Cara Membeli Properti di Tyrol – Panduan Lengkap tentang Harga dan Prosedur

Tyrol adalah wilayah Alpen di Austria, di mana harga rumah rata-rata pada tahun 2024 melebihi €4.727 per meter persegi. Terkenal dengan pemandangan pegunungannya yang indah, infrastruktur resor ski yang berkembang, dan kualitas hidup yang tinggi, wilayah ini populer di kalangan pembeli rumah maupun investor.

Dalam beberapa tahun terakhir, minat terhadap properti di Tyrol semakin meningkat karena permintaan yang stabil (terutama untuk apartemen di lereng bukit) dan prospek kenaikan harga. Namun, pasar di wilayah ini memiliki karakteristik uniknya sendiri, mulai dari keterbatasan sumber daya lahan hingga peraturan hukum khusus untuk pembeli internasional.

Dalam artikel ini, kita akan membahas semua langkah yang terlibat dalam pembelian apartemen, rumah, chalet, atau tanah di Tyrol—mulai dari harga dan lokasi hingga pertimbangan hukum dan keuangan—sehingga Anda dapat membuat keputusan yang tepat jika Anda mempertimbangkan untuk membeli properti di Austria , khususnya Tyrol.

Pasar properti Tyrol menawarkan beragam jenis properti – mulai dari studio kecil dan apartemen dua kamar tidur di kota dan daerah pegunungan hingga chalet luas dan rumah pribadi di dekat resor, serta vila eksklusif dan apartemen premium.

Tersedia apartemen bekas (di bangunan tua, “Altbau”) dan kondominium baru (“Neubau”) dengan fasilitas modern.

Banyak rumah dibangun dengan gaya Alpen tradisional dengan hiasan kayu—justru chalet-chalet inilah yang menarik pembeli. Tersedia juga apartemen untuk disewa oleh wisatawan (termasuk yang dikelola oleh perusahaan pengelola) dan pondok-pondok untuk dijual di pasaran.

Apartemen. Berbagai format, dari studio satu kamar hingga loft besar. Kota-kota (Innsbruck, Kufstein) memiliki apartemen yang lebih standar di gedung-gedung tinggi, sementara resor (Kitzbühel, Landeck) menawarkan apartemen kompak untuk para pemain ski.

Rumah pribadi dan chalet. Rumah tunggal dan semi-terpisah di atas lahan, seringkali dengan taman dan garasi. Chalet biasanya dibangun lebih dekat ke pegunungan, terkadang di desa-desa pegunungan terpencil. Properti ini menawarkan privasi dan ruang, tetapi seringkali membutuhkan perawatan yang signifikan (pemanasan, pembersihan salju, dll.).

Vila dan apartemen mewah. Rumah-rumah mewah dengan pemandangan Alpen, serta penthouse kelas atas, paling sering ditemukan di lokasi-lokasi bergengsi (Innsbruck, Kitzbühel, St. Johann in Tirol). Properti semacam itu harganya mencapai jutaan euro dan terutama ditujukan untuk klien kaya atau sebagai investasi bergengsi.

Tanah. Tanah sangat langka di Tyrol, sehingga lahan perumahan yang tersedia menjadi langka dan mahal. Pembeli harus memeriksa penggunaan lahan yang ditetapkan (Bauzone), ketersediaan izin bangunan, dan persyaratan perencanaan federal/lokal.

Harga properti di Tyrol secara tradisional lebih tinggi daripada rata-rata Austria: pada tahun 2024, harga rata-rata apartemen di sini sekitar €4.727 per m² (puncaknya tercapai pada tahun 2022 – sekitar €5.195/m², setelah itu harga menyesuaikan diri).

Harga rumah keluarga tunggal dulunya lebih rendah (beberapa ribu euro per meter persegi), tetapi juga meningkat secara signifikan dalam beberapa tahun terakhir. Misalnya, menurut perkiraan pasar tahun 2022, harga rata-rata rumah keluarga tunggal sekitar €4.660 per meter persegi.

Data ini diambil dari tinjauan analitis pasar properti Tyrol; harap dicatat bahwa harga sebenarnya dapat bervariasi tergantung pada kondisi dan lokasi pasti properti tersebut.

Permintaan dan harga di wilayah ini tumbuh tidak merata. Properti di dekat resor ski dan di kota-kota besar memiliki permintaan tertinggi. Dari tahun 2016 hingga 2022, harga apartemen meningkat sekitar 60% (dari €2.850 menjadi €4.573/m²), sementara harga rumah pribadi meningkat hampir 93%.

Namun, pada tahun 2023–2024, pertumbuhan melambat karena suku bunga pinjaman yang tinggi: menurut Statistik Austria , pada tahun 2023, harga perumahan di Austria turun sebesar 2,6% untuk pertama kalinya sejak tahun 2010 (terutama karena perumahan yang sudah ada).

Di Tyrol, trennya serupa: setelah mencapai puncaknya pada tahun 2022, harga telah stabil. Misalnya, harga apartemen sedikit menyesuaikan diri pada tahun 2024, sementara harga tanah, meskipun stabil, tetap tinggi (rata-rata untuk Tyrol adalah €414/m² pada tahun 2024, lebih dari dua kali lipat level tahun 2016).

Musim juga berperan. Aktivitas pembeli biasanya meningkat di musim panas dan musim gugur (sebelum musim dingin), yang terkadang mendorong kenaikan harga, terutama untuk properti di dekat area ski populer. Musim dingin, di sisi lain, dapat ditandai dengan aktivitas yang lebih rendah karena liburan dan kondisi cuaca.

Lokasi adalah faktor kunci. Infrastruktur yang berkembang (jalan raya, sekolah, rumah sakit) dan kedekatan dengan lereng ski atau tempat wisata secara langsung memengaruhi harga dan daya jual properti.

Sebagai contoh, Innsbruck (ibu kota Tyrol) terkenal dengan universitas, bandara, dan pusat transportasinya, sehingga harga rata-rata di sini jauh lebih tinggi daripada di lembah-lembah terpencil.

Menurut data pasar, harga rata-rata apartemen di Innsbruck sekitar €5.700 per meter persegi, sedangkan di daerah pegunungan, seperti Landeck atau Lienz, harga bisa jauh lebih rendah (€2.000–3.000 per meter persegi). Harga yang tinggi dipengaruhi oleh:

• Daya tarik wisata. Kawasan resor (Kitzbühel, Axam, Mayrhofen, dll.) menarik pembeli yang bersedia membayar untuk kenyamanan bermain ski.
• Aksesibilitas transportasi. Kedekatan dengan jalan tol dan rute internasional (misalnya, pintu keluar Innsbruck-Salzburg dekat Kirchberg) menjadikan properti ini menarik untuk tempat tinggal permanen dan bisnis.
• Infrastruktur dan layanan. Daerah dengan infrastruktur sosial yang berkembang (sekolah, rumah sakit, toko) lebih mahal daripada daerah terpencil. Pusat kota biasanya lebih mahal daripada daerah sekitarnya.

Anda dapat membandingkan harga dan fitur berdasarkan wilayah di Tyrol:

Kitzbühel (Bezirk Kitzbühel). Salah satu distrik termahal, tempat resor-resor papan atas berada. Harga apartemen di sini ratusan euro lebih tinggi daripada rata-rata regional. Daerah ini populer di kalangan investor, tetapi pilihan yang terjangkau sangat langka.

Innsbruck-Land dan Innsbruck (Land & Stadt). Innsbruck (kota) – harga tinggi karena statusnya sebagai kota (sekitar €5.760/m² untuk sebuah apartemen).

Daerah pinggiran (Innsbruck-Land) sedikit lebih murah, tetapi juga tertutup terhadap pembangunan massal, sehingga tingkat harganya mendekati tingkat harga di kota.

Landeck (Bezirk Landeck). Terdapat banyak kota kecil di dekat lereng ("desa ski"), dan harganya terjangkau: misalnya, harga rata-rata apartemen sekitar €3.592/m².

Lienz (Bezirk Lienz). Distrik paling timur Tyrol, dengan harga lebih rendah (sekitar €2.090 per meter persegi untuk sebuah apartemen). Properti di Lienz cocok bagi mereka yang mencari pilihan yang lebih terjangkau sambil tetap melestarikan lingkungan alam daerah tersebut.

Distrik-distrik di Schwaz (Schwaz, Kufstein, Reutte, dll.) populer di kalangan wisatawan dan menawarkan harga apartemen rata-rata. Reutte adalah distrik yang paling kurang berkembang dan menawarkan perumahan termurah (apartemen mulai dari ~€3.740/m²), tetapi peluang kerja dan layanan juga lebih terbatas.

Proses dimulai dengan memilih lokasi. Di sini, penting untuk mendefinisikan tujuan dengan jelas:

• Hiduplah secara mandiri. Carilah tempat tinggal di kota-kota besar atau kota-kota dengan infrastruktur yang baik – dekat dengan tempat kerja dan sekolah.
• Investasi/sewa. Pertimbangkan area resor atau lingkungan mahasiswa (Innsbruck). Apartemen kecil atau apartemen dekat lereng ski cocok untuk disewakan jangka pendek kepada wisatawan.
• Rumah kedua (dacha). Carilah lokasi pegunungan yang terpencil, tetapi pertimbangkan potensi pariwisatanya: bahkan sebuah dacha pun akan lebih baik jika memiliki akses dan minimal toko di sekitarnya.

Daftar periksa pencarian:

• Tentukan tujuan dan anggaran Anda.
• Gunakan portal dan agen properti, tetapi kemudian periksa beberapa properti secara langsung.
• Kumpulkan informasi tentang area tersebut: permintaan sewa, pajak properti, dan batasan apa pun (tidak diperbolehkan memiliki rumah kedua).
• Tanyakan kepada ahli tentang waktu transaksi: terkadang penawaran bagus menghilang dari pasaran dengan cepat.

Proses pembelian di Tyrol diatur oleh hukum negara bagian Austria (Grundverkehrsrecht), dan aturan rinci untuk warga negara asing dapat berbeda-beda di setiap negara bagian federal. Pertimbangan utama bagi non-penduduk:

Izin Pembelian (Genehmigung). Warga negara Uni Eropa dan EEA diperlakukan sebagai warga negara Austria dan tidak memerlukan izin . Bagi warga negara non-Uni Eropa/EEA (misalnya, CIS, AS, dll.), berlaku pembatasan bagi warga negara asing yang membeli properti di Austria : dalam kebanyakan kasus, transaksi harus disetujui terlebih dahulu oleh Grundverkehrsbehörde (otoritas pengadaan lahan kota).

Prosedur: Setelah menandatangani perjanjian pendahuluan, pembeli mengajukan permohonan; keputusan biasanya dibuat dalam beberapa minggu.

Perubahan legislatif. Pada tahun 2024, amandemen terhadap undang-undang pengalihan tanah setempat diadopsi di Tyrol, yang memperkenalkan pemeriksaan dan pembatasan baru, khususnya untuk transaksi yang melibatkan tanah dan properti pertanian.

Tetaplah mengikuti perkembangan terkini: Saya sarankan Anda membaca publikasi resmi Land Tirol atau berkonsultasi dengan pengacara untuk tetap mendapatkan informasi tentang perubahan apa pun.

Dokumen yang dibutuhkan. Dokumen penting meliputi paspor, nomor identifikasi pajak (Steuernummer) di Austria, bukti tempat tinggal saat ini, salinan dari catatan pendaftaran tanah (Liegenschaftskataster), dan nomor identifikasi bidang tanah (KG, Grundbuchnummer). Penjual menyediakan sertifikat kepemilikan (Grundbuchauszug).

Biasanya, transaksi dilakukan di hadapan notaris: Anda akan memerlukan surat kuasa (jika diwakili oleh seseorang), perjanjian jual beli sebelumnya, dan lain sebagainya.

Memverifikasi status hukum properti. Disarankan untuk melibatkan pengacara atau notaris setempat selama negosiasi: mereka akan memverifikasi tidak adanya beban, hutang, dan tuntutan hukum yang tertunda, serta keakuratan data kadaster dan bentuk hukum kontrak.

Sebagai contoh, saya selalu meminta pengacara untuk memeriksa apakah properti tersebut memiliki persetujuan kadaster dan apakah itu merupakan "rumah liburan," yang pembeliannya mungkin dikenakan pembatasan.

Membeli properti di Austria melibatkan sejumlah biaya wajib di luar harga pembelian properti itu sendiri. Biaya utama tersebut adalah:

• Pajak pengalihan real estat (Grunderwerbsteuer). 3,5% dari harga pembelian.
• Biaya pendaftaran (Eintragungsgebühr). 1,1% dari nilai kadaster (Einheitswert) atau harga pasar – dibayarkan saat memasukkan hak ke dalam register tanah.
• Biaya notaris. Sekitar 1–2% dari biaya transaksi, tergantung pada kompleksitas transaksi dan biaya notaris.
• Komisi agen properti. Biasanya, jumlahnya hingga 3% + 20% PPN dari harga pembelian (dibayar oleh pembeli), tetapi biaya ini dapat bersifat kondisional atau campuran (setengahnya dibayar oleh penjual, jika ditentukan).
• lain mungkin termasuk penilaian properti, penerjemahan dokumen, asuransi (asuransi bank untuk hipotek), dan pajak properti tahunan (Grundsteuer)—biasanya kecil, berdasarkan ukuran dan lokasi properti, dan dibebankan setiap tahun kepada pemilik.

Secara total, biaya tersembunyi saat membeli properti berjumlah sekitar 9-11% dari harga pembelian. Saat membiayai dengan pinjaman, disarankan untuk menyertakan setidaknya uang muka 20-30% (di Austria, hipotek sering diberikan hingga 70-80% dari harga pembelian).

Anda juga perlu mempertimbangkan pengeluaran bulanan di masa mendatang: utilitas (pemanas, air, pembersihan salju, dll.), asuransi rumah, dan mungkin biaya kondominium (untuk rumah baru).

Contoh distribusi pengeluaran saat melakukan pembelian (kurang lebih):

Untuk membiayai pembelian mereka, pembeli asing dapat обратиться ke bank Austria atau bank internasional. Warga Eropa umumnya ditawari persyaratan yang sama dengan warga negara Austria.

Jika Anda berencana mengambil hipotek, periksa terlebih dahulu dengan bank mengenai persyaratan dan ketentuan pinjaman yang dapat diterima (mungkin ada kriteria pendapatan yang lebih ketat karena standar FMA baru yang diperkenalkan pada tahun 2022 ). Selain itu, pertimbangkan nilai tukar euro dan suku bunga di masa mendatang, karena hal tersebut memengaruhi profitabilitas investasi Anda.

Seperti yang telah disebutkan, persyaratan hukum utama adalah izin dari pihak berwenang (Genehmigung durch Grundverkehrsbehörde) untuk non-penduduk yang bukan warga negara Uni Eropa/EEA. Dalam hal ini:

• Warga negara Uni Eropa/EEA diperlakukan sebagai warga Austria dan dapat membeli properti secara bebas tanpa persetujuan tambahan (meskipun terkadang diperlukan pemberitahuan kepada administrasi setempat tentang transaksi tersebut).
• Warga negara non-UE hampir selalu diharuskan mengajukan permohonan akuisisi. Prosedurnya disesuaikan untuk setiap kasus—mereka harus membenarkan tujuan pembelian (misalnya, tempat tinggal pribadi atau investasi) dan memberikan dokumen tambahan (laporan keuangan, resume).

Pada tanggal 1 Januari 2023, undang-undang baru , yang memperketat kontrol terhadap pembelian oleh warga asing. Kini dimungkinkan untuk menolak izin jika transaksi tersebut tidak sesuai dengan kepentingan terbaik wilayah tersebut (misalnya, jika properti tersebut terutama untuk pariwisata atau jika pembeli tidak berdomisili tetap di Austria).

Oleh karena itu, penting bagi warga negara CIS atau "negara ketiga" lainnya untuk mendapatkan nasihat profesional terlebih dahulu. Argumen yang meyakinkan tentang "kebutuhan sosial" atau "manfaat ekonomi" dari pembelian tersebut sangat penting.

Terkadang izin tidak diperlukan, bahkan jika pembeli berasal dari "negara ketiga": ada perjanjian bilateral (misalnya, dengan Swiss atau Liechtenstein) atau manfaat khusus (mengubah nama istri/suami menjadi kewarganegaraan Austria). Namun, sebaiknya detail ini diklarifikasi jauh sebelum transaksi.

Untuk menghindari penipuan dan masalah hukum, pastikan Anda memiliki:

Notaris. Transaksi di Austria dilakukan melalui notaris (notar). Hal ini menjamin integritas hukum: notaris akan memverifikasi hak kepemilikan dan legalitas kontrak. Penting untuk memilih notaris yang berpengalaman di bidang properti.

Bantuan hukum. Saya sarankan untuk menyewa pengacara atau konsultan properti, terutama jika Anda tidak berbahasa Jerman. Mereka dapat membantu Anda menyiapkan dan menerjemahkan dokumen, memverifikasi kewajiban penjual, dan menyiapkan permohonan izin.

Asuransi transaksi. Anda dapat mempertimbangkan asuransi risiko (Treuhandvereinbarung atau escrow), di mana dana ditahan oleh pihak ketiga sampai semua persetujuan diterima. Ini akan melindungi Anda dari kehilangan uang jika transaksi dibatalkan selama tahap penutupan.

Waspadalah terhadap skema penipuan. Skema yang umum meliputi "penjualan ganda" (menjual satu properti kepada dua pembeli sekaligus) atau "penjualan properti yang dibebani" (penjual belum mendaftarkan properti tersebut). Selalu minta salinan terbaru dari catatan pendaftaran tanah (Grundbuchauszug) dan verifikasi nama-nama pihak yang terlibat.

Setelah melakukan pembelian, penting bagi warga negara asing untuk mengikuti aturan penggunaan:

Rumah kedua (Zweitwohnsitz). Seperti yang telah disebutkan, properti yang dibeli harus menjadi tempat tinggal utama atau "tempat kerja" Anda (misalnya, jika Anda sementara belajar atau bekerja di Tyrol), jika tidak, properti tersebut dapat dianggap sebagai rumah kedua yang ilegal.

Dokter dan guru terkadang diberikan pengecualian. Bagaimanapun, pastikan Anda telah menyelesaikan semua deklarasi tempat tinggal dan tidak termasuk dalam pembatasan "kotamadya pilihan" (Vorbehaltsgemeinden), di mana rumah kedua baru dilarang sama sekali.

Sewa. Warga negara asing diperbolehkan menyewakan properti mereka. Namun, jika properti tersebut dianggap sebagai "Freizeitwohnsitz" (tempat tinggal liburan), peraturan kota dapat membatasi penyewaan jangka pendek (seperti Airbnb). Sebelum menyewa, periksa peraturan setempat dan bayar biaya wisata yang berlaku.

Hak waris dan penjualan kembali. Warga negara asing memiliki hak waris yang sama dengan warga negara Austria. Jika Anda kemudian ingin menjual kembali properti tersebut, langkah-langkahnya sama (terutama penjualan melalui notaris).

Tergantung pada ketentuan kontrak, Anda mungkin perlu mengembalikan sebagian pajak atau membayar penilaian kadaster baru, tetapi detail ini biasanya diselesaikan secara otomatis saat penjualan kembali.

Pengawasan rutin. Jika Anda tidak tinggal di sana sepenuh waktu, disarankan untuk menyewa perusahaan manajemen atau orang tepercaya untuk mengawasi properti Anda: memeriksa kondisinya, membayar tagihan utilitas, membersihkan salju, dll. Ini akan melindungi properti Anda dan menghindari masalah.

Tipe apartemen berkisar dari apartemen satu kamar tidur hingga empat kamar tidur, di gedung bertingkat tinggi atau rumah deret, dengan atau tanpa balkon. Properti baru sering dibangun dalam kompleks dengan tempat parkir dan lift; unit yang sudah ada lebih tua, tetapi terkadang memiliki karakter unik (balok kayu, sentuhan antik).

Perlu diingat bahwa harga di bangunan baru biasanya lebih tinggi (investor membayar untuk fasilitas modern), sedangkan properti bekas lebih murah tetapi mungkin memerlukan renovasi.

Harga dan target penonton:

• Bagi pasangan muda atau mahasiswa, studio dan apartemen satu kamar sangat menarik (saat ini sekitar 4000-5000 €/m² di Innsbruck).
• Apartemen luas dengan 2-3 kamar lebih cocok untuk keluarga, terutama di daerah pinggiran kota atau pusat regional (sekitar €3.500/m²).
• Apartemen di dekat resor (misalnya, di Kitzbühel) dipilih oleh investor atau keluarga yang bersedia membayar untuk pemandangan gunung.
• Jika Anda ingin menyewakan akomodasi Anda kepada wisatawan, sebaiknya pilih unit yang berukuran kompak di lokasi populer (tentu saja, dengan mempertimbangkan peraturan tentang tempat tinggal sekunder).

Keuntungan: Apartemen biasanya lebih murah per meter persegi daripada rumah, lebih mudah dirawat, dan lebih mudah disewakan (tidak ada biaya untuk membersihkan tanah, salju, dll.).

Kekurangan: privasi berkurang, biaya utilitas (pengelolaan rumah, renovasi) dan seringkali harga lebih tinggi di pusat kota.

Rumah pribadi atau chalet adalah properti besar di atas lahan.

Keunggulan: ruang dan privasi lebih luas, taman/garasi pribadi, dan individualitas. Rumah-rumah ini sering dibangun dari material berkualitas tinggi (batu, kayu solid), mampu menahan panas dengan baik (penting di pegunungan), dan terlihat mewah dengan latar belakang Pegunungan Alpen.

Kelemahan: harga dan perawatan. Sebuah rumah membutuhkan investasi yang signifikan untuk pemanasan, perbaikan atap, pembersihan salju di musim dingin, dll. Selain itu, Anda perlu memeriksa izin: beberapa daerah melarang pembangunan chalet baru (terutama di kawasan lindung).

Jika Anda berencana menyewakan rumah Anda (termasuk melalui Airbnb), harap perhatikan bahwa hukum Austria mungkin membatasi penyewaan jangka pendek (batasan Zweitwohnsitz).

Pertimbangan pembelian: Proses pengelolaan pengalihan tanah yang sama berlaku untuk vila atau rumah. Namun, rumah pribadi seringkali disertai dengan syarat tambahan yang mengharuskan pemilik untuk tinggal di sana selama periode tertentu dalam setahun (untuk menghindari memperparah kekurangan perumahan).

Sebelum membeli chalet, tanyakan tentang "kepentingan sosial" - terkadang pembeli diminta untuk memberikan rencana penggunaan (tempat tinggal pribadi, investasi bkb).

Jika Anda mencari kemewahan, bersiaplah untuk harga yang sangat tinggi: mulai dari beberapa juta euro. Vila-vila sering menggabungkan desain modern dengan arsitektur Alpen, dilengkapi dengan spa, sauna, dan jendela panorama. Harga untuk properti seperti itu (misalnya, di Kitzbühel atau Axam) dapat melebihi €10.000–15.000 per meter persegi.

Benda-benda tersebut sesuai digunakan dalam kasus-kasus berikut:

• Anda menginginkan rumah kedua di sebuah resor.
• Anda memandang properti tersebut sebagai investasi jangka panjang di kawasan perumahan masa depan (misalnya, proyek perumahan baru berskala besar).
• Anda berencana menyewakan kepada penyewa eksklusif (merek regional sangat penting di sini).

Situasinya serupa untuk apartemen mewah: apartemen tersebut dapat ditawarkan dengan layanan hotel, resepsionis, dan sebagainya. Ini adalah produk khusus.

Memilih lahan. Carilah lahan di zona bangunan yang telah ditentukan (Bauzone). Lahan perumahan sangat dihargai di Tyrol. Jika Anda berencana membangun rumah, pastikan lahan tersebut disetujui untuk penggunaan perumahan, bukan hanya untuk penggunaan pertanian. Peraturan perencanaan tata ruang baru ( TIROLER Raumordnungsgesetz ) dapat membatasi penetapan zona baru.

Harga tanah. Di Tyrol, membeli tanah sejak dini adalah langkah yang bijak: harga rata-rata diperkirakan mencapai €414/m² pada tahun 2024. Di dan sekitar pusat kota Innsbruck, harga tanah mencapai €786/m², dan di Warrmarket yang berdekatan, €689/m², sementara di sebagian besar wilayah negara, harga jauh lebih rendah.

Investor memperkirakan nilai tanah akan naik karena lahan baru menjadi langka, terutama di dekat resor.

Pertimbangan pembelian. Setiap transaksi tanah seringkali memerlukan persetujuan tambahan tertentu (mulai dari instalasi pipa hingga pembangunan jalan).

Setelah pembelian, Anda kemungkinan besar perlu mendapatkan dokumentasi desain dan izin bangunan (Baubewilligung) – ini adalah proses yang panjang dan mahal di Pegunungan Alpen (karena pemeriksaan dampak pada lanskap, drainase, dll.).

Pasar Tyrol tunduk pada perubahan legislatif. Perubahan penting berikut telah diperkenalkan dalam beberapa tahun terakhir:

Pajak Rumah Kedua dan Rumah Kosong (2023). Pada tanggal 1 Januari 2023, Tiroler Freizeitwohnsitz- und Leerstandsabgabegesetz (TFLAG) (Undang-Undang Pajak Rumah Kosong dan Akomodasi) mulai berlaku di Tyrol. Undang-undang ini mewajibkan pemerintah kota untuk memungut pajak tambahan atas properti hunian yang kosong selama lebih dari enam bulan dan atas rumah kedua.

Biaya tersebut ditetapkan oleh pemerintah kota; batas atasnya hingga €2.500 per tahun untuk apartemen yang lebih besar. Idenya adalah untuk mendorong penyewaan properti kosong dan mencegah pembelian rumah kedua yang tidak digunakan.

Akibatnya, perumahan sewa baru menjadi pilihan yang sedikit lebih menguntungkan, dan spekulasi pada "rumah kayu" untuk rumah kedua menjadi lebih sulit. Pembeli harus memeriksa terlebih dahulu dengan pemerintah kota apakah properti yang mereka beli berada dalam zona pajak (ini mungkin berbeda-beda di setiap desa!).

Amandemen Undang-Undang Properti. Pada tahun 2025, diusulkan untuk memperketat peraturan untuk lahan pertanian dan lahan di lereng. Misalnya, direncanakan untuk menghidupkan kembali lembaga "pengawas lahan" dan membatasi konversi lahan menjadi pembangkit listrik tenaga surya untuk melestarikan lahan pertanian yang subur.

Ada juga jaminan bahwa petani akan diprioritaskan dalam membeli lahan tetangga. Jika Anda berencana membeli tanah atau perkebunan, perhatikan baik-baik: perubahan ini dapat membatasi kebebasan Anda untuk mengelola lahan tersebut.

Prosedur transaksi. Pemrosesan transaksi semakin digital: banyak negara bagian federal, termasuk Tyrol, sedang mengkonversi beberapa aplikasi ke bentuk elektronik. Namun, tanda tangan notaris di atas kertas masih diperlukan. Penting untuk memantau formulir aplikasi terkini di situs web pemerintah.

Sumber informasi. Sangat mudah untuk mengikuti perubahan di situs web resmi Land Tirol dan sistem informasi hukum ( RIS ). Saya juga merekomendasikan untuk berlangganan buletin WKO Tirol dan LK Tirol, karena mereka sering menerbitkan panduan dan analisis tentang perubahan di pasar properti.

Jangan berhemat dalam menggunakan jasa ahli. Kesalahan yang paling umum adalah meremehkan biaya dukungan hukum dan audit. Memiliki pengacara dan penilai yang berkualitas akan membantu menghindari kerugian yang lebih besar.

Jangan hanya terpaku pada apartemen pertama yang Anda lihat. Pasar perumahan di Tyrol sudah jenuh, dan penawaran serupa mungkin lebih murah di kota tetangga. Bandingkan berbagai pilihan dan luangkan waktu untuk mengambil keputusan.

Pertimbangkan semua pengeluaran. Jangan batasi diri Anda hanya pada harga transaksi: sertakan semua pajak dan pengeluaran (setidaknya 10%), serta tagihan utilitas rutin, terutama jika Anda berencana untuk menjual properti tersebut ke pasar jual kembali atau menyewakannya.

Periksa detail kontrak. Orang asing seringkali melewatkan klausul penting dalam kontrak atau meremehkan klausul penggunaan wajib (misalnya, bahwa properti tersebut tidak dapat disewakan sebagai "apartemen liburan" tanpa izin). Jika perlu, pekerjakan penerjemah.

Reputasi agen properti. Percayalah hanya pada agen yang terverifikasi. Ada banyak broker abal-abal dengan reputasi meragukan di pasaran. Periksa ulasan dan lisensi mereka (Maklerbefugnis – dokumen yang memberi wewenang kepada broker untuk melakukan transaksi di Austria).

Tyrol menawarkan pasar properti yang menarik, namun kompleks. Poin-poin penting berikut ini perlu diperhatikan:

• Tentukan tujuan dan anggaran Anda sebelum mulai mencari (pindah rumah, menyewa, berinvestasi).
• Jelajahi berbagai wilayah. Pelajari perbedaan harga dan peraturan (perumahan lebih mahal di kota-kota besar, lebih murah di pegunungan, tetapi ada pembatasan untuk rumah kedua).
• Perkirakan semua pengeluaran. Anggarkan setidaknya 10% dari jumlah transaksi untuk pajak, biaya, dan administrasi.
• Konsultasikan dengan para profesional. Sewa agen properti dan pengacara lokal, terutama jika Anda tidak berbahasa Jerman. Ini akan melindungi Anda dari kesalahpahaman dan mempercepat prosesnya.
• Rencanakan proses hukumnya. Jika Anda bukan warga negara Uni Eropa/EEA, dapatkan izin melalui Kantor Pengalihan Tanah – tanpa ini, transaksi tidak mungkin dilakukan. Pastikan semua dokumen lengkap sebelum menandatangani kontrak.

Anda dapat memulainya dengan langkah-langkah sederhana: telusuri iklan di situs web tepercaya, berlangganan buletin agen (misalnya, Vienna Property Investment, yang menerbitkan ulasan regional), dan kumpulkan informasi tentang area tersebut.

Kemudian hubungi para ahli lokal – mereka akan memberi Anda saran tentang properti mana yang paling sesuai dengan kebutuhan Anda.