Венаның 7-ші ауданы – Нойбау: қайда тұру керек және нені инвестициялау керек

Мен өзімді Нойбауда (Венаның 7-ші ауданы) алғаш рет тапқанда, өмір салты мен өмір ырғақтарының алуан түрлілігі бірнеше шаршы шақырым жерде қаншалықты жинақы түрде бірге өмір сүретініне таң қалдым.

Мұнда 19-ғасырдың тарихи қасбеттері тәжірибелік өнер кеңістігімен иығын ысқылайды, таңғы базарлар кешкі көрмелерге жол береді, ал тротуарларда сән дизайнерлері, егде жастағы веналық жұптар және балалы жас отбасылар бірдей қоныстанған.

Нойбау тарихи орталықтан небәрі 2-3 км қашықтықта орналасқан, бірақ бұл туристер көп келетін Венаның жанындағы жай ғана тұрғын аудан емес. Бұл тәуелсіз экожүйе — жасампаз, жанданған және үнемі дамып отыратын жүйе.

Хитцинг немесе Доблинг сияқты консервативті және құрметті аудандардан айырмашылығы, мұнда белсенді энергия бар: жаңа кафелер, студиялар және шығармашылық агенттіктердің кеңселері ашылады және әр жазда аймақ фестивальдер мен жәрмеңкелерге толы.

Мен жиі клиенттерге Нойбауды қарастыруға кеңес беремін, егер олар жылжымайтын мүлікті ғана емес, сонымен қатар белгілі бір өмір салтын іздейтін болса. Бұл Вена өміріне араласудың, жергілікті тұрғындармен кездесудің және әлеуметтік желіні табудың ең оңай жері.

Инвесторлар үшін бұл аймақ халықтың тығыздығы (шамамен 1 км²-ге 18–20 мың адам) және тұрақты жалға алу сұранысымен, әсіресе жас мамандар мен студенттер тарапынан тартымды.

Бұл мақаланың мақсаты - Нойбауды әртүрлі қырларынан егжей-тегжейлі қарау: тарих, география, әлеуметтік құрылым, тұрғын үй қоры, инфрақұрылым және, әрине, инвестициялық тартымдылық.

Neubau негізгі ерекшеліктері:

• Орналасқан жері: қала орталығына небәрі 2-3 км (Innere Stadt).
• Халқы: шамамен 32–35 мың тұрғын.
• Атмосфера: Богемиялық, шығармашылық, күшті өнер сахнасы бар.
• Меншік бағасы: жоғары сұранысқа байланысты Венадағы ең жоғары бағалар (орта есеппен 5 500-6 000 €/м²).
• Көлік: U3 және U6 метро желілері, трамвайлар мен автобустардың тығыз желісі.
• Инфрақұрылымы: мектептердің, дүкендердің және мәдени орталықтардың дамыған желісі бар ықшам.

Нойбау «Венаның Сохосы» немесе «Кіші Берлин» деп аталады және салыстыру толығымен негізделген. Бірақ, мен клиенттерге түсіндіріп отырғанымдай, мынаны түсіну маңызды: аудандары тез өзгеріп, тіпті «құнсыздануы» мүмкін Берлиннен айырмашылығы, Венада көршінің тарихи тұрақтылығы инвесторлар үшін кепілдік болып табылады.

Нойбаудың тарихы орта ғасырлардан басталады. Мұндағы алғашқы қоныстар 14-15 ғасырларда Вена қаласының қабырғаларынан тыс қала маңындағы аудандар ретінде пайда болды. «Neubau» атауы «жаңа ғимарат» немесе «жаңа квартал» деп аударылады, бұл Вена ескі қала орталығынан тыс кеңейіп жатқан дәуірдегі ауданның қарқынды дамуын көрсетеді.

19 ғасырда Нойбау қолөнершілер мен шағын өнеркәсіптердің ауданына айналды. Мұнда етікшілер, жиһазшылар, наубайшылар, ұсақ металл өңдеушілер жұмыс істеді. Аудан «жұмысшы тап» ауданы ретінде дамыды, бірақ шын мәнінде индустриялық аудан емес. Керісінше, бұл дүкеннің үстінде үй иесі мен оның отбасы тұратын қолөнершілер кварталы болды, ал төменде жұмыс қызып тұрған.

Тарихтағы ерекше тарау - жиһаз жасаушылардың фабрикалары мен шеберханалары. Вена әлі күнге дейін жиһаз мектебімен танымал және бұл шеберліктің көптеген тамырлары Нойбаудан бастау алады. Аудан полиграфия өнеркәсібінің орталығы, баспаханалар мен баспа шеберханалары орналасқан орталық ретінде де белгілі болды.

19 ғасырдың екінші жартысында Нойбауда «Hofhäuser» (ауласы бар үйлер) деп аталатындар белсенді түрде салынып, шағын «қауымдастықтар» пайда болды. Бұл ғимараттардың көпшілігі бүгінгі күнге дейін сақталған: бір кездері құдықтар, сарайлар немесе шағын бақшалар орналасқан аулаларға кіреберіс аркалы төрт-бес қабатты ғимараттар.

Бірінші дүниежүзілік соғыстан кейін аудан, бүкіл Вена сияқты, тұрғын үй тапшылығына тап болды. Дәл 1920-1930 жылдары «әлеуметтік тұрғын үй» бағдарламасы (Гемейндебау) белсенді түрде дамыды. Нейбауда бірнеше иконалық кешендер салынды, олар бүгінгі күнге дейін қолданыста және өз уақытының прогрессивті сәулетінің үлгілері болып саналады.

Екінші дүниежүзілік соғыстан кейін Нойбау бірте-бірте жұмысшы ауданынан мәдени ауданға айналды. Мұнда суретшілер, жазушылар, Бейнелеу өнері академиясының студенттері көшіп келді. 1970 жылдары өнер сахнасы пайда бола бастады, ал 1990 жылдары алғашқы сән дизайнерлері келді.

Бүгінде Нойбау «Венаның баламалы мәдениет орталығы» ретінде қабылданады. Мұнда MuseumsQuartier (Еуропадағы ең үлкен мәдени кешендердің бірі), сонымен қатар көптеген галереялар мен өнер студиялары орналасқан.

Мен Венаға жұмыс немесе оқу үшін келген және Нойбауға ғашық болатын клиенттерді жиі кездестіремін.

Нойбау - Венаның ең ықшам аудандарының бірі. Оның ауданы шамамен 1,6-1,9 км², халқы 32 000 мен 35 000 арасында. Тығыздық бір шаршы шақырымға 18 000-20 000 адамға жетеді - бұл тарихи ғимараттары бар тұрғын үйлер үшін қаладағы ең жоғары көрсеткіш.

Бұл ішкі аудандардың типтік профилі: «контурдың ішінде» үлкен саябақтар аз, бірақ олардың айналасында қысқа жаяу қашықтықта бірінші және көрші аудандардың (Бурггартен, Фольксгартен, MQ аулалары) үлкен жасыл алаңдары бар.

Географиялық тұрғыдан Нойбауды «мозаикалық» аудан ретінде оқуға болады:

Тұрғын аудандар . Ескі Хоф ғимараттары, заманауи пәтерлер және әлеуметтік тұрғын үйлер. Neustiftgasse, Zieglergasse, Kaiserstraße, Burggasse, Lerchenfelder Straße көшелері (8-ші көшемен шектеседі) және қосалқы көшелер желісі. Мұнда сіз ескі қала үйлерінің, модернизацияланған ғимараттардың және шағын жаңа қосымшалардың қоспасын таба аласыз.

Сауда көшелері . Ең алдымен, Mariahilf er Straße (ресми түрде 6-шы, бірақ функционалдық жағынан Нойбаудың «табалдырығы»), Венаның ең танымал сауда көшелерінің бірі, оның «иығында» Сибенстернгассе және Neubau (бүгінгі кездесу алаңы).

Шығармашылық кеңістіктер . Шеберханалар, студиялар мен галереялар аудан орталығына жақынырақ шоғырланған. MuseumsQuartier (мәдени ауырлық орталығы), Westbahnstraße бойындағы WestLicht (мұражай және фотосурет орталығы), Schleifmülgasse/ Neubau осі бойындағы галереялар, аралас дүкендер және т.б.

Алаңдар мен аулалар . Спиттельберг (тар көшелер мен аулалар желісі), Санкт-Ульрихс-Платц, MQ-дағы Вегуберпарк, Йозеф-Штраус-Парк – жасыл желектің кішкентай, бірақ жайлы қалталары.

• Ауданның негізгі артериясы - Нейбаудың оңтүстік бөлігі арқылы өтетін Mariahilfэр Штрасе. Дүкендері, кафелері, кеңселері және көлік тораптары бар күндіз-түні өмір қайнап жатыр.
• Оған параллель Neubaugasse – жергілікті, «көрші» сипаты бар көше: дизайнерлік дүкендер, шағын мейрамханалар, жайлы кофеханалар.

Ішінде көшелер тар, көбінесе бір жақты, жаяу жүргіншілер мен велосипедтерге басымдық беріледі. Нойбау - жақын маңдағы аудан, есіктен есікке дейін жаяу жүру 5-12 минутты алады.

Ауданның дамуы өте әртүрлі. Ғимараттардың қатарында 19 ғасырдағы әшекейлі қасбеттері бар ғимараттар, 20 ғасырдың ортасындағы функционалды үйлер және панорамалық терезелері бар заманауи кешендер бар.

Тарихи даму мен заманауи жөндеулердің тепе-теңдігі сатып алу-сатып алу-сату инвесторларының қолында: жоғары сапалы Altbau ғимараттарының жақсы үлесі, «креативті экономиканың» тұрақты жалға алушылары, университет пен мәдени кластерлерге жақындығы болжамды өтімділікті қамтамасыз етеді.

Менің тәжірибемде, клиенттерді жиі тартатын стильдердің осы тіркесімі. Мысалы, Польшадан келген бір отбасы Донаустадттағы жаңа пәтер мен Нойбаудағы тарихи ферма үйін таңдады. Ақырында олар Нойбауға қоныстанды, өйткені олар айтқандай, «мұндағы әр көшенің өз тарихы бар».

Нойбау - рухы мен өмір салты бойынша Венаның «ең жас» аудандарының бірі. Мұндағы тұрғындардың орташа жасы қалалық көрсеткіштен төмен. Жалпы Венадағы орташа жас шамамен 42 болса, Нойбауда ол 38-39-ға жақын.

Жас профилі «жас ересектер»: 25-44 жас аралығындағы, жоғары білімі бар көптеген жұмыспен қамтылған адамдар креативті экономика, IT, білім беру, медицина және туризм салаларында жұмыс істейді. Нойбау - кеш жетілген қауым, мұнда адамдар шеттегі үйге көшкеннен гөрі қалалық пәтерлерде ұзақ тұруға бейім: жұмысқа, мәдениетке және мектептерге жақындығы шағын тұрғын үй кеңістігін өтейді.

Тұрғындардың басым бөлігі:

• шығармашылық салалардағы жас мамандар (дизайн, сән, жарнама, IT);
• Вена университетінің, қолданбалы өнер университетінің, Бейнелеу өнері академиясының студенттері;
• бір немесе екі баласы бар жас отбасылар;
• сондай-ақ мұнда ұрпақтар бойы өмір сүрген «туған веналықтар».

2024 жылдың басындағы жағдай бойынша қаладағы шетелдіктердің үлесі 35,4% құрады (40,2% Австриядан тыс жерде туғандар). Басқа аудандармен салыстырғанда, Нойбау, мысалы, австриялық тамыры бар отбасылар басым болатын 13-ші (Hietzing) немесе 18-ші (Währing) аудандарына қарағанда айтарлықтай халықаралық.

Нойбауда сіз екі «полюсті» таба аласыз:

• €600 000-700 000 және одан жоғары бағаға пәтер сатып алатын табысы жоғары адамдар.
• Орта таптағы адамдар: жалға алушылар, студенттер, шығармашылық адамдар.

Бұл аймақ қымбат, бірақ элиталық емес – бұл сән-салтанаттан гөрі өмір салты туралы. Табыстар Вена бойынша әр түрлі , бірақ Нойбау жалға берушінің сатып алу қабілеті орташадан жоғары аудандардың бірі (жоғары жалдау ақысына түзетілген). Сатып алушылар үшін бұл бос орындардың азаю қаупін және сапаның жоғарырақ болуын білдіреді - асүйлер, ванна бөлмелері, кіріктірілген жарықтандыру және қойма. Жалға алушылар үшін бұл жұмыс пен театрдан «бір қадам» өмір сүру мүмкіндігін білдіреді.

Венаның қолайсыз және қауіпті аймақтарына келетін болсақ, жалпы Австрия және мегаполис ретінде Вена еуропалық стандарттар бойынша қауіпсіз. Федералды BMI жыл сайынғы есептеріне сәйкес , Вена соңғы жылдары субъективті қауіпсіздіктің тұрақты жоғары деңгейін сақтап келеді.

Венаны тұруға арналған орын ретінде қарастырғанда, факторлардың жиынтығын ескеру маңызды: түнгі өмірдің тығыздығы, туристер ағыны, көлік тораптарына жақындығы – содан кейін тұрғын үйдің дұрыс түрін және оның қауіпсіздігін (домофон, бейне домофон, кіреберіс жарықтандыру, жоғары сапалы есіктер) сәйкесінше таңдау керек.

Неліктен шетелдіктер Нойбауды таңдайды:

• Орталық орналасу.
• «Кішкентай Берлиннің» атмосферасы шығармашылық мамандықтар үшін қолайлы.
• Жоғары қауіпсіздік.
• Көптеген мектептер ағылшын және басқа тілдерде оқытуды ұсынады.
• Өтімді жылжымайтын мүлікке инвестиция салу мүмкіндігі.

Нойбау тұрғын үй қоры - бұл тарихи көпқабатты үйлердің, «Қызыл Вена» коммуналдық нысандарының және қайта құрудан/жаңа құрылыстан кейінгі заманауи пәтерлердің мозаикасы.

Тарихи бөлімде биік төбелер, гипс карниздер, паркет едендер және қос есіктер бар. Лифттің, заманауи инженерлік желілердің, энергияны үнемдейтін терезелердің және жақсы ойластырылған желдетудің болуы өте маңызды. Аула ғимараттары (немесе hof ғимараттары) «тыныш» көріністі бағалайды. Neubau тұрғын үй қорын шамамен келесі санаттарға бөлуге болады:

• Аулаларына арка тәрізді өткелдері бар 19 ғасырдағы тарихи хоф үйлері;
• 1920-1930 жылдардағы коммуналдық үйлер (көбінесе жасыл аулалары бар әлеуметтік тұрғын үйлер);
• Ескі зауыттарды қайта жаңғыртудан кейінгі заманауи пәтерлер мен лофттар;
• Ақылды үй технологиялары бар жаңа буын бутиктік кешендер.

Бұл аймақ жаппай өндірілген ғимараттардың мүлдем жоқтығымен танымал: құрылыс аумақтың жинақылығымен және оның тарихи сипатының сақталуымен шектеледі. Бұл әрбір сипаттың мәнін автоматты түрде арттырады.

Ауданда біршама әлеуметтік тұрғын үйлер бар, бірақ ол жер көлемінің аздығына және тарихи тығыздықтың жоғары болуына байланысты сыртқы аудандарға қарағанда төмен. Балалы отбасылар үшін еден жоспары мен жарықтандыру маңызды, ал инвесторлар үшін шығынсыз орналасу және ортақ мүліктің жағдайы (шатыр, көтергіштер, қасбет) маңызды.

Баға диапазоны . Нойбау «алтын» 1-ші аудан сияқты экстремалды болмаса да, қаланың баға спектрінің жоғарғы жағында. Statistik Austria ресми транзакция статистикасына сәйкес , Венадағы пәтер бағасы 2024 жылы біркелкі емес өсті; аудандар бойынша деректер олардың жүктеп алуларында қолжетімді (соның ішінде 7-ші, Neubau ).

Бұл ұсыныстар емес, нақты транзакциялардың сирек кездесетін «ресми» суреті. Анықтама үшін: Нойбау тұрақты түрде жоғары сапалы жылжымайтын мүлік үшін сатып алу бағасы €6 000/м² асатын аудандардың қатарында тұрады, бұл шеткі аудандарға қарағанда жоғары.

Банктік аналитика да жоғары деңгейді көрсетеді: ірі австриялық банктердің есептері мен Вена бойынша зерттеулер (OeNB баға индекстері) циклдік фазалары бар ұзақ мерзімді өсу үрдісін көрсетеді. OeNB индексі – инвестициялық горизонттарды (10-15 жыл) талқылағанда мен қолданатын «базалық».

Жалға алу. Нойбаудағы орташа жалдау ақысы Венадағы орташадан жоғары. Австриядағы ресми «эталон» деп аталатын Рихтверт (ескі тұрғын үйлердің кейбір санаттары үшін эталондық мөлшерлеме), оны Вена үшін Әділет министрлігі жаңартады; дегенмен, ол «еркін сектордағы» нарықтық келісім-шарттарды көрсетпейді, әсіресе негізгі орындарда.

Сондықтан, өзімнің практикалық бағалауымда салыстырылатын ғимараттардағы нақты транзакциялар мен ағымдағы келісімшарттарды, сондай-ақ мемлекеттік деңгейдегі қала статистикасын/Австриялық жалға алу статистикасын қараймын. Нойбауда нақты нарықтық келісім-шарттар көбінесе «эталондардан» айтарлықтай жоғары.

Тұру және сатып алу үшін жергілікті ыстық нүктелерге Neubau периметрі Neubau арасындағы тыныш көшелер жақсы инсоляциясы бар Mariahilf солтүстігіндегі аудандар Бұл аймақтар жалға берушілерден де, түпкі тұтынушыдан да тұрақты сұранысқа ие. Іс жүзінде ең жақсы нәтижелерге «ойланған» қасиеттер қол жеткізіледі: жаңа инженерлік желілер мен лифттері бар тарихи пәтерлер.

Балалы отбасылар Нойбауға көшуді ойлағанда, олар маған кеңес беру кезінде қоятын бірінші сұрақ: «Мұндағы мектептер мен балабақшалар туралы не айтасыз?». Бұл мүлдем түсінікті — түптеп келгенде, тұру үшін жер таңдауда білім әрқашан басты фактор болып табылады. Нойбау отбасылар үшін ыңғайлы, себебі мектептер мен балабақшалар жаяу қашықтықта орналасқан.

Балабақшалар. Ауданда бірнеше муниципалды балабақшалар бар (оларды қала қаржыландырады, сондықтан олар тегін немесе өте номиналды төлемге ие). Сондай-ақ жекеменшік балабақшалар желісі бар, онда сыныптар аз және шығармашылық дағдыларды дамытуға көбірек көңіл бөлінеді.

Менің көптеген клиенттерім жеке балабақшаларды таңдайды, өйткені олар баласының кішкентай кезінен музыканы, сурет салуды және шет тілдерін оқығанын қалайды.

Бастауыш мектептер. Нойбаудағы бастауыш білім деңгейі жоғары. Мемлекеттік және жекеменшік мектептер бар.

Мемлекеттік мектептер классикалық австриялық оқу бағдарламасына назар аударады. Жеке мектептер көбінесе шығармашылық пәндерге баса назар аудара отырып, жекелендірілген тәсілді ұсынады.

Орта білім. Мұнда көбірек нұсқалар бар: гимназиялар, халықаралық оқу бағдарламалары бар жекеменшік мектептер және мамандандырылған лицейлер. Сонымен қатар, көрші аудандарда (6, 8 және 9) беделді гимназиялар мен жеке халықаралық мектептер орналасқан.

Оқыту ағылшын тілінде жүргізілетін халықаралық мектептер әсіресе танымал. Олар стандартты австриялық мектептерге қарағанда қымбатырақ, бірақ олар балаларға бірден халықаралық ортаға қосылуға мүмкіндік береді.

Жоғары білім. Wien , TU Wien айналасында 1-ден 9-ға дейінгі аудандарда шоғырланған , Нойбаудағы ассистент-профессорлар, докторанттар және жас оқытушылар арасында жалға алу сұранысын қолдайды.

Практикалық мысал: Менің клиенттерімнің бірі - екі баласы бар Украинадан келген отбасы. Олар Нойбаудағы пәтерді балабақша мен халықаралық мектепке жаяу қашықтықта болғандықтан таңдады.

Олардың кіші баласы муниципалды балабақшаға, ал үлкендері ағылшын тіліне бағытталған халықаралық мектепке барды. Бұл отбасына көшу кезіндегі стрессті азайтуға мүмкіндік берді: балалар тез бейімделді, достар тапты, ал ата-аналар білімнің халықаралық стандарттарға сәйкес келетініне сенімді болды.

Neubau-ның басты артықшылықтарының бірі - өзін-өзі қамтамасыз ету. Маңай шағын, бірақ өмірге қажеттінің бәрі бар.

Дүкендер. Mariahilf ірі желілерден (Billa, Spar, Hofer) шағын органикалық дүкендерге дейін сауда орталықтары, бутиктер, киім дүкендері және электроника дүкендерімен мақтана алады.

Денсаулық сақтау. Ауданда қалалық емхана, бірнеше жеке емханалар, стоматологиялық кабинеттер бар. Ең жақын ірі мемлекеттік аурухана - Вильгельминенспитал (16-шы ауданда), бірақ ол көлікпен 15 минуттық жерде.

Қызметтер. Химиялық тазартқыштар, шаштараздар, спорт залдары, коворкингтер. Барлығы оңай қол жетімді жерде.

Вена тиімді қоғамдық көлік жүйесімен танымал және Нойбау мұның тамаша мысалы болып табылады. Аудан Венаның қалған бөлігімен жақсы байланысты:

Метро. Нойбауға үш метро желісі қызмет көрсетеді: U3 (Зиглергассе, Neubau Гассе және Фолькстеатр станциялары), Фолькстеатрдағы U2-мен түйісетін жер және солтүстік-батыста U6-ға (Бурггассе-Стадталле) кіру. Бұл қысқа изохрондарға кепілдік береді: қала орталығына 5–10 минут, негізгі университеттер мен бизнес мекенжайларына дейін 15–25 минут.

Автобустар мен трамвайлар. Белгілі трамвай жолдары 49 (Siebensterngasse/Westbahnstraße арқылы орталыққа), 46 (Бурггассе бойымен сақинаға қарай), 5 (Кайзерстрассе арқылы Praterstern/Westbahnhof осіне дейін) және 13A автобусы – ең пайдалы қалааралық жолдардың бірі.

Олар басқа аудандармен байланыс жасап қана қоймайды, сонымен қатар «Вена тәжірибесін» ұсынады: Ring Line арқылы жүру және бүкіл қала орталығын көру. Бұл тығыз, «жұқа тор» көліксіз жүруге мүмкіндік береді.

Жаяу және велосипедпен. Велосипед инфрақұрылымы мен жаяу жүргіншілер аймақтары ауданның күшті жақтары болып табылады. Зиглергассенің көршілес 6-шы және «екінші жолдағы» (Музейсквартиер бойындағы белдеу) қайта құруы жаяу жүргіншілер мен велосипедшілер үшін басымдықты жақсартты.

Mariahilfкең ось Вена көшелерін жаңарту бағдарламасының басты ерекшелігі болды. Қаланың ресми сайттарында транзиттік ағынның азаюы, жасыл желектердің көбеюі және қауіпсіз өткелдер сияқты қағидалар көрсетілген.

Жаяу жүргіншілер аймақтары кеңейіп келеді: MQ аулалары, Шпительберг және Neubauмаңындағы бүйірлік көшелер - бұл аймақты көліксіз өмір сүруге ыңғайлы ететін «қалалық әуен параметрлері».

Нойбаудан саяхат уақыты:

• Тарихи орталық (Стефансплатц) метромен 10 минуттық жерде.
• Орталық станцияға дейін – 15 минут
• Әуежайға дейін – 35–40 минут
• Вена университеті 10-12 минуттық жерде.

Нойбаудағы автотұрақ - бұл бөлек мәселе. 2022 жылдан бастап Венаның барлығы дерлік аудандық автотұрақ басқармасына (Parkraumbewirtschaftung) көшті. Аудан ықшам және халық тығыз орналасқандықтан, көлік тұрағы қиын.

Курцпаркзон қамтылған - жұмыс күндері уақыты шектеулі (әдетте екі сағатқа дейін) ақылы қысқа мерзімді тұрақ және тұрғындарға арналған Parkpickerl жүйесі. 2025 жылдан бастап қысқа мерзімді тұрақтардың негізгі тарифтері: 30 минут – 1,30 евро, 60 минут – 2,60 евро, 90 минут – 3,90 евро, 120 минут – 5,20 евро; 15 минуттық тегін билет де бар.

Rezident Parkpickerl сіздің аймағыңызда шектеусіз тұрақ құқығын береді («іскерлік көшелердегі» жергілікті ерекшеліктерді ескере отырып) және магистрат арқылы беріледі.

Көптеген заманауи ғимараттар жерасты автотұрақтарымен жабдықталған. Ауданда қоғамдық көлік тұрағы да бар, бірақ бұл өте қымбат (сағатына 2-3 евро).
Сонымен қатар, Нойбау автотұрақ орындарын жасыл элементтермен ауыстыру бастамаларын көруде: ағаш отырғызу, велосипед сөрелері, жасыл торлар және жаңбыр суын ағызатын арналар - мұның бәрі қаланың ыстық мезгілге бейімделуінің бір бөлігі.

Тәжірибемде мен «автотұрағы бар пәтер сатып алудың қажеті бар ма?» деген сұрақты жиі кездестіремін. Менің жауабым: мүмкін болса, иә. Автотұрақ мүліктің өтімділігін арттырады және иесінің өмірін жеңілдетеді.

Нойбау орталық Венаның мультикультурализмін көрсететін әртүрлі діни картаға ие:

• Рим-католиктік Pfarrkirche Сент Ульрих. Аудан приходының тарихи өзегі (Сент-Ульрихс-Платц 3, 1070 Wien ). 100 жылдан астам уақытты қамтитын белсенді қауым, тұрақты қызметтер және музыкалық дәстүр.
• Евангелдік Ауферштехунгски (Lindengasse 44a, 1070 Wien ) . Париж Neubau /Фунфхаус.
• Австрияның исламдық діни қауымдастығы (IGGÖ). Штаб-пәтері Нойбау қаласында орналасқан федералды құрылым (Бернардгассе 5, 1070 Wien ).

Кейбір көрнекті шіркеулер (мысалы, Кирхе ам Штайнхоф немесе Сервитенкирх) көрші аудандарда орналасқан, бірақ қоғамдық көлікпен 10-20 минуттық радиуста. Аудан конфессияаралық бастамалар мен мәдени жобаларды қолдайды, приходтар қоғамдық шараларға (қайырымдылық жәрмеңкелері, музыкалық кештер) белсене қатысады.

Бұл шығармашылық Венаның жүрегі. Мұнда MuseumsQuartier, ондаған галереялар, театрлар және өнер алаңдары орналасқан. Аудан фестивальдармен, жәрмеңкелермен және көше көріністерімен жанды. Нойбау сонымен қатар кофе әуесқойларының жұмағы болып табылады: кафелер ескі Венадан бастап минималистік скандинавияға дейін барлық жерде.

Негізгі көрнекті жер - Еуропадағы ең үлкен мұражай кешендерінің бірі - MuseumsQuartier Бұл үй:

• Қазіргі заманғы өнер мұражайы (MUMOK)
• Леопольд мұражайы (Шиле, Климт топтамалары)
• Кунстхалле Wien
• ZOOM балалар мұражайы
• Q21 (Цифрлық мәдениет кварталы)
• Қазіргі заманғы би және театр орталығы
• Ашық аулалар мен жазғы демалыс орындары
• Мұнда фестивальдер, лекциялар мен концерттер де өтеді.

Спиттельберг. Галереялармен, дизайнерлік дүкендермен, барлармен және мейрамханалармен қапталған тар аллеялар мен аулалар желісі. Weihnachtsmarkt am Spittelberg - Венадағы ең атмосфералық Рождестволық базарлардың бірі. Жазда камералық концерттер, ал қыста глинтвинол және қолөнер.

WestLicht. Westbahnstraße-дегі фотосурет мұражайы және орталығы: көрмелер, камералық аукциондар және білім беру бағдарламалары. Neubau бойындағы галереялармен бірге демалыс күндерінің шығармашылық бағдарын құрайды.

Кафе және гастрономия. Нойбаудың ұраны - «артық емес, бірақ дәмді»: жеке қуыру орындары бар арнайы кофе-барлардан жергілікті өнімдерді ұсынатын қалалық бистроларға дейін. Mariahilfer Straße ірі брендтер мен отбасылық кафелерді ұсынады; ішкі көшелерде кішкентай, қолтаңба дақтары бар.

«Мәдени Нойбау» күнтізбесі дизайн және креативті экономикаға арналған фестивальдерді қамтиды: Вена дизайн апталығы орталық аудандарда, соның ішінде шамамен 7-де тұрақты орындар мен қалқымалы кеңістіктерді белсендіреді.

Шығармашылық салалардағы зерттеулер сектордың ауқымын құжаттайды: Вена компанияларының бестен бір бөлігі креативті экономиканың бөлігі болып табылады, ондаған мың кәсіпқойлар жұмыс істейді және миллиардтаған еуро табыс әкеледі. Бұл процестерді Нойбаудың нақты өмірдегі көшелерінен бөлуге болмайды.

Нойбау тығыз тарихи аудан болғанымен, мұндағы «жасыл еріткіштер» жақсы ойластырылған:

• Josef-Strauß-Park - балалар алаңдары мен жетілген ағаштары бар жайлы қалалық саябақ.
• Weghuberpark - бұл MQ жанындағы жасыл аймақ, қысқа аялдамалар мен балалар ойнайтын орын.
• Sankt-Ulrichs-Platz саябаққа қарағанда алаңға ұқсайды, бірақ жасыл элементтер мен тығыз матадағы «тыныс алу кеңістігі» бар.

Венаның ішкі аудандарында сыртқы аудандармен салыстырғанда дәстүрлі түрде үлкен саябақтар жоқ. Дегенмен, Нойбау шағын жасыл кеңістіктер, аулалар және «климаттық» көшелер жүйесімен мақтана алады, сонымен қатар 10-20 минуттық жаяу немесе трамваймен жүру кезіндегі ірі қалалық саябақтарға жақын орналасқан (Сақина маңындағы Бургартен, орталық арқылы одан әрі солтүстікке қарай Аугартен).

Соңғы жылдары қалада көшелерді көгалдандыру, ағаш отырғызу, «салқындату» шараларына (көлеңкелі жолдар, су шашыратқыштар, фонтандар) белсенді түрде инвестиция салынуда. Ресми пресс-релиздерде және қалалық бағдарламаларда ағаш жамылғысын ұлғайту және көшелерді, әсіресе орталық көшелердегі жылуға бейімдеу жобалары көрсетіледі.

Аулаларға келетін болсақ, көптеген «гоф» тұрғын үй жобалары жаңартылуда: ойын алаңдары, велосипед тартпалары, жасыл алаңдар және компост. Бұл отбасылар үшін маңызды: «аула сапасы» жоғары болғанда, тіпті шағын пәтер үлкен үй сияқты «қызмет етеді» — бала төменгі қабатта ойнайды, ал ата-аналар терезеден көрінеді. Инвесторлар үшін бұл жалға алушылардың кең пулын білдіреді.

Нойбаудың бонусы - оның жаяу жүргіншілерге арналған көшелері және "Бегегнунгсзонен" (көлік қозғалысы шектелген және жаяу жүргіншілер мен велосипедшілер басымдық берілген кездесу аймақтары). Көше геометриясын өзгерту және жасылдандыру микроклиматты тікелей жақсартады және мекенжайды «сатады». Mariahilfer Straße және Zieglergasse жобалары транзит жойылғаннан кейін адамдардың тұру уақыты мен шағын бизнес айналымы арта түсетінін көрсетті.

Нойбау ауданның бір уақытта тұрғын үй, мәдени және бизнес болуы мүмкін екенін көрсетеді. Ықшам көлеміне қарамастан, ол Венаның шығармашылық экономикасының орталықтарының біріне айналды. Негізгі салалар мыналарды қамтиды:

Шығармашылық индустриялар. Аудан дизайн студияларына, суретшілер шеберханаларына және галереяларға толы. Мұнда сән брендінің көрме залдары, шағын сәулет фирмалары және цифрлық маркетинг агенттіктері орналасқан.

Нойбау өнер және технология салаларындағы стартаптар мен шағын бизнесті қолдайтын қаланың Creative Vienna бағдарламасының бөлігі болып табылады.

Туризм. Венаға туристердің ағыны жыл сайын артып келеді және Нойбаудан тікелей пайда көреді. Қонақ үйлер, бутик қонақ үйлері және қысқа мерзімді жалға берілетін пәтерлер (Airbnb) ауданға қосымша табыс әкеледі.

Бөлшек сауда және қызметтер. Mariahilf er Straße - Венаның негізгі сауда артериясы, яғни Нойбау маңызды бөлшек сауда айналымының отаны. Сәнді бутиктерден бастап қол жетімді желілерге дейін сатып алушылардың ағыны аудан үшін белсенді экономика жасайды.

Халықаралық байланыстар. Тұрғындар үшін халықаралық байланыс, ең алдымен, ұйымдар мен кампустардың орталығына оңай қол жеткізуді білдіреді: метромен 10–20 минут және сіз министрліктерде, қалалық департаменттерде және халықаралық институттардың бас кеңселерінде боласыз. Шетелдік жалға алушылар үшін бұл сату нүктесі; инвесторлар үшін бұл сұраныстың кепілі.

Қалалық статистикаға сәйкес:

• Қызмет көрсету саласында жұмыспен қамтылғандардың үлесі шамамен 80% құрайды.
• Аудан тұрғындарының 20 пайызы креативті шаруашылықта жұмыс істейді
• Отбасының орташа табысы Венадағы орташа көрсеткіштен 12–15% жоғары

Нойбау бір орында тұрған жоқ: қала аймақты дамытуға белсенді түрде инвестиция салуда.

Жаңа тұрғын үй кешендері. Мұнда орын шектеулі болғанымен, қайта құру жобалары әлі де пайда болуда. Ескі өндірістік ғимараттар жерасты тұрағы, жасыл террассалары, энергияны үнемдейтін технологиялары бар заманауи пәтерлерге айналдыруда.

• «Green Neubau» - ағаштар мен жасыл аулаларды көбейту бағдарламасы.
• Велосипед инфрақұрылымын дамыту.
• «Адамдарға арналған көшелер» (жаяу жүргіншілер және «қарсы» аймақтар)
• Шығармашылық салаларға қолдау көрсету (жеңілдікті несиелер, жаңадан бастаған кәсіпкерлерге үй-жайларды жалға беру).

Neubau -ге болашақ U2 × U3 трансфері . U2×U5 жобасы орталық хабты модернизациялайды: 2030 жылдан бастап жаңа желі конфигурациясы күтілуде, ал Neubau Gasse станциясы U2-ге ауысады, бұл кіреберістердің 300–500 метр радиусында мекенжайлардың тасымалдау құнын одан әрі арттырады. Бұл ұзақ мерзімді инвестициялар үшін маңызды фактор болып табылады.

Инвестордың қызығушылығы. Менің жылжымайтын мүлік саласындағы әріптестерім Нойбаудың соңғы бес жыл ішінде шетелдік инвесторлар сұрауы бойынша Венадағы ең жақсы бес ауданның бірі болғанын атап өтті. Себебі анық: шектеулі ұсыныс пен сұраныстың өсуі.

Шектеулі жеткізілім. Аудан шағын, жаңа жобалар өте аз. Бұл ретте сұраныс үнемі жоғары. Бұл бағаның қаладағы орташа деңгейден жылдам өсіп жатқанын білдіреді.

Аудитория. Мұнда жас мамандар, шығармашылық топ, халықаралық мамандар тұрады. Олар көрші аудандарға қарағанда жоғары жалдау ақысы мен тұрғын үй бағасын төлеуге дайын.

Бағалар мен динамика

• Бір шаршы метрдің орташа бағасы (2025): €5,800–6,200
• Соңғы 5 жылдағы өсім: +20–25%
• 70 м² пәтерді орташа жалдау: айына €1200–1500€

Болжам. Сарапшылар алдағы жылдары бағаның одан әрі өсуін жыл сайын 3-5% құрайды деп болжайды. Террассалары, балкондары және жерасты тұрағы бар пәтерлер әсіресе сұранысқа ие.

Басқа салалармен салыстыру.

• Neubau: 5 800–6 200 €/м²
• Mariahilf (6-шы аудан): 5 200–5 600 €/м²
• Josefstadt (8-ші аудан): €5,500–6,000/м²

Осылайша, Neubau тұрақты түрде баға диапазонының жоғарғы жағында қалады.

Тұрақты жалға беру сұранысы (әсіресе шетелдіктер мен студенттер арасында). Бағалар орташа Венадан жылдам өсіп келеді – соңғы 20 жылда Neubau 120%-ға өсті, бұл орташа Венадағы +85%. Бұл аймақ ұзақ мерзімді құндылыққа және жоғары жалдау сұранысына бағытталған инвесторлар үшін өте қолайлы.

«Венаның өмір сүруге арналған ең жақсы аудандарын» салыстыру кезінде Нойбау қоршаған орта сапасы мен жол жүру уақыты бойынша сыртқы аудандардан жиі асып түседі, сондықтан қымбатырақ. Дегенмен, бұл «Алтын үшбұрыштағы» 1-ші аудандағы және 9-шы ауданның бір бөлігіндегі ультра беделді мекенжайларға қарағанда арзанырақ. «Жалға алу ағыны + капиталдың өсуі» стратегиясы үшін ол жоғары толтыру көрсеткіштерімен «топтың ортасында».

Егер мақсат қауіпсіз жалға алу және өтімді шығу болса, мен Нойбауды 6-шы және 8-ші орындармен бірге үздік үштікке қояр едім. Мұнда құрылыс қаупі аз, ал интерьер сапасы мен жалға алушының тәжірибесін жақсарту үшін көп жұмыс қажет».

Нойбау - бұл серуендеуді, мәдениетті және жоғары сапалы қалалық ортаны бағалайтын жас мамандардың, қалалық отбасылардың және инвесторлардың таңдауы. Бұл «сарай алаңдары» немесе «қала маңындағы тыныштық» туралы емес, өнер аудандарының, кофеханалар мен мұражайлардың интеллектуалды шуы туралы - дәл дозада.

Венада тұру үшін ең жақсы аудандарды таңдағанда, Венаның 7-ші ауданы үнемі жоғары орын алады. Бұл қауіпті емес және, әрине, кемшілігі жоқ: бұл адамдар жақсы жөндеуді, коммуналдық қызметтерді, тыныш аулаларды және арбалар мен велосипедтердің ыңғайлылығын бағалайтын классикалық шығармашылық орталық.

Инвестор үшін формула: орналасу (U3 + болашақ U2) + тарихи құрылым + қаланы жақсарту = жалдау өтімділігі және құн тұрақтылығы.

Ол кім үшін идеалды?

• Жас мамандар. Қала орталығына жақын тұруға, шығармашылық кеңселерде жұмыс істеуге, кешкі уақытта мәдени шараларды тамашалауға ыңғайлы.
• Отбасылар. Қарқынды дамуға қарамастан, аудан жақсы мектептерді, балабақшаларды және қауіпсіз ортаны ұсынады.
• Шығармашылық адамдар. Нойбаудағы атмосфера шабыттандырады және мұнда пікірлес адамдар қауымдастығын табу оңай.
• Инвесторлар. Шектеулі ұсыныс пен жоғары сұраныс аймақты табысты инвестициялық мүмкіндікке айналдырады.

Neubau негізгі артықшылықтарын қорытындылайық:

Нойбау - бұл «мүмкіндіктер ауданы»: бизнес, шығармашылық және жайлы өмір сүру үшін. Онда «заттың ортасында» сезіну үшін қажет нәрсенің бәрі бар. Қазіргі жағдайға қарағанда, Нойбау көптеген жылдар бойы Венаның ең тартымды мекенжайларының бірі болып қала береді.