Membeli apartemen di Austria secara tunai: apakah mungkin dan bagaimana proses transaksinya?

Pasar properti Austria adalah salah satu yang paling ketat pengawasannya di Eropa. Meskipun demikian, banyak orang keliru percaya bahwa dengan jumlah uang yang tepat, mereka dapat dengan mudah membeli properti apa pun. Realitasnya jauh lebih kompleks.

Membeli apartemen di Austria secara tunai tidak berarti harus membayar tunai. Ini hanya berarti pembeli sudah memiliki dana yang diperlukan dan tidak terikat dengan pinjaman bank, yang mempercepat prosesnya. Semua prosedur wajib tetap berlaku, termasuk pemeriksaan KYC dan AML, bukti modal legal, dan mendapatkan izin dari kantor negara.

Ya, pembelian properti secara tunai diperbolehkan menurut hukum Austria. Namun, penting untuk dipahami bahwa ini tidak berarti membayar tunai—pertukaran uang kertas sama sekali tidak digunakan. Istilah "pembelian tunai" hanya berarti bahwa pembeli membayar dengan dana sendiri dan tidak terikat dengan hipotek.

Kuncinya di sini bukanlah bagaimana pembayaran dilakukan, tetapi bahwa dana tersebut didokumentasikan dengan benar dan sumbernya jelas. Di Austria, pemeriksaan KYC dan AML (Anti-Money Laundering) ditangani dengan sangat serius: notaris, bank, dan terkadang bahkan kantor negara harus memastikan bahwa dana tersebut diperoleh secara legal. Oleh karena itu, selama transaksi, dokumen yang mengkonfirmasi pendapatan, arus kas, dan kepatuhan pajak biasanya diperlukan.

Meskipun pembelian dilakukan tanpa pinjaman, notaris dan bank tetap diperlukan. Notaris bertanggung jawab atas aspek hukum transaksi, menyerahkan dokumen ke kantor pendaftaran tanah dan memantau legalitasnya. Bank juga membuka rekening escrow (Treuhandkonto) —bagian wajib dari transaksi di Austria, bahkan ketika membayar dengan dana pribadi. Dana pertama-tama ditransfer ke rekening ini, di mana dana tersebut diblokir hingga pendaftaran negara, dan baru kemudian ditransfer ke penjual.

Dengan demikian, dimungkinkan untuk membeli apartemen di Austria secara tunai, tetapi hanya jika semua peraturan dipatuhi, transaksi sepenuhnya transparan, dan melibatkan notaris, bank, serta lembaga pemerintah.

Penting untuk mempertimbangkan pembatasan pembelian properti : aturan untuk warga negara asing berbeda-beda tergantung pada negara bagian ( Bundesland ) dan tujuan pembelian, jadi penting untuk memeriksanya sebelum menandatangani Kaufanbot.

Membeli properti di Austria diatur secara ketat: transaksi tunduk pada pengawasan di berbagai tingkatan, dan bahkan pembelian paling sederhana pun memerlukan inspeksi dan izin resmi.

1. Verifikasi asal usul modal (AML)

Austria memiliki peraturan anti pencucian uang yang sangat ketat. Pembeli harus membuktikan bahwa dana mereka diperoleh secara sah.

Biasanya mereka meminta untuk menyediakan:

• dokumen yang mengkonfirmasi pendapatan (gaji, dividen, pendapatan usaha);
• Laporan rekening bank yang menunjukkan pergerakan kas;
• dokumen-dokumen terkait penjualan properti atau aset lainnya;
• Laporan pajak.

Notaris bertanggung jawab atas keakuratan dan kelengkapan pemeriksaan AML (Anti-Money Laundering). Tanpa itu, transaksi tidak akan terjadi.

2. Izin dari Komisi Erwerbs

Di sebagian besar wilayah Austria, pembeli asing tidak dapat membeli properti secara bebas. Sebelum membeli, mereka harus mendapatkan izin dari Erwerbskommission setempat, yang akan memutuskan apakah pembeli dapat melanjutkan transaksi tersebut.

Pemeriksaan komisi:

• apakah pembeli tersebut penduduk atau bukan penduduk;
• Untuk tujuan apa properti tersebut diperoleh;
• Apakah ada pembatasan khusus di wilayah ini (misalnya, di daerah wisata);
• apakah transaksi tersebut sesuai dengan hukum setempat dan kepentingan negara bagian tertentu (Bundesland).

Tanpa izin tersebut, tidak mungkin untuk mendaftarkan kepemilikan dan memasukkannya ke dalam register tanah.

3. Pemeriksaan tambahan untuk non-penduduk

Untuk pembeli asing, dilakukan pemeriksaan yang lebih menyeluruh:

• Periksa legalitas tinggal dan status Anda di Uni Eropa;
• Mereka memeriksa apakah ada hubungan dengan Austria (terkadang perlu menjelaskan tujuan pembelian);
• menganalisis status pajak;
• Mereka memeriksa secara detail dari mana uang itu berasal.

Di beberapa wilayah, warga non-residen sangat dibatasi untuk membeli properti, dan diharuskan menunjukkan bukti bahwa properti tersebut benar-benar dibutuhkan, seperti yang terjadi di Tyrol.

Meskipun pembeli membayar seluruh jumlah untuk sebuah apartemen di Austria dari kantong mereka sendiri, proses pembelian itu sendiri tetap sangat formal, diatur secara ketat, dan mengikuti tahapan yang telah ditetapkan. Saya selalu memberi tahu klien saya: memiliki dana yang cukup membuat prosesnya lebih sederhana dan cepat, tetapi itu tidak menghilangkan kebutuhan untuk melalui semua langkah hukum yang wajib. Setiap transaksi properti di Austria harus disahkan oleh notaris—itu adalah persyaratan hukum, dan tidak ada cara untuk menghindarinya.

Pembeli memilih apartemen, memeriksa lingkungan sekitar, infrastruktur, kondisi dan status bangunan, serta batasan apa pun (misalnya, apakah properti tersebut dapat disewakan dalam jangka pendek). Pada tahap ini, detail penting seringkali menjadi jelas yang banyak orang tidak sadari: di beberapa wilayah, properti mungkin awalnya tertutup bagi non-penduduk.

Ini adalah pemeriksaan menyeluruh terhadap properti dan pemiliknya:

• Apakah meteran yang sebenarnya sesuai dengan yang tercantum dalam dokumen?
• Apakah ada beban atau hutang tersembunyi pada tagihan utilitas?
• Apakah ada pembatasan terhadap pembangunan ulang, rekonstruksi, atau penyewaan properti tersebut?.

Ada beberapa kasus di mana sebuah apartemen tampak ideal, tetapi inspeksi mengungkapkan masalah—misalnya, perselisihan mengenai batas-batas ruang utilitas atau pembangunan ulang ilegal. Sebaiknya jangan membeli properti seperti itu.

Harga, syarat, dan ketentuan transaksi ditentukan. Biasanya dilakukan pembayaran uang muka dalam jumlah kecil, yang kemudian ditransfer ke rekening escrow. Untuk pembeli asing, seringkali ditambahkan klausul yang menyatakan bahwa transaksi hanya akan berlaku setelah mendapat persetujuan dari "Erwerbskommission" (Komisi Perdagangan).

Di Austria, pembayaran properti secara tunai tidak dapat dilakukan secara langsung—pembayaran hanya dilakukan melalui transfer bank dan rekening escrow. Notaris atau pengacara yang mengawasi transaksi memastikan legalitasnya: dana harus transparan dan dapat diverifikasi, dengan sumber yang terverifikasi serta pajak dan biaya yang dibayarkan, bukan hanya diserahkan begitu saja secara tunai.

• Saat membeli rumah di pasar sekunder atau di bangunan baru, rekening escrow dengan notaris atau pengacara (treuhandkonto / Notartreuhandbank) biasanya digunakan.
• Pembeli mentransfer uang muka atau seluruh jumlah ke rekening ini. Dana baru ditransfer ke penjual setelah semua syarat transaksi terpenuhi—penandatanganan kontrak, pendaftaran hak milik, pembayaran pajak dan biaya, dll.
• Hal ini melindungi pembeli: jika transaksi tidak terjadi (misalnya, karena penolakan pendaftaran atau kurangnya izin), dana akan dikembalikan.

Sistem escrow dan transfer bank bersifat wajib—tanpa itu, tidak ada penjual yang akan mentransfer properti.

Pada tahap ini, notaris melakukan pemeriksaan lengkap sesuai dengan peraturan AML (Anti-Money Laundering). Biasanya, pembeli diminta untuk:

• Laporan rekening bank untuk 6-12 bulan terakhir;
• dokumen yang mengkonfirmasi penjualan bisnis atau properti;
• Laporan pajak.

Berdasarkan pengalaman: jika dana berasal dari rekening luar negeri dan tidak jelas dari mana asalnya, notaris mungkin akan meminta konfirmasi tambahan—sampai konfirmasi ini diberikan, transaksi tidak akan dilanjutkan.

Setelah semua pengecekan berhasil diselesaikan, Treuhänder (petugas pemberi pinjaman) menerima izin untuk mentransfer dana kepada penjual. "Pembayaran tunai" hanya berarti satu hal: pembeli sudah memiliki dana di rekening mereka dan tidak perlu menunggu persetujuan hipotek. Ini mempercepat transaksi, tetapi urutan langkah-langkahnya (pengecekan, notaris, transfer dana) tetap sama.

Notaris menyerahkan dokumen ke kantor pendaftaran tanah (Grundbuch). Setelah pendaftaran selesai, Anda menjadi pemilik sah apartemen tersebut, dan penjual menerima pembayaran dari uang jaminan.

Membeli apartemen di Austria secara tunai menawarkan keuntungan bagi pembeli. Di Austria, di mana semua transaksi diatur oleh aturan yang ketat, ketiadaan hipotek mempercepat proses dan membuat Anda menjadi pembeli yang lebih diinginkan oleh penjual.

1. Transaksi operasional

Jika Anda tidak menunggu persetujuan bank, prosesnya akan lebih cepat:

• Dokumen yang dibutuhkan lebih sedikit,
• Bank tersebut tidak melakukan penilaian properti,
• tidak perlu menyepakati persyaratan pinjaman.

Berdasarkan pengalaman saya, transaksi seperti itu biasanya memakan waktu 2-4 minggu lebih singkat.

2. Menegosiasikan diskon

Para penjual di Austria lebih menyukai hasil yang dapat diprediksi. Pembeli dengan uang tunai dianggap lebih dapat diandalkan, sehingga penawaran mereka lebih kuat dalam negosiasi.

Terkadang Anda bahkan bisa mendapatkan diskon kecil sebesar 1-5%, terutama jika hal itu penting bagi penjual untuk menyelesaikan transaksi dengan cepat.

3. Persetujuan transaksi yang lebih cepat oleh semua pihak

Notaris, penjual, dan agen properti lebih percaya pada pembeli yang membayar langsung dengan uang mereka sendiri, tanpa pinjaman bank. Semakin sedikit pihak yang perlu dikoordinasikan, semakin rendah risiko keterlambatan.

Bahkan verifikasi anti pencucian uang (AML) yang wajib pun akan berjalan lebih cepat jika Anda menyiapkan semua dokumen terlebih dahulu yang menunjukkan dari mana seluruh jumlah tersebut berasal, dan cerita ini tampak jelas dan sah.

4. Seringkali memikat pembeli dengan hipotek

Di kota-kota populer seperti Wina, Salzburg, dan Innsbruck, seringkali ada banyak pembeli untuk satu apartemen. Membeli tanpa pinjaman hampir selalu lebih menguntungkan:

• Bagi penjual, tidak ada risiko bahwa bank tidak akan menyetujui transaksi tersebut;
• Pendaftaran lebih cepat;
• lebih sedikit syarat yang dapat menyebabkan kesepakatan gagal.

Terkadang penjual secara langsung menyatakan dalam iklan mereka bahwa mereka memberikan preferensi kepada pembeli yang menggunakan dana sendiri.

Ada baiknya mengklarifikasi kesalahpahaman umum di kalangan orang asing. Di Austria, Anda tidak bisa begitu saja membawa sejumlah besar uang tunai dan membeli apartemen secara tunai. Ini ilegal, dan dalam praktiknya, transaksi semacam itu tidak akan pernah terjadi: baik notaris maupun bank tidak akan menerima metode pembayaran ini.

Jika Anda mencoba membeli apartemen di Austria dengan uang tunai, transaksi tersebut akan langsung dihentikan. Seorang notaris tidak dapat menerima dana tersebut dan secara hukum wajib melaporkan pelanggaran tersebut.

Mengapa begitu ketat:

• Peraturan perundang-undangan: Semua transaksi mematuhi Undang-Undang Anti Pencucian Uang Austria (Finanzmarkt-Geldwäschegesetz, FM-GwG). Notaris wajib memverifikasi setiap transaksi dan berhak menghentikannya jika terdapat keraguan.
• Pembatasan pembayaran tunai – menggunakan uang tunai saat membeli properti dianggap berisiko tinggi dan tidak dipraktikkan. Menurut hukum, pembayaran harus dilakukan melalui bank dan rekening khusus yang terkontrol.

Banyak orang percaya bahwa hal terpenting untuk membeli apartemen di Austria adalah memiliki dana yang cukup. Namun kenyataannya, bagi warga asing, tantangan utamanya bukanlah keuangan, melainkan mendapatkan izin yang diperlukan.

• Warga negara Uni Eropa memiliki keuntungan yang signifikan: di sebagian besar negara federal, prosedurnya lebih sederhana bagi mereka, dan terdapat lebih sedikit pembatasan.
• Pembeli dari negara non-Uni Eropa menghadapi aturan yang lebih ketat. Di beberapa wilayah, seperti Carinthia dan Tyrol, membeli properti tanpa alasan yang kuat hampir tidak mungkin—Anda harus membuktikan keterkaitan dengan wilayah tersebut atau tujuan yang jelas untuk pembelian (pekerjaan, bisnis, atau tempat tinggal tetap).
• Di Wina, warga negara asing dapat membeli apartemen tetapi hanya setelah menerima semua izin yang diperlukan dari Erwerbskommission (Komisi Perizinan Properti). Tanpa persetujuan ini, sertifikat kepemilikan properti tidak akan didaftarkan.

Pengamatan saya: banyak klien kaya tidak menghabiskan waktu berbulan-bulan untuk mengumpulkan dana, tetapi berbulan-bulan untuk mendapatkan izin (terutama dari otoritas pertanahan). Oleh karena itu, ketika merencanakan pembelian, pertama-tama periksa peraturan di wilayah Anda dan siapkan semua dokumen yang diperlukan terlebih dahulu.

Jika Anda ingin membeli apartemen di Austria secara tunai, notaris dan bank secara hukum wajib memverifikasi bahwa dana Anda diperoleh secara jujur. Ini adalah persyaratan wajib berdasarkan prosedur AML dan KYC. Untuk memastikan transaksi berjalan lancar dan tanpa penundaan, sebaiknya siapkan semua dokumen yang membuktikan asal dana Anda terlebih dahulu.

Umumnya, dokumen-dokumen berikut ini cocok untuk mengkonfirmasi sumber dana:

• Penjualan bisnis - perjanjian jual beli, dokumen pengalihan, dan konfirmasi pembayaran pajak.
• Penjualan properti - dokumen transaksi dan rekening koran setelah menerima dana.
• Program deposito dan investasi - laporan rekening bank dan bukti pendapatan investasi yang sah.
• Pendapatan beberapa tahun terakhir - laporan pajak, slip gaji, dan dokumen dividen.
• Mata uang kripto : dana pertama-tama ditransfer ke rekening bank, kemudian ke rekening penjamin (escrow) untuk transaksi; seluruh riwayat transaksi dan asal usul dana yang sah harus diverifikasi.

Saran saya: semakin sederhana dan familiar sumber dana Anda bagi bank dan notaris, semakin cepat mereka akan menyelesaikan verifikasi. Sumber yang tidak biasa (misalnya, penarikan besar dari akun mata uang kripto tanpa dokumentasi yang jelas tentang asalnya) membutuhkan waktu lebih lama untuk disetujui dan dapat menimbulkan kecurigaan.

Meskipun dengan jumlah pembelian penuh, pembeli asing di Austria tidak kebal terhadap risiko. Memiliki jumlah penuh tidak membebaskan mereka dari kepatuhan terhadap semua hukum dan persyaratan peraturan setempat.

Risiko utama:

• Penolakan izin pembelian. Di beberapa wilayah tertentu, seperti Carinthia dan Tyrol, warga non-residen dapat ditolak izinnya tanpa penjelasan. Bahkan di Wina, penolakan dimungkinkan jika dokumen tidak memenuhi persyaratan Erwerbskommission (Komisi Pembelian).
• Pemeriksaan yang panjang. Verifikasi sumber dana, serta prosedur KYC dan AML, seringkali memakan waktu beberapa minggu. Kesalahan atau dokumen yang hilang akan memperlambat transaksi secara signifikan.
• Ketergantungan pada keakuratan dokumen. Semua transaksi diawasi oleh bank dan notaris, sehingga ketidakakuratan dalam dokumen dapat menghentikan proses dan memerlukan konfirmasi tambahan.
• Pembekuan dana jika ada kecurigaan. Jika bank atau notaris meragukan keabsahan dana, dana tersebut dapat dibekukan dalam rekening escrow hingga investigasi selesai. Dalam kasus ekstrem, transaksi dapat dibatalkan.

Semakin jelas dan resmi sumber dana, semakin cepat bank dan notaris akan melakukan verifikasi. Namun, transaksi yang tidak biasa, seperti transfer besar dari akun kripto tanpa dokumen pendukung, membutuhkan waktu lebih lama untuk diverifikasi dan seringkali menimbulkan pertanyaan tambahan.

Saat membeli apartemen di Austria secara tunai, Anda perlu mempertimbangkan lebih dari sekadar harga properti. Ada biaya tambahan yang secara signifikan meningkatkan anggaran keseluruhan—biasanya sekitar 7-10% dari nilai properti.

Terkadang pembeli tidak mengerti mengapa masih ada biaya tambahan yang muncul saat membeli secara tunai. Ini normal di Austria: bahkan tanpa hipotek, notaris, bank, dan pihak lain yang terlibat dalam transaksi diwajibkan untuk memastikan keamanan hukum dan keuangan yang lengkap.

Ya, dimungkinkan untuk membeli apartemen di Austria menggunakan nama perusahaan. Ini terkadang lebih nyaman bagi warga negara asing, tetapi memiliki aturan dan formalitas tersendiri yang harus dipatuhi.

Opsi desain yang mungkin:

• GmbH (Austria) adalah perusahaan perseroan terbatas lokal yang didirikan berdasarkan hukum Austria.
• Perusahaan asing dapat didirikan di negara mana pun di dunia, tetapi harus mematuhi semua hukum dan peraturan Austria.

Nuansa dan pemeriksaan wajib:

• WiEReG (Undang-Undang Transparansi Penerima Manfaat Austria) mewajibkan pengungkapan pemilik sebenarnya dari suatu perusahaan. Semua pemilik manfaat harus diungkapkan secara resmi.
• Pendaftaran pemilik - informasi tentang perusahaan dan pemilik sebenarnya dicantumkan dalam register tanah saat mendaftarkan properti.
• Kepatuhan/AML/KYC — semua pembayaran menjalani kontrol perbankan dan notaris yang ketat. Jika terdapat ketidakakuratan dalam dokumen, transaksi dapat ditangguhkan sementara.

Membeli properti melalui perusahaan mempercepat proses dan menawarkan keuntungan pajak. Namun, untuk menghindari penundaan, siapkan dokumen terlebih dahulu untuk membuktikan siapa pemilik sebenarnya perusahaan tersebut dan dari mana dana perusahaan itu berasal.

Ya, pembelian dimungkinkan, tetapi berlaku aturan yang sangat ketat. Anda tidak dapat begitu saja mentransfer mata uang kripto langsung ke penjual. Semua dana harus melalui saluran perbankan resmi untuk mematuhi hukum AML dan KYC Austria.

Skema transaksi tipikal:

• Kripto → bank / non-bank. Mata uang kripto pertama-tama ditukar dengan uang fiat (euro atau dolar) melalui penukar atau bank berlisensi.
• → Rekening escrow. Dana disetorkan ke rekening escrow notaris atau bank (Treuhandkonto) dan tetap berada di sana hingga transaksi didaftarkan.
• → Transaksi. Setelah dana dipastikan sah dan semua dokumen diverifikasi, uang tersebut ditransfer ke penjual.

Yang dilarang:

• Tidak mungkin menggunakan USDT atau mata uang kripto lainnya secara langsung sebagai "uang tunai" untuk membeli properti.
• Menukarkan mata uang kripto dengan euro tunai dan mencoba membayar sewa merupakan pelanggaran hukum dan peraturan AML (Anti-Money Laundering).

Membeli properti dengan mata uang kripto memang dimungkinkan, tetapi hanya dengan transparansi penuh: Anda harus mengkonfirmasi asal dana dan melewati semua pemeriksaan bank dan notaris. Upaya untuk menghindari aturan ini hampir selalu mengakibatkan transaksi diblokir.

Membeli apartemen di Austria secara tunai bukan hanya soal kemudahan; ini adalah pendekatan yang matang. Saya akan membantu Anda meminimalkan risiko, memeriksa properti, dan memilih negara tempat uang Anda akan disimpan dengan aman dan dapat berkembang.

Kategori utama:

• Perkembangan terbaru. Banyak investor memilih apartemen baru, terutama di Wina dan daerah resor. Pembayaran tanpa pinjaman memungkinkan proses penutupan yang lebih cepat dan terkadang diskon dari pengembang.
• Pasar sekunder. Saat membeli rumah yang sudah ada, pembeli dengan uang tunai akan langsung lebih menarik bagi penjual—transaksi semacam itu akan lebih cepat selesai, terutama di daerah-daerah populer.
• Apartemen sebagai investasi . Mereka yang membeli properti sewa seringkali membayar di muka untuk menghindari menunggu persetujuan bank dan mempercepat proses transaksi.
• Properti komersial. Membeli kantor, toko, atau hotel kecil secara tunai memang kurang umum, tetapi keuntungannya tetap sama: transaksi lebih cepat, kemungkinan mendapatkan persyaratan yang menguntungkan, dan meminimalkan risiko birokrasi.

Membeli kantor, toko, atau hotel kecil secara tunai memang kurang umum, tetapi menawarkan keuntungan yang sama: transaksinya lebih cepat, lebih mudah untuk menegosiasikan persyaratan yang menguntungkan, dan lebih sedikit dokumen serta risiko.

Membeli apartemen di Austria secara tunai menawarkan keuntungan signifikan bagi investor. Hal ini sangat berharga di Austria, di mana pasar sangat kompetitif dan transaksi berlangsung cepat.

Manfaat utama:

• Diskon 2%–7%. Penting bagi penjual untuk memastikan transaksi berjalan lancar. Ketika pembeli membayar tunai di muka, mereka seringkali bisa mendapatkan diskon tambahan, terutama jika ada banyak penawar untuk properti tersebut.
• Lelang lebih menguntungkan. Dalam lelang, penawar dengan kredit bergantung pada proses persetujuan bank. Pembeli tunai memiliki keuntungan: mereka dapat membayar dengan cepat dan menyelesaikan transaksi segera.
• Lebih cepat dan tidak terlalu birokratis. Tanpa hipotek, tidak perlu menunggu persetujuan bank, penilaian, atau inspeksi. Transaksi langsung melalui notaris dan rekening escrow, menghemat banyak waktu—kadang-kadang berminggu-minggu atau bahkan berbulan-bulan.

Membeli apartemen dengan uang sendiri di pasar yang sudah ada atau di bangunan baru, di mana terdapat persaingan antar pembeli, sangat menguntungkan. Dalam situasi seperti itu, orang yang dapat membayar segera dan cepat seringkali menang—kecepatan dan ketersediaan dana penuh menentukan hasil transaksi.

Dalam beberapa tahun terakhir, tren umum telah muncul di Uni Eropa: pembatasan dan kontrol terhadap peredaran uang tunai, terutama dalam transaksi properti, pembelian besar, atau transaksi lintas batas. Ada beberapa alasan untuk hal ini:

• Anti pencucian uang (AML). Uni Eropa memperkenalkan aturan ketat untuk memudahkan pelacakan uang. Transaksi tunai dalam jumlah besar dianggap berisiko, karena mungkin terkait dengan pencucian uang atau aktivitas ilegal. Setiap negara memiliki ambang batas di atas mana sumber dana harus diverifikasi.
• Memerangi penggelapan pajak. Uang tunai lebih sulit dikendalikan oleh otoritas pajak. Transfer bank lebih mudah dilacak, memungkinkan pencatatan transaksi resmi dan meningkatkan transparansi pajak.
• Munculnya pembayaran digital. Karena hampir semua pembayaran sekarang dilakukan melalui bank dan sistem elektronik, jumlah uang tunai yang besar menimbulkan kecurigaan. Negara-negara Uni Eropa mendorong pembayaran tanpa uang tunai, dan hanya menggunakan uang tunai untuk pengeluaran kecil.
• Pembaruan peraturan perundang-undangan. Austria dan negara-negara Uni Eropa lainnya memiliki undang-undang seperti Finanzmarkt-Geldwäschegesetz (FM-GwG), yang mensyaratkan bukti yang jelas tentang sumber dana saat membeli sejumlah besar properti. Melanggar aturan ini dapat mengakibatkan transaksi dihentikan, dan denda dapat dikenakan.

Sekalipun pembeli memiliki seluruh jumlah uang tunai, pembayaran dengan uang kertas tidak dimungkinkan. Menurut hukum, pembelian dalam jumlah besar harus diproses melalui bank: dana ditransfer dari kartu ke kartu atau melalui rekening khusus yang aman. Hal ini memastikan transaksi adil dan aman bagi kedua belah pihak.

• Uni Eropa (UE) memperkenalkan batasan umum pada transaksi tunai sebagai bagian dari peraturan anti pencucian uang, yang berarti transaksi tunai dalam jumlah besar akan dilarang atau dikontrol secara ketat.
• Batasan yang sedang dibahas adalah: jika transaksi tunai melebihi jumlah sekitar €3.000–€3.000+, penjual (perusahaan atau bisnis) wajib mencatat detail pembeli dan melakukan identifikasi mereka.
• Beberapa negara, seperti Belanda, berencana untuk melarang transaksi tunai di atas €3.000 mulai 1 Januari 2026, jika penjual profesional terlibat dalam transaksi tersebut.
• Negara-negara Uni Eropa lainnya mengusulkan untuk menetapkan batas maksimum umum untuk pembayaran tunai di berbagai kategori tertentu (bisnis, properti, barang dan jasa mewah) sekitar €10.000. Batas ini akan bersifat wajib, tetapi negara-negara dapat memberlakukan pembatasan yang lebih ketat.

Bagaimana hal ini memengaruhi pasar properti dan transaksi besar?

• Jika seorang investor mencoba membayar sejumlah besar uang tunai secara langsung, kemungkinan besar hal itu tidak akan mungkin dilakukan: perusahaan, pialang, notaris, dan penjual properti tidak menerima uang tunai di atas batas yang telah ditetapkan.
• Bahkan pembeli tanpa riwayat kredit biasanya diharuskan untuk mentransfer dana melalui rekening bank atau rekening penampungan (escrow) untuk mematuhi peraturan anti pencucian uang.
• Jika transaksi tersebut diformalkan dan melibatkan badan hukum (perusahaan, agen, penjual sebagai bisnis), pembatasan uang tunai dan identifikasi wajib berlaku dalam semua kasus.
• Bagi warga negara asing, terutama jika menggunakan sumber dana yang tidak standar (seperti mengkonversi mata uang kripto ke mata uang fiat), persyaratan verifikasi dan transparansi bahkan lebih ketat—transaksi dengan asal-usul yang tidak jelas mungkin tidak disetujui.

Saat membeli apartemen di Austria, hal terpenting bukanlah seberapa banyak uang yang Anda miliki. Bahkan jutaan pun tidak akan membantu jika Anda tidak melakukan semuanya dengan benar.

Poin-poin penting:

• Untuk melegalkan transaksi secara benar , sangat penting untuk bekerja sama dengan notaris dan mengikuti prosedur hukum yang berlaku.
• Lulus pemeriksaan - AML, KYC, dan verifikasi sumber dana adalah kunci.
• Saat memilih lokasi dan lahan , harap perhatikan batasan regional dan persyaratan dari Komisi Pemasaran (Erwerbskommission).
• Susunlah pembelian dengan benar —melalui individu atau perusahaan swasta, setelah memikirkan pengaturan hukum dan keuangan terlebih dahulu.

Investor yang telah mengumpulkan semua dokumen yang diperlukan sebelumnya, memilih wilayah yang tepat, dan memikirkan rencana pembelian dengan matang akan mendapatkan lebih banyak manfaat dari pembelian dengan dana sendiri—transaksi lebih cepat, lebih aman, dan memiliki risiko minimal.