Bagaimana sewa di Austria terbentuk dan bergantung pada apa saja?

Pasar sewa di Austria menempati posisi kunci dalam sistem perumahan negara tersebut: lebih dari 40% penduduk lebih memilih untuk menyewa, dan di kota-kota besar, terutama Wina, persentase penyewa bahkan lebih tinggi. Namun, pembentukan perjanjian sewa tetap menjadi salah satu masalah paling menantang bagi penyewa dan pemilik rumah.

Alasannya adalah harga sewa di Austria tidak hanya bergantung pada faktor pasar—lokasi, kondisi apartemen, tahun pembangunan, dan infrastruktur—tetapi juga pada peraturan hukum. Salah satu elemen terpenting di sini adalah Mietrechtsgesetz (MRG)—Undang-Undang Sewa—yang berlaku berbeda untuk properti yang berbeda: dalam beberapa kasus, sepenuhnya, dalam kasus lain, sebagian, dan terkadang tidak sama sekali. Hal ini menentukan apakah harga pasar bebas dapat ditetapkan atau apakah pemilik properti wajib mematuhi tarif dan batasan peraturan.

Dalam artikel ini, sebagai pakar real estat Austria, saya akan membahas secara detail apa saja yang termasuk dalam harga sewa, faktor-faktor apa saja yang memengaruhinya, dan bagaimana cara menentukan harga sewa yang adil untuk perumahan di Austria.

Sewa di Austria tidak hanya terbatas pada harga "bersih" apartemen. Dalam kebanyakan kasus, sewa yang dibayarkan oleh penyewa terdiri dari beberapa komponen. Struktur biaya ini penting jika Anda ingin membeli apartemen di Wina untuk disewakan dan dapat menghitung pembayaran bulanan di muka.

Sewa dasar (Hauptmietzins). Ini adalah jumlah dasar yang dibayarkan penyewa untuk penggunaan properti. Pada kuartal pertama tahun 2025, rata-rata Hauptmietzins adalah €502 per bulan atau €7,50/m², 2,7% lebih tinggi daripada periode yang sama pada tahun 2024 (Statistik Austria, 2025). Besarnya sewa ini bergantung pada jenis apartemen (bangunan baru, bangunan lama, dll.), kondisinya, dan apakah apartemen tersebut tunduk pada Mietrechtsgesetz (MRG).

Biaya operasional (Betriebskosten). Ini termasuk utilitas dan pemeliharaan gedung, seperti pengumpulan sampah, pasokan air, saluran pembuangan, penerangan area umum, pembersihan lorong, pemeliharaan lift, dan asuransi gedung. Pada kuartal pertama tahun 2025, rata-rata Betriebskosten adalah €165,20/bulan atau €2,50/m², yang mewakili sekitar 30% dari total sewa.

Biaya khusus (besondere Aufwendungen). Ini adalah biaya tambahan yang mungkin termasuk biaya lift, laundry, perbaikan, dan layanan khusus lainnya. Biaya-biaya ini biasanya ditentukan secara terpisah dalam perjanjian sewa.

Biaya Perabot (Entgelt für Einrichtungsgegenstände). Jika perabot disediakan di apartemen sewa, pemilik rumah dapat mengenakan biaya tambahan untuk penggunaannya. Besarnya biaya ini ditentukan berdasarkan nilai perabot dan masa pakainya. Misalnya, jika perabot tersebut berharga €7.000 dan memiliki perkiraan masa pakai 20 tahun, biaya perabot bulanan bisa sekitar €29,60, ditambah biaya tambahan pemilik rumah sebesar 12%, sehingga totalnya menjadi €33,10 per bulan.

PPN (Umsatzsteuer). Pajak pertambahan nilai di Austria adalah 10% untuk properti sewa. Namun, tarif PPN standar sebesar 20% berlaku untuk furnitur, parkir, dan pemanas.

Dengan demikian, menyewa apartemen di Austria melibatkan beberapa komponen, masing-masing dengan kekhususan tersendiri dan diatur oleh hukum dan peraturan yang relevan. Memahami komponen-komponen ini penting bagi penyewa dan pemilik properti untuk memastikan transparansi dan keadilan dalam hubungan sewa-menyewa.

Undang-Undang Sewa Tempat Tinggal (Mietrechtsgesetz, MRG) disahkan pada tanggal 12 November 1981, dan mengatur hubungan antara pemilik dan penyewa di Austria, memastikan keseimbangan antara hak kedua belah pihak. Namun, undang-undang ini tidak berlaku untuk semua jenis properti. Tergantung pada usia bangunan, tujuannya, dan faktor-faktor lainnya, MRG dapat berlaku sepenuhnya, sebagian, atau tidak sama sekali.

MRG berlaku sepenuhnya untuk jenis properti berikut:

• Rumah-rumah yang dibangun sebelum tahun 1945, termasuk bangunan yang dibangun sebelum tahun 1953 dengan subsidi pemerintah.
• Perumahan dengan dukungan negara, tanpa memandang tahun pembangunannya.

Dalam kasus seperti itu, sewa dibatasi dengan mempertimbangkan:

• Kategori perumahan: mendefinisikan jenis properti (misalnya, perumahan sosial, perumahan yang didukung pemerintah).
• Richtwertmietzins: tarif sewa panduan yang ditetapkan untuk kategori perumahan tertentu.
• Angemessener Mietzins: sewa wajar yang memperhitungkan kondisi pasar dan karakteristik khusus dari properti tertentu.

Langkah-langkah ini bertujuan untuk melindungi penyewa dari kenaikan harga sewa dan penggusuran yang tidak beralasan. Misalnya, sebuah apartemen seluas 80 meter persegi di Graz di sebuah bangunan tua (Altbau) dengan renovasi modern, yang sepenuhnya ditanggung oleh MRG, disewakan dengan harga sekitar €600 per bulan, yang 25-30% lebih rendah daripada harga pasar untuk perumahan serupa yang tidak ditanggung oleh MRG.

MRG berlaku sebagian untuk jenis properti berikut:

• Unit kondominium baru yang dibangun setelah tahun 1953 jika bangunan tersebut terdiri dari beberapa unit dan tidak menerima bantuan pemerintah.
• Loteng dan perluasan yang ditambahkan ke bangunan yang sudah ada setelah tahun 1953.

Dalam kasus seperti itu, sewa didefinisikan sebagai "wajar" (angemessen), artinya pemilik dan penyewa dapat dengan bebas menyepakati jumlah sewa, dengan mempertimbangkan kondisi pasar.

Contoh : Sebuah apartemen modern seluas 55 m² di sebuah kondominium di Linz, yang dibangun pada tahun 1960-an, dengan penerapan sebagian dari MRG (Mortgage Reduction Grant), dapat disewa dengan harga €650/bulan, sedangkan perumahan serupa tanpa MRG di pasar swasta harganya sekitar €750/bulan.

MRG tidak berlaku untuk jenis properti berikut:

• Rumah pribadi dan rumah duplex , tanpa memandang tahun pembangunannya.
• Bangunan baru setelah tahun 2006 yang tidak menerima dukungan negara.
• Apartemen wisata dan sewa jangka pendek.

Dalam kasus-kasus ini, pemilik dan penyewa memiliki kebebasan penuh untuk menetapkan ketentuan sewa, termasuk besaran sewa.

Contoh 1: Sebuah rumah pribadi seluas 100 m² di pinggiran Wina, dibangun pada tahun 2010, dapat disewakan dengan harga €1.200/bulan, sepenuhnya berdasarkan kesepakatan antara kedua belah pihak.

Contoh 2: Sebuah apartemen seluas 70 m² di gedung baru di Innsbruck yang dibangun pada tahun 2020 untuk sewa jangka panjang dapat memiliki tarif sewa sebesar €1.050/bulan, yang ditetapkan tanpa batasan MRG, tergantung pada permintaan.

Perbedaan-perbedaan ini sangat penting terutama bagi mereka yang berencana menyewa apartemen di Wina dalam jangka panjang atau tertarik untuk menyewa akomodasi di Austria secara umum.

Di Austria, harga sewa ditentukan oleh beberapa sistem, yang masing-masing mempertimbangkan berbagai faktor, seperti kondisi properti, lokasinya, dan tahun pembangunannya. Mari kita lihat yang utama:

Sistem kategori sewa mengklasifikasikan apartemen ke dalam empat kategori (A–D) tergantung pada kondisi dan perlengkapannya pada saat perjanjian sewa:

• Kategori A: standar modern, apartemen dengan finishing dan peralatan modern.
• Kategori B: standar bagus, apartemen dengan finishing berkualitas, tetapi tanpa fasilitas terbaru.
• Kategori C: standar rata-rata, apartemen dengan perlengkapan dasar, mungkin membutuhkan beberapa perbaikan.
• Kategori D: standar rendah, apartemen tanpa toilet di dalam, kemungkinan dengan finishing yang ketinggalan zaman.

Kategori-kategori ini memengaruhi besaran sewa, di mana apartemen dengan standar lebih tinggi memiliki harga sewa yang lebih tinggi.

Richtwertmietzins adalah tarif sewa acuan yang ditetapkan untuk setiap negara bagian federal Austria. Tarif ini ditinjau setiap dua tahun sekali.

Sistem baru penyesuaian tahunan terhadap Richtwertmietzins dan tarif kategori di Austria mulai berlaku pada tanggal 1 April 2025. Perubahan ini diperkenalkan sebagai bagian dari Mietrechtlichen Inflationslinderungsgesetz ke-4 (4. MILG) untuk mengurangi dampak inflasi tinggi terhadap penyewa.

Contoh perhitungan penyesuaian Richtwertmietzins:

Poin-poin penting bagi penyewa:

• Pembekuan tarif: Untuk perjanjian sewa yang disepakati sebelum 1 April 2025, tarif akan tetap pada level tahun 2023. Ini berarti bahwa harga sewa tidak akan naik pada tahun 2025.
• Batas kenaikan suku bunga: Pada tahun 2026, kenaikan suku bunga akan dibatasi hingga 5% dari suku bunga sebelumnya. Pada tahun 2027, tingkat inflasi rata-rata selama tiga tahun terakhir akan berlaku, dengan batasan maksimal 5%.
• Pengecualian: Pembatasan ini tidak berlaku untuk Mietverträge yang kosong, seperti bangunan baru atau rumah pribadi.

Angemessener Mietzins adalah sistem perhitungan sewa berdasarkan kondisi pasar dan berlaku untuk jenis properti tertentu:

• Apartemen besar: biasanya lebih dari 130 m², seperti apartemen luas di gedung tua Wina (Altbau) di distrik ke-1.
• Properti di bangunan terdaftar: bangunan bersejarah yang termasuk dalam daftar warisan budaya, di mana sewa harus memperhitungkan biaya pemeliharaan dan rekonstruksi.
• Bangunan baru: apartemen di bangunan yang baru dibangun di mana penggunaan MRG terbatas atau tidak ada.

Sebagai contoh, sebuah apartemen seluas 140 m² di kompleks perumahan tertutup di Wina: harga panduannya adalah €6,70/m², tetapi mengingat kondisi, lokasi, dan permintaan pasar, harga sewa yang ditetapkan (Angomessener Mietzins) bisa mencapai €9,50/m², yang lebih tinggi daripada harga pasar yang ditetapkan (Richtwertmietzins).

Penting: Angemessener Mietzins memberi pemilik properti kesempatan untuk menerima sewa pasar untuk properti besar dan unik, tetapi pada saat yang sama, penyewa dilindungi dari sewa yang terlalu tinggi—sewa harus dibenarkan oleh situasi pasar.

Erhöhter Mietzins digunakan ketika pemilik rumah melakukan perbaikan atau peningkatan besar pada apartemen. Ini mungkin termasuk:

• Renovasi dapur atau kamar mandi lengkap
• Modernisasi termal bangunan (penghematan energi)
• Pemasangan lift, perbaikan area umum, modernisasi fasad

Cara instalasi:

• Besarnya kenaikan sewa ditentukan oleh komisi arbitrase atau pengadilan.
• Kenaikan harga dibatasi pada jangka waktu tertentu, paling sering 10 tahun untuk perumahan standar dan hingga 20 tahun untuk perumahan sosial.
• Langkah-langkah ini melindungi penyewa dari kenaikan harga yang tidak beralasan, sementara pemilik properti mendapatkan kembali investasinya.

Saran praktis: Jika Anda ingin menyewa apartemen di Austria untuk jangka panjang, ada baiknya memeriksa apakah pajak Erhöhter Mietzins (Pajak Sewa Tinggi) telah diterapkan pada properti tersebut untuk memahami harga sewa sebenarnya. Misalnya, sebuah apartemen di bangunan bersejarah di Wina setelah modernisasi termal: tarif dasar €6,80/m² → naik menjadi €8,20/m², disetujui oleh komite arbitrase.

Kerangka hukum untuk perumahan sewa di Austria diatur secara ketat, dan penting bagi penyewa dan pemilik rumah untuk memahami hukum yang berlaku dan setiap perubahan terbaru. Mietrechtsgesetz (MRG) dan Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz (WGG) menetapkan batasan sewa yang dapat diterima, perlindungan penyewa, dan kemungkinan kenaikan sewa yang sah.

Perubahan penting diperkenalkan pada tahun 2024–2025 untuk mengekang lonjakan harga sewa, meningkatkan transparansi, dan melindungi penyewa, khususnya di kota-kota besar seperti Wina.

Indeksasi sewa di Wina patut mendapat perhatian khusus —indeksasi ini sering dikaitkan dengan CPI (VPI) dan memiliki dampak yang lebih besar pada harga akhir daripada yang Anda bayangkan.

Klausul penyesuaian sewa adalah ketentuan dalam perjanjian sewa yang memungkinkan pemilik properti untuk menyesuaikan sewa berdasarkan perubahan indeks harga konsumen (CPI). Hingga tahun 2024, penyesuaian tersebut dapat mengakibatkan kenaikan sewa sebesar 10% atau lebih.

Mulai tahun 2024, batasan kenaikan sewa tahunan berdasarkan indeksasi diberlakukan: kenaikan maksimum adalah 5% per tahun. Perubahan ini bertujuan untuk melindungi penyewa dari kenaikan sewa yang berlebihan di tengah inflasi yang tinggi.

Ada situasi-situasi tertentu di mana pemilik rumah dapat menaikkan harga sewa secara legal:

• Perbaikan dan modernisasi: Jika pemilik apartemen melakukan perbaikan atau peningkatan besar pada apartemen, mereka dapat menaikkan sewa. Besarnya kenaikan ditentukan oleh komite arbitrase atau pengadilan untuk jangka waktu terbatas.
• Pengalihan kontrak kepada kerabat: Saat mengalihkan kontrak sewa kepada kerabat, pemilik properti dapat menetapkan harga sewa baru sesuai dengan kondisi pasar.
• Sewa awal yang sangat rendah: Jika sewa awal jauh di bawah harga pasar, pemilik properti dapat menuntut kenaikan ke tingkat yang wajar sesuai dengan §45 Mietrechtsgesetz (MRG).

Undang-Undang Perumahan (Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz/WGG) mengatur sewa di perumahan nirlaba, seperti perumahan yang disediakan oleh koperasi perumahan. Terdapat batasan sewa, dan kenaikan jangka panjang dapat diterapkan hingga 20 tahun, misalnya, untuk menutupi biaya perbaikan dan modernisasi. Langkah-langkah ini menyeimbangkan kepentingan penyewa dan pemilik rumah.

Banyak koperasi perumahan dan program pemerintah kota memungkinkan warga Ukraina dan pengungsi untuk mengajukan permohonan perumahan bersubsidi. Jika Anda ingin menyewa apartemen di Wina untuk pengungsi, penting untuk mempertimbangkan pendaftaran dan bukti status tempat tinggal. Hal ini membuat akses ke perumahan koperasi menjadi pilihan yang lebih realistis dan aman untuk tempat tinggal sementara atau permanen.

Menyewa rumah di Austria bergantung pada banyak faktor yang dapat berdampak signifikan pada biaya. Mari kita lihat faktor-faktor utamanya:

Wina secara tradisional merupakan kota termahal untuk menyewa tempat tinggal di Austria. Di dalam kota itu sendiri, perbedaan harga juga signifikan:

• Pusat kota (Innere Stadt, Wieden, Währing, Döbling): harga sewa yang tinggi karena prestise dan infrastruktur yang berkembang.
• Pinggiran kota (Favoriten, Donaustadt, Floridsdorf): harga lebih terjangkau, tetapi akses transportasi dan infrastrukturnya kurang memadai.

Menurut CBRE, harga sewa di pusat kota Wina bisa mencapai €16,5/m² pada tahun 2025, sedangkan di pinggiran kota akan sekitar €12,2/m².

Apartemen kecil (kurang dari 40 meter persegi) sangat diminati di kalangan mahasiswa dan profesional muda. Apartemen ini seringkali lebih mahal per meter persegi dibandingkan pilihan yang lebih besar. Misalnya, apartemen studio di Wina dapat disewakan dengan harga antara €630 dan €890 per bulan.

Apartemen di gedung baru atau dengan renovasi modern (misalnya, bergaya Altbau) lebih mahal. Pada tahun 2025, rata-rata sewa untuk apartemen baru sekitar €14,87/m², sedangkan untuk apartemen yang lebih tua sekitar €10,00/m².

Apartemen dengan peringkat efisiensi energi tinggi (misalnya, Kelas A) memiliki biaya utilitas yang lebih rendah, sehingga lebih menarik bagi penyewa. Hal ini dapat meningkatkan harga sewa sebesar 5-10% dibandingkan dengan apartemen serupa dengan peringkat efisiensi energi yang lebih rendah.

Perabotan, lift, balkon, garasi, atau tempat parkir dapat secara signifikan meningkatkan biaya sewa. Apartemen berperabot lengkap dengan fasilitas tambahan dapat berharga 10–20% lebih mahal.

Permintaan akan perumahan sewa di Austria secara tradisional meningkat pada musim gugur, ketika mahasiswa dan ekspatriat kembali ke kota. Hal ini menyebabkan harga sewa lebih tinggi selama periode tersebut. Pada tahun 2024, harga sewa di Wina meningkat rata-rata 6,2–7,7%.

Jika Anda merasa membayar sewa terlalu tinggi di Austria, Anda memiliki pilihan untuk mengajukan keberatan. Di bangunan yang tunduk pada Mietrechtsgesetz (MRG) secara penuh, penyewa dapat mengajukan banding ke dewan arbitrase atau pengadilan untuk memverifikasi sewa. Jika sewa melebihi batas yang diizinkan, sewa dapat dikurangi hingga batas hukum, dan kelebihan pembayaran dapat dikembalikan.
Penting untuk mematuhi tenggat waktu berikut:

• Untuk kontrak tanpa batas waktu, permohonan dapat diajukan dalam jangka waktu 3 tahun sejak tanggal penandatanganan kontrak;
• untuk kontrak jangka tetap - paling lambat 6 bulan setelah berakhirnya kontrak atau konversi menjadi kontrak jangka tidak terbatas.

Setelah batas waktu tersebut berakhir, tidak mungkin lagi untuk menantang sewa, tetapi masih dimungkinkan untuk mengajukan keberatan terhadap kenaikan sewa yang tidak beralasan melalui indeksasi (Wertsicherung).

Di bangunan dan properti baru di luar yurisdiksi MRG, situasinya lebih kompleks: di sana, harga ditentukan secara bebas, dan putusan pengadilan jarang memihak penyewa.

Dalam praktik saya, saya pernah menjumpai kasus di mana penyewa mengeluhkan sewa yang terlalu tinggi. Misalnya, sebuah keluarga pengungsi yang memutuskan untuk menyewa apartemen di Wina dalam jangka panjang membayar hampir 20% lebih tinggi dari harga sewa yang ditetapkan secara hukum untuk apartemen lama. Kami mengajukan pengaduan ke komisi arbitrase, dan sewa tersebut dikurangi serta kelebihan pembayaran dikembalikan.

Menurut saya, harga sewa di Austria bukan hanya angka dalam kontrak, tetapi hasil dari kombinasi kompleks kondisi pasar, peraturan hukum, dan kondisi properti tertentu. Sangat penting bagi penyewa untuk memahami apakah apartemen tersebut tunduk pada Mietrechtsgesetz (MRG) dan ketentuan tambahan apa yang tercantum dalam kontrak—mulai dari indeksasi hingga kemungkinan kenaikan sewa karena renovasi.

Tren menarik terlihat pada tahun 2025: harga sewa di gedung-gedung baru terus meningkat, terutama di distrik-distrik bergengsi Wina, sementara undang-undang memperkuat perlindungan penyewa di gedung-gedung lama dan gedung-gedung yang diatur. Hal ini menciptakan keseimbangan antara kepentingan pemilik dan penyewa. Ini sangat relevan bagi mereka yang ingin menyewa apartemen di Wina untuk para pengungsi: harga sewa yang diatur dapat jauh lebih rendah daripada harga pasar, sehingga pilihan tersebut menjadi lebih terjangkau.

Saat memilih apartemen, pertimbangkan tidak hanya harga tetapi juga kategori perumahan, efisiensi energi, infrastruktur, dan ketentuan kontrak. Terkadang lebih bijaksana untuk membayar sedikit lebih mahal untuk renovasi modern dan lokasi yang nyaman daripada menghadapi biaya perbaikan yang berkelanjutan atau tagihan utilitas yang tinggi.

Bagi mereka yang ingin menyewa apartemen di Austria untuk jangka panjang, penting untuk meninjau kontrak dengan cermat dan memahami hak-hak Anda—ini dapat membantu menghemat uang dan menghindari kejutan yang tidak menyenangkan. Tinjau dengan saksama perjanjian sewa di Wina , termasuk indeksasi (Wertsicherung), detail pembayaran, dan ketentuan kenaikan harga setelah renovasi.