Lingkungan Tinggal dan Investasi di Wina: Panduan 2025 dengan Harga dan Tips

Wina lebih dari sekadar kota; ia merupakan mosaik 23 distrik, masing-masing merupakan dunia tersendiri dengan atmosfer, sejarah, dan peluangnya sendiri:

• Distrik 1 (Pusat Kota)
• Distrik ke-2 (Leopoldstadt)
• Distrik ke-3 (Landstrasse)
• Distrik ke-4 (Viden)
• Distrik ke-5 (Margareten)
• Distrik ke-6 (Mariahilf)
• Distrik 7 (Neubau)
• Distrik ke-8 (Josefstadt)
• Distrik ke-9 (Alsergrund)
• Distrik 10 (Favoriten)
• Distrik ke-11 (Simmering)
• Distrik ke-12 (Meidling)
• Distrik ke-13 (Hietzing)
• Distrik ke-14 (Penzing)
• Distrik ke-15 (Rudolfsheim-Fünfhaus)
• Distrik 16 (Ottakring)
• Distrik ke-17 (Hernals)
• Distrik 18 (Waring)
• Distrik ke-19 (Döbling)
• Distrik ke-20 (Brigittenau)
• Distrik ke-21 (Floridsdorf)
• Distrik ke-22 (Donaustadt)
• Distrik ke-23 (Sewa)

Ketika pertama kali pindah ke sini beberapa tahun yang lalu, saya pikir segalanya tentang pusat kota: katedral, istana, kafe. Namun, saya segera menyadari bahwa memilih lingkungan itu seperti memilih gaya hidup.

Apakah Anda berencana pindah, berinvestasi di bidang real estat, atau sekadar menjelajahi pasar, memahami "dunia" ini akan menjadi aset terbesar Anda.

Bayangkan Anda sedang mencari apartemen untuk keluarga. Di pusat kota, di distrik 1, Anda akan menemukan apartemen mewah yang telah direnovasi dengan pemandangan Katedral St. Stephen, tetapi dengan harga yang akan membuat Anda mempertimbangkan anggaran. Namun, di distrik 10, di Favoriten, dengan harga yang sama, Anda akan mendapatkan gedung baru yang luas dengan taman di dekatnya—sempurna untuk anak-anak.

Atau Anda seorang investor: di distrik seperti distrik ke-7 (Neubau), harga sewa meroket berkat kaum hipster dan pekerja kreatif, sementara di distrik ke-19 (Döbling), ada pertumbuhan modal yang stabil di kalangan diplomat dan pembuat anggur.

Bagi mereka yang pindah, lingkungan sekitar menentukan kehidupan sehari-hari: tempat berbelanja kebutuhan sehari-hari, tempat mengantar anak ke sekolah, cara menghindari kemacetan lalu lintas. Wina memang kota yang padat, tetapi jaringan transportasi (U-Bahn, trem) menjadikan beberapa lingkungan terasa "pusat" bahkan di pinggiran kota.

Misalnya, distrik ke-22, Donaustadt, dengan kawasan barunya di tepi Sungai Danube, telah menjadi daya tarik bagi keluarga muda – tenang, hijau, namun dekat dengan stasiun metro.

Bagi investor, distrik adalah sebuah strategi. Menurut Statistik Austria , harga rata-rata per meter persegi di Wina meningkat sebesar 7% pada tahun 2024, tetapi di distrik yang sedang "bertransformasi" seperti Distrik 15, peningkatannya mencapai 11%.

Mengapa? Karena renovasi, jalur metro baru, dan masuknya migran. Pada tahun 2025, tren ini akan berlanjut : harga rata-rata sekitar €6.800/m², dengan pertumbuhan hingga 8% di area-area utama.

Jika Anda baru mengenal Wina, mulailah dengan peta distrik-distrik di Wina—peta ini menunjukkan pembagian kota menjadi lingkaran dalam (1), sabuk Gürtel (2–9), dan zona luar (10–23). Setiap distrik memiliki nomor dan nama, dan ini bukan sekadar urusan administratif: ini memengaruhi pajak, sekolah, dan bahkan tetangga Anda.

Saran saya: jika Anda pindah, datanglah dan jelajahi – berjalan-jalan, duduk di kafe.

Bagi investor, pelajari data sewa untuk melihat di mana permintaan melebihi pasokan.

Artikel ini adalah panduan Anda. Kita akan mulai dengan ikhtisar sistemnya, lalu membahas setiap distrik secara detail: karakteristik, harga, dan potensi investasinya.

Sistem distrik Wina bagaikan lapisan-lapisan bawang: dari pusat bersejarah hingga pinggiran kota modern. Kota ini terbagi menjadi 23 distrik (Bezirke), dan ini bukan kebetulan.

Sedikit sejarah. Semuanya bermula pada tahun 1850, ketika Kaisar Franz Joseph memperluas Wina hingga mencakup wilayah pinggiran kota. Awalnya, hanya ada distrik pertama – Kota Dalam ( Innere Stadt ), yang dikelilingi tembok (sekarang Ringstrasse).

Kemudian mereka menambahkan distrik-distrik di sepanjang Gürtel – jalur jalan raya tempat distrik 2–9 membentuk “kota bagian dalam” dengan arsitektur Gründerzeit: langit-langit tinggi, plesteran, hof (halaman dalam).

Distrik luar (10–23) adalah bekas desa yang dianeksasi antara tahun 1890 dan 1938, dengan campuran rumah panel, bangunan baru, dan tanaman hijau.

Struktur administratif. Setiap distrik bagaikan kota mini: memiliki hakim, sekolah, dan kepolisiannya sendiri. Nomor-nomornya melingkar dari pusat: 1 di jantung, 2 di utara, dan seterusnya hingga 23 di selatan. Ini praktis: alamat seperti " Wien 1090" langsung mengidentifikasinya sebagai distrik ke-9.

Transportasi. Inilah keunggulan Wina, menurut saya. U-Bahn menjangkau hampir semua tempat, dan S-Bahn menghubungkan pinggiran kota. Menurut Wien er Linien , 70% penduduk Wina menggunakan transportasi umum setiap hari. Namun, ada perbedaan lokal: di pusat kota (1–9), semuanya dapat ditempuh dengan berjalan kaki, sementara di area pinggiran kota, terdapat lebih banyak mobil dan parkir Park & ​​Ride.

Arsitekturnya sangat bervariasi: di distrik 1, terdapat gaya Barok dan Gotik, situs warisan UNESCO. Di Gürtel, terdapat gaya Art Nouveau dan Jugendstil, seperti halnya di distrik 4 dan 7. Eksteriornya beragam, mulai dari rumah prefabrikasi bergaya sosialis tahun 1960-an di distrik 10 hingga bangunan baru ramah lingkungan di distrik 22 (Seestadt Aspern).

Harga real estat bergantung pada banyak faktor: lingkungan sekitar merupakan faktor utama, tetapi juga infrastruktur (metro menambahkan 10-15% ke harga), lantai (lantai atas 5% lebih mahal), kondisi (bangunan yang direnovasi vs. bangunan lama), parkir (garasi +20%), dan status bangunan terdaftar (pembatasan renovasi, tetapi bergengsi).

Menurut Immopreise.at , harga rata-rata di Wina adalah €6.800/m² pada tahun 2025, tetapi rentangnya sangat luas: dari €3.600 hingga €27.000 di Wina. Penting bagi investor: pajak properti sebesar 1–3% dari nilai kadaster, ditambah ketentuan Makler (3% + PPN).

Saya ingat bagaimana harga turun sebesar 2% pada tahun 2023 karena suku bunga, tetapi bangkit kembali sebesar 7% pada tahun 2025. Distrik yang sedang mengalami transformasi, seperti distrik ke-15 dan ke-22, mengalami pertumbuhan terbesar.

Untuk memilih, pertimbangkan:

• Untuk tempat tinggal – sekolah (Gymnasien di 18–19), taman (Prater di 2).
• Untuk investasi – hasil (3–5% di pusat, 5–7% di pinggiran).

Wina adalah pasar yang stabil: tingkat kekosongan sewa di bawah 2%. Namun, ada nuansa tersendiri: di distrik multikultural, seperti di Distrik 10, harga sewa lebih rendah, tetapi permintaan dari imigran tinggi.

Sekarang mari kita beralih ke poin utama: analisis detail setiap distrik. Demi kenyamanan Anda, berikut tabel perbandingan harga berdasarkan kelompok distrik:

Inilah jantung kota Wina. Di sini, setiap bangunan adalah monumen, dan setiap sudut menyimpan sejarah. Katedral St. Stephen, Istana Hofburg, dan gedung opera semuanya dapat dicapai dengan berjalan kaki. Suasana kemewahan, keramaian turis, dan acara budaya.

Saya ingat betul pernah menunjukkan apartemen di sini kepada seorang klien investor. Luasnya 80 meter persegi, telah direnovasi, dengan interior desainer dan pemandangan katedral. Harganya 2,2 juta euro. Baginya, itu bukan hunian, melainkan proyek bisnis: untuk disewakan kepada turis dan diplomat. Ia menghitung periode pengembaliannya lima tahun—dan sangat senang.

Namun, kawasan ini bukan untuk semua orang. Ya, kawasan ini bergengsi, memiliki program budaya setiap malam, dan memiliki restoran kelas dunia. Namun, ada juga kekurangannya: keramaian turis di siang hari, peraturan renovasi yang ketat (hampir setiap bangunan dijaga keamanannya), dan toko-toko mahal bahkan untuk kebutuhan paling dasar sekalipun. Dan parkir adalah hal yang berbeda lagi.

Real estat. Pada tahun 2025, harga di sini mencapai rekor baru: harga minimum – sekitar €10.000/m² (jika Anda cukup beruntung menemukan bangunan tua), harga rata-rata – €27.000/m², dan renovasi premium mencapai €30.000+/m².

Cocok untuk: Mereka yang menghargai status dan pusat budaya Eropa. Bagi investor, ini adalah "aset emas": imbal hasilnya rendah (2-3%), tetapi pertumbuhan modalnya konsisten tinggi.

Jika distrik pertama identik dengan sejarah dan prestise, maka Leopoldstadt identik dengan keseimbangan antara kota dan alam. Di sini Anda akan menemukan Prater yang luas dengan promenade, atraksi, dan festivalnya. Lalu, ada Pulau Danube, tempat warga Wina jogging, bersepeda, dan berpiknik di tepi air.

Saya tinggal di sini selama setahun dan masih ingat jogging pagi saya di Prater. Itu adalah penyelamat saya setelah hari-hari kerja yang sibuk: keheningan, udara segar, dan perasaan tidak lagi berada di pusat kota, melainkan di suatu tempat di taman pedesaan.

Lingkungan ini sangat beragam, mulai dari gedung-gedung bergaya Gründerzeit dengan langit-langit tinggi hingga kompleks apartemen modern di tepi laut. Terdapat juga kawasan Yahudi tua yang populer di kalangan mahasiswa dan pekerja kreatif. Sementara itu, berbagai pembangunan baru di Viertel Zwei tampak seperti masa depan – rumah-rumah kayu ramah lingkungan, halaman bebas mobil, dan banyak tanaman hijau.

Real estat. Harga minimum sekitar €6.000/m² (rumah-rumah tua di pinggiran kota), rata-rata €9.000/m², dan pembangunan baru di sepanjang Sungai Danube dapat mencapai €11.000/m². Pada tahun 2025, pertumbuhan harga di sini di atas rata-rata – 8-9% per tahun, sebagian besar disebabkan oleh imigrasi dan pembangunan infrastruktur.

Cocok untuk: Keluarga muda, mahasiswa, dan individu aktif yang mencari ruang hijau dan akses mudah ke pusat kota. Investor akan menyukai imbal hasil sewa yang baik (4–5%), terutama di gedung-gedung baru.

Landstrasse adalah distrik diplomatik dan tenang, rumah bagi kedutaan besar, Belvedere bersejarah dengan tamannya, gedung perkantoran, dan kawasan pemukiman yang nyaman.

Salah satu klien saya membeli apartemen dua kamar tidur di sini seharga €550.000 dan menyewakannya kepada ekspatriat dan diplomat. Kawasan ini dapat diandalkan dalam hal ini: para penyewa mampu membayar sewa, dan permintaannya stabil.

Yang menyenangkan tinggal di sini adalah suasananya yang seimbang: stasiun metro U3 berada di dekatnya, begitu pula pasar seperti Rochusmarkt dan taman untuk berjalan-jalan. Di sisi lain, lalu lintas di sepanjang jalan utama bisa sangat mengganggu, dan jumlah toko untuk kebutuhan sehari-hari lebih sedikit dibandingkan di daerah yang lebih banyak pemukiman.

Arsitekturnya memanjakan mata: bangunan bergaya Gründerzeit, Art Nouveau, dan kompleks modern juga dapat ditemukan. Suasananya lebih tenang di malam hari dibandingkan kawasan hipster 7th atau pusat wisata, dan banyak yang mengapresiasinya.

Real estat. Pada tahun 2025, harga akan tetap berada di kisaran €6.500–€10.500/m², dengan rata-rata sekitar €8.500. Pertumbuhannya moderat—7–8% per tahun—namun imbal hasil sewa stabil di kisaran 4%.

Cocok untuk: Mereka yang mencari keseimbangan antara gengsi dan kenyamanan. Bagi investor, ini adalah pilihan yang baik untuk disewakan kepada diplomat atau ekspatriat. Keluarga akan menyukai suasana hijau dan keamanan, tetapi waspadai kemacetan dan harga yang di atas rata-rata.

Wieden adalah distrik yang penuh kontras. Di satu sisi, kawasan ini bernuansa borjuis: di dekatnya terdapat Belvedere, fasad Art Nouveau yang indah, dan rumah-rumah besar yang telah dipugar. Di sisi lain, terdapat suasana mahasiswa dan kreatif Karlsplatz, dengan konser jalanan, kafe, dan pasarnya.

Saya sering datang ke Naschmarkt. Tempatnya istimewa: kios buah dan sayur, rempah-rempah oriental, dan hidangan khas Austria. Di sini Anda bisa bertemu dosen dan mahasiswa, pekerja lepas dengan laptop, dan keluarga dengan anak-anak – semuanya di satu tempat.

Tinggal di Wieden memang nyaman jika Anda menghargai pusat kota (hanya beberapa menit dari sini) tetapi tetap menginginkan sedikit lebih banyak kedamaian dan ketenangan daripada distrik 1. Namun, jika Anda membawa anak-anak, sebaiknya cari lingkungan yang lebih tenang di luar Karlsplatz, karena tempat ini ramai dan ramai di malam hari.

Properti. Harga tetap tinggi: mulai dari €7.000/m² untuk properti lama, dengan rata-rata sekitar €10.200/m², dan renovasi besar-besaran di dekat metro mencapai €12.000/m². Permintaan sewa sangat kuat di sini: imbal hasil sekitar 5%, dan harga naik hingga 10% per tahun.

Cocok untuk: Individu yang aktif dan kreatif: mahasiswa, keluarga muda, dan mereka yang menghargai suasana dan aksesibilitas transportasi. Bagi investor, properti ini menawarkan peluang sewa yang sangat baik berkat kampus universitas dan lokasinya yang dekat dengan pusat kota.

Margareten adalah salah satu kawasan paling semarak dan penuh warna di Wina. Kawasan ini memadukan perumahan sosial, bangunan-bangunan baru yang modern, dan hof (pertanian) tua yang sedang direnovasi secara bertahap. Suasananya profesional dan multikultural, tetapi justru itulah yang membuatnya begitu menarik.

Saya menunjukkan sebuah apartemen di sini kepada sebuah keluarga dari Ukraina: seluas 60 m² seharga €350.000, dekat dengan sekolah dan taman. Mereka tertarik dengan harga yang lebih terjangkau dibandingkan distrik ke-4 atau ke-6 di sekitarnya, dan pusat kota hanya 10 menit berkendara. Ya, memang berisik, ya, ruang hijaunya lebih sedikit, tetapi dari segi anggaran dan kenyamanan, ini pilihan yang bagus.

Lingkungan ini perlahan berubah. Kafe dan toko baru bermunculan di jalanan, pasar-pasar semakin modern, dan multikulturalismenya memberikan nuansa unik. Di sini Anda dapat menemukan toko-toko Turki, Arab, dan Eropa Timur—rasanya seperti tinggal di beberapa negara sekaligus.

Real estat. Harga rata-rata sekitar €7.000/m². Harga berkisar antara €5.000/m² hingga €9.000/m² untuk proyek yang telah direnovasi. Pada tahun 2025, pertumbuhan diperkirakan sekitar 11% karena adanya perbaikan dan renovasi. Hasil investasinya 6%, lebih tinggi dari rata-rata kota.

Cocok untuk: Mereka yang mencari hunian terjangkau dekat pusat kota. Bagi investor, area ini menawarkan potensi pertumbuhan.

Mariahilf identik dengan belanja dan dinamisme. Jalan utama distrik ini adalah Mariahilfer Straße, jalan perbelanjaan terbesar di Wina. Jalan ini selalu ramai dengan toko, butik, kafe, dan wisatawan serta penduduk lokal yang datang berbelanja.

Saya suka berjalan-jalan di sini di malam hari: sepulang kerja, Anda bisa mampir ke restoran kecil, minum kopi, atau sekadar melihat-lihat. Tapi saya tidak merekomendasikan tinggal tepat di Mariahilfer Straße—terlalu berisik. Namun, Anda bisa menemukan apartemen yang nyaman di jalan-jalan kecil yang tenang di dekatnya.

Kawasan ini populer di kalangan anak muda dan mereka yang menikmati gaya hidup lebih aktif. Para lajang dan pasangan tanpa anak merasa nyaman di sini: transportasi sangat baik, kafe dan bar ada di setiap sudut, dan pusat kota hanya sepelemparan batu. Namun, keluarga dengan anak-anak sering merasa tempat ini terlalu ramai dan bising.

Properti. Pada tahun 2025, harga properti diperkirakan berkisar antara €6.500 hingga €11.000 per meter persegi, dengan rata-rata sekitar €9.000 per meter persegi. Kawasan ini sangat menarik bagi investor untuk sewa jangka pendek, dengan imbal hasil 5%. Wisatawan dan pelancong bisnis selalu mencari akomodasi di dekat Mariahilf er Straße.

Cocok untuk: Mereka yang ingin "berada di tengah keramaian". Bagi investor, ini adalah salah satu tempat terbaik untuk Airbnb atau sewa jangka pendek.

Neubau adalah lingkungan bagi mereka yang mencintai kreativitas dan kebebasan. Di sini terdapat MuseumsQuartier , salah satu ruang budaya terbesar di Eropa. Di akhir pekan, para mahasiswa duduk di sini dengan laptop, para seniman menyelenggarakan pameran, dan kafe-kafe vegan dipenuhi pekerja lepas.

Saya sering datang ke sini untuk mencari inspirasi: minum kopi di kafe kecil di Lerchenfelder Straße, mampir ke galeri, atau sekadar duduk di hof yang tenang. Neubau memiliki ritme uniknya sendiri: kreativitas dan bisnis di siang hari, serta bar, konser, dan kumpul-kumpul dengan teman di malam hari.

Kawasan ini menarik bagi mereka yang menghargai suasana dan bersedia menoleransi kebisingan dan keramaian. Apartemen di sini seringkali berukuran kecil, tetapi memiliki langit-langit tinggi dan renovasi desainer. Parkir praktis bukan halangan, jadi sepeda atau metro bisa menjadi pilihan terbaik Anda.

Properti. Harga minimumnya adalah €7.000/m², rata-ratanya sekitar €10.000/m², dan loteng paling atas adalah €12.000/m². Permintaan sewa sangat tinggi: imbal hasil sekitar 4,5%, dan pertumbuhan harga pada tahun 2025 diperkirakan mencapai 9%.

Cocok untuk: Profesional muda, profesional TI, seniman – mereka yang ingin berada di pusat kehidupan budaya. Bagi investor, properti ini menawarkan peluang sewa yang sangat baik.

Josefstadt adalah distrik terkecil di Wina, tetapi memiliki banyak pesona. Rasanya seperti desa di tengah ibu kota: jalanan yang tenang, alun-alun yang nyaman, teater, dan kafe-kafe yang elegan. Hampir tidak ada turis di sini, tetapi banyak penduduk lokal yang menghargai ketenangan dan kecanggihannya.

Saya suka berjalan-jalan di sini saat musim gugur: toko-toko buku kecil, poster teater, dan aroma kopi dari kafe-kafe tua. Suasananya mengingatkan pada "Wina kuno", tetapi tanpa kepura-puraan yang berlebihan.

Tinggal di Josefstadt nyaman bagi mereka yang bekerja di pusat kota tetapi menginginkan gaya hidup yang lebih santai. Apartemen di sini luas, dengan interior klasik, tetapi renovasinya mahal. Hampir tidak ada bangunan baru, sehingga pasokan terbatas, dan harga tetap tinggi secara konsisten.

Properti. Harga minimum adalah €6.500/m², rata-rata €9.000/m², dan maksimum €11.000/m². Imbal hasil sewa sekitar 4%, tetapi keuntungan utamanya adalah stabilitas: permintaan konstan.

Cocok untuk: kaum intelektual, keluarga, dan mereka yang menghargai kedamaian dan gengsi. Investor – sewa jangka panjang dengan risiko rendah.

Alsergrund adalah distrik mahasiswa dan medis. Di sini terdapat rumah sakit terbesar di Austria (AKH), ​​Universitas Wina, serta berbagai kampus dan pusat penelitian. Suasananya sangat praktis: kehidupan di sini berpusat pada sains, kedokteran, dan pendidikan.

Saat pertama kali tiba di lingkungan ini, saya terkejut dengan banyaknya anak muda di jalanan. Kafe-kafe dipenuhi mahasiswa, perpustakaan selalu ramai, dan di Taman Lichtenstein, Anda bisa bertemu para profesor dan mahasiswa yang sedang mendiskusikan berbagai proyek.

Alsergrund adalah tempat tinggal yang nyaman bagi mereka yang bekerja atau kuliah di sini: perjalanan dari rumah ke universitas hanya membutuhkan beberapa menit. Keluarga mungkin merasa tempat ini terlalu ramai dan bising. Namun, infrastrukturnya sangat baik: metro, trem, pasar, dan taman semuanya dekat.

Properti. Harga minimumnya adalah €6.000/m², rata-ratanya €8.500/m², dan maksimumnya €10.500/m². Bagi investor, ini adalah tambang emas yang sesungguhnya: imbal hasil sekitar 5%, dan permintaan sewa stabil berkat mahasiswa dan dokter.

Cocok untuk: Pelajar, profesional muda, dokter, dan investor yang mencari pendapatan sewa yang stabil.

Favoriten adalah distrik terbesar dan salah satu distrik paling berwarna di Wina. Distrik ini memiliki segalanya, mulai dari bangunan prefabrikasi tua dan lingkungan kelas pekerja hingga kompleks perumahan modern dengan halaman hijau. Suasananya multikultural: toko-toko Turki dan Arab, pasar rempah-rempah oriental, dan komunitas imigran yang besar.

Saya membantu sebuah keluarga muda dengan anak-anak pindah ke sini. Apartemen mereka di kompleks baru dekat stasiun metro U1 harganya sekitar setengah harga apartemen serupa di distrik pusat. Di dekatnya terdapat taman, sekolah, dan toko-toko—semua yang mereka butuhkan untuk kehidupan sehari-hari. Favoriten adalah awal yang baik bagi kehidupan mereka di Wina.

Kawasan ini sedang aktif berkembang: kompleks perumahan baru sedang dibangun, sekolah dan taman kanak-kanak dibuka. Namun, kontras sosial tetap ada: bangunan-bangunan baru yang terawat baik berdiri berdampingan dengan lingkungan yang tingkat keamanannya di bawah rata-rata.

Real estat. Harga minimum sekitar €3.600/m², rata-rata €5.000/m², dan maksimum €6.500/m². Pada tahun 2025, pertumbuhan harga di sini merupakan salah satu yang tertinggi: hingga 12% per tahun. Imbal hasil sewa sekitar 6%.

Cocok untuk: Keluarga yang mencari hunian luas dan terjangkau. Bagi investor, ini adalah titik masuk yang terjangkau dengan potensi pertumbuhan yang baik.

Simmering adalah distrik dengan sejarah industri dan suasana santai. Dulunya dikenal dengan pabrik dan industrinya, kini kawasan ini merupakan perpaduan antara kawasan pemukiman, ruang terbuka hijau, dan pusat logistik.

Di sini lebih tenang daripada Favoriten, tetapi juga lebih jauh dari pusat kota. Bagi banyak keluarga, ini adalah kompromi: harga terjangkau, taman terdekat, dan transportasi umum. Saya ingat seorang klien yang mencari apartemen sewa terjangkau. Kami menemukan apartemen seluas 70 m² di Simmering seharga €280.000, dan dia menemukan penyewa dalam seminggu, berkat koneksi metro U3 yang sangat baik.

Arsitektur di sini beragam: bangunan panel, kompleks perumahan baru, dan bangunan lama. Kawasan ini sedang aktif direnovasi, dengan munculnya kompleks-kompleks modern.

Properti. Harga minimum: €3.600/m², rata-rata: sekitar €4.800/m², maksimum: €6.000/m². Hasil di atas rata-rata, yaitu 7%. Pada tahun 2025, pertumbuhan harga mencapai sekitar 9%.

Cocok untuk: Investor yang mencari imbal hasil tinggi dengan investasi kecil. Bagi keluarga, ini merupakan alternatif yang tenang untuk Favoriten.

Meidling adalah kawasan yang mempertemukan masa lalu dan masa depan. Bangunan-bangunan tua bergaya Wina berdiri berdampingan dengan kompleks-kompleks modern, dan pasar-pasar berdiri berdampingan dengan gedung-gedung perkantoran baru. Suasananya santai dan ramah keluarga.

Saya pernah bekerja dengan pasangan paruh baya yang pindah dari Jerman. Mereka memilih Meidling karena keseimbangannya: dekat dengan pusat kota, infrastruktur yang baik, dan jalanan yang tenang. Apartemen mereka seharga €450.000, dan mereka tetap bahagia: stasiun metro U6 dekat, begitu pula sekolah untuk anak mereka dan taman untuk berjalan-jalan.

Meidling juga nyaman bagi para frequent flyer: bandara hanya berjarak 20 menit. Kawasan ini sangat populer di kalangan keluarga kelas menengah: menawarkan semua yang mereka butuhkan untuk kehidupan sehari-hari, tetapi tanpa hiruk pikuk kawasan yang lebih modis.

Properti. Harga minimum: €4.000/m², rata-rata: €5.500/m², maksimum: €7.000/m². Imbal hasil sewa: sekitar 6%. Pertumbuhan harga pada tahun 2025 adalah 8%.

Cocok untuk: Keluarga dan mereka yang mencari keseimbangan antara harga dan kualitas. Bagi investor, properti ini menawarkan pasar yang stabil dengan imbal hasil yang baik.

Hietzing adalah mutiara hijau Wina. Distrik ini terutama identik dengan Istana Schönbrunn dan taman-tamannya. Di sini, Anda akan merasa seperti berada di pinggiran kota, bukan di kota metropolitan, dengan taman-taman yang luas, vila-vila, dan jalanan yang tenang.

Saya punya klien yang menghabiskan waktu lama untuk memilih antara distrik ke-18 dan ke-13. Akhirnya, Hietzing menang—sebuah vila dengan taman, sekolah tata bahasa untuk anak-anak, dan Taman Schönbrunn untuk jalan-jalan di dekatnya. Mereka masih menulis kepada saya bahwa mereka tidak bisa membayangkan tempat yang lebih "nyaman" di Wina.

Kawasan ini memang mahal, tetapi terasa nyaman dan aman. Keluarga, dokter, dan pengusaha tinggal di sini. Ada banyak turis di dekat istana, tetapi berjalanlah sedikit lebih jauh dan keheningan pun menyelimuti.

Properti. Harga minimum sekitar €6.500/m², rata-rata €9.000/m², dan maksimum €11.000/m². Imbal hasil sewa sekitar 4%. Harga terus naik, tetapi tanpa lonjakan mendadak.

Cocok untuk: Keluarga dan mereka yang ingin tinggal "di pedesaan" namun tetap di kota. Bagi investor – segmen premium dengan stabilitas jangka panjang.

Penzing adalah gerbang menuju Hutan Wina (Wien). Lingkungannya beragam: terdapat area pemukiman yang tenang, ruang terbuka hijau, bangunan tua, dan berbagai pembangunan baru.

Saya ingat pernah menunjukkan apartemen di sini kepada pasangan muda. Mereka menginginkan tempat yang terjangkau dengan kesempatan berjalan-jalan di hutan. Kami menemukan sebuah apartemen di sebuah bangunan tua dekat jalur trem: harganya sekitar €4.800 per meter persegi. Itu pilihan yang sempurna bagi mereka: alam, ketenangan, dan akses mudah ke pusat kota melalui S-Bahn.

Kawasan ini memang belum sepopuler Hietzing, tetapi justru itulah keunggulannya. Di sini Anda dapat menemukan "gelombang berikutnya" peluang investasi – bangunan-bangunan tua secara bertahap direnovasi, dan proyek-proyek baru bermunculan.

Properti. Harga minimum: €4.000/m², rata-rata: €5.500/m², maksimum: €7.000/m². Pada tahun 2025, pertumbuhan harga mencapai 10%, dengan imbal hasil sekitar 6,5%.

Cocok untuk: Keluarga dan pecinta alam. Bagi investor, area ini menawarkan potensi pertumbuhan.

Distrik ke-15 dulunya dianggap sebagai kawasan "kelas pekerja" dan kurang beruntung, tetapi dalam beberapa tahun terakhir, kawasan ini telah mengalami transformasi. Kafe, bar, dan ruang seni baru bermunculan, dan bangunan-bangunan tua disulap menjadi kompleks hunian yang bergaya. Suasananya mengingatkan pada lingkungan di Berlin – multikultural, ramai, namun tetap menarik.

Saya pernah bekerja dengan seorang investor yang mencari "lingkungan dengan pertumbuhan tinggi". Kami memilih gedung baru di distrik ke-15, dekat stasiun metro U3. Nilai apartemennya meningkat 20% dalam tiga tahun. Baginya, itu adalah contoh sempurna dari investasi yang sukses: biaya masuk rendah dan pertumbuhan tinggi.

Kontras sosial masih terasa di sini: kompleks perumahan baru dapat ditemukan berdampingan dengan bangunan lama yang kondisinya kurang sempurna. Namun, justru inilah yang menciptakan potensi investasi.

Properti. Harga minimum: €4.500/m², rata-rata: €6.500/m², maksimum: €8.000/m². Hasil: sekitar 6%, pertumbuhan harga: 11% pada tahun 2025.

Cocok untuk: Anak muda yang menyukai lingkungan dinamis dan tidak takut dengan kebisingan. Bagi investor, area ini menawarkan potensi renovasi yang tinggi.

Ottakring adalah perpaduan budaya, tempat toko-toko Turki dan Balkan berpadu dengan tempat pembuatan bir dan pasar Austria. Tempat paling ikonis di sini adalah Brunnenmarkt , pasar terpanjang di Wina. Di pagi hari, pasar ini dipenuhi buah-buahan segar dan rempah-rempah, sementara di malam hari, pasar ini dipenuhi konser jalanan dan keramaian yang meriah.

Saya suka datang ke sini karena suasananya: minum kopi di pasar, mendengarkan musik, dan merasakan semangat multikultural kota ini. Namun, tinggal di sini bukan untuk semua orang. Daerah ini dinamis, ramai, dan memiliki perpaduan budaya yang kuat.

Ottakring sedang aktif memperbarui dirinya: kompleks perumahan baru bermunculan, dan bangunan-bangunan tua direnovasi. Harga naik lebih cepat daripada rata-rata kota. Ini merupakan peluang investasi yang menarik.

Properti. Harga minimum: €4.000/m², rata-rata: €5.800/m², maksimum: €7.500/m². Hasil: sekitar 6,5%, pertumbuhan harga pada tahun 2025: 10%.

Cocok untuk: Mereka yang menghargai dinamisme, pasar, dan suasana yang semarak. Bagi investor, area ini menawarkan potensi pertumbuhan yang kuat.

Hernals adalah lingkungan yang tenang dan hijau di kaki perbukitan Wina. Suasananya lebih tenang, lebih seperti hunian, dan dikelilingi alam. Sempurna untuk keluarga dan mereka yang menghargai kedamaian dan ketenangan.

Saya menunjukkan apartemen di sini kepada pasangan muda dengan seorang anak kecil. Mereka memilih rumah dengan taman agar bisa menikmati alam di akhir pekan. Perjalanan ke pusat kota memang lebih jauh, tetapi mereka berkata, "Kedamaian, ketenangan, dan kehijauan lebih penting bagi kami."

Ada infrastruktur: trem, sekolah, toko. Namun, transportasi umum lebih lambat daripada metro, dan perjalanan ke pusat kota membutuhkan waktu lebih lama.

Properti. Harga minimum: €4.200/m², rata-rata: €5.500/m², maksimum: €7.000/m². Hasil: sekitar 6%. Pertumbuhan harga pada tahun 2025 adalah 8%.

Cocok untuk: Keluarga dan mereka yang mencari keseimbangan antara kota dan alam. Investor – ada permintaan yang stabil dari keluarga.

Währing adalah distrik kaum intelektual dan borjuis Wina kuno. Distrik ini memiliki gedung-gedung Gründerzeit yang indah, sekolah-sekolah bergengsi, dan taman-taman yang nyaman. Suasananya tenang dan terhormat.

Saya bekerja dengan sebuah keluarga dari Prancis yang memilih daerah ini khususnya karena sekolah menengah atasnya yang berperingkat tinggi. Putri mereka berjalan kaki ke sekolah, dan orang tuanya jatuh cinta dengan jalanan dan suasananya yang hijau.

Waring populer di kalangan keluarga terpelajar dan profesional yang menginginkan prestise dan kualitas hidup yang baik. Kawasan ini aman dan terawat baik, tetapi harganya juga di atas rata-rata. Anak muda mungkin merasa bosan, tetapi bagi keluarga, ini adalah pilihan utama.

Properti. Harga minimum: €6.000/m², rata-rata: €7.500/m², maksimum: €9.000/m². Imbal hasil: sekitar 5%, pertumbuhan harga pada tahun 2025: 9%.

Cocok untuk siapa? Keluarga dengan anak-anak, mereka yang menghargai gengsi dan keamanan. Investor – stabilitas dan permintaan jangka panjang.

Döbling adalah simbol kaum elit Wina. Distrik ini terletak di antara perbukitan yang dipenuhi kebun anggur, kedutaan besar, dan vila-vila mewah. Kehidupan di sini tenang, terukur, dan sungguh indah. Bayangkan: jalan-jalan pagi di antara kebun anggur, dilanjutkan makan malam di heuriger tradisional dengan segelas anggur lokal di malam hari.

Saya punya klien, seorang diplomat, yang membeli vila di sini tiga tahun lalu. Sejak itu, harganya naik hampir 20%. Ia mengakui bahwa baginya, vila bukan sekadar investasi, tetapi juga gaya hidup: kedamaian dan ketenangan, tetangga yang bergengsi, dan rasa aman.

Döbling adalah kawasan mewah. Apartemen di gedung-gedung tua, apartemen modern, dan vila pribadi harganya mahal, tetapi permintaannya stabil. Kawasan ini ideal untuk keluarga dan mereka yang menghargai privasi.

Properti. Harga minimum: €6.400/m², rata-rata: €8.800/m², maksimum: €12.000/m². Hasil: sekitar 4%, pertumbuhan harga pada tahun 2025: 7%.

Untuk siapa? Diplomat, wirausahawan, dan keluarga berpenghasilan tinggi. Bagi investor, ini adalah segmen yang andal dengan stabilitas jangka panjang.

Brigittenau adalah kawasan padat dan semarak di tepi Sungai Donau. Kawasan ini memiliki banyak gedung pencakar langit, kompleks perumahan modern, dan akses transportasi umum yang sangat baik (jalur metro U6, dekat pulau). Suasananya urban, dengan fokus pada penduduk muda dan gaya hidup aktif.

Saya ingat sepasang suami istri dari Republik Ceko yang mencari hunian terjangkau, awalnya di Wina. Kami menemukan mereka sebuah apartemen di gedung baru di sini, dan mereka senang: apartemennya dekat dengan pusat kota, dekat dengan Sungai Donau, dan harganya jauh lebih murah daripada di daerah sekitarnya.

Ya, daerahnya memang padat, dan pepohonannya lebih sedikit daripada yang saya inginkan. Tapi ini juga salah satu lokasi terbaik untuk portofolio sewa: mahasiswa, keluarga muda, dan orang-orang dari luar kota sering menyewa apartemen.

Properti. Harga minimum: €4.500/m², rata-rata: €6.000/m², maksimum: €7.500/m². Hasil: sekitar 6%. Pada tahun 2025, pertumbuhan harga mencapai 9%.

Cocok untuk: Keluarga muda dan investor yang mencari pendapatan sewa yang stabil.

Floridsdorf adalah distrik yang masih muda dan berkembang di utara Wina. Distrik ini memiliki banyak gedung baru, lingkungan yang ramah keluarga, dan ruang hijau. Suasananya tenang namun modern.

Saya punya klien, seorang spesialis TI, yang membeli apartemen di kompleks perumahan baru ini seharga €320.000. Apartemen itu pilihan yang sempurna baginya: akomodasi yang terjangkau dan luas dengan koneksi yang sangat baik ke pusat kota melalui S-Bahn dan metro U6.

Floridsdorf populer di kalangan pembeli rumah pertama. Kawasan ini sedang mengalami perkembangan pesat, dengan sekolah dan taman baru bermunculan. Meskipun jarak tempuh ke pusat kota lebih jauh, harga di sana lebih rendah dibandingkan lingkungan serupa yang lebih dekat dengan Gürtel.

Properti. Harga minimum: €4.000/m², rata-rata: €5.500/m², maksimum: €7.000/m². Hasil: sekitar 6,5%, dengan pertumbuhan harga diperkirakan mencapai 10% pada tahun 2025.

Untuk siapa: Pembeli pertama kali, keluarga muda, dan investor yang mencari perumahan terjangkau dengan potensi pertumbuhan.

Donaustadt adalah masa depan Wina. Sebagai distrik terbesar di kota ini, Donaustadt memadukan ruang hijau di sepanjang Sungai Donau dengan lingkungan ultra-modern. Intinya adalah Seestadt Aspern , sebuah "kota di dalam kota" sejati: rumah-rumah ramah lingkungan, halaman bebas mobil, jalur sepeda, dan bahkan danau buatan yang penuh kehidupan.

Saya membantu seorang investor muda dari Polandia membeli sebuah apartemen di Seestadt. Nilainya meningkat 15% hanya dalam satu tahun—suatu hal yang langka bahkan untuk Wina. Kawasan ini sedang berkembang pesat, dan keluarga-keluarga muda pindah ke sini, mencari ruang yang lapang, ruang hijau, dan infrastruktur yang baik.

Ya, Donaustadt memang luas. Terkadang terasa jaraknya terlalu jauh, dan pembangunan di sekitarnya tak pernah berakhir. Namun sebagai gantinya, Anda mendapatkan hunian dengan tata letak modern dan harga yang lebih rendah daripada di pusat kota.

Properti. Harga minimum: €4.000/m², rata-rata: €5.800/m², maksimum: €7.500/m². Imbal hasil: sekitar 6%, pertumbuhan harga pada tahun 2025: hingga 12%.

Cocok untuk: Keluarga yang mencari hunian hijau dan rumah baru. Bagi investor, area ini menawarkan potensi pertumbuhan yang kuat.

Liesing, gerbang selatan Wina, adalah kawasan yang tenang dan ramah keluarga dengan latar belakang industri. Kawasan ini memang tidak semegah Hietzing atau Döbling, tetapi menawarkan banyak tanaman hijau, rumah-rumah yang nyaman, dan suasana yang santai.

Saya ingat sebuah keluarga Austria yang menjual apartemen mereka di pusat kota dan pindah ke Liesing demi kedamaian dan ketenangan. " Kami ingin anak-anak tumbuh besar di dekat taman, bukan di antara turis ," kata mereka. Dan memang: rasanya lebih seperti pinggiran kota daripada ibu kota.

Ya, sebagian kawasan ini masih terkait dengan industri, tetapi proyek-proyek baru secara bertahap mengubah lanskapnya. Hal ini menarik minat mereka yang menghargai keterjangkauan dan ketenangan.

Properti. Harga minimum: €4.000/m², rata-rata: €5.000/m², maksimum: €6.500/m². Hasil: sekitar 7%, pertumbuhan harga pada tahun 2025: 8%.

Cocok untuk: Keluarga yang mencari kedamaian, ketenangan, dan lingkungan hijau. Bagi investor, segmen ini menawarkan harga terjangkau dan pendapatan sewa tinggi.

Lingkungan di Wina memiliki karakter yang unik. Ada yang menyukai keramaian dan hiruk pikuk, sementara yang lain menginginkan kedamaian dan kehijauan. Dan lingkungan yang Anda pilih tidak hanya menentukan harga per meter persegi, tetapi juga gaya hidup Anda.

Ketika saya bekerja dengan klien, saya selalu memulai dengan pertanyaan sederhana: " Mana yang lebih penting bagi Anda: hidup atau investasi? " Jawabannya menentukan strategi.

Keluarga dengan anak-anak. Carilah lingkungan dengan sekolah dan ruang hijau yang bagus. Ini termasuk lingkungan ke-13 (Hietzing), lingkungan ke-18 (Währing), dan lingkungan ke-19 (Döbling). Lingkungan ini memiliki sekolah menengah atas yang bergengsi, aman, dan memiliki taman untuk berjalan kaki. Harganya memang lebih mahal, tetapi kenyamanannya sepadan.

Pasangan muda dan lajang. Distrik dengan kehidupan budaya dan sosial yang semarak ideal untuk Anda: Distrik 4 (Wieden), Distrik 6 (Marijhilf), dan Distrik 7 (Neubau). Di sini Anda akan menemukan kafe, pasar, galeri, dan akses mudah ke pusat kota. Kehidupan berlangsung 24/7, tetapi kebisingan dan harga ada harganya.

Bagi yang mencari hunian terjangkau , pertimbangkan perumahan di distrik 10 (Favoriten), distrik 11 (Simmering), distrik 20 (Brigittenau), atau distrik 23 (Lising). Area-area ini menawarkan harga terjangkau, kompleks hunian baru, dan transportasi yang baik. Meskipun perbedaan sosialnya mungkin terasa menakutkan, keduanya merupakan tempat yang tepat untuk memulai.

Pencinta kedamaian dan alam? Pilih: 17 (Hernals), 14 (Penzing), atau 22 (Donaustadt). Distrik hijau ini menawarkan nuansa dekat dengan alam, namun tetap terasa seperti berada di Wina.

Disewakan (permintaan stabil). Pusat kota (1), kawasan mahasiswa (9 – Alsergrund, 4 – Wieden, 7 – Neubau). Apartemen di sini terjual habis dalam hitungan minggu; penyewanya adalah mahasiswa dan ekspatriat. Hasil: 4–5%.

Untuk pertumbuhan modal. Perhatikan distrik-distrik yang sedang "bertransformasi": distrik ke-15 (Rudolfsheim), distrik ke-10 (Favoriten), dan distrik ke-22 (Donaustadt). Di sini, renovasi dan proyek baru mendorong kenaikan harga paling cepat – hingga 11-12% per tahun.

Untuk segmen premium. 1 (Inner City), 13 (Hietzing), 19 (Döbling). Di sini, imbal hasilnya lebih rendah (2–3%), tetapi menawarkan pertumbuhan dan prestise yang stabil. Ini adalah "aset emas" yang tidak kehilangan nilainya.

Untuk imbal hasil . Distrik perumahan terjangkau: 11, 20, dan 23. Di sini, Anda bisa mendapatkan imbal hasil 6–7%, berkat tingginya permintaan dari keluarga dan imigran.

Datanglah ke lingkungan sekitar. Pergi ke pasar, jalan-jalan di taman, duduk di kafe. Kota ini lebih asyik dinikmati dengan berjalan kaki daripada melalui layar.

Jelajahi pilihan transportasi. Metro dan trem menentukan tingkat kenyamanan Anda. Apartemen di arondisemen ke-22 dekat U2 mungkin lebih nyaman daripada apartemen di arondisemen ke-9 yang tidak memiliki stasiun bagus di dekatnya.

Lihatlah ke masa depan. Jalur metro baru, proyek renovasi, dan kawasan ramah lingkungan berdampak signifikan terhadap pertumbuhan harga. Apa yang tampak tidak pada tempatnya hari ini akan menjadi tren di masa mendatang.

Jangan lupakan biaya sewa. Sekalipun Anda membeli untuk diri sendiri, penting untuk mengetahui betapa mudahnya menyewakan apartemen. Tingkat kekosongan di Wina kurang dari 2%. Ini berarti hampir tidak ada apartemen kosong.

Wina adalah kota mosaik. Setiap distrik memiliki atmosfernya sendiri, mulai dari kemewahan pusat kota hingga ketenangan pinggiran kota. Bagi sebagian orang, pilihan terbaik adalah vila di dekat Schönbrunn, bagi yang lain, loteng di dekat Naschmarkt, dan bagi yang lain lagi, gedung baru di Seestadt.

Saya selalu memberi tahu klien saya: " Ketika Anda memilih lingkungan, Anda memilih gaya hidup. Real estat bukan hanya tembok; itu adalah kehidupan Anda sehari-hari ."