Cara Membeli Properti di Austria Hilir pada Tahun 2026: Harga, Hukum, dan Tips

Austria Hilir (Niederösterreich) adalah negara bagian terbesar di Austria berdasarkan luas wilayah dan populasi (sekitar 1,7 juta penduduk), membentuk lingkaran di sekitar Wina. Wilayah ini mencakup segala hal mulai dari pinggiran kota ibu kota (misalnya, Mödling dan Tulln) hingga resor spa (Baden) dan lembah anggur yang indah di Wachau dan Wienertal.

Berkat lokasinya yang strategis, Austria Hilir hanya berjarak 30 menit dari Bratislava dan 2–3 jam dari Linz dan Salzburg. Harga perumahan di sini jauh lebih rendah daripada di Wina, sehingga cocok bagi mereka yang membandingkan pilihan di pinggiran kota ibu kota dan properti di Linz sebagai alternatif kota besar.

Austria Hilir telah mendapatkan reputasi sebagai "sabuk taman" Wina karena tanahnya yang subur, kebun anggur, dan kebun buah-buahan; rumah-rumah dengan taman pribadi lebih umum di sini daripada di Wina sendiri. Daerah ini ideal bagi mereka yang menghargai ekologi dan ruang terbuka sambil tetap memiliki akses ke fasilitas kota.

• ekonomi yang menjanjikan
• Infrastruktur yang berkembang dengan baik (jalan tol A1, A2, jaringan S-Bahn ke Wina dan bandara internasional)
• sekolah-sekolah yang unggul, beragam area rekreasi

Banyak pembeli berasal dari negara bagian federal tetangga dan dari luar negeri, mengingat kualitas sekolah lokal dan keamanan wilayah tersebut.

Saya yakin bahwa kombinasi antara alam, kenyamanan, dan kondisi hukum yang stabillah yang menjadikan Austria Hilir sebagai tempat yang menarik untuk tinggal dan berinvestasi.

Di bawah ini, kita akan membahas secara detail situasi pasar saat ini di tahun 2025, jenis-jenis perumahan utama dan area-area yang tepat untuk mencari rumah atau apartemen, serta menjelaskan proses pembelian rumah bagi warga negara Austria dan warga asing.

Setelah beberapa tahun mengalami pertumbuhan pesat, harga perumahan di Austria Hilir mengalami koreksi. Berdasarkan angka tahun 2023, Statistik Austria mencatat penurunan harga rumah sebesar -4,9% dibandingkan tahun 2022, dan penurunan harga apartemen sebesar -3,0%. Bagi mereka yang membandingkan apartemen di Austria berdasarkan wilayah, koreksi ini sangat terlihat di segmen perumahan di sekitar Wina.

Secara keseluruhan, pasar perumahan Austria mengalami kontraksi sekitar -2,6%. Wina memimpin penurunan tersebut (harga rumah turun -6,7%), sementara di beberapa negara bagian barat (Styria, Salzburg, dan Tyrol), harga perumahan bahkan sedikit naik. Oleh karena itu, ketika membandingkan berbagai wilayah di seluruh negeri, penting untuk mempertimbangkan bagaimana pasar properti di Styria dibandingkan dengan pinggiran kota Wina.

Namun, menjelang akhir tahun 2024, pasar telah stabil. Menurut Raiffeisen Research , harga perumahan hanya turun sekitar -1% secara tahunan, dan beberapa bulan pertama tahun 2025 menunjukkan pertumbuhan moderat di beberapa segmen.

Bank-bank melaporkan peningkatan pemberian pinjaman hipotek (pinjaman Austria Bawah/Wina +1% dibandingkan Maret 2025), dan pembeli mencatat bahwa penurunan suku bunga acuan membuat hipotek lebih terjangkau. Inflasi yang lebih rendah dan perbaikan ekonomi secara bertahap mempertahankan daya beli.

Pada saat yang sama, pasokan baru telah menurun secara signifikan. Menurut WKO , pembangunan perumahan baru turun sebesar -17,3% pada tahun 2024, dan kekurangan lebih lanjut sekitar 7.700 unit apartemen diproyeksikan terjadi pada tahun 2025.

Berkurangnya pasokan membatasi penurunan harga bahkan dengan permintaan yang moderat. Menyusul pelonggaran pembatasan perumahan ( pencabutan KIM-Verordnung ) pada akhir tahun 2024, jumlah transaksi penjualan rumah meningkat tajam di banyak kabupaten, menunjukkan adanya permintaan yang tertahan. Berikut ringkasan singkat trennya:

Pemberian pinjaman terus meningkat. Pinjaman hipotek di Austria Hilir mulai meningkat (+1% pada kuartal pertama tahun 2025), yang mengindikasikan peningkatan permintaan.

Kekurangan perumahan baru. Penurunan konstruksi (-17,3% untuk tahun 2024) membatasi penurunan harga.

Kerja jarak jauh. Banyak warga Wina pindah ke Austria Hilir untuk mendapatkan ruang kantor tambahan dan waktu luang. Banyak yang sekarang bekerja dari rumah beberapa hari dalam seminggu, sehingga memicu permintaan akan rumah pedesaan.

Menyewa vs. membeli. Permintaan sewa telah menurun sementara, dan beberapa properti kosong, menjadikan pembelian sebagai alternatif. Investor sekali lagi semakin banyak memperhatikan real estat perumahan.

Permintaan regional. Area di dekat pusat transportasi utama (stasiun kereta api, jalan raya) sangat diminati. Di sinilah proyek-proyek baru dikembangkan paling cepat.

Akibatnya, pada akhir tahun 2024, kita dapat berbicara tentang keseimbangan kepentingan: penjual dipaksa untuk lebih realistis dalam penetapan harga, dan pembeli sekarang memiliki lebih banyak pilihan untuk dipilih.

Banyak ahli menyebut ini sebagai waktu yang optimal untuk membeli: pasar telah pulih dari koreksi dan siap untuk pertumbuhan moderat jika kondisi ekonomi membaik lebih lanjut. Akibatnya, pada tahun 2025–2026, harga perumahan di Austria Hilir dapat mulai naik sedikit (+1–2%), terutama jika tren penurunan suku bunga berlanjut.

Pasar Austria Hilir menawarkan tiga tipe perumahan dasar: rumah pribadi, apartemen, dan lahan bangunan. Mari kita lihat fitur-fitur masing-masing:

Rumah terpisah adalah pilihan paling umum untuk keluarga. Austria Hilir terkenal dengan rumah-rumah bergaya setengah kayu dan rumah-rumah modern satu dan dua lantai dengan lahan pribadi. Menurut Statistik Austria , sekitar 51% dari semua unit hunian di wilayah tersebut adalah rumah terpisah (satu apartemen per bangunan).

Rumah-rumah biasanya memiliki taman atau halaman, yang sangat dihargai oleh keluarga dengan anak-anak. Di daerah pedesaan, Anda dapat menemukan rumah pertanian tua (Bauernhäuser): rumah-rumah ini lebih murah daripada rumah-rumah baru, tetapi membutuhkan renovasi yang signifikan dan sering dijual bersama lahan pertanian yang berdekatan.

Pilihan praktis bagi mereka yang tidak membutuhkan lahan luas atau yang sering bepergian ke kota. Bangunan apartemen bertingkat banyak terdapat di Austria Hilir: menurut statistik, 13% bangunan berisi dua apartemen, 17% berisi tiga hingga sembilan apartemen, dan 12% berisi sepuluh hingga 19 apartemen.

Apartemen sering dibeli oleh keluarga muda tanpa anak, orang lanjut usia, atau pasangan yang bekerja. Harganya lebih murah daripada rumah, perawatannya lebih mudah, dan biasanya memiliki akses yang lebih baik ke pusat kota: St. Pölten, Krems, dan kota-kota lain memiliki stok apartemen modern. Bangunan-bangunan ini sering kali memiliki lift, parkir bawah tanah, pemanas yang baik, dan fasilitas di sekitarnya.

Jika Anda ingin membangun rumah sesuai desain Anda sendiri, Anda perlu membeli tanah. Harga tanah di Austria Hilir bervariasi menurut wilayah : pada tahun 2024, harga rata-rata tanah bangunan sekitar €113/m² (sedikit di bawah rata-rata Austria).

Lahan dengan fasilitas umum (gas, air, listrik) dan di lokasi strategis lebih mahal. Lahan sangat populer di daerah pedesaan penghasil anggur (Wachau, Wienertal) dan pinggiran kota, di mana Anda dapat membangun rumah sesuai keinginan Anda.

Wilayah ini juga menawarkan rumah multi-keluarga untuk dijual (pengembangan baru utama di kota-kota), serta lahan pertanian dan bahkan rumah mewah (chalet dan vila). Pilihan-pilihan ini cocok untuk investor atau keluarga besar.

Austria Hilir terbagi menjadi empat distrik besar (wilayah), masing-masing dengan karakteristiknya sendiri. Berikut adalah distrik-distrik utamanya:

Wienertal (timur laut). Sebuah wilayah penghasil anggur di sepanjang perbatasan dengan Slovakia. Wilayah ini memiliki perbukitan yang terawat dengan kebun anggur, desa-desa kecil yang nyaman, dan ruang hijau yang melimpah. Penduduk Wienertal memilihnya karena ruang terbukanya, udara bersih, dan iklim yang cocok untuk budidaya anggur, sambil tetap menikmati kemudahan bepergian ke kota.

• Kota-kota penting meliputi Korneuburg dan Mistelbach, serta kotamadya di Lembah Donau.
• Harga rumah di sini umumnya lebih rendah daripada di pinggiran kota Wina: banyak rumah dan lahan yang lebih terjangkau.
• Wilayah ini terhubung dengan baik ke Wina: dengan kereta api (S-Bahn) ibu kota tersebut berjarak sekitar 1 jam.

Waldviertel (barat laut). Sebuah wilayah berhutan dan pedesaan di sepanjang perbatasan dengan Republik Ceko. Wilayah ini memiliki desa-desa yang tenang, hutan yang luas, dan danau. Wilayah ini ideal bagi mereka yang menyukai resor ski musim dingin (seperti Hochficht) dan liburan musim panas, dan tidak keberatan dengan perjalanan yang lebih lama ke kota-kota besar (Wina berjarak sekitar 1,5–2 jam).

• Kota-kota utama di sana adalah Zwettl, Gmünd, dan Horn.
• Harga rumah di Waldviertel termasuk yang terendah di wilayah tersebut: menurut Raiffeisen Research, harga rata-rata rumah di distrik Zwezell hanya sekitar €1.845/m².
• Infrastrukturnya lebih sederhana, tetapi orang-orang di sini menikmati kesendirian dan kedekatan dengan alam.

Mostviertel (tengah, barat daya). Sebuah wilayah industri dan pertanian dengan ibu kotanya, St. Pölten, kota modern dengan universitas dan kehidupan budaya yang dinamis. Jalan tol A1 (Wina–Salzburg) dan jalur kereta api ke barat melewati wilayah ini.

Ini merupakan keseimbangan yang baik antara peluang perkotaan (pekerjaan, pendidikan, rekreasi) dan alam: di dekatnya terdapat Danau Traisenberg dan hutan untuk berjalan-jalan.

• Kota-kota besar: St. Pölten, Amstetten, Melk, dll.
• Pemberi kerja: pabrik lokal, perusahaan pertanian, pusat pendidikan dan penelitian.
• Harga rumah di sini rata-rata: tidak setinggi di Wina, tetapi lebih tinggi daripada di wilayah utara.

Kawasan Industri (tenggara). Pinggiran kota Wina dan wilayah selatan Austria Hilir adalah yang paling mahal. Jika Anda bekerja di Wina atau lebih suka berada "di pusat kota," area ini menawarkan fasilitas terlengkap, tetapi harganya akan lebih mahal.

• Ini termasuk distrik Mödling, Baden, dan Wiener Neustadt.
• Infrastruktur yang berkembang dengan baik (rumah sakit, universitas, perusahaan) dan akses transportasi yang sangat baik ke Wina (20–30 menit).
• Harga-harga di sini tinggi: misalnya, di Mödling harga rumah rata-rata adalah ≈€5.420/m² (2–3 kali lebih mahal daripada di Waldviertel).

Kota-kota besar. Permukiman populer meliputi:

• St. Pölten (ibu kota Austria Hilir)
• Wiener Neustadt (pusat industri di selatan)
• Baden (sebuah spa air panas di barat)
• Mödling dan pinggiran kota Wina lainnya.
• Di bagian utara, Retz, Mistelbach, Krems (kota universitas), Amstetten, dan lainnya cukup menonjol.

Sebagian besar kota besar terletak di sepanjang jalan utama (A1, A2) atau sungai (Danube).

Pilihan area bergantung pada prioritas Anda: apakah Anda menginginkan kedamaian, ketenangan, dan alam (maka Waldviertel atau Wienertal) atau layanan kota dan kedekatan dengan pusat ekonomi (kawasan industri, St. Pölten).

Sebagai contoh, keluarga dengan anak-anak sering memilih daerah dekat kota besar (St. Pölten, Krems) karena sekolahnya, sementara pecinta anggur memilih kebun anggur Wachau.

Setiap pembeli memiliki karakteristik unik. Berikut beberapa rekomendasi berdasarkan tujuan dan gaya hidup Anda:

Keluarga dengan anak-anak: Mereka biasanya memilih rumah dengan lahan yang luas di daerah yang tenang. Daerah ini memiliki ruang untuk taman bermain dan kebun dengan pohon buah-buahan, dan sebaiknya ada sekolah atau taman kanak-kanak yang bagus di dekatnya.

Saat memilih rumah, pertimbangkan rencana pengembangan lingkungan (sekolah baru, tempat parkir) dan pastikan ruang tersebut sesuai dengan rencana jangka panjang Anda. Pertimbangkan juga pengeluaran di masa depan: bandingkan tarif utilitas antar lingkungan (atau pelajari tentang pajak lainnya).

Pasangan muda dan para profesional. Jika Anda masih muda, bekerja lembur, dan tidak berencana tinggal bersama orang tua, apartemen yang dekat dengan transportasi dan fasilitas umum adalah pilihan yang nyaman. Apartemen biasanya lebih murah untuk dibeli dan dipelihara, dan tidak seperti rumah, Anda tidak perlu memelihara taman.

Jika Anda menginginkan sedikit privasi, pertimbangkan rumah kota (Reihenhaus) – mirip dengan "apartemen pondok" kecil: seringkali berada di pinggiran kota dengan halaman pribadi kecil, tetapi lebih murah daripada rumah terpisah.

Bagi pasangan muda yang menyewa rumah, membeli apartemen kecil juga bisa menjadi investasi: dengan berpartisipasi dalam program kepemilikan rumah pertama kali (Eigenheim-Förderung), negara akan membayar sebagian pinjaman.

Para pensiunan dan lansia. Para lansia menghargai kenyamanan dan kemudahan perawatan. Mereka sering memilih apartemen atau rumah di kompleks perumahan tertutup dengan lift, tempat parkir, dan dekat dengan klinik.

Sebagai contoh, di daerah sekitar St. Pölten dan Wina, terdapat komunitas pensiunan dan rumah-rumah untuk lansia. Kedekatan dengan apotek, klinik, dan transportasi umum sangat penting. Jika Anda ingin tinggal di luar kota, carilah rumah satu lantai tanpa tangga dan dengan akses yang baik, serta pertimbangkan kemungkinan pengurangan pembayaran saat pensiun dalam perjanjian hipotek Anda.

Investor. Jika Anda membeli untuk investasi (disewakan atau dijual kembali), pertimbangkan likuiditas properti tersebut. Ini sering berupa apartemen di daerah pinggiran kota atau bangunan baru di dekat stasiun kereta api dan jalan raya. Pilihan populer termasuk St. Pölten dan wilayah Wina, di mana terdapat permintaan tinggi untuk properti sewa.

Sebelum membeli, analisislah kondisi pasar: pelajari statistik imbal hasil sewa (misalnya, imbal hasil ≈3–4% dari harga) dan bandingkan dengan alternatif lain. Vienna Property Investment akan membantu Anda mengevaluasi jenis properti mana yang paling sesuai dengan strategi Anda.

Mahasiswa. Austria Hilir memiliki universitas (St. Pölten, Krims). Mahasiswa biasanya lebih suka menyewa, tetapi mereka yang ingin berinvestasi untuk masa depan dapat mempertimbangkan apartemen terjangkau di dekat kampus. Studio murah atau apartemen kecil dapat menjadi investasi yang menguntungkan jika harga terus naik dan tersedia tempat sewa.

Bagi mereka yang bekerja jauh dari rumah. Jika Anda melakukan perjalanan ke Wina atau kota lain, pertimbangkan akses transportasi langsung. Rumah dan apartemen di dekat stasiun S-Bahn dan jalan raya utama sangat diminati. Misalnya, kota-kota kecil di sekitar stasiun Tulln atau Wien er Neustadt nyaman untuk perjalanan harian ke Wina.

Para pencinta hewan. Pemilik anjing dan kucing membutuhkan halaman atau taman terpisah. Rumah-rumah kota baru seringkali memiliki lahan taman kecil tempat hewan peliharaan dapat berkeliaran. Hindari apartemen bertingkat rendah tanpa akses ke jalan atau di mana peraturan asosiasi pemilik rumah melarang memelihara hewan besar.

Untuk para pencinta lingkungan. Permintaan akan rumah hemat energi semakin meningkat di wilayah ini. Jika teknologi ramah lingkungan penting bagi Anda, carilah rumah dengan sertifikasi Passive House atau panel surya terpasang. Properti ini lebih mahal untuk dibeli, tetapi dapat menghemat ratusan euro per tahun untuk biaya pemanasan dan utilitas.

Penyewaan jangka pendek dan pondok musim panas. Jika Anda berencana menggunakan properti Anda sebagai pondok musim panas atau Airbnb, periksa peraturan setempat. Banyak komunitas telah memperkenalkan pajak rumah kedua ( Zweitwohnsitzsteuer ) atau pembatasan pada penyewaan jangka pendek. Pondok musim panas di daerah wisata (Wachau, Wien ) populer, tetapi mungkin dikenakan biaya tambahan.

Harga perumahan di Austria Hilir bergantung pada banyak faktor. Sebagai panduan, pada tahun 2024, harga median rumah di Austria Hilir sekitar €2.515/m², dan apartemen €2.941/m². Sebagai perbandingan, di Austria secara keseluruhan, harga median adalah €2.709/m² (rumah) dan €4.000/m² (apartemen), sedangkan di Wina, harga median masing-masing adalah €5.492/m² dan €4.941/m². Perbedaan ini mencerminkan kedekatan dengan ibu kota dan ukuran properti.

Untuk mendapatkan gambaran lengkap, banyak yang membandingkan tidak hanya Wina dan Austria Hilir, tetapi juga pasar Barat—misalnya, real estat di Tyrol , di mana kelangkaan lahan dan permintaan pariwisata memiliki dampak yang lebih besar pada harga.

Distrik dan lokasi. Faktor yang paling signifikan. Kedekatan dengan Wina dan kota-kota besar secara signifikan meningkatkan harga. Misalnya, di distrik-distrik di selatan Wina, harga 2-3 kali lebih tinggi daripada di utara. Contohnya, di Mödling, harga rumah rata-rata sekitar €5.420/m², sedangkan di Zwettle hanya sekitar €1.845/m².

Pemandangan air atau gunung, area hijau, dan prestise daerah tersebut (Knightsbridge di wilayah tersebut) juga menambah harga.

Jenis dan ukuran properti. Konstruksi baru biasanya lebih mahal daripada perumahan yang sudah ada (Altbau), terutama jika itu adalah "rumah pasif" dengan efisiensi energi yang tinggi. Rumah yang lebih besar atau banyak kamar meningkatkan biaya keseluruhan, meskipun harga per meter persegi mungkin lebih rendah.

Area tambahan seperti loteng, beranda, ruang bawah tanah, garasi, atau tempat parkir pribadi memberikan bonus yang signifikan – hal ini meningkatkan kenyamanan dan nilai rumah.

Kondisi dan tahun pembangunan. Bangunan baru atau yang baru direnovasi dihargai lebih tinggi. Rumah-rumah tua terkadang lebih murah, tetapi seringkali membutuhkan investasi (perbaikan, isolasi), yang menurunkan harga awal.

Perhatikan kualitas jendela, atap, dan sistem pemanas: Austria memiliki banyak bangunan bersejarah, jadi memeriksa kondisinya sebelum membeli sangat penting.

Infrastruktur. Kedekatan dengan taman kanak-kanak, sekolah, pusat transportasi, toko, rumah sakit, dan taman meningkatkan nilai properti. Misalnya, rumah di distrik sekolah yang baik dapat berharga 10-15% lebih mahal daripada rumah serupa tanpa sekolah di dekatnya.

Untuk mengambil keputusan yang tepat, pertimbangkan "kenyamanan lokasi": seperti yang telah disebutkan, lokasi rumah sama pentingnya dengan desainnya.

Fasilitas tambahan. Teras atau balkon dengan pemandangan bagus, taman pribadi, lift, sauna, atau kolam renang di dalam gedung sangat memengaruhi harga. Rumah baru dengan teknologi pintar (sistem ventilasi pemulihan panas, panel surya) lebih mahal tetapi meningkatkan nilai properti dalam jangka panjang.

Faktor ekonomi. Suku bunga dan inflasi memengaruhi ketersediaan kredit dan daya beli. Pertimbangkan juga pajak dan biaya tak terduga saat membeli: pajak properti (3,5% dari harga pembelian), bea materai, dan biaya notaris (~1%).

Pemerintah telah menghapuskan sementara biaya pendaftaran hingga €500.000 (penghematan hingga €5.500), yang perlu diperhitungkan saat melakukan perhitungan.

Perubahan di masa depan. Rencana pembangunan untuk area tersebut dapat meningkatkan (atau menurunkan) harga. Misalnya, penghapusan biaya pendaftaran menjadi €500.000 dan insentif perumahan saat ini sedang merangsang permintaan. Perhatikan proyek-proyek jalan, sekolah, pembangkit listrik, dan pusat bisnis di area tersebut: pembangunan proyek-proyek ini biasanya meningkatkan daya tarik perumahan.

Harap dicatat bahwa harga berfluktuasi dan mungkin berbeda dari harga median. Untuk mengevaluasi properti tertentu, sebaiknya lakukan analisis perbandingan dengan bantuan para ahli. Konsultan kami di Vienna Property Investment akan membantu Anda menilai nilai sebenarnya dari properti pilihan Anda dan mempertimbangkan semua faktor.

Bagi penduduk Uni Eropa/EEA, membeli rumah di Austria hampir sama dengan membeli rumah di dalam negeri: tidak diperlukan izin khusus .

Warga negara lain harus memperoleh izin (Genehmigung) dari pemerintah setempat sebelum melakukan pembelian, sesuai dengan hukum properti. Ini adalah prosedur formal untuk memverifikasi apakah properti tersebut akan digunakan sebagai tempat tinggal utama. Tidak ada pembatasan baru yang diberlakukan untuk warga negara asing di Austria Hilir.

Proses pembeliannya standar. Setelah memilih rumah atau apartemen, kontrak pendahuluan (Vorkaufsvertrag) ditandatangani dan uang muka dibayarkan (biasanya 5-10% dari harga pembelian).

Transaksi tersebut kemudian diformalkan oleh seorang notaris (Notar) – ia menyusun kontrak jual beli final dan mendaftarkan pengalihan hak di register tanah (Grundbuch).

Warga negara asing wajib menyediakan paspor, bukti penghasilan, dan dana yang cukup untuk pembelian. Bank biasanya memerlukan terjemahan dokumen ke dalam bahasa Jerman, dan seringkali memerlukan akta keluarga atau visa/izin tinggal. Jika Anda tidak berbahasa Jerman, sebaiknya didampingi penerjemah atau pengacara selama transaksi.

Saat mendaftarkan, pertimbangkan semua biaya. Ini termasuk pajak 3,5% dan biaya pendaftaran. Untuk transaksi di bawah €500.000 yang melibatkan tempat tinggal, biaya pendaftaran dibebaskan, tetapi biaya notaris (sekitar 1–1,5%) tetap berlaku.

Banyak warga asing mengambil hipotek dari bank-bank Austria: suku bunga kurang lebih sama dengan yang ditawarkan kepada klien lokal, tetapi jumlah pinjaman biasanya lebih kecil (LTV ≈50–70%). Ini berarti mereka membutuhkan tabungan pribadi sekitar 30–50%.

Sebaiknya buka rekening bank Austria dan dapatkan Steuernummer (nomor pajak) terlebih dahulu, karena tanpa itu, bank tidak akan memberikan pinjaman hipotek.

Pasar primer atau sekunder. Warga asing seringkali lebih menyukai bangunan baru (dengan tanggal penyerahan yang jelas dari pengembang), tetapi properti bekas (Altbau) juga tersedia. Bangunan baru lebih mahal, tetapi dilengkapi dengan jaminan kualitas dari pengembang; properti bekas seringkali lebih murah tetapi memerlukan verifikasi dokumen dan kondisi.

Status non-residen. Saat melakukan investasi besar, terkadang menguntungkan bagi warga negara asing untuk mendaftarkan perusahaan atau yayasan Austria untuk pembelian tersebut. Dalam hal ini, pajak transfer properti akan sebesar 3,5% dari nilai (seperti pada transaksi standar), dan proses pendaftaran lebih sederhana dari perspektif kepemilikan, tetapi tarif pajaknya meningkat.

Rekening bank dan dokumen. Sebelum menandatangani kontrak, buka rekening bank Austria dan dapatkan Steuer-ID (nomor pajak) – ini diperlukan oleh bank dan otoritas terkait. Tanpa ini, mendapatkan hipotek dan melakukan pendaftaran akan sulit.

Saya merekomendasikan untuk melibatkan pengacara atau agen properti lokal: di Vienna Property Investment, kami bermitra dengan notaris dan konsultan berpengalaman yang dapat menangani transaksi dalam bahasa Rusia dan Jerman.

Perubahan signifikan pada kerangka hukum properti terjadi pada tahun 2024–2025. Mulai 1 April 2024, biaya pendaftaran untuk pembelian properti hunian hingga €500.000 (untuk tempat tinggal pribadi) dihapuskan. Ini berarti penghematan hingga €5.500 bagi pembeli. Subsidi GrESt 0,5% untuk transaksi antar keluarga berlaku hingga batas ini, sementara transaksi lainnya dikenakan pajak 3,5%.

Selain itu, program dukungan terus beroperasi: misalnya, Austria Hilir menawarkan hibah 5% dari jumlah hipotek untuk pembangunan rumah baru (hingga €10.000 per keluarga). Ini mengurangi biaya sebenarnya bagi keluarga yang mengambil pinjaman perumahan. Otoritas federal juga menawarkan subsidi untuk rumah hemat energi dan teknologi ramah lingkungan.

Perubahan signifikan menanti para investor korporasi: mulai 1 Juli 2025, ketika mentransfer properti antar perusahaan real estat (Immobiliengesellschaften), pajak akan dihitung berdasarkan nilai riil (pasar) properti dan akan berjumlah 3,5%. Sebelumnya, tarif untuk transfer kepemilikan saham dalam keluarga dikurangi menjadi 0,5%, tetapi segera keuntungan ini hanya akan dipertahankan untuk transaksi antar kerabat dekat. Meskipun perubahan ini sebagian besar tidak terasa bagi pembeli apartemen dan rumah biasa, perubahan ini memengaruhi perusahaan investasi dan holding.

Secara keseluruhan, tahun 2024–2025 adalah waktu untuk penyesuaian dan insentif: pembeli yang memanfaatkan peluang ini (insentif GrESt, subsidi konstruksi) akan menerima manfaat tambahan. Penting juga untuk memantau pembaruan penilaian pajak properti (Grundstückswertverordnung) dan inisiatif lokal—misalnya, banyak kota memperkenalkan pajak rumah kedua (Zweitwohnsitzsteuer) dan mengembangkan hibah lingkungan.

Kenali properti secara langsung. Jangan pernah membeli hanya berdasarkan penglihatan. Berkendaralah di sekitar area yang Anda pilih pada waktu yang berbeda dalam sehari dan sepanjang tahun. Pastikan lingkungan, infrastruktur, dan transportasi sesuai untuk Anda. Terkadang kebisingan jalan paralel atau jalan raya dapat mengurangi kenyamanan, sementara pemandangan yang bagus justru dapat meningkatkan harga.

Perkirakan biaya. Siapkan anggaran komprehensif: selain harga rumah, sertakan biaya agen, biaya notaris, GrESt (3,5%), dan bea materai (setengahnya dapat didiskon), serta potensi biaya renovasi dan perabotan. Biaya renovasi rumah tua sering kali diremehkan: mintalah perkiraan dari kontraktor terlebih dahulu.

Bekerja dengan agen dan pengacara. Disarankan untuk berkonsultasi dengan agen dan notaris yang berpengalaman. Agen akan membantu Anda menemukan pilihan dan menegosiasikan kesepakatan, sementara pengacara/notaris akan memverifikasi integritas transaksi. Para ahli Vienna Property Investment memiliki pengetahuan mendalam tentang pasar lokal dan dapat membantu Anda mempertimbangkan nuansa lokal (seperti peraturan pendaftaran tanah dan peraturan perencanaan kota).

Verifikasi dokumen. Mintalah salinan dari Grundbuch (daftar tanah) untuk memastikan tidak ada beban (hipotek, hak guna lahan). Periksa juga biaya lokal yang belum dibayar (pajak properti, biaya pembuangan sampah). Lebih baik mempercayai notaris selama verifikasi daripada menemukan masalah di kemudian hari.

Pembiayaan. Sebelum mencari rumah, dapatkan persetujuan awal untuk hipotek. Bandingkan penawaran bank: suku bunga tetap untuk 10-15 tahun saat ini lebih menguntungkan daripada suku bunga variabel, mengingat potensi kenaikan suku bunga. Perhatikan uang muka (~20-30%) dan biaya tambahan.

Negosiasi. Jangan takut untuk bernegosiasi. Jika ada banyak penawaran serupa di pasaran, penjual mungkin bersedia berkompromi. Selama periode sepi, diskon 5-10% dari harga yang diminta adalah hal yang realistis. Teliti penjualan terbaru di area yang sama untuk mendukung penawaran Anda.

Perencanaan. Pertimbangkan bagaimana Anda akan menggunakan properti tersebut dalam 5-10 tahun ke depan. Jika Anda berencana berkeluarga, pertimbangkan kedekatan sekolah. Jika Anda membeli untuk disewakan, teliti tarif sewa rata-rata di daerah tersebut. Pertimbangkan juga pajak rumah kedua jika properti tersebut bukan tempat tinggal utama Anda.

Kesabaran dan bantuan profesional adalah kunci keberhasilan transaksi. Dengan mengikuti rekomendasi ini dan berkonsultasi dengan para ahli tepercaya, Anda dapat meminimalkan risiko dan melakukan pembelian yang tepat.

Pencarian dan verifikasi. Sebelum membeli sebidang tanah, periksa dengan pemerintah kota apakah ada izin bangunan (Flächenwidmungsplan). Mintalah peta kadaster (Katasterplan) – ini akan menunjukkan batas-batas yang tepat dan segala bentuk hak guna lahan. Pastikan pemilik sebelumnya tidak memiliki hutang yang belum lunas (Grundsteuer).

Fasilitas. Sebaiknya properti tersebut memiliki air, listrik, dan saluran pembuangan. Jika tidak, tanyakan tentang jangka waktu pemasangannya. Terkadang pemasangan fasilitas dapat memakan waktu berbulan-bulan. Jalan yang baik dan akses ke properti juga memengaruhi harga dan kenyamanan.

Izin pembangunan. Sewa arsitek untuk menyiapkan rencana sesuai dengan peraturan setempat (Bauordnung). Setelah desain selesai, ajukan permohonan izin (Baugenehmigung) ke administrasi setempat (Bezirkshauptmannschaft). Rencana dan perhitungan teknis akan diperlukan—prosesnya memakan waktu beberapa bulan.

Pembiayaan. Pembiayaan konstruksi biasanya diberikan bersamaan dengan pembelian lahan. Bank dapat memberikan pinjaman konstruksi yang dijamin dengan lahan tersebut, dengan dana yang dicairkan secara bertahap. Perlu diingat bahwa bank membutuhkan jangka waktu dan anggaran proyek yang tetap. Subsidi pemerintah (seperti hibah 5% dari Austria Hilir) mengurangi jumlah total pinjaman.

Pengawasan konstruksi. Buat kontrak dengan tukang bangunan secara bertahap (pondasi, dinding, atap, dll.). Jangan membayar seluruh biaya di muka; bayar hanya setelah pekerjaan selesai. Saya merekomendasikan untuk menggunakan jasa pengawas konstruksi (Bauüberwachung). Inspeksi rutin terhadap pekerjaan akan membantu menghindari kesalahan dan pengerjaan ulang.

Musim. Waktu optimal untuk memulai konstruksi adalah musim semi atau awal musim panas. Sebaiknya pondasi dan dinding dicor sebelum cuaca dingin tiba. Rencanakan agar rumah memiliki waktu untuk dipasang atap sebelum musim dingin tiba.

Membangun rumah adalah proses yang kompleks namun mengasyikkan. Austria Hilir memiliki persyaratan lingkungan yang ketat (standar hemat energi, Rumah Pasif), sehingga proyek harus mematuhi standar ramah lingkungan sejak awal. Dengan Vienna Property Investment, Anda akan menemukan kontraktor yang andal dan menerima dukungan sepanjang seluruh proses, mulai dari pemilihan lokasi hingga penyerahan kunci.

Membeli properti adalah investasi jangka panjang yang dimulai dengan sebuah keputusan dan langkah-langkah pertama. Austria Hilir menawarkan peluang yang sangat baik: di sini Anda akan menemukan kombinasi kualitas hidup Eropa, alam yang mempesona, dan harga yang menarik.

Mulailah dengan menganalisis kebutuhan dan anggaran Anda—dan bergeraklah menuju tujuan Anda selangkah demi selangkah. Ingat, perencanaan yang cerdas dan dukungan ahli akan membuat perjalanan menuju impian Anda lebih mudah dan aman. Untuk memulai, saya sarankan untuk mengikuti langkah-langkah berikut:

1. Tentukan tujuannya (untuk ditinggali, disewakan, atau diinvestasikan).
2. Pilih area yang sesuai dengan Anda.
3. Hitung anggaran Anda dan klarifikasi pajak serta pengeluaran.
4. Periksa status hukum properti dan siapkan dokumen-dokumennya.
5. Selesaikan perjanjian jual beli melalui notaris.
6. Daftarkan properti tersebut di kantor pendaftaran tanah.

Vienna Property Investment dapat membantu Anda dari langkah pertama hingga menerima kunci – menghemat waktu dan tenaga Anda.