Венаның 18-ші ауданы (Währing) - Венаның талғампаз және жасыл ауданы.

Венаның Währing деп аталатын 18-ші ауданы қаланың солтүстік-батыс бөлігін алып жатыр және 9-шы, 17-ші және 19-шы аудандармен шектеседі. Бұл қаланың жанды өмірі жасыл саябақтар мен тыныш көшелермен тоғысатын жер.

Аудан қалалық инфрақұрылым мен табиғи ортаның сәтті үйлесімімен мақтана алады: қала орталығынан бірнеше минуттық жерде сіз виллалары, бақтары және жүзімдіктері бар тыныш аудандарды таба аласыз. Бұл орын Венадағы Währing-ті үлкен қаланың жайлылығы мен оңаша атмосфера арасындағы тепе-теңдікті бағалайтындар үшін ерекше тартымды етеді.

Тарихи тұрғыдан Веринг буржуазиялық және беделді қала маңы ретінде дамыды. Мұнда ауқатты отбасылар, ғалымдар, сәулетшілер, 19 ғасырдағы Вена зиялыларының өкілдері ағылды. Маңай әлі күнге дейін осы рухты сақтайды - талғампаз виллалар, Art Nouveau ғимараттары және саяжай резиденциялары заманауи тұрғын үй кешендерімен қатар тұрады. Сонымен қатар, мұнда университеттің әсері де сезіледі: Вена университетінің кампустары мен ғылыми-зерттеу институттары Вэрингті академиялық аурамен сусындатты.

Ауданның ең басты ерекшелігі – жасыл желектер . Түркеншанцпарк, Пётцлейнсдорфер Шлосспарк және Нойстифт ам-Вальде жүзімдіктері ауданның визит картасына айналды. Мұнда серуендер, отбасылық мерекелер мен шарап фестивальдері өтеді, бұл қала өмірі мен табиғаттың ерекше үйлесімін жасайды. Венаның ең көркем бұрыштарының бірі ретінде Уэрингті «бақша ауданы» деп атайтыны таңқаларлық емес.

Уорингтің әлеуметтік құрылымы да назар аударуға тұрарлық. Жас және көп мәдениетті халқы бар орталық аудандардан айырмашылығы, мұнда отбасылар, кәсіпқойлар және табысы жоғары шетелдіктер басым. Бұл тарихи виллалардан бастап жүзімдіктерге қарайтын заманауи пәтерлерге дейін беделді тұрғын үйге сұранысты тудырады. Элиталық мәртебесіне қарамастан, аймақ ашық күйінде қалады: мектептер, балабақшалар, мәдени орталықтар және көптеген дәмханалар жайлы және жарқын атмосфераны қамтамасыз етеді.

Бұл мақалада біз Верингтің ауылдық қауымнан Венаның ең құрметті аудандарының біріне дейінгі дамуын егжей-тегжейлі қарастырамыз. Біз оның тарихын, қала құрылымын, тұрғын үй нарығын, көлігін және оқу орындарын зерттейміз. Инвестициялық әлеуетке ерекше назар аударылатын болады, бұл 18-ші ауданды тек беделді өмір сүру орнына ғана емес, сонымен қатар жылжымайтын мүлікке инвестиция салуды .

Венаның 18-ші ауданы немесе Währing, оның қазіргі келбетін айқындайтын бірегей тарихқа ие. Тарихы империялық сараймен және сауда орталықтарымен тығыз байланысты орталық аудандардан айырмашылығы, Веринг Вена ормандарының көркем беткейлерінде орналасқан шағын ауылдық елді мекендер тобы ретінде дамыды.

19 ғасырдың аяғына дейін мұнда бөлек ауылдар болды: Вайнгаузер, Герстхоф, Потцлейнсдорф, Нойстифт ам-Вальде және Салманнсдорф. Бұл атаулар бүгінгі күні аймақтағы жер атаулары ретінде қалады, бұл аймақтың егіншілік пен шарап жасаудың өткенін еске түсіреді.

Шарап жасау және бау-бақша өсіру ғасырлар бойы жергілікті экономиканың тірегі болды. Neustift am Walde және Salmannsdorf өздерінің эвригерлерімен танымал - осы күнге дейін келушілерді тартуды жалғастыратын дәстүрлі шарап таверналары. 19 ғасырда орталық Венадан ауқатты отбасылар таза ауа мен тыныштық іздеп осында көшіп келе бастады. Бірте-бірте Уэринг виллалар мен жазғы резиденциялар орналасқан беделді қала маңына айналды.

Күйдегі түпкілікті өзгеріс 1892 жылы, Уэринг бірнеше басқа қала маңындағы аудандармен бірге Венаға қосылған кезде болды. Бұл астана өз шекарасын қала маңындағы аудандарға кеңейткен кездегі ірі урбанизация реформасының бөлігі болды. Сол кезде қаланы сандық аудандарға бөлу принципі бекітілді: Варинг 18 санын алды. Содан бастап ол өзінің ерекше атмосферасын сақтай отырып, ресми түрде үлкен қаланың бір бөлігі болды.

19 ғасырдың аяғынан бастап ауданда буржуазиялық виллалар мен саяжайлар белсенді түрде дамып келеді. Олардың көпшілігін көрнекті сәулетшілер жобалаған. Währing Венадағы Art Nouveau және Art Nouveau қозғалыстарының өкілдері Отто Вагнер мен Йозеф Хоффманның есімдерімен байланысты. Олардың жұмыстары ауданның ерекше сәулеттік пейзажын қалыптастырды: бақшалармен қоршалған әсем сарайлар, талғампаз қасбеттер және табиғатпен үйлесімділік. Бүгінгі күні Währing-тегі тарихи үйлерге инвестиция салуға мүдделі клиенттер ауданда «ескі Вена» атмосферасы бар екенін жиі айтады.

Екінші дүниежүзілік соғыс кезінде Веринг Венаның көптеген аудандары сияқты бомбалаудан зардап шекті, бірақ орталық кварталдар сияқты ауыр емес. Кейбір ғимараттар қираған немесе бүлінгенімен, көптеген виллалар аман қалды. Ауданды соғыстан кейінгі қалпына келтіру біртіндеп жүргізілді: 1950-1960 жылдары жаңа тұрғын үй кешендері пайда болды, бірақ буржуазиялық қала маңындағы рух сақталды.

Уақыт өте келе Венаның қолайсыз аймақтары болып саналатын қаланың басқа бөліктерінен айырмашылығы, Вэринг әрқашан өзінің беделі мен танымалдылығын сақтап қалды. Оның тарихы мен сәулеттік мұрасы мәдени және тұрғын үй құндылығының жоғары деңгейін жасайды, бұл оның инвестициялық тартымдылығына оң әсер етеді.

Аудан тарихының тағы бір маңызды тарауы – ғылым мен білім саласына байланысты. 20 ғасырдың басында мұнда университет факультеттері мен ғылыми орталықтар құрылды. Türkenschanzpark және оған іргелес ғимараттар Вена университетінде биологиялық және ботаникалық зерттеулер алаңына айналды. Бұл ауданның беделін одан әрі арттырып, академиялық қабілет берді.

Венаның 18-ші ауданы (Währing) шамамен 6,28 км² аумақты қамтиды және шамамен 51 000 халқы бар (Statistik Austria, 2024). Халықтың тығыздығы бойынша аудан «орташа» болып саналады (км²-ге шамамен 8100 адам) Маргаретен немесе Оттакринг сияқты орталық аудандардан айтарлықтай төмен, бірақ Доблингтің «шарап өсіруші» ауданынан жоғары. Бұл көрсеткіш ауданның құрылымын тікелей көрсетеді: Währing ғимараттардың біркелкі массасы емес, Гуртель маңындағы тығыз аудандар мен солтүстік бөлігіндегі кең виллалардың мозаикасы.

Венаның негізгі магистральдарының бірі Гуртель бойында Вэринг классикалық қалалық ауданға ұқсайды: онда 19-шы ғасырдың аяғы мен 20-шы ғасырдың басындағы көпқабатты үйлер, дүкендер, мейрамханалар және трамвай аялдамалары басым. Ауданның бұл бөлігі орталық аудандарға рухы жағынан жақынырақ және қалалық атмосфераны қалыптастырады.

Потцлейнсдорф пен Нойстифт-ам Вальдтың солтүстік аудандары мүлдем басқа әсер қалдырады. Мұнда виллалар Вена ормандарының беткейлеріне көтерілетін бақтарда, тар көшелерде және жүзімдіктерде орналасқан. Бұл аймақты жиі «Верингтің жасыл жүрегі» деп атайды. Потцлейнсдорфтан отбасылық үй сатып алған голландиялық клиенттерім таңертең «жүзімдіктер мен таулардың көрінісі Австрия астанасынан гөрі итальяндық Тоскананы еске түсіреді» деп атап өтеді.

Венаның 18-ші ауданы (Währing) әртүрлі даму түрлерін біріктіретіндігімен ерекше, ол динамикалық қала көшелері мен тыныш, жапырақты қала маңындағы аудандар арасында өткір контраст жасайды. Бұл көп қабатты табиғат сатып алушылар мен жалға алушылардың кең ауқымы арасында тұрғын үйге сұранысты тудырады.

Gersthof және Währing er Straße - 19-шы ғасырдың аяғы мен 20-шы ғасырдың басындағы көп пәтерлі тұрғын үйлер басым болатын тығызырақ қалалық аудандар. Тұрғын үй ықшам және бағалары виллаларға қарағанда төмен, бұл пәтерлерді студенттерге, жас мамандарға және беделді аймақта тұрғысы келетін, бірақ қала көріктендірулеріне жақынырақ отбасыларға танымал етеді. Бұл жерлерде бір шаршы метрдің орташа бағасы бір шаршы метрге шамамен 5500-6500 еуроны құрайды, бұл вилла аудандарындағыдан айтарлықтай төмен.

Pötzleinsdorf - Währing визит картасы. Көршілес өзінің сәнді виллаларымен, бақтарымен және Потцлейнсдорфер Шлосспаркке жақындығымен танымал. Мұнда Вена зиялыларының өкілдері, бизнес иелері мен экспаттар тұрады. Бұл аймақтағы виллалар шаршы метрі үшін €10 000 және одан жоғары бағаға жетуі мүмкін, ал жалға алу әрқашан премиум сегментте болады. Менің клиенттерімнің бірі, австриялық профессор, мұнда тыныштық пен жасыл кеңістіктерге қол жеткізу үшін үй сатып алды, ал қала орталығы трамваймен небәрі 20 минуттық жерде.

Neustift am Walde және Salmannsdorf - қалалық матаға біріктірілген тарихи шарап ауылдары. Heuriger (дәстүрлі шарап таверналары) бұл жерде әлі де белсенді және ландшафт Вена ормандарына тікелей араласады. Бұл аймақтар елордада «ауылдық» атмосфераны қалайтындар үшін тартымды. Инвесторлар үшін бұл ұзақ мерзімді стратегия: баға жоғары, ұсыныс шектеулі, өтімділік ондаған жылдар бойы сақталады.

Вайнхаузер және белгілі бір дәрежеде Герстоф қала орталығына жылдам қол жетімділікті ұсынатын қол жетімді тұрғын үйді ұсынатын аралық аудандар. Олар мектеп пен балабақшаға жақын болғандықтан балалы отбасылар үшін танымал таңдау болып табылады. Vähring-тің бұл бөлігіндегі нарық тұрақты: бағалар қалыпты өсуде, бірақ төмендеу қаупі аз.

Statistik Austria және ImmoUnited мәліметтері бойынша, Währing Венаның ең гүлденген аудандарының бірі болып табылады, онда тұрғын үй бағасы жылына 3-5% тұрақты өсіп келеді. Венаның кейбір қылмысқа толы аймақтарынан (мысалы, 10-шы және 20-шы аудандардың бөліктері) айырмашылығы, мұнда қауіпсіздік деңгейі жоғары болып қала береді, бұл ауданның тартымдылығын одан әрі арттырады.

Венаның 18-ші ауданы (Währing) әрқашан қаланың ең гүлденген аудандарының бірі болып саналды және оның әлеуметтік құрылымы бұл мәртебені растайды. Leopoldstadt немесе Favoritenсияқты серпінді және жас аудандардан айырмашылығы, ол академиялық және отбасылық бағыттылығы бар тұрақты және жетілген халықпен мақтана алады. Бұл бедел мен тыныштық тұрақты әлеуметтік тепе-теңдікті қалыптастыратын Венадағы өмір сүруге қолайлы аудандардың бірі.

Statistik Austria (2024) мәліметтері бойынша Венаның 18-ші ауданында шамамен 51 000 халық тұрады. Халықтың тығыздығы шамамен 8100 адам/км², бұл Leopoldstadt немесе Margaretenқарағанда төмен, бұл виллалардың, жасыл кеңістіктердің және аз тығыз қалалық матаның болуын көрсетеді.

• Тұрғындардың орташа жасы – 43,7 жас (Венада – 41,1).
• Балалы отбасылар үй шаруашылықтарының шамамен 24% құрайды. Көптеген адамдар үшін мектептердің (соның ішінде Währinger Gymnasium сияқты беделді гимназиялар) және саябақтардың жақындығы көршілес жерді таңдауда маңызды рөл атқарады.
• Қарт адамдар (65+) халықтың 20%-дан астамын құрайды, бұл қалалық орташа деңгейден жоғары.
• Студенттер мен зерттеушілер BOKU, Вена университетінің кампусы және ғылыми-зерттеу институттарына жақын орналасуының арқасында маңызды топты құрайды.

Мен мұны өз тәжірибемнен растай аламын: менің бірнеше клиенттерім - бейбітшілік, бедел және университеттерге қол жеткізу арасындағы тепе-теңдік үшін Венаның 18-ші ауданын таңдаған профессорлар мен зерттеушілер.

Динамика және трендтер:

• Соңғы 10 жылда Уоринг халқы баяу өсуде, бұл тұрақтылықты көрсетеді.
• Егде жастағы адамдардың үлесі артады: MA23 (Stadt Wien, Statistik) болжамдары бойынша 2035 жылға қарай халықтың 25%-дан астамы 65 жастан жоғары болады.
• Жылжымайтын мүлік нарығы үшін бұл орташа және үлкен көлемдегі жоғары сапалы пәтерлерге, сондай-ақ кедергісіз үйлерге (barrierfreie Wohnungen) тұрақты сұранысты білдіреді.

Венаның 10-шы (Favoriten) немесе 20-шы (Brigittenau) бөліктері сияқты араб аудандарынан айырмашылығы, Варингте басқа этникалық тепе-теңдік бар.

• Шетелдіктердің үлесі шамамен 25% құрайды (қалалық орташа көрсеткіштен сәл төмен 30%).
• Олардың ішінде Түркиядан келгендер сияқты неміс тілді экспаттар (әсіресе Германия мен Швейцариядан келгендер) басым.
• Шығыс Еуропа мен Азиядан IT және ғылыми жобалармен айналысатын мамандардың саны артып келеді.

Wienинтеграциялық бақылау 2023 есебіне сәйкес, Вэринг әлеуметтік интеграцияның ең жоғары деңгейлерінің бірін көрсетеді: онда Венаның 15-ші немесе 20-шы аудандардың бөліктері сияқты қылмыс көп шоғырланған аймақтарына қарағанда «жабық» қауымдастықтардың шоғырлануы төмен. 18-ші аудандағы қылмыс Венадағы орташа көрсеткіштен 20-30% төмен. Бұл оның қауіпсіз орын мәртебесін растайды және оны отбасылар үшін тартымды етеді.

Әлеуметтік-экономикалық тұрғыдан алғанда Венаның 18-ші ауданы әл-ауқатының жоғары деңгейімен ерекшеленеді.

• Жан басына шаққандағы орташа табыс жылына шамамен 28 000 еуроны құрайды (салыстыру үшін: Венада 24 500 еуро).
• Жоғары білімі бар тұрғындардың жоғары үлесі (жалпы қала бойынша 33%-ға қарсы 40%-дан астам).
• Ғылыми және мәдени элита өкілдерінің күшті болуы.

Бұл жылжымайтын мүлік нарығында да расталады. Менің тәжірибемде, Германиядан келген бір отбасы мүліктің сапасын ғана емес, сонымен қатар әлеуметтік ортаны да алға тартып, Пётцлейнсдорфтағы вилланы тұрақты тұрғылықты жері ретінде таңдады: «Мұнда біз профессорлар, докторлар, сәулетшілер арасындамыз және бұл тіпті күнделікті өмірде де сезіледі».

Қысқа мерзімді жалға алушылар басым болатын аудандардан айырмашылығы (мысалы, 9-бөлімдегі студенттер), Уорингте ұзақ мерзімді үй иелерінің үлесі жоғары. Тұрғындардың 55%-дан астамы өз пәтерлерінде немесе үйлерінде 10 жылдан астам тұрып жатыр. Бұл тұрақты қауымдастықты құрады және дәстүрлерді сақтауға көмектеседі.

Дегенмен, ұтқырлық әлі де өсуде. Жалға беру сұранысының артуымен, әсіресе Гуртель мен Герстхоф бойындағы екі және үш бөлмелі пәтерлер үшін жас IT және медицина мамандары мұнда көбірек көшуде.

Венаның 18-ші ауданы (Währing) астананың жылжымайтын мүлік ландшафтында ерекше орын алады. Döbling ) және 13-ші ( Hietzing бірге Венаның беделді аудандарының бірі болып саналады , бірақ ол сонымен бірге өзінің әлеуметтік тепе-теңдігіне ие. Шеттегі аз қалаулы аудандардан айырмашылығы, Währing тұрғын үй нұсқаларының кең ауқымын ұсынады: муниципалды пәтерлердің шектеулі жеткізілімінен бастап жүзімдіктерге қарайтын бірегей виллаларға дейін. Венадан пәтер сатып алуды жоспарлағандар осы ауданды мұқият қарап шығуы керек.

«Буржуазиялық аудан» мәртебесіне қарамастан, Вэрингте әлеуметтік тұрғын үй бар. Wiener Wohnen (2024) мәліметтері бойынша муниципалды пәтерлердің үлесі жалпы тұрғын үй қорының шамамен 10-12% құрайды. Бұл орташа қалалық деңгейден (шамамен 25%) айтарлықтай төмен, бірақ аз ауқатты топтар үшін белгілі бір қолжетімділік деңгейін қамтамасыз етеді.

• Әлеуметтік тұрғын үйлер негізінен көпқабатты үйлер тарихи тұрғыда салынған Гуртель бойында шоғырланған.
• Мұндағы әдеттегі пәтерлер 40–70 м², жалдау ақысы шамамен € 7–9/м².

Мен университет студенттері мен жас мамандардың уақытша баспана үшін осы сегментті таңдаған жағдайларға тап болдым. Дегенмен, шектеулі ұсынысты ескере отырып, сұраныс әрқашан ұсыныстан асып түседі.

Währing символы, әрине, оның Pötzleinsdorf және Neustift am Walde виллалары болып табылады. Бұл аймақтар бастапқыда 19 ғасырдағы Вена буржуазиясы үшін қала маңындағы курорттық аймақтар ретінде дамыды және бұл кескін күні бүгінге дейін сақталды.

• Виллаларды жиі атақты сәулетшілер (Отто Вагнер, Йозеф Хоффман) жобалаған, ал ғимараттардың көпшілігі сәулет ескерткіштері болып табылады.
• Бүгінгі күні мұндай үйлер бақшалары, бассейндері және жүзімдіктердің көрінісі бар 300-600 м² сәнді резиденциялар болып табылады.
• Мұндай жылжымайтын мүліктің бағасы €10,000/м²-ден басталады, ал эксклюзивті опциялар €15,000/м²-ден асады.

Көршілес 19-шы ауданмен (Döbling) салыстырғанда, сәнді тұрғын үй орташа есеппен 10-15% қымбатқа түседі, Vähring арзанырақ болып көрінеді, бірақ одан да беделді емес.

Менің тәжірибем бойынша, бір австриялық отбасы Нойстифтте үйді дәл оның бірегей үйлесімі - бейбітшілік, жүзімдіктер, тау соқпақтарына жақындығы және Вена орталығынан 20 минуттық жолдағы үй сатып алды. Олар «бұл аймақ курорт сезімін береді, бірақ қаланың ыңғайлылығымен» деп атап өтті.

Варингтегі жалға беру нарығы өте әртүрлі:

• Гуртель бойында орташа деңгейлі пәтерлерді жалдау бір шаршы метрге шамамен 14-16 еуроны құрайды. Бұл орталық аудандарға қарағанда біршама төмен, бұл студенттерге, университет қызметкерлеріне және жас мамандарға тартымды етеді.
• Потцлейнсдорф пен Герстхофта люкс пәтерлер мен үйлерді жалға алу €25–30/м² және одан жоғары болуы мүмкін.
• Үйлер мен виллаларда айына бірнеше мың еуроны жалға алу ақысы.

Менің неміс клиенттерім үшін Герстхофтағы үйді жалға алу сатып алмас бұрын уақытша шешім болды — олар уақытты қолайлы вилла іздеуге жұмсады. Бір қызығы, мұнда жалға алу оларға сатып алмас бұрын аумақты «сынап көру» мүмкіндігін береді.

Веринг ұзақ уақыт бойы Венаның ең гүлденген аудандарының бірі ғана емес, сонымен қатар бай білім беру инфрақұрылымы бар аймақ болып саналады. Мұнда балабақшалар мен бастауыш мектептерден бастап университет факультеттері мен ғылыми-зерттеу институттарына дейін білім берудің барлық деңгейлері ұсынылған. Сондықтан көптеген отбасылар Венадағы Währing-ті, әсіресе мектеп немесе колледж жасындағы балалары болса, тұруға тамаша аудан деп санайды.

Ауданда мемлекеттік және жекеменшік 30-ға жуық балабақша (балабақша) бар. Magistrat der Stadt Wien (MA 10) мәліметтері бойынша, Варингтегі балабақша орындарының қолжетімділігі қаладағы орташа деңгейден жоғары, бұл ата-аналарға жүктемені азайтады.

• Вярингте коммуналдық балабақшалар желісі (Städtischer Kindergarten) бар, олар тегін; ата-аналар тек тамақ үшін төлейді (айына 80–120 €).
• Шетелдік отбасылар арасында Kindergruppe Währing немесе екі тілді балабақша сияқты жеке бала күтімі орталықтары танымал. Неміс тіліндегі балабақшалар үшін бағалар айына 400-600 еуродан халықаралық балабақшалар үшін айына 700-1200 еуроға дейін ауытқиды.

Германия мен Швейцариядан келген балалармен бірге қоныс аударған көптеген клиенттерім Венаның басқа аудандарынан айырмашылығы, неміс-ағылшын тіліндегі балабақшадан орын табу оңайырақ екенін атап өтті. Бұл Währing-ті халықаралық отбасылар үшін өте ыңғайлы етеді.

Бастауыш мектептер (Volksschule) қоғамдық және тегін, тамақ пен оқу материалдарына (жылына € 200–300 €) шағын шығындармен. Мысалы, Volksschule Semperstraße өзінің жоғары сапалы математика және тіл үйретуімен танымал. Бұл аймақта сонымен қатар кең тілді немесе діни бағдарламалары бар жеке бастауыш мектептер бар, олардың құны жылына € 3,500-8,000 арасында болуы мүмкін.

Уорингте келесі танымал гимназиялар орналасқан:

• Бундесгимназия және Бундесреалгимназия Wien Währing (Döblinger Strasse 24)
• GRG 18 Bergheidengasse (Bergeidengasse 41–45).

Бұл мектептер классикалық және шынайы гимназия бойынша білім береді. Мемлекеттік гимназияларда оқу ақысыз, жол жүруге, сабақтан тыс іс-шараларға және оқу материалдарына арналған қосымша шығындар жылына €300-600 аралығында болады.

Музыкалық білім де жоғары бағаланады. Муниципалды Musikschule Währing семестріне €200–400 еуроға сабақтар ұсынады, ал мұғалімдермен жеке сабақтар сағатына €40–70 еуро тұрады.

Веринг ауданында университет кампустары, соның ішінде Вена университетінің факультеттері (ботаника, биология), Тюркенсшанцпарктегі ғылыми орталықтар және Бейнелеу өнері академиясының (Akademie der bildenden Künste Wien) бөлімдері орналасқан.

ЕО студенттері үшін Австрия университеттерінде оқу ақысыз (әкімшілік төлем бір семестрге шамамен € 20 құрайды). ЕО-дан тыс студенттер үшін оқу ақысы семестрге €726 құрайды, бұл Венаны Еуропаның басқа астаналарымен бәсекеге қабілетті етеді.

Венаның 18-ші ауданы жақсы дамыған, бірақ адамға бағдарланған көлік жүйесімен мақтана отырып, қала құрылысы мен жасыл кеңістіктердің үйлесімді үйлесімімен танымал. Мұнда тек қоғамдық көлікке , сонымен қатар велосипед инфрақұрылымы мен жаяу жүруге қолжетімділікке баса назар аударылады. Вена ауданында тұруды таңдағандар үшін көлік желісі шешуші фактор болып табылады: ол қала орталығына, университет кампустарына және көршілес беделді аудандарға ыңғайлы қол жетімділікті ұсынады.

Уэрингке тікелей метро қызметі жоқ, бұл ауданның бірегей сипатын қалыптастыратын мүмкіндік. Дегенмен, U6 станциясы Währinger Straße–Volksoper және Michelbeuern–AKH хабы ауданның шетінде орналасқан. Бұл тұрғындарға тасымалдау хабтарына жылдам қосылуға және Вена орталығына 10-15 минутта жетуге мүмкіндік береді.

Менің тәжірибемде, клиенттер терең метро желісінің болмауы дамыған трамвай және автобус желісімен өтелетінін жиі атап өтеді. Швейцариядан келген бір сатып алушы маған былай деді: "Мен шу мен адамдар көп болғандықтан, тікелей U-Bahn желісінде тұрғым келмеді. Бірақ мен трамвайды есігімде және тыныш ауданда аламын".

Варингтің көлік құрылымында трамвайлар маңызды рөл атқарады:

• 40-жол – Герстхофты қала орталығымен байланыстырады (Шоттентор, негізгі университеттің жанында).
• 41-жол студенттер мен мұғалімдерге ыңғайлы етіп, Türkenschanzplatz арқылы өтеді.
• 42-жол ауданды университет аудандарымен және Иннерер-Штадтпен байланыстырады.

Трамвай жүйесі сенімді жұмыс істейді: Wiener Linien мәліметтері бойынша, қарбалас уақытта орташа күту уақыты 3-5 минутты құрайды, бұл оны метроға ыңғайлы етіп салыстыруға мүмкіндік береді.

Ауданда сонымен қатар Уорингтің шеттерін көрші аудандармен және саябақтармен байланыстыратын бірнеше автобус бағыттары бар. Бұл әсіресе балалары бар отбасылар мен егде жастағы тұрғындар үшін өте маңызды: метро мен трамвайдан айырмашылығы, автобустар ауданның ішкі аулаларына тереңірек жетеді.

Соңғы жылдары Вена велосипед жолдары желісін белсенді түрде дамытып келеді. Währinger Straße бойында және Тюркеншанцпаркке қарай жаңа арнайы велосипед жолдары қосылды. MA 18 (Stadtentwicklung Wien) статистикасына сәйкес, аудандағы велосипедпен саяхаттардың үлесі 2015 жылы 7 пайыздан 2023 жылы 12 пайыздан астамға өсті.

Қаланың STEP 2025 даму жоспарына сәйкес Währing «қысқа қашықтықтағы қала» (Stadt der kurzen Wege) стратегиясына енгізілген. Бұл алдағы жылдары жаяу жүргіншілер алаңы мен веложолдар кеңейтіліп, экологиялық таза тасымалдауға басымдық беріледі деген сөз. Атап айтқанда, трамвай желілерін жаңғырту және Тюркеншанцпаркке қарай «жасыл көлік дәліздерін» құру талқылануда.

Сарапшылардың пікірі. Тасымалдау тұрғысынан Währing - бұл ымыраға келу: ауданда метро желісі жоқ, бірақ ол трамвайлар, автобустар және жақын маңдағы U-Bahn станциялары арқылы жақсы қосылған. Венаның орталығында жұмыс істейтін немесе оқитын отбасылар үшін бұл тамаша шешім.

Іс жүзінде мен клиенттердің Waring құндық балансын таңдағанын байқадым: шамадан тыс қалалық шусыз ыңғайлы қол жетімділік. Бұл жылжымайтын мүлік нарығына тікелей әсер етеді. Трамвай тораптары мен U6 станцияларының жанындағы пәтерлер қымбатырақ: мұндағы жалдау ақысы ауданның шалғай аудандарындағыдан 8-12% жоғары. Осылайша, көлік инвестицияның қосымша драйверіне айналады.

Венадағы автотұрақ - бұл тұрғындардың жайлылығы мен тұрақты қала дамуы арасындағы теңгерімді тікелей көрсететін тақырып. Осыған байланысты Венаның 18-ші ауданы жоғары деңгейлі тұрғын аудандарға тән тәсілді көрсетеді: тұрғындар үшін ыңғайлылыққа және транзиттік көлік жүктемесін азайтуға баса назар аудару.

Инвесторлар үшін автотұрақ жай ғана логистикалық мәселе емес; бұл мүліктің өтімділігінің факторы. Жеке гаражы немесе жерасты тұрағы бар пәтерлер мен үйлер орташа есеппен 8-12% қымбатқа сатылады.

2017 жылдан бері Венаның 18-ші ауданы тұрғындарға Parkpickerl (тұраққа рұқсат беру) ұсынады. Айына шамамен € 10 (жылына 120 еуро) тұрады, бұл бүкіл аудан бойынша автотұраққа мүмкіндік береді. Салыстыру үшін, қонақтардың тұрағы қымбатырақ — сағатына орташа есеппен € 2,20 ( Wienмагистратурасының деректері).

Менің клиенттерімнің бірі, Германиядан келген отбасы, Потцлейнсдорфтан пәтер сатып алған, Parkpickerl келісімі оларды күнделікті бос орын іздеуден құтқарғанын атап өтті.

Қала Гуртель бойында және негізгі көлік тораптарында (Фолькспер, Мишельбеуерн) жерасты гараждары мен Park & ​​Ride тұрақтарын белсенді түрде дамытуда. Бұл нысандардағы орын жалдау ақысы орналасқан жеріне байланысты айына 90 евродан 140 евроға дейін болады. Бұл пәтер жалдаушылар арасында танымал, өйткені тарихи аудандағы көптеген ғимараттардың көшеде жеке тұрағы жоқ.

Қаланың саясаты көшедегі автотұрақтарды қысқартуға және көшелерді жасылдандыруға бағытталған. Мысалы, 2023 жылы басталған «Supergrätzl Währing» бағдарламасы бойынша кейбір көшелер қосымша ағаштар отырғызылып, веложолдармен жаяу жүргіншілер аймағына айналуда. Көлік иелері үшін бұл тегін тұрақ опцияларының аздығын білдіреді, бірақ жасыл айналасы бар мүлік құнының жоғарылауы.

Менің байқауым: 18-ші ауданды ұзақ мерзімді өмір сүру орны ретінде қарастыратын сатып алушылар балалар қауіпсіз ойнайтын тыныш, көліксіз аулаларды көбірек бағалайды.

Венаның 18-ші ауданы (Währing) тек жасыл саябақтары мен беделді виллаларымен ғана емес, сонымен қатар бай діни және мәдени мұрасымен де танымал. Мұнда католиктік дәстүрлер, протестанттық қауымдастықтар, православиелік приходтар және еврей мәдени орындары үйлесімді түрде үйлеседі. Венаның 18-ші ауданында тұруды таңдаған көптеген отбасылар үшін рухани және мәдени инфрақұрылым маңызды фактор болып табылады. Тарихи тұрғыдан Вена, әсіресе Веринг, католиктік рухта қалады.

Венаның 18-ші ауданындағы діни статистика:

• Католиктер: 52,8%
• Православиелік христиандар: 6,2%
• Мұсылмандар: 6,0%
• Протестанттар: 5,9%
• Діни байланысы жоқ: 21,4%
• Басқа діндер: 1,8%
• Белгісіз: 5,7%

Бұл аймақта әртүрлі архитектуралық дәуірлерді білдіретін бірнеше храмдар сақталған:

Католик шіркеулері:

• Pfarrkirche Währing (Әулие Гертруда және Әулие Лоренс шіркеуі). Бұл 13 ғасырда аталған аудандағы ең көне шіркеулердің бірі. Қазіргі ғимарат 1753 жылы салынған және 1934 жылы айтарлықтай кеңейтілген. Шіркеу кеш барокко және нео-готикалық элементтерді біріктіреді. Интерьерде антикварлық алтарьлар мен орган, сонымен қатар аудан тарихына қатысты ескерткіштер бар.
• Лазаристенкирхе (Әулие Северян шіркеуі). Гансельберг ауданында орналасқан бұл шіркеу нео-готикалық стильде сәулетші Фридрих фон Шмидтпен салынған. Ол Норикумдағы Әулие Северианға арналған. Шіркеу 1880 жылы қасиетті болды және лазаризм қауымы қызмет ететін католиктік қауымдастықтың орталығы болып табылады.
• Pfarrkirche Weinhaus (Әулие Джозеф шіркеуі). Gentzgasse орналасқан, шіркеу 1883 және 1889 арасында салынды. Ол Әулие Джозефке арналған, жұмысшылар мен отбасылардың қамқоршысы. Шіркеу өзінің тарихи сәулет өнерімен танымал және жергілікті қауымдастық үшін маңызды діни орталық болып табылады.

Протестанттық және басқа христиан қауымдары:

• Лютеркирх (Лютеран шіркеуі) Евангелиялық қауым үшін маңызды орталық болып табылады. 1898 жылы тарихшы стильде салынған ол тек ғибадат орнына ғана емес, сонымен қатар мәдени концерттер мен танымдық іс-шаралар өткізілетін орынға айналды.
• Венаның 18-ші ауданында православие шіркеулері жоқ. Дегенмен, көршілес аудандарда әртүрлі православиелік қауымдарға қызмет ететін бірнеше православие шіркеулері орналасқан.

Еврей және конфессияаралық бастамалар:

• Верингтегі еврей зираты. 1784 жылы ашылған бұл зират Венадағы израильдік культ қауымдастығының мүшелері үшін негізгі жерлеу орны ретінде қызмет етті. 1880 жылдары жабылып, нацистік дәуірде жойылғанына қарамастан, зират маңызды тарихи ескерткіш болып қала береді.
• Соңғы жылдары ауданда дінаралық диалог жобалары қарқынды дамып келеді. Католиктік приходтар, евангелиялық қауым және православиелік бастамалар бірлескен мәдени және қайырымдылық шараларға қатысады. «Lange Nacht der Kirchen» (Шіркеулердің ұзақ түні) сияқты бағдарламалар тұрғындар мен келушілерге рухани өмірдің әртүрлілігін сезінуге мүмкіндік береді.

Венаның 18-ші ауданы, Währing беделді тұрғын ауданы ретінде ғана емес, сонымен қатар бай тарихы, сәулеті және әртүрлі демалыс орындары бар мәдени орталық ретінде де танымал. Тұрғындар мен инвесторлар үшін бұл тек бедел мен жайлылықты ғана емес, сонымен қатар шетелдіктер мен веналық отбасылар бағалайтын жоғары өмір сапасын білдіреді.

Volksoper Wien – мәдени сахнаның жүрегі

Volksoper Wien - Австрияда да, одан тыс жерлерде де танымал ауданның басты көрікті жері. Театр жыл сайын оперетталар мен классикалық опералардан бастап балет пен мюзиклге дейін 300-ге жуық қойылым ұсынады.

• Билет бағасы орынға байланысты 75 евродан 144 евроға дейін.
• 30 жасқа дейінгі жас көрермендер U30 бағдарламасын пайдаланып, €15 билет сатып ала алады.
• Отбасылық билет маусымына €30 тұрады, балалар үшін 75%-ға дейін жеңілдіктер және ересектер үшін айтарлықтай жеңілдіктер ұсынады.

Менің клиенттерімнің бірі, Фолькспердің жанынан пәтер сатып алған отбасы театрға жақын болу олар үшін жай ғана ыңғайлылық емес, шынайы өмір салтына айналғанын атап өтті — олар апта сайын жаңа қойылымдарды таңдайды, ал бұл аймақ жай ғана тұратын жер емес, мәдени орталық ретінде қабылданады.

Шағын театрлар мен мәдени клубтар

Фольксперден басқа, ауданда кішігірім сахналардың, мәдени клубтардың және әдеби қоғамдардың белсенді қауымдастығы орналасқан. Герстхоф және Потцлейнсдорф аудандарында камералық қойылымдар, лекциялар және музыкалық кештер өтеді. Бұл жергілікті мәдени көріністі жас отбасылар мен университет студенттері бағалайды, сонымен қатар бұл ауданның инвестициялық тартымдылығын арттырады: мұндай кеңістіктермен қоршалған жылжымайтын мүлік әрқашан сұранысқа ие.

Галереялар және сәулет мұрасы

18-ші ауданда 19 және 20 ғасырлардағы сәулет өнері бар көптеген тарихи виллалар мен ғимараттар бар, олардың көпшілігі көпшілік көрмелерге ашық.

• Schloss Pötzleinsdorf - бұрынғы резиденция және қазір көрмелер мен камералық концерттер өтетін орын.
• Герстхофта сіз жергілікті суретшілердің жұмыстары қойылған қазіргі заманғы өнердің шағын жеке галереяларына бара аласыз.

Үй сатып алушылар үшін бұл қосымша құнды білдіреді: көпшілігі тек шаршы метрді ғана емес, мәдени ортада өмір сүру мүмкіндігін де іздейді.

Фестивальдар мен іс-шаралар: шарап фестивалінен көше шерулеріне дейін

Ең танымал оқиғалардың бірі - Нойстифт-ам-Вальдеде тамыз айында өткен шарап фестивалі Neustifter Kirtag болып табылады. Бұл квартал әкімшілік жағынан Döblingбір бөлігі болса да, оның Варингпен тарихи тығыз байланысы бар.

• Киртаг жыл сайын 150 000 келушілерді тартады.
• Кіру тегін, базар дүңгіршектер, дәм тату және дәстүрлі шерулер бар.

Тағы бір маңызды мәдени элемент - Вена шараппен серуендеу күні. Маршрут Нойстифт аймағынан басталып, жүзімдіктер арқылы Хюригерде аялдамалар арқылы өтеді. 2025 жылы іс-шара 27-28 қыркүйекте өтеді және қатысу тегін.

Ауданның осы бөлігінде таунхаустарды сатып алған клиенттерім демалыс кезінде туристер ағыны ерекше атмосфераны тудырып қана қоймай, қысқа мерзімді жалға алудың табыстылығын арттыратынын атап өтеді.

Венаның 18-ші ауданы әрқашан қаланың ең жасыл және ең тыныш бөліктерінің бірі болып саналады. Қайнаған Гуртель мен Винер-Вальдтың шетінде орналасқан, оның дамыған қалалық инфрақұрылымы мен мол саябақтарының үйлесімі оны дәйекті түрде Венадағы өмір сүруге арналған ең жақсы аудандардың қатарына жатқызады. Жасыл кеңістіктер аудан аумағының шамамен 30%-ын алып жатыр, бұл астананың басқа орталық аудандарындағы орташа көрсеткіштен айтарлықтай жоғары.

Türkenschanzpark – Варинг символы

Türkenschanzpark - аудандағы ең үлкен саябақ және Венадағы ең әдемі саябақтардың бірі. Оның тарихы 19 ғасырдан басталады, мұнда тоғандары, сирек ағаштары және көру алаңдары бар ландшафты саябақ құрылған.

• Ауданы: шамамен 150 000 м².
• Мұнда өсімдіктердің 400-ден астам түрі өседі, соның ішінде сирек кездесетін азиялық және американдық ағаштар.
• Саябақта жапон бағы бар, ол Йокогама қаласынан Венаға сыйлық.

Түркеншанцпарк маңында пәтер сатып алған клиенттерім бес минут ішінде ғимараттан шығып, жасыл аймақта болу мүмкіндігі пәтер таңдауда шешуші фактор болғанын атап өтеді. Оның үстіне саябақ көрінісі бар пәтерлер көрші аудандардағы ұқсас жылжымайтын мүлікке қарағанда тұрақты түрде 10-15% қымбат тұрады.

Pötzleinsdorfer Schlosspark – Тарих және табиғат

Ауданның солтүстік бөлігінде бұрынғы сарай резиденциясы, қазір жұртшылық үшін ашық Pötzleinsdorfer Schlosspark орналасқан. Мұнда сақталған линден аллеялары бар, сонымен қатар камералық концерттер мен жазғы іс-шаралар өткізілетін орын.

• Саябақ 400 000 шаршы метрден астам аумақты алып жатыр, бұл оны ең үлкен «қалалық ормандардың» біріне айналдырады.
• Үй-жайларда жүгіруге, итпен серуендеуге және пикникке рұқсат етіледі.
• Потцлейнсдорфтың беделді тұрғын ауданы жақын жерде орналасқан, мұнда жылжымайтын мүлік бағасы дәстүрлі түрде аймақтағы орташа деңгейден жоғары.

Währinger Park және Setagayapark

• Währinger Park - студенттер мен жас отбасылар арасында танымал Гуртельге жақын жасыл оазис. Онда спорт алаңдары мен тыныш оқу орындары бар.
• Сетагаяпарк - Вена мен Жапонияның Сетагая қаласы арасындағы достықты бейнелейтін кішкентай жапон бағы. Ол әсіресе көктемде шие гүлдену кезеңінде танымал.

Мұндай бірегей кеңістіктердің болуы көршілестік үшін ерекше бірегейлікті жасайды. Инвесторлар үшін бұл саябақтарға қол жетімді баспана іздейтін жалға алушылардың тұрақты сұранысын білдіреді.

Neustift және Salmannsdorf жүзімдіктері

Верингтің солтүстік-батыс шетінде өзінің жүзімдіктерімен және дәстүрлі шарап таверналарымен әйгілі Неустифт ам Вальде және Салманнсдорф кварталдары орналасқан - Хейригер.

• Мұнда ондаған шақырым жаяу жүргіншілер жолы бар, олардың кейбіреулері әйгілі Wien-er Weinwanderweg бөлігі болып табылады.
• Жазда және күзде жүзімдіктер мәдени орталыққа айналады: шарап фестивальдері бүкіл аймақтан туристер мен веналықтарды тартады.
• Бұл аудандардағы пәтерлер мен үйлер әсіресе табиғат пен қалаға жақындық үйлесімін бағалайтын ауқатты отбасылар арасында танымал.

Жаңа жасылдандыру жобалары

Аудан билігі қалалық экологияны жақсарту бойынша бағдарламаларды белсенді түрде әзірлеуде:

• жасыл аулалар мен жасыл шатырларды құру,
• жаңа ғимараттарға «жасыл қасбеттерді» орнату,
• жаяу жүргіншілер аймақтарын кеңейту және жасыл алаңдардың пайдасына көше тұрақтарын қысқарту.

Стадт Wien (2024) соңғы деректеріне сәйкес, Варинг қоршаған ортаны қорғау жобаларына жан басына шаққандағы инвестиция көлемі бойынша үздік үш ауданның қатарына кіреді. Бұл бағаға тікелей әсер етеді: жасыл ауласы бар жаңа тұрғын үй кешендері экологиялық инфрақұрылымы жоқ ұқсас үйлерге қарағанда орта есеппен 8-12%-ға жоғары сатылады.

Венаның 18-ші ауданы, Währing, көбінесе жасыл саябақтармен, беделді тұрғын аудандармен және шарап таверналарымен байланысты. Бірақ бұл жай ғана «тыныш» тұрғын ауданы емес; бұл сонымен қатар шағын бизнес, ғылыми орталықтар мен қызмет көрсету секторы белсенді дамып жатқан маңызды бизнес кластері. Magistratsabteilung 23 (Wirtschaft, Жұмыспен қамту және статистика) мәліметтері бойынша Währing-те 2800-ден астам тіркелген компания бар, олардың шамамен 85% -ы шағын және орта бизнес.

Аудан экономикасында Нойстифт-ам Вальде және Салмансдорф аудандарында шоғырланған дәстүрлі шарап таверналары (Heuriger) ерекше орын алады. Бұл мекемелер жай мейрамханалар ғана емес, сонымен қатар жергілікті шарап пен маусымдық тағамдарды ұсынатын Вена мәдени ерекшелігінің бөлігі болып табылады.

• Währing-те 60-тан астам Heuriger жұмыс істейді және шарап фестивальдері кезінде олардың айналымы 30–40% артады ( Wiener Wirtschaftskammer деректері, 2023).
• Таверналардан басқа, Währinger Straße және оның айналасындағы көшелер сонымен қатар жергілікті тұрғындар мен студенттерді тамақтандыратын кафелер, кондитерлік дүкендер және шағын гастропабтардың үйі болып табылады.

Менің клиенттерімнің бірі Türkenschanzpark жанындағы мейрамханаға коммерциялық орын сатып алды. Клиенттердің тұрақты ағынының арқасында жалға беру кірістілігі жылына шамамен 5,5% құрайды, бұл аудандағы тұрғын үйлер бойынша орташа көрсеткіштен жоғары.

Währing академиялық және ғылыми секторлармен тығыз байланысты. Мұнда Вена университетінің бөлімдері, соның ішінде биология және химия институттары, сондай-ақ бірнеше жеке ғылыми зертханалар орналасқан.

• Вена университетінде 90 000-нан астам студент бар, олардың кейбіреулері 18-ші ауданда тұрады.
• Бұл аймақта сонымен қатар экономикалық және әлеуметтік зерттеулермен айналысатын Австрияның жетекші сараптамалық орталықтарының бірі Institut für Höhere Studien (IHS) орналасқан.

Оқу орындарының бұл шоғырлануы кампустардың жанында жалға берілетін пәтерлерге сұранысты арттырады. Студенттер мен жас мамандарға Герстхоф ауданындағы пәтерлерді жалға беретін менің клиенттерім салыстырмалы түрде жоғары жалдау ақысының өзінде (шаршы метрі 15 еуродан бастап) тұрақты тұру көрсеткіштеріне қол жеткізеді.

Währing-тегі іскерлік белсенділіктің негізгі осьтері Гуртель мен Währingэр Штрасенің бойымен өтеді.

• Гуртель дәстүрлі көліктік және коммерциялық дәліз болып қала береді, мұнда орташа кеңселер, медициналық тәжірибелер мен сервистік компаниялар орналасқан.
• Währinger Straße - бұл дүкендер ғана емес, сонымен қатар фрилансерлер мен стартаптар арасында танымал коворкинг орындары белсенді дамып жатқан динамикалық сауда көшесі.

ImmobilienScout24 (2024) мәліметтері бойынша, Вэрингтегі кеңсені жалдау ақысы м² үшін 13-тен 19 еуроға дейін ауытқиды, бұл Innere Stadt (м² үшін 20–30 €) салыстырғанда аумақты қолжетімді етеді.

Варинг енді дәстүрлі беделді тұрғын үй ауданы ретінде ғана емес, сонымен қатар белсенді сәулеттік және экологиялық өзгерістерден өтіп жатқан аумақ ретінде де қабылданады. Қазіргі заманғы жайлылық стандарттарына сәйкес келетін тұрғын үйлер мен инфрақұрылымды ұсына отырып, аумақ өзінің тарихи сипатын сақтай отырып, бірте-бірте жаңартылуда.

Венаның 18-ші ауданындағы негізгі үрдістердің бірі 19-шы ғасырдың аяғы мен 20-шы ғасырдың басындағы Gründerzeit тарихи үйлері мен виллаларын жөндеу болып қала береді.

• Wienжылжымайтын мүлік нарығы 2024 деректері бойынша соңғы бес жылда Vähring премиум сегментіндегі жөндеуден өткен жылжымайтын мүлік үлесі 18%-ға өсті.
• Көптеген тарихи ғимараттарға пентхаус кеңейтілуде, жер асты паркингтері және жылу жүйелері жаңартылуда.

Менің клиенттерімнің бірі 2021 жылы Währinger Park жанындағы жөндеуден өткен көпқабатты тұрғын үйден пәтер сатып алды. Жөндеуден кейін жылжымайтын мүлік құны 35%-дан астамға өсті, енді жалдау ақысы шаршы метріне 22–24 еуроға жетеді, бұл мұндай жобаларды ұзақ мерзімді тиімді инвестицияға айналдырады.

Герстхоф ауданы жаңа даму жобаларының магнитіне айналды, мұнда орташа және жоғары баға диапазонындағы пәтерлерді ұсынатын бутиктік тұрғын үй кешендері салынуда.

• Герстхофтағы жаңа тұрғын үйдің орташа бағасы бүгінде бір м² үшін €8,500–10,200 еуроны құрайды, бұл Döblingбіршама төмен, бірақ көрші Hernalsтен жоғары.
• Гуртель бойында пәтерлерді, кеңселерді және қызмет көрсету аймақтарын біріктіретін заманауи аралас жобалар пайда болуда.

Инвестициялық тұрғыдан алғанда, мұндай жылжымайтын мүлік олардың жоғары өтімділігімен және орта таптағы отбасылар арасындағы тұрақты сұраныспен тартымды.

Waring «Smart City Wien» бағдарламасын белсенді түрде қолдайды. Соңғы жылдары көгалдандырылған аулаларды кеңейту, күн батареяларын орнату, жаңбыр суын бұру жүйелерін енгізу жобалары жүзеге асырылуда.

• Stadt Wien (2023) мәліметтері бойынша, Венаның 18-ші ауданындағы жаңа тұрғын үй жобаларының шамамен 20% энергия тиімділігі стандарттарына (klimaaktiv Gold немесе Passivhaus) сәйкес сертификатталған.
• Бұл бағаларға тікелей әсер етеді: Уорингтегі энергияны үнемдейтін тұрғын үй ұқсас дәстүрлі тұрғын үйге қарағанда орташа есеппен 10–12% жоғары сатылады.

Мұндай жобалар әсіресе ұзақ мерзімді инвесторлар үшін тартымды, өйткені энергия тиімділігі тұрғындардың коммуналдық шығындарын азайтады және жалға беру нарығында мүліктің тартымдылығын арттырады.

Венаның 18-ші ауданы Währing ұзақ уақыт бойы астананың ең беделді және тұрақты тұрғын аудандарының бірі ретінде өзін танытты. Венаның нөлден бастап белсенді түрде дамып келе жатқан жаңа аудандарынан айырмашылығы (Зестадт Асперн, Соннвендвиертель), Währing инвесторларға шектеулі жеткізіліммен, инфрақұрылымның жоғары деңгейімен және мәдени және табиғи мұраның бірегей қоспасы бар жетілген нарықты ұсынады.

Баға тұрақтылығы және шектеулі ұсыныс

Immobilienpreisspiegel 2024 мәліметтері бойынша, Венаның 18-ші ауданындағы пәтерлердің орташа бағасы шаршы метріне 7500 евродан 11 000 евроға дейін ауытқиды, ал люкс виллалар шаршы метріне 15 000 еуродан асуы мүмкін. Оның үстіне, тарихи виллаларды жеткізу өте шектеулі: жыл сайын ауданның жалпы тұрғын үй қорының 3%-дан азы нарыққа шығады.

Отбасылар, шетелдіктер және зерттеушілер арасында танымал

Уоринг балалары бар отбасылар (халықаралық мектептерге жақын орналасқан), зерттеушілер (жақын жерде орналасқан университеттер мен ғылыми орталықтар) және шетелдіктер арасында тұрақты сұранысқа ие. Бұл табысы жоғары жалға алушылардың теңдестірілген пулын жасайды.

Мұнда жалдау мөлшерлемелері бір м² үшін орташа есеппен €16–22, премиум сегменттерде м² үшін 25–28 еуроға жетеді. Ұзақ мерзімді инвесторлар үшін бұл тұрақты ақша ағынын ғана емес, сонымен қатар бос жылжымайтын мүліктің төмен тәуекелін білдіреді.

Бедел және жасыл кеңістік сұраныс факторы ретінде

Қалалық картада Währing өзінің экологиясымен ерекшеленеді: аумақтың шамамен 30% -ын саябақтар, жүзімдіктер және жасыл алаңдар алып жатыр. Türkenschanzpark және Pötzleinsdorfer Schlosspark отбасылар мен қалалық инфрақұрылым мен табиғатқа жақындық арасындағы теңгерімді іздейтіндер үшін ауданның тартымдылығын арттырады.

Бұл факторлар Уорингтің өмір сүруге ең жақсы аймақтардың бірі ретіндегі имиджіне ықпал етеді, бұл тұрақты сұраныс пен бағаны түзетудің минималды тәуекеліне тікелей айналады.

Вилла бағасының ұзақ мерзімді өсуі

Венаның 18-ші ауданындағы вилла сегментіне ерекше назар аудару керек. Мұнда баға динамикасы қысқа мерзімді ауытқулардан гөрі тұрақты, көпжылдық өсуді көрсетеді. Мұның бірнеше себептері бар:

• шектеулі жеткізілім (виллдердің көпшілігі қорғалатын аумақтарда орналасқан және жаппай қайта құруға жатпайды);
• отбасылар, шетелдіктер және ғылыми элита өкілдері тарапынан жоғары сұраныс;
• ондаған жылдар бойы қалыптасқан мекеннің беделі.

RE/MAX Wohnbarometer 2024 деректері бойынша, Венаның 18-ші ауданындағы вилла бағасы соңғы 10 жылда орташа есеппен 65–70%-ға өсіп, қалалық орташа көрсеткіштен шамамен 45%-дан асып түсті.

Венаның 18-ші ауданы (Währing) барлығына емес, саналы түрде жайлылықты, беделді және ұзақ мерзімді құндылықты іздейтіндер үшін таңдау болып табылады. Аудан өмірдің тыныш ырғағымен, жасыл алаңдардың көптігімен және тарихи сәулет пен заманауи дизайнның үйлесімімен мақтана алады.

қауіпсіздікті, тыныштықты және табиғатқа қолжетімділікті бағалайтын табысы жоғары адамдар үшін өте қолайлы Türkenschanzpark немесе Pötzleinsdorfer Schlosspark-та серуендеу күнделікті өмірдің бір бөлігіне айналады, ал беделді мектептер мен университеттерге жақындығы бұл аймақты барлық жастағы балалары бар отбасылар үшін әсіресе ыңғайлы етеді.

Инвесторлар үшін Währing өзінің тұрақтылығының арқасында тартымды: мұндағы жоғары сапалы тұрғын үй нарығы ешқандай күрт құлдыраусыз бірқалыпты дамып келеді, ал виллалар мен үлкен пәтерлердің бағасы тұрақты түрде өсіп келеді. Венаның инфрақұрылымын әлі де дамытып жатқан жаңа аудандарынан айырмашылығы, Währing белгіленген тепе-теңдікті ұсынады: жақсы дамыған әлеуметтік және көлік желісі, мәдени мекемелер, мейрамханалар және шарап таверналары жайлы өмір сүру ортасын жасайды.

Экспаттар мен зерттеушілер де осы жерден тамаша өмір сүру жағдайларын табады. Бұл аймақ университет қалашықтарымен және зерттеу орталықтарымен шектеседі және халықаралық қауымдастық ашық және көптілді атмосфераны қолдайды. Менің тәжірибемде Германия мен Швейцариядан келген бірнеше клиенттер беделді өмірді жұмысқа және университет қауымдастығына жақындықпен үйлестіру үшін арнайы Vähring-ті таңдады.

Бір сөзбен айтқанда, Венаның 18-ші ауданы ымыраға келуден гөрі сапаны бағалайтындар үшін баспана: кең тұрғын үйлер, жапырақты көшелер, беделді мектептер және кепілдендірілген инвестициялық өтімділік. Бұл Венаның өмір сүруге арналған ең жақсы аудандарының бірі, мұнда жайлылық пен мәртебе қатар жүреді, жылжымайтын мүлік сатып алу тек өмір сүруге ғана емес, сонымен қатар болашақ стратегияңызға да айналады.