Berapa biaya real estat di Jerman pada tahun 2025?

Pasar properti Jerman menunjukkan tanda-tanda pertumbuhan yang stabil pada tahun 2025 setelah penyesuaian yang menurun dalam beberapa tahun terakhir. Menurut Europace, harga beli apartemen rata-rata di negara ini sekitar €3.400 per meter persegi, dengan harga di kota-kota utama seperti München melebihi €7.000 per meter persegi, sementara di wilayah yang kurang diminati, harganya bisa dua hingga tiga kali lebih rendah.

Menurut laporan Institut Ekonomi Jerman (IW Consult), 82% wilayah di Jerman akan mengalami kenaikan harga dari tahun 2024 hingga 2025, dengan rata-rata 2,3%, yang mengonfirmasi pemulihan pasar secara bertahap.

Dalam kondisi ini, Jerman tetap menjadi salah satu tujuan paling menarik bagi investor yang mencari perlindungan modal jangka panjang dan pendapatan stabil. Jerman menggabungkan perlindungan hukum yang tinggi bagi pemilik properti, prosedur transaksi yang transparan, dan permintaan domestik yang kuat untuk perumahan sewa, terutama di kota-kota besar—Berlin, München, dan Frankfurt.

Berbeda dengan negara-negara Eropa Selatan yang pasarnya lebih fluktuatif, pasar Jerman dicirikan oleh stabilitas dan prediktabilitas, sehingga menjadikannya “jangkar” dalam portofolio investor internasional.

Saya, Oksana Zhushman, adalah seorang pengacara dengan pengalaman internasional di bidang real estat dan investasi. Saya menangani berbagai proyek di seluruh Eropa, termasuk dukungan transaksi dan proyek konstruksi. Dalam artikel ini, saya akan membahas secara spesifik pembelian real estat di Jerman, daya tarik investasinya, aspek hukum dan pajaknya, serta membandingkan pasarnya dengan Austria.

Jerman dan Austria sama-sama dicirikan oleh stabilitas dan perlindungan investasi yang tinggi, tetapi berbeda dalam beban pajak dan dinamika pasar. Jerman , khususnya Berlin, menarik investor dengan skala, variasi properti, dan permintaan sewa yang tinggi, tetapi investor harus mempertimbangkan peraturan yang lebih kompleks, biaya pajak, dan fluktuasi harga berkala.

Austria menunjukkan model yang lebih seimbang: legislasinya lebih transparan, risikonya lebih rendah, dan pasarnya secara konsisten menunjukkan pertumbuhan nilai properti. Wina mengungguli Berlin tidak hanya dalam hal stabilitas, tetapi juga dalam hal proyeksi pertumbuhan harga dan permintaan—permintaan properti di Austria tetap tinggi secara konsisten. Hal ini menjadikan negara ini sangat menarik bagi investor konservatif yang menghargai pelestarian modal dan perspektif jangka panjang.

Bagi investor yang mencari pasar yang lebih mudah diramalkan dan stabil, membeli apartemen di Vienna sering kali menjadi pilihan yang wajar: kota ini memadukan permintaan perumahan yang stabil, regulasi yang jelas, dan pertumbuhan harga properti yang moderat namun stabil.

Jerman telah lama dianggap sebagai pasar real estat "jangkar" Uni Eropa. Hal ini bukan kebetulan: negara ini menggabungkan pasar yang besar, ekonomi yang stabil, dan regulasi yang jelas bagi investor. Perlindungan hak properti yang tinggi dan imbal hasil yang dapat diprediksi merupakan dua faktor penting yang menjadikan real estat Jerman aset berharga untuk investasi jangka panjang.

Dalam praktiknya, saya sering melihat klien memilih Berlin atau München justru karena alasan-alasan ini: meskipun apartemen di Jerman lebih mahal daripada di banyak negara tetangga, risiko kerugian modalnya minimal. Misalnya, salah satu klien saya membeli apartemen dua kamar tidur di Berlin seharga €4.300/m², dan dalam dua tahun, pendapatan sewanya secara konsisten menutupi cicilan hipotek dan pajak.

Menurut PWC, Bank Dunia, dan Numbeo, Jerman berada di peringkat teratas negara-negara Eropa dalam hal transparansi transaksi dan perlindungan investor. Dalam Indeks Transparansi Properti (PWC, 2024), Jerman meraih skor 84/100, setara dengan Belanda dan Austria, sementara Spanyol dan Portugal meraih skor sekitar 65–70/100, dan Yunani meraih skor sekitar 58/100.

Menurut Bank Dunia Doing Business 2023, Jerman menempati peringkat pertama di UE untuk kemudahan mendaftarkan properti, dengan skor 97/100, yang mencerminkan kecepatan dan transparansi transaksi.

Bagi investor, ini berarti lebih sedikit risiko tersembunyi, beban pajak yang lebih terprediksi, dan prosedur yang lebih jelas. Dalam praktiknya, saya menyarankan klien saya untuk memeriksa Grundbuch secara menyeluruh dan menggunakan notaris lokal untuk menghindari masalah hukum—terutama ketika membeli apartemen di Jerman di kawasan bergengsi.

Saya sering melihat investor memulai dari kota-kota kecil di Jerman (Leipzig, Dresden), yang biaya perumahannya lebih rendah daripada di Berlin atau München, tetapi potensi pertumbuhannya lebih tinggi. Hal ini memungkinkan harga awal yang lebih rendah sekaligus menghasilkan pendapatan sewa yang stabil.

• Perekonomian dan legislasi yang stabil. Bahkan selama masa krisis, harga properti di kota-kota besar mengalami penurunan moderat.
• Permintaan sewa tinggi, terutama di kota-kota universitas dan pusat bisnis utama.
• Transparansi dan perlindungan. Sistem hukum meminimalkan risiko penipuan dan masalah tersembunyi.
• Prospek investasi jangka panjang. Meskipun imbal hasil sewa relatif rendah, berinvestasi di properti di Jerman sepadan dengan investasi dalam perlindungan modal.

Saran saya: ketika memilih properti, selalu pertimbangkan tidak hanya harga apartemen di Jerman, tetapi juga potensi permintaan sewa, infrastruktur, dan rencana pengembangan area tersebut. Salah satu kasus saya: membeli apartemen di Leipzig seharga €2.800/m² – tiga tahun kemudian, harganya naik hampir 15%, sementara harga sewa tetap stabil, yang menegaskan kemanjuran strategi saya.

Real estat di Jerman secara tradisional dianggap sebagai salah satu instrumen paling andal untuk mempertahankan dan meningkatkan modal di Eropa. Pasar ini tangguh bahkan selama periode fluktuasi ekonomi, dan permintaan domestik yang stabil menjadikannya sangat menarik bagi investor jangka panjang.

Pasar properti Jerman telah melalui beberapa tahapan penting selama 15 tahun terakhir. Setelah krisis 2008–2010, harga rumah mulai naik secara stabil, mencapai puncaknya pada 2021–2022. Selama periode ini, harga apartemen di kota-kota populer di Jerman dapat meningkat sebesar 10–15% per tahun.

Koreksi moderat terjadi pada tahun 2023–2024, dengan penurunan harga rata-rata 10–15% di seluruh negeri. Namun, pada kuartal pertama tahun 2025, pasar telah stabil, dan menurut para ahli, pertumbuhan yang stabil sebesar 1–3% diperkirakan akan terjadi di sebagian besar wilayah.

Dalam praktiknya, saya melihat bahwa justru selama periode koreksi harga inilah peluang untuk membeli apartemen di Jerman dengan harga menarik muncul, terutama ketika mempertimbangkan properti yang dijual kembali dengan riwayat kepemilikan yang terbukti. Misalnya, salah satu klien saya membeli apartemen dua kamar tidur di Leipzig saat harga sedang turun seharga €2.800/m², dan setahun kemudian, harganya naik 8%, dan properti tersebut sudah menghasilkan pendapatan sewa yang stabil.

Aktivitas terbesar diamati di kota-kota besar:

• Berlin adalah ibu kota dan pusat kegiatan ekonomi, dengan likuiditas tinggi dan permintaan sewa yang stabil.
• Munich adalah segmen premium, dengan apartemen mahal, hasil sewa rendah, tetapi kapitalisasi dapat diandalkan.
• Frankfurt dan Hamburg adalah pusat keuangan dan logistik yang diminati investor institusional.
• Leipzig, Dresden, Düsseldorf adalah kota-kota dengan permintaan yang meningkat dan harga yang lebih terjangkau.

Saya menyarankan investor untuk mencari peluang di luar kota-kota besar. Misalnya, membeli rumah di Leipzig atau Dresden, Jerman, menawarkan harga awal yang rendah dan potensi pertumbuhan yang tinggi—pendekatan yang sangat cocok bagi investor yang ingin mendiversifikasi portofolio mereka.

Pasar Jerman beragam:

Pasar sekunder merupakan segmen utama, menawarkan opsi terjangkau dan imbal hasil sewa yang dapat diprediksi.
Perkembangan baru masih terbatas, terutama di kota-kota besar; harganya memang lebih tinggi, tetapi propertinya hemat energi dan memiliki tata letak modern.
Segmen premium meliputi München, Frankfurt, dan Berlin; mereka menawarkan kapitalisasi tinggi tetapi periode pengembalian modal yang panjang.
Gedung apartemen (Mehrfamilienhaus) menarik bagi investor institusional dan swasta; mereka menawarkan arus pembayaran sewa yang stabil.

Saya sering melihat investor memulai dengan membeli properti yang ada di Jerman untuk mengukur permintaan sewa dan secara bertahap memperluas portofolio mereka dengan bangunan baru dan Mehrfamilienhaus.

Pasar properti Jerman tetap menjadi salah satu yang paling seimbang di Eropa. Menurut Bundesbank, pada tahun 2024, sekitar 82% dari seluruh transaksi properti residensial akan diselesaikan oleh warga Jerman sendiri, sementara investor asing menguasai sekitar 18% pasar.

• Orang Jerman membeli terutama untuk tempat tinggal mereka sendiri dan investasi jangka panjang, sering kali memilih properti atau rumah untuk dijual kembali di Jerman.
• Investor asing aktif di segmen properti sewa dan premium. Beberapa di antaranya adalah pembeli dari Austria, Swiss, Belanda, Tiongkok, dan Timur Tengah.
• Dana institusional (pensiun, perusahaan asuransi) tetap menjadi pemain utama di pasar gedung apartemen (Mehrfamilienhaus).

Pembeli asing sering kali berfokus pada pembangunan baru di Berlin dan Frankfurt, di mana apartemen kelas premium di Jerman dapat dimulai dengan harga €8.000–€10.000/m², tetapi mereka bersedia membayar lebih untuk jaminan permintaan sewa yang stabil.

Faktor kunci stabilitas pasar adalah permintaan domestik yang kuat. Bahkan di masa-masa aktivitas internasional yang rendah, Jermanlah yang menopang pasar.

• Pada tahun 2023–2024, meskipun terjadi penurunan harga 10–15%, jumlah transaksi domestik hanya turun sekitar 5%, yang menunjukkan aktivitas pembeli berkelanjutan.
• Di kota-kota besar, harga sewa naik lebih cepat daripada harga rumah. Misalnya, di Berlin dan München, harga sewa naik rata-rata 6-8% per tahun, yang semakin merangsang minat pembeli lokal.

Pada tahun 2023, klien di Frankfurt membeli apartemen seharga €6.200 per meter persegi dengan harapan mendapatkan pendapatan sewa. Dalam setahun, imbal hasil mencapai 3,8%, yang dianggap sangat baik untuk Jerman, mengingat risikonya yang rendah.

Jika hendak membeli real estat di Jerman, penting untuk memahami tidak hanya harga apartemen di Jerman, tetapi juga struktur kepemilikan sahnya, yang secara langsung memengaruhi hak dan risiko investor.

Ini adalah pilihan yang paling umum—bentuk klasik kepemilikan rumah atau apartemen di Jerman. Pemiliknya memiliki bangunan itu sendiri dan tanah di bawahnya. Properti tersebut dapat dijual bebas: disewakan, dijual, atau diwariskan.

Bagi investor jangka panjang, ini adalah pilihan terbaik—batasan minimal dan pertumbuhan nilai yang terprediksi. Salah satu klien saya membeli rumah di Munich seharga €1,2 juta pada tahun 2018. Saat ini, nilai pasarnya melebihi €1,8 juta—dan properti tersebut bebas dari hak pihak ketiga apa pun.

Pada dasarnya, ini adalah "sewa tanah" hingga 99 tahun dengan hak untuk membangun dan menggunakan properti tersebut. Pemilik membayar Erbbauzins (sewa tahunan kepada pemilik tanah). Di akhir masa sewa, tanah dikembalikan kepada pemilik, dan nasib bangunan bergantung pada kontrak.

Dalam praktiknya, transaksi semacam itu lebih umum terjadi di kota-kota dengan harga tanah yang sangat mahal (misalnya, Frankfurt atau Hamburg). Saya biasanya menyarankan klien untuk menghitung dengan cermat laba atas investasi: terkadang harga apartemen yang rendah di Jerman di bawah Erbbaurecht diimbangi dengan cicilan tahunan yang tinggi.

• Miteigentum merupakan kepemilikan bersama di mana setiap pemilik memiliki persentase bagian.
• Wohnungseigentum adalah bentuk kepemilikan apartemen individual di gedung apartemen dengan pembagian area umum (tangga, atap, ruang bawah tanah).

Saat membeli apartemen di Berlin, saya selalu menjelaskan biaya perawatan area umum kepada klien saya. Meskipun harga rumah di Jerman mungkin tampak menarik, perawatannya bisa mahal (terutama di bangunan bersejarah).

• Wohnrecht (hak tempat tinggal) – sering digunakan dalam pewarisan: misalnya, orang tua tetap memiliki hak untuk tinggal di sebuah rumah meskipun mereka mewariskannya kepada anak-anak mereka.
• Koperasi perumahan (Genossenschaften) – perumahan dimiliki oleh koperasi, bukan oleh perorangan. Anggota berhak menggunakan apartemen tetapi tidak dapat menjualnya secara bebas.

Perumahan koperasi terkadang cocok untuk mahasiswa atau pensiunan, tetapi jarang diminati oleh investor: membeli apartemen di Jerman dalam format ini berarti kontrol yang lebih sedikit dan likuiditas nol saat menjual.

Selain pembelian langsung, berikut ini menjadi semakin populer:

• Investasi melalui dana (Immobilienfonds) nyaman bagi mereka yang ingin meminimalkan keterlibatan mereka dalam pengelolaan.
• Pembelian bersama dan perwalian keluarga adalah solusi untuk modal keluarga, di mana properti diwariskan ke generasi mendatang.

Saya baru-baru ini mendukung transaksi sebuah keluarga di Nuremberg, yang melibatkan pendaftaran rumah mereka di Jerman melalui perwalian keluarga. Hal ini memungkinkan mereka untuk segera menyediakan warisan dan menghindari pajak tinggi atas pengalihan harta kepada anak-anak mereka.

Berbeda dengan Austria atau Swiss, di mana warga negara asing tunduk pada kuota dan izin yang ketat, warga negara asing di Jerman dapat dengan bebas membeli properti. Namun, ada kendalanya: tanpa izin tinggal atau penghasilan, bank enggan menerbitkan hipotek di Jerman, dan beban pajaknya lebih tinggi daripada penduduk lokal. Selain itu, bank dan notaris diwajibkan untuk memverifikasi asal dana dan memeriksa pembeli berdasarkan daftar sanksi internasional.

Saya punya klien dari Ukraina yang membeli apartemen di Jerman (dengan harga €420.000 di Düsseldorf) dengan dana pribadi, tetapi tidak bisa mendapatkan hipotek karena tidak memiliki izin tinggal di Jerman. Dalam situasi seperti ini, saya sarankan untuk merencanakan struktur pembelian terlebih dahulu—misalnya, dengan mendirikan GmbH atau yayasan keluarga jika portofolionya besar.

Membeli properti di Jerman—baik itu apartemen di Berlin, rumah di Bavaria, atau properti sewaan di Leipzig—selalu diiringi proses hukum yang ketat. Meskipun sekilas tampak rumit, sistem ini memberikan perlindungan yang tinggi bagi pembeli dan penjual.

Prosesnya mencakup beberapa tahap utama:

• Perjanjian awal – para pihak menyepakati persyaratan utama: harga apartemen di Jerman, ketentuan, dan sumber pembiayaan.
• Siapkan perjanjian dengan notaris - tanpa notaris, transaksi tidak sah.
• Uji tuntas keuangan – bank atau pengacara menilai asal modal dan kesiapan pembeli untuk transaksi.
• Penandatanganan notaris - notaris mengesahkan perjanjian dan menjelaskan konsekuensinya.
• Masuk ke Grundbuch (daftar properti) adalah langkah yang menjadikan pembeli sebagai pemilik sah properti di Jerman.

Seorang klien dari Republik Ceko pernah ingin membeli apartemen di Jerman dari jarak jauh. Berkat surat kuasa yang tepat, transaksi berjalan cepat, tetapi bank juga meminta dokumen yang membuktikan sumber dana. Saran: siapkan paket dokumen keuangan terlebih dahulu.

• Agen membantu menemukan properti dan melakukan negosiasi.
• Seorang pengacara memeriksa kemurnian hukum transaksi: adanya pembebanan, status pemilik, dan transparansi semua persyaratan.

Saya selalu menyarankan klien untuk tidak berhemat dalam memberikan nasihat hukum: suatu kali, inspeksi mengungkapkan bahwa rumah yang mereka pertimbangkan di Hamburg sedang dalam sengketa litigasi. Ini membantu menghindari risiko yang signifikan.

Untuk membeli apartemen di Jerman, seorang investor harus membuktikan:

• asal usul dana yang sah,
• modal yang cukup (biasanya setidaknya 20-30% dari nilai properti untuk uang muka jika menggunakan hipotek),
  tidak terkena sanksi atau daftar hitam.

Warga negara asing dapat menyelesaikan transaksi bahkan tanpa harus hadir secara langsung—melalui kuasa. Surat kuasa harus diaktakan dan diberi apostille di negara pembeli.

Dalam praktiknya, opsi ini sering dipilih oleh investor dari Asia yang tidak dapat datang langsung ke tempat penandatanganan. Namun, notaris di Jerman semakin mewajibkan identifikasi video untuk mengurangi risiko penipuan.

Dokumen utamanya adalah Grundbuchauszug (kutipan dari pendaftaran tanah). Dokumen ini mencerminkan:

• pemilik,
• sitaan (hipotek, sewa di bawah Erbbaurecht, kemudahan),
• pembatasan penggunaan.

Seorang klien di Leipzig di Grundbuch menemukan hak guna lahan di sebagian halaman mereka—hak jalan bagi tetangga untuk digunakan. Kami mempertimbangkan hal ini selama negosiasi dan menurunkan harga sebesar 4%.

Saat membeli properti di Jerman, penting untuk mempertimbangkan tidak hanya harga rumah, tetapi juga biaya tambahan. Biaya-biaya ini dapat menambah 10-15% harga properti, terutama untuk properti premium atau gedung apartemen.

• Jumlah pajak bergantung pada negara bagian federal: dari 3,5% hingga 6,5% dari nilai apartemen atau rumah.
• Di Bavaria dan Sachsen – 3,5%, di Berlin, Hamburg, dan Hesse – hingga 6,5%.

Berdasarkan pengalaman saya, ketika seorang klien membeli apartemen di Berlin seharga €450.000, pajaknya sekitar €29.000. Ini adalah salah satu pos yang sering diremehkan oleh investor asing.

• Notaris + pendaftaran di Grundbuch: ~1% dari harga properti.
• Agen: biasanya 3–7% ditambah PPN, tergantung pada wilayah dan ketentuan perjanjian.
• Pengacara: secara individual, tergantung pada kompleksitas audit dan dukungan transaksi.

Saya selalu menyarankan untuk mengklarifikasi persentase komisi agen terlebih dahulu dan memasukkannya ke dalam anggaran pembelian Anda. Misalnya, ketika membeli rumah di Munich seharga €1,2 juta, komisi dan biaya notaris menambah hampir €60.000 dari total.

• Di Jerman, pemilik properti diharuskan membayar Grundsteuer, biasanya 0,26–0,35% dari nilai kadaster properti.
• Ini adalah biaya kecil dibandingkan dengan pajak atas pendapatan sewa atau keuntungan modal, tetapi penting untuk dipertimbangkan saat menghitung laba atas investasi Anda.

Untuk investasi portofolio di beberapa apartemen di Düsseldorf, total pajak properti tahunan berjumlah sekitar €4.500, yang dengan mudah masuk ke dalam anggaran untuk properti yang menghasilkan pendapatan.

• Jika Anda menyewakan apartemen di Jerman, pendapatan sewa dikenakan pajak penghasilan dengan tarif progresif hingga 45%.
• Non-residen hanya dikenakan pajak atas pendapatan dari real estat Jerman.

Selalu hitung pendapatan bersih setelah pajak. Misalnya, sebuah apartemen di Berlin dengan pendapatan €2.000/bulan dengan tarif pajak 30% menghasilkan pendapatan riil sebesar €1.400/bulan.

• Berlaku jika Anda menjual apartemen di Jerman dalam 10 tahun sejak pembelian. Tarif pajak disesuaikan dengan tingkat pendapatan pemilik—hingga 45% untuk pendapatan tinggi.
• Jika properti dimiliki lebih dari 10 tahun, tidak ada pajak yang dikenakan.

Pajak dihitung berdasarkan selisih antara harga jual dan harga beli, dengan memperhitungkan biaya perolehan dan perbaikan properti. Seorang klien membeli sebuah apartemen di Leipzig seharga €300.000, merenovasinya seharga €30.000, dan menjualnya delapan tahun kemudian seharga €400.000. Pajak keuntungan modal dihitung berdasarkan €70.000 (400.000 – 300.000 – 30.000), menghasilkan laba bersih sekitar €50.000.

Dalam praktiknya, saya melihat Wina sebagai pemenang karena stabilitasnya, proyeksi pertumbuhan harga, dan tingkat permintaannya, terutama bagi mereka yang berencana menjual kembali dalam 5-7 tahun. Jerman lebih menarik bagi investor yang mencari sewa jangka panjang dan perlindungan modal, tetapi untuk spekulasi jangka pendek, Austria seringkali terlihat lebih menguntungkan.

Berbeda dengan Yunani atau Portugal, pembelian properti di Jerman tidak secara otomatis memberikan status kependudukan. Bahkan jika Anda membeli apartemen seharga €500.000 atau rumah seharga satu juta, hal ini tidak secara otomatis membuat Anda memenuhi syarat untuk mendapatkan visa atau status kependudukan.

Hukum Jerman tidak mengaitkan kepemilikan rumah dengan hak tinggal. Status tinggal memerlukan dasar hukum: pekerjaan, studi, investasi bisnis, reunifikasi keluarga, atau bukti kemandirian finansial.

Kepemilikan real estat dapat mendukung aplikasi Anda dengan menunjukkan bahwa Anda berinvestasi dalam perekonomian dan berencana untuk tinggal di negara tersebut, tetapi hal itu tidak memberikan manfaat apa pun dengan sendirinya.

• Investasi bisnis: Non-penduduk dapat memperoleh izin tinggal jika mereka berinvestasi di perusahaan Jerman dan menciptakan lapangan kerja.
• Wiraswasta/pekerja lepas/pengembara digital: Visa wiraswasta memungkinkan Anda untuk tinggal dan bekerja di Jerman, tetapi memerlukan bukti pendapatan dan manfaat ekonomi bagi negara.

Pada tahun 2025, Jerman akan menyederhanakan proses perolehan izin tinggal dan kewarganegaraan bagi para profesional terampil dan keluarga mereka. Jalur yang lebih cepat menuju status penduduk tetap telah diperkenalkan, persyaratan gaji untuk Kartu Biru Uni Eropa telah diperbarui, dan aturan baru bagi para profesional dengan pengalaman praktis telah diperkenalkan.

Salah satu klien saya dari Asia membuka perusahaan TI di Berlin dan sekaligus membeli apartemen di distrik Prenzlauer Berg. Apartemen tersebut menunjukkan keseriusannya, tetapi ia memperoleh izin tinggal melalui pendaftaran usaha.

Austria menawarkan Kategori D (Kemandirian)—izin tinggal bagi individu yang mandiri secara finansial, di mana properti dapat digunakan sebagai bukti solvabilitas finansial. Jerman tidak memiliki program langsung semacam itu. Di sini, semuanya didasarkan pada kualifikasi ekonomi atau profesional yang sah, bukan biaya apartemen.

Saat membeli apartemen di Jerman, penting untuk dipahami bahwa pasar sewa diatur secara ketat, dan pengembalian bervariasi tergantung pada jenis sewa, wilayah, dan batasan hukum.

• Airbnb, Pemesanan: Di kota-kota besar, terutama Berlin dan Munich, penyewaan jangka pendek sangat dibatasi oleh undang-undang kota setempat.
• Investor swasta sering kali memerlukan izin atau menghadapi denda.

Klien yang mencoba menyewakan apartemen di Berlin melalui Airbnb tanpa izin telah dikenakan denda hingga €10.000. Oleh karena itu, saya selalu menyarankan untuk memeriksa peraturan setempat terlebih dahulu.

Sewa jangka pendek hanya masuk akal di kota-kota kecil atau kawasan wisata yang terdaftar secara resmi.

• Segmen pasar utama adalah kontrak jangka panjang.
• Hasil rata-rata adalah 2–4% per tahun dari nilai apartemen.
• Perlindungan penyewa yang kuat melalui Mietspiegel dan Mietendeckel membatasi kenaikan sewa, terutama di wilayah metropolitan.

Apartemen seharga €400.000 di Berlin disewakan dengan harga €1.500/bulan. Hasil bersih setelah pajak dan biaya sekitar 3%.

Jerman Timur (Leipzig, Dresden) menawarkan imbal hasil yang lebih tinggi—hingga 4% per tahun—namun properti di sana kurang likuid dan sulit menemukan penyewa. Kota-kota besar seperti Berlin, München, Frankfurt, dan Hamburg menawarkan permintaan yang stabil dan likuiditas yang tinggi, tetapi imbal hasil terbatas pada 2–3%. Untuk investasi jangka panjang, lebih baik fokus pada kota-kota besar, sementara untuk imbal hasil yang lebih tinggi, pertimbangkan wilayah timur.

Saat membeli properti di Jerman, pengelolaan properti yang tepat sangatlah penting. Sekalipun apartemen di Berlin atau rumah di Leipzig dalam kondisi baik, tanpa pengawasan profesional, masalah dapat muncul, termasuk keterlambatan pembayaran sewa, perbaikan yang tidak terjadwal, dan perselisihan dengan penyewa.

Hausverwaltung adalah perusahaan manajemen profesional yang menangani semua tugas administratif dan teknis:

• pengumpulan sewa dan pengendalian pembayaran;
• organisasi perbaikan dan pemeliharaan;
• memelihara dokumentasi dan berinteraksi dengan penyewa;
• kepatuhan terhadap semua persyaratan hukum dan pajak.

Bagi investor dengan banyak properti atau yang tinggal di luar negeri, manajemen properti profesional sangatlah penting, karena memastikan manajemen jarak jauh dan meminimalkan risiko. Biaya layanan ini biasanya berkisar antara 0,8% hingga 1,5% dari pendapatan sewa tahunan, yang seringkali terbayar sendiri melalui stabilitas dan mitigasi risiko.

Pendapatan sewa dikenakan tarif pajak penghasilan progresif hingga 45%. Non-residen hanya membayar pajak atas pendapatan dari properti di Jerman. Pengurangan pajak untuk biaya perbaikan, depresiasi, dan manajemen dimungkinkan.

Jika tujuan Anda adalah membeli apartemen di Jerman untuk disewakan dan mendapatkan penghasilan jangka panjang, sebaiknya fokus pada segmen sewa jangka panjang yang stabil. Austria terkadang lebih menguntungkan untuk sewa jangka pendek dan segmen wisata.

Pemilihan wilayah berdampak langsung pada harga apartemen di Jerman, imbal hasil sewa, dan likuiditas. Berikut ikhtisar kota dan wilayah utama.

Berlin: Penggerak Pertumbuhan dan Aturan Ketat

• Harga rumah: €5.000–7.000/m² untuk apartemen, rumah lebih mahal.
• Distrik: Mitte, Prenzlauer Berg, Charlottenburg – permintaan tinggi, Friedrichshain, Neukölln – menjanjikan untuk disewakan.
• Permintaan: selalu tinggi, terutama untuk persewaan jangka panjang.
• Fitur: pembatasan ketat pada penyewaan jangka pendek, Mietspiegel mengatur kenaikan sewa.

Apartemen di Mitte dengan cepat menemukan penyewa, tetapi menyewakannya di Airbnb tanpa izin adalah hal yang mustahil.

Munich – premium dan stabilitas

• Harga rumah: €7.000–10.000/m², harga rumah dapat melebihi €12.000/m².
• Distrik: Schwabing, Maxvorstadt, Bogenhausen - teratas untuk premium.
• Permintaan: Tinggi, terutama di kalangan penyewa kaya dan ekspatriat.
• Fitur: pasar stabil, pengembalian rendah dibandingkan harga masuk.

Lebih baik fokus pada penyewaan jangka panjang; penyewaan jangka pendek hampir mustahil karena peraturan kota.

Hamburg – pusat pelabuhan dan real estat komersial

• Harga rumah: €5.500–7.500/m².
• Distrik: HafenCity, Altona, Eppendorf – minat investasi meningkat.
• Permintaan: tinggi untuk apartemen di pusat kota, sedang di daerah pinggiran.
• Fitur: segmen korporat yang kuat, bagus untuk penyewaan bisnis.

Frankfurt adalah pusat keuangan

• Harga rumah: €6.000–8.000/m².
• Distrik: Westend, Nordend, Sachsenhausen - bergengsi, permintaan tinggi dari pegawai bank.
• Permintaan: Konsisten tinggi untuk persewaan jangka panjang bagi para profesional dan ekspatriat.
• Fitur: Investasi di apartemen untuk karyawan perusahaan keuangan terbayar lebih cepat.

Klien membeli apartemen di Westend seharga €650.000, dengan sewa jangka panjang menghasilkan ~3% per tahun.

Leipzig dan Dresden – Dinamika dan Harga Masuk Rendah

• Harga rumah: €2.500–4.500/m².
• Distrik: Zentrum, Südvorstadt (Leipzig), Neustadt, Altstadt (Dresden).
• Permintaan: tumbuh, terutama di kalangan pelajar dan profesional muda.
• Fitur: hasil tinggi 3–4%, tetapi likuiditas lebih rendah daripada di Berlin atau Munich.

Membeli apartemen di Leipzig memungkinkan Anda memperoleh penghasilan di atas rata-rata, tetapi menjualnya membutuhkan waktu lebih lama.

Rhine-Westphalia Utara – Industri dan Universitas

• Harga rumah: €3.500–6.000/m², kota: Düsseldorf, Cologne.
• Distrik: Innenstadt (Düsseldorf), Ehrenfeld (Cologne).
• Permintaan: Tinggi di distrik universitas dan bisnis.
• Fitur: kombinasi sewa yang stabil dan prospek pertumbuhan harga.

Andal : Munich, Frankfurt, Berlin – likuiditas tinggi, permintaan stabil, tetapi harga masuk tinggi.

Menjanjikan : Leipzig, Dresden, beberapa wilayah Hamburg – harga masuk rendah, profitabilitas lebih tinggi, tetapi periode penjualan lebih lama.

Untuk investasi, lebih baik menggabungkan kota besar untuk stabilitas dan wilayah dinamis untuk profitabilitas guna menyeimbangkan likuiditas dan profitabilitas.

Di Jerman, memilih antara bangunan baru dan rumah yang sudah ada merupakan keputusan strategis. Sektor konstruksi sedang mengalami penurunan: jumlah izin baru menurun, sementara harga rumah meningkat. Dalam praktiknya, saya melihat bahwa investor lebih cenderung memilih rumah yang sudah ada karena bangunan baru langka, mahal, dan membutuhkan waktu tunggu yang lama. Sementara itu, rumah-rumah tua (Altbau) tetap diminati karena arsitektur dan lokasinya yang unik.

Lebih dari 70% transaksi di Jerman terjadi di pasar yang sudah ada. Alasannya sederhana: gedung baru jarang, dan birokrasi memperlambat penerbitan izin. Di Berlin, misalnya, proses persetujuan bisa berlarut-larut hingga bertahun-tahun.

Di Berlin, seorang klien membeli apartemen tiga kamar di Altbau seharga €550.000 di distrik Prenzlauer Berg. Setelah dua tahun, harganya naik 18%, dan apartemen tersebut masih disewakan.

Altbau (Perumahan Tua) adalah bangunan bersejarah dengan langit-langit tinggi dan jendela besar. Permintaan untuk bangunan-bangunan ini di Berlin dan Leipzig selalu tinggi. Seorang klien baru-baru ini membeli apartemen tiga kamar di Altbau, pusat kota Leipzig, seharga €280.000 dan menyewakannya untuk jangka panjang enam bulan kemudian dengan harga €1.200 per bulan.

Konstruksi rumah baru di Jerman telah turun 30% sejak 2022. Penyebabnya antara lain kenaikan biaya material, pinjaman yang mahal, dan standar ESG yang ketat. Bangunan baru memang menarik karena tata letaknya yang modern dan efisiensi energi (standar ESG), tetapi harganya 20-30% lebih tinggi daripada harga jual kembali. Di Munich, harga satu meter persegi di gedung baru berkisar antara €10.000-11.000, sementara di Berlin, harganya €6.500-8.000.

Mulai tahun 2024, standar kinerja energi bangunan (EnEV) akan semakin ketat. Dalam praktiknya, ini berarti bangunan lama perlu dimodernisasi, termasuk fasad berinsulasi, jendela baru, dan sistem pemanas modern. Banyak investor yang meremehkan biaya ini. Selalu periksa sertifikat kinerja energi properti (Energieausweis).

Jerman unggul dalam hal pertumbuhan harga jangka panjang, terutama di Berlin, München, dan Leipzig. Namun, Austria lebih nyaman bagi mereka yang menginginkan pembangunan baru tanpa risiko birokrasi – Wina menawarkan proses yang lebih terprediksi dan proyek siap pakai berkualitas tinggi.

• Jika tujuannya adalah kapitalisasi dan likuiditas dalam 5-10 tahun, Jerman lebih menarik (terutama perumahan sekunder di kota-kota besar).
• Jika risiko rendah dan efisiensi energi menjadi hal penting saat ini, saya akan melirik Austria.

Ketika membeli apartemen tunggal di Jerman terasa terlalu mudah, investor mempertimbangkan pendekatan yang lebih fleksibel dan menguntungkan. Berikut tren utama yang saya lihat dalam praktiknya.

Daripada membeli satu apartemen saja, lebih menguntungkan berinvestasi di seluruh gedung apartemen yang terdiri dari 4-10 apartemen. Di Leipzig, properti semacam itu dapat ditemukan mulai dari €600.000, dan di Berlin mulai dari €1,5 juta. Hal ini mengurangi risiko downtime dan memungkinkan pengembalian yang terukur. Investasi ini cocok untuk investor dengan modal mulai dari €500.000. Saya mendukung sebuah transaksi di Dresden: klien membeli gedung enam apartemen seharga €720.000, dengan imbal hasil 5,2%.

Bangunan tua (Altbau) populer di Berlin, Leipzig, dan Dresden. Bangunan-bangunan tersebut dapat dibeli di bawah harga pasar, direnovasi, dan dijual dengan harga premium. Misalnya, sebuah apartemen di Berlin dengan harga €3.000/m² dijual seharga €4.500/m² setelah renovasi. Pendekatan ini akan menguntungkan dalam 18–24 bulan, asalkan Anda menganggarkan dengan bijak dan memilih kontraktor yang tepercaya.

Kompleks pergudangan dan logistik berkembang pesat berkat e-commerce, sementara ritel di lokasi-lokasi utama tetap stabil. Profitabilitasnya biasanya 4–6%, lebih tinggi daripada real estat residensial. Opsi ini cocok untuk investor berpengalaman: risikonya lebih tinggi, tetapi imbal hasilnya lebih cepat.

Cocok bagi mereka yang tidak ingin mengelola properti sendiri. Batas masuk mulai dari €50.000, dan portofolionya dapat mencakup beragam aset. Kelemahannya adalah kurangnya kendali dan ketergantungan pada perusahaan pengelola. Opsi ini sering dipilih oleh klien yang ingin berinvestasi di Jerman tanpa membeli apartemen.

Lahan untuk pengembangan masih langka di kota-kota besar, tetapi ada pilihan di pinggiran kota. Di wilayah Berlin, harga mulai dari €200–€400 per meter persegi. Ini merupakan strategi jangka panjang dengan potensi pertumbuhan.

Wina lebih padat dan terprediksi, permintaan stabil, dan harga terus naik. Jerman menawarkan peluang lebih besar untuk meningkatkan skala bisnis, tetapi pasarnya lebih kompleks: birokrasi dan regulasi sewa. Klien memilih Jerman karena volume dan potensinya, sementara Austria karena ketenangan pikiran.

Jerman adalah pasar properti terbesar di Uni Eropa, dengan lebih banyak pilihan dan strategi (dari apartemen hingga gedung apartemen dan gudang). Wina lebih butik: lebih sedikit pilihan, tetapi setiap properti lebih mudah diprediksi harga dan permintaannya.

Berinvestasi di properti di Jerman tampaknya merupakan instrumen yang andal, tetapi kenyataannya lebih kompleks. Menurut Statistisches Bundesamt, volume transaksi turun hampir 30% pada tahun 2023 akibat penurunan harga dan kenaikan suku bunga. Hal ini memaksa banyak investor untuk mempertimbangkan kembali strategi mereka. Jerman tetap menarik karena ekonominya yang kuat dan permintaan perumahan, tetapi sejumlah faktor secara langsung memengaruhi imbal hasil dan likuiditas.

Saat membeli apartemen di Jerman, investor dihadapkan pada pajak pembelian (Grunderwerbsteuer, 3,5–6,5% tergantung negara bagian), pajak properti tahunan, dan pajak penghasilan sewa. Hal ini secara signifikan mengurangi laba bersih. Banyak yang meremehkan dampak pajak dan hanya menghitung pendapatan kotor. Saran saya: anggarkan setidaknya 30% untuk pajak dan biaya pemeliharaan sejak awal.

Mengusir penyewa yang tidak membayar sewa atau mengakhiri sewa secara sepihak hampir mustahil. Bahkan menjual apartemen di Jerman dengan penyewa yang masih tinggal di tempat tinggalnya tidak membebaskan pemilik baru dari sewa.

Saya punya kasus di Berlin: seorang klien membeli properti dengan sewa jangka panjang dan tidak bisa menyewakannya kembali dengan harga pasar. Solusinya adalah memeriksa penyewa dan membuat kontrak sementara jika Anda berencana untuk menjualnya kembali.

Mendaftarkan pembelian melalui Grundbuch bisa memakan waktu 3-6 bulan. Ini standar di Jerman. Austria sedikit lebih cepat, tetapi tetap tidak instan. Jika tujuan Anda adalah membeli apartemen di Jerman dengan cepat, penting untuk merencanakannya dengan matang.

Di Berlin dan München, penyewaan Airbnb hampir sepenuhnya dilarang. Pengalaman saya: klien yang berharap menghasilkan uang dari sewa harian justru kecewa. Untuk mendapatkan keuntungan, sebaiknya mengandalkan kontrak jangka panjang.

Pada periode 2023–2024, harga properti di Jerman turun 10–15% di beberapa wilayah. Hal ini menunjukkan bahwa pertumbuhan bukanlah hal yang tak terbatas. Pasar saat ini sedang stabil, tetapi penting untuk menganalisis lokasi dan prospek pemulihannya.

Austria terbukti lebih stabil: penurunan harga minimal, dan penyewa bahkan lebih terlindungi. Namun, harga apartemen di Wina lebih tinggi dan imbal hasil lebih rendah. Jerman menawarkan peluang pertumbuhan modal yang lebih besar, tetapi membutuhkan manajemen yang lebih aktif dan toleransi risiko.

Berinvestasi di properti Jerman bukan hanya cara untuk mempertahankan dan mengembangkan modal Anda, tetapi juga kesempatan untuk tinggal di negara dengan tingkat kenyamanan yang tinggi. Layanan kesehatan, pendidikan, transportasi, dan keamanan membuat hidup di sini nyaman dan dapat diprediksi. Membeli apartemen di Jerman memungkinkan Anda menggabungkan tujuan investasi dengan kualitas hidup.

Klinik umum dan swasta dilengkapi dengan peralatan modern, dan asuransi menanggung sebagian besar biaya. Bagi warga negara asing tanpa asuransi, biaya kunjungan ke dokter umum rata-rata €50–€80, konsultasi spesialis €100–€150, layanan gigi €70–€250, dan biaya menginap di rumah sakit mulai dari €350. Berdasarkan pengalaman saya, saya memperhatikan bahwa klien sangat menghargai akses layanan kesehatan yang andal, yang penting bagi keluarga dan lansia.

Pendidikan di Jerman berada pada tingkat yang tinggi. Sekolah negeri gratis bagi penduduk, sementara sekolah internasional mengenakan biaya, rata-rata €15.000–€25.000 per tahun. Gimnasium swasta berbiaya €10.000–€18.000, dan universitas hampir gratis—€250–€500 per semester.

Banyak program bahasa Inggris tersedia bagi mahasiswa internasional, terutama di kota-kota besar dan universitas teknik. Sekolah dan universitas internasional sering kali menawarkan kursus dan dukungan yang dirancang khusus untuk anak-anak dan mahasiswa dari luar negeri.

Jerman termasuk salah satu negara teraman di Eropa, dengan beberapa lingkungan yang menantang hanya ditemukan di kota-kota besar. Bagi investor yang berencana menyewakan propertinya, penting untuk memilih lingkungan dengan reputasi baik guna meminimalkan risiko dan memastikan pendapatan sewa yang stabil.

Biaya hidup di Jerman lebih tinggi daripada di Eropa Timur, tetapi lebih rendah daripada di Swiss. Sewa apartemen kelas menengah di Berlin sekitar €1.200–€1.800 per bulan, sementara di München sekitar €2.000–€3.000. Biaya bahan makanan untuk keluarga beranggotakan empat orang berkisar €400–€600 per bulan, makan siang di kafe sekitar €12–€25, dan kopi sekitar €3–€4. Harga properti sangat bervariasi: €4.500–€6.000/m² di Berlin, €2.500–€3.500/m² di Leipzig, dan €7.000–€8.500/m² di München.

Transportasi dan komunikasi di Jerman sangat maju. Metro, autobahn, dan kereta api memudahkan perjalanan antarkota, sementara layanan perbankan dan internet nyaman bagi penduduk lokal maupun warga asing. Saya menyarankan investor untuk mempertimbangkan ketersediaan infrastruktur saat memilih apartemen, terutama jika mereka berencana untuk menyewakannya.

Jerman lebih dinamis: terdapat lebih banyak peluang untuk kemajuan karier dan investasi, pasarnya lebih beragam, dan jenis serta harga properti bervariasi. Austria unggul dalam hal ketenangan dan prediktabilitas—terutama di Wina, di mana harga naik lebih lambat dan sewa lebih stabil. Investor yang mencari pertumbuhan modal dan fleksibilitas sering memilih Jerman, sementara mereka yang menghargai stabilitas dan gaya hidup yang lebih terukur lebih menyukai Austria.

Membeli properti di Jerman bukan hanya investasi, tetapi juga cara untuk melindungi modal dan mendapatkan stabilitas serta keamanan di Eropa. Bagi investor yang mencari perlindungan hak properti dan keamanan jangka panjang, Jerman tetap menjadi pilihan yang sangat baik. Likuiditas tertinggi berada di kota-kota besar, dan properti mempertahankan nilainya dengan baik.

Bagi warga negara-negara yang tidak stabil, membeli apartemen di Jerman menjadi cara untuk melindungi tabungan mereka. Aturan transaksi yang transparan dan sistem hukum yang kuat menjamin perlindungan modal. Dalam praktiknya, saya melihat properti di Berlin dan München mempertahankan nilainya bahkan selama periode fluktuasi ekonomi.

bagi para pensiunan : apartemen di kota-kota besar berharga antara €4.500 dan €8.500 per meter persegi. Namun, kepemilikan jangka panjang menawarkan manfaat pajak, dan penjualan setelah 10 tahun dibebaskan dari pajak keuntungan modal.

para nomaden digital dan pekerja lepas dengan infrastrukturnya yang maju dan internet yang stabil, tetapi peraturan perpajakan perlu diperhatikan. Klien saya sering berkonsultasi dengan pakar pajak untuk melaporkan pekerjaan dan pendapatan sewa mereka dengan benar.

Jerman menawarkan pasar yang lebih dinamis dan beragam properti, sementara Wina menawarkan stabilitas dan prediktabilitas. Untuk investasi aktif dan pertumbuhan modal, Jerman lebih baik; untuk strategi jangka panjang yang lebih santai, Wina lebih baik.

Keluar dari investasi sama pentingnya dengan membeli properti. Penjualan, warisan, atau hibah yang sukses membutuhkan pemahaman tentang pasar lokal, peraturan perpajakan, dan likuiditas properti. Perencanaan yang matang membantu menjaga modal dan memaksimalkan keuntungan, serta menghindari pengeluaran tak terduga dan komplikasi terkait pengalihan kepemilikan.

Apartemen di Jerman, terutama di Berlin, München, dan Frankfurt, terjual relatif cepat berkat permintaan yang stabil dan transaksi yang transparan. Menurut ImmobilienScout24, rata-rata waktu penjualan apartemen di Berlin pada tahun 2025 adalah sekitar 4-5 bulan, sementara di München 3-4 bulan, dan harga jual rata-rata telah meningkat 2-3% dibandingkan tahun lalu.

Dalam praktiknya, saya melihat bahwa properti di area populer seringkali menemukan pembeli dalam 3-6 bulan. Kota-kota kecil dan wilayah di Jerman timur membutuhkan waktu lebih lama, tetapi bahkan di sini, properti dapat terjual dengan pemasaran yang tepat.

Jika Anda menjual apartemen di Jerman kurang dari 10 tahun setelah pembelian, pajak keuntungan modal (Speculationssteuer) akan berlaku. Hal ini penting untuk dipertimbangkan saat merencanakan penjualan, terutama jika properti tersebut dibeli sebagai investasi dengan tujuan dijual kembali.

Pengalihan apartemen melalui warisan atau hibah juga dikenakan pajak, yang bergantung pada tingkat kekerabatan dan nilai properti. Saya sarankan untuk merencanakan transaksi tersebut terlebih dahulu guna meminimalkan beban pajak dan menghindari masalah hak ahli waris.

Jerman memiliki keunggulan likuiditas dibandingkan kota-kota besar: properti terjual dengan cepat, dan permintaan tetap stabil. Di Austria, khususnya Wina, pasar lebih terukur dan terprediksi, tetapi penjualan terkadang membutuhkan waktu lebih lama karena terbatasnya jumlah pembeli.

Saran saya kepada klien: jika kecepatan keluar dan pelestarian nilai penting, kota-kota besar di Jerman akan lebih disukai, sementara Austria cocok untuk strategi jangka panjang yang lebih tenang.

Dalam praktik saya, saya telah menjumpai beragam pasar Eropa: mulai dari kota-kota Jerman yang dinamis hingga Wina yang stabil. Jerman, misalnya, menunjukkan bahwa kota-kota besar seperti Berlin, München, dan Frankfurt menawarkan permintaan yang stabil dan transaksi yang transparan. Klien sering menghubungi saya untuk membeli apartemen di Jerman dan langsung menyewakannya—hal ini memungkinkan mereka menghasilkan pendapatan hampir sejak hari pertama kepemilikan.

Saat membeli properti di Jerman, penting untuk memeriksa status hukum properti secara menyeluruh: Grundbuchauszug (Sertifikat Pajak Tanah), Belastungen (Belastungen), dan kepatuhannya terhadap standar efisiensi energi. Properti dengan dokumen yang dieksekusi dengan benar akan terjual lebih cepat dan kecil kemungkinannya menimbulkan perselisihan dengan otoritas pajak atau asuransi.

Pendekatan saya terhadap alokasi modal didasarkan pada kombinasi pasar yang stabil dan berkembang. Misalnya, sebagian dana dapat diinvestasikan di apartemen di Berlin atau München untuk stabilitas jangka panjang, dan sisanya di Leipzig atau Dresden untuk imbal hasil dan potensi pertumbuhan yang lebih tinggi. Pendekatan ini mengurangi risiko dan mencapai keseimbangan antara profitabilitas dan keamanan.

Jika tujuannya adalah pertumbuhan modal dan investasi aktif, saya akan memilih Jerman : kota-kota besar, likuiditas, dan beragam properti. Jika tujuannya adalah strategi jangka panjang yang lebih santai dengan risiko minimal dan imbal hasil yang stabil, Austria menang: pasarnya lebih terukur, harga sewanya stabil, dan birokrasinya lebih sederhana.

Jerman adalah pilihan terbaik bagi investor yang menghargai stabilitas, perlindungan hak properti, dan likuiditas. Kota-kota besar seperti Berlin dan München menjamin permintaan yang tinggi dan transaksi yang transparan, menjadikan pembelian apartemen di Jerman sebagai investasi yang andal.

Austria lebih cocok untuk investasi real estat jangka panjang dengan pendapatan yang dapat diprediksi dan pasar yang stabil, terutama di Wina, di mana harga naik secara bertahap dan harga sewa tetap stabil. Selain itu, Austria diuntungkan oleh kesederhanaan birokrasi dan volatilitas pasar yang lebih rendah, menjadikannya pilihan yang nyaman bagi investor konservatif.

Sebelum membeli properti, penting untuk memeriksa status hukum properti secara menyeluruh, mempertimbangkan pajak, biaya pengelolaan, dan potensi keuntungan. Alokasikan modal antara pasar yang stabil dan pasar yang sedang berkembang untuk memitigasi risiko. Dalam praktiknya, saya telah menyaksikan bahwa perencanaan yang matang dan dukungan hukum profesional secara signifikan menyederhanakan transaksi dan melindungi investor.

Pada tahun 2030, pasar properti Jerman akan berkembang di bawah pengaruh urbanisasi, migrasi, dan standar ESG yang ketat. Reformasi pajak dan peraturan perumahan sewa dapat memengaruhi imbal hasil, jadi penting untuk mempertimbangkan tren ini saat merencanakan pembelian apartemen atau properti lainnya di Jerman. Investor yang secara proaktif menyesuaikan strategi mereka dengan peraturan baru dan standar berkelanjutan akan mampu mempertahankan imbal hasil dan meminimalkan risiko.

1. Tentukan tujuan investasi Anda. Tentukan tujuan pembelian properti Anda: sewa jangka panjang, properti yang menghasilkan pendapatan, kapitalisasi, penggunaan hunian, atau kombinasi dari tujuan-tujuan ini.

2. Pilih wilayah dan kota. Teliti harga apartemen di Jerman, imbal hasil sewa, dan likuiditas. Bandingkan kota-kota besar (Berlin, München, Frankfurt) dengan pasar yang menjanjikan (Leipzig, Dresden).

3. Format kepemilikan. Tentukan jenis kepemilikan: hak mutlak (Freies Eigentum), hak guna bangunan turun-temurun (Erbbaurecht), kepemilikan bersama, atau koperasi.

4. Uji tuntas hukum. Perintahkan pemeriksaan uji tuntas hukum dan audit pajak properti untuk memastikan tidak ada pembebanan atau utang.

5. Anggaran dan pajak. Hitung semua biaya: pajak bumi dan bangunan, notaris, agen, pendaftaran, pajak bumi dan bangunan tahunan, pajak penghasilan sewa, dan pajak spekulasi jika dijual dalam 10 tahun.

6. Pembiayaan dan pemeriksaan kredit. Periksa kelayakan hipotek untuk non-residen, taksir imbal hasil sewa, dan evaluasi kemampuan keuangan Anda.

7. Pemilihan properti. Dijual kembali atau dibangun baru, apartemen atau gedung apartemen (Mehrfamilienhaus), penilaian kondisi bangunan, efisiensi energi, standar ESG.

8. Manajemen Properti. Tentukan apakah Anda akan mengelola properti sendiri atau menyewa agen real estat, terutama jika Anda tinggal di luar negeri atau berinvestasi di beberapa properti.

9. Strategi keluar. Pertimbangkan skenario penjualan: likuiditas di wilayah Anda, pajak atas penjualan, dan kemungkinan warisan atau pemberian hadiah.

10. Perbandingan dengan pasar lain. Jika memungkinkan, evaluasi Austria sebagai alternatif: stabilitas Wina, pajak, imbal hasil sewa.

11. Konsultasikan dengan spesialis. Pastikan untuk berkonsultasi dengan pengacara dan penasihat pajak untuk meminimalkan risiko dan memastikan integritas hukum transaksi.

1. Investor dengan €300.000

Tujuan: pembelian apartemen untuk disewakan dengan pendapatan 4–5% per tahun.

Saya menemukan apartemen di Leipzig seharga €295.000 (65 m²). Klien menggunakan sisa dana untuk renovasi kecil dan perabotan. Setahun kemudian, apartemen tersebut disewakan penuh, pendapatan sewa menutupi semua biaya, dan nilai properti meningkat sekitar 5-6%.

2. Pensiunan dengan €500.000

Tujuan: investasi yang aman dengan risiko minimal dan kemungkinan sewa jangka panjang.

Saya menemukan apartemen di pinggiran kota München seharga €500.000 (80 m²). Klien menggunakan sebagian anggaran untuk perabotan dan peningkatan sistem pemanas. Apartemen tersebut disewakan untuk jangka panjang, dengan imbal hasil sekitar 2,5%, dan properti tersebut memiliki likuiditas tinggi dan nilai yang stabil.

3. Keluarga dengan anak-anak

Tujuan: perumahan yang nyaman untuk keluarga dengan kemungkinan menyewakan sebagian properti.

Saya menemukan rumah di pinggiran kota Frankfurt seharga €550.000 (120 m²). Sebagian anggarannya digunakan untuk penataan taman dan dekorasi interior. Keluarga itu pindah, sebagian rumah disewakan, pendapatannya menutupi sebagian pengeluaran, dan nilai rumah telah meningkat 4-5% selama setahun terakhir.