Properti Mesir: Apakah Layak Dibeli pada Tahun 2026? Saran untuk Investor

Minat investor terhadap properti di Mesir meningkat seiring dengan implementasi reformasi ekonomi negara tersebut, peningkatan sektor pariwisata, dan dorongan pemerintah terhadap investasi asing.

Saya, Ksenia Levina, konsultan investasi dan pengacara di Vienna Property Investment, telah menyiapkan tinjauan komprehensif tentang pembelian properti di Mesir. Kita akan membahas hukum, pajak, dan profitabilitas, membandingkannya dengan Austria (Wina), dan menyoroti kapan Mesir lebih menguntungkan dan kapan stabilitas Eropa sangat penting.

Tujuan artikel ini adalah untuk menganalisis secara sistematis daya tarik investasi di Mesir. Anda akan mempelajari apakah memungkinkan untuk membeli apartemen di Mesir, hukum apa yang mengatur transaksi dengan warga negara asing, dan siapa yang mendapat manfaat darinya.

Kita akan melihat konteks global dan regional: mengapa Afrika/Timur Tengah layak mendapat perhatian saat ini, apa yang terjadi dengan ekonomi Mesir, dan tren global apa yang memengaruhi pasar.

Sebagai contoh, permintaan akan perumahan resor meningkat di seluruh dunia: wajar untuk membandingkan Mesir dengan destinasi "hangat" lainnya (Turki, Yunani, Maroko), serta dengan Austria yang stabil.

Austria bertindak sebagai "basis" di sini: negara ini unggul dalam 70% kriteria (stabilitas, pertumbuhan harga, keandalan), tetapi kita akan melihat di mana Mesir dapat menawarkan pengembalian yang lebih tinggi atau biaya yang lebih rendah.

Mengapa sekarang? Setelah beberapa tahun ketidakstabilan (gejolak politik setelah 2011 dan krisis mata uang baru-baru ini), ekonomi Mesir secara bertahap pulih: mulai tahun 2016, pemerintah memperkenalkan sistem devaluasi dan berhasil keluar dari krisis berkepanjangan pada tahun 2022; pada tahun 2023, dengan inflasi rata-rata 30–35% (meskipun menurun menjelang akhir tahun), pertumbuhan PDB mencapai ~3,8%.

Sayangnya, anggaran negara sangat bergantung pada pinjaman luar negeri, tetapi pada saat yang sama, Mesir menjadi lebih aktif dalam menarik investor: pada tahun 2023, pembatasan jumlah properti yang dibeli oleh warga asing dicabut, "visa emas" untuk investor diperkenalkan, proyek-proyek besar baru (Ibu Kota Baru, Jembatan Mesir di atas Terusan Suez) sedang dibangun, dan resor-resor sedang dikembangkan.

Tren global "ekonomi biru" (pariwisata maritim, pelabuhan, infrastruktur) mulai menyusul Mesir. Namun, perlu diingat bahwa Mesir masih membutuhkan banyak reformasi, dan berinvestasi di sana lebih berisiko daripada di Uni Eropa.

Gambaran singkat reputasi Mesir: berbagai lembaga dan majalah menggambarkannya sebagai "stabil tetapi berubah." Peringkat global (seperti World Bank Doing Business) menempatkan Mesir di sekitar peringkat 114 pada tahun 2020, sementara Austria berada di tiga puluh besar. Mesir juga berada di belakang Uni Eropa dalam indeks korupsi/transparansi.

Di sisi lain, populasi Mesir (lebih dari 110 juta jiwa, muda dan terus bertambah) menciptakan permintaan lokal yang kuat untuk perumahan, sementara zona bebas dan pariwisata mengurangi beban pajak bagi investor. Hal ini menjadikan Mesir sebagai "pasar pertumbuhan" menurut statistik PWC/Numbeo, tetapi dengan stabilitas yang lebih rendah.

Mesir adalah negara Arab terbesar berdasarkan jumlah penduduk dan pasar properti. Secara ekonomi, Mesir dianggap sebagai "ekonomi berkembang di Timur Tengah," dengan kelebihan dan kekurangannya masing-masing.

Dibandingkan dengan Eropa, negara ini dapat disebut sebagai "pasar baru" – sangat demokratis dan berpotensi menguntungkan (profitabilitas dan pertumbuhan harga tinggi), tetapi membutuhkan kesabaran dan kemauan untuk mengambil risiko.

Konteks regional (MENA). Pesaing di zona Mediterania – Turki dan Maroko:

• Turki menawarkan pendapatan yang lebih tinggi, tetapi mengalami hiperinflasi dan kebijakan yang tidak stabil (lira akan jatuh, seperti Mesir, pada tahun 2021/22).
• Maroko lebih konservatif, tetapi pasarnya lebih kecil.
• Mesir memiliki populasi yang besar (lebih dari 110 juta orang) dan sektor pariwisata yang kuat: negara ini memiliki Terusan Suez, dua laut, piramida, dan biaya hidup yang terjangkau.
• Selain itu, pemerintah secara aktif membangun hal-hal baru (misalnya, Pusat Administrasi Baru, di mana lingkungan bergaya Eropa sudah direncanakan).

Peringkat global. Menurut Ease of Doing Business, Mesir berada di peringkat ke-114 pada tahun 2020 (rata-rata di semua parameter), sedangkan Austria berada di peringkat sekitar ke-27. Ini berarti:

• Melakukan bisnis (dan membeli properti) di Austria 70% lebih mudah – prosedurnya lebih sedikit, transfer uang lebih transparan, dan hukumnya sudah mapan.
• Mesir seringkali mensyaratkan izin (misalnya, seperti yang telah disebutkan, persetujuan dari Kabinet Menteri diperlukan untuk pembelian properti apa pun) dan kepatuhan terhadap peraturan mata uang.
• Kelemahannya meliputi birokrasi yang signifikan dan potensi perubahan politik (mereka juga harus beradaptasi dengan reformasi IMF, yang dapat mengubah peraturan).

Latar belakang ekonomi. Dalam beberapa tahun terakhir, ekonomi Mesir telah menunjukkan pertumbuhan yang stabil setelah krisis sebelumnya. Menurut Kementerian Pembangunan Ekonomi Mesir, PDB negara tersebut tumbuh sekitar 6,6% pada tahun 2021/22 dan sebesar 3,8% pada tahun 2022/23.

Inflasi masih berada di angka dua digit (~35% pada tahun 2023), tetapi mulai melambat. Situasi ini mengarah pada dua kesimpulan utama: pertama, harga properti di Mesir meningkat lebih cepat daripada di Eropa yang stabil (pada tahun 2023, harga rumah di beberapa daerah wisata meningkat sebesar 20-40%); kedua, ketidakstabilan nilai tukar berarti bahwa investor tidak boleh menyimpan semua dana mereka dalam pound Mesir.

Eropa Selatan. Mesir terkadang dibandingkan dengan Turki atau Yunani (atau Siprus):

• Yunani menawarkan "visa emas" seharga €250.000–500.000. Negara ini merupakan anggota Uni Eropa, tetapi pasarnya kecil. Akan sangat membantu jika kita mempelajari cara membeli properti di Yunani — hal ini membantu menyederhanakan berbagai prosedur menjadi daftar periksa yang mudah dipahami.
• Mesir bukan anggota Uni Eropa, tetapi memiliki harga yang lebih rendah (membeli apartemen di Kairo atau Hurghada lebih murah daripada apartemen serupa di Athena) dan pengembalian investasi yang sedikit lebih tinggi (misalnya, bandingkan: rata-rata apartemen sewaan di Kairo menghasilkan 5-7% per tahun dibandingkan dengan 2-3% di sebagian besar kota di Austria).
• Siprus dan Turki juga lebih murah daripada Austria, tetapi Mesir lebih besar dan menawarkan lokasi resor yang menarik (Laut Merah).

Mengapa investor memperhatikan Mesir? Jawabannya sederhana: saat ini nilainya di bawah harga pasar. Selama krisis, investor meninggalkan Mesir (misalnya, karena revolusi 2011 atau depresiasi pound Mesir), dan harga pun turun.

Kini, setelah negara tersebut mengatasi kesulitan keuangan, modal asing mengalir deras: berita terbaru menyebutkan bahwa Uni Emirat Arab dan Arab Saudi berencana untuk menginvestasikan puluhan miliar dolar dalam pengembangan kawasan resor (misalnya, proyek Ras El-Hekma senilai 35 miliar dolar). Hal ini menunjukkan bahwa investasi di Mesir akan tumbuh selama dekade berikutnya.

Bandingkan ini dengan Wina. Sekitar 70% lingkungan investasi di Austria lebih baik: sistem hukum Eropa, inflasi rendah, dan kebijakan yang dapat diprediksi. Pengembalian investasi (ROI) di Austria lebih lemah karena pertumbuhan harga ( harga di sini hampir akan stabil ). Namun, pendapatan sewa (tidak ada batasan tarif, tetapi permintaan moderat) menghasilkan sekitar 2–3%. Potensi pertumbuhan lebih tinggi di Mesir, tetapi risiko di sana memerlukan pemantauan risiko yang lebih aktif.

Pasar properti Mesir telah mengalami evolusi yang luar biasa selama 15 tahun terakhir.

Setelah revolusi 2011, banyak pembeli meninggalkan pasar, yang menyebabkan penurunan harga (terutama antara 2012 dan 2015). Seiring pemerintah memperkuat cengkeramannya, harga secara bertahap mulai naik. Hal ini didukung oleh perusahaan konstruksi raksasa (Talaat Mustafa Group, Palm Hills, Orascom, SODIC) dan proyek-proyek milik negara (seperti proyek perumahan sosial Misra).

Pada tahun 2016, guncangan lain terjadi – devaluasi tajam lira (dari 8 EGP/$ menjadi 30 EGP/$) – akibat reformasi, terjadi lonjakan inflasi, dan di tengah latar belakang yang sulit ini, dominasi pasar sekunder dengan cepat mengalir ke pembangunan gedung-gedung baru di sektor massal.

naik sekitar 15–40% secara nominal pada tahun 2023. Pada tahun 2024, laju pertumbuhannya semakin cepat: dalam beberapa bulan pertama, pertumbuhan mencapai 24% per tahun di daerah-daerah baru (Kairo Baru).

Menurut statistik CAPMAS , sektor konstruksi swasta membangun jumlah unit hunian yang mencapai rekor pada tahun 2022/23 (sekitar 1,3 juta unit, naik 21% dari tahun sebelumnya). Hal ini menunjukkan bahwa pasar saat ini menjadi fokus perhatian baik pengembang maupun pembeli.

Pusat-pusat tersebut semuanya merupakan kota besar dan resor:

Kairo dan sekitarnya. Di sinilah mayoritas penduduk tinggal (sekitar 20 juta di wilayah metropolitan). Harga di pasar sekunder di lingkungan yang lebih tua (Shubra, Zamanih, Masr el-Adima) rendah, tetapi permintaannya juga lemah.

Namun, di kota-kota baru di sekitar Kairo (Kairo Baru, 6 Oktober, Sheikh Zayed, Madinaty, dll.), pasokannya berkembang pesat: di sini Anda dapat membeli apartemen di Kairo dengan anggaran berapa pun – mulai dari studio satu kamar hingga rumah mewah dengan kolam renang.

Harga di daerah pinggiran kota biasanya 1,5–2 kali lebih tinggi daripada di Kairo sendiri (sekitar $60.000–$100.000 untuk apartemen satu kamar tidur). Pasar properti residensial di Kairo secara tradisional didorong oleh permintaan domestik (penduduk lokal membeli rumah untuk diri mereka sendiri) dan penyewaan untuk mahasiswa (ada banyak, termasuk 60 universitas, ditambah mitra asing dan perusahaan konsultan).

Resor-resor Laut Merah. Hurghada dan Sharm el-Sheikh adalah pusat wisata utama. Tempat-tempat ini menarik wisatawan Eropa dan orang-orang kaya dari Timur Tengah. Terdapat banyak bangunan baru dan kondominium (kompleks yang dikembangkan dengan infrastruktur hotel).

Anda dapat membeli apartemen di Hurghada dengan harga mulai dari $50.000 hingga $80.000 untuk studio sederhana; vila yang lebih mewah harganya berkisar antara $300.000 hingga $500.000.

Harga-harga di sini jauh lebih tinggi daripada di Kairo: orang-orang rela membayar mahal untuk pemandangan laut. Sebaiknya membeli dengan dolar (harga dipatok terhadap mata uang tersebut), karena nilai poundsterling semakin melemah.

Pesisir Utara (New El Alamein dan area Alexandria). Di sinilah ledakan pembangunan dimulai pada tahun 2017–2019. Kompleks Marassi, Dunes, dan Sidi Abdelrahman, diikuti oleh Alamein Heights dan North Coast yang baru, termasuk di antaranya. Infrastruktur masih terbatas, tetapi pembangunan berlangsung dengan cepat.

Harga: apartemen satu kamar tidur mulai dari $60.000, vila hingga $200.000. Pasar ini sebagian besar bersifat spekulatif, dan banyak apartemen saat ini kosong di luar musim liburan.

Ibu kota administratif baru dan proyek-proyek lainnya. Pemerintah sedang membangun ibu kota "satelit" besar di dekat Kairo. Meskipun kawasan pemukimannya belum sepenuhnya dihuni (jalan raya dan metro masih dalam pembangunan), banyak investor tertarik dengan prospek menyewakan lahan kepada pejabat pemerintah.

Harga di sini tinggi (biaya startup mencapai $300.000–600.000), dan yang ditawarkan adalah gedung-gedung tinggi dan perkantoran.

Lainnya. Di Alexandria dan sepanjang pantai Mediterania (misalnya, Hurghada di sebelah barat, El Arish), harga lebih rendah, tetapi permintaan juga rendah. Ciri khasnya: Mesir utara lebih dekat ke Eropa dan lebih hangat di musim dingin; Kairo memiliki lebih banyak peluang kerja dan studi; Laut Merah terkenal dengan pariwisata aktifnya.

Di Mesir, pasar sekunder masih mendominasi (lebih dari 60% transaksi). Banyak warga Mesir masih memperdagangkan "stok lama" (rumah yang dibangun sebelum tahun 1980-an), terutama apartemen bertingkat rendah di pinggiran kota Kairo yang lebih miskin.

Pembangunan baru (lingkungan perumahan baru, kompleks pondok) mengisi celah untuk perumahan yang lebih mahal dan apartemen wisata. Di antara pembangunan baru tersebut terdapat proyek kelas bisnis (SODIC One di Kairo, Palm Hills Madinaty) dan proyek mewah (vila Marassi).

Hotel-hotel yang dikelola oleh merek internasional juga menawarkan proyek investasi: misalnya, apartemen di Hotel Apartments dekat hotel Sofitel di Kairo atau proyek vila di El Gouna.

Pembeli utamanya adalah penduduk lokal: kelas menengah dan atas, karyawan bank, dokter, dan pensiunan militer. Investor asing secara tradisional meliputi pekerja dan perusahaan Tiongkok (sebelumnya terlibat dalam konstruksi), pensiunan Eropa (seringkali warga Inggris, dengan penyewa dari Prancis), modal Rusia (terutama di wilayah utara dan Hurghada), dan sekarang ada minat yang cukup besar dari UEA dan Arab Saudi (bersama dengan investasi infrastruktur).

Menariknya, ada tren di kawasan ini : misalnya, baru-baru ini diketahui bahwa Mesir telah menawarkan keuntungan kepada pembeli rumah dari negara-negara regional (pembebasan pajak dan kondisi serupa untuk warga Saudi dan Emirat).

Secara keseluruhan, permintaan domestik (dari warga Asia, Afrika, dan Mesir sendiri) mencakup sebagian besar transaksi. Porsi warga asing dalam total pembelian relatif kecil, tetapi mereka merupakan kunci untuk properti-properti termahal.

Properti di Mesir masih dianggap sebagai "alternatif hemat biaya" yang menarik dibandingkan properti di Eropa: harganya jauh lebih rendah daripada di kota-kota global dengan infrastruktur yang maju. Singkatnya, pasar Mesir adalah pasar yang masih muda dan berkembang pesat dengan karakteristik khusus (fokus pada pariwisata dan perumahan untuk konsumen domestik), yang pada dasarnya lebih spekulatif daripada pasar Austria yang "stabil".

Perorangan. Setiap warga negara (asing atau Mesir) dapat membeli properti hunian atau lahan. Sejak tahun 2023, "batas dua properti" telah dicabut, memungkinkan individu untuk membeli apartemen atau rumah sebanyak yang mereka inginkan (meskipun mereka harus memberitahu instansi pemerintah tentang setiap pembelian).

Suatu perusahaan. Seringkali dibeli melalui perusahaan—perusahaan terbatas Mesir (LTD/GPSC) atau cabang dari perusahaan asing. Hal ini memberikan keuntungan pajak tertentu: jika organisasi tersebut memperoleh pendapatan (misalnya, dari sewa), maka organisasi tersebut membayar pajak perusahaan, yang terkadang lebih rendah daripada tarif pajak perorangan.

Namun, perlu diingat bahwa sebagian besar warga asing juga membutuhkan perwakilan atau pendiri bersama untuk mendirikan perusahaan Mesir (setidaknya terdaftar di EGX). Untuk meminimalkan pajak, beberapa orang membeli melalui perusahaan Siprus atau Estonia dan mengendalikan transaksi melalui yurisdiksi tersebut, tetapi properti tersebut secara resmi terdaftar atas nama anak perusahaan Mesir.

REIT (dana). Mesir memiliki kendaraan investasi kolektif yang legal: REIT (Real Estate Investment Trusts), yang diatur oleh Bank Sentral dan Bursa Efek (FRA). Namun, pangsa pasar mereka di segmen ini kecil.

Syarat-syaratnya adalah sebagai berikut: menurut hukum, REIT harus menginvestasikan setidaknya 80-90% asetnya di properti sewa dan membayar pajak sebesar 22,5% atas keuntungannya (tidak ada insentif bagi investor). Pada tahun 2018-2020, terdapat upaya untuk meluncurkan REIT yang diperdagangkan di bursa (beberapa dana dari Misr Insurance dan Banque du Caire), tetapi kapitalisasinya masih kecil.

Jika Anda siap menghadapi birokrasi dan ingin berinvestasi secara "tidak langsung" (likuiditas lebih tinggi, tetapi juga risiko menyepakati struktur), Anda mungkin mempertimbangkan REIT lokal (jika pasar terus tumbuh, nilainya akan mulai meningkat).

Pembelian atas nama sendiri (sendiri atau menikah). Cara termudah adalah mendaftarkan pembelian atas nama individu atau kedua pasangan. Penting untuk mempertimbangkan masalah warisan dan pemberian hadiah: jika seorang ibu membeli apartemen atas namanya sendiri, ia dapat kemudian mewariskannya kepada anak-anaknya (tetapi menurut hukum Mesir, ini memerlukan surat wasiat, yang harus dibuat dengan benar).

Sejak tahun 2018, Mesir telah mengakui perjanjian pranikah sebagai cara pembagian harta, menjadikan "membeli untuk dua orang" sebagai praktik umum bagi keluarga.

Melalui perwalian investasi atau yayasan. Hampir tidak ada: perwalian keluarga bergaya Barat (seperti yang ada di Austria) tidak tersedia di Mesir.

Namun, ada beberapa pilihan untuk "perencanaan aset": properti dapat didaftarkan atas nama perusahaan atau "dana khusus" yang mengelola properti tersebut (di bawah pengawasan regulator keuangan). Ini adalah pengaturan yang kompleks dan umumnya tidak diperlukan untuk investasi asing hingga sekitar 1 juta euro.

Pembelian melalui perwakilan (surat kuasa). Banyak warga asing tidak dapat langsung terbang ke Mesir, sehingga mereka melakukan pembelian melalui perwakilan (warga negara Mesir atau perusahaan) dengan surat kuasa umum yang disahkan oleh notaris.

Undang-undang memperbolehkan hal ini: seorang notaris menerbitkan surat kuasa di Mesir atau di luar negeri (setelah apostille). Penerima kuasa membuat perjanjian pendahuluan (mushakhasah), memberikan uang muka, dan kemudian meresmikan transaksi akhir.

Warga negara asing vs. warga negara Mesir. Tidak ada batasan hukum: warga negara asing (non-residen) dapat membeli properti dengan kondisi yang sama seperti warga negara Mesir, asalkan mereka telah menerima persetujuan dari Kementerian Luar Negeri/Komisi Investasi.

Persetujuan hampir selalu diberikan (mereka hanya memeriksa apakah ada pelanggaran). Warga non-Eropa tidak menerima visa otomatis setelah pembelian, tetapi izin tinggal (1–5 tahun) dikeluarkan berdasarkan program investasi.

Proses pembelian di Mesir terdiri dari beberapa langkah wajib:

Memperoleh Nomor Identifikasi Pajak (Muhsid/Kartu Pajak). Seperti di banyak negara MENA, warga negara asing pertama-tama perlu memperoleh nomor identifikasi lokal (NIN) dari Otoritas Pajak Mesir. Proses ini mudah dan biasanya dilakukan melalui perbankan (menggunakan paspor Anda untuk mendapatkan kartu). Tanpa nomor ini, transaksi tidak dapat dicatat.

Surat Pernyataan Niat (Mushakhasah) dan Uang Jaminan. Setelah memilih properti, para pihak menandatangani perjanjian pendahuluan (biasanya selama 10-15 hari), di mana pembeli membayar uang jaminan (biasanya 5-10% dari harga pembelian). Perjanjian ini melindungi kedua belah pihak: penjual berjanji untuk tidak menjual properti tersebut kepada orang lain, dan pembeli menjamin niat mereka untuk membeli.

Pemeriksaan kelayakan hukum. Hampir wajib. Seorang pengacara real estat Mesir memverifikasi dokumentasi properti: sertifikat kepemilikan penjual, segala beban, dan pendaftaran yang benar. Proses ini sering disebut "pemeriksaan kelayakan". Kontrak penjualan akhir ditandatangani di sini, di kantor agen atau dengan pengacara.

Notaris dan pendaftaran. Langkah terakhir adalah menyerahkan dokumen ke notaris (biasanya di Kantor Pendaftaran Hak Milik setempat). Notaris kemudian menyetorkan jumlah penuh (sebaiknya melalui transfer bank di Mesir). Notaris meresmikan pembelian dan mendaftarkan hak milik atas nama pembeli.

Jangka waktu: Dengan semua dokumen yang diperlukan, prosesnya biasanya memakan waktu 1–2 minggu. Pembayaran adalah kuncinya. hingga akhir tahun 2025 , tetapi biaya tetap dikenakan: bea materai (~2,5%), biaya notaris hingga 1–3%, dan biaya pengacara/agen (biasanya tidak lebih dari 2%).

Pendaftaran untuk pemilik baru. Setelah dilegalisir oleh notaris, akta kepemilikan didaftarkan atas nama pembeli.

Peran Pengacara dan Agen. Saya sangat menyarankan untuk menyewa pengacara lokal dan agen atau makelar properti yang berpengalaman. Pengacara akan memverifikasi integritas transaksi, membantu pengurusan dokumen, dan mengesahkan terjemahan dokumen penting ke dalam bahasa Arab. Agen akan memberikan saran tentang risiko di area tersebut dan harga yang realistis (harga yang diiklankan seringkali dinaikkan).

Persyaratan pembeli. Secara formal, ini termasuk memiliki dana yang cukup dan tidak adanya batasan apa pun (misalnya, properti berada di zona militer). Diasumsikan bahwa pembeli sudah cukup umur dan cakap secara hukum.

Warga negara asing terdaftar di Daftar Properti Asing. Undang-Undang 230/1996 melarang warga negara asing memiliki real estat di lokasi yang "penting secara strategis", tetapi amandemen tahun 2023 menghapus pembatasan ini untuk properti hunian (kecuali properti tersebut merupakan unit militer tertutup).

Pertimbangan properti pulau. Beberapa resor populer (Pulau Helmondib, Kepulauan Laut Merah) terletak di area yang dilindungi secara khusus. Area-area ini seringkali memerlukan izin terpisah dari otoritas militer sebelum transaksi dilakukan. Hal ini jarang terjadi, tetapi penting untuk berkonsultasi dengan pengacara terlebih dahulu.

Membeli dari jarak jauh. Seperti yang disebutkan, Anda dapat melakukannya dengan surat kuasa. Klien sering mengatakan kepada saya, "Saya tidak ingin bepergian," tetapi saya merekomendasikan untuk berkunjung setidaknya sekali—penting untuk melihat properti dan memahami lingkungannya. Namun, semua formalitas dapat ditangani dari jarak jauh: pengacara dapat menandatangani atas nama Anda, dan notaris bekerja dengan surat kuasa yang telah disahkan.

Uji tuntas. Di Mesir, poin-poin berikut harus diverifikasi: tidak ada yang mempersoalkan kepemilikan properti (misalnya, tidak ada yurisdiksi atas warisan orang lain), properti tersebut tidak digadaikan (dalam hal ini Anda perlu meminta sertifikat bebas hutang), dan semua tagihan utilitas telah dibayar. Instansi pemerintah diwajibkan untuk menyerahkan sertifikat bebas hutang sebelum penjualan.

Pendaftaran hak milik. Setelah dilegalisasi oleh notaris, pembeli menerima Sertifikat Pendaftaran—"sertifikat kepemilikan" Mesir.

Saat membeli properti di Mesir, seorang investor perlu mempertimbangkan biaya-biaya berikut:

Bea materai. Biasanya 2,5% dari harga transaksi (termasuk dalam kontrak). Bea ini dibayar oleh penjual, tetapi sering kali diperhitungkan dalam harga selama negosiasi.

Biaya notaris dan pendaftaran. Biaya notaris dan pendaftaran properti mencakup sekitar 1–3% dari biaya transaksi.

Pengacara/Agen. Sekitar 2–3% dari harga pembelian (jumlahnya akan dibicarakan dengan agen). Ini bukan biaya pemerintah, tetapi dibayar oleh pembeli atau dibagi dengan penjual berdasarkan kesepakatan.

PPN. Minimum kebutuhan hidup – bangunan tempat tinggal baru dibebaskan dari PPN hingga akhir tahun 2025 (sebagaimana diatur dalam undang-undang tentang reformasi ekonomi) – artinya Anda tidak membayar PPN tambahan untuk apartemen Anda di proyek perumahan.

Pajak Properti Terpadu. Properti untuk properti sewa , yang dikenakan dengan tarif 10% dari nilai sewa resmi (ditambah potongan 30%). Ini berarti bahwa jika Anda menyewakan properti Anda, 10% dari omset Anda (setelah potongan 30%) akan masuk ke anggaran negara.

Pajak kota (lokal, mirip dengan Gemeindesteuer Austria). Pajak ini tidak signifikan dan biasanya termasuk dalam biaya perawatan tahunan pemilik dan dibebankan kepada penyewa.

Pajak investasi. Mesir tidak memiliki rezim pajak "non-domisili" atau "penangguhan" khusus, seperti yang dimiliki beberapa negara (misalnya Skema Swasembada Austria).

Di sini, pajak dibayarkan secara tradisional; pendapatan luar negeri tidak diperhitungkan pada tingkat anggaran pribadi (artinya, penduduk Mesir hanya membayar pajak atas pendapatan yang "masuk ke Mesir" atau diterima di sini). Namun, hal ini tidak relevan bagi non-penduduk.

Secara total, saat melakukan pembelian, bersiaplah untuk mengeluarkan hingga 7-10% dari harga transaksi untuk berbagai biaya dan komisi.

Perbandingan dengan Austria. Di Austria, pembeli membayar Grunderwerbsteuer (GrESt) sebesar 3,5%, biaya pendaftaran sekitar 1,1%, dan biaya notaris sekitar 1,5%, dengan total sekitar 6–7%. Mereka juga membayar PPN 20% saat membeli bangunan baru (jika Anda penduduk dan membeli proyek besar, tetapi warga negara asing mungkin sebagian dibebaskan).

Dengan demikian, pajak di Austria umumnya lebih tinggi (terutama PPN), tetapi layanan juga dibuat jauh lebih efisien (transparan, langsung termasuk).

Pajak Keuntungan Modal. Di Mesir, biasanya sebesar 10% dari selisih antara harga jual dan harga beli (untuk individu). Namun, ada pengecualian: jika Anda telah memiliki apartemen tersebut selama lebih dari dua tahun, pajak tambahan tersebut pada dasarnya dibebaskan, karena penjualan properti lama tidak tunduk pada akuntansi pajak standar. Untuk non-penduduk, transfer tersebut biasanya dipotong oleh pembeli.

Di Austria, aturannya berbeda. Jika Anda menjual apartemen yang merupakan tempat tinggal utama Anda, tidak ada pajak. Namun, jika Anda menjual dalam waktu 10 tahun sejak pembangunan, tarif pajak 30% berlaku atas keuntungan. Setelah 10 tahun, ada pengecualian.

Mesir menawarkan program residensi untuk investor properti. Pada dasarnya, program ini mirip dengan Golden Visa: ada persyaratan untuk membeli properti, yang memungkinkan izin tinggal selama 1, 3, atau 5 tahun. Aturannya (terakhir direformasi pada tahun 2023) adalah sebagai berikut:

• 1 tahun: properti senilai minimal $50.000 atau deposito bank sebesar $50.000 (di bank Mesir).
• 3 tahun: pembelian mulai dari $100.000 atau deposit $100.000.
• 5 tahun: mulai dari properti senilai $200.000.

Dalam setiap kasus, visa diperpanjang tanpa batas waktu selama Anda memiliki konfirmasi bank atau memiliki properti yang dibutuhkan. Tidak ada persyaratan tempat tinggal (bonus!).

Satu-satunya syarat adalah properti tersebut harus terdaftar di register nasional, artinya pembelian di proyek yang masih dalam pembangunan mungkin tidak dimungkinkan tanpa pendaftaran (tetapi hal ini diharapkan akan dilonggarkan).

Perbandingan dengan Austria: Austria tidak menawarkan "visa emas" untuk pembelian properti. Kami memiliki izin tinggal untuk individu kaya (Pasal 56 Undang-Undang tentang Izin Tinggal Tanpa Pekerjaan), tetapi persyaratannya adalah pendapatan tahunan yang sangat tinggi (sekitar €2.550 per bulan untuk individu, dan jaminan keuangan yang substansial).

Kartu "Aufenthalt" kami tidak terkait dengan pembelian, tetapi lebih seperti izin tinggal untuk pensiun atau tabungan. Bagi investor di Austria, Kartu Merah-Putih-Merah untuk wiraswasta adalah pilihan: kartu ini membutuhkan rencana bisnis, investasi sekitar €100.000, dan penciptaan lapangan kerja. Oleh karena itu, untuk berinvestasi dan tinggal, warga Austria harus membuka usaha atau membuktikan kekayaan, bukan hanya membeli apartemen.

Kesalahan. Banyak pendatang baru yang salah mengartikan "visa turis" dan "izin tinggal investasi":

• Membeli apartemen di Mesir tidak secara otomatis menjamin izin tinggal tetap; setelah transaksi selesai, investor mengajukan "izin tinggal untuk pemilik properti.".
• Sebagai contoh, sebuah konsorsium pengacara telah menetapkan bahwa warga negara asing tidak dapat tinggal di Mesir lebih dari enam bulan tanpa visa dan harus mendaftar ke Dinas Imigrasi. Oleh karena itu, izin tinggal otomatis tidak dapat diperoleh hanya berdasarkan kepemilikan properti tanpa permohonan.
• Pembatasan lainnya: Anda tidak dapat memperoleh izin tinggal untuk bangunan tempat tinggal hingga 100 m² di distrik baru Kairo – Anda harus membelinya dengan harga minimal $50.000.

Perubahan yang terjadi (2023–2025): Program Residen melalui Investasi secara resmi disetujui pada musim panas tahun 2023 (meskipun parlemen masih dalam proses menyetujui perubahan undang-undang kewarganegaraan).

Inovasi utamanya adalah penghapusan langsung batasan "2 properti", serta klarifikasi mengenai deposit. Dengan demikian, dengan investasi sebesar $250.000 di perekonomian (atau properti), investor asing akan mendapatkan status penduduk.

Perbandingan dengan Austria. Izin tinggal tetap di Austria diberikan, misalnya, melalui visa D (visa studi/kerja) atau Kartu Deka (visa pensiun). Ini berarti Anda tidak bisa "begitu saja membeli rumah dan tinggal di Austria" – Anda harus mengikuti jalur imigrasi standar.

Penyewaan jangka pendek (Airbnb, Booking, dll.) dapat menawarkan pengembalian yang sangat tinggi – dalam kasus terbaik, 6–8% per tahun atau lebih tinggi (dalam mata uang lokal), terutama di resor populer di musim dingin dan selama liburan.

Sebagai contoh, sebuah vila tepi pantai seharga $300.000 dapat menghasilkan $20.000 selama beberapa bulan di musim tersebut – hingga 6–7% dari total pendapatan.

Namun, ada risiko dan pembatasan yang signifikan: undang-undang baru memperketat peraturan. Misalnya, pemerintah Mesir, mengikuti contoh banyak negara, mewajibkan tamu untuk mendaftar dan membayar pajak, sama seperti hotel. Di Kairo, dewan kota telah mengizinkan penyewaan hingga 30 hari dan mewajibkan pembayaran pajak pariwisata ; dan di Laut Merah, peraturan serupa sedang dikembangkan – larangan total terhadap apartemen "tidak terklasifikasi" telah diberlakukan (denda dari pemilik dan agen perjalanan).

Akibatnya, penyewaan jangka pendek saat ini "di ambang legalitas": banyak segmen pasar yang masih ilegal. Jika Anda menyewakan properti di Airbnb, bersiaplah menghadapi denda atau pembatasan baru (pendaftaran dengan Kementerian Pariwisata mungkin diperlukan).

Sewa jangka panjang lebih aman. Untuk sewa 3-5 tahun (apartemen di Kairo sering disewa oleh pegawai pemerintah, dokter, dan ekspatriat), imbal hasilnya lebih stabil tetapi lebih rendah—sekitar 4-6% per tahun (investasi rubel akan menghasilkan pengembalian yang lebih tinggi karena inflasi, tetapi "dalam nilai riil" biasanya sekitar 5%).

Sebagai contoh, di Kairo sendiri, rata-rata sewa untuk apartemen seluas 80-100 meter persegi adalah sekitar $400-$600 per bulan, sementara sebuah apartemen dapat dibeli dengan harga $50.000-$70.000, menghasilkan pendapatan kotor sekitar 6-7%. Di Sharm el-Sheikh, apartemen serupa lebih mahal (hingga $1.000 per bulan), dan imbal hasil sewa di sana secara teoritis mencapai hingga 8%.

Namun dalam praktiknya, apartemen-apartemen seperti itu sering kali digunakan oleh pemiliknya sendiri, sehingga menyewakannya hanya populer selama musim liburan.

Pengelola properti dan agen. Di kota-kota besar, terdapat perusahaan khusus ("Manajemen Properti") yang mengelola properti sewaan (mereka biasanya mengenakan komisi 20-25%).

Sebagai contoh, Al Burouj di Kairo atau Egyptian Homes di Hurghada. Mereka menangani pencarian penyewa, penagihan pembayaran, dan pemeliharaan layanan, tetapi mengambil persentase. Saya sering menyarankan pendatang baru untuk menggunakan agen pada awalnya, meskipun ini mengurangi keuntungan.

Pajak penghasilan sewa. Tarif standar adalah 10% dari sewa resmi (setelah pengurangan 30%). Jadi, jika Anda menyewa dengan harga $600/bulan (dan melaporkan penghasilan ini), pajaknya akan menjadi $720/tahun ($60/bulan).

Perbandingan dengan Austria: Di Austria, pendapatan sewa ditambahkan ke pendapatan lain dan dikenakan pajak secara progresif (hingga 50%), tetapi biaya utilitas dan penyusutan dapat dikurangkan.

Dari segi efisiensi pajak, Mesir tampak lebih adil: 10% dari pendapatan bruto lebih rendah daripada di Eropa. Bandingkan ini dengan pemilik properti di Austria yang juga membayar 30% untuk pajak perubahan dan pajak kota, sehingga totalnya lebih dari 30% dari pendapatan mereka.

Perbandingan imbal hasil. Perkiraan kasar: sekitar 7% di Mesir versus 3% di Austria. Tentu saja, ini nominal; di Mesir, sebagian besar pendapatan mungkin hilang karena inflasi/kenaikan gaji karyawan, tetapi ketika membeli dengan mata uang asing, imbal hasilnya tetap lebih tinggi. Namun, di Wina atau Graz, penurunan harga sewa hampir tidak pernah terjadi, dan properti mudah disewakan kepada penyewa Jerman yang sudah mapan berdasarkan kontrak.

Kairo, pusat bisnis utama Mesir:

• Infrastruktur. Bandara, metro (jalur metro 2), rumah sakit kelas atas, sekolah internasional (Sekolah Kairo Baru, Sekolah Amerika di Kairo) – semuanya setara dengan kota-kota besar.
• Arsitektur. Dari rumah tinggal sederhana hingga hunian mewah.
• Kawasan untuk investasi. Maadi, Nubaria, dan Nexus Bay (Kairo selatan) adalah daerah pinggiran kota bergengsi dengan taman dan sekolah yang bagus; Zamalek dan Garden City (Pulau Nil, pusat kota) adalah kawasan kelas atas, tetapi harganya sangat mahal ($7.000-$10.000 per meter persegi). Kairo Baru dan Madinty, kota baru, memiliki banyak lingkungan baru dan rumah siap huni. Sebaliknya, pusat kota lama (Izzetlmamplit, Shubra) tidak direkomendasikan, karena perawatannya buruk dan menawarkan kualitas perumahan yang rendah.
• Disewakan. Mahasiswa dan ekspatriat tertarik dengan Maadi, New Cairo, dan Heliopolis. Pembeli dari Uni Eropa atau AS sebaiknya mempertimbangkan area New Cairo dan Maadi, di mana apartemen dapat ditemukan mulai dari $100.000.

Thessaloniki, pasar terbesar kedua di Mesir, adalah Alexandria. Harga di sini 20-30% lebih rendah daripada di Kairo.

• "Zona Swiss" Alexandria (Zizinia, Sidi Bishr) mengingatkan kita pada Eropa Mediterania: tenang, hijau, namun kurang bekerja.
• Investor terkadang mempertimbangkan Pantai Utara (New El Alamein, Marsa Matrouh), di mana pembangunan saat ini sedang berlangsung dengan pesat. Harga di sana rendah (vila mulai dari $70.000), tetapi infrastrukturnya masih lemah.
• Tidak banyak permintaan dari warga asing di Alexandria (agak mirip dengan Timur Tengah), tetapi penduduk setempat menyewakan rumah-rumah di lingkungan tersebut (tidak banyak turis di Alexandria).

Pulau-pulau dan Laut Merah:

• Sharm el-Sheikh adalah destinasi yang mahal. Apartemen di sini mulai dari sekitar $100.000 (untuk apartemen seluas 50 meter persegi di kompleks yang layak), dan vila berkisar dari $300.000–$400.000 hingga $1 juta ke atas. Musim ramai (Desember–Februari) membuat rumah-rumah ini dipenuhi apartemen, tetapi musim panas bisa sepi.
• Hurghada sedikit lebih murah daripada Sharm el-Sheikh tetapi lebih mudah diakses, berkat "pantai datar" (Sahl Hasheesh, Safaga) yang berkembang dengan baik. Harga: studio mulai dari $50.000, vila mulai dari $150.000–$300.000. Sewa lebih mudah ditemukan karena ramai dikunjungi wisatawan di musim panas (harga diskon di musim dingin).
• Dahab adalah kota kecil bagi para backpacker, tetapi juga merupakan bagian dari zona wisata dan lebih murah (studio mulai dari $30.000). Pantai-pantai di Laut Merah bagian Utara (Taba, Rash el-Hekma) menawarkan lokasi yang unik (dekat Yordania dan Israel), tetapi permintaannya lebih untuk masa inap sementara daripada permanen.

Semenanjung Peloponnese. Tidak ada alternatif lain di sini: kita berbicara tentang provinsi pedalaman Mesir, di mana semuanya sangat murah (hingga $300 untuk sebuah apartemen):

• Di El Minya, Fayoum, atau Qena, harga rumah sangat murah dibandingkan dengan Uni Eropa. Namun, permintaan hanya bersifat lokal.
• Investasi di sana sebagian besar dipertimbangkan oleh warga Mesir, dan sangat jarang oleh warga asing.
• Properti semacam itu sangat mudah diakses (3-5 ribu dolar untuk sebuah rumah di desa), tetapi akan sulit untuk menjualnya nanti – tidak ada tempat untuk menjualnya.

Infrastruktur. Sedikit lebih detail tentang komunikasi. Kairo dan kota-kota besar (Alexandria, Hurghada) memiliki bandara internasional, jalan tol, hotel, dan rumah sakit kelas dunia (Klinik Deutsche Bank dan Rumah Sakit Agouza di Kairo, dan Rumah Sakit di Hurghada). Ini merupakan nilai tambah bagi investor: meskipun Anda tidak akan tinggal di sana sendiri, wisatawan dan penyewa menginginkan semuanya berada di dekat mereka.

Sebagai contoh, pembeli Eropa yang memiliki anak akan menghargai keberadaan sekolah internasional di Kairo, perjalanan ke laut (tersedia kursus menyelam), waktu penerbangan yang wajar, dan layanan medis yang baik.

Perbandingan dengan Austria. Wina dan Austria secara umum memang memiliki standar hidup yang lebih tinggi: udara bersih, rumah sakit yang sangat baik, pendidikan tinggi gratis, tetapi semua ini juga membutuhkan biaya dua hingga tiga kali lipat lebih banyak daripada Mesir.

Pembelian paling populer saat ini adalah:

Kairo. Apartemen keluarga untuk disewa (orang-orang menginginkan pendapatan sewa yang stabil) dan "pembelian indeks" spekulatif (misalnya, apartemen yang relatif murah di proyek baru, dengan harapan untuk menjualnya kembali setelah infrastruktur selesai).

Hurghada/Sharm. Biasanya, pemilik mencari penghasilan melalui penyewaan jangka pendek dan membayar "biaya tempat tinggal tetap di tepi laut."

El Alamein Baru. Sebuah area yang berkembang pesat di mana para pengembang besar berinvestasi. Paket apartemen dan vila dijual – murni untuk investasi, dengan harapan pembangunan pesisir.

Kota-kota regional bagian dalam. Hanya 5% investasi yang berasal dari spekulator langka yang melihat lahan murah sebagai tambang emas untuk membangun pinggiran kota.

Pasar sekunder (>65% dari transaksi) terutama terdiri dari apartemen dan rumah yang dibangun sebelum tahun 2000, terkadang masih membutuhkan renovasi. Banyak di antaranya membutuhkan renovasi (renovasi kamar mandi, akses internet).

Berdasarkan pengalaman, "properti lama" Mesir biasanya hanya cocok untuk penduduk lokal—kawasan bersejarah Kairo, bangunan bobrok di Alexandria. Namun, di segmen ini, Anda dapat menemukan penawaran menarik seharga €30.000–40.000 untuk apartemen besar (tetapi terkadang bahkan tidak memiliki AC!).

Ciri-ciri pasar sekunder. Dibangun sebelum tahun 1980, properti ini memiliki efisiensi energi yang rendah. Di musim panas, rumah-rumah menjadi panas, dan pendingin ruangan mengonsumsi banyak energi.

Oleh karena itu, saya menyarankan klien untuk merenovasi rumah-rumah tersebut dengan insulasi dan jendela baru (bukan investasi yang efektif), atau merencanakan untuk menyewakannya hanya untuk jangka pendek (wisatawan sudah siap mentolerir "romantisme Mediterania").

Bonus: properti bekas seringkali 20-30% lebih murah daripada bangunan baru (untuk luas meter persegi yang sama). Namun, likuiditasnya lebih rendah: menemukan pembeli bisa memakan waktu satu atau dua bulan, terutama jika Anda membeli dari jarak jauh. Untungnya, harga di daerah termahal (Maadi, Kairo Baru) hanya sedikit turun setelah inflasi, dan properti bekas di sana masih mahal (dengan harga yang sama dengan bangunan baru).

Pengembangan baru. Setidaknya 35% dari pasar. Ini termasuk kompleks perumahan dari pengembang (MISR, Palm Hills, SODIC, Orascom, dll.), serta proyek aparthotel khusus.

Laju pembangunan di Mesir tergolong moderat menurut standar kita, tetapi cukup cepat bagi penduduk setempat. Saat membeli properti yang masih dalam pembangunan, pertimbangkan tanggal penyelesaiannya (misalnya, 1-2 tahun). Pengembang sering menawarkan rencana pembayaran cicilan (bunga 0% selama 5 hingga 10 tahun)—ini nyaman bagi investor: bayar secara cicilan dan terima properti dalam waktu satu tahun.

Perbandingan kualitas. Beberapa proyek (Marassi, El Gouna) dibangun sesuai standar Eropa (dengan fokus kuat pada infrastruktur).

Secara keseluruhan, kualitas konstruksi baru rata-rata lebih rendah daripada di Austria: terdapat keluhan mengenai hasil akhir dan kualitas material.

Sebagai contoh, saya mendengar keluhan bahwa di salah satu kompleks SODIC, ubin dipasang dengan buruk dan pekerjaan kedap air dilakukan secara asal-asalan, sehingga jamur muncul di batuan basalt setelah setahun diguyur hujan.

Namun, Austria menetapkan standar yang ketat dalam konstruksi – dan proyek-proyek di Wina dibangun dengan mempertimbangkan efisiensi energi, isolasi suara, dan keselamatan kebakaran jauh lebih baik daripada di Mesir.

Oleh karena itu, ketika membeli bangunan baru di Mesir, saya sarankan untuk menyisihkan 5-10% dari biaya untuk "kekurangan" sejak awal - bahkan rumah Mesir yang paling modern pun akan membutuhkan perbaikan lokal setelah 5 tahun (memasang AC baru, mengecat fasad, dll.).

Contoh objek:

• Hingga $100.000: Penawaran yang sering tersedia meliputi studio kecil atau apartemen 1 kamar tidur di Kairo, serta apartemen linear di Hurghada (hingga 60 m²).
• $100.000–250.000: Kelas “menengah”: Apartemen 2–3 kamar di Kairo (80–120 m²), atau rumah kota di Kairo/Kairo Baru (rumah kecil 150 m²), atau apartemen 2 kamar yang layak di Hurghada/Sharm.
• $250.000–$500.000+: Apartemen seluas 120–150 m² di lingkungan terbaik Kairo, rumah kota dan vila besar, kompleks dengan kolam renang.

Perbandingan bangunan baru dengan Austria. Di Austria, bangunan baru biasanya dilengkapi dengan sistem rumah pintar, lift, tempat parkir, interior yang sudah jadi, dan halaman dalam yang tertutup.

Di Mesir, standar ini tidak berlaku universal. Kualitasnya bisa lebih buruk, terutama di daerah yang dihuni oleh pekerja migran (dekat laut, lebih dekat dengan masyarakat miskin). Namun, kawasan perumahan baru (Madinty, New Cairo, El Gouna) memiliki tingkat infrastruktur yang cukup tinggi (sekolah, pusat perbelanjaan), dan ada permintaan untuk pembangunan baru di sana.

Salah satu keunggulan Mesir: harga tanah di daerah pesisir masih lebih murah daripada di Eropa, sehingga pembelian kompleks (misalnya, apartemen hotel dengan 100 kamar, masing-masing dengan dapur) di pantai Laut Merah dapat ditemukan dengan harga yang setara dengan penginapan kecil (B&B) di Eropa Tengah.

Secara umum, risiko yang terkait dengan pembangunan baru di Mesir adalah penundaan dan kemungkinan modifikasi. Pengembang Austria jarang gagal memenuhi tenggat waktu, sementara pengembang Mesir dapat menunda penyerahan hingga satu tahun jika terjadi keadaan kahar (lihat pandemi).

Selain investasi apartemen "klasik", mari kita pertimbangkan beberapa pendekatan yang tidak konvensional:

Beberapa apartemen studio sebagai pengganti satu apartemen besar. Banyak klien kami dari Asia dan Eropa (terutama selama pandemi) memilih untuk membeli dua atau tiga apartemen studio yang bersebelahan daripada satu apartemen besar. Hal ini meningkatkan profitabilitas (setiap studio dijual terpisah, sewa untuk dua studio biasanya lebih tinggi daripada gabungan sewa untuk satu apartemen dua kamar tidur, dan risiko kekosongan berkurang).

Kelemahan: dua kali lipat pekerjaan dengan beberapa kontrak, kemungkinan dua produk hipotek. Yang terpenting adalah harga apartemen dua kamar tidur, termasuk biaya tambahan, tidak melebihi harga tiga apartemen studio.

Flipping adalah metode yang populer di Mesir: Anda membeli apartemen tua di pusat Kairo, menghabiskan 10-20% untuk renovasi, dan menjualnya sebagai properti siap huni dengan harga lebih tinggi.

Namun, pasar di sini telah merosot sejak tahun 2022 (karena nilai tukar dan pandemi), dan semuanya harus dikonversi ke pound Mesir. Jika Anda membeli dengan pound Mesir dan menemukan apartemen murah, premi yang harus dibayar bisa mencapai 15-30% setelah renovasi.

Aparthotel dan minihotel. Proyek pariwisata sering dipasarkan sebagai "apartemen hotel"—Anda memiliki apartemen studio yang disewakan dan dikelola oleh pihak hotel. Keuntungannya adalah layanan yang sudah jadi, tetapi kekurangannya adalah kurangnya kendali atas pendapatan.

Terkadang apartemen seperti itu dijual dengan harga di atas harga pasar (karena merek hotelnya). Solusinya: dengan kompleks yang bagus, Anda dapat mengharapkan persentase keuntungan hotel yang stabil (~5%); namun, saya lebih memilih penyewaan langsung dan independen, jika pemilik-pengelola yang bertanggung jawab.

Investasi di bidang tanah dan proyek konstruksi jangka panjang. Pembelian tanah masih diperbolehkan di Mesir (di luar kawasan lindung). Ada penawaran, misalnya, di pinggiran Kairo atau Pantai Utara (harga mulai dari $10–20 per meter persegi). Ini adalah aset berisiko tinggi: Anda harus menunggu hingga wilayah tersebut berkembang.

Contoh: pemerintah baru-baru ini mengumumkan rencana untuk mengembangkan "Luxor Baru," dan masyarakat mengharapkan tender untuk pembangunan jalan gurun baru pada tahun 2024. Jika Anda membeli tanah di dekatnya, Anda dapat membangun di kemudian hari dengan keuntungan besar (atau menjualnya kepada pengembang). Tetapi jika proyek tersebut sukses, menemukan pembeli akan sulit.

Melalui dana dan instrumen (REIT, dll.). Seperti yang telah kami sebutkan, hanya ada beberapa REIT di Mesir, dan mereka masih mengumpulkan modal. Keuntungan dari jenis investasi ini adalah diversifikasi (Anda berinvestasi dalam portofolio real estat komersial). Kerugiannya adalah, seperti yang telah disebutkan, pajak atas REIT lebih tinggi (22,5% dibandingkan 10%).

Ada juga dana non-pemerintah dan pemegang saham dalam proyek perumahan (kadang-kadang pengembang menawarkan "investor pool" – pembelian beberapa apartemen dan penyewaan seluruhnya kepada pengelola).

Di Vienna Property jarang memberikan konsultasi mengenai skema seperti ini, tetapi untuk modal besar (lebih dari $1 juta), hal ini bisa masuk akal: ketergantungan pada satu properti berkurang, dan pendapatan menjadi lebih merata.

Perbandingan dengan strategi di Wina. Di Austria, orang sering membeli satu properti bagus di lokasi utama dan menahannya selama beberapa dekade (mereka berencana untuk pensiun dengan pendapatan sewa yang stabil). Spekulasi jarang terjadi: karena pertumbuhan harga yang rendah, jual beli cepat tidak menarik di sini—tidak ada insentif pajak.

Untuk portofolio, saya pribadi merekomendasikan untuk menempatkan 70% pada pilihan konservatif (apartemen di Wina, dana investasi properti) dan 30% pada pilihan yang berkembang (pasar baru seperti Kairo atau Mesir).

Kami menawarkan strategi ini kepada beberapa klien: kami menginvestasikan sebagian uang dalam dana anti-krisis (Eurobonds, dana stabilisasi, properti Jerman), dan sisanya dalam proyek-proyek yang lebih agresif (AS, Mesir, Siprus).

Terlepas dari semua keuntungannya, penting untuk bersikap jujur: Mesir menghadapi risiko serius. Risiko utama adalah risiko nasional dan bencana alam:

Birokrasi dan perubahan hukum. Pada tahun 2023, warga asing mulai diakui secara luas, tetapi besok mereka bisa mengubah aturan lagi (seperti baru-baru ini dengan persyaratan untuk membayar dalam pound melalui bank). Ingatlah bahwa hanya lima tahun yang lalu, Visa Emas hanya membutuhkan paspor yang tidak lebih dari 15 tahun.

Oleh karena itu, setiap investor harus memiliki pengacara yang dapat diandalkan yang memantau perubahan (misalnya, bagaimana tepatnya pendapatan dapat didokumentasikan, dll.). Periksa peraturan terkini secara berkala, termasuk melalui kedutaan atau konsulat Anda.

Penyewaan jangka pendek. Aturannya sering berubah: pada tahun 2023, pemerintah mulai mengeluarkan undang-undang ketat terhadap Airbnb tanpa izin. Oleh karena itu, mengandalkan keuntungan besar dari penyewaan jangka pendek saat ini berisiko: besok, bisa saja dikeluarkan perintah untuk mendenda penyewa yang tidak bertanggung jawab sebesar 100.000 EGP.

Musiman. Kelemahan terbesar Mesir adalah iklimnya yang ekstrem. Permintaan sewa di Kairo hampir bersifat musiman: di musim panas, banyak orang pergi ke selatan atau ke Eropa. Kota-kota resor, di sisi lain, penuh sesak di musim dingin (dengan wisatawan dari Eropa dan Timur Tengah) dan sepi di musim panas karena panasnya.

Pendapatan Anda "menurun" selama musim sepi. Di Austria, permintaan sewa umumnya konsisten sepanjang tahun.

Risiko infrastruktur. Beberapa wilayah mengalami kekurangan jalan dan air.

Sebagai contoh, Kairo selatan, di rute menuju piramida El-Haram, secara berkala macet karena lalu lintas; pantai Afrika utara sangat membutuhkan pasokan air yang andal di musim panas – jika Anda telah membeli vila di gurun utara, siapkan paket air ramah lingkungan (meskipun sumur air asin tidak cocok untuk diminum, permukiman di dekatnya jelas kekurangan waduk).

Bencana alam. Curah hujan jarang terjadi, tetapi hujan deras dapat menyebabkan liburan sewaan di selatan. Gempa bumi tidak mungkin terjadi, tetapi ada zona seismik kecil. Daerah yang jauh dari Sungai Nil rawan banjir.

Likuiditas. Jika Anda membeli properti di sebuah pulau atau di wilayah kecil, menjualnya bisa sulit (tergantung pada infrastruktur setempat). Sebuah apartemen di Kairo akan terjual dalam 2-3 bulan, sedangkan vila di gurun pasir bisa memakan waktu hingga satu tahun.

Risiko mata uang. Membeli dalam dolar memang bagus, tetapi pengeluaran dalam poundsterling dapat mengurangi dividen Anda. Pertimbangkan hal ini sebelumnya: saat membeli properti dalam mata uang euro, bersiaplah menghadapi fluktuasi nilai tukar yang dapat memengaruhi pengembalian investasi Anda.

Saat mengambil hipotek, lebih baik mengambil pinjaman dalam dolar (meskipun sebagian besar bank Mesir memberikan pinjaman dalam pound). Saluran konversi telah membaik, tetapi ingat bahwa fluktuasi bukanlah hal yang jarang terjadi. Austria unggul di sini: euro adalah salah satu mata uang yang paling stabil.

Perbandingan dengan Austria. Keunggulan utama Austria adalah stabilitasnya. Tidak ada fluktuasi musiman (gelombang mahasiswa yang sama datang setiap tahun), tidak ada kejutan hukum (peraturan sewa sangat jarang berubah), dan tidak ada masalah keamanan.

Bagi klien yang terbiasa dengan stabilitas, Austria lebih disukai dalam sekitar 70% kasus (risiko lebih rendah, lift dan pemanas terjamin di gedung, akta kepemilikan yang jelas). Namun, Mesir mewakili 30% sisanya: rasa ingin tahu, lindung nilai jangka panjang terhadap masa depan pasar Timur Tengah, dan pengembalian yang lebih cepat, tetapi lebih berisiko.

Membeli properti bukan hanya soal uang, tetapi juga tentang tinggal di dalam properti tersebut. Standar hidup dan kehidupan sehari-hari di Mesir berbeda secara signifikan dari di Austria, dan hal ini harus diperhitungkan.

Iklim. Mesir adalah negara subtropis kontinental. Musim dinginnya hangat (15–25°C di Kairo), dan musim panasnya sangat panas (40–45°C di tempat teduh, setiap tahun). Di pantai Laut Merah, musim panasnya sedikit lebih sejuk (hingga 35°C), dan di Pegunungan Sinai, suhu malam hari mencapai 30°C.

Jika Anda adalah keluarga dengan anak-anak atau orang lanjut usia, iklim adalah faktor kunci. Austria menawarkan musim panas yang sedang (+20…+25°C) dan musim dingin yang ringan (-5…+5°C di Wina), tanpa suhu ekstrem yang menyengat. Namun, laut tidak dapat dicapai dengan berjalan kaki.

Layanan kesehatan dan asuransi. Mesir memiliki klinik swasta yang bagus (Rumah Sakit Cleopatra, MedStar). Warga memiliki akses ke rumah sakit berkualitas tinggi, tetapi ini tidak gratis. Tidak ada asuransi wajib, jadi warga Eropa biasanya membeli asuransi kesehatan internasional swasta saat pindah.

Di Austria, layanan kesehatan dikelola oleh negara (sistem Krankenkasse), dan dianggap sebagai salah satu yang terbaik: orang-orang dari seluruh dunia berbondong-bondong datang ke sini untuk berobat.

Pendidikan. Terdapat sekolah internasional di Kairo (misalnya, Egypt Marriott School, Cairo American College), tetapi biayanya cukup tinggi ($6.000–$15.000 per tahun per anak). Kelebihannya: pengajaran dalam bahasa Inggris atau Prancis, diploma internasional.

Sekolah-sekolah yang kualitasnya mendekati standar Austria (Steirische, dll.) sangat jarang. Di Austria, pendidikan bersifat publik; Anda hanya perlu membayar untuk kursus bahasa atau sekolah swasta Jerman, tetapi secara keseluruhan, anak Anda akan menerima pendidikan berkualitas tinggi secara gratis.

Keamanan. Secara resmi, Mesir telah memerangi terorisme dalam beberapa tahun terakhir (khususnya memantau area resor). Polisi menyediakan keamanan di area wisata (Hurghada, Sharm).

Namun, risiko tetap ada: pencopet bisa terjadi di dekat metro Kairo, tetapi ini jarang terjadi. Austria adalah negara yang sangat aman menurut standar apa pun (kejahatan minimal, polisi bersikap sopan).

Standar hidup dan harga. Biaya layanan rumah tangga di Mesir jauh lebih rendah daripada di Eropa. Tagihan kafe lima kali lebih rendah, dan gas serta utilitas tiga hingga empat kali lebih murah. Sementara itu, kualitas merek di supermarket (Carrefour, Metro) sebanding dengan merek-merek di Eropa.

Di Wina, biaya sewa seratus kali lebih mahal, makanan lebih mahal (dengan kualitas yang sama), tetapi gaji juga tinggi.

Transportasi dan komunikasi. Kairo memiliki sistem metro yang sudah lama beroperasi (dua jalur), bus yang layak, dan jalan tol baru (ada jalan raya antara Kairo dan Jalan Raya Alexandria). Transportasi umum di kota-kota lain lebih terbatas (diperlukan mobil).

Sistem perbankan sedang berkembang: Anda sekarang dapat menyetor dolar di bank, membayar sewa dengan kartu, dan hipotek (jika Anda memiliki riwayat kredit yang baik) masih ditawarkan dengan ketentuan lama (hingga 5-6% per tahun). Cakupan telepon dan internet di Mesir bagus (4G mencakup hampir seluruh negara).

Sebagai perbandingan, Austria adalah negara dengan transportasi dan komunikasi yang sangat baik, tetapi juga merupakan tempat yang mahal untuk dikunjungi.

Penyederhanaan legalisasi dan relokasi. Perlu dicatat bahwa ketika membeli properti, seorang investor dapat memperoleh izin tinggal (seperti yang dijelaskan di atas), yang mencakup hak untuk tinggal bersama keluarga mereka (pasangan dan anak-anak di bawah umur). Namun, ada kendala bahasa dan birokrasi di Mesir: Anda harus mendaftarkan kedatangan Anda (bagi yang membutuhkannya, konsulat Mesir cukup membubuhkan cap pada paspor Anda).

Contoh: banyak orang senang dengan kepindahan jangka pendek ke Mesir (enam bulan dengan visa) – cuaca dan harga menguntungkan, tetapi ada pertanyaan tentang pilihan jangka panjang. Keluarga dengan anak-anak harus menyadari bahwa taman kanak-kanak dan sekolah internasional yang bagus hanya tersedia di Kairo/Alexandria. Jika Anda membeli rumah di Sharm el-Sheikh, anak-anak Anda harus pindah ke Kairo atau ke sekolah yang disebut "British School of Sharm".

Perbandingan dengan Austria:

• Keamanan: Wina sekitar 10 kali lebih aman daripada Kairo secara keseluruhan.
• Kualitas perumahan: Rumah-rumah di Austria lebih hemat energi dan kedap suara.
• Kenyamanan: Mesir unggul dalam hal iklim dan peluang rekreasi (laut, gurun) – ini menghadirkan kualitas hidup bagi pecinta alam.
• Kehidupan sehari-hari: Eropa menawarkan kehidupan yang lebih seimbang dengan akhir pekan, layanan, dan lingkungan berbahasa – ini sudah menjadi masalah prioritas pribadi.

Bagi siapa membeli properti di Mesir bisa menjadi solusi mengingat adanya pembatasan di negara lain?

Warga negara dari wilayah yang tidak stabil. Jika Anda tidak memiliki akses mudah ke kewarganegaraan Eropa atau izin tinggal tetap (misalnya, jika Anda berasal dari negara non-UE dengan politik yang tidak dapat diprediksi), Mesir setidaknya dapat menawarkan fleksibilitas perumahan.

Mesir mengeluarkan visa turis dan izin tinggal, dan mereka tidak melarang Anda dari negara lain (Uni Eropa). Sementara itu, kartu merah-putih-merah Austria sangat mahal (membutuhkan minimal satu juta rubel di rekening Anda, aktivitas bisnis yang terbukti, atau investasi 1 juta euro di bawah program khusus).

Pensiunan. Iklim Mesir yang hangat menjadikannya menarik bagi para pensiunan Eropa (asalkan mereka memiliki sekitar $100.000–$200.000). Layanan kesehatan di sini sebanding dengan negara-negara tetangganya (dengan sektor swasta yang berkembang dengan baik).

Dengan $1.500 per bulan, Anda dapat menyewa atau membeli (atau lebih tepatnya, mengambil hipotek) perumahan yang layak dan hidup dengan baik (termasuk sopir pribadi dan pembantu rumah tangga). Di Austria, para pensiunan harus membayar semuanya: sewa, makanan, dan perawatan kesehatan akan menelan biaya dua kali lipat per tahun.

Para pekerja lepas digital. Mesir adalah destinasi menarik bagi para pekerja lepas dan pekerja lepas digital. Ada banyak ruang kerja bersama di Kairo/Alexandria, ruang kantor yang terjangkau (atau sekadar kafe bagus dengan internet di tepi laut).

Di Austria, peraturan visa cukup ketat: tanpa izin kerja, Anda hanya dapat bekerja maksimal 90 hari setiap enam bulan, setelah itu Anda akan menghadapi masalah. Namun, di Mesir, seorang penduduk yang bekerja di bidang properti dapat bekerja secara daring tanpa izin resmi (atau mendirikan usaha perseorangan di tempat).

Ya, pajak tidak dikenakan atas pendapatan luar negeri di Mesir kecuali jika berasal dari luar negeri (kebetulan, Uni Eropa memiliki rezim non-domisili untuk beberapa negara, tetapi Mesir belum memperkenalkan peraturan semacam itu – masalah ini kurang relevan di sini).

Wina – kualitas dan ketertiban. Peraturan yang andal, jalanan yang bersih, tingkat upah Eropa Timur, dan jaminan investasi yang hampir lengkap. Ketelitian Jerman, hipotek dengan suku bunga yang sangat stabil (1–2% per tahun), dan sistem manajemen properti yang mapan.

Pada dasarnya, ini seperti membeli "Eurobond dalam bentuk fisik" - dengan imbal hasil kecil, tetapi keamanan yang lengkap.

Mesir – gaya hidup dan kebebasan. Jika Anda ingin menjalani gaya hidup selatan, mengenakan pakaian renang dan menyelam seminggu sekali, tanpa berinvestasi lebih dari €100.000, Mesir memberi Anda kesempatan untuk memperluas wawasan Anda. Risiko (nilai tukar, birokrasi, musim) lebih tinggi di sini, tetapi imbalannya bisa dua hingga tiga kali lebih besar.

Mesir cocok bagi mereka yang siap menjadi "investor aktif": memantau situasi, berkomunikasi dengan manajer yang disewa, serta mencari dan menjual properti secara mandiri. Jika Anda tipe orang yang "beli lalu lupakan", Austria lebih baik daripada Mesir.

Apakah Anda berencana pensiun dalam 5-10 tahun ke depan? Mengetahui skenario keluar Anda sangat penting:

Menjual properti Anda. Di Kairo, Anda dapat menjual apartemen relatif cepat (2-6 bulan) jika properti tersebut likuid (kemungkinan berada di pusat kota atau dekat stasiun metro yang bagus). Di daerah resor, prosesnya bisa memakan waktu lebih lama, terutama jika harga telah turun. Jika Anda berencana untuk mendapatkan kembali uang Anda dalam euro, pertimbangkan mata uang yang Anda gunakan untuk menjual: Anda akan rugi karena nilai tukar tahun 2020-2025 (saat ini 1 € = 35 EGP).

Setelah menjual izin tinggal Anda. Jika izin tinggal Anda diterbitkan untuk properti ini, menjualnya tidak langsung membatalkan izin tinggal Anda (EGP Fleksibel). Namun, karena perpanjangan memerlukan bukti kepemilikan atau deposit, Anda tidak dapat memperpanjangnya untuk jangka waktu lain setelah penjualan.

Berdasarkan peraturan yang berlaku saat ini, Anda harus mencari properti lain atau memberikan deposit untuk mempertahankan status Anda. Jika tidak, izin tinggal Anda akan kedaluwarsa setelah satu atau dua tahun.

Pengalihan izin tinggal kepada kerabat. Di Mesir, tidak ada yang namanya pengalihan izin tinggal bersyarat "melalui warisan". Jika Anda mengalihkan sebagian properti kepada orang lain, itu akan menjadi transaksi jual beli biasa, dan izin tinggal Anda tidak akan dipertahankan.

Ya, peraturan perundang-undangan pada tahap pengalihan hak tetap sama seperti untuk warga negara - semuanya melalui hibah/warisan sesuai dengan hukum Islam (Syariah).

Saya akan menambahkan: kami telah melihat contoh di mana kerabat investor yang meninggal mendaftarkan warisan mereka dan, pada intinya, "ahli waris" memperpanjang izin tinggal mereka untuk diri mereka sendiri, tetapi ini adalah prosedur yang rumit dengan waktu tunggu yang lama (seperti di negara mana pun untuk izin tinggal dalam kategori keluarga).

Likuiditas – Austria vs. Mesir. Properti di Austria biasanya terjual lebih cepat (karena permintaan internasional dan stabilitas pasar secara keseluruhan). Di Mesir, semuanya bergantung pada wilayahnya: apartemen di Kairo akan menemukan pembeli dalam beberapa bulan, tetapi rumah di Neve el-Alamein atau vila pedesaan di Fayoum bisa tidak terjual selama bertahun-tahun.

Selain itu, jika Anda membutuhkan investasi dengan cepat, di Austria Anda memiliki lebih banyak kebebasan untuk mengelolanya (menjual melalui agen atau lelang), sedangkan di Mesir, pengurusan dokumen dan verifikasi sangat memakan waktu.

Berdasarkan pengalaman pribadi saya berinvestasi di Uni Eropa (Jerman, Austria, Siprus) dan Mesir, saya telah merumuskan beberapa pelajaran penting:

Pemisahan modal. Saya tidak pernah merekomendasikan untuk menginvestasikan semuanya dalam satu wadah. Jika tujuan klien adalah untuk menjaga modal, kami selalu menyarankan untuk menyimpan cadangan dalam mata uang atau aset yang sangat likuid. Selain itu, saya percaya penting untuk fokus pada pasar yang berbeda.

Sebagai contoh, saya sering ditanya, "Apa yang akan Anda pilih pada tahun 2025, investasi €300.000 – Mesir atau Wina?" Saya menjawab, "Masuk akal untuk mengambil jalan tengah – investasikan €200.000 di properti jangka panjang di Wina (pertumbuhan lebih rendah, tetapi pendapatan stabil), dan ambil risiko €100.000 di Mesir untuk pengembalian yang tinggi. Jika orang asing atau penutur bahasa Rusia lebih suka mempertaruhkan semuanya pada satu investasi, biarkan mereka mempertimbangkan apakah mereka bersedia mengorbankan kenyamanan mereka untuk itu."

Inspeksi properti. Tugas seorang pengacara adalah memastikan penjual memiliki dokumentasi yang memadai. Dalam praktiknya, saya pernah melihat kasus di mana pemilik baru menemukan pelanggaran peraturan konstruksi (apartemen kebanjiran akibat tetangga di lantai atas!) atau pendaftaran yang tidak lengkap (pemilik sebenarnya belum membeli tanah tersebut secara penuh).

Terkadang orang asing mengabaikan risikonya, berpikir, "Tidak ada yang peduli, biarkan saja, dan saya akan menyewakannya nanti ." Saran saya: hukum di Mesir rumit dan bergantung pada warisan Sunni, jadi selalu gunakan pengacara yang berpengalaman di daerah setempat. Di Vienna Property melakukan pemeriksaan menyeluruh terhadap setiap pengacara mitra melalui ulasan untuk memastikan klien memiliki kendali penuh.

Alokasi antara pasar yang stabil dan pasar yang sedang berkembang. Saya biasanya membagi strategi saya seperti ini: 30% – pasar berisiko tinggi dengan potensi (Mesir, Turki, Meksiko, dll.); 70% – aset tradisional (real estat Uni Eropa, obligasi Uni Eropa dan AS).

Apa yang akan saya pilih untuk diri saya sendiri? Saya lebih menyukai skenario pertumbuhan yang stabil: Saya akan menjual sebagian saham Mesir saya dan menginvestasikannya di reksa dana yang "nyaman" di Austria. Tujuan saya adalah untuk menghidupi keluarga dan masa pensiun saya di masa depan, jadi saya sangat mempercayai Austria.

Namun saya akan mengatakan dengan jujur: saya tidak menutup kemungkinan untuk kembali berinvestasi di Mesir jika pasar jatuh tajam dan muncul diskon – maka saya akan masuk kembali segera setelah saya yakin bahwa ekonomi negara tersebut benar-benar stabil.

Mesir adalah pasar dengan prospek yang bagus dan risiko yang tinggi.

Kapan sebaiknya Anda memilih Mesir? Saat Anda siap mengelola investasi Anda: analisis properti dengan cermat, pertimbangkan fluktuasi mata uang, dan bersiaplah menghadapi kejutan. Dalam hal ini, Anda akan menikmati pengembalian yang tinggi dan persyaratan yang menguntungkan (harga awal yang rendah, "visa emas" untuk pembelian senilai $50.000–$100.000).

Kapan Austria menjadi pilihan terbaik? Ketika stabilitas dan keamanan lebih penting bagi Anda daripada keuntungan maksimal. Austria lebih menguntungkan dalam 70% aspek: transparansi transaksi, hak kepemilikan yang aman, pertumbuhan harga yang lambat namun stabil, dan risiko birokrasi minimal.

Saran umum dari seorang pengacara investasi:

1. Selalu libatkan pengacara setempat (setidaknya untuk memeriksa dan menyiapkan dokumen).
2. Dalam keadaan apa pun Anda tidak boleh menginvestasikan seluruh tabungan Anda dalam satu investasi (bagilah investasi Anda berdasarkan negara dan aset).
3. Perhatikan terus perekonomian dan politik (inflasi, nilai tukar, peraturan perundang-undangan) – ini merupakan faktor langsung yang memengaruhi pendapatan Anda di Mesir.
4. Berinvestasilah di lokasi yang likuid (dengan permintaan yang baik). Jika ragu, mulailah dengan properti di Kairo atau pusat kota resor.
5. Jangan lupakan asuransi dan perawatan properti (apartemen mana pun mungkin memerlukan perbaikan sekali setiap satu atau dua tahun).

Prospek hingga 2030. Pada tahun 2030, kami memperkirakan pertumbuhan pariwisata ke Mesir akan terus berlanjut, seiring dengan implementasi proyek-proyek besar (pintu masuk Terusan Suez yang baru, pengembangan Laut Merah). Hal ini dapat mendorong pasar properti hingga 10–20% lagi.

Pada saat yang sama, Mesir akan fokus pada menarik investasi asing (program izin tinggal permanen baru, kemungkinan liberalisasi operasi perbankan). Kami akan memantau tren ini: Vienna Property berencana meluncurkan proyek-proyek khusus di Mesir (bekerja sama dengan pengembang lokal) sehingga klien dapat berinvestasi di bawah pengawasan para profesional Eropa.