Bagaimana sewa di Austria terbentuk dan bergantung pada apa?

Pasar sewa di Austria menempati posisi kunci dalam sistem perumahan negara ini: lebih dari 40% penduduk lebih suka menyewa, dan di kota-kota besar, terutama Wina, jumlah penyewa bahkan lebih tinggi. Namun, pembentukan sewa tetap menjadi salah satu isu paling menantang bagi penyewa dan pemilik properti.

Alasannya adalah harga sewa di Austria tidak hanya bergantung pada faktor pasar—lokasi, kondisi apartemen, tahun pembangunan, dan infrastruktur—tetapi juga pada peraturan perundang-undangan. Salah satu elemen terpenting di sini adalah Mietrechtsgesetz (MRG)—Undang-Undang Sewa—yang berlaku berbeda untuk setiap properti: dalam beberapa kasus, berlaku penuh, di kasus lain, sebagian, dan terkadang tidak berlaku sama sekali. Undang-undang ini menentukan apakah harga pasar bebas dapat ditetapkan atau apakah pemilik properti wajib mematuhi tarif dan batasan yang berlaku.

Dalam artikel ini, sebagai pakar real estat Austria, saya akan membahas secara rinci apa saja yang membentuk sewa, faktor apa saja yang memengaruhinya, dan cara menentukan harga sewa yang wajar untuk perumahan di Austria.

Sewa di Austria tidak terbatas pada harga "bersih" apartemen. Umumnya, sewa yang dibayarkan oleh penyewa terdiri dari beberapa komponen.

Sewa dasar (Hauptmietzins). Ini adalah jumlah dasar yang dibayarkan penyewa untuk penggunaan properti. Pada kuartal pertama tahun 2025, rata-rata Hauptmietzins adalah €502 per bulan atau €7,50/m², 2,7% lebih tinggi dibandingkan periode yang sama pada tahun 2024 (Statistik Austria, 2025). Besarnya sewa ini bergantung pada jenis apartemen (gedung baru, gedung lama, dll.), kondisinya, dan apakah apartemen tersebut tunduk pada Mietrechtsgesetz (MRG).

Biaya operasional (Betriebskosten). Biaya ini mencakup utilitas dan pemeliharaan gedung, seperti pengumpulan sampah, pasokan air, pembuangan limbah, penerangan area umum, pembersihan lorong, pemeliharaan lift, dan asuransi gedung. Pada kuartal pertama tahun 2025, rata-rata Betriebskosten adalah €165,20/bulan atau €2,50/m², yang mewakili sekitar 30% dari total sewa.

Biaya khusus (besondere Aufwendungen). Biaya-biaya ini merupakan biaya tambahan yang mungkin mencakup biaya lift, laundry, perbaikan, dan layanan khusus lainnya. Biaya-biaya ini biasanya ditentukan secara terpisah dalam perjanjian sewa.

Biaya Perabotan (Entgelt für Einrichtungsgegenstände). Jika perabotan disediakan di apartemen sewa, pemilik dapat mengenakan biaya tambahan untuk penggunaannya. Besarnya biaya ini ditentukan berdasarkan nilai perabotan dan masa pakainya. Misalnya, jika perabotan berharga €7.000 dan diperkirakan masa pakainya 20 tahun, biaya perabotan bulanan bisa sekitar €29,60, ditambah biaya tambahan pemilik sebesar 12%, dengan total €33,10 per bulan.

PPN (Umsatzsteuer). Pajak pertambahan nilai di Austria adalah 10% untuk properti sewa. Namun, tarif PPN standar sebesar 20% berlaku untuk furnitur, parkir, dan pemanas.

Oleh karena itu, menyewa apartemen di Austria melibatkan beberapa komponen, masing-masing dengan spesifikasinya sendiri dan diatur oleh hukum dan peraturan yang berlaku. Memahami komponen-komponen ini penting bagi penyewa dan pemilik properti untuk memastikan transparansi dan keadilan dalam hubungan sewa.

Undang-Undang Sewa Hunian (Mietrechtsgesetz, MRG) disahkan pada 12 November 1981 dan mengatur hubungan antara pemilik properti dan penyewa di Austria, memastikan keseimbangan hak kedua belah pihak. Namun, undang-undang ini tidak berlaku untuk semua jenis properti. Tergantung pada usia bangunan, tujuannya, dan faktor-faktor lainnya, MRG dapat berlaku penuh, sebagian, atau tidak berlaku sama sekali.

MRG berlaku sepenuhnya untuk jenis real estat berikut:

• Rumah yang dibangun sebelum tahun 1945, termasuk bangunan yang dibangun sebelum tahun 1953 dengan subsidi pemerintah.
• Perumahan dengan dukungan negara, terlepas dari tahun pembangunannya.

Dalam kasus seperti itu, sewa dibatasi dengan mempertimbangkan:

• Kategori perumahan: menentukan jenis properti (misalnya perumahan sosial, perumahan yang didukung pemerintah).
• Richtwertmietzins: pedoman tarif sewa yang ditetapkan untuk kategori perumahan tertentu.
• Angemessener Mietzins: sewa wajar yang memperhitungkan kondisi pasar dan fitur spesifik properti tertentu.

Langkah-langkah ini bertujuan untuk melindungi penyewa dari kenaikan harga sewa dan penggusuran yang tidak beralasan. Misalnya, sebuah apartemen seluas 80 meter persegi di Graz, yang terletak di sebuah bangunan tua (Altbau) dengan renovasi modern, yang sepenuhnya ditanggung oleh MRG, disewakan dengan harga sekitar €600 per bulan, yang 25-30% lebih rendah daripada harga pasar untuk perumahan serupa yang tidak ditanggung oleh MRG.

MRG berlaku sebagian untuk jenis properti berikut:

• Unit kondominium baru yang dibangun setelah tahun 1953 jika bangunan tersebut terdiri dari beberapa unit dan tidak menerima bantuan pemerintah.
• Loteng dan perluasan ditambahkan ke bangunan yang ada setelah tahun 1953.

Dalam kasus seperti ini, sewa didefinisikan sebagai “wajar” (angemessen), yang berarti bahwa pemilik tanah dan penyewa dapat dengan bebas menyepakati jumlah sewa, dengan mempertimbangkan kondisi pasar.

Contoh : Apartemen modern seluas 55 m² di sebuah kondominium di Linz, yang dibangun pada tahun 1960-an, tergantung pada penerapan sebagian MRG, dapat disewa seharga €650/bulan, sementara perumahan sejenis tanpa MRG di pasar swasta biayanya sekitar €750/bulan.

MRG tidak berlaku untuk jenis properti berikut:

• Rumah pribadi dan dupleks , terlepas dari tahun pembangunannya.
• Bangunan baru setelah tahun 2006 yang tidak menerima dukungan negara.
• Apartemen turis dan persewaan jangka pendek.

Dalam kasus ini, tuan tanah dan penyewa memiliki kebebasan penuh untuk menetapkan ketentuan sewa, termasuk jumlah sewa.

Contoh 1: Sebuah rumah pribadi seluas 100 m² di pinggiran kota Wina, dibangun pada tahun 2010, dapat disewa seharga €1.200/bulan, sepenuhnya berdasarkan kesepakatan kedua belah pihak.

Contoh 2: Apartemen seluas 70 m² di gedung baru di Innsbruck mulai tahun 2020 untuk sewa jangka panjang dapat memiliki tarif sewa €1.050/bulan, ditetapkan tanpa batasan MRG, tergantung pada permintaan.

Perbedaan ini terutama penting bagi mereka yang berencana menyewa apartemen di Vienna dalam jangka panjang atau tertarik menyewa properti di Austria secara umum.

Di Austria, sewa ditentukan oleh beberapa sistem, yang masing-masing memperhitungkan berbagai faktor, seperti kondisi properti, lokasi, dan tahun pembangunannya. Mari kita lihat faktor-faktor utamanya:

Sistem kategori sewa mengklasifikasikan apartemen menjadi empat kategori (A–D) tergantung pada kondisi dan peralatannya pada saat perjanjian sewa:

• Kategori A: standar modern, apartemen dengan perabotan dan perlengkapan modern.
• Kategori B: standar baik, apartemen dengan finishing berkualitas, tetapi tanpa perbaikan terbaru.
• Kategori C: standar rata-rata, apartemen dengan penyelesaian dasar, mungkin perlu beberapa perbaikan.
• Kategori D: standar rendah, apartemen tanpa toilet di dalam, mungkin dengan finishing yang ketinggalan zaman.

Kategori ini memengaruhi jumlah sewa, apartemen dengan standar lebih tinggi memiliki sewa lebih tinggi.

Richtwertmietzins adalah tarif sewa acuan yang ditetapkan untuk setiap negara bagian federal Austria. Tarif ini ditinjau setiap dua tahun.

Sistem baru penyesuaian tahunan untuk Richtwertmietzins dan tarif kategori di Austria mulai berlaku pada 1 April 2025. Perubahan ini diperkenalkan sebagai bagian dari Mietrechtlichen Inflationslinderungsgesetz (MILG) ke-4 untuk mengurangi dampak inflasi tinggi terhadap penyewa.

Contoh perhitungan penyesuaian Richtwertmietzins:

Poin penting bagi penyewa:

• Pembekuan tarif: Untuk perjanjian sewa yang dibuat sebelum 1 April 2025, tarif akan tetap sama dengan tahun 2023. Ini berarti sewa tidak akan naik pada tahun 2025.
• Batas kenaikan tarif: Pada tahun 2026, kenaikan tarif akan dibatasi sebesar 5% dari tarif sebelumnya. Pada tahun 2027, tingkat inflasi rata-rata selama tiga tahun terakhir akan berlaku, dibatasi sebesar 5%.
• Pengecualian: Pembatasan ini tidak berlaku untuk Mietverträge yang kosong, seperti bangunan baru atau rumah pribadi.

Angemessener Mietzins adalah sistem perhitungan sewa berdasarkan kondisi pasar dan berlaku untuk jenis real estat tertentu:

• Apartemen besar: biasanya lebih dari 130 m², seperti apartemen luas di gedung tua Wina (Altbau) di distrik 1.
• Properti pada bangunan terdaftar: bangunan bersejarah yang termasuk dalam daftar warisan budaya, di mana sewanya harus memperhitungkan biaya pemeliharaan dan pembangunan kembali.
• Bangunan baru: apartemen di gedung yang baru dibangun di mana penggunaan MRG terbatas atau tidak ada.

Misalnya, apartemen seluas 140 m² di komunitas berpagar di Wina: harga panduannya adalah €6,70/m², tetapi mengingat kondisi, lokasi, dan permintaan pasar, Angemessener Mietzins bisa mencapai €9,50/m², yang lebih tinggi daripada Richtwertmietzins.

Penting: Angemessener Mietzins memberi tuan tanah kesempatan untuk menerima sewa pasar untuk properti yang besar dan unik, tetapi pada saat yang sama, penyewa terlindungi dari kenaikan sewa—sewa harus dibenarkan oleh situasi pasar.

Erhöhter Mietzins digunakan ketika pemilik apartemen melakukan perbaikan atau peningkatan besar pada sebuah apartemen. Ini dapat mencakup:

• Renovasi dapur atau kamar mandi lengkap
• Modernisasi termal bangunan (hemat energi)
• Pemasangan lift, perbaikan area umum, modernisasi fasad

Cara menginstal:

• Besarnya kenaikan sewa ditentukan oleh komisi arbitrase atau pengadilan.
• Kenaikan tersebut dibatasi pada periode tertentu, paling sering 10 tahun untuk perumahan standar dan hingga 20 tahun untuk perumahan sosial.
• Tindakan ini melindungi penyewa dari kenaikan yang tidak wajar, sementara tuan tanah memperoleh kembali investasinya.

Saran praktis: Jika Anda ingin menyewa apartemen di Austria untuk jangka panjang, ada baiknya memeriksa apakah pajak Erhöhter Mietzins telah diterapkan pada properti tersebut untuk mengetahui harga sewa sebenarnya. Misalnya, sebuah apartemen di gedung bersejarah di Wina setelah modernisasi termal: harga dasar €6,80/m² → naik menjadi €8,20/m², yang disetujui oleh komite arbitrase.

Kerangka hukum untuk perumahan sewa di Austria diatur secara ketat, dan penting bagi penyewa dan pemilik properti untuk memahami undang-undang yang berlaku dan setiap perubahan terbaru. Mietrechtsgesetz (MRG) dan Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz (WGG) menetapkan batasan sewa yang dapat diterima, perlindungan penyewa, dan kemungkinan kenaikan sewa yang sah.

Perubahan utama diperkenalkan pada tahun 2024–25 untuk mengekang lonjakan sewa, meningkatkan transparansi, dan melindungi penyewa, terutama di kota-kota besar seperti Wina.

Klausul penyesuaian sewa adalah ketentuan dalam perjanjian sewa yang memungkinkan pemilik properti untuk menyesuaikan sewa berdasarkan perubahan indeks harga konsumen (IHK). Hingga tahun 2024, penyesuaian tersebut dapat mengakibatkan kenaikan sewa sebesar 10% atau lebih.

Mulai tahun 2024, batasan kenaikan sewa tahunan berdasarkan indeksasi diberlakukan: kenaikan maksimum adalah 5% per tahun. Perubahan ini bertujuan untuk melindungi penyewa dari kenaikan sewa yang berlebihan akibat inflasi yang tinggi.

Ada situasi tertentu di mana tuan tanah dapat menaikkan sewa secara sah:

• Perbaikan dan modernisasi: Jika pemilik apartemen melakukan perbaikan atau peningkatan besar pada apartemen, mereka dapat menaikkan sewa. Besaran kenaikan sewa ditentukan oleh komite arbitrase atau pengadilan untuk jangka waktu terbatas.
• Pengalihan kontrak kepada kerabat: Saat mengalihkan sewa kepada kerabat, tuan tanah dapat menetapkan sewa baru sesuai dengan kondisi pasar.
• Sewa awal sangat rendah: Jika sewa awal jauh di bawah harga pasar, tuan tanah dapat meminta kenaikan ke tingkat yang wajar sesuai dengan §45 Mietrechtsgesetz (MRG).

Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz (WGG) mengatur sewa di perumahan nirlaba, seperti perumahan yang disediakan oleh koperasi perumahan. Terdapat batasan sewa, dan kenaikan jangka panjang dapat diterapkan hingga 20 tahun, misalnya, untuk menutupi biaya perbaikan dan modernisasi. Langkah-langkah ini menyeimbangkan kepentingan penyewa dan pemilik properti.

Banyak koperasi perumahan dan program kota yang memungkinkan warga Ukraina dan pengungsi untuk mengajukan permohonan perumahan bersubsidi. Jika Anda ingin menyewa apartemen di Wina untuk pengungsi, penting untuk mempertimbangkan pendaftaran dan bukti status kependudukan. Hal ini menjadikan akses ke perumahan koperasi sebagai pilihan yang lebih realistis dan aman untuk tempat tinggal sementara maupun permanen.

Menyewa rumah di Austria bergantung pada banyak faktor yang dapat memengaruhi biaya secara signifikan. Mari kita lihat faktor-faktor utamanya:

Wina secara tradisional merupakan kota termahal untuk sewa di Austria. Di dalam kota, perbedaan harga juga signifikan:

• Pusat kota (Innere Stadt, Wieden, Währing, Döbling): harga sewa yang tinggi karena prestise dan infrastruktur yang berkembang.
• Pinggiran (Favoriten, Donaustadt, Floridsdorf): harga lebih terjangkau, tetapi dengan aksesibilitas transportasi dan infrastruktur yang lebih sedikit.

Menurut CBRE, harga sewa di pusat kota Vienna dapat mencapai €16,5/m² pada tahun 2025, sementara di pinggiran kota akan berada pada kisaran €12,2/m².

Apartemen kecil (kurang dari 40 meter persegi) sangat diminati di kalangan mahasiswa dan profesional muda. Harganya seringkali lebih mahal per meter persegi dibandingkan pilihan yang lebih besar. Misalnya, apartemen studio di Wina dapat disewa dengan harga antara €630 dan €890 per bulan.

Apartemen di gedung baru atau dengan renovasi modern (misalnya, bergaya Altbau) lebih mahal. Pada tahun 2025, rata-rata sewa apartemen baru sekitar €14,87/m², sementara untuk apartemen lama sekitar €10,00/m².

Apartemen dengan peringkat efisiensi energi yang tinggi (misalnya, Kelas A) memiliki biaya utilitas yang lebih rendah, sehingga lebih menarik bagi penyewa. Hal ini dapat meningkatkan harga sewa sebesar 5-10% dibandingkan apartemen serupa dengan peringkat efisiensi energi yang lebih rendah.

Perabotan, lift, balkon, garasi, atau tempat parkir dapat meningkatkan harga sewa secara signifikan. Apartemen berperabot lengkap dengan fasilitas tambahan dapat dikenakan biaya 10–20% lebih tinggi.

Permintaan hunian sewa di Austria biasanya meningkat pada musim gugur, ketika mahasiswa dan ekspatriat kembali ke kota. Hal ini menyebabkan harga sewa yang lebih tinggi selama periode tersebut. Pada tahun 2024, harga sewa di Wina meningkat rata-rata 6,2–7,7%.

Jika Anda merasa membayar sewa terlalu mahal di Austria, Anda memiliki opsi untuk mengajukan banding. Di gedung-gedung yang tunduk pada Mietrechtsgesetz (MRG) penuh, penyewa dapat mengajukan banding ke badan arbitrase atau pengadilan untuk memverifikasi sewa. Jika sewa melebihi batas yang diizinkan, biaya sewa dapat dikurangi hingga batas yang diizinkan, dan kelebihan pembayaran dapat dikembalikan.
Penting untuk mematuhi tenggat waktu berikut:

• untuk kontrak terbuka, permohonan dapat diajukan dalam jangka waktu 3 tahun sejak tanggal penutupan kontrak;
• untuk kontrak jangka waktu tertentu - paling lambat 6 bulan setelah berakhirnya kontrak atau diubah menjadi kontrak terbuka.

Setelah batas waktu ini berlalu, tidak mungkin lagi mengajukan keberatan atas sewa, tetapi masih mungkin mengajukan keberatan terhadap kenaikan sewa yang tidak dapat dibenarkan melalui indeksasi (Wertsicherung).

Di gedung dan properti baru di luar yurisdiksi MRG, situasinya lebih rumit: di sana, harga ditentukan secara bebas, dan putusan pengadilan jarang memihak penyewa.

Dalam praktik saya, saya pernah menangani kasus-kasus di mana penyewa mengeluhkan sewa yang terlalu tinggi. Misalnya, sebuah keluarga pengungsi yang memutuskan untuk menyewa apartemen di Wina dalam jangka panjang membayar hampir 20% lebih mahal daripada sewa yang ditetapkan secara hukum untuk apartemen lama. Kami mengajukan keluhan kepada komisi arbitrase, dan sewanya pun dikurangi serta kelebihan pembayarannya dikembalikan.

Menurut saya, harga sewa di Austria bukan sekadar angka dalam kontrak, melainkan hasil kombinasi kompleks antara kondisi pasar, peraturan perundang-undangan, dan kondisi properti. Sangat penting bagi penyewa untuk memahami apakah apartemen tersebut tunduk pada Mietrechtsgesetz (MRG) dan ketentuan tambahan apa saja yang tercantum dalam kontrak—mulai dari indeksasi hingga kemungkinan kenaikan sewa akibat renovasi.

Tren menarik diamati pada tahun 2025: harga sewa di gedung-gedung baru terus meningkat, terutama di distrik-distrik bergengsi di Wina, sementara undang-undang memperkuat perlindungan penyewa di gedung-gedung lama dan gedung-gedung yang telah diatur. Hal ini menciptakan keseimbangan antara kepentingan pemilik dan penyewa. Hal ini khususnya relevan bagi mereka yang ingin menyewa apartemen di Wina untuk pengungsi: harga sewa yang diatur bisa jauh lebih rendah daripada harga pasar, sehingga pilihan tersebut lebih terjangkau.

Saat memilih apartemen, pertimbangkan bukan hanya harga, tetapi juga kategori hunian, efisiensi energi, infrastruktur, dan ketentuan kontrak. Terkadang, lebih bijaksana membayar sedikit lebih mahal untuk renovasi modern dan lokasi yang strategis daripada menanggung biaya perbaikan berkelanjutan atau tagihan utilitas yang tinggi.

Bagi mereka yang ingin menyewa apartemen di Austria untuk jangka panjang, penting untuk meninjau kontrak dengan saksama dan memahami hak-hak Anda—ini dapat menghemat uang dan menghindari kejutan yang tidak menyenangkan.