Properti di Vietnam: Apa yang Perlu Diketahui Investor

Investasi properti di Vietnam semakin menarik perhatian pembeli asing. Pasar ini menarik bukan hanya karena pendapatan sewanya, tetapi juga sebagai aset gaya hidup dan sarana diversifikasi modal di Asia.

Berbeda dengan negara-negara Eropa dengan sistem regulasi yang mapan, seperti Austria, di mana stabilitas dan prediktabilitas adalah keunggulan utama, Vietnam saat ini menawarkan cerita yang sama sekali berbeda: negara ini berkembang secara dinamis dengan potensi pertumbuhan harga yang tinggi dan hambatan masuk yang relatif rendah. Bagi investor, ini menawarkan peluang untuk memasuki pasar yang aktif berkembang, sehingga mencapai pengembalian yang lebih tinggi daripada di yurisdiksi yang sudah mapan.

Saat ini adalah waktu yang sangat menarik untuk mempertimbangkan Vietnam sebagai tujuan investasi. Setelah pandemi, negara ini telah membuka kembali perbatasannya, pariwisata pulih dengan pesat, dan pemerintah berinvestasi dalam proyek infrastruktur berskala besar – mulai dari jalan raya hingga bandara internasional. Semua ini menciptakan landasan bagi kenaikan harga perumahan dan peningkatan lalu lintas wisatawan, sehingga meningkatkan daya tarik properti sewa.

Saya, Ksenia Levina, adalah seorang pengacara dengan pengalaman di Asia (Vietnam, Thailand) dan Eropa (negara-negara Uni Eropa). Saya bekerja dengan investor asing, mendukung mereka di seluruh proses – mulai dari uji tuntas dan prosedur KYC/AML hingga manajemen properti. Pengalaman internasional ini memungkinkan saya untuk memahami kekuatan dan kelemahan pasar Asia dibandingkan dengan pasar Eropa.

Asia Tenggara telah lama menjadi magnet bagi pariwisata dan bisnis internasional. Vietnam semakin menonjol di peta ini, menggabungkan perannya sebagai pusat industri dan destinasi wisata.

Dua kota utama – Ho Chi Minh City dan Hanoi – tetap menjadi daya tarik utama Ho Chi Minh City adalah jantung keuangan negara, tempat berdirinya bisnis, bank, perusahaan rintisan, dan kompleks perumahan premium utama. Di sinilah kenaikan harga dan permintaan sewa dari ekspatriat paling terasa. Hanoi adalah ibu kota dan pusat budaya, di mana harga sewa didorong oleh para profesional internasional dan mahasiswa.

Segmen terpisah lainnya adalah real estat resor: Nha Trang, Da Nang, dan Pulau Phu Quoc. Wilayah-wilayah ini aktif berkembang sebagai pusat pariwisata, dan pertumbuhan jumlah hotel, apartemen, dan vila di sana terkait langsung dengan arus wisatawan. Bagi investor, ini adalah skenario gaya hidup yang umum: properti dapat disewakan selama musim ramai dan digunakan untuk liburan pribadi.

Lingkungan hukum di Vietnam berbeda dari Eropa. Menurut Juwai, warga asing dapat memiliki apartemen melalui sistem sewa-menyewa—sewa jangka panjang hingga 50 tahun, dengan opsi perpanjangan. Tanah tetap menjadi milik negara, mencerminkan model pemerintahan sosialis.

Berbeda dengan Austria, di mana pemilik menerima hak kepemilikan penuh atas properti dan beroperasi dalam yurisdiksi Uni Eropa yang dapat diprediksi, di Vietnam, kerangka kontraktual dan dukungan hukum yang tepat untuk transaksi tersebut sangat penting.

Menurut indeks internasional, Vietnam menunjukkan pertumbuhan yang stabil. Menurut Bank Dunia , indikator Kemudahan Berbisnis membaik, dan harga properti di kota-kota besar tumbuh 5-10% per tahun. Hasil sewa di daerah wisata dan metropolitan jauh lebih tinggi daripada di Austria, di mana Anda biasanya dapat mengharapkan 2-3% per tahun.

Kiplinger berpendapat bahwa Thailand, Kamboja, dan Indonesia dapat dianggap sebagai pesaing Vietnam. Namun, Vietnam saat ini menonjol karena kombinasi antara pertumbuhan ekonomi yang pesat, pertumbuhan industri, dan potensi pariwisata.

Pasar properti Vietnam relatif masih muda. Menurut Realtique, hingga tahun 2015, warga asing praktis tidak dapat membeli properti. Liberalisasi peraturan perundang-undangan menyebabkan lonjakan minat yang tajam, dan dalam beberapa tahun, harga di kota-kota besar meningkat sebesar 50% hingga 200%. Pandemi sempat memperlambat pertumbuhan, tetapi pasar telah aktif pulih sejak tahun 2022.

Kota Ho Chi Minh dan Hanoi menunjukkan tingkat pertumbuhan tertinggi, di mana permintaan perumahan didukung oleh arus migrasi internal, kelas menengah yang berkembang, dan perkembangan perusahaan internasional. Di daerah wisata, dinamikanya kurang stabil: Nha Trang, Da Nang, dan Phu Quoc bergantung pada musim dan arus wisatawan, tetapi wilayah-wilayah ini menjadi tujuan utama untuk investasi gaya hidup.

Gambaran geografis transaksi umumnya sebagai berikut. Kota Ho Chi Minh memiliki campuran properti premium (kondominium elit) dan properti pasar massal. Hanoi merupakan pasar yang lebih berorientasi akademis, dengan sejumlah besar penyewa di kalangan mahasiswa dan profesional internasional. Da Nang, Nha Trang, dan Phu Quoc berkembang sebagai pusat pariwisata, di mana warga asing lebih cenderung membeli apartemen di hotel kondominium atau vila tepi pantai.

Jenis properti yang tersedia bagi pembeli asing terbatas: terutama apartemen kondominium, apartemen, dan vila resor. Tanah tidak tersedia bagi warga asing untuk kepemilikan pribadi, perbedaan utama dari Austria, di mana tanah dan rumah tersedia untuk pembelian langsung.

Pembeli utama properti di Vietnam adalah warga negara Korea Selatan, Tiongkok, Jepang, serta Rusia dan Amerika Serikat. Permintaan penyewa didorong oleh wisatawan, ekspatriat, mahasiswa, dan profesional perusahaan internasional.

Perbandingan Pertumbuhan Harga dan Hasil Panen: Vietnam vs. Austria

Ketika mempertimbangkan pasar properti Vietnam, kita tidak bisa mengabaikan para pesaing regionalnya. Yang utama adalah Thailand, Kamboja, dan Indonesia. Masing-masing pasar ini memiliki dinamika dan kekhasan tersendiri, tetapi tren umumnya adalah menarik modal investasi asing melalui pariwisata, hambatan masuk yang terjangkau, dan pertumbuhan ekonomi.

Thailand dianggap sebagai pasar yang lebih matang: mekanisme penyewaan jangka pendek, infrastruktur pariwisata, dan branding yang kuat sudah tersedia untuk destinasi seperti Phuket, Koh Samui, dan Bangkok. Namun, kematangan ini juga berarti persaingan yang tinggi dan biaya masuk yang lebih tinggi, sehingga mengurangi potensi keuntungan yang sangat besar.

Kamboja telah lama menarik investor berkat pembatasan kepemilikan yang minimal dan sistem pajak yang menguntungkan, tetapi infrastruktur dan struktur kelembagaannya tertinggal dibandingkan Vietnam. Properti di sini seringkali lebih murah, tetapi risikonya lebih tinggi, terutama dalam hal regulasi dan stabilitas politik.

Indonesia bertaruh pada wilayah wisata, khususnya Bali. Pasar ini telah lama populer di kalangan ekspatriat, pekerja lepas digital, dan investor, tetapi pembatasan kepemilikan asing langsung dan struktur hukum yang kompleks membuatnya kurang transparan.

Vietnam berada di posisi tengah: di satu sisi, negara ini menawarkan hambatan masuk yang rendah dan pertumbuhan yang pesat, tetapi di sisi lain, membutuhkan keahlian hukum dalam menyusun transaksi. Keseimbangan antara dinamisme dan potensi diversifikasi inilah yang membuat negara ini kompetitif di kawasan tersebut.

Di Vietnam , investor asing tidak dapat membeli properti dengan hak milik penuh, tidak seperti warga negara. Kepemilikan hak sewa tetap menjadi pilihan utama bagi non-penduduk, dengan jangka waktu hingga 50 tahun, dan dapat diperpanjang.

Dalam praktiknya, ini berarti pembeli menjadi pemilik penuh apartemen di kondominium tersebut, tetapi periode kepemilikan terbatas, dan setelah masa sewa berakhir, perpanjangan bergantung pada keputusan negara dan pengembang.

Di Austria, situasinya justru sebaliknya: warga asing dapat membeli properti secara tunai (meskipun ini seringkali memerlukan persetujuan dari otoritas regional), dan tidak ada batasan waktu. Hal ini menciptakan rasa aman yang lebih besar bagi investor, tetapi biaya masuk dan kepemilikan jauh lebih tinggi.

bentuk-bentuk struktur kepemilikan lainnya banyak digunakan di Vietnam Beberapa investor mendirikan perusahaan lokal (biasanya dengan mitra Vietnam), yang memungkinkan mereka untuk membeli tanah dan properti sebagai pemilik penuh, tetapi membutuhkan dukungan hukum yang ekstensif dan kepatuhan yang berkelanjutan.

Pengaturan kepemilikan bersama juga diminati —misalnya, ketika membeli apartemen atau vila dengan beberapa investor. Hal ini sangat relevan untuk properti resor, di mana pengeluaran dan pendapatan dibagi secara proporsional. Masalah warisan juga penting untuk dipertimbangkan: hukum Vietnam mengizinkan pengalihan kepemilikan kepada ahli waris asing, tetapi memerlukan pengesahan notaris dan pembayaran biaya.

Perhatian tambahan perlu diberikan pada rekening bank dan kepatuhan. Pembeli asing akan membutuhkan rekening bank Vietnam untuk pembayaran, serta bukti asal dana. Ini adalah praktik standar untuk melindungi dari pencucian uang, tetapi prosesnya sendiri mungkin memakan waktu lebih lama daripada di Austria, di mana sektor perbankan sudah mapan dan beroperasi sesuai dengan peraturan Uni Eropa yang ketat.

Proses pembelian properti di Vietnam terdiri dari beberapa tahapan. Pertama, properti dipilih dan perjanjian reservasi ditandatangani, beserta uang muka kecil. Selanjutnya dilakukan peninjauan dokumen, yang meliputi analisis izin pengembang, sertifikat tanah, dan status proyek. Due diligence —peninjauan hukum yang menyeluruh—memainkan peran penting pada tahap ini, karena tanpanya, ada risiko tinggi berakhir dengan konstruksi yang belum selesai atau pembatasan penggunaan properti.

Setelah inspeksi berhasil diselesaikan, para pihak menandatangani perjanjian jual beli utama, yang didaftarkan di instansi pemerintah terkait. Tidak seperti Austria, di mana pendaftaran di kantor catatan tanah menjamin perlindungan hak secara mutlak, di Vietnam, perlindungan hak pembeli sangat bergantung pada kualitas dokumentasi dan integritas pengembang.

Inilah mengapa investor sangat disarankan untuk bekerja sama melalui pengacara dan penasihat berlisensi.

Perhatian khusus harus diberikan pada transaksi pembelian properti yang masih dalam tahap pembangunan (off-plan ). Format ini sangat populer karena harga awalnya yang rendah dan potensi kenaikan harga setelah selesai dibangun. Namun, format ini juga membawa risiko terbesar: penundaan konstruksi, kurangnya izin yang diperlukan, atau masalah dalam menghubungkan ke infrastruktur.

Di Austria, transaksi properti yang masih dalam tahap pembangunan lebih aman berkat peraturan pengembang yang ketat dan rekening escrow wajib. Di Vietnam, jaminan semacam itu lebih sedikit, sehingga memerlukan pengawasan yang lebih ketat lagi.

Dalam beberapa tahun terakhir, pembelian properti jarak jauh di Vietnam telah menjadi model utama bagi investor asing. Hal ini disebabkan oleh meningkatnya minat terhadap pasar dan perkembangan layanan digital yang memungkinkan transaksi diselesaikan tanpa perlu kehadiran permanen di negara tersebut. Metode investasi ini sangat relevan bagi mereka yang mempertimbangkan Vietnam sebagai bagian dari portofolio internasional dan tidak berencana untuk pindah dalam waktu dekat.

Proses pembelian jarak jauh berpusat pada perwakilan tepercaya —biasanya seorang pengacara atau firma konsultan khusus. Melalui surat kuasa yang telah disahkan oleh notaris, perwakilan tersebut bertindak atas nama investor: menandatangani perjanjian reservasi, meninjau dokumen kepemilikan, berpartisipasi dalam negosiasi dengan pengembang, dan mengawasi proses pendaftaran properti. Pendekatan ini meminimalkan risiko dan menghilangkan kebutuhan untuk melakukan banyak perjalanan.

Para pengembang modern di Vietnam secara aktif menerapkan berbagai perangkat daring: tur virtual properti, katalog denah lantai elektronik, presentasi video, dan bahkan penandatanganan dokumen individual secara daring. Hal ini memungkinkan investor untuk mengevaluasi terlebih dahulu tidak hanya proyek itu sendiri tetapi juga lingkungan sekitarnya, infrastruktur, dan dinamika lingkungan.

pada kepatuhan dan masalah keuangan selama transaksi jarak jauh Pembeli asing membuka rekening bank di Vietnam, melalui mana semua pembayaran diproses. Bank memverifikasi asal dana, yang diwajibkan berdasarkan hukum setempat.

Berbeda dengan Austria, di mana transaksi dapat diselesaikan secara online berkat yurisdiksi digital Eropa dan transparansi hukum yang tinggi, di Vietnam, pembelian jarak jauh memerlukan pengawasan hukum yang lebih ketat. Namun, dengan dukungan yang tepat, hal ini menjadi alat yang nyaman untuk memasuki pasar yang berkembang tanpa memerlukan kehadiran jangka panjang di negara tersebut.

Vietnam vs. Austria

Beban pajak atas properti di Vietnam relatif rendah, yang merupakan salah satu faktor utama yang membuat pasar ini menarik. Biaya pendaftaran sebesar 0,5% dari harga transaksi dikenakan saat membeli properti. Bagi pemilik, beban pajaknya minimal: pajak tanah dan properti memang ada, tetapi tarifnya sangat rendah, seringkali tidak melebihi beberapa ratus dolar per tahun.

Saat menjual properti, terdapat pajak keuntungan modal sebesar 2%, yang jauh lebih rendah daripada di Austria, di mana pajak keuntungan modal dapat mencapai 25-30% tergantung pada struktur kepemilikan dan jangka waktu kepemilikan.

Mengenai pendapatan sewa, di Vietnam tarif pajak berkisar antara 5 hingga 10% tergantung pada pendapatan, memungkinkan investor untuk mempertahankan sebagian besar keuntungan. Di Austria, beban pajak atas pendapatan sewa lebih tinggi: pajak penghasilan dan kontribusi jaminan sosial ditambahkan ke dalamnya.

Perbandingan dengan Austria

Membeli properti di Vietnam, dengan sendirinya, tidak memberikan izin tinggal. Ini adalah perbedaan utama dari beberapa yurisdiksi Eropa, di mana investasi properti dapat langsung mengarah pada izin tinggal atau bahkan kewarganegaraan. Di Austria, misalnya, membeli properti juga tidak memberikan izin tinggal, tetapi negara tersebut menawarkan program khusus untuk investor dan pengusaha, di mana properti dapat menjadi bagian dari paket investasi.

Vietnam menawarkan sistem visa jangka panjang. Warga negara asing dapat memperoleh visa bisnis, visa investasi, atau izin kerja, yang memungkinkan masa tinggal satu hingga beberapa tahun dengan kemungkinan perpanjangan. Investor kaya juga dapat mempertimbangkan untuk mendaftarkan bisnis di Vietnam, yang mempermudah perolehan visa masuk ganda dan izin tinggal resmi.

Dari perspektif gaya hidup, Vietnam menarik karena biaya hidupnya yang relatif rendah: sewa, layanan, transportasi, dan makanan jauh lebih murah daripada di Austria atau negara-negara Eropa lainnya. Iklim memainkan peran penting: cuacanya hangat sepanjang tahun, dan di daerah wisata seperti Da Nang atau Phu Quoc, kehidupan sangat terkait dengan laut.

Sektor pariwisata berkembang pesat, menawarkan berbagai layanan, kafe, restoran, serta acara olahraga dan budaya. Bagi para pekerja lepas digital dan mereka yang mencari iklim hangat dan harga terjangkau, Vietnam menjadi salah satu pilihan terbaik di Asia.

Pasar sewa di Vietnam terbagi menjadi dua segmen utama: sewa jangka pendek dan sewa jangka panjang.

Penyewaan jangka pendek ditujukan untuk wisatawan. Kota-kota dan pulau-pulau seperti Nha Trang, Da Nang, dan Phu Quoc telah menjadi pusat wisata: kondominium dan apartemen hotel dibangun dengan cepat, dan pasar penyewaan didorong oleh pariwisata domestik dan internasional. Musim memainkan peran, tetapi berkat iklim sepanjang tahun, penurunan di musim sepi tidak begitu terasa dibandingkan di Eropa, misalnya.

Penyewaan jangka panjang umum dilakukan di Kota Ho Chi Minh dan Hanoi. Kota-kota ini menikmati permintaan yang stabil dari ekspatriat, mahasiswa, dan karyawan perusahaan internasional. Pasar sewa di sini kurang fluktuatif dibandingkan di daerah wisata, sehingga menawarkan kesempatan untuk mengandalkan pendapatan yang stabil.

Profitabilitas berdasarkan wilayah

Menurut Eurostat dan sumber-sumber nasional, proporsi perumahan sewa di Austria jauh lebih rendah, sementara kepemilikan rumah lebih umum; data global tentang kepemilikan mengkonfirmasi tren ini – 69% penduduk Uni Eropa tinggal di rumah mereka sendiri.

Pemilihan lokasi secara langsung bergantung pada strategi investor.

Kota Ho Chi Minh adalah ibu kota ekonomi negara dan pasar properti terbesarnya. Lingkungan bisnis yang berkembang pesat dan sektor korporasi internasional yang dinamis memastikan permintaan sewa dari ekspatriat tetap tinggi. Investasi di Kota Ho Chi Minh cocok bagi mereka yang mencari pendapatan stabil dan prospek investasi jangka panjang.

Apartemen standar (studio, 35-5 m²): mulai dari $60.000-100.000.

• Kondominium 2 kamar tidur: $150.000-$240.000.
• Properti premium (Distrik 2, Distrik 7): $150.000-600.000, harga $2.200-6.500/m².

Area yang menjanjikan:

• Thao Dien, Thu Thiem (Distrik 2): magnet bagi para ekspatriat.
• Phu My Hung (Distrik 7): komunitas ekspatriat yang ramah keluarga, infrastruktur.
• Binh Thanh, Thu Duc (Distrik 9): proyek baru, proyeksi kapitalisasi hingga 60–90% dalam 5 tahun.

Hanoi, sebagai ibu kota politik, memiliki struktur permintaan yang unik. Instansi pemerintah, universitas, dan kedutaan besar terkonsentrasi di sini. Pasar sewa ditargetkan untuk mahasiswa, dosen, dan karyawan pemerintah serta organisasi internasional. Hasil investasi di sini lebih rendah daripada di daerah wisata, tetapi stabilitas permintaan menjadikan Hanoi sebagai strategi jangka panjang yang menarik.

• Pasar primer: sekitar $2.836/m² (~72 juta VND/m²).
• Pasar sekunder: $1.900/m² (~48-49 juta VND/m²).
• Harga minimum untuk sebuah apartemen: $120.000-180.000 (pasar sekunder).

Area populer:

• Tay Ho (Danau Barat): $2.500-4.000/m², sewa untuk ekspatriat.
• Ba Dinh, Hoan Kiem: $2.000-3.200/m², pusat bisnis dan administrasi.

Da Nang, Nha Trang , dan Phu Quoc adalah destinasi wisata resor. Fokus utama di sini adalah penyewaan jangka pendek untuk wisatawan. Investasi semacam ini lebih menguntungkan, tetapi juga lebih berisiko: musiman, ketergantungan pada pariwisata internasional, dan persaingan dengan industri perhotelan. Di sisi lain, resor menawarkan kesempatan untuk menggabungkan investasi dengan penggunaan pribadi – yang disebut investasi gaya hidup.

Lokasi resor

• Da Nang: $1800 - 3000/m², investasi mulai dari $150.000 - 300.000.
• Nha Trang: $1.500–2.500/m², mulai dari $120.000–250.000 per properti.
• Phu Quoc: $1.600–3.000/m², mulai dari $130.000–300.000, arus wisatawan tinggi.
• Fokus: penyewaan jangka pendek untuk wisatawan, menggabungkan profitabilitas dan gaya hidup.

Kota metropolitan vs. resor

Kota-kota sekunder dan pinggiran kota

• Binh Duong (dekat Kota Ho Chi Minh): $1300 - 2200/m².
• Investasi minimum: mulai dari $100.000 hingga $150.000.
• Potensi: pertumbuhan infrastruktur dan permintaan karena relokasi produksi.

Dibandingkan dengan Austria, dapat dikatakan bahwa kota metropolitan di Vietnam analog dengan Wina dalam hal stabilitas, tetapi dengan hasil yang lebih tinggi, sementara daerah resor lebih mendekati model resor Alpen atau danau di Austria, hanya saja dengan ambang batas masuk yang jauh lebih rendah dan risiko yang lebih besar.

• Austria (Wina, Salzburg): harga mulai dari €250.000 bahkan untuk apartemen kecil di Wina .
• Profitabilitas: 2–4% per tahun.
• Vietnam: investasi mulai dari $60.000–100.000, imbal hasil 5–9%, tetapi risiko hukum dan pasar lebih tinggi.

Bagi investor asing, pasar Vietnam hampir selalu dimulai dengan proyek pembangunan baru: ini adalah segmen utama yang menghasilkan sebagian besar properti yang tersedia untuk dibeli (kuota untuk warga asing di kondominium, prosedur pemesanan yang transparan dan pembayaran bertahap, kontrak standar, dan layanan pengembang).

Hak kepemilikan diberikan dalam bentuk hak sewa, dan dokumen-dokumen penting (termasuk "buku merah muda" untuk apartemen) diterbitkan setelah bangunan mulai beroperasi.

Membeli di tahap awal konstruksi memungkinkan Anda untuk mengunci harga masuk yang lebih rendah dan memperoleh keuntungan dari revaluasi pada saat penyerahan, tetapi hal ini membutuhkan uji tuntas yang disiplin: memeriksa hak atas tanah, izin bangunan, status rekening/dana proyek, riwayat pengembang, dan rantai kontraknya.

Pada kenyataannya, banyak proyek menyediakan alur kerja pelanggan yang nyaman: pemesanan elektronik, Perjanjian Jual Beli yang terstandarisasi, jadwal pembayaran, pertanggungjawaban atas kerusakan, dan pengelolaan gedung selanjutnya oleh perusahaan manajemen pengembang.

Pasar sekunder lebih menantang bagi warga asing karena tiga alasan. Pertama, ada "kuota asing" di gedung tersebut: jika batasnya tercapai, warga asing tidak dapat membeli, yang berdampak pada likuiditas dan jumlah calon pembeli selama penjualan kembali.

Kedua, prosedur pendaftaran ulang hak sewa antara individu swasta memerlukan kerja hukum yang cermat (memeriksa status "buku merah muda", ketiadaan hak gadai/beban, tunggakan utilitas dan pajak, serta penetapan harga yang benar dalam kontrak).

Ketiga, pembiayaan untuk non-penduduk untuk properti yang sudah ada terbatas, sehingga transaksi lebih sering dilakukan secara tunai atau dengan pinjaman jangka pendek. Keunggulan properti yang sudah ada meliputi ketersediaan penyewaan, kemampuan untuk menilai kinerja teknis dan operasional bangunan (dana HOA, tingkat pemeliharaan, dan biaya operasional yang realistis), dan risiko penundaan konstruksi yang lebih rendah.

Pedoman harga adalah sebagai berikut: lahan awal di Kota Ho Chi Minh pada tahap awal proyek dimungkinkan mulai dari ~$80.000 (biasanya apartemen kompak di area/klaster yang sedang berkembang), dan di lokasi resor (Da Nang, Nha Trang, Phu Quoc) batas bawahnya seringkali sekitar $120.000 untuk apartemen di tepi laut.

Tentu saja, distrik pusat dan kawasan ekspatriat yang sedang berkembang lebih mahal; yang penting di sana bukanlah "harga terendah," tetapi keseimbangan antara lokasi, kualitas manajemen, dan profil penyewa.

Sebagai perbandingan dengan Austria, bahkan apartemen kota kelas bawah di pasar Wina biasanya dimulai dari €250.000 ke atas, tetapi investor mendapatkan hak milik penuh dan proses pendaftaran tanah yang dapat diprediksi. Sebagai gantinya, mereka menerima imbal hasil yang lebih rendah dan periode pengembalian modal yang lebih lama.

Bangunan baru vs. bangunan bekas

Di Austria, kontrasnya berbeda: pasar sekunder likuid dan terstandarisasi, sedangkan pasar primer dilindungi oleh model notaris-penjaminan; harga lebih tinggi, imbal hasil lebih rendah, tetapi kepastian hukum maksimal.

Di luar opsi "klasik" beli-untuk-disewakan, Vietnam menawarkan berbagai strategi khusus yang memungkinkan profil risiko/imbal hasil yang lebih tepat.

Apartemen penghasilan adalah unit-unit berperabot lengkap di dalam kondominium, yang ditujukan untuk disewa oleh ekspatriat di daerah metropolitan (Kota Ho Chi Minh/Hanoi).

Keunggulan: permintaan yang dapat diprediksi, kemampuan untuk membuat kontrak jangka panjang dengan perusahaan/pihak yang ingin pindah, tingkat hunian yang relatif stabil.

Kelemahan: perlunya standar perabotan dan layanan yang tinggi, sensitivitas terhadap kondisi kantor dan migrasi personel.

Hotel kondominium resor adalah format di mana apartemen dikelola oleh operator hotel dengan fokus pada masa inap jangka pendek. Properti ini sering menawarkan pengembalian yang lebih tinggi, tetapi ketergantungan pada arus wisatawan dan musim merupakan risiko utama.

Penting untuk memeriksa ketentuan pembagian pendapatan, transparansi pelaporan, biaya operator, dan skenario musim sepi. Bagi investor yang disiplin, kondominium hotel dapat menjadi komponen portofolio dengan profil pendapatan yang lebih agresif.

Penyewaan vila di Da Nang, Nha Trang, dan Phu Quoc menargetkan pariwisata premium dan kelompok/keluarga. Pengelolaannya lebih kompleks (staf, layanan, pemasaran), tetapi tagihan rata-ratanya lebih tinggi dan diferensiasi produknya lebih kuat. Resor korporat dengan rencana induk yang telah dikembangkan menawarkan likuiditas yang lebih baik daripada properti yang berdiri sendiri.

Properti komersial (kantor, ritel jalanan) merupakan segmen profesional. Di Kota Ho Chi Minh, blok perkantoran kecil di kawasan bisnis dan lahan ritel sudut yang strategis di area dengan banyak pejalan kaki sangat diminati. Di sini, penilaian tarif sewa, biaya operasional, indeksasi, dan kelayakan kredit penyewa sangat penting.

Hambatan masuk lebih tinggi, dan uji tuntas wajib dilakukan. Sebagai perbandingan, di Austria, perkantoran inti dan ritel utama menawarkan pengembalian yang rendah tetapi sangat stabil, sementara di Vietnam, selisih imbal hasil lebih lebar, tetapi risikonya (termasuk kekosongan dan penangguhan pembayaran sewa) juga lebih tinggi.

Profil Strategi Alternatif

*Kisaran harga bersifat indikatif dan bergantung pada lokasi, operator, kualitas aset, dan struktur transaksi.

Risiko konseptual utama di Vietnam adalah hak sewa. Warga negara asing memiliki masa sewa terbatas (biasanya hingga 50 tahun) untuk sebuah apartemen. Perpanjangan dimungkinkan, tetapi tidak dijamin secara otomatis. Sangat penting untuk memahami di atas tanah siapa proyek tersebut berada, jangka waktu sewa pengembang, dan mekanisme peraturan yang memastikan perpanjangan. Ini adalah perbedaan mendasar dari Austria, di mana kepemilikan hak milik penuh bersifat abadi dan dilindungi oleh hukum Uni Eropa.

Risiko kedua adalah ketidakpastian hukum dan birokrasi. Lingkungan peraturan terus berkembang, tetapi prosedur dapat berbeda dari provinsi ke provinsi, dan jangka waktu persetujuan dapat bervariasi. Uji tuntas sangat penting: status lahan, izin konstruksi, kepatuhan terhadap kuota penduduk asing di gedung tersebut, proses buku merah muda (pink book), tidak adanya hak gadai atau sengketa, dan kebenaran perjanjian pengelolaan. Tanpa pengacara lokal yang berpengalaman dan peta jalan yang jelas, mudah untuk membuang waktu dan merusak ekonomi transaksi.

Faktor ketiga adalah volatilitas pasar pariwisata. Kawasan resor sensitif terhadap guncangan global (perbatasan, perjalanan udara), peristiwa cuaca (topan), dan persaingan dari hotel dan proyek apartemen lainnya. Untuk penyewaan jangka pendek, pemasaran, ekosistem OTA, peringkat properti, kebijakan penetapan harga yang fleksibel, dan kehadiran manajer lokal yang mampu mengurangi fluktuasi musiman dengan paket dan rata-rata lama menginap sangat penting.

Terdapat pula risiko finansial dan operasional: mata uang (pendapatan dalam VND/pengeluaran atau target dalam USD/EUR), likuiditas keluar (kuota untuk warga negara asing membatasi lingkaran pembeli selama penjualan kembali), kualitas konstruksi/pemeliharaan (anggaran HOA, penyusutan sistem MEP, lift, fasad), kepatuhan (konfirmasi sumber dana, prosedur perbankan).

Di Austria, risiko-risiko ini lebih rendah berkat model notaris yang terstandarisasi, pendaftaran tanah, dan praktik peradilan yang dapat diprediksi; sisi negatifnya adalah pengembalian yang lebih rendah dan titik masuk yang lebih mahal.

Peta risiko dan langkah-langkah mitigasi

Perbandingan dengan Austria

• Model hukum: Vietnam – hak sewa dan praktik yang beragam di berbagai provinsi; Austria – hak milik penuh, sistem notaris dan kadaster yang ketat.
• Ekonomi transaksi: Vietnam – biaya masuk rendah, keuntungan lebih tinggi dan potensi pertumbuhan; Austria – biaya masuk tinggi, imbal hasil rendah tetapi stabil.
• Faktor operasional: Vietnam – manajemen dan mitra lokal sangat penting; Austria – proses yang terstandarisasi dan prediktabilitas biaya.

Jika pertumbuhan dan profitabilitas adalah tujuan Anda, Vietnam menawarkan lebih banyak peluang dengan manajemen risiko yang tepat. Jika pelestarian modal dan kepastian hukum adalah kunci, model Austria lebih cocok, tetapi bersiaplah untuk pengembalian yang lebih moderat dan hambatan masuk yang lebih tinggi.

Kehidupan di Vietnam diatur oleh dua paradigma utama: urbanisasi pesat di kota-kota metropolitan terbesar dan kehidupan sehari-hari yang santai dan berorientasi pada rekreasi di daerah-daerah resor. Kota-kota besar seperti Ho Chi Minh City dan Hanoi adalah kota-kota yang dinamis dan energik dengan kepadatan bisnis yang tinggi, pembangunan intensif, dan komunitas ekspatriat yang khas.

Bagi mereka yang terbiasa dengan ritme perkotaan dan ingin menggabungkan investasi dengan karier atau kegiatan kewirausahaan, kota-kota ini menawarkan semua yang mereka butuhkan: perusahaan internasional, ruang kerja bersama (co-working space), klinik dan sekolah berbahasa Inggris, logistik yang maju, dan program budaya yang kaya.

Komunitas ekspatriat di sini sangat dinamis dan berorientasi profesional – acara jejaring, klub bisnis, sekolah internasional, dan layanan relokasi memfasilitasi integrasi yang relatif cepat. Pada saat yang sama, kepadatan penduduk yang tinggi dan pertumbuhan yang pesat juga berarti infrastruktur yang lebih menantang: kemacetan lalu lintas, lokasi konstruksi yang panjang, kebisingan; bagi mereka yang menghargai kedamaian dan ketenangan, ini tidak selalu nyaman.

Kawasan wisata—Da Nang, Nha Trang, Phu Quoc, dan daerah pesisir lainnya—menciptakan gaya hidup yang sama sekali berbeda: iklim maritim, akses pantai setiap hari, infrastruktur layanan yang berkembang dengan baik untuk para wisatawan, dan biaya layanan rumah tangga yang relatif rendah.

Bagi banyak investor, lokasi resor identik dengan "investasi gaya hidup" : Anda membeli properti yang berfungsi sebagai tempat liburan keluarga dan juga menghasilkan pendapatan selama musim puncak. Kehidupan di resor lebih sederhana dan lebih murah dalam hal pengeluaran dasar: bahan makanan, layanan, dan hiburan seringkali jauh lebih murah daripada di kota-kota Eropa.

Namun, hal ini disertai dengan sifat musiman dari layanan dan pilihan terbatas dari lembaga medis dan pendidikan premium di dalam resor itu sendiri—dalam kebanyakan kasus, untuk layanan medis atau pendidikan yang serius, Anda harus beralih ke kota-kota yang lebih besar.

Budaya Vietnam merupakan perpaduan berlapis-lapis antara tradisi lokal, warisan kolonial, dan perkembangan pesat kehidupan perkotaan kontemporer. Kuliner adalah salah satu pendorong kenyamanan sehari-hari: makanan jalanan berkualitas tinggi dan terjangkau, serta banyaknya kafe dan restoran yang menyajikan masakan internasional di kota-kota besar.

Para ekspatriat dan keluarga menghargai akses ke sekolah internasional dan tingkat layanan kesehatan swasta yang andal: Kota Ho Chi Minh dan Hanoi memiliki klinik dan rumah sakit internasional yang menawarkan standar yang mendekati standar Barat, tetapi jauh lebih terjangkau daripada yang ada di Austria.

Pendidikan bagi anak-anak warga negara asing biasanya diberikan melalui sekolah internasional swasta dengan bahasa Inggris sebagai bahasa pengantar; jaringan mereka terus berkembang, tetapi ruang dan biaya dapat menjadi faktor pembatas, terutama di daerah-daerah yang lebih makmur.

Dibandingkan dengan Austria, saya ingin mencatat beberapa perbedaan utama: di Austria, tingkat layanan pemerintah, keamanan publik, dan perawatan kesehatan umumnya lebih tinggi dan lebih stabil; infrastrukturnya dapat diprediksi berkembang dengan baik; dan kualitas hidup terkait dengan iklim dingin dan gaya hidup Eropa.

Di Vietnam, Anda mendapatkan iklim yang lebih hangat, biaya tetap yang lebih rendah, dan dinamika budaya yang dinamis, tetapi Anda membayar semua itu dengan tingkat ketidakpastian yang lebih tinggi dalam layanan publik dan kurangnya prediktabilitas dalam beberapa faktor keselamatan, sosial, dan lingkungan.

Dalam beberapa tahun terakhir, Vietnam telah bertransformasi dari pasar lokal menjadi pusat regional bagi para pekerja digital nomaden, profesional TI, dan pengusaha yang mencari kombinasi antara basis operasional yang rendah dan pasar yang berkembang pesat dengan akses ke seluruh Asia Tenggara.

Kebijakan visa yang fleksibel, munculnya ruang kerja bersama (coworking space), dan ketersediaan internet serta pembayaran seluler menjadikan kota-kota besar sebagai platform alami untuk kerja jarak jauh dan perusahaan rintisan. Para digital nomad menghargai tidak hanya biaya akomodasi dan makanan yang rendah, tetapi juga ekosistem layanan: kafe dengan Wi-Fi cepat, acara komunitas, akses ke inkubator bisnis, dan kemudahan logistik penerbangan internasional dari Kota Ho Chi Minh atau Da Nang.

Bagi investor yang berorientasi pada pertumbuhan, Vietnam menawarkan keunggulan yang jelas: populasi muda, masuknya investasi asing ke kawasan industri dan sektor TI, proyek infrastruktur berskala besar (koridor jalan dan kereta api, pelabuhan, bandara), dan urbanisasi yang aktif.

Semua ini menciptakan peningkatan permintaan perumahan bagi karyawan perusahaan internasional dan menciptakan basis penyewa yang stabil, sekaligus meningkatkan prospek kapitalisasi.

Bagi keluarga, Vietnam menawarkan gaya hidup yang terjangkau: pengeluaran harian yang lebih rendah, iklim yang hangat, dan kesempatan untuk memberikan pendidikan internasional kepada anak-anak dengan biaya yang jauh lebih rendah daripada di Austria. Namun, keluarga harus mempertimbangkan hal-hal seperti asuransi, kualitas pendidikan publik, dan infrastruktur sosial jangka panjang, yang lebih unggul di Austria.

Dari perspektif strategis, Vietnam menarik sebagai titik diversifikasi: investor dari Eropa dan Asia memasukkan aset lokal ke dalam portofolio mereka untuk meningkatkan keuntungan dan mengurangi korelasi dengan pasar Uni Eropa.

Dalam konteks ini, Austria berfungsi sebagai "jangkar stabilitas" bagi banyak pihak—tempat di mana modal dapat dilestarikan dengan risiko hukum minimal; Vietnam, di sisi lain, adalah "mesin pertumbuhan" di mana pengembalian yang lebih tinggi dapat dicapai sambil menanggung risiko operasional dan regulasi tambahan.

Perencanaan divestasi merupakan bagian integral dari strategi investasi apa pun, dan di Vietnam, hal ini sangat relevan karena model hukum dan kondisi pasar yang spesifik. Poin pertama dan terpenting adalah memahami sifat hak sewa: dalam kebanyakan kasus, investor tidak menerima hak milik penuh abadi atas tanah tersebut, melainkan membeli hak penggunaan yang dapat diperbarui (biasanya hingga 50 tahun).

Oleh karena itu, salah satu langkah praktis adalah fokus pada profil transaksi di mana jangka waktu investasi yang diharapkan jauh lebih pendek daripada jangka waktu sewa, atau mengakuisisi properti dalam proyek-proyek di mana pengembang memiliki jaminan lahan jangka panjang dan kebijakan perpanjangan yang transparan.

Menjual apartemen "sebelum masa sewa berakhir" adalah skenario keluar yang umum; investor lebih menyukai properti dengan sisa masa sewa yang panjang karena permintaan pembeli dan harga turun seiring dengan semakin pendeknya masa sewa.

Periode paparan pasar di Vietnam biasanya lebih lama daripada di yurisdiksi Eropa yang sudah mapan. Proyek-proyek yang paling likuid di lokasi-lokasi utama dapat terjual dalam beberapa bulan dengan penetapan harga dan pemasaran yang tepat; namun, untuk properti di luar kawasan ekspatriat atau dengan masalah kuota warga asing, siklus penjualan seringkali memanjang hingga satu atau dua tahun.

Hal ini disebabkan oleh terbatasnya jumlah pembeli (kuota asing), volatilitas permintaan di pasar sekunder, dan kebutuhan akan pembeli tunai untuk banyak transaksi. Perlu diingat bahwa dalam pengembangan resor, faktor musiman juga memengaruhi waktu dan harga penjualan – mendaftarkan properti selama "musim sepi" mungkin memerlukan diskon yang signifikan.

Aspek perpajakan saat keluar dari negara ini relatif sederhana dibandingkan dengan Austria – tarifnya lebih rendah, tetapi prosedur birokrasi dan persyaratan dokumen (konfirmasi sumber dana, transfer bersertifikat, nomor rekening lokal, dll.) memerlukan persiapan yang cermat.

Pajak umum atas penjualan meliputi pajak keuntungan modal (di Vietnam seringkali sekitar 2% dari harga transaksi atau tarif tetap lainnya tergantung pada strukturnya), serta biaya pendaftaran dan kemungkinan biaya transfer.

Di Austria, beban pajak atas penjualan mungkin lebih tinggi, tetapi proses perhitungan dan pembayaran pajak lebih terstandarisasi dan transparan. Di Vietnam, penting untuk memiliki konsultan pajak lokal yang dapat membantu Anda menyusun transaksi dengan benar dan meminimalkan risiko fiskal sesuai hukum.

Vietnam vs. Austria

Secara praktis, masuk akal bagi investor untuk mengembangkan skenario keluar terlebih dahulu: mempertimbangkan diversifikasi saluran (broker, platform internasional, agen lokal), memiliki cadangan dana untuk pemasaran dan kemungkinan penyesuaian harga, dan menyimpan "paket dokumen" yang lengkap—kontrak, riwayat sewa, tagihan utilitas, dan bukti pembayaran pajak—yang meningkatkan kepercayaan calon pembeli dan mengurangi waktu uji tuntas.

Kasus 1: Kota Ho Chi Minh – Apartemen 45 m², imbal hasil 5,5%

Seorang investor Singapura membeli sebuah apartemen studio di Distrik 2 (Thao Dien), lokasi populer di kalangan ekspatriat. Apartemen tersebut dihargai sekitar $95.000. Properti tersebut dibeli sebelum pembangunan selesai, menawarkan diskon 12% dari harga pasar setelah selesai dibangun.

Apartemen tersebut disewakan jangka panjang kepada seorang spesialis IT yang bekerja di Kota Ho Chi Minh. Rata-rata imbal hasil yang diperoleh adalah 5,5% per tahun. Selain itu, kapitalisasi pasar meningkat sebesar 15% selama dua tahun.

Kasus 2: Hanoi – Apartemen 70 m², imbal hasil 4,8%

Seorang investor Jerman membeli sebuah apartemen dua kamar tidur di distrik Cau Giay, yang merupakan lokasi universitas dan kantor perusahaan internasional. Harganya adalah $110.000.

Setelah dilengkapi perabotan dan renovasi kecil, apartemen tersebut disewakan kepada sekelompok mahasiswa internasional untuk jangka panjang. Tingkat pengembaliannya adalah 4,8% per tahun. Keuntungan utamanya adalah permintaan yang stabil dari mahasiswa dan pegawai pemerintah. Kerugiannya adalah kurangnya fleksibilitas dibandingkan dengan lokasi resor.

Kasus 3: Da Nang – apartemen kondominium seluas 55 m², hasil 7,0%

Seorang investor asal Australia telah berinvestasi di apartemen dekat Pantai My Khe, salah satu kawasan wisata utama di Da Nang. Harga pembeliannya adalah $120.000.

Apartemen-apartemen tersebut dialihkan ke perusahaan manajemen lokal, yang menyewakannya kepada wisatawan melalui Booking dan Airbnb. Rata-rata hasil tahunan adalah 7,0%, meskipun ada faktor musiman. Selama periode puncak (musim dingin dan musim semi), tingkat hunian mencapai 90%.

Kasus 4: Nha Trang – Apartemen resor seluas 60 m², imbal hasil 8,2%

Seorang investor Rusia membeli apartemen di kompleks tepi pantai baru di Nha Trang seharga $125.000. Pengelolaan dialihkan kepada pengembang, yang menjamin pengembalian minimum sebesar 7% untuk tiga tahun pertama.

Faktanya, keuntungan yang diperoleh adalah 8,2%, karena lalu lintas wisatawan ke Nha Trang pulih dengan cepat setelah pandemi. Risiko utamanya adalah ketergantungan yang tinggi pada wisatawan Tiongkok dan Korea.

Kasus 5: Phu Quoc – vila 120 m², imbal hasil 9,5%

Seorang investor dari Korea Selatan membeli sebuah vila di kompleks tepi pantai premium seharga $280.000.

Vila tersebut disewakan melalui operator internasional (Accor). Karena tingginya permintaan di Fukuoka, imbal hasilnya mencapai 9,5% per tahun. Selain itu, investor menggunakan vila tersebut untuk liburan hingga 30 hari per tahun. Risiko utamanya adalah ketergantungan yang tinggi pada perjalanan udara dan faktor musiman.

Kasus 6: Kota Ho Chi Minh – Ruang komersial seluas 90 m², imbal hasil 6,3%

Seorang investor Austria membeli properti di lantai dasar sebuah kompleks perumahan di Distrik 7 (Phu My Hung), sebuah lingkungan bergengsi dengan populasi ekspatriat dan bisnis yang besar. Harga pembeliannya adalah $210.000.

Tempat tersebut disewakan kepada sebuah kafe dan kedai kopi dengan kontrak jangka panjang (5 tahun). Hasil investasinya adalah 6,3% per tahun. Keuntungannya adalah stabilitas penyewa; kerugiannya adalah biaya awal yang tinggi dan ketergantungan pada permintaan konsumen.

Kasus 7: Hanoi – Apartemen 50 m², imbal hasil 5,0%

Seorang investor Prancis membeli sebuah apartemen kecil di dekat Danau Barat (Ho Tay), sebuah lingkungan populer bagi ekspatriat, seharga $100.000.

Apartemen tersebut disewakan melalui Airbnb untuk jangka pendek. Rata-rata imbal hasil tahunan adalah 5,0%, dan karena popularitas daerah tersebut, harga apartemen meningkat sebesar 12% selama dua tahun.

Pengalaman saya mencakup transaksi di Asia dan Eropa (termasuk Austria). Hal ini memungkinkan saya untuk memahami tidak hanya perbedaan dalam rezim hukum dan transparansi pasar, tetapi juga skenario pengembalian dan risiko di dunia nyata bagi para investor.

Di Asia—khususnya Vietnam dan Thailand—tugas utama investor bukanlah memilih properti "berdasarkan gambar," tetapi melakukan uji tuntas yang menyeluruh: memeriksa pengembang, struktur kepemilikan, hak atas tanah, dan kesiapan proyek untuk dioperasikan.

Meskipun sistem kadaster Austria yang kuat, peraturan Uni Eropa yang ketat, dan transaksi notaris meminimalkan sebagian besar risiko hukum, di Vietnam, keahlian hukum sangat penting untuk keberhasilan.

Cara memilih objek:

1. Memeriksa reputasi pengembang (proyek yang telah selesai, ulasan pelanggan, kasus hukum).
2. Analisis kerangka hukum: dokumen hukum pengembang, hak atas tanah, kuota untuk warga negara asing.
3. Transparansi keuangan: struktur pembayaran, jaminan bank atau rekening escrow (jika berlaku).
4. Analisis harga komparatif: membandingkan biaya per meter persegi proyek saat ini dengan properti serupa yang sudah dibangun di wilayah tersebut.

Bentuk kepemilikan dan pajak:

Mengenai format kepemilikan dan pajak, di Vietnam, warga asing umumnya menerima hak sewa (sewa jangka panjang, biasanya hingga 50 tahun), yang dapat diperpanjang. Hak milik penuh sangat terbatas, tidak seperti di Austria, di mana hak milik absolut, yang dilindungi oleh konstitusi, berlaku.

Sistem perpajakan di Vietnam lebih sederhana dan lebih rendah: pajak keuntungan modal seringkali tetap (~2%), dan pajak sewa sekitar 10% gabungan (PPN + PPN). Namun, di Austria, pajak penghasilan sewa dapat mencapai 25-30%, dan pajak keuntungan modal (Immobilienertragsteuer) diatur secara ketat dan bergantung pada lamanya kepemilikan.

Tergantung pada strategi investor, saya menawarkan beberapa skenario investasi:

• Konservatif: Apartemen di Kota Ho Chi Minh. Permintaan domestik yang kuat, ekspatriat, mahasiswa, dan karyawan internasional memberikan pendapatan sewa yang stabil. Pengembalian investasi 4-6% per tahun, tetapi dengan risiko rendah.
• Seimbang: apartemen di Da Nang. Pariwisata + klaster ekspatriat yang berkembang, imbal hasil 6-8% dengan potensi pertumbuhan modal.
• Agresif: hotel kondominium resor di Phu Quoc. Keuntungan puncak dapat mencapai 10-12%, tetapi terdapat risiko tinggi terkait musim, regulasi, dan kesalahan manajemen.

Pertanyaan apakah lebih baik berinvestasi di Vietnam atau Thailand bergantung pada prioritas investor.

Kapan Vietnam menjadi pilihan yang lebih baik: jika tujuannya adalah pengembalian yang lebih tinggi, fokus pada pertumbuhan pariwisata, atau keinginan untuk "memasuki pasar sebelum sepenuhnya terinstitusionalisasi." Cocok untuk investor yang bersedia melakukan uji tuntas dan memiliki toleransi risiko yang tinggi.

Kapan Thailand menjadi lebih baik: jika transparansi, infrastruktur yang maju untuk kehidupan ekspatriat, pelepasan investasi yang cepat, dan likuiditas pasar sekunder yang tinggi menjadi prioritas.

Tips untuk investor:

• Selalu bekerja sama dengan pengacara yang memahami hukum setempat.
• Lakukan uji tuntas terhadap proyek dan pengembangnya.
• Susun strategi keluar bahkan sebelum pembelian (hak sewa → rencana penjualan 5–10 tahun sebelum berakhir).
• Bandingkan model pajak di berbagai negara untuk mengoptimalkan pendapatan.

Prakiraan untuk Vietnam hingga tahun 2030:

• Sektor pariwisata akan terus tumbuh: lalu lintas penumpang internasional diperkirakan akan meningkat menjadi 50 juta orang.
• Infrastruktur – bandara baru (misalnya, Long Thanh dekat Kota Ho Chi Minh), jalan raya, dan pelabuhan akan meningkatkan daya tarik resor.
• Harga di daerah wisata (Da Nang, Nha Trang, Phu Quoc) akan naik lebih cepat daripada di daerah metropolitan karena keterbatasan lahan di dekat laut dan masuknya modal asing.
• Pasar akan menjadi lebih terinstitusionalisasi, tetapi peluang "imbal hasil lebih tinggi dengan risiko lebih tinggi" akan tetap ada selama beberapa tahun lagi.

Skenario investasi properti di Vietnam

Daftar periksa investor

1. Tahap persiapan

Tentukan tujuan investasi Anda: pendapatan, gaya hidup, diversifikasi, atau pertumbuhan spekulatif.

Pilih strategi:

• kota metropolitan (Kota Ho Chi Minh, Hanoi) → sewa stabil;
• resor (Da Nang, Nha Trang, Phu Quoc) → profitabilitas tinggi, tetapi lebih musiman.

Bandingkan dengan alternatif di Eropa: Austria memiliki risiko lebih rendah dan lingkungan hukum yang jelas, tetapi hambatan masuk yang lebih tinggi dan pengembalian yang lebih rendah.

2. Isu hukum

Memahami bentuk-bentuk kepemilikan:

• Warga negara asing hanya memiliki akses terhadap hak sewa hingga 50 tahun;
• Hak milik penuh – hanya untuk warga negara Vietnam;
• Kepemilikan melalui perusahaan dimungkinkan jika properti komersial dibutuhkan.

Periksa apakah ada warisan dan kepemilikan bersama (perkawinan atau kemitraan).

Buka rekening bank di Vietnam untuk pembayaran dan sewa (patuhi peraturan yang berlaku).

Pilihlah pengacara yang memahami hukum setempat—kesalahan dalam uji tuntas dapat menelan biaya lebih besar daripada penghematan biaya konsultasi.

3. Cari dan periksa objek tersebut

Analisis pasar: tentukan di mana permintaan dan harga saat ini tumbuh (bandingkan wilayah metropolitan dan resor).

Memilih pengembang: pelajari reputasi mereka, proyek yang telah diselesaikan, dan ketersediaan lisensi.

Verifikasi objek (uji tuntas):

• status lahan (negara, swasta, sewa);
• ketersediaan izin bangunan;
• mematuhi batasan untuk warga asing (tidak lebih dari 30% apartemen di gedung tersebut).

Evaluasi profitabilitas: bandingkan sewa jangka pendek dan jangka panjang, tarif riil.

4. Transaksi pembelian

Langkah-langkah transaksi:

• Perjanjian pemesanan dan pembayaran deposit.
• Menandatangani perjanjian jual beli.
• Pembayaran sesuai jadwal (terutama saat membeli properti yang masih dalam tahap pembangunan).
• Pendaftaran hak di departemen pertanahan.
• Catat semua pembayaran melalui bank – ini adalah persyaratan wajib bagi warga negara asing.
• Simpan semua dokumen (terutama izin dan sertifikat kepemilikan).

5. Pajak dan pengeluaran

Saat pembelian: biaya pendaftaran 0,5%.

Saat memiliki tanah: pajak tanah dan properti sangat minimal.

Saat menyewa: pajak 5-10% tergantung pada pendapatan.

Dijual: pajak keuntungan modal 2%.

Perbandingan dengan Austria: Vietnam memiliki pajak yang lebih rendah, tetapi birokrasi dan ketidakpastian yang lebih besar.

6. Manajemen properti

Tentukan strategi penyewaan Anda:

• jangka pendek → pariwisata, profitabilitas tinggi, tetapi lebih banyak pekerjaan dan bersifat musiman;
• Jangka panjang → ekspatriat, mahasiswa, klien bisnis, profitabilitas lebih rendah, tetapi stabilitas.

Pilihlah perusahaan manajemen jika Anda tidak berencana untuk mengurus penyewaan sendiri.

Patuhi peraturan – pendapatan harus ditransfer melalui rekening resmi.

7. Keluar dari investasi

Rencanakan dengan matang: masa sewa terbatas, lebih baik menjual 5-10 tahun sebelum berakhir.

Pertimbangkan faktor eksposur: di Vietnam, properti membutuhkan waktu lebih lama untuk dijual dibandingkan di Eropa (hingga 6-12 bulan).

Hitung pajak atas penjualan: pajak keuntungan modal ditetapkan sebesar 2% dari harga transaksi.

Perbandingan dengan Austria: di Eropa, penjualan properti lebih mudah diprediksi, sedangkan di Vietnam, fluktuasi permintaan lebih mungkin terjadi.

8. Kenyamanan dan gaya hidup pribadi

Kota-kota besar: aktivitas bisnis, komunitas ekspatriat, permintaan sewa yang tinggi.

Resor: biaya hidup rendah, iklim hangat, investasi gaya hidup.

Pertimbangkan infrastruktur: layanan kesehatan, pendidikan, transportasi.

Perbandingan dengan Austria: Eropa menawarkan infrastruktur dan sistem hukum yang lebih stabil, sedangkan Vietnam menawarkan lebih banyak peluang pertumbuhan dan hambatan masuk yang lebih rendah.