Bagaimana dan Mengapa Membeli Properti di Bulgaria: Panduan Lengkap untuk Investor

Ketika klien datang kepada saya untuk konsultasi, permintaan mereka sering kali terbagi dalam dua kategori besar. Yang pertama adalah investor yang mencari tempat aman untuk modal mereka: stabilitas, likuiditas yang sangat kuat, dan prediktabilitas untuk beberapa dekade mendatang. Bagi mereka, jawabannya hampir selalu sama: Wina.

Kelompok kedua adalah mereka yang mencari jalan masuk ke Eropa: sesuatu yang mudah diakses, mudah dipahami, dengan potensi untuk mendapatkan penghasilan dan bahkan mungkin mendapatkan izin tinggal. Dan di sinilah pertanyaan sering muncul: "Bagaimana dengan Bulgaria?"

Bulgaria mungkin merupakan pasar properti "murah" yang paling banyak dibicarakan di Uni Eropa. Laut, pegunungan, pajak rendah, dan harga yang tampak luar biasa setelah Wina atau Munich.

Itulah mengapa saya memutuskan untuk menulis artikel ini: untuk secara sistematis, tanpa kacamata berwarna merah muda atau slogan iklan, menganalisis seperti apa sebenarnya pasar properti di Bulgaria saat ini.

Nama saya Ksenia, dan saya adalah konsultan investasi di Vienna Property Investment. Tugas saya adalah membantu klien membuat keputusan keuangan yang tepat berdasarkan angka, hukum, dan strategi jangka panjang, bukan emosi. Dan saya selalu mengatakan: tidak ada investasi yang sempurna, hanya investasi yang sesuai dengan tujuan tertentu.

Tujuan artikel ini adalah untuk memberikan Anda kerangka kerja tersebut. Kami akan secara jujur ​​meneliti semua keunggulan pasar Bulgaria—mulai dari profitabilitas di pesisir hingga kemudahan pendaftaran. Namun, yang lebih penting, kami akan membandingkannya dengan pasar acuan—Austria.

Mengapa? Karena hanya melalui perbandingan seseorang dapat benar-benar memahami nilai suatu aset. Kita akan melihat di mana Bulgaria unggul dalam hal harga, dan di mana Wina unggul dalam hal keandalan, likuiditas, dan kualitas modal.

Ketika klien datang kepada saya untuk konsultasi, mereka sering kali sudah menelusuri banyak sekali informasi secara online. Dan banyak yang memiliki gambaran yang sama di benak mereka: Bulgaria adalah surga bagi investor. Murah, indah, bagian dari Uni Eropa.

Namun pertanyaan pertama saya selalu sama: "Apa tujuan Anda? Membeli 'rumah peristirahatan di tepi laut' atau melestarikan dan mengembangkan modal Anda?" Dan di sinilah kita mulai memahami apa sebenarnya pasar ini.

Jika Anda mengibaratkan pasar properti Eropa sebagai liga sepak bola, maka Austria, Jerman, dan Swiss adalah tim-tim papan atas. Mereka bermain konsisten, nilai transfer mereka meningkat dengan lancar dan dapat diprediksi, dan setiap pertandingan merupakan strategi yang dirancang dengan cermat.

Di sinilah peran investor konservatif, yang mengutamakan keandalan dan prediktabilitas. Bagi mereka, properti bukan hanya soal pendapatan, tetapi juga sebagai tempat aman untuk menyimpan modal.

Jadi, dari mana Bulgaria berasal? Mereka adalah tim yang menjanjikan, baru saja muncul dari liga-liga kecil ke tim utama. Ini adalah pasar dengan potensi yang sangat besar, tetapi juga tingkat ketidakpastian yang tinggi. Anda bisa menyebutnya pasar "pengejar ketertinggalan". Pasar ini berkembang, tumbuh, tetapi sejarahnya bukanlah kurva yang mulus, melainkan seperti roller coaster.

Setelah bergabung dengan Uni Eropa pada tahun 2007, pasar properti Bulgaria mengalami ledakan yang nyata. Harga meroket, dan investor membeli semua yang mereka temukan. Tetapi kemudian datang krisis keuangan global tahun 2008.

Dan di sinilah pasar Bulgaria yang "belum matang" menunjukkan jati dirinya: harga properti resor anjlok sebesar 40-50%, bahkan terkadang lebih. Pasar membeku untuk waktu yang lama, dan baru pada tahun 2016-2017 pemulihan yang hati-hati dimulai.

Saya sering melihat klien takjub dengan angka-angka dari beberapa tahun terakhir: "Ksenia, saya membaca bahwa harga perumahan di Bulgaria tumbuh sebesar 9-10% per tahun! Itu luar biasa!" Dan memang benar. Menurut Institut Statistik Nasional Bulgaria (NSI), tingkat pertumbuhan ini termasuk yang tertinggi di Uni Eropa.

Namun saya selalu menjelaskan bahwa Anda perlu melihat dasar dari mana pertumbuhan ini terjadi. Peningkatan 10% pada $50.000 adalah $5.000, sedangkan peningkatan 3% pada $500.000 adalah $15.000. Dalam kasus pertama, persentasenya tampak lebih tinggi, tetapi jumlah absolutnya lebih kecil, dan risikonya jauh lebih tinggi.

Nuansa penting ini adalah kunci untuk memahami pasar Bulgaria. Ini bukan maraton, melainkan lari cepat dengan akhir yang tidak pasti. Suatu hari Anda melihat pertumbuhan yang mengesankan, dan keesokan harinya, stagnasi kembali karena pasar belum sepenuhnya stabil.

Pada saat yang sama, pasar Austria benar-benar sebuah maraton. Pasar ini dapat tumbuh perlahan namun stabil, tanpa lonjakan tajam atau penurunan yang menyakitkan.

Tentu saja, Bulgaria bukanlah satu-satunya negara dalam kategori "anggaran" untuk Eropa. Mari kita lihat dengan siapa saja Bulgaria bersaing.

Rumania. Harga properti di sini juga termasuk yang terendah di Uni Eropa, tetapi negara ini terkurung daratan dan kekurangan infrastruktur resor yang berkembang. Pasar utamanya adalah kota-kota besar seperti Bukares, di mana permintaan, seperti di Sofia, tumbuh karena sektor TI.

Hungaria. Budapest menawarkan likuiditas yang lebih tinggi dan permintaan yang stabil, tetapi hambatan masuknya juga lebih tinggi. Negara ini tidak lagi dianggap sebagai negara "berbiaya rendah" dalam pengertian yang sama seperti Bulgaria.

Yunani adalah pesaing yang sangat kuat. Negara ini memiliki program Visa Emas yang memungkinkan Anda memperoleh izin tinggal dengan pembelian properti minimal €250.000. Hal ini membuatnya jauh lebih menarik bagi investor yang tidak hanya menghargai aset itu sendiri tetapi juga status imigrasi.

Montenegro. Negara ini bersaing di segmen properti resor. Harga di sana sebanding dengan harga di Bulgaria, tetapi Montenegro bukan anggota Uni Eropa, yang merupakan faktor penting bagi banyak investor.

Dibandingkan dengan para pesaingnya, Bulgaria memiliki satu keunggulan yang tak terbantahkan: kombinasi keanggotaan Uni Eropa dan hambatan masuk yang sangat rendah. Anda dapat membeli apartemen tepi pantai seharga €40.000-€60.000, yang sama sekali tidak mungkin di negara-negara Uni Eropa lainnya. Di Wina, Anda bahkan tidak akan bisa membeli tempat parkir di pusat kota dengan harga tersebut. Oleh karena itu, mereka yang mempertimbangkan Austria sebagai pasar utama perlu mempertimbangkan anggaran dan skenario mereka: di mana dan kapan membeli apartemen di Wina untuk mempertahankan likuiditas yang tinggi.

Itulah mengapa, ketika membandingkan Sofia dan Wina, kita tidak hanya berbicara tentang perbedaan harga, tetapi juga tentang perbedaan kelas aset. Di Wina, Anda membeli saham di salah satu pasar paling stabil di dunia. Di Bulgaria, Anda berinvestasi di pasar dengan potensi tinggi, tetapi juga risiko tinggi.

Ini bukanlah pertarungan antara "baik dan buruk," melainkan analisis dari dua strategi yang berbeda: keuntungan taktis cepat versus pertumbuhan strategis jangka panjang.

Mencoba membicarakan "pasar Bulgaria" secara keseluruhan sama seperti membicarakan "suhu rata-rata di rumah sakit." Pasar ini sangat heterogen dan pada dasarnya terdiri dari tiga segmen yang sama sekali berbeda yang bahkan tidak bersaing satu sama lain.

Ketika seorang klien menghubungi saya dengan permintaan "Saya ingin membeli apartemen di Bulgaria," pertanyaan pertama saya adalah: "Di mana tepatnya? Di tepi laut, di pegunungan, atau di ibu kota?" Karena seluruh strategi selanjutnya bergantung pada jawabannya.

Inilah jantung perekonomian Bulgaria. Pasar utama di sini adalah pasar domestik. Properti hunian dibeli oleh warga Bulgaria sendiri, serta warga asing yang pindah ke sini untuk bekerja atau belajar.

Faktor Pendorong Permintaan. Faktor pendorong utama adalah perkembangan sektor TI dan masuknya para profesional muda dari negara lain. Permintaan juga didorong oleh mahasiswa dan karyawan perusahaan internasional yang membuka kantor di kota-kota besar. Segmen ini adalah yang paling mudah diprediksi dan stabil.

Likuiditas. Ini yang tertinggi di negara ini. Properti di lokasi bagus terjual dengan cepat. Jika Anda mencari sewa jangka panjang, ini adalah pilihan yang ideal. Permintaan ada sepanjang tahun, bukan hanya musiman.

Keuntungan. Moderat, biasanya 4-5% per tahun untuk penyewaan jangka panjang. Angka-angka ini tidak terlalu tinggi, tetapi stabil dan dapat diprediksi.

Harga. Di Sofia, harga rata-rata per meter persegi di daerah yang bagus mencapai €1.600–€2.200. Ini bukan lagi €500–€700 seperti 10 tahun yang lalu, yang menunjukkan kematangan pasar ibu kota.

Ini adalah pasar wisata murni, di mana 90% transaksi dilakukan oleh orang asing. Orang-orang datang ke sini untuk menikmati matahari, laut, dan "dacha" musim panas yang murah.

Faktor pendorong permintaan: Pariwisata dan keinginan untuk memiliki sudut pribadi di tepi laut. Ini bukan murni investasi, melainkan pembelian pribadi dengan opsi untuk menyewakannya selama beberapa bulan.

Likuiditas. Sangat rendah. Menjual apartemen di area ini secara mendesak hampir selalu berarti diskon 20-30%. Pasar sudah jenuh, dan Anda harus bersaing dengan ratusan properti lainnya. Pembeli selalu punya pilihan.

Keuntungan. Tinggi, tetapi hanya selama musim puncak. Selama bulan-bulan puncak (Juni-Agustus), keuntungannya bisa mencapai 7-8%, tetapi di waktu lain sepanjang tahun keuntungannya nol. Lupakan pendapatan dari September hingga Mei. Anda juga perlu memperhitungkan "biaya perawatan"—biaya tahunan untuk pemeliharaan properti, yang dapat berkisar antara €400 hingga €800 per tahun, bahkan jika Anda tidak menggunakan apartemen tersebut.

Harga berkisar antara €800 hingga €1.500 per meter persegi. Perbedaan harga bergantung pada kedekatan properti dengan laut, kondisinya, dan usianya.

Mirip dengan pasar maritim, pasar ini berorientasi pada pariwisata musiman, tetapi pariwisata musim dingin.

Faktor pendorong permintaan: Olahraga musim dingin dan investor dari Inggris dan negara-negara tetangga yang mencari tempat liburan terjangkau.

Likuiditas. Sangat, sangat rendah. Pasar Bansko khususnya sangat jenuh, dan menemukan pembeli di sini adalah sebuah seni tersendiri. Seringkali, satu-satunya cara untuk menjual properti adalah dengan menurunkan harga secara signifikan.

Keuntungan. Tergantung pada cuaca dan arus wisatawan. Jika musim salju, mungkin ada pendapatan. Jika tidak, pendapatannya akan mendekati nol.

Harga. Seringkali terendah di negara ini. Studio dapat ditemukan dengan harga €25.000–€35.000, menjadikannya menarik bagi mereka yang ingin memiliki sudut kecil mereka sendiri di pegunungan.

Di Wina, 99% properti yang menarik bagi investasi terkonsentrasi di dalam batas kota. Pasarnya homogen, permintaan stabil selama 12 bulan dalam setahun, dan penyewa utama adalah kontrak jangka panjang dengan penghuni yang memiliki kemampuan membayar.

Di Bulgaria, Anda harus membuat pilihan sulit: stabilitas Sofia dengan pengembalian yang moderat, atau pendapatan tinggi namun "di atas kertas" dari resor dengan risiko waktu henti yang sangat besar dan likuiditas yang rendah.

Jadi, seperti yang Anda lihat, sebelum membeli apartemen di Bulgaria, Anda perlu memahami dunia mana dari ketiga dunia ini yang ingin Anda masuki. Dan yang terpenting, jangan mencampuradukkan ketiganya.

Perorangan. Pilihan paling sederhana adalah membeli apartemen atau rumah atas nama sendiri. Hukum Bulgaria mengizinkan warga negara asing untuk memiliki properti hunian (apartemen, kamar) tanpa batasan.

Hal ini hanya memerlukan formalitas minimal: nomor identifikasi pajak (KTP warga negara asing), rekening bank lokal, dan perjanjian notaris. Format ini praktis karena pemilik membuat semua keputusan terkait properti secara mandiri.

Melalui sebuah perusahaan. Jika Anda bukan warga negara Uni Eropa, Anda tidak dapat secara resmi membeli tanah (atau rumah dengan lahan) atas nama Anda sendiri—hanya apartemen. Namun, Anda dapat mendirikan LLC Bulgaria (OOD/EOOD) dan menggunakannya untuk membeli properti apa pun (termasuk properti komersial).

Banyak investor menggunakan metode ini untuk fleksibilitas operasional dan optimalisasi pajak. Misalnya, ketika menjual properti, perusahaan membayar pajak penghasilan sebesar 10% atas hasil penjualan, sementara pemilik hanya membayar pajak atas dividen yang dibayarkan.

Melalui perwalian atau dana. Pilihan alternatif lainnya adalah berinvestasi dalam bisnis (Perusahaan Investasi Real Estat, REIC) atau dana tertutup yang memiliki real estat, daripada membeli real estat secara langsung.

Hukum Bulgaria secara resmi tidak melarang skema semacam itu. Namun, instrumen semacam itu jarang ditemukan—dalam praktiknya, lebih mudah untuk membeli secara "fisik" melalui perusahaan atau secara independen daripada mencari REIC yang terdaftar.

Tujuan investasi sangat memengaruhi strategi:

Sewa jangka panjang (beli untuk disewakan). Kami memilih apartemen di kota-kota besar (Sofia, Plovdiv) dengan permintaan yang stabil. Tujuan utamanya adalah pendapatan stabil sebesar 4-5%.

Sewa jangka pendek, seringkali di tepi pantai. Arus wisatawan musiman sangat penting di sini, terutama di pasar liburan (Sunny Beach, Nessebar). Terkadang, biaya apartemen di lokasi yang bagus dapat dikembalikan dalam 7-10 tahun berkat tarif sewa musim panas yang tinggi.

Investasi spekulatif (renovasi & jual kembali). Membeli properti (seringkali properti bekas) dengan harga rendah, merenovasi, dan menjualnya kembali. Skenario ini membutuhkan pengetahuan mendalam tentang pasar lokal dan nuansa konstruksi. Ini berisiko bagi pemula, karena biaya dapat mengurangi keuntungan.

Izin tinggal tetap/izin menetap. Jika tujuannya adalah emigrasi, maka dipilih apartemen untuk penggunaan pribadi (minimal 60-80 m² untuk keluarga). Lokasi yang tepat—dengan sekolah dan infrastruktur—dan kemungkinan menyewakan kamar untuk diri sendiri saat Anda tidak tinggal di sana.

Ketika kami membahas prosedur hukum dengan klien di berbagai negara, Bulgaria biasanya membangkitkan rasa lega. Dibandingkan dengan, misalnya, Austria, di mana setiap dokumen melewati puluhan otoritas, sistem Bulgaria tampak sangat sederhana dan cepat.

Seluruh proses, dari melakukan penyetoran hingga menerima akta notaris, dapat memakan waktu sesingkat 2-3 minggu, dan ini tentu saja merupakan salah satu keuntungan terbesar. Namun, seperti yang selalu saya katakan, kesederhanaan tidak selalu berarti keamanan. Kemudahan yang tampak ini mungkin menyembunyikan nuansa penting yang perlu Anda ketahui sebelumnya.

Mari kita uraikan apa yang menanti Anda langkah demi langkah. Bayangkan Anda telah menemukan apartemen impian Anda di Sunny Beach. Apa selanjutnya?

Uang muka pemesanan. Ini adalah langkah pertama. Biasanya jumlahnya kecil, sekitar €2.000–€3.000, yang disetorkan ke rekening penjual atau agen. Tujuan uang muka ini adalah untuk "membekukan" properti agar dapat ditarik dari pasaran.

Sangat penting bahwa perjanjian deposit secara jelas menyatakan bahwa deposit tersebut dapat dikembalikan jika ditemukan masalah hukum selama proses uji tuntas.

Uji tuntas. Ini adalah tahap paling penting, dan harus dilakukan oleh pengacara independen Anda. Jangan bergantung pada pengacara penjual atau agen! Pengacara Anda harus memeriksa properti tersebut terhadap semua registrasi negara bagian:

• Daftar properti. Beban (hipotek, hak gadai, hak tanggungan).
• Daftar kadaster. Kesesuaian luas dan batas sebenarnya dari properti dengan dokumen.
• Verifikasi pemilik. Tidak ada sengketa warisan atau proses hukum lainnya.
• Memeriksa tunggakan utang. Tagihan utilitas, pajak, atau "biaya perawatan" yang belum dibayar adalah hal yang umum. Kebetulan, ini adalah masalah yang sangat umum di kompleks resor.

Penandatanganan Perjanjian Awal. Dokumen ini menetapkan semua ketentuan utama kesepakatan: harga penuh, jadwal pembayaran, tenggat waktu, dan tanggung jawab para pihak. Dokumen ini berfungsi sebagai peta jalan dan jaminan Anda hingga penandatanganan akhir.

Mendapatkan BULSTAT . Setiap warga negara asing yang membeli properti harus mendapatkan BULSTAT, yang setara dengan nomor pajak. Prosedur ini sederhana, memakan waktu 1-2 hari, dan diperlukan untuk pendaftaran di registrasi negara.

Penandatanganan Akta Notaris. Ini adalah akta jual beli final, yang ditandatangani di hadapan notaris. Notaris memainkan peran penting: mereka memverifikasi semua dokumen, memverifikasi identitas para pihak, dan mengkonfirmasi legalitas transaksi. Pada tahap ini, pembayaran penuh dilakukan kepada penjual.

Pendaftaran di Register Properti. Setelah penandatanganan Akta Notaris, notaris memasukkan informasi pemilik baru ke dalam Register Properti negara. Mulai saat ini, Anda menjadi pemilik penuh.

Daftar dokumen yang Anda perlukan (untuk perorangan):

• Paspor internasional yang masih berlaku.
• Surat kuasa (jika Anda tidak dapat hadir secara langsung).
• Akta nikah (jika Anda sudah menikah).
• Sertifikat asal usul dana yang sah (biasanya diperlukan untuk jumlah di atas €10.000).

Sekarang mari kita bahas hal yang paling penting: apa yang membedakan kesederhanaan Bulgaria dari keandalan Austria.

1. Kepemilikan tanah. Ini adalah detail terpenting yang selalu saya diskusikan dengan klien saya. Menurut hukum Bulgaria, warga negara asing (bukan warga negara Uni Eropa) tidak dapat membeli tanah.

Apa artinya ini dalam praktiknya? Jika Anda membeli rumah beserta sebidang tanah, Anda dapat mendaftarkan rumah itu sendiri atas nama Anda, tetapi bukan tanahnya. Satu-satunya solusi adalah mendaftarkan badan hukum (perusahaan) di Bulgaria dan mendaftarkan tanah atas nama perusahaan tersebut. Hal ini menimbulkan biaya tambahan, masalah akuntansi, dan mempersulit prosesnya. Membeli apartemen di mana Anda hanya memiliki sebagian bangunan tidak memerlukan hal ini.

Di Wina, masalah ini tidak ada. Investor mana pun, tanpa memandang kewarganegaraan, dapat membeli apartemen atau rumah beserta tanahnya.

2. Kesederhanaan sebagai risiko. Kesederhanaan prosedur di Bulgaria juga merupakan kelemahannya. Hal ini memberikan lebih banyak ruang untuk penipuan atau ketidakjujuran dari pihak penjual.

Perbedaan utama dengan Austria adalah tidak adanya kewajiban keterlibatan wali amanat (Treuhänder) dalam penyelesaian transaksi. Di Austria, semua dana pembeli disimpan dalam rekening perwalian khusus, dari mana dana tersebut baru ditransfer ke penjual setelah semua persyaratan hukum terpenuhi dan kepemilikan telah beralih ke pembeli. Ini adalah filter yang ampuh yang menjamin keamanan transaksi.

3. Peran notaris dan pengacara. Di Bulgaria, notaris terutama mengesahkan tanda tangan dan memverifikasi dokumen, tetapi tidak sepenuhnya bertanggung jawab atas isinya. Inilah mengapa sangat penting untuk menyewa pengacara independen Anda sendiri untuk melakukan semua verifikasi.

Di Austria, notaris (atau pengacara yang bertindak sebagai wali amanat) memikul tanggung jawab hukum dan keuangan penuh atas integritas transaksi, yang merupakan bagian dari harga tinggi yang harus Anda bayar.

Setiap kali saya mulai membahas pengeluaran dengan klien, saya bisa melihat pertanyaan di wajah mereka: "Ksenia, apakah ada sesuatu yang benar-benar mahal di Bulgaria?" Dan itu masuk akal.

Kita sudah terbiasa dengan Bulgaria sebagai negara di mana segala sesuatu harganya sangat murah. Dan ya, biaya hidup di sini memang termasuk yang terendah di Eropa. Tetapi biaya itu tetap ada, dan perlu diperhitungkan untuk menghindari kejutan yang tidak menyenangkan.

Mari kita langsung membagi pengeluaran menjadi dua kategori: pengeluaran yang Anda bayarkan sekali saat pembelian, dan pengeluaran tahunan.

Bayangkan Anda membeli apartemen seharga €60.000. Berapa biaya sebenarnya yang harus Anda keluarkan?

Pajak akuisisi lokal. Besarnya berkisar antara 2% hingga 4% tergantung pada kotamadya. Misalnya 3%. Itu berarti €1.800.

Biaya notaris. Kira-kira 1% dari jumlah transaksi, tetapi bisa lebih tinggi. Misalnya €600.

Biaya pendaftaran: 0,1%. Itu hanya €60.

Biaya pengacara dan agen. Ini dapat membuat perbedaan yang signifikan. Rata-rata, biayanya adalah 3-5% dari total biaya. Jika kita mengambil 4%, itu berarti tambahan €2.400.

Total pengeluaran dapat berkisar antara 5% hingga 9%. Dalam contoh kita, dengan apartemen seharga €60.000, total pengeluaran akan sekitar €4.860. Tentu saja, ini jauh lebih rendah daripada di Austria, di mana biaya pembelian dapat mencapai 10-12% dari harga pembelian. Tetapi penting untuk diingat apa yang Anda dapatkan pada akhirnya.

Di Austria, biaya ini tidak hanya mencakup pajak tetapi juga biaya wali amanat, yang menjamin keamanan transaksi Anda. Di Bulgaria, dana ini dialokasikan untuk biaya pemerintah, dan Anda bertanggung jawab atas keamanan sendiri dengan menyewa pengacara terpisah.

Di sini, Bulgaria benar-benar merupakan surga pajak. Pajak tahunan sangat rendah dibandingkan dengan sebagian besar negara Uni Eropa.

Pajak properti. Besarnya adalah 0,15–0,3% dari nilai kena pajak properti, yang biasanya lebih rendah dari nilai pasar. Untuk apartemen kami yang seharga €60.000, ini hanya akan menjadi €100–€150 per tahun.

Pajak kota (pajak sampah). Besarnya juga sangat rendah, sekitar 0,14–0,45%. Dalam kasus kami, itu berarti €80–€100 per tahun.

Biaya perawatan. Ini adalah pengeluaran penting yang hanya berlaku untuk properti resor. Ini adalah biaya tahunan untuk perawatan lahan, kolam renang, keamanan, kebersihan, dan sebagainya.

Besarnya biaya bisa berkisar antara €400 hingga €800 per tahun atau lebih. Pada dasarnya, ini adalah biaya untuk infrastruktur yang mungkin bahkan tidak Anda gunakan, tetapi bersifat wajib.

Perbandingan dengan Austria sama sekali tidak tepat di sini:

Pajak tahunan. Di Austria, besarnya sekitar 1–1,5% dari nilai kena pajak, ditambah pajak penghasilan atas pendapatan sewa. Untuk apartemen seharga €300.000, pengeluaran tahunan dapat dengan mudah melebihi €4.000–€5.000. Di Bulgaria, kami memperkirakan jumlahnya akan mencapai beberapa ratus euro.

Infrastruktur. Pajak rendah di Bulgaria tentu saja meringankan beban keuangan, tetapi juga secara langsung mencerminkan tingkat layanan publik.

Di Wina, Anda membayar lebih mahal, tetapi sebagai gantinya Anda mendapatkan lingkungan perkotaan yang hampir sempurna, jalanan yang terawat dengan baik, kebersihan, transportasi umum yang berjalan tepat waktu, dan rasa aman. Namun, di Bulgaria, di luar kota-kota besar, infrastruktur bisa dalam kondisi buruk.

Jadi, apa yang kita dapatkan? Di Bulgaria, Anda membayar pajak dan biaya yang lebih sedikit, tetapi Anda tetap menanggung semua risiko dan mengeluarkan uang untuk pemeliharaan aset, terutama di daerah wisata.

Di Wina, Anda membayar lebih mahal, tetapi uang ini diinvestasikan dalam infrastruktur, yang secara langsung memengaruhi kapitalisasi properti Anda dan membuatnya lebih menarik bagi penyewa.

Pada akhirnya, memilih antara kedua pasar ini adalah pilihan antara "bayar sekarang dan tidak mendapatkan apa-apa" (Bulgaria) dan "bayar sekarang dan investasikan untuk masa depan Anda" (Austria). Di Bulgaria, Anda menghemat pajak tetapi tidak ada jaminan pertumbuhan modal, sementara di Wina, Anda dapat yakin bahwa uang Anda bekerja untuk Anda.

Ketika klien datang kepada saya dengan rencana membeli properti di Bulgaria, salah satu pertanyaan pertama yang mereka ajukan setelah harga adalah, "Apakah ini akan memberi saya izin tinggal?" Dan saya mengerti alasannya.

Sampai baru-baru ini, memang demikian adanya. Bulgaria, seperti banyak negara lain di Eropa Selatan dan Timur, menawarkan semacam "visa emas" untuk pembelian properti. Ini menarik, terutama bagi warga negara non-Uni Eropa. Tetapi masa itu telah berakhir, dan ini secara fundamental mengubah seluruh strategi investasi.

Hingga hari ini, pada tahun 2024-2025, jalur langsung menuju izin tinggal sementara atau permanen melalui pembelian properti di Bulgaria telah ditutup. Jika Anda menemukan informasi yang bertentangan, informasi tersebut sudah usang atau, lebih buruk lagi, merupakan upaya untuk menyesatkan Anda. Ini adalah perbedaan utama dari Yunani atau Portugal, di mana program-program tersebut masih berlaku, meskipun dengan hambatan masuk yang terus meningkat.

Namun, Bulgaria masih menawarkan peluang untuk memperoleh izin tinggal melalui investasi, tetapi peluang ini tidak lagi terkait langsung dengan pembelian properti. Prosesnya umumnya lebih kompleks dan kurang populer di kalangan investor swasta:

Investasi dalam proyek bisnis. Untuk mendapatkan izin tinggal, Anda harus berinvestasi setidaknya €250.000 di perusahaan-perusahaan Bulgaria tertentu. Proyek-proyek ini harus menciptakan lapangan kerja, yang membutuhkan pemantauan terus-menerus dan partisipasi aktif dari investor.

Berinvestasi dalam obligasi pemerintah atau reksa dana investasi. Ambang batas masuk di sini lebih tinggi—mulai dari €512.000. Ini adalah investasi yang lebih pasif, tetapi, seperti halnya proyek bisnis, investasi ini tidak memberi Anda hak untuk menggunakan properti tersebut untuk keperluan pribadi.

Oleh karena itu, membeli apartemen di Bulgaria saat ini adalah investasi dalam aset atau gaya hidup, bukan dalam status imigrasi. Ini adalah poin penting yang harus dipahami dengan jelas oleh investor sebelum melakukan transaksi.

Tidak seperti Bulgaria, Austria tidak pernah menawarkan "visa emas" untuk pembelian properti. Negara ini selalu fokus pada kualitas investor, bukan kuantitas. Austria memiliki program izin tinggal yang bergengsi dan transparan untuk individu yang mandiri secara finansial—Aufenthaltstitel "Privatier." Meskipun tidak terkait dengan properti, ini adalah contoh yang sangat baik tentang bagaimana berbagai negara mendekati daya tarik modal.

Persyaratan untuk mendapatkan izin tinggal di Austria:

Pendapatan yang mencukupi. Anda harus membuktikan bahwa Anda memiliki pendapatan bulanan yang stabil dan tidak bergantung pada pekerjaan di Austria. Ini dapat mencakup pendapatan dari penyewaan properti, dividen, bunga deposito, atau pensiun. Jumlah yang dibutuhkan sekitar €45.000 per tahun untuk keluarga dengan dua orang.

Perumahan. Anda harus memiliki atau menyewa tempat tinggal di Austria.

Asuransi kesehatan. Asuransi kesehatan komprehensif bersifat wajib.

Kompleksitas. Kendala utamanya adalah program ini berbasis kuota. Pendaftaran hanya diterima di awal tahun, dan jumlahnya sangat terbatas.

Perbedaan utamanya: di Austria, Anda mendapatkan izin tinggal di salah satu negara paling stabil dan aman di dunia tanpa harus menginvestasikan ratusan ribu euro dalam aset berisiko. Uang Anda tetap likuid dan dapat diinvestasikan dalam portofolio yang terdiversifikasi.

Di Bulgaria, bahkan jika Anda memutuskan untuk berinvestasi dalam bisnis atau obligasi, pada dasarnya Anda "membekukan" modal Anda demi status.

Bagi seorang investor, pengembalian investasi mungkin merupakan metrik terpenting. Dan di sini, sekilas, Bulgaria tampak sangat menarik. Kita dijanjikan pengembalian 7-8%, bahkan mungkin lebih!

Namun, seperti biasa, detail-detail kecil lah yang menentukan segalanya. Dan hal terpenting yang perlu dipahami tentang pasar Bulgaria adalah bahwa profitabilitas di sini secara langsung bergantung pada lokasi dan jenis sewa.

Mari kita lihat dua jenis utama perjanjian sewa yang bisa Anda dapatkan saat membeli properti di Bulgaria.

Inilah yang menarik sebagian besar investor ke daerah wisata.

Di mana? Pantai (Sunny Beach, Golden Sands, Sozopol) dan resor ski (Bansko, Pamporovo).

Keuntungan. Pada puncak musim (Juni-Agustus untuk properti tepi laut, Desember-Februari untuk properti pegunungan), keuntungan dapat mencapai tingkat yang sangat tinggi—hingga 8% per tahun.

Risiko. Dan di sinilah masalah utamanya. Musim liburan hanya berlangsung 3-4 bulan dalam setahun. Selebihnya, apartemen Anda tidak hanya akan kosong tetapi juga akan menimbulkan biaya untuk "biaya perawatan" dan utilitas.

Satu musim yang buruk (misalnya karena cuaca atau geopolitik) dapat menghapus seluruh keuntungan Anda. Selain itu, penyewaan jangka pendek membutuhkan pemantauan, pembersihan, dan interaksi tamu secara terus-menerus, yang sering kali didelegasikan kepada perusahaan manajemen, yang mengenakan biaya hingga 25-30% dari pendapatan. Ini adalah risiko besar yang seringkali diabaikan oleh banyak investor.

Opsi ini jauh lebih stabil dan dapat diprediksi.

Di mana? Kota-kota besar (Sofia, Plovdiv, Varna).

Keuntungan. Di sini, keuntungannya jauh lebih rendah—4-5% per tahun. Tetapi permintaannya ada sepanjang tahun, bukan hanya musiman.

Risiko. Risikonya minimal, karena penyewa adalah mahasiswa dan profesional muda yang menandatangani kontrak selama 1-2 tahun. Ini pada dasarnya adalah satu-satunya segmen "tenang" di pasar properti Bulgaria.

Rata-rata imbal hasil sewa jangka panjang di sini adalah 2-3,5% per tahun. Sekilas, angka ini tampak jauh lebih rendah daripada di Bulgaria. Jadi, mengapa harus membayar lebih mahal?

Jawabannya sederhana: pendapatan utama bagi seorang investor di Wina bukanlah sewa, melainkan pertumbuhan nilai aset itu sendiri (kapitalisasi).

• Struktur pendapatan investor (contoh 10 tahun):

Bulgaria (resor). 80% pendapatan berasal dari sewa (tidak stabil, musiman), 20% dari pertumbuhan modal (tidak dapat diprediksi). Anda memperoleh keuntungan dari omset, bukan dari aset itu sendiri.

Teks

Wina. 30% pendapatan berasal dari sewa (stabil, jangka panjang), 70% dari pertumbuhan modal (organik, stabil). Anda menghasilkan pendapatan dari modal, yang jauh lebih dapat diandalkan.

Menurut Statistik Austria , harga properti di Wina telah meningkat lebih dari 90% selama 10 tahun terakhir, dan pertumbuhan ini bersifat organik dan stabil.

Membeli apartemen di resor Bulgaria seperti berspekulasi di pasar saham, di mana Anda mencoba mendapatkan keuntungan dari fluktuasi yang cepat. Membeli di Wina seperti berinvestasi di saham unggulan, di mana Anda tidak mengharapkan dividen besar tetapi yakin akan pertumbuhan jangka panjang dan stabil untuk portofolio Anda.

Seperti yang telah kita bahas di bagian sebelumnya, Bulgaria bukanlah satu, melainkan tiga dunia properti yang sama sekali berbeda. Oleh karena itu, pertanyaan "Di mana harus membeli?" adalah pertanyaan terpenting yang perlu Anda tanyakan pada diri sendiri.

Tidak ada lokasi terbaik secara universal, hanya lokasi yang ideal untuk tujuan spesifik Anda. Mari kita lihat lebih dekat wilayah-wilayah utama dan pahami mana yang terbaik untuk audiens mana.

Jika Anda mempertimbangkan Bulgaria bukan hanya sebagai tempat liburan, tetapi sebagai investasi serius untuk melestarikan dan mengembangkan modal Anda, maka inilah tempat yang tepat untuk memulai.

Sofia adalah satu-satunya kota di negara ini yang dapat dibandingkan dengan ibu kota Eropa seperti Wina, Budapest, atau Praha. Kota ini merupakan pusat ekonomi, budaya, dan pendidikan Bulgaria. Mari kita lihat lebih dekat kelebihan dan kekurangannya:

Ini mungkin segmen pasar yang paling dikenal oleh warga asing. Sunny Beach, Golden Sands, Nessebar, Sozopol—nama-nama ini sudah familiar bagi semua orang. Di sinilah mereka yang ingin memiliki "dacha" sendiri di Uni Eropa membeli properti, dan pendapatan sewa merupakan bonus yang menyenangkan

Mirip dengan resor tepi pantai, ini adalah pasar yang hanya beroperasi selama musim liburan – dari Desember hingga Maret:

Ulasan jujur ​​tidak akan lengkap tanpa analisis risiko yang menyeluruh. Sayangnya, banyak penjual dan agen di Bulgaria cenderung meremehkan risiko ini, menjanjikan keuntungan yang sangat besar. Saya selalu mengatakan kepada klien saya: tidak ada investasi yang sempurna, tetapi penting untuk menyadari semua potensi jebakan.

Likuiditas rendah adalah masalah utama di pasar Bulgaria, terutama di luar Sofia. Sementara di Wina, sebuah apartemen di lokasi yang bagus terjual rata-rata dalam 2-4 bulan, di Bulgaria Anda bisa menunggu berbulan-bulan atau bahkan bertahun-tahun untuk mendapatkan pembeli. Mengapa ini terjadi:

Kelebihan pasokan. Di resor, penawaran melebihi permintaan beberapa kali lipat.

Target pasar yang spesifik. Pembeli properti resor sebagian besar adalah warga negara asing yang tidak terburu-buru. Mereka tidak perlu membeli segera, sehingga mereka dapat meluangkan waktu untuk memilih dan bernegosiasi.

Kebutuhan akan diskon. Jika Anda perlu menjual apartemen Anda dengan segera, bersiaplah untuk menurunkan harga sebesar 20-30% atau lebih.

Jika Anda membeli properti di tepi laut atau di pegunungan, bersiaplah properti tersebut akan menganggur selama sembilan bulan dalam setahun. Selama waktu ini, properti tersebut tidak akan menghasilkan pendapatan, melainkan akan membutuhkan biaya. Biaya menganggur tahunan:

Biaya perawatan. Ini adalah pengeluaran "tersembunyi" yang paling penting. Anda wajib membayar biaya perawatan lahan, perawatan kolam renang, keamanan, dan kebersihan di kompleks apartemen, meskipun Anda tidak menggunakan apartemen tersebut. Jumlah ini berkisar antara €400 hingga €800 per tahun.

Biaya utilitas. Meskipun Anda tidak tinggal di apartemen tersebut, Anda tetap harus membayar listrik, air, keamanan, dan sebagainya.

Perbaikan tak terduga. Kualitas konstruksi yang buruk dapat menyebabkan masalah yang memerlukan biaya perbaikan tambahan.

Khususnya pada bangunan yang dibangun selama booming pertengahan tahun 2000-an, kualitas konstruksi seringkali jauh dari memuaskan. Masalah yang paling umum meliputi:

Kedap air. Kedap air yang buruk menyebabkan tumbuhnya jamur, lumut, dan bau lembap.

Komunikasi. Pipa berkualitas buruk, masalah listrik.

Kondisi yang buruk. Banyak bangunan yang cepat rusak dan membutuhkan perbaikan terus-menerus.

Di sisi lain, Austria memiliki kode bangunan ( ÖNORM ) yang ketat yang menjamin kualitas tertinggi. Di sini, Anda membeli aset yang akan melayani Anda selama beberapa dekade tanpa perlu perbaikan terus-menerus.

Meskipun lev Bulgaria (BGN) dipatok ketat terhadap euro, Bulgaria masih belum menjadi bagian dari zona euro. Hal ini menimbulkan risiko tertentu jika terjadi gejolak ekonomi global. Meskipun kemungkinan Bulgaria meninggalkan patokan ini sangat kecil, hal ini tetap merupakan risiko yang perlu dipertimbangkan.

Di Wina, Anda membeli aset dalam euro, yang menjamin stabilitas mata uang sepenuhnya.

Setelah kita membahas semua angka, mari kita bicarakan hal yang paling penting: kualitas hidup. Bagaimanapun, berinvestasi di properti bukan hanya tentang uang, tetapi juga tentang gaya hidup yang Anda peroleh. Di mana Anda ingin membesarkan anak-anak Anda, di mana Anda ingin menghabiskan masa pensiun Anda? Di mana Anda akan merasa nyaman dan tenang? Jawaban atas pertanyaan ini dapat sepenuhnya mengubah pilihan Anda.

Kehidupan di Bulgaria menarik bagi banyak orang karena keterjangkauannya. Menurut Eurostat, harga barang dan jasa konsumen di Bulgaria hanya sekitar 60% dari rata-rata Eropa. Hal ini tercermin dalam segala hal, mulai dari biaya belanja bahan makanan hingga tagihan restoran.

Iklim. Iklim di sini sungguh menakjubkan. Di sepanjang pantai, iklimnya sejuk, dengan musim panas yang hangat dan panjang serta musim dingin yang pendek dan ringan. Di pegunungan, kondisinya ideal untuk olahraga musim dingin dari bulan Desember hingga Maret.

Keterjangkauan. Di Bulgaria, Anda dapat menikmati standar hidup yang tak terbayangkan di Eropa Barat. Sebuah rumah dengan kolam renang yang harganya jutaan euro di Austria dapat dibeli di sini hanya dengan beberapa ratus ribu euro.

Pelayanan kesehatan dan pendidikan. Di sinilah letak salah satu kelemahan utama. Tingkat pelayanan kesehatan dan pendidikan jauh lebih rendah dibandingkan standar Eropa Barat. Meskipun kota-kota besar seperti Sofia memiliki klinik swasta dan sekolah internasional, sistem secara keseluruhan belum mencapai standar Uni Eropa. Banyak warga Bulgaria kaya dan ekspatriat lebih memilih untuk mendapatkan perawatan kesehatan atau mendidik anak-anak mereka di Eropa Barat.

Infrastruktur. Di luar kota-kota besar dan rute wisata utama, kondisi jalan, transportasi umum, dan fasilitas umum bisa buruk. Hal ini sangat kontras dengan keteraturan Austria yang sempurna, di mana bahkan desa-desa terkecil pun memiliki jalan yang sempurna dan kereta api beroperasi tepat waktu.

Kecepatan hidup. Di Bulgaria, terutama di selatan, kehidupan lebih santai dan tidak terburu-buru. Bagi sebagian orang, ini adalah nilai tambah, bagi yang lain, nilai minus. Jika Anda terbiasa dengan ketepatan waktu Swiss dan efisiensi Jerman, kecepatan hidup yang lambat di Bulgaria bisa menjadi tantangan nyata.

Wina telah dinobatkan sebagai kota terbaik di dunia untuk ditinggali oleh Mercer selama lebih dari 10 tahun berturut-turut . Kota ini pantas mendapatkan gelar tersebut. Wina mewujudkan ketertiban, kualitas, dan keamanan.

Iklimnya beriklim kontinental sedang. Terdapat empat musim yang berbeda: musim panas yang panas, musim dingin yang dingin dan bersalju, serta musim semi dan musim gugur yang indah.

Biaya hidup memang tinggi, tetapi sepenuhnya dapat dibenarkan. Pajak yang tinggi mendukung infrastruktur, pendidikan, dan layanan kesehatan kelas dunia. Anda membayar lebih, tetapi Anda juga mendapatkan lebih banyak.

Pelayanan kesehatan dan pendidikan. Sistem pelayanan kesehatan Austria adalah salah satu yang terbaik di dunia. Sekolah negeri dan universitas menyediakan pendidikan berkualitas tinggi. Ini adalah tempat yang ideal untuk keluarga dengan anak-anak.

Infrastruktur. Di sini benar-benar sempurna. Transportasi umum berjalan tepat waktu, jalanan bersih, dan taman-taman terawat dengan baik. Seluruh kota memancarkan ketertiban dan kualitas, dan ini secara langsung memengaruhi nilai properti Anda.

Kecepatan hidup. Wina adalah kota yang dinamis, tetapi tanpa terburu-buru. Semuanya berjalan lancar dan sesuai jadwal, memungkinkan orang untuk merencanakan waktu mereka dan menikmati hidup.

Saya selalu meminta klien saya untuk menjawab pertanyaan ini dengan jujur: "Di mana Anda ingin membesarkan anak-anak Anda?" Jika jawabannya adalah "di lingkungan dengan sekolah terbaik, keamanan, dan akses ke layanan kesehatan kelas satu," maka pilihannya jelas, dan itu bukan Bulgaria.

Jika tujuan Anda adalah rumah terjangkau untuk liburan musim panas atau masa pensiun, di mana sinar matahari dan harga rendah menjadi kunci, maka Bulgaria bisa menjadi pilihan yang sangat baik.

Tahap terakhir dari setiap investasi adalah divestasi. Dan di sinilah perbedaan antara Bulgaria dan Austria mungkin paling tajam. Bagaimana cara Anda keluar dari investasi? Dengan keuntungan atau kerugian? Cepat atau lambat? Jawaban atas pertanyaan ini dapat sepenuhnya menghancurkan harapan Anda.

Seperti yang telah kita ketahui, likuiditas di pasar Bulgaria, terutama di daerah wisata, sangat rendah. Ini berarti menjual properti dengan cepat dan dengan harga yang wajar adalah sebuah keberuntungan.

Di Sofia. Proses penjualan akan relatif cepat jika harganya sesuai dengan pasar. Mayoritas pembeli adalah warga Bulgaria, jadi tidak akan ada kendala bahasa, dan permintaan ada sepanjang tahun. Namun, bersiaplah jika penjualan memakan waktu beberapa bulan hingga satu tahun.

Di kawasan resor. Di sinilah keseruan dimulai. Untuk menjual apartemen Anda di Sunny Beach, Anda harus bersaing dengan ribuan penawaran serupa. Pembeli utamanya adalah warga asing yang tidak terburu-buru. Mereka tidak perlu membeli sekarang juga, jadi mereka bisa menghabiskan waktu lama untuk memilih, menawar, dan menunggu.

Jebakan Diskon. Jika Anda perlu menjual properti Anda dengan cepat, Anda akan terjebak dalam "jebakan diskon." Satu-satunya cara untuk menonjol dari yang lain adalah dengan menurunkan harga secara drastis.

Di Wina, pasar properti sangat stabil sehingga properti bagus seringkali memiliki daftar tunggu. Menjual properti di sini adalah proses yang mudah dan dapat diprediksi.

Likuiditas tinggi. Di Wina, apartemen di lokasi bagus terjual dalam 2-4 bulan. Permintaan kuat sepanjang tahun, baik dari penduduk lokal maupun investor asing.

Keuntungan modal. Pendapatan utama investor di Wina bukanlah sewa, melainkan apresiasi aset. Selama 10 tahun terakhir, harga properti di Wina telah meningkat lebih dari 90%, dan pertumbuhan ini stabil dan alami.

Prediktabilitas. Keluar dari investasi dalam 5-10 tahun dengan pengembalian 50-100% adalah praktik standar, bukan keberuntungan semata. Anda dapat menghitung pengembalian Anda terlebih dahulu, yang memberi Anda rasa percaya diri dan kendali.

Kita telah menempuh perjalanan panjang dalam menganalisis Bulgaria dan Austria berdasarkan parameter-parameter terpenting: mulai dari seluk-beluk pasar dan hukum hingga risiko dan kualitas hidup. Kini kita memiliki semua informasi yang dibutuhkan untuk menarik kesimpulan-kesimpulan terpenting.

Dilema utamanya: Bulgaria atau Austria? Membeli properti di Bulgaria dan Austria bukan hanya dua investasi yang berbeda. Keduanya adalah dua filosofi yang sama sekali berbeda.

Bulgaria: Jika Anda mencari "dacha." Jika tujuan Anda adalah memiliki rumah di tepi laut atau di pegunungan, tempat Anda dapat menghabiskan satu atau dua bulan dalam setahun, dan Anda siap membayar biaya perawatannya, Bulgaria adalah pilihan yang sangat baik.

Ini adalah negara dengan iklim yang indah, alam yang menakjubkan, dan biaya perumahan serta biaya hidup yang sangat terjangkau. Jika Anda mempertimbangkan untuk membeli rumah sebagai investasi, Sofia adalah satu-satunya kota yang layak dipertimbangkan. Di sini, Anda akan menemukan permintaan yang stabil untuk sewa jangka panjang dan likuiditas yang lebih tinggi dibandingkan dengan resor.

Austria: Jika Anda mencari aset. Jika tujuan Anda adalah untuk melestarikan dan mengembangkan modal Anda di yurisdiksi yang andal dan stabil, maka Austria, dan Wina khususnya, adalah tempat yang tepat untuk Anda. Anda tidak akan mendapatkan hasil sewa yang cepat dan tinggi di sini, tetapi modal Anda akan terlindungi dengan andal dari inflasi dan krisis.

Anda akan dapat menginvestasikan uang Anda dalam aset yang nilainya akan meningkat, menjamin keuntungan jangka panjang. Dan, yang tak kalah penting, Anda akan mendapatkan akses ke standar hidup, ketertiban, dan keamanan tertinggi.

Sebelum mengambil keputusan, jawablah satu pertanyaan sederhana dengan jujur: apa yang sebenarnya Anda inginkan? Liburan di resor dengan harga murah, atau keteraturan, keandalan, dan pertumbuhan modal yang stabil? Setelah menemukan jawabannya, pilihan yang tepat akan menjadi jelas.