Membeli Properti di Eropa dengan Cryptocurrency: Panduan Lengkap

Sampai baru-baru ini, membayar properti dengan mata uang kripto tampak seperti ide futuristik. Dari tahun 2017 hingga 2019, transaksi semacam itu dianggap jarang, dan notaris di Eropa menolak untuk mencatat pembayaran dalam Bitcoin, Ethereum, atau stablecoin. Tetapi pada tahun 2025, semuanya telah berubah: aset digital telah menjadi hal biasa, banyak penjual bersedia menerima kripto, dan beberapa negara Eropa telah mengembangkan mekanisme khusus untuk melegalkan transaksi kripto.

Investor, perusahaan rintisan, pemain Web3, dan pemilik aset digital besar semakin banyak yang ingin membeli properti di Eropa dengan mata uang kripto—baik itu apartemen tepi pantai di Spanyol, vila di Portugal, apartemen kota di Berlin, atau properti investasi di Republik Ceko.

Namun, transaksi semacam itu memerlukan kepatuhan ketat terhadap peraturan perundang-undangan: AML/KYC, verifikasi sumber dana, perencanaan pajak, serta pemilihan negara yang tepat.

Panduan komprehensif ini menjelaskan cara membeli properti dengan mata uang kripto pada tahun 2025, negara-negara Eropa mana yang siap untuk transaksi tersebut, apa yang diharapkan dari undang-undang Uni Eropa yang baru, dan apa yang perlu diperhatikan saat membayar dengan BTC, ETH, USDT, atau USDC.

Membeli properti dengan mata uang kripto di Eropa tidak seperti membeli apartemen dengan Bitcoin, melainkan sebuah proses hukum yang kompleks yang melibatkan notaris, rekening penjaminan, dan pemeriksaan kepatuhan.

Tiga model pembayaran mata uang kripto

Di Eropa, notaris wajib mencatat nilai transaksi dalam euro, meskipun pembayaran sebenarnya dilakukan dalam mata uang kripto. Persyaratan ini muncul dari fakta bahwa kantor pendaftaran tanah di semua negara Eropa hanya menggunakan mata uang fiat, dan nilai properti harus tercermin dalam mata uang nasional.

Sebelum penandatanganan perjanjian, asal usul mata uang kripto menjalani pemeriksaan terperinci sesuai dengan peraturan AML: seorang notaris atau spesialis kepatuhan yang ditunjuk menganalisis laporan pergerakan aset di bursa, riwayat transfer antar dompet, dan dokumen yang mengkonfirmasi sumber dana.

Laporan-laporan ini menjadi bagian wajib dari setiap transaksi setelah pembaruan tahun 2024-2025, dan tanpa laporan tersebut, tidak ada notaris di Uni Eropa yang diizinkan untuk mendaftarkan pengalihan kepemilikan.

Pembeli juga menjalani proses KYC (Know Your Customer), di mana mereka memberikan paspor, bukti alamat, dan informasi tentang kegiatan bisnis mereka. Beberapa negara Eropa memiliki persyaratan tambahan: misalnya, di Jerman, Austria, dan Republik Ceko, mata uang kripto harus dikonversi ke mata uang fiat sebelum transaksi didaftarkan untuk memastikan transparansi transaksi dan menciptakan jejak perbankan yang dapat diverifikasi.

Tahun ini, transaksi properti menggunakan mata uang kripto menjadi lebih umum. Sudah jelas di negara mana pembelian semacam itu cepat dan legal, dan di mana kripto hanya digunakan sebagai alat pelengkap.

Semakin banyak properti yang dibeli dengan mata uang kripto dipandang bukan hanya sebagai investasi, tetapi juga sebagai cara untuk mendapatkan izin tinggal sementara, izin tinggal tetap, atau kewarganegaraan di Eropa melalui program investasi yang ada. Untuk kenyamanan Anda, berikut adalah rincian opsi yang paling aktif.

Spanyol telah menjadi salah satu negara unggulan di pasar properti kripto Eropa. Kawasan wisata telah lama aktif di kalangan pembeli asing, sehingga transisi ke pembayaran dalam BTC, ETH, dan USDT terjadi lebih cepat daripada di negara lain.

• Marbella
• Malaga
• Alicante
• Torrevieja
• Barcelona
• Madrid

Ini adalah area di mana pasar telah beradaptasi dengan kebutuhan investor kripto, dan lembaga-lembaga telah belajar untuk bekerja dengan aset digital pada tingkat yang sepenuhnya legal.

Di kota-kota ini, Anda dapat menemukan agen properti yang tidak hanya menerima mata uang kripto "berdasarkan kesepakatan," tetapi benar-benar memiliki infrastruktur yang mapan: kolaborasi dengan notaris yang tahu cara mencatat pembayaran kripto dalam kontrak; kemitraan dengan perusahaan pemrosesan kripto berlisensi; prosedur AML/KYC yang jelas; dan, yang terpenting, pengalaman dalam transaksi yang telah selesai.

Spanyol menggunakan model hibrida: mata uang kripto ditransfer melalui penyedia berlisensi, dikonversi menjadi euro, dan disetorkan ke rekening notaris. Ini nyaman bagi penjual—mereka menerima mata uang fiat. Ini juga nyaman bagi pembeli—nilai tukar ditetapkan di muka, dan penyedia mengeluarkan laporan AML (Anti-Money Laundering) lengkap.

• Permintaan tinggi untuk penyewaan properti wisata - hasil di atas rata-rata Uni Eropa;
• Para penjual terbiasa bekerja dengan modal asing;
• Banyak properti yang memenuhi syarat untuk Golden Visa → €500.000 setelah konversi;
• Para notaris sudah mengetahui cara memformalkan transaksi semacam itu dengan benar.

Portugal telah lama dianggap sebagai negara yang ramah terhadap kripto, terutama setelah meningkatnya minat terhadap Lisbon sebagai pusat Web3 Eropa.

Di sini, mata uang kripto dipandang bukan sebagai risiko, melainkan sebagai alat pembayaran modern. Oleh karena itu, transaksi yang melibatkan aset digital diproses lebih cepat daripada di negara Uni Eropa lainnya.

Portugal telah menjadi pusat transaksi kripto terkemuka di Eropa berkat kombinasi regulasi yang longgar dan kesiapan pasar yang nyata untuk aset digital. Regulasi pajak lokal tetap menjadi salah satu yang paling menguntungkan di Uni Eropa: kepemilikan mata uang kripto jangka panjang praktis bebas pajak, menjadikan negara ini menarik bagi investor yang ingin membayar dengan USDT atau Bitcoin tanpa mengalami kerugian tambahan.

Pasar properti Portugal, baik untuk investasi maupun tempat tinggal pribadi, secara tradisional dianggap sebagai salah satu yang paling menguntungkan di Eropa. Algarve, Lisbon, dan Porto menawarkan dua keunggulan: hasil sewa yang stabil bagi investor dan tingkat kenyamanan yang tinggi bagi mereka yang berencana pindah ke negara tersebut. Pasar ini berkembang secara dinamis, infrastruktur dimodernisasi, dan permintaan dari warga asing tetap stabil bahkan selama fluktuasi ekonomi di Uni Eropa.

Para notaris di Portugal telah terbiasa dengan laporan mata uang kripto dan memperlakukannya seperti halnya laporan rekening bank, sehingga proses verifikasi asal dana menjadi lebih cepat dan mudah dibandingkan di Jerman atau Austria. Banyak pengembang, khususnya di Lisbon dan Algarve, secara resmi menerima stablecoin, menetapkan nilai tukar melalui platform pemrosesan kripto, memungkinkan transaksi diselesaikan hanya dalam beberapa hari.

Berkat hal ini, Portugal menjadi negara pertama di Eropa di mana pembelian properti dengan mata uang kripto bukan lagi hal yang aneh, melainkan praktik yang sudah mapan dan terbukti.

Berbeda dengan Spanyol, Portugal seringkali tidak mengharuskan mata uang kripto untuk dikonversi menjadi euro. Pembeli dapat membayar properti tersebut dengan BTC atau USDT, dan notaris akan mencatat harga pada saat transaksi.

Malta tetap menjadi salah satu negara yang paling ramah terhadap kripto di Eropa. Negara ini adalah yang pertama menciptakan zona hukum terpisah untuk perusahaan kripto, sehingga pasar properti lokal secara alami telah beradaptasi dengan transaksi aset digital.

Status "Pulau Blockchain" bukanlah suatu kebetulan. Malta adalah salah satu negara pertama di Eropa yang menyadari bahwa masa depan infrastruktur keuangan terletak pada aset digital dan memutuskan untuk menciptakan lingkungan yang diatur secara resmi untuk aset-aset tersebut. Tidak hanya mengizinkan bursa kripto dan perusahaan blockchain untuk beroperasi, pemerintah juga mengembangkan seperangkat hukum terpisah yang mengatur pekerjaan penyedia, kustodian aset digital, layanan pembayaran mata uang kripto, dan bahkan prosedur untuk transaksi tokenisasi.

Berkat hal ini, transaksi mata uang kripto telah menjadi bagian dari sistem keuangan yang transparan, bukan lagi area abu-abu. Apa yang menimbulkan perdebatan hukum di negara lain telah lama diatur oleh hukum di Malta: perusahaan kripto mana yang harus memperoleh lisensi, bagaimana notaris harus mencatat nilai suatu aset, dokumen apa yang mengkonfirmasi asal usul dana, dan laporan apa yang harus diserahkan kepada lembaga pemerintah setelah transaksi.

Inilah mengapa pasar properti Malta menjadi salah satu yang pertama di Eropa yang merangkul mata uang kripto. Di sini, aset digital tidak dianggap sebagai risiko atau tren sesaat—perundang-undangan memberikan aturan main yang jelas, dan bisnis dengan bebas merangkul mata uang kripto, karena mengetahui bahwa tanggung jawab hukum didefinisikan dengan jelas.

Di Malta, properti sering dijual melalui agen yang telah lama bekerja dengan mata uang kripto dan telah melakukan puluhan transaksi sukses. Penjual tidak terkejut ketika pembeli menawarkan untuk membayar dengan BTC atau ETH—mereka menganggapnya sebagai hal yang wajar seperti transfer bank.

Pasar ini sangat aktif di Sliema, Valletta, dan St. Julian's, tempat banyak perusahaan IT berlokasi, sehingga kripto telah menjadi instrumen yang hampir standar.

Di Malta, pembelian properti dengan mata uang kripto didasarkan pada tiga skema yang diakui secara resmi, yang masing-masing sepenuhnya legal. Opsi spesifik yang dipilih bergantung pada persyaratan penjual, preferensi pembeli, dan rekomendasi pengacara yang menangani transaksi tersebut.

Terlepas dari perbedaan format transaksi, semuanya diperlakukan sama oleh notaris Malta—yang terpenting adalah pembeli memiliki laporan mata uang kripto yang lengkap. Dokumen-dokumen ini berfungsi sebagai bukti resmi asal usul dana dan disertakan dalam berkas notaris, sama seperti laporan rekening bank untuk pembelian biasa.

Inilah mengapa Malta dianggap sebagai salah satu negara paling nyaman di Eropa bagi mereka yang ingin membeli properti dengan mata uang kripto: kerangka hukumnya mapan, dan semua pelaku pasar tahu cara memformalkan transaksi tersebut dengan benar.

Jika penjual setuju untuk menerima mata uang kripto secara langsung, pastikan untuk menetapkan nilai tukar melalui platform pemrosesan berlisensi, bukan hanya melalui kesepakatan lisan sederhana. Layanan ini mencatat nilai BTC, ETH, atau USDT pada saat transaksi dan menghasilkan laporan resmi yang dapat disertakan oleh notaris dalam dokumen transaksi.

Hal ini penting bukan hanya untuk melindungi pembeli, untuk menghindari pembayaran berlebih jika terjadi penurunan tajam nilai tukar, tetapi juga untuk keamanan penjual, yang membutuhkan jumlah setara dalam euro yang dikonfirmasi secara hukum.

Penggunaan pemrosesan kripto mengubah pembayaran kripto menjadi instrumen keuangan yang sepenuhnya fungsional, terlindungi dari fluktuasi pasar, penundaan teknis dalam blockchain, atau potensi perselisihan mengenai nilai tukar di mana transaksi dilakukan.

Beban pajak adalah salah satu faktor kunci yang perlu dipertimbangkan saat membeli properti di Eropa dengan mata uang kripto. Penting untuk dipahami bahwa setiap negara memandang kripto secara berbeda: beberapa memperlakukannya sebagai aset, yang lain sebagai mata uang asing, dan di beberapa yurisdiksi, transaksi dengannya sama sekali bebas pajak.

Di sebagian besar negara Eropa, mengkonversi mata uang kripto ke euro dianggap sebagai peristiwa yang dikenakan pajak. Ini berarti bahwa jika Anda telah memegang kripto untuk waktu yang lama dan nilainya telah meningkat, otoritas pajak dapat mengenakan pajak keuntungan modal. Misalnya, di Jerman, tarifnya bergantung pada berapa lama aset tersebut telah dipegang, sementara di Portugal, kepemilikan jangka panjang masih berada di bawah rezim yang lebih longgar.

Otoritas pajak memberikan perhatian khusus pada transaksi besar. Properti selalu menarik minat yang tinggi dari regulator, oleh karena itu penting bagi pembeli untuk menyiapkan dokumen terlebih dahulu: riwayat transaksi, laporan pertukaran, bukti pembelian mata uang kripto dan asal-usulnya. Menggunakan pemrosesan mata uang kripto dengan konversi otomatis ke euro menyederhanakan transparansi transaksi dan mengurangi kemungkinan audit tambahan.

Di Eropa, otoritas pajak memperlakukan mata uang kripto bukan sebagai uang, melainkan sebagai aset. Oleh karena itu, saat dijual atau ditukar dengan euro, secara otomatis dicatat sebagai potensi keuntungan. Ini berarti bahwa meskipun pembeli membeli properti secara langsung dengan USDT atau BTC, mereka tetap harus memberikan laporan yang menunjukkan harga pembelian mata uang kripto tersebut.

Sebagai contoh, seorang investor yang membeli Bitcoin seharga €20.000 dan membelanjakannya seharga €35.000 harus menjelaskan selisih tersebut sebagai keuntungan – dan keuntungan tersebut akan dikenakan pajak sesuai dengan aturan negara yang bersangkutan.

Portugal adalah negara yang paling tidak ketat: investor jangka panjang seringkali terhindar dari pajak sama sekali. Jerman adalah negara yang paling mudah: jika Anda menginginkan pajak 0%, simpan kripto selama lebih dari satu tahun. Spanyol dan Polandia mengenakan pajak atas semua keuntungan, terlepas dari jangka waktunya. Malta adalah pilihan yang paling fleksibel, terutama untuk non-penduduk.

MiCA adalah regulasi penting Uni Eropa yang telah mengubah aturan main bagi semua investor kripto. Dengan ketentuan-ketentuan utamanya yang mulai berlaku pada tahun 2024–2025, transaksi properti menjadi jauh lebih transparan dan aman.

MiCA menstandarkan pendekatan untuk memverifikasi asal usul dana: sekarang semua negara Uni Eropa memiliki metodologi analisis AML yang terpadu untuk mata uang kripto. Notaris tidak lagi menafsirkan laporan kripto secara berbeda—semua orang menggunakan format verifikasi yang sama. Hal ini secara signifikan mengurangi waktu transaksi dan mengurangi risiko penolakan.

Perubahan penting lainnya adalah munculnya penyedia pembayaran mata uang kripto berlisensi resmi di Uni Eropa. Perusahaan-perusahaan ini dapat bertindak sebagai jembatan antara mata uang kripto dan sistem perbankan, memastikan keamanan transaksi di setiap tahap.

Bagi pembeli, ini berarti bahwa kripto telah menjadi alat yang sepenuhnya sah untuk membeli properti, bukan lagi "area abu-abu" yang menimbulkan masalah bagi notaris atau bank.

Meskipun kripto telah jauh lebih teregulasi, perdagangan di Eropa masih membawa risiko tertentu. Namun, sebagian besar risiko ini mudah dihindari dengan persiapan yang tepat.

Harga BTC dan ETH dapat berfluktuasi secara dramatis dalam beberapa jam. Untuk menghindari kerugian, Anda harus mengunci nilai tukar sebelum melakukan transaksi menggunakan pemrosesan mata uang kripto.

Jika laporan tidak lengkap atau riwayat transaksi tidak jelas, notaris dapat menangguhkan transaksi tersebut. Banyak pembeli meremehkan poin ini, padahal ini sangat penting.

Di beberapa negara Uni Eropa, mata uang kripto tidak dilarang, tetapi prosedurnya belum sepenuhnya didefinisikan. Oleh karena itu, transaksi memerlukan dukungan hukum tambahan.

Hal ini terjadi jika platform menganggap penarikan kripto tersebut mencurigakan. Seorang pengacara profesional akan memeriksa platform tersebut terlebih dahulu dan memberikan saran tentang cara menarik dana dengan benar.

Selama tiga tahun terakhir, transaksi kripto di Eropa telah berkembang dari hal baru menjadi praktik pasar yang stabil. Banyak notaris, perusahaan pemrosesan, dan bank telah mengembangkan algoritma untuk menangani aset digital, sehingga pada tahun 2025, tiga skema yang beroperasi secara resmi —inilah yang digunakan dalam transaksi nyata dan memastikan perlindungan hukum bagi pembeli.

Setiap skema mencerminkan kematangan pasar tertentu: perkembangan infrastruktur kripto, pendekatan notaris, persyaratan bank, dan tingkat kepercayaan pada pembayaran digital.

Model yang paling stabil, aman, dan sah secara hukum. Skema ini telah menjadi standar di sebagian besar negara Uni Eropa. Skema ini memuaskan semua pihak yang terlibat: pembeli, notaris, penjual, dan bank.

Cara kerja pemrosesan:

1. Pembeli mengirimkan mata uang kripto (BTC, ETH, USDT, USDC) ke dompet operator berlisensi.
2. Operator menetapkan nilai tukar pada saat dana diterima.
3. Proses ini secara otomatis mengkonversi kripto menjadi euro.
4. Euro ditransfer ke rekening escrow notaris.

Mengapa skema ini paling populer:

• sepenuhnya mematuhi persyaratan AML5, MiCA, dan pengendalian perbankan;
• Notaris menerima uang cerpen → risiko hukum berkurang;
• Penjual tidak menghadapi volatilitas nilai tukar;
• Pembeli menerima laporan resmi tentang asal usul dana yang sah.

Model ini telah menjadi standar di negara-negara di mana sistem notaris sangat formal dan risiko volatilitas serta pelanggaran AML (Anti-Money Laundering) ditanggapi dengan serius. Inilah sebabnya mengapa Jerman, Austria, dan Spanyol beralih ke patokan ketat untuk transaksi kripto terhadap mata uang fiat.

Metode tercepat, tetapi tidak selalu yang paling sesuai. Pembayaran langsung dengan mata uang kripto adalah format yang menjadi sangat populer di negara-negara di mana pasar telah lama terbiasa bekerja dengan aset digital.

Ini bukan eksperimen atau strategi berisiko – ini adalah model yang berhasil dan terbukti, digunakan baik oleh penjual perorangan maupun agen.

Pembeli cukup mentransfer mata uang kripto ke dompet penjual—tanpa bank, tanpa perantara, tanpa pemeriksaan yang panjang.

Notaris mencatat nilai transaksi dalam euro (misalnya, “€325.000”), meskipun seluruh transaksi dilakukan dalam USDT atau BTC.

Penjual kemudian bertindak atas kebijakannya sendiri:

• Mengonversi kripto secara instan;
• menganggapnya sebagai investasi;
• mendistribusikan ke beberapa dompet;
• mengalihkan pengelolaan ke operator saham atau OTC.

Hal ini menguntungkan para penjual, karena banyak dari mereka sudah bekerja dengan aset digital dan melihatnya sebagai cara untuk mendiversifikasi modal mereka.

Tidak ada biaya bank, tidak ada penundaan 2-3 hari untuk transfer internasional, dan tidak diperlukan proses perantara. Dari segi kecepatan, ini adalah cara tercepat untuk membeli properti di Eropa.

Keuntungan tersebut sangat terlihat di negara-negara di mana pendekatan terhadap kripto masih konservatif. Misalnya, di Prancis, pembelian properti memiliki struktur yang berbeda, dan di sinilah investor asing paling sering melakukan kesalahan. Notaris Prancis hampir selalu mensyaratkan konversi mata uang kripto ke euro terlebih dahulu, bukti rinci tentang asal dana, dan kepatuhan penuh terhadap peraturan perbankan.

Oleh karena itu, mereka yang merencanakan transaksi di Prancis disarankan untuk mengumpulkan laporan dari bursa saham, menyiapkan dokumen pajak, dan memilih pengacara yang memahami praktik lokal terlebih dahulu—jika tidak, transaksi tersebut dapat berlarut-larut selama berbulan-bulan.

Justru kontras inilah yang membuat pembayaran kripto langsung menjadi lebih menguntungkan: pembeli sepenuhnya melewati proses kepatuhan bank, tidak perlu menjelaskan asal usul dana berulang kali, seperti yang terjadi di Jerman, Austria, atau Prancis, dan transaksi itu sendiri jauh lebih cepat.

Ketika mata uang kripto "menghilang dari peredaran," dan transaksi berjalan seperti biasa. Format ini lebih disukai di negara-negara Eropa di mana mata uang kripto belum terintegrasi ke dalam praktik hukum.

Notaris mungkin tidak memahami mekanisme transaksi mata uang kripto, bank mungkin memerlukan verifikasi tambahan, dan undang-undang mungkin tidak memberikan regulasi yang jelas. Oleh karena itu, pembeli lebih memilih untuk menarik mata uang kripto terlebih dahulu untuk memastikan transaksi seakurat mungkin.

Faktanya, mata uang kripto tidak disertakan dalam dokumen—mata uang tersebut dikonversi ke euro bahkan sebelum pembelian diproses.

Diagramnya terlihat seperti ini:

1. Pembeli menjual mata uang kripto di bursa —paling sering Binance, Kraken, atau Bitstamp—di mana laporan AML (Anti-Money Laundering) terperinci tersedia.
2. Bursa mentransfer euro ke rekening bank pembeli. Ini biasanya merupakan transfer SEPA, yang memakan waktu mulai dari beberapa jam hingga satu atau dua hari.
3. Pembeli mengirimkan euro kepada notaris, dan transaksi kemudian diproses sebagai transaksi pembelian standar.

Bagi notaris dan kantor pendaftaran tanah, pembelian semacam itu tidak berbeda dengan pembelian biasa. Tidak ada penyebutan kripto dalam kontrak, tidak ada nilai tukar tetap, tidak ada aset digital—hanya pembayaran bank standar.

Hal ini menciptakan kesan transparansi hukum yang lengkap:

• Notaris melihat transfer bank biasa dan dengan tenang memproses dokumen-dokumen tersebut;
• Penjual tidak perlu memahami kripto;
• Instansi pemerintah melakukan peninjauan standar terhadap transaksi tersebut tanpa mengajukan pertanyaan tambahan.

Skema ini sangat populer di kalangan mereka yang tidak ingin menjelaskan asal usul mata uang kripto mereka kepada notaris atau yang khawatir transaksi mereka akan ditolak pendaftarannya.

Proses pembelian properti dengan kripto di Uni Eropa hampir selalu sama, meskipun aturannya berbeda-beda di setiap negara. Penting untuk memahami logika umumnya: pertama, Anda menyiapkan dokumen yang diperlukan, kemudian memilih properti dan metode pembayaran, dan baru kemudian melanjutkan ke transaksi notaris.

1. Tentukan negara mana yang ingin Anda beli dan berapa pajaknya.

Hal pertama yang perlu Anda putuskan adalah domisili pajak Anda dan bagaimana negara tersebut memperlakukan pendapatan dari mata uang kripto. Terkadang lebih menguntungkan untuk tetap menjadi penduduk Portugal atau Malta dan membeli properti di sana. Terkadang sebaliknya: pertama-tama kurangi pendapatan Anda di Jerman (di mana mata uang kripto tidak dikenakan pajak setelah satu tahun kepemilikan) dan kemudian beli properti.

Hal ini membantu menghindari masalah dengan otoritas pajak satu atau dua tahun setelah transaksi.

2. Siapkan dokumen terlebih dahulu

Setiap transaksi properti yang melibatkan mata uang kripto memerlukan transparansi. Oleh karena itu, penting untuk mengumpulkan informasi berikut terlebih dahulu:

• riwayat transaksi dari bursa,
• laporan dompet,
• Penjelasan singkat tentang asal-usul ruang bawah tanah tersebut.

Jika Anda mencoba mengumpulkan semuanya di menit-menit terakhir, notaris atau bank akan menunda transaksi tersebut. Pembeli yang cerdas selalu menyiapkan paket dokumen mereka terlebih dahulu.

3. Cari pengacara atau lembaga yang sudah berpengalaman dalam transaksi kripto.

Ini adalah salah satu langkah terpenting. Seorang spesialis yang telah melakukan transaksi semacam ini setidaknya beberapa kali sudah mengetahui:

• Notaris mana yang terbaik untuk dipilih?
• Kata-kata apa yang dibutuhkan dalam kontrak?
• Laporan apa yang cocok untuk bank atau lembaga pendaftaran?

Menggunakan jasa agen tanpa pengalaman dalam transaksi kripto hampir pasti akan menyebabkan penundaan dan kebingungan.

4. Pilih rencana pembayaran

Saat ini ada tiga pilihan umum di Eropa:

1. Transaksi mata uang kripto melalui pemrosesan → euro → notaris.
   Opsi paling aman dan resmi.
2. Pembayaran cryptocurrency langsung ke pedagang.
   Ini berfungsi di negara-negara seperti Portugal dan Malta, di mana notaris sudah terbiasa dengan cryptocurrency.
3. Menjual kripto di muka → pembayaran dalam euro.
   Sebuah skenario klasik untuk negara-negara di mana kripto tidak populer atau kurang dipahami.

Pilihan tersebut menentukan dokumen apa yang dibutuhkan, siapa dan bagaimana menetapkan nilai tukar, dan berapa lama transaksi akan berlangsung.

5. Pesan properti dan tandatangani perjanjian pendahuluan

Setelah memilih properti, dokumen reservasi ditandatangani, yang menetapkan harga dan ketentuan transaksi. Dalam transaksi mata uang kripto, sangat penting untuk segera menentukan bagaimana pembayaran akan diproses dan kapan properti dianggap telah dibayar.

Penting juga untuk menentukan terlebih dahulu siapa yang menanggung risiko perubahan nilai tukar—tanpa ini, jumlahnya bisa berubah keesokan harinya, dan pihak-pihak terkait akan menghadapi kesalahpahaman.

6. Seorang pengacara memeriksa properti tersebut

Secara paralel, dilakukan audit hukum terhadap properti tersebut:

• Siapakah pemiliknya?
• Apakah ada hutang atau penangkapan?
• Apakah properti tersebut dijaminkan untuk pinjaman?
• apakah ada transaksi kontroversial atau tidak terdaftar di masa lalu.

Tahap ini sama di semua negara – kripto belum ada hubungannya dengan itu.

7. Persiapan pembayaran

Jika pembayaran dilakukan melalui pemrosesan, akun akan dibuka, verifikasi dilakukan, dan transfer uji coba akan dilakukan.

Jika pembayaran dilakukan langsung, dompet penjual disepakati, nilai tukar dan prosedur konfirmasi pembayaran ditetapkan.

8. Hari transaksi di kantor notaris

Pada hari penandatanganan transaksi, semuanya berjalan cukup sederhana, tetapi prosedurnya selalu diikuti dengan ketat. Notaris memulai dengan meninjau dokumen para pihak dan ketentuan kontrak, setelah itu ia secara resmi mencatat nilai properti dalam euro—bahkan jika pembayaran dilakukan dalam mata uang kripto.

Selanjutnya, mereka menunggu konfirmasi pembayaran: ini bisa berupa pemberitahuan bank dari prosesor kripto atau tangkapan layar transaksi yang berhasil jika para pihak menggunakan pembayaran kripto langsung dengan nilai tukar yang telah disepakati sebelumnya. Setelah notaris menerima konfirmasi, mereka menandatangani perjanjian jual beli dan menyerahkan dokumen tersebut ke kantor pendaftaran tanah untuk mendaftarkan pemilik baru.

Di negara-negara yang terbiasa dengan transaksi kripto, seluruh prosesnya sangat cepat—kadang-kadang hanya perlu satu kunjungan dan beberapa jam saja. Di yurisdiksi yang lebih ketat, notaris dapat melakukan pendaftaran secara bertahap: pertama, verifikasi dan tanda tangan, kemudian konfirmasi pembayaran dan pengajuan ke registrasi dalam satu atau dua hari.

9. Pendaftaran properti

Setelah pembayaran, notaris mengirimkan data tersebut ke kantor registrasi.

Sangat penting untuk memahami bahwa catatan pendaftaran tanah tidak menunjukkan bahwa Anda membayar dengan mata uang kripto.

Hanya akan ada:

• harga dalam euro,
• detail Anda sebagai pembeli,
• detail penjual,
• Informasi tentang notaris.

Mata uang kripto hanya ada dalam bentuk laporan yang tersimpan di arsip notaris. Bagi negara, ini tampak seperti transaksi biasa.

Meskipun Portugal, Spanyol, Malta, dan Turki memimpin, yurisdiksi baru secara bertahap menjadi ramah terhadap kripto muncul pada tahun 2025. Ini adalah negara-negara di mana pembayaran kripto belum diwajibkan secara hukum, tetapi sudah menjadi bagian dari transaksi dunia nyata—melalui lembaga, pemroses, atau perjanjian langsung.

Negara-negara yang Berupaya Meningkatkan Transaksi Mata Uang Kripto

Negara-negara ini belum mempromosikan transaksi kripto seaktif Malta atau Portugal, tetapi pasar sudah berubah dari bawah ke atas, melalui praktik-praktik agensi dan klien.

Tren yang jelas telah lama terlihat dalam transaksi kripto: berbagai jenis properti menarik berbagai kategori investor kripto. Tahun ini, pasar telah menetapkan segmen "favorit" - yaitu segmen yang lebih mudah dibeli dengan aset digital, lebih mudah disewakan, dan lebih menguntungkan untuk dipegang dalam jangka panjang.

Kondominium tepi pantai adalah pembelian kripto teratas.

Alasannya sederhana: properti semacam itu cocok untuk rekreasi pribadi maupun disewakan, dan para penjual di daerah wisata sudah lama terbiasa dengan mata uang kripto.

Tempat-tempat yang paling sering dikunjungi pembeli:
Portugal (Algarve), Spanyol (Costa del Sol, Costa Blanca), Turki (Antalya), Montenegro (Budva, Kotor), Siprus (Limassol).

Mengapa mereka:

• Arus wisatawan yang stabil → pendapatan sewa harian yang tinggi;
• Likuiditas yang jelas - apartemen seperti itu mudah dijual kembali;
• Para penjual dan pengembang di daerah pesisir lebih fleksibel dibandingkan di ibu kota-ibu kota besar;
• Pemrosesan kriptografi sudah terintegrasi dalam transaksi.

Banyak pembeli kripto sama sekali tidak berencana untuk tinggal di properti-properti ini—mereka menggunakan properti tersebut sebagai "arus kas yang tenang" dan cara untuk mendiversifikasi modal mereka.

Pada tahun 2025, Algarve dan Budva mencatat angka transaksi yang sangat tinggi, dengan hingga 60% pembeli membayar apartemen menggunakan USDT atau BTC.

Pengembang adalah kategori penjual yang paling maju secara teknologi.

Mereka adalah yang pertama secara resmi menerapkan pembayaran kripto, seringkali melalui prosesor Eropa yang berlisensi.

Geografi:
Portugal, Spanyol, Malta, Turki, Siprus, dan UEA (jika pembeli adalah penduduk Uni Eropa).

Mengapa bangunan baru cocok untuk transaksi kripto:

• Para pengembang memiliki pengacara mereka sendiri yang sudah bekerja dengan kripto;
• Pembayaran dapat dilakukan secara bertahap selama pembangunan (ini sangat praktis dalam kripto);
• Tingkat suku bunga dapat ditetapkan di muka, yang mengurangi volatilitas;
• Struktur hukumnya jelas: dari pemesanan hingga penyerahan kunci.

Di Malta dan Portugal, para pengembang sudah secara resmi mengiklankan pembayaran USDT dalam brosur mereka, mencantumkan mata uang kripto tersebut bersama euro. Hal ini sudah menjadi standar, bukan sesuatu yang luar biasa.

Para pembeli mata uang kripto juga aktif memasuki pasar perkotaan tradisional. Hal ini terutama terlihat di ibu kota dan destinasi wisata utama, di mana permintaan selalu melebihi penawaran.

Di sini, orang membeli bukan untuk sensasi semata, tetapi untuk pertumbuhan modal jangka panjang—itulah sebabnya investor secara bersamaan menganalisis pasar tetangga, melihat apartemen termahal di Austria , membandingkan tren regional, dan memutuskan di mana akan berinvestasi secara menguntungkan dalam jangka waktu 5-10 tahun.

Properti-properti ini dipilih oleh investor yang ingin berinvestasi bukan pada penyewaan jangka pendek, tetapi pada pertumbuhan nilai jangka panjang.

Alasan:

• Kota-kota besar selalu bersifat likuid;
• kenaikan harga yang terus-menerus - bahkan selama tahun-tahun resesi;
• Sewa rumah memberikan penghasilan tetap sepanjang tahun;
• Bagi investor asing, mengelola properti melalui perusahaan manajemen akan lebih mudah.

Pada tahun 2025, Lisbon menjadi kota nomor satu untuk transaksi kripto di Uni Eropa: sekitar 15% dari semua pembelian dari non-penduduk diproses melalui pemrosesan kripto.

Para pemilik rumah yang membangun modal mereka di sektor Web3 sangat aktif dalam transaksi kripto—bagi mereka, kripto telah menjadi bentuk pembayaran yang wajar.

Di segmen properti mewah, mata uang kripto digunakan bahkan lebih sering daripada di segmen properti dengan harga terjangkau.

Hal ini karena pemilik vila-vila besar seringkali merupakan investor kripto atau telah mengumpulkan modal di pasar Web3.

Di mana membeli vila dengan mata uang kripto:

• Spanyol - Marbella, Malaga, Costa del Sol;
• Italia - Liguria, Toskana, Sardinia;
• Prancis - Cote d'Azur, Nice, Cannes;
• Malta - Dingli, Mdina, Sliema;
• Siprus - Paphos, Limassol.

Penjual elit biasanya:

• sudah pernah bekerja sama dengan pembeli kripto;
• siap untuk menetapkan nilai tukar melalui platform OTC;
• menerima sejumlah besar BTC, ETH, atau USDT tanpa diskusi.

Salah satu skema yang umum adalah pembayaran sebagian dalam kripto dan sebagian lagi dalam mata uang fiat.

Sebagai contoh, sebuah vila senilai €2,5 juta dapat dibayarkan dengan:

• €1,8 juta melalui pemrosesan kripto,
• 700.000 € melalui transfer bank.

Dengan cara ini, penjual mengurangi risiko, dan pembeli dapat secara fleksibel menggunakan berbagai sumber modal.

Pembelian properti dengan mata uang kripto di Eropa pada tahun 2025 telah berhenti menjadi sebuah eksperimen dan telah menjadi instrumen yang jelas dan terstruktur. Apa yang beberapa tahun lalu mengharuskan pengacara untuk berimprovisasi, kini didasarkan pada peraturan MiCA yang jelas, pengalaman notaris, dan skema pemrosesan mata uang kripto yang mapan.

Kripto telah menjadi bagian alami dari pasar: apartemen di tepi laut dibayar dengan USDT, bangunan baru menerima pembayaran melalui platform berlisensi, dan vila mewah di Marbella atau Limassol sering dibeli seluruhnya dengan BTC. Bank-bank Eropa telah berhenti panik saat melihat transfer besar, dan notaris telah menerima instruksi tentang cara menetapkan nilai tukar dan memverifikasi asal usul dana.

Namun terlepas dari kesederhanaannya yang tampak, transaksi kripto tetap sensitif secara hukum. Tidak ada ruang untuk terburu-buru: persiapan dokumen yang tepat, penetapan nilai tukar yang akurat, pemilihan metode pembayaran yang tepat, dan yang terpenting, bekerja sama dengan pengacara dan lembaga yang memahami seluk-beluk transaksi kripto sangatlah penting. Kesalahan dapat berakibat fatal—kadang-kadang mencapai ratusan ribu euro.

Jika Anda mengikuti aturan, membeli properti di Eropa dengan mata uang kripto tidak lebih sulit daripada membayar biaya reguler. Terlebih lagi, memilih negara dan properti yang tepat memungkinkan investor untuk:

• mengoptimalkan pajak;
• menjaga modal di yurisdiksi yang dapat diprediksi;
• Dapatkan aset likuid tanpa harus mengkonversi semua kripto Anda menjadi mata uang fiat;
• Diversifikasi portofolio Anda dan lindungi diri Anda dari volatilitas pasar.

Pasar Eropa telah beradaptasi dengan pembeli kripto, dan tren ini hanya akan semakin intensif. Semakin banyak lembaga yang memperkenalkan departemen kripto, pengembang menciptakan solusi pemrosesan mereka sendiri, dan negara-negara seperti Portugal, Malta, dan Montenegro menjadi pusat yang lengkap bagi investor kripto.

Bagi mereka yang bersedia bekerja secara transparan, menyiapkan dokumen terlebih dahulu, dan memilih dukungan profesional, kripto membuka realitas baru: properti dapat dibeli dengan cepat, nyaman, dan tanpa hambatan yang tidak perlu.