Cara berinvestasi properti secara menguntungkan di Thailand

Berinvestasi di properti Thailand menjadi pilihan penting bagi mereka yang mencari penghasilan sekaligus tempat tinggal yang nyaman. Sementara investor di Eropa sering menghadapi biaya masuk yang tinggi dan pengembalian yang terbatas, Asia, dan khususnya Thailand, menawarkan peluang baru.

Artikel ini bertujuan untuk memberikan bukan hanya gambaran umum pasar, tetapi juga analisis sistematis tentang daya tarik investasi negara ini: mulai dari peluang perumahan dan pendapatan sewa hingga perannya dalam strategi diversifikasi aset internasional.

Relevansi topik ini ditentukan oleh beberapa faktor. Pariwisata, yang selalu menjadi salah satu penggerak utama pasar Thailand, secara aktif pulih dari pandemi, dan arus pengunjung dari Tiongkok, Rusia, dan Eropa kembali meningkat.

Pada saat yang sama, fenomena migrasi digital sedang berkembang – para profesional di bidang TI dan industri kreatif semakin banyak memilih Bangkok atau Chiang Mai sebagai basis kerja dan kehidupan mereka.

Negara ini sedang melaksanakan proyek-proyek infrastruktur berskala besar, termasuk pengembangan Koridor Ekonomi Timur dan pembangunan bandara serta jalan raya baru, yang mau tidak mau meningkatkan nilai properti di wilayah-wilayah kunci.

Bimbingan ahli mengenai topik ini sangat penting, karena lingkungan hukum di Thailand lebih kompleks daripada di Eropa. Saya, Ksenia Levina, adalah seorang pengacara dengan pengalaman dalam transaksi di Uni Eropa dan Asia. Saya mengkhususkan diri dalam penataan kepemilikan internasional dan prosedur KYC/AML. Hal ini memungkinkan saya untuk melihat pasar tidak hanya dari perspektif janji pemasaran pengembang tetapi juga dari perspektif praktik penegakan hukum yang sebenarnya.

Untuk lebih memahami arah perkembangan Thailand, ada baiknya membandingkannya dengan Austria yang secara tradisional stabil. Pasar properti Austria menawarkan tolok ukur yang tepat untuk perlindungan hak dan prediktabilitas regulasi. Perbandingan ini mengungkapkan dua dunia yang berbeda. Austria tetap menjadi simbol keandalan: regulasi yang dapat diprediksi, perlindungan hak milik, tetapi juga imbal hasil yang rendah – jarang melebihi 2-3% per tahun.

Di sisi lain, Thailand menawarkan model yang sama sekali berbeda: pengembalian investasi yang tinggi dan ambang batas masuk yang rendah (kadang-kadang dari $70.000 hingga $100.000 per apartemen), sementara negara ini berada dalam konteks Asia yang dinamis, di mana tingkat pertumbuhan lebih tinggi daripada di Eropa.

Pasar properti Thailand adalah organisme yang kompleks dan berlapis-lapis. Pasar ini menggabungkan metropolis besar Bangkok, yang skalanya sebanding dengan ibu kota global terkemuka, dengan kawasan resor yang berkembang seperti Phuket dan Koh Samui, yang dianggap sebagai simbol pariwisata Asia. Terdapat juga destinasi-destinasi khusus:

• Chiang Mai, rumah bagi para pelajar dan pekerja lepas digital.
• Hua Hin adalah destinasi populer bagi warga Thailand kaya dan warga asing yang menghargai gaya hidup yang lebih santai.

Diversifikasi ini membuat pasar menjadi stabil: pasar tidak bergantung pada satu sumber permintaan saja.

Lingkungan hukum di Thailand memberlakukan beberapa pembatasan. Warga negara asing tidak dapat secara langsung memiliki tanah, tetapi mereka dapat melakukan sewa jangka panjang atau menggunakan struktur perusahaan.

Kepemilikan asing hingga 49% dari kondominium diperbolehkan menjadikan segmen apartemen sebagai yang paling mudah diakses. Bagi banyak investor, apartemen di Bangkok atau kondominium tepi pantai adalah titik masuk pertama mereka.

Ketertarikan pada Thailand tidak hanya didorong oleh iklim dan budayanya. Biaya hidup di sini jauh lebih rendah daripada di Eropa, dan bahasa Inggris banyak digunakan di daerah wisata, sehingga memudahkan adaptasi. Ditambah lagi dengan program visa yang menarik: mulai dari Visa Elite jangka panjang hingga LTR (Long Term Resident) dan Visa Smart, yang dirancang untuk investor, profesional, dan pensiunan.

Sejarah pasar properti Thailand ditandai dengan pergantian krisis dan booming. Setelah krisis Asia yang parah pada tahun 1997, negara ini membangun sistem regulasi yang dirancang untuk melindungi pasar dari overheating.

Dekade 2010-an menyaksikan pertumbuhan pesat, khususnya di Bangkok dan kawasan resor, di mana kompleks perumahan baru, hotel kondominium, dan vila bermunculan. Pandemi COVID-19 pada tahun 2020-2021 menghadirkan tantangan serius: pariwisata anjlok tajam, dan bersamaan dengan itu, minat investor pun menurun.

Namun, menurut Bangkokpost, pemulihan pesat telah dimulai sejak tahun 2022. Phuket dan Koh Samui sekali lagi menjadi magnet bagi modal internasional, sementara Bangkok telah menunjukkan ketahanan dan stabilitas harga.

Pembangunan tidak merata di berbagai wilayah. Bangkok tetap menjadi pusat utama kegiatan bisnis, dengan kondominium premium dibangun di dekat stasiun metro dan distrik bisnis.

Phuket berfokus pada vila dan apartemen tepi laut, yang sangat diminati selama musim puncak. Koh Samui dipandang sebagai destinasi gaya hidup bagi orang-orang yang ingin tinggal dan bekerja jarak jauh. Chiang Mai menarik mahasiswa dan profesional IT, sementara Pattaya dan Hua Hin mewakili segmen pasar yang lebih terjangkau.

dalam hal jenis properti . Kondominium adalah yang paling populer, karena paling mudah diakses oleh warga asing. Vila paling sering diperoleh melalui pengaturan sewa guna usaha atau struktur perusahaan. Hotel kondominium mewakili segmen khusus, di mana investor menerima pendapatan terjamin dan tidak perlu mengelolanya sendiri.

Permintaan didorong oleh tiga kelompok penyewa. Pertama, wisatawan yang memilih apartemen atau vila untuk jangka pendek. Kedua, para pekerja digital nomaden yang lebih menyukai sewa jangka panjang dengan pilihan untuk bekerja di ruang kerja bersama (coworking space). Ketiga, para ekspatriat yang bekerja untuk perusahaan internasional dan menyewa selama bertahun-tahun.

Jika dibandingkan dengan Austria, perbedaannya menjadi jelas. Thailand adalah pasar dengan karakteristik resor yang berbeda dan musim yang sangat dinamis. Selama musim ramai, keuntungan dapat mencapai angka dua digit, sementara selama musim sepi, keuntungan dapat anjlok.

Di sisi lain, Austria mewakili model yang hampir berlawanan: pasar perkotaan dengan sewa jangka panjang, harga stabil, dan volatilitas rendah. Bagi investor, pilihannya jelas: Thailand menawarkan peluang untuk pengembalian yang tinggi, sementara Austria menawarkan ketenangan dan prediktabilitas.

Dalam konteks Asia, Thailand bersaing dengan Vietnam (untuk detail lebih lanjut, lihat artikel "Real Estat di Vietnam "), Indonesia, dan Malaysia. Vietnam memiliki tingkat pertumbuhan ekonomi yang lebih cepat, tetapi sistem hukumnya kurang dapat diprediksi bagi warga asing.

Indonesia dan Bali populer di kalangan ekspatriat, tetapi peraturan kepemilikan lebih kompleks. Menurut HMLF, Malaysia menawarkan pilihan visa yang menarik tetapi tertinggal dari Thailand dalam hal daya tarik wisata. Pada akhirnya, Thailand menawarkan pilihan yang seimbang: pasar yang berkembang, kondisi sewa yang nyaman, dan citra internasional yang mapan.

Untuk memahami perbedaan dengan Eropa, ada baiknya melihat Austria. Sementara imbal hasil sewa di Wina dan Salzburg jarang melebihi 2-3% per tahun, di Bangkok atau Phuket Anda dapat mengharapkan 5-10%, dan terkadang bahkan lebih tinggi.

Pasar Austria transparan dan stabil, dan kepemilikan tanah mudah bagi warga asing, tetapi biaya masuk yang tinggi (dari €300.000 hingga €400.000) membuatnya tidak terjangkau bagi banyak investor swasta. Namun, di Thailand, biaya masuk jauh lebih rendah, dan lalu lintas wisatawan yang tinggi mempertahankan permintaan sewa.

Lingkungan hukum Thailand berbeda dari Eropa, dan hal ini harus diperhitungkan saat merencanakan transaksi. Perbedaan utamanya adalah warga negara asing tidak dapat secara langsung memiliki tanah, dan larangan ini tetap menjadi aturan mendasar. Namun, dalam praktiknya, terdapat beberapa model yang memungkinkan investasi properti yang legal dan aman.

Bentuk-bentuk kepemilikan utama

Kondominium Freeho adalah format yang paling sederhana dan populer. Warga negara asing dapat memiliki apartemen secara langsung, tetapi kepemilikan saham mereka di gedung tersebut dibatasi hingga 49% dari total luas bangunan. Bagi sebagian besar investor swasta, ini adalah pilihan yang optimal.

Hak sewa (sewa jangka panjang) – tanah atau vila disewakan hingga 30 tahun dengan opsi perpanjangan. Dalam praktiknya, serangkaian perjanjian dibuat yang memungkinkan kepemilikan properti hingga 90 tahun.

Kepemilikan perusahaan – mendirikan perusahaan Thailand di mana warga negara asing memegang saham minoritas (hingga 49%), dan kendali dijamin melalui mekanisme hukum (pemegang saham nomine, perjanjian). Model ini paling sering digunakan untuk membeli tanah dan vila.

Kondominium-hotel atau pendapatan terjamin dari pengembang – investor membeli unit dan menerima pendapatan tetap atau variabel tanpa tanggung jawab pengelolaan apa pun. Ini populer di kalangan mereka yang tidak berencana untuk tinggal di Thailand.

Untuk memperjelas, mari kita bandingkan format kepemilikan yang tersedia di Thailand dan Austria:

Dengan demikian, pasar Thailand lebih fleksibel dalam hal instrumen, tetapi membutuhkan persiapan hukum. Sistem Austria lebih sederhana dan lebih stabil, tetapi tidak memiliki fitur "eksotis" berupa imbal hasil tinggi.

Investor dapat memilih strategi yang berbeda tergantung pada tujuan mereka:

• Pendapatan sewa – beli apartemen di Bangkok atau kondominium resor, sewakan untuk jangka pendek atau jangka panjang.
• Investasi gaya hidup – membeli vila atau apartemen di Phuket/Samui untuk penggunaan pribadi, dengan opsi untuk menyewakannya selama musim liburan.
• Strategi spekulatif – investasi pada tahap konstruksi (off-plan), penjualan kembali setelah proyek selesai.
• Diversifikasi aset – memiliki properti sebagai bagian dari portofolio internasional sangat penting bagi investor dari negara-negara dengan risiko mata uang.

Sebagai perbandingan, di Austria, model penyewaan jangka panjang yang berfokus pada stabilitas hampir selalu mendominasi. Transaksi spekulatif jarang terjadi, dan imbal hasil jarang melebihi 3% per tahun. Di Thailand, penyewaan jangka pendek dapat menghasilkan imbal hasil 7-10%, dan bahkan lebih tinggi di proyek resor yang sukses.

Membeli properti di Thailand memiliki tantangan unik tersendiri terkait status hukum warga negara asing dan struktur kepemilikan. Kesulitan utamanya adalah warga negara asing tidak dapat memiliki tanah secara langsung, tetapi hanya dapat memiliki kondominium atau melalui sewa atau struktur perusahaan. Oleh karena itu, proses pembelian membutuhkan uji tuntas yang cermat dan bantuan dari pengacara profesional.

Proses transaksi langkah demi langkah adalah sebagai berikut: pertama, investor memesan properti dan melakukan pembayaran uang muka, setelah itu dibuat perjanjian jual beli pendahuluan yang menetapkan harga dan ketentuan.

Jumlah pokok kemudian ditransfer, dengan mempertimbangkan pembatasan pertukaran dan persyaratan untuk mentransfer mata uang asing ke Thailand. Tahap terakhir adalah pendaftaran transaksi di Departemen Pertanahan, di mana akta kepemilikan resmi atau perjanjian sewa-menyewa diterbitkan.

Uji tuntas sangat penting untuk keamanan suatu transaksi. Seorang pengacara memverifikasi:

• Akta Kepemilikan,
• Adanya beban atau hutang atas properti tersebut,
• Status hukum pengembang dan izin konstruksi,
• Pelaksanaan perjanjian sewa-menyewa yang benar jika pembelian tersebut melibatkan tanah.

Saat membeli properti yang masih dalam tahap pembangunan (off-plan), penting bagi investor untuk menyepakati jadwal pembayaran dan jaminan. Umumnya, transaksi disusun secara bertahap: 10-30% pada tahap pemesanan, pembayaran selanjutnya tergantung pada penyelesaian proyek, dan pembayaran terakhir saat pengalihan kepemilikan. Pengembang biasanya memberikan jaminan pengembalian dana jika terjadi keterlambatan pembangunan, tetapi uji tuntas tetap wajib dilakukan.

Karakteristik pesisir mencakup pembatasan zonasi dan peraturan perencanaan kota yang mengatur ketinggian bangunan, kepadatan pembangunan, dan penggunaan lahan. Hal ini penting untuk dipertimbangkan untuk vila-vila di Phuket atau Koh Samui, di mana undang-undang dan peraturan pemerintah daerah setempat dapat membatasi potensi pembangunan kembali dan perluasan.

Proses pembelian properti langkah demi langkah

Secara umum, keamanan hukum di Thailand dicapai melalui uji tuntas yang menyeluruh dan struktur kepemilikan yang tepat, sedangkan di Austria prosesnya lebih sederhana dan lebih formal, tetapi imbalannya lebih rendah.

Aspek keuangan dalam membeli properti di Thailand jauh lebih mudah dibandingkan di Eropa, tetapi tetap perlu mempertimbangkan sejumlah faktor.

Saat membeli properti, investor dihadapkan dengan biaya pendaftaran dan pajak transfer. Rata-rata, biaya pendaftaran sekitar 2% dari nilai properti, dan pajak transfer berkisar antara 2-3%. Jika pembelian dilakukan melalui pengembang, PPN sebesar 7% juga ditambahkan pada bangunan baru.

Menurut Siamlegal kepemilikan properti tidak menimbulkan beban pajak yang tinggi. Pajak tahunan rendah (0,02-0,1% dari nilai kadaster untuk properti hunian), tetapi investor harus memperhitungkan biaya utilitas dan biaya layanan (biaya perawatan, perawatan kompleks, keamanan, dan pembersihan area umum).

Pajak keuntungan modal berlaku untuk penjualan dihitung berdasarkan nilai kadaster resmi dan lamanya kepemilikan properti. Umumnya, pajak berkisar antara 1% hingga 3%, tetapi dapat disesuaikan tergantung pada jenis kepemilikan (hak sewa atau hak milik) dan metode penjualan.

Pendapatan sewa untuk non-penduduk dikenakan pajak sebesar 15-20%. Jika pemilik menggunakan struktur perusahaan atau mengelola properti melalui perusahaan manajemen, pajak sosial dan pajak perusahaan tambahan mungkin berlaku.

Perbandingan dengan Austria

Jika Anda mempertimbangkan yurisdiksi Uni Eropa untuk penyeimbangan portofolio, ada baiknya untuk memeriksa pajak properti Austria — pajak tersebut secara langsung memengaruhi pendapatan bersih dan strategi kepemilikan.

Dengan demikian, lingkungan perpajakan Thailand memungkinkan investor untuk mencapai pengembalian bersih yang tinggi, tetapi memerlukan pertimbangan cermat terhadap transfer mata uang dan struktur transaksi. Austria menawarkan transparansi dan prediktabilitas, tetapi imbal hasilnya jauh lebih rendah.

Objek: Apartemen 1 kamar tidur seluas 40 m² di kondominium modern dekat stasiun BTS (pusat kota Bangkok).

Harga pembelian: 5.000.000 THB (≈ $140.000).

1. Biaya pembelian

2. Pendapatan sewa

• Rata-rata sewa untuk apartemen 1 kamar tidur di daerah ini adalah 25.000 THB/bulan.
• Pendapatan tahunan = 300.000 THB.

3. Pengeluaran tahunan

4. Pendapatan sewa bersih

• Pendapatan: 300.000 THB
• Setelah dikurangi biaya: 101.000 THB
• Pendapatan bersih = 199.000 THB/tahun (≈ $5.600)
• Hasil Bersih = 199.000 / 5.500.000 ≈ 3,6% per tahun

5. Keluar setelah 7 tahun (penjualan kembali)

Mari kita asumsikan bahwa harga di Bangkok tumbuh rata-rata 3% per tahun.

• Harga setelah 7 tahun: 5.000.000 × (1,03)^7 ≈ 6.150.000 THB.

Biaya penjualan:

• Komisi agen: 3% = 185.000 THB
• Pajak keuntungan modal (katakanlah sekitar 2%): 120.000 THB

Hasil penjualan bersih: ≈ 5.845.000 THB

6. Perhitungan akhir profitabilitas

Investasi: 5.500.000 THB

Pengembalian dana: THB 7.238.000

Keuntungan: 1.738.000 THB (~$49.000)

IRR (rata-rata pengembalian) ≈ 6,2% per tahun

Kesimpulan:

• Hasil sewa bersih sekitar 3,5-4% per tahun.
• Dengan memperhitungkan kenaikan harga dan nilai jual kembali, profitabilitas akhir mencapai 6-7% per tahun.
• Keuntungannya adalah pajak yang rendah dan biaya masuk yang relatif murah. Kerugiannya adalah ketergantungan pada lokasi dan sifat musiman dari penyewaan.

Berinvestasi di properti Thailand tidak secara langsung memberikan izin tinggal tetap, tetapi negara ini menawarkan beberapa program visa jangka panjang yang memungkinkan Anda untuk tinggal dan bekerja di negara tersebut dalam jangka waktu yang lama.

Visa Elite Thailand adalah program premium yang berlaku untuk jangka waktu mulai dari 5 hingga 20 tahun. Visa ini memungkinkan warga negara asing untuk memasuki Thailand tanpa batasan, tanpa perlu perpanjangan visa secara berkala, dan memberikan akses ke berbagai hak istimewa seperti percepatan proses imigrasi, layanan kesehatan, dan layanan gaya hidup.

Hal ini menguntungkan bagi investor, karena properti tersebut dapat digunakan sebagai tempat tinggal pribadi dan disewakan tanpa batasan visa.

Visa Residen Jangka Panjang (LTR) ditujukan untuk investor, pekerja digital nomaden, dan profesional terampil. Visa ini memungkinkan masa tinggal di negara tersebut hingga 10 tahun, sekaligus menawarkan keringanan pajak dan kebebasan bekerja.

Visa Pintar dirancang untuk para profesional TI, perusahaan rintisan, dan pekerja berketerampilan tinggi. Visa ini memberikan izin tinggal hingga empat tahun, menyederhanakan proses pencarian kerja, dan membuka akses ke berbagai manfaat, termasuk pengurangan pajak.

Perlu dicatat bahwa izin tinggal tetap tidak dapat diperoleh secara langsung melalui pembelian properti, seperti yang terjadi di beberapa negara Eropa. Sebaliknya, warga negara asing menggunakan visa tersebut untuk tinggal jangka panjang dan berintegrasi ke dalam gaya hidup negara tersebut—kehidupan yang nyaman, layanan kesehatan berkualitas tinggi, tingkat kejahatan rendah, dan iklim dengan pantai dan aktivitas sepanjang tahun.

Thailand vs Austria

Thailand menawarkan visa dengan komponen gaya hidup yang dinamis, memungkinkan Anda untuk menggabungkan investasi dan kehidupan yang nyaman, sementara Austria berfokus pada kategori tempat tinggal formal dengan bukti dokumenter pendapatan atau bisnis yang wajib disertakan.

Pasar sewa di Thailand sangat dinamis, terutama di daerah wisata dan kota-kota besar. Pasar ini terbagi menjadi dua segmen utama: sewa jangka pendek (wisatawan, Airbnb, Booking) dan sewa jangka panjang (ekspatriat, pekerja lepas digital).

Penyewaan jangka pendek menarik investor dengan pengembalian yang tinggi, tetapi bergantung pada musim. Di kawasan resor Phuket dan Koh Samui, pendapatan dapat meningkat hingga 12% per tahun di musim dingin, tetapi turun setengahnya selama musim sepi. Penyewaan sering dikelola melalui perusahaan manajemen, yang menangani pemasaran, kebersihan, dan pembayaran tamu.

Penyewaan jangka panjang adalah hal yang umum di Bangkok dan Chiang Mai. Di sini, permintaan lebih stabil, tetapi imbal hasilnya lebih rendah—rata-rata, 4–6% per tahun. Para pekerja lepas digital dan ekspatriat memastikan arus penyewa sepanjang tahun, meminimalkan risiko musiman.

Kisaran profitabilitas berdasarkan lokasi

Di kota-kota Eropa, imbal hasil berkisar 2-3%, tetapi stabil dan hampir tidak terpengaruh oleh faktor musiman. Di Thailand, imbal hasil 2-3 kali lebih tinggi, tetapi investor harus mempertimbangkan risikonya: faktor musiman, kualitas properti, manajemen, dan aspek hukum dari hak sewa.

Pemilihan lokasi bergantung pada tujuan investasi—pendapatan sewa, gaya hidup, atau strategi gabungan. Berbagai wilayah memiliki perbedaan dalam hal imbal hasil, jenis properti, biaya masuk, dan permintaan sewa.

Bangkok adalah kota metropolitan terbesar di Thailand dan pusat bisnis serta budaya. Permintaan utama di sini didorong oleh penyewa jangka panjang—ekspatriat, karyawan perusahaan internasional, serta para profesional di sektor IT dan keuangan.

Jenis-jenis properti: kondominium, apartemen di gedung pencakar langit, vila langka di pinggiran kota.

Harga minimum: studio – mulai dari $60-70 ribu, apartemen 1 kamar tidur – mulai dari $80-100 ribu, kondominium premium – mulai dari $200-250 ribu.

Area populer:

• Sukhumvit (Thonglor, Ekkamai): gaya hidup aktif, restoran, pusat perbelanjaan, populer di kalangan ekspatriat.
• Silom / Sathorn: kawasan bisnis, hunian sewa bergengsi untuk pekerja kantoran.
• Ari / Phrom Phong: kawasan perumahan yang tenang, permintaan tinggi untuk sewa jangka panjang.

Phuket adalah pasar resor premium dengan properti tepi laut, yang menarik wisatawan dan pemilik kondominium hotel. Daerah ini menawarkan potensi pendapatan sewa jangka pendek yang tinggi, tetapi sangat bergantung pada musim.

Jenis properti: vila dengan kolam renang, kondominium dengan pemandangan laut, apartemen di kawasan wisata.

Harga minimum: kondominium – mulai dari $100.000–120.000, vila – mulai dari $250.000, vila premium – $500.000 ke atas.

Area populer:

• Patong / Karon / Kata: arus wisatawan tinggi, profitabilitas jangka pendek tinggi.
• Kamala / Surin / Bang Tao: vila-vila premium, area tenang, sangat cocok untuk investasi gaya hidup.

Samui ditujukan untuk gaya hidup dan penyewaan jangka menengah bagi para pekerja digital nomaden. Hasil investasinya sedikit lebih rendah daripada di Phuket, tetapi pasarnya stabil sepanjang tahun.

Jenis properti: kondominium, vila, studio, dan apartemen di dekat pantai.

Harga minimum: studio – mulai dari $80 ribu, apartemen 1 kamar tidur – mulai dari $120 ribu, vila – mulai dari $200 ribu.

Area populer:

• Chaweng / Lamai: pantai-pantai pusat dengan penyewaan kapal yang aktif untuk wisatawan.
• Bophut / Maenam: Area tenang dengan gaya hidup nyaman dan penghuni jangka panjang.

Chiang Mai adalah pusat pelajar dan teknologi informasi di mana penyewaan jangka panjang sangat diminati. Musiman tidak terlalu berpengaruh, imbal hasil rata-rata, dan hambatan masuk rendah.

Jenis properti: apartemen dan rumah deret, rumah terpisah di pinggiran kota.

Harga minimum: studio – mulai dari $50–60 ribu, apartemen 1 kamar tidur – mulai dari $70–80 ribu, rumah – mulai dari $150 ribu.

Area populer:

• Nimman / Santitham: IT dan ruang kerja bersama, pekerja lepas digital sangat dibutuhkan.
• Kota Tua / Tepi Sungai: dekat dengan universitas dan kawasan wisata.

Pattaya dan Hua Hin merupakan segmen pasar massal dengan properti yang terjangkau. Kedua kota ini cocok untuk investor dengan anggaran terbatas, namun memiliki persaingan yang tinggi dan pengembalian investasi yang moderat.

Jenis properti: kondominium, apartemen bertingkat tinggi, vila kecil.

Harga minimum: kondominium – mulai dari $50-70 ribu, apartemen 1 kamar tidur – mulai dari $60-80 ribu, vila – mulai dari $150-180 ribu.

Area populer:

• Pattaya Central / Jomtien: pusat wisata, harga sewa jangka pendek tinggi.
• Kota Hua Hin / Khao Takiab: area yang tenang, sangat cocok untuk gaya hidup keluarga.

Tabel perbandingan wilayah dan karakteristiknya:

Pasar properti Thailand terbagi menjadi pasar sekunder dan primer (bangunan baru), dan setiap kategori memiliki karakteristiknya masing-masing dari perspektif investor.

Pasar sekunder ditandai dengan harga yang lebih terjangkau dan properti yang sudah jadi, memungkinkan pendapatan sewa langsung. Tanggung jawab utama investor di sini adalah untuk memeriksa properti secara menyeluruh: kondisi utilitas, kerusakan bahan bangunan, dan keberadaan cacat atau kekurangan yang dapat memengaruhi biaya renovasi dan pendapatan di masa mendatang.

Penting juga untuk mengevaluasi lokasi dan infrastruktur—penjualan properti bekas di area bergengsi di Bangkok atau Phuket bisa lebih menguntungkan daripada pengembangan properti baru karena adanya arus penyewa yang langsung dan permintaan yang sudah mapan.

Proyek pembangunan baru (yang masih dalam tahap perencanaan) menawarkan kesempatan untuk membeli properti dengan harga lebih rendah, tetapi juga memiliki risiko: penundaan konstruksi, perubahan tanggal penyerahan, kewajiban untuk mematuhi jadwal pembayaran, dan kemungkinan perubahan pada proyek.

Pembayaran biasanya dilakukan secara bertahap: uang muka awal, beberapa angsuran seiring selesainya pembangunan, dan pembayaran terakhir saat penyerahan properti. Ketelitian terhadap pengembang dan ketentuan kontrak sangat penting untuk mengurangi risiko.

Kisaran harga di pasaran bervariasi: studio dan kondominium kecil di Bangkok dan Chiang Mai mulai dari $50.000-70.000, sedangkan vila di Phuket dan Koh Samui harganya mulai dari $300.000 ke atas.

Thailand vs Austria

Secara keseluruhan, pasar sekunder memungkinkan permulaan yang lebih cepat untuk menghasilkan pendapatan dan memilih properti yang sudah jadi di area-area utama, sementara pengembangan properti baru cocok untuk investor strategis yang bersedia menunggu dan mengelola risiko proyek.

Di Thailand, terdapat banyak pilihan untuk mendiversifikasi portofolio investasi Anda di luar kepemilikan kondominium atau vila standar.

Hotel kondominium adalah properti di mana pengembang atau perusahaan manajemen menjamin pendapatan tetap selama beberapa tahun. Hal ini mengurangi risiko operasional, tetapi imbal hasilnya biasanya lebih rendah daripada properti sewa independen.

Vila yang dikelola menawarkan pengembalian yang lebih tinggi melalui penyewaan jangka pendek, tetapi membutuhkan pengelolaan dan pemeliharaan profesional. Investor menerima bagian dari pendapatan, dan perusahaan menangani pemasaran, pembersihan, dan pengelolaan penyewaan.

Sewa properti untuk mahasiswa di Chiang Mai dan Bangkok ditujukan untuk mahasiswa dan profesional muda. Arus penyewa yang stabil membuat pendapatan tidak terlalu bergantung pada musim, meskipun properti membutuhkan renovasi interior dan perawatan yang lebih sering.

Properti komersial, termasuk kantor, gudang, dan ritel jalanan, banyak diminati di kota-kota besar, tetapi membutuhkan analisis pasar yang lebih mendalam dan manajemen jangka panjang.

Pembelian lahan melalui SPV memungkinkan warga negara asing untuk menghindari pembatasan kepemilikan lahan secara langsung. Investor mendirikan perusahaan Thailand (SPV) dan membeli lahan melalui perusahaan tersebut. Hal ini memberikan fleksibilitas, tetapi menambah implikasi hukum dan pajak.

Perbandingan dengan Austria

Thailand menawarkan kepada investor berbagai format jangka pendek dan khusus, di mana pengembaliannya bisa lebih tinggi, tetapi risiko operasional dan hukumnya juga lebih tinggi. Austria, di sisi lain, berfokus pada stabilitas dan sewa jangka panjang, di mana pengembaliannya lebih rendah, tetapi risiko hukum dan pasar minimal.

Pasar properti modern di Thailand sangat beradaptasi dengan investor asing, dan sebagian besar transaksi diselesaikan dari jarak jauh, tanpa pembeli harus hadir secara fisik di negara tersebut. Hal ini menjadi sangat relevan di era pasca-COVID, ketika proses daring telah dibangun hampir secara otomatis.

Proses dimulai dengan memilih properti: pengembang dan agen menyediakan tur 3D, ulasan video, dan denah lantai terperinci dari apartemen atau vila. Banyak perusahaan menyelenggarakan "penayangan virtual" melalui Zoom atau WhatsApp, di mana agen menunjukkan properti secara langsung dan menjawab pertanyaan. Setelah memutuskan untuk membeli, investor menandatangani perjanjian reservasi secara online, membayar uang muka melalui transfer bank internasional.

jarak jauh juga Di Thailand, perwakilan notaris tidak wajib, sehingga kontrak dapat dibuat oleh pengacara yang bertindak berdasarkan surat kuasa. Klien menandatangani surat kuasa di hadapan notaris di negara asalnya (dengan pengesahan apostille atau legalisasi konsuler selanjutnya), dan pengacara di Thailand diberi wewenang untuk mewakili kepentingan mereka di hadapan departemen pertanahan.

Penyelesaian keuangan dilakukan melalui transfer bank dari luar negeri. Undang-undang mensyaratkan bahwa pembeli kondominium asing membawa dana ke negara tersebut dalam mata uang asing dan kemudian mengonversinya ke baht. Untuk mengkonfirmasi sumber dana dan mematuhi peraturan mata uang, Formulir Transaksi Valuta Asing (FET) diisi. Dokumen ini sangat penting: tanpanya, kepemilikan apartemen tidak dapat didaftarkan.

Transaksi tersebut didaftarkan di Departemen Pertanahan , kantor pertanahan setempat. Investor tidak perlu hadir: seorang pengacara atau perwakilan menyelesaikan proses, mendapatkan Chanote (akta kepemilikan), dan mentransfernya kepada klien.

Oleh karena itu, pembelian properti jarak jauh di Thailand membutuhkan waktu 4 hingga 8 minggu, tergantung pada jenis properti (sudah jadi atau sedang dibangun) dan kecepatan transfer bank. Model yang fleksibel ini memungkinkan investor dari seluruh dunia untuk memasuki pasar tanpa prosedur birokrasi yang rumit.

Perbandingan dengan Austria

Berinvestasi di properti Thailand menawarkan pengembalian yang tinggi dan hambatan masuk yang rendah, tetapi juga disertai sejumlah risiko spesifik yang penting untuk dipertimbangkan sebelum membeli.

Pembatasan lahan – warga negara asing tidak dapat memiliki lahan secara langsung. Kepemilikan hanya dimungkinkan melalui hak sewa (sewa 30-90 tahun) atau SPV (perusahaan Thailand). Hal ini menimbulkan nuansa hukum dan memerlukan verifikasi dokumen yang cermat.

Pengawasan devisa – transfer besar dari luar negeri harus disertai dengan deklarasi dan bukti sumber dana untuk mendaftarkan mata uang asing tersebut ke Bank Sentral Thailand. Kesalahan dapat menyebabkan penundaan pendaftaran properti dan komplikasi hukum.

Risiko bagi pengembang sangat relevan terutama untuk proyek konstruksi baru (yang masih dalam tahap perencanaan). Penundaan konstruksi, perubahan jadwal pembayaran, atau kualitas proyek yang kurang memuaskan adalah hal yang mungkin terjadi.

Musim pariwisata – penyewaan jangka pendek sangat bergantung pada jumlah wisatawan. Di Phuket dan Koh Samui, pendapatan sewa di musim panas dapat turun 30–50% dibandingkan dengan bulan-bulan puncak.

Thailand tidak hanya menarik investor, tetapi juga mereka yang ingin menggabungkan investasi dengan gaya hidup nyaman. Negara ini menawarkan kombinasi unik antara iklim tropis, garis pantai, biaya hidup rendah, dan infrastruktur yang maju untuk para ekspatriat.

Iklim tropis dengan musim panas dari Maret hingga Mei, musim hujan dari Juni hingga Oktober, dan musim kering yang sejuk dari November hingga Februari menjadikan Thailand menarik untuk ditinggali sepanjang tahun. Perbedaan regional juga memengaruhi kenyamanan: bagian utara negara (Chiang Mai) lebih sejuk dan hijau, sedangkan bagian selatan (Phuket, Koh Samui) menawarkan akses ke laut dan pantai, tetapi dengan kelembapan tinggi. Laut dan hutan tropis menciptakan gaya hidup unik bagi pecinta alam dan penggemar aktivitas luar ruangan.

Thailand memiliki jaringan klinik dan rumah sakit internasional yang berkembang dengan baik. Bangkok, Phuket, dan Koh Samui menawarkan fasilitas dengan standar perawatan tinggi, staf berbahasa Inggris, dan peralatan modern. Biaya medis untuk penduduk dan pemegang visa jangka panjang jauh lebih rendah daripada di negara-negara Eropa, sementara kualitas layanannya tetap sebanding. Asuransi swasta untuk warga asing mencakup perawatan dan konsultasi dengan spesialis.

Biaya hidup di Thailand jauh lebih murah daripada di Eropa Barat. Sewa apartemen atau kondominium yang nyaman di Bangkok atau Chiang Mai berkisar antara $400-$800 per bulan, sementara sewa vila di Phuket atau Koh Samui berkisar antara $1.200-$2.500. Belanja kebutuhan sehari-hari, transportasi, utilitas, internet, dan jasa kebersihan semuanya lebih murah daripada di Uni Eropa. Tingkat pengeluaran ini memungkinkan investor tidak hanya untuk hidup nyaman tetapi juga untuk mempertahankan sebagian besar pendapatan mereka dari properti sewa.

Thailand secara aktif menarik ekspatriat dari Rusia, Eropa, Tiongkok, dan Amerika Serikat. Komunitas ekspatriat yang besar telah terbentuk di pusat-pusat wisata dan bisnis utama seperti Bangkok, Phuket, Koh Samui, dan Chiang Mai. Mereka memberikan dukungan dalam urusan sehari-hari, membantu dalam masalah hukum dan perbankan, serta mendirikan klub dan sekolah untuk anak-anak ekspatriat. Hal ini memfasilitasi adaptasi dan membuat kehidupan lebih nyaman.

Negara ini terkenal dengan suasana yang aman dan damai, dengan tingkat kejahatan yang rendah dibandingkan dengan kota-kota besar di Eropa. Penduduk setempat ramah dan sopan terhadap orang asing, terutama di daerah wisata dan ekspatriat. Sekolah internasional yang menawarkan program berbahasa Inggris tersedia untuk keluarga dengan anak-anak, sehingga memudahkan integrasi.

Kota-kota besar dan daerah wisata memiliki jaringan jalan, transportasi umum, bandara, dan pelabuhan yang berkembang dengan baik. Bangkok memiliki BTS dan MRT, yang menyediakan akses transportasi yang nyaman. Daerah wisata Phuket dan Koh Samui memiliki layanan taksi, penyewaan mobil, dan feri yang luas.

Thailand menawarkan beragam peluang rekreasi: pantai, olahraga air, golf, yoga, kebugaran, restoran internasional, spa, dan acara budaya. Acara dan festival budaya, seperti Songkran (Tahun Baru Thailand) dan Loy Krathong, menciptakan suasana yang istimewa.

Keluar dari investasi properti merupakan tahapan kunci dalam strategi investor. Hal ini bergantung pada jenis properti, wilayah, struktur kepemilikan, dan kondisi pasar. Di Thailand, pasar menawarkan pengembalian yang tinggi sekaligus tantangan tertentu terkait likuiditas dan musiman, sementara Austria menawarkan stabilitas tetapi potensi pendapatan yang rendah.

Di Thailand, penjualan properti sering kali ditangani melalui agen, terutama jika pemiliknya berada di luar negeri. Agen membantu menilai harga properti berdasarkan musim, dinamika permintaan, dan jenis sewa (jangka panjang atau jangka pendek).

Di Bangkok dan Chiang Mai, properti terjual lebih cepat berkat permintaan yang stabil dari para ekspatriat dan pekerja digital nomaden. Di pulau-pulau resor Phuket dan Koh Samui, periode penjualan rata-rata bisa lebih lama karena fluktuasi musiman dalam arus wisatawan.

Rata-rata waktu eksposur properti di pasar sekunder di Thailand:

• Bangkok: 3-6 bulan, minat tinggi pada kondominium dan apartemen untuk sewa jangka panjang.
• Phuket/Samui: 6-12 bulan, keuntungan lebih tinggi tetapi pasar musiman.
• Chiang Mai: 3-6 bulan, sewa jangka panjang, permintaan stabil dari mahasiswa dan profesional IT.
• Pattaya/Hua Hin: 4-8 bulan, segmen massal, persaingan tinggi.

Sebagai perbandingan, likuiditas di Austria lebih merata: Wina – 2-4 bulan, Salzburg – 3-5 bulan, Innsbruck – 3-6 bulan. Meskipun imbal hasilnya lebih rendah, pasar cenderung kurang volatil.

Pajak keuntungan modal di Thailand untuk non-penduduk sekitar 5-10% tergantung pada kategori properti dan jangka waktu kepemilikan, ditambah bea materai hingga 2%. Pajak untuk pemilik SPV dapat bervariasi dan memerlukan nasihat hukum. Di Austria, pajak keuntungan modal untuk individu sekitar 25%, yang mengurangi keuntungan tetapi membuat proses penjualan transparan dan dapat diprediksi.

Keluar dari investasi dapat melibatkan warisan atau hibah. Di Thailand, penting untuk mendaftarkan kepemilikan dengan benar, terutama jika dipegang melalui SPV (Special Purpose Vehicle). Tanpa ini, transfer aset bisa menjadi sulit. Di Austria, kepemilikan langsung dan sistem notaris membuat transfer properti lebih sederhana dan aman.

Thailand menawarkan potensi pengembalian investasi yang tinggi – hingga 12% per tahun untuk properti resor dengan penyewaan jangka pendek. Di lokasi perkotaan seperti Bangkok dan Chiang Mai, pengembaliannya sedikit lebih rendah (3-6%) tetapi lebih stabil. Di Austria, pengembalian investasi rendah – 2-3%, tetapi risiko kehilangan modal minimal.

Faktor-faktor yang Memengaruhi Keberhasilan Pengunduran Diri

• Lokasi: Area wisata dan bisnis terjual lebih cepat dan dengan harga lebih tinggi.
• Musiman: Kawasan resor bergantung pada arus wisatawan; puncak penjualan terjadi selama musim ramai dari November hingga Februari.
• Jenis properti: Apartemen dan kondominium terjual lebih cepat daripada vila resor.
• Kejelasan hukum: memiliki kepemilikan yang jelas dan SPV yang terverifikasi secara signifikan mempercepat prosesnya.
• Manajemen pendapatan: Properti dengan pendapatan sewa yang terbukti menarik lebih banyak pembeli.

Keluar dari Investasi: Thailand vs. Austria

Keluar dari investasi di Thailand berpotensi lebih menguntungkan, tetapi membutuhkan perencanaan dan pertimbangan musim, aspek hukum, dan pemilihan wilayah yang tepat. Austria menawarkan risiko minimal dan likuiditas cepat, tetapi imbal hasilnya rendah dan kurang menarik untuk strategi jangka pendek.

Kasus 1: Bangkok – Kondominium 60 m², imbal hasil 4,8%

Seorang investor membeli sebuah apartemen di kompleks perumahan baru di daerah Sukhumvit, dekat stasiun BTS Skytrain. Properti tersebut sepenuhnya dilengkapi perabot oleh pengembang dan disewakan jangka panjang kepada seorang ekspatriat dari sektor IT.

Rata-rata tarif sewa memberikan imbal hasil sebesar 4,8% per tahun, sementara likuiditas lokasi tersebut tinggi karena permintaan perumahan yang stabil dari para spesialis di perusahaan internasional. Kasus ini menggambarkan strategi "investasi konservatif di ibu kota dengan risiko rendah.".

Kasus 2: Phuket – Vila 250 m² dengan kolam renang, imbal hasil 9,5%

Seorang klien dari Dubai berinvestasi di sebuah vila di pantai barat pulau itu, di daerah Bang Tao, yang merupakan lokasi resor-resor mewah. Properti tersebut dikelola oleh sebuah perusahaan internasional yang menawarkan penyewaan jangka pendek melalui Airbnb dan Booking.com.

Berkat tingginya lalu lintas wisatawan dan segmen premium, properti ini menghasilkan imbal hasil 9,5% per tahun, dan selama musim ramai, pengembaliannya melebihi 12%. Ini adalah contoh strategi agresif – "real estat resor dengan penekanan pada penyewaan jangka pendek.".

Kasus 3: Samui – kondominium 45 m², imbal hasil 7,1%

Seorang investor muda Eropa membeli sebuah apartemen kecil di dekat Pantai Chaweng. Properti tersebut dibeli dalam kondisi berperabot lengkap dan siap huni, dengan investasi tambahan berupa paket desain untuk meningkatkan daya tarik sewanya.

Apartemen ini disewakan kepada para pekerja digital nomaden dan wisatawan selama 3-6 bulan, menghasilkan imbal hasil 7,1% per tahun. Pasar Koh Samui stabil sepanjang tahun, dan properti ini menggabungkan pendapatan dan fitur gaya hidup.

Kasus 4: Chiang Mai – Studio 35 m2, imbal hasil 5,4%

Seorang investor asal Singapura membeli sebuah studio di kondominium modern dekat Universitas Chiang Mai dan Taman IT. Permintaan terutama berasal dari mahasiswa dan pekerja lepas yang bekerja di sektor IT.

Imbal hasil yang diperoleh adalah 5,4% per tahun, dan properti tersebut tidak terpengaruh oleh musim wisata, dengan tingkat hunian tetap tinggi sepanjang tahun. Strategi studi kasus ini adalah "arus kas stabil di pusat pendidikan dan teknologi.".

Kasus 5: Pattaya – Kondominium-hotel seluas 40 m², pendapatan terjamin sebesar 6%

Seorang klien dari Kazakhstan membeli sebuah apartemen di kompleks kondominium-hotel dengan pendapatan terjamin dari perusahaan pengelola. Perusahaan pengelola menangani pemasaran dan operasi penyewaan, dengan membayar bunga tetap sebesar 6% per tahun selama lima tahun pertama.

Setelah masa garansi berakhir, profitabilitas akan bergantung pada tingkat hunian, tetapi properti ini terletak di pusat Pattaya dan dapat dijangkau dengan berjalan kaki dari pantai, yang mengurangi risiko.

Kasus 6: Hua Hin – rumah seluas 180 m², imbal hasil 4,2%

Sebuah keluarga Eropa membeli sebuah rumah di kompleks perumahan tertutup dekat lapangan golf. Mereka menggunakan properti tersebut sebagian sebagai tempat tinggal mereka sendiri dan sebagian lagi sebagai properti sewaan melalui sebuah perusahaan manajemen.

Rata-rata imbal hasil adalah 4,2% per tahun, tetapi tujuan utama pembelian ini adalah investasi gaya hidup: kesempatan untuk menghabiskan musim dingin di Thailand dan mendapatkan penghasilan tambahan saat rumah kosong.

Saya telah bekerja di bidang properti di Asia dan Austria selama lebih dari sepuluh tahun dan melihat bagaimana pasar-pasar ini sangat berbeda dalam hal struktur, risiko, dan pendekatan investasi. Thailand selalu menjadi platform yang menarik bagi saya – negara ini menggabungkan pengembalian investasi yang tinggi dan faktor gaya hidup, tetapi membutuhkan persiapan yang cermat dan pertimbangan hukum.

Hal pertama yang selalu saya sarankan kepada klien saya adalah melakukan uji tuntas secara menyeluruh. Di Thailand, sangat penting untuk memeriksa akta kepemilikan, izin pengembang, dan kondisi kepemilikan, terutama untuk vila dan struktur hak sewa. Faktor kunci kedua adalah menganalisis lalu lintas wisatawan dan permintaan sewa: ini menentukan pengembalian investasi dan jangka waktu keluar.

Saat memilih properti, saya mendasarkannya pada strategi klien. Jika model konservatif diinginkan, lebih baik mempertimbangkan Bangkok, dengan penyewaan jangka panjangnya untuk ekspatriat dan profesional internasional. Jika keseimbangan antara profitabilitas dan stabilitas diinginkan, maka Koh Samui atau Chiang Mai, di mana pasar kurang rentan terhadap fluktuasi musiman. Bagi mereka yang siap dengan strategi yang lebih agresif, saya merekomendasikan Phuket, di mana penyewaan jangka pendek menawarkan imbal hasil hingga 10-12%, tetapi faktor musiman dan risiko regulasi harus diperhitungkan.

Saya juga mengingatkan klien saya tentang struktur kepemilikan dan optimalisasi pajak. Berbagai struktur dimungkinkan di Thailand, mulai dari kepemilikan langsung apartemen hingga pendaftaran perusahaan di bawah sebuah vila. Setiap struktur memiliki implikasi pajaknya sendiri, dan penting untuk memahaminya terlebih dahulu.

Bagi saya, strategi cerdas sering kali melibatkan penggabungan dua dunia: stabilitas Austria dan profitabilitas Thailand. Wina menawarkan pelestarian modal dan prediktabilitas, sementara Phuket atau Koh Samui memungkinkan Anda untuk meningkatkan pengembalian dan menambahkan komponen gaya hidup ke portofolio Anda. Keseimbangan ini paling cocok untuk investor keluarga maupun mereka yang membangun portofolio internasional.

Pilihan antara Thailand dan Austria bergantung pada tujuan investor. Jika tujuan utamanya adalah untuk menjaga modal di yurisdiksi yang stabil dengan aturan yang dapat diprediksi, Austria adalah pilihan yang lebih baik. Namun, jika investor mencari keuntungan yang terkait dengan pariwisata dan pembangunan yang berkembang pesat di kawasan tersebut, Thailand menawarkan berbagai peluang yang lebih luas.

Thailand unggul dalam hal beban pajak, biaya masuk, dan potensi profitabilitas. Namun, negara ini membutuhkan perhatian lebih pada aspek hukum dan dukungan profesional. Austria adalah tempat yang aman bagi investor konservatif, di mana pengembaliannya rendah tetapi risikonya minimal.

Saran para ahli dapat diringkas menjadi tiga aturan utama:

1. Sangat penting untuk bekerja sama dengan pengacara yang berpengalaman di Asia.
2. Periksa pengembang dan riwayat hukum properti tersebut.
3. Rencanakan pengelolaan sewa dan strategi keluar Anda sejak awal.

Prakiraan untuk tahun 2030 menguntungkan Thailand: pariwisata diperkirakan akan tumbuh hingga 80-90 juta orang per tahun, bersamaan dengan proyek infrastruktur berskala besar (bandara, kereta api cepat, jalan raya), dan peraturan penyewaan jangka pendek yang lebih ketat. Semua ini akan menyebabkan harga yang lebih tinggi di wilayah-wilayah utama (Phuket, Bangkok, dan Koh Samui), tetapi akan membutuhkan struktur kesepakatan yang lebih canggih.

1. Bagian hukum

Verifikasi kepemilikan: Warga negara asing dapat memiliki kondominium dalam kuota 49% atau menyewa tanah/vila hingga 30 tahun (dengan opsi perpanjangan). Untuk tanah, SPV (kemitraan swasta) atau struktur dengan mitra Thailand lebih umum digunakan.

Kuota Kondominium: Pastikan kuota warga asing dalam proyek tersebut tidak terlampaui (jika tidak, pembelian tidak akan dimungkinkan).

Pengembang dan properti: periksa legalitas proyek, ketersediaan izin, riwayat proyek yang telah selesai, dan tidak adanya tuntutan hukum.

Uji tuntas: Sewa pengacara untuk memeriksa akta kepemilikan (Chanote), beban terdaftar, dan pajak atau tagihan utilitas yang belum dibayar.

Kontrak: tinjau dengan cermat ketentuan kontrak – denda untuk keterlambatan pembayaran, jaminan pengembang, ketentuan pengembalian deposit.

2. Bagian keuangan

Pengendalian mata uang: dana harus ditransfer dari luar negeri dalam mata uang asing dengan tujuan pembayaran yang benar (Formulir Transaksi Valuta Asing), jika tidak, properti tersebut tidak akan didaftarkan atas nama warga negara asing.

Biaya layanan: cari tahu terlebih dahulu berapa biaya pemeliharaan kompleks (biasanya $1-3/m² per bulan).

Renovasi dan perabotan: Bangunan baru seringkali hanya berupa kerangka kosong atau finishing dasar, tetapi perabotan diperlukan untuk properti sewaan. Hitung anggaran untuk ini.

Pajak:

• Pendapatan sewa – 15% untuk non-penduduk.
• Saat menjual – pajak keuntungan modal dan bea meterai (5-10%).
• Kepemilikan – pajak minimal (0,01-0,1% dari nilai kadaster), tetapi biaya layanan bisa lebih signifikan.

Asuransi: ambil asuransi untuk properti tersebut (terhadap kebakaran, banjir, bencana alam).

3. Manajemen dan profitabilitas

Pilihan model sewa: jangka pendek (Airbnb, Booking), jangka menengah (pengembara digital) atau jangka panjang (ekspatriat, mahasiswa).

Perusahaan manajemen: buat kontrak dengan perusahaan manajemen properti (komisi biasanya 20-30% dari sewa). Periksa pengalaman dan ulasan perusahaan tersebut.

Profitabilitas: Perkirakan hasil aktual – tidak hanya berdasarkan dokumen pengembang, tetapi juga berdasarkan data independen. Bandingkan dengan wilayah lain (Bangkok 3-6%, Phuket 7-12%, Koh Samui 6-10%).

Musiman: Perlu diingat bahwa di lokasi resor (Phuket, Samui) pendapatan sangat bervariasi tergantung pada musim.

4. Risiko operasional

Peraturan penyewaan jangka pendek: Di Thailand, undang-undang membatasi penyewaan harian, tetapi dalam praktiknya, undang-undang tersebut tidak selalu ditegakkan. Penting untuk memahami risiko lokal dan bekerja sama dengan perusahaan manajemen yang memahami nuansa tersebut.

Kualitas konstruksi: periksa properti dengan cermat, terutama pasar sekunder (kelembapan, pendingin udara, sistem listrik).

Persaingan: di segmen massal (Pattaya, Hua Hin) terdapat pasokan yang tinggi, yang mengurangi profitabilitas.

Keluar dari investasi: Nilai likuiditas lokasi terlebih dahulu – menjual di Bangkok dan Phuket lebih mudah daripada di Pattaya atau kota-kota kecil lainnya.

5. Strategi dan rencana keluar

Skenario investasi: tentukan strategi Anda (konservatif Bangkok, seimbang Samui/Chiang Mai, agresif Phuket).

Jangka waktu kepemilikan: Apakah Anda berencana untuk memiliki properti tersebut selama 5, 10, atau 15 tahun? Hal ini memengaruhi pajak dan profitabilitas.

Akses: melalui agen atau kesepakatan pribadi. Di lokasi resor, periode eksposur dapat memakan waktu 12-18 bulan.

Warisan: Membuat surat wasiat (dimungkinkan di Thailand) akan memudahkan ahli waris untuk mendaftarkan hak mereka.

Repatriasi modal: Pastikan semua pembayaran diproses dengan benar, jika tidak, akan sulit untuk mentransfer uang kembali ke luar negeri.