Pinjaman Properti di Austria 2025: Cara Mendapatkan dan Mengajukan Pinjaman

Membeli rumah di Austria semakin populer, baik bagi penduduk lokal maupun warga asing. Pada tahun 2025, suku bunga KPR rata-rata di negara ini sekitar 3,4% (data OeNB), sehingga pinjaman properti lebih terjangkau dibandingkan dengan negara-negara Uni Eropa lainnya. Namun, mendapatkan KPR membutuhkan pengetahuan tentang peraturan setempat, persiapan dokumen, dan pemahaman tentang istilah-istilah perbankan.

Sebagai pakar real estat Austria, saya membantu klien memahami semua seluk-beluknya dan menawarkan bantuan untuk mendapatkan hipotek—mulai dari memilih bank hingga menandatangani perjanjian pinjaman. Dalam artikel ini, saya akan menjelaskan secara detail persyaratan yang berlaku pada tahun 2025 dan cara mengajukan pinjaman rumah yang tepat di Austria.

Penerapan KIM-VO pada tahun 2022 menyebabkan penurunan signifikan dalam penyaluran kredit perumahan di Austria. Menurut Bank Nasional Austria (OeNB), porsi kredit berkelanjutan meningkat dari 12% pada paruh pertama tahun 2022 menjadi 84% pada paruh pertama tahun 2024, mencerminkan persyaratan yang lebih ketat terkait kelayakan kredit peminjam.

Namun, per 1 Juli 2025, KIM-VO tidak lagi mengikat, memberikan bank fleksibilitas yang lebih besar dalam menilai kelayakan kredit peminjam. Meskipun demikian, OJK tetap menyarankan untuk mematuhi prinsip-prinsip inti KIM-VO guna memastikan stabilitas keuangan.

Ketentuan utama KIM-VO:

• Rasio pinjaman terhadap nilai (LTV) maksimum: 90%.
• Rasio utang terhadap pendapatan maksimum (DSTI): 40%.
• Jangka waktu pinjaman maksimum: 35 tahun.

Perubahan mulai 1 Juli 2025:

• Penghapusan persyaratan wajib: Bank memperoleh lebih banyak fleksibilitas dalam menilai kelayakan kredit peminjam.
• Rekomendasi FMA: FMA terus merekomendasikan kepatuhan terhadap prinsip-prinsip inti KIM-VO untuk memastikan stabilitas keuangan.
• Fleksibilitas hipotek: Kemungkinan pendekatan individual terhadap peminjam, termasuk kemungkinan meningkatkan LTV dan DSTI, tergantung pada pembenaran yang tepat.

Dampak pada persyaratan untuk memperoleh hipotek:

• Hipotek untuk membeli apartemen di Austria: Bank mungkin menawarkan persyaratan yang lebih fleksibel, tetapi penting untuk mempertimbangkan situasi keuangan individu peminjam.
• Hipotek untuk menyewakan apartemen di Austria: Persyaratan dapat bervariasi tergantung pada profitabilitas properti dan riwayat kredit peminjam.

Catatan: Meskipun persyaratan wajib KIM-VO telah dihapuskan, tetap disarankan untuk mematuhi prinsip-prinsipnya guna memastikan stabilitas keuangan dan meminimalkan risiko saat memperoleh hipotek di Austria.

Hipotek di Austria tersedia bagi warga negara Austria dan warga negara asing, dengan tunduk pada ketentuan tertentu.

• Warga negara Austria dan Uni Eropa. Bagi mereka, prosesnya lebih sederhana: cukup buktikan penghasilan stabil, bayar uang muka, dan penuhi persyaratan standar bank.
• Warga negara asing pemegang Izin Tinggal Tetap (VNZh). Mereka dapat memperoleh hipotek dan membeli properti untuk tempat tinggal mereka sendiri. Memiliki status kependudukan resmi secara signifikan meningkatkan peluang persetujuan pinjaman mereka.
• Orang asing tanpa izin tinggal. Memperoleh hipotek dimungkinkan, tetapi persetujuan pemerintah kota diperlukan. Persetujuan ini hanya diberikan jika pembelian memenuhi kepentingan sosial, budaya, atau ekonomi Austria.
• Investor dari negara non-UE (termasuk Ukraina dan Rusia) juga memenuhi syarat untuk mendapatkan hipotek, tetapi bank melakukan pemeriksaan lebih menyeluruh terhadap dokumen, riwayat keuangan, dan sumber pendapatan mereka.

Pada tahun 2025, proses KPR di Austria mengalami perubahan, terutama bagi pembeli asing. Meskipun KIM-VO (Kreditinstitute-Immobilienfinanzierungsmaßnahmen-Verordnung) diwajibkan per 1 Juli 2025, bank tetap bersikap hati-hati, dengan mempertimbangkan kondisi keuangan masing-masing peminjam.

Peminjam harus cukup umur dan cakap secara hukum. Untuk beberapa program, bank menetapkan batas usia maksimum di akhir masa pinjaman—biasanya 65–70 tahun.

Kewarganegaraan Austria, izin tinggal tetap, atau kartu izin tinggal diperlukan. Investor asing tanpa izin tinggal memerlukan persetujuan pemerintah kota untuk membeli properti. Memiliki izin tinggal resmi secara signifikan meningkatkan peluang persetujuan pinjaman.

Bank memverifikasi pendapatan peminjam selama 12-24 bulan terakhir, dengan mempertimbangkan semua sumber pendapatan: gaji, kegiatan usaha, properti sewa, dan investasi. Bank juga menganalisis riwayat kredit peminjam, dan rasio layanan utang (DSR) mengukur rasio pendapatan terhadap pembayaran wajib. Umumnya, cicilan hipotek bulanan tidak boleh melebihi 30-40% dari pendapatan.

Peminjam asing seringkali diharuskan memberikan laporan kredit dari negara asal mereka. Riwayat kredit yang baik akan mempercepat proses persetujuan hipotek secara signifikan.

Misalnya, untuk membeli apartemen di Wina senilai €400.000, warga negara Uni Eropa membutuhkan penghasilan €2.500–3.000 per bulan, sementara warga Ukraina atau Rusia membutuhkan €3.500–4.000 per bulan. Salah satu klien saya, dengan penghasilan €3.800 per bulan, menerima hipotek sebesar €350.000 dengan uang muka 30%.

Bagi warga negara Austria dan Uni Eropa, kontrak kerja dan bukti penghasilan biasanya sudah cukup. Pengusaha diwajibkan untuk menyerahkan SPT pajak dan laporan keuangan. Peminjam asing seringkali memerlukan terjemahan dokumen yang disahkan oleh notaris ke dalam bahasa Jerman atau Inggris.

Sejak 2022, bank mewajibkan minimal 20% dari nilai properti dan biaya tambahan (biaya notaris, pendaftaran, asuransi) ditanggung dari dana pribadi. Warga negara non-Uni Eropa (misalnya, Ukraina dan Rusia): 30–50% dari nilai properti.

Semakin tinggi uang muka, semakin tinggi kemungkinan persetujuan pinjaman dan semakin menguntungkan persyaratan suku bunga. Bagi banyak bank, ini juga merupakan indikator disiplin keuangan peminjam.

Dalam beberapa kasus, bank mewajibkan adanya penjamin, agunan, atau asuransi jiwa dan properti selama periode pembayaran pinjaman. Hal ini khususnya penting bagi peminjam asing tanpa riwayat kredit yang panjang di Austria.

Mendapatkan hipotek di Austria mungkin tampak rumit, terutama bagi pembeli asing. Namun, dengan persiapan yang matang dan pemahaman langkah-langkah kuncinya, prosesnya akan menjadi jelas dan mudah dikelola. Pada tahun 2025, bank akan terus mempertimbangkan rekomendasi KIM-VO saat menilai risiko, yang akan memengaruhi persyaratan pinjaman.

Langkah pertama adalah memilih bank dan mengajukan KPR. Bank-bank terkemuka yang menawarkan KPR kepada pembeli asing antara lain:

• Erste Bank adalah salah satu bank terbesar di Austria, yang menawarkan berbagai macam produk hipotek.
• Raiffeisen Bank dikenal karena keandalannya dan beragamnya solusi hipotek.
• UniCredit Bank Austria menawarkan persyaratan yang kompetitif untuk klien asing.
• Sparkassengruppe Österreich adalah jaringan lebih dari 700 cabang di seluruh negeri, memastikan aksesibilitas layanan hipotek.

Penting untuk dicatat bahwa untuk warga negara ketiga (seperti Ukraina dan Rusia), proses tersebut mungkin memerlukan langkah-langkah tambahan, seperti memperoleh izin untuk membeli real estat dari otoritas setempat.

Setelah pengajuan aplikasi diajukan, bank akan memulai penilaian properti independen. Penilaian ini diperlukan untuk menentukan nilai pasar properti dan menghitung jumlah pinjaman maksimum yang bersedia diberikan bank. Penilaian ini biasanya dilakukan oleh para ahli bersertifikat dan dibiayai oleh peminjam.

Beberapa bank mengenakan biaya tetap untuk penilaian properti, yang bisa mencapai sekitar 0,5% dari jumlah pinjaman. Misalnya, di Bank Austria, biaya penilaian sekitar €261 untuk pinjaman sebesar €400.000.

Pada tahap ini, peminjam harus memberikan paket dokumen lengkap, termasuk:

• Paspor atau kartu identitas;
• Bukti pendapatan (sertifikat gaji, pengembalian pajak);
• Perjanjian jual beli atau perjanjian pendahuluan;
• Ekstrak dari daftar tanah (Grundbuchauszug);
• Konfirmasi ketersediaan uang muka.

Semua dokumen yang diterbitkan di luar Austria harus diterjemahkan ke dalam bahasa Jerman dan diaktakan. Tanpa dokumen yang lengkap, bank tidak akan dapat memproses permohonan.

Setelah aplikasi dan semua dokumen disetujui, peminjam menandatangani perjanjian pinjaman dengan bank. Perjanjian tersebut berisi ketentuan pinjaman, termasuk suku bunga, jangka waktu pembayaran, dan detail penting lainnya. Disarankan untuk meninjau ketentuan perjanjian dengan saksama dan, jika perlu, berkonsultasi dengan pengacara.

Langkah terakhir adalah mendaftarkan transaksi di kantor pendaftaran tanah (Grundbuch). Ini merupakan konfirmasi resmi kepemilikan properti. Proses pendaftaran dapat memakan waktu beberapa minggu hingga beberapa bulan, tergantung pada kompleksitas transaksi dan wilayah. Setelah terdaftar, peminjam menjadi pemilik resmi properti tersebut.

Penting! Asuransi properti merupakan persyaratan wajib untuk mendapatkan hipotek. Asuransi ini mencakup kerusakan rumah atau apartemen, serta tanggung jawab pemilik. Disarankan juga untuk membeli Hauschaltsversicherung (asuransi pemilik rumah) untuk melindungi barang-barang Anda.

Suku bunga KPR di Austria secara tradisional dianggap sangat menarik, biasanya berfluktuasi antara 2% dan 5%. Menurut OeNB, suku bunga KPR rata-rata per April 2025 adalah 3,42%, lebih rendah dari suku bunga Oktober 2023 sebesar 4,17%, tetapi lebih tinggi dari rekor terendah 1,18% pada periode 2021–2022. Dinamika suku bunga secara langsung bergantung pada stabilitas keuangan bank dan keandalan peminjam.

Pada tahun 2025, hipotek akan tetap tersedia bagi penduduk Austria dan pembeli asing, termasuk warga Ukraina dan Rusia. Persyaratan pinjaman dasar bergantung pada jenis properti, status peminjam, wilayah, dan bank yang bersangkutan.

Di Austria, jumlah hipotek bergantung pada nilai properti dan jenis pinjaman. Biasanya, dengan suku bunga tetap, Anda dapat meminjam hingga 70% dari nilai properti, terkadang hingga 80%. Sisanya harus dibayar dengan uang muka.

Contoh:

• Konstruksi baru biasanya memerlukan uang muka sebesar 40%.
• Untuk perumahan sekunder - 50%.
• Jangka waktu pembayaran pinjaman biasanya hingga 35 tahun, jumlah pinjaman minimum €25.000, tidak ada batas atas.

Jika Anda sudah memiliki properti di Austria, Anda dapat menggunakannya sebagai agunan. Penting untuk diingat aturannya: pengeluaran bulanan ditambah cicilan hipotek tidak boleh melebihi 40% dari pendapatan kotor Anda. Pendapatan sewa tambahan dapat mengurangi persentase ini.

1. Suku bunga tetap. Pilihan paling populer. Jangka waktu biasanya berkisar antara 15 hingga 30 tahun, tetapi dapat bervariasi tergantung bank.

2. Suku bunga mengambang. Juga dikenal sebagai hipotek dengan suku bunga yang dapat disesuaikan. Suku bunga dikaitkan dengan Euribor dan disesuaikan setiap tiga bulan.

• Kelebihan: Suku bunga dapat turun, yang memungkinkan Anda melunasi pinjaman lebih awal.
• Kontra: Euribor dapat naik, yang meningkatkan kelebihan pembayaran.

3. KPR kombinasi. Menggabungkan kedua opsi. Contoh:

• Pinjaman dengan suku bunga tetap 60% untuk jangka waktu yang disepakati
• Pinjaman 40% dengan suku bunga mengambang 1,5% + Euribor

Cocok untuk properti komersial dan perumahan, dijual kembali atau direnovasi.

Di Austria, bank menawarkan hipotek tidak hanya untuk pembelian tempat tinggal utama, tetapi juga untuk tujuan khusus, termasuk proyek hijau.

Pilihan utama:

• KPR kedua tersedia untuk rumah liburan atau properti sewa. KPR ini memungkinkan Anda berinvestasi di real estat dan menghasilkan pendapatan sewa.
• Pinjaman untuk renovasi dan rekonstruksi - untuk merenovasi rumah atau apartemen yang ada, termasuk peningkatan standar efisiensi energi.
• Hipotek komersial – untuk perkantoran, ritel, dan properti industri.

Program hipotek hijau:

• UniCredit Bank Austria menawarkan obligasi hipotek hijau, yang hasilnya digunakan untuk membangun gedung yang ramah lingkungan dan hemat energi.
• Erste Bank dan Sparkasse menawarkan pinjaman dengan suku bunga yang lebih rendah untuk rumah yang sangat hemat energi.

Membeli properti di Austria untuk warga negara asing, termasuk warga Ukraina dan Rusia, melibatkan sejumlah pertimbangan hukum dan keuangan. Meskipun prosesnya mudah, penting untuk mempertimbangkan hal-hal berikut:

1. Pembatasan pembelian properti. Di Austria, terdapat pembatasan regional terkait pembelian properti oleh warga negara asing. Khususnya, negara bagian federal Tyrol dan Vorarlberg membatasi pembelian properti oleh warga negara asing, dengan mewajibkan izin dari otoritas setempat. Di wilayah lain, seperti Wina, pembelian properti dapat dilakukan dengan izin tinggal atau bukti "kepentingan sosial" dalam pembelian properti.

2. Persyaratan izin. Warga negara asing memerlukan izin dari otoritas lokal (Grundverkehrsbehörde) untuk membeli properti. Proses perizinan dapat memakan waktu 3 hingga 6 bulan dan bergantung pada wilayah dan jenis properti. Penolakan dapat terjadi jika pembelian tidak sesuai dengan kepentingan lokal.

3. Uang muka yang tinggi. Pembeli asing biasanya diwajibkan membayar uang muka sebesar 30-50% dari nilai properti. Jumlah ini jauh lebih tinggi dibandingkan warga negara Uni Eropa yang memiliki uang muka minimum 20%. Dokumen tambahan, seperti bukti solvabilitas keuangan dan riwayat kredit, mungkin juga diperlukan.

4. Kesulitan mendapatkan hipotek. Warga negara asing lebih sulit mendapatkan hipotek di Austria. Bank memerlukan bukti pendapatan stabil dalam euro dan mungkin juga memerlukan izin tinggal atau penjamin lokal. Proses pengajuan dapat memakan waktu 4 hingga 6 bulan, dan rasio pinjaman terhadap nilai (LTV) maksimum biasanya dibatasi hingga 50–70%.

Bagi pembeli properti asing di Austria, terdapat opsi pembiayaan alternatif yang mungkin bermanfaat, tergantung pada situasi dan tujuan pembelian. Mari kita lihat tiga opsi utama:

1. Menggunakan perusahaan Austria. Salah satu cara untuk menghindari pembatasan pembelian properti oleh orang asing adalah dengan membeli properti melalui perusahaan Austria yang terdaftar. Pendekatan ini dapat menguntungkan bagi investor yang ingin menyewakan properti atau terlibat dalam kegiatan komersial. Namun, perlu dicatat bahwa hal ini memerlukan pendaftaran perusahaan di Austria, yang memerlukan biaya dan prosedur administratif tambahan.

2. Libatkan mitra lokal. Membeli properti bersama dengan warga negara Uni Eropa dapat menyederhanakan proses akuisisi, terutama di wilayah dengan pembatasan bagi warga negara ketiga. Mitra tersebut dapat bertindak sebagai investor bersama, berbagi biaya dan risiko. Namun, penting untuk mempertimbangkan dengan cermat ketentuan kepemilikan bersama dan pembagian keuntungan untuk menghindari potensi masalah hukum dan keuangan di kemudian hari.

3. Menggunakan skema tabungan (Bauspar). Sistem Bauspar di Austria adalah bentuk pinjaman tabungan yang dirancang untuk mengumpulkan dana guna membeli atau membangun rumah. Prosesnya terdiri dari dua langkah: menabung untuk jangka waktu tertentu dan kemudian menerima pinjaman dengan persyaratan preferensial. Jumlah pinjaman maksimum dalam skema Bauspar adalah €300.000, dengan suku bunga biasanya di bawah suku bunga pasar dan tetap untuk seluruh jangka waktu pinjaman.

Memperoleh hipotek di Austria merupakan proses yang membutuhkan pertimbangan cermat dan persiapan yang matang, terutama bagi warga negara asing, termasuk Ukraina dan Rusia. Keberhasilan sangat bergantung pada pemilihan bank yang tepat, persiapan semua dokumen yang diperlukan, dan pemahaman peraturan perundang-undangan, seperti persyaratan pemerintah daerah dan pedoman pinjaman FMA.

Bahkan setelah penghapusan persyaratan wajib KIM-VO, bank tetap mempertimbangkan prinsip-prinsipnya saat menilai kelayakan kredit peminjam, memastikan stabilitas keuangan dan keamanan transaksi. Mengikuti rekomendasi ini, perencanaan anggaran, dan dukungan hukum yang kompeten akan memungkinkan Anda memperoleh hipotek dengan persyaratan yang menguntungkan dan berinvestasi dengan percaya diri di properti Austria—baik untuk tempat tinggal Anda sendiri maupun untuk disewakan.