Pembatasan pembelian properti oleh warga asing di Austria

Membeli properti di Austria merupakan salah satu transaksi yang paling ketat regulasinya di Eropa, dan ini bukanlah suatu kebetulan. Kekhasan utama pasar Austria adalah bahwa warga negara asing tidak dapat dengan bebas membeli properti: akses ke transaksi bagi sebagian besar non-penduduk dibatasi oleh hukum dan hanya dimungkinkan setelah mendapatkan izin khusus dari otoritas setempat.

Namun, tidak ada aturan yang seragam – setiap negara bagian federal menetapkan kondisi, prosedur, dan pembatasannya sendiri, yang mungkin berbeda secara signifikan satu sama lain.

Kekhasan inilah yang membuat Austria unik dibandingkan dengan sebagian besar negara Eropa. Sementara pembeli asing dapat dengan mudah membeli properti di Spanyol, Portugal, atau Jerman, di Austria mereka akan menghadapi persyaratan, pemeriksaan tambahan, atau bahkan larangan total.

Di negara bagian seperti Tyrol atau Carinthia, pembelian properti oleh warga asing tanpa izin hampir tidak mungkin atau sepenuhnya dilarang, terutama jika menyangkut "rumah kedua" atau properti yang terletak di daerah wisata dan resor.

Pendekatan ini bukanlah kebijakan sementara—melainkan bagian mendasar dari arsitektur hukum negara tersebut. Austria berupaya melindungi pasar domestiknya dari overheating, mempertahankan perumahan yang terjangkau bagi penduduk setempat, dan mempertahankan kendali atas properti di wilayah-wilayah di mana tingginya porsi modal asing dapat mengubah struktur sosial atau ekonomi. Oleh karena itu, memiliki dana yang diperlukan, izin tinggal, atau bukti asal modal yang transparan tidak menjamin izin.

Kesalahan utama yang sering dilakukan banyak investor internasional adalah memperlakukan transaksi di Austria sama seperti di negara-negara Uni Eropa lainnya. Padahal, sistem di Austria beroperasi secara berbeda—mulai dari pilihan negara bagian federal dan jenis properti hingga bentuk kepemilikan dan proses pengajuan permohonan.

Diperlukan pendekatan hukum dan strategis yang matang: memahami status Anda, mempersiapkan dokumen dengan benar, menganalisis batasan di wilayah tertentu, dan merencanakan seluruh prosedur dengan cermat.

Kerangka hukum bagi warga negara asing yang membeli properti di Austria merupakan salah satu sistem yang paling kompleks dan terstruktur ketat di Eropa. Tidak seperti kebanyakan negara Uni Eropa, di mana transaksi bagi non-penduduk sepenuhnya bebas atau dibatasi oleh satu hukum nasional, Austria menerapkan prinsip kompetensi regional: setiap negara bagian federal memiliki hukumnya sendiri, otoritasnya sendiri, dan kriterianya sendiri untuk menentukan apakah warga negara asing dapat membeli properti di wilayahnya.

Sistem ini telah diabadikan dalam praktik hukum dan dicatat oleh sumber-sumber seperti GEUER Rechtsanwälte OG , yang menekankan bahwa tidak ada satu pun "hukum Austria" tentang pembelian real estat oleh warga negara asing – terdapat delapan rezim hukum yang berbeda (sesuai dengan jumlah negara bagian, tidak termasuk Wina sebagai negara kota yang terpisah).

Secara historis, Austria telah menerapkan kebijakan melindungi pasar domestiknya dari modal spekulatif dan tekanan infrastruktur yang berlebihan. Tidak seperti negara-negara Eropa yang lebih besar, Austria menghadapi keterbatasan sumber daya lahan, proporsi kawasan lindung yang tinggi, dan wilayah pariwisata yang sangat sensitif.

Oleh karena itu, undang-undang di berbagai negara bagian federal memperkenalkan hambatan yang bertujuan untuk:

• Melindungi keterjangkauan perumahan bagi warga setempat, terutama di daerah dengan persaingan yang tinggi;
• pengendalian atas kepemilikan asing di kawasan resor, daerah pegunungan, dan kawasan alam;
• Membatasi spekulasi di pasar perumahan sekunder;
• Membatasi pertumbuhan "rumah kedua" (Zweitwohnsitz), yang dapat menciptakan tekanan pada infrastruktur lokal;
• Menjaga keseimbangan budaya dan sosial, terutama di daerah pedesaan dan pegunungan.

Menurut portal industri, pembatasan paling ketat diberlakukan di wilayah wisata Tyrol, Vorarlberg, dan Salzburg.

Dengan demikian, pembatasan tersebut bukanlah tindakan sementara, melainkan bagian mendasar dari kebijakan negara yang bertujuan untuk stabilitas pasar jangka panjang.

Karena setiap negara bagian mengatur akses bagi warga asing secara independen, rezim hukum dapat berbeda secara signifikan bahkan antara wilayah yang berdekatan.

Yang penting, bahkan di dalam satu negara bagian, pembatasan berbeda-beda antar kotamadya. Apa yang legal untuk dibeli di satu distrik Tyrol mungkin sepenuhnya dilarang di distrik tetangganya.

Kerangka hukum untuk pembelian properti di Austria secara langsung bergantung pada kategori pembeli. Ini adalah faktor kunci yang menentukan kompleksitas transaksi, kebutuhan izin, ketersediaan berbagai jenis properti, dan kemungkinan penolakan.

Austria secara hukum membagi semua pembeli asing menjadi dua kelompok besar :

1. Warga negara Uni Eropa, EEA, dan Swiss
2. Warga negara pihak ketiga (non-UE/EEA)

Kedua kategori ini berada dalam kondisi hukum yang pada dasarnya berbeda.

Warga negara Uni Eropa, Kawasan Ekonomi Eropa, dan Swiss memiliki hak kepemilikan yang sama di Austria seperti penduduk setempat.

Artinya:

• mereka dapat dengan bebas membeli perumahan dan properti komersial;
• tidak memerlukan izin dari pihak berwenang;
• Transaksi tersebut berlangsung sesuai dengan prosedur notaris yang berlaku;
• Tidak ada batasan jenis properti (apartemen, rumah, tanah).

Secara hukum, hal ini diabadikan dalam prinsip Gleichbehandlung – perlakuan yang sama.

Pembeli tersebut juga secara otomatis menghindari prosedur "verifikasi warga negara asing" (Ausländergrundverkehr), yang wajib dilakukan bagi warga negara non-UE.

Beberapa nuansa

Bahkan warga negara Uni Eropa mungkin menghadapi pembatasan formal, tetapi hal ini jarang terjadi dan sebagian besar ada di daerah pedesaan Alpen:

• Pemerintah kota dapat meminta konfirmasi bahwa properti tersebut akan digunakan sebagai tempat tinggal utama dan bukan sebagai "rumah kedua" atau objek wisata;
• Pembelian lahan dalam jumlah besar di kawasan konservasi mungkin memerlukan persetujuan.

Namun, kasus-kasus ini bersifat pengecualian dan tidak menyangkut status warga negara Uni Eropa, melainkan sifat dari objek spesifik tersebut.

Pembeli yang bukan warga negara Uni Eropa/EEA/Swiss tunduk pada hukum negara khusus terkait pembelian properti oleh warga negara asing.

Aturan berikut berlaku bagi mereka: Tanpa izin khusus dari otoritas pertanahan, transaksi tersebut secara hukum tidak mungkin dilakukan.

Artinya:

• Permohonan pembelian resmi diajukan;
• Asal usul modal sedang diperiksa;
• Otoritas tersebut menganalisis dampak pembelian tersebut terhadap pasar lokal;
• Keputusan dibuat untuk mengizinkan atau menolak.

Dan yang terpenting:

Bahkan paket dokumen yang disiapkan dengan sempurna pun tidak menjamin persetujuan.

Bagaimana pihak berwenang mengevaluasi permohonan?

Komisi (Grundverkehrsbehörde) dapat menolak jika:

• Pembelian tersebut dianggap sebagai ancaman terhadap keterjangkauan perumahan bagi warga setempat;
• Objek tersebut terletak di kawasan wisata;
• Properti tersebut dapat diubah menjadi “rumah kedua”;
• Tanah tersebut memiliki status konservasi;
• Investor tersebut tidak dapat membuktikan adanya hubungan dengan Austria;
• tidak ada konfirmasi mengenai "manfaat" ekonomi atau sosial dari transaksi tersebut.

Setiap negara bagian merumuskan konsep “kepentingan publik” dengan caranya sendiri, yang membuat prosedur tersebut menjadi lebih individual.

Sistem Austria untuk mengatur pembelian properti oleh warga negara asing didasarkan pada perbedaan mendasar antara dua kategori pembeli: warga negara Uni Eropa/EEA dan warga negara dari apa yang disebut "negara ketiga." Perbedaan ini bukan sekadar formalitas teknis, tetapi merupakan bagian mendasar dari kebijakan negara yang bertujuan untuk melindungi pasar nasional, keseimbangan sosial, dan stabilitas wilayah.

Austria memandang warga negara Uni Eropa sebagai peserta dalam Kawasan Ekonomi Tunggal Eropa. Dalam hal properti, ini berarti kesetaraan yang hampir sempurna dengan warga negara Austria. Akses mereka terhadap transaksi didasarkan pada hak Uni Eropa atas kebebasan pergerakan modal dan kewajiban negara untuk menghindari diskriminasi di dalam Uni Eropa.

Bagi Austria, pembeli semacam itu bukanlah kekuatan eksternal, melainkan perpanjangan dari pasar tunggal, yang terintegrasi ke dalam norma ekonomi, hukum, dan sosial yang umum. Dari perspektif negara, aktivitas pasar mereka tidak menimbulkan risiko sistemik, karena mereka beroperasi dalam kerangka hukum Eropa yang stabil.

Pemerintah memandang pembeli dari luar Uni Eropa/EEA secara berbeda. Kelompok investor ini dipandang sebagai sumber peningkatan tekanan pasar: mereka mungkin memiliki daya beli yang lebih besar, aktif berpartisipasi dalam investasi jangka pendek, dan meningkatkan tekanan pada pasokan yang terbatas, terutama di wilayah di mana lahan konstruksi sangat terbatas, seperti di Pegunungan Alpen.

Sejarah pasar Eropa menunjukkan bahwa modal asinglah yang sering kali menyebabkan kenaikan harga spekulatif, pembelian properti untuk rumah kedua, dan penggusuran bertahap penduduk lokal. Bagi kotamadya kecil, bahkan masuknya investor asing dalam jumlah kecil pun dapat sepenuhnya mengubah dinamika harga.

Pendekatan ini memungkinkan Austria untuk melindungi keterjangkauan perumahan, terutama di kota-kota padat penduduk, melestarikan kawasan konservasi, mengelola kawasan wisata, dan mendukung keberlanjutan kawasan yang sensitif secara sosial. Kawasan Alpen memandang real estat bukan sebagai komoditas, tetapi sebagai bagian dari warisan budaya dan alam yang wilayahnya tidak dapat diperluas.

Oleh karena itu, pembatasan terhadap warga asing merupakan salah satu alat yang digunakan untuk melindungi daerah-daerah ini dari pengabaian atau komersialisasi yang berlebihan. Austria berupaya mencegah skenario di mana sebagian besar properti dimiliki oleh non-penduduk dan hanya digunakan beberapa minggu dalam setahun. Contoh serupa telah diamati di sejumlah negara Eropa, dan Austria secara sadar membangun model yang meminimalkan risiko tersebut.

Justru karena itulah diferensiasi berdasarkan kewarganegaraan bukanlah tindakan sementara atau sikap politik. Ini adalah mekanisme yang terintegrasi secara cermat dalam kerangka legislatif yang mengatur stabilitas pasar dalam jangka panjang.

Bagi warga negara di luar Uni Eropa/EEA dan Swiss, pembelian properti di Austria hanya dimungkinkan melalui proses perizinan khusus. Ini adalah tahap kunci dalam transaksi, yang menentukan apakah properti tersebut dapat dibeli.

Berbeda dengan pembeli Uni Eropa, yang prosedur pembeliannya hampir identik dengan warga Austria, pembeli non-residen menghadapi sistem kontrol yang dibangun berdasarkan prinsip-prinsip perlindungan pasar lokal dan keberlanjutan wilayah.

Badan utama yang menentukan legalitas suatu transaksi adalah Grundverkehrsbehörde – komisi negara untuk urusan properti.

Perannya bukan sekadar pengecekan dokumen administratif, tetapi juga penilaian terhadap kelayakan ekonomi dan sosial-teritorial dari pembelian yang dilakukan oleh warga negara asing tertentu.

Apa yang dia periksa:

• Apakah pembeli memenuhi kategori orang yang berhak membeli jenis properti ini?
• apakah pembelian tersebut menimbulkan ancaman terhadap pasar dan keseimbangan harga;
• apakah properti tersebut termasuk dalam kategori “rumah kedua”, akomodasi wisata, atau lahan yang dilindungi;
• Apakah pembeli memiliki hubungan yang sah dengan Austria (izin tinggal, kegiatan usaha, kepentingan pribadi);
• apakah pembelian tersebut demi kepentingan umum di wilayah tersebut.

Sebenarnya, komisi-lah yang menentukan apakah transaksi akan terjadi atau tidak, dan perjanjian jual beli baru berlaku setelah mendapat izin.

Hukum Austria mendefinisikan istilah "orang asing" secara cukup luas. Hal ini penting, karena pembatasan terkadang berlaku tidak hanya untuk individu tetapi juga untuk entitas yang melalui mereka mereka mencoba membeli properti.

Kategori orang yang tunduk pada peraturan Grundverkehr:

Oleh karena itu, mendirikan perusahaan secara resmi tidak selalu memungkinkan seseorang untuk menghindari pembatasan – penting untuk menentukan siapa yang mengendalikan struktur tersebut dan di mana pusat kendali sebenarnya berada.

Meskipun Austria memiliki salah satu peraturan terketat di Eropa untuk pembelian properti oleh warga asing, terdapat mekanisme hukum yang dapat mempermudah proses atau memungkinkan transaksi tersebut.

Ini bukanlah cara untuk menghindari hukum, melainkan cara untuk mengintegrasikan investor dengan benar ke dalam sistem hukum negara. Setiap opsi membutuhkan bukti dokumenter dan bergantung pada negara bagian federal tertentu.

Salah satu cara yang paling umum dan sekaligus paling sulit adalah memperoleh properti melalui badan hukum yang terdaftar di Austria atau negara Uni Eropa lainnya.

Ide di balik pendekatan ini adalah bahwa perusahaan-perusahaan Eropa tidak tunduk pada batasan yang sama seperti warga negara non-UE. Beberapa negara bagian federal mengizinkan akuisisi jika strukturnya:

• terdaftar di Austria atau Uni Eropa,
• melakukan aktivitas komersial nyata,
• memiliki pusat kepentingan ekonomi yang telah terkonfirmasi di Eropa.

Namun, pendekatan ini hanya efektif jika beberapa syarat terpenuhi. Pembeli harus membuktikan bahwa perusahaan tersebut bukan perusahaan fiktif yang dibuat semata-mata untuk tujuan transaksi. Otoritas pertanahan mensyaratkan konfirmasi struktur kepemilikan yang transparan, pelaporan pajak, dan keberadaan karyawan atau kantor.

Setiap transaksi di Austria itu unik: banyak hal bergantung pada peraturan pertanahan dan status investor. Kami membantu klien memilih strategi kepemilikan yang tepat, menghindari kesalahan, dan menavigasi proses perizinan tanpa risiko yang tidak perlu. Jika Anda mempertimbangkan pembelian, kami dapat mendiskusikan berbagai pilihan dan menemukan yang tepat.

Memperoleh izin tinggal adalah cara lain untuk mempermudah akses ke pasar properti. Di beberapa negara bagian federal, memiliki izin tinggal tidak sepenuhnya menghilangkan kebutuhan akan izin, tetapi hal itu membuat prosesnya jauh lebih mudah dan, dalam beberapa kasus, hampir menjamin keputusan yang positif.

Status-status berikut ini sangat penting:

• izin tinggal jangka panjang,
• Izin tinggal untuk bekerja atau berbisnis,
• penyatuan kembali keluarga,
• Izin tinggal pelajar yang dikombinasikan dengan izin tinggal jangka panjang.

Status kependudukan secara efektif menunjukkan hubungan seseorang dengan Austria: mereka tinggal di sini, membayar pajak, dan terintegrasi ke dalam sistem. Oleh karena itu, komisi pertanahan memperlakukan pembeli seperti itu dengan lebih lunak daripada mereka yang berencana menggunakan properti tersebut semata-mata sebagai aset investasi.

Terkadang keputusan komisi bergantung pada seberapa meyakinkan pemohon dapat menjelaskan kebutuhan pembelian tersebut.

Kita sedang membicarakan situasi ketika:

• seseorang pindah ke Austria karena alasan pekerjaan atau bisnis;
• membeli rumah untuk tempat tinggal tetap keluarga;
• Melaksanakan kegiatan yang bermanfaat bagi suatu wilayah tertentu (misalnya, menciptakan lapangan kerja);
• sudah tinggal di wilayah tersebut dan terintegrasi ke dalam komunitas lokal.

Dalam kasus seperti itu, izin dapat dikeluarkan lebih cepat dari biasanya. Komisi tidak hanya mengevaluasi kriteria formal tetapi juga potensi manfaat kehadiran investor di wilayah tersebut.

Penting! Semua mekanisme di atas tidak menjamin persetujuan otomatis, tetapi secara signifikan meningkatkan peluang. Transaksi yang sukses dicapai bukan dengan menemukan celah, tetapi dengan pendekatan hukum dan strategis yang tepat—dengan mempertimbangkan semua nuansa regional, status pembeli, dan motif pembeli untuk berdomisili atau berinvestasi.

Memperoleh izin untuk membeli properti sebagai non-penduduk bukanlah formalitas sederhana. Proses ini melibatkan tinjauan administratif yang komprehensif, seringkali memakan waktu beberapa bulan dan mencakup penilaian terhadap wilayah, status pembeli, karakteristik properti, dan bahkan potensi dampak transaksi terhadap masyarakat setempat.

Warga non-residen paling sering menghadapi kesulitan-kesulitan berikut ini.

Ketidakpastian keputusan komisi. Otoritas pertanahan memiliki otonomi yang cukup besar dan dapat menolak permohonan dengan alasan yang tidak selalu diungkapkan secara rinci. Komisi tidak hanya berpedoman pada hukum tetapi juga pada kepentingan wilayah: sosial, ekonomi, demografis, dan lingkungan.

Waktu pemrosesan yang lama. Bahkan aplikasi yang diisi dengan benar pun jarang diproses dengan cepat. Waktu pemrosesan tipikal adalah dua hingga enam bulan, tetapi di wilayah dengan permintaan tinggi, seperti Tyrol atau Salzburg, prosesnya dapat memakan waktu hingga satu tahun.

Ini berkaitan dengan:

• verifikasi multi-tahap,
• kebutuhan akan permintaan tambahan,
• sesuai kesepakatan dengan pemerintah kota.

Kawasan wisata memiliki peraturan yang sangat ketat. Wilayah Alpen memandang setiap pembelian oleh warga negara asing sebagai potensi risiko bagi pasar lokal. Transaksi dengan:

• apartemen di kompleks wisata,
• barang-barang rumah kedua,
• rumah-rumah di desa-desa wisata,
• objek di dekat danau dan area ski.

Di wilayah-wilayah inilah tingkat penolakan di kalangan non-penduduk paling tinggi.

Penolakan disebabkan kurangnya hubungan yang memadai dengan Austria. Negara bagian federal mensyaratkan bukti bahwa pembeli tidak bermaksud menggunakan properti tersebut semata-mata sebagai investasi.

Penolakan dimungkinkan jika:

• Pembeli tersebut tidak tinggal di Austria;
• tidak melakukan aktivitas ekonomi di sini;
• tidak dapat membenarkan kebutuhan pribadi untuk pembelian tersebut.

Peraturan berbeda-beda di setiap negara bagian federal. Peraturan di Wina bisa jauh lebih longgar daripada di Tyrol, Carinthia, atau Vorarlberg. Seorang warga negara asing yang berhasil membeli rumah di satu wilayah mungkin secara tak terduga ditolak mentah-mentah di wilayah lain.

Semua faktor ini membuat proses pembelian menjadi tidak dapat diprediksi dan memerlukan perencanaan hukum yang cermat bahkan sebelum memilih properti.

Alasan mengapa pendekatan terhadap orang asing bervariasi dari lunak hingga sangat ketat sangat berkaitan dengan kekhasan daerah-daerah tersebut.

Tekanan ekonomi dan ukuran pasar. Wina memiliki pasar perumahan yang besar, fleksibel, dan beragam. Kota-kota pegunungan kecil di Tyrol memiliki pasar yang lebih terbatas, di mana setiap penjualan dapat memengaruhi harga.

Oleh karena itu, warga negara asing yang sama, yang tidak menimbulkan risiko di ibu kota, dapat dianggap sebagai ancaman terhadap stabilitas di wilayah Alpen yang kecil.

Proporsi wilayah wisata. Tyrol, Salzburg, dan sebagian Carinthia adalah resor kelas dunia. Permintaan perumahan di sana tidak sebanding dengan populasi lokal, dan negara bagian federal berupaya mencegah skenario di mana "rumah kedua" sepenuhnya menggusur penduduk setempat.

Faktor perlindungan lingkungan. Wilayah pegunungan Alpen merupakan daerah dengan keterbatasan sumber daya. Wilayah ini tidak mungkin diperluas, dan pembangunan yang berlebihan menimbulkan risiko lingkungan. Oleh karena itu, banyak lahan mencakup kawasan lindung khusus, di mana transaksi asing hampir tidak mungkin dilakukan.

Keberlanjutan sosial kota-kota kecil. Di desa-desa kecil dan kota-kota wisata, penting untuk melestarikan penduduk tetap, lapangan kerja, dan infrastruktur. Akuisisi properti secara besar-besaran oleh non-penduduk menyebabkan "desa-desa kosong," sesuatu yang telah terjadi di Italia dan Swiss—situasi yang secara proaktif dicegah oleh Austria.

Setiap negara bagian federal mengembangkan model regulasinya sendiri berdasarkan kepentingan teritorial, ekonomi, dan sosialnya. Oleh karena itu, investor harus memulai analisis mereka tidak hanya dengan status pribadi mereka tetapi juga dengan peta regional—memahami bahwa peraturan di Wina dan Tyrol termasuk dalam dua realitas hukum yang berbeda.

Tabel ini menunjukkan bahwa memilih wilayah merupakan langkah strategis yang penting. Bagi pembeli dari negara ketiga, membeli apartemen di Wina atau Graz mungkin sepenuhnya memungkinkan, sementara membeli di Kitzbühel atau Seefeld hampir tidak mungkin, terlepas dari anggaran.

Di Austria, aksesibilitas pembeli asing terhadap properti tidak hanya ditentukan oleh kewarganegaraan dan wilayah, tetapi juga oleh jenis properti spesifik yang ingin mereka beli. Hukum memperlakukan berbagai kategori properti secara berbeda, karena setiap jenis membawa tingkat risiko tersendiri terhadap pasar, stabilitas sosial, atau kawasan wisata.

Oleh karena itu, investor yang sama dapat dengan mudah membeli apartemen di kota Wina, tetapi menghadapi hambatan yang hampir tak teratasi ketika mencoba membeli apartemen di Tyrol untuk tempat tinggal musiman.

Tempat tinggal utama (Hauptwohnsitz). Properti yang ditujukan untuk tempat tinggal permanen umumnya tunduk pada peraturan yang lebih longgar. Jika pembeli asing menjelaskan bahwa mereka membutuhkan perumahan untuk pekerjaan, studi, atau bisnis jangka panjang di Austria, peluang mereka untuk mendapatkan persetujuan akan meningkat secara signifikan.

Properti semacam itu dianggap sebagai kebutuhan sosial dan bukan spekulasi investasi, sehingga bahkan di daerah-daerah sensitif, pihak berwenang siap untuk memandang pembelian tersebut dengan lebih positif.

Perumahan sekunder, pondok musim panas, dan rumah liburan. Situasinya di sini jauh lebih ketat. Austria secara konsisten membatasi konversi area wisata menjadi desa musiman, di mana properti tetap tidak dihuni hampir sepanjang tahun. Oleh karena itu, pembelian "rumah kedua" oleh non-penduduk seringkali sepenuhnya dilarang atau hanya diizinkan dalam kondisi tertentu.

Di wilayah Alpen (Tyrol, Salzburg, Vorarlberg), terdapat peraturan yang ketat, yang berarti hanya sebagian kecil properti yang secara resmi disetujui untuk digunakan sebagai rumah kedua (Nebenwohnsitz). Hampir tidak mungkin bagi warga negara asing untuk membeli properti seperti itu.

Properti wisata dan apartemen berlayanan. Ini adalah segmen yang paling sensitif. Apartemen wisata (touristische Nutzung) selalu berada di bawah pengawasan khusus. Pemerintah daerah khawatir akan komersialisasi yang tidak terkendali, yang dapat menyebabkan kenaikan harga dan pengurangan perumahan terjangkau bagi penduduk setempat.

Oleh karena itu, pembelian properti yang diperuntukkan bagi pariwisata oleh warga negara asing tidak hanya memerlukan persetujuan komisi, tetapi seringkali ditolak. Bahkan jika properti tersebut secara resmi dijual, pembeli dari "negara ketiga" mungkin diharuskan untuk membuktikan ikatan ekonomi dengan wilayah tersebut atau memberikan rencana bisnis.

Properti komersial dan pembelian melalui perusahaan. Pendekatan yang sama sekali berbeda diterapkan pada properti bisnis. Properti komersial—kantor, ruang ritel, gudang, dan tempat industri—seringkali berada di bawah rezim hukum yang lebih fleksibel. Logikanya sederhana: properti semacam itu merangsang perekonomian, menciptakan lapangan kerja, dan tidak berdampak pada pasar perumahan.

Badan hukum yang terdaftar di Austria atau Uni Eropa dapat memperoleh properti komersial lebih mudah daripada warga negara asing perorangan, bahkan jika pemilik utama perusahaan tersebut bukan penduduk. Namun, bukti keabsahan usaha dan kepatuhan terhadap peraturan perusahaan tetap diperlukan.

Ketersediaan tipe properti untuk non-penduduk

Di Austria, sekadar mendapatkan izin untuk membeli properti tidak menjamin akses ke pembiayaan hipotek. Sistem perbankan negara ini beroperasi di bawah peraturan ketat dan standar penilaian risiko, yang memengaruhi persyaratan pinjaman bahkan lebih dari harga pembelian atau situasi keuangan pembeli.

Status hukum investor—apakah mereka penduduk atau bukan penduduk, warga negara Uni Eropa atau warga negara ketiga—menjadi faktor kunci yang menentukan kemungkinan memperoleh pinjaman dan parameter-parameternya.

Bank-bank Austria mengevaluasi peminjam tidak hanya berdasarkan pendapatan tetapi juga seberapa mudah mereka dapat menagih utang jika terjadi masalah. Status kependudukan menyiratkan tingkat keterikatan yang lebih tinggi dengan negara tersebut: pekerjaan, pajak, riwayat perbankan, tempat tinggal terdaftar, dan ketersediaan data resmi. Namun, bagi non-penduduk, sebagian besar parameter ini tidak ada atau lebih sulit untuk diverifikasi, dan mekanisme hukum untuk penagihan utang di luar negeri jauh kurang efektif.

Inilah mengapa investor asing dengan pendapatan tinggi, pekerjaan bergengsi, dan aset yang signifikan seringkali menerima persyaratan yang kurang menguntungkan dibandingkan dengan penduduk Austria rata-rata dengan pendapatan rata-rata. Bank memprioritaskan kemampuan klien untuk mengelola keuangan, bukan hanya kemampuan bayar mereka.

Salah satu konsekuensi paling nyata dari status non-penduduk adalah peningkatan uang muka yang dibutuhkan. Sementara penduduk lokal dan warga negara Uni Eropa dapat membiayai 80-90% dari nilai properti, non-penduduk harus menyumbangkan dana sendiri secara signifikan lebih banyak.

Persyaratan standar untuk non-penduduk adalah 40–50%, terkadang 60%. Hanya klien terpilih dengan pendapatan Uni Eropa yang terverifikasi, aset Eropa, dan riwayat kredit yang sempurna yang dapat mengharapkan suku bunga 70%. Saat membeli properti wisata atau rumah yang sudah ada, bank mengambil pendekatan yang lebih ketat, karena properti ini menimbulkan risiko likuiditas yang lebih tinggi.

Pendekatan ini sebagian dijelaskan oleh fakta bahwa bagi non-penduduk, properti real estat secara efektif menjadi satu-satunya jaminan untuk pinjaman. Bank berupaya meminimalkan risikonya sendiri dengan meningkatkan bagian dana "sendiri" pembeli.

Lembaga kredit melakukan uji tuntas yang jauh lebih menyeluruh terhadap non-penduduk. Hal ini bukan hanya karena peraturan perbankan internal, tetapi juga karena standar AML dan KYC pan-Eropa, yang mensyaratkan konfirmasi rinci tentang asal usul dana dan stabilitas keuangan klien.

Pembeli asing diharuskan menyediakan serangkaian dokumen yang lebih lengkap: bukti pendapatan selama beberapa tahun, terjemahan laporan keuangan yang telah dilegalisir, rekening koran dari negara asal, dokumen tentang domisili pajak dan struktur aset.

Bagi mereka yang tidak memiliki izin tinggal di Austria, verifikasi seringkali melibatkan langkah dan penyelidikan tambahan, karena bank tidak memiliki akses ke register internal yang biasa.

Dalam beberapa kasus, lembaga keuangan dapat meminta klarifikasi kegiatan bisnis atau sumber modal, yang secara signifikan meningkatkan durasi peninjauan permohonan.

Status properti secara langsung memengaruhi keputusan bank. Dalam hal pembelian tempat tinggal utama, bank biasanya bersedia mengakomodasi: properti seperti itu dianggap lebih stabil dan kurang berisiko.

Namun, rumah sekunder, pondok musim panas, dan properti musiman termasuk dalam zona berisiko tinggi, karena sering digunakan secara sporadis dan nilai jual kembalinya lebih rendah.

Pendekatan yang lebih hati-hati diterapkan pada properti wisata dan apartemen berlayanan. Properti semacam itu tunduk pada faktor musiman, pembatasan sewa, dan perubahan kebijakan pariwisata regional. Bank mungkin hanya menawarkan pinjaman tersebut dengan persyaratan ketat atau menolak untuk membiayainya sama sekali.

Properti komersial memiliki perbedaan tersendiri: nilainya didasarkan pada profitabilitas bisnis, dan bagi investor non-residen, seringkali lebih terjangkau dalam hal pembiayaan dibandingkan properti residensial.

Situasi di mana izin pembelian telah diperoleh, tetapi pembiayaan tiba-tiba tidak tersedia, sangat umum terjadi. Bagi warga non-residen, ini adalah salah satu skenario yang paling tidak menyenangkan dan berisiko.

Jika pembeli telah menandatangani kontrak pendahuluan dan melakukan pembayaran uang muka, penolakan bank dapat berarti pembeli harus membeli properti tanpa pinjaman atau kehilangan uang muka. Oleh karena itu, aspek keuangan transaksi harus dipertimbangkan bersamaan dengan uji tuntas hukum properti dan analisis pendahuluan persyaratan perizinan di negara bagian federal tertentu.

Bagi investor asing, menyusun proses dengan benar sangatlah penting. Pertama, sangat penting untuk mendefinisikan dengan jelas status hukum Anda dan batasan-batasan lahan tempat properti tersebut berada.

Selanjutnya, mintalah pendapat awal dari bank mengenai persyaratan pinjaman khusus untuk situasi Anda. Barulah setelah itu Anda dapat melanjutkan pemilihan properti tertentu, dengan mempertimbangkan ketersediaan pembiayaan yang sebenarnya.

Strategi ini membantu menghindari kesalahan yang dapat menyebabkan biaya yang tidak perlu, penolakan, atau ketidakmampuan untuk menyelesaikan transaksi dengan persyaratan yang dapat diterima.

Peraturan perundang-undangan Austria ketat namun fleksibel, memungkinkan proses pembelian difasilitasi secara legal jika investor bersedia memastikan transparansi dan kepatuhan.

Penting untuk dipahami bahwa kita tidak sedang berbicara tentang "celah hukum" di sini, tetapi tentang strategi hukum yang sesuai dengan kerangka sistem hukum Austria.

Jika seorang investor mendaftarkan perusahaan di Austria atau negara Uni Eropa lainnya, maka, selama perusahaan tersebut memiliki operasi nyata, entitas ini dianggap sebagai subjek pasar domestik. Di beberapa negara bagian federal, transaksi dalam kasus ini diproses lebih cepat, dan terkadang bahkan tanpa keterlibatan komisi negara bagian.

Namun, persyaratan utama adalah realitas bisnis. Perusahaan harus melakukan aktivitas ekonomi, memiliki pembukuan, laporan, dan operasi yang sebenarnya.

Ini adalah salah satu strategi yang paling mudah dipahami dan dapat diandalkan.

Dengan memperoleh izin tinggal (misalnya, melalui program "Izin Tinggal Tanpa Hak untuk Bekerja", melalui kontrak kerja, atau melalui usaha), pembeli secara signifikan meningkatkan peluang keberhasilan transaksi.

Di beberapa negara bagian, memiliki izin tinggal membuat pembeli secara hukum setara dengan warga negara Uni Eropa dalam hal akses ke properti.

Austria bukanlah pasar tunggal – di beberapa negara bagian, pembatasannya sangat ketat, sementara di negara bagian lain, undang-undangnya bertujuan untuk menarik modal.

Sebagai contoh, di Wina atau Austria Hilir, membeli apartemen sebagai non-penduduk seringkali dimungkinkan melalui prosedur standar, sedangkan di Tyrol atau Salzburg, membeli properti serupa mungkin hampir tidak mungkin.

Hukum Austria melindungi pasar tetapi tidak berupaya untuk menghalangi investor. Sistem ini berorientasi pada mereka yang bersedia berintegrasi ke dalam ruang ekonomi negara, memastikan transparansi modal dan kepatuhan terhadap peraturan. Oleh karena itu, pilihan hukum untuk menyederhanakan prosedur selalu dikaitkan dengan integrasi investor yang tulus ke dalam sistem—baik secara hukum, ekonomi, maupun sosial.

Bahkan investor yang sudah siap dan memahami aturan dasar pasar properti Austria pun dapat menghadapi keadaan tak terduga yang dapat mengubah harga transaksi, jangka waktu, dan bahkan kemampuan untuk menyelesaikan pembelian. Austria adalah negara dengan hukum transaksi tanah yang sangat terstruktur namun kompleks, artinya hanya memiliki dana atau kemauan untuk berinvestasi tidak menjamin keberhasilan.

Salah satu risiko yang paling diremehkan adalah kemungkinan ditolak oleh Komisi Pertanahan (Grundverkehrsbehörde). Hal ini dapat terjadi bahkan jika pembeli memiliki pendapatan yang transparan, profil keuangan yang bersih, dan niat serius untuk menggunakan properti tersebut secara legal.

Alasan penolakan bervariasi: kuota regional, pembatasan penjualan kepada warga asing, perlindungan pasar lokal, persyaratan untuk melestarikan perumahan bagi penduduk setempat, atau kecurigaan bahwa properti tersebut akan digunakan untuk pariwisata. Di beberapa negara bagian federal, penolakan adalah praktik umum, terutama di daerah ski atau resor populer di mana real estat dianggap sebagai sumber daya strategis.

Proses perizinan dapat memakan waktu mulai dari beberapa minggu hingga beberapa bulan. Hal ini menimbulkan risiko yang signifikan, terutama di pasar yang dinamis di mana properti yang diminati terjual dengan cepat.

Masalahnya adalah penjual seringkali tidak mau "menahan" properti untuk jangka waktu yang lama, sehingga pembeli terjebak dalam birokrasi. Jika pembeli yang lebih menguntungkan, baik penduduk maupun perusahaan Uni Eropa, muncul selama periode ini, pemilik mungkin akan membatalkan kesepakatan. Oleh karena itu, saat membeli properti di Austria, penting untuk mengantisipasi potensi penundaan dan menegosiasikan persyaratan pemesanan Anda terlebih dahulu.

Bagi investor yang bergantung pada pendapatan sewa, terutama dari akomodasi wisata jangka pendek, peraturan tersebut mungkin akan menjadi kejutan yang tidak menyenangkan. Austria secara aktif memerangi penyewaan Airbnb yang tidak diatur, dan di sejumlah negara bagian federal, penyewaan wisata dilarang atau hanya diizinkan dengan kategori properti khusus.

Di beberapa wilayah, penyewaan hanya diperbolehkan berdasarkan tahunan, sementara di wilayah lain, hunian jangka pendek dilarang keras. Izin penyewaan seringkali terkait dengan jenis bangunan, zona, tujuan desain, atau bahkan keberadaan infrastruktur hotel di dalam kompleks yang sama.

Ini berarti bahwa tingginya lalu lintas wisatawan saja tidak menjamin pendapatan sewa. Peninjauan awal yang menyeluruh terhadap setiap properti dan penggunaan yang diizinkan sangat diperlukan.

Di Austria, tidak ada satu pun undang-undang federal yang mengatur pembelian tanah dan properti oleh warga negara asing. Setiap negara bagian federal—Tyrol, Vorarlberg, Salzburg, Carinthia, Styria, Austria Hilir, Austria Hulu, Burgenland, dan Wina—menetapkan aturannya sendiri.

Terkadang perbedaan di antara mereka sangat signifikan sehingga suatu objek yang terletak hanya beberapa kilometer dari perbatasan negara tetangga diatur secara berbeda sepenuhnya.

Dalam beberapa kasus, hukum dapat ditafsirkan secara ambigu, dan praktik penegakan hukum oleh komisi berbeda-beda dari kota ke kota. Hal ini menyebabkan situasi di mana seorang investor mengharapkan sesuatu, tetapi pada kenyataannya menerima persyaratan atau batasan yang sama sekali berbeda.

Sekalipun aspek hukum transaksi berhasil, pembeli tetap menghadapi biaya tambahan yang dapat berdampak signifikan pada anggaran keseluruhan. Biaya-biaya tersebut meliputi:

• pajak perolehan real estat (Grunderwerbsteuer);
• Biaya Pendaftaran Pendaftaran Tanah (Grundbucheintragungsgebühr);
• biaya notaris;
• biaya penilaian properti;
• komisi perantara;
• biaya bank saat mentransfer modal dari luar negeri;
• biaya dukungan hukum;
• kewajiban tambahan saat membeli melalui perusahaan (audit, layanan pajak, pelaporan).

Untuk menghindari kejutan yang tidak menyenangkan, investor sebaiknya menyiapkan perkiraan rinci tentang keseluruhan transaksi terlebih dahulu, daripada hanya mengandalkan harga properti saja.

Membeli properti di Austria adalah proyek yang membutuhkan pendekatan komprehensif. Penting untuk mempertimbangkan tidak hanya properti itu sendiri, tetapi juga status hukum pembeli, lokasi properti di zona lahan tertentu, batasan penggunaan apa pun, dan spesifikasi pembiayaan bank, yang dapat ditemukan di situs web resmi pemerintah .

Bagi investor asing, setiap kesalahan atau kelalaian dapat menghabiskan waktu berbulan-bulan dan kerugian finansial yang signifikan, oleh karena itu persiapan harus dilakukan secara sistematis dan langkah demi langkah.

Hal pertama yang harus dilakukan investor adalah menentukan negara bagian federal mana tempat properti tersebut berada dan peraturan apa yang berlaku di sana. Austria tidak diatur oleh hukum seragam tentang pembelian asing: setiap negara bagian memiliki persyaratannya sendiri, komite peninjauan transaksinya sendiri, dan definisinya sendiri tentang apa yang dianggap sebagai "pembeli asing".

Seringkali, dua properti yang terletak hanya beberapa kilometer terpisah memiliki aturan yang sangat berbeda: satu mungkin dapat diakses oleh warga negara asing tanpa batasan, sementara yang lain mungkin memerlukan izin yang panjang atau sama sekali dilarang bagi non-penduduk.

Hal penting yang perlu diperiksa terlebih dahulu:

• Apakah izin Grundverkehrsbehörde diperlukan?
• Apakah diperbolehkan bagi seseorang tanpa kewarganegaraan Uni Eropa/EEA untuk melakukan pembelian?
• Apakah ada pembatasan terkait perubahan, khususnya bagi wisatawan?
• Apakah Hauptwohnsitz diizinkan atau properti tersebut terletak di zona di mana tempat tinggal permanen dilarang?
• apakah wilayah tersebut termasuk dalam kawasan rekreasi atau kawasan lindung;
• bagaimana lahan tersebut mengklasifikasikan jenis penggunaannya (perumahan, sekunder, wisata, campuran, dll.).

Masalah-masalah ini perlu diselesaikan sebelum pembayaran di muka dilakukan, karena pengembaliannya biasanya tidak dijamin.

Perundang-undangan properti di Austria dianggap sebagai salah satu yang paling rinci di Eropa. Hampir mustahil bagi orang asing, terutama yang bukan penduduk tetap, untuk secara mandiri memahami semua nuansanya: mulai dari status properti dalam daftar kadaster hingga aturan untuk penggunaan di masa depan dan proses perizinan.

Pengacara menjadi figur kunci, memantau kebenaran transaksi dan mencegah risiko yang mungkin tidak muncul baik selama inspeksi maupun selama negosiasi dengan penjual.

Seorang spesialis yang kompeten dapat membantu:

• melakukan pemeriksaan hukum terhadap properti tersebut;
• mengidentifikasi pembatasan tersembunyi pada penggunaan atau penyerahan;
• Mengisi formulir permohonan izin dengan benar;
• mendampingi proses interaksi dengan komisi pertanahan;
• Melindungi kepentingan pembeli saat membuat kontrak;
• mencegah kesepakatan tersebut gagal karena inkonsistensi hukum.

Biaya jasa pengacara merupakan investasi dalam keamanan yang akan memberikan keuntungan berkali-kali lipat, mengingat potensi konsekuensi dari kesalahan pembeli asing.

Tergantung pada tujuan investor, ada baiknya mempertimbangkan struktur kepemilikan alternatif. Dalam beberapa kasus, pembelian melalui perusahaan (misalnya, GmbH Austria atau struktur holding Eropa) menyederhanakan interaksi dengan otoritas negara atau bank, meskipun menambah masalah pajak perusahaan dan pelaporan.

Memperoleh izin tinggal sementara atau status penduduk juga dapat mengubah sikap bank, menyederhanakan perizinan, dan memperluas jenis properti yang tersedia untuk dibeli. Namun, setiap keputusan memerlukan penilaian hukum dan pajak terlebih dahulu.

Kapan struktur bisa bermanfaat?

Penting bagi investor asing untuk memahami bahwa proses di Austria jarang berjalan cepat, terutama jika transaksi tersebut memerlukan persetujuan dari Grundverkehrsbehörde (Otoritas Properti Federal) atau melibatkan keadaan yang tidak biasa. Waktu adalah sumber daya yang berharga, dan harus diperhitungkan bahkan pada tahap pemilihan properti.

Siklus lengkapnya mungkin meliputi:

• dari 2 hingga 16 minggu - peninjauan izin;
• dari 2 hingga 6 minggu – pendaftaran dan pengalihan notaris;
• dari 1 hingga 3 bulan – pendaftaran hak milik;
• ketentuan tambahan jika properti tersebut memiliki batasan penyewaan atau tujuan penggunaan.

Jika investor mengandalkan pendapatan sewa, perlu diperhatikan bahwa beberapa wilayah mungkin memerlukan izin untuk menyewakan atau melarangnya sama sekali.

Membeli properti hanyalah permulaan. Agar suatu aset dapat menghasilkan pendapatan atau mempertahankan nilainya, penting untuk mempertimbangkan penggunaannya di masa depan. Hal ini sangat penting bagi investor yang membeli properti sebagai sumber pendapatan atau mempertimbangkan penjualan kembali dalam beberapa tahun mendatang.

Penting untuk memikirkan hal-hal berikut:

• kelayakan sewa (jangka panjang atau wisata);
• perhitungan biaya operasional (pengelolaan rumah tangga, perbaikan, tagihan utilitas);
• rezim pajak penghasilan dan status kepemilikan properti;
• Strategi keluar: waktu penjualan, dampak peraturan pertanahan, pajak keuntungan modal.

Semakin jelas alur dari pembelian hingga pengoperasian selanjutnya direncanakan, semakin stabil pendapatan dan semakin rendah risikonya.

I. Penentuan status hukum

Mohon klarifikasi apakah Anda warga negara Uni Eropa/EEA/Swiss atau warga negara non-UE. Jika Anda warga negara non-UE, mohon nilai ketersediaan atau kemampuan Anda untuk memperoleh:

• Izin tinggal di Austria,
• Izin tinggal di negara Uni Eropa lainnya,
• aktivitas bisnis di Austria.

II. Analisis negara bagian federal tertentu

Tentukan hukum di negara mana transaksi akan berlangsung.

Cari tahu peraturan hukum terkini bagi warga negara asing di negara bagian ini.

Memeriksa:

• Apakah izin Grundverkehrsbehörde diperlukan?
• Apakah ada pembatasan pada penyewaan untuk wisatawan?
• apakah benda tersebut termasuk dalam kategori Hauptwohnsitz / Zweitwohnsitz / Freizeitwohnsitz,
• Apakah diperbolehkan bagi warga negara asing untuk membeli jenis properti ini?

III. Memeriksa jenis properti

Tentukan tujuan dari objek tersebut:

• tempat tinggal utama,
• rumah kedua,
• real estat pariwisata,
• real estat komersial.

Pastikan status Anda memungkinkan untuk membeli jenis properti ini.

IV. Kesiapan keuangan

Bandingkan penawaran bank:

• Berapa uang muka yang dibutuhkan?
• Apakah ada pembatasan dalam pemberian pinjaman bagi mereka yang berpenghasilan dari luar daerah?
• Apakah bukti asal dana diperlukan?

Dapatkan keputusan awal dari bank sebelum mencari properti.

V. Pelatihan hukum

Carilah pengacara yang berspesialisasi dalam transaksi internasional.

Periksa dokumen properti:

• kutipan dari register,
• tujuan dari objek tersebut,
• Kepatuhan terhadap penggunaan aktual dan legal,
• Adanya hutang atau pembatasan.

Siapkan sejumlah dokumen untuk komisi (jika diperlukan).

VI. Penilaian risiko

• Perkirakan probabilitas kegagalan.
• Sepakati syarat-syarat transaksi dengan penjual (dengan mempertimbangkan kemungkinan penundaan 2-6 bulan).
• Pertimbangkan opsi alternatif: membeli melalui badan hukum, mendapatkan izin tinggal, atau memilih lahan yang berbeda.

VII. Pengambilan Keputusan

Suatu kesepakatan dianggap menguntungkan jika tiga syarat berikut terpenuhi:

1. tanah tersebut memungkinkan pembelian,
2. Komisi siap mempertimbangkan petisi tersebut,
3. Bank tersebut mengkonfirmasi pembiayaan.

Pasar properti Austria tetap menjadi salah satu yang paling stabil dan menarik di Eropa Tengah untuk investasi yang bijaksana : stabilitas ekonomi dan politik, infrastruktur yang berkembang, permintaan sewa yang tinggi di kota-kota besar, dan popularitas daerah wisata menciptakan dasar yang kuat untuk perlindungan modal jangka panjang.

Namun, bagi pembeli asing, dan khususnya bagi warga negara non-Uni Eropa/EEA, pasar ini pada dasarnya berlapis dua: kemampuan dan ketentuan pembelian tidak hanya bergantung pada harga tetapi juga pada status hukum pembeli, tujuan penggunaan properti, dan yurisdiksi tanah. Tanpa mempertimbangkan faktor-faktor ini, transaksi yang menarik mungkin terbukti tidak mungkin secara hukum atau tidak layak secara ekonomi.

Mengapa Austria merupakan pasar yang menarik namun menantang?

Di satu sisi, berinvestasi di properti di Wina atau provinsi yang berlokasi strategis menawarkan volatilitas rendah, permintaan sewa yang stabil, dan perlindungan modal jangka panjang.

Di sisi lain, ciri khas regulasi Austria—distribusi kekuasaan antara negara bagian federal dan praktik ketat untuk melindungi kepentingan lokal—membuat proses pembelian bagi non-penduduk menjadi lebih kompleks dan beragam.

Poin-poin penting yang membedakan Austria dari banyak negara lain:

• Status hukum pembeli memainkan peran penting: warga negara Uni Eropa pada dasarnya diperlakukan sebagai penduduk, sementara pembeli dari "negara ketiga" menjalani prosedur perizinan terpisah.
• Jenis properti dan tujuannya (rumah utama vs. rumah kedua vs. apartemen wisata vs. properti komersial) secara signifikan mengubah peluang persetujuan dan kondisi pembiayaan.
• Perbedaan regional: Wina dan beberapa negara bagian lebih longgar; Tyrol, Salzburg, dan Vorarlberg sangat ketat.
• Persyaratan perbankan untuk non-penduduk seringkali lebih ketat: uang muka yang lebih besar, uji tuntas yang lebih ketat, dan porsi kredit yang terbatas untuk proyek-proyek berisiko.

Austria tetap menjadi pasar yang menarik untuk investasi properti, tetapi transaksi yang sukses bagi warga negara asing tidak mungkin dilakukan tanpa persiapan yang komprehensif: uji tuntas hukum atas yurisdiksi tanah, struktur kepemilikan yang transparan, rencana pembiayaan yang matang, dan dukungan profesional. Dengan pendekatan ini, pembatasan tidak lagi menjadi penghalang, melainkan faktor yang dapat dikelola—dan kemudian properti di Austria benar-benar dapat menjadi bagian yang dapat diandalkan dari portofolio.

• Apakah orang asing bisa membeli properti di Austria?

Ya, tetapi persyaratannya bergantung pada kewarganegaraan dan negara bagian federal tertentu.

Warga negara Uni Eropa/EEA praktis tidak menghadapi batasan dan dapat membeli properti dengan kondisi yang hampir sama seperti warga Austria.

Warga negara dari "negara ketiga" (Rusia, AS, UEA, Inggris, Kazakhstan, dll.) diwajibkan untuk mendapatkan izin khusus dari otoritas negara (Grundverkehrsbehörde). Tanpa izin tersebut, transaksi tersebut secara hukum batal.

• Mengapa ada pembatasan yang begitu ketat untuk non-penduduk?

Austria melindungi keseimbangan pasar lokal dan mencegah spekulasi. Di daerah wisata dan pegunungan, pasokan perumahan terbatas, dan jika pasar dibanjiri permintaan asing, penduduk setempat tidak akan mampu membelinya.

Selain itu, negara mengawasi penggunaan kawasan lindung dan kotamadya yang sensitif secara sosial. Oleh karena itu, regulasi tidak ditujukan terhadap investor asing, melainkan untuk melindungi keberlanjutan lokal.

• Jenis properti apa yang paling mudah dibeli oleh warga asing, dan jenis properti apa yang lebih sulit?

Pilihan termudah adalah apartemen kota standar, terutama di Wina atau kota-kota besar lainnya. Di sana, peraturan perundang-undangan lebih fleksibel dan permintaan stabil. Saat merencanakan anggaran Anda, ada baiknya mempertimbangkan harga apartemen saat ini di Wina , salah satu pasar yang paling representatif di negara ini.

Yang lebih rumit adalah rumah-rumah yang sudah ada, apartemen wisata, dan properti di daerah pegunungan (Tyrol, Salzburg, Vorarlberg). Zona-zona ini seringkali memiliki pembatasan ketat atau bahkan melarang pembelian oleh non-penduduk.

Real estat komersial umumnya diatur dengan lebih longgar, terutama jika pembelian tersebut terkait dengan kegiatan bisnis yang sebenarnya.

• Berapa lama waktu yang dibutuhkan untuk mendapatkan izin pembelian bagi warga negara non-UE?

Mulai dari 2-3 bulan di wilayah yang lebih longgar (misalnya, Wina) hingga 6-12 bulan di wilayah wisata. Jangka waktunya bergantung pada kekhususan properti, beban kerja komisi, dan kebutuhan untuk menyediakan dokumen tambahan.

Terkadang persetujuan diberikan dengan cepat, tetapi dalam kasus lain, investor menunggu enam bulan atau lebih untuk mendapatkan keputusan—jadi penting untuk merencanakan transaksi tersebut terlebih dahulu.

• Bisakah komisi tersebut menolak – dan mengapa?

Ya, dan tanpa penjelasan rinci. Paling sering, penolakan disebabkan oleh fakta bahwa pemilik tanah menganggap pembelian tersebut bertentangan dengan kepentingan wilayah tersebut. Alasannya bisa bermacam-macam:

• Properti ini terletak di kawasan wisata di mana harga perumahan harus tetap terjangkau bagi penduduk setempat;
• Pembeli tidak memiliki koneksi yang cukup dengan Austria;
• Tujuan dari objek tersebut tidak sesuai dengan tujuan yang dinyatakan;
• Terdapat risiko bahwa properti tersebut akan digunakan sebagai objek wisata tanpa izin.

• Apakah memiliki izin tinggal atau membeli melalui perusahaan Uni Eropa membantu?

Ya, dalam kebanyakan kasus. Pembeli dengan izin tinggal Austria seringkali dipandang lebih baik oleh negara daripada investor yang sama sekali bukan penduduk.

Pembelian melalui perusahaan yang terdaftar di Uni Eropa atau Austria juga dapat mengurangi pembatasan, tetapi hanya jika perusahaan tersebut benar-benar aktif dan struktur kepemilikannya transparan. Solusi seperti itu memerlukan dokumentasi hukum yang tepat.

• Biaya tambahan apa saja yang perlu diperhitungkan oleh warga negara asing?

Selain pengeluaran standar (pajak, biaya notaris, komisi agen), warga non-residen harus mempertimbangkan:

• Penerjemahan dan sertifikasi dokumen;
• jasa pengacara yang berspesialisasi dalam transaksi untuk warga negara asing;
• kemungkinan biaya untuk mendapatkan izin;
• uang muka yang lebih tinggi dan persyaratan pinjaman yang lebih ketat;
• pajak sewa jika properti tersebut direncanakan untuk digunakan sebagai properti investasi.

Semua biaya ini dapat meningkatkan biaya keseluruhan transaksi sebesar 1-2%, terkadang lebih, tergantung pada lahan dan struktur kepemilikan.