Bagaimana dan Mengapa Membeli Properti di Kroasia

Pasar properti Kroasia saat ini sedang mengalami salah satu periode paling dinamis dalam sejarahnya. Bergabungnya negara ini ke Zona Euro dan Area Schengen pada tahun 2023 telah secara dramatis menyederhanakan transaksi bagi warga asing, menghilangkan risiko mata uang, dan membuat pasar lebih mudah diprediksi dan transparan. Kroasia telah memantapkan posisinya di peta Eropa sebagai tujuan menarik bagi investor yang ingin membeli apartemen di Kroasia, rumah tepi pantai, atau berinvestasi dalam penyewaan wisata.

Tujuan artikel ini adalah untuk memberikan analisis komprehensif tentang daya tarik investasi Kroasia: mulai dari penjelasan mengapa sekarang adalah waktu yang tepat untuk mempertimbangkan pembelian, hingga perbandingan dengan Austria, di mana real estat dianggap sebagai tolok ukur stabilitas. Kami akan membahas semua aspek: nuansa hukum, tren harga, pilihan properti, dan wilayah terbaik di Kroasia untuk mencari perumahan.

Austria tetap menjadi tolok ukur stabilitas. Segala sesuatu di sini jelas dan dapat diprediksi: hukum mudah dipahami, pengadilan melindungi hak pemilik properti, dan harga di Wina naik perlahan namun stabil. Hasil sewa biasanya tidak melebihi 2-3% per tahun, tetapi permintaan konstan dan likuiditas tinggi—sehingga apartemen di Austria sering dipilih sebagai aset utama dalam portofolio. Memperoleh izin tinggal melalui properti di Austria membutuhkan investasi sebesar €500.000 atau lebih, dan prosesnya sendiri penuh dengan birokrasi yang signifikan. Namun sebagai imbalannya, Anda mendapatkan kepercayaan dan perlindungan modal jangka panjang.

Sebaliknya, Kroasia

• Ambang batas masuknya lebih rendah - Anda bisa membeli apartemen di Kroasia dengan harga murah mulai dari €120.000–150.000;
• Keuntungannya lebih tinggi - menyewa di tepi laut memberikan keuntungan 5-7% per tahun;
• Pajaknya lebih sederhana - 3% saat membeli properti bekas dan birokrasinya minimal;
• Sektor pariwisata berkembang dan mendukung permintaan akan perumahan.

Namun pasar ini kurang dapat diprediksi: harga bergantung pada musim dan situasi ekonomi, dan likuiditas tertinggi berada di wilayah pesisir.

Pasar properti Kroasia terus tumbuh pesat setelah adopsi euro dan keanggotaan zona Schengen pada tahun 2023. Menurut Eurostat dan Bank Nasional Kroasia, harga perumahan di negara tersebut meningkat sebesar 8,3% , dengan pertumbuhan melebihi 10% dari tahun ke tahun di daerah pesisir. Di Zagreb, Split, dan Dubrovnik, jumlah transaksi mencapai rekor tertinggi, dengan permintaan dari pembeli asing dan lokal terus meningkat, terutama untuk apartemen dan rumah di tepi laut.

Berdasarkan pengalaman saya, Kroasia telah menjadi salah satu negara paling populer bagi mereka yang ingin membeli apartemen tepi pantai yang terjangkau, mendapatkan izin tinggal Kroasia , dan menghasilkan pendapatan sewa. Kombinasi keindahan alam, status Uni Eropa, dan pajak yang moderat menjadikannya menarik bagi investor dari Jerman, Austria, Slovenia, dan Skandinavia.

• 🇩🇪 Seorang klien dari Jerman membeli sebuah apartemen di Split pada awal tahun 2024. Selama musim panas, pendapatan sewa mencapai sekitar 6% per tahun, dan nilai pasar properti meningkat sebesar 9% dari tahun ke tahun.
• 🇬🇧 Sebuah keluarga Rusia membeli sebuah rumah di Istria dekat pantai untuk liburan mereka sendiri dan untuk disewakan melalui Airbnb. Investasi tersebut memungkinkan mereka untuk mendapatkan izin tinggal Kroasia, dan pendapatannya melebihi ekspektasi: properti tersebut praktis terisi selama musim panas.
• 🇸🇮 Seorang investor muda dari Slovenia memilih sebuah apartemen studio di Zagreb seharga €125.000. Berkat permintaan yang stabil dari mahasiswa dan para profesional di ibu kota, properti tersebut selesai dibangun dalam dua minggu, dengan proyeksi pengembalian investasi sebesar 4,5% per tahun.

• Hambatan masuk yang rendah – apartemen dapat dibeli mulai dari €120.000–150.000, dan rumah di tepi laut mulai dari €200.000–250.000.
• Tingkat imbal hasil lebih tinggi daripada di Austria atau Italia – rata-rata 4–6%, hingga 7% di daerah pesisir.
• Transparansi transaksi Uni Eropa – perlindungan hukum dan pendaftaran melalui register negara.
• Izin tinggal Kroasia untuk properti – dengan izin tinggal jangka panjang dan kepemilikan properti, izin tinggal tersedia untuk seluruh keluarga.
• Harga terus naik , terutama di daerah pesisir, di mana pasokan terbatas dan permintaan selalu melebihi pasokan.

Kunci keberhasilan investasi di Kroasia bukan hanya terletak pada pemilihan apartemen yang menawarkan pendapatan langsung, tetapi juga lokasi dengan potensi masa depan. Proyek infrastruktur baru, jalan raya, universitas, dan pusat wisata (Split, Zadar, Rijeka) dapat menghasilkan pertumbuhan nilai di atas rata-rata.

Ketika orang bertanya kepada saya apakah layak membeli properti di Kroasia, saya selalu menjawab: untuk memahami prospeknya, Anda perlu mengetahui sejarah pasarnya. Kroasia telah melewati krisis pasca-2008 dan mengalami pertumbuhan harga yang pesat setelah bergabung dengan Uni Eropa, dan terutama setelah mengadopsi euro dan bergabung dengan Area Schengen pada tahun 2023. Saat ini, Kroasia adalah salah satu pasar paling menarik di Eropa Selatan, terutama bagi mereka yang ingin membeli apartemen tepi pantai di Kroasia atau rumah di Kroasia untuk disewakan sebagai tempat liburan.

• 2008–2014: Krisis global menghantam Kroasia dengan keras, menyebabkan harga properti turun lebih dari 20%, terutama di daerah pesisir.
• 2015–2019: pemulihan bertahap, meningkatnya permintaan dari warga asing (terutama Jerman, Austria, dan Skandinavia).
• 2020: Pandemi sempat mengurangi jumlah transaksi, tetapi harga terus naik berkat permintaan domestik.
• 2023–2025: Setelah transisi ke euro dan Schengen, harga rumah meningkat rata-rata 8,3%, dengan peningkatan melebihi 10% di daerah pesisir.

Memahami masa depan pasar properti Kroasia membutuhkan pemahaman tentang tahapan yang telah dilaluinya selama dua puluh tahun terakhir. Kroasia adalah negara dengan garis pantai yang indah, potensi pariwisata yang tinggi, dan integrasi yang cepat ke dalam Uni Eropa. Namun, pasarnya telah menempuh perjalanan yang penuh tantangan: dari pertumbuhan yang eksplosif hingga krisis dan kemudian pemulihan yang berkelanjutan.

Pada awal tahun 2000-an, Kroasia menjadi salah satu destinasi paling populer bagi pembeli asing di kawasan Adriatik. Warga Jerman, Austria, Inggris, dan Skandinavia aktif membeli rumah dan apartemen di tepi laut. Alasannya jelas: harga yang relatif rendah dibandingkan dengan Italia dan Yunani, garis pantai yang menakjubkan, dan arus wisatawan yang terus meningkat. Selama periode ini, banyak transaksi pribadi terjadi: orang asing membeli vila kecil dan apartemen di pulau-pulau Hvar, Brač, Split, dan Dubrovnik. Harga naik dengan cepat, dengan kenaikan tahunan mencapai 10-15%.

Krisis keuangan global menghantam Kroasia dengan keras. Bank-bank menghentikan pemberian pinjaman, pembangunan melambat tajam, dan permintaan properti anjlok. Harga turun 20–30% tergantung wilayahnya, dengan daerah pesisir khususnya terkena dampak paling parah, di mana harga telah melonjak terlalu tinggi pada tahun 2007–2008. Banyak pengembang menunda proyek, dan investor yang telah membeli properti pada puncaknya kesulitan untuk menjualnya.

Namun, justru pada periode inilah muncul kelas pembeli baru—investor yang berhati-hati yang memandang Kroasia bukan sebagai pasar spekulatif, melainkan sebagai strategi jangka panjang. Mereka yang membeli properti antara tahun 2009 dan 2012 melihat pertumbuhan harga yang stabil dalam beberapa tahun dan mampu menyewakan properti mereka kepada wisatawan dengan keuntungan yang baik.

Setelah Kroasia bergabung dengan Uni Eropa pada tahun 2013, pasar secara bertahap pulih. Sejak tahun 2015, jumlah transaksi terus meningkat, dan warga asing kembali aktif membeli properti, terutama di daerah pesisir. Menurut Bank Nasional Kroasia, pangsa warga asing di beberapa wilayah pesisir mencapai 15–20% dari total pembeli.

Pada saat itu, proyek infrastruktur baru mulai berkembang—jalan raya, bandara, dan marina kapal pesiar. Pariwisata mencapai rekor tertinggi, dengan lebih dari 20 juta pengunjung per tahun. Semua ini memicu minat pada apartemen dan rumah di tepi laut. Di Zagreb, permintaan didorong oleh mahasiswa, profesional IT, dan komunitas bisnis.

Pengadopsian euro pada Januari 2023 dan masuknya Kroasia ke Area Schengen menandai titik balik. Sejak saat itu, pasar menjadi lebih transparan dan mudah dipahami bagi investor Uni Eropa. Risiko fluktuasi mata uang telah hilang, dan prosedur hukum telah disederhanakan.

Hasilnya sudah terlihat pada akhir tahun 2024: menurut Eurostat, harga perumahan meningkat rata-rata 8,3% , dengan pertumbuhan di wilayah wisata (Dalmatia, Istria, dan Dubrovnik) mencapai 10–12% . Permintaan asing meningkat, dengan pembeli dari Jerman, Austria, dan Skandinavia, serta investor baru dari Eropa Tengah, menjadi sangat aktif.

Di Kroasia, lokasi yang berbeda memiliki tujuan yang berbeda: di beberapa tempat, penyewaan musiman di tepi laut lebih sukses, di tempat lain, penyewaan sepanjang tahun di ibu kota dan sekitar universitas lebih populer, sementara vila premium dan apartemen butik merupakan tanda status dan kelangkaan. Untuk memilih properti yang paling menguntungkan, penting untuk memahami di mana permintaan terkonsentrasi dan format penyewaan apa yang akan berkelanjutan di sana.

Memulai bisnis penyewaan jangka panjang yang stabil paling mudah di sini: ibu kota ini menarik mahasiswa, spesialis IT, dokter, pegawai pemerintah, dan perusahaan.

• Apartemen 1-2 kamar tidur (sekitar 45-75 m²): perkiraan harga €150.000-240.000.
• Studio kompak untuk sewa harian/jangka menengah: €120.000–170.000.
• Rumah/rumah petak di pinggiran kota: mulai dari €250.000–€400.000.

Untuk siapa: investor yang membutuhkan tingkat hunian yang dapat diprediksi dan pengembalian moderat tanpa fluktuasi musiman yang mencolok.

Permintaan tinggi di musim panas, ditambah dengan musim sepi karena perjalanan bisnis dan medis, berarti pusat kota dan tepi pantai menjadi langka.

• Apartemen 1-2 kamar tidur di tepi laut: €200.000–370.000 (jarang lebih murah)
• Pusat kota bersejarah/apartemen dengan pemandangan: seringkali lebih mahal daripada harga pasaran
• Rumah dengan lahan/pemandangan: mulai dari €400.000–700.000 ke atas

Bagi mereka yang ingin menggabungkan gaya hidup dan pendapatan musiman; bagi mereka yang siap mengelola penyewaan jangka pendek.

Pengembangan sejarah yang terbatas dan pengakuan pariwisata yang tinggi menciptakan harga "defisit".

• Apartemen di lokasi bagus: €250.000–€450.000.
• Vila tepi laut/dengan pemandangan panorama: mulai dari €700.000 hingga €1,5 juta+

Untuk siapa: pembeli yang mencari status dan "tempat berlindung yang aman" di tepi laut; pemilik yang lebih konservatif yang fokus pada kapitalisasi.

Warga Jerman dan Austria secara tradisional menyukai Istria karena iklimnya, aksesibilitas jalan, dan pariwisata kuliner/anggur yang kuat.

• Rumah/vila dengan lahan: mulai dari €280.000–€600.000.
• Apartemen tepi laut/di pusat kota: €180.000–€300.000.

Untuk siapa: gaya hidup keluarga + sewa musiman, tidak seramai di "kartu pos" Dalmatia.

Permintaan musim panas yang stabil, tanggul yang berkembang, pariwisata medis dan bisnis.

• Apartemen: €170.000–€300.000 (lokasi menjadi pertimbangan penting)
• Vila/rumah dengan pemandangan teluk: mulai dari €400.000–800.000.

Bagi mereka yang menghargai infrastruktur dan prediktabilitas, tetapi menginginkan laut lebih dekat ke perbatasan.

Kompromi harga/kualitas yang baik dan lokasi geografis yang strategis; bandara, marina kapal pesiar, dan basis hotel yang terus berkembang.

• Studio dan apartemen 1 kamar tidur: €120.000–€220.000.
• Rumah-rumah di dekat laut: €250.000–€450.000.

Untuk siapa: properti investasi pertama di Adriatik dengan prospek pertumbuhan.

Permintaan tinggi di musim panas dan biaya tambahan untuk moda/transportasi. Logistik menjadi lebih kompleks, tetapi biayanya lebih tinggi.

• Apartemen: biasanya mulai dari €220.000–400.000.
• Rumah/vila: mulai dari €500.000 dan jauh lebih tinggi di "garis depan"

Untuk: pemilik berpengalaman yang memahami musim dan logistik; pembeli barang langka dan koleksi.

• Jerman, Austria, dan Slovenia adalah pemimpin tradisional, yang aktif melakukan pembelian di Istria, Kvarner, dan Dalmatia tengah.
• Skandinavia, Benelux, dan Inggris —orang-orang memilih pulau dan resor premium, seringkali untuk rumah kedua dan sewa musiman.
• Investor berbahasa Rusia – Dalmatia (Split, kepulauan), Dubrovnik, Istria; beberapa transaksi ditujukan untuk penggunaan pribadi.

Alasan mereka membeli: rumah kedua di tepi laut, penyewaan musiman dengan imbal hasil 5–7%, perlindungan modal dari inflasi di Zona Euro.

Keluarga-keluarga lokal menyewa apartemen di Zagreb dan kota-kota pesisir di luar kawasan pantai. Strategi populer bagi para pengusaha adalah membeli beberapa apartemen kompak dan menyewakannya harian selama musim panas.

• Zagreb populer di kalangan mahasiswa, dokter, dan spesialis IT.
• Split, Zadar, Opatija – format gabungan akomodasi dan penyewaan, yang memungkinkan pemilik untuk mempertahankan tingkat hunian selama musim sepi.

Para ekspatriat membantu mengurangi fluktuasi pendapatan musiman, terutama di kota-kota pesisir dengan infrastruktur yang baik.

Saat membeli properti di Kroasia—baik itu apartemen tepi pantai, rumah di Istria, atau apartemen di Zagreb—penting untuk mempertimbangkan tidak hanya lokasi dan kelas properti, tetapi juga struktur kepemilikan, peraturan bagi warga negara asing, dan strategi investasi yang dipilih. Faktor-faktor ini memengaruhi pajak, profitabilitas, dan kecepatan pelepasan investasi.

Warga negara Uni Eropa dan EEA dapat dengan bebas membeli apartemen, rumah, dan flat seperti warga negara setempat. Kepemilikan didaftarkan di register tanah (katastar dan zemljišna knjiga). Properti tersebut dapat disewakan, dijual, atau diwariskan tanpa batasan.

Warga negara non-Uni Eropa juga dapat membeli properti, tetapi hanya dengan syarat "timbal balik"—jika negara mereka mengizinkan warga Kroasia untuk membeli properti di sana. Transaksi semacam itu memerlukan persetujuan dari Kementerian Kehakiman Kroasia. Prosedur ini memakan waktu 3 hingga 6 bulan, tetapi merupakan prosedur standar.

Contoh: Seorang klien dari Jerman membeli sebuah apartemen di Split dan langsung menyewakannya melalui Airbnb. Keuntungannya adalah 6% per tahun. Sebuah keluarga dari Ukraina berhasil membeli sebuah rumah di Istria melalui seorang pengacara, setelah mendapat persetujuan dari Kementerian Kehakiman. Properti tersebut digunakan sebagai rumah kedua dan disewakan kepada wisatawan selama musim panas.

Mendirikan perusahaan di Kroasia memungkinkan Anda untuk:

• Membeli beberapa properti untuk bisnis penyewaan;
• Pertahankan perhitungan PPN saat membeli bangunan baru;
• Optimalkan beban pajak jika properti tersebut digunakan sebagai bagian dari bisnis (apartemen, hotel mini, persewaan).

Perusahaan asing juga dapat membeli properti di Kroasia. Opsi ini sering dipilih oleh investor yang membeli hotel, apartemen hotel, atau beberapa unit apartemen untuk disewakan jangka pendek.

Contoh: Seorang investor Austria mendaftarkan perseroan terbatas swasta (DOO) dan membeli tiga apartemen di Zagreb untuk disewakan kepada mahasiswa. Properti tersebut dikelola melalui perusahaan manajemen, yang mengurangi keterlibatan pribadinya.

Kroasia sedang mengembangkan dana investasi real estat (REIF), yang memungkinkan investor untuk berinvestasi dalam portofolio properti, termasuk apartemen hunian, aparthotel, dan perkantoran. Bagi investor swasta, ini menawarkan cara untuk mendiversifikasi risiko dan menghasilkan pendapatan pasif.

Perwalian keluarga, yang umum di Uni Eropa, dapat digunakan untuk perlindungan aset dan perencanaan suksesi. Hal ini sangat relevan bagi keluarga asing yang membeli vila tepi pantai atau rumah dengan tanah di Istria.

Properti di Kroasia dapat didaftarkan atas nama beberapa pemilik. Ini memudahkan pembelian oleh keluarga—misalnya, orang tua dan anak-anak dapat menjadi pemilik bersama sebuah apartemen.

Pewarisan diproses melalui notaris dan didaftarkan di kantor catatan tanah. Jika properti tersebut dibeli oleh warga negara asing, ahli waris juga tetap memiliki hak kepemilikan (dengan ketentuan timbal balik untuk negara-negara non-Uni Eropa).

Contoh: Sebuah keluarga Slovenia membeli rumah di Opatija atas nama orang tua dan putra mereka. Setelah kematian sang ayah, proses warisan berlangsung cepat: seorang notaris meresmikan pengalihan saham, dan properti tersebut tetap berada dalam keluarga.

Berbeda dengan Dubai yang memiliki zona kepemilikan penuh dan sewa, Kroasia diatur oleh hukum Uni Eropa yang seragam. Namun, ada sejumlah kekhasan:

1. Aturan untuk warga negara asing

• Uni Eropa/EEA: pembelian flat, rumah, dan apartemen apa pun tanpa batasan.
• Non-Uni Eropa: persetujuan dari Kementerian Kehakiman diperlukan (prinsip timbal balik).
• Lahan pertanian: Warga negara asing tidak dapat membeli lahan pertanian secara langsung. Solusinya adalah membelinya melalui perusahaan atau mentransfernya ke badan hukum.

2. Properti komersial

Warga negara asing dapat memiliki kantor, toko, dan hotel. Untuk properti dan bisnis yang lebih besar, DOO (Designated Ownership Owner) lebih umum digunakan.

3. Sewa

Setiap pemilik properti dapat menyewakan propertinya, tetapi penyewaan jangka pendek (untuk turis) memerlukan izin (kategori turis). Penyewaan jangka panjang diformalkan dengan perjanjian yang disahkan oleh notaris dan didaftarkan.

4. Hipotek

Warga negara asing dapat memperoleh hipotek dari bank-bank Kroasia, tetapi persyaratannya lebih ketat daripada bank lokal. Bank biasanya memerlukan bukti pendapatan, dan suku bunga 1-2% lebih tinggi. Warga Uni Eropa dapat membiayai hingga 70% dari nilai properti.

• Sewa jangka pendek (wisatawan): hasil tinggi (5–7%), tetapi musiman. Sangat relevan untuk Split, Dubrovnik, dan Istria.
• Sewa jangka panjang (ibu kota dan kota-kota besar): imbal hasil lebih rendah (3–5%), tetapi permintaan stabil dan arus kas lancar.
• Strategi gabungan: sewa harian di musim panas dan sewa jangka panjang di musim dingin. Tersedia di Split, Opatija, dan Zadar.

Dalam praktiknya, banyak investor kurang memperhatikan detail hukum transaksi. Saya selalu menekankan: tugas utama bukanlah sekadar membeli apartemen atau rumah di tepi laut, tetapi memastikan kepemilikan yang jelas. Pendaftaran yang tepat mengurangi risiko, menghemat waktu, dan memungkinkan Anda untuk segera mulai menyewakan atau tinggal di properti tersebut.

1. Memilih properti – apartemen di Zagreb, apartemen tepi laut di Split, atau rumah di Istria. Pada tahap ini, penting untuk mengevaluasi tidak hanya harga tetapi juga profitabilitas, izin sewa, dan infrastruktur.

2. Perjanjian pendahuluan – Predugovor (Situs Web Predugovor) – meresmikan ketentuan transaksi dan mengamankan properti untuk pembeli. Uang muka biasanya sebesar 10% dari harga pembelian.

3. Perjanjian jual beli utama – ​​Ugovor o kupoprodaji – menentukan harga, prosedur pembayaran, hak dan kewajiban para pihak.

4. Pembayaran – biasanya pembayaran tunggal untuk transaksi jual beli kembali. Untuk bangunan baru, pembayaran dapat dilakukan secara angsuran sesuai jadwal.

5. Notarisasi – kontrak harus disahkan oleh notaris (javni bilježnik).

6. Pendaftaran di register tanah – Zemljišne knjige – di sinilah hak kepemilikan dijamin.

Saran saya: Pastikan properti tersebut terdaftar di kantor pendaftaran tanah dan tidak ada beban atau tanggungan apa pun.

• Seorang pengacara memeriksa keabsahan hukum: data dalam catatan tanah konsisten, tidak ada beban (hipotek, hutang, penyitaan), dan kebenaran kontrak.
• Agen membantu menemukan apartemen atau rumah, melakukan negosiasi, dan menyepakati harga.

Jika Anda melibatkan pengacara dan agen sejak awal, risiko masalah akan berkurang setidaknya 70%.

Yang Anda butuhkan untuk membeli properti di Kroasia:

• Usia minimal 18 tahun dan memiliki paspor yang masih berlaku.
• Warga negara Uni Eropa membeli langsung; warga negara non-Uni Eropa memerlukan persetujuan dari Kementerian Kehakiman (prinsip timbal balik).
• Dokumen mengenai asal usul dana untuk transaksi besar.
• Nomor pajak di Kroasia (OIB — osobni identifikacijski broj).
• Untuk perusahaan - dokumen hukum, pendaftaran perseroan terbatas (PT) atau badan hukum asing.

Bangunan baru (apartemen baru, flat):

Harganya lebih tinggi, tetapi sudah termasuk PPN (biasanya 25%). Anda tidak perlu membayar pajak pembelian sebesar 3%. Penting untuk memeriksa izin bangunan dan sertifikat hunian.

Pasar sekunder:

Ini termasuk apartemen dan rumah dengan riwayat kepemilikan. Pajak transfer properti (3% dari harga pembelian) harus dibayarkan pada saat pembelian. Pemeriksaan kadaster untuk mengetahui utang yang belum lunas dan batas pasti lahan/apartemen wajib dilakukan.

Warga negara asing dapat membeli apartemen atau rumah di Kroasia tanpa harus hadir secara langsung. Untuk melakukannya, surat kuasa dikeluarkan oleh notaris, diberi apostille, dan diterjemahkan ke dalam bahasa Kroasia. Seorang pengacara, menggunakan surat kuasa tersebut, menandatangani kontrak dan mendaftarkan kepemilikan di kantor pendaftaran tanah.

Sebelum menandatangani kontrak, saya selalu memeriksa:

• Apakah penjual memiliki hak kepemilikan sah atas properti di Zemljišne knjige?.
• Apakah ada hutang, hak gadai, atau hipotek?.
• Apakah luas dan tujuan properti dalam register kadaster sesuai dengan luas sebenarnya?.
• Apakah ada izin untuk pembangunan dan pengoperasian (untuk rumah/bangunan baru)?.
• Semua perizinan harus tersedia saat menyerahkan properti kepada wisatawan.

Contoh: Seorang klien ingin membeli rumah di tepi laut di Šibenik, tetapi pengacara menemukan bahwa sebagian properti tersebut terdaftar sebagai lahan pertanian. Transaksi dihentikan, dan klien terhindar dari masalah pendaftaran.

Tahap terakhir adalah pendaftaran di Zemljišne knjige.

Salinan catatan pendaftaran tanah (Vlasnički list) mencatat informasi tentang pemilik, properti, dan segala beban yang ada. Setelah terdaftar, pembeli menjadi pemilik penuh dan dapat menyewakan, menjual, atau mewariskan properti tersebut.

Rata-rata, proses pembelian dan pendaftaran memakan waktu 6-10 minggu. Jangka waktu tersebut bergantung pada kesiapan dokumen dan apakah persetujuan dari Kementerian Kehakiman diperlukan (untuk pembeli dari negara non-Uni Eropa).

Investor sering memilih Kroasia karena sistem pajaknya yang relatif longgar bagi pemilik properti. Tidak seperti banyak negara Eropa Selatan, tarifnya sederhana dan transparan. Hal ini memungkinkan perkiraan pendapatan sewa yang lebih akurat untuk apartemen atau rumah di tepi laut.

Saat membeli properti di Kroasia, Anda harus mempertimbangkan biaya-biaya wajib berikut ini:

• Pajak pengalihan properti (Porez na promet nekretnina) — 3% dari nilai properti di pasar sekunder.
• PPN (PPN) adalah 25% untuk bangunan baru, tetapi sudah termasuk dalam harga, sehingga pembeli membayarnya tanpa pajak tambahan.
• Jasa hukum, notaris, dan keagenan rata-rata 3–5% dari nilai transaksi (pemeriksaan catatan tanah, pelaksanaan kontrak, dan dukungan).
• Biaya utilitas dan pemeliharaan rata-rata €1,2–2 per m² per bulan untuk apartemen di Split atau Zagreb; untuk rumah di tepi laut, biayanya lebih tinggi karena pemeliharaan lahan.

Aturan yang sama berlaku untuk penduduk Uni Eropa dan investor asing. Dalam praktiknya, saya merekomendasikan:

• Harap dicatat bahwa ketika menyewakan properti, hanya pendapatan bersih yang dikenakan pajak (10–20% tergantung pada sistem pajak);
• Saat membeli beberapa properti, pertimbangkan untuk mendaftarkan perseroan terbatas swasta (DOU)—ini memungkinkan Anda untuk mempertanggungjawabkan pengeluaran dan beroperasi secara resmi di industri pariwisata;
• Hitung tagihan utilitas di muka, terutama di bangunan tua dengan efisiensi energi rendah.

Di Austria, investor membayar pajak sebesar 3,5% dan pajak 55%

Di Kroasia situasinya lebih ringan:

• Pajak pembelian hanya 3% (atau PPN jika itu bangunan baru),
• Pendapatan sewa dikenakan pajak dengan tarif 10-20% berdasarkan sistem yang disederhanakan,
• Tidak ada pajak keuntungan modal atas penjualan setelah kepemilikan selama 2 tahun.

Hal ini memungkinkan pengembalian investasi yang lebih cepat, tetapi pasar lebih sensitif terhadap musim dan arus wisatawan.

Banyak klien bertanya apakah mungkin mendapatkan izin tinggal saat membeli apartemen atau rumah di Kroasia. Ya, ini mungkin, tetapi ada beberapa hal yang perlu diperhatikan. Membeli properti di Kroasia tidak secara otomatis menjamin persetujuan izin tinggal, tetapi memberikan alasan yang kuat untuk mengajukan permohonan. Kuncinya adalah membuktikan bahwa properti tersebut benar-benar digunakan untuk tujuan tempat tinggal dan bukan hanya dibeli "di atas kertas".

• Izin tinggal jangka pendek (hingga 1 tahun) dapat diperoleh berdasarkan kepemilikan properti, jika Anda benar-benar tinggal di negara tersebut.
• Perpanjangan - memerlukan konfirmasi bahwa properti tersebut digunakan untuk tujuan hunian.
• Izin tinggal tetap dan kewarganegaraan tersedia setelah 5 tahun tinggal dengan izin tinggal sementara, dengan syarat integrasi dan kemampuan berbahasa.

Contoh praktis: sebuah keluarga dari Austria membeli rumah di Istria seharga €320.000, memperoleh izin tinggal sementara, membawa anak-anak mereka ke sana, dan membuka usaha kecil. Mereka berencana untuk mengajukan izin tinggal tetap dalam beberapa tahun mendatang.

Penting: Izin tinggal yang diperoleh melalui kepemilikan properti tidak memberikan hak untuk bekerja tanpa izin terpisah. Untuk mencari pekerjaan, Anda harus memperoleh izin kerja atau mendaftarkan perusahaan dan bekerja sebagai wirausahawan.

Izin tinggal Kroasia membuka berbagai peluang untuk tinggal, belajar, dan berbisnis, tetapi tetap merupakan alat izin tinggal dan bukan visa kerja. Oleh karena itu, strategi "beli rumah dan pindah" akan berjalan baik jika pendapatan utama investor sudah dihasilkan di luar Kroasia atau melalui bisnis mereka sendiri.

Untuk memperpanjang izin tinggal sementara Anda, Anda harus:

• mempertahankan kepemilikan properti tersebut;
• tinggal di Kroasia hampir sepanjang waktu;
• Menyerahkan dokumen dan membayar biaya negara tepat waktu.

Saya selalu menyarankan klien untuk memeriksa status properti terlebih dahulu dan memperbarui pendaftaran tepat waktu.

• Pembelian langsung lahan pertanian (ini dilarang bagi warga negara asing).
• Tidak adanya pendaftaran perjanjian di kantor catatan tanah.
• Pelaporan pajak yang kurang tepat saat menyewakan apartemen kepada wisatawan.

Kroasia menawarkan pajak yang lebih rendah untuk pembelian dan kepemilikan properti dibandingkan Austria, serta menawarkan izin tinggal keluarga. Namun, izin tinggal jangka panjang memerlukan integrasi dan menetap di negara tersebut. Ini adalah pasar dengan risiko musiman, tetapi hambatan masuk dan beban pajak lebih rendah daripada di Eropa Barat.

• Izin tinggal melalui properti. Pemilik apartemen dan rumah di Kroasia dapat memperoleh izin tinggal sementara selama satu tahun dengan hak untuk memperpanjangnya. Properti tersebut harus layak huni dan terdaftar di kantor catatan tanah. Setelah lima tahun tinggal, izin tinggal tetap dapat diajukan, dan setelah delapan tahun, kewarganegaraan.
• Visa Digital Nomad. Kroasia adalah salah satu negara Uni Eropa pertama yang memperkenalkan visa untuk digital nomad. Visa ini berlaku hingga 12 bulan dan memungkinkan Anda untuk bekerja jarak jauh untuk perusahaan asing. Untuk mengajukan permohonan, Anda harus membuktikan penghasilan minimal €2.500 per bulan atau dana yang cukup di rekening bank Anda. Anda dapat mengajukan permohonan ulang enam bulan setelah visa pertama berakhir.
• Penyatuan keluarga. Pemegang izin tinggal Kroasia dapat membawa pasangan dan anak-anak di bawah umur mereka. Bukti pendapatan dan tempat tinggal diperlukan. Keluarga tersebut menerima hak yang sama atas perawatan kesehatan dan pendidikan seperti investor.
• Visa Pencari Kerja. Lulusan universitas Kroasia mungkin berhak untuk tinggal di negara tersebut hingga 12 bulan untuk mencari pekerjaan. Program ini sangat populer di kalangan mahasiswa yang orang tuanya telah membeli rumah di Zagreb atau Split.
• Aturan baru untuk perpanjangan izin tinggal. Sejak tahun 2024, perpanjangan menjadi lebih mudah berkat sistem daring e-Građani. Dokumen kini dapat diajukan dari jarak jauh, dan data diperbarui secara otomatis di kartu izin tinggal biometrik. Bukti pendapatan diperlukan untuk perpanjangan: mulai dari €560 per bulan untuk satu orang dan sekitar €1.200–1.300 untuk keluarga berempat.

Perubahan ini telah membuat imigrasi ke Kroasia lebih transparan dan mudah: investor dan keluarga yang membeli properti kini dapat memperoleh status lebih cepat, dan para pekerja lepas digital telah mendapatkan cara legal untuk tinggal di tepi laut dan bekerja jarak jauh di Uni Eropa.

Keuntungan adalah salah satu alasan utama investor mempertimbangkan untuk membeli properti di Kroasia. Tidak seperti negara-negara Eropa Barat, tarif sewa wisata yang lebih tinggi dimungkinkan, terutama di daerah pesisir. Dengan lokasi dan pengelolaan properti yang cermat, properti tepi laut dapat menghasilkan keuntungan lebih cepat.

Menyewakan apartemen dan rumah melalui Airbnb atau Booking di Kroasia menghasilkan keuntungan tahunan 6 hingga 10%, terutama di pusat-pusat wisata seperti Split, Dubrovnik, dan Rovinj. Selama musim puncak (Juli–Agustus), tingkat hunian mencapai 90–95%, memungkinkan pengembalian investasi yang cepat.

Contoh: Seorang klien membeli sebuah apartemen di Split seharga €210.000 dan menyewakannya kepada wisatawan setiap hari. Keuntungan bersih tahunan sekitar 8,5% setelah pajak dan biaya pengelolaan.

Bagi mereka yang mencari penghasilan stabil, menyewakan apartemen untuk jangka waktu enam bulan hingga satu tahun adalah pilihan yang tepat. Rata-rata imbal hasil di Zagreb dan Rijeka adalah 3–5% per tahun. Format ini sangat populer di kalangan mahasiswa, profesional IT, dan profesional di bidang kesehatan.

Contoh: Seorang investor membeli sebuah apartemen di Zagreb seharga €160.000 dan menyewakannya kepada mahasiswa. Pendapatan tahunan sekitar €6.500, yang mewakili imbal hasil 4%, dengan risiko minimal dan tingkat hunian yang stabil.

Pasar sewa di Kroasia sangat bervariasi tergantung pada wilayah dan musim. Dubrovnik menawarkan imbal hasil yang lebih tinggi karena kekurangan properti dan segmen premium, tetapi hambatan masuknya juga paling tinggi di sana. Split menggabungkan permintaan wisatawan dan mahasiswa, menjadikannya pasar yang lebih seimbang. Zagreb menawarkan tarif yang lebih rendah, tetapi pendapatan sepanjang tahun membuat arus sewa menjadi kurang berisiko.

Istria menikmati minat yang stabil dari pembeli dan penyewa dari Jerman dan Austria—wilayah ini dikenal dengan "investasi yang tenang". Zadar dan Šibenik masih lebih murah daripada Dalmatia dan Dubrovnik, tetapi mereka mengalami pertumbuhan yang stabil dalam lalu lintas wisata dan proyek-proyek baru. Pulau-pulau seperti Hvar dan Brač menawarkan hasil sewa tertinggi, tetapi kelemahan utamanya adalah musim yang pendek dan ketergantungan yang tinggi pada lalu lintas wisata.

Sebagian besar investor asing menyerahkan pengelolaan properti mereka kepada agen. Agen tersebut menangani:

• izin sewa jangka pendek (turistička kategorizacija);
• pencarian dan pemeliharaan penyewa;
• Pembersihan, pemasaran, dan pembayaran.

Komisi yang dikenakan adalah 20-25% dari pendapatan, tetapi ini memungkinkan pemilik asing untuk memperoleh keuntungan tanpa pengawasan terus-menerus.

• Sewa jangka pendek: pajak 10% + pajak wisata (berdasarkan jumlah malam).
• Sewa jangka panjang: 12% + pajak daerah (prirez, hingga 18% tergantung kota).
• Biaya utilitas: rata-rata €1,2–2 per m².

Berkat sistem pajak yang disederhanakan untuk pemilik properti swasta, biaya pajak sebenarnya di Kroasia lebih rendah daripada di Austria atau Jerman.

Salah satu klien saya membeli sebuah apartemen di Split seharga €210.000 dan memperoleh keuntungan sekitar 8,5% per tahun berkat penyewaan jangka pendek di Airbnb. Investor lain memilih sebuah rumah di Rovinj seharga €420.000. Hasil sewa awalnya hanya 4%, tetapi setelah tiga tahun, nilai properti tersebut telah meningkat sebesar 28%, menghasilkan pengembalian total yang jauh lebih tinggi saat dijual kembali.

Tips dari saya:

• stabilitas dan risiko minimal penting bagi Anda pilihlah Zagreb atau Rijeka—penyewaan tersedia sepanjang tahun.
• Jika Anda memperkirakan harga wisata akan naik, pertimbangkan Split, Zadar, atau Istra.
• Jika Anda ingin berinvestasi dalam prestise dan kelangkaan, Dubrovnik dan pulau-pulau seperti Hvar atau Brač adalah pilihan yang bagus.
• Selalu periksa tidak hanya hasil panen saat ini, tetapi juga rencana pembangunan daerah tersebut: jalan baru, bandara, atau marina akan langsung meningkatkan biaya perumahan.

Salah satu keunggulan utama properti di Kroasia adalah infrastrukturnya yang berkualitas tinggi, terutama di pusat-pusat wisata dan ibu kota.

• Aksesibilitas transportasi. Zagreb terhubung ke Eropa melalui penerbangan langsung, dan Split, Zadar, serta Dubrovnik memiliki bandara internasional, yang memastikan arus wisatawan yang stabil. Jalan raya yang baik menghubungkan pantai dengan pedalaman.
• Infrastruktur komersial dan sosial. Kota-kota pesisir berkembang pesat dengan pusat perbelanjaan, restoran, klinik medis, dan sekolah internasional, sehingga menarik tidak hanya bagi wisatawan tetapi juga bagi ekspatriat.
• Ekologi. Kroasia terkenal dengan lautnya yang bersih, ruang hijau, dan taman nasional yang dilindungi. Hal ini terutama berlaku di Istria dan pulau-pulau sekitarnya, di mana ekowisata telah mendorong kenaikan harga. Di Zagreb, sebaliknya, ekologinya kurang baik, tetapi hal ini diimbangi oleh aktivitas bisnis dan permintaan perumahan yang stabil.

Pada tahun 2024–2025, minat investor terbesar terkonsentrasi di Split, Dubrovnik, dan Istria, di mana pariwisata tumbuh paling pesat. Pada saat yang sama, para ahli mencatat potensi di Zadar dan Šibenik —harga saat ini lebih rendah di sana, tetapi pengembangan bandara dan pelabuhan membuat pasar semakin menjanjikan.

Perkiraan menunjukkan bahwa dalam 2-3 tahun ke depan, kenaikan harga paling signifikan diperkirakan terjadi di Istria dan pulau-pulau sekitarnya, di mana permintaan akan perumahan premium secara konsisten melebihi penawaran.

Memilih antara properti baru dan properti yang sudah ada di Kroasia adalah salah satu pertanyaan utama bagi pembeli. Dalam beberapa tahun terakhir, semakin banyak kompleks modern dibangun di sepanjang pantai, tetapi pasar penjualan kembali masih mendominasi sebagian besar transaksi. Pilihan optimal bergantung pada tujuan investor: pendapatan sewa cepat atau apresiasi jangka panjang.

• Tata letak modern, material hemat energi, dan standar perumahan baru (kelas A+/A).
• Biaya utilitas lebih rendah berkat isolasi dan sistem pemanas/pendingin modern.
• Kemungkinan pengembalian PPN (25%) saat membeli dari pengembang untuk badan hukum.
• Kenaikan harga setelah selesai dibangun: harga apartemen tepi laut meningkat 10–20% dalam 2–3 tahun pertama.

Contoh: Seorang klien dari Jerman membeli sebuah apartemen di gedung baru dekat Pula seharga €240.000. Hanya dua tahun kemudian, harganya naik menjadi €290.000 karena permintaan wisatawan dan pengembangan infrastruktur.

• Anda bisa langsung menyewakannya, terutama jika properti tersebut terletak di pusat wisata (Split, Dubrovnik).
• Sebagian besar properti sudah memiliki infrastruktur yang mapan – sekolah, toko, transportasi.
• Beragam pilihan rumah batu tua dan apartemen di pusat kota atau di pulau-pulau.
• Kelemahan: kemungkinan biaya perbaikan (penggantian jendela, insulasi, renovasi interior).

Contoh: Sebuah keluarga Austria membeli rumah tahun 1970-an di Rovinj seharga €380.000. Berkat lokasinya yang strategis, mereka langsung mulai menyewakannya kepada wisatawan dan memperoleh keuntungan sekitar 7% per tahun, meskipun perlu beberapa renovasi.

Di Kroasia, pangsa pembangunan baru lebih rendah daripada di Wina atau Salzburg, tetapi minat terhadapnya terus meningkat, terutama dari investor asing. Kompleks perumahan modern di pesisir dan rumah-rumah baru di Zagreb paling banyak diminati. Proyek-proyek ini menawarkan tata ruang yang lebih baik, material hemat energi, dan infrastruktur yang nyaman, sehingga lebih kompetitif dibandingkan properti yang sudah ada.

Kroasia masih tertinggal di belakang Austria dalam sejumlah indikator, tetapi secara bertahap mempersempit kesenjangan ini.

• Efisiensi energi. Proyek-proyek baru di Kroasia dibangun dengan standar efisiensi energi A+/A, yang secara signifikan mengurangi biaya utilitas. Di Austria, standarnya lebih tinggi dan diatur dalam undang-undang.
• Kecepatan konstruksi. Di Kroasia, waktu rata-rata untuk membangun kompleks perumahan adalah 18–36 bulan, sedangkan di Austria kecepatannya lebih tinggi, terutama di kota-kota besar.
• Standar ESG. Di Kroasia, standar ini baru mulai diterapkan, terutama di daerah pesisir, tetapi di Austria, standar ini sudah wajib untuk semua proyek.
• Harga per meter persegi. Di pesisir Kroasia, bangunan baru berharga €2.200–4.500, sedangkan di Zagreb berkisar antara €2.000–2.800. Sebagai perbandingan, harga di Austria lebih tinggi: €5.000–9.000 per meter persegi.
• Porsi konstruksi baru. Di Kroasia, sekitar 25% transaksi adalah untuk proyek baru, sedangkan di Austria porsi ini mencapai 30%, meskipun pasar secara keseluruhan masih bersifat sekunder.

Kesimpulannya: Kroasia menawarkan harga yang lebih terjangkau dan pasar pembangunan baru yang berkembang, sementara Austria unggul dalam hal standar dan stabilitas.

Dalam beberapa tahun terakhir, investor di Kroasia semakin menjauh dari model tradisional "beli apartemen tepi pantai dan sewakan di musim panas". Mereka menggunakan strategi gabungan untuk meningkatkan keuntungan dan mengurangi risiko.

• Beberapa apartemen sebagai pengganti satu vila. Investor membeli dua atau tiga apartemen di Split atau Zadar sebagai pengganti satu vila mahal di Dubrovnik. Pendekatan ini memberikan fleksibilitas: jika satu properti tidak beroperasi, properti lainnya tetap menghasilkan pendapatan.
• Aparthotel dan kondominium. Pemilik menerima bagian dari pendapatan, dan perusahaan hotel mengelolanya. Solusi ini sangat nyaman bagi ekspatriat yang tinggal di negara lain.
• Rumah-rumah batu tua yang sedang direnovasi. Di Istria dan pulau-pulau sekitarnya, rumah-rumah tradisional dibeli, dipugar, dan disewakan kepada wisatawan mewah. Keuntungan setelah renovasi dapat mencapai 8-10%.
• Investasi bersama. Sekelompok investor bergabung untuk membeli properti kelas atas, seperti vila di Dubrovnik atau kompleks apartemen di pesisir pantai.

Pendekatan ini memungkinkan kita untuk menghindari ketergantungan hanya pada satu format dan mendistribusikan risiko dengan lebih baik.

Pasar properti Kroasia menarik, tetapi memiliki karakteristik uniknya sendiri yang penting untuk dipertimbangkan. Yang utama adalah faktor musiman. Meskipun tingkat hunian apartemen di pesisir mencapai hampir 100% di musim panas, permintaan turun tajam di musim dingin, yang secara langsung berdampak pada imbal hasil. Situasi di Zagreb lebih stabil, tetapi imbal hasil sewa di sana lebih rendah.

Faktor lainnya adalah birokrasi. Tidak semua lahan dapat diakses oleh warga asing, terutama lahan pertanian, jadi sangat penting untuk memeriksa dokumen pendaftaran tanah dengan cermat sebelum membeli untuk menghindari masalah di kemudian hari.

Kualitas konstruksi juga bisa menjadi jebakan. Bangunan baru terkadang mengalami masalah dengan isolasi termal atau suara yang tidak memadai, sementara rumah yang sudah ada sering menghadapi masalah utilitas yang sudah usang dan membutuhkan perbaikan.

Biaya utilitas juga perlu dipertimbangkan. Di rumah-rumah tua dengan pemanas sentral, tagihan musim dingin bisa sangat tinggi dan secara signifikan mengurangi pendapatan sewa bersih.

Kroasia menggabungkan iklim yang sejuk, laut, dan keamanan, menjadikan properti di sini menarik tidak hanya sebagai investasi tetapi juga sebagai tempat tinggal.

• Biaya hidup. Lebih rendah daripada di Austria: sewa apartemen di Zagreb adalah €600–900, sedangkan sewa apartemen di tepi laut adalah €800–1.200. Belanja kebutuhan sehari-hari dan transportasi juga lebih murah.
• Pelayanan kesehatan. Layanan pemerintah yang mudah diakses dan sektor swasta yang berkembang dengan baik; kunjungan ke klinik dimulai dari €30.
• Pendidikan. Universitas-universitas di Zagreb dan Split diakui oleh Uni Eropa, dan terdapat sekolah-sekolah internasional.
• Transportasi. Bandara di Zagreb, Split, Dubrovnik, dan Zadar; jaringan jalan raya dan feri yang berkembang dengan baik.
• Keamanan. Salah satu yang tertinggi di Eropa, terutama di kota-kota kecil dan di pulau-pulau.

Hal ini menjadikan Kroasia sebagai tempat yang aman bagi para pensiunan, keluarga, dan ekspatriat yang mencari kombinasi kualitas hidup Eropa dan harga yang terjangkau.

Banyak klien memandang Kroasia sebagai tempat aman untuk modal. Negara ini bukan hanya memiliki pemandangan indah dan iklim yang menguntungkan, tetapi juga platform untuk melestarikan dan mengembangkan investasi. Tidak seperti Austria atau Jerman, di mana pasar bergerak lambat dan stabil, Kroasia menggabungkan keamanan Eropa dengan pengembalian yang lebih tinggi, meskipun tunduk pada fluktuasi musiman.

Para pensiunan semakin banyak memilih Kroasia untuk membeli rumah kedua atau tempat tinggal tetap. Iklim yang sejuk, harga perumahan yang terjangkau, dan gaya hidup yang santai merupakan faktor penentu bagi mereka. Pada saat yang sama, keberadaan pusat-pusat medis yang baik dan kedekatan dengan negara-negara Uni Eropa lainnya memastikan rasa nyaman dan aman.

Para pekerja lepas digital melihat Kroasia sebagai peluang untuk menggabungkan bisnis dan rekreasi. Dengan diperkenalkannya visa khusus untuk pekerja lepas digital, negara ini telah menjadi pilihan populer bagi para profesional di bidang IT dan industri kreatif. Bekerja dengan pemandangan laut, tinggal di apartemen di Split atau di pulau-pulau, dan tetap memiliki akses ke infrastruktur Uni Eropa menciptakan segmen permintaan baru untuk perumahan sewa dan beli.

Keluarga-keluarga menghargai Kroasia karena stabilitasnya, akses ke pendidikan Eropa, dan kemungkinan integrasi Uni Eropa. Banyak yang membeli apartemen atau rumah di tepi laut bukan hanya untuk disewakan selama musim panas tetapi juga untuk perjalanan pribadi atau relokasi di masa depan. Keberadaan sekolah internasional, universitas, dan lingkungan yang aman menjadikan negara ini nyaman untuk tempat tinggal jangka panjang.

Dengan demikian, Kroasia mencapai keseimbangan antara stabilitas Eropa dan dinamisme pasar pariwisata. Di sini, Anda dapat mengharapkan pengembalian yang lebih tinggi daripada di Austria (5-8% versus 2-3%), tetapi Anda harus siap menghadapi faktor musiman: di musim panas, permintaan hampir tidak terbatas, sedangkan di musim dingin, pengembalian bergantung pada lokasi dan pemilihan properti yang cermat.

Periode penjualan bergantung pada wilayah dan jenis properti.

• Di Zagreb dan Split, apartemen di lokasi bagus terjual dalam waktu 1–2 bulan.
• Di Dubrovnik dan pulau-pulau sekitarnya, vila-vila mahal dan rumah-rumah tua bisa menunggu pembeli selama 6–12 bulan.

Semua transaksi dicatat melalui Kantor Pendaftaran Tanah (ZK). Pemeriksaan hukum atas properti bersifat wajib—ini melindungi investor dari kejutan yang tidak menyenangkan.

Pengalaman saya menunjukkan bahwa pasar Kroasia memiliki karakteristik regional yang berbeda. Di daerah pesisir dan kepulauan, hasil panen lebih tinggi, tetapi faktor musiman lebih terasa. Di Zagreb dan kota-kota besar lainnya, tingkat pengembalian lebih moderat, tetapi permintaan stabil sepanjang tahun. Saya selalu memverifikasi dokumen melalui Kantor Pendaftaran Tanah (ZK), memeriksa status tanah (terutama penting untuk lahan pertanian), dan baru kemudian merekomendasikan transaksi kepada klien. Pendekatan ini meminimalkan risiko dan menjamin keamanan.

Saya percaya kombinasi adalah strategi yang optimal. Salah satu klien saya membeli apartemen di Split untuk disewakan musiman dan sekaligus membeli apartemen di Zagreb sebagai "tempat aman". Hasilnya, ia menerima pendapatan tinggi di musim panas dan arus penyewa yang stabil di musim dingin. Keseimbangan ini sangat penting bagi investor yang menginginkan profitabilitas dan keamanan.

Jika saya membangun portofolio untuk diri sendiri, saya akan membaginya sebagai berikut: saya akan mengalokasikan sebagian ke properti pesisir dengan permintaan wisata yang tinggi, dan menginvestasikan sisanya di real estat perkotaan Zagreb. Pendekatan ini memungkinkan saya untuk secara bersamaan memperoleh keuntungan dari pariwisata musiman dan memiliki sumber pendapatan yang stabil sepanjang tahun.

Saran utama saya: selalu mulai dengan tujuan Anda. Baik Anda ingin mendapatkan penghasilan cepat di tepi pantai, menyimpan modal Anda dalam aset yang andal, atau mencari rumah untuk keluarga Anda, setiap tujuan membutuhkan strategi yang berbeda.

Prioritaskan, distribusikan modal ke berbagai wilayah di negara ini, pastikan untuk melakukan audit legal melalui Kantor Pertanahan, dan pertimbangkan kekhususan pasar: musiman di daerah pesisir dan permintaan yang stabil di kota-kota.

Ketika Kroasia menjadi pilihan terbaik

• Bagi mereka yang mencari keuntungan lebih tinggi daripada di Austria atau Jerman.
• Jika akses ke laut, iklim yang nyaman, dan pariwisata sebagai penggerak utama pendapatan merupakan hal yang penting.
• Cocok untuk investor yang siap bekerja dengan faktor musiman dan memperhitungkan fluktuasi permintaan.
• Bagi pembeli yang menghargai properti Uni Eropa dengan pendaftaran yang transparan dan kemampuan untuk mendapatkan izin tinggal.

Kapan harus mempertimbangkan Austria?

• Bagi mereka yang menghargai stabilitas dan prediktabilitas maksimal.
• Jika tujuan utamanya adalah penyimpanan modal jangka panjang tanpa risiko musiman.
• Bagi investor yang ingin meminimalkan semua kemungkinan nuansa hukum dan memilih pasar dengan sejarah panjang pertumbuhan berkelanjutan.

Prospek Kroasia hingga tahun 2030 cukup optimis. Bergabungnya Kroasia ke Area Schengen dan Zona Euro telah meningkatkan kepercayaan di kalangan pembeli asing, lalu lintas wisatawan terus meningkat, dan minat terhadap kawasan pesisir dari warga Jerman, Austria, dan Skandinavia tetap tinggi. Strategi yang tepat akan memungkinkan kombinasi antara pendapatan sewa dan pengamanan modal di properti Uni Eropa.

1. Rumuskan tujuan investasi Anda

• Sewa jangka pendek di pesisir (Airbnb, Booking) atau sewa jangka panjang di Zagreb.
• Menerima penghasilan dari sewa, meningkatkan nilai aset, atau memperoleh izin tinggal.

2. Pilih jenis objek yang sesuai

• Apartemen di Zagreb atau Split.
• Rumah di tepi laut di Istria atau Dalmatia.
• Vila di pulau (Hvar, Brac, Korcula).
• Apartemen di kompleks wisata (format kondominium).

3. Perjelas anggaran dan ambang batas masuk minimum Anda

• Apartemen di Zagreb: mulai dari €120.000.
• Apartemen di tepi pantai: mulai dari €150.000–200.000.
• Vila di Dubrovnik: mulai dari €600.000+.
• Biaya tambahan: pajak 3% atas transaksi, notaris dan pendaftaran 1–2%, tagihan utilitas.

4. Pilih lokasi

• Pesisir (Dubrovnik, Split, Zadar, Istria) – profitabilitas musiman yang tinggi.
• Zagreb – permintaan stabil sepanjang tahun.
• Kepulauan (Hvar, Brač, Korčula) – segmen premium dengan musim yang kuat.

5. Analisis Objek

• Periksa melalui Kantor Pendaftaran Tanah (ZK).
• Tahapan: bangunan baru atau pasar sekunder.
• Status lahan (tidak semua lahan pertanian tersedia untuk warga asing).
• Kondisi bangunan dan efisiensi energi (tagihan pemanas merupakan faktor kunci).

6. Menyusun perjanjian

• Perjanjian pendahuluan (predugovor) dengan uang muka 10%.
• Kontrak utamanya ada di kantor notaris.
• Pembayaran: langsung atau bertahap (bangunan baru).

7. Pendaftaran real estat

• Pencatatan dalam Daftar Tanah (ZK).
• Pencatatan dalam daftar kadaster.
• Memperoleh hak milik atas properti.

8. Evaluasi investasi

• Hasil sewa: 5–8% di pesisir, 3–5% di Zagreb.
• Biaya utilitas: €100–300 per bulan untuk apartemen, lebih tinggi untuk rumah.
• Pajak sewa: 10% mulai tahun 2024.

9. Perencanaan untuk disewakan atau dijual kembali

• Perusahaan pengelola di Dalmatia mengenakan biaya 20-30% untuk penyewaan jangka pendek.
• Di Zagreb, lebih mudah untuk menyewakan sendiri (kontrak jangka panjang).
• Penjualan kembali - likuiditas lebih tinggi di Split, Zadar, Dubrovnik.

10. Diversifikasi portofolio investasi

• Gabungkan "akomodasi wisata" (Split, kepulauan) dengan "kota" (Zagreb).
• Berbagai format: apartemen + rumah tepi laut.
• Kurangi risiko dengan memilih wilayah dengan musim yang berbeda.

1. Investor dengan €150.000

Tujuan: memasuki pasar dengan investasi minimal dan menghasilkan pendapatan sewa di musim panas.

Pilihan: apartemen kecil di Zadar, Šibenik, atau Split.

Keuntungan: 6-7% per tahun untuk penyewaan jangka pendek.

Risiko: musiman, ketergantungan pada pariwisata.

Contoh: Seorang klien dari Jerman membeli sebuah apartemen studio di Zadar seharga €145.000. Menyewakannya melalui Booking selama musim panas memberikan bunga tahunan sebesar 7%, dan di luar musim liburan, apartemen tersebut disewakan kepada mahasiswa, sehingga memberikan stabilitas pendapatan.

2. Keluarga dengan kekayaan €600.000–1 juta

Tujuan: membeli rumah di tepi laut untuk rekreasi pribadi dan pendapatan sewa.

Pilihan: vila di Istria (Rovinj, Pula), rumah di pulau Hvar atau Brač, apartemen premium di Dubrovnik.

Profitabilitas: 5–6% per tahun + pertumbuhan nilai.

Risiko: biaya perawatan dan pajak sewa yang tinggi.

Contoh: Sebuah keluarga dari Austria membeli sebuah vila di Rovinj seharga €720.000. Pada musim panas, vila tersebut disewakan kepada wisatawan dengan harga €400 per malam, dan pada musim dingin, rumah tersebut digunakan sebagai tempat tinggal pribadi. Hasil keseluruhan sekitar 5% per tahun.

3. Real estat komersial

Tujuan: pendapatan sewa yang stabil dan pertumbuhan nilai.

Pilihan: toko dan restoran di kawasan wisata Split dan Dubrovnik, kantor dan apartemen hotel di Zagreb.

Profitabilitas: 7–9% per tahun.

Risiko: lalu lintas musiman, persaingan tinggi.

Contoh: Seorang klien dari Belanda membeli ruang tipe kafe di pusat kota Split seharga €400.000. Berkat lalu lintas wisatawan sepanjang tahun, penyewa membayar sewa tetap sebesar €2.800 per bulan, menghasilkan tingkat bunga tahunan sebesar 8,4%.

Investasi properti di Kroasia dapat disesuaikan dengan berbagai tujuan. Apartemen di Zadar atau Split ideal untuk pendapatan pasif, vila di Istria atau Dubrovnik ideal untuk keluarga dan status sosial, dan properti komersial di pusat kota ideal untuk bisnis.