Asuransi properti di Austria dan Wina

Meskipun asuransi properti tidak selalu diwajibkan secara hukum di Austria, ini adalah cara utama untuk melindungi investasi Anda. Dalam praktiknya, asuransi properti diwajibkan oleh banyak pemangku kepentingan utama: bank menyetujui hipotek, perusahaan pengelola memasukkannya dalam biaya mereka, dan penyewa seringkali diwajibkan untuk mengasuransikan properti mereka berdasarkan kontrak.

Pada intinya, jenis asuransi ini berfungsi sebagai bentuk perlindungan finansial, sangat mirip dengan sistem jaminan sosial wajib negara. Sistem negara tersebut juga dibangun berdasarkan kontribusi dan mencakup perawatan kesehatan, pensiun, dan kecelakaan. Namun, tidak seperti jenis asuransi wajib tersebut, asuransi properti secara formal bersifat sukarela. Akan tetapi, pada kenyataannya, asuransi ini memberikan pemilik dan investor tingkat keandalan dan keamanan yang sama tingginya.

Pasar Asuransi Properti 2025:

• Pada kuartal pertama tahun 2025, penerimaan premi asuransi di Austria mencapai €7,3 miliar, yang menunjukkan peningkatan sebesar 4,8% dibandingkan dengan kuartal pertama tahun lalu.
• Pasar asuransi properti dan kecelakaan diperkirakan akan tumbuh dengan tingkat pertumbuhan tahunan gabungan sebesar 5,29% pada tahun 2030, mencapai $18,1 miliar pada tahun 2025.
• Wina memiliki pangsa pasar terbesar – 32,2% dari seluruh premi di segmen asuransi properti dan kewajiban.

Asuransi properti di Austria diatur oleh beberapa undang-undang penting yang menetapkan hak dan tanggung jawab pemilik, penyewa, dan perusahaan asuransi.

Versicherungsvertragsgesetz (VersVG) adalah hukum utama yang mengatur kontrak asuransi. Undang-undang ini menguraikan kewajiban klien saat membuat dan mematuhi kontrak, serta konsekuensi dari pelanggarannya. Misalnya, menyembunyikan faktor risiko yang signifikan (seperti kerusakan bangunan sebelumnya) dapat mengakibatkan pengurangan pembayaran asuransi atau bahkan penolakan klaim asuransi sepenuhnya.

Peraturan Asuransi (VAG 2016) dan Pengawasan FMA. Di Austria, perusahaan asuransi dan perantaranya diawasi secara ketat. Sebuah lembaga khusus, FMA, mengawasi hal ini. Lembaga ini memastikan bahwa perusahaan beroperasi secara adil dan sehat secara finansial, serta klien menerima hak mereka sesuai kontrak. Jika pemilik apartemen atau rumah memiliki perselisihan dengan perusahaan asuransi dan tidak dapat mencapai kesepakatan, mereka dapat mengajukan pengaduan kepada organisasi ini—ini adalah otoritas utama di sini.

MRG §21. Menurut Mietrechtsgesetz, biaya asuransi bangunan dapat dibebankan kepada penyewa. Akibatnya, beban biaya asuransi sebagian dialihkan kepada penyewa, sehingga sangat penting untuk meninjau dengan cermat faktur yang dikeluarkan oleh Hausverwaltung. Praktik ini paling umum di Wina, di mana perumahan sewa sangat terkonsentrasi.

WEG 2002. Menurut Wohnungseigentumsgesetz, kegiatan Eigentümergemeinschaft (asosiasi pemilik) diatur oleh peraturan yang telah ditetapkan yang mengharuskan pengelola untuk memastikan cakupan asuransi bangunan yang memadai. Bagi pemilik apartemen di Wina, ini berarti bahwa polis kolektif biasanya mencakup asuransi untuk struktur utama, sementara dekorasi interior dan barang pribadi tetap menjadi tanggung jawab pemilik.

Pasar asuransi properti Austria menawarkan beberapa produk inti, yang masing-masing mencakup risiko spesifik. Bagi pemilik properti di Wina, sangat penting untuk membedakan antara risiko mana yang dicakup oleh asuransi bangunan kolektif dan mana yang memerlukan cakupan individual.

• Yang dicakup: barang-barang pribadi Anda di apartemen—semua furnitur, peralatan rumah tangga, elektronik, pakaian, perhiasan, dan barang berharga lainnya.
• Apa yang dilindunginya: kebakaran, petir, pencurian, banjir akibat kebocoran air, badai (kecepatan angin 60 km/jam), hujan es, serta kerusakan pada jendela, pintu, atau kunci.
• Hal lain yang sering disertakan adalah asuransi tanggung jawab (Haftpflichtversicherung). Asuransi ini akan menanggung kerugian jika Anda secara tidak sengaja menyebabkan kerugian pada orang lain—misalnya, jika Anda membanjiri rumah tetangga Anda karena mesin cuci yang rusak atau jika anak Anda merusak properti orang lain.
• Perkiraan biaya: €120 hingga €250 per tahun untuk apartemen seluas 60–80 m². Harga tergantung pada jangka waktu yang dipilih dan biaya penggantian (jumlah yang Anda bayarkan jika terjadi peristiwa yang diasuransikan).
• Rekomendasi: Wajib bagi penyewa, banyak pemilik properti menyertakan persyaratan kebijakan ini dalam perjanjian sewa.
• Siapa yang membutuhkannya dan mengapa: Jenis asuransi ini wajib bagi penyewa. Pemilik rumah seringkali secara eksplisit menyatakan persyaratan ini dalam perjanjian sewa mereka.

• Untuk siapa: untuk pemilik apartemen dan rumah pribadi.
• Apa yang dilindunginya: rumah itu sendiri dan bagian-bagian utamanya – dinding, atap, jendela, sistem teknik.
• Apa yang dilindunginya: kebakaran, ledakan, kebocoran air dari pipa, badai, hujan es, banjir, vandalisme, dan bencana alam (jika Anda menambahkan Elementarversicherung).
• Biaya rata-rata: €250 hingga €500 per tahun untuk apartemen seluas 80-120 m². Harga tergantung pada area (misalnya, jika berada di zona rawan banjir) dan jenis bangunan.
• Selain itu, Anda dapat mengaktifkan Elementarversicherung untuk melindungi dari banjir, tanah longsor, dan longsoran salju.

• Mengapa ini dibutuhkan: Ini melindungi dari pengeluaran jika orang lain terluka di properti Anda—misalnya, jika seorang pejalan kaki jatuh di jalan yang licin di musim dingin.
• Biaya: sekitar €50–€100 per tahun untuk rumah atau sebidang tanah di Wina.

• Cakupan: biaya pengacara dan pengadilan dalam sengketa mengenai sewa, hutang, penggusuran, dan masalah hukum lainnya.
• Mengapa ini bermanfaat: Anda dapat membela hak-hak Anda tanpa menghabiskan banyak uang.
• Biaya: €100 hingga €200 per tahun untuk perlindungan dasar bagi pemilik apartemen atau tuan tanah.

• Cakupan: Bencana alam termasuk banjir, gempa bumi, tanah longsor, dan longsor salju.
• Bagaimana keterkaitannya: paling sering diterbitkan sebagai tambahan pada polis asuransi isi rumah (Haushaltsversicherung) atau asuransi bangunan (Wohngebäudeversicherung).
• Relevansi bagi Wina: Daerah dataran rendah dan daerah di dekat Sungai Danube memiliki risiko banjir yang lebih tinggi, yang secara langsung memengaruhi biaya asuransi.
• Harga: Biasanya premi 10-20% dari harga asuransi dasar, tergantung pada kategori risiko di area tersebut.

• Objek asuransi: kompensasi finansial kepada pemilik properti atas kehilangan pendapatan sewa.
• Biaya (rata-rata): Harga tahunan polis bervariasi antara 80 dan 200 euro.
• Untuk siapa produk ini: Produk penting bagi pemilik properti, yang mengasuransikan mereka terhadap kerugian finansial selama properti mereka tidak layak huni.

• Cakupan: Meliputi pekerjaan konstruksi dan perbaikan, tanggung jawab atas tindakan kontraktor dan kerusakan pada pihak ketiga.
• Biaya: rata-rata berkisar antara €100 hingga €500 per tahun dan bergantung pada skala pekerjaan dan jenis objek.
• Rekomendasi: wajib dilakukan saat melaksanakan proyek konstruksi atau perbaikan besar.

Untuk merencanakan anggaran Anda dengan benar, ada baiknya memahami terlebih dahulu kebijakan mana yang dianggap sebagai pengeluaran tambahan saat membeli properti di Austria dan pembayaran mana yang mungkin muncul sejak tahun pertama kepemilikan.

Saat mengajukan hipotek di Austria, bank biasanya mensyaratkan Gebäudeversicherung (asuransi bangunan). Hal ini sangat penting bagi mereka yang berencana membeli apartemen di Wina dengan hipotek: memiliki asuransi yang tepat seringkali menjadi syarat persetujuan pinjaman. Persyaratan ini melindungi kepentingan bank dan menjamin:

• Pengamanan properti yang dijaminkan dalam kasus kebakaran, bencana alam, banjir, dan ancaman lainnya.
• Hak bank untuk menuntut pengalihan klaim asuransi (Abtretung der Ansprüche) kepada kreditur - yaitu, pembayaran asuransi ditransfer langsung ke bank jika terjadi kerusakan properti.

Sebelum menandatangani kontrak, penting untuk memeriksa apakah polis asuransi benar-benar mencakup semua risiko yang relevan, terutama jika properti tersebut terletak di daerah yang berpotensi berbahaya (misalnya, di dataran rendah Wina atau dekat Sungai Danube). Semua dokumen harus disimpan, dan setiap perubahan pada ketentuan asuransi harus dilaporkan kepada bank.

Dengan demikian, asuransi hipotek di Austria tidak hanya menjamin keamanan properti, tetapi juga berfungsi sebagai alat wajib untuk melindungi kepentingan pemberi pinjaman.

1. Banjir yang menimpa tetangga akibat peralatan rumah tangga

Klien saya menyewa sebuah apartemen di distrik ke-7 Wina. Mesin cucinya tiba-tiba bocor, merusak apartemen di bawahnya. Karena ia memiliki perpanjangan polis Hauschaltersversicherung (Asuransi Kepemilikan Tempat Tinggal), perusahaan asuransi mengganti semua biaya penggantian lantai, furnitur, dan peralatan di rumah tetangganya. Dengan demikian, klien terhindar dari kerugian finansial pribadi.

2. Kebakaran di apartemen dengan peralatan mahal

Klien saya, seorang pemilik apartemen di Graz, mengalami kerusakan kabel listrik pada peralatan dapur yang menyebabkan kebakaran. Kebakaran tersebut menghancurkan furnitur dan peralatan senilai lebih dari €12.000. Berdasarkan polis Haushaltsversicherung (Asuransi Kerusakan Rumah), perusahaan asuransi menanggung semua biaya restorasi, termasuk pemasangan furnitur dan peralatan dapur baru.

3. Kerusakan akibat badai dan hujan es

Di Salzburg, seorang investor yang memiliki apartemen mengalami kerusakan pada atap dan bagian luar bangunan setelah badai hujan es yang dahsyat. Karena ia memiliki asuransi, perusahaan asuransi menanggung sepenuhnya biaya perbaikan atap dan restorasi fasad.

4. Kerusakan terhadap harta milik orang lain yang disebabkan oleh anak-anak dan hewan peliharaan

Di Wina, sebuah keluarga dengan anak-anak kecil dan seekor anjing mendapati diri mereka dalam situasi sulit: saat bermain, anak tersebut merusak perabotan tetangga mereka, dan hewan peliharaan mereka mencakar dinding dan karpet tangga bersama. Semua biaya untuk perbaikan dan penggantian properti yang rusak ditanggung oleh perusahaan asuransi berdasarkan polis Haftpflichtversicherung (Asuransi Tanggung Jawab).

5. Pencurian harta benda pribadi

Di Leopoldstadt, seorang penyewa kembali dari liburan dan mendapati apartemennya telah dibobol. Perusahaan asuransi, berdasarkan polis Haushaltsversicherung, memberikan kompensasi atas kerusakan tersebut—laptop baru, telepon, perhiasan, dan peralatan rumah tangga dengan total sekitar €8.000.

Bagi pemilik rumah dan penyewa di Wina dan seluruh Austria, memilih perusahaan asuransi yang bereputasi sangat penting. Hal ini menentukan kecepatan penyelesaian dan besarnya kompensasi atas kerusakan jika terjadi kebakaran, banjir, badai, atau kejadian tak terduga lainnya.

• Jenis dan cakupan asuransi: Pastikan perusahaan tersebut menawarkan polis dengan pilihan yang Anda butuhkan.
• Keandalan dan reputasi: Telusuri peringkat asuransi independen di situs web seperti www.qualitaetstest.at dan baca ulasan pelanggan.
• Proses pengajuan klaim: seberapa cepat klaim diproses, apakah dukungan tersedia dalam bahasa Inggris, dan dokumen apa yang diperlukan untuk menerima kompensasi adalah hal-hal penting.
• Harga dan biaya tanggungan sendiri: Perhatikan tidak hanya harga premi, tetapi juga besarnya biaya tanggungan sendiri dan daftar pengecualian cakupan.

Perusahaan tepercaya dengan reputasi yang dapat diandalkan:

• Zurich adalah grup asuransi internasional dengan beragam produk asuransi.
• Wüstenrot mengkhususkan diri dalam paket asuransi komprehensif untuk pemilik properti.
• Oberösterreichische Versicherung - menawarkan asuransi komprehensif untuk keluarga dan investasi.
• muki ditujukan untuk penyewa, dengan fitur pendaftaran online yang mudah dan harga yang menarik.

Keuntungan utama menggunakan jasa broker adalah mereka mencari polis terbaik untuk kebutuhan Anda, bekerja sama dengan berbagai perusahaan asuransi. Klien tidak perlu membayar jasa mereka—komisi broker dibayar oleh perusahaan asuransi itu sendiri. Ini berarti Anda menerima bantuan gratis dan tidak memihak dalam memilih polis.

• Mereka mampu mengevaluasi detail spesifik: misalnya, terbuat dari apa sebuah rumah, di daerah mana rumah itu berada, dan berapa banyak orang yang tinggal di dalamnya.
• Sangat penting bagi para ekspatriat dan mereka yang berinvestasi di bidang properti tetapi tidak begitu memahami peraturan asuransi setempat.
• Mereka menghemat waktu dan anggaran Anda dengan langsung membandingkan harga dan kondisi di pasaran.

Layanan online terkenal meliputi durchblicker.at, vergleich.at, check24.at, versichern24.at, versicherung.at, financescout24.at, dan tarifcheck.at.

• Fitur ini memungkinkan Anda untuk membandingkan penawaran harga dan ketentuan dari berbagai perusahaan asuransi dengan cepat.
• Data tersebut bagus untuk mendapatkan gambaran tentang pasar, tetapi untuk keputusan akhir, disarankan untuk berkonsultasi dengan spesialis atau broker.

Pertama, bicaralah dengan broker asuransi untuk mengklarifikasi detail dan memahami risiko apa saja yang sebenarnya dicakup oleh asuransi tersebut. Kemudian, pilihlah apakah akan menandatangani kontrak langsung dengan perusahaan atau melalui layanan online. Pendekatan ini akan memungkinkan Anda untuk menggabungkan harga yang wajar, cakupan yang dibutuhkan, dan layanan yang nyaman.

Jika terjadi peristiwa yang diasuransikan (banjir, kebakaran, badai, pencurian, dll.), ikuti prosedur langkah demi langkah dan bertindaklah dengan segera—ini akan membantu memastikan kompensasi penuh atas kerugian:

1. Catat konsekuensinya segera
   • Ambil foto dan video area yang rusak, simpan barang-barang dan dokumen yang rusak.
   • Siapkan inventaris terperinci atas properti yang mengalami kerusakan.
2. Hubungi perusahaan asuransi Anda
   • Segera beritahukan kejadian tersebut kepada atasan—banyak kontrak menetapkan batas waktu pemberitahuan 24-48 jam.
   • Cari tahu dokumen dan formulir apa saja yang Anda perlukan untuk melengkapi permohonan Anda.
3. Mencegah kerusakan lebih lanjut
   • Jika memungkinkan, hilangkan sumber masalahnya (misalnya, matikan air jika ada kebocoran, keringkan ruangan).
   • Hindari perbaikan besar dan mahal tanpa persetujuan terlebih dahulu dari perusahaan asuransi Anda.
4. Siapkan dasar bukti
   • Kumpulkan kwitansi, perjanjian sewa, kwitansi peralatan, dan foto-foto kerusakan.
   • Jika ada saksi mata, catat informasi kontak mereka.
5. Berinteraksi dengan perwakilan perusahaan asuransi
   • Pihak asuransi dapat mengirimkan spesialis untuk menilai kerusakan.
   • Berikan kepadanya semua materi yang telah disiapkan dan bersikaplah terbuka dalam menjelaskan situasinya.
6. Pantau proses pembayaran
   • Pantau perkembangan kasus Anda melalui akun pribadi Anda atau dengan bantuan seorang broker.
   • Jika terjadi keterlambatan atau perselisihan, silakan hubungi broker Anda, VKI (Verein für Konsumenteninformation) atau FMA.

Semakin cepat dan teliti Anda mengumpulkan bukti kejadian dan melaporkannya kepada perusahaan asuransi Anda, semakin tinggi peluang Anda untuk menerima kompensasi penuh. Di Wina, misalnya, klien saya segera mengambil foto dan rekaman video banjir atau kerusakan lainnya—ini secara signifikan menyederhanakan proses penerimaan kompensasi.

Saat membeli asuransi properti di Wina, penting untuk mempertimbangkan kekhususan lokal dan peningkatan risiko, yang dapat memengaruhi pilihan polis dan biaya Anda.

1. Banjir dan Sungai Danube
   • Rumah dan apartemen yang terletak di sepanjang Sungai Danube sangat rentan terhadap banjir selama musim banjir musim semi.
   • Sebelum membeli properti atau membuat kontrak asuransi, disarankan untuk memeriksa lokasinya menggunakan peta risiko resmi - HORA (Hochwasserrisikozonenkarte Austria).
   • Untuk memastikan perlindungan terhadap kerusakan akibat banjir, ada baiknya menambahkan perlindungan Elementarversicherung ke polis Anda.
2. Rückstau (katup periksa)
   • Banyak perusahaan asuransi Austria mensyaratkan adanya katup pencegah aliran balik pada sistem saluran pembuangan sebagai persyaratan standar.
   • Tanpa alat ini, klaim banjir mungkin akan ditolak, karena katup tersebut mencegah air limbah mengalir kembali ke ruang bawah tanah dan apartemen.
3. Pondasi Lama (Altbau)
   • Bangunan-bangunan tua di Wina populer di kalangan penyewa dan investor, tetapi lebih rentan terhadap kebocoran, kebakaran, dan kerusakan listrik.
   • Untuk properti seperti itu, sangat penting untuk mengambil asuransi properti wajib di Austria, termasuk Haushaltsversicherung dan Wohngebäudeversicherung.
   • Penyewa juga disarankan untuk membeli asuransi rumah sewa untuk melindungi harta pribadi mereka dan tanggung jawab pihak ketiga.

Banyak klien saya yang membeli apartemen di bangunan tua di Wina tidak hanya mengasuransikan bangunan itu sendiri tetapi juga barang-barang pribadi mereka, dan juga menambahkan perlindungan terhadap bencana alam. Hal ini mengurangi risiko kehilangan uang dan memastikan mereka menerima kompensasi dalam situasi sulit apa pun.

1. Pensiunan
   • Di Austria, asuransi rumah tidak wajib bagi para pensiunan, tetapi banyak yang memilih untuk mengambil polis tersebut untuk melindungi aset mereka dan menanggung potensi tanggung jawab pihak ketiga.
   • Perusahaan asuransi sering kali menawarkan diskon khusus kepada pensiunan di Haushaltsversicherung dan Gebäudeversicherung, yang berkisar antara 5 hingga 15%.
   • Untuk memilih opsi yang paling sesuai, dengan mempertimbangkan risiko pribadi dan kemampuan finansial, para pensiunan disarankan untuk meminta nasihat dari pialang asuransi.
2. orang Ukraina
   • Warga Ukraina yang diberikan suaka sementara di Austria harus memiliki asuransi properti dengan ketentuan yang sama seperti warga negara Ukraina.
   • Asuransi properti (Haushaltsversicherung) dan asuransi bangunan (Gebäudeversicherung) tersedia untuk penyewa dan pemilik rumah.
   • Untuk mendapatkan informasi terkini tentang produk asuransi yang tersedia, warga Ukraina harus memastikan status kependudukan mereka masih berlaku dan menghubungi otoritas jaminan sosial setempat.
3. Warga negara asing
   • Pemilik dan penyewa properti asing di Austria diwajibkan untuk memiliki polis asuransi properti dan bangunan sesuai dengan persyaratan yang berlaku.
   • Dokumen tambahan mungkin diperlukan untuk mendapatkan asuransi, tetapi beberapa perusahaan asuransi menawarkan informasi dan layanan dalam bahasa Inggris.
4. Rekomendasi umum untuk semua kategori:
   • Sebelum membeli Elementarversicherung, penting untuk mengklarifikasi apakah properti tersebut terletak di daerah berisiko tinggi (banjir, longsoran salju, tanah longsor).
   • Untuk mengurangi biaya, ada baiknya mempertimbangkan paket asuransi komprehensif yang menggabungkan Haushalts-, Gebäude- dan Haftpflichtversicherung.
   • Pertimbangkan untuk membuat kontrak terlebih dahulu, terutama jika Anda membeli properti dengan hipotek atau menyewanya di Wina.

Bahkan pemilik dan penyewa yang berpengalaman pun sering membuat kesalahan saat membuat polis asuransi, yang pada akhirnya dapat mengakibatkan pengurangan pembayaran asuransi atau penolakan kompensasi sepenuhnya. Berikut adalah situasi yang paling umum:

1. Perkiraan yang kurang tepat terhadap jumlah yang diasuransikan
   • Beberapa perusahaan asuransi sengaja mengecilkan nilai sebenarnya dari sebuah rumah atau properti agar dapat membayar premi yang lebih rendah.
   • Namun, ketika peristiwa yang diasuransikan terjadi, kompensasi dalam kasus ini ternyata jauh lebih rendah daripada kerugian yang diderita.
2. Kurangnya Elementarversicherung di zona "air"
   • Kawasan permukiman di dekat Sungai Danube dan di daerah dataran rendah memiliki risiko banjir yang tinggi.
   • Pemegang polis tanpa perlindungan Elementarversicherung yang diperluas berisiko tidak menerima kompensasi jika terjadi banjir.
3. Mengabaikan kelalaian berat
   • Jika kerusakan disebabkan oleh kelalaian serius (misalnya, peralatan listrik yang dibiarkan menyala tanpa pengawasan dan menyebabkan kebakaran), perusahaan asuransi berhak untuk menolak memberikan kompensasi.
   • Oleh karena itu, dalam praktiknya, sangat penting untuk mengikuti aturan penggunaan perumahan dan peralatan rumah tangga dengan cermat.
4. Airbnb dan penyewaan jangka pendek tanpa asuransi tambahan
   • Menyewakan apartemen untuk jangka pendek tanpa memberitahukan kepada perusahaan asuransi seringkali menjadi alasan penolakan klaim kompensasi.
   • Sebagian besar polis standar hanya mencakup akomodasi pribadi, jadi akomodasi Airbnb memerlukan asuransi terpisah atau perpanjangan polis yang sudah ada.
5. Perbaikan dan konstruksi tanpa lapisan Bauherren
   • Segala kerusakan yang ditimbulkan pada tetangga atau properti mereka selama proses renovasi merupakan tanggung jawab keuangan pribadi pemilik, kecuali jika telah diterbitkan Bauherrenversicherung (asuransi kerusakan properti).
   • Untuk bangunan-bangunan di Wina yang memiliki nilai sejarah, solusi seperti itu sangat tidak diinginkan, karena usia infrastruktur dan struktur bangunan sangat meningkatkan kemungkinan terjadinya peristiwa yang tidak terduga.

Banyak klien saya, khususnya investor di Wina, lebih memilih untuk menggabungkan asuransi rumah dasar di Wina dengan Haushaltsversicherung (asuransi pemilik rumah) dan Elementarversicherung (asuransi pemilik rumah), serta mengambil polis tambahan untuk penyewaan jangka pendek. Pendekatan ini membantu menghindari kesalahan umum dan memberikan perlindungan dengan pembayaran yang dijamin bahkan dalam keadaan yang tidak terduga.