Membeli Apartemen Altbau di Wina: Apakah Bangunan Bersejarah Layak Diinvestasikan?

Wina adalah salah satu dari sedikit kota di Eropa di mana arsitektur bersejarah tidak hanya dilestarikan tetapi juga menjadi bagian penting dari identitas kota. Saat berjalan-jalan di jalan-jalan pusat kota, Anda akan melihat puluhan bangunan Gründerzeit, fasad abad ke-19 yang mewah, tangga yang elegan, langit-langit tinggi, lantai parket, dan pintu ganda—yang semuanya dikenal saat ini sebagai "Altbau" (bangunan tua).

Bagi pembeli dan investor properti, pertanyaannya tetap: apakah layak membeli apartemen di gedung tua di Wina?

Ada banyak pertanyaan mendesak lainnya:

– Seberapa amankah investasi semacam itu?

– Perubahan apa saja yang terjadi di pasar Wina pada tahun 2024-2025?

– Bagaimana perubahan peraturan perundang-undangan setempat?

– Apa saja risiko dan jebakannya?

– Dan yang terpenting, apa yang harus Anda periksa sebelum membeli?

Jika Anda berencana membeli apartemen di Wina , artikel ini akan membantu Anda membuat daftar periksa dan mengidentifikasi risiko umum bangunan tua (Altbau) sebelumnya.

Dalam artikel ini, kita akan membahas semua aspek pembelian Altbau secara detail: mulai dari nuansa teknis dan batasan hukum hingga biaya perbaikan, efisiensi energi, dan potensi kenaikan harga.

Di Austria, kata "Altbau" tidak memiliki terjemahan harfiah. Dalam percakapan sehari-hari, kita mungkin menyebut bangunan apa pun dengan fasad yang lusuh atau apartemen yang sudah lama tidak direnovasi sebagai "bangunan tua." Namun, dalam dunia properti Wina, istilah ini memiliki makna yang jauh lebih dalam dan lebih formal. Istilah ini tidak menggambarkan usia, tetapi seluruh lapisan budaya perkotaan, teknologi konstruksi, dan peraturan perundang-undangan yang menentukan nilai, harga, dan batasan bagi pemilik di masa depan.

Itulah mengapa di surat kabar seperti Der Standard atau Kurier Anda akan melihat frasa seperti:

“Altbau ist kein Alter, sondern eine Kategorie.”
(Altbau bukanlah usia, tapi kategori.)

Kategori ini menentukan hak-hak Anda sebagai penyewa, kewajiban Anda kepada Eigentümergemeinschaft, biaya operasional, pembatasan modernisasi, dan bahkan berapa sewa yang dapat Anda kenakan di masa mendatang.

Dalam konteks sistem konstruksi dan perumahan Austria, Altbau umumnya merujuk pada bangunan yang dibangun sebelum tahun 1953. Namun, dalam rentang waktu yang panjang ini, terdapat skala "nilai" yang berbeda.

• Rumah-rumah sebelum tahun 1945

Batas waktu inilah yang memiliki signifikansi hukum. Rumah-rumah yang dibangun sebelum berakhirnya Perang Dunia II tunduk pada standar yang sama sekali berbeda dibandingkan dengan konstruksi pasca-perang. Rumah-rumah tersebut mungkin memiliki status konservasi, persyaratan restorasi dan penyelesaian khusus, dan sebagian besar perjanjian sewa di bangunan-bangunan tersebut diatur oleh hukum MRG.

• Era Gründerzeit (1870–1914)

Inilah puncak dari Altbau Wina – rumah-rumah yang memiliki harga jual tertinggi di pasaran.

Bangunan-bangunan era Gründerzeit memiliki gaya arsitektur yang khas: fasad yang lebar, tangga yang masif, ornamen artistik, dan pengerjaan batu bata berkualitas tinggi yang bahkan membuat para insinyur modern takjub.

Tipe hunian ini memberikan kesan ruang yang tidak dapat ditandingi oleh bangunan baru mana pun: langit-langit mencapai 3,2-3,8 m, ruangan seringkali memiliki struktur enfilade, jendela memungkinkan masuknya cahaya dalam jumlah besar, dan dinding setebal 50-80 cm menciptakan iklim mikro yang unik dan isolasi suara alami.

Sebagian besar orang asing melakukan kesalahan ketika mencoba membedakan antara kedua konsep ini.

"Apartemen tua" ( alte Wohnung ) adalah istilah sehari-hari dan hanya merujuk pada kondisi properti tersebut. Apartemen seperti itu mungkin terletak di:

• di sebuah rumah tahun 1970-an,
• dalam struktur panel,
• di gedung rekonstruksi pascaperang.

Meskipun mungkin kondisinya buruk, instalasi listriknya jelek, dan belum direnovasi selama beberapa dekade, secara hukum rumah tersebut tetap tidak akan dianggap sebagai Altbau (bangunan tua). Kriteria utama untuk menentukan Altbau bukanlah usia rumah, melainkan karakternya.

Di Austria, konsep-konsep yang berkaitan dengan "perumahan lama" memiliki perbedaan hukum dan budaya yang jelas. Apa yang terdengar sama bagi orang asing mungkin merupakan kategori properti yang sama sekali berbeda bagi orang Austria.

Hal terpenting yang perlu dipahami adalah bahwa "Altbau" bukan tentang usia, melainkan tentang status arsitektur dan hukum.

Ketika seorang warga Austria melihat kata ini dalam iklan di Willhaben atau ImmoScout24, mereka langsung mengerti bahwa mereka sedang melihat properti dengan karakteristik tertentu: langit-langit tinggi, dinding tebal, peraturan renovasi yang ketat, kemungkinan pembatasan pemanas, dan rezim sewa tertentu.

Detail menarik: banyak warga Austria menganggap Altbau bukan hanya sekadar properti, tetapi juga tanda "kualitas arsitektur." Oleh karena itu, properti semacam itu sering dihargai oleh pembeli karena "atmosfer" dan prestise daerah tersebut. Namun, penting untuk diingat bahwa di samping pesona tersebut, pembeli juga memikul kewajiban hukum dan teknis tambahan.

Bukan hanya keindahan yang penting di sini, tetapi juga struktur bangunannya. Bangunan bersejarah dibangun berdasarkan prinsip yang berbeda, dan itulah yang membuat apartemen-apartemen ini unik.

Di bangunan tua Wina (Altbau) Anda dapat mengharapkan:

• langit-langitnya yang sangat tinggi . Dengan ketinggian antara 320 hingga 380 cm, langit-langit tersebut menciptakan kesan ruang terbuka.
• Jendela kayu berukuran besar – seringkali membutuhkan perbaikan, tetapi jendela ini secara visual mengubah ruangan dan memungkinkan banyak cahaya alami masuk.
• Parket yang dipasang satu per satu – dipasang 100-120 tahun yang lalu, dan masih memungkinkan untuk direstorasi.
• Pintu ganda – bahkan ada pintu rangkap tiga di antara ruangan.
• Dekorasi plesteran tersebut beragam, mulai dari medali minimalis hingga roset rumit dalam gaya klasisisme Wina.
• Tangga lebar – anak tangga kayu atau batu, pagar besi tempa, jendela di aula masuk.
• Dinding tebal – konstruksi bata memberikan kapasitas termal alami dan akustik yang baik.

Semua ini menciptakan perasaan "pesona Wina", yang membuat pembeli rela membayar jauh lebih mahal.

Jika Anda mengunjungi sebuah apartemen, perhatikan tiga ciri yang jarang ditemukan di bangunan pasca-perang:

1. Kedalaman ambang jendela – jika ambang jendela lebih dari 40 cm, hampir pasti itu adalah konstruksi batu bata pra-revolusi.
2. Tinggi pintu – pada bangunan Altbau biasanya 2,4-2,8 m, bukan standar 2,0 m.
3. Detail tidak langsung meliputi pegangan pintu kuno, lapisan perunggu, mosaik di aula masuk, bel pintu bersejarah, dan kotak surat bergaya Gründerzeit.

Popularitas Altbau di Wina adalah fenomena yang hampir mustahil dijelaskan hanya dengan angka. Arsitek Austria menyebutnya "Nerv der Wien er Architektur" —urat nadi arsitektur Wina, inti emosional dan budayanya. Bagi banyak penduduk kota, bangunan-bangunan tersebut bukan hanya "stok lama," tetapi bagian dari identitas kota, kelanjutan material dari sejarah dan cara hidup tertentu.

Inilah mengapa apartemen mewah di Gründerzeithaus bisa lebih mahal daripada apartemen ultra-modern di bangunan baru. Bukan karena lebih canggih secara teknologi, tetapi karena menawarkan kombinasi unik antara ruang, estetika, dan suasana yang tidak dapat ditiru dengan metode konstruksi modern.

Keunggulan utama Altbau adalah kesan skalanya. Wina adalah salah satu dari sedikit kota di Eropa di mana langit-langit bangunan tempat tinggal akhir abad ke-19 dapat mencapai empat meter. Ruangannya "bernapas," kamar-kamar terasa luas meskipun luas standarnya hanya 80-100 meter persegi, dan proporsi ruangan menciptakan rasa harmoni yang tidak ada di bangunan baru dengan batasan ketinggian, standar efisiensi energi, dan tata letak yang kompak.

Pintu-pintu tinggi, lorong-lorong lebar, jendela-jendela besar, jendela atap, dan galeri halaman menciptakan nuansa "teater arsitektur," di mana bahkan kehidupan sehari-hari yang biasa pun tampak lebih terukur dan estetis. Banyak pembeli menghargai karakter Altbau—nuansa waktu, sejarah yang unik—yang tidak dapat dibeli di bangunan beton baru.

Alasan kedua adalah kualitas bangunan-bangunan kuno tersebut.

Para tukang bangunan Austria sering mengatakan bahwa batu bata dari tahun 1890-an dan 1910-an masih memiliki kualitas yang lebih unggul dibandingkan sebagian besar material modern. Batu bata ini:

• lebih padat,
• lebih baik dalam menyimpan panas,
• tahan lembap,
• Memberikan isolasi suara alami.

Dinding yang tebal menciptakan iklim mikro yang nyaman: Altbau tidak terlalu panas di musim panas dan mendingin perlahan di musim dingin.

Bukan suatu kebetulan bahwa banyak arsitek modern mengakui bahwa daya tahan rumah-rumah seperti itu dalam banyak hal lebih unggul daripada bangunan baru yang dirancang untuk masa pakai standar 50-70 tahun.

Rumah-rumah Gründerzeit telah bertahan lebih dari 120-150 tahun, termasuk pemboman, periode tanpa pemanas, pembangunan ulang, dan puluhan renovasi besar – dan terus menjadi struktur yang stabil.

Hampir semua bangunan bersejarah Wina terletak di distrik-distrik yang dianggap paling menarik saat ini. Distrik-distrik tersebut adalah:

• Distrik ke-7 (Neubau),
• ke-8 (Josefstadt),
• ke-9 (Alsergrund),
• bagian 3 dan 4,
• sebagian besar dari yang ke-6,
• jalur bergengsi di distrik ke-2 dan ke-5.

Area-area ini berkembang seiring dengan pertumbuhan kota yang pesat, dan di sinilah kehidupan budaya dan intelektual Wina berkembang. Di area ini terdapat sekolah-sekolah unggulan, teater, taman, kafe, universitas, dan pusat transportasi—yang semuanya menciptakan permintaan tinggi di kalangan ekspatriat, keluarga, profesional kreatif, dan investor.

Bukan suatu kebetulan bahwa alamat-alamat paling bergengsi, termasuk yang dianggap sebagai " rumah termahal di Austria ," terkonsentrasi di distrik-distrik bersejarah, dan ini jelas menunjukkan mengapa "lokasi" dalam Altbau seringkali menjadi aset kunci.

Pembangunan baru seringkali berlokasi di pinggiran kota karena kurangnya lahan yang tersedia, tetapi Altbau berlokasi di daerah di mana "lokasinya sangat menguntungkan." Permintaan untuk daerah seperti itu meningkat setiap tahun, sementara pasokannya terbatas oleh batas-batas historis kota.

Altbau dianggap sebagai segmen pasar properti Wina yang paling stabil. Bahkan selama periode ketidakstabilan ekonomi, harga apartemen bersejarah turun lebih lambat dan pulih lebih cepat. Alasannya sederhana: Altbau tidak dapat ditiru.

Para ekonom menyebut objek-objek tersebut sebagai “aset unik”.

Selain itu, apartemen bersejarah mengalami peningkatan nilai setelah renovasi berkualitas tinggi – jauh lebih cepat daripada bangunan baru. Renovasi di Altbau meningkatkan harga secara signifikan karena pembeli bersedia membayar harga premium untuk properti yang menggabungkan:

• estetika rumah tua,
• kenyamanan modern,
• lokasi bersejarah.

Harga juga naik karena banyak apartemen Gründerzeit yang tidak terjangkau. Apartemen-apartemen tersebut jarang dijual, seringkali diwariskan, dan pemiliknya mempertahankan properti tersebut selama beberapa dekade.

Kelangkaan pasokan menciptakan tekanan yang stabil pada pertumbuhan harga – menjadikan Altbau sebagai aset investasi yang menarik, terutama jika dibandingkan dengan bangunan baru yang dibangun dalam jumlah besar setiap tahun dan kehilangan eksklusivitasnya seiring waktu.

Terlepas dari prestise dan nilai arsitekturnya, bangunan Altbau tidak selalu menjadi "apartemen impian." Bangunan bersejarah dapat menyembunyikan masalah teknis dan hukum serius yang tidak selalu terlihat saat inspeksi, tetapi dapat secara dramatis meningkatkan biaya kepemilikan.

Media Jerman dan Austria sering menekankan bahwa Altbau (bangunan tua) itu "indah, tetapi tidak selalu praktis." Oleh karena itu, pembeli yang cerdas harus memahami bahwa romantisme Wina kuno dan kondisi sebenarnya dari suatu bangunan terkadang merupakan dua realitas yang berbeda.

Berikut ini adalah daftar lengkap situasi di mana Altbau mungkin merupakan pembelian yang berisiko secara finansial atau merepotkan.

Jika fasad, atap, atau fasilitas internal belum diperbarui dalam waktu lama, rumah tersebut hampir pasti akan termasuk dalam rencana Eigentümergemeinschaft (Pekerjaan Modal).

Masalahnya adalah pekerjaan semacam itu biasanya dibiayai bukan dari anggaran kota, melainkan dari dana cadangan pemilik. Jika dana cadangan menipis, pemilik diharuskan untuk memberikan biaya tambahan (Sonderumlagen).

Perkiraan biaya dalam kasus seperti ini:

Mengapa ini menjadi masalah? Karena pembeli Altbau sering kehilangan dua anggaran sekaligus:

1. uang untuk membayar sewa apartemen itu sendiri,
2. uang untuk berpartisipasi dalam renovasi seluruh bangunan.

Dalam beberapa kasus, biaya keseluruhan pekerjaan lebih besar daripada harga properti itu sendiri.

Pada tahun 2025, Austria memperketat persyaratan untuk sistem pemanas gas. Boiler gas akan dihapuskan secara bertahap, dan sambungan gas baru ke bangunan tempat tinggal akan dilarang.

Bagi pemilik Altbau, ini berarti bahwa dalam beberapa tahun mendatang mungkin perlu beralih ke:

• pemanas sentral,
• pompa panas,
• Sistem hibrida.

Biaya penggantian:

Untuk beberapa bangunan, hal ini hampir menjadi tak terhindarkan, terutama jika kota tersebut berencana untuk memodernisasi seluruh wilayah.

Mengapa hal ini bisa menjadi kerugian?

– Anda membeli apartemen yang indah, tetapi setahun kemudian Anda mengetahui bahwa gedung tersebut harus ditingkatkan ke sistem yang baru;
– Hal ini meningkatkan pengeluaran Anda tanpa kemampuan untuk menunda atau menghindari pengeluaran tersebut.

Masalah ini sangat umum terjadi di Altbau, karena bangunan-bangunan ini telah mengalami puluhan renovasi sepanjang sejarahnya. Pada tahun 1970-an dan 1990-an, banyak pemilik memperluas dapur, menggabungkan ruangan, menata ulang dinding, dan memindahkan kamar mandi—semuanya dilakukan dengan cepat, tanpa mengajukan dokumen kepada pihak berwenang setempat.

Mengapa hal ini penting di Wina?

Otoritas pengatur Austria – Magistrat dan Baupolizei – bertindak secara ketat.

Jika pembangunan ulang:

• tidak tercermin dalam rencana,
• mempengaruhi daerah basah,
• melanggar struktur statis,
• atau tidak mematuhi peraturan kebakaran..

Pemilik baru mungkin akan menghadapi konsekuensi meskipun perubahan tersebut dilakukan 30 tahun yang lalu.

1. Tuntutan untuk mengembalikan apartemen ke kondisi semula.
Ya, ini adalah kenyataan. Terutama jika dapur dipindahkan ke kamar di atas kamar tidur tetangga.

2. Denda.
Denda biasanya berkisar antara €1.000 hingga €10.000, tetapi bisa lebih tinggi.

3. Larangan pendaftaran penyewa.
Jika properti tersebut digunakan secara tidak semestinya, kota dapat melarang penyewaan lebih lanjut.

4. Masalah dengan Grundbuch.
Jika struktur tempat usaha tidak sesuai dengan Nutzwertgutachten, konflik hukum dapat timbul.

Pembangunan ulang bermasalah yang paling umum di Altbau

Memiliki apartemen di bangunan bersejarah selalu disertai dengan tanggung jawab yang lebih besar daripada membeli bangunan baru. Bukan hanya anggaran awal yang penting, tetapi juga biaya berkelanjutan, yang dapat berbeda secara signifikan dari rata-rata Wina.

Ini bukan sekadar "tabungan untuk masa depan," tetapi pembayaran wajib yang dilakukan oleh semua pemilik bangunan. Di Altbau, dana ini sangat penting karena bangunan-bangunan seperti itu membutuhkan renovasi secara berkala:

• renovasi fasad,
• perbaikan atap,
• penggantian pipa tegak,
• modernisasi panel listrik,
• pemasangan atau perawatan lift,
• Memastikan bangunan tersebut memenuhi standar keselamatan kebakaran modern.

Jika biaya perbaikannya kecil, setiap perbaikan secara otomatis berubah menjadi Sonderzahlung – pembayaran satu kali dalam jumlah besar. Ini berarti pembayaran bulanan Anda dapat ditambah dengan tagihan sebesar €3.000–€20.000, dan terkadang bahkan lebih.

Tagihan utilitas di apartemen Altbau Wina bisa lebih tinggi daripada di bangunan modern karena beberapa alasan:

• Tangga yang besar membutuhkan lebih banyak pembersihan dan penerangan,
• Bangunan tua lebih mahal untuk diasuransikan
• Pemeliharaan elemen-elemen bersejarah (pintu, jendela, pagar) lebih mahal,
• Hausverwaltung sering kali memiliki daftar karya yang panjang.

Bangunan baru menawarkan tagihan utilitas yang lebih rendah berkat efisiensi energi, lift generasi baru, sistem pemanas modern, dan fasad yang terisolasi.

Rumah tua dapat dipanaskan:

• pemanas air gas,
• boiler individual,
• Sistem radiator yang kurang efisien pada abad ke-20.

Karena kelas efisiensi energi yang rendah (seringkali G atau F), biaya pemanasan bisa jauh lebih tinggi daripada di bangunan baru di daerah Seestadt atau Sonnwendviertel.

Selain itu, program pemerintah mensyaratkan penghapusan gas secara bertahap. Ini berarti bahwa dalam beberapa tahun mendatang, modernisasi mungkin akan menjadi wajib, dan biayanya akan ditanggung bersama oleh semua pemilik rumah.

Fakta-fakta penting seringkali tersembunyi dalam notulen rapat:

• Apakah perbaikan atap sudah direncanakan?
• Apakah ada masalah dengan fasadnya?
• Apakah saluran pipa tersumbat?
• Apakah pemasangan lift sedang dibahas?
• Apakah inspeksi keselamatan kebakaran diwajibkan?
• Apakah para penyewa telah menumpuk hutang?
• Kontraktor mana yang pernah bekerja di masa lalu,
• Apakah ada perselisihan hukum di dalam rumah?.

Terkadang satu kalimat seperti “Diskusi über notwendige Sanierung des Daches” berarti pengeluaran di masa depan sebesar puluhan ribu euro.

Ini adalah salah satu aspek terpenting dalam membeli apartemen di bangunan tua di Wina. Anda perlu memastikan bahwa Anda membeli properti yang terdaftar secara hukum (Eigentumswohnung) , bukan saham atau objek dengan status yang tidak pasti.

Pada tahun 2025, pasar Wina secara aktif membahas kasus-kasus di mana pembeli membeli bukan sebuah apartemen, melainkan "saham dalam sebuah bangunan" yang diubah menjadi ruang terpisah. Sekilas, ini tampak seperti properti yang sepenuhnya sah, tetapi secara hukum, hal itu tidak memiliki:

• hak untuk melakukan pendaftaran sendiri di Grundbuch,
• Nilai kepemilikan yang jelas (bagian kepemilikan),
• kemampuan untuk menyewakan atau menjual kembali properti tersebut secara bebas.

Hal yang harus selalu Anda periksa:

1. Pencatatan dalam Grundbuch – ketersediaan apartemen sebagai unit terpisah (Nomor Utama) dengan nomor kadaster sendiri (EZ).

2. Nutzwertgutachten – dokumen yang menentukan bagian Anda dalam harta bersama rumah tersebut.

3. Tidak ada beban:

• sumpah,
• utang atas dana perumahan,
• proses pengadilan,
• pembatasan penggunaan.

4. Kesesuaian aktual apartemen dengan denah di Bauakt.

Jika apartemen tersebut sebelumnya disewakan (Mietwohnung), mengubahnya menjadi Eigentum adalah proses yang panjang dan rumit. Jika penjual berencana melakukan ini pada menit-menit terakhir sebelum penjualan, Anda harus memeriksa dokumen-dokumen tersebut dengan sangat teliti.

Saat Anda membeli apartemen di gedung tua di Wina, Anda tidak hanya mendapatkan langit-langit tinggi, pintu besar, dan lantai parket, tetapi juga sejumlah besar batasan yang melindungi integritas arsitektur bangunan tersebut. Wina menerapkan pendekatan yang sangat ketat terhadap stok perumahan lamanya: bangunan-bangunan tersebut dianggap sebagai situs warisan budaya, dan setiap perubahan tunduk pada kontrol yang jauh lebih ketat daripada di bangunan-bangunan dari tahun 1970-an hingga 2000-an.

Selain itu, Altbau memiliki logika arsitektur yang sama sekali berbeda: dinding dapat menahan beban bahkan di tempat yang tidak Anda duga, dan area teknis terikat erat dengan tata letak historis.

Oleh karena itu, renovasi di Altbau terbagi menjadi dua kategori: perubahan yang dapat dilakukan secara bebas, dan perubahan yang memerlukan izin atau setidaknya persetujuan dari pengelola gedung dan dewan kota.

Pekerjaan yang dianggap sebagai perubahan internal dan tidak memengaruhi elemen statis serta tidak berdampak pada struktur bangunan diperbolehkan.

1. Perbaikan kosmetik

Mengecat dinding, mengganti wallpaper, memulihkan lantai parket, dan memperbarui panel dekoratif—Anda dapat melakukan semua ini tanpa batasan. Yang terpenting adalah mematuhi peraturan rumah umum, seperti peraturan mengenai pekerjaan yang menimbulkan kebisingan.

2. Memperbarui dapur atau kamar mandi di area yang sudah ada

Baik Anda membiarkan dapur persis seperti dalam rencana Bauakt, mengganti peralatan, atau memasang lemari baru, semua ini diperbolehkan.

Namun, penting agar dapur tetap berada di tempat yang terhubung secara logis dengan ventilasi dan saluran udara.

3. Mengganti instalasi listrik internal di dalam apartemen

Pemasangan stop kontak baru, penggantian kabel, dan panel listrik modern diperbolehkan selama Anda tidak mengubah jalur kabel utama rumah.

Biasanya, hanya teknisi listrik berlisensi (Konzessionierter Elektriker) yang dibutuhkan.

4. Mengganti penutup lantai tanpa mengubah ketinggian lantai

Anda dapat memperbarui lantai parket, memasang lantai gabus atau ubin – yang terpenting adalah jangan menaikkan ketinggian lantai di atas standar, agar tidak melanggar persyaratan keselamatan kebakaran.

5. Menata ulang furnitur dan mengganti partisi yang tidak menahan beban

Partisi papan gipsum ringan dapat dibongkar dan dipasang tanpa memerlukan persetujuan.

Namun penting untuk diketahui: dalam Altbau, bahkan dinding yang "tebal" pun bisa menjadi penahan beban, jadi sebaiknya periksa rencana statisnya.

Pekerjaan yang memengaruhi struktur Altbau, area basah, sistem utilitas umum, atau bagian luar bangunan diawasi oleh Baupolizei, Hausverwaltung, dan terkadang kantor pelestarian sejarah.

1. Memindahkan dapur ke ruangan lain

Ini adalah salah satu intervensi yang paling bermasalah.

Dapur terhubung dengan:

• ventilasi,
• pipa air,
• saluran pembuangan.

Jika dipindahkan ke bekas kamar tidur atau ruang tamu, hal itu akan melanggar tata letak teknis bangunan, dan hakim hampir pasti akan meminta semuanya dikembalikan ke keadaan semula.

2. Memperluas atau memindahkan kamar mandi

Ini adalah zona paling “berbahaya” karena:

• Area basah di Altbau diatur secara ketat;
• Rumah-rumah tua memiliki beban terbatas pada lantainya;
• Pipa saluran pembuangan hanya terletak di sepanjang dinding tertentu;
• Pemindahan tersebut dapat menyebabkan kebocoran di apartemen tetangga.

Baupolizei (Kepolisian Bangunan) sering kali turun tangan dalam kasus-kasus seperti ini, terutama pada bangunan yang dibangun sebelum tahun 1945.

3. Pemasangan pipa baru, saluran vertikal, sistem ventilasi atau pemanas

Segala bentuk gangguan terhadap komunikasi umum di rumah memerlukan:

• persetujuan dari pemilik rumah,
• laporan teknik tentang pemanas atau perpipaan,
• izin hakim.

Kita tidak hanya berbicara tentang pipa vertikal, tetapi juga tentang saluran gas, lubang ventilasi, dan cerobong asap.

4. Menggabungkan ruangan dengan menghilangkan dinding

Di Altbau, dinding penahan beban ditemukan di tempat-tempat yang paling tidak terduga.

Sekalipun dinding tampak "tipis", sebenarnya dinding tersebut mungkin terbuat dari batu bata dengan ketebalan 15-30 cm dan memainkan peran penting dalam keseluruhan statika bangunan.

Untuk merobohkan tembok, Anda membutuhkan:

• perintah Statikgutachten (laporan statistik),
• minta izin,
• Mengkoordinasikan pekerjaan dengan pihak rumah.

Di beberapa bangunan, perubahan semacam itu dilarang sepenuhnya.

5. Perubahan yang memengaruhi tampilan bangunan

Jika rumah tersebut berstatus dilindungi, bahkan penggantian jendela pun harus disetujui oleh Bundesdenkmalamt.

Fasad bangunan bersejarah adalah "wajah" Wina, dan kota ini secara ketat memantau agar fasad tersebut tidak rusak.

Aturan berikut berlaku di sini:

Dalam bangunan tua (Altbau), intervensi apa pun dapat mengganggu fungsi seluruh bangunan. Struktur bangunan ini berbeda dari bangunan baru: bahkan dinding tipis pun dapat menahan beban, dan memindahkan dapur atau kamar mandi seringkali menyebabkan kebocoran dan kerusakan pada properti tetangga. Sistem ventilasi, pipa vertikal, dan langit-langit membentang melalui beberapa lantai sekaligus, sehingga kesalahan satu pemilik dapat memengaruhi seluruh bangunan.

Wina juga melindungi tampilan bersejarah bangunan-bangunan Gründerzeit-nya. Fasad, jendela, pintu, dan plesteran dianggap sebagai bagian dari warisan budayanya, sehingga setiap perubahan tunduk pada kontrol yang sangat ketat.

Inilah mengapa pemerintah kota dan Baupolizei sangat memperhatikan setiap renovasi: Bangunan lama itu indah, tetapi membutuhkan ketelitian dan penghormatan yang tinggi terhadap struktur aslinya.

Sebelum membeli Altbau (bangunan tua), sangat penting untuk memastikan bahwa aspek hukum transaksi tersebut transparan dan mencerminkan kondisi sebenarnya dari apartemen tersebut. Ekstrak Grundbuch saja tidak cukup: itu hanya mengkonfirmasi kepemilikan, tetapi tidak mencerminkan sejarah properti tersebut.

Penting untuk mempelajari Bauakt —arsip semua izin untuk pembangunan kembali, renovasi, dan perubahan apa pun yang pernah dilakukan pada bangunan tersebut. Di sinilah Anda dapat melihat apakah tata letak saat ini legal dan apakah ada perubahan yang dapat menimbulkan masalah di masa mendatang.

Yang tak kalah penting adalah Nutzwertgutachten ), sebuah dokumen yang menentukan bagian Anda atas properti tersebut dan memengaruhi pembayaran bulanan Anda, partisipasi dalam perbaikan, dan hak suara Anda dalam rapat pemilik. Dokumen ini menunjukkan seberapa adil pengeluaran didistribusikan dan apakah ada nuansa tersembunyi yang mungkin terlewatkan oleh penjual.

Ada baiknya juga membaca dengan saksama Hausordnung (aturan rumah). Aturan ini mengatur tingkat kebisingan, penggunaan area umum, penyimpanan, perbaikan, dan bahkan detail kecil seperti tempat penyimpanan sepeda. Terkadang aturan ini memainkan peran yang jauh lebih penting daripada yang Anda bayangkan, terutama jika bangunan tersebut memiliki komunitas pemilik yang ketat.

Pada tahap ini, bantuan dari agen properti profesional atau pengacara yang ahli dalam bidang properti Austria sangatlah penting. Mereka tahu dokumen mana yang paling sering menimbulkan masalah, apa yang harus Anda waspadai, dan bagaimana menafsirkan data dari Bauakt dan Grundbuch dengan benar untuk memastikan Anda tidak menyesali keputusan membeli apartemen di bangunan tua di Wina.

Apartemen Altbau menawarkan lebih dari sekadar arsitektur, gaya, dan suasana Wina Lama. Apartemen ini juga merupakan entitas teknis yang kompleks yang membutuhkan tingkat perhatian, pengetahuan, dan persiapan yang tinggi. Bangunan bersejarah dapat menjadi investasi yang luar biasa dan sumber kenikmatan estetika, tetapi hanya bagi mereka yang siap untuk mengurus semua dokumen, memeriksa kondisi bangunan secara menyeluruh, dan berinteraksi dengan otoritas kota.

Jika Anda menghargai arsitektur klasik, melihat potensi jangka panjang, dan bersedia berinvestasi dalam renovasi, Altbau akan menjadi lebih dari sekadar rumah, tetapi properti unik dengan karakter dan sejarahnya sendiri. Namun, Anda harus mendekati pembelian dengan sangat hati-hati dan bijaksana: maka pesona rumah tua tersebut akan menjadi aset daripada sumber kejutan.