Pekerjaan renovasi di Wina: harga, jenis, dan kontraktor terbaik

Pasar properti Wina sedang berubah. Meskipun hampir 16.000 apartemen baru selesai dibangun di kota ini pada tahun 2023, angka ini turun menjadi 12.000 pada tahun 2024, dan menjadi sekitar 7.500 pada tahun 2025. Penurunan lebih lanjut dalam pembangunan diprediksi akan terjadi pada tahun 2026. Ini berarti bahwa renovasi dan perbaikan properti yang sudah ada menjadi semakin penting.

Pada saat yang sama, kota ini secara aktif berinvestasi dalam infrastruktur. Pada tahun 2024 saja, lebih dari €220 juta dihabiskan untuk memperbarui jalur trem dan memodernisasi metro, dan program ini akan berlanjut pada tahun 2025–2026: puluhan kilometer rel akan diganti, jembatan dan jalan-jalan pusat kota akan diperbaiki.

Bagi calon penghuni dan investor, ini adalah sinyal penting: kondisi properti dan kualitas renovasi menjadi faktor kunci dalam memilih real estat di Wina .

Dalam artikel ini, kita akan menjelajahi jenis-jenis renovasi paling populer di Wina, siapa yang mengerjakannya, berapa biayanya, dan bagaimana renovasi secara langsung memengaruhi daya tarik investasi. Saya juga akan berbagi pengamatan pribadi dan saran praktis saya.

Untuk memahami mengapa renovasi di Wina menjadi sangat penting, penting untuk melihat gambaran besarnya: kondisi perumahan, laju pembangunan, dan proyek-proyek perkotaan.

Jumlah bangunan baru di Wina menurun setiap tahun, sementara permintaan akan perumahan tetap tinggi. Hal ini menyebabkan banyak investor dan pemilik berfokus pada renovasi dan peningkatan modal bangunan-bangunan tua.

Di kawasan bersejarah, apartemen di bangunan abad ke-19 dan ke-20 sangat diminati, tetapi hampir semuanya membutuhkan modernisasi serius: mulai dari penggantian utilitas hingga isolasi fasad.

Kota ini juga berinvestasi besar-besaran dalam pemeliharaan jalan dan transportasi umum. Pada tahun 2024, Wiener Linien mengganti lebih dari 8,5 kilometer jalur trem dan lebih dari 50 wesel, dan beberapa rute utama lainnya direncanakan untuk direnovasi pada tahun 2025–2026.

Dinas Jalan Kota (MA 28) telah mengalokasikan sekitar €60 juta untuk perbaikan jalan, trotoar, dan jembatan pada tahun 2025.

Wina menggabungkan pasar pembangunan baru yang berkembang dinamis dengan segmen renovasi yang aktif.

Pasar Wina dicirikan oleh banyaknya bangunan bersejarah, stok perumahan kota yang luas (kota ini memiliki ratusan ribu apartemen), dan tradisi layanan yang komprehensif (mulai dari renovasi bangunan besar hingga proyek infrastruktur perkotaan).

Hal ini menciptakan beragam pekerjaan dan layanan, serta persaingan yang signifikan di bidang jasa konstruksi dan perbaikan.

Di Austria, renovasi dan konstruksi terutama dilakukan oleh perusahaan berlisensi dan profesional bersertifikat. Ada beberapa jenis organisasi:

Kontraktor umum (Generalunternehmer). Perusahaan besar (misalnya, PORR, Strabag, Porr-König & Heinrich, dll.) yang mengerjakan konstruksi turnkey dan renovasi besar-besaran bangunan.

Perusahaan-perusahaan tersebut memiliki semua lisensi yang diperlukan (Baufirma atau Baumeisterbetrieb – perancang konstruksi yang berkualifikasi), insinyur, dan tim dengan berbagai spesialisasi.

Perusahaan kerajinan dan pengrajin. Mereka mengkhususkan diri dalam jenis pekerjaan tertentu (listrik, perpipaan, pertukangan kayu, pengecatan, pemasangan jendela, dll.). Setiap perusahaan tersebut harus memiliki "Meisterbrief" atau "Befähigungsnachweis" yang sesuai untuk bidang spesifik mereka (misalnya, teknisi listrik bersertifikat, tukang ledeng bersertifikat).

Pengrajin serba bisa (All-round-Handwerker). Pengrajin swasta atau perusahaan kecil yang menawarkan layanan lengkap "dari A sampai Z" (seringkali ini adalah kontraktor kecil yang melakukan semua pekerjaan perbaikan apartemen utama).

Renovasi di Wina hadir dalam berbagai bentuk, mulai dari perbaikan kosmetik di apartemen kecil hingga renovasi lengkap seluruh bangunan atau penggantian rel trem. Mari kita lihat lebih dekat jenis-jenis utamanya.

Ibu kota Austria memiliki sejumlah besar bangunan tempat tinggal tua (yang disebut bangunan "Grinderstein" dari akhir abad ke-19 dan awal abad ke-20) dan relatif sedikit bangunan baru per kapita. Oleh karena itu, renovasi dan perbaikan apartemen merupakan topik yang sangat relevan. Jenis renovasi utama adalah:

Renovasi kosmetik (Oberflächenrenovierung). Jenis yang paling sederhana meliputi pengecatan dinding, penggantian wallpaper dan lantai, pembaruan stop kontak dan sakelar, perbaikan pintu, dan pekerjaan pipa sederhana. Renovasi ini biasanya dilakukan untuk menyegarkan tampilan eksterior.

Biaya perbaikan kosmetik untuk apartemen kecil (30–50 m²) dapat berkisar antara 5.000 hingga 15.000 euro, dan durasinya dapat berkisar dari beberapa minggu hingga satu bulan (termasuk persiapan dinding dan waktu pengeringan cat).

Renovasi besar (Komplettrenovierung). Ini meliputi penggantian total sistem utilitas (listrik, pipa air, pemanas), perataan dinding, penggantian jendela, dan perombakan total atau pembongkaran partisi yang tidak menahan beban.

Di rumah-rumah tua, boiler gas lama sering diganti dengan sistem kombinasi modern atau sistem pemanas diubah dari gas ke listrik. Renovasi besar praktis seperti membangun rumah baru siap huni di ruang terbatas. Biasanya memakan waktu 2-6 bulan dan membutuhkan kepatuhan ketat terhadap peraturan bangunan.

Biaya rata-rata renovasi total apartemen tua di Wina adalah €800–1.200 per meter persegi (atau sekitar €80.000–120.000 untuk apartemen seluas 100 meter persegi). Biaya ini bergantung pada kondisi dinding dan lantai, kompleksitas pekerjaan, dan bahan yang dipilih.

Saat merenovasi apartemen di Wina, seringkali muncul kesulitan tambahan:

Pembatasan cuaca dan arsitektur. Misalnya, di pusat kota, mengubah warna fasad, memasang pendingin udara di lokasi yang terlihat, dan lain-lain dilarang. Jendela di pusat bersejarah terkadang memerlukan pelestarian bingkai antik (spechtrat), yang lebih mahal.

Koordinasi dan perizinan. Renovasi (misalnya, menggabungkan ruangan, memindahkan dapur/kamar mandi) harus disetujui oleh otoritas terkait (DA27, MA 40). Di Wina, merenovasi ruang tamu mungkin memerlukan pembayaran "pajak hijau" atau mendapatkan izin tata ruang.

Utilitas lama. Banyak rumah tua masih memiliki pipa besi cor atau asbes. Menggantinya bisa menjadi proyek renovasi besar yang terpisah.

Harga dan jangka waktu tipikal. Menurut perkiraan ahli terbaru, renovasi apartemen di Wina akan menelan biaya sekitar sebagai berikut (kurang lebih):

• Perbaikan kosmetik (pengecatan, ubin, lantai) 30–50 m²: €5.000–10.000, 2–4 minggu.
• Renovasi besar (100 m², termasuk penggantian dapur/kamar mandi): €80.000–120.000, durasi 3–6 bulan.
• Penggantian jendela (per unit 1 m²) – €200–400/m².
• Pemasangan pintu baru (interior) – mulai dari €500 per buah.
• Penggantian lengkap instalasi pipa kamar mandi (kompleks pekerjaan): €8.000–15.000.

Rumah-rumah pribadi di Wina (biasanya di pinggiran dan di luar kota, serta di daerah pinggiran dan wilayah sekitar kota) mengikuti jadwal renovasi yang berbeda: Renovasi ini biasanya melibatkan pekerjaan yang lebih ekstensif. Tahapan utama renovasi rumah besar ("Kapitalsanierung") adalah:

Desain dan perizinan. Ini sangat penting terutama saat merenovasi atap, menambahkan struktur baru, atau mengganti struktur pendukung. Di Austria, izin ( Baubewilligung ) diperlukan untuk sebagian besar proyek besar. Arsitek atau insinyur struktur sering dipekerjakan untuk melakukan perhitungan.

Pembongkaran dan perbaikan kasar (Rohbauarbeiten). Ini termasuk membongkar struktur lama (menghilangkan atap dan dinding lama, meratakan permukaan, dan menuang pondasi atau fondasi untuk perluasan).

Atap dan Fasad (Dach und Fassade). Perbaikan atau penggantian atap (genteng, logam, sirap bitumen – pilihan akan memengaruhi biaya) dan insulasi fasad untuk penghematan energi. Misalnya, sirap bitumen berharga sekitar 20–30 €/m², genteng keramik klasik – 10–25 €/m², lembaran tembaga – 80–100 €/m².

Sistem utilitas (Instalasi Rumah). Perancangan ulang sistem secara menyeluruh: boiler gas atau pompa panas baru, penggantian pipa dan kabel. Ini dapat menelan biaya puluhan ribu euro (pemasangan boiler Buderus atau Vaillant modern berharga €5.000–10.000, ditambah biaya instalasi).

Insulasi dan efisiensi energi (Sanierung der Gebäudehülle). Ini termasuk mengisolasi atap, fasad, dan lantai, serta mengganti jendela dengan jendela hemat energi (jendela kaca tiga lapis). Pekerjaan semacam ini sering kali sebagian disubsidi oleh negara (akan saya bahas lebih detail di bawah).

Pekerjaan finishing (Innenausbau). Konstruksi partisi interior, instalasi utilitas, lantai, pengecatan dan plesteran, instalasi dapur dan peralatan.

Penataan lanskap dan konstruksi akhir (Fertigstellung). Rumah-rumah di wilayah Wina seringkali memiliki taman pribadi: penataan lanskap, jalan setapak di taman, dan tempat parkir semuanya termasuk dalam tahap akhir.

Konstruksi modal (Kapitalbau) lebih dari sekadar renovasi; terkadang disebut sebagai "rénovation complète" atau pembangunan ulang total. Namun, dengan perencanaan yang tepat, teknologi modern dapat mengubah rumah tua menjadi rumah hemat energi: mengganti seluruh fasad, memasang panel surya, dan mengisolasi lantai.

Nuansa khusus untuk rumah pedesaan:

Renovasi dan perluasan besar-besaran. Banyak bangunan mungkin memerlukan penambahan loteng atau garasi; dalam kasus seperti itu, keputusan perencanaan memerlukan persetujuan dari otoritas perumahan setempat (terutama jika properti tersebut milik pribadi, bukan milik pemerintah kota).

Persyaratan sanitasi dan utilitas. Di daerah perumahan pedesaan, mungkin tidak ada sistem pembuangan limbah terpusat (tangki septik), sehingga utilitas lokal harus diperhitungkan saat merencanakan renovasi.

Pembiayaan. Merenovasi rumah besar biasanya membutuhkan biaya ratusan ribu dolar. Banyak yang membiayai proyek tersebut dengan hipotek yang dijamin oleh properti. Subsidi efisiensi energi membantu mengurangi biaya.

Contoh tahapan renovasi rumah:

*Tergantung wilayah dan level trim.

Seperti yang Anda lihat, renovasi besar-besaran rumah pribadi adalah proyek berskala besar dan mahal. Namun, investasi tersebut sepenuhnya terbayar dengan hasil kerja berkualitas tinggi: rumah menjadi hemat energi dan nyaman, mudah disewakan, atau dijual dengan menguntungkan.

Selain itu, pemilik rumah sering mengambil pinjaman untuk renovasi, karena suku bunga saat ini sedang turun, sehingga investasi semacam itu menjadi lebih terjangkau.

Wina adalah kota metropolitan besar dengan jaringan jalan raya, trem, dan trotoar yang luas. Infrastruktur jalan dan trotoar kota ini diperbarui secara berkala:

Perbaikan jalan besar-besaran. Ini termasuk menghilangkan lapisan aspal atau batu bulat lama, memperkuat dasar jalan, dan memasang lapisan aspal atau batu paving baru. Biasanya, kota tersebut sepenuhnya memperbaiki sebuah jalan setiap 20–30 tahun sekali.

Parameter proyek dapat bervariasi: untuk jalan raya yang dilalui trem (misalnya, Hauptstraße, Ring), penggantian jalur rel secara keseluruhan juga dilakukan. Proyek yang lebih besar (jembatan, jalan layang) dapat menelan biaya puluhan juta euro.

Trotoar dan jalur sepeda. Dalam beberapa tahun terakhir, Wina secara aktif memperluas jaringan jalur sepedanya dan meningkatkan area pejalan kaki. Proyek-proyek ini meliputi penggantian trotoar dan pengaspalan, serta penambahan sistem drainase.

Sebagai contoh, proyek " Raus aus dem Asphalt " (Singkirkan Aspal) melibatkan penghijauan alun-alun tua – ini juga merupakan bagian dari renovasi jalan (lihat inisiatif peningkatan kota).

Renovasi trem dan kereta bawah tanah. Seperti yang disebutkan, Wien er Linien mengerjakan puluhan proyek kecil dan besar setiap tahunnya: pada tahun 2025, mereka berencana untuk mengganti sekitar 11 km rel dan 45 wesel.

Setiap proyek konstruksi semacam itu berdampak pada lalu lintas, dengan penutupan jalan dan pengalihan rute yang terjadi selama pekerjaan berlangsung. Warga dapat memantau kondisi lalu lintas terkini melalui situs web dan aplikasi kota (seperti ARBÖ atau VerkehrsInfo ).

Jadwal dan biaya pembangunan jalan di Wina dipantau melalui kontrak dan tender publik. Semua tahapan, dari desain hingga penerimaan, diatur oleh Kepolisian Lalu Lintas (MA 37) dan serikat pekerja jalan MA 28.

Proyek-proyek tersebut dibiayai dari anggaran kota dan seringkali sebagian dari dana federal dan Eropa (misalnya, untuk dinding penahan kebisingan atau proyek ramah lingkungan).

Mengapa perbaikan jalan diperlukan: Hal terpenting adalah keselamatan dan keberlanjutan transportasi. Perkerasan jalan baru mengurangi kecelakaan dan memperpanjang umur jalan. Misalnya, Wien er Linien mampu meningkatkan ketepatan waktu trem setelah mengganti rel lama (investasi disetujui pada tahun 2024 dan balik modal dengan peningkatan keandalan layanan).

Kota ini juga berupaya mencapai keberlanjutan: pekerjaan untuk memperluas jaringan sepeda dan menanam tanaman hijau terkait dengan tujuan iklim (lebih sedikit aspal berarti musim panas yang lebih sejuk).

Secara umum, pekerjaan jalan di Wina merupakan proses berkelanjutan yang dirancang untuk siklus tahunan: di musim panas, pengaspalan paling aktif (cuaca mendukung), dan di musim dingin, proyek-proyek internal kota dilaksanakan.

Untuk memahami pilihan yang tersedia bagi pemilik properti di Wina, penting untuk mempertimbangkan berbagai layanan yang tersedia. Di sini, Anda akan menemukan pilihan untuk hampir semua kebutuhan.

Pasar renovasi Wina menawarkan berbagai layanan lengkap, mulai dari perbaikan kecil hingga renovasi total dan sentuhan akhir. Jenis pekerjaan dan layanan utama meliputi:

• Renovasi umum. Pengecatan (cat dinding, pemasangan permadani), pemasangan lantai (parket, laminasi, kain non-woven), plesteran dan pemasangan dinding kering, pembangunan dinding baru.
• Tukang Ledeng (Instalateur). Pemasangan dan renovasi perlengkapan ledeng – penggantian pipa, pemasangan bak mandi dan bilik shower, toilet, wastafel, dan instalasi pemanas.
• Instalasi listrik. Memindahkan atau menambah stopkontak, sakelar, penerangan, memasang panel distribusi, menghubungkan peralatan rumah tangga.
• Pemanasan dan ventilasi (Heating/Luftung). Pemasangan dan perbaikan boiler, radiator, dan pemanas lantai; instalasi pompa panas modern atau kolektor surya.
• Pertukangan kayu dan pembuatan lemari (Tischlerei/Schreiner). Kami memproduksi pintu, lemari built-in, dapur pesanan khusus, tangga, dan lantai parket.
• Layanan khusus. Penyegelan fasad, peredaman suara, instalasi sistem rumah pintar, penataan lanskap balkon (grünanlage), dan banyak lagi.
• Pekerjaan finishing (Innenausbau). Finishing interior dekoratif – pemasangan ubin mosaik, dekorasi dinding artistik, plester berkualitas tinggi yang langka (misalnya, bertekstur marmer).

Hampir setiap perusahaan renovasi di Wina menawarkan layanan ini baik secara mandiri maupun melalui subkontraktor. Untuk renovasi apartemen besar, kontraktor umum biasanya membentuk tim pekerja dan mengawasi semua tahapan.

Layanan peningkatan properti residensial dan komersial layak mendapat perhatian khusus Perusahaan-perusahaan besar memiliki departemen yang didedikasikan untuk klien bisnis, mulai dari kantor hingga restoran.

Mereka mendesain ulang kantor; hukum Swiss seringkali mensyaratkan adaptasi tempat kerja (misalnya, pembatas dan lift untuk penyandang disabilitas). Di Wina, renovasi untuk mengubah citra kafe dan butik—interior desainer—sangat populer.

Pasar ini juga menawarkan layanan khusus tambahan:

• Pemasangan jendela dan pintu. Seringkali dilakukan secara lengkap, termasuk pengukuran dan pemilihan kaca.
• Keamanan. Pemasangan sistem pengawasan video, alarm, dan pintu pengaman.
• Jasa pembersihan. Setelah renovasi, banyak perusahaan menawarkan jasa pembersihan lokasi.
• Layanan transportasi. Penyewaan transportasi material konstruksi dan peralatan pembongkaran.

Dengan demikian, renovasi di Wina saat ini merupakan proses kompleks yang membutuhkan partisipasi banyak spesialis dan perusahaan. Keuntungan utamanya adalah kualitas dan tanggung jawab: di Austria, kontraktor dan asuransinya bertanggung jawab atas setiap pekerjaan besar.

Mencari perusahaan konstruksi atau kontraktor yang andal adalah tugas penting bagi pemilik rumah. Seperti yang disebutkan sebelumnya, sebaiknya fokus pada pengalaman dan reputasi. Peringkat resmi memang sedikit, tetapi ada beberapa panduan:

Perusahaan-perusahaan Teratas. Kontraktor umum terbesar di Wina adalah PORR Bau, Strabag (sebuah perusahaan induk internasional dengan divisi di Austria), König & Heinrich, Wien erberger (terutama pembuat batu bata, tetapi juga memiliki divisi konstruksi), dan sejumlah perusahaan kecil lainnya (seperti LeBe Bau, Obenauf, dan Rudolf Hödl).

Mereka paling sering mengerjakan proyek-proyek besar (gedung tinggi, perkantoran), tetapi beberapa juga mengerjakan renovasi mewah.

Perusahaan-perusahaan khusus. Beberapa perusahaan secara khusus berfokus pada renovasi besar-besaran bangunan tua—misalnya, Wohnfonds Wien bermitra dengan kontraktor tepercaya untuk proyek-proyek sosial.

Terdapat juga banyak perusahaan lokal yang dikelola keluarga (dengan "Baugeschäft" dalam namanya) dengan sejarah panjang dan pengetahuan tentang kekhususan pasar Wina.

Berdasarkan praktiknya, langkah-langkah berikut dapat direkomendasikan:

Periksa izin dan keanggotaan dalam asosiasi profesional. Semua perusahaan konstruksi dan perusahaan besar harus terdaftar di Wirtschaftskammer (Kamar Dagang dan Industri) dan memiliki izin untuk kegiatan khusus mereka. Tanda kualitas tambahan adalah keanggotaan di Baumeisterinnung (Persatuan Ahli Konstruksi).

Gunakan saluran tepercaya. Misalnya, Wien (Wirtschaftskammer memelihara daftar perusahaan konstruksi terdaftar. Situs web dan direktori profesional (persaingan sulit ditemukan di direktori independen; misalnya, perusahaan aktif biasanya terdaftar di portal resmi zurzbauen.at).

Bacalah ulasan dan ajukan pertanyaan. Di forum berbahasa Jerman, seperti Houzz orang-orang memposting contoh renovasi mereka. Rekomendasi dari mulut ke mulut adalah sumber daya yang berharga. Misalnya, warga merekomendasikan kontraktor yang merespons komentar dengan cepat dan memenuhi tenggat waktu.

Periksa portofolio mereka. Mengunjungi proyek-proyek yang telah diselesaikan kontraktor (dengan persetujuan mereka) akan memberi Anda gambaran yang lebih baik tentang kualitasnya. Beberapa perusahaan membuat laporan video tentang pekerjaan mereka.

Bandingkan perkiraan biaya. Pesan 2-3 perkiraan biaya independen. Jika perbedaannya signifikan, cari tahu alasannya. Terkadang kontraktor yang lebih murah mengurangi kualitas material atau waktu pengerjaan. Akan lebih baik jika beberapa perusahaan terkait (epoxy, ubin, pengecatan) bekerja sama secara terkoordinasi.

Kontrak tersebut mencakup risiko. Sertakan ketentuan yang jelas dalam kontrak: jadwal pembayaran untuk setiap tahapan proyek, penalti untuk keterlambatan penyelesaian, dan klausul garansi (di Austria, pekerjaan konstruksi dijamin hingga tiga tahun, dengan inspeksi setelah satu tahun).

Pertimbangan lokal. Banyak renovasi di gedung apartemen memerlukan izin bangunan (Hausverwaltung) dan persetujuan dari pihak berwenang terkait (misalnya, saat mengubah fasad, diperlukan "Begutachtung positif"). Kontraktor yang bereputasi baik akan membantu Anda menyelesaikan semua dokumen yang diperlukan.

Wina tidak menerima "pekerja tamu" ilegal: sebagian besar pemilik apartemen dan rumah yang bereputasi baik mensyaratkan pendaftaran resmi. Selain itu, proyek di bangunan tua seringkali memerlukan konsultasi dengan arsitek dan peraturan tata ruang (misalnya, untuk menghindari kerusakan pada fasad bersejarah).

Sertifikat mutu sangat penting : seorang teknisi listrik harus memiliki Elektromeister, seorang teknisi gas harus memiliki Installateurbefähigung, dan tukang bangunan harus memiliki Baumeisterprüfung atau Gewerbeschein. Pastikan kontraktor tersebut memahami peraturan setempat (otoritas kota MA37 mensyaratkan kepatuhan yang ketat).

Rekomendasi utama: jangan mengejar harga terendah, tetapi carilah keseimbangan antara harga, tenggat waktu, dan keandalan kontraktor.

Secara umum, perusahaan profesional lebih mahal tetapi lebih dapat diandalkan. Kontraktor swasta lokal biasanya mengenakan biaya lebih rendah tetapi tidak memberikan jaminan. Mereka mungkin membuat "jendela kayu" secara asal-asalan, sementara perusahaan yang lebih besar bekerja sama dengan pemasok tepercaya (pintu euro, pipa bersertifikat).

Ketika saya merekomendasikan klien untuk menyewa perusahaan konstruksi profesional di Wina, saya menjelaskan bahwa hal ini menjamin renovasi akan memenuhi semua standar. Misalnya, hanya tukang listrik berlisensi yang tahu cara memasang kabel dengan aman di rumah tua.

Terakhir, perusahaan yang direkomendasikan: meskipun tidak ada peringkat "resmi" yang ditetapkan, pengalaman menunjukkan bahwa perusahaan dengan reputasi baik cenderung lebih dipercaya. Perusahaan-perusahaan tersebut meliputi:

• PORR Bau GmbH adalah salah satu pemimpin di pasar konstruksi Austria (proyek mulai dari infrastruktur hingga kawasan perumahan).
• König & Heinrich adalah perusahaan besar asal Wina yang membangun dan merenovasi rumah, kantor, dan memiliki pengalaman dalam pembangunan apartemen bertingkat.
• Wohnfonds Wien (yang membiayai proyek melalui pengadaan) bukanlah kontraktor itu sendiri, tetapi bekerja sama erat dengan perusahaan-perusahaan terkemuka untuk memodernisasi asrama-asrama di Wina.

Untuk perbaikan kecil, Anda dapat обратиться ke pengrajin Wina yang terkenal: misalnya, perusahaan "Allround Handwerker Wien" (semua jenis pekerjaan) atau "Malermeister Wien" (pekerjaan pengecatan) - mereka sering memberikan garansi pekerjaan hingga 3 tahun.

Biaya renovasi di Austria selalu menjadi perhatian bagi mereka yang merencanakan proyek. Meskipun biayanya lebih tinggi di Wina dibandingkan negara-negara tetangga, kualitas layanannya secara tradisional sangat tinggi.

Biaya perbaikan di Wina bergantung pada banyak faktor:

Lingkup dan kompleksitas pekerjaan. Semakin luas meter persegi dan semakin banyak tahapan (pembongkaran, renovasi, pekerjaan utilitas), semakin mahal biayanya. Memperbaiki "bola lampu yang redup" di sebuah ruangan jauh lebih murah daripada merenovasi seluruh apartemen.

Kualitas material. Harga bervariasi tergantung pada merek dan jenis material. Misalnya, ubin keramik ekonomis harganya €15–30/m², sedangkan ubin desainer harganya €60–100/m². Parket kayu ek Austria klasik bisa berharga €80–150/m². Semakin mahal materialnya (jendela, radiator, pipa ledeng), semakin tinggi perkiraan biaya akhirnya.

Lokasi properti. Pekerjaan di area pusat kota ( Innere Stadt , Josefstadt ) mungkin lebih mahal karena meningkatnya risiko kerusakan pada inti bangunan bersejarah, persyaratan eksterior, dan persyaratan perizinan. Di pinggiran kota ( Favoriten , Donaustadt , Niederösterreich), harga untuk pekerjaan yang sama seringkali 10-20% lebih rendah.

Memilih kontraktor. Perusahaan besar mengenakan biaya lebih tinggi karena keandalan dan garansi yang mereka berikan, tetapi terkadang menawarkan harga lebih rendah untuk material (pembelian dalam jumlah besar). Kontraktor swasta mungkin menawarkan harga lebih rendah untuk pekerjaan tersebut, tetapi tanpa kontrak atau garansi formal.

Kondisi pasar saat ini. Biaya konstruksi pada tahun 2025 lebih tinggi dibandingkan tahun 2020–2021 karena inflasi dan kenaikan harga energi dan material. Harga material konstruksi di Austria telah meningkat sebesar 5–10% selama tiga tahun terakhir. Kenaikan harga baja dan kayu sangat terlihat (karena kondisi ekonomi global).

Rata-rata, biaya tenaga kerja untuk spesialis di Wina relatif tinggi: tarif rata-rata untuk pekerja terampil (tidak termasuk material) berkisar antara €30 hingga €60 per jam (tergantung profesinya: seorang tukang listrik dapat mengenakan biaya lebih tinggi daripada seorang pelukis). Ini berarti bahwa memasang satu pintu (dua jam kerja) setidaknya membutuhkan biaya €100–150 per jam, tidak termasuk harga pintunya sendiri.

Berikut adalah perkiraan harga rata-rata untuk membantu Anda memperkirakan berapa biaya renovasi di Wina:

Renovasi kosmetik sebuah apartemen (30–50 m²):

• Pengecatan dinding: €8–15/m² (termasuk cat dasar dan dua lapis cat).
• Laminasi atau parket: €30–50/m² (bahan + pemasangan).
• Ubin (dapur/kamar mandi): €25–40/m² (ditambah nat).

Total: sekitar €5.000–10.000 untuk seluruh renovasi (tenaga kerja plus material). Contoh: mengecat dua ruangan dan mengganti lantai di apartemen kecil – €6.000; memasang plester dan wallpaper – €3.000.

Renovasi apartemen besar-besaran (80–100 m²):

• Listrik: €100–150 per titik (stopkontak/lampu), ditambah €150–300 untuk panel distribusi dan otomatisasi.
• Pekerjaan perpipaan: penggantian pipa pada saluran air setinggi 7–12 m – hingga €3.000, pemasangan bak mandi/shower baru – €1.500–3.000, toilet – €500–1.000.
• Dapur: badan dan fasad – €3.000–8.000 (gaya IKEA atau pesanan dari Schreiner).
• Pembongkaran dan pekerjaan tersembunyi: ~€10–15 ribu (biaya untuk limbah konstruksi, kontraktor jangka pendek).

Secara total, renovasi lengkap apartemen kelas menengah seluas 100 m² dapat menelan biaya €80.000–120.000. Ini termasuk tenaga kerja, material, dan furnitur. Jika termasuk proyek desain, biayanya bisa bertambah lagi €2.000–5.000.

Renovasi besar-besaran rumah pribadi (150–200 m²). Biaya bervariasi tergantung pada besarnya renovasi, tetapi biasanya berkisar antara €150.000 hingga €300.000 (siap huni). Misalnya, renovasi besar-besaran rumah seluas 150 m², termasuk penggantian atap, insulasi fasad, dan penggantian sistem utilitas lengkap, seringkali menelan biaya sekitar €200.000–250.000. Tanpa elemen "mewah" (panel canggih, finishing desain), biayanya mulai dari €150.000.

Perbaikan jalan dan trotoar:

• Pengaspalan jalan kota sepanjang 1 km (dua lajur dengan perbaikan total lapisan dasar) - sekitar €1–2 juta.
• Pemasangan trotoar (1.000 m²) – €50–100 ribu (tergantung jenis ubin).
• Penggantian jalur trem (1 km) – sekitar €3–5 juta (termasuk persiapan pondasi dan pekerjaan listrik).
• Memperbaiki sebagian kecil jalan (sepanjang hingga 100 m) membutuhkan biaya puluhan ribu euro.

Angka-angka ini hanyalah panduan. Harga proyek akhir dapat bervariasi dalam semua kasus. Saat menghitung perkiraan, penting untuk mendapatkan rincian lengkap dari kontraktor: perkiraan terpisah untuk pekerjaan kasar, penyelesaian, biaya pembuangan limbah, dan biaya komisi (misalnya, untuk pekerjaan kecil, renovator sering menyimpan sisa material untuk diri mereka sendiri).

Bagi investor, renovasi bukan hanya soal kenyamanan, tetapi juga soal uang. Renovasi yang dilakukan dengan benar dapat secara signifikan meningkatkan nilai properti dan mempercepat potensi penyewaannya.

Dalam hal investasi properti di Wina , renovasi adalah salah satu faktor kunci: hal ini memengaruhi harga jual, kecepatan penyewaan, dan tarif sewa. Berikut alasannya:

Kenaikan nilai properti. Setelah renovasi berkualitas, harga rumah biasanya meningkat secara signifikan.

Berdasarkan pengalaman saya, apartemen yang direnovasi di Wina (dengan dapur dan kamar mandi baru) dapat bernilai 10-20% lebih tinggi dari harga aslinya. Misalnya, dengan berinvestasi €20.000 untuk renovasi besar-besaran, pemilik dapat meningkatkan nilai pasar apartemen sebesar €30-40.000.

Meningkatnya daya tarik hunian sewa. Penyewa muda dan keluarga bersedia membayar lebih untuk hunian modern tanpa kerepotan seperti listrik, pemanas, dan saluran air. Apartemen yang direnovasi dengan jendela hemat energi menarik penyewa jangka panjang.

Di Austria, efisiensi energi juga penting: apartemen dengan "paspor hijau" (Ecopassport) dapat disewakan dengan harga 5–10% lebih tinggi.

Pengembalian modal yang dipercepat. Jika tujuannya adalah penyewaan, renovasi mengurangi waktu kosong (properti lebih singkat menunggu penyewa) dan meningkatkan tarif sewa bulanan. Selain itu, renovasi mengurangi biaya operasional (pemanasan yang efisien), yang menguntungkan pemilik.

Memenuhi persyaratan perumahan. Wina secara aktif memperbarui kode bangunan (misalnya, isolasi dinding wajib dan pemasangan meteran). Investor yang merenovasi sesuai dengan standar baru menghindari kebutuhan renovasi mendesak dan menerima perumahan "dengan ruang untuk berkembang."

Klien sering bertanya kepada saya: apakah layak membeli apartemen yang "baru dicat" atau apartemen yang masih perlu dicat?

Bagi mereka yang berencana pindah ke Wina dan sedang mencari tempat tinggal, renovasi merupakan hal penting:

Rencanakanlah jauh-jauh hari. Jika Anda pindah dari negara lain, sebaiknya pertimbangkan terlebih dahulu apakah Anda akan melakukan renovasi setelah membeli atau menyewa. Saya sarankan untuk mengatur waktu kepindahan Anda setidaknya satu bulan sebelum Anda siap pindah ke apartemen permanen Anda.

Sebagai contoh, jika Anda menyewa apartemen yang "sedang direnovasi," sepakati dengan pemilik apartemen bahwa Anda akan pindah ke apartemen yang sudah direnovasi dalam waktu X bulan.

Aspek hukum. Tidak seperti beberapa negara CIS lainnya, di Austria, perjanjian sewa biasanya dibuat tanpa perabot ("unmöbliert"). Pemilik rumah jarang membayar biaya perbaikan; dalam sewa jangka panjang, ini lebih menjadi tanggung jawab penyewa (dan klausul mengenai "koenergie"—asuransi kecelakaan tahunan—seringkali disertakan dalam kontrak).

Hipotek dan pinjaman. Saat membeli apartemen untuk direnovasi, perlu diingat bahwa bank akan memberikan pinjaman yang dijamin oleh "rumah yang sudah selesai direnovasi."

Oleh karena itu, membeli apartemen satu kamar dengan dinding polos mungkin memerlukan uang muka yang lebih besar atau memaksa Anda untuk menggunakan pinjaman hipotek untuk pembelian dan renovasi (di Austria, bank cukup lunak dalam hal persyaratan pinjaman untuk renovasi, mengingat peningkatan biaya perumahan setelah pekerjaan tersebut).

Banyak klien saya yang pindah ke Wina mencatat: “Penting untuk memiliki tempat parkir dan mengetahui dengan pasti di mana dan bagaimana bahan bangunan disimpan – kami telah beberapa kali menemui kasus peralatan terlambat karena kurangnya tempat parkir di dekat gedung.”

Detail-detail kecil sehari-hari, seperti pengoperasian lift selama pindahan atau penghuni apartemen lain, juga harus diperhatikan.

Pasar Wina diatur dengan ketat, tetapi dengan pendekatan yang tepat, renovasi dapat diselesaikan dengan cepat: menurut pengalaman saya, perencanaan yang tepat (proses langkah demi langkah, pembelian material di muka) memungkinkan apartemen seluas 50 m² diselesaikan dalam 2-3 bulan setelah renovasi besar.

Kuncinya adalah bekerja sama dengan koordinator proyek yang berpengalaman (ini bisa berupa arsitek atau manajer kontraktor). Dengan begitu, saat Anda pindah, Anda akan memiliki rumah yang siap huni dan nyaman, bukan rumah yang "setengah direnovasi".

Singkatnya: merenovasi di Wina adalah tugas yang menantang, tetapi sepenuhnya dapat dilakukan. Terlepas dari biaya yang tinggi dan komplikasi birokrasi, semua yang Anda butuhkan tersedia di sini: tukang yang terampil, material modern, dan dukungan pemerintah.

Perbaikan sebaiknya dimulai dan diakhiri sepanjang tahun, dengan mempertimbangkan faktor musiman (pekerjaan kosmetik sederhana di musim dingin, pengaspalan dan pemasangan atap di musim panas).

Saran untuk pembaca: persiapkan diri sebelum melakukan renovasi. Saat membeli atau menyewa rumah, tanyakan tentang kondisi dinding, jendela, dan utilitas. Anggarkan setidaknya 10-20% untuk "pengeluaran tak terduga" (kayu tua atau jamur sering muncul selama renovasi rumah besar).

Sejak awal, pilihlah kontraktor yang bereputasi baik (sebaiknya melalui rekomendasi daripada secara asal-asalan) dan tandatangani kontrak. Jika perlu, manfaatkan subsidi—pemerintah negara bagian dan kota membantu mengurangi biaya efisiensi energi.

Dengan cara ini, Anda tidak hanya akan memastikan keandalan dan kenyamanan, tetapi juga melakukan investasi yang menguntungkan untuk modal masa depan Anda. Dan ingat: renovasi adalah investasi untuk kualitas hidup Anda di negara baru.