Real estat di Portugal untuk investasi dan tempat tinggal pribadi

Menurut Property Market-Index , Portugal mengalami pertumbuhan harga properti tertinggi di Uni Eropa pada paruh pertama tahun 2025, naik 15,2% year-on-year, sementara rata-rata Uni Eropa hanya 5,1%. Harga rumah rata-rata di Portugal telah meningkat sebesar 106% selama dekade terakhir. Proteksi pasar dan insentif pajak (seperti rezim NHR (Penduduk Non-Habitual)) telah membuat Portugal semakin menarik bagi penduduk dan investor asing.

Artikel ini menyajikan analisis sistematis daya tarik investasi properti Portugal. Kami akan mengkaji status pasar saat ini, dinamikanya, insentif ekonomi dan pajaknya, serta membandingkan Portugal dengan Austria sebagai pilihan investasi alternatif di Eropa.

Portugal tetap menjadi salah satu pasar paling menarik di Eropa, dengan permintaan yang kuat untuk perumahan yang didukung oleh program residensi dan minat dari ekspatriat dan investor, sementara pasokan yang terbatas di Lisbon, Porto, dan wilayah pesisir meningkatkan potensi pertumbuhan harga dan hasil sewa yang stabil.

Saya Oksana Zhushman, seorang pengacara dengan pengalaman luas di bidang investasi dan konstruksi. Praktik saya mencakup dukungan transaksi real estat di Eropa, pengembangan strategi untuk klien swasta dan korporat, serta manajemen proyek di berbagai yurisdiksi. Saya menggabungkan keahlian hukum dengan pengetahuan pasar praktis untuk membantu investor tidak hanya mempertahankan modal tetapi juga memaksimalkan nilai dalam ekonomi yang berubah dengan cepat.

Austria adalah tujuan investasi yang stabil dan menarik, tetapi lebih cocok untuk investor konservatif: di sini, berinvestasi di pasar properti terutama merupakan cara untuk mempertahankan modal dengan pertumbuhan yang moderat dan terprediksi. Investasi memang lebih kompleks, dan persyaratannya lebih ketat, tetapi:

• Stabilitas dan prediktabilitas pasar: harga naik secara bertahap, tanpa lonjakan tiba-tiba;
• Keamanan hukum atas transaksi dan transparansi prosedur;
• Real estat berkualitas tinggi – rumah, apartemen, dan properti komersial modern dan andal;
• Keamanan modal jangka panjang – Austria dianggap sebagai tempat yang aman bagi investor;
• Kehadiran infrastruktur yang maju dan standar hidup yang tinggi, yang mempertahankan permintaan perumahan secara permanen.

Portugal , pada gilirannya, menawarkan peluang yang lebih dinamis:

• Ambang batas rendah untuk memulai investasi (mulai €250.000);
• Aturan yang fleksibel untuk memperoleh izin tinggal dan program Golden Visa;
• Tingginya permintaan perumahan karena wisatawan dan orang asing, yang menghasilkan hasil sewa hingga 5–7% di wilayah populer;
• Potensi pertumbuhan harga karena pembangunan infrastruktur dan popularitas negara ini di kalangan ekspatriat.

Pilihan antara Austria dan Portugal bergantung pada tujuan Anda: pengembalian tinggi dan dinamika dengan unsur risiko atau stabilitas, keandalan, dan perlindungan modal jangka panjang.

Portugal telah memantapkan dirinya sebagai salah satu pasar properti paling menarik di Eropa. Investasi properti diperkirakan tumbuh 8% pada tahun 2025, mencapai €2,5 miliar.

Portugal memadukan stabilitas ekonomi maju dengan tingginya permintaan perumahan berkat program pariwisata dan residensi. Lisbon, Porto, dan Algarve tetap menjadi yang terdepan dalam hal daya tarik investasi.

Menurut laporan PwC's Emerging Trends in Real Estate Europe 2024, Lisbon menduduki peringkat ke-8 di antara kota-kota paling menarik untuk investasi real estat di Eropa.

Menurut Numbeo, Lisbon akan menempati peringkat ke-25 di antara kota-kota global dalam hal indeks harga properti pada tahun 2025, menunjukkan permintaan yang kuat dan potensi pertumbuhan harga. Pengalaman saya membuktikan hal ini: klien yang berinvestasi di properti Lisbon dan Porto melaporkan pertumbuhan harga yang stabil dan kondisi sewa yang menarik, terutama di kawasan wisata.

Portugal telah memantapkan dirinya sebagai negara dengan sistem hukum yang transparan, sebagaimana dikonfirmasi oleh peringkat dari PwC dan Bank Dunia. Hal ini membuat proses pembelian properti menjadi jelas dan terprediksi bagi investor asing.

Banyak investor, terutama dari Spanyol, Prancis, dan beberapa negara Eropa Utara, mencari peluang baru di tengah pasar yang terlalu panas dengan harga properti yang mencapai rekor tertinggi dan imbal hasil sewa yang menurun. Portugal menarik mereka dengan kombinasi pertumbuhan ekonomi yang kuat, sistem hukum yang transparan, dan tingginya permintaan perumahan, terutama di Lisbon, Porto, serta kawasan wisata Algarve dan Madeira.

Selain itu, negara ini menawarkan program residensi dan insentif pajak bagi investor asing, sehingga proses pembelian properti menjadi lebih menguntungkan dan terprediksi. Hal ini khususnya relevan bagi mereka yang ingin membeli apartemen di Portugal, baik untuk tempat tinggal pribadi maupun sewa jangka panjang.

Pasar properti Portugal menggabungkan sejarah pemulihan pascakrisis, pertumbuhan harga yang dinamis, dan beragam pilihan investasi. Memahami faktor-faktor ini membantu Anda membuat keputusan yang tepat saat membeli rumah dan berinvestasi di properti Portugal.

Pasca krisis keuangan 2008, pasar properti Portugal mengalami penurunan harga yang tajam, terutama di Lisbon dan Porto. Namun, pemulihan dimulai pada tahun 2012. Program seperti Golden Visa memainkan peran kunci dalam menarik investasi asing, terutama di Lisbon dan Porto. Menurut sebuah studi oleh Institut Ekonomi Tenaga Kerja IZA, sejak tahun 2012, jumlah transaksi properti senilai €500.000 telah meningkat sebesar 60% dibandingkan periode sebelum program tersebut diperkenalkan.

Pasar ini telah tumbuh secara stabil sejak 2015. Pada tahun 2024, tingkat pertumbuhan rata-rata adalah 7-8%, dengan area populer di Lisbon dan Algarve menunjukkan pertumbuhan yang lebih tinggi lagi. Jika Anda ingin membeli apartemen di Portugal untuk disewakan, ada baiknya berfokus pada pasar yang dinamis ini, di mana permintaan melebihi pasokan.

Namun, pada Oktober 2023, pemerintah menangguhkan kemungkinan memperoleh Golden Visa melalui investasi real estat, yang memengaruhi dinamika harga di wilayah pusat.

Lisbon adalah ibu kota negara dan pusat bisnis serta pariwisata utama. Kota ini merupakan rumah bagi kompleks perkantoran dan perumahan, distrik bersejarah, serta kawasan bergengsi seperti Alfama, Baixa, dan Parque das Naçoes. Harga rata-rata apartemen di pusat kota Lisbon berkisar antara €4.500 hingga €6.500 per meter persegi, dengan imbal hasil sewa jangka pendek mencapai 5-7% per tahun.

Porto adalah pusat budaya dan ekonomi di wilayah utara negara ini, sebuah kota dengan infrastruktur yang maju, bandara internasional, dan pariwisata yang menarik. Harga rata-rata rumah di Porto adalah €3.000–4.500 per meter persegi, dengan imbal hasil sewa sekitar 4–5%. Apartemen yang dijual kembali di pusat bersejarah maupun proyek-proyek baru untuk sewa jangka panjang sangat populer di sini.

Algarve adalah daerah pesisir dengan permintaan tinggi untuk properti wisata dan mewah. Harga rata-rata vila dan apartemen adalah €3.500–7.500/m², dengan imbal hasil musiman mencapai 6–8%. Klien saya sering memilih Algarve untuk sewa jangka pendek dan pendapatan di musim ramai, terutama di Lagos dan Albufeira.

Madeira dan Azores adalah kawasan yang tenang bagi investor yang mencari properti premium, pemandangan laut, dan gaya hidup yang tenang. Harga properti rata-rata berkisar antara €2.500–5.000 per meter persegi. Madeira sangat populer untuk hunian pribadi atau sewa jangka panjang, sementara Azores merupakan pasar khusus bagi investor berpengalaman.

Populer di pasar Portugis:

• Properti dijual kembali sering kali menawarkan kemungkinan renovasi, yang dapat meningkatkan keuntungan.
• Bangunan baru dan segmen mewah – untuk investor yang berfokus pada pasar premium.
• Real estat wisata - apartemen dan vila untuk Airbnb dan persewaan jangka panjang.

Tip : Membeli properti di Portugal di kawasan wisata memerlukan analisis cermat terhadap peraturan sewa jangka pendek untuk meminimalkan risiko dan memaksimalkan keuntungan.

Pembeli asing utama adalah warga negara Prancis dan Inggris, serta investor dari AS, Tiongkok, dan Brasil. Mereka mencari properti di Portugal untuk penggunaan pribadi, sewa, atau berpartisipasi dalam program residensi. Pengalaman saya dengan klien menunjukkan bahwa orang Eropa sering memilih properti yang sudah ada di kota-kota besar, sementara investor dari Asia dan Amerika lebih menyukai bangunan baru dan properti mewah.

Permintaan domestik memainkan peran kunci dalam pasar properti Portugal. Penduduk lokal aktif membeli rumah, terutama di Lisbon, Porto, dan Algarve, menjaga stabilitas pasar dan mencegah harga jatuh tajam bahkan ketika menghadapi fluktuasi faktor eksternal.

Peran pasar hipotek sangat penting: suku bunga tetap relatif rendah (3,3-4%), sehingga kepemilikan rumah terjangkau bagi sebagian besar penduduk. Perlu dicatat bahwa suku bunga hipotek dapat berubah tergantung pada situasi ekonomi dan kebijakan Bank Sentral Eropa.

Bagi investor asing yang ingin membeli properti di Portugal, bank biasanya menawarkan pinjaman hingga 80% dari nilai properti. Pemberi pinjaman mempertimbangkan pendapatan, riwayat kredit, dan stabilitas keuangan peminjam saat menentukan persyaratan pinjaman.

Pemilihan metode transaksi berdampak langsung pada pajak, pengelolaan properti, dan strategi keluar. Portugal menawarkan persyaratan fleksibel dengan format optimal untuk berbagai kategori investor.

Ini adalah cara termudah dan paling umum untuk membeli properti di Portugal. Cara ini paling sering dipilih oleh klien yang berencana memiliki properti dalam jangka panjang atau untuk penggunaan pribadi. Misalnya, salah satu klien saya dari Prancis mendaftarkan apartemen di Algarve atas namanya sendiri untuk mengurangi biaya administrasi. Kelemahannya adalah opsi optimalisasi pajak yang terbatas saat dijual kembali.

Mendirikan perusahaan di Portugal atau yurisdiksi Uni Eropa (kombinasi Portugal dan Malta sering digunakan) cocok untuk investor besar dan mereka yang berencana mengelola beberapa properti. Hal ini menawarkan keuntungan pajak dan menyederhanakan transfer aset. Saya sering merekomendasikan format ini kepada klien yang membeli bukan hanya satu apartemen, tetapi seluruh paket properti.

Berinvestasi melalui reksa dana real estat memungkinkan Anda berpartisipasi di pasar tanpa harus mengelola properti sendiri. Portugal menggunakan format SIGI (Sociedades de Investimento e Gestão Imobiliária), sebuah instrumen investasi yang memberikan insentif pajak setara dengan REIT. Metode ini dipilih oleh investor yang berfokus pada dividen dan pertumbuhan jangka panjang.

Kepemilikan fraksional dan struktur perwalian populer untuk investasi keluarga. Hal ini mengurangi risiko perselisihan antar ahli waris dan menyederhanakan pengelolaan. Saya memiliki klien dari Brasil yang mengalihkan kepemilikan sebuah vila di Algarve ke perwalian keluarga untuk melindungi aset dan menyusun warisan.

Portugal memiliki keunggulan tersendiri dibandingkan banyak negara lain karena tidak memberlakukan pembatasan apa pun terhadap pembeli asing. Non-residen memiliki hak yang sama dengan warga negara: mereka dapat membeli apartemen, rumah, atau properti komersial di Portugal dalam berbagai ukuran. Untuk menyelesaikan transaksi, Anda harus mendapatkan Nomor Pokok Wajib Pajak (NPWP) dan membayar pajak properti tahunan (PPh), yang biasanya sebesar 0,3–0,8% dari nilai kadaster.

Proses pembelian properti di Portugal cukup transparan, tetapi memerlukan sejumlah prosedur dan melibatkan spesialis. Kesalahan pada tahap ini bisa sangat merugikan, jadi penting untuk memahami langkah-langkah dan risiko yang terlibat.

1. Memperoleh NIF (1 hari) – nomor pajak (Número de Identificação Fiscal) wajib untuk semua transaksi, termasuk pembelian real estate di Portugal.
2. Membuka rekening bank (1-3 hari) di bank Portugis untuk menyelesaikan transaksi.
3. Libatkan pengacara – dia akan memeriksa properti (5–10 hari), menyiapkan kontrak, dan melindungi kepentingan Anda.
4. Penandatanganan kontrak awal (CPCV) (1–2 hari) dan pembayaran deposit (biasanya 10%).
5. Penyelesaian transaksi akhir di notaris dan pembayaran sisa jumlah (30–60 hari).
6. Pendaftaran di Conservatória do Registo Predial (Registrasi Properti) untuk meresmikan kepemilikan (2–5 hari).

Durasi rata-rata: 1,5–2 bulan (untuk hipotek hingga 3 bulan). Jika Anda berada di Portugal secara langsung, Anda memerlukan penerjemah, karena semua dokumen dalam bahasa Portugis.

Pengacara memeriksa status hukum properti (utang, hipotek, dan izin penggunaan), menyiapkan kontrak, dan mengawasi semua tahapan transaksi. Agen membantu memilih properti dan memfasilitasi negosiasi, tetapi tidak menggantikan pengacara.

Salah satu klien saya mencoba menghemat biaya pengacara, tetapi mengalami masalah dengan hipotek properti yang masih berlaku. Kami mendatangkan pengacara di tahap akhir, tetapi kesepakatan tertunda dua bulan.

Pendapat saya: Selalu gunakan pengacara independen, bukan yang direkomendasikan oleh penjual atau agen.

• Paspor atau dokumen identifikasi lain yang sah.
• NIF (Número de Identificação Fiscal) – Nomor pajak Portugis.
• Visa atau izin tinggal – meskipun orang asing dapat membeli real estat tanpa izin tinggal, visa masuk atau status penduduk mungkin diperlukan untuk tinggal jangka panjang dan untuk menyelesaikan masalah yang terkait dengan pembelian.
• Rekening bank Portugis untuk penyelesaian transaksi.
• Konfirmasi sumber dana (dalam kerangka peraturan AML – memerangi pencucian uang).
• Perjanjian jual beli (ditandatangani oleh kedua belah pihak).
• Dokumen yang diperlukan untuk hipotek (jika membeli dengan pinjaman): sertifikat pendapatan, pengembalian pajak, bukti pekerjaan atau bisnis, riwayat kredit (terkadang diminta).

Untuk mendapatkan hipotek di Portugal, baik penduduk maupun bukan penduduk harus memiliki riwayat kredit yang baik, pendapatan yang cukup, dan uang muka sebesar 30 hingga 50% dari nilai properti.

Secara hukum, proses pembelian properti di Madeira dan Azores identik dengan transaksi di Portugal daratan: diperlukan NIF, kontrak pendahuluan (CPCV), tanda tangan di hadapan notaris, dan pendaftaran di Konservatorium. Tidak ada batasan bagi investor asing, dan semua hak dilindungi sepenuhnya.

Namun, ada beberapa hal yang perlu diperhatikan. Pertama, karena letak geografis yang terpencil, proses pengurusan dokumen dan persetujuan mungkin membutuhkan waktu lebih lama (terutama di Azores). Kedua, saat membeli properti wisata atau apartemen sewa di Madeira dan Azores, Anda harus memeriksa izin Alojamento Local (AL) dan memastikan properti tersebut mematuhi peraturan setempat. Izin-izin ini diatur oleh pemerintah kota, dan beberapa daerah memiliki batasan untuk mendapatkan izin baru.

Di Portugal, pembelian properti jarak jauh merupakan praktik umum, terutama di kalangan investor asing. Transaksi ini diformalkan melalui surat kuasa (Procuração), yang disahkan oleh notaris di negara tempat tinggal pembeli, dan dilegalisasi dengan apostille. Dengan surat kuasa ini, pengacara atau perwakilan resmi dapat menandatangani semua dokumen, termasuk CPCV dan akta akhir.

Tidak ada batasan tambahan untuk non-residen, tetapi penting agar surat kuasa disusun dengan benar sesuai dengan format Portugis dan diterjemahkan ke dalam bahasa Portugis. Dalam praktiknya, saya sarankan untuk memeriksa apakah surat kuasa tersebut mencakup semua kewenangan yang diperlukan: membuka rekening bank, memperoleh NIF, menandatangani kontrak, dan mendaftarkan properti. Hal ini akan menghindari penundaan pada tahap akhir.

Saat merencanakan pembelian properti di Portugal, penting untuk mempertimbangkan semua kewajiban pajak dan biaya terkait terlebih dahulu. Hal ini memengaruhi nilai properti yang sebenarnya dan strategi investasi.

IMT (Imposto Municipal sobre Transmissões) dibayarkan saat membeli rumah. Tarifnya progresif, berkisar antara 1% hingga 7,5%, tergantung pada nilai properti dan apakah akan digunakan sebagai tempat tinggal utama. Misalnya, untuk apartemen seharga €300.000, pajaknya sekitar €8.000–9.000.

Kiat: Jika Anda membeli beberapa properti, akan lebih menguntungkan jika mendaftarkan transaksi atas nama pihak yang berbeda untuk mengurangi biaya.

Pajak Imposto do Selo (Imposto do Selo) adalah pajak tetap sebesar 0,8% dari harga transaksi dan dibayarkan pada hari penandatanganan kontrak di kantor notaris. Pajak ini merupakan pajak tetap atas harga beli properti. Jika properti dibiayai dengan hipotek, bea meterai tambahan sebesar 0,6% akan ditambahkan ke jumlah pinjaman.

Setelah transaksi selesai, pemilik properti di Portugal diwajibkan membayar IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis)—pajak properti yang setara. Tarifnya adalah 0,3–0,45% dari nilai kadaster properti.

Nilai kadaster (KV) dihitung oleh Kantor Pajak (KPP) berdasarkan karakteristik properti: lokasi, luas, jenis penggunaan, dan parameter lainnya. Misalnya, untuk sebuah apartemen di Lisbon dengan KV sebesar €200.000, pajak tahunannya sekitar €600–900.

Saat membeli apartemen di gedung baru, PPN sudah termasuk dalam harga sebesar 23% (untuk properti komersial). Untuk properti residensial, pajak sudah termasuk dalam harga; tidak ada pembayaran tambahan yang diperlukan.

Status NHR (Penduduk Non-Habitual) memungkinkan pengurangan pajak yang signifikan atas pendapatan, termasuk sewa dan pendapatan dari luar negeri, hingga 10 tahun. Rezim ini menjadikan properti di Portugal sangat menarik bagi investor yang berencana untuk tinggal atau mendapatkan izin tinggal. Sebaiknya Anda mengajukan status NHR dalam tahun pertama masa tinggal Anda untuk menghindari kehilangan hak atas tunjangan.

Austria unggul karena stabilitas pasar dan likuiditas properti yang tinggi. Di sini, harga naik secara terprediksi, permintaan properti tetap stabil, dan proses penjualan serta pengalihan kepemilikan berlangsung cepat dan mudah. Portugal menarik investor dengan imbal hasil yang lebih tinggi dan insentif pajak, tetapi pasarnya lebih dinamis dan musiman, dan likuiditasnya bervariasi berdasarkan wilayah dan jenis properti.

Visa Emas Portugis telah lama menjadi salah satu instrumen paling menarik bagi investor asing. Sejak 2024, program ini telah mengubah ketentuannya: pembelian properti tidak lagi dianggap sebagai jalur langsung menuju status penduduk. Hal ini membuka peluang baru melalui investasi dalam dana, bisnis, atau proyek budaya, tetapi memerlukan pertimbangan yang cermat untuk menghindari pemborosan waktu dan uang.

Reksa Dana (Unit Reksa Dana) – kontribusi minimum €500.000 ke reksa dana Portugal. Saya merekomendasikan opsi ini kepada klien yang ingin mendapatkan penghasilan pasif tanpa mengelola properti.

Memulai atau berinvestasi di sebuah perusahaan – baik dengan menciptakan setidaknya 10 lapangan kerja baru atau berinvestasi €500.000 di bisnis yang sudah ada. Salah satu klien saya memilih jalur ini, membuka bisnis di Lisbon yang berfokus pada layanan TI.

Donasi untuk budaya – minimal €250.000 untuk proyek warisan atau penelitian nasional. Kesempatan yang sangat baik untuk mendukung budaya sekaligus mendapatkan izin tinggal.

Untuk mempertahankan status kependudukan, Anda harus menghabiskan rata-rata 7 hari per tahun di Portugal.

Jika tujuannya adalah hidup tanpa investasi besar, pilihan alternatif cocok:

• Visa D7 – berdasarkan pendapatan stabil dari luar negeri.
• Visa Nomad Digital – untuk bekerja jarak jauh.

Memperoleh tempat tinggal di Portugal membuka berbagai peluang bagi investor dan keluarganya:

• Hak tinggal di Portugal berarti kebebasan masuk dan tinggal di negara tersebut bagi seluruh anggota keluarga.
• Akses ke wilayah Schengen – kesempatan untuk bepergian ke 27 negara Eropa tanpa visa.
• Insentif dan optimalisasi pajak – bila dikombinasikan dengan rezim NHR, dimungkinkan untuk mengurangi pajak atas pendapatan yang diterima di luar negeri secara signifikan.
• Lingkungan hukum yang stabil – Portugal adalah anggota UE, memiliki undang-undang yang transparan, dan hak-hak investor dilindungi.
• Pendidikan dan perawatan kesehatan – akses ke sekolah dan universitas negeri, perawatan kesehatan berkualitas bagi penduduk.
• Fleksibilitas bagi wirausahawan dan pekerja nomaden digital – Anda dapat menjalankan bisnis, berinvestasi, dan sekaligus menikmati manfaat program residensi Eropa.

Kesalahan umum yang dilakukan investor saat mengajukan Golden Visa:

• Mencoba memperoleh izin tinggal melalui pembelian real estat setelah tahun 2024.
• Periode tinggal minimum di Portugal tidak mencukupi (7 hari per tahun).
• Kesalahan dalam surat kuasa dan terjemahan dokumen.
• Biaya yang tidak tercatat untuk biaya, layanan hukum, dan pajak.
• Konfirmasi yang salah mengenai legalitas sumber pendapatan.

Saat ini, setelah memegang Visa Emas Portugis selama lima tahun, seorang investor dan keluarganya dapat mengajukan permohonan kewarganegaraan Portugis dan paspor Uni Eropa. Persyaratannya adalah:

• Bertempat tinggal di Portugal setidaknya 7 hari per tahun;
• Memiliki izin tinggal yang sah dan mematuhi semua ketentuan program;
• Konfirmasikan pengetahuan Anda tentang bahasa Portugis pada level A2;
• Tidak memiliki catatan kriminal yang serius;
• Konfirmasikan legalitas sumber pendapatan.

Memperoleh kewarganegaraan memberikan akses penuh ke Wilayah Schengen, hak untuk bekerja dan belajar di negara Uni Eropa mana pun, dan kemampuan untuk mewariskan kewarganegaraan kepada anak-anak. Bagi investor, ini merupakan alat strategis: berinvestasi di Portugal sekaligus memberikan paspor Eropa yang sah dan keuntungan pajak melalui rezim NHR.

Program Golden Visa telah mengalami perubahan penting:

• Pengecualian real estat sebagai jalur langsung menuju izin tinggal (mulai 2024).
• Fokus pada investasi pada yayasan, bisnis, dan budaya: jumlah minimum adalah €500.000 untuk yayasan dan perusahaan, €250.000 untuk sumbangan budaya.

Pengetatan persyaratan kewarganegaraan (rancangan undang-undang tanggal 23 Juni 2025):

• Mereka berencana untuk meningkatkan masa tinggal minimum bagi sebagian besar pelamar menjadi 10 tahun (7 tahun untuk negara-negara CPLP);
• Pengetahuan wajib bahasa Portugis (level A2);
• Tes Budaya dan Hak;
• Pengetatan pemeriksaan catatan kriminal;
• Menutup jalan melalui asal-usul Yahudi Sephardi.
• Peningkatan transparansi biaya dan tanggung jawab – semua biaya, termasuk biaya hukum, telah diperbarui dan sekarang ditetapkan untuk berbagai jenis investasi.

Austria menawarkan jalur lain menuju kewarganegaraan melalui visa D atau program Swasembada, tetapi prosesnya lebih ketat dan panjang:

• Diperlukan bukti pendapatan tinggi yang stabil atau investasi besar;
• Periode tinggal minimum sebelum mengajukan kewarganegaraan adalah 10 tahun;
• Fleksibilitasnya lebih sedikit: investasi dalam real estate tidak secara langsung memberikan kewarganegaraan;
• Proses naturalisasi lebih rumit dan birokratis.

Austria unggul dalam hal stabilitas, prediktabilitas, dan perlindungan jangka panjang terhadap hak-hak investor. Austria memiliki risiko yang lebih rendah, regulasi yang lebih ketat dan transparan, serta likuiditas real estat yang lebih tinggi dan proses perolehan kewarganegaraan yang lebih cepat dibandingkan Portugal.

Pasar sewa di Portugal berkembang pesat, tetapi perlu pertimbangan yang cermat. Memahami perbedaan antara sewa jangka pendek dan jangka panjang membantu investor memilih strategi yang menyeimbangkan imbal hasil dan risiko secara optimal.

Sewa jangka pendek tetap populer di kawasan wisata seperti Lisbon, Porto, Algarve, dan Madeira. Pengembalian biasanya 5–7% per tahun, tetapi ada batasan untuk lisensi AL (Alojamento Local).

Aturan baru: Kota-kota memberlakukan kuota jumlah izin untuk mengatur pasar dan mengurangi tekanan pada perumahan warga setempat. Contoh klien: pemilik apartemen di Algarve menyewakannya melalui Airbnb, tetapi telah memperoleh izin sebelumnya—membantu menghindari denda dan tetap menghasilkan pendapatan.

Kontrak jangka panjang menarik investor karena stabilitasnya: imbal hasil 3–5% per tahun dan fluktuasi musiman yang lebih sedikit. Opsi ini menarik bagi klien yang menghargai aliran pendapatan yang dapat diprediksi dan risiko minimal.

Bagi investor portofolio, masuk akal untuk menggabungkan beberapa properti—beberapa untuk persewaan jangka pendek, beberapa untuk persewaan jangka panjang—untuk menyeimbangkan profitabilitas dan stabilitas.

Perusahaan manajemen membantu mengoptimalkan pendapatan dan menyelesaikan masalah perpajakan.
Fungsi utama perusahaan manajemen adalah:

• Manajemen sewa jangka pendek dan perizinan AL.
• Pemilihan dan pengendalian penyewa untuk sewa jangka panjang.
• Pengumpulan sewa dan pelaporan keuangan.
• Organisasi pembersihan, perbaikan dan pemeliharaan perumahan.
• Menyelesaikan masalah hukum dan interaksi dengan otoritas pajak.
• Konsultasi tentang optimalisasi pendapatan dan minimalisasi risiko.

Saat menyewakan properti, penduduk membayar pajak penghasilan dengan skala progresif, berkisar antara 14% hingga 48%, tergantung pada pendapatan tahunan. Non-penduduk dikenakan tarif tetap sebesar 25%. Namun, hanya pendapatan yang diperoleh di Portugal yang dikenakan pajak.

Imbal hasil di pasar Portugal memang lebih tinggi, tetapi peraturan sewa lebih ketat dan dapat berubah. Di Austria, imbal hasil lebih rendah (2–3%), tetapi pasarnya stabil, peraturannya dapat diprediksi, dan risiko dendanya minimal. Dengan latar belakang ini, harga properti di kota-kota besar Jerman seringkali dianggap terlalu tinggi untuk strategi konservatif.

Pemilihan wilayah untuk membeli properti berdampak langsung pada profitabilitas, likuiditas, dan risiko. Mari kita telaah wilayah-wilayah utama dalam hal permintaan, infrastruktur, dan potensi investasi.

Lisbon: Segmen Teratas dan Permintaan Tinggi

Lisbon tetap menjadi pusat kegiatan ekonomi dan pariwisata. Permintaan yang tinggi untuk sewa jangka pendek dan jangka panjang mendorong kenaikan harga.

• Harga rata-rata: €4.500–€5.500/m²
• Hasil sewa: jangka pendek 6-7%, jangka panjang 3-4%

Porto: Pasar yang mudah diakses dan menjanjikan

Porto menarik wisatawan dan pelajar, dan permintaan sewa jangka panjang stabil. Harganya lebih rendah daripada di Lisbon, tetapi permintaan terus meningkat.

• Harga rata-rata: €3.500–€4.500/m²
• Hasil sewa: jangka pendek 5-6%, jangka panjang 3-4%

Algarve: persewaan mewah dan musiman

Wilayah ini populer di kalangan wisatawan, terutama selama musim panas. Sewa musiman menawarkan keuntungan tinggi, tetapi permintaan berfluktuasi.

• Harga rata-rata: €3.000–€4.000/m²
• Hasil sewa: jangka pendek 6-7%, jangka panjang 3-5%

Madeira: Iklim dan Manfaat Pajak

Kawasan ini menarik bagi investor lanjut usia dan para nomaden digital. Insentif pajak dan arus wisatawan yang stabil menjadikan pasar ini menjanjikan.

• Harga rata-rata: €2.500–€3.500/m²
• Hasil sewa: jangka pendek 5%, jangka panjang 3%

Kepulauan Azores: Tempat yang Tepat bagi Investor Jangka Panjang

Pasarnya kurang jenuh dan cocok untuk investasi jangka panjang dengan horizon 5-10 tahun. Imbal hasil lebih rendah, tetapi harganya rendah.

• Harga rata-rata: €2.000–€3.000/m²
• Hasil sewa: jangka pendek 4-5%, jangka panjang 2-3%

Memilih antara properti bekas pakai dan properti baru di Portugal bergantung pada tujuan investasi, anggaran, dan preferensi Anda. Kedua segmen ini memiliki kelebihan dan kekurangannya masing-masing.

Pada tahun 2024, 156.325 properti hunian terjual di Portugal, meningkat 14,5% dibandingkan tahun sebelumnya. Dari jumlah tersebut, 124.445 (79,6%) merupakan properti yang sudah ada, dan 31.880 (20,4%) merupakan properti baru.

Keunggulan : Pasar sekunder menyumbang sekitar 80% dari seluruh transaksi, dengan sebagian besar properti berlokasi di pusat bersejarah Lisbon, Porto, dan kota-kota besar lainnya. Properti-properti ini menarik baik untuk disewakan bagi wisatawan maupun hunian jangka panjang.

Pembatasan : Restorasi properti semacam itu memerlukan kepatuhan terhadap peraturan arsitektur dan izin rekonstruksi. Beberapa bangunan memerlukan renovasi besar-besaran, yang meningkatkan harga beli.

Salah satu klien saya membeli sebuah apartemen di pusat bersejarah Lisbon seharga €380.000. Meskipun ada biaya renovasi tambahan, properti tersebut menghasilkan pendapatan tetap dari penyewaan jangka pendek.

Fitur : Konstruksi baru menyumbang sekitar 20% dari total transaksi. Apartemen dan vila baru menawarkan tata letak modern, efisiensi energi, dan garansi pengembang.

Keuntungan bagi investor : Bangunan baru lebih mudah disewakan dalam jangka panjang atau dijual seiring kenaikan nilai.

Di Algarve, seorang klien menginvestasikan €600.000 di sebuah apartemen baru di tepi laut, dan setelah dua tahun harga properti tersebut meningkat sebesar 15%.

Keuntungan : Sewa jangka pendek melalui Airbnb atau platform Pemesanan memberikan pendapatan hingga 6-7% per tahun, terutama di Lisbon dan Porto.

Fitur : Lisensi AL diperlukan untuk menyewakan apartemen kepada wisatawan secara legal. Di beberapa wilayah, kuota terbatas.

Pembangunan baru di Portugal menawarkan harga yang lebih terjangkau dan potensi imbal hasil sewa yang lebih tinggi, terutama di kawasan wisata populer dan Lisbon. Namun, Austria memiliki keunggulan dalam hal stabilitas harga, kualitas konstruksi, dan efisiensi energi—properti lebih mudah dijual dan likuiditasnya tetap terjaga bahkan di tahun-tahun yang bergejolak.

Berinvestasi di real estat Portugal tidak terbatas pada pembelian standar apartemen sewa. Ada beberapa pendekatan alternatif yang dapat mengoptimalkan imbal hasil, mengurangi risiko, dan memperluas portofolio investasi Anda.

Membeli apartemen atau bangunan lama, lalu merenovasinya, menyewakannya, atau menjualnya kembali masih menjadi strategi yang populer. Pasar properti yang ada saat ini menawarkan harga di bawah rata-rata, dan setelah renovasi, harga dan profitabilitasnya meningkat secara signifikan.

Misalnya, salah satu klien saya membeli sebuah apartemen di pusat kota Lisbon seharga €320.000, menginvestasikan €50.000 untuk renovasi, dan setahun kemudian berhasil menyewakannya melalui Airbnb dengan imbal hasil tahunan sekitar 6%. Penting untuk mempertimbangkan batasan arsitektur dan perlunya izin renovasi.

Berinvestasi di hotel mini, apartemen hotel, dan wisma memungkinkan Anda menghasilkan pendapatan yang stabil karena tingginya permintaan akomodasi wisata di Lisbon, Algarve, dan kepulauan.

Seorang klien berinvestasi di sebuah apartemen hotel di Algarve senilai €700.000, dengan tingkat hunian rata-rata sekitar 70%, menghasilkan imbal hasil sekitar 7% per tahun. Disarankan untuk menggunakan jasa perusahaan manajemen guna mengoptimalkan pendapatan dan mematuhi peraturan sewa jangka pendek.

Berinvestasi di REIT Portugis (SIGI) atau dana investasi real estat memungkinkan Anda menghasilkan pendapatan dari pasar tanpa mengelola properti secara langsung dan mengurangi risiko hukum.

Misalnya, seorang klien menginvestasikan €500.000 di sebuah dana investasi real estat di Portugal dan menerima pendapatan pasif dari dividen sambil tetap mempertahankan status residensinya. Sebelum berinvestasi, penting untuk memeriksa reputasi dan struktur biaya dana tersebut.

Membeli tanah untuk pengembangan real estat perumahan atau wisata tetap menjadi strategi yang menjanjikan, karena potensi pertumbuhan nilai tanah lebih tinggi daripada properti yang telah selesai.

Salah satu klien saya membeli sebidang tanah di Madeira seharga €300.000, dan nilainya kini diperkirakan mencapai €420.000 setelah proyek infrastruktur selesai. Saat memilih sebidang tanah, penting untuk mempertimbangkan ketersediaan infrastruktur, batasan lingkungan, dan batasan konstruksi di pulau-pulau tersebut.

Portugal menawarkan potensi volatilitas harga yang tinggi dan peluang untuk mendapatkan imbal hasil yang tinggi, tetapi risiko regulasi dan musiman tetap signifikan. Sebaliknya, Austria menawarkan stabilitas pasar, likuiditas yang terprediksi, dan imbal hasil yang tinggi, meskipun hambatan masuknya lebih tinggi.

Bagi investor dengan strategi fleksibel dan kemauan untuk mengelola aset, Portugal menawarkan lebih banyak peluang, sementara bagi investor konservatif, Austria tetap menjadi pilihan terbaik.

Berinvestasi di properti Portugal menawarkan imbal hasil tinggi dan peluang menarik. Baik Anda sedang mempertimbangkan rumah atau apartemen di Portugal, memahami risikonya akan membantu Anda menghindari masalah tak terduga.

Proses pembelian dan pendaftaran properti di Portugal bisa memakan waktu lebih lama dari perkiraan investor. Memperoleh Nomor Pokok Wajib Pajak (NPWP), uji tuntas hukum, dan pendaftaran ke Konservatorium terkadang disertai penundaan.

Misalnya, salah satu klien saya menunggu hampir dua bulan untuk menyelesaikan transaksi apartemen di Lisbon karena audit Encargos dan pembebanan hipotek. Selalu bekerja sama dengan pengacara dan agen berpengalaman untuk meminimalkan risiko birokrasi.

Penyewaan jangka pendek melalui platform seperti Airbnb dan Booking memerlukan lisensi AL (Alojamento Local), dan kota-kota populer seperti Lisbon dan Porto memiliki kuota untuk menerbitkan izin baru. Klien sering kali menghadapi pembatasan perpanjangan lisensi atau denda jika melanggar peraturan.

Di wilayah dengan permintaan wisatawan yang tinggi, seperti Algarve, Madeira, dan Azores, pendapatan sewa sangat bervariasi tergantung musim. Misalnya, di musim panas, imbal hasil bisa mencapai 7-8%, sementara di musim dingin turun menjadi 2-3%. Untuk mengurangi risiko, klien menggabungkan sewa jangka pendek dan jangka panjang atau berfokus pada properti di Lisbon dan Porto, yang permintaannya lebih stabil. Penting untuk mengevaluasi harga properti di Portugal dan potensi imbal hasil mengingat fluktuasi musiman.

Pasar properti baru di Portugal terbatas, terutama di kawasan wisata populer. Hal ini memengaruhi pemilihan properti dan dapat memperlambat pertumbuhan portofolio bagi investor yang mengincar apartemen dan rumah baru di Portugal dengan lisensi AL.

Di kota-kota kecil dan di pulau-pulau, properti membutuhkan waktu lebih lama untuk terjual dibandingkan di Lisbon, Porto, atau Algarve. Misalnya, sebuah apartemen di Azores dapat bertahan di pasaran hingga satu tahun. Pertimbangkan likuiditas saat memilih properti dan usahakan untuk membeli di area dengan permintaan konstan atau lalu lintas turis.

Portugal menawarkan imbal hasil dan dinamika pasar yang lebih tinggi, tetapi sarat dengan risiko regulasi dan musiman. Austria menawarkan stabilitas, prediktabilitas, dan likuiditas, sehingga lebih cocok bagi investor konservatif. Pada akhirnya, pilihannya bergantung pada strategi Anda: imbal hasil tinggi dengan manajemen risiko di Portugal atau pertumbuhan stabil dan perlindungan modal di Austria.

Saat berinvestasi properti di Portugal, warga Ukraina dan pembeli asing lainnya harus mempertimbangkan tidak hanya profitabilitas tetapi juga tingkat kenyamanan, infrastruktur, dan layanan. Memahami kondisi kehidupan membantu mereka menilai bagaimana kehidupan sehari-hari setelah membeli rumah atau apartemen di Portugal.

Portugal terkenal dengan iklim Mediteranianya yang sejuk, membuat hidup nyaman sepanjang tahun. Suhu rata-rata musim dingin di Lisbon adalah 12°C (53°F), suhu musim panas 28°C (82°F), dan di pesisir selatan Algarve, musim panasnya panas dan kering.

layanan kesehatan . Penduduknya memiliki akses ke sistem layanan kesehatan publik (SNS), yang menyediakan layanan dasar gratis atau dengan biaya nominal. Warga non-penduduk dan investor asing dapat membeli asuransi swasta, yang mencakup rawat inap, rawat jalan, dan perawatan darurat. Biaya asuransi mulai dari €50–€100 per bulan per orang, dan €150–€250 untuk keluarga.

Pendidikan juga beragam: sekolah negeri gratis bagi penduduk setempat, sementara sekolah swasta dan internasional menawarkan program dalam bahasa Inggris dan bahasa lainnya. Biaya sekolah internasional berkisar antara €5.000 hingga €15.000 per tahun, tergantung pada jenjang dan lokasi.

Rata-rata biaya hidup di Portugal lebih rendah daripada di Austria. Biaya bahan makanan dan jasa di Lisbon sekitar €700–1.000 per bulan per orang, sewa apartemen satu atau dua kamar tidur di pusat kota sekitar €1.000–1.500, dan biaya utilitas sekitar €150–200. Di pulau-pulau dan kota-kota kecil, harga bisa 10–20% lebih rendah.

Sistem perbankan Portugal transparan, dengan banyak bank internasional dan layanan perbankan daring. Warga non-residen dapat membuka rekening bank dan mendapatkan hipotek. Infrastruktur transportasinya berkembang dengan baik: metro, trem, kereta cepat, dan bandara internasional menjamin kenyamanan perjalanan. Klien yang membeli properti di Portugal sering kali menyadari kemudahan integrasi dengan kehidupan lokal berkat sistem ini.

Dalam hal layanan dan infrastruktur, Austria unggul: pendaftaran cepat, layanan kesehatan berkualitas tinggi, dan transportasi. Di sisi lain, Portugal menawarkan gaya hidup yang unik: iklim hangat, laut, kehidupan sosial yang aktif, dan biaya kepemilikan yang rendah. Bagi investor, pilihan bergantung pada prioritas mereka: Austria mengutamakan stabilitas dan layanan, sementara Portugal mengutamakan kenyamanan, iklim, dan gaya hidup.

Jika Anda menganggap real estat di Portugal sebagai bentuk perlindungan modal dan "surga Eropa ", negara ini menawarkan pasar yang stabil dan transparansi hukum. Misalnya, banyak klien Ukraina saya membeli properti di Portugal untuk melindungi aset mereka dalam mata uang Eropa dan menikmati kebebasan untuk hidup damai di negara yang aman.

Portugal secara aktif menarik para pekerja lepas dan nomaden digital . Kota-kota seperti Lisbon dan Porto menawarkan ruang kerja bersama, internet yang stabil, dan kondisi kerja jarak jauh yang nyaman. Membeli apartemen di Portugal atau properti tepi pantai memungkinkan Anda menggabungkan waktu luang dan pekerjaan, dan kemudahan mendapatkan visa D7 atau status kependudukan membuat negara ini semakin menarik.

Para pensiunan memilih Portugal karena iklimnya yang hangat, biaya hidup yang rendah, dan insentif pajak khusus, termasuk rezim NHR. Dengan membeli rumah atau apartemen di Portugal, investor senior berkesempatan untuk hidup nyaman dan terjangkau sambil tetap berada di dalam Wilayah Schengen.

Austria umumnya unggul dalam hal stabilitas, tingkat layanan, dan infrastruktur. Namun, Portugal menawarkan gaya hidup yang unik: kebebasan, kenyamanan, iklim yang hangat, dan biaya hidup yang lebih rendah. Jika Anda mengutamakan stabilitas yang tenang dan aturan yang ketat, pilihlah Austria.

Keluar dari investasi properti di Portugal membutuhkan perencanaan dan pemahaman yang mendalam tentang semua nuansa pajak dan hukum. Investor harus mempertimbangkan terlebih dahulu waktu penjualan, metode pengalihan properti, dan dampak program Golden Visa, jika digunakan saat pembelian.

Menjual rumah di Portugal, apartemen di Portugal, atau properti lainnya memerlukan pertimbangan pajak dan dokumentasi yang cermat. Periode penjualan rata-rata di daerah populer seperti Lisbon atau Porto adalah 3 hingga 6 bulan, sementara di daerah yang kurang likuid, bisa memakan waktu hingga satu tahun.

Penjualan tersebut dikenakan pajak keuntungan modal, yang bervariasi tergantung pada tempat tinggal penjual dan jenis properti. Misalnya, salah satu klien saya menjual properti di Lisbon, Portugal, dalam tujuh bulan, dengan cerdik mengoptimalkan pajak melalui status NHR-nya. Hasilnya, ia hanya membayar pajak keuntungan modal sekitar 14%, bukan standar 28%.

Jika properti dibeli untuk program Golden Visa, penting untuk mempertimbangkan aturan program saat menjualnya. Properti yang dibeli sebelumnya memungkinkan Anda mempertahankan status kependudukan, tetapi saat keluar, Anda perlu memformalkan transaksi dengan benar untuk mempertahankan status kependudukan Anda. Pengalaman saya menunjukkan bahwa bekerja sama dengan pengacara dan agen dapat membantu menghindari denda dan komplikasi saat memperbarui status kependudukan Anda.

Pengalihan rumah atau apartemen di Portugal kepada kerabat dimungkinkan melalui hibah atau surat wasiat. Hal ini khususnya relevan bagi investor keluarga yang ingin mempertahankan aset dalam keluarga dan mengoptimalkan perpajakan. Salah satu klien saya mengalihkan properti kepada anak-anaknya melalui surat kuasa dan mendaftarkan kepemilikannya dengan benar, sehingga meminimalkan pajak. Ia membayar bea meterai (SD) sekitar 0,8% dari nilai properti.

Austria unggul dalam hal likuiditas dan stabilitas pasar. Penjualan properti di sana biasanya lebih cepat, dan proses hukum serta perpajakan lebih mudah diprediksi. Di Portugal, imbal hasil lebih tinggi, tetapi transaksi bisa memakan waktu lebih lama, terutama di wilayah yang lebih kecil atau di pulau-pulau.

Selama bertahun-tahun, saya telah terlibat dalam puluhan transaksi rumah, apartemen, dan properti komersial di Portugal. Pengalaman menunjukkan bahwa perencanaan dan verifikasi dokumen yang tepat dapat mempercepat proses pembelian dan meminimalkan risiko saat menjual properti di Portugal.

Saat berinvestasi properti di Portugal, penting untuk melakukan uji tuntas yang menyeluruh: periksa kepatuhan hukum, tidak adanya pembebanan, kepatuhan terhadap lisensi (AL, jika properti ditujukan untuk sewa jangka pendek), kondisi teknis, dan efisiensi energi. Saat memeriksa properti di Portugal, sangat penting untuk melibatkan pengacara dan agen properti berpengalaman untuk menghindari kesalahan yang dapat mengakibatkan kerugian puluhan ribu euro. Saya menyarankan klien untuk selalu memeriksa Encargos, Hipotecas, dan Izin Penggunaan sebelum menandatangani kontrak.

Pendekatan saya melibatkan investasi sebagian modal saya di negara-negara stabil dengan likuiditas tinggi, seperti Austria, dan sebagian lagi di pasar dinamis dengan potensi pertumbuhan tinggi, seperti Portugal. Real estat Portugal menawarkan imbal hasil dan keuntungan yang tinggi (NHR, Golden Visa), tetapi pasar membutuhkan manajemen aktif. Keseimbangan ini memungkinkan meminimalkan risiko dan meningkatkan imbal hasil portofolio.

Memilih antara properti di Portugal dan Austria bergantung pada tujuan Anda. Jika Anda mencari gaya hidup yang dinamis, hunian yang lebih terjangkau, dan iklim yang sejuk, Portugal adalah pilihan yang tepat. Anda bisa membeli rumah di tepi laut atau memilih apartemen di Portugal untuk disewakan kepada wisatawan. Pasar ini akan terus berkembang, terutama di Lisbon, Porto, dan Algarve, berkat migrasi para pekerja lepas dan pensiunan.

Austria mengutamakan stabilitas dan prediktabilitas. Jika tujuannya adalah pelestarian modal jangka panjang dan layanan berkualitas tinggi, pasar Wina adalah pilihan ideal, dan membeli apartemen di Wina secara logis cocok dengan strategi konservatif tersebut.

Sebelum membeli, selalu periksa dokumen properti, mintalah ekstrak dari pendaftaran tanah, dan pastikan tidak ada pembebanan. Jika Anda berencana membeli properti di Portugal untuk disewakan, pertimbangkan peraturan perizinan turis dan implikasi pajaknya. Saat bertransaksi melalui skema Golden Visa atau NHR, penting untuk menyusun struktur kepemilikan dengan benar guna meminimalkan pajak penjualan.

Berdasarkan pengalaman saya, pasar properti Portugal akan tumbuh karena migrasi para nomaden digital, pensiunan, dan investor yang mencari rumah kedua di Eropa. Harga rumah dan apartemen di Portugal di lokasi-lokasi terbaik sudah meningkat secara stabil sebesar 5-7% per tahun. Austria akan tetap menjadi zona investasi yang stabil, tetapi pertumbuhannya akan moderat—sekitar 2-3% per tahun—namun likuiditasnya lebih tinggi.

1. Tentukan tujuan investasi

• Mengapa membeli: sewa, dijual kembali, "perlindungan Eropa"?
• Hitung anggaran Anda: biaya apartemen di Portugal mulai dari €150.000 di kota-kota kecil dan dari €250.000 di Lisbon.

2. Pilih lokasi

• Lisbon - likuiditas tinggi, tetapi biaya masuknya mahal.
• Porto – permintaan stabil dan perkembangan pariwisata.
• Algarve adalah kawasan resor, musim sewa.
• Analisis: profitabilitas, infrastruktur, prospek pertumbuhan harga.

3. Periksa properti dan penjualnya

• Kemurnian hukum: kutipan dari Registro Predial (daftar real estat).
• Memeriksa utang pajak dan utilitas.
• Pastikan Anda memiliki lisensi penyewaan (terutama untuk Airbnb).

4. Hitung pajak dan biaya

• IMT (pajak pembelian): hingga 7,5%.
• IMI (pajak tahunan): 0,3–0,45%.
• Pajak sewa: 28% (untuk non-penduduk).
• Pertimbangkan biaya pengacara (€1.500–€3.000) dan pendaftaran transaksi.

5. Menyelesaikan masalah pendanaan

• Hipotek untuk non-penduduk: hingga 70% dari biaya.
• Suku bunga pinjaman pada tahun 2025: 4–5% per tahun.

6. Rencanakan sewa dan pendapatan

• Hasil rata-rata: 4–6% di kota-kota besar.
• Di daerah resor biayanya lebih tinggi, tetapi ada musimnya.

7. Persiapan untuk keluar dari investasi

• Penjualan: Pajak Keuntungan Modal – 28%.
• Rencanakan waktu Anda: di Lisbon, keluarnya memakan waktu 6-9 bulan.

8. Bandingkan dengan alternatif

• Austria memiliki ekonomi yang lebih stabil, tetapi profitabilitasnya lebih rendah.
• Portugal – keuntungan dan fleksibilitas lebih tinggi, tetapi risiko regulasi lebih besar.

1. Investor dengan €250.000: pendapatan sewa

Klien saya, seorang spesialis TI dari Ukraina, sedang mencari apartemen di Portugal untuk disewa dan sebagai "cadangan Eropa."

• Apa yang kami temukan: apartemen 1+1 di Porto (52 m²) di gedung baru dekat universitas.
• Harga: €245.000.
• Yang saya dapatkan: sewa rata-rata €1.100/bulan, hasil tahunan 5,4%, kesempatan untuk mengajukan Visa Nomad Digital dan tinggal di Portugal.

2. Pensiunan dengan €500.000: kenyamanan dan pemandangan laut

Seorang klien dari Republik Ceko menginginkan sebuah rumah di Portugal di tepi laut agar anak-anaknya dapat tinggal dan bersantai.

• Yang kami pilih: vila di Algarve (160 m², 3 kamar tidur, teras dengan pemandangan laut).
• Harga: €495.000.
• Apa yang saya dapatkan: udara bersih, iklim sedang, keringanan pajak berdasarkan program NHR (selama 10 tahun), kemampuan untuk mengalihkan real estat kepada anak-anak dengan pajak minimal.

3. Keluarga dengan anak-anak: kehidupan dan pendidikan

Sepasang suami istri dengan dua anak sedang mencari tempat tinggal di Portugal untuk pindah dan menyekolahkan anak-anak mereka di sekolah internasional.

• Apa yang kami temukan: sebuah rumah di pinggiran kota Lisbon (Carcavelos), 150 m², taman, 3 kamar tidur.
• Harga: €420.000.
• Apa yang kami dapatkan: sekolah internasional Inggris di dekatnya, daerah yang tenang, 25 menit ke pusat kota Lisbon, kemungkinan menyewakan sebagian rumah (hingga €1.500/bulan).