Membeli Tanah di Austria: Panduan Langkah demi Langkah dan Saran dari Pakar

Austria secara tradisional termasuk di antara negara-negara yang paling menarik untuk pembelian properti berkat ekonominya yang stabil, kualitas hidup yang tinggi, dan lingkungan alam yang indah. Properti di Austria sering dipandang sebagai aset yang berkelanjutan dan jangka panjang. Anda dapat membeli tanah di pegunungan atau di tepi danau—atau, misalnya, di desa yang tenang dengan udara bersih dan infrastruktur sosial yang berkembang dengan baik.

Investor menilai Austria sebagai tempat yang aman dan terpercaya untuk modal mereka serta sumber apresiasi lahan jangka panjang. Namun, membeli properti di luar negeri membutuhkan persiapan yang cermat: penting untuk mempertimbangkan nuansa hukum dan kekhususan lokal sebelum menandatangani kontrak.

Dalam artikel ini, kita akan membahas segala hal mulai dari jenis tanah hingga pendaftaran properti, sehingga Anda tahu apa yang harus diharapkan saat membeli tanah di Austria.

Membeli tanah di luar negeri bukanlah tugas yang mudah, jadi saya mendekati setiap klien secara individual, menentukan tujuan pembelian dan potensi risikonya. Austria menawarkan berbagai macam lahan, jadi saya selalu menyarankan untuk menganalisisnya dengan cermat sebelum memutuskan lahan mana yang akan dibeli di Austria.

Bentang alam Austria cukup beragam. Menurut Statistik Austria , total luas wilayah negara ini sekitar 8,36 juta hektar, di mana lebih dari 3,50 juta hektar berupa hutan dan sekitar 2,57 juta hektar merupakan lahan pertanian.

Ini berarti hutan menutupi hampir 42% wilayah negara, dan lahan pertanian mencakup sekitar 31%. Sisanya terdiri dari pegunungan, perairan, kota, dan infrastruktur. Jika Anda memutuskan untuk membeli tanah di Austria, hal terpenting adalah menentukan tujuan penggunaannya.

Ini adalah lahan-lahan Austria yang diperuntukkan untuk pembangunan perumahan atau komersial. Sebelum membeli, lahan tersebut harus diperiksa berdasarkan rencana tata ruang: setiap kotamadya memiliki Flächenwidmungsplan dan Bebauungsplan, yang menunjukkan apakah pembangunan diizinkan pada lahan tertentu dan peraturan yang mengaturnya.

Jika sebidang tanah terletak di zona bebas (Freiland), maka harus dilakukan perubahan zonasi sebelum pembangunan dapat dimulai, yang merupakan tanggung jawab pemerintah daerah setempat. Oleh karena itu, langkah pertama saat memilih sebidang tanah di Austria adalah mendapatkan informasi tentang rencana zonasi, yang biasanya dapat dilakukan langsung dari pemerintah kota atau di situs web mereka.

Ini termasuk lahan pertanian (Ackerland), padang rumput dan lahan penggembalaan (Grünland), dan kebun anggur/kebun (Dauerkulturen). Investasi semacam ini di lahan Austria umumnya lebih murah, tetapi lahan-lahan ini hanya dapat digunakan sesuai tujuan yang dimaksudkan: tanpa izin khusus, lahan tersebut tidak dapat diubah untuk pembangunan.

Harga lahan pertanian di Austria sangat rendah – pada tahun 2023, harga rata-rata per meter persegi lahan pertanian hanya €3,70, sedangkan lahan padang rumput berharga €3,20 per meter persegi. Sebagai perbandingan, harga rata-rata lahan bangunan sekitar €406 per meter persegi.

Pembelian kayu diatur dengan sangat ketat. Di banyak negara bagian federal, "hutan" hampir selalu dikhususkan untuk kehutanan: penebangan hanya dapat dilakukan dengan syarat yang sangat ketat, dan pembelian kayu (terutama dalam jumlah besar) harus disetujui.

Lahan semacam itu sering dibeli oleh perusahaan kehutanan atau perburuan. Pembeli biasa tidak tertarik pada hutan, karena sangat sulit untuk mengubahnya menjadi penggunaan lain.

Ini adalah kategori khusus, dan seringkali sangat mahal. Banyak investor tertarik untuk membeli lahan tepi danau di Austria (Wörthersee, Seefeld, Zell am See) atau di daerah pegunungan (Tyrol, Salzburg), karena ideal untuk bangunan tempat tinggal, hotel, dan kompleks pondok.

Harga di sini jauh lebih tinggi, terutama di dekat pusat resor atau perairan. Misalnya, sebidang tanah di dekat Danau Salzburg bisa beberapa kali lebih mahal daripada sebidang tanah serupa di pedesaan. Selain itu, lahan tersebut mungkin berada di dalam kawasan konservasi di mana pembangunan dibatasi. Oleh karena itu, selalu penting untuk memeriksa peraturan setempat untuk menentukan lahan mana di Austria yang cocok untuk pembangunan.

Setiap jenis lahan memiliki aturannya sendiri: misalnya, hanya lahan yang sudah terdaftar dalam register Bauland (lahan konstruksi) yang dapat diubah untuk konstruksi. Jenis lahan lainnya harus diklasifikasi ulang, yang dapat memakan waktu sangat lama.

Tanggul atau area berhutan mungkin memiliki batasan lingkungan tambahan. Oleh karena itu, sebelum membeli, pastikan untuk meneliti tujuan penggunaan lahan tersebut (atau berkonsultasi dengan rencana tata ruang).

Terakhir, penting untuk dipahami bahwa warga negara asing tidak dapat membeli tanah apa pun yang mereka inginkan. Hukum akuisisi tanah Austria mensyaratkan izin khusus (Grundverkehrsgenehmigung) bagi warga negara asing untuk membeli tanah.

Kontrol ini diperkenalkan untuk mencegah spekulasi dan melestarikan lahan pertanian. Sebagian besar transaksi yang melibatkan warga negara asing harus disetujui oleh pihak berwenang (Departemen Sumber Daya Tanah).

Namun, warga negara "negara ketiga" (misalnya, dari Rusia atau Ukraina) harus mengajukan permohonan ke komisi setempat dan menunggu persetujuan. Misalnya, akuisisi lahan pertanian atau bidang tanah di daerah pegunungan seringkali membutuhkan izin tersebut .

Semua detailnya ada di artikel “ Pembatasan pembelian properti oleh warga asing di Austria .”

Jadi, Anda telah memutuskan untuk membeli sebidang tanah di Austria. Ke mana Anda harus pergi terlebih dahulu? Pilihannya tergantung pada tujuan Anda: apakah Anda berencana untuk pindah dan membangun rumah, apakah Anda mencari rumah liburan musim panas, atau apakah Anda mencari lahan investasi untuk penggunaan rekreasi?.

Lokasi dan infrastruktur. Pertama dan terpenting, pertimbangkan ketersediaan dan kedekatan dengan:

• Jalan
• Ke toko-toko
• Sekolah
• Rumah Sakit
• Stasiun kereta api
• Bus
• Fasilitas umum (listrik, pasokan air, saluran pembuangan)

Sepetak tanah di desa terpencil mungkin lebih murah, tetapi harga tanah terendah di Austria tidak memperhitungkan biaya koneksi dan jarak ke infrastruktur serta layanan sosial.

Saya selalu mengingatkan klien: meskipun bermimpi tentang desa yang tenang itu menyenangkan, pastikan jalan terdekat dapat diakses sepanjang tahun dan listrik serta air selalu tersedia. Jika tidak, Anda mungkin akan menghadapi biaya tambahan dan kesulitan selama proses administrasi.

Topografi lokasi juga penting di sini. Lereng gunung yang tidak rata mungkin memerlukan perataan (yang mahal), dan lokasi di dekat air harus diperiksa risiko banjirnya (pastikan tidak ada area yang tergenang air).

Sebelum membeli tanah di pegunungan Austria, mintalah penilaian geologi atau hidrogeologi. Situs web kantor pendaftaran tanah dan pemerintah kota Austria seringkali menyediakan informasi singkat tentang lahan tersebut (ukuran, topografi, keberadaan bangunan).

Berbagai wilayah di Austria menawarkan peluang yang berbeda. Misalnya:

Wina dan sekitarnya. Di dalam Wina, lahan "Bauland" hampir tidak pernah tersedia untuk dijual (kota ini sudah sepenuhnya terbangun). Namun, di daerah sekitarnya, di Austria Hilir, Anda dapat menemukan lahan untuk pembangunan perumahan atau proyek bisnis.

Harga di sana lebih rendah daripada di ibu kota. Namun, siapa pun yang membeli tanah untuk pembangunan harus memeriksa rencana pengembangan perkotaan (Flächenwidmungsplan) dan batasan "zona hijau" apa pun.

Tyrol dan Salzburg. Area ski (Ischgl, Kitzbühel, Sölden, dll.) sebagian besar merupakan lahan mahal untuk hotel, apartemen, dan pondok mewah.

Harga di sini sangat tinggi: di Innsbruck (ibu kota Tyrol), lahan bangunan sudah berharga rata-rata €1.043 per meter persegi, dan di Kitzbühel, bahkan lebih tinggi lagi. Bukan kebetulan jika penawaran yang memecahkan rekor muncul di lokasi-lokasi tersebut: rumah-rumah termahal di Austria biasanya terdaftar di resor-resor Alpen premium, yang secara tidak langsung memicu permintaan lahan di wilayah tersebut. Namun, proyek-proyek semacam itu seringkali membutuhkan izin pembangunan di pegunungan dan kepatuhan terhadap peraturan arsitektur setempat.

Tanah tepi danau. Tanah untuk membangun rumah di Austria di dekat danau-danau populer (Wörthersee, Seefeld, Achensee) dianggap sebagai lahan premium. Misalnya, lahan di dekat Danau Constance di Vorarlberg termasuk yang paling mahal, terutama yang memiliki pemandangan air.

Di desa-desa kecil tepi danau di Carinthia (Gröbel, Wapresch) atau Austria Hulu (di Schlossgebirge), sebidang tanah di tepi pantai merupakan lokasi yang sangat baik untuk rumah atau hotel. Tanah seperti itu sering kali dilindungi oleh negara, sehingga mungkin ada pembatasan yang berlaku.

Daerah pedesaan (Steiermark, Burgenland, Niederösterreich). Di sini jumlah turis lebih sedikit, tetapi terdapat banyak lahan terbuka dan kebun anggur. Harga tanah lebih murah (di Styria, rata-rata €360/m²). Ini adalah pilihan yang sangat baik bagi mereka yang ingin membeli tanah di pedesaan Austria untuk kehidupan yang tenang, atau untuk berinvestasi dalam agrowisata atau pembuatan anggur.

Sebagai contoh, di Burgenland dan Niederösterreich yang berdekatan, harga tanah rendah, menawarkan peluang unik untuk membeli tanah di Austria dengan harga murah, dengan potensi pertumbuhan di masa depan.

Harga tanah di pegunungan dan lembah Austria. Sebagai konteks, harga rata-rata lahan rumah di Innsbruck saat ini sekitar €1.043/m², sedangkan di daerah pedesaan distrik Reutte yang berdekatan, hanya €188/m². Di Styria, Graz harganya €360/m², dan di distrik Klischeilen di Styria Selatan, sekitar €50–70/m². Ini membuktikan bahwa harga tanah sangat bergantung pada lokasi dan infrastruktur.

Perhatikan kekhususan arsitektur lokal. Terutama di wilayah Alpen, seringkali ada persyaratan untuk fasad, atap, dan efisiensi energi (kepatuhan terhadap standar OIB Austria dan Energoausweis).

Pemerintah Austria mendorong pembangunan rumah hemat energi: misalnya, program Umweltförderung (pembiayaan lingkungan) mensubsidi bangunan baru dengan efisiensi energi tinggi dan material "hijau".

Mari kita lihat aspek hukum jual beli tanah di Austria. Austria memiliki aturan yang jelas mengenai siapa yang dapat menjadi pemilik tanah dan bagaimana caranya.

Status pembeli. Seperti yang disebutkan sebelumnya, warga negara Uni Eropa/EEA diperlakukan sama seperti warga Austria: mereka tidak memerlukan izin khusus untuk membeli tanah. Warga negara dari negara lain diharuskan untuk mendapatkan persetujuan dari otoritas setempat (Grundverkehrsgenehmigung) sebelum transaksi.

Pendaftaran hak (Grundbuch). Pembelian tanah di Austria diselesaikan dengan memasukkan informasi pemilik baru ke dalam register tanah (Grundbuch). Barulah setelah itu Anda menjadi pemilik penuh . Penting untuk dipahami: bahkan perjanjian pembelian yang ditandatangani berdasarkan hukum Austria tidak memberikan kepemilikan sampai pendaftaran selesai.

Oleh karena itu, sebelum mentransfer seluruh jumlah, pastikan tidak ada beban tak terduga (hipotek, pembatasan hak penggunaan, dll.) di catatan pendaftaran tanah dan bahwa permohonan pendaftaran Anda (Grundbuchsantrag) diajukan sesegera mungkin.

Perjanjian jual beli. Perjanjian ini dibuat dalam bentuk akta notaris. Perjanjian tersebut menjelaskan secara rinci tentang bidang tanah (biasanya nomor kadaster dan alamat), harga yang disepakati, syarat dan ketentuan pembayaran, serta ketentuan pengalihan hak dan kewajiban para pihak.

Kontrak tersebut seringkali mencakup bagian tentang "uang muka" atau pembayaran di muka (misalnya, 5-10% dari jumlah total), yang dibayarkan pembeli sebagai jaminan. Uang muka ini dapat ditahan jika para pihak kemudian memutuskan untuk tidak melanjutkan transaksi (biasanya jika pembeli menarik diri). Proses persetujuan mencakup pemeriksaan izin lahan: salinan dari Grundbuch diperoleh, beban hak milik diverifikasi, dan rencana pembangunan diperiksa.

Notaris dan pengacara. Di Austria, transaksi properti memerlukan partisipasi notaris atau pengacara yang berwenang (kantor notaris setempat). Notaris menyusun/mensertifikasi kontrak, memverifikasi identitas dan kewenangan para pihak, dan memastikan bahwa semua formalitas dipatuhi.

Biaya notaris dikenakan untuk jasa mereka: rata-rata, biaya notaris berkisar antara 1-3% dari harga transaksi. Pengacara sering membantu dalam proses uji tuntas dan mendapatkan semua izin yang diperlukan.

Pembelian tanah di Austria melibatkan sejumlah pembayaran yang signifikan:

Pajak transfer (Grunderwerbsteuer). Pajak sebesar 3,5% dari harga transaksi dikenakan pada hampir setiap transfer properti (dalam kondisi standar). Jadi, jika Anda membeli sebidang tanah seharga €100.000, pajaknya akan sekitar €3.500. Dalam beberapa kasus, pengecualian diberikan (untuk transaksi antar kerabat dekat, berlaku tarif progresif), tetapi dalam keadaan normal, tarif standar adalah 3,5%.

Biaya pendaftaran negara. Selain pajak, 1,1% dari harga pembelian dikenakan saat mengajukan permohonan ke pengadilan tanah.

Perlu dicatat bahwa pembebasan pajak akan berlaku pada tahun 2024-2025. Untuk properti hunian biasa, bea ini telah dihapuskan hingga Juli 2026 (dengan syarat pembeli mendaftarkannya sebagai tempat tinggal utama mereka).

Pajak penjualan. Jika pemilik memutuskan untuk menjual properti dan memperoleh keuntungan, maka pajak keuntungan properti (Immobilienertragsteuer) dikenakan atas keuntungan tersebut.

Sejak tahun 2016, tarifnya adalah 30% dari selisih antara harga jual dan biaya yang termasuk di dalamnya. Namun, jika properti tersebut digunakan sebagai tempat tinggal utama (rumah-apartemen) selama dua hingga lima tahun, pemiliknya mungkin berhak atas pembebasan pajak penuh atau sebagian.

Biaya lainnya. Jika transaksi ditangani oleh agen properti (broker), komisi mereka biasanya berjumlah tambahan 3-4% dari total harga ditambah PPN. Mungkin juga ada biaya untuk asuransi tanah wajib atau rekening escrow (rekening tempat dana disimpan sementara hingga transaksi selesai) – biaya ini tidak signifikan, tetapi ada baiknya untuk mempersiapkannya.

Untuk informasi lebih lanjut, lihat artikel kami “ Pajak Properti di Austria ”.

Tindakan pencegahan. Selama negosiasi dan persiapan kesepakatan, perjanjian pendahuluan (Kaufanbot) sering digunakan, bersamaan dengan pembayaran uang muka atau pembukaan rekening escrow khusus.

Hal ini menjamin bahwa lahan tersebut akan ditarik dari penjualan (akan "dipesan" untuk Anda), dan dana akan ditahan oleh pihak ketiga (misalnya, notaris) hingga kontrak sepenuhnya dilaksanakan. Mekanisme ini secara andal melindungi kepentingan pembeli: mereka membayar uang tetapi tidak berisiko kehilangan uang tersebut jika kesepakatan gagal karena alasan yang sah.

Mari kita telusuri perjalanan pembeli dari awal hingga akhir, memastikan kita tidak melewatkan satu detail pun.

Mencari lahan. Ini dimulai dengan menghubungi agen properti atau menelusuri daftar di situs web properti lokal, seperti:

• ImmobilienScout24
• ImmoWelt
• surat kabar lokal

Saat memilih, penting untuk mengunjungi beberapa pilihan secara langsung, mengevaluasi area, tetangga, akses masuk, dan intensitas cahaya matahari (pencahayaan matahari).

Daftar kadaster online (Kataster) dapat membantu di sini – Anda dapat melihat batas-batas pasti lahan dan lahan tetangga di sana. Jangan ragu untuk meminta pemilik menunjukkan dokumen kepada Anda: peta lahan dan salinan Grundbuch (dokumen yang diperlukan untuk setiap pembeli).

Penawaran dan kesepakatan. Setelah Anda menemukan properti yang sesuai, Anda membuat penawaran (Anbot) kepada penjual. Di Austria, ini biasanya diformalkan secara tertulis—Kaufanbot, atau perjanjian pendahuluan. Perjanjian ini menentukan harga pembelian, jangka waktu pembayaran, dan jumlah uang muka.

Dalam terminologi Rusia, ini mirip dengan perjanjian jual beli, tetapi tanpa pengalihan kepemilikan akhir. Perjanjian ini hanya menetapkan komitmen untuk menyelesaikan transaksi. Sebagai jaminan, Anda menyetorkan uang muka (misalnya, 5-10% dari harga pembelian) ke rekening kepercayaan (Treuhandkonto) yang dipegang oleh notaris atau pengacara.

Setelah Anda menandatangani Kaufanbot, lahan tersebut dianggap "dipesan" untuk Anda: jika penjual menolak tanpa alasan yang sah, mereka wajib mengembalikan dua kali lipat uang muka.

Inspeksi dan perizinan. Inspeksi pembersihan lokasi juga sedang dipersiapkan: Anda menyewa spesialis (misalnya, surveyor) atau pengacara yang akan menganalisis:

• Grundbuch (daftar tanah) — memeriksa utang, beban (hipotek, hak guna lahan), dan apakah pihak ketiga memiliki klaim atas properti tersebut. Informasi ini tersedia di situs web pengadilan regional.
• Rencana tata ruang – apakah lokasi tersebut sesuai dengan rencana Anda. Cari tahu di zona mana lokasi tersebut berada (Bauland, Wald, Alm, dll.) dan jenis konstruksi apa yang diizinkan di sana.
• Pembiayaan - Anda mengajukan pinjaman (jika diperlukan) dengan mempertimbangkan rekening escrow dan persetujuan wajib dari bank.
• Memperoleh izin negara merupakan langkah yang paling memakan waktu bagi warga negara asing. Tergantung pada lokasi dan jenis tanah, persetujuan dari Kantor Pendaftaran Tanah (Grundverkehrsbehörde) diperlukan. Misalnya, jika tanah tersebut berada di pegunungan atau diperuntukkan untuk penggunaan pertanian, departemen pertanahan atau administrasi distrik terkait harus memberikan izin kepada warga negara asing untuk membelinya. Hal ini biasanya ditangani oleh pengacara atau notaris: mereka mengumpulkan dokumen (paspor, bukti tempat tinggal, tujuan pembelian, dll.) dan mengajukan permohonan.

Transaksi utama berlangsung di hadapan notaris. Setelah semua pemeriksaan selesai dan izin diperoleh, akta notaris (Beurkundung) dijadwalkan. Di Austria, ketiadaan akta notaris untuk transaksi properti adalah ilegal.

Pada tahap ini, Anda dan penjual datang ke kantor notaris (pertemuan biasanya terbuka dan kontrak dibacakan). Notaris memverifikasi identitas dan tanda tangan Anda serta mengesahkan transaksi. Setelah penandatanganan, Anda mentransfer sisa jumlah melalui rekening escrow atau langsung, sesuai kesepakatan sebelumnya.

Pendaftaran dan perolehan hak. Notaris atau pengacara Anda menyerahkan dokumen ke pengadilan daerah. Di sana, permohonan pendaftaran (Einverleibung) diselesaikan—pencatatan hak kepemilikan Anda ke dalam register.

Setelah menerima dokumen, pengadilan mendaftarkan Anda sebagai pemilik baru. Mulai saat ini, lahan tersebut secara resmi menjadi milik Anda—Anda dapat mengambil kunci (atau langsung memulai pembangunan, jika itu tercantum dalam kontrak).

Pajak dan Penyelesaian. Pada tahap ini, saatnya untuk menyelesaikan semua pembayaran yang tersisa: mentransfer dana kepada penjual (biasanya setelah atau bersamaan dengan pengajuan gugatan), membayar pajak, dan biaya notaris.

Setelah pengadilan mendaftarkan perubahan kepemilikan, Anda hanya perlu membayar biaya pendaftaran (1,1% dari nilai properti), kecuali jika biaya tersebut telah dipotong dari rekening escrow. Pada dasarnya, kunci properti "dialihkan" setelah kontrak utama disahkan dan uang muka diterima.

Selain itu, pada berbagai tahapan (transfer keuangan, asuransi, dll.), para ahli dapat menjawab banyak pertanyaan Anda. Mereka dapat membantu Anda merasa lebih percaya diri, terutama jika Anda tidak berbahasa Jerman.

Jika Anda mengikuti langkah-langkah yang diuraikan di atas, pembelian tanah di Austria seharusnya berjalan lancar. Penting untuk meluangkan waktu, meninjau dokumen dengan cermat, dan mematuhi prosedur pendaftaran Austria.

Dalam beberapa tahun terakhir, pasar tanah Austria semakin ramah lingkungan. Ini bukan sekadar tren: Eropa semakin ketat dalam mensyaratkan konstruksi dan penggunaan lahan yang lebih ramah lingkungan. Saat memilih lokasi, banyak investor kini mempertimbangkan potensi dampak rencana konstruksi mereka terhadap iklim dan lingkungan.

Mengapa ini penting: Menurut laporan lingkungan , sekitar 27% dari total konsumsi energi Austria berasal dari sektor perumahan (pemanasan dan air panas), dengan bangunan menghasilkan sekitar 10% emisi CO₂ nasional. Dalam beberapa dekade terakhir, emisi berbahaya telah berkurang lebih dari sepertiga.

Pada saat yang sama, warga Austria harus melakukan upaya yang lebih besar lagi untuk memenuhi komitmen mereka terhadap Perjanjian Paris. Oleh karena itu, pihak berwenang mendorong efisiensi energi: misalnya, bangunan baru seringkali memerlukan sertifikasi energi, dan pajak serta subsidi hanya diberikan kepada proyek-proyek dengan standar efisiensi energi yang tinggi.

Hukum dan pembatasan. Peraturan penggunaan lahan lingkungan diatur dalam kode bangunan. Saat merencanakan konstruksi, dilakukan penilaian dampak lingkungan (Umweltverträglichkeitsprüfung).

Di kawasan konservasi khusus (seperti taman nasional), bahkan mungkin ada larangan total terhadap pembangunan. Di lokasi pembangunan biasa, telah diperkenalkan standar mengenai isolasi termal minimum yang dapat diterima dan pertimbangan wajib terhadap perolehan panas matahari.

Standar-standar ini diperketat secara berkala: pada tahun 2025, hampir semua rumah baru harus mencapai konsumsi energi mendekati nol (membutuhkan sumber panas sendiri atau sumber panas "hijau").

Program pemerintah. Untuk menarik pengembang, Austria menawarkan hibah untuk proyek-proyek ramah lingkungan. Misalnya, Dana Iklim dan Energi (Klima- und Energiefonds) membiayai inisiatif untuk konservasi energi dan penggunaan sumber energi terbarukan dalam konstruksi bangunan.

Subsidi tersedia untuk pemasangan panel surya, pompa panas, jendela hemat energi, dan sejenisnya. Terdapat juga insentif untuk investasi ramah lingkungan, termasuk penggantian sebagian bunga hipotek untuk konstruksi ramah lingkungan dan pengurangan pajak untuk teknologi ramah lingkungan.

Semua ini membuat proyek-proyek yang berfokus pada lingkungan menjadi lebih menguntungkan.

Dalam beberapa tahun terakhir, saya semakin sering menyarankan klien untuk merencanakan proyek dengan mempertimbangkan aspek lingkungan sejak awal.

Secara global, di Jerman dan Austria, bangunan ramah lingkungan sangat diminati: pemerintah mensubsidi rumah pasif dan panel surya, dan pembeli menghargai penghematan biaya pemanasan. Misalnya, rumah kelas Passivhaus mengonsumsi energi 5-10 kali lebih sedikit daripada bangunan konvensional—pertimbangan penting saat memilih lokasi dan desain.

Contoh proyek yang sukses. Di Austria, terdapat banyak kasus di mana lahan dibeli untuk proyek "hijau"—misalnya, pabrik anggur yang menggunakan panel surya atau hotel dengan pemanas geotermal.

Tren lainnya adalah pengembangan agrowisata. Investor membeli lahan di pegunungan Austria, membangun rumah ramah lingkungan, dan menyelenggarakan tur bersepeda. Properti-properti ini sangat populer: misalnya, rumah-rumah pertanian di Tyrol sering dijual dengan harga lebih tinggi daripada rumah-rumah standar jika memiliki sertifikat hijau (seperti Green Building).

Sekarang mari kita lihat opsi-opsi spesifik secara lebih detail.

Tanah hunian (Bauland-Wohngebiet). Ini adalah pilihan standar untuk keluarga: sebidang tanah yang cocok untuk rumah satu atau dua lantai. Tanah seperti ini biasanya sudah termasuk fasilitas umum (setidaknya listrik dan air) dan dirancang untuk satu keluarga.

Arsitektur rumah tersebut diselaraskan dengan peraturan setempat (mempertimbangkan bangunan tetangga dan tampilan visual keseluruhan lingkungan). Harga tanah rata-rata di Austria untuk sebuah rumah berkisar dari ~€240 (Klagenfurt) hingga >€1.250 (Salzburg) per meter persegi.

Harga di sini bervariasi: di Carinthia, lahan tepi danau (Wörthersee) dapat berharga ratusan euro per meter persegi, sedangkan di Austria Hulu harganya sekitar €200-300/m².

Tanah di pegunungan. Properti di pegunungan (seperti chalet atau pondok pegunungan) memiliki peraturan khusus tersendiri. Banyak daerah telah menetapkan "Bauzone" (tingkat ketinggian) berdasarkan ketinggiannya. Bangunan tempat tinggal biasanya hanya dibangun di dalam batas-batas Siedlungsgebieten (pemukiman) atau desa.

Di "pegunungan terbuka" (Hochgebirge), pembangunan dilarang hampir di mana saja. Jika Anda mencari lokasi di ketinggian, pastikan untuk mencari tahu apakah pembangunan perumahan diizinkan di sana sama sekali.

Penting juga untuk mempertimbangkan kendala bentang alam: pada lereng yang curam, diperlukan pemeriksaan tambahan pada dinding penahan.

Keuntungan membeli tanah di pegunungan Austria meliputi pemandangan yang luar biasa dan potensi resor: sebidang tanah di dekat lift ski atau lereng ski dapat menjadi investasi yang sangat menguntungkan untuk membangun hotel atau hunian.

Pembatasan arsitektur. Wilayah Austria seringkali memiliki peraturan yang mengharuskan pelestarian tampilan tradisional bangunan. Atap logam dan jerami secara tidak resmi dilarang. Kayu atau sirap lebih disarankan sebagai gantinya. Tinggi bangunan di daerah pedesaan seringkali dibatasi secara ketat (maksimum 1-2 lantai di atas tanah, terkadang ditetapkan pada 7 meter).

Di Vienna Woods atau pemukiman bersejarah, persetujuan desain fasad mungkin diperlukan. Peraturan ini harus dipatuhi secara ketat agar proyek Anda disetujui.

Perkiraan harga (2025). Mari kita rangkum:

• Harga rata-rata sebidang tanah pedesaan untuk rumah di Austria adalah sekitar €400/m².
• Di daerah pegunungan (Tyrol, Salzburg) di kawasan wisata populer, harga bisa beberapa kali lebih tinggi - Innsbruck €1.043/m², Salzburg €1.256.
• Sepetak tanah di tepi danau adalah aset yang langka dan mahal: di Burgenland di Neusiedler See harganya bisa mencapai €250-400/m², dan di Wörthersee (Carinthia) – lebih dari €600/m².

Mencari lahan terjangkau untuk dibeli di Austria hampir mustahil. Semakin dekat ke danau, semakin mahal harganya. Untuk menghemat uang, investor sering memilih lahan yang agak jauh dari pusat resor (2-5 km), tetapi ini berarti kehilangan akses ke air.

Membeli lahan pertanian (lahan garapan, padang rumput) pada dasarnya berbeda dengan berinvestasi di lahan perumahan.

Siapa yang bisa membeli? Seperti yang sudah disebutkan, bahkan warga negara Austria secara formal memerlukan izin. Warga negara asing memiliki peluang lebih kecil: hanya mereka yang akan terlibat langsung dalam pekerjaan pertanian yang diizinkan untuk membeli lahan pertanian. Ini berarti bahwa investor murni tanpa rencana untuk bertani kemungkinan besar tidak akan diizinkan untuk membeli lahan pertanian.

Tujuan dari undang-undang ini adalah untuk menjaga agar lahan tetap beredar dan memastikan bahwa lahan tersebut menghasilkan pangan daripada menganggur di tangan spekulan. Pengecualiannya adalah "kebun buah pertanian" dan kebun anggur: lahan ini lebih mudah diubah menjadi penggunaan komersial dan terkadang dibeli sebagai proyek investasi (misalnya, untuk pertanian wisata).

Keuntungan dan risiko. Lahan pertanian merupakan aset yang relatif stabil. Lahan garapan dapat disewakan kepada perusahaan agribisnis atau menerima subsidi tahunan dari Uni Eropa (program pertanian). Harga lahan tersebut lebih rendah: di Austria, harga per hektar lahan garapan hanya beberapa euro per meter persegi.

Tren. Harga di pasar pertanian Austria tumbuh lambat. Menurut statistik, harga rata-rata per meter persegi lahan pertanian meningkat dari €3,50 menjadi €3,70 pada tahun 2023. Ini berarti tidak ada pertumbuhan spekulatif yang signifikan.

Lahan perkebunan anggur di Styria bisa jauh lebih mahal karena tingginya permintaan akan kebun anggur.

Membeli tanah di Austria adalah proses yang diatur dengan cermat, tetapi dengan persiapan yang tepat, hal itu cukup mudah dilakukan.

Penting bagi warga asing untuk mengingat bahwa, terlepas dari daya tarik investasi Austria, negara ini memiliki sistem perizinan yang ketat dan perlindungan bagi penduduk setempat. Inilah sebabnya mengapa sangat penting untuk merencanakan terlebih dahulu dan berkonsultasi dengan para ahli seperti pengacara, notaris, dan arsitek.

Di sisi lain, keuntungan berinvestasi di Austria juga banyak: pasar yang stabil, keamanan investasi, dan kemudahan dalam menjaga kelengkapan dokumen (berkat basis data terpadu pengadilan regional). Menyelesaikan transaksi dengan notaris di Austria bersifat transparan dan biasanya berjalan tanpa kejutan, terutama jika Anda telah memeriksa properti dengan cermat dan mematuhi semua formalitas.

Singkatnya, lakukan uji tuntas terhadap rencana tata ruang dan peraturan perundang-undangan, serta gunakan saran ahli, dan pembelian lahan Anda akan memberikan manfaat yang Anda harapkan tanpa stres atau kerepotan yang tidak perlu.

Sekarang adalah waktu yang tepat untuk memanfaatkan peluang properti di Austria, yang menawarkan segalanya mulai dari lereng gunung yang indah hingga pedesaan yang tenang.