Real estate di Graz adalah pasar yang terjangkau dengan potensi pertumbuhan tinggi.

Graz adalah ibu kota negara bagian Styria dan kota terbesar kedua di Austria. Kota ini dihuni sekitar 300.000 jiwa, dan bersama dengan wilayah metropolitannya, populasinya melebihi setengah juta jiwa. Graz bukan hanya pusat regional utama, tetapi juga titik kunci dalam peta ekonomi Austria: kota universitas, pusat industri, dan pusat budaya Styria.

Properti di Graz telah diminati secara konsisten oleh penduduk lokal maupun asing selama bertahun-tahun. Alasannya jelas: harganya lebih rendah daripada di Wina dan Salzburg, namun standar hidup tetap tinggi. Graz berkembang pesat, dan ini tercermin di pasar perumahan: lingkungan baru sedang dibangun, kawasan lama dimodernisasi, dan permintaan sewa didukung oleh banyaknya mahasiswa dan profesional internasional.

Graz menggabungkan beberapa faktor yang membuatnya menarik bagi berbagai kategori pembeli:

1. Universitas dan mahasiswa.
   Universitas Graz, Universitas Teknik Graz, dan Universitas Kedokteran Graz berlokasi di sini. Lebih dari 60.000 mahasiswa menciptakan permintaan sewa yang stabil. Apartemen kecil dan studio di dekat kampus selalu tersedia.
2. Industri dan lapangan kerja.
   Perusahaan-perusahaan internasional seperti Magna Steyr, serta puluhan perusahaan teknik mesin dan TI, menciptakan lapangan kerja. Para insinyur, spesialis, dan keluarga mereka yang membutuhkan tempat tinggal, tertarik ke sini.
3. Sebagai pusat budaya,
   Kota Tua Graz merupakan Situs Warisan Dunia UNESCO. Festival musik, teater, dan pameran menjadikannya destinasi populer bagi wisatawan dan pencinta budaya.
4. Harga terjangkau.
   Membeli apartemen terjangkau di Austria lebih mudah di Graz. Meskipun harga per meter persegi di Wina sudah lama melampaui €6.000–7.000, di Graz Anda masih bisa menemukan hunian berkualitas dengan harga €4.000–5.000.
5. Letak geografis.
   Graz terhubung dengan kereta api dan jalan raya ke Wina, Slovenia, Hongaria, dan Italia. Kota ini merupakan pusat bisnis dan perjalanan yang nyaman.

Graz adalah kota dengan beragam wajah. Di sini Anda akan menemukan pusat bersejarah dengan istana dan museum, lingkungan anak muda yang dipenuhi kehidupan mahasiswa, dan pinggiran kota yang lebih rindang, lebih tenang, dan lebih luas.

Setiap distrik menarik minat pembeli dan penyewanya sendiri: ada yang menginginkan prestise dan status, ada yang menginginkan sewa yang menguntungkan, dan ada pula yang menginginkan lingkungan yang tenang dan ramah keluarga. Untuk lebih memahami tempat membeli apartemen di Austria, penting untuk mempertimbangkan perbedaan antar lingkungan utama di Graz.

Innere Stadt adalah pusat bersejarah yang terdaftar sebagai Situs Warisan Dunia UNESCO. Jalan-jalan sempit, bangunan bersejarah, alun-alun dengan air mancur, dan restoran terbuka menjadikannya tak hanya objek wisata, tetapi juga permata investasi. Apartemen di sini jarang dipasarkan, dan setiap transaksi dianggap sebagai sebuah peristiwa.

Properti di pusat kota terutama dibeli oleh warga asing yang ingin menonjolkan status mereka dan memiliki sepotong sejarah. Bagi investor, properti ini lebih merupakan "aset yang tenang"—imbal hasil sewanya memang tidak tertinggi, tetapi prestise dan pertumbuhan harga yang stabil terjamin.

Geidorf adalah distrik yang penuh dengan kehidupan mahasiswa. Puluhan ribu mahasiswa berbondong-bondong ke sini untuk belajar di Universitas Karl-Franzens dan Universitas Teknik. Itulah sebabnya apartemen dan studio kecil sangat mahal di sini.

Para investor menyukai Geidorf karena perputarannya yang cepat: apartemen disewakan hampir seketika. Permintaan tidak hanya didorong oleh mahasiswa, tetapi juga oleh para profesional muda yang bekerja di pusat-pusat ilmiah dan medis. Kawasan ini memiliki harga sewa yang stabil sepanjang tahun, dan harga apartemen naik lebih cepat daripada rata-rata kota.

Dalam beberapa tahun terakhir, Lend telah bertransformasi dari lingkungan kelas pekerja yang tenang menjadi pusat trendi bagi kaum muda kreatif. Galeri seni, ruang kerja bersama, kafe yang menyajikan hidangan khas, dan bar-bar jalanan mulai bermunculan di sini. Suasana lingkungan ini mengingatkan pada pusat-pusat kreatif di Berlin, sehingga populer di kalangan penyewa.

Harga di sini memang masih lebih rendah daripada di pusat kota, tetapi tren kenaikannya jelas: permintaan perumahan dari pekerja lepas, desainer, dan spesialis TI semakin mendorong pasar ke atas. Bagi investor, Lend menawarkan kesempatan untuk "memasuki kawasan ini sebelum menjadi kawasan elit."

Jakomini adalah salah satu lingkungan paling nyaman untuk ditinggali. Lokasinya dekat dengan stasiun kereta api utama, jalur trem, dan kawasan bisnis. Kawasan ini semarak, ramai, dan dinamis, menjadikannya menarik bagi keluarga dan pasangan muda yang menginginkan kombinasi aksesibilitas dan fasilitas.

Terdapat sekolah, toko, pusat olahraga, dan taman di sini. Apartemen lebih murah daripada di pusat kota, tetapi lebih mahal daripada di Lend, menjadikan daerah ini "jalan tengah". Investor juga tertarik ke Jakomini karena harga sewanya yang stabil dan berjangka panjang.

Mariatrost adalah lingkungan yang tenang dan hijau, terletak agak jauh dari pusat kota. Kawasan ini cocok bagi mereka yang ingin tinggal dekat dengan alam namun tetap memiliki akses ke berbagai fasilitas kota. Vila-vila dengan taman, apartemen-apartemen luas dengan balkon, dan pemandangan perbukitan menjadikan Mariatrost sangat populer di kalangan keluarga dengan anak-anak dan pensiunan.

Harga di sini lebih terjangkau daripada di pusat kota, dan suasananya lebih santai. Bagi investor, ini adalah area sewa jangka panjang: rumah disewakan bukan kepada wisatawan, melainkan kepada keluarga yang telah tinggal di sana selama bertahun-tahun.

Puntigam merupakan perpaduan antara kawasan industri dan perumahan. Di sini terdapat pabrik, pusat perbelanjaan, dan perusahaan logistik, sehingga permintaan perumahan didorong oleh para pekerja dan karyawan perusahaan-perusahaan ini.

Apartemen dan rumah di Puntigam lebih murah dibandingkan area lain di Graz, sehingga menarik bagi pembeli yang ingin memasuki pasar dengan investasi lebih kecil. Bagi investor, segmen ini stabil, tetapi bukan yang paling bergengsi: ada imbal hasil, tetapi prospek pertumbuhan harga lebih rendah dibandingkan di pusat kota atau kawasan mahasiswa.

Pasar perumahan Graz pada tahun 2025 menunjukkan pembagian yang jelas berdasarkan distrik. Pusat kota tetap menjadi segmen termahal: apartemen di Innere Stadt dan jalan-jalan di sekitarnya dijual dengan harga €6.500–7.500 per meter persegi, dan dalam beberapa kasus, properti premium bahkan lebih mahal, tergantung pada kondisi bangunan, pemandangan, dan nilai budayanya.

Tingkat kedua dibentuk oleh Geidorf dan Jakomini , dengan harga perumahan antara €4.800 dan €6.000 per meter persegi. Kawasan ini dihargai karena fleksibilitasnya: menawarkan kondisi hunian yang nyaman bagi keluarga, tetapi juga memiliki permintaan tinggi dari penyewa seperti mahasiswa dan profesional muda.

Lokasi yang lebih terjangkau termasuk Puntigam dan Mariatrost , dengan harga rata-rata berkisar antara €3.500 hingga €4.500 per meter persegi. Apartemen dan rumah di sini mungkin tidak se-prestisius dulu, tetapi menawarkan peluang untuk memasuki pasar dengan anggaran yang lebih kecil. Hal ini terutama penting bagi keluarga yang mencari ruang atau bagi pembeli yang mencari "rumah pertama" tanpa membayar lebih untuk status.

Situasi sewa di Graz lebih lanjut menunjukkan daya tariknya bagi investor.

• Di pusat, tarifnya mencapai €18 per m² , dan apartemen semacam itu paling sering disewa oleh spesialis asing atau disewa untuk format jangka pendek.
• Di Geidorf dan Jakomini, harga sewa berkisar antara €15–16 per meter persegi. Permintaan didorong oleh mahasiswa dan keluarga, sehingga apartemen mudah tersedia.
• Lend menawarkan suku bunga yang sedikit lebih rendah—€14–15 per m²—tetapi likuiditasnya tinggi, dengan properti yang diambil oleh penyewa muda dan audiens kreatif.
• Di pinggiran kota dan kawasan industri seperti Puntigam, harga turun menjadi €11–13 per meter persegi. Hal ini membuat biaya sewa terjangkau, tetapi pemilik juga harus ingat bahwa apartemen seperti itu cepat terjual, tetapi tidak akan dijual dengan harga lebih tinggi.

• Rata-rata Austria: €13,5/m² .
• Graz: €15,5/m² .

Misalnya, sebuah apartemen seluas 70 m² di Graz menghasilkan pendapatan sekitar €140 per bulan lebih banyak daripada rata-rata nasional untuk properti serupa. Dalam setahun, ini berarti pendapatan tambahan sekitar €1.600, dan dalam sepuluh tahun, jumlah tersebut dapat menutupi sebagian besar biaya renovasi atau bahkan bunga hipotek.

Alasannya adalah Graz menggabungkan beberapa faktor secara bersamaan: mahasiswa dan profesional muda menghasilkan permintaan yang stabil, sementara wisatawan dan pelancong bisnis mendukung penyewaan jangka pendek. Akibatnya, pasar penyewaan tidak bergantung pada satu sumber pendapatan saja, sehingga lebih tangguh dibandingkan kota-kota Austria lainnya.

Bagi investor, ini berarti bahwa meskipun risikonya sama seperti di negara bagian federal lainnya, imbal hasil di Graz lebih tinggi dan lebih stabil.

Profil pembeli dan penyewa di Graz sangat bervariasi, tergantung pada distriknya.

• Mahasiswa dan profesional muda paling sering memilih apartemen hingga 60 meter persegi. Studio dan apartemen dua kamar di Geidorf dan Lend, yang terletak dekat universitas dan kehidupan kota yang semarak, sangat populer. Di sini, kualitas renovasi lebih penting daripada kenyamanan dan kedekatan dengan transportasi umum.
• Keluarga lebih menyukai apartemen seluas 85–100 meter persegi dengan tiga atau empat kamar. Mereka tertarik dengan Jakomini dan Mariatrost , yang menawarkan sekolah, ruang hijau, dan pertokoan. Balkon atau teras sangat penting, karena kehidupan di Austria sangat erat kaitannya dengan alam terbuka.
• Investor asing cenderung membeli apartemen kompak di Innere Stadt . Properti ini ideal untuk sewa jangka pendek (untuk wisatawan dan profesional bisnis) dan juga mempertahankan likuiditas saat dijual kembali.
• Para pensiunan lebih menyukai lingkungan yang lebih tenang dan hijau. Mariatrost adalah favorit mereka: jalanan yang tenang, apartemen yang luas, pemandangan perbukitan, dan kesempatan untuk bersantai di taman atau teras pribadi.

Menariknya, penyewa di Graz kurang mementingkan keberadaan lift atau garasi. Yang jauh lebih penting adalah dapur modern, pemandangan indah, dan kedekatan dengan transportasi umum.

Proses pembelian rumah di Graz dirancang setransparan dan seaman mungkin bagi pembeli. Semuanya dimulai dengan menetapkan tujuan : jika mahasiswa ingin menyewa apartemen, kawasan Geidorf dan Lend biasanya menjadi fokus; untuk keluarga, Jakomini atau Mariatrost lebih cocok; dan mereka yang mencari prestise dan status sering mencari properti di Innere Stadt .

selanjutnya adalah pemilihan properti . Agen properti menawarkan beragam pilihan, dan penting untuk mengevaluasi tidak hanya harga dan lokasi, tetapi juga karakteristik teknis: tahun pembangunan, efisiensi energi, dan biaya utilitas. Pada tahun 2025, rumah dengan insulasi termal yang baik dan sistem pemanas modern akan sangat diminati, karena hal ini berdampak langsung pada pengeluaran bulanan.

Setelah properti dipilih, uji tuntas hukum . Di Austria, semua transaksi didaftarkan di Grundbuch (pendaftaran tanah), yang menjamin perlindungan pembeli dari utang atau sitaan tersembunyi. Baru setelah itu, notaris atau pengacara menyusun kontrak penjualan (Kaufvertrag), yang menetapkan semua persyaratan utama: harga, jangka waktu penyerahan, dan kewajiban para pihak.

Penting untuk memperhitungkan biaya tambahan: sekitar 8-10% ditambahkan ke harga apartemen. Ini termasuk pajak transfer properti (3,5%), pendaftaran hak milik (1,1%), biaya hukum atau notaris (sekitar 1,5-2%), dan biaya agensi, yang dapat mencapai 3,6%.

Bagi warga negara Uni Eropa, prosedur pembelian relatif sederhana. Namun, jika pembeli berasal dari negara di luar Uni Eropa, izin khusus dari komisi pertanahan mungkin diperlukan, terutama saat membeli sebidang tanah atau rumah di kawasan lindung.

Properti di Graz telah lama dianggap sebagai salah satu aset paling andal di Austria. Berbeda dengan pasar yang lebih panas di Wina dan Salzburg yang eksklusif, harga di sini tumbuh secara stabil dan tanpa lonjakan mendadak. Selama sepuluh tahun terakhir, rata-rata kenaikan harga rumah tahunan berkisar antara 4-6% , yang cukup sebanding dengan pasar properti tradisional Eropa, sementara Graz menawarkan hambatan masuk yang lebih rendah.

Pertumbuhan paling signifikan tercatat di distrik pusat dan kawasan universitas . Di sinilah permintaan tetap stabil bahkan selama periode fluktuasi ekonomi. Mahasiswa, peneliti, dan profesional tamu menciptakan arus penyewa yang konstan, sementara wisatawan dan pengunjung bisnis melengkapi gambaran tersebut. Hasilnya, investor tidak hanya merasakan peningkatan nilai apartemen atau rumah itu sendiri, tetapi juga pendapatan sewa yang stabil.

Rata-rata imbal hasil sewa di Graz adalah 4-5% per tahun, sedikit lebih tinggi daripada rata-rata Austria. Namun, rentangnya berdasarkan distrik cukup luas:

• Di lingkungan mahasiswa (Geidorf, Lend), imbal hasil bisa mencapai 6%, terutama untuk apartemen kompak hingga 60 m². Properti ini cepat terjual dan jarang kosong.
• Di segmen premium (Altstadt, Innere Stadt), imbal hasil lebih rendah—sekitar 3–4%—tetapi ada faktor lain yang berperan: apartemen-apartemen ini mengalami kenaikan nilai paling cepat setelah dijual kembali. Investor memandangnya sebagai "modal tenang" yang nilainya meningkat seiring waktu.
• Di kawasan ramah keluarga (Jakomini, Mariatrost), sewa menawarkan 4–5% yang stabil, tetapi keuntungan utamanya adalah risiko rendah: keluarga biasanya menyewa selama bertahun-tahun, bukan berbulan-bulan.

Berbeda dengan kawasan resor yang profitabilitasnya sangat bergantung pada musim, pasar Graz beroperasi sepanjang tahun. Universitas dan bisnis menghasilkan permintaan yang konstan, sementara festival dan acara budaya semakin meningkatkannya.

Kami melihat peningkatan bertahap: dari €5.200 per m² pada tahun 2025 menjadi sekitar €6.300 per m² pada tahun 2030. Ini bukanlah lonjakan tajam, melainkan pergerakan naik yang stabil, yang ideal bagi investor yang lebih menyukai stabilitas dan perspektif jangka panjang.

Artinya, jika Anda berinvestasi di apartemen senilai €300.000, harganya bisa mencapai €360.000–370.000 . Jika ditambahkan pendapatan sewa (rata-rata 4–5% per tahun), properti tersebut tidak hanya mempertahankan modal tetapi juga secara aktif menguntungkan pemiliknya.

Skenario ini terutama menarik bagi investor jangka panjang yang tidak mencari keuntungan cepat, tetapi peningkatan nilai aset secara bertahap.

Pada Juli 2025, perubahan mulai berlaku di Styria yang secara langsung memengaruhi pemilik apartemen yang menyewakan properti mereka melalui Airbnb, Booking, dan platform serupa . Properti ini kini dikenakan pajak tambahan.

Bagi para pemilik, ini berarti model sederhana "beli apartemen dan sewakan kepada wisatawan" tidak lagi efektif seperti dulu. Keuntungan tetap ada, tetapi sebagian pendapatan harus diberikan kepada negara. Akibatnya, banyak pemilik mulai mengubah strategi mereka: beberapa beralih ke penyewaan jangka panjang untuk mahasiswa atau keluarga, yang lain menaikkan sewa, dan beberapa bahkan mempertimbangkan untuk menjual.

Di satu sisi, undang-undang ini membuat pasar lebih teratur dan adil: warga kota mendapatkan perumahan yang terjangkau, dan anggaran menerima pajak tambahan. Di sisi lain, undang-undang ini menjadi tantangan bagi investor, yang membutuhkan fleksibilitas dan pemikiran ulang terhadap model pendapatan tradisional.

Inilah yang membuat pasar Graz unik pada tahun 2025: tidak mungkin lagi meniru strategi Salzburg atau Wina; pasar harus beradaptasi dengan kondisi baru.

Membandingkan Wina dan Graz, jelas bahwa Wina tetap menjadi pasar properti terbesar dan paling bergengsi di Austria , dengan harga tinggi dan minat internasional yang besar. Apartemen di distrik pusat ibu kota dijual dengan harga €10.000–12.000 per meter persegi, membuat pasar ini sulit dijangkau oleh banyak investor. Selain itu, imbal hasil sewa di sini lebih rendah, sekitar 3–4%, karena harga beli yang tinggi menggerogoti sebagian keuntungan.

Graz , di sisi lain, dianggap sebagai titik masuk yang lebih terjangkau ke dunia properti Austria. Harga rata-rata lebih rendah, dan imbal hasil sewa lebih tinggi, terutama di area dengan universitas dan kehidupan mahasiswa yang terkonsentrasi. Bagi mereka yang menginginkan pertumbuhan modal yang stabil dan arus penyewa yang andal, Graz adalah pilihan yang logis.

Jadi, jika Wina adalah pasar untuk status dan investasi bergengsi , maka Graz adalah pasar untuk solusi praktis dan keuntungan jangka panjang .

Kelebihan:

• Harga yang lebih terjangkau dibandingkan Wina atau Salzburg
  menjadikan Graz tempat yang tepat untuk memasuki pasar properti dengan investasi yang lebih kecil. Banyak investor menganggapnya sebagai "batu loncatan" ke Austria: di sini, Anda dapat membeli apartemen atau rumah dengan harga terjangkau dan membangun modal secara bertahap tanpa harus mengeluarkan jutaan dolar di muka.
• Permintaan sewa yang stabil.
  Universitas, turis, profesional muda, dan pelancong bisnis menciptakan arus penyewa yang konstan. Ini berarti apartemen di Graz hampir selalu tersedia, dan pemilik dapat mengandalkan pendapatan yang stabil sepanjang tahun, tanpa musim yang signifikan.
• Transparansi transaksi.
  Setiap pembelian dicatat dalam Grundbuch (daftar tanah), yang mencantumkan hak kepemilikan dan hak tanggungan. Bagi investor, hal ini menjamin keamanan transaksi dan apartemen benar-benar milik penjual. Tingkat perlindungan hukum ini sangat penting bagi warga negara asing.
• Kekayaan budaya kota ini.
  Festival, konser, teater, dan arsitektur yang kaya menjadikan Graz bukan hanya tempat tinggal, tetapi juga ibu kota budaya Styria. Hal ini meningkatkan harga sewa dan daya tarik perumahan, karena kota ini menarik bagi mahasiswa dan warga negara asing yang kaya.

Kontra:

• Harga tinggi di pusat kota.
  Di Innere Stadt , harga per meter persegi dengan mudah mencapai €7.500 atau lebih. Bagi banyak orang, ini menjadi kendala, dan meskipun apartemen-apartemen ini mengalami kenaikan harga paling cepat, hambatan untuk masuk tetap terlalu tinggi.
• Birokrasi untuk orang asing.
  Jika pembeli bukan warga negara Uni Eropa, izin dari komisi pertanahan akan diperlukan. Proses ini bisa memakan waktu beberapa bulan dan memerlukan dokumentasi tambahan. Transaksi tetap dimungkinkan, tetapi menjadi lebih lama dan lebih rumit.
• Pajak baru untuk sewa jangka pendek.
  Mulai tahun 2025, apartemen yang disewa melalui Airbnb dan layanan serupa akan dikenakan pajak tambahan. Hal ini mengurangi pendapatan bersih dan memaksa pemilik untuk beralih ke sewa jangka panjang atau menaikkan sewa.

Properti di Graz menawarkan keseimbangan antara keterjangkauan dan profitabilitas. Harga di sini memang lebih rendah daripada di Wina atau Salzburg, tetapi kenaikan harga dan permintaan sewa membuat pasar ini tetap menarik. Bagi investor, Graz menawarkan peluang untuk memasuki Austria dengan investasi yang lebih rendah dan meraih imbal hasil 4-5% per tahun, bahkan lebih tinggi di kawasan mahasiswa.

Di sisi lain, Wina tetap menjadi pasar status: apartemen di sana lebih mahal, imbal hasilnya lebih rendah, tetapi fakta memiliki rumah di ibu kota memberikan kredibilitas pada investasi tersebut. Di sisi lain, Graz diuntungkan oleh fleksibilitasnya—cocok bagi mahasiswa, keluarga, pensiunan, dan investor yang mencari cara praktis dan efektif untuk melestarikan dan mengembangkan modal mereka.

Itulah sebabnya Graz dapat disebut sebagai "jalan tengah" pasar Austria: kota ini tidak memiliki kepura-puraan yang berlebihan seperti ibu kota, tetapi menawarkan pertumbuhan yang stabil, budaya, universitas, dan kualitas hidup.