақта маңызды фактор болатыны сөзсіз.

Операторлар тұрғын үй кешендеріне дайын шешімдерді ұсынады: динамикалық жүктемені басқару, автоматтандырылған төлем және ыңғайлы қызметтер. Бұл зарядтау станцияларын енгізуді жеңілдетеді және мұндай пәтерлерді ерекше тартымды етеді.

Күшті академиялық және ғылыми сипатына қарамастан, Альсергрунд бай рухани құрамдас бөлігін де сақтап қалды. Ауданның діни өмірі тарихи Венаның әртүрлілігін көрсетеді: католик шіркеулері, православиелік және протестанттық приходтар, еврей қауымдастығының қалдықтары және ислам орталықтары осында ұсынылған.

Мұнда көшіп келген отбасылар үшін діни инфрақұрылым маңызды рөл атқарады. Ол тек дұға ету орындарын ғана емес, сонымен қатар интеграция мен жаңа байланыстар орнатуға ықпал ететін мәдени, білім беру және әлеуметтік орталықтарды да қамтиды.

9-шы аудандағы ең танымал католик шіркеуі - Сервитенплацтағы Сервите шіркеуі. Бұл барокко сәулет өнерінің шедеврі, сондай-ақ жергілікті қауымдастық үшін орган концерттерін, мәдени жиындарды және қайырымдылық іс-шараларын өткізетін орталық. Алаңның жайлы кафелері мен субұрқағы бар атмосферасы аудандағы ең «еуропалық» орындардың бірі.

Тағы бір сәулет өнерінің шедеврі - Рингштрасседегі нео-готикалық собор - Вотивкирхе. Ол тек ғибадат орны ғана емес, сонымен қатар қаланың мәдени символы ретінде де қызмет етеді, онда концерттер, көрмелер және турлар өткізіледі.

Ірі шіркеулерден басқа, бұл аймақта маңызды әлеуметтік функцияларды атқаратын кішігірім приходтық шіркеулер де бар. Олар клубтар, мектептер ұйымдастырады және мұқтаж жандарға көмек көрсетеді, жергілікті қауымдастықты нығайтады және отбасыларға арналған қосымша қызмет көрсету желісін жасайды.

Алсергрунд және оның айналасындағы аудандарда бірнеше православие қауымдастықтары — орыс, грек, серб және румын қауымдастықтары орналасқан. Бұл приходтар тек сенушілерді ғана емес, сонымен қатар тұтас мигрант отбасыларын біріктіреді, қауымдастық пен қолдау орталықтары ретінде қызмет етеді.

Сондай-ақ, мұнда протестанттық топтар жұмыс істейді, олар аймақтың мәдени және қоғамдық өміріне белсенді қатысады.

1938 жылға дейін Алсергрундта тұтас блоктарды алып жатқан ірі еврей қауымдастығы болды.

Нацистік режимнің қайғылы оқиғалары қала өмірінің осы бөлігін жойды, бірақ оның естелігі мәңгілік. Бүгінде бұл Венаның орталық аудандарындағы мемориалдарда, мұражайларда және жарқын діни өмірде айқын көрінеді. Штадтемпельді қоса алғанда, негізгі синагогалар жақын жерде орналасқан және оларға жаяу жетуге болады.

Бұл аймақ мұсылман қауымдастықтарының да мекеніне айналды. Мұнда мәдени бірлестіктер мен шағын мешіттер жұмыс істейді, негізінен мигранттар мен студенттерге бағытталған. Олар діндер арасындағы білім беру бағдарламалары мен диалогтарды жүргізеді.

Венаның бұл ауданының күшті жақтарының бірі - оның төзімділігі және әртүрлі діни дәстүрлерді біріктіру қабілеті. Мұнда үнемі дінаралық кездесулер, көрмелер және концерттер өткізіліп тұрады. Бұл іс-шаралар тұрғындардың бір-бірін жақсы түсінуіне және қауымдастық сезімін қалыптастыруға көмектеседі.

Жаңа тұрғындар үшін бұл көпконфессиялық қызметтердің кең ауқымын білдіреді: рәсімдер мен мерекелерге қатысудан бастап клубтар мен әлеуметтік бастамалар арқылы интеграцияға дейін.

Мен клиенттеріме жиі айтатынымдай, шіркеулердің, мәдени орталықтардың және діни іс-шаралардың болуы ауданды халықтың кең ауқымы үшін қолайлы етеді. Бұл дегеніміз, ондағы жылжымайтын мүлік жалға алушылар мен сатып алушылар үшін тартымды бола түседі.

Венаның кейбір аудандарын «тыныш, отбасылық» деп сипаттауға болатын болса, Алсергрунд идеялардың, эксперименттердің және мәдени зерттеулердің ауданы болып табылады. Университеттердің энергиясы мұнда айқын көрінеді және ол бүкіл мәдени көріністің реңкін белгілейді.

Театрлар мен концерт залдары. Ауданда бірнеше шағын театрлар мен алаңдар бар, онда эксперименттік форматтар басым. Theater im Zentrum және Rabenhof театрлары минималистік режиссура мен батыл интерпретациялары бар қойылымдарымен танымал.

Мұндай қойылымдардың атмосферасы көрермендерді интеллектуалды диалогқа тартады. Мысалы, мен бірде Рабенхофта заманауи романның қойылымын көрдім: сахна бос дерлік, декорациялар минималды болды, бірақ актерлердің ойыны бүкіл көрермендерді соңына дейін баурап алды.

Бұлардан басқа, аймақта сіз мыналарды таба аласыз:

• Theater am Alsergrund – кабаре театры;
• Schauspielhaus Wien – драма театры;
• Фольксопер, Бургтеатр және Мусикверейннің барлығы жаяу немесе көлікпен оңай жетуге болатын жерде орналасқан.

Мұражайлар мен галереялар. Ауданның мақтанышы - ауданның соңғы екі ғасырдағы тарихын баяндайтын Алсергрунд мұражайы

Сондай-ақ, қаланың ең ірі мұражайлары, Өнер тарихы мұражайы мен Табиғи тарих мұражайы бірнеше минуттық жерде орналасқанын есте ұстаған жөн. Аудан тұрғындары: «Біз университет пен мұражайдың арасында тұрамыз », - деп әзілдейді, және бұған біраз шындық жатады.

Кино көрсетілімдері мен фестивальдер. Жазда Алсергрундтың аулалары мен алаңдары ашық аспан астындағы кинотеатрларға айналады. Сервит шіркеуінің алдында экран орнатылған; кіру тегін, студенттер, балалы отбасылар және туристер сол жерге ағылады. Атмосфера бүкіл аудан көшеге шыққан оңтүстік еуропалық кештерді еске түсіреді.

Жылдың басты оқиғасы - Servitenfest. Ол Servitenplatz-ты музыка, қолөнер және көше тағамдары жәрмеңкесіне айналдырады. Мен жеке өзім бұл шараны 9-шы ауданның рухын сезінудің ең жақсы тәсілдерінің бірі деп санаймын.

Дәрістер мен ғылыми іс-шаралар. Вена университеті мен медициналық кампустың жақын орналасуы Альсергрундты мәдениет пен ғылымның тығыз байланысқан кеңістігіне айналдырады. Аудандық кітапханалар мен университет залдарында биомедицинадан бастап философия мен заманауи әдебиетке дейін дәрістер, көрмелер және қоғамдық талқылаулар өткізіледі.

Бүрге базарлары мен базарлар. Демалыс күндері бүрге базарлары шағын кеңістіктерде ашылады. Мұнда сіз винтаждық кітаптарды, зергерлік бұйымдарды немесе жиһаздарды таба аласыз. Бұл кеңістіктер әрқашан шығармашылық қауымдастықты тартады, бұл аймақтағы мүлік құнына оң әсер етеді.

Жергілікті тұрғындар мен студенттер жақсы көретін Altes AKH Рождестволық базары туралы ұмытпаңыз.

Мен клиенттерге мәдени байлық инвестициялық тартымдылыққа тікелей әсер ететінін айтқан кезде, бәрі бірден сене бермейді. Бірақ тәжірибе растайды: мәдени орталықтардың жанындағы пәтерлерді жалға беру оңайырақ, әсіресе шетелдіктер мен студенттер үшін. Alsergrund - бұған айқын мысал.

Вена аумағының шамамен 50%-ын жасыл кеңістік алып жатқанымен танымал. Алсергрунд бұл жүйеге тамаша үйлеседі: тығыз орналасқанына қарамастан, саябақтар мен скверлер аумақтың шамамен 10%-ын құрайды, бұл орталық аудан үшін лайықты көрсеткіш.

Altes AKH. Бұрынғы аурухана кешені қазір университет кампусына және жасыл аулаға айналды. Онда серуендеу жолдары, студенттер жиындары және маусымдық базарлар, соның ішінде жоғарыда аталған Рождество базары орналасқан. Бұлар – ауданның нағыз «өкпесі».

Вотивпарк. Вотивкирхе маңындағы шағын саябақ студенттер мен кеңсе қызметкерлері арасында қысқа үзілістер мен түскі ас кезінде танымал. Ол университеттің айналасындағы академиялық аймақты табиғи түрде толықтырады.

Пратер. Пратер саябағы әкімшілік тұрғыдан көршілес ауданда орналасқанымен, оның жасыл аймақтары жақын маңнан басталады. Алсергрунд тұрғындары мұнда жиі жаяу немесе велосипедпен жүреді — жолдар қала желісіне қосылған және тікелей Дунайға апарады.

Вёртинг саябағы. Жергілікті тұрғындар оны «көршілес ауданның тыныш жүрегі» деп атайды. Атмосфера ескі Вена бақтарын еске түсіреді: үлкен ағаштар көлеңкелеген ұқыпты жолдар және отбасылар мен қарт тұрғындардың тыныш серуендері.

Хедвигсгартен және шағын саябақтар. Аудан шын мәнінде кішкентай жасыл кеңістіктермен көмкерілген. Олар жайлы атмосфера жасайды және қаланың шуынан жаяу жетуге болатын жерде демалуға мүмкіндік береді.

Жаңа қалалық жобалар. Smart City аясында ауданда жаңа жасыл кеңістіктер белсенді түрде дамып келеді. Кейбір тұрақтар ағаштар мен орындықтармен «жасыл аралдарға» айналдырылды. Ойын алаңдары жақсартылып, жаңбыр суын жинау жүйелері орнатылып, аулалар абаттандырылуда.

Әлеуметтік аспектілер. Заманауи жобалар әлеуметтік аспектілерді де ескереді: кешкі жұмысқа қауіпсіз бару, жақсы жарықтандыру, балаларға арналған инклюзивті ойын алаңдары және қозғалысы шектеулі адамдарға бейімделген қоғамдық кеңістіктер. Мұның бәрі Алсергрундты жайлы аудан ретінде қабылдауға ықпал етеді.

Жеке өзім мұны маңызды мәселе деп санаймын: қазіргі отбасылар пәтерлерді тек ауданы мен бағасына ғана емес, сонымен қатар саябақтар мен ыңғайлы жасыл аймақтарға жақындығына да қарай таңдайды.

Венаның 9-шы ауданы тек мәдени және университеттік аудан ғана емес, сонымен қатар белсенді бизнес қауымдастығы. Мұнда шағын бизнес, инновациялық стартаптар және жетекші ғылыми-зерттеу институттары таңқаларлықтай қатар өмір сүреді.

Шағын және орта бизнес. Аудан көшелері отбасылық кафелерге, кітап дүкендеріне, антиквариат дүкендеріне және наубайханаларға толы. Олар «үй стиліндегі Вена» атмосферасын жасайды. Мысалы, Лихтентальштрасседе әлі күнге дейін рецепттер ұрпақтан-ұрпаққа беріліп отыратын мекемелер бар.

Мұндай бизнестер студенттердің, клиника пациенттерінің және мәдени іс-шараларға қатысушылардың үздіксіз ағынының арқасында өркендейді. Инвесторлар үшін бұл жергілікті компаниялар үшін шағын сауда алаңдары мен кеңселерге деген тұрақты сұранысты білдіреді.

Вена бизнес агенттігі арқылы қолдау бизнесті тіркеуді, қаржыландыруды және кеңсе орнын табуды жеңілдетеді.

Стартаптар. Университеттік орта IT және биомедициналық жобаларды дамыту үшін қолайлы жағдай жасайды. Көптеген стартаптар коворкинг кеңістіктері мен шағын кеңселерді жалға алып, қала билігінің кеңес беру қолдауын пайдалана отырып, осы жерден жұмысын бастайды.

Кеңселер мен ғылыми-зерттеу институттары. Вена медициналық университетінің кампусы мен халықаралық ұйымдармен ынтымақтастық жасайтын ғылыми-зерттеу орталықтары осында орналасқан. Олардың болуы студенттер, зерттеушілер және қызметкерлер үшін қысқа мерзімді және ұзақ мерзімді тұрғын үйге деген тұрақты сұранысты тудырады.

Халықаралық қатысу. Вена - әлемдік дипломатия орталықтарының бірі. Онда БҰҰ қаласы, ондаған халықаралық ұйымдардың кеңселері, елшіліктер мен консулдықтар орналасқан. Бұл инфрақұрылымның бір бөлігі Алсергрунд маңында орналасқан.

Мысалы, АҚШ елшілігі осында орналасқан, бұл аймақтың мәртебесін көрсетеді. Халықаралық мамандар мен дипломатиялық қызметкерлердің болуы жоғары сапалы пәтерлер мен халықаралық деңгейдегі қызметтерге деген сұранысты үнемі арттырады.

Венадағы коммерциялық . Коммерциялық кеңістікке сұраныс тұрақты. Орталық көшелердегі шағын кеңселер, коворкинг кеңістіктері және сауда нүктелері үнемі қызығушылық тудыруда. Соңғы жылдардағы үрдіс гибридті форматтар болды: ішінара кеңседе және ішінара қашықтан жұмыс істеу. Бұл ықшам және икемді шешімдердің құндылығын арттырады.

Стартапты жоспарлап отырған инвесторлар үшін жаяу жүргіншілер көп жүретін жерлер маңызды: университет ғимараттарына, кампустарға және көлік тораптарына жақын орналасуы. Қосымша артықшылығы - өсуді ынталандыратын Вена бизнес агенттігі сияқты жас бизнесті қолдау бағдарламаларына жақын орналасуы.

Жылжымайтын мүлік нарығы жергілікті экономикаға тікелей тәуелді. Alsergrund үш негізгі жалға алушы тобымен мақтана алады: студенттер, зерттеушілер және халықаралық мамандар. Инвесторлар үшін бұл тұрақтылық пен өсудің сирек кездесетін үйлесімі.

Алсергрунд тарихи аудан болғанымен, ол 21 ғасырдың қажеттіліктерін қанағаттандыру үшін белсенді түрде жаңартылып келеді. Мұндағы заманауи қала құрылыстары жылжымайтын мүлік нарығына және оның инвесторлар үшін тартымдылығына тікелей әсер етеді.

Соңғы жылдардағы ең ірі жобалардың бірі - 22-ші аудандағы Зеестадт Асперн . Қала орталығынан шалғай орналасқанына қарамастан, ол бүкіл Вена үшін стандарттарды белгілейді: тұрақты технологиялар, энергия тиімділігі және аралас пайдалану. Оның әсері ақылды және экологиялық таза бастамалар барған сайын жүзеге асырылып жатқан Алсергрундта да сезіледі.

Аудан үшін университет инфрақұрылымын дамыту ерекше маңызға ие. Венаның осы ауданындағы ең ірі жоба - Вена медициналық университетінің Марианненгассе кампусы. Бұл орталықтандырылған клиникалық және білім беру мекемесі жүздеген миллион еуроға түседі. Құрылыс 2020 жылдардың бірінші жартысына жоспарланған.

Мұндай жобалар жаңа мамандарды тартады, жалға берілетін тұрғын үйге қосымша сұраныс тудырады және жақын маңдағы қызмет көрсету салаларының дамуын ынталандырады.

Соңғы жылдары бұл аймақта күн батареялары мен жасыл шатырларды қамтитын жаңа экологиялық таза тұрғын үйлер пайда болды. Олардың құндылығы - олар тарихи орталықта сақталып, заманауи стандарттарға толық сәйкес келеді.

STEP 2025 бағдарламасының аясында ауданға жаңа велосипед жолдары, жаяу жүргіншілер жолдары және электромобильдерді зарядтау станциялары салынады. Бұл факторлар жалға алушылар үшін өте маңызды болып келеді, себебі барған сайын көп адам тұрғын үйді қоршаған ортаға зиянсыздығы мен көлігіңізсіз жүрудің қарапайымдылығына қарай таңдайды.

Алсергрунд үш фактордың бірегей үйлесімінің арқасында Венаның инвесторлар үшін ең тартымды аудандарының бірі болып қала береді: тұрақты жалдау сұранысы, сапалы тұрғын үйдің шектеулі қоры және дамыған қалалық инфрақұрылым.

Мұнда инвестиция салудың негізгі артықшылықтары - мықты білім беру және медициналық инфрақұрылым, ғимараттардың тарихи көрінісі және орталықтан жаяу жүруге болатын жерде жасыл кеңістіктердің болуы.

Тұрғын үй бағалары. Қалалық есептерге сәйкес, Алсергрундтағы шаршы метрдің бағасы 5500 еуродан 6000 еуроға дейін. Бір бөлмелі пәтерді жалдау ақысы айына орта есеппен 800 еуродан 1000 еуроға дейін, ал екі бөлмелі пәтер айына 1200 еуродан 1500 еуроға дейін тұрады.

Бұл сандар ауданның Венадағы қымбатырақ және тұрақты микронарықтардың бірі ретіндегі мәртебесін растайды. Мұндағы орташа баға қалалық бағадан айтарлықтай жоғары, бұл жоғары капиталдандыруды және жаңа инвесторлар үшін белгілі бір кедергілерді көрсетеді.

Неліктен инвестиция салу тиімді:

• Тұрақты сұраныс. Университеттер мен медициналық орталықтар студенттер мен профессорлардан бастап дәрігерлер мен клиника пациенттеріне дейін жалға алушылардың тұрақты ағынын қамтамасыз етеді. Бұл сұраныс туризмге немесе кеңсе қызметіне тәуелді аймақтардан айырмашылығы, жұмыстың тоқтап қалу қаупін азайтады.
• Жаңа тұрғын үйлердің шектеулі саны. Тарихи ғимараттар қатаң ережелермен қорғалған, ал аудандардың тығыз құрылымы кең көлемді құрылысқа кедергі келтіреді. Тұрақты сұраныс кезінде бұл қолданыстағы пәтерлердің бағаларын қолдайды.
• Табысты әртараптандыру. Венаның бұл аймағы отбасыларға арналған ұзақ мерзімді жалға беруді студенттерге арналған қысқа немесе орта мерзімді жалға берумен сәтті үйлестіреді. Бұл тәсіл теңдестірілген портфолиоға мүмкіндік береді: кейбір мүліктер тұрақты табыс әкеледі, ал басқалары студенттер мен туристердің көп ағынына байланысты жоғары кірістілік ұсынады.
• Қалалық инвестициялар. STEP 2025 бағдарламалары, кампусты дамыту және Aspern сияқты жобалар Венаның жалпы тартымдылығын арттырып, орталық аудандардағы бағаның одан әрі өсуіне ықпал етуде. Инфрақұрылымның кез келген жақсаруы сөзсіз жылжымайтын мүлік құнында көрініс табады.

Инвесторларға арналған тәуекелдер мен ұсыныстар. Негізгі кедергі - жоғары кіріс бағасы. Сонымен қатар, ескі ғимараттар жөндеу жұмыстарына инвестиция салуды қажет етеді: оқшаулау, коммуналдық жүйелерді жаңарту және кейде тіпті Denkmalsschutz-тен мақұлдау алу.

Сондай-ақ, операциялық нюанстар бар: салық салу, жиһазбен жабдықталған пәтерлерді жалға алу ережелері және тұрақ саясаты (Parkpickerl) соңғы кірістілікке тікелей әсер етеді.

Тәжірибелік кеңестер:

• жергілікті сәулетшілермен және инженерлермен тиісті тексеру жүргізу
• ескерткіштерді қорғау стандарттарын сақтау үшін алдын ала бюджет бөлу;
• портфолиоға премиум пәтерлер мен көп көлемді мүліктерді қамтитындай етіп құру;

Түптеп келгенде, Альцергрунд тез кіріс әкелетін аймақ емес, орташа тәуекелдері мен жоғары активтер сапасы бар тұрақты микронарық.

Венаның 9-шы ауданы тарих пен қазіргі заманның үйлесімді үйлесімін көрсетеді. Бұл интеллектуалды атмосфераны, қала өмірінің жайлылығын және қала орталығына жақындығын бағалайтындар үшін өте қолайлы.

Студенттер мен жас мамандар үшін. Университетке жақын жерде тұру жолға аз уақыт жұмсауды және академиялық іс-шараларға қатысу мүмкіндігін білдіреді. Мұндағы пәтерлер тез сатылып кетеді.

Отбасыларға арналған. Саябақтар, мектептер, тыныш көшелер және қауіпсіз аудан балалы отбасылар үшін ыңғайлы. Вена қаласының орталығы небәрі он минуттық жерде орналасқан.

Шығармашылық және халықаралық қауымдастықтар үшін. Фестивальдер, мәдени іс-шаралар және стартап хабтары пікірлес адамдарды оңай табуға мүмкіндік беретін орта жасайды.

Инвесторлар үшін. Тұрақты сұраныс, бағаның өсуі және ұзақ мерзімді жалға алушылар берік негіз қалайды. Бұл ең арзан аймақ емес, бірақ кірістілік тұрғысынан ең болжамды аймақтың бірі.

Инвесторларға арналған практикалық тексеру тізімі:

• Мақсатты аудиторияңызды анықтаңыз: студенттер, отбасылар немесе премиум клиенттер.
• Ғимараттың күйін тексеріңіз: қорғалатын мүлік, энергия тиімділігі, техникалық жағдайы.
• Parkpickerl салықтары мен ережелерімен танысыңыз.
• Жөндеу және маркетингке бюджет бөліңіз (әсіресе қысқа мерзімді жалға берілетін үйлерді мақсат етсеңіз).

Қысқасы, Альсергрунд - Венаның жылжымайтын мүлікке инвестиция салу . Барлығы жақын жерде орналасқан: университеттер, саябақтар, мұражайлар, кафелер және мектептер. Бірақ ең бастысы, ол білімді және белсенді адамдар бағалайтын ерекше атмосфера мен өмір салтын ұсынады.

Alsergrund туралы ойлаған кезде, мен сирек кездесетін тепе-теңдікті көремін: ол беделді болып қала беретіндей орталық, бірақ өмір сүруге ыңғайлы. Инвестор үшін бұл жайлылық пен қаржылық пайда үшін тамаша үйлесім.