Rumah Termahal di Austria: Tempat Tinggal Para Miliarder

Austria tidak hanya dikenal karena universitas dan budayanya, tetapi juga karena harga real estatnya yang mahal, yang secara konsisten menempati peringkat di antara yang paling diminati di Eropa. Real estat mewah di Austria mencakup rumah-rumah mewah di kawasan bergengsi Wina, vila-vila modern di tepi danau Salzkammergut, dan chalet pegunungan di Tyrol. Harga properti semacam itu mencapai puluhan juta euro, tetapi persaingan untuk mendapatkannya sangat ketat.

Dalam beberapa tahun terakhir, pasar real estat mewah di Austria telah menunjukkan pertumbuhan yang stabil, didorong oleh permintaan dari pengusaha dan politisi lokal, serta investor asing, termasuk dari Jerman, Swiss, Inggris, dan Negara-negara Teluk.

Pasar real estat premium tidak merata: rumah-rumah jutawan Austria terkonsentrasi di beberapa wilayah utama, yang tidak hanya berbeda dalam tingkat harga tetapi juga gaya hidup. Wina menarik mereka yang menghargai warisan budaya, lingkungan bergengsi, dan kedekatan dengan pusat bisnis.

Tyrol, terutama Kitzbühel, identik dengan kemewahan musim dingin, olahraga elit, dan chalet-chalet berharga puluhan juta euro. Kawasan danau seperti Salzkammergut dan Carinthia identik dengan kemewahan terpencil, tempat tinggal kaum kaya Austria, dan di mana setiap rumah menjadi resor pribadi sejati.

Lokasi-lokasi ini memiliki suasana yang unik, memadukan sejarah, alam, dan persediaan yang terbatas, membuatnya sangat diminati oleh pembeli terkaya di dunia.

• Wina. Di sinilah Anda akan menemukan rumah-rumah mewah kelas premium yang mahal. Distrik termahal di Wina adalah Döbling , yang terkenal dengan vila-vilanya di lereng Kahlenberg dengan pemandangan kota yang indah, dan Hietzing , yang secara tradisional dianggap sebagai "distrik para diplomat dan seniman". Harga rumah mewah di Wina mulai dari €5–7 juta, tetapi mudah mencapai €15–20 juta.
• Kitzbühel. Kota ini telah menjadi identik dengan kekayaan dan kemewahan musim dingin. Kota ini merupakan rumah bagi rumah-rumah jutawan Austria : chalet modern dengan kolam renang, spa, dan lift gunung pribadi. Harga mulai dari €10 juta ke atas.
• Salzkammergut dan Carinthia . Vila tepi danau termasuk dalam format termahal. Vila tepi danau di Austria dapat dibeli dengan harga setidaknya €4–5 juta, tetapi di lokasi-lokasi terbaik (Danau Wolfgangsee, Wörthersee, dan Traunsee), harganya mencapai €12–18 juta.

Pasar real estat mewah Austria terkadang mencatat rekor luar biasa, salah satunya terjadi pada tahun 2021. Di Kitzbühel, yang telah lama dianggap sebagai "ibu kota kemewahan musim dingin", sebuah rumah keluarga terjual seharga €19,8 juta . Saat ini, rumah tersebut dianggap sebagai rumah termahal di Austria.

Pada tahun yang sama, sebuah rumah besar lain di wilayah tersebut terjual seharga €10,5 juta , semakin mengukuhkan reputasi Tyrol sebagai rumah bagi chalet dan hunian termahal di Austria. Ibu kota tak jauh tertinggal: sebuah rumah besar di Währing juga terjual seharga €10,5 juta , menegaskan tingginya permintaan akan vila bersejarah di dalam batas kota.

Sebagai perbandingan, di wilayah lain, harga properti premium terlihat jauh lebih sederhana:

• Di Burgenland, rekornya hanya €1,2 juta .
• di Styria – sekitar €2 juta .

Perbedaan ini dijelaskan oleh beberapa faktor. Pertama , Wina dan Tyrol memiliki status yang unik: ibu kotanya merupakan pusat politik, budaya, dan pendidikan Eropa, sementara Kitzbühel merupakan simbol liburan musim dingin yang mewah, tempat para investor kaya dan selebritas dunia membeli properti.

Kedua , jumlah bidang tanah di daerah ini terbatas, yang berarti setiap properti baru menjadi subyek persaingan yang ketat.

Ketiga , di sinilah lingkungan bergengsi terbentuk, yang memberikan dorongan tambahan pada harga: di Wina, ini adalah tempat tinggal diplomatik dan aristokrasi bersejarah, di Tyrol – elit olahraga dan budaya.

Perlu dicatat bahwa transaksi di €10-20 juta masih luar biasa di Austria, tetapi transaksi tersebut hanya mewakili "puncak gunung es" pasar real estat. Sebagian besar rumah premium dijual di €5-10 juta , dan hanya properti unik dengan pemandangan panorama, lahan luas, atau status historis khusus yang masuk dalam kategori "ultra-mahal".

Dengan demikian, statistik menunjukkan bahwa pasar real estat mewah di Wina dan Tyrol secara signifikan melampaui semua wilayah lain dalam hal nilai dan prestise. Segmen elit sedang berkembang di sini, sebanding dengan Courchevel di Prancis atau St. Moritz di Swiss, dan memiliki rumah menjadi tanda keanggotaan dalam klub global orang kaya.

Austria telah lama menjadi daya tarik bagi orang-orang kaya – baik warga Austria maupun warga negara asing. Alasannya jelas: kombinasi standar hidup yang tinggi, stabilitas politik, lingkungan yang aman, dan terbatasnya ketersediaan properti mewah.

Berbeda dengan negara-negara Eropa lainnya, hampir tidak ada fluktuasi harga yang tajam di sini, dan membeli rumah tidak hanya dipandang sebagai masalah gengsi tetapi juga sebagai investasi jangka panjang yang andal. Pembeli kaya memilih lokasi mereka karena suatu alasan: di beberapa tempat, gengsi dan suasana budaya dihargai, di tempat lain, infrastruktur olahraga dan status resor, dan di tempat lain lagi, keterpencilan di tengah alam.

distrik Döbling , Hietzing , dan Währing ). Ibu kota ini tetap menjadi pusat kehidupan mewah di Austria. Rumah-rumah mewah termahal dari abad ke-19 terletak di sini. Döbling terkenal dengan perbukitan hijau dan vila-vilanya yang menghadap ke Sungai Donau, Hietzing dikenal sebagai "distrik seniman dan diplomat" di dekat Istana Schönbrunn, dan Währing disukai oleh keluarga kaya. Wina memadukan prestise, sejarah, dan kedekatan dengan pusat bisnis.

Kitzbühel (Tyrol).
Resor ski terkenal ini dikenal sebagai "taman bermain para jutawan". Chalet yang dilengkapi spa, kolam renang, dan lift tersedia untuk dibeli mulai dari €10 juta. Pemiliknya adalah para pengusaha dan investor dari seluruh dunia. Kitzbühel menawarkan kombinasi sempurna antara olahraga, kemewahan, dan kehidupan mewah.

Salzburg.
Kota musik dan arsitektur Barok. Di luar pusat kota, terdapat rumah-rumah mewah dan vila pegunungan, terutama di distrik Anif dan Elsbethen (€3-12 juta). Keluarga kaya memilih Salzburg untuk menikmati suasana santai, suasana klasik, dan festival budayanya.

Kärnten dan Styria.
Kärnten terkenal dengan danau Wörthersee dan Millstättersee, di mana vila-vila dengan dermaga berharga antara €4-14 juta. Styria menawarkan pegunungan berhutan, kebun anggur, dan sumber air panas. Wilayah-wilayah ini populer bagi mereka yang mencari ketenangan, alam, dan gaya hidup ramah lingkungan.

Pasar properti tepi danau Austria ibarat tambang emas, yang hanya dapat diakses oleh segelintir orang. Lahan dengan akses langsung ke air sangat langka: pemerintah mengatur ketat garis pantai, dan izin mendirikan bangunan baru jarang dikeluarkan. Itulah sebabnya membeli vila tepi danau di Austria bukan sekadar membeli properti; melainkan sebuah keistimewaan yang sebanding dengan keanggotaan di klub privat bergengsi.

Misalnya, di Danau Attersee, vila dengan pemandangan panorama dan dermaga pribadi berharga antara €7-10 juta, sementara properti paling eksklusif mencapai €15-18 juta. Rumah-rumah ini dibangun khusus, menampilkan fasad kaca, area spa pribadi, dan garasi bawah tanah untuk koleksi mobil. Keluarga kaya dari Jerman dan Swiss sering membeli properti ini dan menggunakannya sebagai tempat tinggal musim panas.

Danau Wörthersee di Carinthia dianggap sebagai "Riviera Austria". Harga di sini mulai dari €5-6 juta, tetapi rumah-rumah tepi laut di dekat kota Velden dan Klagenfurt rata-rata €12-14 juta. Banyak vila dimiliki oleh pengusaha dan politisi terkemuka, dan transaksinya diselesaikan melalui lembaga khusus.

di Danau Wolfgangsee sering dibeli sebagai hunian keluarga. Harganya mulai dari €4-5 juta, tetapi beberapa properti dengan lahan luas dan akses air pribadi bernilai €10 juta ke atas. Rumah-rumah seperti ini jarang terdaftar di portal properti publik; rumah-rumah tersebut biasanya diwariskan atau dijual melalui jaringan investor tepercaya.

Traunsee dan Millstätter See juga termasuk lokasi paling bergengsi. Vila tepi laut dengan kolam renang dan teras berharga mulai dari €6-8 juta. Kedamaian dan privasi adalah prioritas di sini: rumah-rumah ini dibeli bukan untuk kemewahan, melainkan untuk relaksasi dan privasi.

Oleh karena itu, pasar vila tepi danau di Austria merupakan salah satu segmen paling eksklusif dan mahal di negara ini. Permintaan selalu melebihi pasokan , sehingga harga naik lebih cepat daripada di wilayah lain. Memiliki rumah di Attersee atau Wörthersee tidak hanya menyediakan real estat, tetapi juga status istimewa – keanggotaan dalam lingkaran yang mengutamakan kedamaian, privasi, dan kelangkaan properti itu sendiri.

Memutuskan untuk membeli rumah mewah di Austria hanyalah langkah pertama. Biaya sebenarnya muncul kemudian, karena merawat properti mewah membutuhkan investasi waktu dan uang yang konstan. Pemilik kaya jarang memikirkan tagihan, tetapi bagi calon investor dan pembeli, pengeluaran ini sangat penting.

Tagihan utilitas untuk vila seluas 400-600 m² rata-rata €1.000-2.000 per bulan . Ini termasuk pemanas (seringkali sistem panas bumi atau pompa panas), listrik, air, dan pemeliharaan. Jika rumah dilengkapi dengan kolam renang, spa, atau sistem rumah pintar, biayanya dapat meningkat 20-30%.

Biaya personel dan pemeliharaan merupakan biaya terpisah . Perawatan taman, pemeliharaan lahan, pemeliharaan kolam renang, keamanan, dan perbaikan kecil menghabiskan biaya pemilik sebesar €20.000-30.000 per tahun. Untuk hunian yang lebih besar, angka ini dapat dengan mudah mencapai €50.000. Banyak pemilik menandatangani kontrak dengan perusahaan manajemen properti, yang mengambil alih kendali penuh, mulai dari inspeksi rutin sistem utilitas hingga perekrutan staf.

Asuransi untuk properti mewah berbiaya sekitar 0,1% dari nilai rumah per tahun . Untuk vila seharga €10 juta, biayanya sekitar €10.000 per tahun. Selain itu, asuransi tidak hanya menanggung kerusakan bangunan, tetapi juga isinya—karya seni, furnitur, dan peralatan.

Selain itu, terdapat biaya jangka panjang untuk pemeliharaan sistem utilitas : setiap 7-10 tahun, sistem pemanas dan ventilasi perlu diperbarui, peralatan lift diganti, atau perbaikan kosmetik diperlukan. Pemilik rumah menganggarkan antara 0,5% dan 1% dari nilai rumah untuk biaya ini setiap tahun .

Pada akhirnya, biaya perawatan rumah mewah mencapai puluhan, bahkan terkadang ratusan, ribu euro per tahun. Namun, justru inilah yang memastikan rumah tetap dalam kondisi prima dan mempertahankan nilai pasar yang tinggi saat dijual kembali. Di Austria, aturan sederhana berlaku: semakin mahal properti, semakin mahal pula biaya perawatannya. Di saat yang sama, "biaya perawatan tinggi" ini menjadikan segmen ini eksklusif, hanya dapat diakses oleh segelintir pembeli kaya.

Kitzbühel di Tyrol telah dianggap sebagai ciri khas kehidupan mewah di Pegunungan Alpen selama beberapa dekade. Kota ini bukan sekadar resor, melainkan "kota jutawan" sejati, yang menarik para elit dunia setiap musim dingin. Di sini Anda akan menemukan atlet terkenal, bintang film, pemilik perusahaan multinasional, dan investor yang lebih menyukai kehidupan yang tenang namun bergengsi, jauh dari keramaian Pegunungan Alpen Swiss.

Rumah-rumah mewah di Kitzbühel, Austria, dibangun dengan gaya chalet ultra-modern. Material utamanya adalah batu alam, larch, dan kaca. Interiornya dilengkapi jendela panorama dengan pemandangan pegunungan, lift, gudang anggur, dan lantai terpisah dengan sauna, kolam renang, dan spa.

Garasi bawah tanah tidak hanya dapat menampung satu mobil, tetapi seluruh koleksi—mulai dari Range Rover hingga Ferrari. Beberapa hunian dilengkapi lift pribadi yang mengarah langsung ke lereng ski, menjadikan hunian ini unik bahkan di pasar Eropa.

Harga properti mewah di sini mulai dari €10 juta untuk rumah yang relatif kompak dan terkadang mencapai €25 juta untuk vila panorama dengan lahan di kaki Hahnenkamm. Pasokan yang terbatas dan peraturan Tyrol yang ketat membuat pasar relatif tertutup. Memiliki rumah sebagai "rumah kedua" memerlukan izin khusus (Freizeitwohnsitz ). Tanpa izin tersebut, properti hanya dapat digunakan sebagai tempat tinggal utama.

Aturan ini sangat membatasi jumlah pembeli, tetapi itulah mengapa transaksi di Kitzbühel dianggap tidak hanya bergengsi, tetapi juga strategis: rumah-rumah seperti itu tidak kehilangan nilai dan hampir selalu naik nilainya.

Pasar properti premium Austria selalu dianggap sebagai tempat berlindung yang aman bagi investor kaya. Anjloknya harga jarang terjadi, dan rumah-rumah mewah serta vila hampir selalu mempertahankan nilai jualnya. Oleh karena itu, keputusan untuk membeli rumah mewah di Austria dibuat bukan hanya untuk gaya hidup yang nyaman tetapi juga untuk pelestarian modal jangka panjang.

Namun, dalam beberapa tahun terakhir, muncul faktor-faktor baru yang patut dipertimbangkan oleh investor. Mulai tahun 2024, negara tersebut mulai membahas perubahan undang-undang pertanahan yang bertujuan untuk mengendalikan pembelian properti oleh orang asing di wilayah Alpen, khususnya di Tyrol dan Vorarlberg.

Pemerintah daerah khawatir bahwa tingginya permintaan rumah kedua akan menaikkan harga dan membuat perumahan tidak terjangkau bagi penduduk setempat. Akibatnya, persyaratan bagi warga asing menjadi lebih ketat, sehingga proses mendapatkan chalet mewah menjadi lebih sulit. Meskipun demikian, berinvestasi di pasar properti Austria tetap sangat menarik.

Dalam situasi saat ini, penting bagi investor untuk mempertimbangkan poin-poin berikut:

• Pembatasan rumah kedua (Freizeitwohnsitz).
  Di Tyrol dan Vorarlberg, izin penggunaan properti sebagai "rumah kedua" sangat jarang dikeluarkan. Tanpa status ini, investor diwajibkan untuk tinggal permanen di sana atau membatasi penggunaan properti.
• Persetujuan tambahan.
  Transaksi chalet mewah diproses melalui komisi pertanahan setempat, yang secara signifikan menunda keseluruhan proses. Dalam beberapa kasus, orang asing mungkin ditolak persetujuannya jika pihak berwenang menganggap properti tersebut dibeli semata-mata untuk tujuan spekulasi.
• Minat terhadap opsi alternatif semakin meningkat.
  Karena adanya pembatasan baru, banyak investor mulai mengalihkan fokus mereka ke Wina, Salzburg, dan Carinthia. Di sana, aturannya lebih longgar: membeli vila atau rumah mewah lebih mudah secara hukum, dan pertumbuhan harga rumah-rumah termahal di Austria tetap stabil.
• Prioritaskan proyek jangka panjang.
  Di Austria, berinvestasi di properti yang Anda rencanakan sebagai tempat tinggal utama atau disewakan untuk jangka panjang lebih menguntungkan. Pembelian "jangka pendek" yang bersifat spekulatif semakin dibatasi.
• Mempertahankan daya tariknya.
  Meskipun ada peraturan baru, Austria tetap menjadi salah satu tujuan investasi paling stabil di Eropa. Negara ini memiliki inflasi yang rendah, sistem notaris yang berkembang dengan baik, dan transparansi transaksi yang tinggi. Hal ini membuat pasar real estat premium tetap menarik bagi mereka yang bersedia berpikir strategis.

Dengan demikian, perubahan legislatif tidak mengurangi minat terhadap Austria, tetapi justru menciptakan pendekatan baru: penekanannya bergeser dari “rumah kedua” di Pegunungan Alpen ke kawasan bergengsi di Wina, wilayah danau di Carinthia, dan properti yang awalnya ditujukan untuk tempat tinggal permanen.

Austria memang pantas dianggap sebagai salah satu pasar real estat mewah paling andal dan bergengsi di Eropa. Tidak ada fluktuasi harga yang semrawut seperti di beberapa negara selatan, dan sistem regulasi memastikan setiap transaksi transparan dan aman secara hukum. Pembeli yakin bahwa investasi mereka di rumah mewah dan vila akan membuahkan hasil di tahun-tahun mendatang.

Daya tarik Austria bagi investor real estat premium dijelaskan oleh faktor-faktor berikut:

Pertama, ekonomi yang stabil . Austria termasuk di antara negara-negara dengan peringkat kredit tertinggi di Uni Eropa. Ini berarti bahwa bahkan selama krisis global, pasar properti tidak mengalami penurunan tajam. Investasi di rumah-rumah mewah dianggap sebagai tempat yang aman, terutama dibandingkan dengan pasar yang kurang stabil di Eropa Selatan atau negara-negara Baltik.

Kedua, tingkat keamanan dan kualitas hidup . Wina telah menduduki peringkat tiga teratas secara global oleh Mercer dan Economist Intelligence Unit selama beberapa dekade. Wina adalah kota tempat Anda dapat hidup damai bersama keluarga, membesarkan anak, dan merasa yakin akan masa depan. Bagi pembeli kaya, ini merupakan faktor kunci: rumah bukan hanya dindingnya, tetapi juga lingkungan di sekitarnya.

Ketiga, prestise budaya . Memiliki rumah mewah di Wina atau vila di Danau Wörthersee berarti menjadi bagian dari kelompok elit. Para diplomat, politisi, seniman, dan pemilik perusahaan internasional tinggal di sini. Rumah tidak hanya menjadi tempat tinggal, tetapi juga simbol status, selera yang tinggi, dan rasa memiliki terhadap tradisi aristokrat Eropa.

Keempat, pasokan terbatas . Tidak seperti Spanyol atau Italia, di mana vila tepi laut dapat dibangun relatif bebas, di Austria jumlah kavling tanahnya sangat terbatas. Di distrik-distrik bersejarah Wina, rumah-rumah besar baru praktis tidak ada; hanya vila-vila abad ke-19 dan ke-20 yang sudah ada yang dijual. Garis pantai di tepi danau dilindungi secara ketat, dan di Tyrol, pembatasan tambahan diberlakukan pada pembelian rumah kedua oleh orang asing. Semua ini membuat pasar lebih tertutup dan meningkatkan nilai setiap properti.

Kelima, kualitas konstruksi dan teknik . Di Austria, rumah-rumah besar dirancang dengan standar lingkungan dan teknis yang paling ketat: sistem pemanas hemat energi, pompa panas bumi, jendela berlapis tiga, dan sistem pemulihan udara. Di saat yang sama, para arsitek berupaya mempertahankan tampilan tradisional bangunan – baik modernisme, gaya Alpen, maupun barok. Hasilnya adalah perpaduan unik antara sejarah dan teknologi modern, yang jarang ditemukan di negara lain.

Dan terakhir, daya tarik investasi . Orang kaya tidak hanya menghargai kenyamanan tetapi juga likuiditas. Rumah mewah di Wina atau chalet di Kitzbühel adalah aset yang hampir selalu dapat dijual dengan harga lebih tinggi daripada harga belinya. Meskipun pasokan terbatas, permintaan untuk rumah semacam itu tetap kuat bahkan selama krisis ekonomi. Inilah sebabnya banyak keluarga membeli properti di sini sebagai investasi jangka panjang untuk beberapa generasi.

Dengan demikian, rumah-rumah mewah di Austria dinilai lebih tinggi daripada di banyak negara lain karena kombinasi lima faktor: stabilitas, keamanan, prestise, pasokan terbatas, dan standar kualitas tinggi. Hal ini menjadikan pasar ini unik dan menjelaskan mengapa harga properti mewah di Wina, Carinthia, dan Tyrol naik lebih cepat daripada rata-rata Eropa.

Wina bukan hanya ibu kota budaya Eropa, tetapi juga pusat real estat mewah Austria. Rumah-rumah mewah termahal di negara ini terletak di sini, banyak di antaranya terdaftar sebagai vila abad ke-19 dan ke-20. Keluarga kaya, diplomat, dan investor memilih ibu kota ini karena prestise, stabilitas, dan kedekatannya dengan pusat-pusat bisnis Eropa.

Döbling adalah sebuah distrik di utara kota, dikelilingi oleh kebun anggur hijau dan perbukitan Kahlenberg. Rumah-rumah mewah di sini seringkali menawarkan pemandangan panorama Sungai Donau dan pusat kota Wina. Harga rata-rata vila di Austria di bagian kota ini berkisar antara €7-15 juta , sementara properti-properti terbaik dengan taman yang luas bernilai €20 juta ke atas . Döbling dianggap sebagai "distrik aristokrasi dan kedutaan besar."

Hietzing . Secara historis terkait dengan dinasti kekaisaran Habsburg, distrik ini merupakan rumah bagi Istana Schönbrunn. Distrik ini menjadi favorit para politisi, seniman, dan anggota elit bisnis. Arsitekturnya didominasi oleh vila-vila modernis dengan taman yang luas. Harga mulai dari €5-7 juta , dengan rumah-rumah mewah di dekat Taman Schönbrunn yang harganya lebih dari €15 juta .

Währing . Lingkungan yang lebih intim dan tenang, populer di kalangan keluarga kaya. Di sini, rumah-rumah mewah dikelilingi taman dan biasanya berukuran 500-800 meter persegi. Harganya berkisar antara €4-6 juta , sementara vila paling bergengsi dengan interior desainer dan renovasi dijual seharga €10-12 juta .

Innere Stadt (distrik 1). Jantung kota Wina, tempat rumah-rumah bersejarah disulap menjadi hunian mewah dan penthouse. Di sini, harga apartemen dan rumah mewah dengan teras dan pemandangan Katedral St. Stephen mencapai €20-25 juta. Inilah pilihan mereka yang mengutamakan bukan privasi, melainkan gengsi tinggal di pusat kota yang ramai.

Bagi investor dan keluarga kaya, membeli vila di Austria lebih dari sekadar solusi perumahan. Ini adalah cara untuk melestarikan modal, menafkahi generasi mendatang, dan menegaskan status seseorang. Dengan pasar yang masih ketat dan pasokan terbatas, nilai rumah-rumah seperti itu terus meningkat dari tahun ke tahun, menjadi aset unik yang hanya tersedia bagi segelintir orang.