Kaufanbot-ის ხელმოწერამდე ვამოწმებთ, ემთხვევა თუ არა მყიდველის მიერ დათვალიერებისას ნანახი ბინა დოკუმენტებში აღწერილ ქონებას. მითითებული კვადრატული მეტრი შედის თუ არა ხელშეკრულებაში? დადასტურებულია თუ არა რემონტი? სარდაფი გამოყოფილია თუ არა ბინაზე? რა სამშენებლო ხარჯებია უკვე შეთანხმებული, მაგრამ ჯერ არ არის გადახდილი?
Vienna Property ადარებს Grundbuch-ის ამონარიდს, გეგმებს, ბინის საკუთრების დოკუმენტებსა და Hausverwaltung-ის ანგარიშებს. ნებისმიერი გამოვლენილი შეუსაბამობა გავლენას ახდენს ფასის შეფასებაზე, შესყიდვის ბიუჯეტსა და კონტრაქტის პირობებზე. მაგალითად, სახურავის შეკეთებისთვის არასაკმარისი რეზერვი მოითხოვს პოტენციური პირველადი შენატანის გამოთვლას, მაშინ როდესაც მიმდინარე იჯარის ხელშეკრულებამ შეიძლება ხელი შეუშალოს დროულად დასახლებას.
ამ დადასტურებას ვენის ალტბაუში სამოთახიანი ბინის მაგალითით ვაჩვენებთ: რა დოკუმენტებს განვიხილავთ, რას ვაზუსტებთ გამყიდველთან და რა პირობებზე ვთანხმდებით ხელმოწერამდე. ამ მაგალითში მოცემული სპეციფიკაციები და თანხები მიახლოებითია.
1. დააზუსტეთ შესყიდვის მიზანი და საწყისი პირობები
ჩვენს მაგალითში, ოჯახი განიხილავს 420,000 ევროს ღირებულების ბინას. განცხადებაში მითითებულია 80 მ² ფართობის ბინა, აივნით და სარდაფით. კოსმეტიკური რემონტი დასრულებულია და ყოველთვიური გადასახდელია 360 ევრო. გამყიდველის თქმით, ბინა თავისუფალია.
მყიდველს სჭირდება ორი ცალკე საძინებელი, მუდმივად ცხოვრებისა და შეთანხმებულ ვადებში გადასვლის შესაძლებლობა. ჩვენ ამ მოთხოვნებს ფასების დადგენამდე განვმარტავთ. უფრო იაფი ბინა, რომელიც ოჯახისთვის არ არის შესაფერისი, პრობლემას ვერ გადაჭრის.
ასევე განვმარტავთ მყიდველის სტატუსს და ნებართვების საჭიროებას. უცხოელის შეძენის შესაძლებლობა დამოკიდებულია მის მოქალაქეობაზე, ფედერალურ შტატზე და ტრანზაქციის გარემოებებზე. მხოლოდ ბინადრობის ნებართვის ქონა ავტომატურად არ იძლევა შეძენის უფლების გარანტიას. ავსტრიაში უძრავი ქონების შეძენისას უცხოელებზე მოქმედი შეზღუდვები უნდა დაზუსტდეს ვალდებულების შესრულებამდე.
თუ საჭიროა ნებართვები ან საბანკო დაფინანსება, ეს გავლენას ახდენს გამყიდველისთვის შეთავაზების დროზე და შინაარსზე. ამ პირობებთან დაკავშირებით ზეპირი შეთანხმებები არასაკმარისია.
2. შეაგროვეთ დოკუმენტები კაუფანბოტამდე
„ვენის საკუთრების კომპანია“ გამყიდველისა და ჰაუსვერვალტუნგისგან ითხოვს დოკუმენტებს, ადარებს მიღებულ ინფორმაციას და აღნიშნავს ნებისმიერ დაკარგულ დადასტურებას. სამშენებლო ფაილსა და ინდივიდუალურ დოკუმენტებზე წვდომა ენიჭება საჭირო ნებართვის შემთხვევაში.
არსებულ შენობაში მდებარე ბინისთვის, კომპლექტი ჩვეულებრივ მოიცავს:
✓ მიმდინარე Grundbuch-ის ამონაწერი და აუცილებელი ჩანაწერების დოკუმენტები
✓ Wohnungseigentumsvertrag — ბინის საკუთრების ხელშეკრულება
✓ Nutzwertgutachten — დასკვნა ობიექტებისა და წილების სავარაუდო ღირებულების შესახებ
✓ მშენებლობის გეგმები და ცვლილებების დოკუმენტები
✓ Energieausweis — ენერგეტიკული პასპორტი
✓ წლიური ანგარიშები და მიმდინარე გადახდის შეტყობინებები
✓ ინფორმაცია რეზერვის, მომავალი სამუშაოს და სახლში სესხების შესახებ
✓ ბოლო რამდენიმე წლის განმავლობაში მფლობელთა შეხვედრების ხელმისაწვდომი ოქმები
ჩვენ განვასხვავებთ რეკლამიდან და სამშენებლო გეგმას. ვამოწმებთ კონკრეტული თარიღისთვის დარჩენილ რეზერვს და არ ვაიგივებთ ოქმში რემონტის განხილვას საბოლოო გადაწყვეტილებასთან ან ბიუჯეტთან.
თუ არსებითი ინფორმაცია აკლია, ეს ღიად რჩება. ხელმოწერის შემდეგ დოკუმენტების წარდგენის დაპირება არ იძლევა სათანადო შემოწმების დასრულებულად ჩათვლის საშუალებას. ძირითადი სათანადო შემოწმების ფარგლები ასევე აისახება არბიტრების კამერის ბინის შეძენის რეკომენდაციებში.
3. შეამოწმეთ Grundbuch და შეძენილი უფლებების შემადგენლობა
Grundbuch-ში ჩვენ ვადარებთ მესაკუთრეს, წილს და ბინის დასახელებას გამყიდველის შეთავაზებას. იდენტიფიკაციისთვის EZ (Einlagezahl)ანუ მიწის რეესტრის ნომერი და KG (Katastralgemeinde)ანუ საკადასტრო საზოგადოება. მხოლოდ მისამართი არ ცვლის ამ დეტალებს.
ამონაწერში მითითებულია რეგისტრირებული უფლებები და შეზღუდვები. მნიშვნელოვანი ჩანაწერებისთვის საჭიროა დამადასტურებელი დოკუმენტები: რეესტრში მოკლე ჩანაწერი ყოველთვის არ ავლენს შეზღუდვის შინაარსს.
თუ გამყიდველის წილზე რეგისტრირებულია საბანკო გირავნობა, ჩვენ ვადგენთ, შესაძლებელია თუ არა მისი მოხსნა. გირავნობის რეგისტრირებული ოდენობა შეიძლება განსხვავდებოდეს მიმდინარე ვალისგან. ტრანზაქცია უნდა შეიცავდეს მიმდინარე კრედიტორის ინფორმაციას და გირავნობის მოხსნისთვის საჭირო დოკუმენტებს.
ჩვენ ვადგენთ მოსახსნელი დაბრკოლებებისა და შესყიდვის შემდეგ დარჩენილი უფლებების იდენტიფიცირებას. მოხსნისა და გადახდის პროცედურა დგინდება ტრანზაქციის იურიდიული შესრულების დროს.
იგივე მიდგომა ვრცელდება სარდაფზეც. მოწოდებული გასაღები ადასტურებს წვდომას, მაგრამ არ განმარტავს გამოყენების მიზანს. აუცილებელია შემოწმდეს, გამოყოფილია თუ არა ეს სივრცე ბინაზე და რა პირობებით. ხელშეკრულებაში უნდა იყოს აღწერილი დოკუმენტებით დადასტურებული უფლებების ფარგლები.
4. შეამოწმეთ ბინის ფართობი და აივანი
ჩვენს მაგალითში, 80 მ² შედგება 72 მ² შიდა სივრცისა და 8 მ² ღია აივნისგან. ჩამონათვალი აერთიანებს ამ მაჩვენებლებს, ამიტომ საწყისი ფასის შედარება საჭიროებს კორექტირებას.
420,000 ევროს 80 მ²-ზე გაყოფით გამოდის 5,250 ევრო/მ². სრული ფასის შიდა ფართობთან კორელაციის შედეგად გამოდის დაახლოებით 5,833 ევრო/მ².
თუმცა, აივანი ინარჩუნებს საბაზრო ღირებულებას. გამოთვლებში არსებული შეუსაბამობა არ ადასტურებს გაბერილ ფასს და არც იმას ნიშნავს, რომ მყიდველს უფლება აქვს მიიღოს ფასდაკლება მთელ რვა მეტრზე. შეთავაზებების შედარებისას, შიდა ფართობი და დამატებითი სივრცეები ცალ-ცალკე უნდა იქნას გათვალისწინებული.
Vienna Property ადარებს ექსპოზიციას, გეგმას, ფართობის გაანგარიშებას და ბინის გაზომვის დოკუმენტს. მნიშვნელოვანი შეუსაბამობების შემთხვევაში, ტარდება დამატებითი შემოწმება ან პროფესიონალური გაზომვა. თავად ბინის გაზომვის დოკუმენტაცია არ ასახავს ბინის ფართობს.
ნუცფლახეს გაანგარიშების წესების მიხედვით, ღია აივნები და ლოჯიები განსხვავებულად განიხილება. ეს განსხვავებები განხილულია ვენის ნუცფლახეს საქალაქო გზამკვლევში. ამიტომ, კვადრატული მეტრის გაანგარიშებამდე მნიშვნელოვანია სივრცის ტიპისა და შესაბამისი მეთოდოლოგიის განსაზღვრა.
5. ჩვენ ვამოწმებთ რეკონსტრუქციას და ტექნიკურ მდგომარეობას
შემოწმების დროს ჩვენ ვადარებთ შენობის ფაქტობრივ განლაგებას დოკუმენტაციას. გადატანილი სამზარეულო, კომბინირებული ოთახები ან შეცვლილი აბაზანა მოითხოვს ახსნას: რა გაკეთდა და როგორ დამტკიცდა სამუშაო.
მშენებლობის ნებართვები და ბინის საკუთრების შესახებ რეგულაციებით გათვალისწინებული საჭირო თანხმობები ცალ-ცალკე მოწმდება. ერთი ნებართვა ყოველთვის არ მოიცავს ორივე საკითხს.
თუ დოკუმენტები აკლია, ჩვენ ვარკვევთ ცვლილებების მასშტაბებს და ვაგროვებთ ინფორმაციას მათი მიზანშეწონილობის შესაფასებლად. სანამ ეს საკითხი არ გაირკვევა, ბინა არ შეიძლება შეფასდეს, როგორც ქონება, რომლის ყველა ცვლილება დადასტურებულად კანონიერია.
ტექნიკური შემოწმება მოიცავს ტენიანობის თვალსაჩინო ნიშნებს, ფანჯრების, გათბობის, ელექტრო სისტემების და ვენტილაციის მდგომარეობას. Altbau-ს ბინის შეძენისას , ჩვენ ასევე ვითვალისწინებთ შენობის ზოგად სტრუქტურას და კომუნალურ სისტემებს. ახლად შეღებილი კედლები სახურავის დარჩენილ ვადაზე არ მიუთითებს.
თუ დეფექტების ნიშნები გამოვლინდება, რომლებიც სპეციალურ დასკვნას მოითხოვს, სპეციალისტს იძახებენ. რუტინული შემოწმება არ ცვლის ფარული სტრუქტურების შემოწმებას.
ფასზე შეთანხმებამდე მნიშვნელოვანია ვენაში საჭირო რემონტის: შეადგინეთ დავალებების სია და მიიღეთ პროექტის ხარჯთაღრიცხვა. კვადრატულ მეტრზე საშუალო ფასი ამისთვის ძალიან მიახლოებითია.
6. წაიკითხეთ ენერგეტიკული საინფორმაციო სისტემა და შეაფასეთ თქვენი გათბობის სისტემა
ენერგოეფექტურობის სერტიფიკატში ჩვენ ვამოწმებთ მისამართს, მომზადების თარიღს და შენობას ან ობიექტს, რომელზეც გაანგარიშება ვრცელდება. ერთ-ერთი ინდიკატორი, HWB, ახასიათებს გათბობისთვის სავარაუდო სითბოს მოთხოვნას. ის ხელს უწყობს ენერგოეფექტურობის შედარებას, მაგრამ არ აჩვენებს მომხმარებლის მომავალ გადასახადს ევროებში.
ფაქტობრივი ხარჯები ასევე დამოკიდებულია გათბობის სისტემაზე, ტარიფებზე, ბინის მდებარეობასა და გამოყენების სტილზე. ამიტომ, ჩვენ ვადარებთ მონაცემთა ცხრილის მონაცემებს არსებულ გათბობის გადასახადებს და ფანჯრებისა და აღჭურვილობის მდგომარეობას.
კლასის დადგენა Altbau-ს ტერმინის მიხედვით შეუძლებელია: სახლი ყოვლისმომცველი რემონტის შემდეგ და შენობა რემონტის გარეშე შეიძლება მნიშვნელოვნად განსხვავდებოდეს.
ზოგადი წესის თანახმად, გამყიდველმა დაუყოვნებლივ უნდა წარმოადგინოს ენერგოეფექტურობის სერტიფიკატი, რომელიც მყიდველის მიერ ქონების შეძენის განზრახვის გამოცხადებამდე არაუმეტეს ათი წლით ადრე არის გაცემული. ხელშეკრულების გაფორმების შემდეგ, გამყიდველმა 14 დღის განმავლობაში უნდა წარმოადგინოს ენერგოეფექტურობის სერტიფიკატი ან მისი სრული ასლი. ვალდებულებები და გამონაკლისები აღწერილია ავსტრიის მთავრობის პორტალზე.
7. შეამოწმეთ თქვენი ქირა და მომავალი ხარჯები სახლში
ჩვენ შევადარებთ Hausverwaltung-ის ანგარიშს შეხვედრის ოქმებსა და სამუშაო გეგმას. ჩვენ გვაინტერესებს არსებული რეზერვები, უკვე აღებული ვალდებულებები და მომავალი ხარჯები.
გაანგარიშების მაგალითში განხილულია სახურავის შეკეთების ღირებულება 210,000 ევრო, ხოლო ხელმისაწვდომი რეზერვი 75,000 ევროა. თუ ამ სამუშაოებისთვის მთელი რეზერვი გამოიყენებოდა, დეფიციტი 135,000 ევრო იქნებოდა. დადასტურებული განაწილების გასაღებით 3.2%-ის შემთხვევაში, ბინაზე სავარაუდო დატვირთვაა 4 320 €.
ეს თანხა მყიდველის მიერ დაუყოვნებლივ სავალდებულო გადახდად არ შეიძლება გამოცხადდეს. პირველ რიგში, ჩვენ ვადგენთ, დამტკიცებულია თუ არა სამუშაო, რამდენად განსაზღვრულია ბიუჯეტი, არის თუ არა სხვა ვალდებულებები და როგორ არის მოსალოდნელი დეფიციტის დაფინანსება. განაწილების გასაღები დამოწმებულია კონკრეტულად შესაბამისი ხარჯების კატეგორიისთვის.
ხარჯების უზრუნველყოფა და განაწილება კერძოდ რეგულირდება WEG 2002-ის §§ 31–32-ით. არსებული შეთანხმებები და კანონით გათვალისწინებული გამონაკლისები ცალ-ცალკე განიხილება.
შემდეგ გამყიდველთან ერთად განვიხილავთ ხარჯების განაწილებას. ხელშეკრულებით შეთანხმებული კომპენსაცია აუცილებლად არ ცვლის სახლის მესაკუთრეთა ასოციაციისთვის გადახდის ვალდებულებას. ამიტომ, შესყიდვის პირობები უნდა მოიცავდეს მხარეებს შორის მკაფიო პირობებს და გადახდის მექანიზმს.
8. გაანალიზეთ Betriebskosten და შეძენის ბიუჯეტი
მაგალითში მოცემული ყოველთვიური 360 ევრო შედგება 245 ევროსგან საოპერაციო ხარჯებისთვის, 85 ევროსგან სარეზერვო შენატანებისთვის და 30 ევროსგან სხვა გადასახადებისთვის. ჩვენ ვამოწმებთ თითოეული ხაზის შინაარსს, მათ შორის, შედის თუ არა დღგ და გათბობა. მთლიანი გადახდის „Betriebskosten“-ის დარქმევა არასწორია.
ჩვენ ვადარებთ მიმდინარე წინასწარ გადახდებს დასრულებულ ანგარიშგების პერიოდს. ასევე ვადგენთ, შესაძლებელია თუ არა ხელახალი გამოთვლები, იგეგმება თუ არა გადახდების ზრდა და ამჟამად ემსახურება თუ არა შენობა სესხს.
შესყიდვის ბიუჯეტის შედგენისას, ჩვენ ვითვალისწინებთ სავალდებულო გადასახადებს. სტანდარტული შესყიდვის შემთხვევაში, რომელიც ანაზღაურებით ხორციელდება, როგორც წესი, გამოიყენება 3.5%-იანი გადასახადის განაკვეთი. ჩვენი გაანგარიშებით, 420,000 ევროს საფუძველზე, ეს შეადგენს 14,700 ევროს. ქონების რეგისტრაციის საფასური, როგორც წესი, რეგისტრირებული უფლების ღირებულების 1.1%-ს შეადგენს: იმავე საფუძველზე, ეს იქნება 4,620 ევრო.
საერთო ღირებულება 19,320 ევროა, სხვა ხარჯების გამოკლებით. პოტენციური სარგებელი და გაანგარიშების კრიტერიუმები დამოწმებულია თითოეული ტრანზაქციის მიხედვით; დროებითი სარგებელი, რომელიც ძალაშია 2026 წლის 1 ივლისამდე, ავტომატურად არ შეიძლება გამოყენებულ იქნას ოქტომბერში განხორციელებულ ახალ შენაძენზე.
ცალკე ვგულისხმობთ იურიდიულ მხარდაჭერას, შესაბამის საკომისიოებს, დაფინანსებას და რემონტს. დანარჩენი საკითხები განხილულია სტატიაში ავსტრიაში უძრავი ქონების შეძენისას დამატებითი საკომისიოებისა და ფარული ხარჯების.
ნასესხები თანხებით შესყიდვების შემთხვევაში, ჩვენ წინასწარ ვთანხმდებით ბანკის გადაწყვეტილებისა და გაცემის პირობებზე. ავსტრიაში უძრავი ქონების ხელმისაწვდომი სესხის არ იძლევა კონკრეტული ბინის დამტკიცების გარანტიას.
9. გაარკვიეთ, რეალურად თავისუფალია თუ არა ბინა
ჩვენ ვითხოვთ ინფორმაციას მიმდინარე იჯარის ხელშეკრულების, ქონების უფლებებისა და სხვა სარგებლობის უფლებების შესახებ. დათვალიერების დროს ცარიელი ბინა სულაც არ ადასტურებს მესამე მხარის უფლებების არარსებობას.
თუ იჯარის ხელშეკრულება დაცულია MRG ), ქონების შეძენა არ იძლევა მის შეწყვეტის გარანტიას. რიხტვერტის აქტით გათვალისწინებული კონტრაქტებისთვის დასაშვები ქირა შეზღუდულია მოქმედი რეგულაციებით. შეწყვეტის შესაძლებლობა ცალკე მოწმდება: მაღალი შესყიდვის ფასი არ აძლევს მოიჯარეს უბრალოდ ქირის გაზრდის ან გადასვლის მოთხოვნის უფლებას.
მუდმივი უზრუნველყოფილი იჯარის ხელშეკრულების შემთხვევაში, ბინის დაცლა ოჯახისთვის სასურველ თარიღამდე შესაძლოა შეუძლებელი იყოს. მყიდველისთვის, რომელსაც სურს ქონების საკუთარი მოხმარებისთვის დაკავება, ეს საკითხის გადახედვის საფუძველია. შეზღუდვების გამოყენება დამოკიდებულია ქონებასა და კონტრაქტზე და არა მხოლოდ შენობის ასაკზე.
უფასო გადაცემის თარიღი, შენობის მდგომარეობა და დარჩენილი ქონების შემადგენლობა ფიქსირებულია გარიგების პირობებში.
10. დასკვნების გადატანა Kaufanbot-ის წესებსა და პირობებში და კონტრაქტში
Vienna Property ქმნის შეუსაბამობებისა და ღია კითხვების სიას მყიდველისა და ყველა ჩართული მხარისთვის. ის თითოეულ იდენტიფიცირებულ რისკს აკავშირებს საჭირო დოკუმენტთან ან პირობასთან.
| კითხვა | რაზე უნდა დადასტურდეს ან შეთანხმდეს |
|---|---|
| კვადრატი | შიდა სივრცე და აივანი ცალკეა |
| რეკონსტრუქცია | დოკუმენტები და ცვლილებების დასაშვებობა |
| საბანკო უზრუნველყოფა | შეთანხმებული ტვირთის მოხსნის პროცედურა |
| სახურავის შეკეთება | დაფინანსება და ხარჯების განაწილება |
| მაუწყებლობა | მიმდინარე იჯარის თარიღი, მდგომარეობა და არარსებობა |
| გადახდები | დასრულებული საანგარიშო პერიოდის დარიცხვებისა და მონაცემების შემადგენლობა |
Kaufanbot-ს შეუძლია მყიდველისთვის ვალდებულების აღება დეტალური კონტრაქტის ხელმოწერამდეც კი. ამიტომ, დაფინანსების, ნებართვებისა და მნიშვნელოვანი შემოწმების პირობები ხელმოწერამდე შეთანხმდება, კონკრეტული ვადებითა და მათი შეუსრულებლობის შედეგებით.
Treuhand-ის სამართლებრივ ფორმულირებასა და პროცედურებს ადგენს უფლებამოსილი სპეციალისტი. ტექნიკურ ანგარიშებს ამზადებენ შესაბამისი სფეროს სპეციალისტები. გუნდის ამოცანაა გადაწყვეტილების საფუძვლების შეგროვება, მონაწილეთა ქმედებების კოორდინაცია და იმის უზრუნველყოფა, რომ აუდიტის არსებითი დასკვნები გათვალისწინებული იყოს საბოლოო ანგარიშში.
რას იღებს მყიდველი შემოწმების შემდეგ?
განხილულ მაგალითში, შესყიდვის შესახებ გადაწყვეტილების მისაღებად საჭიროა რეკონსტრუქციის დასაშვებობის დადასტურება, საბანკო გირავნობის მოხსნაზე თანხმობა, სახურავის შეკეთების დაფინანსების პირობების დაზუსტება და ბინის უსასყიდლოდ გადაცემის საფუძვლების დადგენა. ფასი უნდა შეფასდეს 72 მ² შიდა სივრცისა და ცალკე აივნის საფუძველზე.
თითოეული მნიშვნელოვანი საკითხისთვის ნათელი უნდა იყოს, თუ რომელი დოკუმენტი ადასტურებს პასუხს, რა ხარჯებია შესაძლებელი და ვინ გაიღებს მათ. თუ თანხა ჯერ არ არის განსაზღვრული, ბიუჯეტში ეს გაურკვევლობად რჩება. თუ გამყიდველი პრობლემის მოგვარებას დაჰპირდება, გარიგების პირობები უნდა მოიცავდეს კონკრეტულ ვალდებულებას, ვადას და დარღვევის შედეგებს.
სათანადო შემოწმება დასრულებულად ითვლება, როდესაც შეგროვებული მტკიცებულებები საკმარისია ინფორმირებული გადაწყვეტილების დასადასტურებლად. შესყიდვის რეკომენდაცია შესაძლებელია, როდესაც ბინის იურიდიული სტატუსი, ტექნიკური მდგომარეობა, ხარჯები და გადაცემის პირობები იძლევა მისი დანიშნულებისამებრ გამოყენების საშუალებას. თუ ეს არ არის დადგენილი, ხელშეკრულების ხელმოწერა უნდა გადაიდოს, მაშინაც კი, თუ ფასი მიმზიდველად გამოიყურება.
