Cara membeli properti di Prancis tanpa membuat kesalahan

Pada tahun 2025, pasar properti Prancis menunjukkan pemulihan yang kuat setelah perlambatan pada tahun 2023–2024. Pada paruh pertama tahun ini saja, jumlah transaksi meningkat 12% dibandingkan paruh pertama tahun lalu. Harga rata-rata per meter persegi secara nasional mencapai €3.017. Paris tetap menjadi pasar termahal, dengan harga €9.420 per meter persegi, naik 0,4% dari Februari 2025.

Tujuan artikel ini adalah untuk membahas daya tarik investasi real estat Prancis. Dalam artikel ini, kami akan menganalisis tren pasar utama, menilai ketentuan hukum dan pajak, serta membahas properti dan lokasi mana yang layak dipertimbangkan investor berdasarkan tujuan mereka.

Mengapa sekarang?

• Aktivitas pasar terus meningkat. Dalam enam bulan pertama tahun 2025, jumlah transaksi meningkat sebesar 12% dibandingkan tahun 2024.
• Harga properti di kawasan utama sedang naik. Paris, Côte d'Azur, dan Provence terus mengalami pertumbuhan harga yang stabil.
• Perubahan peraturan sewa. Peraturan baru ini mendorong kontrak jangka panjang dan mengurangi risiko sewa jangka pendek.
• Aset investasi yang andal. Di tengah ketidakstabilan ekonomi global, Prancis tetap menjadi pilihan yang aman untuk melindungi modal.

Nama saya Oksana Zhushman. Saya seorang pengacara, dan saya memiliki spesialisasi dalam investasi real estat di negara-negara Uni Eropa, termasuk Prancis, Austria, dan Jerman. Selama bertahun-tahun, saya telah mendukung transaksi di setiap tahap: mulai dari pemilihan properti dan uji tuntas hukum hingga optimalisasi pajak dan struktur kepemilikan. Tujuan utama saya adalah melindungi investasi dan menjadikan proses investasi jelas dan menguntungkan bagi klien.

Prancis menawarkan likuiditas tinggi, beragam pilihan properti, dan infrastruktur yang berkembang dengan baik bagi investor. Prancis menawarkan segalanya, mulai dari apartemen di Paris dan rumah-rumah di pinggiran kota hingga chalet di pegunungan Alpen dan vila di pesisir. Prancis menggabungkan daya tarik investasi gaya hidup dengan potensi pendapatan yang relatif tinggi, karena pariwisata dan permintaan sewa yang tinggi menciptakan potensi imbal hasil yang berkelanjutan, terutama dalam jangka panjang.

Austria menawarkan model pasar yang lebih stabil. Risikonya lebih rendah, legislasinya lebih transparan, dan aturan investornya lebih ketat, memastikan perlindungan modal yang andal. Imbal hasil sewa di Austria biasanya dibatasi 2-3% per tahun, tetapi konservatisme ini membuat pasar dapat diprediksi. Faktor penting lainnya adalah permintaan real estat Austria yang tinggi secara konsisten, yang menopang harga dan memastikan minat pembeli yang berkelanjutan. Tidak seperti Prancis, di mana imbal hasil sebagian besar bergantung pada pariwisata dan fluktuasi pasar, di Austria, real estat berfungsi sebagai sarana pelestarian modal. Oleh karena itu, berinvestasi di real estat di sini sering dianggap sebagai strategi jangka panjang yang aman, alih-alih cara untuk menghasilkan uang secara agresif.

Dengan demikian, Prancis cocok bagi mereka yang mencari peluang lebih dinamis dan bersedia menerima risiko untuk keuntungan tinggi, sementara Austria lebih baik bagi investor konservatif yang menghargai stabilitas, keamanan hukum, dan pertumbuhan jangka panjang dalam nilai properti.

Prancis telah lama memegang posisi kuat di antara pasar-pasar terkemuka Eropa. Kerangka hukumnya melindungi hak-hak investor, dan likuiditasnya yang tinggi memungkinkan properti menemukan pembeli dan penyewa.

Menurut Mordor Intelligence Source, pasar real estat perumahan Prancis bernilai $528,33 miliar pada tahun 2025 dan diproyeksikan tumbuh menjadi $697,52 miliar pada tahun 2030, yang mewakili tingkat pertumbuhan tahunan gabungan (CAGR) sebesar 5,92%.

Pasar properti Prancis dianggap matang dan stabil: aturan transaksi yang transparan telah ditetapkan, dan sistem hukumnya andal dalam melindungi kepentingan investor. Akibatnya, properti di Prancis cukup likuid. Hal ini terutama terlihat di kota-kota besar dan resor-resor populer, di mana properti jarang bertahan lama di pasar, dan dengan cepat menemukan pemilik atau penyewa baru.

Berdasarkan pengalaman kami bekerja dengan klien yang tertarik membeli rumah terjangkau di Prancis, kami sering mempertimbangkan pilihan di pinggiran kota Paris, serta apartemen kecil di Côte d'Azur. Meskipun harganya relatif rendah, properti-properti ini menunjukkan imbal hasil yang baik, terutama karena permintaan yang stabil untuk sewa jangka panjang.

Menurut laporan analitis terbaru dari PwC dan Bank Dunia, Prancis secara konsisten berada di antara para pemimpin Eropa dalam hal keamanan transaksi real estat dan perlindungan hak properti. Lebih lanjut, imbal hasil sewa di kota-kota terbesar di negara ini melampaui rata-rata Uni Eropa, mencapai sekitar 4–5%.

Banyak investor yang meremehkan pentingnya perlindungan hukum. Saya selalu menyarankan agar klien memberikan perhatian khusus pada uji tuntas hukum properti yang mereka beli dan bekerja sama secara eksklusif dengan agen dan notaris tepercaya, terutama saat membeli apartemen di Prancis untuk disewakan.

Prancis menggabungkan keuntungan yang relatif tinggi, stabilitas dan prediktabilitas, serta gaya hidup yang menarik bagi banyak pembeli.

Paris dan Prancis Selatan secara tradisional tetap menjadi tujuan utama investasi properti di Prancis. Daya tariknya didorong oleh kombinasi likuiditas yang tinggi, permintaan yang stabil, dan gaya hidup khas yang diapresiasi oleh penduduk lokal maupun pembeli asing.

Paris khususnya menarik bagi investor yang mencari pendapatan sewa yang stabil dan apresiasi modal jangka panjang. Sementara itu, Côte d'Azur dan Provence menarik mereka yang ingin menggabungkan investasi dengan prestise dan potensi pariwisata kawasan tersebut.

• Paris adalah pusat bisnis dan wisata terbesar di Eropa dan memiliki tingkat likuiditas yang tinggi.
• Côte d'Azur dan Provence adalah kawasan premium dengan permintaan vila yang tinggi. Permintaan musiman yang stabil dan minat yang konsisten dari investor asing juga menjadi daya tariknya.

Bahkan properti dengan harga yang relatif rendah di area ini dapat menghasilkan pendapatan yang signifikan. Misalnya, salah satu klien saya membeli sebuah vila kecil di Nice: pendapatan sewanya sepenuhnya menutupi investasi hanya dalam dua musim turis pertama, meskipun tujuan awalnya adalah mencari rumah yang terjangkau di Prancis.

Prancis secara umum mempertahankan statusnya sebagai salah satu pasar paling stabil dan menarik di Eropa. Menurut Notaires de France, 892.000 properti terjual di negara tersebut antara April 2024 dan April 2025 – 50.000 lebih banyak dari tahun sebelumnya. Harga rumah rata-rata mencapai sekitar €2.953 per meter persegi.

Sejarah pasar menunjukkan bahwa pasar dapat bertahan dari krisis serius. Misalnya:

• 2008–2010: Di kota-kota besar, harga rumah yang ada turun rata-rata 10–12%. Pemulihan bertahap terjadi karena permintaan yang berkelanjutan untuk sewa jangka panjang.
• 2020–2021: Selama pandemi COVID-19, karantina wilayah dan pembatasan pariwisata menyebabkan penurunan minat terhadap properti di kawasan wisata. Namun, permintaan domestik, terutama untuk rumah baru, tetap menopang pasar.

Real estat Prancis secara historis telah menunjukkan ketahanan terhadap krisis ekonomi. Bagi investor yang ingin membeli rumah di Prancis dengan harga terjangkau, masuk akal untuk mencari opsi di wilayah dengan permintaan domestik yang kuat.

Contoh utama: salah satu klien saya membeli rumah kecil di Provence segera setelah krisis 2020. Pada tahun 2022, pendapatan sewa jangka panjangnya telah memungkinkannya untuk mengembalikan investasinya sepenuhnya.

Harga properti di kota-kota besar (Paris, Lyon, dan Côte d'Azur) tumbuh stabil sebesar 3-5% per tahun. Namun, pasar properti yang sudah ada tumbuh lebih lambat dibandingkan sektor properti baru, sehingga membuka peluang tambahan bagi investor yang ingin membeli properti di Prancis untuk pertumbuhan modal.

Bahkan properti yang paling terjangkau di wilayah yang diminati di Prancis pun sering kali tetap likuid dan menghasilkan pendapatan sewa yang stabil.

Penting untuk dipahami bahwa pasar negara ini sangat terdiversifikasi secara regional, dan pilihan properti secara langsung bergantung pada strategi investasi.

• Paris : pusat budaya; hunian mulai dari €350.000 hingga €900.000 untuk apartemen satu hingga tiga kamar tidur; penthouse premium mulai dari €1,2 juta. Sewa jangka pendek melalui Airbnb menghasilkan 4–5% per tahun.
• Lyon : pusat universitas dan industri; apartemen mulai dari €250.000 hingga €600.000, apartemen besar mulai dari €700.000. Sewa jangka panjang yang populer di kalangan mahasiswa dan profesional.
• Marseille : kota pelabuhan dengan arus wisatawan yang besar; harga rumah berkisar antara €180.000 hingga €450.000, dengan harga rumah tepi laut mulai dari €500.000. Sewa musim panas menghasilkan imbal hasil 5–6%.
• Côte d'Azur : apartemen mulai €300.000, vila mulai €1 juta. Sewa musiman sangat menguntungkan dan memiliki likuiditas tinggi.
• Bordeaux : apartemen mulai dari €220.000 hingga €550.000, rumah mulai dari €400.000. Harga properti di kawasan ini terus meningkat dan diminati oleh mahasiswa dan investor.
• Toulouse : apartemen mulai dari €200.000 hingga €450.000, rumah mulai dari €400.000. Sewa jangka panjang yang populer berkat perkembangan industri penerbangan dan TI.
• Pegunungan Alpen : apartemen mulai dari €250.000, chalet mulai dari €1 juta. Populer di kalangan wisatawan musim dingin, sewa musiman menghasilkan pendapatan yang stabil.

Lebih dari 60% transaksi melibatkan rumah yang sudah ada. Apartemen dan rumah di pusat kota dan pinggiran kota diminati, baik untuk disewakan maupun dijual kembali.

Perumahan baru tetap populer, terutama di kota-kota besar dan pesisir. Keunggulannya antara lain tata letak modern dan insentif pajak (seperti program Pinel). Harga berkisar antara €250.000 hingga €700.000, dengan properti premium mulai dari €1 juta.

Apartemen dan studio ideal untuk sewa jangka pendek (Airbnb), terutama di Paris, Lyon, dan Côte d'Azur. Rata-rata imbal hasil adalah 4–5% per tahun.

Chalet dan vila paling populer di Pegunungan Alpen dan wilayah selatan negara ini. Harganya mulai dari €250.000, dengan properti premium mencapai €1 juta. Di kawasan wisata, chalet dan vila menghasilkan pendapatan musiman yang tinggi.

Pembeli asing hanya mencakup sekitar 2% dari total volume transaksi di pasar real estat sekunder di Prancis, tetapi merekalah yang mendorong permintaan yang stabil untuk properti premium di kawasan wisata.

Kebangsaan utama:

• Warga Belgia menyumbang sekitar 20% transaksi yang melibatkan warga negara asing. Mereka paling aktif di wilayah Var dan Provence-Alpes-Côte d'Azur (PACA).
• Warga Inggris, sekitar 17%, lebih menyukai Dordogne dan PACA. Anggaran pembelian rata-rata mereka sekitar €500.000.
• Warga Amerika memimpin di Paris, dengan pangsa pasar hingga 25% dari total transaksi luar negeri. Anggaran rata-rata mereka sekitar €715.000. Mereka juga menunjukkan minat terhadap Côte d'Azur.
• Belanda – pertumbuhan aktivitas dari tahun 2022 hingga 2025 adalah +45%. Pilihan mereka adalah Creuset dan Haute-Savoie, dengan anggaran rata-rata sekitar €298.000.
• Orang Jerman secara tradisional membeli properti di Var dan Alsace seharga €400.000–600.000.
• Investor Tiongkok menyumbang hingga 10% dari transaksi di Paris dan Côte d'Azur. Anggaran mereka seringkali melebihi €1.000.000.
• Warga Lebanon menyumbang sekitar 12% dari transaksi asing di Paris. Mereka memprioritaskan properti bergengsi di lokasi-lokasi utama ibu kota.

Prancis secara aktif berinvestasi dalam perumahan primer, yang menciptakan fondasi yang kokoh bagi stabilitas pasar jangka panjang.

Fitur permintaan domestik:

• apartemen dan rumah kecil di pinggiran kota besar sangat populer;
• apartemen banyak diminati di Cote d'Azur, serta di Paris, Lyon, Bordeaux;
• perumahan dibeli tidak hanya untuk tempat tinggal, tetapi juga sebagai sumber pendapatan sewa;
• Di kota-kota besar, permintaan domestik sering kali melebihi pasokan, terutama di segmen bangunan baru dengan tata letak modern.

Saat membeli properti di Prancis, pertimbangkan keseimbangan antara kepentingan pembeli lokal dan asing. Kombinasi ini memastikan likuiditas tinggi dan imbal hasil stabil, meskipun arus wisatawan menurun sementara.

Pilihan struktur kepemilikan bergantung langsung pada tujuan, anggaran, dan strategi investor. Ada beberapa metode utama untuk berinvestasi properti di Prancis, masing-masing dengan kelebihan dan kekurangannya sendiri.

Pilihan paling sederhana. Cocok untuk investor individu atau mitra yang ingin mengelola properti secara langsung tanpa struktur hukum yang rumit.

Contoh: Seorang klien membeli apartemen senilai €320.000 di Lyon atas namanya sendiri untuk disewakan jangka panjang. Imbal hasil yang didapat sekitar 4% per tahun, sementara pengelolaannya ditangani oleh agen real estat lokal.

Suatu bentuk kepemilikan bersama yang populer di kalangan keluarga dan kelompok investor kecil. Bentuk ini menyederhanakan pembagian saham kepemilikan dan pengalihan warisan.

Keuntungan SCI:

• kemungkinan kepemilikan suatu objek oleh beberapa peserta sekaligus;
• pemindahan hak milik melalui warisan dengan mudah;
• manfaat pajak dalam kasus tertentu.

Kekurangan:

• Akuntansi dan pelaporan wajib setiap tahun;
• prosedur pendaftaran yang lebih rumit dibandingkan dengan kepemilikan langsung.

Contoh: Sebuah keluarga memutuskan untuk membeli sebuah vila di Côte d'Azur melalui skema SCI, dengan membagi bagian antara orang tua dan anak-anak. Hal ini menyederhanakan pengelolaan dan menyelesaikan masalah warisan lebih awal.

Bagi mereka yang ingin menghasilkan pendapatan dari real estat di Prancis tanpa mengelola properti secara langsung, ada dana khusus:

• SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) – investasi pada real estate residensial dan komersial dengan pembayaran pendapatan rutin.
• OPCI (Organisme de Placement Collectif Immobilier) adalah struktur yang lebih fleksibel yang memungkinkan Anda menggabungkan investasi dalam real estat dengan instrumen keuangan.

Contoh: Seorang klien berinvestasi €200.000 di SCPI, sebuah perusahaan yang berspesialisasi dalam pembangunan gedung perkantoran dan kompleks perumahan di Paris. Rata-rata imbal hasil tahunannya adalah 4,2%.

Pilihan lainnya adalah membeli properti secara saham di antara beberapa investor. Dalam beberapa kasus, perwalian dan struktur keluarga khusus digunakan untuk mengoptimalkan pajak dan menyederhanakan prosedur pewarisan. Namun, transaksi semacam itu memerlukan dukungan hukum yang berkualitas dan perjanjian yang transparan di antara para peserta.

Tidak ada hambatan hukum bagi non-penduduk di Prancis. Warga negara asing dapat dengan bebas membeli rumah, apartemen, atau jenis properti lainnya di Prancis.

Fitur Utama:

• Orang asing memiliki hak untuk membeli, menyewa, dan menjual real estat tanpa batasan;
• tidak ada batasan jumlah atau biaya objek;
• Untuk membeli, Anda tidak memerlukan izin tinggal atau kewarganegaraan; paspor sudah cukup.

Membeli properti di Prancis membutuhkan pendekatan yang cermat terhadap prosedur hukum. Sekalipun properti tersebut tampak sempurna, kegagalan melakukan uji tuntas dapat menimbulkan risiko finansial.

1. Memperoleh NIF (Numéro d'Identification Fiscale) adalah nomor identifikasi pajak yang diperlukan untuk semua pembeli, termasuk pembeli asing.
2. Memilih notaris – Di Prancis, notaris merupakan peserta wajib dalam suatu transaksi; ia menjamin legalitasnya dan pendaftaran hak milik.
3. Compromis de vente – perjanjian jual beli awal, yang setelah ditandatangani biasanya dibayarkan deposit sebesar 5-10% dari harga.
4. Akta jual beli adalah akta akhir yang ditandatangani di hadapan notaris. Setelah terdaftar, pembeli menjadi pemilik penuh.

Salah satu klien saya membeli apartemen di Paris dengan menandatangani Compromis de Vente dengan uang muka 7%. Setelah meninjau dokumen secara menyeluruh, notaris menerbitkan Acte de Vente, dan properti tersebut langsung siap disewakan.

Di Prancis, representasi notaris atas suatu transaksi diwajibkan oleh hukum. Notaris memainkan peran kunci dalam memastikan integritas hukum transaksi: mereka memverifikasi kepemilikan, mengidentifikasi adanya pembebanan dan utang, menyusun Compromis de vente dan Acte de vente , lalu mendaftarkan pengalihan kepemilikan ke Service de Publicité Foncière . Selain itu, notaris juga menghitung pajak dan biaya, memastikan kepentingan pembeli dan penjual terlindungi.

Seorang agen memainkan peran yang sedikit berbeda: mereka memilih properti, menilai nilai pasarnya, mengatur peninjauan, dan melakukan negosiasi, tetapi mereka tidak dapat menggantikan notaris.

Sebagai ilustrasi, izinkan saya memberi Anda sebuah contoh: seorang klien dari Jerman ingin membeli sebuah apartemen di French Riviera. Agen membantu menegosiasikan potongan harga sebesar 5%, dan notaris memastikan peninjauan menyeluruh atas transaksi tersebut dan mendaftarkan hak milik.

• Di daerah pedesaan dan desa-desa kecil di Prancis, rumah-rumah bernilai sejarah merupakan hal yang umum. Namun, rumah-rumah tersebut mungkin terbebani oleh hak milik atau utang, sehingga memerlukan perhatian khusus.
• Di resor seperti Côte d'Azur atau Pegunungan Alpen, rumah sewa bekas dan apartemen kondominium merupakan hal yang umum. Penting untuk mempertimbangkan tagihan utilitas dan peraturan pengelolaan properti.

Seorang klien membeli rumah di pedesaan Prancis seharga €180.000. Sekilas, properti itu tampak sempurna, tetapi saat inspeksi, saya menemukan pajak tanah dan tagihan utilitas yang belum dibayar. Tanpa inspeksi, pembeli akan menghadapi pengeluaran tak terduga hingga ribuan euro dan kerumitan pendaftaran properti.

Hukum Prancis mengizinkan akuisisi properti di Prancis melalui kuasa. Hal ini sangat memudahkan bagi investor asing yang tidak dapat menghadiri transaksi secara langsung.

Seorang klien dari AS memutuskan untuk membeli apartemen di Lyon secara jarak jauh. Saya mendukung transaksi tersebut dari awal hingga akhir: Saya mengurus penandatanganan dokumen di notaris, pembayaran uang muka, dan pendaftaran akta kepemilikan. Hasilnya, transaksi berhasil diselesaikan tanpa klien harus datang langsung ke Prancis.

Sebelum membeli properti apa pun di Prancis, penting untuk memeriksa dengan cermat:

• adanya tunggakan pajak;
• status hukum tanah dan kemungkinan pembebanan;
• kemurnian hukum properti (hak kepemilikan, tidak adanya sengketa hukum).

Salah satu kasus yang menarik perhatian terjadi saat pembelian rumah di Provence. Saat inspeksi properti, ditemukan bahwa sebagian tanah tersebut milik pemerintah kota, bukan milik penjual. Setelah penyesuaian batas, klien dapat membeli properti tersebut tanpa risiko kehilangan tanahnya.

Langkah terakhir adalah mendaftarkan properti ke Service de Publicité Foncière (Layanan Properti Publik ). Baru setelah prosedur ini properti tersebut menjadi milik pembeli secara hukum. Menandatangani akta dengan notaris memang penting, tetapi pendaftaran melindungi pemilik dari potensi tuntutan pihak ketiga.

Membeli properti di Prancis tidak hanya melibatkan harga properti tetapi juga biaya tambahan, yang penting untuk dipertimbangkan sebelumnya. Perencanaan pajak dan biaya yang tepat memungkinkan investor menghemat uang dan menghindari pengeluaran tak terduga.

Membeli properti di Prancis tidak hanya melibatkan pembayaran harga properti, tetapi juga memperhitungkan pajak dan biaya. Perencanaan yang tepat untuk pengeluaran ini membantu menghindari kejutan yang tidak menyenangkan.

• Taxe foncière adalah pajak properti tahunan. Besarnya tergantung pada ukuran, lokasi, dan jenis properti.
• Pajak tempat tinggal adalah pajak atas akomodasi. Sejak tahun 2023, pajak ini hampir sepenuhnya dihapuskan untuk tempat tinggal utama, tetapi masih berlaku untuk tempat tinggal kedua, terutama di kawasan wisata.

Contoh: Seorang klien membeli rumah di pedesaan seharga €180.000. Pajak properti sekitar €1.200, sementara pajak tempat tinggalnya praktis nol berkat insentif pajak yang ada.

• Bea materai ( taxes de publicité foncière ) di pasar sekunder berkisar antara 5,09% hingga 5,8%, dan dalam beberapa kasus dapat mencapai hingga 8,9% dari nilai properti yang dibeli.
• Untuk bangunan baru yang dibangun kurang dari lima tahun lalu, biaya ini jauh lebih rendah – sekitar 2–3%.
• Komisi agen berkisar antara 2% hingga 6% dan biasanya dibayarkan oleh penjual.
• Biaya notaris bergantung pada nilai properti dan termasuk pajak dan biaya wajib.

Secara total, biaya pembelian rumah dijual kembali biasanya berjumlah sekitar 7-10% dari biaya rumah.

Pembelian bangunan baru yang berusia kurang dari lima tahun akan dikenakan PPN tambahan sebesar 20%. Tarif standar ini berlaku untuk semua jenis properti baru—apartemen, rumah, dan apartemen.

Namun, ada manfaat untuk kategori pembeli tertentu:

• keluarga muda dan pembeli rumah pertama kali dapat mengandalkan pengurangan suku bunga sebagian;
• Di beberapa wilayah (terutama di Prancis selatan dan pinggiran kota besar), ada program insentif untuk pembelian gedung baru yang mengurangi beban pajak;
• Berinvestasi dalam perumahan sosial atau program sewa dapat menawarkan manfaat pajak tambahan.

Selain itu, biaya pendaftaran untuk pembangunan baru jauh lebih rendah dibandingkan rumah yang sudah ada, hanya sekitar 0,7% dari harga properti. Hal ini membuat investasi pada proyek baru sangat menarik bagi mereka yang ingin mengoptimalkan biaya.

Di Prancis, pajak properti IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière) hanya dibayarkan oleh pemilik properti kena pajak yang nilainya di dalam negeri lebih dari €800.000 per 1 Januari setiap tahun. Aturan khusus berlaku bagi investor asing: hanya properti yang berlokasi di Prancis yang dipertimbangkan. Ketentuan perjanjian pajak antara Prancis dan negara domisili pajak pemilik properti berlaku.

Objek perpajakan meliputi:

• apartemen, rumah, serta bangunan tambahan (garasi, ruang bawah tanah, tempat parkir);
• bangunan yang berstatus monumen bersejarah;
• objek yang sedang dibangun;
• lahan pertanian, lahan untuk pembangunan dan wilayah lain yang belum dikembangkan;
• saham di perusahaan yang memiliki real estat di Prancis.

Berikut ini tidak dikenakan pajak:

• tanah pedesaan yang dialihkan dengan sewa jangka panjang;
• hutan dan kebun;
• kategori tertentu dari real estat profesional.

Sebagai ilustrasi, mari kita lihat sebuah contoh. Jika nilai pasar properti di Prancis adalah €1,4 juta, basis pajak dihitung menggunakan skala progresif. Ini berarti bahwa setiap bagian dari nilai tersebut dikenakan pajak dengan tarif yang berbeda:

• €800.000 pertama bebas pajak;
• jumlah antara €800.000 dan €1,3 juta dikenakan pajak pada tarif 0,5% (yaitu €500.000 dengan tarif 0,5%);
• Jumlah dari €1,3 juta hingga €1,4 juta dikenakan pajak pada tarif 0,7% (yaitu €100.000 dengan tarif 0,7%).

Bagi mereka yang ingin membeli properti di Prancis untuk disewakan, terdapat rezim pajak khusus yang disebut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel). Sistem ini dirancang bagi pemilik properti berperabot dan memungkinkan pengurangan beban pajak yang signifikan.

Keuntungan LMNP:

• kemampuan untuk menyusutkan biaya properti dan perabotan, sehingga mengurangi pendapatan kena pajak;
• Kualifikasi pendapatan sebagai pendapatan bisnis (BIC), yang mengurangi perpajakan keseluruhan;
• kemampuan untuk menggabungkan pendapatan dari beberapa properti untuk pengoptimalan yang lebih menguntungkan.

Salah satu klien saya membeli apartemen seharga €450.000 di Paris untuk disewakan kembali melalui Airbnb. Dengan menerapkan sistem LMNP, ia berhasil mengurangi penghasilan kena pajaknya dari €35.000 menjadi €20.000 per tahun, sehingga meningkatkan pendapatan bersih properti tersebut secara signifikan.

Investor sering membandingkan Prancis dengan Austria. Pasar properti Austria dinilai karena prosedurnya yang transparan, likuiditas yang tinggi, dan stabilitasnya, sehingga lebih mudah diprediksi. Di sisi lain, Prancis menarik investor dengan peluang untuk memperoleh properti premium dan menggabungkan investasi dengan gaya hidup pribadi. Namun, beban pajak dan biaya pendaftaran terkait lebih tinggi di sini.

Membeli properti di Prancis tidak serta-merta memberikan hak izin tinggal. Namun, memiliki rumah dapat dianggap sebagai faktor positif saat mengajukan visa atau izin tinggal untuk alasan lain.

Program Passeport Talent memungkinkan Anda bekerja di Prancis, mendapatkan manfaat jaminan sosial, dan mengajukan kewarganegaraan setelah lima tahun. Untuk mendaftar, cukup:

• Berinvestasi mulai dari €300.000 di perusahaan Prancis yang sudah ada;
• Buka bisnis Anda sendiri dengan modal saham €30.000, termasuk usaha rintisan yang inovatif.

Bagi mereka yang berencana tinggal di Prancis tanpa bekerja, visa kunjungan tersedia. Salah satu persyaratan untuk mendapatkannya adalah kepemilikan rumah sewaan atau milik sendiri. Visa ini merupakan pilihan terbaik bagi warga negara asing yang membeli rumah di Prancis untuk tujuan liburan atau sewa.

klasik Uni Eropa melalui investasi , yang diperoleh hanya melalui pembelian properti, tidak tersedia di Prancis. Oleh karena itu, di Prancis, izin tinggal tidak dapat diperoleh melalui pembelian properti, tetapi Anda dapat memperoleh izin tinggal melalui bisnis dan investasi. Di sisi lain, di Austria, tersedia Kartu D dan Swasembada, yang memungkinkan Anda memperoleh izin tinggal tanpa perlu berinvestasi dalam bisnis, selama Anda memiliki penghasilan tetap dan tempat tinggal.

1. Sejak Maret 2024, program Passeport Talent resmi berganti nama menjadi Talent Residence Permit , namun syarat untuk mendapatkan izin tinggal tetap sama.
2. Mulai Juni 2025, Prancis telah mengurangi waktu pemrosesan untuk permohonan izin tinggal , termasuk Kartu Biru UE.
3. Pemeriksaan terhadap legalitas asal dana untuk investasi telah diperkuat, terutama untuk program investasi.
4. Persyaratan verifikasi pendapatan minimum baru telah ditetapkan untuk visa kunjungan. Mulai tahun 2025, persyaratan ini akan dilengkapi dengan bukti pendapatan yang setara dengan upah minimum Prancis (SMIC) – sekitar €1.450 per bulan untuk satu orang.

Pasar sewa di Prancis diatur secara ketat. Dan dalam hal imbal hasil, imbal hasil sangat bervariasi, tergantung wilayah dan jenis sewa.

Di Paris dan kawasan wisata, penyewaan jangka pendek sangat populer, tetapi ada pembatasan yang signifikan: pendaftaran properti wajib ke balai kota dan batas tidak lebih dari 120 hari per tahun untuk menyewakan tempat tinggal utama.

Salah satu klien saya membeli apartemen seharga €480.000 untuk disewakan di Airbnb. Kami mendaftarkan properti tersebut secara resmi dan mengembangkan strategi penyewaan sesuai ketentuan yang berlaku. Hasil yang diperoleh sekitar 3% per tahun, yang meskipun lebih rendah dari perkiraan awal, sepenuhnya legal dan bebas penalti.

Sewa jangka panjang lebih stabil dan dapat diprediksi, tetapi pemilik properti menghadapi perlindungan penyewa yang signifikan. Oleh karena itu, perubahan penyewa hanya dimungkinkan sesuai hukum, dengan pemberitahuan wajib dan batasan kenaikan sewa.

Klien saya membeli rumah di pedesaan Prancis seharga €320.000 dan menandatangani sewa jangka panjang. Imbal hasil sekitar 4% per tahun dengan keterlibatan manajemen minimal.

Layanan manajemen properti sangat relevan bagi investor asing. Layanan ini menyediakan:

• pemilihan penyewa;
• kontrol atas pembayaran;
• pemeliharaan dan perbaikan.

Komisi perusahaan manajemen biasanya berkisar antara 8-12% dari pendapatan sewa atau jumlah tetap per musim (misalnya, untuk sewa jangka pendek).

Hasil investasi real estat di Prancis dan Austria masih relatif rendah. Namun, perbedaan antar negara tersebut jelas:

• Austria memberikan stabilitas dan likuiditas yang lebih besar;
• Prancis tetap menarik bagi mereka yang ingin menggabungkan investasi dengan penggunaan perumahan pribadi dan gaya hidup premium.

Bagi investor yang mencari stabilitas dan risiko minimal, Austria lebih disukai. Bagi mereka yang juga mempertimbangkan real estat sebagai bagian dari proyek gaya hidup pribadi, Prancis adalah pilihan yang lebih menarik.

Prancis bukan hanya Paris dan Côte d'Azur. Saat memilih wilayah untuk investasi atau tempat tinggal pribadi, penting untuk memahami tujuan Anda: menghasilkan pendapatan sewa, membeli rumah untuk penggunaan pribadi, kapitalisasi jangka panjang, atau pindah ke pedesaan untuk kehidupan yang lebih tenang.

Paris – segmen premium dan likuiditas stabil

Ibu kota Prancis ini tetap menjadi pusat keuangan dan budaya terbesar di negara ini. Apartemen di pusat kota Paris dan di dekat kawasan bisnis selalu diminati oleh ekspatriat, mahasiswa, dan penyewa korporat. Bahkan di masa krisis, properti di Paris memberikan pendapatan yang stabil bagi pemiliknya.

• Harga rumah: €10.000–€15.000 per m² di pusat kota, €7.000–€9.000 per m² di pinggiran kota.
• Ekologi: infrastruktur perkotaan, taman, Sungai Seine, dan akses ke pinggiran kota yang hijau.
• Profitabilitas: 2–3% per tahun untuk sewa jangka panjang.

Côte d'Azur – gaya hidup bergengsi dan hambatan masuk yang tinggi

Nice, Cannes, dan Antibes adalah kota-kota dengan permintaan properti yang tinggi, terutama untuk sewa liburan musiman. Sewa musim panas mudah ditemukan, dan apartemen premium menghasilkan pendapatan yang signifikan bagi pemiliknya.

• Harga rumah: €8.000–€12.000 per m² di Cannes dan Nice, €6.000–€8.000 per m² di kota-kota yang kurang populer di kawasan tersebut.
• Ekologi: iklim Mediterania sedang, laut dan banyaknya area hijau.
• Profitabilitas: 4–6% per musim untuk penyewaan jangka pendek.

Lyon adalah pusat bisnis dan mahasiswa

Lyon adalah salah satu pusat bisnis dan universitas terkemuka di Prancis. Kampus-kampus dan taman perkantorannya yang luas memastikan permintaan sewa yang stabil.

• Biaya perumahan: sekitar €5.000 per m².
• Lingkungan: lebih baik dari Paris; kota ini terkenal dengan taman hijau dan budaya gastronomi.
• Profitabilitas: 3–4% per tahun untuk sewa jangka panjang.

Bordeaux adalah kota industri anggur dan pariwisata

Kota ini aktif menarik wisatawan dan imigran bisnis. Properti di bagian tengah dan dekat kawasan penghasil anggur terus diminati.

• Biaya perumahan: sekitar €4.500 per m².
• Lingkungan: Sungai Garonne, pusat bersejarah, kebun anggur, dan area pejalan kaki.
• Profitabilitas: 3–4% per tahun.

Toulouse – pusat luar angkasa dan penerbangan

Toulouse adalah pemimpin dalam industri kedirgantaraan Eropa. Sebagai lokasi kantor pusat Airbus, kota ini menghasilkan permintaan perumahan yang signifikan di kalangan profesional dan mahasiswa.

• Biaya perumahan: sekitar €4.000 per m².
• Ekologi: iklim sedang, dekat dengan Pyrenees, area hijau.
• Profitabilitas: 3–4% per tahun.

Pegunungan Alpen (Chamonix, Meribel) – pusat olahraga musim dingin

Pegunungan Alpen Prancis merupakan pusat wisata musim dingin. Apartemen dan chalet sangat populer selama musim ramai, ketika harga sewa mencapai puncaknya.

• Biaya perumahan: €6.000–€12.000 per m² di resor populer.
• Ekologi: udara pegunungan, lereng ski, danau, dan pemandangan indah.
• Profitabilitas: 5–7% di musim, hingga 3% di luar musim.

Pedesaan Prancis adalah daerah yang tenang dengan likuiditas rendah.

Daerah pedesaan di negara ini menarik karena harga yang terjangkau dan lingkungan yang ramah lingkungan. Rumah-rumah di desa populer di kalangan mereka yang mencari gaya hidup yang lebih santai atau menjelajahi pilihan agrowisata.

• Biaya perumahan: €1.200–€2.500 per m² tergantung wilayah.
• Ekologi: alam yang bersih, hutan, sungai dan kehidupan pedesaan tradisional.
• Profitabilitas: 1–2% per tahun.

Investor perlu memperhatikan tren harga secara khusus. Segmen properti yang ada saat ini secara bertahap pulih dari penurunan yang terjadi antara tahun 2021 dan 2024. Di saat yang sama, pasar properti baru menunjukkan keunggulan lain: properti dijual dengan jaminan kualitas dan menawarkan peluang untuk menerapkan solusi tata letak yang disesuaikan. Pembatasan regional terkait pembelian rumah kedua juga perlu dipertimbangkan. Langkah-langkah tersebut sedang diperkenalkan oleh pemerintah daerah untuk mengatasi kekurangan perumahan dan meningkatkan keterjangkauan.

Saat ini, sekitar 90% transaksi terjadi di pasar sekunder. Hal ini disebabkan oleh apresiasi pembeli terhadap arsitektur bersejarah, lokasi sentral, dan infrastruktur yang ada. Bangunan bergaya Haussmann di Paris dan bangunan serupa di kota-kota besar lainnya sangat populer, menawarkan potensi sewa yang tinggi dan likuiditas yang baik.

Rumah-rumah tua memiliki gaya yang unik, tetapi seringkali membutuhkan investasi yang serius:

• Sistem kelistrikan dan perpipaan sering kali memerlukan modernisasi menyeluruh;
• Efisiensi energi tidak memenuhi standar modern, yang meningkatkan biaya pemeliharaan.

Tips: Saat membeli rumah tua, sebaiknya Anda menyiapkan anggaran renovasi terlebih dahulu sekitar 10–20% dari nilai properti.

Bangunan baru menempati pangsa pasar yang lebih kecil, tetapi memiliki kelebihannya sendiri:

• pengurangan biaya notaris (2–3% dibandingkan 7–8% untuk perumahan sekunder);
• kemungkinan keringanan pajak, termasuk pembebasan sementara dari pajak properti;
• kepatuhan terhadap standar efisiensi energi modern (RT 2012 dan RE 2020), yang mengurangi biaya utilitas;
• jaminan dari pengembang dan kemungkinan penyesuaian tata letak dan penyelesaian.

Pada tahun 2024, hanya 59.014 rumah baru yang dibangun di Prancis, 29% lebih sedikit dibandingkan tahun sebelumnya dan hampir setengah dari angka tahun 2022. Penyebabnya antara lain tingginya suku bunga KPR dan menurunnya daya beli. Tingkat pembangunan diperkirakan akan stabil di angka 28.000–33.000 unit per tahun pada tahun 2026–2027.

Tren penting lainnya dalam beberapa tahun terakhir adalah transisi menuju standar ESG dan efisiensi energi. Bagi investor, ini berarti:

• meningkatkan likuiditas fasilitas dengan sistem penghematan energi modern;
• kemungkinan menggunakan manfaat pajak;
• meningkatnya minat penyewa terhadap perumahan yang nyaman dan ramah lingkungan.

Bahkan ketika membeli properti bersejarah, berinvestasi secara bijak dalam modernisasi dapat meningkatkan nilai pasarnya dan memastikan daya saing di pasar sewa.

Bangunan baru di Austria memenuhi standar kualitas yang lebih ketat, dan pasar sekundernya sangat mudah diprediksi. Namun, di Prancis, properti bersejarah memiliki tempat khusus: properti ini menawarkan peluang unik bagi investor premium, tetapi membutuhkan pertimbangan yang cermat.

Berinvestasi di real estat Prancis tidak terbatas pada pembelian satu apartemen di Paris. Ada beragam pendekatan untuk meningkatkan imbal hasil, meminimalkan risiko, dan beradaptasi dengan spesifikasi pasar lokal.

Misalnya, salah satu klien saya memutuskan untuk tidak membeli apartemen besar di pusat kota Paris dan memilih untuk mendistribusikan modalnya ke tiga studio, masing-masing dengan harga €180.000–€200.000. Pilihan ini menawarkan beberapa keuntungan:

• risikonya terdiversifikasi – ketika satu apartemen tidak digunakan, apartemen lainnya tetap menghasilkan pendapatan;
• total pengembaliannya ternyata lebih tinggi dibandingkan ketika memiliki satu properti besar;
• Manajemen penyewaan dipermudah melalui platform jangka pendek.

Prancis secara aktif mempromosikan restorasi bangunan bersejarahnya. Melalui program Malraux dan Denormandie, investor dapat memperoleh pengurangan pajak yang substansial untuk merenovasi properti lama.

Contoh: Seorang klien membeli rumah abad ke-19 di Lyon seharga €450.000, menginvestasikan tambahan €120.000 untuk renovasi, dan menerima manfaat pajak yang signifikan. Akibatnya, nilai riil investasi menjadi lebih rendah, sementara imbal hasil sewa meningkat.

Sektor pariwisata tetap menjadi destinasi yang menarik. Apartemen hotel, hotel mini, dan hunian resor di Côte d'Azur menghasilkan pendapatan melalui penyewaan jangka pendek.

Misalnya, klien saya membeli apartemen di Nice seharga €600.000 dan menyewakannya melalui Airbnb dan Booking. Imbal hasil hingga 6% per tahun, dan properti tersebut dikelola oleh perusahaan manajemen khusus. Namun, faktor musim, biaya komisi, dan batasan hukum yang ketat (misalnya, di Paris, terdapat batas sewa tahunan 120 hari untuk hunian utama) harus diperhitungkan.

SCPI Prancis (mirip REIT) memungkinkan Anda berinvestasi di real estat tanpa perlu manajemen langsung. Investasi minimum dimulai dari €5.000, dan imbal hasil rata-rata adalah 4–5% per tahun.

Seorang investor AS menginvestasikan €50.000 di SCPI dan menerima dividen beserta keuntungan pajak, sehingga terhindar dari kerumitan administratif.

Investasi tanah di Prancis jarang menghasilkan keuntungan tinggi tanpa konstruksi.

Contoh: Seorang klien membeli sebidang tanah di daerah pedesaan seharga €60.000 dan baru dapat menjualnya tiga tahun kemudian seharga €75.000. Oleh karena itu, model ini lebih cocok bagi mereka yang berencana untuk mengembangkan lebih lanjut.

Pasar Wina lebih terprediksi dan stabil, dan properti di Wina sering dianggap sebagai tempat yang aman. Namun, hambatan untuk masuk lebih tinggi, dan imbal hasil sewa lebih rendah. Pasar properti Prancis lebih beragam: ada peluang untuk mendapatkan keuntungan dari objek wisata dan lokasi strategis, tetapi risikonya juga jauh lebih tinggi, terutama saat berinvestasi pada rumah yang sudah ada.

Strategi optimal adalah kombinasi berbagai instrumen: menyalurkan sebagian modal langsung ke SCPI, sebagian ke renovasi bangunan bersejarah, dan sebagian lagi ke real estat wisata.

Berinvestasi di Prancis memang menarik, tetapi penting untuk memahami potensi tantangan dan risikonya guna meminimalkan kerugian dan memastikan pembelian benar-benar menguntungkan. Berdasarkan pengalaman dan contoh klien saya, saya telah menguraikan poin-poin penting yang perlu dipertimbangkan.

Pajak di Prancis rumit dan berlapis-lapis: pajak properti, bea materai, pajak penghasilan sewa, dan, untuk properti baru, PPN. Contoh: Seorang klien membeli rumah di pedesaan seharga €320.000, dan tanpa perencanaan pajak yang tepat, pengeluaran tambahan meningkat hampir €20.000 di atas anggaran yang diharapkan.

Hukum Prancis berfokus pada perlindungan hak-hak penyewa. Oleh karena itu, proses penggusuran akibat keterlambatan pembayaran bisa memakan waktu lama. Salah satu klien saya menghadapi situasi di mana penyewa belum membayar selama tiga bulan, dan kontrak baru diakhiri melalui pengadilan.

Saran: Selalu tandatangani kontrak yang terperinci, periksa penyewa secara menyeluruh, dan gunakan perusahaan manajemen bila memungkinkan.

Airbnb dan platform lainnya diatur secara ketat di Prancis. Di Paris dan Nice, menyewakan properti memerlukan registrasi dan dibatasi hingga 120 hari per tahun. Seorang klien berencana menyewakan apartemennya di Marseille sepanjang tahun, tetapi harus mempersingkat masa sewa untuk menghindari penalti.

Penting untuk diingat bahwa denda pelanggaran dapat mencapai €50.000.

Proses pembelian properti di Prancis memakan waktu antara 6 dan 12 bulan. Ini mencakup pemilihan properti, uji tuntas hukum, persetujuan, dan notaris. Misalnya, pembelian apartemen di Bordeaux untuk satu klien memakan waktu hampir 10 bulan.

Kecepatan penjualan kembali bervariasi di setiap wilayah. Di Paris, properti-properti premium terjual dengan cepat (rata-rata, dalam 1-3 bulan). Di daerah pedesaan, yang terjadi justru sebaliknya: penjualan bisa tertunda hingga bertahun-tahun. Seorang klien membeli rumah di sebuah desa kecil seharga €180.000 dan baru berhasil menjualnya dua tahun kemudian.

Prancis menawarkan banyak peluang bagi investor. Namun, membeli rumah di Prancis juga mengandung risiko yang signifikan: pajak, birokrasi, dan likuiditas yang lambat di luar kota-kota besar. Sebaliknya, pasar Austria diuntungkan oleh stabilitas, keamanan investor yang tinggi, dan imbal hasil yang dapat diprediksi, terutama di kota-kota besar seperti Wina.

Investor tertarik ke Prancis bukan hanya karena potensi pendapatannya, tetapi juga karena standar hidup, infrastruktur yang maju, iklim yang sejuk, dan keragaman budayanya. Bagi banyak pembeli, properti di Prancis bukan sekadar investasi, tetapi juga kesempatan untuk hidup nyaman dan menikmati gaya hidup unik negara tersebut.

Wilayah selatan Prancis, termasuk Côte d'Azur dan Provence, terkenal dengan musim dinginnya yang sejuk, musim panas yang panas, dan sinar matahari yang melimpah (hingga 300 hari per tahun). Paris memiliki musim dingin yang lebih dingin dan musim gugur yang lebih banyak hujan, tetapi mengimbangi ketidakkonsistenan iklim ini dengan lingkungan budaya yang semarak dan infrastruktur yang berkembang dengan baik.

Prancis adalah negara dengan standar hidup yang tinggi, tetapi juga mahal. Perkiraan pengeluaran bulanannya adalah:

• makanan: €300–450 untuk keluarga beranggotakan 3–4 orang;
• utilitas: €150–250;
• transportasi (metro, bus): €70–120;
• Perumahan: di Paris – sekitar €3.500/m², di Lyon – €5.000/m², di bagian selatan negara – €4.500/m².

Contoh praktis: seorang klien dengan anggaran €500.000 mempertimbangkan Paris, tetapi setelah menganalisis pengeluarannya, ia memutuskan Bordeaux. Biaya hidup dan utilitas di sana jauh lebih rendah, sehingga ia dapat mengalokasikan dananya dengan lebih baik.

Sekolah negeri di Prancis gratis dan dapat diakses bahkan oleh non-penduduk, tetapi pengajarannya menggunakan bahasa Prancis. Sekolah swasta dan internasional menawarkan program dalam bahasa Inggris, Jerman, dan bahasa lainnya. Ini termasuk pilihan yang memenuhi standar internasional (IB, kurikulum Inggris, diploma Amerika).

Biaya kuliah di sekolah swasta berkisar antara €5.000 hingga €15.000 per tahun, tergantung jenjang dan wilayah. Pendidikan tinggi juga tersedia bagi mahasiswa internasional: Sorbonne, Sciences Po, INSEAD, dan institusi bergengsi lainnya menerima mahasiswa dari berbagai negara. Namun, bukti kemahiran berbahasa Prancis atau keberhasilan menyelesaikan ujian masuk hampir selalu dipersyaratkan.

Sistem layanan kesehatan Prancis didasarkan pada program Assurance Maladie yang dikelola negara, yang menanggung sekitar 70% biaya layanan medis. Sisanya, 30%, ditanggung oleh asuransi tambahan (mutuelle).

Biaya rata-rata:

• Konsultasi dokter umum – sekitar €30;
• konsultasi dengan spesialis – mulai dari €50;
• kedokteran gigi: tambalan €20–50, pembersihan – sekitar €30.

Bagi non-penduduk yang tinggal di Prancis kurang dari tiga bulan, asuransi internasional direkomendasikan, dengan biaya mulai sekitar €35 per bulan.

Tingkat keamanan di negara ini masih cukup tinggi, terutama di daerah pedesaan dan pinggiran kota. Di kota-kota besar, pencurian kecil-kecilan dan kejahatan jalanan mungkin masih terjadi, tetapi polisi aktif menjaga ketertiban.

Infrastruktur Prancis berkembang dengan baik dan mencakup jaringan transportasi umum, kereta TGV berkecepatan tinggi, bandara internasional dan regional, jalan raya modern, dan rute feri. Kota-kota menawarkan fasilitas budaya dan olahraga, pusat perbelanjaan, dan fasilitas kesehatan. Di daerah pedesaan, infrastrukturnya terbatas tetapi mencakup fasilitas dasar seperti toko, sekolah, dan pusat transportasi.

Prancis menarik dengan gaya hidupnya: iklim yang sejuk, laut, pegunungan, serta keragaman budaya dan gastronomi. Austria, di sisi lain, identik dengan ketertiban, keamanan, dan prediktabilitas.

Jika investor mencari kenyamanan, ketenangan, dan jaminan keamanan, berinvestasi di properti Austria adalah pilihan yang lebih baik. Jika keragaman budaya, akses ke laut, infrastruktur pariwisata yang maju, dan gaya hidup yang dinamis menjadi prioritas, Prancis adalah pilihan yang optimal.

Pasar Prancis tidak hanya menarik bagi investor, tetapi juga bagi mereka yang mencari kualitas hidup yang tinggi.

Bagi warga negara dengan ketidakstabilan politik atau ekonomi, membeli properti di Prancis menjadi cara untuk mempertahankan modal dan melindungi keluarga. Wilayah yang paling menjanjikan adalah Paris, Côte d'Azur, dan Bordeaux: di sini, likuiditas lebih tinggi, dan harga jual kembali jauh lebih tinggi.

Para pensiunan memilih wilayah selatan karena iklimnya yang sejuk, layanan kesehatan berkualitas tinggi, dan gaya hidup yang santai. Saat membeli rumah terjangkau di Prancis, penting untuk mempertimbangkan kedekatan dengan pusat kesehatan dan infrastruktur transportasi.

Para nomaden digital dan wirausahawan mengapresiasi Prancis karena infrastruktur internetnya yang berkembang dengan baik, ruang kerja bersama, dan koneksi internasional yang nyaman. Kota-kota berukuran sedang seperti Lyon dan Toulouse ideal untuk gaya hidup seperti itu.

Misalnya, salah satu klien saya, seorang wirausahawan asal Amerika Serikat, membeli sebuah apartemen di Lyon seharga €350.000. Ia menggabungkan pekerjaan jarak jauh dengan tinggal di Prancis dan menyewakan properti tersebut selama musim liburan, yang semakin meningkatkan pendapatannya.

Prancis menarik dengan gaya hidup dan likuiditas propertinya, sementara Austria menarik dengan stabilitas dan pasarnya yang konservatif. Bagi mereka yang mencari investasi aktif dan peluang sewa, Prancis adalah pilihannya. Bagi mereka yang mencari investasi teraman dan paling terprediksi, Austria adalah pilihan terbaik.

Menyelesaikan transaksi properti di Prancis membutuhkan perhatian khusus. Hal ini terutama berlaku bagi mereka yang berencana mengoptimalkan pajak atau mengalihkan aset kepada kerabat. Memahami aturan penjualan memungkinkan Anda menghindari pengeluaran tak terduga dan mempertahankan pendapatan Anda semaksimal mungkin.

Hukum Prancis memberikan pengecualian penuh dari pajak keuntungan modal hanya setelah 22 tahun kepemilikan. Hingga saat itu, tarifnya adalah 19% ditambah iuran jaminan sosial sebesar 17,2%. Hal ini mengakibatkan total beban pajak sebesar 36,2% dari keuntungan.

Salah satu metode optimalisasi pajak yang efektif adalah pengalihan harta kepada anggota keluarga (penjualan atau warisan).

Contoh praktis: sebuah keluarga investor mewariskan sebuah apartemen di Bordeaux kepada anak-anak mereka. Hasilnya, mereka dapat menghindari pembayaran pajak keuntungan modal penuh atas penjualan selanjutnya, sehingga mengurangi biaya keseluruhan.

Di kota-kota besar Prancis—Paris, Lyon, Bordeaux, dan Côte d'Azur—pasarnya masih cukup likuid. Properti di area ini terjual dengan cepat karena tingginya permintaan. Sementara itu, di daerah pedesaan dan kota-kota kecil, penjualan bisa memakan waktu mulai dari beberapa bulan hingga satu tahun.

Rata-rata waktu untuk menjual apartemen di Paris biasanya 3-6 bulan. Di kawasan wisata, periode ini meningkat menjadi 9 bulan, sementara di desa dan kota provinsi, penjualan kembali membutuhkan waktu enam bulan hingga satu tahun.

Penjualan properti tidak secara langsung memengaruhi status kependudukan. Namun, saat menggunakan skema Passeport Talent atau VLS-TS Visiteur, penting untuk mempertahankan aset atau membuktikan pendapatan untuk menunjukkan solvabilitas keuangan.

Di Austria, proses keluar investasi umumnya lebih sederhana. Pajak keuntungan modal lebih rendah, aset lebih likuid, periode penjualan kembali lebih pendek, dan pajak warisan serta pengalihan properti lebih sederhana dibandingkan di Prancis.

Selama bertahun-tahun, saya telah menangani lusinan transaksi di Prancis: mulai dari apartemen kecil di Paris hingga vila mewah di Côte d'Azur dan rumah-rumah pedesaan di daerah pedesaan. Pengalaman menunjukkan bahwa keberhasilan investasi terutama bergantung pada uji tuntas yang cermat.

Saya selalu memberikan perhatian khusus pada dokumen compromis de vente dan acte de vente. Penting untuk memastikan tidak ada pajak atau tagihan utilitas yang belum dibayar, serta memeriksa status tanah, batasan sewa, dan segala pembebanan. Pendekatan ini melindungi klien dari kejutan yang tidak menyenangkan setelah pembelian.

Saya yakin strategi optimalnya adalah diversifikasi: kombinasi investasi yang stabil di Austria dan proyek yang lebih menguntungkan di Prancis. Misalnya, sebagian portofolio bisa berada di Wina, di mana pasarnya andal dan terprediksi, sementara sebagian lainnya bisa berada di Paris atau Côte d'Azur, di mana terdapat potensi pertumbuhan modal dan peluang untuk menggabungkan pendapatan dengan gaya hidup bergengsi.

Jika saya mempertimbangkan preferensi pribadi saya, saya akan memilih Prancis untuk pelestarian modal dan kehidupan yang nyaman, sementara Austria untuk stabilitas dan keamanan. Keseimbangan ini memberikan investor pendapatan sekaligus kenyamanan.

Membeli properti di Prancis cocok bagi investor yang menginginkan kombinasi pendapatan, likuiditas, dan gaya hidup premium. Paris, Côte d'Azur, atau bahkan desa kecil pun bisa menjadi investasi yang menguntungkan, tergantung tujuan Anda.

Austria adalah pilihan bagi mereka yang mencari keamanan dan prediktabilitas. Negara ini menawarkan risiko yang lebih rendah, sistem perpajakan yang lebih sederhana, dan tingkat perlindungan hak properti yang tinggi.

Sebelum menyelesaikan transaksi, sangat penting untuk memeriksa terlebih dahulu paket dokumen yang lengkap: Compromis de vente, Acte de vente, serta pendaftaran dengan Service de publicité foncière.

Memahami struktur permintaan sama pentingnya: kombinasi minat dari penduduk lokal dan investor asing merupakan faktor kunci dalam likuiditas properti dan stabilitas investasi.

Prospek hingga 2030 : Pasar Prancis akan menunjukkan pertumbuhan bertahap di tahun-tahun mendatang. Tren utama meliputi pajak baru dan persyaratan efisiensi energi, peningkatan pengawasan pemerintah terhadap investasi, peningkatan minat terhadap properti premium, dan pengembangan aktif di pusat-pusat regional.

Investor yang mempertimbangkan untuk membeli rumah di Prancis saat ini akan dapat memanfaatkan kenaikan harga dan perubahan sistem pajak di masa mendatang.

1. Menentukan tujuan

• Perumahan: untuk ditinggali, disewakan atau dijual kembali.
• Investasi jangka pendek atau jangka panjang.
• Keuangan: perhitungan anggaran dan profitabilitas yang diharapkan.

2. Sisi hukum

• Memeriksa status hukum properti: daftar kadaster, tidak adanya hutang dan sitaan.
• Persyaratan untuk orang asing: tidak ada pembatasan untuk warga negara Ukraina dan CIS, tetapi prosesnya lebih rumit.
• Perjanjian awal (Compromis de vente) dan deposit 5-10%.
• Diperlukan Notaris (Notaire).

3. Keuangan dan pajak

Saat membeli:

• Biaya dan tugas notaris – sekitar 7–8% (pasar sekunder).
• PPN (TVA) 20% – saat membeli bangunan baru.

Setiap tahun:

• Taxe focière – pajak properti.
• Taxe d'habitation – pajak atas tempat tinggal (dihapuskan untuk penduduk, tetapi berlaku untuk rumah kedua).
• Hipotek untuk orang asing: biasanya hingga 70–80% dari biaya.

4. Lokasi dan pasar

• Paris: harga tinggi, pertumbuhan stabil, hasil sewa 2-3%.
• Cote d'Azur: likuiditas tinggi, permintaan wisatawan.
• Lyon, Bordeaux, Nantes: keseimbangan harga dan profitabilitas.
• Resor ski: permintaan musiman tinggi.

5. Manajemen dan penyewaan

• Pengiriman: secara mandiri atau melalui agen manajemen yang berlokasi.
• Pajak sewa:
  • Régime réel – akuntansi pengeluaran.
  • Micro-foncier / micro-BIC – potongan tetap.
• Asuransi rumah wajib ( jaminan tempat tinggal ).

6. Memeriksa objek

• Diagnostik: DPE (efisiensi energi), asbes, timbal, dll.
• Kondisi bangunan (terutama rumah tua).
• Biaya utilitas (charges de copropriété).

7. Keluar dari investasi

• Pajak keuntungan modal dikurangi setelah 22 tahun kepemilikan.
• Pendaftaran melalui SCI ( Société Civile Immobilière ) – optimalisasi pajak dan warisan.

1. Investor dengan €500.000

Tujuan: untuk memperoleh pendapatan stabil dari sewa jangka pendek dan untuk menjaga modal.

Yang saya temukan: apartemen seluas 80 m² di jantung kota Paris. Apartemen ini memiliki tiga kamar tidur, telah direnovasi secara modern, dan siap disewakan melalui Airbnb.

Hasilnya: imbal hasil rata-rata 4-5% per tahun. Lokasi prima memastikan arus penyewa yang stabil, dan likuiditas tinggi di pusat kota Paris memungkinkan investor untuk menjual kembali properti tersebut hanya dalam tiga tahun, dengan kenaikan harga sebesar 15%.

2. Pensiunan dengan €300.000

Tujuan: kehidupan yang nyaman saat pensiun dan keamanan dana investasi.

Apa yang saya temukan: sebuah rumah kecil di daerah yang tenang di desa Provencal yang tenang dengan dua kamar tidur dan taman pribadi.

Hasilnya: biaya utilitas minimal – sekitar €200 per bulan. Bangunan ini juga menawarkan kesempatan untuk disewakan jangka panjang kepada tetangga atau wisatawan selama musim panas (dengan imbal hasil 3%). Selama lima tahun, nilai properti meningkat sebesar 10%.

3. Keluarga dengan anak-anak dengan €500.000

Tujuan: Akomodasi, pendidikan anak dan investasi.

Apa yang saya temukan: apartemen 3 kamar di Lyon dekat dengan sekolah dan universitas yang bagus, infrastruktur yang berkembang baik, tempat parkir.

Hasilnya: keluarga tersebut mendapatkan hunian yang nyaman dengan akses ke sekolah negeri dan swasta. Apartemen tersebut disewakan secara konsisten dalam jangka panjang, dengan imbal hasil sekitar 3,5% per tahun. Selain itu, nilai properti meningkat sebesar 12% selama empat tahun, yang menegaskan keberhasilan strategi yang mereka pilih.