საცხოვრებლის კლასიფიკაცია ავსტრიაში: სამი ღერძი ერთის ნაცვლად

ვენის რეკლამებიდან ცხრა სიტყვა - Altbau, Gründerzeit, Neubau, Dachgeschossausbau, Zinshaus, Genossenschaftswohnung, Gemeindebau, Vorsorgewohnung, Reihenhaus - არ ქმნიან ერთ კლასიფიკაციას. ისინი აღწერენ სამ განსხვავებულ მახასიათებელს: შენობის ასაკს, საკუთრების ტიპს და საგადასახადო დანიშნულებას.

თითოეულ ღერძზე ერთ ქონებას ერთი მნიშვნელობა აქვს. ბინა შეიძლება კლასიფიცირდეს, როგორც Altbau (მრავალბინიანი შენობა) მისი ასაკის გამო, კონდომინიუმი (მრავალბინიანი ქონება) მისი საკუთრების გამო და Vorsorgewohnung (მრავალბინიანი შენობა) მისი საგადასახადო მიზნის გამო. ამიტომ, ვენაში ბინების ერთი სარეკლამო სიტყვის საფუძველზე შეუძლებელია: Altbau (მრავალბინიანი შენობა) მიუთითებს მის ასაკს და ირიბად, მის გაქირავების სტატუსს, მაგრამ არაფერს ამბობს იმაზე, თუ რას იღებს მყიდველი; Vorsorgewohnung (მრავალბინიანი შენობა) მიუთითებს საგადასახადო დანიშნულებაზე, მაგრამ არაფერს ამბობს თავად შენობაზე.

მხოლოდ ასაკს მნიშვნელობა არ აქვს. სამშენებლო ნებართვის თარიღი განსაზღვრავს იჯარის რეჟიმს და, შესაბამისად, მაქსიმალურ საიჯარო ფასს და მოიჯარის დაცვის ფარგლებს. კანონი განსაზღვრავს არა მხოლოდ ერთ თარიღს, არამედ რამდენიმეს და ისინი სხვადასხვა რამეს წარმოადგენენ.

ძველი შენობის საბაზრო დანიშნულება. ტერმინს არ აქვს ერთიანი იურიდიული თარიღი.

სამართლებრივი შედეგები დაკავშირებულია სამშენებლო ნებართვის თარიღთან და არა რეკლამაში არსებულ ფორმულირებასთან. რიხტვერტის განაკვეთის გამოთვლა შესაძლებელია, თუ კონტრაქტი სრულად ექვემდებარება MRG-ის გამოყენებას, ნებართვა გაცემულია 1945 წლის 8 მაისამდე, ბინა მიეკუთვნება A ან B კატეგორიას და მისი ფართობი არ აღემატება 130 მ²-ს. ამ გამოთვლიდან გამორიცხულია D კატეგორია და 130 მ²-ზე მეტი ფართობი.

XIX საუკუნის მეორე ნახევრის - XX საუკუნის დასაწყისის არქიტექტურული პერიოდი.

სიტყვა აღნიშნავს მშენებლობის დროსა და სტილს და არა ნაგებობების სამართლებრივ რეჟიმს ან მდგომარეობას. ძეგლის კონსერვაციული სტატუსი (Denkmalschutz) და მისი მდებარეობა დაცულ ტერიტორიაზე (Schutzzone) ცალ-ცალკე მოწმდება: სიტყვა „Gründerzeit“ არც ერთს არ გულისხმობს.

რეკლამა ომისშემდგომ შენობას ეხება და არა ახლახან დასრულებულ სახლს.

გაქირავების მიზნებისთვის, ნებართვის თარიღი მნიშვნელოვანია. სახელმწიფო სახსრების გარეშე აშენებულ შენობაში, რომლის ნებართვაც 1953 წლის 30 ივნისის შემდეგ გაიცა, MRG-ის ნაწილობრივ გამოყენებას ექვემდებარება: MRG-ის ძირითადი ტარიფის შეზღუდვები, როგორც წესი, ამ შემთხვევაში არ ვრცელდება. 1945 წლის 8 მაისის შემდეგ ნებართვის მქონე შენობაში დასრულებული საცხოვრებელი ფართი ასევე ნაწილობრივ გამოყენებას ექვემდებარება. ახლახან დასრულებულ შენობას „ერსტბეზუგი“ ეწოდება.

სხვენი ან ზედნაშენი არის ობიექტი იმავე სახლში, რომელსაც აქვს საკუთარი რეჟიმი.

2001 წლის 31 დეკემბრის შემდეგ ნებართვით სხვენის გადაკეთებით შექმნილი ბინა, იმავე თარიღის შემდეგ დადებული იჯარის ხელშეკრულებით, ექვემდებარება MRG-ის ნაწილობრივ გამოყენებას. გაფართოებებისა და ზედნაშენებისთვის იგივე ლოგიკა ვრცელდება 2006 წლის 30 სექტემბრამდე. შესაბამისად, 1890 წელს აშენებულ შენობაში სხვენს შეიძლება ჰქონდეს განსხვავებული რეჟიმი, ვიდრე იმავე შენობის ქვედა სართულებზე მდებარე ბინებს.

ეს ღერძი პასუხობს კითხვას, თუ რა გადადის ზუსტად მყიდველზე. განცხადებაში მოცემული სიტყვები აქ არაფერს განსაზღვრავს: წყვეტს Grundbuch-ის ამონაწერი და ბინის საკუთრების დამადასტურებელი დოკუმენტები.

საცხოვრებელი კორპუსი, როგორც მთლიანობა, არ არის დაყოფილი საცხოვრებელ კომპლექსებად.

შენობა და მისი მიწა შეძენილია არსებულ იჯარის ხელშეკრულებებთან ერთად. საკუთრების შეცვლა არ წყვეტს ამ ხელშეკრულებებს და ხელს უშლის ქირის საბაზრო დონემდე ზრდას: ზრდა შეზღუდულია ქირის ინდექსაციის წესებით. ასეთი ქონების შემოსავლიანობა გამოითვლება ფაქტობრივი იჯარის ხელშეკრულებების საფუძველზე და არა ადგილობრივი ტარიფების საფუძველზე. შენობის ასაკი თავად ტერმინით არ არის მითითებული, თუმცა ვენის ბაზარზე ეს ტერმინი უფრო ხშირად გამოიყენება ძველი შენობების აღსანიშნავად.

ფინანსური შენატანით სარგებლობის უფლება და არა საკუთრება.

ქონება არაკომერციული საბინაო ორგანიზაციის საკუთრებაა და მცხოვრები მოქმედებს როგორც მოიჯარე ან მომხმარებელი. საკუთრების შემდგომი გადაცემა ყოველთვის არ არის შესაძლებელი: საჭიროა საბინაო ორგანოს (Wohnbauförderung) მონაწილეობა ხელშეკრულებაში, ბინის მინიმალური ფართობი და მიწის ნაკვეთზე მესამე მხარის განვითარების უფლებების არარსებობა. განაცხადები წარდგენილია ხელშეკრულების გაფორმებიდან არაუადრეს ხუთი წლისა, 6-დან 10-მდე, 11-დან 15-მდე და 16-დან 20-მდე წლებში; საკუთრების უფლება წყდება პირველი შესახლებიდან 30-ე წლის შემდეგ.

ქალაქის მუნიციპალური საიჯარო ფონდი.

ვენაში ეს დაახლოებით 220 000 ბინას წარმოადგენს 2300-ზე მეტ შენობაში, რომლებსაც Wiener Wohnen მართავს. ბინები გაქირავებულია ქალაქის განაწილების რეგულაციების შესაბამისად; ამ სეგმენტისთვის შესყიდვის ბაზარი არ არსებობს. ინვესტორებისთვის Gemeindebau მნიშვნელოვანია, როგორც მეზობელი უძრავი ქონების კონტექსტი და გაქირავების მოთხოვნის სტრუქტურის ფაქტორი და არა როგორც ტრანზაქციული აქტივი.

რიგის სახლი. საკუთრების ორი განსხვავებული ტიპი არსებობს.

ან ცალკე მიწის ნაკვეთი ერთპიროვნული საკუთრებით, ან ბინის ქონება საერთო ნაკვეთის ფარგლებში. ამ უკანასკნელ შემთხვევაში გამოიყენება WEG: წილი საერთო საკუთრებაში, მესაკუთრეთა საერთო საზოგადოება, სარემონტო რეზერვი და კრების გადაწყვეტილებები საერთო ტერიტორიების შესახებ. ამ ორიდან რომელი გამოიყენება, განისაზღვრება Grundbuch-ის ამონაწერით და ბინის საკუთრების ხელშეკრულებით და არა სიტყვით „Reihenhaus“.

არა სახლის ტიპი ან საკუთრების ფორმა, არამედ გრძელვადიანი გაქირავების საგადასახადო სტრუქტურა.

ამ ტერმინს არ გააჩნია დამოუკიდებელი იურიდიული სტატუსი: ის ეხება საცხოვრებელ ქონებაში არსებულ სტანდარტულ ბინას, რომელიც შეძენილია გაქირავების მიზნით, დღგ-ს და ამორტიზაციის გამოქვითვის მოლოდინით. ეს ავსტრიულ უძრავ ქონებაში ინვესტირების ერთ-ერთი სტრატეგიაადა არა ცალკეული ტიპის ქონება: თავად ტერმინი არ ადასტურებს არც მომგებიანობას და არც საგადასახადო შედეგს.

აღიარება დამოკიდებულია პროგნოზირებულ ყოვლისმომცველ შემოსავალზე. ერთოჯახიანი გაქირავების შემთხვევაში (kleine Vermietung), პროგნოზირებული შემოსავლის პერიოდი არის 25 წელი გაქირავების დაწყებიდან და არაუმეტეს 28 წელი პირველი ხარჯიდან. ეს პერიოდები ვრცელდება 2023 წლის 31 დეკემბრის შემდეგ დაწყებულ პროგნოზირებულ პერიოდებზე: ადრე ძალაში იყო 20 და 23 წელი; ეს პერიოდი ხუთი წლით გაგრძელდა ფედერალური კანონით No. II 89/2024.

თუ საქმიანობა აღიარებულია, როგორც „ლიბჰაბერეი“, იჯარა თავისუფლდება დღგ-სგან, შემავალი დღგ-ს გამოქვითვის უფლება წყდება და ზარალი არ ანაზღაურდება სხვა შემოსავლით. კონკრეტულ წელს უარყოფითი შედეგი, თავისთავად, ამ დასკვნამდე არ მიგვიყვანს.

პროგნოზი გამოითვლება საგადასახადო კონსულტანტთან ერთად შეძენამდე: ის ეფუძნება ამ კონკრეტული ქონების დასაშვებ საიჯარო ტარიფს, რომელიც განისაზღვრება პირველი ღერძით - MRG რეჟიმით.

რეკლამაში მოცემულია ბაზრის აღნიშვნა. იურიდიული და ტექნიკური სტატუსი განისაზღვრება დოკუმენტებით, შემდეგი თანმიმდევრობით:

1. გრუნდბუხის ამონაწერი. აჩვენებს, თუ რა არის უფლების საგანი: წილი ბინაში, ცალკე ნაკვეთზე თუ მთელ შენობაში. ეს ასრულებს საკუთრების ფორმის ღერძს.
2. მშენებლობის ნებართვის თარიღი. აღებულია სამშენებლო დოკუმენტებიდან და არა განცხადებაში მითითებული მშენებლობის წლიდან. ეს მოიცავს ასაკს და შესაძლო გაქირავების ვარიანტებს.
3. ბინის საკუთრების საბუთები. Nutzwertgutachten და Wohnungseigentumsvertrag: ქონების წილი, აქსესუარები და დანიშნულება.
4. სხვენი, დამატებითი შენობა და დანართი ცალკეა. მათ აქვთ საკუთარი ნებართვა და თარიღი და მათი რეგულაციები შესაძლოა არ ემთხვეოდეს შენობის დანარჩენი ნაწილის რეგულაციებს.
5. თუ ბინა დაკავებულია, საჭიროა მოქმედი იჯარის ხელშეკრულება. იჯარის პირობები და ტარიფი განისაზღვრება ამ ხელშეკრულებით და არა შენობის კატეგორიით.
6. პროგნოზირებული გაანგარიშება - საინვესტიციო მიზნებისთვის. შეძენამდე, არსებული კურსის საფუძველზე და არა სასურველი კურსის მიხედვით.

პირველი ორი პუნქტი სამივე ღერძის გასწვრივ ობიექტის კატეგორიას აღნიშნავს. დანარჩენი ოთხი კი ამ კატეგორიის ფულად ღირებულებას.

რა არის „ალტბაუ“ ავსტრიაში? ეს არის ძველი, ხშირად ომამდელი შენობის საბაზრო დასახელება. არ არსებობს ერთი კონკრეტული თარიღი, რომლითაც ეს ტერმინი განსაზღვრავს ყველა სამართლებრივ შედეგს. გაქირავებისთვის მნიშვნელოვანია მშენებლობის ნებართვის თარიღი.

თუ არა Neubauსახლი ახლახან აშენდა? არა. საბაზრო გამოყენება ეხება ომის შემდეგ აშენებულ შენობებს, მათ შორის 1960-იან და 1970-იან წლებში აშენებულ შენობებს. ახლახან აშენებულ საცხოვრებელ სახლებს „ერსტბეზუგს“ უწოდებენ.

რით განსხვავდება Zinshaus-ი Altbau-სგან? ეს არის მახასიათებლები სხვადასხვა ღერძზე. Altbau აღწერს შენობის ასაკს, ხოლო Zinshaus აღწერს საკუთრების ტიპს: მთელ შენობას, საცხოვრებელ ბინებად დაყოფის გარეშე. სახლი შეიძლება იყოს ორივე.

შესაძლებელია თუ არა Genossenschaftswohnung-ის (ზოგადი საკუთრების დამადასტურებელი დოკუმენტის ) შეძენა ? სარგებლობის უფლება მოიპოვება ფინანსური შენატანით და არა საკუთრებით. საკუთრების გადაცემა გარკვეულ პირობებსა და ვადებს ექვემდებარება და არა ყველა ბინისთვის.

იყიდება თუ არა ბინები გემეინდებაუში? ასეთი ბაზარი არ არსებობს: მუნიციპალური საცხოვრებელი ფართები იჯარით გაიცემა ქალაქის განაწილების წესების შესაბამისად.

რატომ არის სხვენის ბინა უფრო ძვირი, ვიდრე იმავე შენობაში მეორე სართულზე მდებარე ბინა? ერთ-ერთი მიზეზი კანონიერია. 2001 წლის 31 დეკემბრის შემდეგ სხვენის გადაკეთებით შექმნილი ბინა ნაწილობრივ ექვემდებარება MRG-ს მიწოდებისას, მაშინ როდესაც ქვემოთ მდებარე ბინებზე კანონით სრულად შეიძლება გათვალისწინებული იყოს.

დღგ-ს გამოქვითვა იძლევა თუ არა დღგ-ს გამოქვითვის გარანტიას? არა. გამოქვითვა დამოკიდებულია იმაზე, გამოიმუშავებს თუ არა იჯარა კუმულაციურ მოგებას პროგნოზირებულ პერიოდში — იჯარის დაწყებიდან 25 წლამდე, პირველი ხარჯიდან 28 წლამდე. თუ გირავნობა აღიარებულია, გამოქვითვა უქმდება.

რა შეიძლება შეიძინოთ Reihenhaus-ით? ცალკე ნაკვეთი ან საერთო ნაკვეთში წილი კონკრეტულ შენობაზე უფლებით. მეორე ვარიანტი მოიცავს მესაკუთრეთა თანამეგობრობას, მოვლა-პატრონობის რეზერვს და საერთო სივრცეებთან დაკავშირებით შეხვედრის გადაწყვეტილებებს.