Properti di Portugal untuk investasi dan tempat tinggal pribadi

Menurut Property Market-Index , Portugal mengalami pertumbuhan harga properti tertinggi di Uni Eropa pada paruh pertama tahun 2025, naik 15,2% dari tahun sebelumnya, sementara rata-rata Uni Eropa hanya 5,1%. Harga rumah rata-rata di Portugal telah meningkat sebesar 106% selama dekade terakhir. Perlindungan pasar dan insentif pajak (seperti rezim NHR (Non-Habitual Resident)) telah membuat Portugal semakin menarik bagi penduduk dan investor asing.

Artikel ini menyajikan analisis sistematis tentang daya tarik investasi properti di Portugal. Kami akan mengkaji status pasar saat ini, dinamikanya, insentif ekonomi dan pajak, serta membandingkan Portugal dengan Austria sebagai pilihan investasi alternatif di Eropa.

Portugal tetap menjadi salah satu pasar paling menarik di Eropa, dengan permintaan perumahan yang kuat didukung oleh program residensi dan minat dari ekspatriat serta investor, sementara pasokan yang terbatas di Lisbon, Porto, dan wilayah pesisir meningkatkan potensi pertumbuhan harga dan hasil sewa yang stabil.

Saya Ksenia Levina, seorang pengacara dengan pengalaman luas di bidang investasi dan konstruksi. Praktik saya meliputi dukungan transaksi real estat di Eropa, pengembangan strategi untuk klien pribadi dan korporasi, serta manajemen proyek di berbagai yurisdiksi. Saya menggabungkan keahlian hukum dengan pengetahuan pasar praktis untuk membantu investor tidak hanya melindungi modal tetapi juga memaksimalkan nilai dalam ekonomi yang berubah dengan cepat.

Austria adalah tujuan investasi yang stabil dan menarik, tetapi lebih cocok untuk investor konservatif: di sini, berinvestasi di pasar properti terutama merupakan cara untuk mempertahankan modal dengan pertumbuhan yang moderat dan terprediksi. Investasi memang lebih kompleks, dan persyaratannya lebih ketat, tetapi:

• Stabilitas dan prediktabilitas pasar: harga naik secara bertahap, tanpa lonjakan tiba-tiba;
• Keamanan hukum transaksi dan transparansi prosedur;
• Properti berkualitas tinggi – rumah, apartemen, dan properti komersial modern dan terpercaya;
• Keamanan modal jangka panjang – Austria dianggap sebagai tempat yang aman bagi investor;
• Keberadaan infrastruktur yang maju dan standar hidup yang tinggi, yang menjaga permintaan akan perumahan secara permanen.

Portugal , pada gilirannya, menawarkan peluang yang lebih dinamis:

• Ambang batas rendah untuk investasi awal (mulai dari €250.000);
• Aturan fleksibel untuk mendapatkan izin tinggal dan program Visa Emas;
• Tingginya permintaan perumahan akibat wisatawan dan warga asing, yang mengakibatkan imbal hasil sewa hingga 5–7% di daerah-daerah populer;
• Potensi kenaikan harga karena pembangunan infrastruktur dan popularitas negara tersebut di kalangan ekspatriat.

Pilihan antara Austria dan Portugal bergantung pada tujuan Anda: pengembalian tinggi dan dinamika dengan unsur risiko atau stabilitas, keandalan, dan perlindungan modal jangka panjang.

Portugal telah memantapkan posisinya sebagai salah satu pasar properti paling menarik di Eropa. Investasi properti diperkirakan akan tumbuh sebesar 8% pada tahun 2025, mencapai €2,5 miliar.

Portugal menggabungkan stabilitas ekonomi negara maju dengan tingginya permintaan perumahan berkat pariwisata dan program residensi. Lisbon, Porto, dan Algarve tetap menjadi pemimpin dalam daya tarik investasi.

Menurut laporan Emerging Trends in Real Estate Europe 2024 dari PwC, Lisbon berada di peringkat ke-8 di antara kota-kota paling menarik untuk investasi properti di Eropa.

Menurut Numbeo, Lisbon akan menempati peringkat ke-25 di antara kota-kota global dalam hal indeks harga properti pada tahun 2025, yang menunjukkan permintaan yang kuat dan potensi pertumbuhan harga. Pengalaman saya meng подтверahkan hal ini: klien yang telah berinvestasi di properti Lisbon dan Porto melaporkan pertumbuhan harga yang stabil dan kondisi sewa yang menarik, terutama di daerah wisata.

Portugal telah memantapkan dirinya sebagai negara dengan sistem hukum yang transparan, sebagaimana dikonfirmasi oleh peringkat dari PwC dan Bank Dunia. Hal ini membuat proses pembelian properti menjadi jelas dan dapat diprediksi bagi investor asing.

Banyak investor, khususnya dari Spanyol, Prancis, dan beberapa negara Eropa Utara, mencari peluang baru di tengah pasar yang memanas di mana harga properti telah mencapai rekor tertinggi dan imbal hasil sewa menurun. Portugal menarik mereka dengan kombinasi pertumbuhan ekonomi yang kuat, sistem hukum yang transparan, dan permintaan perumahan yang tinggi, terutama di Lisbon, Porto, dan wilayah wisata Algarve dan Madeira.

Selain itu, negara ini menawarkan program residensi dan insentif pajak bagi investor asing, sehingga proses pembelian properti menjadi lebih menguntungkan dan dapat diprediksi. Hal ini sangat relevan bagi mereka yang ingin membeli apartemen di Portugal baik untuk tempat tinggal pribadi maupun sewa jangka panjang.

Pasar properti Portugal menggabungkan sejarah pemulihan pasca-krisis, pertumbuhan harga yang dinamis, dan beragam pilihan investasi. Memahami faktor-faktor ini membantu dalam pengambilan keputusan yang tepat saat membeli rumah dan berinvestasi di properti Portugal.

Setelah krisis keuangan 2008, pasar properti Portugal mengalami penurunan harga yang tajam, terutama di Lisbon dan Porto. Namun, pemulihan dimulai pada tahun 2012. Program-program seperti Golden Visa memainkan peran kunci dalam menarik investasi asing, khususnya di Lisbon dan Porto. Menurut sebuah studi oleh Institut Ekonomi Tenaga Kerja IZA, sejak tahun 2012, jumlah transaksi properti senilai €500.000 telah meningkat sebesar 60% dibandingkan dengan periode sebelum program tersebut diperkenalkan.

Pasar ini terus tumbuh stabil sejak tahun 2015. Pada tahun 2024, tingkat pertumbuhan rata-rata adalah 7-8%, dengan area populer di Lisbon dan Algarve menunjukkan pertumbuhan yang lebih tinggi. Jika Anda ingin membeli apartemen di Portugal untuk tujuan sewa, ada baiknya fokus pada pasar yang dinamis ini, di mana permintaan melebihi penawaran.

Namun, pada Oktober 2023, pemerintah menangguhkan kemungkinan memperoleh Golden Visa melalui investasi properti, yang memengaruhi dinamika harga di daerah pusat kota.

Lisbon adalah ibu kota negara dan pusat utama bisnis dan pariwisata. Kota ini memiliki kompleks perkantoran dan perumahan, distrik bersejarah, dan lingkungan bergengsi seperti Alfama, Baixa, dan Parque das Naçoes. Harga rata-rata apartemen di pusat Lisbon berkisar antara €4.500 hingga €6.500 per meter persegi, dengan imbal hasil sewa jangka pendek mencapai 5-7% per tahun.

Porto adalah pusat budaya dan ekonomi di bagian utara negara ini, sebuah kota dengan infrastruktur yang maju, bandara internasional, dan pariwisata yang menarik. Harga rata-rata rumah di Porto adalah €3.000–4.500 per meter persegi, dengan imbal hasil sewa sekitar 4–5%. Baik apartemen bekas di pusat bersejarah maupun pengembangan baru untuk sewa jangka panjang sangat populer di sini.

Algarve adalah kawasan pesisir dengan permintaan tinggi untuk properti wisata dan mewah. Harga rata-rata vila dan apartemen adalah €3.500–7.500/m², dengan imbal hasil musiman mencapai 6–8%. Klien saya sering memilih Algarve untuk penyewaan jangka pendek dan pendapatan musim ramai, terutama di Lagos dan Albufeira.

Madeira dan Azores adalah wilayah yang tenang bagi investor yang mencari properti premium, pemandangan laut, dan gaya hidup yang damai. Harga properti rata-rata berkisar antara €2.500–5.000 per meter persegi. Madeira sangat populer untuk tempat tinggal pribadi atau sewa jangka panjang, sementara Azores adalah pasar khusus bagi investor berpengalaman.

Populer di pasar Portugal:

• Properti bekas seringkali menawarkan kemungkinan renovasi, yang dapat meningkatkan keuntungan.
• Bangunan baru dan segmen mewah – untuk investor yang fokus pada pasar premium.
• Properti wisata - apartemen dan vila untuk Airbnb dan sewa jangka panjang.

Tips : Membeli properti di Portugal di daerah wisata memerlukan analisis cermat terhadap peraturan penyewaan jangka pendek untuk meminimalkan risiko dan memaksimalkan keuntungan.

Pembeli asing utama adalah warga negara Prancis dan Inggris, serta investor dari AS, Tiongkok, dan Brasil. Mereka mencari properti di Portugal untuk penggunaan pribadi, tujuan sewa, atau partisipasi dalam program residensi. Pengalaman saya dengan klien menunjukkan bahwa orang Eropa sering memilih properti yang sudah ada di kota-kota besar, sementara investor dari Asia dan Amerika lebih menyukai bangunan baru dan properti mewah.

Permintaan domestik memainkan peran kunci dalam pasar properti Portugal. Penduduk lokal aktif membeli rumah, khususnya di Lisbon, Porto, dan Algarve, sehingga menjaga stabilitas pasar dan mencegah harga turun tajam bahkan di tengah fluktuasi faktor eksternal.

Peran pasar hipotek sangat penting: suku bunga tetap relatif rendah (3,3-4%), sehingga kepemilikan rumah terjangkau bagi sebagian besar penduduk. Penting untuk dicatat bahwa suku bunga hipotek dapat berubah tergantung pada situasi ekonomi dan kebijakan Bank Sentral Eropa.

Bagi investor asing yang ingin membeli properti di Portugal, bank biasanya menawarkan pinjaman hingga 80% dari nilai properti. Pemberi pinjaman mempertimbangkan pendapatan peminjam, riwayat kredit, dan stabilitas keuangan saat menentukan persyaratan pinjaman.

Pilihan metode transaksi berdampak langsung pada pajak, pengelolaan properti, dan strategi keluar. Portugal menawarkan persyaratan yang fleksibel, dengan format optimal untuk berbagai kategori investor.

Ini adalah cara paling sederhana dan umum untuk membeli properti di Portugal. Cara ini paling sering dipilih oleh klien yang berencana untuk memiliki properti dalam jangka panjang atau untuk penggunaan pribadi. Misalnya, salah satu klien saya dari Prancis mendaftarkan sebuah apartemen di Algarve atas namanya sendiri untuk mengurangi biaya administrasi. Kekurangannya adalah pilihan optimalisasi pajak yang terbatas saat penjualan kembali.

Mendirikan perusahaan di Portugal atau yurisdiksi Uni Eropa (kombinasi Portugal dan Malta sering digunakan) cocok untuk investor besar dan mereka yang berencana mengelola banyak properti. Ini menawarkan keuntungan pajak dan menyederhanakan transfer aset. Saya sering merekomendasikan format ini kepada klien yang membeli bukan hanya satu apartemen, tetapi seluruh paket properti.

Berinvestasi melalui reksa dana properti memungkinkan Anda untuk berpartisipasi di pasar tanpa harus mengelola properti sendiri. Portugal menggunakan format SIGI (Sociedades de Investimento e Gestão Imobiliária), yang merupakan insentif pajak setara dengan REIT. Metode ini dipilih oleh investor yang berfokus pada dividen dan pertumbuhan jangka panjang.

Kepemilikan sebagian dan struktur perwalian populer untuk investasi keluarga. Hal ini mengurangi risiko perselisihan antar ahli waris dan menyederhanakan pengelolaan. Saya memiliki klien dari Brasil yang mentransfer kepemilikan sebuah vila di Algarve ke perwalian keluarga untuk melindungi aset dan mengatur pewarisan.

Portugal memiliki keunggulan tersendiri dibandingkan banyak negara lain karena tidak memberlakukan pembatasan apa pun terhadap pembeli asing. Warga negara asing memiliki hak yang sama dengan warga negara Portugal: mereka dapat membeli apartemen, rumah, atau properti komersial di Portugal dalam ukuran apa pun. Untuk menyelesaikan transaksi, Anda harus memperoleh nomor identifikasi pajak (NIF) dan membayar pajak properti tahunan (IMI), yang biasanya berjumlah 0,3–0,8% dari nilai kadaster.

Proses pembelian properti di Portugal cukup transparan, tetapi tetap memerlukan sejumlah prosedur dan melibatkan spesialis. Kesalahan pada tahap ini dapat berakibat fatal, jadi penting untuk memahami langkah-langkah dan risiko yang terlibat.

1. Memperoleh NIF (1 hari) – nomor pajak (Número de Identificação Fiscal) wajib untuk semua transaksi, termasuk pembelian real estate di Portugal.
2. Membuka rekening bank (1-3 hari) di bank Portugal untuk menyelesaikan transaksi.
3. Libatkan pengacara – dia akan memeriksa properti (5–10 hari), menyiapkan kontrak, dan melindungi kepentingan Anda.
4. Penandatanganan kontrak pendahuluan (CPCV) (1–2 hari) dan pembayaran uang muka (biasanya 10%).
5. Penyelesaian transaksi akhir di notaris dan pembayaran sisa jumlah (30–60 hari).
6. Pendaftaran di Conservatória do Registo Predial (Registrasi Properti) untuk meresmikan kepemilikan (2–5 hari).

Durasi rata-rata: 1,5–2 bulan (hingga 3 bulan untuk hipotek). Jika Anda berada di Portugal secara langsung, Anda akan membutuhkan penerjemah, karena semua dokumen dalam bahasa Portugis.

Seorang pengacara memeriksa status hukum properti (utang, hipotek, dan izin penggunaan), menyiapkan kontrak, dan mengawasi semua tahapan transaksi. Seorang agen membantu memilih properti dan memfasilitasi negosiasi, tetapi tidak menggantikan peran pengacara.

Salah satu klien saya mencoba menghemat biaya pengacara tetapi mengalami masalah dengan hipotek yang sudah ada pada properti tersebut. Kami mendatangkan pengacara di tahap akhir, tetapi hal itu menunda kesepakatan selama dua bulan.

Pendapat saya: Selalu gunakan pengacara independen, bukan pengacara yang direkomendasikan oleh penjual atau agen.

• Paspor atau dokumen identitas sah lainnya.
• NIF (Número de Identificação Fiscal) – Nomor pajak Portugis.
• Visa atau izin tinggal – meskipun warga negara asing dapat membeli properti tanpa izin tinggal, visa masuk atau status penduduk mungkin diperlukan untuk tinggal jangka panjang dan untuk menyelesaikan masalah yang terkait dengan pembelian tersebut.
• Rekening bank Portugal untuk penyelesaian transaksi.
• Konfirmasi sumber dana (dalam kerangka peraturan AML – memerangi pencucian uang).
• Perjanjian jual beli (ditandatangani oleh kedua belah pihak).
• Dokumen yang dibutuhkan untuk pengajuan hipotek (jika membeli dengan pinjaman): sertifikat penghasilan, laporan pajak, bukti pekerjaan atau usaha, riwayat kredit (terkadang diminta).

Untuk mendapatkan hipotek di Portugal, baik penduduk maupun non-penduduk harus memiliki riwayat kredit yang baik, pendapatan yang cukup, dan uang muka sebesar 30 hingga 50% dari nilai properti.

Secara hukum, proses pembelian properti di Madeira dan Azores identik dengan transaksi di daratan Portugal: diperlukan NIF, kontrak pendahuluan (CPCV), penandatanganan di hadapan notaris, dan pendaftaran di Conservatorium. Tidak ada pembatasan bagi investor asing, dan semua hak sepenuhnya dilindungi.

Namun, ada beberapa hal yang perlu diperhatikan. Pertama, karena letak geografisnya yang terpencil, mendapatkan dokumen dan persetujuan mungkin membutuhkan waktu lebih lama (terutama di Azores). Kedua, saat membeli properti wisata atau apartemen sewa di Madeira dan Azores, Anda harus memeriksa izin Alojamento Local (AL) dan memastikan properti tersebut mematuhi peraturan setempat. Izin ini diatur oleh pemerintah kota, dan beberapa daerah memiliki pembatasan terhadap izin baru.

Di Portugal, pembelian properti jarak jauh merupakan praktik umum, terutama di kalangan investor asing. Transaksi diformalkan melalui surat kuasa (Procuração), yang disahkan oleh notaris di negara tempat tinggal pembeli dan dilegalisasi dengan apostille. Dengan surat kuasa ini, seorang pengacara atau perwakilan yang diberi wewenang dapat menandatangani semua dokumen, termasuk CPCV dan akta akhir.

Tidak ada pembatasan tambahan untuk non-penduduk, tetapi penting agar surat kuasa disusun dengan benar sesuai dengan templat Portugis dan diterjemahkan ke dalam bahasa Portugis. Dalam praktiknya, saya sarankan untuk memeriksa bahwa surat kuasa mencakup semua wewenang yang diperlukan: membuka rekening bank, mendapatkan NIF, menandatangani kontrak, dan mendaftarkan properti. Ini akan menghindari penundaan pada tahap akhir.

Saat merencanakan pembelian properti di Portugal, penting untuk mempertimbangkan semua kewajiban pajak dan biaya terkait terlebih dahulu. Hal ini memengaruhi nilai sebenarnya dari properti dan strategi investasi.

IMT (Imposto Municipal sobre Transmissões) dibayarkan saat membeli rumah. Tarifnya progresif, berkisar antara 1% hingga 7,5%, tergantung pada nilai properti dan apakah akan digunakan sebagai tempat tinggal utama. Misalnya, untuk apartemen seharga €300.000, pajaknya sekitar €8.000–9.000.

Tips: Jika Anda membeli beberapa properti, akan lebih menguntungkan untuk mendaftarkan transaksi atas nama pihak yang berbeda untuk mengurangi tarif.

Imposto do Selo (Pajak Pertanahan) adalah bea tetap sebesar 0,8% dari harga transaksi dan dibayarkan pada hari penandatanganan kontrak di kantor notaris. Ini adalah pajak tetap atas harga pembelian properti. Jika properti tersebut dibiayai dengan hipotek, bea meterai tambahan sebesar 0,6% ditambahkan ke jumlah pinjaman.

Setelah transaksi selesai, pemilik properti di Portugal diwajibkan untuk membayar IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis)—pajak properti yang setara. Tarifnya adalah 0,3–0,45% dari nilai kadaster properti tersebut.

Nilai kadaster (CV) dihitung oleh Kantor Pajak (AT) berdasarkan karakteristik properti: lokasi, luas, jenis penggunaan, dan parameter lainnya. Misalnya, untuk sebuah apartemen di Lisbon dengan CV sebesar €200.000, pajak tahunannya akan sekitar €600–900.

Saat membeli apartemen di gedung baru, PPN sudah termasuk dalam harga dan berjumlah 23% (untuk properti komersial). Untuk properti hunian, pajak sudah termasuk dalam harga; tidak diperlukan pembayaran tambahan.

Status NHR (Non-Habitual Resident/Penduduk Tidak Tetap) memungkinkan pengurangan pajak yang signifikan atas pendapatan, termasuk sewa dan pendapatan dari luar negeri, hingga 10 tahun. Rezim ini membuat properti di Portugal sangat menarik bagi investor yang berencana untuk tinggal atau memperoleh izin tinggal. Sebaiknya mengajukan status NHR dalam tahun pertama masa tinggal untuk menghindari kehilangan kelayakan untuk mendapatkan manfaat tersebut.

Austria unggul dalam hal stabilitas pasar dan likuiditas properti yang tinggi. Di sini, harga naik secara terprediksi, permintaan properti tetap stabil, dan proses penjualan serta pengalihan kepemilikan cepat dan mudah. ​​Portugal , di sisi lain, menarik investor dengan imbal hasil yang lebih tinggi dan insentif pajak, tetapi pasarnya lebih dinamis dan musiman, dan likuiditas bervariasi menurut wilayah dan jenis properti.

Visa Emas Portugal telah lama menjadi salah satu instrumen paling menarik bagi investor asing. Sejak tahun 2024, program ini telah mengubah persyaratannya: pembelian properti tidak lagi dianggap sebagai jalur langsung menuju izin tinggal. Hal ini membuka peluang baru melalui investasi dalam dana, bisnis, atau proyek budaya, tetapi membutuhkan pertimbangan yang cermat untuk menghindari pemborosan waktu dan uang.

Dana investasi (Unit Dana) – kontribusi minimum €500.000 ke dalam dana investasi Portugal. Saya merekomendasikan opsi ini kepada klien yang ingin memperoleh pendapatan pasif tanpa mengelola properti.

Memulai atau berinvestasi di sebuah perusahaan – baik dengan menciptakan setidaknya 10 lapangan kerja baru atau berinvestasi sebesar €500.000 di bisnis yang sudah ada. Salah satu klien saya memilih jalur ini, membuka bisnis di Lisbon yang berfokus pada layanan TI.

Donasi untuk budaya – minimal €250.000 untuk proyek warisan nasional atau penelitian. Kesempatan luar biasa untuk mendukung budaya dan sekaligus mendapatkan izin tinggal.

Untuk mempertahankan status kependudukan, Anda harus menghabiskan rata-rata 7 hari per tahun di Portugal.

Jika tujuannya adalah untuk hidup tanpa investasi besar, pilihan alternatif berikut ini cocok:

• Visa D7 – berdasarkan pendapatan stabil dari luar negeri.
• Visa Digital Nomad – untuk pekerjaan jarak jauh.

Memperoleh izin tinggal di Portugal membuka berbagai peluang bagi investor dan keluarganya:

• Hak tinggal di Portugal berarti kebebasan masuk dan tinggal di negara tersebut bagi seluruh anggota keluarga.
• Akses ke wilayah Schengen – kesempatan untuk bepergian ke 27 negara Eropa tanpa visa.
• Insentif dan optimalisasi pajak – bila dikombinasikan dengan rezim NHR, dimungkinkan untuk mengurangi secara signifikan pajak atas pendapatan yang diterima di luar negeri.
• Lingkungan hukum yang stabil – Portugal adalah anggota Uni Eropa, memiliki perundang-undangan yang transparan, dan hak-hak investor dilindungi.
• Pendidikan dan layanan kesehatan – akses ke sekolah dan universitas negeri, layanan kesehatan berkualitas bagi warga.
• Fleksibilitas bagi pengusaha dan pekerja digital nomaden – Anda dapat menjalankan bisnis, berinvestasi, dan sekaligus menikmati manfaat program residensi Eropa.

Kesalahan umum yang dilakukan investor saat mengajukan Golden Visa:

• Berupaya memperoleh izin tinggal melalui pembelian properti setelah tahun 2024.
• Masa tinggal minimum di Portugal tidak mencukupi (7 hari per tahun).
• Kesalahan dalam surat kuasa dan terjemahan dokumen.
• Pengeluaran yang tidak tercatat untuk biaya, jasa hukum, dan pajak.
• Konfirmasi yang salah mengenai legalitas sumber pendapatan.

Saat ini, setelah memegang Visa Emas Portugal selama lima tahun, seorang investor dan keluarganya dapat mengajukan permohonan kewarganegaraan Portugal dan paspor Uni Eropa. Persyaratannya adalah:

• Tinggal di Portugal setidaknya selama 7 hari per tahun;
• Memiliki izin tinggal yang sah dan mematuhi semua persyaratan program;
• Konfirmasikan penguasaan bahasa Portugis Anda pada level A2;
• Tidak memiliki catatan kriminal serius;
• Konfirmasikan legalitas sumber pendapatan.

Memperoleh kewarganegaraan memberikan akses penuh ke Area Schengen, hak untuk bekerja dan belajar di negara Uni Eropa mana pun, dan kemampuan untuk mewariskan kewarganegaraan kepada anak-anak. Bagi investor, ini adalah alat strategis: berinvestasi di Portugal secara bersamaan memberikan paspor Eropa yang sah dan keuntungan pajak melalui rezim NHR.

Program Golden Visa telah mengalami perubahan penting:

• Pengecualian real estat sebagai jalur langsung menuju izin tinggal (mulai tahun 2024).
• Fokuskan investasi pada yayasan, bisnis, dan budaya: jumlah minimum adalah €500.000 untuk yayasan dan perusahaan, €250.000 untuk donasi budaya.

Pengetatan persyaratan kewarganegaraan (rancangan undang-undang tanggal 23 Juni 2025):

• Mereka berencana untuk meningkatkan periode minimum masa tinggal bagi sebagian besar pelamar menjadi 10 tahun (7 tahun untuk negara-negara CPLP);
• Pengetahuan bahasa Portugis wajib (tingkat A2);
• Tes Budaya dan Hak;
• Pengetatan pemeriksaan catatan kriminal;
• Menutup jalan melalui asal-usul Yahudi Sephardi.
• Peningkatan transparansi biaya dan tanggung jawab – semua biaya, termasuk biaya hukum, telah diperbarui dan sekarang ditetapkan tetap untuk berbagai jenis investasi.

Austria menawarkan jalur lain untuk memperoleh kewarganegaraan melalui visa D atau program Kemandirian, tetapi prosesnya lebih ketat dan panjang:

• Bukti pendapatan tinggi yang stabil atau investasi besar diperlukan;
• Masa tinggal minimum sebelum mengajukan permohonan kewarganegaraan adalah 10 tahun;
• Fleksibilitasnya lebih terbatas: investasi di bidang properti tidak secara langsung memberikan kewarganegaraan;
• Proses naturalisasi lebih rumit dan birokratis.

Austria unggul dalam hal stabilitas, prediktabilitas, dan perlindungan jangka panjang terhadap hak-hak investor. Negara ini menawarkan risiko yang lebih rendah, peraturan yang lebih ketat dan transparan, serta likuiditas properti yang lebih tinggi dan perolehan kewarganegaraan yang lebih cepat dibandingkan Portugal.

Pasar persewaan di Portugal berkembang pesat, tetapi membutuhkan pertimbangan yang cermat. Memahami perbedaan antara persewaan jangka pendek dan jangka panjang membantu investor memilih strategi yang secara optimal menyeimbangkan keuntungan dan risiko.

Penyewaan jangka pendek tetap populer di daerah wisata seperti Lisbon, Porto, Algarve, dan Madeira. Keuntungan biasanya 5–7% per tahun, tetapi ada pembatasan pada lisensi AL (Alojamento Local).

Aturan baru: Kota-kota memberlakukan kuota jumlah izin untuk mengatur pasar dan mengurangi tekanan pada perumahan warga setempat. Contoh klien: pemilik apartemen di Algarve menyewakannya melalui Airbnb, tetapi memperoleh izin terlebih dahulu—membantu menghindari denda dan terus menghasilkan pendapatan.

Kontrak jangka panjang menarik investor karena stabilitasnya: imbal hasil 3–5% per tahun dan fluktuasi musiman yang lebih sedikit. Opsi ini menarik bagi klien yang menghargai aliran pendapatan yang dapat diprediksi dan risiko minimal.

Bagi investor portofolio, menggabungkan beberapa properti—sebagian untuk sewa jangka pendek, sebagian untuk sewa jangka panjang—adalah langkah yang masuk akal untuk menyeimbangkan profitabilitas dan stabilitas.

Perusahaan manajemen membantu mengoptimalkan pendapatan dan menyelesaikan masalah pajak.
Fungsi utama perusahaan manajemen adalah:

• Pengelolaan persewaan jangka pendek dan perizinan AL.
• Seleksi dan pengendalian penyewa untuk sewa jangka panjang.
• Pengumpulan sewa dan pelaporan keuangan.
• Pengorganisasian pembersihan, perbaikan, dan pemeliharaan perumahan.
• Menyelesaikan masalah hukum dan berinteraksi dengan otoritas pajak.
• Konsultasi mengenai optimalisasi pendapatan dan minimalisasi risiko.

Saat menyewakan properti, penduduk membayar pajak penghasilan dengan skala progresif mulai dari 14% hingga 48%, tergantung pada pendapatan tahunan. Non-penduduk dikenakan tarif tetap sebesar 25%. Namun, hanya pendapatan yang diperoleh di Portugal yang dikenakan pajak.

Imbal hasil di pasar Portugal memang lebih tinggi, tetapi peraturan sewa lebih ketat dan dapat berubah. Di Austria, imbal hasil lebih rendah (2–3%), tetapi pasarnya stabil, peraturannya dapat diprediksi, dan risiko dendanya minimal. Dengan latar belakang ini, harga properti di kota-kota besar Jerman seringkali dianggap terlalu tinggi untuk strategi konservatif.

Pemilihan wilayah untuk membeli properti berdampak langsung pada profitabilitas, likuiditas, dan risiko. Mari kita telaah wilayah-wilayah utama berdasarkan permintaan, infrastruktur, dan potensi investasi.

Lisbon: Segmen Teratas dan Permintaan Tinggi

Lisbon tetap menjadi pusat kegiatan ekonomi dan pariwisata. Permintaan yang tinggi untuk penyewaan jangka pendek dan jangka panjang mendorong kenaikan harga.

• Harga rata-rata: €4.500–€5.500/m²
• Hasil sewa: jangka pendek 6-7%, jangka panjang 3-4%

Porto: Pasar yang mudah diakses dan menjanjikan

Porto menarik wisatawan dan mahasiswa, dan permintaan untuk sewa jangka panjang tetap stabil. Harganya lebih rendah daripada di Lisbon, tetapi permintaan terus meningkat.

• Harga rata-rata: €3.500–€4.500/m²
• Hasil sewa: jangka pendek 5-6%, jangka panjang 3-4%

Algarve: penyewaan mewah dan musiman

Wilayah ini populer di kalangan wisatawan, terutama selama musim panas. Penyewaan musiman menawarkan pengembalian yang tinggi, tetapi permintaannya berfluktuasi.

• Harga rata-rata: €3.000–€4.000/m²
• Hasil sewa: jangka pendek 6-7%, jangka panjang 3-5%

Madeira: Manfaat Iklim dan Pajak

Kawasan ini menarik bagi investor lanjut usia dan para pekerja digital nomaden. Insentif pajak dan arus wisatawan yang stabil menjadikan pasar ini menjanjikan.

• Harga rata-rata: €2.500–€3.500/m²
• Hasil sewa: jangka pendek 5%, jangka panjang 3%

Azores: Ceruk Pasar untuk Investor Jangka Panjang

Pasar ini kurang jenuh dan cocok untuk investasi jangka panjang dengan horizon 5-10 tahun. Keuntungannya lebih rendah, tetapi harganya rendah.

• Harga rata-rata: €2.000–€3.000/m²
• Hasil sewa: jangka pendek 4-5%, jangka panjang 2-3%

Memilih antara properti bekas dan properti baru di Portugal bergantung pada tujuan investasi, anggaran, dan preferensi Anda. Kedua segmen tersebut memiliki kelebihan dan keterbatasan masing-masing.

Pada tahun 2024, sebanyak 156.325 properti hunian terjual di Portugal, meningkat 14,5% dibandingkan tahun sebelumnya. Dari jumlah tersebut, 124.445 (79,6%) merupakan properti yang sudah ada, dan 31.880 (20,4%) merupakan properti baru.

Keuntungan : Pasar sekunder mencakup sekitar 80% dari semua transaksi, dengan sebagian besar properti berlokasi di pusat-pusat bersejarah Lisbon, Porto, dan kota-kota besar lainnya. Properti-properti ini menarik baik untuk disewakan kepada wisatawan maupun untuk tempat tinggal jangka panjang.

Pembatasan : Pemugaran properti semacam itu memerlukan kepatuhan terhadap peraturan arsitektur dan perolehan izin rekonstruksi. Beberapa bangunan memerlukan renovasi besar-besaran, yang akan meningkatkan harga pembelian.

Salah satu klien saya membeli sebuah apartemen di pusat bersejarah Lisbon seharga €380.000. Terlepas dari biaya renovasi tambahan, properti tersebut menghasilkan pendapatan yang stabil dari penyewaan jangka pendek.

Fitur : Konstruksi baru mencakup sekitar 20% dari transaksi. Apartemen dan vila baru menawarkan tata letak modern, efisiensi energi, dan garansi dari pengembang.

Keuntungan bagi investor : Bangunan baru lebih mudah disewakan dalam jangka panjang atau dijual dengan nilai yang meningkat.

Di Algarve, seorang klien menginvestasikan €600.000 untuk sebuah apartemen baru di tepi laut, dan setelah dua tahun harga properti tersebut meningkat sebesar 15%.

Keuntungan : Penyewaan jangka pendek melalui platform Airbnb atau Booking memberikan pendapatan hingga 6-7% per tahun, terutama di Lisbon dan Porto.

Fitur : Lisensi AL diperlukan untuk menyewakan apartemen kepada wisatawan secara legal. Di beberapa daerah, kuota terbatas.

Perkembangan baru di Portugal menawarkan harga yang lebih terjangkau dan potensi imbal hasil sewa yang lebih tinggi, terutama di daerah wisata populer dan Lisbon. Namun, Austria memiliki keunggulan dalam hal stabilitas harga, kualitas konstruksi, dan efisiensi energi—properti lebih mudah dijual dan likuiditasnya terjaga bahkan di tahun-tahun yang bergejolak.

Berinvestasi di properti Portugal tidak terbatas pada pembelian apartemen sewa standar. Ada beberapa pendekatan alternatif yang dapat mengoptimalkan keuntungan, mengurangi risiko, dan memperluas portofolio investasi Anda.

Membeli apartemen atau bangunan tua, kemudian merenovasinya dan menyewakan atau menjualnya kembali tetap menjadi strategi yang populer. Pasar yang ada menawarkan properti dengan harga di bawah rata-rata, dan setelah renovasi, harga dan profitabilitasnya meningkat secara signifikan.

Sebagai contoh, salah satu klien saya membeli sebuah apartemen di pusat kota Lisbon seharga €320.000, menginvestasikan €50.000 untuk renovasi, dan setahun kemudian berhasil menyewakannya melalui Airbnb dengan pengembalian tahunan sekitar 6%. Penting untuk mempertimbangkan batasan arsitektur dan kebutuhan izin renovasi.

Berinvestasi di mini-hotel, aparthotel, dan rumah tamu memungkinkan Anda menghasilkan pendapatan yang stabil karena tingginya permintaan akomodasi wisata di Lisbon, Algarve, dan pulau-pulau sekitarnya.

Salah satu klien berinvestasi di sebuah aparthotel di Algarve senilai €700.000, dengan tingkat hunian rata-rata sekitar 70%, menghasilkan imbal hasil sekitar 7% per tahun. Disarankan untuk menggunakan perusahaan manajemen untuk mengoptimalkan pendapatan dan mematuhi peraturan penyewaan jangka pendek.

Berinvestasi di REIT Portugal (SIGI) atau dana investasi real estat memungkinkan Anda menghasilkan pendapatan dari pasar tanpa harus mengelola properti secara langsung dan mengurangi risiko hukum.

Sebagai contoh, seorang klien menginvestasikan €500.000 dalam dana properti Portugal dan menerima pendapatan pasif dari dividen sambil tetap mempertahankan status kependudukannya. Sebelum berinvestasi, penting untuk memeriksa reputasi dan struktur biaya dana tersebut.

Membeli lahan untuk pengembangan properti hunian atau pariwisata tetap menjadi strategi yang menjanjikan, karena potensi pertumbuhan nilai lahan lebih tinggi daripada properti yang sudah jadi.

Salah satu klien saya membeli sebidang tanah di Madeira seharga €300.000, dan nilainya sekarang diperkirakan mencapai €420.000 setelah proyek infrastruktur selesai. Saat memilih sebidang tanah, penting untuk mempertimbangkan ketersediaan infrastruktur, batasan lingkungan, dan batasan konstruksi di pulau-pulau tersebut.

Portugal menawarkan potensi volatilitas harga yang tinggi dan peluang untuk memperoleh imbal hasil yang tinggi, tetapi risiko regulasi dan musiman tetap signifikan. Sebaliknya, Austria menawarkan stabilitas pasar, likuiditas yang dapat diprediksi, dan pengembalian investasi, meskipun hambatan masuknya lebih tinggi.

Bagi investor dengan strategi fleksibel dan kemauan untuk mengelola aset, Portugal menawarkan lebih banyak peluang, sementara bagi investor konservatif, Austria tetap menjadi pilihan terbaik.

Berinvestasi di properti Portugal menawarkan keuntungan tinggi dan peluang menarik. Baik Anda mempertimbangkan rumah atau apartemen di Portugal, memahami risikonya akan membantu Anda menghindari masalah yang tidak terduga.

Proses pembelian dan pendaftaran properti di Portugal dapat memakan waktu lebih lama dari yang diperkirakan investor. Mendapatkan nomor identifikasi pajak (NIF), uji tuntas hukum, dan pendaftaran di Conservatorium terkadang disertai dengan penundaan.

Sebagai contoh, salah satu klien saya menunggu hampir dua bulan untuk menyelesaikan transaksi apartemen di Lisbon karena audit Encargos dan hambatan hipotek. Selalu bekerja sama dengan pengacara dan agen yang berpengalaman untuk meminimalkan risiko birokrasi.

Penyewaan jangka pendek melalui platform seperti Airbnb dan Booking memerlukan lisensi AL (Alojamento Local), dan kota-kota populer seperti Lisbon dan Porto memiliki kuota untuk menerbitkan izin baru. Klien sering menghadapi pembatasan dalam memperbarui lisensi mereka atau denda karena melanggar peraturan.

Di wilayah dengan permintaan wisata yang tinggi, seperti Algarve, Madeira, dan Azores, pendapatan sewa sangat bervariasi tergantung pada musim. Misalnya, di musim panas, imbal hasil dapat mencapai 7-8%, sedangkan di musim dingin turun menjadi 2-3%. Untuk mengurangi risiko, klien menggabungkan sewa jangka pendek dan jangka panjang atau fokus pada properti di Lisbon dan Porto, di mana permintaan lebih stabil. Penting untuk mengevaluasi harga properti di Portugal dan potensi imbal hasil mengingat fluktuasi musiman.

Pasar properti baru di Portugal terbatas, terutama di daerah wisata populer. Hal ini berdampak pada pemilihan properti dan dapat memperlambat pertumbuhan portofolio bagi investor yang menargetkan apartemen dan rumah baru di Portugal dengan izin AL.

Di kota-kota kecil dan di pulau-pulau, properti membutuhkan waktu lebih lama untuk terjual dibandingkan di Lisbon, Porto, atau Algarve. Misalnya, sebuah apartemen di Azores dapat tetap berada di pasaran hingga satu tahun. Pertimbangkan likuiditas saat memilih properti dan cobalah untuk membeli di daerah dengan permintaan atau lalu lintas wisata yang konstan.

Portugal menawarkan imbal hasil yang lebih tinggi dan dinamika pasar yang lebih baik, tetapi penuh dengan risiko regulasi dan musiman. Austria menawarkan stabilitas, prediktabilitas, dan likuiditas, sehingga lebih cocok untuk investor konservatif. Pada akhirnya, pilihan tergantung pada strategi Anda: imbal hasil tinggi dengan manajemen risiko di Portugal atau pertumbuhan stabil dan perlindungan modal di Austria.

Saat berinvestasi di bidang properti di Portugal, warga Ukraina dan pembeli asing lainnya harus mempertimbangkan tidak hanya profitabilitas tetapi juga tingkat kenyamanan, infrastruktur, dan layanan. Memahami kondisi kehidupan membantu mereka menilai bagaimana kehidupan sehari-hari setelah membeli rumah atau apartemen di Portugal.

Portugal terkenal dengan iklim Mediterania yang sejuk, sehingga kehidupan nyaman sepanjang tahun. Suhu rata-rata musim dingin di Lisbon adalah 12°C (53°F), suhu musim panas adalah 28°C (82°F), dan di pantai selatan Algarve, musim panasnya panas dan kering.

layanan kesehatan . Penduduk memiliki akses ke sistem layanan kesehatan publik (SNS), di mana layanan dasar gratis atau hanya dikenakan biaya nominal. Non-penduduk dan investor asing dapat mengambil asuransi swasta, yang mencakup rawat inap, perawatan rawat jalan, dan perawatan darurat. Biaya asuransi mulai dari €50–€100 per bulan per orang, dan €150–€250 untuk keluarga.

Pendidikan juga beragam: sekolah negeri gratis untuk penduduk setempat, sementara sekolah swasta dan internasional menawarkan program dalam bahasa Inggris dan bahasa lainnya. Harga sekolah internasional berkisar antara €5.000 hingga €15.000 per tahun, tergantung pada jenjang dan lokasi.

Biaya hidup rata-rata di Portugal lebih rendah daripada di Austria. Belanja kebutuhan sehari-hari dan layanan di Lisbon sekitar €700–1.000 per bulan per orang, sewa apartemen satu atau dua kamar tidur di pusat kota sekitar €1.000–1.500, dan biaya utilitas sekitar €150–200. Di pulau-pulau dan kota-kota kecil, harga bisa 10–20% lebih rendah.

Sistem perbankan Portugal transparan, dengan banyak bank internasional dan layanan perbankan online. Warga negara asing dapat membuka rekening bank dan mendapatkan hipotek. Infrastruktur transportasinya berkembang dengan baik: metro, trem, kereta cepat, dan bandara internasional memastikan perjalanan yang nyaman. Klien yang membeli properti di Portugal sering kali mencatat kemudahan integrasi ke dalam kehidupan lokal berkat sistem-sistem ini.

Dari segi layanan dan infrastruktur, Austria unggul: pendaftaran cepat, layanan kesehatan berkualitas tinggi, dan transportasi. Di sisi lain, Portugal menawarkan gaya hidup yang unik: iklim hangat, laut, kehidupan sosial yang aktif, dan biaya kepemilikan yang rendah. Bagi investor, pilihan bergantung pada prioritas mereka: Austria lebih mengutamakan stabilitas dan layanan, sementara Portugal lebih mengutamakan kenyamanan, iklim, dan gaya hidup.

Jika Anda menganggap properti di Portugal sebagai bentuk perlindungan modal dan "tempat perlindungan Eropa ," negara ini menawarkan pasar yang stabil dan transparansi hukum. Misalnya, banyak klien saya dari Ukraina membeli properti di Portugal untuk melindungi aset mereka dalam mata uang Eropa dan menikmati kebebasan untuk hidup tenang di negara yang aman.

Portugal secara aktif menarik para pekerja lepas dan pengembara digital . Kota-kota seperti Lisbon dan Porto menawarkan ruang kerja bersama, internet yang stabil, dan kondisi yang nyaman untuk bekerja jarak jauh. Membeli apartemen di Portugal atau properti tepi pantai memungkinkan Anda untuk menggabungkan waktu luang dan pekerjaan, dan kemudahan mendapatkan visa D7 atau status penduduk membuat negara ini semakin menarik.

Para pensiunan memilih Portugal karena iklimnya yang hangat, biaya hidup yang rendah, dan insentif pajak khusus, termasuk rezim NHR. Dengan membeli rumah atau apartemen di Portugal, investor senior memiliki kesempatan untuk hidup nyaman dan terjangkau sambil tetap berada di dalam Area Schengen.

Austria umumnya unggul dalam hal stabilitas, tingkat layanan, dan infrastruktur. Namun, Portugal menawarkan gaya hidup yang unik: kebebasan, kenyamanan, iklim hangat, dan biaya hidup yang lebih rendah. Jika Anda memprioritaskan stabilitas yang tenang dan aturan yang ketat, pilihlah Austria.

Melepaskan investasi properti di Portugal membutuhkan perencanaan dan pemahaman semua nuansa pajak dan hukum. Investor harus mempertimbangkan terlebih dahulu waktu penjualan, metode pengalihan properti, dan dampak program Golden Visa, jika digunakan selama pembelian.

Menjual rumah di Portugal, apartemen di Portugal, atau properti lainnya memerlukan pertimbangan cermat terkait pajak dan dokumentasi. Periode penjualan rata-rata di daerah populer seperti Lisbon atau Porto adalah 3 hingga 6 bulan, sedangkan di daerah yang kurang likuid, bisa memakan waktu hingga satu tahun.

Penjualan tersebut dikenakan pajak keuntungan modal, yang besarnya bervariasi tergantung pada domisili penjual dan jenis properti. Misalnya, salah satu klien saya menjual properti di Lisbon, Portugal, dalam waktu tujuh bulan, dengan cerdik mengoptimalkan pajak melalui status NHR-nya. Hasilnya, ia hanya membayar sekitar 14% pajak keuntungan modal, bukan 28% seperti tarif standar.

Jika properti dibeli untuk program Golden Visa, penting untuk mempertimbangkan aturan program tersebut saat menjualnya. Properti yang dibeli sebelumnya memungkinkan Anda untuk mempertahankan status kependudukan, tetapi saat keluar dari program, Anda perlu memformalkan transaksi dengan benar untuk menghindari kehilangan status Anda. Pengalaman saya menunjukkan bahwa bekerja sama dengan pengacara dan agen dapat membantu menghindari denda dan komplikasi dalam memperbarui status kependudukan Anda.

Pengalihan kepemilikan rumah atau apartemen di Portugal kepada kerabat dimungkinkan melalui hibah atau wasiat. Hal ini sangat relevan bagi investor keluarga yang ingin menjaga aset tetap berada dalam keluarga dan mengoptimalkan pajak. Salah satu klien saya mengalihkan properti kepada anak-anaknya melalui surat kuasa dan mendaftarkan kepemilikan dengan benar, sehingga meminimalkan pajak. Ia membayar bea materai (SD) sekitar 0,8% dari nilai properti tersebut.

Austria unggul dalam hal likuiditas dan stabilitas pasar. Penjualan properti di sana biasanya lebih cepat, dan proses hukum serta pajak lebih mudah diprediksi. Di Portugal, imbal hasil lebih tinggi, tetapi transaksi dapat memakan waktu lebih lama, terutama di wilayah yang lebih kecil atau di pulau-pulau.

Selama bertahun-tahun, saya telah terlibat dalam puluhan transaksi yang melibatkan rumah, apartemen, dan properti komersial di Portugal. Pengalaman menunjukkan bahwa perencanaan yang tepat dan verifikasi dokumen dapat mempercepat proses pembelian dan meminimalkan risiko saat menjual properti di Portugal.

Saat berinvestasi di bidang properti di Portugal, penting untuk melakukan uji tuntas yang menyeluruh: periksa kepatuhan hukum, ketiadaan beban, kepatuhan terhadap izin (AL, jika properti tersebut ditujukan untuk sewa jangka pendek), kondisi teknis, dan efisiensi energi. Saat memeriksa properti di Portugal, sangat penting untuk melibatkan pengacara dan agen properti yang berpengalaman untuk menghindari kesalahan yang dapat merugikan puluhan ribu euro. Saya merekomendasikan agar klien selalu memeriksa Encargos, Hipotecas, dan Izin Penggunaan sebelum menandatangani kontrak.

Pendekatan saya melibatkan investasi sebagian modal saya di negara-negara stabil dengan likuiditas tinggi, seperti Austria, dan sebagian lagi di pasar dinamis dengan potensi pertumbuhan tinggi, seperti Portugal. Properti di Portugal menawarkan pengembalian dan manfaat yang tinggi (NHR, Golden Visa), tetapi pasar ini membutuhkan pengelolaan aktif. Keseimbangan ini memungkinkan untuk meminimalkan risiko dan meningkatkan pengembalian portofolio.

Memilih antara properti di Portugal dan Austria bergantung pada tujuan Anda. Jika Anda mencari gaya hidup dinamis, perumahan yang lebih terjangkau, dan iklim yang nyaman, Portugal adalah pilihan yang tepat. Anda dapat membeli rumah di tepi laut atau memilih apartemen di Portugal untuk disewakan kepada wisatawan. Pasar ini akan terus berkembang, terutama di Lisbon, Porto, dan Algarve, berkat migrasi pekerja lepas dan pensiunan.

Austria mengutamakan stabilitas dan prediktabilitas. Jika tujuannya adalah pelestarian modal jangka panjang dan layanan berkualitas tinggi, pasar Wina adalah pilihan ideal, dan membeli apartemen di Wina secara logis cocok dengan strategi konservatif tersebut.

Sebelum membeli, selalu periksa dokumen properti, minta salinan catatan pendaftaran, dan pastikan tidak ada beban atau tanggungan. Jika Anda berencana membeli properti di Portugal untuk tujuan sewa, pertimbangkan aturan izin wisata dan implikasi pajaknya. Saat bertransaksi melalui rezim Golden Visa atau NHR, penting untuk menyusun struktur kepemilikan dengan benar untuk meminimalkan pajak saat penjualan.

Berdasarkan pengalaman saya, pasar properti Portugal akan tumbuh karena migrasi para pekerja digital nomaden, pensiunan, dan investor yang mencari rumah kedua di Eropa. Harga rumah dan apartemen di lokasi-lokasi terbaik di Portugal sudah terus meningkat sebesar 5-7% per tahun. Austria akan tetap menjadi zona investasi yang stabil, tetapi pertumbuhannya akan moderat—sekitar 2-3% per tahun—namun likuiditasnya lebih tinggi.

1. Menentukan tujuan investasi

• Mengapa membeli: menyewa, menjual kembali, "tempat perlindungan Eropa"?
• Hitung anggaran Anda: biaya sewa apartemen di Portugal dimulai dari €150.000 di kota-kota kecil dan dari €250.000 di Lisbon.

2. Pilih lokasi

• Lisbon - likuiditas tinggi, tetapi biaya masuknya mahal.
• Porto – permintaan yang stabil dan perkembangan pariwisata.
• Algarve adalah daerah wisata, musim sewa.
• Analisis: profitabilitas, infrastruktur, prospek pertumbuhan harga.

3. Periksa properti dan penjualnya

• Kemurnian hukum: kutipan dari Registro Predial (daftar properti).
• Memeriksa utang pajak dan tagihan utilitas.
• Pastikan Anda memiliki izin penyewaan (khususnya untuk Airbnb).

4. Hitung pajak dan pengeluaran

• IMT (pajak pembelian): hingga 7,5%.
• IMI (pajak tahunan): 0,3–0,45%.
• Pajak sewa: 28% (untuk non-penduduk).
• Pertimbangkan biaya pengacara (€1.500–€3.000) dan pendaftaran transaksi.

5. Menyelesaikan masalah pendanaan

• Kredit hipotek untuk non-penduduk: hingga 70% dari biaya.
• Tingkat bunga pinjaman pada tahun 2025: 4–5% per tahun.

6. Rencanakan sewa dan pendapatan

• Tingkat pengembalian rata-rata: 4–6% di kota-kota besar.
• Di daerah wisata, angkanya lebih tinggi, tetapi ada unsur musiman di dalamnya.

7. Bersiaplah untuk keluar dari investasi

• Penjualan: Pajak keuntungan modal – 28%.
• Rencanakan waktu Anda: di Lisbon, proses keluar memakan waktu 6-9 bulan.

8. Bandingkan dengan alternatif lain

• Austria memiliki ekonomi yang lebih stabil, tetapi profitabilitasnya lebih rendah.
• Portugal – imbal hasil lebih tinggi dan fleksibilitas, tetapi risiko regulasi lebih besar.

1. Investor dengan €250.000: pendapatan sewa

Klien saya, seorang spesialis IT dari Ukraina, sedang mencari apartemen di Portugal untuk disewa dan sebagai "cadangan Eropa.".

• Yang kami temukan: sebuah apartemen 1+1 di Porto (52 m²) di gedung baru dekat universitas.
• Harga: €245.000.
• Yang saya dapatkan: rata-rata sewa €1.100/bulan, imbal hasil tahunan 5,4%, kesempatan untuk mengajukan Visa Digital Nomad dan tinggal di Portugal.

2. Pensiunan dengan €500.000: kenyamanan dan pemandangan laut

Seorang klien dari Republik Ceko menginginkan sebuah rumah di Portugal di tepi laut agar anak-anaknya dapat tinggal dan bersantai di sana.

• Yang kami pilih: sebuah vila di Algarve (160 m², 3 kamar tidur, teras dengan pemandangan laut).
• Harga: €495.000.
• Yang saya dapatkan: udara bersih, iklim yang nyaman, keringanan pajak di bawah program NHR (selama 10 tahun), kemampuan untuk mentransfer properti kepada anak-anak dengan pajak minimal.

3. Keluarga dengan anak-anak: kehidupan dan pendidikan

Sepasang suami istri dengan dua anak sedang mencari tempat tinggal di Portugal untuk pindah dan menyekolahkan anak-anak mereka di sekolah internasional.

• Yang kami temukan: sebuah rumah di pinggiran kota Lisbon (Carcavelos), 150 m², taman, 3 kamar tidur.
• Harga: €420.000.
• Yang kami dapatkan: sekolah internasional Inggris di dekatnya, area yang tenang, 25 menit ke pusat kota Lisbon, dan kemungkinan menyewakan sebagian rumah (hingga €1.500/bulan).