Hak penolakan pertama untuk real estat di Austria

Hak penolakan pertama (Vorkaufsrecht) untuk properti di Austria adalah mekanisme hukum yang memungkinkan individu atau organisasi tertentu untuk membeli properti dengan ketentuan yang sama dengan pembeli pihak ketiga. Hak ini tidak muncul secara otomatis, tetapi harus ditetapkan dalam kontrak dan, untuk melindungi kepentingan penerima manfaat, didaftarkan dalam pendaftaran tanah.

Hak memesan efek terlebih dahulu ini berlaku untuk apartemen hunian dan properti komersial. Hak ini melindungi kepentingan penyewa, investor, dan tetangga, membantu mencegah perubahan kepemilikan yang tidak diinginkan, dan memberikan kesempatan untuk "menempatkan diri Anda pada posisi" calon pembeli sambil tetap memegang kendali atas transaksi tersebut.

Hukum hak tolak pertama Austria menetapkan hak dan kewajiban para pihak. Prinsip-prinsipnya ditetapkan oleh Kitab Undang-Undang Hukum Perdata Austria (ABGB, §§1072–1079), dan hak tersebut dapat dibentuk melalui kontrak, hibah, pertukaran, atau sewa dengan pembelian berikutnya.

Ada tiga bentuk hukum utama:

kontraktual (schuldrechtlich) hanya berlaku antara pihak-pihak yang terlibat. Perjanjian ini tidak melindungi penerima manfaat dari pihak ketiga dan cocok untuk kasus-kasus di mana kedua belah pihak saling percaya dan tidak berencana untuk mengalihkan properti. Misalnya, penyewa dapat membuat perjanjian dengan pemilik untuk hak membeli apartemen setelah berakhirnya masa sewa.

Akta yang terdaftar di kantor pendaftaran tanah (dinglich) memberikan perlindungan yang jauh lebih besar. Akta ini sah bagi semua pembeli di masa mendatang dan tercatat dalam C-Blatt Grundbuch, menjadikan kepemilikan properti bersifat publik dan mengikat siapa pun yang kemudian memperolehnya. Dalam praktiknya, formulir ini paling sering digunakan oleh investor dan badan hukum untuk menjamin prioritas pembelian dalam penjualan kembali atau transaksi real estat yang kompleks.

Hak hukum ini diterapkan dalam kasus-kasus khusus, seperti koperasi perumahan, program sosial, atau inisiatif kota tertentu. Hak ini melindungi kepentingan penyewa dan masyarakat setempat, memberi mereka kesempatan untuk membeli rumah dengan persyaratan preferensial.

sewa-beli di Austria patut mendapat perhatian khusus . Dalam beberapa kasus, penyewa jangka panjang mungkin memiliki hak memesan terlebih dahulu untuk membeli apartemen atau rumah jika properti tersebut ditawarkan untuk dijual. Ini merupakan instrumen perlindungan penyewa yang penting dan, sekaligus, merupakan faktor yang memengaruhi keputusan investor saat membeli properti yang menghasilkan pendapatan.

Di Austria, pemerintah kota dan otoritas publik sering kali memiliki hak khusus untuk menolak pertama atas properti dalam kerangka pembangunan perkotaan, program sosial, atau program strategis. Hak ini tercantum dalam peraturan daerah dan merupakan bagian dari Undang-Undang Hak Penolakan Pertama Austria.

Tujuan hak ini adalah untuk melestarikan infrastruktur sosial, memastikan tersedianya perumahan terjangkau, memantau proyek pembangunan perkotaan, dan mencegah kenaikan harga spekulatif pada lokasi atau bangunan penting. Saat menjual properti, pemilik properti diwajibkan untuk memberi tahu pemerintah kota secara tertulis tentang transaksi tersebut, dengan merinci ketentuan pembelian. Pemerintah kota diberi waktu standar untuk mengambil keputusan—biasanya 30 hari untuk properti. Jika pemerintah kota setuju, transaksi akan dilakukan dengan ketentuan yang sama seperti pihak ketiga.

Dalam praktiknya, hak ini diterapkan secara aktif di kawasan permukiman lama di Wina, di mana pemerintah kota dapat membeli apartemen untuk diubah menjadi perumahan sosial, serta ketika menjual tanah untuk pembangunan infrastruktur kota, yang sejalan dengan hak memesan efek terlebih dahulu di Austria. Investor harus mempertimbangkan kemungkinan intervensi pemerintah kota ketika merencanakan transaksi real estat perumahan dan komersial. Kegagalan untuk mematuhi prosedur notifikasi dapat mengakibatkan litigasi dan pembatalan transaksi.

Dalam praktik di dunia nyata, saya melihat bahwa pengetahuan dan persiapan dokumen yang tepat memungkinkan Anda menghindari konflik dan mengantisipasi potensi pembatasan saat membeli rumah atau tanah.

Anda dapat memeriksa Vorkaufsrecht (hak memesan terlebih dahulu) untuk apartemen atau sebidang tanah di Austria melalui C-Blatt Grundbuch (hak memesan terlebih dahulu) – bagian dari pendaftaran tanah yang mencatat semua hak memesan terlebih dahulu dan pembebanan lain pada real estat.

• Pihak-pihak yang bertransaksi: penjual, pembeli, penyewa, penerima manfaat hak.
• Perwakilan hukum dan notaris yang bertindak berdasarkan kuasa para pihak.
• Otoritas negara, jika diharuskan secara resmi (misalnya pemerintah kota memantau kepatuhan terhadap hak pre-emptive untuk membeli perumahan di Austria).

• Permintaan tersebut memerlukan konfirmasi kepentingan yang sah.
• Data yang benar meliputi ketentuan pelaksanaan, jangka waktu berlakunya, dan pengecualian (misalnya pemindahan keluarga, hadiah).
• Verifikasi sangat penting dalam transaksi yang melibatkan bidang tanah yang berdekatan (hak penolakan pertama atas suatu bidang tanah di Austria) atau objek tanah (hak memesan terlebih dahulu untuk membeli tanah di Austria) untuk menghindari sengketa hukum.
• Daftar tersebut tidak saja menunjukkan keberadaan hak, tetapi juga syarat-syarat pelaksanaannya: jangka waktu berlakunya, lingkaran penerima manfaat, dan pengecualian (misalnya, pemindahan atau hibah keluarga).

Uji tuntas pada tahap ini membantu merencanakan transaksi terlebih dahulu, meminimalkan risiko, dan memastikan kepatuhan terhadap semua formalitas hukum, terutama saat berinvestasi dalam penjualan kembali atau real estat komersial.

Untuk memahami cara kerja hak membeli properti di Austria, penting untuk mempertimbangkan seluruh proses dari saat pihak ketiga mengajukan penawaran hingga penutupan transaksi.

1. Prosesnya dimulai dengan pemilik menerima penawaran resmi dari pembeli pihak ketiga. Hingga saat ini, hak beli kembali pemilik manfaat belum diaktifkan, dan pemilik tetap bebas untuk menjual properti tersebut. Misalnya, jika sebuah apartemen di Wina ditawarkan untuk dijual dan penawaran khusus diterima dari seorang investor, pada saat inilah penyewa atau penerima manfaat terdaftar memiliki kesempatan untuk menggunakan hak beli kembali.
2. Langkah selanjutnya adalah memberi tahu penerima manfaat . Penjual diwajibkan memberi tahu pemegang hak milik secara tertulis tentang niat mereka untuk menjual properti, merinci harga, syarat pembayaran, dan tenggat waktu pengambilan keputusan. Dalam praktiknya, kesalahan dalam pemberitahuan, seperti harga atau tenggat waktu yang salah, dapat menghambat dimulainya periode respons. Saya pernah mengalami situasi di mana pemberitahuan yang salah menunda transaksi hingga beberapa minggu dan memerlukan koreksi melalui notaris.
3. Berdasarkan hukum, penerima manfaat memiliki waktu 30 hari untuk membuat keputusan terkait properti . Namun, kontrak dapat memberikan perpanjangan, terutama dalam transaksi investasi yang melibatkan properti komersial atau banyak pihak. Misalnya, ketika menjual gedung perkantoran kepada investor, periode pengambilan keputusan seringkali diperpanjang hingga 60 hari untuk memungkinkan verifikasi persyaratan keuangan dan kewajiban kredit.
4. Formulir untuk melaksanakan hak ini sederhana : penerima manfaat hanya perlu menyerahkan pernyataan tertulis sepihak tentang niat membeli properti tersebut. Jika disepakati dalam kontrak, pemberitahuan elektronik juga diperbolehkan, yang mempercepat proses dan meminimalkan birokrasi.
5. Dalam transaksi yang melibatkan properti besar , escrow dan dukungan notaris . Dalam kasus seperti itu, periode pelaksanaan hak dimulai hanya setelah deposit dikonfirmasi atau notaris tepercaya ditunjuk. Misalnya, ketika membeli kompleks perumahan di pinggiran kota Wina, penerima manfaat harus terlebih dahulu mentransfer dana ke rekening escrow, setelah itu periode 30 hari dimulai.

Menurut pengacara dan majelis notaris Austria, hak memesan efek terlebih dahulu relatif jarang—hanya muncul dalam sekitar 10–15% transaksi real estat residensial dan lebih sering dalam proyek perusahaan atau investasi. Di segmen sewa-beli, perjanjian semacam itu semakin populer, terutama di Wina dan negara bagian federal yang lebih besar, di mana perumahan sewa secara bertahap diubah menjadi properti yang ditempati sendiri.

Mendaftarkan hak milik di kantor pendaftaran tanah membutuhkan biaya sekitar 500 euro, termasuk biaya notaris dan biaya entri data. Biaya ini dapat bervariasi tergantung pada kompleksitas transaksi. Umumnya, biaya ditanggung oleh pemegang hak milik, karena merekalah penerima manfaatnya, tetapi pengaturan lain dapat dinegosiasikan.

Meskipun ada biaya tambahan, Vorkaufsrecht tetap menjadi instrumen yang bermanfaat untuk melindungi kepentingan, terutama bagi investor dan penyewa.

Hak penolakan pertama (Vorkaufsrecht) merupakan instrumen yang ampuh untuk melindungi kepentingan, tetapi tidak berlaku selamanya. Ada situasi di mana hak ini tidak lagi berlaku.

• Pengabaian pemegang hak: kebebasan memilih. Penerima manfaat dapat secara sukarela melepaskan hak tersebut dengan membuat pernyataan tertulis. Dalam hal ini, pemilik properti tidak lagi berkewajiban untuk menawarkan properti tersebut untuk dibeli. Pengabaian ini sering digunakan oleh investor yang memutuskan untuk tidak berpartisipasi dalam transaksi jika persyaratannya tidak menguntungkan.
• Berakhirnya masa berlaku: jika Anda tidak memenuhinya, Anda kehilangannya . Berdasarkan hukum, pemegang hak diberi waktu 30 hari untuk melaksanakan hak atas properti. Jika periode ini terlewati tanpa tindakan apa pun, hak tersebut otomatis berakhir. Dalam praktiknya, periode ini dapat diperpanjang dalam kontrak, terutama untuk transaksi besar yang melibatkan properti investasi.
• Meninggalnya penerima manfaat: hak ini tidak dapat diwariskan. Vorkaufsrecht adalah hak pribadi, sehingga tidak diwariskan kepada ahli waris kecuali ditentukan lain dalam kontrak. Artinya, setelah kematian pemegang hak, hak tersebut berakhir, dan pemilik bebas menjual properti tersebut.
• Kompensasi: perjanjian pengganti hak. Terkadang hak dapat "dibeli"—pemegang hak menyetujui kompensasi alih-alih menggunakan haknya. Hal ini praktis dalam situasi di mana kedua belah pihak ingin menyelesaikan transaksi dengan cepat.
• Upaya untuk menghindari hukum. Penjual terkadang berupaya menghindari Vorkaufsrecht di Austria melalui transaksi fiktif, mengalihkan properti kepada perusahaan, kerabat, atau membuat perjanjian tukar-menukar. Yurisprudensi menunjukkan bahwa tindakan tersebut dapat dinyatakan tidak sah, dan penerima manfaat berhak menuntut pengembalian uang atau kompensasi.

Penyewa dengan Hak Istimewa. Di Austria, tidak ada hak umum untuk semua penyewa, tetapi apartemen bersubsidi atau skema sewa-beli mungkin menawarkan pilihan pertama. Mekanisme ini memberikan peluang nyata bagi penyewa jangka panjang untuk menjadi pemilik dengan persyaratan yang menguntungkan.

Pewarisan dan pengalihan hak . Jika properti diwariskan, hak tolak pertama dapat tetap berlaku bagi ahli waris jika hal tersebut ditetapkan dalam kontrak.

Hak memesan terlebih dahulu untuk membeli perumahan di Austria memberikan sejumlah keuntungan kepada penerima manfaat, tetapi di saat yang sama membawa risiko tertentu.

• Perlindungan dari pesaing: pemegang hak memiliki kesempatan untuk membeli properti sebelum pembeli pihak ketiga. Hal ini terutama penting mengingat tingginya permintaan properti di Wina dan kota-kota besar lainnya.
• Prediktabilitas harga dan ketentuan: penerima manfaat membeli properti dengan ketentuan yang sama dengan pihak ketiga, yang menghindari kenaikan harga spekulatif.
• Perencanaan investasi: Undang-undang mengizinkan Anda merencanakan strategi keuangan dan investasi terlebih dahulu, termasuk pembelian apartemen, rumah, atau tanah.
• Aplikasi Sewa: Penyewa jangka panjang dapat memanfaatkan opsi sewa untuk memiliki properti dijual kembali di Austria, yang memberi mereka keuntungan dibandingkan pembeli pihak ketiga.

• Likuiditas properti berkurang: real estat dengan hak penolakan pertama yang terdaftar mungkin kurang menarik bagi investor lain.
• Biaya hukum dan notaris: Pendaftaran hak milik memerlukan biaya, terutama jika menyangkut properti dijual kembali atau bidang tanah.
• Pembatasan kebebasan penjual: pemilik properti tidak dapat dengan bebas membuangnya, yang dapat menimbulkan penundaan dalam transaksi.
• Penting untuk mematuhi tenggat waktu dan prosedur secara ketat: kegagalan untuk mematuhi periode 30 hari atau kesalahan dalam pemberitahuan dapat mengakibatkan hilangnya hak.

Dalam praktiknya, saya melihat RoFR di Austria sering diremehkan, terutama oleh penyewa dan investor kecil. Banyak yang percaya bahwa undang-undang tersebut secara otomatis melindungi kepentingan mereka, tetapi kenyataan menunjukkan bahwa tanpa pemberitahuan, pendaftaran, dan kepatuhan terhadap tenggat waktu yang tepat, keuntungan ini dapat hilang. Oleh karena itu, pendekatan yang matang dalam memverifikasi dan menerapkan undang-undang tersebut merupakan kunci keberhasilan transaksi.

Hak Vorkaufsrecht di Austria bukan hanya hak pre-emption klasik, tetapi juga instrumen yang berkembang seiring pasar dan beradaptasi dengan kondisi baru:

Membatasi hak "abadi" dan melindungi penyewa . Di kota-kota seperti Wina, undang-undang secara bertahap membatasi hak penolakan pertama jangka panjang atau "abadi" untuk melindungi penyewa dan mencegah monopoli pasar. Namun, penyewa jangka panjang masih dapat menggunakan hak sewa dan hak beli di Austria, yang memungkinkan mereka membeli apartemen dengan persyaratan yang menguntungkan.

Digunakan dalam prosedur lelang paksa (Zwangsversteigerung). Dalam kasus penjualan lelang, penerima manfaat dapat menggunakan hak beli kembali ketika menjual rumah di Austria setelah lelang. Ini merupakan strategi yang tidak umum namun efektif yang memungkinkan pembeli untuk membeli properti dengan harga yang ditawarkan oleh pihak ketiga, meskipun mereka telah berpartisipasi dalam lelang.

Kasus korporasi dan investasi. Hak memesan efek terlebih dahulu (HMETD) untuk membeli tanah di Austria  secara aktif digunakan dalam restrukturisasi perusahaan, pertukaran, dan transaksi tanah. Perusahaan menggunakan HMETD untuk mendapatkan kendali awal atas aset dan membatasi persaingan.

Hak tolak pertama atas tanah tetangga di Austria. Dalam beberapa kasus, pemilik tanah diberikan hak tolak pertama atas tanah tetangga, yang khususnya penting bagi investor yang berencana untuk menggabungkan atau memperluas properti mereka.

Penjualan Sebagian dan Hak Beli. Beberapa pemilik menjual sebagian properti mereka, tetap mempertahankan hak untuk membeli saham yang terjual. Hal ini memungkinkan mereka untuk membebaskan modal sekaligus mempertahankan opsi untuk mengembalikan properti. Misalnya, jika 10%, 25%, atau 50% properti terjual, pemilik dapat membeli kembali saham-saham tersebut dengan harga pasar saat ini.

Hak penolakan pertama untuk properti di Austria merupakan instrumen efektif yang melindungi kepentingan penerima manfaat sekaligus memberlakukan pembatasan tertentu pada pemiliknya. Hak ini berlaku untuk apartemen, rumah, dan kavling tanah, serta mewajibkan kepatuhan yang cermat terhadap formalitas, pendaftaran di kantor pendaftaran tanah, dan pemberitahuan segera kepada semua pihak.

Hak tolak pertama membantu menjadikan pasar properti lebih transparan dan terprediksi, serta melindungi kepentingan penyewa dan investor jangka panjang. Dalam praktiknya, efektivitas hak ini bergantung langsung pada kepatuhan yang ketat terhadap tenggat waktu, pelaksanaan kontrak yang tepat, dan verifikasi awal register. Penting bagi investor, agen properti, dan penyewa untuk memanfaatkan hak ini tanpa risiko konflik.