Wina dianggap sebagai salah satu kota yang paling layak huni, sehingga permintaan perumahan sangat tinggi. Namun, dalam beberapa tahun terakhir, muncul sebuah masalah: semakin banyak orang membeli apartemen dan rumah bukan untuk tempat tinggal permanen, tetapi sebagai "rumah kedua"—hanya mengunjunginya sesekali atau membiarkannya kosong sama sekali.
Hal ini mengakibatkan berkurangnya apartemen terjangkau bagi mereka yang ingin tinggal di kota secara permanen, dan harga sewa serta pembelian, terutama di pusat kota, terus meningkat. Hal ini terutama terlihat di daerah pusat kota, di mana rumah-rumah di Austria sering dibeli untuk penggunaan di masa mendatang dan hanya digunakan sesekali.
Pemerintah kota Wina telah memutuskan untuk memperkenalkan pajak tambahan pada properti hunian yang tidak ditempati secara permanen. Mereka bermaksud untuk mendorong pemilik agar mengelola apartemen dan rumah mereka dengan lebih efisien. Hasil pajak tersebut rencananya akan digunakan untuk perbaikan perkotaan, termasuk perbaikan jalan, pengembangan transportasi umum, dan dukungan untuk inisiatif budaya yang menjadikan Wina nyaman untuk ditinggali dan sebagai tujuan wisata.
ini bertujuan untuk menjelaskan secara sederhana bagaimana pajak perumahan baru di Austria akan beroperasi, pemilik mana yang akan dikenai pajak tersebut, manfaat dan pengecualian apa yang diberikan, serta membandingkan situasi dengan praktik di kota-kota Eropa lainnya dan membahas perubahan apa yang mungkin ditimbulkannya pada pasar perumahan di Wina.
Alasan diberlakukannya pajak baru
Dalam beberapa tahun terakhir, Wina telah menyaksikan peningkatan jumlah apartemen yang dibangun tanpa penghuni tetap. Sebagian orang membeli properti ini sebagai investasi atau hanya tinggal untuk jangka waktu singkat. Akibatnya, sebagian besar properti tetap kosong, memperparah kekurangan perumahan.
Isu-isu utama:
- Meningkatnya biaya perumahan.
Akibat tingginya permintaan dan rendahnya penawaran, harga sewa dan pembelian terus meningkat, terutama di daerah-daerah yang banyak diminati seperti distrik ke-1, ke-7, dan ke-8.
- Kesenjangan antar kelompok sosial.
Warga kaya mampu membeli beberapa apartemen atau rumah, sementara keluarga muda dan mahasiswa semakin kesulitan menemukan perumahan yang terjangkau.
- Apartemen yang tidak terpakai.
Menurut pihak berwenang, ada ribuan apartemen kosong di Wina, yang berdampak negatif pada kehidupan kota secara keseluruhan.
Pada tahun 2024, pihak berwenang mengusulkan pengenalan pajak baru untuk rumah kedua di Wina, yaitu rumah yang tidak digunakan sebagai tempat tinggal utama. Ide di balik langkah ini adalah untuk mengurangi keuntungan dari kepemilikan apartemen "tambahan" dan dengan demikian mendorong pemilik untuk menyewakannya atau menjualnya kepada mereka yang bersedia tinggal di sana secara permanen.
Pengalaman kota-kota Eropa lainnya
Situasi ini pernah terjadi sebelumnya, dan Wina tidak terkecuali. Banyak kota besar di Eropa telah memperkenalkan pajak serupa:
| Kota | Fitur Perpajakan | Hasil dari pengenalan |
|---|---|---|
| Berlin | Pajak rumah kedua dikenakan setiap tahun, yang jumlahnya bergantung pada ukuran dan lokasinya. | Akan ada lebih banyak apartemen yang ditawarkan untuk disewa jangka panjang. |
| Paris | Tarif yang lebih tinggi berlaku untuk apartemen kosong dan penyewaan jangka pendek (seperti melalui Airbnb). | Perumahan yang lebih terjangkau akan muncul di pasaran. |
| Zurich | Pembatasan ketat telah diberlakukan terhadap pembelian rumah kedua oleh warga negara asing. | Jumlah transaksi yang dilakukan untuk mendapatkan keuntungan cepat akan berkurang. |
Kesimpulan: Pengenalan pajak baru di Wina mencerminkan tren umum di Eropa, yang bertujuan untuk mengatasi masalah perumahan dan melindungi hak-hak orang yang tinggal di kota tersebut secara permanen.
Parameter utama pajak baru
Pajak baru untuk rumah kedua diperkirakan akan diperkenalkan pada awal tahun 2025, jika undang-undang tersebut disahkan pada paruh pertama tahun 2024. Besarnya pajak akan dihitung setiap tahun dan bergantung langsung pada ukuran apartemen atau rumah tersebut.
Tarif pajak
| Luas rumah kedua | Tarif pajak (€ per tahun) |
|---|---|
| Hingga 60 m² | 300 |
| 60-130 m² | 450 |
| Lebih dari 130 m² | 550 |
Contoh: Pemilik apartemen seluas 75 m² akan membayar pajak sebesar €450 per tahun. Jika mereka memiliki apartemen serupa lainnya, pajak untuk apartemen kedua akan meningkat sebesar 50%, menjadi €675 per tahun.
Biaya tambahan dan diskon
Mekanisme biaya tambahan dan diskon memainkan peran kunci dalam penerapan pajak rumah kedua yang baru di Wina secara fleksibel. Mekanisme ini memungkinkan pertimbangan berbagai jenis pemilik dan karakteristik properti mereka, sehingga pajak menjadi lebih adil dan mendorong penggunaan apartemen yang rasional.
Tunjangan
Biaya tambahan tersebut diperkenalkan untuk mencegah seseorang memiliki beberapa apartemen kedua. Jika seorang pemilik memiliki beberapa properti semacam itu, pajak untuk setiap properti tambahan akan meningkat sebesar 50%.
Prinsip kerja:
| Jumlah rumah kedua | Tarif dasar (€) | Biaya Tambahan (%) | Total pajak (€) |
|---|---|---|---|
| 1 objek | 450 | 0% | 450 |
| 2 objek | 450 | +50% | 675 |
| 3 objek | 450 | +100% | 900 |
Contoh: Jika seseorang memiliki tiga apartemen dengan luas masing-masing 80 m², maka pajaknya adalah:
- untuk yang pertama – €450
- untuk yang kedua – €675,
- untuk yang ketiga – €900.
Jumlah pajak total adalah €2.025 per tahun.
Tujuan bonus:
- untuk mencegah sejumlah besar perumahan jatuh ke tangan investor atau spekulan individu.
- Mendorong pemilik untuk menyewakan apartemen mereka atau menjualnya kepada orang-orang yang akan tinggal di dalamnya secara permanen.
Diskon
Otoritas Pajak Austria telah memberikan diskon untuk kasus-kasus di mana apartemen atau rumah tidak menghasilkan pendapatan bagi pemiliknya dan tidak digunakan untuk bisnis atau spekulasi.
Jenis-jenis diskon:
Properti tanpa listrik.
- Jika tidak ada listrik di sebuah rumah, rumah tersebut praktis tidak layak huni.
- Untuk properti semacam itu, pajak dikurangi hingga hampir ke tingkat minimum, yang meringankan beban keuangan bagi pemiliknya.
Bangunan darurat.
- Dalam kasus di mana perumahan dianggap tidak aman, pajak bagi pemiliknya dikurangi secara signifikan.
- Hal ini mendorong pemugaran bangunan-bangunan tersebut atau penjualannya untuk pembangunan baru.
Diskon untuk barang-barang yang sedang direstorasi.
- Para pejabat kota sedang membahas kemungkinan pengurangan pajak sementara bagi pemilik yang berinvestasi dalam pemugaran bangunan tua untuk melestarikan warisan sejarah Wina.
Contoh perhitungan:
| Situasi | Pajak standar (€) | Diskon yang diterapkan | Total pajak (€) |
|---|---|---|---|
| Rumah seluas 75 m² tanpa listrik | 450 | -70% | 135 |
| Bangunan darurat 140 m² | 550 | -50% | 275 |
Tujuan diskon:
- tidak membebani pemilik bangunan kosong atau yang sementara tidak layak huni dengan pajak;
- Dorong mereka untuk memperbaiki atau menjual properti-properti tersebut.
Pengecualian
Properti tertentu sepenuhnya dibebaskan dari pajak karena berfungsi untuk kepentingan sosial atau publik. Hal ini membantu melindungi warga yang rentan dan mendukung inisiatif perkotaan.
| Kategori properti | Alasan pembebasan pajak |
|---|---|
| Asrama mahasiswa | Bantuan kepada siswa dan lembaga pendidikan, pembangunan perumahan terjangkau. |
| Panti jompo | Perumahan dengan fungsi sosial untuk lansia dan mereka yang membutuhkan perawatan. |
| Asrama pekerja | Perumahan sementara untuk para pekerja yang dipekerjakan di lokasi konstruksi besar dan perusahaan-perusahaan di kota tersebut. |
Semua pengecualian akan dipantau secara ketat oleh pihak berwenang kota untuk mencegah penipuan. Pemilik akan diminta untuk memberikan bukti, seperti kontrak dengan universitas atau layanan sosial.
Seluruh sistem tunjangan, manfaat, dan pengecualian dibuat dengan tujuan:
- Kurangi spekulasi – semakin banyak rumah kedua yang dimiliki seseorang, semakin tinggi pajaknya.
- Dorong penggunaan perumahan yang efisien – apartemen kosong harus disewakan atau dijual.
- Untuk melindungi fasilitas yang memiliki nilai sosial penting , bangunan pendidikan, medis, dan tempat kerja sepenuhnya dibebaskan dari pajak.
- Dukung pemugaran bangunan-bangunan tua – insentif untuk bangunan-bangunan terbengkalai dan rusak akan membantu melestarikan arsitektur bersejarah Wina.
Siapa yang akan terdampak oleh pajak baru ini?
Pajak baru atas properti di Austria akan berlaku bagi pemilik yang memiliki apartemen atau rumah bukan sebagai tempat tinggal tetap, melainkan sebagai properti sekunder—untuk liburan, investasi, atau tujuan sewa. Langkah ini diambil karena meningkatnya jumlah apartemen kosong, yang mengurangi pasokan yang tersedia dan menyebabkan kenaikan harga sewa.
Kategori utama pembayar:
| Kategori | Keterangan | Contoh |
|---|---|---|
| Pemilik rumah yang tidak terdaftar sebagai Hauptwohnsitz (tempat tinggal tetap) | Properti tersebut tidak terdaftar sebagai alamat tempat tinggal tetap (dalam dokumen Meldezettel) | Keluarga itu tinggal di satu wilayah kota, tetapi memiliki apartemen lain di pusat kota, yang hanya mereka gunakan saat kunjungan yang jarang terjadi |
| Pemilik asing | Pemilik asing yang telah membeli apartemen atau rumah di Wina untuk tujuan liburan, investasi, atau sewa | Seorang investor Jerman membeli sebuah apartemen untuk disewakan kepada wisatawan dalam jangka waktu singkat melalui Airbnb |
| Investor dan pemilik tanah | Orang yang memiliki apartemen dan menyewakannya untuk tujuan komersial, tetapi tidak tinggal di apartemen tersebut sendiri | Pemiliknya memiliki tiga apartemen yang disewakannya berdasarkan perjanjian sewa jangka panjang |
-
Penting juga untuk mempertimbangkan aspek hukum dari pembelian tersebut: pembatasan terhadap warga negara asing yang membeli properti di Austria dapat memengaruhi bagaimana transaksi tersebut diformalkan dan izin apa yang diperlukan di negara bagian tertentu.
Bagaimana memahami bahwa suatu properti adalah “rumah kedua”:
- Informasi dari Meldezettel – registrasi resmi tempat tinggal – dibandingkan dengan data dari Grundbuch (registrasi tanah).
- Jika alamat apartemen tidak sesuai dengan tempat tinggal utama yang terdaftar, properti tersebut secara otomatis diakui sebagai rumah kedua.
- Dalam kasus sengketa, pemilik harus membuktikan bahwa properti tersebut digunakan sebagai Hauptwohnsitz (tempat tinggal utama), misalnya melalui tagihan utilitas atau dokumen yang mengkonfirmasi tempat tinggal tetap.
Skenario untuk pemilik properti dan investor:
| Skenario | Status pajak | Komentar |
|---|---|---|
| Properti tersebut disewakan berdasarkan perjanjian sewa resmi jangka panjang | Pajak bersifat wajib | Pemilik wajib mencantumkan properti tersebut sebagai rumah kedua |
| Apartemen ini tersedia untuk akomodasi jangka pendek melalui layanan seperti Airbnb atau Booking.com | Pajak ini bersifat wajib dan dapat dinaikkan | Pihak berwenang kota memantau sektor ini secara ketat karena kemungkinan adanya spekulasi |
| Pemilik menggunakan apartemen tersebut sebagai "rumah kedua" untuk kunjungan pribadi | Pajak bersifat wajib | Aturan ini berlaku terlepas dari apakah apartemen tersebut kosong sebagian besar waktu atau tidak |
Mekanisme dan kontrol pembayaran
Untuk memastikan pajak tersebut efektif, pemerintah Wina telah menciptakan platform digital untuk pembukuannya, yang akan mengurangi birokrasi dan memastikan transparansi yang lebih besar.
Proses pembayaran:
1. Daftarkan properti Anda melalui portal online resmi kota Wina (wien).
2. Verifikasi data otomatis dengan Meldezettel dan Grundbuch untuk menentukan apakah properti tersebut digunakan sebagai tempat tinggal utama.
3. Buat surat pemberitahuan pajak tahunan yang dapat dibayarkan:
- melalui transfer bank,
- melalui layanan daring e-Government,
- langsung di kantor pajak kota.
4. Pajak harus dibayar paling lambat pada akhir kuartal pertama setiap tahun.
| Sumber data | Tujuan inspeksi | Badan yang bertanggung jawab atas pengendalian |
|---|---|---|
| Meldezettel (registrasi) | Verifikasi tempat tinggal utama | Hakim Wina |
| Grundbuch (daftar tanah) | Konfirmasi kepemilikan | Layanan Pertanahan Federal |
| Basis data Airbnb dan platform lainnya | Pengendalian penyewaan jangka pendek | Departemen Pariwisata dan Pajak |
Denda dan hukuman
Jika seorang pemilik sengaja menghindari pembayaran pajak, mereka akan menghadapi hukuman berat:
- Denda hingga €5.000 karena gagal mematuhi kewajiban.
- Biaya tambahan untuk setiap bulan keterlambatan (hingga 5% dari jumlah pajak).
- Risiko tindakan hukum oleh kantor kejaksaan keuangan.
Transparansi dan Pemerintahan Elektronik
- Sistem pajak akan dihubungkan dengan layanan digital kota.
- Para pemilik akan memiliki akses ke informasi tentang tagihan dan pembayaran melalui akun online pribadi mereka.
- Rencananya akan dikirimkan pengingat melalui SMS dan email untuk memastikan pemilik tidak melewatkan tenggat waktu pembayaran.
Pengecualian dan manfaat
Tarif pajak penghasilan akan berbeda untuk berbagai jenis perumahan. Pihak berwenang telah sepenuhnya membebaskan beberapa properti, sementara keringanan pajak sementara telah diberikan untuk proyek-proyek yang penting secara sosial.
Pembebasan pajak penuh:
| Kategori objek | Alasan rilis | Contoh |
|---|---|---|
| Asrama mahasiswa | Bantuan kepada mahasiswa dan universitas untuk menjaga agar harga tempat tinggal mahasiswa tetap terjangkau. | Asrama di Universitas Wina. |
| Panti jompo | Peran sosial - menyediakan perumahan bagi orang-orang dari kategori rentan. | Rumah kos milik negara atau swasta untuk para lansia. |
| Asrama pekerja | Pengorganisasian akomodasi sementara untuk pekerja yang dipekerjakan di lokasi konstruksi dan perusahaan. | Hostel untuk pekerja konstruksi di wilayah Sonnwendviertel. |
Bantuan sementara:
- Properti perumahan sosial baru tidak dikenakan pajak selama tiga tahun pertama setelah mulai beroperasi.
- Hal ini mendorong para pengembang untuk menciptakan perumahan terjangkau bagi warga kota.
- Setelah masa tenggang berakhir, pajak akan dipungut sesuai dengan aturan yang berlaku.
Kredit pajak individu:
Pemilik berhak meminta keuntungan pribadi jika terdapat alasan yang kuat:
- cacat sementara atau kehilangan pendapatan;
- pekerjaan perbaikan yang membuat properti tersebut untuk sementara tidak layak huni;
- Keadaan kahar (force majeure) seperti kebakaran, banjir, dan situasi darurat lainnya.
Proses pendaftaran:
- Ajukan permohonan menggunakan formulir di portal e-Government.
- Lampirkan bukti yang diperlukan (sertifikat medis, laporan kerusakan, dll.).
- Dinas pajak kota akan meninjau permohonan tersebut dalam waktu 30 hari.
Dampak pajak terhadap pasar properti
Pemberlakuan pajak rumah kedua di Wina akan menjadi faktor kunci dalam mentransformasi pasar properti dalam beberapa tahun mendatang. Para ahli memperkirakan bahwa hal ini tidak hanya akan meningkatkan pendapatan kota tetapi juga mengarah pada penggunaan stok perumahan yang lebih efisien.
Ramalan para ahli:
- Pengurangan jumlah apartemen kosong.
Akan menjadi tidak menguntungkan secara ekonomi bagi pemilik jika membiarkan apartemen mereka kosong hampir sepanjang waktu. Hal ini akan menyebabkan peningkatan pasokan perumahan sewa yang terjangkau, terutama di pusat kota, di mana saat ini terdapat kekurangan.
- Pengurangan pembelian spekulatif.
Investor asing dan pembeli besar yang membeli apartemen hanya untuk dijual kembali akan menjadi lebih berhati-hati karena kenaikan pajak.
- Minat terhadap penyewaan jangka panjang semakin meningkat.
Untuk menutupi biaya pajak, pemilik apartemen kedua kemungkinan akan mulai menyewakannya dalam jangka panjang, yang akan berdampak positif pada pasar sewa.
Dampak pada harga:
| Indikator | Prakiraan untuk tahun 2025. | Komentar |
|---|---|---|
| Harga sewa | Stabilisasi atau sedikit penurunan (hingga -3%) | Meningkatkan pasokan perumahan terjangkau akan membuat biaya sewa menjadi lebih terjangkau |
| Harga jual apartemen | Pertumbuhan akan melambat (1-2% per tahun) | Pajak tersebut akan membantu membatasi kenaikan harga spekulatif |
| Jumlah transaksi | Penurunan moderat (hingga -5%) | Investor akan mengambil pendekatan yang lebih terukur dalam membeli apartemen kedua |
Opini para pelaku pasar:
- Lembaga-lembaga real estat percaya bahwa hal ini akan membuat pasar lebih transparan dan stabil, serta mengurangi jumlah apartemen kosong.
- Investor khawatir bahwa imbal hasil investasi mereka mungkin menurun, tetapi investasi jangka panjang pada perumahan berkualitas akan tetap menarik.
- Warga kota umumnya mendukung reformasi ini, karena akan meningkatkan keterjangkauan perumahan.
Perbandingan dengan pajak lainnya
Pemberlakuan pajak rumah kedua bertepatan dengan penghapusan pajak negara (GIS), yang sebelumnya dibayarkan untuk televisi dan radio. Pajak baru (ORF) direncanakan untuk menggantikannya mulai tahun 2025 untuk mendanai penyiaran nasional.
Akibatnya, warga Wina akan menghadapi sistem pajak baru di Austria, yang menggabungkan tujuan mendukung masyarakat dan infrastruktur perkotaan. Untuk memahami konteks yang lebih luas (apa lagi yang dibayar pemilik rumah selain pajak ini), ada baiknya melihat bagaimana struktur pajak properti di Austria secara umum.
Perbandingan dengan praktik internasional:
| Kota/Negara | Jenis pajak | Jumlah pajak | Tujuan pengantar |
|---|---|---|---|
| Wina | Pajak Rumah Kedua | €300-550 + biaya tambahan | Mendorong penggunaan apartemen dan rumah secara rasional, serta menambah anggaran kota |
| Paris | Pajak atas apartemen kosong | 60% dari biaya sewa tahunan | Investor khawatir bahwa imbal hasil investasi mereka mungkin menurun, tetapi investasi jangka panjang pada perumahan berkualitas akan tetap menarik. |
| Berlin | Pajak atas properti kedua | Tergantung pada nilai kadaster | Warga kota umumnya mendukung reformasi ini, karena akan meningkatkan keterjangkauan perumahan. |
Keunggulan sistem baru ini:
- Transparansi melalui sistem digital dan integrasi e-Government.
- Pajak progresif yang mendorong pemilik untuk menyewakan apartemen mereka.
- Pengalaman internasional menegaskan bahwa langkah seperti itu menghasilkan efek positif dalam jangka panjang.
Kontra:
- Dalam waktu dekat, beberapa pemilik mungkin akan mengalami peningkatan beban pajak.
- Investor asing mungkin akan menjadi kurang aktif, yang akan menyebabkan penurunan masuknya modal asing ke pasar properti.
Bagaimana pemilik properti dapat mempersiapkan diri
Para pemilik apartemen kedua sebaiknya mempersiapkan diri menghadapi pemberlakuan pajak ini jauh-jauh hari untuk menghindari pengeluaran dan denda yang tidak perlu.
Langkah-langkah praktis:
1. Pastikan bahwa tempat tinggal utama Anda terdaftar dengan benar di Meldezettel.
Jika informasi yang diberikan tidak benar, properti tersebut mungkin secara keliru dianggap sebagai rumah kedua.
2. Pertimbangkan untuk menyewakan apartemen Anda dalam jangka panjang.
Dengan cara ini, dimungkinkan untuk menutupi biaya pajak dan sekaligus berkontribusi pada peningkatan pasokan perumahan.
3. Mintalah nasihat dari ahli pajak.
Dia akan memberi Anda saran tentang cara mengurangi pengeluaran pajak dan cara mengajukan SPT pajak dengan benar.
4. Pantau pembaruan resmi dan kemungkinan amandemen.
Rancangan undang-undang tersebut dapat diubah selama pembahasan.
Kesimpulan
Pajak rumah kedua di Wina merupakan elemen kunci dari kebijakan perumahan. Tujuan utamanya adalah untuk mengatur pasar properti: mengurangi jumlah properti kosong, meningkatkan pasokan di pasar sewa jangka panjang, dan, akibatnya, meningkatkan keterjangkauan perumahan bagi penduduk tetap.
Tujuan utama dari perubahan ini adalah untuk menemukan titik tengah yang menguntungkan pemilik apartemen, penyewa, dan kota itu sendiri. Hal ini sangat penting untuk pasar perumahan yang stabil dan sehat.
Para pemilik properti sebaiknya menyelesaikan semuanya terlebih dahulu untuk menghindari denda dan, sebaliknya, menuai manfaatnya. Misalnya, mereka dapat mulai menyewakan properti mereka, mendaftar untuk program-program khusus, atau mengelola properti mereka dengan lebih efisien.
Saran utama untuk semua orang adalah selalu mengikuti perkembangan hukum terbaru dan, jika perlu, berkonsultasi dengan para ahli. Ini adalah cara paling pasti untuk beradaptasi dengan persyaratan baru secara mudah dan lancar.
