Properti di Polandia: Bagaimana dan Mengapa Berinvestasi

Saat ini, Polandia merupakan salah satu pasar dengan perkembangan paling dinamis di Eropa. Kombinasi ekonomi yang stabil, harga rumah yang terus meningkat, dan likuiditas yang tinggi menjadikan properti Polandia menarik, baik untuk investasi maupun hunian pribadi.

Menurut Statistik Polandia, pada kuartal pertama tahun 2025, harga rumah di Polandia meningkat sebesar 6,6% year-on-year: +7,0% di pasar primer dan +6,2% di pasar sekunder. JLL memperkirakan bahwa pada akhir tahun 2025, harga per meter persegi di Warsawa dapat mencapai sekitar €3.100 (+6,2%), di Krakow – €2.800 (+5,7%), dan di Poznan – €2.420 (+5,2%).

Tujuan artikel ini adalah untuk memberikan gambaran komprehensif tentang mengapa membeli apartemen di Poznań sekarang layak dilakukan, membahas cara membeli rumah di Polandia secara menguntungkan, dan menjelaskan secara umum pasar properti di Polandia bagi investor maupun mereka yang mencari hunian stabil. Artikel ini juga memberikan perbandingan dengan pasar properti Austria.

Nama saya Oksana Zhushman. Saya seorang pengacara dengan praktik internasional dan investor real estat dengan pengalaman lebih dari 10 tahun di pasar Eropa. Selama bertahun-tahun, saya telah memberikan nasihat hukum kepada klien tentang pembelian properti di Uni Eropa, membantu mereka membangun portofolio investasi, dan mendukung transaksi mulai dari inspeksi properti hingga pendaftaran hak milik.

Mengapa sekarang?
Polandia menunjukkan pertumbuhan ekonomi yang stabil, pembangunan infrastruktur yang progresif, dan kondisi yang menguntungkan bagi warga negara asing. Nearshoring—pengalihan bisnis lebih dekat ke pasar Eropa Barat dan Tengah—semakin berkembang di sini, dan migrasi ke Uni Eropa juga meningkat.

Austria adalah pasar yang stabil dan dapat diprediksi: risiko rendah, transparansi transaksi tinggi, imbal hasil moderat namun stabil, dan pertumbuhan harga jangka panjang. Real estat Austria dinilai sebagai tempat berlindung yang aman bagi investor konservatif yang menghargai keandalan dan pelestarian modal.

Sebaliknya, Polandia adalah pasar yang dinamis dengan harga perumahan yang lebih terjangkau, pembangunan yang pesat, dan potensi apresiasi nilai yang tinggi. Di sini, imbal hasil sewa dan kapitalisasi yang lebih tinggi dapat diharapkan, tetapi tingkat risikonya juga lebih tinggi—pasarnya kurang terprediksi dan sensitif terhadap fluktuasi ekonomi dan politik.

Oleh karena itu, Austria lebih cocok bagi mereka yang mencari stabilitas dan perlindungan investasi jangka panjang, sementara Polandia menarik bagi investor yang berani mengambil risiko lebih besar untuk potensi keuntungan yang lebih tinggi.

Prancis telah lama memegang posisi kuat di antara pasar-pasar terkemuka Eropa. Kerangka hukumnya melindungi hak-hak investor, dan likuiditasnya yang tinggi memungkinkan properti menemukan pembeli dan penyewa.

Menurut Mordor Intelligence Source, pasar real estat perumahan Prancis bernilai $528,33 miliar pada tahun 2025 dan diproyeksikan tumbuh menjadi $697,52 miliar pada tahun 2030, yang mewakili tingkat pertumbuhan tahunan gabungan (CAGR) sebesar 5,92%.

Investor semakin mempertimbangkan Polandia sebagai lokasi strategis untuk investasi properti. Di tengah fluktuasi pasar Eropa Barat, Eropa Tengah menunjukkan pertumbuhan yang stabil, dengan Polandia memainkan peran utama. Mengapa hal ini terjadi dan bagaimana memanfaatkan tren ini untuk membeli apartemen atau rumah di Polandia—kita akan membahasnya di bawah ini.

Periode 2024–2025 menegaskan tren tersebut: Polandia tetap menjadi salah satu pasar yang berkembang paling dinamis di kawasan ini. Pertumbuhan PDB di atas rata-rata Uni Eropa (sekitar 3% pada tahun 2024, diproyeksikan mencapai 3,2% pada tahun 2025), permintaan domestik yang kuat, dan daya tarik aktif perusahaan asing membentuk dasar bagi pasar perumahan yang stabil.

Pendapat saya: pertumbuhan ini bukanlah gelembung. Tidak seperti Eropa Barat, di mana harga telah mencapai batas tertingginya, di Polandia harga masih naik, tetapi dengan kecepatan moderat, menciptakan potensi investasi jangka panjang. Misalnya, salah satu klien saya membeli apartemen di gedung baru di Poznań seharga €125.000 pada tahun 2023, sementara properti serupa sekarang dihargai €140.000.

Kiat: Jika Anda memilih antara Warsawa dan pusat regional, pertimbangkan Krakow dan Poznan—keduanya menawarkan hasil sewa yang sangat baik dan banyak diminati di kalangan mahasiswa dan profesional TI.

Menurut data PWC dan Bank Dunia untuk tahun 2024, Polandia menempati peringkat tinggi di kawasan ini dalam hal transparansi transaksi dan perlindungan hak properti. Menurut Numbeo, indeks biaya hidup di sini 30–40% lebih rendah daripada di Jerman, yang semakin mendorong permintaan sewa.

Dalam praktiknya, pendaftaran transaksi membutuhkan waktu 4-6 minggu, yang menurut saya optimal untuk Eropa. Selain itu, bank bersedia memberikan pinjaman kepada non-residen, sehingga memungkinkan untuk mendapatkan hipotek dengan bunga 6,5-7% per tahun (lebih baik daripada di Hongaria atau Republik Ceko).

Prancis menggabungkan keuntungan yang relatif tinggi, stabilitas dan prediktabilitas, serta gaya hidup yang menarik bagi banyak pembeli.

Investor semakin memilih Eropa Tengah daripada Jerman, Prancis, atau Spanyol. Alasannya sederhana: potensi imbal hasil dan pertumbuhan. Di Polandia, imbal hasil sewa 5-6% per tahun, dibandingkan dengan 2-3% di negara-negara Barat, namun pasar tetap dinamis.

Seorang klien meninggalkan apartemennya di Berlin seharga €320.000 dan membeli dua rumah di Lodz, Polandia, masing-masing seharga €150.000. Pendapatan sewa bulanannya adalah €2.200, dibandingkan dengan proyeksi €1.100 di Jerman.

Kiat: Carilah properti di dekat universitas dan pusat transportasi—properti tersebut selalu diminati oleh penyewa.

Pasar properti Polandia telah melalui beberapa tahap perkembangan dan kini dianggap sebagai salah satu yang paling dinamis di Eropa Tengah. Mari kita telaah bagaimana faktor historis, geografi permintaan, dan perilaku pembeli membentuk tren terkini.

Setelah Polandia bergabung dengan Uni Eropa pada tahun 2004, pasar mulai mengalami pertumbuhan yang stabil—kredit perumahan yang terjangkau, investasi asing, dan pembangunan infrastruktur semuanya berkontribusi. Dorongan kuat kedua datang setelah tahun 2020. Hal ini disebabkan oleh relokasi besar-besaran perusahaan TI, masuknya migran dari Ukraina dan Belarus, serta pertumbuhan sektor pekerja lepas.

Pendapat saya: pasar saat ini sedang dalam fase pertumbuhan yang stabil, tidak terlalu panas. Tidak seperti Eropa Barat, masih ada potensi di sini, terutama jika Anda berencana membeli rumah di Polandia untuk disewa atau ditinggali.

Saya punya klien dari Kyiv yang pindah ke Poznan pada tahun 2022. Dia membeli apartemen dua kamar tidur di gedung baru seharga €115.000; nilainya saat ini melebihi €135.000, ditambah pendapatan sewanya sekitar €650 per bulan.

Pada periode 2023–2024, pasar menunjukkan pertumbuhan yang mengesankan, dengan harga tumbuh 8–10% per tahun. Warsawa secara tradisional memimpin dalam hal harga, tetapi Krakow tetap kokoh di posisi kedua.

Pertumbuhan melambat menjadi 5-7% per tahun; menurut JLL, harga yang diharapkan pada akhir tahun 2025 adalah:

• Warsawa: hingga €3.100 (+6,2%)
• Krakow: hingga €2.800 (+5,7%)
• Poznań: hingga €2.420 (+5,2%)

Pertumbuhan ini terutama terlihat di segmen bangunan baru. Pasar penjualan kembali juga tumbuh, tetapi tidak secepat itu. Jika tujuan Anda adalah kapitalisasi, bangunan baru lebih baik. Jika Anda ingin segera menyewakan, maka jual kembali.

Jika Anda berpikir untuk membeli apartemen di Poznań, sekarang adalah waktu yang tepat: tingkat pertumbuhannya melambat dari dua digit menjadi 5-7% yang lebih stabil. Hal ini menciptakan keseimbangan antara pertumbuhan dan prediktabilitas.

Warsawa tetap menjadi kota termahal dan terlikuid di Polandia, terutama distrik pusat dan Mokotów, di mana harga sekitar 16.500 PLN/m² (~€4.250) dan ada permintaan tinggi untuk sewa jangka panjang dan ruang kantor.

Krakow menarik minat pelajar dan wisatawan, terutama Kota Tua dan Podgórze, di mana apartemen berharga sekitar 15.100 PLN/m² (~€3.900) dan secara aktif dibeli untuk disewa.

Wrocław menarik bagi spesialis TI dan relokasi; distrik Krzyków dan Ołting – 12.700 PLN/m² (~€3.275) – sangat cocok untuk penyewaan jangka panjang dan investasi di gedung baru.

Gdańsk dan Tricity populer untuk persewaan jangka pendek, terutama Kota Tua dan Sopot, yang harganya berkisar antara 11.500 hingga 12.300 PLN/m² (~€3.000), dengan apartemen memberikan imbal hasil hingga 8–10%.

Poznań menggabungkan hambatan masuk yang terjangkau dan permintaan yang tinggi, terutama distrik Grunwald dan Jeżyce, di mana harga sekitar 10.800 PLN/m² (~€2.800) menarik bagi keluarga dan pelajar.

Łódź menarik bagi investor dengan anggaran terbatas, dengan distrik Śródmieście dan Polesie menawarkan apartemen terjangkau – sekitar PLN 7.800/m² (~€2.015), sementara permintaan untuk sewa jangka panjang tetap stabil.

Bangunan baru menawarkan apresiasi 10-15% sebelum selesai, sehingga ideal untuk investasi jangka panjang. Contoh: Seorang klien membeli sebuah apartemen di Poznan seharga €118.000, tetapi setahun kemudian harganya naik menjadi €135.000, ditambah sewa €650/bulan.

Pasar sekunder – dapat disewakan segera, terutama relevan di Krakow dan Wroclaw bagi mahasiswa.

Apartemen jangka pendek – hasil hingga 8–10% di kota-kota wisata (Gdansk, Sopot, Krakow), tetapi pertimbangan manajemen dan musim diperlukan.

Real estat komersial – kontrak jangka panjang, ambang masuk tinggi (€250.000+), kantor kecil dan ruang kerja bersama di Warsawa dan Wroclaw menjanjikan.

Pemula lebih baik memilih bangunan baru atau properti bekas, sementara pembeli berpengalaman sebaiknya mempertimbangkan apartemen dan properti komersial. Strategi "beli rumah di Polandia untuk keluarga" populer di Łódź dan sekitarnya.

Permintaan domestik tetap menjadi pendorong utama pasar properti Polandia. Sebagian besar transaksi diselesaikan oleh warga Polandia menggunakan hipotek, yang memastikan arus pembeli yang stabil dan mengurangi ketergantungan pada faktor eksternal. Di kota-kota besar seperti Warsawa, Krakow, dan Poznań, permintaan yang tinggi didorong oleh mahasiswa, keluarga muda, dan karyawan perusahaan besar.

• Warga Polandia merupakan penggerak pasar utama, yang secara aktif menggunakan hipotek, membeli perumahan untuk keluarga, dan menyewakannya.
• Warga Ukraina merupakan salah satu kelompok pembeli asing terbesar, terutama di Warsawa, Krakow, dan Poznan, dengan motif tempat tinggal permanen dan investasi.
• Warga Belarusia mencari stabilitas dan izin tinggal, lebih memilih apartemen di daerah perbatasan.
• Investor UE mendiversifikasi portofolio mereka, membeli apartemen dan real estat komersial di kota-kota besar.
• Investor AS memandang Polandia sebagai pasar berkembang dengan potensi pertumbuhan harga yang tinggi.

Keragaman pembeli mendukung dinamisme dan stabilitas pasar; properti Polandia menarik baik untuk investasi jangka panjang maupun sewa. Pada tahun 2024, warga negara asing membeli lebih dari 17.000 properti (~5% dari total pasar), dengan warga Ukraina menyumbang sekitar 20% dari seluruh transaksi asing di Warsawa.

Pasar Polandia menawarkan beragam format kepemilikan dan metode investasi yang cocok untuk individu maupun perusahaan. Memahami hal ini penting untuk memilih strategi yang tepat dan meminimalkan risiko.

Individu (termasuk non-penduduk) dapat membeli apartemen dan flat di Polandia secara bebas. Pembatasan hanya berlaku untuk lahan, terutama di wilayah perbatasan dan di atas lahan seluas 1 hektar.

Jika Anda ingin membeli apartemen di Poznan atau rumah di Polandia untuk diri sendiri atau disewakan, opsi ini adalah yang termudah dan tercepat. Seorang klien dari Ukraina membeli apartemen dua kamar tidur di Poznan, mendaftarkannya atas namanya sendiri, tanpa menggunakan perusahaan, dan dalam setahun, pendapatan sewanya stabil.

Mendirikan perusahaan di Polandia atau menggunakan perusahaan UE yang ada menawarkan peluang tambahan: optimalisasi pajak, investasi bersama, dan partisipasi dalam proyek-proyek besar.

Bagi investor swasta, hal ini tidak selalu memungkinkan, tetapi bagi mereka yang merencanakan beberapa properti atau investasi komersial, perusahaan merupakan alat yang praktis. Seorang investor dari Jerman membeli tiga apartemen di Wroclaw untuk disewakan melalui Sp. z oo, yang memungkinkannya mencatat semua pengeluaran dan pendapatan melalui perusahaan, sehingga menyederhanakan akuntansi.

Dana yang beroperasi sebagai REIT di Polandia masih sedikit, tetapi terdapat opsi investasi melalui struktur kolektif. Hal ini cocok bagi mereka yang ingin berpartisipasi di pasar tanpa harus berurusan dengan operasional dan manajemen properti. Bagi pemula, ini merupakan cara untuk mendiversifikasi risiko tanpa terbebani detail penyewaan dan renovasi.

Anda dapat bekerja sama dengan mitra, meresmikan kepemilikan bersama, atau menggunakan mekanisme pewarisan dan perwalian. Menurut pengamatan saya, hal ini praktis jika membeli properti mahal atau berinvestasi di beberapa apartemen melebihi anggaran satu investor.

Dua klien saya bersama-sama membeli dua apartemen di Krakow – mereka berbagi pendapatan sewa dan biaya manajemen, membuat investasi lebih aman.

• Apartemen: tersedia bebas untuk dibeli oleh warga negara mana pun.
• Tanah dan rumah: untuk bidang tanah lebih dari 1 hektar atau daerah perbatasan, diperlukan izin dari Kementerian Dalam Negeri.

Jika Anda ingin membeli rumah di Polandia, konsultasikan dengan pengacara untuk mengetahui apakah izin diperlukan, terutama untuk tanah yang luas.

• Pełna własność (kepemilikan penuh) – pemilik memiliki semua hak atas properti, termasuk penjualan, penyewaan, dan pembangunan kembali.
• Spółdzielcze własnościowe (hukum koperasi) – properti tersebut didaftarkan ke koperasi, tetapi pemiliknya dapat menjual apartemen tersebut.
• Towarzystwo Budownictwa Społecznego (properti asosiasi) – penghuni menyewa apartemen, membayar sewa, tanpa hak kepemilikan.

Untuk tujuan investasi dan penyewaan, lebih baik memilih kepemilikan penuh agar lebih mudah mengelola pendapatan dan menjual properti.

Membeli properti di Polandia membutuhkan pemahaman tentang hukum dan prosedur standar setempat. Mengetahui langkah-langkah dan persyaratannya akan membantu Anda berinvestasi dengan aman dan menghindari kesalahan, terutama bagi investor asing.

Proses pembelian dimulai dengan memperoleh nomor pajak PESEL untuk non-penduduk, mencari pengacara dan agen, menyusun kontrak, membayar deposit, dan mengesahkan transaksi tersebut secara notaris.

Pengacara memverifikasi legalitas transaksi, memeriksa hak milik dan kontrak, sementara agen membantu menemukan properti yang likuid dan menegosiasikan harga. Sekalipun Anda investor berpengalaman, sebaiknya bekerja sama dengan pengacara—ini menghemat waktu dan mengurangi risiko. Salah satu klien saya menghemat €5.000 ketika seorang pengacara menemukan hak tanggungan pada sebuah apartemen di Wroclaw sebelum menandatangani kontrak.

Saat membeli properti di Polandia, terutama bagi warga negara asing, bank dan notaris memerlukan bukti identitas dan asal usul dana yang sah. Ini merupakan praktik standar yang melindungi kedua belah pihak dalam transaksi dan mengurangi risiko pencucian uang.

Persyaratan dasar:

• Dokumen identitas - paspor atau tanda pengenal.
• Alamat tempat tinggal - untuk bukan penduduk, dikonfirmasi dengan sertifikat tempat tinggal.
• Bukti pendapatan - laporan bank, sertifikat gaji atau pendapatan.
• Asal dana - dokumen penjualan properti, investasi atau tabungan.
• Informasi tentang pembeli - kuesioner KYC, terkadang menunjukkan tujuan pembelian (investasi, tempat tinggal permanen).

Real estat komersial mencakup perkantoran, ruang ritel, dan gudang. Transaksi seringkali dilakukan melalui perusahaan, terutama untuk properti yang lebih besar, dan imbal hasilnya bisa lebih tinggi daripada properti residensial. Seorang klien dari Jerman membeli sebuah kantor di Wroclaw melalui Sp. z oo dan menerima pendapatan stabil dari penyewa selama beberapa tahun.

Pembelian tanah dan rumah oleh warga negara non-Uni Eropa memerlukan izin dari Kementerian Dalam Negeri untuk lahan di atas 1 hektar atau di wilayah perbatasan. Sebelum berinvestasi, penting untuk memeriksa rencana penggunaan lahan dalam rencana pembangunan daerah.

Di Polandia, Anda dapat membeli properti tanpa harus berada di negara tersebut dengan menunjuk perwakilan yang memiliki surat kuasa. Metode ini khususnya relevan bagi investor asing yang ingin membeli apartemen di Poznań atau rumah di Polandia saat berada di luar negeri.

Surat kuasa dikeluarkan oleh notaris dan memberi kuasa kepada perwakilan untuk menandatangani perjanjian jual beli, membayar uang muka, dan menerima dokumen atas nama pembeli. Surat kuasa ini dapat berjangka waktu atau berjangka waktu tertentu, tergantung pada keinginan investor.

Klien saya di AS membeli apartemen di Poznań menggunakan surat kuasa saat berada di New York. Transaksi berjalan lancar, dan pendaftaran properti hanya memakan waktu seminggu berkat dokumentasi yang disiapkan secara ahli.

Setiap properti di Polandia memiliki księga wieczysta (daftar kepemilikan umum), yang mencatat semua detail hukum tentang apartemen, rumah, atau kavling tanah. Seorang pengacara akan memeriksa adanya pembebanan, hipotek, utang, dan klaim pihak ketiga. Ini merupakan langkah wajib, terutama jika Anda berencana membeli apartemen di Polandia untuk tujuan investasi atau sewa.

Setelah kontrak ditandatangani dan diaktakan, hak milik didaftarkan di kantor pertanahan. Ini adalah tahap akhir transaksi, yang secara resmi menegaskan hak Anda atas properti dan memungkinkan Anda untuk mengelolanya: menyewakannya, menjualnya, atau mendaftarkannya melalui perusahaan.

Proses pendaftaran biasanya memakan waktu 1-2 minggu, tetapi bisa lebih lama jika dokumen belum lengkap. Sebaiknya siapkan semua kwitansi, sertifikat, dan akta notaris terlebih dahulu.

Polandia menawarkan sistem pajak yang transparan dan relatif menguntungkan bagi investor. Namun, penting untuk memperhitungkan semua biaya agar dapat menghitung pengembalian Anda secara akurat.

Pajak tahunan untuk properti residensial adalah 1,00 PLN per m² (~0,25 €). Untuk apartemen seluas 50 m², pajaknya adalah 50 PLN (~12,5 €) per tahun. Di kota-kota besar seperti Warsawa atau Krakow, tarifnya mungkin sedikit lebih tinggi – hingga 2 PLN/m² (~0,5 €).

Saat membeli properti bekas, dikenakan PCC sebesar 2% dari nilai properti. Misalnya, apartemen seharga PLN 500.000 (~€125.000) → PCC = PLN 10.000 (~€2.500). Masukkan PCC ke dalam estimasi biaya keseluruhan Anda untuk menghitung ROI Anda secara akurat.

• Bangunan perumahan baru hingga 150 m²: PPN 8% → apartemen 600.000 PLN (~150.000 €) = 48.000 PLN (~12.000 €).
• Real estat komersial: PPN 23% → kantor 1.000.000 PLN (~250.000 €) = 230.000 PLN (~57.500 €).

Apartemen kecil di gedung baru lebih menguntungkan – PPN-nya lebih rendah dan pertumbuhan harganya cepat.

Total biaya berkisar 5–6% dari nilai properti. Contoh: apartemen seharga 500.000 PLN (~€125.000) → biayanya 25.000–30.000 PLN (~€6.250–7.500).

Meskipun Polandia memiliki beban pajak dan biaya yang lebih rendah, Austria menawarkan stabilitas pasar yang lebih baik, harga yang lebih tinggi, dan permintaan properti yang tinggi. Bagi investor yang mencari investasi jangka panjang dan pasar yang stabil, Austria mungkin lebih menarik, meskipun biayanya lebih tinggi.

Sistem perpajakan Polandia menawarkan beberapa cara legal kepada investor untuk mengurangi beban pajak dan meningkatkan laba.

Memilih metode perpajakan:

• Pajak tetap sebesar 19% nyaman bagi investor dengan banyak properti, menyederhanakan akuntansi, dan memungkinkan perencanaan pendapatan di muka.
• Tarif pajak progresif sebesar 17–32% menguntungkan bagi investor dengan total pendapatan kecil, karena 17% pertama dikenakan pajak minimal.

Penghapusan biaya:

• Biaya perbaikan, perabotan, utilitas, dan pengelolaan properti dapat dimasukkan sebagai biaya, sehingga mengurangi pendapatan kena pajak.
• Contoh: seorang klien membeli sebuah apartemen di Poznań, menghabiskan 20.000 PLN (~5.000 €) untuk renovasi dan perabotan – hal ini mengurangi basis pajak, menghemat sekitar 3.800 PLN (~950 €) dengan tarif 19%.

Pendaftaran melalui perusahaan:

• Jika properti didaftarkan pada suatu badan hukum, pengurangan pajak tambahan dan pengurangan tarif pajak penghasilan badan dapat digunakan.
• Cocok untuk investor dengan banyak properti atau real estat komersial.

Kombinasi cerdas antara perlakuan pajak, pengurangan biaya, dan struktur perusahaan dapat meningkatkan laba bersih sebesar 10–15%, terutama untuk portofolio beberapa properti.

Banyak klien keliru percaya bahwa membeli apartemen di Poznan atau rumah di Polandia secara otomatis membuka jalan bagi izin tinggal. Dalam praktiknya, hal ini tidak benar, tetapi menggunakan properti secara bijak dapat membantu menunjukkan solvabilitas finansial dan komitmen untuk tinggal di negara ini dalam jangka panjang.

Untuk memperoleh izin tinggal, salah satu alasan berikut diperlukan:

• Kontrak kerja dengan pemberi kerja Polandia.
• Memiliki bisnis atau aktivitas kewirausahaan sendiri.
• Pernikahan dengan warga negara Polandia.
• Hubungan keluarga dekat dengan warga negara Polandia.
• Naturalisasi atau alasan lain yang disediakan oleh hukum.

Misalnya, klien saya membuka perusahaan IT di Poznan, membeli apartemen untuk ditinggali, dan menunjukkan bahwa ia memiliki tempat tinggal tetap—izin tinggal pun dikeluarkan dengan cepat.

Setelah 10 tahun tinggal secara legal di Polandia, Anda dapat mengajukan permohonan kewarganegaraan. Properti membantu menunjukkan ikatan yang kuat dengan negara tersebut, sehingga memudahkan proses naturalisasi. Meskipun tujuannya bukan untuk tinggal melainkan untuk investasi, membeli properti di Polandia memberikan bonus tambahan untuk dokumen-dokumen di masa mendatang.

Di Austria, ada kategori D (Kemandirian), di mana orang asing dapat memperoleh izin tinggal tanpa menjalankan bisnis, tetapi hanya dengan mengonfirmasi pendapatan dan ketersediaan perumahan.

Keunggulan Austria:

• Jalur langsung menuju izin tinggal tanpa perlu menjalankan bisnis.
• Kemungkinan memperoleh kewarganegaraan dengan tunduk pada kepatuhan terhadap ketentuan tempat tinggal.
• Stabilitas pasar real estat yang tinggi dan pertumbuhan harga yang dapat diprediksi.
• Permintaan yang kuat untuk real estat, membuat investasi lebih aman.

Polandia tidak menawarkan Golden Visa, tetapi properti dapat secara tidak langsung membantu proses residensi melalui bisnis, pekerjaan, atau koneksi keluarga. Austria diuntungkan oleh stabilitas pasar, kenaikan harga, dan permintaan properti, sehingga membuatnya lebih menarik bagi investor jangka panjang.

Berinvestasi di properti di Polandia memungkinkan Anda mendapatkan pendapatan sewa yang stabil. Berbagai jenis dan wilayah sewa menawarkan imbal hasil yang berbeda-beda, dan pengelolaan yang tepat akan meningkatkan keuntungan dan mengurangi risiko.

Sewa jangka pendek melalui platform seperti Airbnb dapat menghasilkan imbal hasil 6-8% per tahun. Namun, di kota-kota besar seperti Warsawa dan Krakow, peraturan semakin ketat: pemilik diwajibkan mendaftar dan mematuhi peraturan keselamatan kebakaran.

Klien membeli sebuah apartemen di Poznań untuk disewakan jangka pendek dan menerima pendapatan stabil sebesar 7%, sembari menggunakan perusahaan manajemen untuk pemesanan dan pembersihan.

Sewa jangka panjang menghasilkan pendapatan 4-6% per tahun dan permintaannya stabil, terutama di kalangan mahasiswa dan relokasi. Bagi investor yang menghargai stabilitas dan meminimalkan risiko, sewa jangka panjang adalah pilihan terbaik. Seorang klien dari Jerman membeli sebuah apartemen di Poznan dan menyewakannya kepada mahasiswa—imbal hasil sekitar 5%, dengan risiko kekosongan yang rendah.

Perusahaan manajemen membantu investor menyewakan properti mereka tanpa keterlibatan pribadi. Komisi rata-rata adalah 10–15% dari sewa. Mereka menyediakan:

• pemilihan penyewa;
• pendaftaran dan pembaruan kontrak;
• penagihan sewa;
• pembersihan dan perbaikan kecil;
• kontrol atas kondisi apartemen.

Seorang klien membeli sebuah apartemen di Poznań untuk disewakan jangka pendek melalui Airbnb dan menyerahkan pengelolaannya kepada perusahaan tersebut. Imbal hasil tetap 7%, dan apartemen tersebut selalu tersedia untuk tamu.

Hasil investasi real estat di Prancis dan Austria masih relatif rendah. Namun, perbedaan antar negara tersebut jelas:

• Austria memberikan stabilitas dan likuiditas yang lebih besar;
• Prancis tetap menarik bagi mereka yang ingin menggabungkan investasi dengan penggunaan perumahan pribadi dan gaya hidup premium.

Bagi investor yang mencari stabilitas dan risiko minimal, Austria lebih disukai. Bagi mereka yang juga mempertimbangkan real estat sebagai bagian dari proyek gaya hidup pribadi, Prancis adalah pilihan yang lebih menarik.

Austria adalah pasar yang stabil dan dapat diprediksi: risiko rendah, regulasi transparan, imbal hasil moderat namun stabil, dan pertumbuhan harga jangka panjang. Imbal hasil sewa di sini lebih rendah daripada di Polandia, tetapi permintaan lebih stabil, dan properti lebih likuid serta lebih mudah dijual atau disewakan dalam jangka panjang.

Polandia, di sisi lain, menawarkan harga yang lebih terjangkau dan hasil sewa yang lebih tinggi, tetapi pasarnya sensitif terhadap fluktuasi ekonomi dan tingkat risikonya lebih tinggi.

Pilihan kota dan wilayah untuk investasi sangat memengaruhi profitabilitas, likuiditas, dan pertumbuhan properti di masa mendatang. Mari kita lihat wilayah-wilayah utama dari perspektif investor.

Warsawa adalah jantung bisnis dan keuangan.

Warsawa adalah pusat bisnis dan keuangan, dengan permintaan sewa jangka panjang yang tinggi. Meskipun imbal hasil rendah, apartemen terjual dan disewakan dengan cepat, terutama di kawasan bisnis.

• Harga rata-rata: €3.200–€3.500/m²
• Profitabilitas: 4–5% per tahun (sewa jangka panjang)
• Daya tarik: likuiditas tinggi, permintaan stabil, penyewa korporat

Krakow – mahasiswa, pariwisata, TI

Krakow menarik minat mahasiswa dan wisatawan, sehingga menghasilkan permintaan sewa yang tinggi. Perusahaan-perusahaan TI juga menghasilkan arus relokasi yang stabil, sehingga mendukung pasar.

• Harga rata-rata: €2.800–€3.100/m²
• Profitabilitas: 5–6% (sewa jangka panjang), 6–8% (jangka pendek)
• Daya tarik: pelajar, wisatawan, sektor TI, pusat budaya

Wroclaw – pusat TI yang sangat diminati

Wroclaw adalah pusat TI yang berkembang pesat dengan banyak kantor dan perusahaan rintisan. Apartemen di dekat pusat bisnis disewakan lebih cepat dan menghasilkan pendapatan yang stabil.

• Harga rata-rata: €2.700–€3.000/m²
• Profitabilitas: 5–6%
• Daya tarik: Perusahaan IT, relokasi, meningkatnya permintaan sewa

Gdansk, Sopot, Gdynia – Pesisir dan Premium

Pantai Baltik menarik wisatawan di musim panas, menawarkan imbal hasil sewa jangka pendek yang tinggi. Kawasan ini ideal untuk apartemen atau rumah premium untuk disewakan musiman.

• Harga rata-rata: €3.500–€4.500/m²
• Hasil: 6-8% di musim panas (sewa jangka pendek)
• Daya tarik: segmen premium, arus wisatawan, peluang sewa musiman

Lodz dan Lublin – Investasi Terjangkau dengan Potensi Pertumbuhan

Kota-kota ini menarik bagi investor dengan anggaran terbatas. Harga per meter persegi yang rendah dan permintaan sewa yang terus meningkat menjadikannya investasi jangka panjang yang menjanjikan.

• Harga rata-rata: €1.800–€2.200/m²
• Profitabilitas: 6%
• Daya tarik: harga rendah, potensi pertumbuhan tinggi, mahasiswa dan relokasi

Desa dan real estate pedesaan menjadi tren pasca pandemi

Sejak pandemi, permintaan rumah pedesaan meningkat, baik untuk tempat tinggal permanen maupun sewa. Distrik Danau Masurian, Subkarpatia, dan Pegunungan Karpatia merupakan daerah yang populer. Banyak klien saya memilih rumah tua untuk direnovasi dengan harga €50.000–€80.000, dengan potensi sewa selanjutnya. Hal ini sangat menguntungkan bagi keluarga dan mereka yang ingin membeli rumah di pedesaan Polandia dengan harga terjangkau.

• Harga rata-rata: €800–€1.500/m² (seringkali rumah dengan luas lahan 15–30 hektar)
• Profitabilitas: hingga 6% (jangka panjang), sewa musiman 8–10% di wilayah wisata
• Daya tarik: ekowisata, kerja jarak jauh, rumah liburan

Prakiraan untuk tahun 2025 menunjukkan pertumbuhan harga bangunan baru di Polandia yang terfragmentasi, rata-rata tidak akan melebihi level tahun 2024 (sekitar 5–7%), sementara pasar sekunder diperkirakan akan stagnan.

Harga rumah sangat bervariasi di setiap kota; misalnya, pada Maret 2025, Warsawa dan Gdansk adalah yang termahal, sementara kota-kota seperti Łódź dan Bydgoszcz menawarkan pilihan yang lebih terjangkau. Hal ini menjadikan pilihan antara bangunan baru dan properti yang sudah ada sangat penting bagi investor yang berfokus pada prospek imbal hasil dan pertumbuhan modal.

• Pangsa pasar: lebih dari 50% transaksi di kota-kota besar.
• Harga: Warsawa — €3.000–5.000/m², Krakow — €2.800–4.000/m².
• Fitur: tata letak modern, parkir bawah tanah, efisiensi energi.

Bangunan baru ideal untuk disewakan, terutama di Warsawa, Wroclaw, dan Gdańsk. Banyak klien saya memilih apartemen baru di distrik Mokotów, Warsawa, untuk disewakan jangka panjang, menghasilkan imbal hasil stabil sebesar 4,5% per tahun dan likuiditas tinggi saat dijual kembali.

• Harga: Lodz — €1.500–2.500/m², Lublin — mulai €1.200/m².
• Kelebihan: biaya lebih rendah, properti siap disewakan, waktu penyelesaian cepat.
• Kekurangan: sering memerlukan renovasi (mulai dari €200/m²).

Apartemen tua di pusat kota menarik bagi investor yang ingin berinvestasi dalam renovasi. Misalnya, klien saya membeli apartemen di Krakow seharga €90.000, menginvestasikan €15.000 untuk renovasi, dan sekarang menyewakannya di Airbnb dengan imbal hasil sekitar 8% per tahun.

• Harga: mulai dari €30.000 untuk rumah kecil di desa (seringkali dengan luas 10–20 hektar), rumah dalam kondisi baik - €70.000–100.000.
• Alasannya menarik: Permintaan rumah di Polandia meningkat karena bekerja jarak jauh dan keinginan untuk tinggal lebih dekat dengan alam.
• Daerah populer: Danau Masurian, Subkarpatia, Carpathia.

Jika Anda ingin membeli rumah di desa Polandia dengan harga murah, carilah iklan baris di OLX.pl. Beberapa klien membeli rumah tua seharga €40.000, melakukan renovasi minimal (€10.000–15.000), dan menyewakannya kepada wisatawan seharga €100–150 per malam selama musim liburan. Imbal hasil yang didapat adalah 8–10%.

Austria: Harga bangunan baru mulai dari €6.000–8.000/m² (Wina), hingga €12.000/m² di area prima. Keunggulan: standar hemat energi (ESG) yang ketat, pasar yang stabil, imbal hasil rendah (2–3%), tetapi stabilitas tinggi. Polandia tetap menjadi pasar yang lebih terjangkau bagi investor dengan anggaran hingga €150.000.

Pasar properti Polandia menawarkan beragam peluang bagi investor. Selain apartemen tradisional untuk sewa jangka panjang, terdapat beberapa strategi alternatif yang dapat meningkatkan imbal hasil dan memanfaatkan pertumbuhan permintaan untuk segmen tertentu.

Apartemen kecil seluas 20–35 meter persegi sangat diminati oleh mahasiswa dan profesional muda, terutama di kota-kota dengan universitas-universitas besar dan pusat-pusat TI, seperti Poznan, Krakow, dan Wroclaw. Harga rata-rata apartemen mikro di Poznan adalah €50.000–70.000. Pengalaman saya menunjukkan bahwa apartemen semacam itu mudah disewakan dengan harga €300–400 per bulan, dan dengan perabotan yang tepat, imbal hasil dapat mencapai 6–7% per tahun.

Apartemen dan rumah tua seringkali membutuhkan renovasi, tetapi hal ini menciptakan peluang untuk meningkatkan nilai dan profitabilitas properti. Misalnya, seorang klien membeli sebuah apartemen di Łódź seharga €60.000, menginvestasikan €15.000 untuk renovasi, dan sekarang menyewakannya melalui Airbnb dengan harga sekitar €600–700 per bulan. Renovasi sangat menguntungkan di area dengan jumlah bangunan baru yang terbatas, di mana apartemen yang direnovasi menarik penyewa berpenghasilan tinggi.

Kota-kota dengan sektor industri, logistik, dan TI yang sedang berkembang (misalnya, Poznań, Lublin, Szczecin) semakin menarik bagi investor yang berfokus pada sewa jangka panjang. Permintaan penyewa terus meningkat, dan harga perumahan relatif terjangkau: €1.800–2.500 per meter persegi. Saran saya kepada klien adalah mencari area dengan infrastruktur dan aksesibilitas transportasi baru, yang akan meningkatkan likuiditas properti.

Berinvestasi di apartemen hotel atau sewa jangka pendek di kawasan wisata menghasilkan imbal hasil hingga 8-10% per musim. Properti di pesisir (Gdansk, Sopot) dan pegunungan (Carpathia, Pegunungan Tatra) sangat populer. Salah satu klien saya membeli apartemen di Sopot seharga €90.000 dan menghasilkan €10.000 di musim pertama, yang membuktikan efektivitas strategi ini.

Bagi mereka yang tidak ingin mengelola properti sendiri, investasi melalui reksa dana atau proyek bersama tersedia. Skema ini memungkinkan diversifikasi risiko dan partisipasi dalam proyek besar tanpa investasi besar. Hal ini memudahkan investor asing yang ingin berinvestasi €50.000–€100.000 di beberapa properti sekaligus.

Dengan perkembangan e-commerce dan logistik, permintaan lahan untuk gudang dan properti industri semakin meningkat. Harga per hektar di dekat kota-kota besar bisa mulai dari €50.000–70.000, tetapi imbal hasil dari proyek-proyek ini jauh lebih tinggi daripada sewa hunian tradisional. Klien saya yang membeli lahan untuk gudang kecil di Poznań dan Wrocław menerima pendapatan stabil dari penyewa jangka panjang dengan kontrak 5–10 tahun.

Berinvestasi di properti di Polandia memang menarik karena imbal hasilnya yang tinggi, tetapi penting untuk mempertimbangkan potensi risikonya agar dapat membuat keputusan yang tepat. Di bawah ini, saya membahas isu-isu utama yang dihadapi investor dan membagikan pengamatan serta contoh praktis saya.

Setelah mencatat pertumbuhan yang luar biasa pada tahun 2022–2023, laju kenaikan harga perumahan telah melambat. Proyeksi untuk tahun 2025 menunjukkan harga rumah baru tumbuh sekitar 5–7%, sementara pasar yang ada hampir stabil. Misalnya, salah satu klien saya ingin membeli apartemen di Poznań untuk dijual kembali, tetapi kami memutuskan untuk menunda transaksi tersebut sambil menunggu kondisi yang lebih menguntungkan dan menilai tren harga.

Proses pembelian meliputi pendaftaran, perolehan PESEL, transaksi notaris, dan verifikasi status hukum. Bagi orang asing, terutama yang tidak memiliki pengetahuan bahasa Polandia, hal ini bisa rumit. Saya sarankan untuk bekerja sama dengan pengacara dan agen yang bereputasi baik: mereka dapat membantu mempercepat proses dan menghindari kesalahan dalam dokumen.

Penduduk non-Uni Eropa dilarang membeli tanah dan rumah di luar kota atau di atas lahan yang luasnya lebih dari 1 hektar. Misalnya, salah satu klien saya ingin membeli rumah di sebuah desa di Polandia dengan harga murah, tetapi harus mendapatkan izin dari Kementerian Dalam Negeri, yang membutuhkan waktu beberapa bulan untuk proses transaksi.

Kebijakan pajak Polandia berubah secara berkala, yang dapat memengaruhi imbal hasil sewa atau pajak atas penjualan. Hal ini penting untuk dipertimbangkan saat merencanakan investasi. Saran saya, hitunglah imbal hasil Anda dengan cadangan untuk kemungkinan perubahan tarif pajak.

Dibandingkan dengan Austria, Polandia unggul dalam hal imbal hasil sewa dan potensi pertumbuhan harga, terutama di segmen ekonomi dan pasar sekunder. Namun, Austria menawarkan stabilitas yang lebih baik, pertumbuhan yang terprediksi, dan regulasi pasar yang lebih sederhana. Investor harus memutuskan sendiri mana yang lebih penting: imbal hasil yang lebih tinggi dengan risiko, atau stabilitas dengan imbal hasil yang lebih rendah.

Investor tertarik ke Prancis bukan hanya karena potensi pendapatannya, tetapi juga karena standar hidup, infrastruktur yang maju, iklim yang sejuk, dan keragaman budayanya. Bagi banyak pembeli, properti di Prancis bukan sekadar investasi, tetapi juga kesempatan untuk hidup nyaman dan menikmati gaya hidup unik negara tersebut.

Layanan medis di Polandia mudah diakses dan berkualitas tinggi, baik bagi penduduk maupun non-penduduk. Warga asing dapat mengakses klinik swasta dengan layanan berbahasa Inggris, dan biaya konsultasi serta pemeriksaannya sama dengan biaya lokal—€25–40 untuk konsultasi dokter umum dan €100–200 untuk pemeriksaan komprehensif.

Pendidikan untuk non-residen juga terwakili secara aktif: sekolah-sekolah internasional dan berbahasa Inggris beroperasi di kota-kota besar (Warsawa, Krakow, Poznan, Wroclaw). Biaya kuliah tahunan di sekolah-sekolah ini berkisar antara €4.000 hingga €12.000, tergantung pada program dan jenjangnya.

Perbedaannya bagi non-residen adalah dokumen tambahan dan bukti kependudukan mungkin diperlukan saat masuk, tetapi akses ke sekolah dan materi pendidikan tetap terjaga sepenuhnya. Klien saya yang memiliki anak sering memilih apartemen di area dengan sekolah tersebut untuk berinvestasi sekaligus memberikan kenyamanan bagi keluarga mereka.

Polandia adalah anggota NATO, dan tingkat keamanannya tinggi. Infrastruktur kotanya berkembang dengan baik, dengan jangkauan perbankan, internet, dan telepon seluler yang nyaman, serta jaringan transportasi mulai dari metro Warsawa hingga kereta api berkecepatan tinggi antar kota besar. Hal ini memudahkan kehidupan sehari-hari dan pengelolaan properti jarak jauh.

Austria unggul dalam hal stabilitas dan prediktabilitas di semua faktor sosial dan ekonomi. Standar hidup di sini lebih tinggi: sistem pendidikan dan sekolah internasional diakui sebagai salah satu yang terbaik di Eropa, layanan kesehatan berkualitas tinggi dan mudah diakses, serta infrastruktur dan lingkungan yang baik menjadikan negara ini tempat tinggal jangka panjang yang nyaman.

Polandia menawarkan keseimbangan antara kenyamanan, keterjangkauan, dan potensi investasi, terutama di segmen dengan imbal hasil tinggi dan harga sewa yang terus meningkat. Investor yang mempertimbangkan untuk membeli apartemen di Poznań atau rumah di Polandia sering kali memilihnya sebagai titik masuk yang lebih menguntungkan ke pasar real estat Eropa, sekaligus mempertahankan kualitas hidup yang memadai bagi diri mereka dan keluarga.

Polandia semakin menjadi tujuan populer bagi mereka yang mencari tempat tinggal yang aman dan nyaman di Eropa. Selain investasi properti, negara ini juga menarik mereka yang ingin pindah dari daerah yang tidak stabil, pensiunan, dan nomaden digital.

Bagi penduduk negara yang mengalami ketidakstabilan ekonomi atau politik, Polandia menawarkan jalur yang nyaman untuk mendapatkan tempat tinggal sementara atau permanen melalui pekerjaan, kewirausahaan, atau investasi real estat.

Salah satu klien saya dari Ukraina membeli sebuah apartemen di Poznan untuk mendapatkan izin tinggal melalui bisnisnya—ini memberinya status hukum dan kondisi hidup yang nyaman bagi keluarganya.

Polandia merupakan tujuan yang tepat bagi para pensiunan berkat tingkat keamanannya yang tinggi, infrastruktur yang stabil, dan biaya hidup yang terjangkau. Biaya makanan, utilitas, dan layanan kesehatan jauh lebih rendah dibandingkan di Jerman atau Republik Ceko, sehingga memudahkan relokasi secara finansial.

Beberapa klien saya memilih rumah di desa-desa Polandia atau apartemen di kota-kota lapis kedua untuk menikmati kehidupan yang tenang dan alam sambil tetap berada di Eropa.

Bagi para profesional TI dan nomaden digital, Polandia menarik karena infrastrukturnya yang maju, internet berkualitas tinggi, dan kawasan klaster bisnis internasional. Banyak klien yang saya bantu telah membeli apartemen di Krakow dan Warsawa, tidak hanya untuk hunian tetapi juga sebagai basis untuk pendaftaran perusahaan dan relokasi bisnis. Hal ini memungkinkan kehidupan yang nyaman dengan berbagai keuntungan pajak dan perusahaan.

Wina menawarkan prestise tinggi dan prediktabilitas penuh atas semua faktor sosial dan ekonomi, tetapi harga properti dan standar hidup jauh lebih tinggi. Namun, Austria sangat menarik bagi warga negara dari negara-negara yang tidak stabil yang mencari yurisdiksi yang aman dan terjamin untuk tinggal dan mengelola kekayaan mereka.

Bagi para pensiunan, Austria menawarkan layanan kesehatan berkualitas tinggi, infrastruktur yang maju, dan gaya hidup yang santai. Sementara itu, bagi para nomaden digital dan profesional jarak jauh, negara ini semakin menarik berkat standar hidup yang tinggi, koneksi internet yang stabil, keragaman budaya, dan program-program potensial untuk menarik tenaga kerja terampil.

Polandia menarik karena dinamika pasarnya, perumahan terjangkau, dan potensi pertumbuhan pendapatan. Namun, dalam hal keamanan, prestise, dan kualitas hidup, Polandia tertinggal dari Austria.

Saat merencanakan investasi di properti Polandia, penting untuk memahami bagaimana dan kapan harus keluar dari proyek untuk memaksimalkan pendapatan dan likuiditas. Mari kita lihat aspek-aspek penting dari penjualan dan contoh-contoh praktisnya.

Warsawa dan kota-kota besar lainnya (Krakow, Wroclaw, Gdansk) menawarkan likuiditas tinggi—apartemen di sana terjual lebih cepat dan dengan diskon lebih kecil. Di wilayah lapis kedua, seperti Łódź atau Lublin, likuiditasnya lebih rendah, dan proses penjualannya bisa memakan waktu lebih lama.

Salah satu klien saya membeli sebuah apartemen di Poznań untuk sewa jangka panjang, dan ketika ia perlu menjualnya kembali setelah dua tahun, ia dapat menjualnya dengan kerugian minimal, berkat pasar yang aktif dan minat dari investor.

Setelah sertifikat kepemilikan terdaftar, apartemen dapat dijual. Jika penjualan terjadi dalam kurun waktu lima tahun sejak tanggal pembelian, pajak sebesar 19% wajib dibayarkan atas keuntungan yang diperoleh. Hal ini penting untuk dipertimbangkan saat menghitung imbal hasil yang diharapkan.

Penting untuk diingat bahwa properti kelas ekonomi terjual lebih cepat daripada properti kelas premium, yang mana pembeli mencari fitur-fitur spesifik. Saya menyarankan klien untuk merencanakan penjualan mereka terlebih dahulu, dengan mempertimbangkan permintaan musiman dan pergerakan harga.

Bagi investor dengan izin tinggal Polandia melalui kegiatan bisnis atau kewirausahaan, penjualan properti tidak memengaruhi status mereka selama alasan izin tinggal lainnya tetap berlaku. Misalnya, salah satu klien saya mempertahankan izin tinggalnya setelah menjual apartemennya sambil terus mengembangkan bisnisnya di Polandia.

Meskipun properti kelas ekonomi dan menengah terjual lebih cepat di Polandia, Austria memiliki pasar yang lebih stabil dan terprediksi. Likuiditasnya tinggi bahkan untuk segmen premium, periode penjualan kembali lebih terprediksi, dan kebijakan pajaknya transparan.

Bagi investor yang menghargai keamanan dan kepastian jangka panjang atas pelestarian nilai, Austria tetap menjadi pilihan yang lebih aman, meskipun biaya properti dan hidup lebih tinggi.

Selama beberapa tahun terakhir, saya telah berpartisipasi dalam puluhan transaksi di Austria, Slovakia, Polandia, dan Jerman. Setiap negara memiliki karakteristik uniknya masing-masing. Austria adalah pasar yang stabil dengan risiko minimal, tetapi dengan imbal hasil rendah dan hambatan masuk yang tinggi. Polandia, di sisi lain, adalah pasar yang berkembang secara dinamis di mana Anda masih dapat membeli apartemen di Poznan atau Gdansk dengan harga wajar dan mengharapkan apresiasi.

Saat berinvestasi properti di Polandia, penting untuk melakukan uji tuntas hukum yang menyeluruh: pastikan akta kepemilikan jelas dan tidak ada tunggakan utilitas atau pajak yang belum dibayar. Banyak klien bertanya bagaimana cara menghindari masalah PPN saat membeli properti komersial—konsultan hukum sangat penting di sini. Poin lainnya: saat menjual apartemen dalam waktu lima tahun setelah pembelian, Anda harus membayar pajak penghasilan sebesar 19%. Hal ini sering diabaikan saat menghitung profitabilitas.

Rekomendasi saya bagi investor dengan modal €500.000 atau lebih adalah jangan memusatkan semuanya di satu pasar. Misalnya, investasikan sebagian di Austria (Wina atau Salzburg) untuk stabilitas dan perlindungan modal jangka panjang, dan sisanya di Polandia, yang imbal hasilnya lebih tinggi.

Jika tujuan saya adalah mempertahankan modal dengan risiko minimal, saya akan memilih Austria . Jika pertumbuhan dan profitabilitas adalah prioritas saya, maka Polandia . Saat ini, Anda masih bisa membeli rumah di Polandia atau apartemen di Krakow dengan harga yang akan terasa rendah dalam beberapa tahun. Bagi keluarga dengan anak-anak dan tinggal jangka panjang di Uni Eropa, saya yakin skenario gabungan adalah yang optimal: rumah di Austria untuk ditinggali dan properti di Polandia untuk disewa.

Polandia saat ini merupakan "jendela peluang" bagi mereka yang ingin terlibat dengan pasar yang dinamis dan merangkul karakteristik uniknya. Meskipun risikonya lebih tinggi dibandingkan Austria, potensi pertumbuhannya signifikan, terutama di kota-kota dengan infrastruktur yang berkembang pesat, seperti Poznan atau Wroclaw.

Austria diuntungkan oleh stabilitas pasar, prediktabilitas harga, dan risiko rendah. Meskipun imbal hasil lebih rendah daripada di Polandia, properti premium dan harga menengah tetap mempertahankan nilainya dalam jangka panjang.

Sebelum membeli, penting untuk memverifikasi semua aspek hukum: kepemilikan yang jelas, tidak adanya hak tanggungan dan utang, serta kewajiban pajak. Saya menyarankan investor untuk merencanakan penjualan mereka terlebih dahulu, mempertimbangkan pajak penjualan kembali, dan menilai likuiditas wilayah tersebut. Misalnya, properti di Poznan dan Warsawa terjual lebih cepat daripada di kota-kota kecil, sehingga mengurangi risiko penundaan.

Permintaan perumahan di Polandia diperkirakan akan tumbuh hingga tahun 2030, didorong oleh urbanisasi yang berkelanjutan, meningkatnya migrasi ke kota-kota besar, dan pasar sewa yang berkembang pesat bagi mahasiswa dan ekspatriat. Bagi investor, ini berarti properti di Warsawa, Poznań, Krakow, dan Wrocław tetap memiliki potensi pertumbuhan. Sementara itu, Austria akan tetap menjadi pasar yang stabil, dengan nilai properti yang naik perlahan namun pasti.

1. Tentukan tujuan investasi Anda

• Sewa jangka panjang atau jangka pendek (Airbnb).
• Keuntungan dari penjualan kembali atau akumulasi modal.
• Memperoleh izin tinggal atau tempat tinggal pribadi.

2. Pilih wilayah dan kota

• Warsawa, Krakow, Wroclaw – likuiditas tinggi, permintaan stabil.
• Poznan, Lodz, Bydgoszcz – harga terjangkau, potensi pertumbuhan.
• Gdansk/Sopot/Gdynia – segmen premium, persewaan wisata.
• Pertimbangkan desa dan daerah pinggiran kota untuk pilihan yang terjangkau.

3. Analisis properti

• Bangunan baru atau pasar sekunder.
• Kondisi apartemen, perlu renovasi.
• Jenis properti: Pełna własność, Spółdzielcze, Towarzystwo Budownictwa Społecznego.

4. Pemeriksaan hukum

• Verifikasi księga wieczysta (kepemilikan).
• Adanya pembebanan dan hutang.
• Perjanjian dengan pengembang atau pemilik sebelumnya.

5. Keuangan dan pajak

• Pajak pembelian (PCC/NDS).
• Pajak properti dan pendapatan sewa.
• Biaya untuk notaris, pengacara, agen.
• Kemungkinan skema pengoptimalan pajak.

6. Manajemen properti

• Memilih perusahaan manajemen atau mengelolanya sendiri.
• Perjanjian layanan sewa, asuransi properti.
• Memantau profitabilitas dan pengembalian.

7. Strategi keluar

• Likuiditas pasar: Warsawa, Krakow, Wroclaw terjual lebih cepat.
• Periode penjualan kembali: 1-3 tahun, mungkin lebih dari 5 tahun untuk meminimalkan pajak.
• Mempertahankan izin tinggal saat penjualan (jika ada bisnis atau alasan lainnya).

8. Poin tambahan

• Pertimbangkan permintaan domestik (hipotek, mahasiswa, relokasi).
• Ikuti prakiraan pasar dan proyek infrastruktur.
• Bandingkan dengan pasar UE lainnya untuk menyeimbangkan portofolio Anda (Austria, Slovakia).

1. Investor dengan €150.000

Saya menemukan apartemen seluas 50 meter persegi di Poznań. Saya mencari pendapatan sewa jangka panjang dengan imbal hasil tahunan 5-6%. Properti yang baru dibangun ini menawarkan likuiditas tinggi dan potensi pertumbuhan modal. Ini merupakan pilihan ideal bagi investor yang mencari penghasilan stabil dengan anggaran terbatas.

2. Pensiunan dengan €300.000

Untuk hunian nyaman dan sewa sebagian, saya memilih apartemen seluas 80 meter persegi di Krakow. Kedekatan dengan pusat kota, infrastruktur, dan fasilitas sehari-hari menjadi pertimbangan utama. Pilihan ini cocok bagi mereka yang ingin menggabungkan hunian pribadi dengan penghasilan tambahan.

3. Keluarga dengan anak-anak mulai dari €400.000

Saya menemukan rumah seluas 130 meter persegi untuk keluarga saya di pinggiran kota Warsawa. Tujuan utamanya adalah hunian yang nyaman dan kapitalisasi jangka panjang. Rumah ini terletak di dekat sekolah dan pusat transportasi. Rumah ini dapat dijual kembali dalam 5-10 tahun dengan potensi apresiasi, menjadikannya pilihan yang menarik untuk tempat tinggal maupun investasi.