Properti di Georgia: laut, pegunungan, atau Tbilisi?

Pasar properti Georgia saat ini merupakan salah satu yang paling mudah diakses dan dimasuki. Apartemen dapat dibeli dengan cepat dan tanpa birokrasi yang tidak perlu, pajak minimal, dan menyewakan properti di Tbilisi atau Batumi menghasilkan pendapatan stabil yang lebih tinggi daripada di banyak negara Eropa.

Dalam artikel ini, saya akan menjelaskan cara membeli apartemen di Georgia, pengeluaran apa saja yang perlu dipertimbangkan, di mana harus berinvestasi, bagaimana cara mendapatkan izin tinggal, dan kapan mungkin lebih bijaksana untuk mempertimbangkan Austria atau Wina untuk investasi yang lebih aman dan stabil.

Georgia dengan cepat memantapkan dirinya sebagai "pusat perhatian baru" bagi investor di Eropa dan wilayah pasca-Soviet. Dan ada banyak alasan untuk memperhatikan pasar propertinya:

• Aturan sederhana untuk warga asing : apartemen atau flat dapat dibeli langsung; pembatasan hanya berlaku untuk lahan pertanian. Pendaftaran properti memakan waktu satu hari dan biayanya antara 50 dan 350 GEL.
• Pajak yang dikenakan sangat minim – tidak ada bea materai untuk pembelian, sewa dikenakan pajak tetap sebesar 5%, dan pajak properti untuk sebagian besar keluarga berkisar antara 0 hingga 0,2%.
• Sektor pariwisata terus berkembang – lebih dari 7 juta wisatawan mengunjungi negara ini pada tahun 2024, dan Batumi telah menjadi pemimpin dalam penyewaan jangka pendek di Airbnb dan Booking.com.
• Proyek infrastruktur dan budaya meliputi pengembangan kawasan wisata di Batumi dan Kobuleti, renovasi pusat bersejarah Tbilisi, kereta gantung gunung baru, dan proyek modernisasi pelabuhan berskala besar.

Nama saya Ksenia Levina, dan saya adalah konsultan investasi real estat internasional. Dalam artikel ini, saya akan membahas peluang yang ditawarkan oleh pasar Georgia dan bagaimana perbedaannya dengan Austria, di mana segala sesuatunya lebih ketat dan stabil.

Dalam praktiknya, saya melihat bahwa membeli apartemen di Tbilisi atau rumah tepi pantai di Batumi bukan hanya tentang kenyamanan tetapi juga tentang keuntungan. Salah satu klien saya membeli apartemen kecil di Tbilisi, dengan cepat menyewakannya untuk jangka panjang, dan menggunakan hasilnya untuk membeli apartemen di tepi pantai. Hasilnya, ia menciptakan dua sumber pendapatan hanya dalam beberapa bulan.

Georgia telah menjadi daya tarik nyata bagi investor dalam beberapa tahun terakhir berkat hambatan masuk yang rendah dan aturan yang sederhana bagi warga asing. Kepemilikan properti cepat, pajak minimal, dan apartemen di Tbilisi dan Batumi menawarkan hasil sewa yang jauh lebih tinggi daripada di sebagian besar negara Uni Eropa. Hal ini membuat pasar menarik bagi mereka yang ingin memasuki pasar dengan cepat dan melihat hasilnya.

Pada saat yang sama, Wina dan seluruh Austria tetap menjadi simbol stabilitas. Tidak ada fluktuasi tajam, permintaan tinggi dan konstan, dan harga perumahan terus meningkat selama beberapa dekade. Bagi sebagian besar investor jangka panjang, Austria adalah pilihan yang tepat—ini adalah pasar yang dapat diprediksi dan andal di mana modal dapat dilestarikan dan diinvestasikan tanpa risiko yang tidak perlu.

Georgia dengan percaya diri memposisikan dirinya sebagai pemain terkemuka di peta investasi Eropa. Negara ini berlokasi strategis di persimpangan jalur transportasi antara Eropa dan Asia, menjadikannya pusat logistik dan perdagangan yang ideal. Menurut Bank Nasional Georgia, investasi asing langsung melebihi $2,0 miliar pada tahun 2023, 12% pada tahun 2024 terutama karena investasi dari Belanda, Inggris, dan AS.

Kebijakan ekonomi tetap menjadi salah satu yang paling liberal di kawasan ini: pajak penghasilan perusahaan sebesar 15%, pajak dividen untuk penduduk sebesar 5%, dan pendaftaran kepemilikan properti hanya membutuhkan waktu satu hari. Georgia menempati peringkat ke-7 secara global dalam peringkat global Doing Business 2019 dan mempertahankan skor tinggi dalam kategori "perlindungan investor".

Faktor daya tarik tambahan lainnya adalah komitmen negara tersebut terhadap integrasi dengan Uni Eropa: negara ini sudah memiliki status kandidat untuk keanggotaan dan beroperasi di bawah Perjanjian Asosiasi. Hal ini membuat pasar properti dan logistik sangat menarik bagi investor Eropa yang mencari lokasi dengan hambatan masuk yang lebih rendah dan potensi pertumbuhan yang lebih besar.

Namun terlepas dari semua keuntungannya, ada juga risikonya. Sejak 2024, negara ini dilanda krisis politik, dan masalah integritas wilayah tetap mendesak. Meskipun demikian, bahkan dengan mempertimbangkan faktor-faktor ini, pasar terus tumbuh: menurut Colliers Georgia, pada tahun 2025, harga rumah rata-rata di Tbilisi meningkat sekitar 6-7% dibandingkan tahun sebelumnya, dan tarif sewa stabil pada tingkat yang memberikan imbal hasil sekitar 6-8% per tahun.

Menurut PwC, Bank Dunia, dan Numbeo, Georgia termasuk di antara negara-negara dengan transparansi transaksi tertinggi di Eropa Timur.

• Kemudahan Berbisnis (Bank Dunia): Peringkat ke-7 di dunia untuk kemudahan berbisnis.
• Numbeo (2024): Tbilisi secara konsisten berada di antara 20 kota teratas di Eropa dalam hal keterjangkauan perumahan.
• PwC: Georgia dikenal sebagai salah satu yurisdiksi dengan pajak rendah dan aturan sederhana untuk pendaftaran properti.

Bagi investor, ini berarti: transaksi diselesaikan dengan cepat, biaya minimal, dan perlindungan hak milik cukup andal menurut standar regional.

Portugal. Populer berkat Golden Visa dan arus wisata yang stabil. Permintaan yang kuat di Lisbon dan Algarve telah mendorong kenaikan harga: ambang batas masuk berkisar antara €280.000–350.000, dan imbal hasil sewa rata-rata hanya 3–4% per tahun. Pasar dianggap terlalu panas dan lebih cocok untuk pelestarian modal daripada keuntungan cepat. Jika tujuan Anda bukan hanya investasi tetapi juga pindah/gaya hidup ke Uni Eropa, masuk akal untuk membandingkan properti di Portugal dengan pilihan di Georgia.

Spanyol. Menawarkan stabilitas dan likuiditas, tetapi disertai pajak yang tinggi. Non-penduduk menghadapi pajak sewa hingga 24%, dan pajak keuntungan modal berlaku saat menjual. Akibatnya, pengembalian riil adalah 2–3% per tahun, tetapi pasar dapat diandalkan dan harga naik secara bertahap.

Siprus. Dengan menggabungkan properti tepi laut dengan keringanan pajak, negara ini populer di kalangan mereka yang mencari vila tepi laut. Namun, setelah krisis perbankan, kepercayaan telah menurun, dan likuiditas di luar area resor rendah. Profitabilitas rata-rata, tetapi negara ini sangat bergantung pada pariwisata. Sementara itu, investasi di real estat Siprus sering dipilih oleh mereka yang mencari kombinasi antara laut, yurisdiksi Eropa yang jelas, dan gaya hidup yang lebih mirip resor, meskipun dengan mempertimbangkan faktor musiman.

Turki. Menarik karena harganya yang rendah dan skala pasarnya—dari Istanbul hingga Antalya. Namun, inflasi dan lira yang tidak stabil membuat perkiraan imbal hasil menjadi sulit. Bagi investor dengan selera risiko tinggi, pasar tetap menarik, tetapi kurang dapat diprediksi dibandingkan di Eropa.

Banyak investor, setelah mencoba pasar Spanyol atau Portugal dan menghadapi pajak tinggi serta pengembalian rendah, memilih Georgia sebagai pilihan yang lebih fleksibel dan menguntungkan. Lebih mudah untuk memasuki pasar, menyelesaikan transaksi lebih cepat, dan segera mulai menyewakan properti.

• Klien saya dari Jerman awalnya mempertimbangkan apartemen di Lisbon, tetapi setelah membandingkan harga dan imbal hasil, mereka memilih apartemen di Batumi. Pada akhirnya, mereka mencapai pengembalian tahunan sebesar 7%, dibandingkan dengan proyeksi 3% di Portugal.

Dengan demikian, Georgia saat ini dipandang sebagai pasar kelas kedua: masih "muda," tetapi justru karena itulah, lebih menguntungkan dan menjanjikan.

Investor menyukai Georgia karena semuanya sederhana: pendaftaran properti hanya memakan waktu satu hari, pajak minimal, dan ada banyak pilihan perumahan—mulai dari apartemen terjangkau di Tbilisi hingga apartemen di pantai Laut Hitam. Sejak 2018, harga terus meningkat, dan warga asing dapat dengan bebas membeli properti.

Setelah krisis 2008–2012, pasar properti Georgia mencapai titik terendah. Di Tbilisi dan Batumi, harga per meter persegi turun 25–30%, dan permintaan asing praktis menghilang. Namun, situasinya berubah setelah tahun 2016: negara tersebut lebih aktif berintegrasi ke Eropa, perjalanan bebas visa dengan Uni Eropa diberlakukan, dan pariwisata mulai tumbuh dengan laju yang memecahkan rekor.

Sejak saat itu, pemulihan bertahap dimulai: sejak 2018, harga apartemen terus meningkat rata-rata 6-7% per tahun. Pasar pulih dengan sangat cepat di daerah resor seperti Batumi, Gudauri, dan Kobuleti. Menurut Badan Statistik Nasional Georgia, pertumbuhan harga perumahan rata-rata tahunan pada tahun 2024 adalah 6,6%, dan analis memperkirakan pertumbuhan serupa pada tahun 2025.

Penting bagi investor untuk memahami bahwa pasar Georgia terus berkembang. Di Tbilisi, harga terus meningkat di distrik-distrik pusat Vake, Saburtalo, dan Mtatsminda. Di Batumi, harga per meter persegi properti tepi laut hampir berlipat ganda dalam lima tahun terakhir, meskipun harga awalnya sangat rendah menurut standar Eropa.

Bahkan di daerah-daerah regional, terjadi peningkatan aktivitas: Kakheti (daerah penghasil anggur) dan Kutaisi (kota terbesar kedua) mengikuti jejak ibu kota. Dan di resor pegunungan seperti Bakuriani dan Gudauri, minat terhadap chalet dan apartemen sewa jangka pendek terus meningkat.

• Tbilisi adalah pasar utama negara ini, pemimpin dalam penyewaan jangka panjang dan permintaan yang stabil. Kota ini menawarkan apartemen terjangkau di gedung-gedung baru untuk disewa oleh ekspatriat dan mahasiswa.
• Batumi adalah kota terbesar kedua dan menjadi favorit di antara investor asing. Kota ini berkembang pesat berkat pariwisata, sehingga imbal hasil sewa lebih tinggi daripada di Tbilisi, terutama di musim panas.
• Kutaisi lebih murah daripada ibu kota, tetapi berkembang pesat berkat bandara dan migrasi internalnya.
• Daerah pegunungan (Gudauri, Bakuriani) merupakan tren baru: wisatawan semakin banyak memilih resor ski, dan investor membeli apartemen dalam paket ski-in/ski-out.

Menariknya, investor berpengalaman sering menggabungkan kedua strategi ini: mereka membeli satu apartemen di Tbilisi untuk stabilitas dan properti lain di tepi laut atau di pegunungan untuk pendapatan musiman. Portofolio ini seimbang dan melindungi dari penurunan pendapatan sewa.

Penjualan kembali (sekitar 70% dari transaksi) adalah apartemen lama yang menguntungkan untuk dibeli guna direnovasi dan disewakan. Ini adalah cara paling terjangkau untuk memasuki pasar.

Bangunan-bangunan baru sedang aktif dibangun di Tbilisi dan Batumi. Para pengembang menawarkan rencana pembayaran cicilan mulai dari uang muka 10%, yang nyaman bagi warga asing.

Apartemen mewah adalah apartemen premium yang terletak di tepi laut atau di pusat kota Tbilisi. Permintaan terbatas, tetapi imbal hasilnya di atas rata-rata.

Aparthotel dan hotel yang dikelola telah menjadi tren dalam beberapa tahun terakhir. Investor membeli kamar atau apartemen, mentransfernya ke perusahaan manajemen, dan menerima persentase tetap dari pendapatan tanpa perlu repot mengurusnya.

Investor asing saat ini mendorong sebagian besar permintaan di pasar perumahan Georgia, khususnya di Batumi dan Tbilisi. Menurut pengembang, pangsa pembeli asing dalam total transaksi meningkat hampir 40% pada tahun 2024, dan mereka sudah menjadi mayoritas di kota-kota wisata.

• Warga Rusia. Sejak tahun 2022, warga Rusia menjadi kelompok pembeli terbesar, baik karena relokasi maupun keinginan untuk mengamankan modal. Mereka terutama membeli apartemen di Tbilisi (untuk tempat tinggal tetap dan sewa jangka panjang), serta apartemen tepi pantai di Batumi.
• Investor Eropa. Investor dari Jerman, Inggris, dan negara-negara Baltik memimpin. Bagi banyak orang, ini adalah cara untuk mendiversifikasi portofolio mereka dan mengakses pasar yang lebih terjangkau daripada Uni Eropa. Investor Eropa paling sering memilih bangunan baru di Tbilisi dan apartemen di Batumi, dengan fokus pada pendapatan dari penyewaan jangka pendek melalui Airbnb dan Booking.com.
• Investor Tiongkok. Minat mereka terutama tertuju pada segmen komersial—kantor, hotel, dan ruang ritel. Namun, dalam beberapa tahun terakhir, mereka juga aktif membeli gedung-gedung baru di Tbilisi, memandangnya sebagai investasi jangka panjang. Faktor penting adalah partisipasi perusahaan-perusahaan Tiongkok dalam proyek konstruksi, yang semakin mendorong permintaan.
• Negara-negara Arab. Investor dari UEA, Arab Saudi, dan Kuwait tertarik pada segmen premium: apartemen mewah di Batumi, kompleks hotel di pesisir, dan apartemen elit di pusat Tbilisi. Bagi mereka, Georgia menarik sebagai "tingkat kedua" yang terjangkau namun menjanjikan setelah Dubai dan Doha.

Dalam praktiknya, permintaan asing sangat memengaruhi struktur pasar. Sementara Tbilisi menyeimbangkan jumlah penduduk lokal dan asing, di Batumi, warga asing pada dasarnya membentuk mayoritas pembeli rumah baru. Ini menjelaskan mengapa harga di sini naik lebih cepat dalam beberapa tahun terakhir dibandingkan di wilayah lain di negara ini.

Berbeda dengan banyak negara Uni Eropa, warga asing dapat membeli properti di Georgia hampir tanpa batasan. Pengecualian utamanya adalah lahan pertanian, yang dilarang dimiliki langsung oleh warga asing. Selain itu, berbagai pilihan kepemilikan dan investasi tersedia:

Kepemilikan penuh. Saat Anda membeli apartemen atau rumah, Anda menjadi pemilik penuh properti tersebut. Hak ini bersifat abadi dan mencakup kemampuan untuk menyewakan, menjual kembali, menghibahkan, atau mewariskannya.

Melalui perseroan terbatas (LLC di Georgia atau firma di Uni Eropa). Ini adalah pilihan populer bagi investor yang ingin menghindari larangan pembelian lahan pertanian. Dengan mendaftarkan perseroan terbatas, Anda dapat secara legal membeli sebidang tanah, misalnya, di pegunungan atau di tepi laut, dan membangun rumah atau hotel.

REIC / real estate investment trusts (dana investasi real estat). Georgia masih mengembangkan pasar dana investasi real estatnya, tetapi contoh pertama (di Tbilisi dan Batumi) telah muncul. Ini adalah cara untuk berinvestasi melalui sebuah perwalian dan menghasilkan pendapatan tanpa mengelola properti secara langsung.

Pembelian bersama, warisan, dan perwalian keluarga. Sering digunakan saat memperoleh properti untuk keluarga atau mitra bisnis. Hukum warisan di Georgia cukup sederhana: surat wasiat atau akta hibah sudah cukup. Untuk beberapa properti, pengacara merekomendasikan perwalian keluarga atau pendaftaran melalui perusahaan.

Membeli sebagai individu adalah pilihan termudah dan tercepat, terutama untuk apartemen di Tbilisi atau Batumi. Transaksi selesai dalam 1-2 hari.

Jika tujuannya adalah lahan pegunungan atau pembangunan hotel, maka dibentuklah sebuah perusahaan (LLC). Proses ini memakan waktu hingga 2-3 hari dan biayanya sekitar $100-150.

Di Georgia, aturan warisan cukup sederhana: menurut hukum, harta benda secara otomatis berpindah ke kerabat terdekat—pasangan, anak-anak, dan orang tua. Jika ada surat wasiat, prosedurnya bahkan lebih transparan dan hampir selalu terselesaikan tanpa litigasi.

Hal ini memudahkan investor asing, tetapi ada satu hal yang perlu diperhatikan: pemrosesan dan pengakuan dokumen mungkin bergantung pada negara kewarganegaraan ahli waris. Oleh karena itu, banyak yang lebih memilih untuk mengatur kepemilikan mereka terlebih dahulu.

Perseroan Terbatas (LLC) sering digunakan untuk mendaftarkan properti : dalam hal ini, warisan bukanlah apartemen atau rumah itu sendiri, melainkan saham di perusahaan tersebut. Hal ini menyederhanakan transfer aset dan menghindari biaya tambahan.

Opsi lain adalah perwalian keluarga. Struktur ini memberi investor kendali atas bagaimana dan kepada siapa properti akan dialihkan, melindungi aset dari pembagian dalam sengketa keluarga, dan menjamin kerahasiaan. Meskipun sistem perwalian itu sendiri belum berkembang di Georgia seperti di Inggris atau Austria, pengacara setempat menyarankan untuk mendirikan perwalian di yurisdiksi Uni Eropa atau AS dan "menghubungkan" properti real estat Georgia dengan perwalian tersebut.

Dengan demikian, investor memiliki pilihan:

• serahkan hak waris secara default (transfer otomatis ke kerabat),
• Membuat surat wasiat di Georgia,
• atau menyusun aset terlebih dahulu melalui perusahaan atau perwalian untuk menghilangkan birokrasi dan membuat prosesnya seprediktif mungkin.

Pembatasan utama adalah bahwa warga negara asing tidak dapat secara langsung memiliki lahan pertanian. Namun, aturan ini dapat dihindari dengan mendaftarkan perusahaan. Tidak ada pembatasan untuk apartemen, kondominium, properti komersial, dan rumah tepi pantai.

Di Georgia, prosedur pembeliannya sederhana: warga negara asing dapat menjadi pemilik apartemen dalam satu hari dan langsung menyewakannya. Di Austria, prosesnya lebih rumit: diperlukan izin, prosedur notaris, dan seringkali persetujuan dari otoritas pertanahan.

Namun Wina dan kota-kota lain memiliki keunggulan: pasar lebih stabil, harga naik perlahan namun dapat diandalkan, dan permintaan lebih mudah diprediksi. Di Georgia, keuntungan lebih tinggi, biaya masuk lebih murah, tetapi risikonya (nilai tukar, politik, permintaan) jauh lebih tinggi.

Meskipun proses pembelian di Georgia lebih sederhana daripada di sebagian besar negara Eropa, penting untuk mempertimbangkan beberapa langkah hukum utama. Pendaftaran yang tepat memastikan bahwa properti tersebut benar-benar milik pembeli dan tidak dibebani oleh hutang atau sengketa.

1. Memperoleh nomor identifikasi pajak (TIN).
   Warga negara asing membutuhkannya untuk mendaftarkan transaksi di Kantor Kehakiman. Prosesnya dapat diselesaikan dalam satu hari.
2. Perjanjian awal dan uang muka.
   Biasanya disepakati dengan pengembang atau pemilik, uang muka berkisar antara 5–10% dari harga pembelian.
3. Inspeksi properti oleh seorang pengacara.
   Pengacara menganalisis ekstrak kadaster, memverifikasi kepemilikan, dan memeriksa adanya hutang atau beban.
4. Pengesahan kontrak oleh notaris.
   Transaksi properti hunian biasanya memerlukan notaris, terutama jika pembayaran dilakukan secara cicilan atau properti tersebut terdaftar atas nama beberapa pemilik.
5. Pendaftaran di Kadaster (Daftar Publik).
   Georgia beroperasi berdasarkan prinsip "layanan satu pintu": kepemilikan dimasukkan ke dalam registrasi elektronik dan dikonfirmasi dengan ekstrak.
6. Memperoleh sertifikat kepemilikan.
   Salinan diterbitkan dalam 1–4 hari kerja (pendaftaran dipercepat – hari yang sama dengan biaya 350 GEL).

Di Georgia, proses pembelian bersifat transparan, tetapi investor asing hampir selalu membutuhkan pengacara. Agen membantu menemukan properti, melakukan negosiasi, dan memverifikasi harga pasar. Pengacara, pada gilirannya, menangani semua uji tuntas hukum: memeriksa riwayat kadaster, menyusun perjanjian pembelian, memastikan transfer dana yang benar, dan mendaftarkan properti di Kantor Pendaftaran Publik.

Dalam praktiknya, hal ini lebih penting daripada yang terlihat: banyak apartemen, terutama di bangunan tua di Tbilisi, mungkin memiliki masalah yang tidak disebutkan secara spesifik—sengketa warisan, tagihan utilitas lama, atau renovasi ilegal. Seorang pengacara akan memeriksa risiko-risiko ini terlebih dahulu.

Untuk membeli apartemen atau rumah di Georgia, Anda hanya perlu:

• sudah cukup umur (18 tahun atau lebih),
• Tunjukkan paspor yang masih berlaku,
• Untuk transaksi besar, pastikan asal usul dana (aturan AML standar).

Izin tinggal atau visa tidak diperlukan untuk pembelian ini. Artinya, warga negara asing bahkan dapat datang ke negara tersebut sebagai turis dan menyelesaikan transaksi hanya dalam beberapa hari.

Pembatasan utama adalah bahwa warga negara asing tidak dapat secara langsung memiliki lahan pertanian . Hal ini diatasi dengan mendaftarkan perusahaan (LLC) atau mengubah zonasi lahan.

Kawasan pesisir (Batumi, Kobuleti) didominasi oleh apartemen di kompleks perumahan dan properti tipe hotel. Sebagian besar proyek baru dijual melalui perusahaan manajemen, sehingga memudahkan penyewaan. Hal ini nyaman bagi mereka yang ingin menghasilkan pendapatan tanpa harus menetap secara permanen di Georgia.

Di daerah pegunungan (Gudauri, Bakuriani), orang-orang kebanyakan membeli apartemen di aparthotel atau lahan untuk pembangunan hotel dan chalet. Namun, warga asing hanya memperoleh lahan melalui perusahaan. Lahan-lahan ini diminati karena pariwisata sepanjang tahun, tetapi membutuhkan pengawasan dan investasi yang lebih besar.

Georgia adalah salah satu dari sedikit negara di mana Anda dapat mendaftarkan properti sepenuhnya dari jarak jauh.

Untuk melakukan ini:

1. Surat kuasa dikeluarkan oleh notaris di tempat kediaman.
2. Dokumen-dokumen tersebut dikirim ke Georgia dan disertifikasi.
3. Seorang pengacara atau perwakilan yang diberi kuasa menandatangani perjanjian dan mendaftarkan transaksi tersebut.

Prosesnya memakan waktu 1-2 minggu. Menariknya, banyak transaksi pada tahun 2022-2024 mengikuti pola yang persis sama: pembeli dari Rusia dan Eropa membeli apartemen di Batumi dan Tbilisi tanpa harus berkunjung secara langsung.

Sebelum membeli properti di Georgia, penting untuk melakukan pengecekan uji tuntas hukum. Anda perlu memastikan apartemen atau rumah tersebut bebas dari hak gadai, hutang, atau litigasi, dan bahwa bangunan baru tersebut memiliki semua izin yang diperlukan. Penting juga untuk memeriksa apakah pengembang terdaftar dan berwenang untuk menjual. Hal ini terutama berlaku untuk kompleks perumahan di Batumi, di mana beberapa proyek diluncurkan tanpa dokumentasi lengkap. Seorang pengacara dapat membantu menghindari risiko membeli rumah "fiktif".

Setelah diverifikasi, transaksi tersebut didaftarkan di Balai Pelayanan Publik (Gedung Kehakiman) —sebuah pusat layanan terpadu modern tempat Anda dapat menyerahkan dokumen, membayar biaya, dan menerima sertifikat hak milik elektronik.

• Proses pendaftaran standar memakan waktu hingga 4 hari kerja.
• Pemrosesan dipercepat dimungkinkan dalam 1 hari dengan pembayaran biaya tambahan (sekitar 350 GEL).

Sertifikat yang dihasilkan memiliki kekuatan hukum penuh dan diakui oleh semua instansi pemerintah, serta dapat digunakan dalam transaksi internasional, seperti hipotek atau warisan.

Membeli properti di Georgia lebih menguntungkan dibandingkan di banyak negara Uni Eropa, karena sistem pajaknya lebih sederhana dan lebih murah. Investor asing tidak menghadapi bea materai atau biaya pendaftaran yang tinggi, dan pengeluaran utama terkait dengan biaya pendaftaran dan biaya hukum.

Pajak properti
Untuk individu, tarifnya bergantung pada pendapatan keluarga:

• untuk pendapatan hingga 100.000 lari - dari 0,05% hingga 0,2% dari nilai pasar properti;
• untuk pendapatan di atas 100.000 lari – 0,8–1%.

Untuk perusahaan, tarifnya ditetapkan sebesar 1% dari nilai buku.

Pajak Penghasilan:
Untuk penghasilan sewa, tarifnya adalah 5% jika pemilik terdaftar dalam daftar pemilik properti. Jika tidak, tarif umum sebesar 20% berlaku.

Pajak Korporasi:
Perusahaan yang berdomisili di Estonia dikenakan tarif 15%, tetapi pajak hanya dikenakan pada pembagian keuntungan ("model Estonia"). Perusahaan internasional dan sektor TI mendapatkan keringanan pajak sebesar 0-5%.

PPN
adalah 18%, tetapi tidak diterapkan pada pembelian properti hunian oleh individu. Layanan ekspor dan pariwisata juga dikecualikan.

Pajak cukai
hanya berlaku untuk barang-barang yang dikenakan cukai (alkohol, tembakau, bahan bakar) dan tidak memiliki hubungan langsung dengan properti riil.

Pajak tambahan dan pertimbangan khusus di Georgia terutama memengaruhi warga negara asing dan perusahaan yang bekerja dengan kontraktor asing. Misalnya, ketika warga negara asing menyediakan layanan, tarif PPN yang dapat dikembalikan sebesar 18% berlaku.

Selain itu, jika penduduk non-Georgia menerima penghasilan dari sumber di Georgia, maka berlaku pajak pemotongan: tarif standar adalah 10%, tarif preferensial sebesar 5% berlaku untuk dividen dan royalti, dan dalam hal pembayaran ke yurisdiksi luar negeri, pajak meningkat menjadi 15%.

Sistem perpajakan juga memberikan sanksi untuk keterlambatan pengajuan. Keterlambatan pengajuan SPT dikenakan denda sebesar 100 lari, dan keterlambatan pembayaran dikenakan penalti sebesar 0,05% untuk setiap hari keterlambatan.

Jika tunggakan berlanjut selama lebih dari dua bulan, denda dapat berkisar antara 5 hingga 10% dari pajak yang belum dibayar. Dengan demikian, kepatuhan pajak di Georgia tetap ketat namun transparan: investor memahami tidak hanya jumlah kewajiban mereka tetapi juga konsekuensi dari kegagalan untuk mematuhi peraturan.

Saat membeli properti, investor membayar:

• Jasa hukum - biasanya 1-2% dari jumlah transaksi,
• Jasa agen - 2-3% (jika properti dibeli melalui agen),
• Biaya pendaftaran dari pemerintah - 50 GEL (4 hari kerja) atau 350 GEL (1 hari).

Secara total, biaya jarang melebihi 2–5% dari nilai transaksi, yang jauh lebih rendah daripada di Austria, di mana pajak dan biaya notaris dapat mencapai 7–10%.

Di Austria, pembelian properti selalu melibatkan biaya tambahan yang signifikan—lebih lanjut tentang ini di artikel " Pajak Properti di Austria ". Selain Grunderwerbsteuer (3,5%), investor membayar biaya pendaftaran tanah (1,1%), biaya notaris dan hukum (biasanya tambahan 2-3%). Jika properti tersebut kemudian dijual, pajak keuntungan modal harus dibayar—tarifnya tergantung pada lamanya kepemilikan dan berkisar antara 4,2% hingga 30%. Oleh karena itu, total biaya transaksi di Austria seringkali mencapai 7-10% dari nilai properti, dan ini belum termasuk pajak penghasilan atau biaya pemeliharaan properti.

Di Georgia, situasinya cukup berbeda. Tidak ada bea materai atau pajak pembelian, pendaftaran memakan waktu 1-4 hari, dan biayanya antara 50 dan 350 GEL (sekitar €15-100). Pengeluaran utama investor adalah biaya pengacara dan agen, yang biasanya berjumlah 2-5% dari transaksi.

Saat menjual kembali properti, individu dibebaskan dari pajak keuntungan modal jika apartemen tersebut telah dimiliki selama lebih dari dua tahun. Hal ini membuat pasar Georgia jauh lebih mudah diakses dan lebih cepat untuk dimasuki, meskipun Austria tentu menawarkan tingkat stabilitas dan transparansi yang lebih tinggi.

Georgia tidak memiliki program "Visa Emas" tradisional seperti Portugal atau Yunani, tetapi investor asing dapat memperoleh izin tinggal melalui investasi. Jalur utama adalah investasi minimal $300.000 di perekonomian Georgia atau pembelian properti (tidak termasuk lahan pertanian) dengan nilai yang setara.

Untuk menilai jalur ini dengan tepat, ada baiknya membandingkannya dengan cara kerja izin tinggal sementara, izin tinggal tetap, dan program kewarganegaraan melalui investasi di Eropa : persyaratan untuk jumlah, jangka waktu, tempat tinggal, dan pelaporan biasanya jauh lebih ketat di sana.

Untuk mendapatkan izin tinggal di Georgia melalui investasi, Anda harus berinvestasi setidaknya $300.000. Dana ini dapat digunakan untuk membeli apartemen, rumah, suite, atau hotel, atau berinvestasi dalam bisnis. Penting untuk dicatat bahwa nilai pasar properti harus dikonfirmasi oleh penilai bersertifikat.

Untuk membandingkan skenario "Eropa", ada baiknya untuk secara terpisah meneliti bagaimana dan mengapa orang membeli properti di Yunani : di sana, logikanya sering kali berputar di sekitar status kependudukan, relokasi keluarga, dan kepemilikan jangka panjang, bukan hanya keuntungan saat ini yang tinggi.

Izin tinggal yang dikeluarkan berlaku selama lima tahun dan menawarkan berbagai peluang kepada investor: tempat tinggal resmi di negara tersebut, hak untuk menjalankan bisnis, dan akses ke layanan kesehatan dan pendidikan. Program ini berlaku tidak hanya untuk investor tetapi juga untuk anggota keluarga mereka—pasangan, anak-anak di bawah umur, dan tanggungan—yang dapat memperoleh izin tinggal bersama dengan pemohon utama.

Hal ini membuat skema tersebut menarik bagi mereka yang melihat Georgia tidak hanya sebagai tujuan investasi, tetapi juga sebagai tempat untuk memindahkan seluruh keluarga.

Izin tinggal investasi di Georgia bukanlah jalan langsung menuju kewarganegaraan. Bahkan jika investor telah menginvestasikan dana yang dibutuhkan, memperoleh paspor memerlukan setidaknya 10 tahun dan memenuhi kriteria tambahan, termasuk kemampuan berbahasa dan integrasi dasar ke dalam masyarakat. Selain itu, izin tinggal itu sendiri tidak memberikan hak untuk bekerja sebagai buruh upahan—ini memerlukan izin terpisah, sementara kegiatan bisnis bebas sejak hari pertama.

Program ini dirancang untuk investor sungguhan, sehingga mencakup pemantauan omset bisnis tahunan:

• $50.000 di tahun pertama,
• $100.000 di ronde kedua,
• $120.000 di ronde ketiga dan seterusnya.

Indikator-indikator ini dikonfirmasi setiap tahun melalui pelaporan kepada Badan Pengembangan Pelayanan Publik.

Sebelumnya, warga asing hanya perlu membeli properti senilai $300.000 untuk mendapatkan izin tinggal hampir secara otomatis. Sejak tahun 2023, persyaratannya diperketat: sekarang, wajib untuk menunjukkan omset bisnis dan bukti bahwa investasi tersebut benar-benar berkontribusi pada perekonomian negara. Hal ini bertujuan untuk memerangi "visa pasif," di mana investor hanya membeli apartemen tanpa berpartisipasi dalam pengembangan pasar.

• Pembelian lahan pertanian (orang asing tidak berhak atasnya).
• Meremehkan persyaratan omset – jika suatu bisnis gagal memenuhi angka yang dibutuhkan, izin tinggal tidak akan diperpanjang.
• Pendaftaran dengan nilai yang lebih rendah: register kadaster memperhitungkan nilai pasar, bukan harga dalam kontrak.

Airbnb dan Booking tetap menjadi platform penyewaan utama di Tbilisi dan Batumi. Keuntungan dapat mencapai 7-9% per tahun, terutama selama musim liburan, tetapi persaingan yang tinggi dan faktor musiman harus diperhitungkan. Apartemen di Batumi seringkali kosong selama musim dingin, sementara di Tbilisi, permintaan menurun selama periode wisata di luar musim puncak.

Permintaan untuk kontrak jangka panjang stabil di ibu kota. Ekspatriat, mahasiswa, dan karyawan perusahaan internasional lebih memilih menyewa apartemen selama setahun atau lebih. Imbal hasilnya lebih rendah— 5–6% per tahun— tetapi lebih dapat diandalkan dan menawarkan risiko kehilangan yang lebih rendah.

Georgia belum menerapkan pembatasan ketat pada penyewaan jangka pendek, seperti yang telah dilakukan banyak ibu kota Eropa. Namun, Tbilisi secara aktif membahas perlunya regulasi untuk sektor Airbnb, dan beberapa investor sudah beralih ke model jangka panjang untuk menghindari ketergantungan pada potensi perubahan.

• Tbilisi: apartemen di pusat kota menghasilkan keuntungan 5-6% dari penyewaan jangka panjang, sementara studio di Saburtalo atau Vake dapat menghasilkan keuntungan hingga 7% dari penyewaan jangka pendek.
• Batumi: Di ​​musim panas, apartemen tepi laut menghasilkan hingga 9-10%, tetapi di luar musim liburan, profitabilitas turun tajam.
• Gudauri dan Bakuriani: Aparthotel di dekat resor ski menghasilkan keuntungan 6–8% jika dikelola dengan baik.
• Kutaisi: pasar yang berkembang, imbal hasil moderat – 4–5%, tetapi permintaan terus meningkat berkat bandara.

Banyak pemilik mempercayakan apartemen mereka kepada perusahaan manajemen. Di Batumi dan Gudauri, pengembang sering menawarkan solusi sederhana: Anda membeli apartemen, dan perusahaan mengurus penyewaan dan pemeliharaan, membayar Anda persentase tetap dari pendapatan (biasanya 6-8% per tahun).

Pendapatan sewa dikenakan pajak sebesar 5% jika pemilik terdaftar di registrasi pemilik properti. Jika tidak terdaftar, tarif standar 20% berlaku. Hal ini membuat pendaftaran resmi menjadi hemat biaya dan mudah.

Di Austria, imbal hasil sewa jarang melebihi 2-3% per tahun, dan pasarnya diatur secara ketat. Berinvestasi di pasar properti Austria lebih seperti strategi pelestarian modal: investasi bersifat jangka panjang, risikonya minimal, harga naik secara stabil selama beberapa dekade, dan kerangka hukum melindungi pemilik dengan andal.

Di Georgia, keuntungannya 2-3 kali lebih tinggi, tetapi hal ini datang dengan konsekuensi fluktuasi musiman yang lebih besar dan risiko gangguan yang lebih tinggi. Pasar ini cocok untuk investor yang siap melakukan manajemen aktif dan mencari keseimbangan antara keuntungan tinggi dan volatilitas.

Ibu kota tetap menjadi pasar paling stabil di negara ini. Terdapat permintaan tinggi untuk sewa jangka panjang dari ekspatriat, mahasiswa, dan karyawan perusahaan internasional. Rata-rata imbal hasil di pusat kota sekitar 5-6%, 7% untuk sewa jangka pendek Harga perumahan terus meningkat sebesar 6-8% setiap tahunnya, terutama di daerah dengan infrastruktur yang berkembang. Tbilisi cocok untuk investor yang mencari keamanan dan likuiditas.

Sebagai resor utama dan destinasi investasi unggulan, Batumi mengalami pertumbuhan yang stabil, didorong oleh kedatangan pengembang besar EMAAR Group, yang sedang membangun seluruh distrik senilai $6 miliar. Lokasi yang paling menjanjikan meliputi Heroes' Alley, New Boulevard , dan proyek-proyek Pulau Batumi. Pada musim panas, imbal hasil sewa jangka pendek dapat mencapai 9-10%, sementara apartemen umumnya kosong pada musim dingin. Bagi mereka yang bersedia menerima fluktuasi musiman, Batumi menawarkan salah satu imbal hasil tertinggi di negara ini.

Kutaisi menjadi pusat investasi baru berkat bandara internasionalnya dan arus wisatawan yang terus meningkat. Harga di sini jauh lebih rendah daripada di Tbilisi atau Batumi, menjadikan kota ini menarik bagi investor dengan anggaran terbatas. Pengembalian investasi rata-rata 4–5%, tetapi potensi pertumbuhannya tinggi: kota ini secara aktif mengembangkan infrastruktur hotel dan pariwisatanya.

Resor ski utama Georgia. Aparthotel sedang aktif dibangun di sini, menghasilkan pengembalian tahunan 6-8% jika dikelola dengan baik. Di musim dingin, profitabilitas tinggi karena masuknya wisatawan; di musim panas, permintaan lebih rendah, tetapi ini diimbangi oleh pariwisata domestik. Area ini tetap menjanjikan bagi investor yang fokus pada properti pariwisata.

Sebuah wilayah penghasil anggur yang secara bertahap menjadi magnet bagi agrowisata dan properti pedesaan premium. Permintaan akan rumah dengan lahan tetap stabil di sini, terutama di dekat jalur wisata (Telavi, Sighnaghi). Keuntungannya moderat—sekitar 4–6% —tetapi nilai tanah dan rumah di Kakheti meningkat berkat popularitas wisata anggur dan proyek investasi agribisnis.

Wilayah ini terutama menarik karena kota Mestia, yang telah menjadi pusat pariwisata musim dingin dan musim panas. Investasi di hotel kecil dan apartemen menghasilkan pengembalian di atas rata-rata—hingga 8% selama musim puncak. Pasar masih berkembang, menciptakan peluang bagi investor awal.

Wilayah ini berpusat di Akhaltsikhe dan resor Bakuriani yang populer. Terdapat minat yang cukup besar pada rumah-rumah pribadi dan apartemen di dekat resor ski tersebut. Tingkat imbal hasil berkisar antara 5-7%, tetapi pasar di sini lebih bersifat lokal dibandingkan di Gudauri.

Sebagai salah satu wilayah terkecil dan paling kurang dihargai, wilayah ini menawarkan harga properti yang rendah dan permintaan yang terbatas. Potensinya terletak pada pengembangan pariwisata domestik, tetapi belum menjadi destinasi yang paling menarik bagi investor asing besar.

• Tbilisi memiliki infrastruktur yang paling maju: jalan dan persimpangan baru, perluasan metro, proyek ruang hijau, dan penataan lanskap. Hal ini membuat properti hunian di pusat kota dan sekitarnya sangat diminati.
• Batumi berkembang sebagai resor tepi laut, dengan investasi di kawasan tepi pantai dan taman-tamannya. Jalan-jalan baru menghubungkan daerah pesisir dengan pusat kota, pelabuhan sedang ditingkatkan, dan jalan setapak serta area rekreasi sedang dibangun—semua ini meningkatkan daya tarik properti tepi pantai yang premium.
• Daerah pegunungan (Gudauri, Bakuriani, Svaneti): kualitas transportasi lebih buruk dibandingkan di daerah pesisir, tetapi proyek-proyek untuk meningkatkan akses—akses jalan, infrastruktur resor, dan pertumbuhan pariwisata—membuatnya menarik. Ketahanan infrastruktur terhadap kondisi cuaca sangat penting.

Udara bersih, pegunungan, dan laut adalah keunggulan utama dari banyak wilayah di Georgia. Wilayah Batumi dan Adjara memiliki kelembapan dan curah hujan yang lebih tinggi, yang mungkin menjadi kendala bagi beberapa investor, tetapi banyak yang menghargai laut dan vegetasi tropisnya.

Di daerah pegunungan, pertimbangan lingkungan sangatlah penting. Wisatawan mencari alam, udara segar, dan pemandangan. Ini berarti proyek-proyek yang ramah lingkungan akan lebih menonjol.

Tbilisi memiliki beban lingkungan yang lebih tinggi: polusi, kemacetan, dan kebisingan. Oleh karena itu, properti di daerah dengan ruang hijau dan infrastruktur yang baik merupakan nilai tambah yang besar.

• Di Tbilisi, permintaan selalu tinggi di kalangan ekspatriat, karyawan perusahaan internasional, dan mahasiswa: mereka menghargai apartemen yang telah direnovasi dengan akses mudah ke pusat bisnis dan transportasi.
• Batumi adalah destinasi populer bagi wisatawan dan penyewa jangka pendek: di musim panas, permintaan sangat tinggi untuk studio dan apartemen di tepi laut, dengan balkon dan pemandangan indah.
• Resor pegunungan menarik wisatawan baik di musim dingin maupun musim panas, sehingga properti tipe aparthotel dapat disewa dengan baik selama musim tersebut.
• Di Kutaisi dan kota-kota kecil lainnya, permintaan lebih bersifat jangka panjang, dari penduduk lokal dan pekerja di bidang pariwisata dan infrastruktur jasa.

Pada tahun 2025, Batumi dan seluruh wilayah Adjara tetap menjadi fokus utama para investor. Penandatanganan nota kesepahaman dengan pengembang EMAAR Group dan pembangunan distrik baru telah memberikan dorongan tambahan bagi pasar. Dikombinasikan dengan logistik maritim dan arus wisatawan yang stabil, ini berarti kenaikan harga, terutama pada properti tepi laut dan proyek-proyek premium.

Pasar properti Georgia menggabungkan rumah yang sudah ada dan rumah baru. Sebagian besar transaksi—lebih dari 65% —berasal dari pasar rumah yang sudah ada, didorong oleh harga yang terjangkau dan kesempatan untuk membeli di daerah dengan infrastruktur yang berkembang dengan baik. Sementara itu, proyek-proyek baru menawarkan tata letak modern dan solusi hemat energi, tetapi lebih mahal dan saat ini mewakili sebagian kecil dari pasar.

Pasar sekunder mencakup lebih dari dua pertiga transaksi di Georgia dan tetap menjadi sumber utama perumahan terjangkau. Keunggulan utamanya adalah harga per meter persegi yang lebih rendah dibandingkan dengan bangunan baru. Misalnya, di kawasan perumahan Tbilisi atau Batumi, Anda dapat menemukan apartemen dengan harga hampir setengah dari harga kompleks baru di tepi laut atau di pusat kota.

Keunggulan penting lainnya adalah infrastruktur yang berkembang dengan baik. Sebagian besar properti ini terletak di daerah dengan sekolah, taman kanak-kanak, transportasi umum, dan toko yang sudah ada. Hal ini sangat berharga bagi keluarga dan mereka yang berencana menyewa dalam jangka panjang: penyewa sering memilih apartemen ini karena kenyamanannya dalam kehidupan sehari-hari.

Namun, pasar sekunder juga memiliki keterbatasan. Beberapa bangunan yang dibangun sebelum tahun 1980-an membutuhkan perbaikan dan renovasi besar-besaran. Hal ini terutama terlihat di Tbilisi dan Batumi: bangunan-bangunan tua era Khrushchev dan rumah-rumah panel membutuhkan peningkatan efisiensi energi dan seringkali kualitasnya lebih rendah dibandingkan desain modern. Bagi investor, properti semacam itu mungkin hanya menarik sebagai perumahan hemat biaya atau proyek penjualan kembali setelah renovasi.

• Keunggulannya adalah arsitektur modern, sistem teknik baru, dan efisiensi energi.
• Properti sering dijual dalam kondisi "rangka putih" (tanpa finishing), sehingga memberikan kebebasan dalam desain.
• Kelemahannya adalah laju konstruksi masih relatif lambat, dan pasokan produk jadi terbatas.

Kisaran harga sangat bervariasi menurut distrik. Di Tbilisi, apartemen bekas dapat ditemukan dengan harga mulai dari $800–900 per meter persegi di daerah perumahan, sementara bangunan baru di pusat kota atau Vake mulai dari $1.500–1.800 per meter persegi. Di Batumi, pasar apartemen bekas mulai dari $700 per meter persegi, tetapi kompleks baru di tepi laut harganya $1.200–1.500 ke atas. Secara keseluruhan, harga perumahan meningkat rata-rata 7–8% pada kuartal keempat tahun 2024, tren yang diperkirakan akan berlanjut hingga tahun 2025.

Pendapatan dari penjualan properti dikenakan pajak:

• 5% - jika kita berbicara tentang penyewaan atau penjualan properti hunian setelah kepemilikan kurang dari 2 tahun;
• 20% - untuk properti komersial dan penjualan yang menguntungkan dalam waktu singkat.
• Penjualan barang yang telah dimiliki selama lebih dari 2 tahun tidak dikenakan pajak.

Properti di Georgia terbuka untuk pembeli asing: apartemen, kondominium, dan rumah dapat dibeli. Satu-satunya pengecualian adalah lahan pertanian.

Dibandingkan dengan Austria, bangunan baru di Georgia lebih rendah dalam hal kualitas konstruksi, efisiensi energi, dan standar ESG. Namun, Georgia memiliki keunggulan berupa hambatan masuk yang rendah dan waktu transaksi yang cepat: pembelian hanya membutuhkan beberapa hari, sedangkan di Austria prosesnya bisa berlarut-larut hingga berbulan-bulan.

Pada saat yang sama, di Wina, khususnya di distrik ke-1 – Distrik Pusat – properti dianggap sebagai tolok ukur stabilitas dan prestise: harga di sini tinggi, tetapi memberikan perlindungan modal maksimal dan likuiditas jangka panjang.

Sektor properti tetap menjadi fokus utama bagi investor asing, tetapi pasar Georgia menawarkan strategi lain yang sama menguntungkannya. Berkat lingkungan bisnis yang terbuka, pajak yang rendah, dan lokasi geografisnya, negara ini menjadi platform untuk berbagai investasi.

• Membeli beberapa apartemen studio daripada satu apartemen memungkinkan Anda untuk mendiversifikasi risiko dan menyewakan properti kepada berbagai kategori penyewa.
• Merenovasi stok perumahan lama —membeli apartemen di gedung-gedung yang dibangun sebelum tahun 1980-an, kemudian merenovasi dan menjualnya kembali—dapat menghasilkan keuntungan di atas rata-rata.
• Investasi dalam infrastruktur pariwisata —hotel apartemen, hotel mini, dan hotel butik di Batumi, Tbilisi, dan resor pegunungan—menjadi format yang populer.
• Investasi melalui reksa dana (REIC, AEEAP) memungkinkan Anda menerima pendapatan dari properti tanpa pengelolaan langsung.
• Lahan untuk pembangunan sangat menarik di Batumi dan Kakheti, di mana permintaan terus meningkat dan pasokan terbatas.

Sektor pariwisata dan HoReCa tetap menjadi penggerak utama ekonomi Georgia. Seiring meningkatnya pariwisata, permintaan akan hotel, restoran, dan agen perjalanan juga meningkat, sehingga sektor ini menjadi sangat menguntungkan.

Pertanian dan pembuatan anggur secara tradisional merupakan sektor yang kuat: investasi di kebun anggur, kebun buah-buahan, dan pengolahan menghasilkan pendapatan dari ekspor dan agrowisata. Industri makanan melengkapi sektor ini, menciptakan produk-produk bernilai tambah.

Logistik dan transportasi diperkuat berkat lokasi strategis negara ini di persimpangan Eropa dan Asia. Gudang, terminal, dan transportasi barang menjadi bagian dari proyek jangka panjang.

Teknologi informasi dan kedokteran mengalami pertumbuhan pesat, dengan perusahaan rintisan, layanan digital, dan telemedisin yang sangat dibutuhkan. Risikonya lebih tinggi, tetapi potensi keuntungannya jauh lebih besar.

Selain properti, banyak investor mempertimbangkan untuk mengakuisisi saham atau seluruh paket saham di perusahaan yang sudah ada. Pendekatan ini sangat menarik di sektor energi dan telekomunikasi, di mana pendapatan lebih mudah diprediksi dan tidak terpengaruh oleh fluktuasi musiman, seperti di sektor pariwisata atau pertanian.

Georgia membuat investasi semacam itu semakin mudah diakses berkat lingkungan peraturan yang sederhana: pendaftaran bisnis dapat diselesaikan hanya dalam beberapa hari. Ekonomi negara ini menunjukkan pertumbuhan yang stabil, dibuktikan dengan minat perusahaan-perusahaan internasional besar yang aktif berinvestasi dalam proyek-proyek lokal.

Keunggulan tambahan lainnya adalah aksesibilitas: biaya hidup dan biaya memulai usaha di Georgia lebih rendah daripada di Austria atau negara-negara Uni Eropa lainnya, yang menurunkan hambatan masuk dan membuat pasar ini sangat menarik bagi investor asing.

Georgia menarik karena dinamisme dan hambatan masuk yang rendah, tetapi membutuhkan kesediaan untuk menerima risiko. Wina, di sisi lain, lebih cocok untuk investor yang mencari stabilitas jangka panjang dan perlindungan modal.

Terlepas dari daya tariknya, pasar Georgia juga memiliki kerentanannya. Birokrasi dan ketidakstabilan legislatif tetap menjadi risiko utama. Meskipun negara ini secara umum menyederhanakan peraturan bisnis, hukum dan peraturan real estat dapat berubah, sehingga menciptakan ketidakpastian bagi investor.

Komplikasi tambahan lainnya adalah penyewaan jangka pendek: peraturan secara bertahap diperketat di kota-kota besar dan daerah resor, yang dapat membatasi profitabilitas. Musim juga memengaruhi pasar: di Batumi, permintaan meningkat tajam di musim panas dan hampir hilang di musim dingin, sementara di resor pegunungan kebalikannya, dengan aktivitas terkonsentrasi di musim dingin.

Terdapat juga risiko infrastruktur. Di daerah pesisir, banjir dan kelembapan memainkan peran penting, sementara di daerah pedesaan, aksesibilitas transportasi juga berperan. Selain itu, likuiditas di luar Tbilisi dan Batumi terbatas: menjual properti di Kakheti atau kota-kota kecil seringkali lebih sulit dan memakan waktu lebih lama.

Dibandingkan dengan Austria, pasar Georgia unggul dalam hal pengembalian investasi tetapi kalah dalam hal stabilitas dan perlindungan modal. Wina menawarkan suku bunga rendah namun dapat diprediksi, sementara Georgia menawarkan peluang lebih besar untuk pertumbuhan pesat, tetapi juga risiko yang jauh lebih tinggi.

Georgia memukau dengan kontrasnya: Anda bisa sarapan di tepi laut di Batumi dan bermain ski di malam hari di Gudauri. Garis pantainya memiliki iklim yang sejuk dan lembap, sempurna bagi mereka yang menyukai musim dingin yang hangat dan hijaunya pepohonan sepanjang tahun. Di pegunungan, sebaliknya, musim dingin berlangsung lama dan bersalju, sementara musim panasnya sejuk—surga sejati bagi pecinta alam.

Berbeda dengan Austria, yang iklimnya lebih mudah diprediksi dan "seimbang," Georgia menawarkan kemewahan pilihan - dari lanskap subtropis hingga pegunungan Alpen hanya dalam beberapa jam perjalanan.

Layanan medis dasar mudah didapatkan dan biayanya jauh lebih murah daripada di Eropa. Klinik swasta di Tbilisi dan Batumi menawarkan perawatan yang sangat baik, dan untuk operasi besar, banyak yang masih lebih memilih Austria atau Jerman.

Pendidikan juga berkembang: Tbilisi memiliki sekolah internasional di mana pengajaran dilakukan dalam bahasa Inggris, Prancis, atau Jerman. Bagi keluarga dengan anak-anak, ini adalah salah satu faktor mengapa mereka memilih Georgia untuk tinggal seumur hidup atau jangka panjang.

Kehidupan di Georgia jauh lebih murah: sewa, bahan makanan, transportasi, dan bahkan restoran rata-rata 40-60% lebih murah daripada di Austria. Misalnya, di Tbilisi, Anda dapat menyewa apartemen dua kamar tidur yang bagus seharga $500-600 per bulan, sedangkan di Wina, apartemen serupa akan berharga €1.200-1.500. Hal ini membuat negara ini sangat menarik bagi ekspatriat, pekerja lepas, dan investor yang ingin mengurangi pengeluaran sambil tetap menjaga kenyamanan.

Terlepas dari stereotip yang ada, Georgia telah membuat kemajuan signifikan dalam digitalisasi dan kemudahan layanan. Perbankan online stabil, transfer domestik dan internasional hanya membutuhkan beberapa menit, dan sebagian besar tagihan (utilitas, pajak, tagihan telepon seluler) dapat dibayar melalui aplikasi online. Internet cepat dan terjangkau, bahkan di daerah terpencil: harga rata-rata sekitar 30-40 GEL ($11-15) per bulan untuk koneksi berkecepatan tinggi.

Dalam hal transportasi, negara ini lebih fokus pada aksesibilitas daripada sistem yang mahal, seperti di Austria:

• Kereta api: beroperasi antara Tbilisi, Batumi, Kutaisi, dan Zugdidi. Tiket kereta cepat Stadler dari Tbilisi ke Batumi berharga 25–35 GEL ($9–13).
• Bus dan minibus adalah moda transportasi paling populer di wilayah ini. Perjalanan di dalam kota berharga 1 GEL (0,35 dolar AS), sedangkan rute antar kota (misalnya, Tbilisi–Kutaisi) mulai dari 15 GEL (5,50 dolar AS).
• Taksi: Berkat Bolt dan Yandex.Taxi, perjalanan keliling Tbilisi rata-rata akan menelan biaya 5–10 GEL ($2–4), yang beberapa kali lebih murah daripada di Wina.
• Penerbangan: Penerbangan domestik (misalnya Tbilisi–Batumi atau Tbilisi–Mestia) harganya mulai dari 100–150 GEL ($35–55) sekali jalan.
• Metro Tbilisi: dua rute aktif, tarif hanya 1 GEL ($0,35).

Meskipun kehidupan di Wina dikaitkan dengan stabilitas, layanan kesehatan berkualitas tinggi, dan pendidikan, Georgia unggul karena harga, iklim, dan kemudahan integrasi. Lebih mudah untuk memulai di sini: perumahan lebih murah, izin tinggal lebih mudah diperoleh, dan memulai bisnis lebih mudah diakses.

Austria tetap menjadi tempat yang aman bagi modal dan kenyamanan, tetapi Georgia menawarkan rasa kebebasan, dinamisme, dan kesempatan untuk hidup lebih dekat dengan alam sambil tetap mempertahankan semua fasilitas dasar.

Georgia semakin menjadi tempat perlindungan bagi mereka yang mencari yurisdiksi Eropa yang relatif aman dan terjangkau. Negara ini memiliki undang-undang yang longgar bagi warga asing, dan pembelian apartemen atau rumah hanya membutuhkan beberapa hari. Pembeli asing dapat mendaftarkan properti tanpa batasan (kecuali untuk lahan pertanian), yang membedakan Georgia dari beberapa negara Uni Eropa lainnya.

Selain itu, pembelian properti senilai setidaknya $300.000 membuka pintu menuju izin tinggal selama lima tahun. Bagi warga negara dari negara-negara yang tidak stabil, ini berarti legalisasi tempat tinggal, kemampuan untuk membuka rekening bank, dan menikmati hak-hak dasar sebagai penduduk.

Georgia menarik bagi para pensiunan berkat kombinasi iklim yang sejuk, biaya hidup yang terjangkau, dan layanan kesehatan yang mudah diakses. Rata-rata pensiun di Uni Eropa atau bahkan CIS memungkinkan kehidupan yang nyaman di sini. Misalnya, menyewa apartemen satu kamar tidur di Tbilisi berharga $400–500 , sedangkan makan malam di restoran yang bagus berharga $15–20 untuk dua orang.

Para pensiunan juga menghargai iklim sosialnya: negara ini ramah, dengan banyak komunitas berbahasa Rusia dan Inggris. Proses legalisasi disederhanakan—izin tinggal mudah diperoleh saat membeli rumah, dan tinggal dalam jangka panjang (10 tahun) dapat mengarah pada kewarganegaraan.

Georgia telah menjadi tujuan populer bagi pekerja lepas dan pekerja jarak jauh, sebagian besar karena harganya yang rendah dan kemudahan pendaftaran. Internetnya cepat (kecepatan rata-rata melebihi 50 Mbps di Tbilisi), layanan telepon seluler berharga $5–10 per bulan, dan kopi di kedai kopi hanya berharga $1,50–2.

Para pekerja lepas digital memilih Tbilisi atau Batumi, di mana tersedia ruang kerja bersama (coworking space), komunitas internasional, dan pilihan sewa jangka panjang. Tidak seperti Austria, di mana birokrasi dan pajak lebih tinggi, di Georgia, Anda dapat dengan cepat mendaftar sebagai pemilik usaha tunggal, membayar pajak tetap (1–5%), dan secara resmi bekerja dengan klien asing.

Perbandingannya terlihat seperti ini:

• Wina – stabilitas, tingkat kedokteran dan pendidikan yang tinggi, investasi yang mahal tetapi dapat diandalkan.
• Georgia – gaya hidup dan kebebasan: hambatan masuk yang rendah, pemrosesan transaksi yang cepat, sistem pajak yang fleksibel, dan dinamika pasar.

Bagi seorang investor, ini adalah pilihan antara "tempat aman" dan "pasar yang berkembang." Di Wina, apresiasi properti lambat (2-4% per tahun), tetapi stabil. Di Georgia, pertumbuhan dapat mencapai 6-10% per tahun, tetapi dengan volatilitas yang lebih besar.

Saat membeli properti di Georgia, penting untuk mempertimbangkan tidak hanya pembelian tetapi juga strategi keluar di muka. Menjual, mentransfer properti kepada kerabat, atau mempertahankan izin tinggal melalui investasi—semua langkah ini memengaruhi pengembalian akhir dan rencana masa depan investor.

Di Tbilisi dan Batumi, apartemen rata-rata terjual dalam waktu 1-3 bulan, asalkan harganya tepat dan lokasinya bagus. Apartemen di pusat kota dan di tepi pantai terjual paling cepat—apartemen tersebut dibeli untuk disewakan maupun untuk penggunaan pribadi. Di daerah-daerah lain, periode penjualan lebih lama: misalnya, di Kutaisi atau Kakheti, sebuah properti bisa memakan waktu enam bulan atau lebih untuk terjual.

Saran: Sebelum menjual, ada baiknya melakukan perbaikan berkualitas tinggi atau setidaknya pembaruan kosmetik, menyiapkan dokumen pendaftaran tanah, dan berfokus pada harga pasar rata-rata. Hal ini dapat mempercepat transaksi hingga 20-30%.

Jika properti dibeli untuk mendapatkan izin tinggal (senilai minimal $300.000), menjualnya secara otomatis membahayakan hak investor untuk tinggal. Namun, hukum mengizinkan investor untuk mempertahankan status mereka jika mereka membeli properti lain atau mengkonfirmasi investasi mereka dalam bisnis. Dengan demikian, investor dapat mengubah aset tanpa kehilangan hak mereka untuk tinggal di negara tersebut.

Properti di Georgia mudah dialihkan kepada pasangan, anak, atau kerabat lainnya. Pewarisan juga disederhanakan: properti secara otomatis berpindah ke ahli waris langsung. Banyak investor menggunakan perwalian keluarga atau perusahaan untuk menjaga aset tetap berada di dalam keluarga dan mengurangi birokrasi pengalihan.

• Georgia tetap menjadi pasar yang dinamis. Di Tbilisi dan Batumi, likuiditas tinggi, dan periode penjualan sebanding dengan ibu kota Eropa. Namun, di daerah-daerah—terutama Kutaisi, Kakheti, dan resor pegunungan—penjualan properti dapat memakan waktu lebih lama dan bergantung pada musim.
• Di Austria, pasar lebih stabil: selalu ada permintaan, terutama di Wina, dan transaksi berjalan lambat tetapi dapat diprediksi. Sebaliknya, di Georgia, Anda dapat menghasilkan uang lebih cepat, tetapi risikonya lebih tinggi: likuiditas tidak merata, dan harga properti lebih bergantung pada lokasi dan infrastruktur.

Selama beberapa tahun terakhir, saya telah membantu banyak klien membeli properti di Georgia. Dalam praktiknya, pasar terbukti lebih sederhana daripada yang terlihat: transaksi transparan, pendaftaran dilakukan secara elektronik, dan pajak pembelian minimal—tidak seperti di Eropa. Proses dari pemilihan hingga penyelesaian seringkali memakan waktu 2-3 minggu, menjadikan Georgia menarik bagi mereka yang ingin memasuki pasar dengan cepat.

Ciri-ciri pasar Georgia:

• Warga negara asing dapat membeli properti dengan kepemilikan penuh (hak milik).
• Pembatasan ini hanya berlaku untuk lahan pertanian—lahan tersebut dapat diperoleh melalui perusahaan atau dengan mengubah kategorinya.
• Tingkat pengembalian sewa mencapai 8–10% per tahun, terutama di daerah wisata.
• Lokasi yang paling menjanjikan adalah pusat kota Tbilisi dan apartemen tepi pantai di Batumi.

Saya membandingkan investasi di properti Georgia dengan investasi di pasar yang berkembang dinamis dalam fase pertumbuhannya. Harga apartemen di Tbilisi dan Batumi terus meningkat berkat pembeli asing dan pariwisata.

Saya membandingkan investasi di properti Georgia dengan investasi di pasar yang berkembang dinamis dalam fase pertumbuhannya. Hasil sewa di sini dapat mencapai 8-10% per tahun, terutama di daerah wisata, dan harga apartemen di Tbilisi dan Batumi terus meningkat berkat pembeli asing dan meningkatnya jumlah wisatawan. Pilihan yang paling menjanjikan adalah perumahan kelas menengah di pusat Tbilisi dan apartemen tepi pantai di Batumi.

Di Austria, situasinya berbeda: pasar stabil, pengembalian lebih moderat (2-4% per tahun), tetapi risikonya minimal, dan aset terlindungi selama beberapa dekade. Banyak klien menggabungkan kedua pendekatan ini: menempatkan sebagian modal mereka di Georgia untuk pertumbuhan cepat dan pengembalian tinggi, dan sisanya di Austria untuk keamanan. Keseimbangan ini memungkinkan tidak hanya untuk menghasilkan uang tetapi juga untuk menjaga modal dalam jangka panjang.

Secara pribadi, saya akan memilih pendekatan gabungan. Di Georgia, saya akan membeli apartemen tepi pantai atau apartemen di Tbilisi untuk mendapatkan pendapatan sewa dan apresiasi nilai. Saya akan menginvestasikan sisa investasi saya di Austria untuk memastikan stabilitas jangka panjang. Saya percaya keseimbangan antara dinamisme dan keandalan ini adalah strategi yang optimal.

Sebenarnya, pilihan antara properti di Georgia dan Austria ditentukan bukan oleh mana yang "lebih baik", tetapi oleh apa tujuan Anda.

Jika Anda mencari imbal hasil tinggi, permintaan sewa yang meningkat, dan prospek pertumbuhan harga, pertimbangkan Georgia. Pariwisata dan infrastruktur berkembang pesat di sini, dan pasar tetap terjangkau. Tbilisi, Batumi, dan Kutaisi sangat menjanjikan, dengan permintaan yang secara konsisten melebihi penawaran.

Austria adalah tempat yang aman. Saya sering melihat investor yang memulai investasi di Georgia untuk mendapatkan penghasilan, kemudian memindahkan sebagian dana mereka ke Wina atau Salzburg untuk melindungi modal mereka. Seorang klien, setelah menjual apartemen di Batumi, berinvestasi di real estat di Salzburg—hasilnya lebih rendah di sana, tetapi kerangka hukum dan jaminan warisan memberikan perlindungan jangka panjang.

• Jika Anda menginginkan pertumbuhan pendapatan dan nilai, pilihlah Georgia.
• Keandalan dan stabilitas lebih penting – Austria adalah pilihan yang tepat.

Strategi optimalnya adalah membagi investasi: sebagian di pasar Georgia yang dinamis, sebagian lagi di Eropa yang stabil.

Georgia memperkirakan pertumbuhan hingga tahun 2030 berkat pariwisata, investasi asing, dan pengembangan infrastruktur. Harga properti akan naik lebih cepat daripada di Austria, tetapi risikonya lebih tinggi—pasar tetap kurang dapat diprediksi.

Austria akan tetap menjadi tempat yang aman, menawarkan pengembalian yang moderat tetapi modal yang terlindungi dengan andal. Oleh karena itu, pilihan terbaik adalah menggabungkan keduanya: memanfaatkan pertumbuhan dan pendapatan sewa di Georgia, sambil melindungi aset di Eropa.

1. Investor dengan €250.000

Tujuan: profitabilitas tinggi dan pengembalian modal yang cepat.

Kami menemukan apartemen tepi pantai di Batumi seharga €240.000. Menyewakannya melalui Airbnb menghasilkan hingga 9% per tahun. Pengembalian modal penuh diperkirakan dalam 11–12 tahun

2. Pensiunan dengan €500.000

Tujuan: kenyamanan dan perlindungan modal.

Sebuah apartemen luas di pusat kota Tbilisi dipilih dengan harga €490.000. Area ini, dengan taman-taman, kafe-kafe, dan atraksi budayanya, sangat ideal untuk gaya hidup yang tenang. Beberapa apartemen disewakan kepada penyewa jangka panjang, menghasilkan pengembalian tahunan sebesar 6-7%.

3. Keluarga dengan anak-anak

Tujuan: perumahan yang nyaman untuk tempat tinggal tetap.

Kami menemukan rumah seluas 200 m² di Kutaisi seharga €750.000, dekat dengan sekolah dan infrastruktur baru. Keluarga tersebut tinggal di lingkungan yang ramah lingkungan, dan properti tersebut dapat dijual atau disewakan secara menguntungkan di masa mendatang.