Pajak Properti di Austria 2026 – Panduan Lengkap

Properti di Austria telah lama menarik minat tidak hanya penduduk lokal tetapi juga pembeli asing. Alasannya jelas: ekonomi yang stabil, standar hidup yang tinggi, dan sistem hukum yang kuat.

Saya sering mengingatkan klien saya bahwa investasi properti di Austria harus dilihat sebagai bisnis. Penting untuk mempertimbangkan tidak hanya harga apartemen atau rumah, tetapi juga semua biaya terkait, terutama pajak.

Penting untuk dipahami bahwa jumlah yang tercantum dalam perjanjian pembelian jauh dari angka final, karena pajak dan biaya wajib lainnya akan ditambahkan. Selain itu, peraturan perpajakan diperbarui dari waktu ke waktu, jadi sebaiknya pahami peraturan terkini terlebih dahulu dan rencanakan anggaran Anda sesuai dengan itu.

Dalam artikel ini, kita akan membahas secara detail pajak dan biaya yang dihadapi pemilik properti di berbagai tahapan—saat membeli, memiliki, menyewa, dan menjual properti di Austria. Kita juga akan melihat bagaimana cara mengoptimalkan biaya-biaya ini.

Membeli properti di Austria umumnya dimungkinkan bagi warga negara asing, tetapi prosedurnya bergantung pada status pembeli. Bagi warga negara Uni Eropa dan EEA, membeli apartemen atau rumah di Austria umumnya mudah, tetapi situasi dengan tanah lebih rumit, karena beberapa wilayah memiliki peraturan tersendiri.

Pembatasan khusus berlaku untuk lahan pertanian dan lahan di daerah yang disebut "zona terlarang". Dalam kasus tersebut, warga negara asing harus memperoleh izin khusus berdasarkan hukum pertanahan— Grundverkehrsgenehmigung ( ). Untuk informasi lebih lanjut tentang di mana dan kapan hal ini diperlukan, lihat artikel " Pembatasan bagi Warga Negara Asing dalam Membeli Properti di Austria .

Persyaratan ini juga berlaku untuk pembeli dari negara-negara non-Uni Eropa. Oleh karena itu, sebelum membeli tanah atau rumah pedesaan, penting untuk memeriksa terlebih dahulu hukum negara bagian federal tertentu.

Dari segi jenis properti, warga asing dapat membeli jenis real estat yang sama dengan warga Austria: apartemen, rumah, atau lahan. Wina dan kota-kota besar seperti Salzburg dan Graz secara tradisional merupakan yang paling populer, karena di sinilah sebagian besar inventaris terkonsentrasi.

Pada saat yang sama, daerah wisata seperti Tyrol dan Salzburg (Kitzbühel, Hintersbrunn, dll.) juga populer. Namun, di daerah wisata, pihak berwenang sering membatasi pembelian rumah kedua untuk mencegah kenaikan harga yang berlebihan.

Berdasarkan pengalaman saya, pembeli asing sering berasumsi bahwa prosesnya akan sesederhana mungkin, tetapi dalam praktiknya mereka menghadapi birokrasi. Bank, misalnya, dengan cermat memeriksa asal dana, dan pemerintah daerah mungkin menetapkan tujuan penggunaan properti tersebut.

Harga properti hanyalah sebagian dari total biaya transaksi. Pembeli harus mempertimbangkan pajak dan biaya wajib Austria, yang seringkali mengejutkan investor.

Pajak utama atas pembelian properti di Austria adalah Grunderwerbsteuer , atau pajak transfer properti. Tarif standarnya adalah 3,5% dari harga transaksi (atau nilai pasar properti).

Contoh: jika sebuah apartemen berharga €300.000, maka pajaknya adalah €10.500.

Selain itu, untuk transaksi dalam keluarga (misalnya, antara suami istri, orang tua, dan anak), pajak sering kali dikurangi menjadi 0,5–2%. Oleh karena itu, lebih baik untuk meformalkan transaksi saat mewarisi properti, karena ini akan mengurangi tagihan pajak.

Setelah membayar Grunderwerbsteuer (Pajak Tanah untuk Pembangunan), pengalihan kepemilikan harus didaftarkan di register tanah ( Grundbuch ). Biaya terpisah sebesar 1,1% dari nilai properti dikenakan untuk ini.

Biasanya, semua perhitungan dan pembayaran ditangani oleh notaris atau pengacara. Akibatnya, biaya pemerintah saja saat membeli rumah di Austria mencapai sekitar 4,6% dari nilai properti.

Selain pajak wajib, pembeli juga harus mempertimbangkan biaya tambahan yang terkait dengan transaksi tersebut. Biaya ini terutama meliputi jasa notaris dan dukungan hukum. Notaris menyiapkan perjanjian jual beli dan bertanggung jawab atas prosedur "Verbücherung" (pendaftaran resmi akta) di pengadilan daerah. Jasa mereka biasanya berharga sekitar 1-2% dari nilai properti.

Tarif pastinya bergantung pada situasi spesifik dan kompleksitas kontrak, tetapi rata-rata, wajar untuk memperkirakan sekitar 1,5–2% untuk biaya notaris. Dalam beberapa kasus, penerjemah mungkin juga diperlukan (jika pembeli tidak berbahasa Jerman). Biaya ini biasanya juga mencapai beberapa ratus euro.

Selain itu, ada kemungkinan biaya lain: misalnya, biaya penilaian properti (bank seringkali mensyaratkan penilaian tersebut saat mengajukan pinjaman hipotek), biaya pertukaran mata uang jika dana diterima dari luar negeri, dan pengeluaran lainnya.

Jika dijumlahkan, biaya "tersembunyi" biasanya berjumlah sekitar 2-4% dari jumlah transaksi. Dan dengan pajak, biaya akhir dapat mencapai 6-8% atau bahkan lebih tinggi.

Itulah mengapa penting untuk mempertimbangkan biaya-biaya ini sebelumnya. Harga apartemen yang awalnya tampak menarik mungkin akan jauh lebih tinggi dari yang diperkirakan setelah semua biaya dan pembayaran dikeluarkan.

Setelah membeli properti, pengeluaran tidak berakhir—ada pembayaran rutin dan pajak yang perlu diperhitungkan sebelumnya.

Setiap pemilik properti di Austria wajib membayar pajak tanah, atau Grundsteuer . Pajak ini dihitung berdasarkan "nilai resmi" properti, atau Einheitswert, yang ditentukan oleh kantor pajak.

Rumus perhitungannya terlihat seperti ini:

Grundsteuer = Einheitswert × Steuermesszahl × Hebesatz.

Steuermesszahl (yang berarti "tarif pajak") adalah tarif yang bergantung pada jenis properti (apartemen atau rumah) dan secara bertahap meningkat untuk properti yang lebih mahal. Hebesatz (yang berarti "bea berat") adalah koefisien yang ditetapkan oleh setiap kotamadya secara independen (biasanya hingga 500%).

Sebagai ilustrasi, berikut contohnya: jika Einheitswert adalah €50.000 dan Hebesatz maksimum 500% berlaku di Wina, perhitungannya adalah: €87,23 × 5 = €436,15 per tahun.

Jadi, kita berbicara tentang jumlah yang relatif kecil—biasanya ratusan euro per tahun, bukan ribuan. Besarnya pajak bergantung langsung pada Einheitswert dan kebijakan kota atau daerah tertentu.

Di kota-kota besar, seperti Wina, tarifnya biasanya mendekati batas atas (500%), sedangkan di kota-kota kecil bisa jauh lebih rendah. Jika jumlah pajak melebihi €75, pajak tersebut dapat dibayarkan dalam empat angsuran yang sama sepanjang tahun, bukan sekaligus.

Secara formal, pajak ini dibayar oleh pemilik, tetapi dalam praktiknya, banyak pemilik yang menyewakan apartemen membebankannya kepada penyewa dengan memasukkan Grundsteuer (pajak dasar) ke dalam tagihan utilitas.

Rata-rata, pemilik apartemen dengan luas 70–100 m² di Austria menghabiskan antara €200 dan €500 per tahun untuk Grundsteuer (pajak tanah). Perkiraan yang baik adalah sekitar €100–€200 per kuartal untuk apartemen atau rumah pribadi yang lebih besar.

Banyak pembeli asing terkejut dengan betapa rendahnya pajak ini. Bahkan, dibandingkan dengan negara lain, pajak ini praktis hanya simbolis. Namun, meskipun kecil, pajak ini tetap penting untuk dipertimbangkan saat merencanakan anggaran Anda.

Jika properti tersebut tidak digunakan sebagai tempat tinggal pribadi tetapi disewakan, maka pendapatan dari penyewaan tersebut dikenakan pajak. Pendapatan ini ditambahkan ke total pendapatan pribadi pemilik dan dikenakan pajak dengan tarif pajak penghasilan progresif standar—dari 20% hingga 55%.

Austria memiliki batas pendapatan bebas pajak hingga €13.300 per tahun (per 2024). Ini berarti bahwa jika pendapatan sewa Anda setelah dikurangi biaya tidak melebihi jumlah ini, Anda tidak perlu membayar pajak. Pendapatan di atas jumlah ini akan dikenakan pajak dengan tarif yang berlaku – 20%, 30%, dan seterusnya, hingga 55% untuk pendapatan yang sangat tinggi.

Sebagai contoh, sebuah apartemen disewakan dengan harga €12.000 per tahun. Setelah memperhitungkan pengeluaran, pendapatan kena pajak dapat masuk ke salah satu golongan pajak yang lebih rendah, sehingga mengurangi beban pajak yang sebenarnya.

Ketika tiba waktunya untuk menjual properti di Austria, pertanyaan utamanya bukan hanya harga transaksi, tetapi juga berapa banyak pajak penghasilan yang harus dibayarkan – dan bagaimana cara menguranginya secara legal.

Jika seorang pemilik memutuskan untuk menjual properti di Austria, pajak lain akan dikenakan: Immobilienertragsteuer , atau pajak keuntungan modal. Pajak ini diperkenalkan pada tahun 2012 dan besarnya adalah 30% dari keuntungan yang diterima (selisih antara harga jual dan harga beli).

Pajak ini dibayar oleh penjual, dan jangka waktu kepemilikan properti tidak penting, kecuali dalam kasus-kasus khusus tertentu.

Untuk badan hukum, tarifnya lebih rendah – 23%. Namun, untuk individu, tarif pajak standar tetap 30%.

Perlu juga dicatat bahwa pajak keuntungan modal tidak memengaruhi pendapatan lainnya. Ini berarti bahwa meskipun Anda memiliki gaji atau pendapatan bisnis yang tinggi, ImmoESt tetap berupa pajak tetap sebesar 30% dan tidak meningkatkan tarif pada jenis pendapatan lainnya.

Meskipun tarif 30% tampak cukup tinggi, ada situasi di mana pajak keuntungan modal atas penjualan real estat dapat dihapuskan sepenuhnya. Persyaratan utamanya adalah tempat tinggal pribadi. Jika pemilik menggunakan apartemen tersebut sebagai tempat tinggal utama mereka selama setidaknya dua tahun berturut-turut sebelum penjualan, pajak ImmoESt tidak dikenakan.

Ada aturan lain yang lebih fleksibel: " 5 dari 10. " Ini berarti bahwa jika seseorang telah tinggal di rumah atau apartemen sebagai tempat tinggal utama mereka selama setidaknya lima tahun dalam sepuluh tahun terakhir, tidak ada pajak yang dikenakan saat penjualan properti tersebut. Aturan ini dirancang untuk memperhitungkan tempat tinggal jangka panjang, bahkan jika orang tersebut baru saja pindah.

Namun, aturan "5 dari 10" juga memperhitungkan tempat tinggal pemilik sebelumnya. Ini berarti bahwa jika properti tersebut merupakan rumah keluarga untuk waktu yang lama, ahli waris atau penerima manfaat mungkin berhak atas pengecualian ini. Semuanya tergantung pada siapa yang sebenarnya tinggal di properti tersebut dan berapa lama.

Jika apartemen tersebut diwariskan dan langsung dijual kembali, pajak tetap dikenakan atas selisih antara harga jual dan nilai aslinya. Satu-satunya cara untuk menghindari pajak ini adalah dengan tinggal di properti tersebut setidaknya selama dua tahun.

Ada manfaat menarik lainnya—yang disebut " Herstellerbefreiung " (" manfaat produksi "). Jika pemilik membangun rumah di sebidang tanah sendiri dan kemudian menjualnya, keuntungan dari bangunan itu sendiri dibebaskan dari ImmoESt.

Namun, keuntungan yang diperoleh dari tanah di bawah bangunan rumah di Austria dikenakan pajak seperti biasa. Aturan ini sangat relevan bagi mereka yang membeli sebidang tanah, membangun rumah di atasnya, dan kemudian memutuskan untuk menjual properti tersebut.

Sejak 1 Agustus 2008, Austria tidak lagi memiliki pajak warisan atau pajak hadiah terpisah. Ini berarti bahwa pengalihan apartemen atau rumah kepada kerabat tidak dikenakan pajak khusus.

Namun, ketika mewarisi atau menghibahkan properti di Austria, berlaku pajak akuisisi properti ( Grunderwerbsteuer . Kerabat dekat dikenakan tarif preferensial: 0,5% untuk €250.000 pertama dan 2% untuk jumlah di atas ambang batas ini. Sebagai perbandingan, tarif untuk pembelian standar adalah 3,5%.

Sebagai contoh, jika seorang ayah mengalihkan kepemilikan rumah kepada anaknya, biaya yang dikeluarkan hanya akan mencapai beberapa ribu euro, sedangkan dengan penjualan biasa melalui jual beli, jumlah pajak yang harus dibayar bisa mencapai puluhan ribu euro.

Setiap transaksi pemberian hadiah atau warisan harus secara resmi dilaporkan kepada otoritas pajak ( Anzeigepflicht ). Namun, di luar GrESt, tidak ada pajak tambahan yang harus dibayar.

Pemberian hadiah atau warisan dalam keluarga jauh lebih murah dan sederhana dibandingkan di Swiss atau Jerman, di mana pengalihan properti melalui warisan dikenakan pajak.

Oleh karena itu, jika beberapa transfer direncanakan secara berurutan, sebaiknya diskusikan detailnya dengan pengacara terlebih dahulu.

Sistem pajak properti Austria cukup fleksibel dan menawarkan beberapa cara untuk mengurangi beban:

Pengecualian dari Grundsteuer untuk properti baru. Di beberapa negara bagian dan kotamadya, apartemen baru yang dibangun melalui program subsidi negara (geförderte Wohnobjekte) untuk sementara dibebaskan dari pajak tanah. Periode pengecualian ini dapat berlangsung dari 5 hingga 10 tahun. Untuk memanfaatkan pengecualian ini, Anda harus mengajukan permohonan ke balai kota setempat.

Penyusutan dan pengurangan sewa. Pemilik properti sewaan dapat mengurangi pendapatan kena pajak mereka dengan menutupi pengeluaran seperti perbaikan, asuransi, pemeliharaan, dan penyusutan bangunan.

Tarif standar adalah 2% per tahun untuk rumah dan 2,5% untuk apartemen. Dengan pencatatan pengeluaran yang tepat, keuntungan kena pajak dapat diminimalkan.

Keringanan pajak usaha kecil (Kleinunternehmerregelung). Sewa dapat dianggap sebagai jasa, dan penghasilan dapat dikenakan PPN (20%), terutama untuk sewa jangka pendek.

Namun, menurut peraturan “pengusaha kecil” (Kleinunternehmerregelung), jika omset tidak melebihi €55.000 per tahun ( mulai tahun 2025 ), pemiliknya dibebaskan dari PPN.

Manfaat pemerintah lainnya. Selain keringanan pajak, ada program dukungan untuk keluarga muda, para profesional, dan lainnya. Program-program ini memberikan bonus tambahan untuk pembelian rumah, meskipun tidak secara langsung memengaruhi perpajakan.

Pembelian tanah di Austria dikenakan pajak dasar yang sama seperti pembelian apartemen atau rumah: GrESt sebesar 3,5% (atau tarif preferensial untuk pembelian dalam keluarga) dan biaya pendaftaran sebesar 1,1%.

Namun, tanah memiliki karakteristik uniknya sendiri. Salah satu yang terpenting adalah Widmung (izin komersial untuk penggunaan tanah untuk pembangunan). Jika pembangunan direncanakan, perlu untuk mengklarifikasi status tanah dan kemungkinan memperoleh izin tersebut terlebih dahulu . Terkadang transaksi tersebut mungkin memerlukan pemeriksaan dan pembayaran tambahan.

Jika lahan terdaftar sebagai lahan pertanian, perubahan peruntukan untuk keperluan konstruksi hanya dimungkinkan dengan izin dari otoritas setempat. Perubahan peruntukan ini akan memicu pajak baru atas penjualan di masa mendatang (lebih lanjut tentang ini di bawah).

Membangun rumah di lahan milik sendiri tentu akan menimbulkan biaya baru. Semua kontraktor konstruksi akan menagih Anda dengan PPN 20% yang sudah termasuk di dalamnya—tarif standar di Austria.

Bagi pembeli perorangan, 20% ini sudah termasuk dalam perkiraan: pajak tidak dialokasikan secara terpisah, tetapi secara efektif meningkatkan biaya konstruksi sebesar seperlima.

Itulah mengapa saya selalu menyarankan untuk melibatkan arsitek atau pengacara sebelum membeli tanah. Hal ini akan memungkinkan Anda untuk menghitung potensi biaya di muka dan menghindari kejutan yang tidak menyenangkan saat menandatangani kontrak.

Sistem pajak Austria cukup dinamis. Beberapa perubahan telah disetujui, yang akan berlaku mulai tahun 2025 dan akan berdampak langsung pada pemilik properti.

Penilaian ulang ambang batas pendapatan. , tarif pajak penghasilan akan . Pendapatan minimum bebas pajak adalah €13.308 (naik dari €12.816 sebelumnya), dan tarif maksimum 55% hanya akan berlaku untuk pendapatan di atas €1 juta.

Bagi investor, ini berarti sebagian dari pendapatan sewa akan tetap bebas pajak, yang terutama terasa untuk jumlah yang lebih kecil.

Reformasi usaha kecil. Mulai tahun 2025, batas pengecualian PPN akan ditingkatkan. Sekarang, pendapatan hingga €55.000 per tahun (dari sebelumnya €35.000) membebaskan pemilik dari PPN. Ini merupakan keringanan yang signifikan bagi pemilik properti: mereka dapat menyewakan apartemen mereka tanpa pajak tambahan 20% pada tagihan penyewa mereka.

Pengetatan peraturan transaksi saham. Mulai Juli 2025, aturan untuk perusahaan yang memiliki properti telah berubah. Jika properti dijual secara tidak langsung, tetapi melalui penjualan saham di perusahaan yang memiliki apartemen tersebut, pajak GrESt akan dihitung bukan berdasarkan "Einheitswert" (Pajak Penjualan Awal), tetapi berdasarkan nilai pasar seluruh portofolio properti. Ini berarti Anda harus membayar 3,5%, seperti pada pembelian biasa.

Langkah ini bertujuan untuk memerangi skema penghindaran pajak melalui "penjualan perusahaan". Hal ini khususnya akan berdampak pada investor dalam proyek-proyek besar dan pengembang.

Pajak pembangunan kembali (Umwidmungszuschlag). Langkah baru lainnya adalah pajak tambahan atas penjualan lahan yang diubah dari penggunaan pertanian menjadi penggunaan konstruksi. Jika sebidang tanah diubah dari lahan pertanian menjadi lahan konstruksi setelah tahun 2024, maka keuntungan dari tanah tersebut akan meningkat sebesar 30% dan dikenakan pajak jika dijual setelah pertengahan tahun 2025.

Dengan kata lain, spekulasi pada “lahan pertanian murah” kini akan menjadi jauh kurang menguntungkan.

Masa depan Grundsteuer. Reformasi pajak tanah juga sedang dibahas. Penilaian Einheitswert terakhir dilakukan pada tahun 2012, dan penilaian ulang baru direncanakan untuk tahun 2025–2027. Hal ini dapat menyebabkan peningkatan basis pajak untuk Grundsteuer.

Nilai properti di banyak daerah telah meningkat secara signifikan dibandingkan dengan perkiraan sebelumnya. Dengan latar belakang ini, undang-undang baru dapat mengubah aturan pajak: baik dengan menaikkan pajak itu sendiri atau mendistribusikannya kembali sehingga pemilik properti di daerah bergengsi dan mahal membayar bagian yang lebih besar.

Itulah mengapa sangat penting untuk selalu mengikuti berita terkini. Saya sangat menyarankan para investor untuk berlangganan buletin dari otoritas pajak Austria. Selain itu, ada baiknya untuk secara teratur berkonsultasi dengan para ahli pajak dan properti setempat untuk menghindari kejutan yang tidak menyenangkan akibat reformasi.

Pajak properti di Austria tergolong rendah dibandingkan dengan banyak negara, tetapi bersifat wajib dan perlu diperhatikan:

• Saat membeli properti, ada baiknya mempertimbangkan biaya tambahan - biasanya sekitar 4-8% dari harga.
• Pajak tanah tahunan tergolong rendah. Namun, jika properti tersebut disewakan, pengeluaran ini tetap perlu dikelola.
• Pajak keuntungan modal sebesar 30% berlaku untuk penjualan, yang dapat berdampak signifikan pada laba bersih Anda.
• Pemberian hadiah dan warisan berupa properti di Austria praktis bebas pajak. Hal ini membuat pengalihan properti dalam keluarga menjadi sangat menguntungkan.

Aturan utamanya sederhana: selalu hitung tidak hanya harga pembelian, tetapi juga semua pajak dan biaya Austria yang timbul setelahnya.

Pajak properti di Austria memang tidak terlalu tinggi, terutama jika dibandingkan dengan negara-negara Eropa lainnya. Namun, bukan berarti pajak tersebut bisa diabaikan:

Pada akhirnya, perencanaan pajak yang baik menjadi kunci keberhasilan investasi properti .

• Pembeli sebaiknya meneliti struktur biaya tambahan terlebih dahulu dan berkonsultasi dengan akuntan.
• Para penjual harus memeriksa apakah mereka dapat memanfaatkan pembebasan pajak tersebut.
• bagi semua investor untuk selalu mengikuti perkembangan perubahan legislatif—seperti yang kita lihat, peraturan baru akan mulai berlaku paling cepat pada tahun 2025, yang akan berdampak pada pasar.

Dengan pendekatan ini, properti di Austria bukan lagi menjadi lotere berisiko, melainkan alat yang benar-benar andal untuk melestarikan dan meningkatkan modal.