ვენის ბინების სიაში შეიძლება იხილოთ ტერმინები, როგორიცაა "Nutzfläche", "Rücklage", "Wohnungseigentum" ან "Baurecht". კონტრაქტი ასევე მოიცავს "Kaufanbot", "Treuhandkonto" და "Aufsandungserklärung". თარგმანი ხელს უწყობს სიტყვების გარკვევას, მაგრამ ყოველთვის არ ხსნის მათ უფლებებს, ხარჯებსა და ვალდებულებებს.
მაგალითად, Kaufanbot-ს შეუძლია მყიდველთან დაქირავება დეტალური კონტრაქტის ხელმოწერამდეც კი. „Rücklage“ („Rücklage“) არ ნიშნავს, რომ სახლს საკმარისი თანხა ექნება მომავალი რემონტისთვის. ხოლო რეკლამაში Neubau („ახალი შენობა“) სულაც არ ნიშნავს ახლად აშენებულ შენობას.
ვენის უძრავი ქონების ეს ლექსიკონი განმარტავს ტერმინებს, რომლებიც გამოიყენება ავსტრიაში უძრავი ქონების არჩევის, შეძენისა და ფლობის დროს. თითოეული ტერმინი განმარტებულია და მოიცავს ინფორმაციას იმის შესახებ, თუ რას უნდა მიაქციონ ყურადღება მყიდველებმა. განმარტებები ხელს უწყობს კონკრეტული ქონების შესახებ აგენტთან, ადვოკატთან, ნოტარიუსთან ან საგადასახადო მრჩეველთან დისკუსიებისთვის მომზადებას.
როგორ გამოვიყენოთ ლექსიკონი
პირობები დაჯგუფებულია მყიდველის ამოცანების მიხედვით:
1. ტრანზაქცია და საკუთრების რეგისტრაცია.
2. საკუთრების ფორმები და საინვესტიციო ობიექტები.
3. იჯარისა და იჯარის უფლებები.
4. შენობა, განლაგება და ფართობი.
5. გადასახადები, მოსაკრებლები და ხარჯები.
6. ბინის და სახლის დოკუმენტები.
7. ტრანზაქციის მხარეები და სამთავრობო უწყებები.
დასასრულ, ჩვენ შევადგინეთ თარგმანის გავრცელებული შეცდომების სია, კითხვებზე პასუხები და შესამოწმებელი დოკუმენტების მოკლე სია. ტერმინოლოგია ახსნილია; დეტალური გამოთვლები და პროცედურები მოცემულია ბლოგის სპეციალურ განყოფილებებში.
1. საკუთრების უფლების ტრანზაქცია და რეგისტრაცია
ავსტრიაში უძრავი ქონების შეძენისას, ხელშეკრულების ხელმოწერა და საკუთრების უფლების რეგისტრაცია ცალკეული ეტაპებია. საკუთრების უფლების დადგენა ხდება საკუთრების უფლების წიგნში. გასაღებების გადაცემა და გადახდა შეიძლება მოხდეს ხელშეკრულებით მითითებულ სხვა თარიღებში.
| ტერმინი | მნიშვნელობა და რა უნდა შეამოწმოს მყიდველმა |
|---|---|
| კაუფანბოტი | შეთავაზება კონკრეტული პირობებით შეძენის შესახებ. ის, როგორც წესი, მყიდველს გარკვეული პერიოდის განმავლობაში ავალდებულებს. თუ გამყიდველი დროულად მიიღებს საკმარისად კონკრეტულ შეთავაზებას, შეიძლება შეიქმნას იურიდიულად სავალდებულო ხელშეკრულება. ეს არ არის უბრალოდ დათვალიერების მოთხოვნა ან ჯავშანი. |
| ბინდუნგსფრისტი | პერიოდი, რომლის განმავლობაშიც შესყიდვის შეთავაზება სავალდებულო რჩება მისი განმცხადებლისთვის. ხელმოწერამდე მნიშვნელოვანია გადაამოწმოთ ვადის გასვლის თარიღი და შეთანხმებული შეწყვეტის პირობები. |
| ანბოტსანამე | გამყიდველის მიერ შეთავაზების მიღება. სამართლებრივი შედეგები დამოკიდებულია შეთავაზების შინაარსზე, მიღების დროულობაზე და მითითებულ პირობებსა და პირობებზე. |
| კაუფვერტრაგი | ყიდვა-გაყიდვის ხელშეკრულება. იგი ადგენს ქონებას, ფასს, გადახდებს, გადაცემას, გარანტიებს და სხვა პირობებს. საკუთრების უფლების რეგისტრაცია მოითხოვს დადგენილი ფორმის დოკუმენტებს, მათ შორის ხელმოწერების სათანადო დამოწმებას. |
| აუფსანდუნგსერკლარუნგი | თანხმობა Grundbuch-ში კონკრეტული ჩანაწერის შეტანაზე. შესყიდვის ტრანზაქციის დროს, ეს, როგორც წესი, გულისხმობს გამყიდველის თანხმობას მყიდველის საკუთრების უფლების რეგისტრაციაზე. ეს შეიძლება იყოს ხელშეკრულებაში ან ცალკე დოკუმენტში. |
| ტრეუჰანდი / ტრეუჰანდშაფტი | სანდო ტრანზაქციების მხარდაჭერა: უფლებამოსილი წარმომადგენელი მართავს სახსრებსა და დოკუმენტებს შეთანხმებული პირობების შესაბამისად. მნიშვნელოვანია ტრასტის ფარგლები და გამყიდველისთვის გადახდის პროცედურა. |
| ტრეუჰანდკონტო / ანდერკონტო | ნდობის ანგარიში თანხების შენახვისა და გადარიცხვისთვის. თავად ანგარიშის სახელი არ განმარტავს დაცვის პირობებს; თქვენ უნდა გადახედოთ ნდობის ხელშეკრულებას და გადახდის საფუძვლებს. |
| გრუნდბუხი | მიწის რეესტრი უძრავი ქონების უფლებების სახელმწიფო რეესტრია. მასში აღირიცხება მესაკუთრეები, რეგისტრირებული უფლებები და დაბრკოლებები. ამონაწერი იკითხება შესაბამის დოკუმენტებთან ერთად. |
| Einverleibung | უფლების საბოლოო რეგისტრაცია Grundbuch-ში, როგორიცაა საკუთრების უფლების ან იპოთეკის ხელშეკრულება. სტანდარტული გაყიდვისა და შესყიდვის შემთხვევაში, სწორედ რეგისტრაცია აქცევს მყიდველს მფლობელად. |
| ეინლაგეზალი (EZ) | საკადასტრო თემში უძრავი ქონების რეგისტრაციის ნომერი. ის გამოიყენება იდენტიფიკაციისთვის კატასტრალგემეინდეს აღნიშვნასთან ერთად. |
| კატასტროფების აფეთქება (KG) | საკადასტრო თემი ტერიტორიული რეგისტრაციის ერთეულია. მისი სახელწოდება და ნომერი ხელს უწყობს ქონების სწორად იდენტიფიცირებას რეესტრში. |
| საბაზისო ნომერი | მიწის ნაკვეთის ნომერი საკადასტრო საზოგადოებაში. ერთი Grundbuch-ის ჩანაწერი შეიძლება მოიცავდეს რამდენიმე ნაკვეთს. |
| აჟიოტაჟის შეხსენება | ნიშანი, რომელიც უზრუნველყოფს პრიორიტეტს გაყიდვის ან იპოთეკის მომავალი რეგისტრაციისთვის. როგორც წესი, ის მოქმედებს განაცხადის დამტკიცების დღიდან ერთი წლის განმავლობაში. ის არ უკრძალავს მფლობელს შემდგომი ტრანზაქციების განხორციელებას. |
| ვორმერკუნგი | საკუთრების უფლების პირობითი რეგისტრაცია, რომელიც მოითხოვს შემდგომ დადასტურებას (Rechtfertigung). ეს არ არის საკუთრების საბოლოო რეგისტრაციის ეკვივალენტური. |
| ლასტენფრაისტელუნგი | ქონების გათავისუფლება შეთანხმებული ტვირთისგან. კერძოდ, გამყიდველის იპოთეკის მოხსნა. ხელშეკრულებაში უნდა იყოს მითითებული, რომელი ჩანაწერები მოიხსნება, ვის მიერ და ვისი ხარჯებით. |
| პფანდრეხტი | გირავნობა, როგორც წესი, სესხის უზრუნველყოფა. განხილულია უზრუნველყოფილი ვალდებულება, რეგისტრირებული გირავნობის ოდენობა და მისი მოხსნის ან შენარჩუნების პროცედურა. |
| მსახურება / ყმობა | სერვიტუტი: სხვისი ქონების გადაადგილების, მგზავრობის, სარგებლობის ან სხვა შეზღუდული უფლება. კონკრეტული უფლების შინაარსი და მნიშვნელობა განისაზღვრება დოკუმენტით, რომელზეც ის დაფუძნებულია. |
| Belastungs- und Veräußerungsverbot | ქონების დატვირთვისა და გასხვისების აკრძალვა. შეიძლება საჭირო გახდეს იმ პირის თანხმობა, რომლის სასარგებლოდაც ის დადგენილია. მისი ნამდვილობა დამოკიდებულია სამართლებრივ საფუძველსა და რეგისტრაციაზე. |
| ვორკაუფსრეხტი | უპირატესი უარის თქმის უფლება. გაყიდვისას, ამ უფლების მფლობელს შეიძლება მოეთხოვოს ქონების შეთავაზება შესაბამისი პირობებით. გაყიდვის პროცედურა დამოწმებულია ტრანზაქციის დასრულებამდე. |
| გევერლაისტუნგი | ქონების დეფექტებისთვის იურიდიული პასუხისმგებლობა. მნიშვნელოვანია ხელშეკრულების შეთანხმებული სპეციფიკაციებისა და პირობების შემოწმება: პასუხისმგებლობის შეზღუდვის შესაძლებლობა, კერძოდ, მხარეთა სტატუსზეა დამოკიდებული. |
| უბერგაბე | ქონების ფაქტობრივი გადაცემა. როგორც წესი, რეგისტრირდება გასაღებები, შენობის მდგომარეობა, მრიცხველების ჩვენებები და გადაცემული დოკუმენტები. თავად გადაცემა არ ცვლის საკუთრების რეგისტრაციას. |
| გრუნდვერკერსბეჰორდე | ორგანო, რომელიც განიხილავს უძრავი ქონების შეძენას შესაბამისი ფედერალური შტატის რეგულაციების შესაბამისად. ნებართვა შეიძლება საჭირო გახდეს მყიდველის სტატუსის ან ქონების მახასიათებლების საფუძველზე. |
| თვითკმარობა | საჭირო გადახდების გაანგარიშება და გადარიცხვა ხდება უფლებამოსილი წარმომადგენლის, როგორც წესი, ადვოკატის ან ნოტარიუსის მიერ. მყიდველმა უნდა მიიღოს შესრულებული ქმედებების გაანგარიშება და დადასტურება. |
რა არის მნიშვნელოვანი, რომ გავიგოთ Kaufanbot-მდე
შეთავაზების ხელმოწერამდე აუცილებელია შეთანხმდეთ შესყიდვის ფასზე, ვადასა და აუცილებელ პირობებზე, მათ შორის ავსტრიაში უძრავი ქონების შეძენისას უცხოელებისთვის მოქმედ შეზღუდვებზე. თუ ტრანზაქცია დამოკიდებულია საბანკო დაფინანსებაზე ან შეძენის ნებართვაზე, ეს ნათლად უნდა იყოს ასახული დოკუმენტებში. ზეპირი ახსნა არ ცვლის სახელშეკრულებო შეთანხმებას.
ანგარიშსწორებისა და რეგისტრაციის მექანიზმები ერთად მუშაობენ. რეგისტრაცია (Rangordnung) იცავს რეგისტრაციის პრიორიტეტს, ფულის მართვას (Treuhand) არეგულირებს, ხოლო ქონების ბოლო საკუთრება (Lastenfreistellung) განსაზღვრავს ვალდებულებების მოხსნას. მათი გამოყენება და თანმიმდევრობა განისაზღვრება კონკრეტული ტრანზაქციისთვის.
2. საკუთრების ფორმები და საინვესტიციო ობიექტები
იჯარის ხელშეკრულება კონკრეტული ბინის ექსკლუზიური გამოყენებისა და განკარგვის საშუალებას იძლევა. ამავდროულად, მესაკუთრეს აქვს წილი საერთო ქონებაში. ამიტომ, შეძენისას მნიშვნელოვანია როგორც ბინის, ასევე მთელი შენობის დოკუმენტები.
| ტერმინი | მნიშვნელობა და რა უნდა შეამოწმოს მყიდველმა |
|---|---|
| საკუთარი | საკუთრების უფლებები. მესაკუთრის უფლებების ფარგლები დამოკიდებულია კანონზე, რეგისტრირებულ ვალდებულებებსა და სხვა შესაბამის შეზღუდვებზე. |
| მიტეიგენტუმი | უძრავი ქონების ერთობლივი საკუთრება. ერთჯერადი წილი ფორმალური საკუთრების დამადასტურებელი დოკუმენტის გარეშე არ წარმოადგენს კონკრეტული ბინის ექსკლუზიურ საკუთრებას. |
| სამუშაო საათები (WE) | საერთო საკუთრებაში წილთან დაკავშირებული კონკრეტული ბინის, ცალკე ოთახის ან ავტოსადგომის ექსკლუზიურად გამოყენებისა და განკარგვის უფლება. |
| საკუთარი საკუთრების | ქონების მესაკუთრეთა საზოგადოება, რომელიც მოქმედებს ქონების ერთობლივი მართვის საკითხებში. შენობის მოვლა-პატრონობასთან დაკავშირებული გადაწყვეტილებებმა შეიძლება გავლენა მოახდინოს ბინის მესაკუთრის ხარჯებზე. |
| მინდესტანტეილი | Wohnungseigentum-ის შესაბამისი უფლებისთვის საჭირო წილი ერთობლივ ქონებაში. მისი ზომა შედარებულია შეძენილი ქონების დოკუმენტებთან. |
| ნუცვერტი | ინდივიდუალური ქონების სავარაუდო ფარდობითი ღირებულება. გამოიყენება წილების დასადგენად; ითვალისწინებს ფართობს და ქონების მახასიათებლების კორექტირებას. ეს არ არის საბაზრო ფასი. |
| პარიფიკაცია | ტერმინი, რომელიც პრაქტიკაში გამოიყენება ინდივიდუალური ქონების Nutzwert-ის დასადგენად. თავად გაანგარიშება არ ასრულებს ბინის საკუთრების რეგისტრაციას; საჭიროა შესაბამისი დოკუმენტები და რეგისტრაცია. |
| ყოვლისმომცველი | ქონების საერთო სივრცეები: მაგალითად, კიბეები, ფასადი, სახურავი ან კომუნალური სისტემები. შემადგენლობა და გამოყენების პროცედურები მითითებულია შენობის დოკუმენტაციაში. |
| ზუბეჰორ-ვოჰნუნგსეიგენტუმი | კონკრეტულ საცხოვრებელ ობიექტთან იურიდიულად დაკავშირებული დანართები, როგორიცაა კონკრეტული სარდაფი ან ბაღის ნაკვეთი. ავტოსადგომი შეიძლება იყოს ცალკე ქონება; მისი სტატუსი დამოუკიდებლად მოწმდება. |
| ბაურეხტი | სხვის მიწაზე შენობის ფლობის საკუთრების უფლება. იგი დგინდება 10-დან 100 წლამდე ვადით. მნიშვნელოვანია დარჩენილი ვადა, ხელშეკრულება, გადახდები და შეწყვეტის შედეგები. |
| სუპერადიფიკაცია | ნაგებობა, რომელიც აღმართულია სხვის მიწაზე მუდმივი ცხოვრების განზრახვის გარეშე. ეს არის სპეციალური სამართლებრივი სტრუქტურა, რომელიც განსხვავდება ბაურეხტისგან. |
| ფრუქტგენუსრეხტი | სხვისი ქონებით სარგებლობისა და მისგან შემოსავლის მიღების უფლება. ამან შეიძლება შეზღუდოს მესაკუთრის შესაძლებლობა, დამოუკიდებლად გამოიყენოს ან იქირაოს ქონება. |
| ვონრეხტი | განსაზღვრული ფარგლებში ცხოვრების ან საცხოვრებლით სარგებლობის უფლება. პირები, შენობა-ნაგებობები და ხანგრძლივობა განისაზღვრება ამ უფლების საფუძველზე. |
| გენოსენშაფტსვონუნგი | სასაუბრო ტერმინი, რომელიც აღნიშნავს არაკომერციული საბინაო ორგანიზაციის, ხშირად კოოპერატივის, საკუთრებაში არსებულ საცხოვრებელს. როგორც წესი, ეს გულისხმობს ქონების დაქირავებას ან გამოყენებას ფინანსური შენატანით. შემდგომი შეძენა შესაძლებელია, თუ პირობები დაკმაყოფილებულია; ეს ყველა ბინისთვის გარანტირებული არ არის. |
| ოჯახის მესაკუთრეთა საცხოვრებელი / ოჯახის მესაკუთრეთა საცხოვრებელი | მუნიციპალური ბინა/მუნიციპალური საცხოვრებელი შენობა. ამ ტიპის საცხოვრებელი უზრუნველყოფილია სპეციალური წესებით და არ შედის კერძო ბინების ჩვეულებრივ ბაზარზე. |
| ვორსორგევოჰუნინგი | ბინა შეძენილია გრძელვადიანი გაქირავებიდან შემოსავლის გენერირების მიზნით. საკუთრების უფლება არ იძლევა შემოსავლის, დღგ-ს გამოქვითვის ან სხვა საგადასახადო შეღავათების გარანტიას. |
| ანლეგერვონუნგ | საინვესტიციო ბინა. ინვესტორის ქონების ზოგადი საბაზრო დანიშნულება, რომელსაც არ გააჩნია საკუთარი კონკრეტული სამართლებრივი სტატუსი. |
| ბაუჰერენმოდელი | უძრავი ქონების მშენებლობაში ან რემონტში მონაწილეობის საინვესტიციო მოდელი. უფლებები, ვალდებულებები, რისკები და საგადასახადო შედეგები დამოკიდებულია პროექტის კონკრეტულ სტრუქტურაზე. |
| ზინშაუსი | საცხოვრებელი კორპუსი, რომელიც შექმნილია გაქირავებიდან შემოსავლის გენერირებისთვის. ტერმინი ხშირად გამოიყენება ძველი საცხოვრებელი კორპუსების აღსანიშნავად, თუმცა მხოლოდ ასაკი არ განსაზღვრავს მათ იურიდიულ სტატუსს. |
| Immobilien-GmbH | შეზღუდული პასუხისმგებლობის საზოგადოება, რომელიც ფლობს უძრავ ქონებას ან ახორციელებს მასთან დაკავშირებულ ტრანზაქციებს. შეზღუდული პასუხისმგებლობის საზოგადოების მეშვეობით შეძენა ავტომატურად არ ათავისუფლებს ნებართვის მოთხოვნებს. |
| გარიგების გაზიარება | უძრავი ქონების მფლობელი კომპანიის აქციების ან აქციების შეძენა. მყიდველი იძენს კომპანიის საკუთრებას ქონების უშუალოდ შეძენის ნაცვლად. საჭიროა კორპორატიული ვალდებულებებისა და საგადასახადო შედეგების განხილვა. |
რატომ არის მნიშვნელოვანი სახლის თანასწორობა
ერთი და იგივე ზომის ორ ბინას შეიძლება ჰქონდეს განსხვავებული Nutzwert და განსხვავებული წილი საერთო ქონებაში. მიმდინარე გადახდების შეფასებისას მნიშვნელოვანია შეამოწმოთ არა მხოლოდ წილი, არამედ ხარჯების განაწილების მიმდინარე პროცედურაც: კანონი, მესაკუთრეთა შეთანხმებები და სპეციალური რეგულაციები შეიძლება ითვალისწინებდეს გაანგარიშების განსხვავებულ საფუძვლებს.
Baurecht-ის შემთხვევაში, დასრულების თარიღი და პირობები ცალკე განიხილება. აქციების გარიგებების შემთხვევაში, გათვალისწინებულია კომპანიის ვალდებულებები, მონაწილეობის სტრუქტურა და დაბეგვრა. ეს სტრუქტურები არ შეიძლება შევადაროთ სტანდარტულ ბინის შეძენას მხოლოდ მოთხოვნილი ფასის მიხედვით.
ავსტრიულ უძრავ ქონებაში ინვესტირებისას, საკუთრების ფორმა გავლენას ახდენს ხარჯებზე, მართვის პროცედურებსა და მისი გამოყენების შესაძლებლობებზე.
3. იჯარა და იჯარის სამართალი
გასაქირავებლად დაგეგმილი ბინისთვის მნიშვნელოვანია შესაბამისი გაქირავების რეჟიმი. ის განსაზღვრავს დასაშვებ ქირას, მოიჯარის დაცვას და კონტრაქტის მოთხოვნებს. განცხადებაში მხოლოდ სიტყვა „Altbau“ ან Neubau ვერ განსაზღვრავს ამ რეჟიმს.
| ტერმინი | მნიშვნელობა და რა უნდა შეამოწმოს მყიდველმა |
|---|---|
| MRG — სამართლებრივი დევნის შესახებ კანონი | იჯარის შესახებ კანონი შეიძლება სრულად, ნაწილობრივ ან საერთოდ არ გავრცელდეს კონკრეტულ ხელშეკრულებაზე. სხვა შესაბამისი წესები, მათ შორის სამოქალაქო სამართლის ზოგადი წესები, ძალაში რჩება. |
| ვოლანვენდუნგი | MRG-ის სრული გამოყენება. ეს, სხვა საკითხებთან ერთად, მოიცავს მისაღებ ქირის, საოპერაციო ხარჯების და იჯარის შეწყვეტისგან დაცვის წესებს. ქირის განსაზღვრის კონკრეტული მეთოდი დამოკიდებულია ქონებასა და ხელშეკრულებაზე. |
| ტეილანვენდუნგი | MRG-ის ნაწილობრივი გამოყენება. გარკვეული დამცავი დებულებები ძალაში რჩება, თუმცა MRG-ით გათვალისწინებული საბაზისო ქირის შეზღუდვები ზოგადად არ გამოიყენება. ეს არ არის რეგულირების ნაკლებობა. |
| ვოლაუსნამე | ხელშეკრულების გამორიცხვა MRG-ის მოქმედების სფეროდან. უფლებები და ვალდებულებები განისაზღვრება ხელშეკრულების სხვა მოქმედი წესებითა და პირობებით. გამორიცხვის საფუძველი უნდა დადასტურდეს. |
| ჰაუპტმიცინები | ძირითადი ქირა. ეს ცალკეა დამატებითი გადასახადებისგან, როგორიცაა საოპერაციო ხარჯები, ინდივიდუალური მომსახურების საფასური და დღგ, ასეთის არსებობის შემთხვევაში. |
| რიხტვერტმიცინები | ქირა გამოითვლება რიხტვერტის საფუძველზე, დაშვებული დამატებითი გადასახადებითა და ფასდაკლებებით. ვრცელდება კანონით გათვალისწინებულ შემთხვევებში, მაგრამ არა ყველა ძველ ბინაზე. |
| რიხტვერტი | ფედერალური შტატისთვის დადგენილი საბაზისო ღირებულება გარკვეული რეგულირებადი ქირის გამოსათვლელად. ეს არ არის საშუალო საბაზრო ქირა. |
| ლაგეზუშლაგი | რეგულირებადი ქირის გაანგარიშებისას გამოიყენება ადგილმდებარეობის დამატებითი გადასახადი. მისი დასაშვებობა და გამართლება მოწმდება კონკრეტული მისამართისა და კონტრაქტისთვის. |
| კატეგორია | ქირა ბინის აღჭურვილობის კატეგორიაზეა დამოკიდებული. ეს გარკვეულ სახელშეკრულებო და გარდამავალ შეთანხმებებთანაა დაკავშირებული. მისი ავტომატურად გამოყენება ერთი და იგივე კატეგორიის ყველა ბინაზე შეუძლებელია. |
| ანგემესენერ მიცინსი | გონივრული ქირა MRG-ის მიერ დადგენილ შემთხვევებში. განისაზღვრება ქონების მახასიათებლებისა და მდებარეობის მიხედვით და არა მხოლოდ მესაკუთრის პრეფერენციების მიხედვით. |
| ბეფრისტუნგი | იჯარის ვადის დადგენა. MRG სექტორში საცხოვრებელი ხელშეკრულებებისთვის, 2026 წლიდან მოქმედი წესების თანახმად, მინიმალური ვადა, როგორც წესი, ხუთი წელია მეწარმე მესაკუთრეებისთვის და სამი წელი იმ მესაკუთრეებისთვის, რომლებიც არ არიან მეწარმეები KSchG-ის შესაბამისად. შემოწმებულია ხელშეკრულების თარიღი და გარდამავალი დებულებები. |
| შვებულების საკითხავი | ფასდაკლება მოკლევადიანი იჯარის შემთხვევაში, როდესაც მოქმედებს შესაბამისი შეზღუდვები. ეს ფასდაკლება არ არის სავალდებულო ავსტრიაში ყველა იჯარის ხელშეკრულებისთვის. |
| საქველმოქმედო | სტანდარტული შეწყვეტის შეთანხმებული უარი განსაზღვრული პერიოდით. მნიშვნელოვანია გადამოწმდეს, ვის ეხება ეს და რა საფუძვლები რჩება შეწყვეტისთვის. |
| ვერციჩერუნგსკლაუზელი | ინდექსის ან სხვა შეთანხმებული მექანიზმის საფუძველზე ქირის კორექტირების დებულება. გამოიყენება შესაბამისი შეზღუდვებისა და კონტრაქტის მოთხოვნების შესაბამისად. |
| MieWeG - Mieten-Wertsicherungsgesetz | ქირის ინდექსაციის პირობების მარეგულირებელი კანონი. კონკრეტული გაანგარიშება დამოკიდებულია გამოყენების სფეროზე, ხელშეკრულების თარიღსა და გარდამავალ დებულებებზე. |
| სიფრთხილე | მოიჯარის საგარანტიო თანხა. ეს თანხა გამოიყენება გონივრული მოთხოვნების დასაფარად და სრულად ბრუნდება იჯარის ხელშეკრულების შეწყვეტის შემდეგ. ეს არ არის ბინის შესყიდვის ფასი. |
| აბლოზე | მაგალითად, გადაცემული ავეჯის ან გარკვეული გაუმჯობესებების საფასურის გადახდა. დასაშვებია თუ არა ეს, დამოკიდებულია ანაზღაურების საფუძველსა და პროპორციულობაზე; კონტრაქტის მისაღებად დაუსაბუთებელი საფასური შეიძლება უკანონო იყოს. |
| საგამოძიებო სამსახურები | გარკვეული მოიჯარეების ინვესტიციების კომპენსაცია იჯარის შეწყვეტის შემდეგ. კომპენსაცია დამოკიდებულია განხორციელებული გაუმჯობესების ტიპზე და კანონით გათვალისწინებული პირობების დაცვაზე. |
| უნტერმიეტი | ქვეიჯარა. ქვეიჯარაზე გაცემის შესაძლებლობა და შეზღუდვების ლიმიტები დამოკიდებულია შეთანხმებასა და მოქმედ რეგულაციებზე. ის ყოველთვის არ მოითხოვს ცალკე თანხმობას ერთი და იგივე ფორმით. |
| აინტრიტსრეხტი | გარკვეული პირების უფლება, გარკვეულ გარემოებებში დადონ არსებული იჯარის ხელშეკრულება. მხოლოდ ნათესაური კავშირი არ იძლევა ასეთი უფლების გარანტიას. |
| ერჰალტუნგსპფლიხტი | გარკვეული გაუმართაობების მოვლა-პატრონობისა და შეკეთების პასუხისმგებლობა. მხარეებს შორის პასუხისმგებლობის განაწილება დამოკიდებულია სამართლებრივ რეჟიმსა და სამუშაოს ხასიათზე. |
| რაუმუნგსკლაგე | გამოსახლება ან შენობის დაცლა. იძულებითი დაცლა მოითხოვს კანონით დადგენილ პროცედურას; საკეტების დამოუკიდებლად შეცვლა მათ არ ცვლის. |
| შლიხტუნგსსტელე | გარკვეული საბინაო დავებისთვის განკუთვნილი მუნიციპალური ორგანო. ვენაში ის კანონით განსაზღვრულ საქმეებს განიხილავს; ეს არ წარმოადგენს სავალდებულო პირველ ნაბიჯს არცერთ საიჯარო დავში. |
| შუალედური ტრაგსგებიური | იჯარის ხელშეკრულების საფასური. საცხოვრებელი ფართის იჯარის ხელშეკრულებებისთვის არ არის გადასახადისგან გათავისუფლებული; სხვა ხელშეკრულებებისთვის გამოყენებადობა ცალკე განისაზღვრება. |
რატომ არ იძლევა მშენებლობის წელი სრულ პასუხს
MRG რეჟიმის განსაზღვრისას გათვალისწინებულია მშენებლობის ნებართვის თარიღი, ბინის საკუთრების არსებობა, სახელმწიფო დაფინანსება, ახალი ფართის შექმნა და სხვა გარემოებები. მაგალითად, ძველ შენობაში მოგვიანებით განვითარებულ სხვენს შეიძლება ჰქონდეს განსხვავებული რეჟიმი, ვიდრე მის ქვედა სართულებზე მდებარე ბინებს.
ინვესტორისთვის ჯერ სამართლებრივი რეჟიმი დგინდება, შემდეგ მოწმდება მოქმედი ხელშეკრულება და მხოლოდ ამის შემდეგ გამოითვლება საიჯარო შემოსავალი. განცხადებაში ან მეზობელ ბინაში მითითებული ტარიფი არ ადასტურებს შესაძენი ქონებისთვის მისაღებ ტარიფს.
შემოსავლის პროგნოზში ასევე უნდა იყოს გათვალისწინებული ვენაში ქირის ინდექსაციის პირობები: წლიური ზრდა ავტომატურად არ შეიძლება იქნას გათვალისწინებული.
-
შემთხვევის შესწავლა:
მყიდველი ბინაში გადასვლას იჯარის ვადის ამოწურვის შემდეგ გეგმავდა. მე გადავხედე ხელშეკრულებას და გამოვავლინე გარემოებები, რომლებიც ამ პირობის ნამდვილობის სამართლებრივ შეფასებას მოითხოვდა. ადვოკატთან ერთად დავადგინეთ, რომ შეუძლებელი იყო ბინის დაცლის მოლოდინი მითითებულ თარიღამდე. გადავხედე შერჩევის კრიტერიუმებს: პირადი მოხმარების მიზნით შეძენისთვის საჭირო იყო დადასტურებული უფასო გადაცემის უფლების მქონე ქონების შეძენა. ამან გამორიცხა ვარიანტი, რომელიც მყიდველის გეგმებს არ შეესაბამებოდა.
4. შენობა, განლაგება და ფართობი
განცხადებაში მოცემული ტერმინები დაგეხმარებათ ბინის ვიზუალიზაციაში, თუმცა ისინი არ ცვლის სართულის გეგმის, ნებართვებისა და ფაქტობრივი მდგომარეობის შემოწმებას. ეს განსაკუთრებით მნიშვნელოვანია ვენაში, ალტბაუში ბინის ზომის შედარებისა და შეძენისას, სადაც ნებისმიერი რემონტისა და რემონტის დოკუმენტაციის შემოწმება გჭირდებათ.
| ტერმინი | მნიშვნელობა და რა უნდა შეამოწმოს მყიდველმა |
|---|---|
| ალტბაუ | ძველი შენობა; ვენის ბაზარზე ეს ტერმინი ხშირად გამოიყენება ისტორიული შენობის აღსაწერად. არ არსებობს ერთი კონკრეტული თარიღი, რომლითაც ეს ტერმინი განსაზღვრავს ყველა სამართლებრივ შედეგს. იჯარისა და მშენებლობისთვის ცალკე კრიტერიუმები გამოიყენება. |
| გაზაფხულის დრო | ინტენსიური ურბანული განვითარების ისტორიული ერა მე-19 საუკუნის დასაწყისამდე. ის აღნიშნავს არქიტექტურულ პერიოდს და არა ტექნიკური მდგომარეობის ან კონსერვაციის სტატუსის დადასტურებას. |
| Neubau | ბაზრის კლასიფიკაციაში ახალი ან შედარებით ახალი შენობა. შესაძლოა, ათწლეულების წინ აშენებულ სახლს ეხებოდეს. არ მიუთითებს ბოლო დროს დასრულებულ სახლზე. |
| ერსტბეზუგი | პირველი დასახლება. ეს შეიძლება ეხებოდეს ახალ ქონებას ან რემონტის შემდეგ პირველად გამოყენებას. მნიშვნელოვანია იმის გარკვევა, თუ რა აშენდა ან გარემონტდა ზუსტად. |
| დაჩგეშოსაუსბაუ (DG) | საცხოვრებელი ფართების სხვენად ან სხვენად გადაკეთება. ისინი ამოწმებენ ნებართვებს, რეგისტრირებულ ტერიტორიას და შედეგად მიღებული ნაგებობის დამოუკიდებელ იურიდიულ სტატუსს. |
| როდახბოდენი | განუვითარებელი სხვენი. საცხოვრებლის შექმნის შესაძლებლობა დამოკიდებულია ქონების საკუთრების უფლების დამადასტურებელ დოკუმენტებზე, შენობის მოთხოვნებსა და ტექნიკურ სპეციფიკაციებზე. |
| საუტერრეინი | სივრცე მიწის დონის ქვემოთ ან ნაწილობრივ ქვემოთ. საცხოვრებელი დანიშნულების მიხედვით განისაზღვრება დაშვებული დანიშნულებითა და სამშენებლო რეგულაციებით. |
| ჰოხპარტერი | ამაღლებული პირველი სართული. ფანჯრის სიმაღლე, ხელმისაწვდომობა და ფაქტობრივი მდებარეობა ადგილზე უნდა დადასტურდეს. |
| მეზანინი | შუალედური სართული, რომელიც ზოგიერთი ისტორიული შენობისთვისაა დამახასიათებელი. მისი მდებარეობისა და სიმაღლის მხოლოდ სახელით დადგენა შეუძლებელია. |
| სტიგე | კიბე, შესასვლელი ან შენობის მონაკვეთი. Stiege-ს ნომერი შეიძლება მისამართის ნაწილი იყოს და საჭიროა ბინის ზუსტი იდენტიფიცირებისთვის. |
| ზედა | ცალკე ბინის ან შენობის დანიშნულება, მაგალითად, ტოპ 14. ნომერი დასტურდება რეკლამაში, გეგმაში, კონტრაქტსა და საკუთრების დამადასტურებელ დოკუმენტებში. |
| კაბინეტი | პატარა ოთახი. თავად ტერმინი არ მიუთითებს ცალკე გათბობაზე, საცხოვრებელი ფართის მოთხოვნების დაცვაზე ან საძინებლად გამოყენების შესაძლებლობაზე. |
| ლოჯია | სივრცე, რომელიც შენობის მოცულობაშია ჩაშენებული და ერთ მხარეს ღიაა. თუ დადგენილი კრიტერიუმები დაკმაყოფილებულია, მისი ფართობი შედის აივნის ზონაში (Nutzfläche); ლოჯი ავტომატურად არ ითვლება აივნად. |
| ერფის ფანჯარა | ერკერული ფანჯარა ოთახის გამოწეული ნაწილია. მნიშვნელოვანია გეგმის, ფაქტობრივი ზომების და სტრუქტურის მდგომარეობის შემოწმება. |
| ინენჰოფი | შიდა ეზო. ეზოზე გადახედული ფანჯრები არ იძლევა სიმშვიდის ან კარგი განათების გარანტიას: მისი ზომა, გამოყენება და მიმდებარე სივრცეები მნიშვნელოვანი ფაქტორებია. |
| ვონუტცფლახე | საცხოვრებელი ქონების გამოსაყენებელი ფართობი. გაანგარიშების პროცედურა დაზუსტებულია დოკუმენტებისა და შესაბამისი საფუძვლის საფუძველზე; მხოლოდ სარეკლამო ფართობის აღნიშვნები საკმარისი არ არის. |
| ნუცფლაჩე | კანონით გათვალისწინებული გამოთვლებისას გამოყენებული გამოსაყენებელი ფართობი. MRG-ისა და WEG-ის მიხედვით, ღია აივნები და ტერასები არ შედის გათვალისწინებული, თუმცა ლოჯიები შეიძლება შედიოდეს გათვალისწინებული. სარდაფებისა და სხვენებისთვის მნიშვნელოვანია საცხოვრებელი ან კომერციული გამოყენებისთვის ვარგისიანობა. |
| კატეგორია A, B, C, D | ბინის აღჭურვილობის კატეგორიები MRG-ის მიხედვით. ეს ითვალისწინებს იურიდიულად დადგენილ მახასიათებლებს და ქონების მდგომარეობას იურიდიულად შესაბამის დროს. კატეგორიის ასო არ ცვლის აღჭურვილობის აღწერას. |
| ვიდმუნგი | ტერიტორიის ან ცალკეული ქონების დანიშნულება დამოკიდებულია კონტექსტზე. მნიშვნელოვანია განვასხვავოთ ადგილის ურბანული დაგეგმარების დანიშნულება, შენობის დაშვებული გამოყენება და ბინის საკუთრების დოკუმენტებში მითითებული დანიშნულება. |
| ფლახენვიდმუნგსგეგმა | ტერიტორიისა და მიმდებარე ტერიტორიების ნებადართული გამოყენების ზონირების გეგმა. ის ხელს უწყობს ტერიტორიისა და მიმდებარე ტერიტორიების ნებადართული გამოყენების შეფასებას. |
| ბეაუუნგსგეგმა | განვითარების გეგმა. შეიცავს ნებადართული მშენებლობის პარამეტრებს, როგორიცაა სიმაღლე, შენობის ხაზები და სხვა შეზღუდვები. |
| ცვეიტვონზიცი | მეორე საცხოვრებელი. მისი რეგისტრაცია არ იძლევა ქონების ტურისტულ ან დასასვენებელ სახლად გამოყენების ნებართვას. შეზღუდვები და შესაძლო გადასახადები განსხვავდება რეგიონის მიხედვით. |
| დენკმალშუცი | ძეგლის დაცვა. მოთხოვნები დამოკიდებულია კონკრეტულ სტატუსსა და დაგეგმილ სამუშაოებზე. ძეგლის დაცვის დამტკიცება და მშენებლობის ნებართვები სხვადასხვა საკითხია. |
| შუცზონე | დაცული განვითარების ზონა, განსაკუთრებით ვენაში, შეიძლება ზღუდავდეს შენობის იერსახის შეცვლას და სხვა სამუშაოებს, მაგრამ ავტომატურად არ ანიჭებს მას ძეგლის სტატუსს. |
| თერმული სანაცია | შენობის თბოიზოლაციის გაუმჯობესება: მაგალითად, ცალკეული ელემენტების იზოლაცია ან განახლება. მასშტაბი და შედეგები უნდა იყოს დოკუმენტირებული. |
| გენერალური სასანიერუნგი | ყოვლისმომცველი რემონტი ან კაპიტალური რემონტი. საბაზრო დანიშნულება სამუშაოების ამომწურავი სიის გარეშე: გთხოვთ, იკითხოთ, რა დასრულდა და როდის. |
| სანიტარული მომსახურება | საჭიროებს რემონტს ან რეკონსტრუქციას. ფორმულირება არ მიუთითებს ბიუჯეტზე: ხარჯთაღრიცხვა დამოკიდებულია ნაგებობის მდგომარეობაზე, ინჟინერიაზე, ნებართვებსა და სამუშაოს მოცულობაზე. |
როგორ ავიცილოთ თავიდან შეცდომები ტერიტორიების შედარებისას
ორი ბინის შედარებისას მნიშვნელოვანია გვესმოდეს, თუ როგორ გამოითვლება თითოეულის ფართობი. აივანს, ლოჯიას, ტერასას და გამოსაყენებელ სარდაფს შეიძლება განსხვავებული სტატუსი ჰქონდეს. განცხადებაში ჩამოთვლილი ყველა ფართობის ღირებულების შეკრება სულაც არ ნიშნავს იურიდიულად დასაშვებ ფართობს.
ვენის მერიის MA 25 განმარტებები კონკრეტულად ეხება ლოჯიებს, აივნებს, ტერასებს და სხვა ელემენტებს. კონკრეტული ბინისთვის სასარგებლოა ჩამონათვალის, სართულის გეგმისა და დოკუმენტების შედარება, რომლებიც განსაზღვრავს ფართობსა და გაზიარებას.
-
შემთხვევის შესწავლა:
მყიდველი განიხილავდა 320,000 ევროს ღირებულების ბინას 80 მ² ფართობით. მე შევადარე განცხადება სართულის გეგმარებასა და ფართობის გაანგარიშებას: ჩამოთვლილ მაჩვენებელში შედიოდა 8 მ² ღია აივანი. შიდა ფართობი იყო 72 მ², ამიტომ ფასი დაახლოებით 4,444 ევრო/მ² გამოვიდა 4,000 ევროს ნაცვლად/მ². ხელახლა გამოვთვალე შესადარებელი შეთავაზებები, ცალკე, აივნის ღირებულების გათვალისწინებით. მყიდველმა შეთავაზების წარდგენამდე მიიღო ქონების გონივრული შეფასება.
5. გადასახადები, მოსაკრებლები და ხარჯები
მყიდველისთვის მნიშვნელოვანია, რომ გამოყოს ერთმანეთისგან ერთჯერადი ტრანზაქციის ხარჯები, მფლობელისთვის მიმდინარე გადახდები და შემოსავლის მიღების ან გაყიდვისას გადასახდელი გადასახადები. ეს თანხები სხვადასხვა მიზეზის გამო წარმოიქმნება და არ უნდა გაერთიანდეს „მოვლა-პატრონობის ხარჯების“ ერთ ციფრში.
| ტერმინი | მნიშვნელობა და რა უნდა შეამოწმოს მყიდველმა |
|---|---|
| კაუფნებენკოსტენი | შეძენასთან დაკავშირებული დამატებითი ხარჯები მოიცავს გადასახადებს, რეგისტრაციის საფასურს, იურიდიულ მხარდაჭერას, საკომისიოებს და ტრანზაქციასთან დაკავშირებულ სხვა ხარჯებს. ეს ხარჯები გამოითვლება ბინის ფასისგან ცალკე. |
| გრუნდერვერბშტოიერი (GrESt) | უძრავი ქონების შეძენის გადასახადი. ტიპიური შენაძენის შემთხვევაში, სტანდარტული განაკვეთი 3.5%-ია; საგადასახადო ბაზა და გამონაკლისები დამოკიდებულია გადაცემის ტიპზე. |
| აინტრაგუნგსგებიური | საკუთრების უფლების რეგისტრაციის Grundbuch-ში შეტანის საფასური. ქონების რეგისტრაციის სტანდარტული ტარიფი საკუთრების უფლების ღირებულების 1.1%-ს შეადგენს; შესაძლო გამონაკლისები დასტურდება მოქმედი წესებითა და პირობებით. |
| პერმანენტთაშორისი კომუნიკაციების ბიურო | უზრუნველყოფის რეგისტრაციის საფასური. საფასური დაფუძნებულია რეგისტრირებულ უზრუნველყოფაზე და შეიძლება განსხვავდებოდეს სესხის ფაქტობრივი თანხისგან. |
| ვერტრაგსერიხტუნგსკოსტენი | კონტრაქტის მომზადებისა და მართვის ხარჯები. მნიშვნელოვანია განისაზღვროს მომსახურების მოცულობა, დღგ, დამატებითი ხარჯები და შედის თუ არა ფიდუციური მხარდაჭერა. |
| მაკლერპროვიჟენი | საბროკერო საკომისიო. 48,448.51 ევროზე მეტი ღირებულების ბინის ტიპური შეძენის შემთხვევაში, თითოეული მხარისთვის მაქსიმალური განაკვეთი არის 3% პლუს დღგ. უფრო მცირე თანხებისთვის გამოიყენება განსხვავებული ლიმიტი; ფაქტობრივი ვალდებულება დასტურდება ხელშეკრულებით. |
| ბესტელერპრინციპი | „პირველი კლიენტის პრინციპი“ ვრცელდება გაქირავების საბროკერო მომსახურებაზე. ეს განსაზღვრავს, თუ ვის შეიძლება მოეთხოვოს საკომისიოს გადახდა. ეს ავტომატურად არ ვრცელდება უძრავი ქონების ყიდვა-გაყიდვაზე. |
| გრუნდშტოიერი | პერიოდული ქონების გადასახადი. ოდენობა განისაზღვრება შესაბამისი კრიტერიუმებისა და მუნიციპალური რეგულაციების საფუძველზე; ეს არ არის შესყიდვის გადასახადი. |
| ბეტრიებსკოსტენი | საოპერაციო ხარჯები. MRG-ის სრული გამოყენების შემთხვევაში, მათი ჩამონათვალი კანონით რეგულირდება; სხვა რეჟიმებში მნიშვნელოვანია დამატებითი სამართლებრივი და სახელშეკრულებო ფაქტორები. მფლობელის ყოველთვიური გადასახადის მთელი ნაწილი არ ითვლება Betriebskosten-ად. |
| ბეტრიებსკოსტენაბრეხნუნგი | პერიოდის ოპერაციული ხარჯების ანგარიშის შედგენა და ხელახლა გამოთვლა. საშუალებას გაძლევთ გადაამოწმოთ დარიცხვები და შეადაროთ ისინი წინასწარ გადახდებს. |
| რუკლაგე | სახლის მესაკუთრეთა ასოციაციის რეზერვი მომავალი ხარჯებისთვის, განსაკუთრებით შენობის მოვლა-პატრონობისთვის. ფაქტობრივი ბალანსი, დაგეგმილი ხარჯები და შენატანების ოდენობა დამოწმებულია. რეზერვის არსებობა არ იძლევა დამატებითი გადასახადების არარსებობის გარანტიას. |
| ინსტანდჰალტუნგსკოსტენი | ქონების მოვლა-პატრონობის ხარჯები. მნიშვნელოვანია განასხვავოთ ბინაში შესრულებული სამუშაოები და შენობის საერთო სივრცეების ხარჯები. |
| ჰაუსვერვალტუნგშონორარი | მმართველი კომპანიის ანაზღაურება. მისი გაანგარიშებისა და მფლობელებისთვის ან მოიჯარეებისთვის მინიჭების პროცედურა დამოკიდებულია შესაბამის რეჟიმზე. |
| ჰეიზკოსტენაბრეხნუნგი | გამოთვალეთ გათბობის ხარჯები და, თუ სისტემა შესაბამისია, ასევე ცხელი წყლის ხარჯები. დამოწმებულია პერიოდი, განაწილების მეთოდი და ფაქტობრივი მოხმარება. |
| რაუხფანგკერერი | ბუხრის მწმენდავი ან სპეციალისტი, რომელიც ატარებს შესაბამის შემოწმებას. ეს არის მომსახურების მიმწოდებელი და ინვოისში მითითებული იქნება დაკავშირებული მომსახურება, თუ ისინი საჭიროა ობიექტისთვის. |
| ცვეიტვონსიცაბგაბე | მეორე სახლის საფასური, სადაც ეს დადგენილია შესაბამისი რეგიონული ან მუნიციპალური რეგულაციებით. ეს არ არის ერთიანი ფედერალური გადასახადი; საფასურის არსებობა დასტურდება ქონების ადგილმდებარეობაზე. |
| უმზაცშტოიერი (აშშ) | დღგ. დასაბეგრი საცხოვრებელი ფართის ქირის შემთხვევაში, როგორც წესი, გამოიყენება 10%-იანი განაკვეთი, თუმცა შესაძლოა გავრცელდეს გამონაკლისები და სპეციალური წესები; პარკინგსა და გარკვეულ მომსახურებას შეიძლება განსხვავებული განაკვეთი ჰქონდეს. |
| ვორშტეიერაბცუგი | შეყვანის დღგ-ს გამოქვითვა დამოკიდებულია კანონით გათვალისწინებული პირობების დაკმაყოფილებაზე. საინვესტიციო ბინის შეძენა თავისთავად არ ქმნის გამოქვითვის უპირობო უფლებას. |
| AfA - Absetzung für Abnutzung | საგადასახადო ცვეთა. იმ შენობებისთვის, რომლებსაც აქვთ იჯარის შემოსავალი, სტანდარტული კანონით გათვალისწინებული ცვეთის განაკვეთი, როგორც წესი, წლიური 1.5%-ია. მიწა არ ცვდება; სპეციალური საგადასახადო რეჟიმები და ცვეთის ბაზა ცალკე გამოთვლებს მოითხოვს. |
| ლიბჰაბერეი | საქმიანობის საგადასახადო კლასიფიკაცია, რომელიც არ არის მიმართული დადგენილი გაგებით ყოვლისმომცველი მოგების გენერირებისკენ. შესაძლოა გავლენა იქონიოს ზარალის აღიარებასა და დღგ-ს დამუშავებაზე. კონკრეტულ წელს უარყოფითი შედეგის არსებობა საკმარისი არ არის დასკვნის დასადგენად. |
| ImmoESt - Immobilienertragsteuer | უძრავი ქონების გაყიდვის საშემოსავლო გადასახადის განსაკუთრებული ფორმა. შესაბამისი შემოსავლის სტანდარტული განაკვეთი 30%-ია, თუმცა საგადასახადო ბაზა, გამონაკლისები და განსაკუთრებული შემთხვევები ცალ-ცალკე გამოითვლება. |
| ნოივერმოგენი | იმ ქონების დასახელება, რომელთა ფაქტობრივი საგადასახადო შემოსავლები და ხარჯები, როგორც წესი, გამოითვლება გაყიდვისას. უფრო მიზანშეწონილია კატეგორიის მინიჭება ქონების ისტორიული საგადასახადო სტატუსის მიხედვით და არა მხოლოდ შეძენის თარიღის მიხედვით. |
| ალტვერმოგენი | გარკვეული „ძველი“ ქონების აღნიშვნა, რომლისთვისაც გაყიდვისას ხელმისაწვდომია სპეციალური საშემოსავლო გადასახადის გაანგარიშება. გამოყენებადობა დამოკიდებულია წინა საგადასახადო სტატუსზე და სხვა გარემოებებზე, მათ შორის მიწის დანიშნულებისამებრ გამოყენების ცვლილებაზე. |
| ჰაუპტვოჰნსიცბეფრიუნგი | პირველადი საცხოვრებლის გაყიდვიდან მიღებული შემოსავალი გარკვეული პირობების დაცვით, ImmoESt-ისგან თავისუფლდება. ჰაუპტვოჰნსიცად რეგისტრაცია საკმარისი არ არის; აუცილებელია ფაქტობრივი გამოყენება და საჭირო ვადები. |
| ჰერსტელერბეფრეიუნგი | გათავისუფლება, რომელიც დაკავშირებულია საკუთარი ხელით აშენებული შენობის გაყიდვასთან, გარკვეული პირობების დაკმაყოფილების შემთხვევაში. ეს გათავისუფლება ავტომატურად არ ვრცელდება მიწაზე ან შეძენილ და გარემონტებულ ქონებაზე. |
რა თანხების გაერთიანება შეუძლებელია?
ქირა, ქირა და გათბობა შეიძლება ერთსა და იმავე ყოველთვიურ შეტყობინებაში გამოჩნდეს, მაგრამ ისინი სხვადასხვა სათაურებით კლასიფიცირდება. საინვესტიციო მოდელისთვის აუცილებელია იმის დადგენა, თუ რომელ ხარჯებს ფარავს მეიჯარე და რომელი შეიძლება გადაეცეს მოიჯარეს.
ავსტრიაში უძრავი ქონების შეძენისას დამატებითი გადახდები და ფარული ხარჯები , მათ შორის იურიდიული მომსახურება, დღგ და რეგისტრაციის საფასური, ცალ-ცალკე გამოითვლება შესყიდვის შეფასებისას
-
შემთხვევის შესწავლა:
გამყიდველმა 5000 ევროს ფასდაკლება შემომთავაზა, თუმცა, Hausverwaltung-ის დოკუმენტების განხილვისას, აღმოვაჩინე ფასადის მომავალი რემონტი და არასაკმარისი რეზერვი. პროექტის ბიუჯეტის ხარჯების განაწილების გასაღებთან შედარების შემდეგ, ბინის პოტენციური დამატებითი პირველადი შენატანი 7200 ევროს ოდენობით გამოვთვალე. შემდეგ დაფინანსების შესახებ ინფორმაცია და გადახდის პირობები განვმარტე. ხელშეკრულების ხელმოწერამდე, გამყიდველთან შევთანხმდით ამ ხარჯების განაწილებაზე, რათა მყიდველს სრული ტრანზაქციის ბიუჯეტის შეფასება შეძლებოდა.
6. ბინის და სახლის დოკუმენტები
ერთი დოკუმენტი ქონების სრულ სურათს არ იძლევა. ამონაწერი ასახავს რეგისტრირებულ უფლებებს, გეგმა - კონფიგურაციას, ხოლო მმართველი კომპანიის დოკუმენტები - შენობის ფინანსურ მდგომარეობას და მომავალ სამუშაოებს.
| ტერმინი | მნიშვნელობა და რა უნდა შეამოწმოს მყიდველმა |
|---|---|
| გრუნდბუჰაუსცუგი | ამონაწერი მიწის რეესტრიდან. ფურცელი A შეიცავს ინფორმაციას ქონებისა და მასთან დაკავშირებული ჩანაწერების შესახებ, ფურცელი B - ინფორმაციას საკუთრების შესახებ, ხოლო ფურცელი C - დაკისრებულ ვალდებულებებს. მნიშვნელოვანია დამადასტურებელი დოკუმენტების შესაბამისობა და შინაარსი. |
| გამოაშკარავება | ქონების ინფორმაციული აღწერა. მისი მონაცემები უნდა გადამოწმდეს, მაგრამ არ შეიძლება ვივარაუდოთ, რომ მას არასდროს აქვს იურიდიული მნიშვნელობა: კონკრეტულმა განცხადებებმა შეიძლება გავლენა მოახდინოს შეთანხმებულ მახასიათებლებსა და პასუხისმგებლობებზე. |
| ენერგიოუსვაისი | ენერგოეფექტურობის სერტიფიკატი. ქონების გაყიდვის ან გაქირავებისას, თუ სხვა რამ არ არის მითითებული, აუცილებელია ათი წელზე ნაკლები ასაკის დოკუმენტის წარდგენა. ამ დოკუმენტში მოცემული შეფასებები არ ემთხვევა გათბობის ფაქტობრივ ხარჯთაღრიცხვას. |
| ნუცვერტგუტახტენი | ექსპერტების მოსაზრებები ინდივიდუალური ქონების ნუცვერტზე. ეხმარება ბინების, აქსესუარების და საერთო ქონების წილების შედარებაში. |
| სამუშაო საათების ხელშეკრულება | ბინის საკუთრების უფლების ხელშეკრულება. არეგულირებს შესაბამის უფლებებს, ქონების დანიშნულებას და მესაკუთრეებს შორის ურთიერთობებს. იგი იკითხება რეგისტრაციასთან და სხვა დოკუმენტებთან ერთად. |
| ჰაუსორდნუნგი | სახლის წესები, როგორიცაა საერთო სივრცეების გამოყენებისა და დუმილის შენარჩუნების წესები, ავტომატურად არ უპირისპირდება კანონით მინიჭებულ უფლებებს. |
| Protokoll der Eigentümerversammlung | მესაკუთრეთა კრების ოქმი. შეიცავს განხილვებსა და გადაწყვეტილებებს. მომავალი ხარჯებისთვის მნიშვნელოვანია იმის დადგენა, თუ რა გადაწყდა ზუსტად, რა თანმიმდევრობით და როგორ დაფინანსდება. |
| იაჰრესაბრეხნუნგი | ქონების მართვის ყოველწლიური ანგარიში. იგი მოიცავს შემოსავალს, ხარჯებს, ბალანსს და დარიცხული თანხების განაწილებას. |
| ვორაუშაუ | მმართველი კომპანიისგან წინასწარი ინფორმაცია შემოთავაზებული სამუშაოსა და ხარჯების შესახებ. ხელს უწყობს იმ გეგმების იდენტიფიცირებას, რომლებიც ჯერ არ არის ასახული მიმდინარე გადახდებში. |
| ბაუბევილიგუნგი | გაიცემა მშენებლობის ნებართვა ან გარკვეული ცვლილებები. ისინი ადასტურებენ, რომ ფაქტობრივი მშენებლობა შეესაბამება დამტკიცებულ პროექტს. |
| ბენუცუნგსბევილიგუნგი | დასრულებული ნაგებობის საჭიროების შემთხვევაში გამოყენების ნებართვა. მიწის ნაკვეთისა და პროცედურის მიხედვით, შესაძლოა, სხვა დოკუმენტი, მაგალითად, დასრულების შესახებ შეტყობინება, იყოს შესაბამისი. |
| ბაუტრეგერვერტრაგი | დეველოპერთან ხელშეკრულება. თუ პირობები დაკმაყოფილებულია, BTVG-ის ფარგლებში მოქმედებს მყიდველთა დაცვის სპეციალური რეჟიმი. დეველოპერთან ყველა ხელშეკრულება ავტომატურად არ მოყვება იგივე გარანტიებს. |
| ტრეუჰანდვერტრაგი | ნდობის ხელშეკრულება. ის ადგენს, თუ ვინ იღებს თანხებს, რა პირობებს ამოწმებენ და როდის აქვთ მათ თანხების გადარიცხვის უფლებამოსილება. |
| ფინანსირების სამსახური | დაფინანსების დადასტურება. ეს შეიძლება იყოს პირობითი, დროში შეზღუდული ან დამოკიდებული იყოს ქონების შეფასებაზე. მნიშვნელოვანია გადამოწმდეს, წარმოადგენს თუ არა ის ბანკის საბოლოო ვალდებულებას. |
| გრუნდრისი | მხოლოდ ბინის გეგმა არ ადასტურებს რეკონსტრუქციის კანონიერებას ან მითითებული ტერიტორიის სიზუსტეს; მნიშვნელოვანია წარმოშობა, თარიღი და შესაბამისობა რეალურ მდგომარეობასთან. |
| მელდეზეტელი | რეზიდენტობის რეგისტრაციის ფორმა. ეს ფორმა არ წარმოადგენს საკუთრების დამადასტურებელ დოკუმენტს ან უძრავი ქონების შეძენის ნებართვას. რეგისტრაციის დასადასტურებლად გამოიყენება შესაბამისი რეგისტრაციის ინფორმაცია. |
რა უნდა მოითხოვოთ რეკლამის გარდა
წინასწარი შემოწმებისთვის, როგორც წესი, საჭიროა მიმდინარე ამონაწერი, გეგმა, ბინის საკუთრების დამადასტურებელი დოკუმენტები და ენერგოეფექტურობის სერტიფიკატი. შენობის შეფასებისთვის სასარგებლოა უახლესი წლიური ანგარიშები, ინფორმაცია შენობის შენობის კოდის (Rücklage), შენობის კოდის (Vorausschau) და რამდენიმე წლის შეხვედრების ოქმების შესახებ. ეს არის დოკუმენტების პრაქტიკული ნაკრები და არა ყველა ტრანზაქციისთვის სავალდებულო სია.
თუ ბინაში რემონტი, სხვენი, ცალკე ბაღი ან ავტოსადგომია, საჭიროა მათი სტატუსის დამადასტურებელი დოკუმენტები. თუ ბინაში მოიჯარეა განთავსებული, საჭიროა მოქმედი კონტრაქტი და დამატებითი შეთანხმებები.
7. გარიგების მხარეები და სამთავრობო უწყებები
შეძენამდე სასარგებლოა იმის გარკვევა, თუ ვინ ირჩევს ქონებას, ვინ ამზადებს კონტრაქტს, ვინ ამოწმებს ტექნიკურ მდგომარეობას და ვინ არის პასუხისმგებელი სამეურვეო ანგარიშებზე. ერთ სპეციალისტს შეუძლია რამდენიმე ფუნქციის შესრულება, მაგრამ მათი სამუშაოს ფარგლები უნდა განისაზღვროს.
| ტერმინი | მნიშვნელობა და რა უნდა შეამოწმოს მყიდველმა |
|---|---|
| რეხტსანვალტი | ადვოკატი. შეუძლია გარიგებების კონსულტაციების გაწევა, კონტრაქტების პროექტების შედგენა და დახმარება ანგარიშსწორებასა და რეგისტრაციაში. აუცილებელია წარმოდგენილი მხარეების და დავალების ფარგლების დაზუსტება. |
| ნოტარიუსი | ნოტარიუსი. ამოწმებს ხელმოწერებსა და დოკუმენტებს, ასევე შეუძლია კონტრაქტების მომზადება და ფიდუციური ტრანზაქციების წარმოება. მათი როლი არ შემოიფარგლება მხოლოდ ხელმოწერების დამოწმებით. |
| პარტიენვერტრეტერი | მხარის ან მხარეების წარმომადგენელი; საგადასახადო და რეგისტრაციის კონტექსტში, ხშირად ადვოკატი ან ნოტარიუსი. მნიშვნელობა დამოკიდებულია კონკრეტულ პროცედურაზე. |
| ტრეიჰენდერი | ფიდუციური მოვალეობის შემსრულებელი პირი იღებს და გადარიცხავს თანხებს შეთანხმებული პირობების შესაბამისად. დაცვა უზრუნველყოფილია მოვალეობის პირობებითა და სათანადო შესრულებით და არა პირდაპირი ერთდროულობის დაპირებით. |
| იმობილიენმაკლერი | უძრავი ქონების ბროკერი. შეიძლება იმოქმედოს როგორც მეორე აგენტი ორივე მხარისთვის გაყიდვის დროს. მათი საინფორმაციო მოვალეობები არ ცვლის მყიდველის დამოუკიდებელ იურიდიულ წარმომადგენლობას. |
| იმობილიზაციის მატარებლები | რეგულირებადი პროფესიული კატეგორია, რომელიც მოიცავს შემდეგ პროფესიებს: უძრავი ქონების მატარებლები (Immobilienmakler), უძრავი ქონების მატარებლების მატარებლები (Immobilienverwalter) და უძრავი ქონების მატარებლების მაძიებლები (Bauträger). თავად ტერმინი არ იძლევა გარანტიას, რომ კონკრეტული პირი კვალიფიცირებულია ყველა ამ სამუშაოს შესასრულებლად. |
| ჰაუსვერვალტუნგი | მმართველი კომპანია ან მენეჯერი. ორგანიზებას უწევს შენობის მართვას უფლებამოსილებისა და კანონის ფარგლებში, აწარმოებს ჩანაწერებს და ურთიერთქმედებს მფლობელებთან. |
| ბაუტრეგერი | სამშენებლო პროექტის დეველოპერი ან ორგანიზატორი. ისინი ამოწმებენ იურიდიულ პირს, პროექტს, ნებართვებს და სახელშეკრულებო ვალდებულებებს. |
| სახვერშტენდიგერი | შესაბამისი სფეროს ექსპერტი. შეუძლია ღირებულების, ტექნიკური მდგომარეობის ან სხვა დეტალების შეფასება. სასამართლო ექსპერტიზის მიერ სერტიფიცირებული ექსპერტის სტატუსი ცალკე დადასტურებას მოითხოვს. |
| ბეზირკსგერიხტი | რაიონული სასამართლო. თავისი იურისდიქციიდან გამომდინარე, იგი განიხილავს გარკვეულ საბინაო საქმეებს და ინარჩუნებს Grundbuch-ს. |
| საპროცესო ოლქი | სასამართლო, რომელიც კომპეტენტურია Grundbuch-ში რეგისტრაციის საკითხებზე. ეს არის ფუნქციის და არა ცალკე პროფესიის აღნიშვნა. |
| მაგისტრატი | განსაკუთრებული სტატუსის მქონე ქალაქის, მათ შორის ვენის ადმინისტრაცია. კონკრეტული მოთხოვნები იგზავნება კომპეტენტურ დეპარტამენტში. |
| მაგისტრატთა სწავლება (MA) | ვენის ქალაქის ადმინისტრაციის დეპარტამენტი, რომელიც მითითებულია ნომრით. შესაბამისი დეპარტამენტი შეირჩევა მოთხოვნის საგნის მიხედვით და არა მხოლოდ ზოგადი ტერმინის „უძრავი ქონება“ მიხედვით. |
| ფინანსზამტი | საგადასახადო ორგანო. პასუხისმგებელია თავისი იურისდიქციის ფარგლებში საგადასახადო საკითხებზე. |
| შუადღის აკრეფა | ორგანიზაცია, რომელიც კონსულტაციას უწევს და წარმოადგენს მოიჯარეებს კონკრეტულ საკითხებთან დაკავშირებით. დახმარებისა და წევრობის პირობები ცალკეა მითითებული. |
| ვირტსშაფტსკამერი (WKO) | ავსტრიის ეკონომიკური პალატა. უზრუნველყოფს პროფესიულ ინფორმაციას და კომპანიების ძიების მომსახურებას. ნებადართული კომერციული საქმიანობის ფარგლები ასევე დასტურდება Gewerbeberechtigung-ის (ნამდვილი და იურიდიული პირის მოწმობა) და GISA-ს რეესტრის გამოყენებით. |
ვის ინტერესებს ითვალისწინებს აგენტი?
ავსტრიაში უძრავი ქონების ბროკერისთვის ჩვეულებრივი მოვლენაა „Doppelmakler“-ის („ეჭვის გამომწვევი ბროკერი“) როლის შესრულება. ამ შემთხვევაში, ბროკერმა ორივე მხარის ინტერესები უნდა გაითვალისწინოს. ეს განსხვავდება ადვოკატისთვის ერთი მხარის ინტერესების დამოუკიდებლად წარმოდგენის დავალებისგან.
ამიტომ, მნიშვნელოვანია, რომ მყიდველმა დასვას ორი კითხვა: რა უფლებამოსილებით მოქმედებს შუამავალი და ვინ ამოწმებს კონკრეტულად მყიდველის სახელით გარიგების იურიდიულ პირობებს. ანალოგიურად, მნიშვნელოვანია ნოტარიუსის, ადვოკატის და Treuhänder-ის ფუნქციების დაზუსტება, თუ ისინი ყველა გაერთიანებულია.
ტერმინები, რომლებიც ხშირად არასწორად არის გაგებული
| ტერმინი | საერთო გაგება | რას ნიშნავს ეს პრაქტიკაში? |
|---|---|---|
| Neubau | უბრალოდ ახლად აშენებული ბინა | ბაზრის კატეგორია შეიძლება მოიცავდეს წინა ათწლეულების სახლებს. წელი და მდგომარეობა ცალ-ცალკე მოწმდება. |
| ერსტბეზუგი | ახალი შენობა აუცილებელია | შესაძლოა, რეკონსტრუქციის შემდეგ პირველ დასახლებაზე მიუთითებდეს. |
| ნუცფლაჩე | ბინის, აივნის, ტერასის და სარდაფის ფართობის ჯამი | შემადგენლობა განისაზღვრება მოქმედი რეგულაციებით. ლოჯიები და ღია აივნები განსხვავებულად ითვლება. |
| ბეტრიებსკოსტენი | მფლობელის ყველა ყოველთვიური ხარჯი | რეზერვი, გათბობა, ელექტროენერგია და შეკეთება შეიძლება იყოს ცალკეული პუნქტები. |
| რუკლაგე | გარანტია, რომ რემონტის საფასური უკვე გადახდილია | ეს შენობის რეზერვია. შესაძლოა, ის საკმარისი არ იყოს უკვე დაწყებული ან დაგეგმილი სამუშაოებისთვის. |
| კაუფანბოტი | სურვილისამებრ შესყიდვის შეკვეთა | შეთავაზება შეიძლება სავალდებულო იყოს მყიდველისთვის და, თუ მიღებული იქნება, შექმნას სავალდებულო ხელშეკრულება. |
| ვონუნგსეიგენტუმი | ბინა, რომელსაც შენობის დანარჩენ ნაწილთან კავშირი არ აქვს | ობიექტის ექსკლუზიური უფლება დაკავშირებულია საერთო საკუთრებაში არსებულ წილთან და სახლის მიმართ პასუხისმგებლობებთან. |
| გენოსენშაფტსვონუნგი | იაფი ბინა, რომელიც უკვე მოიჯარეს ეკუთვნის | როგორც წესი, ეს არის იჯარა ან გამოყენება; შეძენის ვარიანტი მოითხოვს დამოუკიდებელ გადამოწმებას. |
| ვორსორგევოჰუნინგი | ინვესტიცია დღგ-ს გარანტირებული დაბრუნებით | გადასახადის შედეგი დამოკიდებულია შეძენის, გამოყენებისა და დაბეგვრის პირობებზე. |
| ბაურეხტი | ბინის და მიწის საერთო საკუთრება | ობიექტი დაკავშირებულია სხვის მიწაზე დროით შეზღუდულ უფლებასთან. |
| სიფრთხილე | შესყიდვისთვის დეპოზიტი | გირაოს დეპოზიტი იჯარის ურთიერთობებში. |
| გამოაშკარავება | დოკუმენტი, რომელიც ადასტურებს ყველა მახასიათებელს | აღწერას დადასტურება სჭირდება; ცალკეულ განცხადებებს შეიძლება ჰქონდეს იურიდიული მნიშვნელობა. |
ხშირად დასმული კითხვები
რა ეტაპზე ხდება მყიდველი ავსტრიაში ბინის მფლობელი?
სტანდარტული შენაძენის შემთხვევაში, ეს ხდება Grundbuch-ში საკუთრების უფლების რეგისტრაციის შემდეგ. ხელშეკრულების ხელმოწერა, გადახდა და გასაღებების მიღება, თავისთავად, არ ცვლის ამ რეგისტრაციას.
შეიძლება თუ არა კაუფანბოტი ჩვეულებრივ რეზერვაციად ჩაითვალოს?
არა. ეს არის შეთავაზება პოტენციურად სავალდებულო შედეგებით. ხელმოწერამდე უნდა შეამოწმოთ მისი შინაარსი, მოქმედების ვადა და ტრანზაქციის პირობები.
ლოჯია შედის თუ არა ნაძვის ხის თაროში?
თუ დადგენილი კრიტერიუმები დაკმაყოფილებულია, ის შედის ფასში. ღია აივანი ან ტერასა, მაგალითად ლოჯია, არ ითვლება MRG-ისა და WEG-ის წესების მიხედვით. კონკრეტული ბინისთვის მოწმდება გეგმა და გაანგარიშების საფუძველი.
შესაძლებელია თუ არა გაქირავების რეჟიმის განსაზღვრა სიტყვების „ალტბაუ“ ან Neubauგამოყენებით?
არა. სამშენებლო დოკუმენტები, ბინის საკუთრება, დაფინანსება, შენობის ისტორია და ნებისმიერი გამონაკლისი - ყველაფერი ეს მნიშვნელოვანია. ფასადის ასაკი ან ჩამონათვალის ფორმულირება საკმარისი არ არის.
ვინ ადგენს შესყიდვის ხელშეკრულებას: ადვოკატი თუ ნოტარიუსი?
შეთანხმება შეიძლება მომზადდეს ადვოკატის ან ნოტარიუსის მიერ. ორივეს შეუძლია შეასრულოს დაკავშირებული ფუნქციები, მათ შორის ფიდუციური მხარდაჭერა. პასუხისმგებლობების კონკრეტული განაწილება განისაზღვრება ტრანზაქციის დამტკიცების პროცესში.
აგენტი აუცილებლად მხოლოდ გამყიდველს წარმოადგენს?
არა. გაყიდვის დროს მათ შეუძლიათ იმოქმედონ როგორც ორეულებმა და გაითვალისწინონ ორივე მხარის ინტერესები. ეს არ გამორიცხავს მათი მანდატის ფარგლების გაგებისა და შესყიდვის სამართლებრივი პირობების ცალკე გადამოწმების აუცილებლობას.
ნიშნავს თუ არა Vorsorgewohnung გარანტირებულ დაბრუნებას?
არა. მომგებიანობა დამოკიდებულია ფასზე, დაშვებულ ქირაზე, საოპერაციო ხარჯებზე, შეფერხების დროზე, შეკეთებაზე, დაფინანსებასა და გადასახადებზე. საკუთრების დამადასტურებელი დოკუმენტი არ ადასტურებს არც შემოსავალზე და არც დღგ-ს გამოქვითვის უფლებას.
კომპანია უცხოელებს უძრავი ქონების ნებართვის გარეშე შეძენის უფლებას აძლევს?
ავტომატურად არა. ნებართვის გაცემის წესების გამოყენებადობა დამოკიდებულია მიწაზე, ქონებასა და კომპანიის საკუთრების სტრუქტურაზე. საგადასახადო შედეგები და შეძენის ნებართვები ცალკე საკითხებია.
სად შეიძლება გრუნდბუხიდან ამონაწერის მიღება?
ოფიციალური მართლმსაჯულების სამსახურების, ავტორიზებული სამსახურების, ადვოკატის ან ნოტარიუსის მეშვეობით. წვდომის პირობები და ღირებულება დამოკიდებულია მოთხოვნის მეთოდზე. 2026 წლის 1 ოქტომბრიდან, უძრავი ქონების მფლობელებს შეუძლიათ მიიღონ თავიანთი ქონების უფასო ელექტრონული ამონაწერები JustizOnline-ის მეშვეობით, საჭირო თანხის ოდენობამდე.
ექსპერტის აზრი: ქსენია ლევინა
ავსტრიის ბაზარზე მუშაობის პერიოდში შევნიშნე ერთი კანონზომიერება: მყიდველების შეცდომები იშვიათად არის ბაზრის ცოდნის ნაკლებობის გამო. ისინი თითქმის ყოველთვის ნაცნობი ტერმინის არასწორად ინტერპრეტაციით არიან განპირობებულნი. ისინი მოსავლიანობას ფართობის მიხედვით ითვლიან, რომელიც სინამდვილეში სხვაგვარად იზომება. ისინი ბიუჯეტს დამატებითი ხარჯების გარეშე გეგმავენ, რადგან მათ ქვეყანაში ეს მხოლოდ პროცენტის წილებს შეადგენს. ისინი ქირის გაზრდას გეგმავენ, იმის ცოდნის გარეშე, რომ შენობა სრულად დაფარულია MRG-ით.
სწორედ ამიტომ, პირველი დოკუმენტი, რომელსაც ახალ კლიენტს ვუგზავნი, არ არის ობიექტების კრებული, არამედ ლექსიკონი. ამის შემდეგ, საუბარი ერთსა და იმავე ენაზე მიმდინარეობს.
შეძენამდე სწრაფი ჩამონათვალი
ეს სია დაგეხმარებათ დოკუმენტების და კითხვების მომზადებაში. სათანადო შემოწმების ფარგლები დამოკიდებულია ქონებასა და ტრანზაქციის პირობებზე.
ობიექტი და უფლებები
- მიმდინარე Grundbuch-ის ამონაწერი მიღებულია; მფლობელი, წილი და ობიექტი შედარებულია შეთავაზებასთან.
- შესწავლილია დაბრკოლებები, მათ შორის დამადასტურებელი დოკუმენტები.
- ნათელია, რომელი შეზღუდვები რჩება და რომელი მოიხსნება.
- სარდაფის, ავტოსადგომის, ბაღის ან ტერასის სტატუსი დასტურდება დოკუმენტებით.
- ტერიტორია და გეგმა შედარებულია ფაქტობრივ მდგომარეობასთან და დაშვებულ ცვლილებებთან.
სახლისა და მომავალი ხარჯები
- ბინის საკუთრების დამადასტურებელი დოკუმენტები მიღებულია.
- შესწავლილი იქნა უახლესი წლიური ანგარიშები, ინფორმაცია Rücklage-სა და Vorausschau-ზე.
- განხილული იქნა არსებული შეხვედრების ოქმები და სამუშაოსთან დაკავშირებული გადაწყვეტილებები.
- მფლობელის მიერ მიმდინარე გადახდები და შესაძლო დამატებითი შენატანები ცალკეა განსაზღვრული.
- ენერგეტიკული პასპორტი და არსებული ტექნიკური დოკუმენტაცია გადამოწმებულია.
გამოყენება და დაქირავება
- ობიექტის დანიშნულება დადგენილია.
- თუ ქონების გაქირავებას გეგმავთ, შეამოწმეთ მოქმედი გაქირავების რეჟიმი.
- დაკავებული ბინისთვის გადახედილია იჯარის ხელშეკრულება და დამატებითი ხელშეკრულებები.
- მეორე ან ტურისტულ სახლად გამოყენება ცალკე მოწმდება, თუ ეს შეესაბამება შეძენის მიზანს.
ტრანზაქციები და ანგარიშსწორებები
- კაუფანბოტის ხელშეკრულების ხელმოწერამდე შეთანხმდნენ საჭირო დაფინანსებისა და ნებართვის პირობებზე.
- ნებართვის მოთხოვნები განისაზღვრება მყიდველისა და არჩეული საკუთრების სტრუქტურისთვის.
- გამოითვლება ქონების ფასზე მეტი ხარჯები.
- მონაწილეთა ფუნქციები და მათი დავალებების ფარგლები ცნობილია.
- ნდობის ანგარიშსწორების, დაბრკოლებების მოხსნისა და რეგისტრაციის პირობები ასახულია დოკუმენტებში.
- გადაცემის თარიღი, ბინის მდგომარეობა და ოქმის შედგენის პროცედურა შეთანხმებულია.
რა ღირს დასამახსოვრებლად
ავსტრიული ტრანზაქციის ტერმინოლოგია ფორმალობა არ არის, არამედ ქონების რეალური პარამეტრების გაგების საშუალებაა. სამი რამ უნდა გახსოვდეთ, მაშინაც კი, თუ მთელი ლექსიკონის წაკითხვის დრო არ გაქვთ:
საკუთრების უფლებები წარმოიშობა Grundbuch-ში შესვლის მომენტში და არა ხელშეკრულების ხელმოწერის ან გადახდისთანავე. ყველაფერი, რაც ამ მოვლენებს შორის ხდება, დაცულია პრიორიტეტული ჩანაწერით და ნდობის ანგარიშით - მათი არსებობა დასტურდება თანხის გადარიცხვამდე.
შეძენილი იქნება შენობაში წილი და არა ბინა. ეს მოიცავს საკომისიოს, საერთო ფართის ხარჯებს, მესაკუთრეთა კრების გადაწყვეტილებებს და რემონტის რეზერვს. კრების ოქმები მომავალი ხარჯების უფრო ზუსტ სურათს იძლევა, ვიდრე ნებისმიერი ქონების აღწერა.
შემოსავლიანობას განსაზღვრავს იჯარით გაცემული ქონების რეჟიმი. მოდელის გამოთვლამდე მნიშვნელოვანია იცოდეთ, შენობა სრულად, ნაწილობრივ თუ ჩამორთმეულია. 2026 წელს დაემატა ინდექსაციისა და კონტრაქტის ვადის ახალი წესები.
ოფიციალური წყაროები: RIS, BMF, Ooesterreich GV, Stadt Wien.
