Венаның 8-ші ауданы – Йозефштадт: тұрғындар мен инвесторлар үшін таңдау

Йозефштадт - Венаның 8-ші ауданы, астананың барлық аудандары арасындағы ауданы бойынша ең кішкентай: небәрі 1,08 км², бірақ дәл осы жерде жоғары тығыздықтағы өмір салты, мәдени мұра және заманауи жайлылық таңқаларлық үйлеседі.

Географиялық тұрғыдан ол Ратаус пен Бургтеатрдың «бұрышында» орналасқан, бұл оны Innere Stadt (1-ші аудан) жаяу қашықтықта жасайды. Қаланың қақ ортасында беделді, бірақ жақын жерді іздейтіндер үшін Йозефштадт - ең жақсы нұсқалардың бірі.

Қала тұрғындарының деректеріне , мұнда шамамен 24 200 адам тұрады, бұл оны Венаның ең тығыз қоныстанған аудандарының біріне айналдырады, тығыздығы бір шаршы километрге 22 000 адамнан асады. Айналадағы аудандардың макеттері кең және жасыл алаңдары бар екенін ескерсек, бұл әсерлі көрсеткіш.

Ауданның тұрғын үй сипаты бар: мұнда іс жүзінде өнеркәсіп жоқ, бірақ көптеген әкімшілік ғимараттар, театрлар, мектептер және жайлы кафелер бар. Йозефштадты жиі «миниатюралық қала» деп атайды: қажет нәрсенің бәрі жаяу қашықтықта — азық-түлік дүкенінен университетке, саябақтан концерт залына дейін.

Бұл аймақ бірнеше себептер бойынша инвесторларды қызықтырады:

• Орталық орналасу: жылжымайтын мүлік әрқашан сұранысқа ие
• Тұрақты әлеуметтік құрамы: орта және жоғарғы орта тап басым
• Тарихи сәулет: 19-шы ғасырдың аяғы мен 20-шы ғасырдың басындағы жөндеуге үлкен әлеуеті бар ғимараттар
• Жалға алушыларға ыңғайлылық: студенттер, университет қызметкерлері, мәдениет қызметкерлері

Бұл мақаланың мақсаты сізді Йозефштадттың инфрақұрылымы, тұрғын үйі, мәдени және білім беру өмірімен таныстыру және Венаның жылжымайтын мүлік нарығы контекстінде оның инвестициялық әлеуетін бағалау болып табылады.

Инвестициялық кеңесші ретінде мен өз клиенттеріме жиі айтамын: егер жылжымайтын мүлік инвестиция болса, онда инфрақұрылым сіздің күнделікті жайлылығыңыз. Йозефштадтпен бұл екі компонент тандемде жұмыс істейді.

Венаға қоныс аударатындар үшін және оны байыпты, ұзақ мерзімді инвестиция ретінде қарастыратындар үшін бұл аймақты соншалықты қонақжай ететін және тартымды ететінін талқылаймыз.

Йозефштадттың шығу тегі орта ғасырлардан бастау алады, бұл жерде жүзімдіктер мен ашық жерлер болған кезде - қала шегінен тыс жерде.

Тығыз даму 17 ғасырда басталды, жерді игеру шамамен 1697 жылы басталды. Қаланың 1700 жылы Роттенхоф жылжымайтын мүліктерін сатып алуы маңызды рөл атқарды және аудан император Джозеф I есімімен аталды — Josefstadt сөзбе-сөз аударғанда «Джозеф қаласы» дегенді білдіреді.

18 ғасырдан бері мұнда сарайлар мен зәулім сарайлар белсенді түрде салынды: Строцци сарайы, Ауерсперг сарайы және басқалары - олардың көпшілігі бүгінгі күнге дейін сақталған. Мысалы, Palais Auersperg - 18 ғасырдың алғашқы онжылдықтарында Фишер фон Эрлах пен Готштейннің жобалары бойынша салынған барокко сарайы, ол ақырында мәдени орталыққа айналды.

Сол кездің өзінде мұнда ірі өндірістері жоқ, бірақ дүкендері мен шеберханалары көп ықшам тұрғын ауданның сипаты қалыптасып үлгерген.

1850 жылы Вена әкімшілік қайта құрудан өтті: Йозефштадт (соның ішінде Германияның бұрынғы шеткі аудандары, Строццигрунд, Брейтенфельд және т.б.) бөлек 7-ші аудан болды. Margareten бөлініп, қайта нөмірленгеннен кейін ол 1861 жылы 8-ші болды.

19 ғасырдың аяғынан бастап аудан қарқынды өзгерістерге ұшырады: қала бекіністері (қабырғалар) бұзылғаннан кейін Гуртель кеңейтілді, Шенборнпарк ашылды (1862), трамвай және ат трамвай байланыстары қосылды, 1912 жылы жаңа округтік кеңсе салынды. Мұның бәрі Йозефштадттың театрлар, кафелер және мәдени тұрмыстық жағдайлары бар буржуазиялық тұрғын үй құрылысына көшуін жылдамдатты.

Ауданның тұрғын үй қорының көп бөлігі Габсбургтер кезеңіне жатады. Gründerzeit-Häuser (өсірілген үйлер) деп аталатын 19 ғасырдың аяғындағы ғимараттар әлі күнге дейін Йозефштадттың архитектуралық сипатын анықтайды. Urbanism Tu wien мәліметтері бойынша , аудандағы ғимараттардың 75% -дан астамы 1919 жылға дейін салынған, бұл оны тұрғын үй құрылымы бойынша ең көнелердің біріне айналдырды.

Мұндағы сәулет шыбықты қасбеттермен, арка тәрізді терезелермен және ішкі аулалардан тұрады. Бұл ғимараттар өздерінің тарихи келбетін сақтай отырып, белсенді түрде жаңартылуда. Екінші дүниежүзілік соғыс кезінде көршілес үлкен қираудан аулақ болды, сондықтан ескі ғимараттардың көпшілігі қалды.

Екінші дүниежүзілік соғыс кезінде аудан, Венаның көптеген бөліктері сияқты, зардап шекті. Мысалы, Мария Треу шіркеуінің жанындағы монастырьдің сол қанаты 1944 жылдың жазы мен күзінде екі рет тікелей соққыға ұшырап, бейбіт тұрғындардың құрбаны болды. Осыған қарамастан, сәулеттік келбеті негізінен өзгеріссіз қалды.

Соғыстан кейін Йозефштадт қайта құру және мәдени жаңғыру сахнасына айналды: сарайлардың бірі - Ауерсперг сарайы Екінші Республиканың негізін қалауда шешуші рөл атқарған қарсыласушылардың бас қосатын орнына айналды.

1959 жылы Мария Франц ауданның бірінші әйел мэрі болды. Кейіннен ауданда мәдени тереңдік қосып, Вена ағылшын театры (1992) ашылды, ал 1992 жылы аудан тарихын егжей-тегжейлі баяндайтын Безирксмузей Josefstadtаудандық мұражайы ашылды.

20 ғасырдың аяғынан бастап аудан белсенді түрде дамыды: «Гюртель-Плюс» бағдарламасы аясында Гуртельдің айналасы жаңартылып, мәдени тұрғыдан белсендірілді, арка астындағы барлар мен жастар алаңдары ашылды, қоғамдық кеңістік жан-жақты және серпінді болды.

Йозефштадт әрқашан «зиялы» аудан ретінде беделге ие болды. Мұнда профессорлар, заңгерлер, суретшілер қоныстанды. Дәл осы жерде 1788 жылы ашылған әйгілі Йозефштадт театры орналасқан. Бұл Фердинанд Раймунд пен Иоган Нестройдың пьесалары қойылған неміс тілді әлемдегі ең көне театрлардың бірі.

Josefstadt Безирксмузейі артефактілер мен жоспарлардан бастап театр бағдарламаларына дейін аудан тарихына терең шолу жасайды, Йозефштадттың қалай дамып, не болғанын көрсетеді - бірден тұрғын үй, мәдени, ақсүйек және жайлы.

Ауданның саяси өмірі де серпінді болды: оның мэрия мен парламентке жақын орналасуы саясаткерлер мен шенеуніктерді қызықтырды. Бүгінгі таңда бұл Йозефштадттың аудандық кеңестерге, экологиялық және мәдени бастамаларға қатысатын тұрғындар арасында ерекше күшті азаматтық белсенділікпен мақтана алатынынан көрінеді.

Аудан Строцци сарайымен, Ауерспергпен және бароккодан классикалыққа дейінгі басқа сарайлармен безендірілген. Бұрыннан қалыптасқан «көше-театр-кафе» дәстүрін сақтай отырып, театр мен өнер сахнасы өркендеп келеді.

Йозефштедтер Штрасесінде Эйлес кафесі (1901 жылы негізі қаланған) мен Хуммель кафесі (1935 жылдан бері) бірге өмір сүреді - Вена мәдениет қайраткерлерінің сүйікті кездесу орындары.

Осылайша, Йозефштадт ескі Вена атмосферасының, зиялы аудандардың, мәдени орталықтың және қоныс аударушылар мен инвесторлардың бағалайтын ерекше жайлылығының үйлесімі.

Аудан өзінің тарихи атмосферасын сақтап қалды, сонымен бірге қарқынды даму үстінде. Соңғы онжылдықтарда сәулеттік мұраны сақтауға және қала ортасының сапасын жақсартуға: қасбеттерді қалпына келтіруге, ескі ғимараттарды заманауи энергия тиімділігі стандарттарына бейімдеуге, жаяу жүргіншілер аймақтарын дамытуға баса назар аударылды.

Инвесторлар үшін бұл бір нәрсені білдіреді: Йозефштадттағы жылжымайтын мүлік жай ғана үй емес, оның бірегейлігі мен шектеулі жеткізілімінің арқасында құны өсіп келе жатқан тарихы бар актив.

Йозефштадт - Венаның ең кішкентай ауданы, бірақ бұл оны ерекше етеді. Бұл небәрі 1,08 шаршы шақырым аумақты алып жатыр, дегенмен ол өз логикасы мен ырғағы бар өзін қала сияқты сезінеді. Кейде ауданды 15 минут аралап жүріп: мұнда өмірге қажеттінің бәрі бар, тіпті одан да көп деген ойға қаласың.

Йозефштадт нақты анықталған:

• солтүстік – Alser Straße,
• батыс – Hernalsэр Гюртель және Лерхенфельдер Гюртель,
• шығыс – Auerspergstraße және Landesgerichtsstraße,
• оңтүстігінде – Лерхенфельдер штрассы.

Бұл шекаралар аумақты дербес етеді және шарлауды жеңілдетеді. Оны шамамен үш бөлікке бөлуге болады:

• Солтүстік-шығыс Вена университеті мен мэрияға жақын, әкімшілік және мәдени сегмент.
• Орталық бөлігі - Gründerzeit тұрғын үй құрылысы, шағын дүкендер мен кафелер.
• Гуртельдің батыс шекарасы белсенді көлікпен және әртүрлі мейрамханалармен белсендірек.

Негізгі көшелері - Лерхенфельдер Штрасс және Ратхаусстрас. Біріншісі ауданның динамикалық оңтүстік шекарасын анықтайды және Йозефштадты Нойбаумен байланыстырады. Соңғысы тікелей Ратаус пен Бургтеатрға апарады, бұл қаланың саяси орталығына жақындық сезімін тудырады.

Бұл аймақ ықшам қалалық кеңістік ретінде қызмет етеді: мұнда ежелгі тұрғын аудандар заманауи мекемелермен, бюрократия мен мәдениетті тұрғын үйлермен қатар өмір сүреді.

Макроскопиялық ықшамдығына қарамастан, аудан өзінің тарихи атмосферасы мен қазіргі өміршеңдігі арасындағы тепе-теңдік сезімін ұсынады. Аудан әкімшілігі, білім беру және мәдениет мекемелері, тұрғын үйлер орналасқан жергілікті бюрократиялық ғимараттар бір-бірімен үйлесімді үйлеседі - тығыз, бірақ жайлы орта.

Кейде мен клиенттерге: «Иозефштадттың тығыздығы көп адамдарда емес, энергия, қолжетімділік және таныс инфрақұрылымда» деп айтсам, күлемін. Кафелер, мектептер, мұражайлар мен театрлар бірнеше қадам жерде. Бұл аймақты өмір сүру үшін тамаша етеді және әр шаршы метр олар үшін жұмыс істейтін жылжымайтын мүлік іздейтін инвесторлар үшін тартымды етеді.

Statistik Austria мәліметтері бойынша Йозефштадттың 2023 жылы 24 674 халқы және 2025 жылы шамамен 24 242 халқы болған.

• жалпы халық саны – 24242,
• ерлер – 11 776,
• әйелдер – 12 466,
• балалар (0-17 жас) – 2923,
• ересектер (18–64) – 16 997,
• қарттар (65+) – 4322.

Венаның басқа аудандарымен салыстырғанда мұнда университеттер мен мәдени орталықтардың жақын орналасуына байланысты студенттер мен жас мамандардың үлесі айтарлықтай жоғары. Егде жастағы адамдардың үлесі шамамен 17-18% құрайды, бұл шамамен қалалық орташа көрсеткішке сәйкес келеді.

Тығыздығы 22 000 тұрғын/км²-ден асады, бұл Венадағы ең жоғары көрсеткіштердің бірі. Дегенмен, бұл тығыздық кептеліс ретінде емес, «қаланың тірі тіні» ретінде қабылданады.

Йозефштадт зиялылар ауданы болып саналады. 2020 жылы 25-64 жас аралығындағы тұрғындардың 53,11%-ының жоғары білімі, тағы 37,38%-ының кәсіптік немесе академиялық дәрежесі бар. Салыстыру үшін австриялық орташа көрсеткіш шамамен 36–37% құрайды.

Бұл мұнда білім мен мәдени капиталы жоғары адамдар тұрады деген сөз. Бұл саланы дәстүрлі түрде заңгерлер, ғалымдар, мұғалімдер, шығармашылық мамандар таңдағаны кездейсоқ емес.

2022 жылғы статистикаға сәйкес Йозефштадттағы шетелдіктердің үлесі шамамен 31% құрайды, бұл қалалық орташа көрсеткішпен (~32%) салыстырмалы. Ең үлкен топтар:

• Германия азаматтары – 7%,
• Сербия – 2,4%,
• Италия – 1,6%,
• Польша – 1,3%,
• Ресей – 1,2%.

Кейбір «этникалық айыпталған» аудандардан айырмашылығы, Йозефштадт көпұлтты болып қала береді, бірақ айқын диаспора үстемдігі жоқ. Еуропалық экспаттар мен студенттер басым.

Бір қызығы, тенденциялар барған сайын әртүрлілікке қарай жылжуда: 2001 жылы шетелдіктердің үлесі шамамен 16,1% болса, 2022 жылға қарай ол екі есе дерлік өсіп, 31% құрады. Бұл иммиграциялық көші-қон мен еуропалық ұтқырлықтың микро деңгейлі көрсеткіші.

Инвестициялық кеңесші ретінде мен көршілес аймақтың динамикалық халықаралық құрамы ашықтық пен икемділіктің белгісі екенін жиі байқаймын және Йозефштадт мұны сөзсіз бейнелейді.

Аудан тұрғындары негізінен орта және жоғары орта тап болып табылады:

• жоғары білімі бар мамандар,
• балалы отбасылар,
• заңгерлер, кеңесшілер, ғалымдар,
• дизайнерлер, сәулетшілер, суретшілер.

Бұл аймақ өзінің белсенді қоғамдастығымен танымал: ол үнемі қауымдастық кездесулерін, мәдени бастамаларды және көшелерді жасылдандыру жобаларын өткізеді.

Инвестордың көзқарасы бойынша бұл тұрақты жалға алу сұранысын білдіреді. Жас мамандар мен студенттер университеттер мен қала орталығына жақын орналасқан баспана үшін төлеуге дайын, ал отбасылар беделді орын мен сапалы инфрақұрылым үшін төлеуге дайын.

Бұл әлеуметтік құрам Йозефштадттың неге беделді аудан емес, жылжымайтын мүлікке тұрақты сұранысы бар белсенді және мәдени өмір аймағы екенін түсіндіреді.

Йозефштадт тұрғын үй қоры Вена тарихының жанды көрінісі болып табылады. Аудан өзінің сәулет өнерін басқаларға қарағанда жақсы сақтап қалды: мұндағы тұтас көшелер жүз жыл бұрын тасымалданғандай көрінеді, бірақ бұл ғимараттардың ішінде лифттер, энергияны үнемдейтін жылыту және дизайнерлік пәтерлер бар.

Йозефштадт тұрғын үй стильдерінің кең ауқымын ұсынады: күрделі классикадан стильді модернизацияға дейін.

Алтбау (ескі ғимараттар). Алтбау – маңайдағы мінездің ірге тасы. Бұл архитектуралық асыл тастарда биік төбелер, сылақ, ағаш бөлшектері және атмосфералық атмосфера бар. Бұл пәтерлер мұқият қалпына келтіруді қажет етеді, бірақ олар қосылған құны жоғары мүліктерге айналды.

• Аудандағы ғимараттардың 75%-дан астамы 1919 жылға дейін салынған.
• Биік төбелер, сылақ, паркет едендер – эстетиктер мен инвесторлардың бағасын алған тұрғын үй.
• Мұндай пәтерлер жиі жөндеу объектілеріне айналады: қасбеті сақталған, инженерлік желілер жаңартылған.

Gemeindebau (коммуналдық тұрғын үй). Gemeindebau - әлеуметтенуді қамтамасыз ететін тұрғын үй қауымдастығының бірдей маңызды бөлігі. Жиі 20 ғасырдың басында салынған бұл ғимараттар қолжетімді және функционалды болып қала береді.

• Аудан өзінің әлеуметтік құрамдас бөлігін сақтап қалды.
• Бұл үйлер 20 ғасырдың бірінші жартысында қолжетімді баспанамен қамтамасыз ету үшін салынған.
• Бүгінде олар аз ғана нарық үлесін иеленсе де, әлеуметтік тепе-теңдікті қамтамасыз етеді.

Қазіргі заманғы пәтерлер мен жөндеу жұмыстары. Тарихи ғимараттардағы алаңқайлар заманауи талаптарға бейімделуде: жақсартылған оқшаулау, лифттер және заманауи инженерлік желілер.

• Жаңа пәтерлер негізінен ескі ғимараттардың ішінде толық реконструкциядан кейін пайда болады.
• Мұнда сіз ашық кеңістікті, шатырлы террассалары бар пентхаустарды және панорамалық терезелері бар пәтерлерді таба аласыз.

Төмен қабатты тұрғын үйлер мен анда-санда «қалалық виллалар». Коттедждер қала орталығына тән типтік формат болмаса да, кейбір бұрыштарда пәтерлердің шектеулі саны бар аз қабатты, тыныш ғимараттарды кездестіруге болады. Бұларды әсіресе отбасылар мен «тыныш, бірақ қалада өмір сүргісі келетіндер» бағалайды.

IMMO мәліметтері бойынша пәтердің орташа бағасы шамамен € 5 850/м² құрайды. 2025 жылдың қаңтарындағы ресми статистикаға сәйкес Бұл Венадағы орташа көрсеткіштен жоғары (шамамен €6 200/м²), бірақ Innere Stadt (€17,000–30,000/m²) деңгейінен төмен.

Объектінің күйіне байланысты ауқым:

• Алтбау жөндеусіз – 5800 €/м² бастап,
• жөндеуден кейін – 6500–8000 €/м²,
• премиум қасиеттер (пентхаустар, дизайнерлік пәтерлер) – €10 000/м² дейін.

Жалға алу:

• орташа – айына 16,5 €/м²,
• жаңа пәтерлер – 20 €/м² дейін,
• Классикалық интерьері бар Altbau – шамамен 14–15 €/м².

Жеке меншіктер €6,800/м² (Altbau) және €6,352/м² (жаңадан аяқталған) жетті – екеуі де баға спектрінің жоғарғы жағында. Бағалар қолжетімді аймақтарға қарағанда жоғарырақ, бірақ бағасы 17 000–30 000 еуро/м² жетуі мүмкін Innere Stadtсияқты қымбат аудандарға қарағанда төмен.

• Энергия тиімділігіне баса назар аударылады: оқшауланған қасбеттер, жаңа жылу жүйелері, шатырлардағы күн батареялары.
• Сәулет мұрасын қолдау: аудан басшылығы қалпына келтіру жұмыстарына белсенді түрде гранттар бөлуде.
• Аралас функциялар: ғимараттардың бірінші қабаттары жиі дүкендерге, кафелерге және кеңселерге айналады, бұл аумақты одан да жанды етеді.

Йозефштадт - білім беру мекемелері қала матасына тура мағынада тоқылған аудан. Балалы отбасылар үшін бұл орталық Венаның ең қолайлы аймақтарының бірі.

Мұнда мектептер бөлек, мәдениет ошақтары әлемнен алыс орналасқан «жатақхана қауымдастығы» деген ұғым жоқ. Керісінше, мектептер, театрлар, балабақшалар және клубтар бір-бірінен бірнеше минуттық қашықтықта орналасқан және бұл өмір сапасына айтарлықтай әсер етеді.

Мен Йозефштадттағы баспана таңдаған отбасылардың: «Ең бастысы, баланың мектепке бару үшін бір сағат уақытын жұмсамауы керек» дегенін бірнеше рет естідім. Бұл төңіректе бұл мәселе жоқ: бәрі жақын, барлығы оңай қол жетімді.

Аудан және оның тікелей шекаралары әртүрлі типтегі мектептердің үйі болып табылады:

GRG 8 Альбертгассе. Бұл гимназия гуманитарлық және шет тілдеріне ерекше мән береді. Оның ерекшелігі - ағылшын және француз тілдерінің кең курстары, сондай-ақ мәдениет мекемелерімен бірлескен жобалар. Студенттер театр қойылымдары мен мұражай бағдарламаларына жиі қатысып, бірегей білім беру атмосферасын жасайды.

Пфейлгассеге қарсы. Бұл бастауыш мектеп интеграциялық бағдарламасымен танымал. Мұнда австриялық және халықаралық отбасылардың балалары бірге оқиды. Венаға жаңадан келген ата-аналар үшін бұл маңызды фактор – балалар табиғи ортада тез араласады және тілді үйренеді.

Neustiftgasse Mittelschule. Жаратылыстану ғылымдарына бағытталған орта мектеп. Мұнда STEM бағдарламалары белсенді түрде жүзеге асырылуда, ал балалар математика, физика және биология пәндерінің негізін бастауыш сыныптан бастап алады.

HTL Spengergasse (көрші ауданда, бірақ жаяу қашықтықта). Ең көне және ең беделді техникалық мектеп. IT, инженерия немесе дизайн саласында мансап іздейтін жасөспірімдер оған қатысуға ұмтылады. Йозефштадттағы көптеген отбасылар осы жолды таңдайды: олардың балалары «8» ғимаратында тұрады және HTL-ге барады.

Отбасылар көбінесе белгілі бір мектеп үшін ауданды таңдайды. Ал мен өз клиенттеріме үнемі кеңес беремін: «Алдымен балалардың қайда баратынын ойлан, сосын жақын жердегі пәтерді таңда». Бұл шынымен өмірді жеңілдетеді.

Аудан балабақшамен (мектепке дейінгі мекемелермен) жақсы жабдықталған, олардың көпшілігі екі тілді бағдарламаларды ұсынады.

• Lange Gasse балабақшасы – мұнда сабақтар неміс және ағылшын тілдерінде жүргізіледі.
• Монтессори педагогикасына басымдық беретін жекеменшік балабақшалар бар.
• Соңғы жылдары әр ұлттың балалары бірге ойнап, бірге оқитын интеграциялық топтар танымал бола бастады.

Ата-аналар үшін бұл нағыз артықшылық: балалар ерте жастан бастап көптілді және көп мәдениетті ортаға үйренеді.

Йозефштадт курстар мен клубтарға бай. Ауданның шағын көлемінің арқасында көптеген студиялар тікелей мәдениет мекемелерінің ішінде орналасқан.

• Sprachschule Aktiv Wien және бірнеше басқа тіл орталықтары ересектерге де, балаларға да неміс, ағылшын, итальян және француз тілдерінде курстар ұсынады.
• Йозефштадт театрында және көршілес мәдени орталықтарда музыкалық мектептер мен балет студиялары жұмыс істейді.
• Өнер шеберханалары танымал: кескіндемеден керамикаға дейін.
• Жасөспірімдер үшін бағдарламалау, робототехника және дизайн бөлімдері бар.

Мен мұндағы білім тек мектеп пен үймен шектелмейтінін жақсы көремін. Йозефштадта балалар мектептен кейін көшені кесіп өтіп, музыкалық студия немесе өнер сыныбын таба алады.

Ауданның айрықша ерекшелігі оның Вена университетіне және Медицина университетіне жақын орналасуы. Бұл өсіп келе жатқан балалары бар отбасылар үшін стратегиялық артықшылық:

• Студенттер көбінесе Йозефштадта тұрады, пәтер жалдайды;
• мектеп оқушылары университеттік жобаларға қатысады (мысалы, ашық есік күндері, ғылыми семинарлар);
• Бірлескен мәдени бастамалар бар, мұғалімдер аудан мектептерінде шеберлік сабақтарын өткізеді.

Мен балалары Альбертгасседегі гимназияға барған, содан кейін Вена университетінде оқуын жалғастырған бірнеше отбасын білемін - сөзбе-сөз ауданын өзгертпей. Бұл бір қалалық аумақтағы «үздіксіз білім беру жолы» сирек кездесетін жағдай.

Йозефштадт туралы ойлағанда, бірінші кезекте ыңғайлылық есіме түседі. Ауданның үлкендігіне қарамастан, оның көліктік қолжетімділігі мен ішкі инфрақұрылымы таң қалдырады. Бұл «жатын бөлме қауымы» сияқты сезілмейді; керісінше, бәрі оңай қол жетімді жерде.

U2 желісіндегі Ратхаус станциясы Венаның тарихи орталығының дәл шетінде орналасқан. Innere Stadt және метро желісіндегі басқа негізгі нүктелерге, соның ішінде U3 және U1 қосылымдарына жылдам қосылымдарды қамтамасыз етеді

Josefstädter Straße - U6 желісіндегі станция Ottakring шекарасында орналасқан . Ол 2, 5 және 33 трамвай желілеріне, сондай-ақ 13А автобус желісіне қосылып, аудан үшін негізгі көлік торабын жасайды.

Бұл екі желі қала орталығына да, шетіне де жылдам қатынауды қамтамасыз етеді. Мен U2+U6 комбинациясын қала орталығынан Венаның оңтүстік-батысына жылдам жету керек болғанда бірнеше рет пайдаландым.

Вена метро жүйесі бес желіден (U1, U2, U3, U4, U6), шамамен 83–84 км желіден және 109 станциядан тұрады, бұл оны әлемдегі ең тиімділердің бірі етеді. Пойыздар жұмыс күндері 2-5 минут сайын, түнде 15 минут сайын жүреді. Осы тұрғыда U5 байланысын жақсарта отырып, алдағы жылдары қызметке кіру жоспарлануда.

Йозефштадт қаласында 2, 5 және 33 трамвай желілері, сондай-ақ автобустар, соның ішінде 13А жұмыс істейді, бұл аймақты қаланың басқа бөліктерімен байланыстырады. Бұл тығыз көлік желісі автокөлікті қажет етпейтін икемді саяхат опцияларын қамтамасыз етеді.

• 2, 5, 33 – Alser Straße арқылы өту,
• 46 – Лерхенфельдер штрассы бойымен жүреді,
• 13A автобусы Йозефштадты Mariahilf пен Хауптбанхофпен байланыстырады.

Шынымды айтсам, мұнда көліксіз өмір сүруге әбден болады. Менің көптеген клиенттерім бір жыл бұрын Йозефштадттан пәтер сатып алған соң, күнделікті пайдаланудан гөрі «қаладан шығу» үшін көлік қажет екенін мойындады.

Йозефштадт - жаяу және велосипедпен жүруді ұнататындар үшін нағыз аудан. Wien айтуынша , соңғы 10 жылда аудандағы велосипед жолдарының саны екі есеге өскен.

• Маңызды бағыттар Гуртель бойымен және Лерхенфельдер штрассы арқылы өтеді.
• Қысқа сапарлар үшін WienMobil Rad жүйесі танымал.

Вена тұрақты дамуды ұстанады: 2023 жылға қарай қалада 1755 шақырым велосипед жолы болады. Бұл әсіресе Йозефштадт сияқты аудандар үшін өте маңызды, мұнда қысқа жолдар мен жоғары тығыздық ыңғайлы жаяу жүруді жеңілдетеді.

Мұнда қоныс аударатын адамдар жиі айтады: «Инфрақұрылымның тығыздығы хаос емес, ырғақ. Барлығы жақын, барлығы қол жетімді — бұл баға беру қиын сезім».

Мен мұнда серуендегенді жақсы көремін: бұл Ланге-Гасседен Ратхаусштрасеге дейін небәрі 10 минуттық жерде, ал атмосфера тыныш тұрғын көшелерден қаланың саяси өмірінің орталығына дейін өзгереді.

Вена дәстүрлі түрде қоғамдық көлікке инвестиция салады. U2 кеңейту және трамвай бағыттарын жаңарту жоспарлары Йозефштадт үшін маңызды. 2028 жылға қарай қала жол жүруді одан да ыңғайлы ететін жаңа төмен еденді трамвайларды енгізуді жоспарлап отыр.

U2/U5 дамыту жобалары жылына 300 миллион қосымша жолаушы сапарын, төрт жаңа трансфер хабын және 30 000 жұмыс орнын құруды қамтамасыз етеді. Бұл Йозефштадт пен оның маңындағы аймақтың инвестициялық әлеуетінің күшті белгісі.

Йозефштадт - күнделікті қызмет көрсету жаяу қашықтықта орналасқан аудан. Венадағы 8-ші ауданның ықшам табиғатының арқасында тұрғындар ұзақ жол жүруге уақыт жоғалтпайды: барлығы ыңғайлы және ойластырылған түрде ұйымдастырылған.

Дүкендер мен базарлар. Билла, Спар және Хофер сияқты ірі желілерден басқа, аймақ өзінің шағын, мамандандырылған дүкендерімен танымал.

Lange Gasse және Josefstädter Straße-де сіз органикалық дүкендерді, веналық ірімшік дүкендерін және ашытқы наубайханаларын таба аласыз. Кешке жергілікті тұрғындар да, студенттер де осында ағылады — дәл осы жерде сіз «жергілікті» ауданды сезінесіз.

Дәріханалар мен медициналық қызметтер. Медициналық инфрақұрылым ауданның күнделікті өміріне біріктірілген. Бірнеше дәріханалар (мысалы, Alser Apotheke) және жалпы тәжірибелік дәрігерлерден жеке тіс дәрігерлеріне дейінгі медициналық тәжірибелер бар.

Ірі клиникалар да жаяу қашықтықта орналасқан: Allgemeines Krankenhaus (AKH) небәрі 10 минуттық жерде, тұрғындарға Австриядағы ең жақсы медициналық көмекке жылдам қол жеткізуді қамтамасыз етеді.

Кафелер мен мейрамханалар. Кофехана мәдениеті Йозефштадттың ажырамас бөлігі болып табылады. Классикалық Café Hummel немесе Café Eiles сияқты жайлы мекемелерді әр бұрышта табуға болады, оларға көрші әкімшілік ғимараттардың студенттері де, шенеуніктері де жиі келеді.

Аспаздық ашуды қалайтындар үшін Lerchenfelder Straße және Josefstädter Straße-де заманауи мейрамханалар бар: итальяндық тратториялар, азиялық тағамдар және бистролар.

Мен өз клиенттеріме жиі айтамын: "Йозефштадт - дүкен немесе кафеге баруды жоспарлаудың қажеті жоқ аудан. Үйге қайтып бара жатқанда бәрі кездейсоқ болады". Бұл көптеген адамдар Венаның 8-ші ауданын таңдайтын жайлы қалалық өмірді жасайды.

Венаның орталығында тұрғындарды шынымен қызықтыратын бір нәрсе болса, ол автотұрақ. Йозефштадт - көптеген көліктері бар ықшам аудан және мұнда тұрақ табу кейде Бургтеатрдағы премьераға билет сатып алудан қиынырақ болуы мүмкін.

Йозефштадт ауданында Parkpickerl жүйесі бар, бұл тұрғындарға уақытты шектеусіз өз маңайында тұрақ қоюға мүмкіндік береді. 2022 жылдың наурыз айынан бастап бұл жүйе бүкіл Венада біріктірілді, Parkpickerl тұрғын үй ауданына және муниципалитет белгілеген іргелес аймақтарға дейін созылды.

Құны: айына шамамен €10 және бір реттік әкімшілік алым (~€30–35), онлайн немесе жеке өтініш бергеніне қарамастан. Бұл аймақта ұзақ мерзімді өмір сүруді жоспарлағандар үшін жүйені тиімді етеді.

Рұқсатсыз, жұмыс уақытында тұрақ тек ақылы түрде мүмкін болады (сағатына шамамен € 2,50).

Бұл тәртіпті тудырады: келушілер көліктерін жерасты тұрақтарына қойғанды ​​жөн көреді, ал тұрғындар Parkpickerl-ге тіркеледі.

Қонақтар мен қысқа мерзімді келушілер үшін қысқа мерзімді автотұрақ жүйесі ( Kurzparkzone ) енгізілді:

• Дүйсенбіден жұмаға дейін (9:00–22:00) 2 сағатқа дейін ақы алынады, құны 30 мин – €1,25, 60 мин – 2,50 евро, 90 мин – 3,75 евро, 120 мин – 5,00 евро.
• Сондай-ақ 15 минуттық тегін билет бар.
• Сатып алуды дүкендер (темекі дүңгіршектері, жанармай құю станциялары), Handyparken қолданбасы немесе SMS арқылы алуға болады.

Бұл аймақта Josefstadt театрындағы және Ратаустағылар сияқты бірнеше жерасты автотұрақтары бар. Бағалар күрт: тұрақты орын үшін айына 200-250 еуро.

Қала саясаты көшедегі тұрақтарды азайтуға бағытталған:

• кейбір кеңістіктер жасыл аумақтарға және велосипед тұрақтарына айналады,
• Қолданба нақты уақытта бос орындарды көрсететін динамикалық тұрақтарды басқару жүйесі сыналуда.

Бұл жүргізушілерге белгілі бір қысым жасайды, бірақ шынымды айтсам, мен мұны плюс деп санаймын. Ауданның пайдасы: аз көліктер адамдар үшін көбірек орын білдіреді.

Вена билігі экологиялық себептермен қала орталығындағы көліктер санын саналы түрде қысқартып жатыр. Бұл әсіресе Йозефштадт ауданына қатысты: тар көшелер мен халықтың тығыздығы жаяу жүргіншілер мен велосипедтерге басымдық беруді талап етеді.

Мен балалары бар отбасылар жаяу жүргіншілерге басымдық бергеннен кейін Ланге Гассе немесе Йозефштедтер Штрасе бойында әлдеқайда еркін серуендеп жүргенін байқадым. Бұл өмір сүру сапасына және мүліктік құндылықтарға тікелей әсер етеді.

Осылайша, Йозефштадттағы көлік пен автотұрақ теңгерімдеуші әрекет болып табылады. Сіз мұнда көліксіз толықтай жайлы өмір сүре аласыз, бірақ егер сізге көлік қажет болса, қосымша шығындарды есепке алуыңыз керек. Бірақ бұл аймақты ыңғайлы және экологиялық таза ететін нәрсе.

Йозефштадт - ықшам аудан, бірақ оның рухани өмірі таңқаларлық сан алуан. Бұл таңқаларлық емес: дәл осы жерде тарихи Вена заманауи, көп мәдениетті өмірмен кездеседі.

Ауданның діни өмірінің басты символы - Джодок-Финк-Платцтағы Пиаристенкирхе Мария Треу Ақ қарлы қасбеті бар бұл барокко шіркеуі 18 ғасырдың басында салынған, содан бері ол киелі орын ғана емес, сонымен қатар мәдени өмірдің орталығы болып қала берді.

Оның қабырғаларында үнемі орган және камералық музыка концерттері, хор кештері, тіпті әдеби оқулар өтеді. Жергілікті тұрғындар үшін шіркеу руханият пен мәдениет бір-бірімен тығыз байланысты орталық болып табылады.

Кем емес маңызды болып табылады Michaelerkirche Alserstraße . Керемет Пиаристенкирхтен айырмашылығы, ол жақынырақ, үйдегідей, оны әсіресе жақын маңдағы аудандардың тұрғындарына жақын етеді. Бұл тыныш жиналыстар мен жеке дұға ететін орын.

Мен осы аймақтағы кездесулерден кейін Пиаристенкирхке бірнеше рет тоқтадым: сіз қайнаған Йозефштедтер Штраседен бұрылып, тыныш кеңістікте боласыз. Бұл Йозефштадттың мәні: қалалық динамизм мен жайлылықтың тепе-теңдігі.

Православие шіркеуі ресми түрде көрші Alsergrundжақын орналасқанына қарамастан, Йозефштадт приходтары орыс православие қауымының өміріне белсенді қатысады. Шығыс Еуропадан келген отбасылар үшін бұл өз Отанымен рухани байланысты сақтау мүмкіндігі.

Сондай-ақ жергілікті тұрғындарға бағытталған шағын протестанттық приход бар. Қызметтер үнемі өткізіледі, сонымен қатар приход жастар клубын басқарады.

Йозефштадты «Венаның араб ауданы» немесе діни анклав деп атауға болмайды. Дегенмен, мұнда мұсылман қауымдарына арналған шағын ғибадат үйлері бар. Олар қарапайым, көзге көрінбейтін және қалалық матаға біркелкі біріктірілген.

Облыстағы діни ұйымдар маңызды қоғамдық функцияларды атқарады:

• қарт тұрғындарға көмек көрсету,
• Мигранттар үшін неміс тілін интеграциялау курстары,
• мәдени бағдарламалар: концерттер, көрмелер, лекциялар.

Осылайша, шіркеулер мен қауымдастықтар Йозефштадттың әлеуметтік инфрақұрылымының кеңейтілуіне айналады.

Йозефштадттың ерекшелігі неде деп сұрасаңыз, мен ойланбастан жауап беремін: мәдениет. Бұл театрлар, галереялар мен кафелер қатар тұратын аудан.

Josefstadt қаласындағы театр . Венадағы ең көне жеке театр (1788 жылы құрылған). Оның репертуары классикадан қазіргі драмаға дейін. Мұнда Бетховен мен Вагнер қойылды, Нестрой мен Раймунд жарқырайды, Бетховеннің «Дие Вейхе дес Хаус» шығармасы алғаш рет 1822 жылы орындалды.

19 ғасырдың ортасынан кейін театр драма мен комедияға көп көңіл бөлді. Егер сіз театрға жақын болмасаңыз да, атмосфера үшін баруға тұрарлық.

Каммерспиеле дер Josefstadt . Бұл сала жеңіл репертуарға және кабареге бағытталған; 2013 жылы жөндеуден өткеннен кейін мұнда заманауи техникалық жабдықтар мен әдеби туындылар бар.

Венадағы ағылшын театры. 1974 жылы негізі қаланған, Йозефштадт қаласында орналасқан және ағылшын тілінде (және басқа тілдерде) қойылымдарды ұсынатын, бұл шетелдіктер мен туристер үшін танымал мәдени орын.

Шағын сахналар мен студиялар. Бұл аймақта бірнеше тәжірибелік театрлар мен актерлік шеберханалар орналасқан.

Josefstadtтеатрындағы премьера әлі есімде: тарихтың тынысын сезетін зал және сахна есіктің сыртындағы көшенің ұзартқышындай өнер көрсеткен әртістер.

Йозефштадт өнер кеңістігінің саны бойынша Нойбаумен белсенді бәсекелеседі:

• Лерхенфельдер Straße-дегі шағын жеке галереялар,
• орындалып жатқан жұмыстарды көруге болатын суретшілердің шеберханалары,
• жас австриялық авторлардың көрмелері.

Инвесторлар үшін бұл маңызды сигнал: мәдени орта тек туристерді ғана емес, сонымен қатар ұзақ мерзімді жалға алушыларды – өнер студенттерін, мұғалімдерді және шығармашылық мамандарды тартады.

Йозефштадт галерея ауданы болып саналмаса да, оның қала орталығына жақындығы Вена қаласының орталығының галереяларына жетуді жеңілдетеді: Югендстильден қазіргі заманғы өнерге дейін, барлығы бірнеше минут ішінде. Мысалы, Галерея Георг Каргл, Галерея Улисс және басқалары Йозефштадт маңындағы орталық аудандарда орналасқан.

Ауданның театрлары мен мұражайлары үнемі кешкі бағдарламалар, фестивальдар мен шоулар ұйымдастырады.

• JosefStadt gespräch – суретшілермен, режиссерлермен және жазушылармен ай сайынғы кездесулер. Бұл формат жергілікті мәдени орта мен белсенді қауымдастық жасайды.
• Сондай-ақ олар ауданның басты көшесінде жыл сайын күз мерекесін өткізеді. Көшеде музыка, тамақ, қолөнер дүңгіршектері және шағын театрландырылған қойылымдар өтеді.
• Вена тәуелсіз шорты кейде қаланың мәдени кеңістігінің икемділігінің көрсеткіші болып табылатын протестанттық шіркеудің үй-жайларын көрсетілім үшін пайдаланады.
• Пиаристенкирхте камералық музыка концерттері .
• Хофратлпарк пен көрші алаңдарда жазғы ашық аспан астындағы іс-шаралар

Бұл іс-шаралар ауданды жандандырып, қоғамды қалыптастырады. Мен Straßenfest-те кездейсоқ кездесіп қалдым және бірнеше сағат бойы көше джаз топтарын тыңдап, Вена шараптарынан дәм таттым.

Адамдар Йозефштадт туралы ойлаған кезде, көпшілігі бірден «бір шаршы шақырымнан асатын аумақта қандай саябақ болуы мүмкін?» деп ойлайды. Дегенмен, бұл жерде жасыл алаңдар көзбен көргеннен де көп.

Гамерлингпарк. Йозефштадттың ең ерекше жасыл оазисі. Онда балаларға арналған ойын алаңы, әткеншектер, каштан ағаштары көлеңкеленген орындықтар бар. Мен мұнда жаздың ыстық күнінде келдім және өзімді ойладым: бұл Венаның дәл орталығындағы «кішкентай Цюрих».

Хофратлпарк. Йозефштедтер Штрасе жанындағы жайлы шағын саябақ. Студенттер кешке осында отырып дәріс оқиды, ал зейнеткерлер күндіз иттерін серуендейді.

Джодок-Финк-Платц Пиаристенкирх маңындағы. Саябақтан гөрі алаң көбірек, бірақ мұнда жасыл желек көп.

Альсерпарк. Асергрунд шекарасына жақын жерде шағын, бірақ жайлы жасыл кеңістік, жергілікті тұрғындардың сүйіктісі.

Ауданның үлкендігіне қарамастан, әрбір блокта кем дегенде шағын саябақ немесе абаттандырылған ауласы бар.

Йозефштадт оның жақындығынан пайда көреді:

• Augarten – ресми түрде көрші 2-ші ауданда орналасқанымен, ол бұрышта (бар болғаны 15 минуттық жерде), кең көгалдармен, мүсіндермен, сарайлармен және әйгілі Augarten Porzellan фабрикасы бар. Екеуі де мәдени атмосфераға толы және таза ауа мен серуендеу кеңістігін ұсынады.
• Фольксгартенге дейін - 10 минуттан аз,
• Зигмунд-Фрейд саябағы дәл көрші.

Демек, аудан аумағында кең орман саябақтары болмаса да, тұрғындар қаладағы ең үлкен жасыл желектерге қол жеткізе алады.

Қалада аулаларды абаттандыру, шағын саябақтар мен демалыс аймақтарын құру арқылы жасыл желектердің қолжетімділігін арттыруда. Мысалы, түрлендірілген аула қасбеттерінің жанындағы шағын алаңқайлар немесе ашық аспан астындағы кафелер тосын әлеуметтік орындарға айналуда.

Ықшам және тығыз салынған Йозефштадт ауданы үшін жасыл екпіндер көзге арналған мереке ғана емес, олар тыныс алу кеңістігі мен жайлылық жасайды.

Қоршаған ортаны қорғау бастамалары Вена этикасына енген: Grün- und Freiraum жобалары табиғи кеңістіктерді тығыз қалалық матаға біріктіреді. Зеестадт-Оспен сияқты жаңа аймақтарда даму жоспарларының бір бөлігі ретінде тұтас ормандар құрылды, бұл Венаның урбанизм мен табиғат арасындағы тепе-теңдікті бағалайтынының айқын мысалы.

Вена «жасыл қала» жобаларына белсенді түрде инвестиция салуда. ViennaName мәліметінше, ауданда келесі жұмыстар жүргізілуде:

• көше бойындағы ағаштар санын кеңейту бағдарламасы (жыл сайын 50-ге жуық жаңа көшет отырғызу),
• тарихи ғимараттарға жасыл шатыр жобасы,
• Гамерлингпаркте ойын алаңдарын жөндеу.

Шынымды айтсам, өзгерістерді көз алдымда байқаймын. Осыдан бес жыл бұрын Ланге Гассе тас көше сияқты көрінетін; қазір ішінара абаттандырылған.

Бұл ауданды ерекше ететін оның балансы: бұл мәдени, бірақ туристік емес. Бұл Innere Stadtқарағанда азырақ, бірақ оқиғаға толы. Бұл өмір сүру үшін тамаша комбинация.

Йозефштадттағы жасыл желек эстетикалық жағымды ғана емес, сонымен қатар өмір сүру сапасының факторы болып табылады. Балалы отбасылар үшін бұл сату нүктесі, ал инвесторлар үшін бұл қосымша бонус: саябаққа немесе тыныш, жасыл аулаға қарайтын пәтерлер жоғары жалдау ақысын талап етеді.

Мен әрқашан өз клиенттеріме баса айтамын: жасыл кеңістіктер романтика емес, олар экономика туралы. Саябақтары бар аудан жалға алушыларды ұзағырақ ұстайды, яғни ол тұрақты табыс әкеледі.

Йозефштадт жай ғана тарихи тұрғын ауданы деп ойласаңыз, мен сіздің ойыңызды өзгертуге келдім. Аудан экономикасы жанданған, алуан түрлі және Венаның іскерлік ауданына біріктірілген.

Statistik Austria мәліметтері бойынша , Австриядағы бизнестің 99,7% дерлік шағын және орта кәсіпорындар (ШОБ) құрайды, олар экономиканың жалпы қосылған құнының 56% құрайды.

Йозефштадт ерекшелік емес – мұнда шеберханалар, кафелер, кеңселер, бутиктер және шығармашылық кеңістіктер орналасқан. Олардың сүйкімділігі олардың икемділігінде, клиентке жақындығында және жанды өзара әрекеттесуінде жатыр.

Ауданның тар көшелері мыналарға толы:

• кафелер мен мейрамханалар (отбасына қолайлыдан сәндіге дейін),
• қолөнер шеберханалары (жиһаз қалпына келтірушілер, мата дизайнерлері),
• бутиктер мен кітап дүкендері.

Маған ұнайды, туристік орталыққа қарағанда, мұнда брендтер желісі емес, отбасылық бизнес жұмыс істейді. Бұл аймаққа бірегей, жақын және шынайы сезім тудырады.

Йозефштадт — әкімшілік аудан. Тарихи орталыққа жақын орналасқандықтан, аймақ заңгерлерді, сәулетшілерді, IT-стартаптарды және оның орналасқан жері мен беделін бағалайтын агенттіктерді тартады. Әкімшілік ғимараттар мен кеңес беру қызметтері Altbau пәтерлерінің арасында үздіксіз біріктірілген. Мұнда мыналар орналасқан:

• заң фирмалары,
• сәулет бюролары,
• консалтингтік компаниялар.

Йозефштадт кеңсесі беделді ұсынады және Ратхаус пен университетке жақын. Дәрігерлерден бастап заңгерлерге дейін менің көптеген клиенттерім тәжірибелері үшін осы жерден орын жалдайды.

Йозефштадт Innere Stadtшектеседі және қаланың коммерциялық және саяси жүрегі — үкімет, университет және муниципалитет — дәл көрші. Бұл әсіресе халықаралық миссиялар мен ұйымдар үшін күшті іскерлік тартымдылықты тудырады.

Вена университетіне және дипломатиялық өкілдіктерге жақындығы ауданды халықаралық желінің бір бөлігіне айналдырады. Мұнда студенттер, профессорлар, халықаралық ұйымдардың қызметкерлері пәтер жалдайды.

Венадағы Ағылшын театрының, халықаралық компаниялардың бірнеше штаб-пәтерінің, беделді мектептердің (мысалы, жақын маңдағы Француз лицейі) және төңіректегі дипломатиялық посттардың арқасында бұл аймақ экспаттар үшін өте ыңғайлы.

Бұл жай ғана өмір сүретін аудан емес; бұл жаһандық Венаға кіру нүктесі, дегенмен өзін жайлы, жергілікті және қол жетімді сезінеді.

Statistik Austria мәліметтері бойынша Йозефштадттағы жұмыспен қамту деңгейі Венадағы орташа көрсеткіштен жоғары. Бұл түсіндіріледі:

• білімді тұрғындардың жоғары үлесі,
• кеңселер мен шағын кәсіпорындардың болуы,
• бизнес орталығына жақындығы.

Ауданның экономикалық өмірі жылжымайтын мүлікпен тығыз байланысты. Кәсіби мамандар мен компаниялардың шоғырлануы неғұрлым жоғары болса, соғұрлым жалдамалы тұрғын үй мен кеңсе кеңістігіне сұраныс артады. Инвесторлар үшін бұл пәтерлер ешқашан бос тұрмайды дегенді білдіреді.

Венаның ең ықшам және тарихи бай аудандарының бірі Йозефштадт қазіргі уақытта белсенді жөндеуден өтуде. Қала әкімшілігі заманауи энергия тиімділігі мен қолайлылықтарды енгізу кезінде оның түпнұсқалығы мен сәулеттік мұрасын сақтауға баса назар аударуда.

Жобалардың көпшілігі 19 ғасырдағы ғимараттарды қайта құруды қамтиды, олардың қасбеттері бұзылмаған, бірақ ішкі кеңістіктер толығымен жаңартылған.

Йозефштадтты Альтбау ғимараттарынсыз — ғасырлар бойғы құрылымдарынсыз елестету мүмкін емес. Мұнда жөндеу жұмыстары косметикалық жөндеуден де көп; олар іс жүзінде шедевр болып табылады: қасбеттер сылақ және антикварлық есіктерді сақтайды, ал ішінде лифттер, энергияны үнемдейтін жылыту жүйелері және заманауи дыбыс оқшаулау орнатылуда.

Мен әрқашан өз клиенттеріме кеңес беремін: Йозефштадттағы ескі ғимараттардан қорықпаңыздар. Егер сіз дұрыс жылжымайтын мүлікті таңдап, жоғары сапалы жөндеуге ақша салсаңыз, мұнда мүліктің бағалануы Венадағы орташа көрсеткіштен жоғары.

Йозефштадт тарихи аудан және бос жер аз болғанымен, қала әлі де жаңа жобаларды жүзеге асыруда:

• тұрғын үйлері, кеңселері мен дүкендері бар шағын аралас кешендер,
• бұрынғы әкімшілік ғимараттарды пәтерге айналдыру,
• бұрынғы цехтардағы лофт стиліндегі шағын кешендер.

Бұл аралас аймақтарға бөлу қала орталығында өмір сүргісі келетін тұрғындардың қажеттіліктерін қанағаттандырады, бірақ жақын жерде қажет нәрсенің бәрі бар. Аулалары мен жасыл алаңдары бар үйлер ерекше бағаланады - мұндай тығыз ауданда сирек кездеседі.

Мысалы, 2024 жылы ескі мектеп ғимараты заманауи пәтерлері бар тұрғын үй кешеніне және бірінші қабатта коворкинг аймағына айналдырылған Блинденгасседе жоба аяқталды.

Жасыл құрылыс жобалары ерекше назар аударуды қажет етеді. Аудан энергия тұтынуды азайтуға, жаңартылатын энергия көздерін пайдалануға және экологиялық таза инфрақұрылымды дамытуға бағытталған Smart City Wien Қала келесі жасыл жобаларды белсенді түрде жүзеге асыруда:

• жасыл шатырлар мен қасбеттер,
• әкімшілік ғимараттардағы күн батареялары,
• велосипед инфрақұрылымын дамыту және автотұрақ аймақтарын қысқарту.

Бұл Йозефштадттағы тұрғын үйлердің тек беделді ғана емес, сонымен қатар экологиялық таза болып келе жатқанын білдіреді.

Штадт Wien жоспарлары бойынша:

• аудандағы қасбеттерді жаңарту бағдарламасы кеңейтіледі,
• Ланге Гассе мен Йозефштедтер Штрасесінде «көшелерді жасылдандыру» жұмыстары жалғасады,
• Ескі сот және бюро ғимараттарының кейбірін тұрғын үй мен кеңсеге айналдыру жоспарлануда.

Мен бұл жерде айқын үрдісті көріп отырмын: Йозефштадт өткен мен болашақ түйіскен аудан болып қала береді. Инвесторлар үшін бұл жерде тұрақтылық қана емес, даму да бар деген белгі.

Тұрақты сұраныс. Йозефштадт - Венаның ең тығыз қоныстанған аудандарының бірі. Халық саны азайып бара жатқан жоқ, керісінше тұрақты өсуде. Бұл сатып алу үшін де, жалға алу үшін де тұрғын үйге тұрақты сұранысты тудырады. Негізгі факторлар:

• орталық орналасуы (Вена орталығына дейін 10-15 минут жаяу),
• мәдени байлық (театр, галереялар, фестивальдер),
• Университет және кеңселер (студенттер мен мамандар арасында кепілдендірілген жалға берушілер).

Мен әрқашан өз клиенттеріме айтамын: «Иозефштадта сіз пәтер сатып ала аласыз және бір апта ішінде жалға алушыны табыңыз». Бұл артық айтқандық емес – орталық аудандарда базар осылай жұмыс істейді.

Габсбург дәуіріндегі ғимараттардағы жөндеуден өткен пәтерлер инвесторларды ерекше қызықтырады : олар бағаның ең жоғары өсуін көрсетеді және дағдарыс кезеңдерінде де құны өзгермейді.

Неғұрлым қолжетімді кіру нүктесін іздейтіндер үшін 7-ші ауданмен шекараға жақын орналасқан шағын студиялар мен пәтерлер - бағалар біршама төмен, ал студенттер мен жас мамандардың арқасында жалға алу сұранысы тұрақты.

Коммерциялық жылжымайтын мүліктің де әлеуеті жоғары: қалалық әкімдікке, парламентке және мәдениет мекемелеріне жақын орналасуының арқасында шағын кеңселер мен сауда алаңдарына сұраныс тұрақты. Мұнда заң фирмалары, медициналық тәжірибелер және шығармашылық студиялар ашылуда.

Баға динамикасы. Вирестің айтуынша :

• 2010 жылы Йозефштадттағы шаршы метрдің орташа бағасы шамамен 3500 евро болды.
• 2020 жылы – шамамен 6 000 €,
• 2025 жылы – шамамен 7 900–8 000 €/м².

15 жылда баға екі еседен астам өсті. Бұл аймақ бұрыннан беделді болып саналғанына қарамастан. График бағаның кенеттен «көпіршіктер» пайда болмай, біртіндеп, бірақ тұрақты өсуін анық көрсетеді.

Жалдау кірісі. Аудандағы орташа жалдау мөлшерлемесі €16–18/м². Жөндеуден өтіп жатқан немесе саябақ көрінісі бар пәтерлер үшін баға €20/м² немесе одан да жоғары болуы мүмкін.

Мұнда капиталдандыру арзанырақ аймақтарға қарағанда төмен (мысалы, Favoriten), бірақ ол тұрақтырақ: жалдау ақысына жылына 3-3,5%, сонымен қатар мүліктің өзі құнының өсуі.

Мен оны «сыйақысы бар облигациямен» салыстырамын: табыс максимум емес, бірақ тәуекелдер минималды.

Әр түрлі топтарға үндеу:

• Кәсіби мамандар: кеңселер мен университет жанында пәтер жалдайды.
• Отбасылар: Бағалы мектептер, саябақтар және тыныш атмосфера.
• Инвесторлар: жалға алу үшін де, тұрақты активке «капитал қою» үшін де сатып алыңыз.
• Шетелдіктер: Йозефштадт шетелдіктер үшін ыңғайлы – барлығы жақын, жүру оңай, «туристік квартал» деген сезім жоқ.

Тәуекелдер мен шектеулер. Адал болу маңызды:

• жаңа құрылыс үшін тегін жер жоқтың қасы,
• Тарихи ғимараттарды жөндеудің қатаң ережелері бюджетті көбейтеді,
• Сапа қасиеттері үшін бәсекелестік жоғары.

Бірақ дәл осы аймақты тұрақты етеді: ұсыныс шектеулі, сұраныс тұрақты.

Йозефштадт Венаның «ең арзан аудандарының» бірі болып саналмайды, бірақ оның беделді және тұрақты орын ретіндегі мәртебесі оны ұзақ мерзімді инвестициялар үшін әсіресе тартымды етеді. Бұл жылжымайтын мүлік капиталды сақтау құралы ғана емес, оны көбейту құралы ретінде де қызмет ететін орын.

Йозефштадт - әрбір шаршы метр есептелетін Вена аудандарының бірі. Оның ықшам көлемі, бай тарихы және жан-жақты инфрақұрылымы бірегей атмосфера жасайды.

Мұнда кім жайлы өмір сүре алады:

• Отбасылар – мектептерге, балабақшаларға, саябақтарға жақын және қауіпсіз орта болғандықтан. Маңай кішкентай, балалар мектепке жаяу барады, ал ата-аналар бәрі оңай қол жетімді ортада өздерін сенімді сезінеді.
• Тыныш ауданда тұрып, қала орталығында жұмыс істеу мүмкіндігін бағалайтын кәсіпқойлар — заңгерлер, сәулетшілер, мұғалімдер. Менің көптеген клиенттерім үшін үйлері мен кеңселерінен 10 минуттық жаяу жүру өте маңызды.
• Студенттер мен оқытушылар үшін Вена университеті жақын жерде орналасқан және бұл аймақтағы жалға алу жоғары сұранысқа ие. Бұл жалға алушылардың тұрақты ағынына кепілдік береді.
• Мәдениет әуесқойлары үшін Йозефштадт театры, галереялар және богемиялық атмосферасы бар кафелер бар. Мұнда сіз үлкен қаланың өмірін көршіңізден шықпай-ақ сезіне аласыз.

Инвесторлар үшін. Инвестициялық тұрғыдан Йозефштадт тұрақты аймақ болып табылады:

• тұрғын үй бағасы ондаған жылдар бойы күрт секірусіз өсіп келеді,
• рента әртүрлі әлеуметтік топтар арасында сұранысқа ие,
• шектеулі жеткізілім артық өндірістен қорғайды.

Йозефштадт - жайлылықты бағалайтын және шектен шықпайтындар үшін аудан. Бұл жерде зәулім ғимараттар немесе қайнаған даңғылдар жоқ, бірақ әр күннің болжамды түрде рахат болатынына сенімділік бар. Егер сіз: «Венада тұруға ең жақсы жер, орталыққа жақын, бірақ жайлы ауданда қайда?» деп сұрасаңыз. Менің жауабым қарапайым: Йозефштадт.