Berinvestasi di Properti Hongaria: Apa yang Perlu Anda Ketahui

Dalam beberapa tahun terakhir, pasar properti Hungaria telah menjadi tujuan utama bagi investor yang mencari kombinasi antara harga terjangkau dan stabilitas yurisdiksi Eropa. Artikel ini bertujuan untuk memberikan analisis komprehensif tentang daya tarik investasi negara tersebut: mulai dari properti hunian dan sewa untuk mahasiswa di Budapest hingga vila di Danau Balaton dan peluang untuk menyimpan modal di Uni Eropa.

Situasi pasar saat ini sangat menarik. Menurut Eurostat, Eropa Tengah sedang mengalami gelombang baru migrasi keluarga dan bisnis setelah pandemi: spesialis IT pindah ke Hongaria, perusahaan internasional membuka kantor regional, dan pariwisata berkembang. Budapest telah menjadi salah satu pasar perumahan dengan pertumbuhan tercepat di Eropa selama sepuluh tahun terakhir: harga telah berlipat ganda, tetapi tetap lebih rendah daripada di Austria atau Jerman. Rezim visa yang fleksibel dan biaya hidup yang terjangkau juga menjadi faktor pendukung.

Pengalaman dan pemahaman hukum internasional sangat penting untuk mendukung transaksi di pasar ini. Saya, Ksenia Levina, seorang pengacara dengan pengalaman di Uni Eropa dan Asia, telah memberikan nasihat kepada klien mengenai penataan transaksi, uji tuntas pengembang, dan prosedur KYC/AML selama bertahun-tahun.

Saat membandingkan Hongaria dengan Austria, perbedaannya jelas: Budapest dan wilayah resor menawarkan pengembalian yang lebih tinggi dengan hambatan masuk yang rendah, sementara Austria menawarkan stabilitas dan regulasi yang dapat diprediksi, tetapi dengan imbal hasil yang jauh lebih rendah.

Hungaria terletak di jantung Eropa Tengah, di persimpangan koridor transportasi dan logistik utama Uni Eropa. Negara ini telah menjadi platform bagi perusahaan yang melayani pasar Barat dan Timur, dan bagi investor, ini berarti permintaan perumahan yang stabil dari ekspatriat, mahasiswa, dan wisatawan.

Budapest memiliki posisi yang unik: bukan hanya sebagai ibu kota, tetapi juga sebagai pusat pendidikan dan sektor IT. Universitas internasional beroperasi di sini, ruang kerja bersama (coworking space) dan pusat startup bermunculan, dan arus wisatawan telah melampaui tingkat pra-COVID. Di luar ibu kota, pasar regional tetap menarik: Danau Balaton menarik pembeli properti resor, Debrecen dan Szeged telah menjadi pusat universitas dengan permintaan sewa yang tinggi, dan kota-kota kecil di dekat perbatasan dengan Austria dan Slovakia menarik bagi mereka yang menggabungkan tinggal di Hongaria dengan pekerjaan atau bisnis di negara-negara Uni Eropa lainnya.

Lingkungan hukum cukup transparan: warga asing dapat membeli properti secara langsung, meskipun persetujuan pemerintah setempat diperlukan dalam beberapa kasus. Dibandingkan dengan negara-negara tetangganya, negara ini kompetitif: Polandia dan Republik Ceko menawarkan ekonomi yang lebih maju tetapi harga perumahan yang lebih tinggi, sementara Rumania tetap lebih murah tetapi memiliki peraturan yang kurang dapat diprediksi.

Numbeo mengklaim bahwa daya tarik utama Hungaria adalah harga per meter persegi yang relatif rendah, status yurisdiksi Uni Eropa, dan arus wisatawan serta pelajar yang stabil. Perbandingan dengan Austria mengungkapkan perbedaan pendekatan yang jelas: di Hungaria, Anda dapat memasuki pasar dengan investasi yang lebih kecil dan mengharapkan pengembalian yang lebih tinggi, sementara Austria lebih cocok untuk investor yang menghargai pelestarian modal dan risiko minimal.

Hungaria vs Austria

Saat mempertimbangkan investasi properti di Hongaria, penting untuk memahami posisinya dalam persaingan regional. Eropa Tengah dan Timur telah menjadi pusat pergerakan modal, menarik baik investor Eropa yang mencari pengembalian tinggi maupun pembeli internasional yang ingin mengamankan aset di yurisdiksi Uni Eropa dengan hambatan masuk yang lebih rendah daripada Eropa Barat.

Pesaing utama Hungaria adalah Polandia, Republik Ceko, dan Rumania.

Poland memiliki pasar domestik yang besar dan tingkat pertumbuhan ekonomi yang tinggi. Permintaan sewa sangat kuat, terutama di Warsawa dan Krakow, tetapi harga sudah jauh lebih tinggi daripada di Hongaria, dan imbal hasil secara bertahap menurun.

Republik Ceko, khususnya Praha, dianggap sebagai salah satu pasar paling stabil di kawasan ini: risiko rendah, permintaan sewa tinggi, tetapi hambatan masuknya hampir setara dengan Austria, yang membatasi jumlah investor swasta.

Rumania tetap menjadi pasar yang paling mudah diakses di kawasan ini, khususnya Bukares dan resor-resor di Laut Hitam. Namun, sistem hukumnya kurang dapat diprediksi, dan infrastrukturnya tertinggal dibandingkan dengan Hungaria.

Austria juga dapat dianggap sebagai pesaing: pasarnya transparan dan stabil, tetapi biaya masuknya beberapa kali lebih tinggi, dan imbal hasilnya berkisar antara 2–3% per tahun.

Dengan demikian, Hungaria tampaknya menjadi penghubung perantara: di satu sisi, negara ini lebih murah dan lebih menguntungkan daripada Republik Ceko atau Austria, dan di sisi lain, negara ini tampak lebih mudah diprediksi dan menarik bagi orang asing daripada Rumania.

Selama dua puluh tahun terakhir, pasar properti Hungaria telah melalui beberapa tahapan yang berbeda, yang mencerminkan baik proses ekonomi domestik maupun tren global.

Sejak bergabung dengan Uni Eropa pada tahun 2004, Hongaria menjadi lebih terbuka dan menarik bagi investor asing. Pembeli dari Jerman, Austria, dan Inggris, serta investor dari Rusia dan Israel, telah aktif memasuki pasar.

Permintaan akan perumahan juga meningkat di dalam negeri: keluarga-keluarga Hungaria mendapatkan akses ke produk hipotek baru, yang sebelumnya terbatas. Selama periode ini, harga perumahan di Budapest dan daerah wisata (seperti Danau Balaton) naik dengan laju dua digit.

global tahun 2008 menandai titik balik. Penurunan tajam likuiditas dan meningkatnya pengangguran membuat pasar properti hampir lumpuh. Harga apartemen dan rumah turun rata-rata 20-30%, dan beberapa proyek pembangunan benar-benar terhenti. Banyak investor asing meninggalkan pasar, lebih memilih yurisdiksi yang lebih stabil.

Periode stagnasi berlangsung selama beberapa tahun. Dorongan baru baru muncul pada tahun 2014-2015, ketika situasi makroekonomi Hungaria stabil dan negara itu menjadi menarik karena harganya yang relatif rendah dibandingkan dengan negara tetangga Austria dan Eropa Barat.

Faktor pendorong utama pertumbuhan baru tersebut adalah:

• Pariwisata: Budapest telah menjadi salah satu kota paling populer bagi wisatawan Eropa, dan permintaan untuk penyewaan jangka pendek telah meningkat tajam;
• Pendidikan: Universitas-universitas di Hongaria (termasuk fakultas kedokteran dan teknik) menarik mahasiswa dari Uni Eropa dan Asia, yang telah menciptakan pasar perumahan mahasiswa yang kuat;
• Investasi asing: minat ditunjukkan oleh investor swasta dan perusahaan yang mencari properti menguntungkan untuk disewakan;
• Kebijakan pemerintah: Insentif pajak dan program dukungan hipotek telah membantu meningkatkan keterjangkauan perumahan bagi penduduk setempat.

Sejak 2015, pasar telah memasuki periode pertumbuhan berkelanjutan. Harga properti residensial di Budapest meningkat sekitar 100% selama dekade (2010–2020), menjadikan ibu kota Hongaria ini salah satu yang paling cepat berkembang di Eropa Tengah dan Timur. Pertumbuhan regional lebih moderat, tetapi bahkan di sana, pertumbuhan yang stabil tetap terlihat berkat pengembangan infrastruktur dan minat pada kawasan wisata.

Pada tahun 2023, pasar properti Hungaria telah mencapai puncaknya. Harga apartemen di pusat Budapest telah setara dengan harga di kota-kota tingkat kedua Austria, menandakan terjadinya overheating (pemanasan berlebihan).

Di tengah kenaikan suku bunga hipotek dan penurunan aktivitas pembeli pada tahun 2024–2025, para ahli memperkirakan stabilisasi harga dengan kemungkinan koreksi di pasar sekunder, sementara properti likuid di ibu kota dan dekat Danau Balaton tetap menarik sebagai investasi.

Pertumbuhan terbesar tercatat di ibu kota. Selama dekade terakhir, harga perumahan di Budapest telah meningkat sekitar 100%, sementara di daerah lain, dinamikanya lebih moderat: +40-60% selama periode yang sama. Tingkat pertumbuhan melambat pada tahun 2020-2023, tetapi pasar tetap mengalami pemanasan karena tingginya permintaan dan terbatasnya pasokan. Stabilisasi diprediksi pada tahun 2025, dengan kemungkinan koreksi harga di pasar yang ada.

Budapest tetap menjadi pusat pasar properti Hungaria yang menyumbang sebagian besar transaksi perumahan baik untuk pembeli domestik maupun internasional. Kota ini menarik investor dengan beberapa faktor: infrastruktur yang berkembang, aktivitas bisnis, daya tarik wisata, dan warisan budaya yang kaya. Di dalam ibu kota, pasarnya beragam: pusat bersejarah dan distrik-distrik di sepanjang Sungai Danube membentuk segmen premium.

Harga apartemen di sini dan terkadang bahkan melebihinya, karena pasokan yang terbatas dan prestise lokasinya. Pada saat yang sama, pasar perumahan massal berkembang pesat di daerah pemukiman – bangunan baru dan apartemen bekas diminati oleh keluarga muda, mahasiswa, dan investor yang mencari sewa jangka panjang.

Dengan demikian, Budapest menggabungkan segmen mewah dan pasar massal, menawarkan beragam pilihan bagi pembeli dengan anggaran yang berbeda.

Pusat transaksi utama kedua adalah wilayah Danau Balaton , kawasan resor terbesar di Hongaria. Sejak awal tahun 2000-an, wilayah ini secara konsisten menarik pembeli asing, terutama warga Jerman dan Austria, yang melihatnya sebagai pengalaman Mediterania dengan harga terjangkau.

Vila dan apartemen untuk liburan musim panas, serta penyewaan jangka pendek, banyak dibeli di sini. Balaton dipandang sebagai "investasi resor" dengan prospek jangka panjang: harga naik lebih lambat daripada di ibu kota, tetapi pasar tetap stabil berkat arus wisatawan yang konstan dan likuiditas yang tinggi.

Destinasi penting ketiga adalah kota-kota universitas, dengan Debrecen dan Szeged yang sangat menonjol. Pusat-pusat pendidikan dan penelitian ini menyediakan permintaan yang stabil untuk perumahan sewa dari mahasiswa dan dosen.

Apartemen kecil, yang mudah disewakan selama tahun ajaran sekolah, sangat populer di sini. Investasi pada properti semacam itu lebih pragmatis: keuntungan dihasilkan oleh permintaan yang stabil, dan risiko penurunan harga lebih rendah daripada di pasar modal yang terlalu panas.

dekat dengan Austria dan Slovakia, memainkan peran penting dalam geografi transaksi Kota-kota ini menjadi menarik karena adanya kesempatan untuk menggabungkan harga perumahan yang lebih rendah dengan manfaat bekerja dan tinggal di negara-negara tetangga.

Banyak warga Austria dan Slovakia membeli properti di sini sebagai rumah kedua atau sebagai basis untuk gaya hidup lintas batas. Segmen ini telah tumbuh sangat pesat sejak tahun 2015, ketika kenaikan harga di ibu kota membuat properti regional menjadi alternatif yang lebih menarik.

Pasar properti Hungaria menawarkan beragam format, sehingga menarik bagi berbagai investor. Apartemen mewakili pangsa terbesar, dan tetap menjadi kelas aset yang paling likuid dan diminati. Baik pasar sekunder maupun sejumlah kecil proyek pembangunan baru tetap aktif.

Pasar primer berkembang lambat: tidak seperti Austria, di mana pembangunan kompleks baru dilembagakan, di Hungaria proyek-proyek kecil oleh pengembang lokal lebih dominan.

Vila dan rumah merupakan segmen pasar yang signifikan terutama di daerah resor seperti Danau Balaton. Jenis perumahan ini terutama ditujukan untuk penggunaan musiman dan sewa jangka pendek. Banyak warga asing membeli rumah di sini untuk liburan pribadi, sekaligus mempertimbangkannya sebagai investasi jangka panjang.

Gedung apartemen menempati posisi khusus terutama diminati di Budapest dan kota-kota universitas. Ini adalah bangunan utuh dengan apartemen yang tersedia untuk disewa. Jenis investasi ini populer di kalangan investor institusional dan korporasi, tetapi juga ditemukan di kalangan investor swasta yang mencari diversifikasi portofolio.

Terakhir, lahan untuk pembangunan tetap menjadi area penting. Meskipun proses akuisisi bagi warga asing lebih kompleks dan memerlukan persetujuan tambahan, minat terhadap lahan tetap ada, terutama di sekitar Budapest dan area wisata utama. Ini adalah aset yang dirancang untuk jangka panjang, didorong oleh urbanisasi dan perluasan infrastruktur di masa depan.

Komposisi pembeli di pasar Hungaria mencerminkan sifat internasionalnya. Investor asing yang paling aktif secara tradisional meliputi warga negara Jerman dan Austria, yang secara historis memandang Hungaria sebagai tujuan investasi yang nyaman karena kedekatan geografis, bahasa, dan hubungan budayanya.

Pembeli Rusia juga memainkan peran penting, terutama di segmen premium Budapest dan Danau Balaton, di mana mereka memandang properti sebagai cara untuk menjaga modal. Investor Tiongkok memasuki pasar melalui properti komersial dan gedung apartemen, sementara investor Israel aktif hadir di segmen penyewaan hunian.

Dari perspektif penyewa, pasar terbagi menjadi beberapa kelompok utama. Salah satu yang paling signifikan terdiri dari mahasiswa, yang menghasilkan permintaan stabil di kota-kota universitas dan Budapest. Wisatawan menghasilkan arus sewa jangka pendek yang signifikan, terutama di ibu kota dan daerah resor.

Terakhir, ceruk penting lainnya ditempati oleh para ekspatriat – karyawan perusahaan dan organisasi internasional yang bekerja di Hongaria. Permintaan mereka terutama berfokus pada perumahan kelas menengah dan atas di daerah-daerah bergengsi di Budapest, di mana infrastruktur dan transportasi sudah berkembang dengan baik.

Dengan demikian, pasar properti Hungaria berlapis-lapis dan berorientasi pada permintaan domestik maupun asing. Stabilitasnya terjamin oleh kombinasi beberapa faktor: daya tarik wisatanya, potensi pendidikannya, dan lokasi strategis negara tersebut di Eropa Tengah.

Hungaria vs Austria

Pasar properti Hungaria menawarkan berbagai macam struktur kepemilikan dan instrumen investasi kepada investor, tergantung pada tujuan, anggaran, dan penggunaan yang dimaksud. Meskipun proses pembelian umumnya mudah diakses oleh warga negara asing, ada sejumlah pertimbangan yang harus diperhatikan di setiap tahapnya.

Kepemilikan langsung atas apartemen atau rumah tetap menjadi salah satu metode yang paling populer Warga negara asing dapat membeli properti hunian, tetapi ini memerlukan izin khusus dari otoritas setempat.

Biasanya, prosesnya memakan waktu beberapa minggu dan jarang ditolak, terutama untuk properti hunian tanpa nilai strategis yang signifikan. Format ini sangat populer di kalangan pembeli yang mempertimbangkan rumah untuk penggunaan pribadi, liburan musiman, atau investasi jangka panjang.

akuisisi lahan lebih kompleks Hukum Hungaria mengatur transaksi lahan dengan lebih ketat: warga negara asing diperbolehkan membeli lahan, tetapi persetujuan membutuhkan waktu yang jauh lebih lama, dan dalam beberapa kasus, pembatasan mungkin terjadi, terutama terkait lahan pertanian. Namun, jika izin berhasil diperoleh, format ini membuka peluang untuk pembangunan properti hunian atau komersial.

Bagi investor yang menargetkan gedung apartemen, properti komersial, atau proyek besar, model badan hukum sering digunakan. Mendaftarkan perusahaan di Hongaria secara signifikan menyederhanakan proses transaksi, karena perusahaan bertindak sebagai pembeli atas namanya sendiri. Pendekatan ini juga nyaman bagi mereka yang berencana mengelola portofolio properti dan meminimalkan risiko pajak.

Isu kepemilikan bersama dan hukum keluarga layak mendapat perhatian khusus Di Hongaria, properti dapat dibeli bersama oleh beberapa pemilik, sehingga investasi menjadi lebih mudah diakses oleh pasangan atau anggota keluarga. Perjanjian pranikah dan hukum warisan juga memainkan peran penting: memiliki surat wasiat atau perjanjian sebelumnya membantu menghindari perselisihan dan menyederhanakan pengalihan kepemilikan.

Membuka rekening bank merupakan bagian integral dari proses investasi . Bank-bank Hungaria mensyaratkan transparansi mengenai asal usul dana, dan investor asing harus siap menghadapi pemeriksaan dan dokumentasi tambahan. Meskipun demikian, sistem perbankan negara ini dianggap andal dan aktif melayani klien internasional.

Perbandingan dengan Austria

Proses pembelian properti di Hongaria umumnya dianggap cukup mudah, meskipun bagi warga negara asing diperlukan persetujuan tertentu dan keterlibatan pengacara yang wajib. Transaksi biasanya dimulai dengan penandatanganan kontrak pendahuluan dan pembayaran uang muka, yang biasanya sekitar 10% dari nilai properti.

Langkah ini mengamankan niat pembeli dan memesan properti tersebut untuk mereka. Selanjutnya, perjanjian jual beli utama disusun dan disahkan oleh pengacara, yang menguraikan semua ketentuan transaksi, prosedur pembayaran, dan jangka waktu penyerahan properti.

Warga negara non-Uni Eropa memerlukan izin tambahan dari otoritas setempat. Ini biasanya merupakan prosedur formal yang memakan waktu empat hingga enam minggu dan jarang berujung pada penolakan, kecuali jika menyangkut fasilitas strategis.

Tahap terakhir adalah mendaftarkan hak kepemilikan di kantor pendaftaran tanah. Setelah pendaftaran dilakukan, pembeli diakui sebagai pemilik penuh, dan seluruh proses pendaftaran rata-rata memakan waktu satu hingga dua bulan.

Uji tuntas merupakan bagian penting dari setiap transaksi di Hongaria. Pembeli dan pengacaranya harus memastikan bahwa penjual memang pemilik tunggal properti tersebut dan bahwa tidak ada hutang, hipotek, atau tunggakan pajak yang belum dibayar.

Rekonsiliasi data kadaster dan kondisi sebenarnya dari properti tersebut wajib dilakukan, karena terkadang terjadi perbedaan dalam praktiknya. Dalam kasus di mana properti tersebut dimiliki bersama, persetujuan yang disahkan oleh notaris dari semua pemilik diperlukan untuk penjualan tersebut.

Perbandingan dengan Austria

Pasar properti baru di Hongaria jauh kurang berkembang dibandingkan dengan negara tetangganya, Austria. Mayoritas penawaran berada di pasar properti yang sudah ada. Meskipun transaksi properti yang masih dalam tahap pembangunan dimungkinkan, tidak seperti di Austria, transaksi tersebut tidak selalu disertai dengan sistem perlindungan pembeli yang memadai, seperti rekening escrow. Hal ini membuat uji tuntas menjadi sangat penting.

Membeli properti di Hongaria dari jarak jauh dimungkinkan, tetapi memerlukan perhatian khusus pada aspek hukum dan organisasi. Bagi investor asing, langkah kuncinya adalah mendapatkan izin akuisisi, yang diproses melalui otoritas lokal dan memerlukan pengajuan paket dokumen yang mengkonfirmasi sumber pendanaan dan legalitas transaksi.

Semua tahapan, termasuk pemilihan properti, uji tuntas, penandatanganan kontrak, dan pendaftaran hak milik, dapat diatur melalui perwakilan tepercaya atau agen real estat lokal dengan dukungan notaris. Penting untuk memilih mitra yang andal untuk dukungan jarak jauh sejak awal untuk meminimalkan risiko kesalahan dan penipuan.

Saat melakukan pembelian jarak jauh, Anda juga perlu memperhitungkan pajak dan biaya tambahan, termasuk biaya notaris, pendaftaran transaksi, dan kemungkinan biaya agen serta biaya pengelolaan properti. Pengelolaan properti jarak jauh dimungkinkan melalui layanan penyewaan profesional dan perusahaan manajemen, terutama jika Anda berencana menyewakan apartemen tersebut dalam jangka pendek atau jangka panjang.

Dengan demikian, pembelian jarak jauh di Hongaria merupakan strategi yang layak dan legal, tetapi membutuhkan persiapan yang cermat, kemitraan yang andal, dan pendekatan sistematis terhadap perencanaan manajemen dan profitabilitas.

Sistem pajak Hungaria jauh lebih lunak daripada Austria, sehingga membuat pasar ini menarik bagi investor. Pajak utama atas pembelian properti adalah biaya akuisisi real estat sebesar 4% dari harga transaksi. Biaya tambahan meliputi biaya hukum, biasanya sekitar 1%, dan biaya administrasi kecil, yang jarang melebihi beberapa ratus euro.

Biaya kepemilikan properti sangat minim. Tidak seperti Austria, di mana pajak properti bisa sangat besar, di Hongaria pajak properti bersifat simbolis dan bervariasi tergantung pada kotamadya, jarang melebihi €200 per tahun. Hal ini membuat perawatan properti menjadi murah, dan pengeluaran terutama terbatas pada tagihan utilitas.

Menjual properti juga bisa menguntungkan: pajak keuntungan modal adalah 15% dari selisih antara harga beli dan harga jual, tetapi secara bertahap berkurang setiap tahun kepemilikan dan sepenuhnya dihapus setelah lima tahun. Dengan demikian, investor jangka panjang dapat sepenuhnya menghindari pajak penjualan.

Untuk pendapatan sewa, berlaku tarif pajak penghasilan sebesar 15%. Dalam beberapa kasus, kontribusi jaminan sosial ditambahkan jika kegiatan penyewaan dilakukan secara teratur. Namun, bahkan dengan memperhitungkan pembayaran ini, beban pajak tetap moderat, terutama dibandingkan dengan Austria, di mana pendapatan sewa dikenakan pajak secara progresif, berkisar antara 20% hingga 55%.

Dengan demikian, Hungaria diuntungkan oleh beban pajak yang rendah dan biaya transaksi yang lebih murah, sehingga menarik bagi mereka yang mencari pilihan investasi yang terjangkau dan fleksibilitas tinggi. Austria, di sisi lain, menawarkan sistem yang lebih mudah diprediksi dan transparan, yang sangat dihargai oleh investor yang bersedia membayar untuk perlindungan hukum maksimal dan risiko minimal.

Objek: apartemen di pusat kota Budapest (distrik VI, di sebelah Gedung Opera).

Luas: 60 m².

Harga pembelian: €200,000.

Tujuan: disewakan (jangka panjang dan jangka pendek).

Sewa jangka panjang (12 bulan):

• Rata-rata sewa di pusat Budapest: €12/m² → €720/bulan.
• Pendapatan per tahun: €8.640.

Sewa jangka pendek (Airbnb):

• Dengan tingkat hunian 65% dan harga €60/malam → sekitar €14.000 per tahun.
• (Namun biaya pembersihan, layanan, dan pengelolaan lebih tinggi – hingga 25% dari pendapatan).
• Pendapatan bersih: €10.500.

Di Hongaria, pajak sewa adalah 15% dari pendapatan + kontribusi jaminan sosial (hingga batas tertentu).

Mari kita asumsikan sewa jangka panjang (untuk skenario konservatif):

Penghasilan: €8,640

Pajak (15%): €1,296

Pendapatan bersih: €7,344

Secara historis, Budapest menunjukkan pertumbuhan harga sekitar 5-7% per tahun.

Jika nilai apartemen tersebut mencapai €250.000 dalam 5 tahun, maka:

• Penjualan: €250,000
• Pajak keuntungan modal: 0% (jika dimiliki selama >5 tahun)
• Laba bersih: €39.300 (pertumbuhan + pendapatan sewa).

Dengan demikian, investor menerima efek ganda:

• arus kas stabil dari sewa (3,5–5% per tahun),
• peningkatan nilai aset dalam jangka waktu 5-10 tahun.

Membeli properti dan mendapatkan izin tinggal. Hongaria, tidak seperti beberapa negara Eropa selatan (seperti Portugal, Yunani, atau Spanyol), tidak menawarkan program "visa emas" langsung. Ini berarti bahwa hanya dengan membeli apartemen atau rumah, bahkan yang bernilai beberapa ratus ribu euro, tidak secara otomatis memberikan izin tinggal.

Namun, kepemilikan properti dapat menjadi keuntungan tidak langsung saat mengajukan permohonan untuk kategori izin tinggal lainnya: hal ini menunjukkan keterikatan pemohon dengan negara tersebut, kemampuan finansial mereka, dan keberadaan pusat kepentingan di Hongaria.

Alternatif jalur untuk mendapatkan izin tinggal. Karena kepemilikan properti bukan merupakan dasar yang sah untuk legalisasi, warga negara asing biasanya memilih jalur lain untuk melegalisasi tempat tinggal mereka:

• Melalui bisnis: mendirikan perusahaan di Hongaria dan mendaftarkan aktivitas bisnis Anda. Memiliki bisnis nyata, karyawan, dan pembayaran pajak secara signifikan meningkatkan peluang Anda untuk mendapatkan izin tinggal.
• Melalui pendapatan dan kemandirian finansial: Warga negara asing yang kaya dapat membuktikan pendapatan pasif (misalnya, dari properti sewaan atau investasi) dan memperoleh izin tinggal berdasarkan hal tersebut.
• Program digital nomad: Salah satu alat penting dalam beberapa tahun terakhir adalah White Card, yang memungkinkan Anda untuk bekerja jarak jauh di Hongaria sambil tinggal di Uni Eropa. Program ini dirancang untuk pekerja lepas, spesialis TI, dan karyawan jarak jauh dari perusahaan internasional.
• Visa nasional: Kategori izin tinggal tertentu dapat dikeluarkan untuk pelajar, peneliti, dan reunifikasi keluarga. Dalam kasus tersebut, properti berperan sebagai pendukung (sebagai jaminan tempat tinggal).

Gaya hidup dan kualitas hidup. Terlepas dari tidak adanya "visa emas" langsung, Hongaria tetap menjadi negara yang menarik untuk relokasi.

• Biaya hidup di Budapest jauh lebih rendah dibandingkan di Austria atau Jerman: sewa, makanan, dan layanan di Budapest rata-rata 20-40% lebih murah.
• Akses terhadap layanan kesehatan lebih mudah dibandingkan di Eropa Barat, dan klinik swasta menawarkan layanan berkualitas dengan harga yang wajar.
• Letak geografis negara ini membuatnya mudah diakses: Wina hanya berjarak 2,5 jam dengan kereta api atau mobil, dan koridor transportasi utama Eropa Tengah melewati Budapest.

Hungaria vs Austria

Pasar properti di Hongaria terbagi menjadi dua area sewa utama:

Penyewaan jangka pendek terutama ditujukan untuk wisatawan. Budapest termasuk dalam 10 ibu kota Eropa teratas untuk kunjungan menginap wisatawan, dan Danau Balaton tetap menjadi tujuan liburan musim panas yang populer. Apartemen di pusat kota atau apartemen di tepi danau dapat menghasilkan pendapatan yang lebih tinggi daripada penyewaan jangka panjang selama musim ramai.

Penyewaan jangka panjang disediakan oleh mahasiswa (di Budapest dan kota-kota universitas seperti Debrecen dan Szeged) dan ekspatriat. Karyawan perusahaan dan organisasi internasional lebih memilih perumahan di daerah-daerah bergengsi di ibu kota. Segmen ini lebih stabil dan dapat diprediksi daripada penyewaan jangka pendek, tetapi menghasilkan pengembalian yang lebih rendah.

Imbal hasil di Hongaria jauh lebih tinggi daripada di Austria, yang dijelaskan oleh harga masuk yang lebih rendah dan permintaan sewa yang lebih besar.

Perbandingan dengan Austria

Austria secara tradisional dianggap sebagai pasar yang lebih "konservatif" untuk investasi sewa:

• Tingkat pengembalian investasi di kota-kota besar (Wina, Salzburg, Innsbruck) adalah 2–3% per tahun.
• Namun, sebagian besar penyewaan di sana bersifat jangka panjang, dengan volatilitas rendah, yang menjamin prediktabilitas pendapatan yang tinggi.
• Sebaliknya, Hongaria memungkinkan pengembalian investasi 1,5-2 kali lebih tinggi, tetapi dengan mengorbankan ketergantungan yang lebih besar pada pariwisata dan permintaan dari kalangan pelajar.

Dengan demikian, Hungaria menawarkan imbal hasil yang lebih tinggi dan ambang batas masuk yang terjangkau bagi investor, tetapi membutuhkan pemilihan wilayah dan strategi penyewaan yang cermat. Austria, sebaliknya, menawarkan stabilitas dan risiko rendah, tetapi imbal hasilnya jauh lebih rendah.

Hungaria vs Austria

Budapest adalah pasar utama. Budapest adalah ibu kota dan kota terbesar Hongaria, pusat kehidupan ekonomi dan budaya negara tersebut. Properti di sini diminati baik untuk sewa jangka panjang maupun sewa jangka pendek bagi wisatawan. Distrik dengan likuiditas terbesar adalah arondisemen ke-5, ke-6, dan ke-7 (pusat kota dan sekitarnya).

Permintaan tinggi didorong oleh mahasiswa, ekspatriat, dan wisatawan. Berinvestasi di apartemen di Budapest memberikan pendapatan yang stabil dan likuiditas yang relatif cepat saat dijual kembali.

Danau Balaton – properti resor. Danau Balaton adalah danau terbesar di Eropa Tengah dan destinasi wisata populer. Rumah dan vila dibeli di sini untuk disewakan musiman dan liburan. Selama musim ramai, hasil investasi bisa lebih tinggi daripada di ibu kota, tetapi pendapatan di luar musim ramai menurun. Properti resor ideal untuk investor yang fokus pada penyewaan jangka pendek dan diversifikasi portofolio.

Debrecen, Szeged – sewa untuk mahasiswa. Debrecen dan Szeged adalah kota universitas dengan permintaan sewa yang stabil untuk mahasiswa. Berinvestasi di apartemen dekat universitas memberikan arus penyewa yang stabil, persaingan rendah, dan pengembalian investasi yang cepat. Risikonya terbatas, tetapi likuiditasnya lebih rendah daripada di Budapest, dan pengembaliannya tidak bergantung pada musim wisata.

Gaya Hidup Pedesaan. Kota-kota kecil dan desa-desa di Hongaria menarik pembeli yang mencari kehidupan yang tenang, lingkungan hijau, dan rumah-rumah pedesaan. Harga di sini lebih rendah daripada di kota-kota besar, dan properti seringkali memiliki lahan yang luas. Ini adalah pilihan yang cocok bagi mereka yang ingin menggabungkan kehidupan pribadi dengan kemungkinan pertumbuhan modal jangka panjang, tetapi hasil sewanya rendah.

Pasar properti Hungaria sebagian besar terdiri dari rumah-rumah yang sudah ada. Apartemen dan rumah-rumah ini langsung tersedia untuk disewa, sehingga menarik bagi investor. Pasar yang sudah ada menawarkan berbagai kualitas, lokasi, dan harga, memungkinkan berbagai strategi investasi. Kelemahan potensialnya adalah perlunya renovasi dan modernisasi untuk meningkatkan keuntungan.

Bangunan baru mewakili pangsa pasar yang lebih kecil, tetapi menawarkan tata letak modern, efisiensi energi, dan biaya operasional minimal. Bangunan baru dihargai lebih tinggi daripada properti yang sudah ada, dan periode pengembalian modalnya bisa lebih lama. Bagi sebagian investor, hal ini dapat dibenarkan, karena bangunan dan apartemen baru menarik penyewa dan pembeli premium.

Harga dan contoh:

• Apartemen di Budapest: mulai dari €100.000 hingga €250.000
• Rumah-rumah di dekat Danau Balaton: mulai dari €200.000 hingga €500.000
• Properti bekas lebih murah daripada bangunan baru, tetapi membutuhkan perhatian terhadap kondisi properti tersebut.

Perbandingan dengan Austria

Di Hungaria, akses pasar lebih mudah dan pasar sekunder lebih melimpah, sehingga meningkatkan fleksibilitas investor. Di Austria, harga lebih tinggi dan kualitas konstruksi secara konsisten tinggi, menjadikan pasar menarik untuk kepemilikan modal jangka panjang, tetapi imbal hasilnya lebih rendah.

Gedung apartemen. Gedung apartemen bertingkat menawarkan aliran pendapatan yang beragam dan mengurangi risiko kekosongan penyewa. Pasar utama untuk properti semacam ini adalah Budapest dan kota-kota pelajar. Pengelolaan membutuhkan pengawasan aktif terhadap penyewa dan pemeliharaan, tetapi imbal hasilnya seringkali lebih tinggi daripada gedung apartemen tunggal.

Sewa untuk mahasiswa. Berinvestasi di apartemen dekat universitas memberikan permintaan yang stabil dan pendapatan yang hampir konstan. Properti semacam ini tetap diminati terlepas dari penurunan ekonomi. Kekurangan utamanya adalah fluktuasi musiman dan nilai jual kembali yang relatif rendah.

Properti resor. Properti di Danau Balaton dan di daerah pemandian air panas Hongaria cocok untuk disewakan jangka pendek kepada wisatawan. Keuntungannya adalah pendapatan tinggi selama musim puncak. Kerugiannya adalah perlunya pengelolaan properti dan ketidakstabilan pendapatan musiman.

Properti komersial. Kantor, gudang, dan ruang ritel di Hongaria menawarkan peluang diversifikasi dan pendapatan jangka panjang. Meskipun membutuhkan pengelolaan dan pertimbangan hukum yang lebih kompleks, properti komersial seringkali memberikan aliran pendapatan sewa yang stabil.

Lahan di pedesaan. Kavling tanah relatif murah dan cocok untuk investasi jangka panjang atau pembangunan. Keuntungan utamanya adalah potensi apresiasi nilai. Kerugiannya adalah likuiditas rendah dan kurangnya pendapatan hingga proyek selesai.

Perbandingan strategi: Hongaria vs. Austria

Di Hongaria, investasi di bidang pendidikan dan pariwisata populer karena imbal hasilnya lebih tinggi dan biaya masuknya lebih rendah.

Di Austria, prioritas diberikan kepada perkantoran dan perumahan premium, di mana pasar lebih stabil tetapi imbal hasil sewa lebih rendah.

Sebelum memutuskan untuk membeli properti di Hongaria, penting untuk mempertimbangkan potensi risiko dan kerugian yang dapat memengaruhi jangka waktu, profitabilitas, dan kemudahan kepemilikan. Tantangan utama berkaitan dengan prosedur birokrasi, ketidakstabilan ekonomi dan politik, serta pembatasan penyewaan jangka pendek, terutama di daerah wisata. Memahami faktor-faktor ini membantu investor menilai prospek mereka dan membuat keputusan yang tepat.

Membeli properti di Hongaria membutuhkan prosedur birokrasi yang signifikan, terutama bagi warga negara asing. Untuk membeli properti, warga negara asing harus mendapatkan izin dari Kementerian Kehakiman Hongaria.

Proses ini mungkin mencakup verifikasi sumber pendanaan, koordinasi transaksi dengan otoritas lokal, dan persiapan akta notaris. Proses ini dapat memakan waktu mulai dari beberapa minggu hingga beberapa bulan, tergantung pada jenis properti dan wilayahnya

Di Austria, prosesnya jauh lebih sederhana bagi warga negara Uni Eropa: praktis tidak ada batasan dalam pembelian properti, sementara bagi warga negara lain, prosedurnya juga diatur, tetapi lebih transparan dan dapat diprediksi.

Hungaria dicirikan oleh ketidakstabilan politik yang relatif tinggi dibandingkan dengan Austria. Volatilitas politik dapat terwujud dalam perubahan kebijakan pajak, peraturan sewa, dan insentif investasi. Ketidakstabilan ekonomi juga terkait dengan fluktuasi forint terhadap euro, yang berdampak pada pengembalian investasi riil bagi warga asing.

Sebaliknya, Austria menikmati lingkungan politik dan ekonomi yang stabil, dengan risiko perubahan legislatif yang rendah dan prediktabilitas yang tinggi bagi investor.

Budapest memiliki peraturan ketat mengenai penyewaan jangka pendek, termasuk platform seperti Airbnb. Beberapa area memerlukan izin khusus, dan area wisata mungkin memberlakukan kuota jumlah apartemen yang boleh disewakan. Melanggar peraturan ini dapat mengakibatkan denda dan larangan penyewaan di masa mendatang.

Di Austria, pembatasan semacam itu lebih sedikit, tetapi kota-kota besar seperti Wina juga secara bertahap memperkenalkan pembatasan pada penyewaan jangka pendek untuk mengatur pasar perumahan.

Kehidupan di Hongaria menggabungkan kenyamanan infrastruktur modern dengan warisan budaya dan sejarah yang kaya. Kota-kota menawarkan jaringan transportasi umum yang berkembang dengan baik, layanan kesehatan modern, dan berbagai fasilitas serta sarana rekreasi.

Biaya hidup secara umum lebih rendah daripada di negara-negara Eropa Tengah tetangga, sehingga memungkinkan gaya hidup yang lebih bebas dan beragam dengan pendapatan yang sama.

Gaya hidup di sini ditandai dengan tempo yang santai, perpaduan antara kerja dan waktu luang, serta partisipasi aktif dalam kehidupan budaya: teater, museum, konser, festival, dan acara olahraga tersedia sepanjang tahun.

Komunitas ekspatriat aktif dan suportif, memfasilitasi integrasi, dan ketersediaan layanan kesehatan dan lembaga pendidikan berkualitas tinggi menciptakan lingkungan yang nyaman bagi keluarga. Secara keseluruhan, Hongaria menawarkan kombinasi harmonis antara keterjangkauan biaya, kekayaan budaya, dan kualitas hidup yang tinggi, menjadikannya pilihan menarik untuk tempat tinggal permanen dan jangka panjang.

Hungaria vs Austria

Letak geografis Hungaria yang unik di jantung Eropa menjadikannya lokasi yang nyaman dan strategis baik untuk investasi maupun tempat tinggal. Akses transportasi yang mudah, infrastruktur yang maju, dan kedekatan dengan pusat-pusat ekonomi utama Uni Eropa menjadikan negara ini menarik bagi investor, pekerja digital nomaden, dan keluarga yang mencari keseimbangan antara kualitas hidup dan biaya hidup.

Hungaria menawarkan potensi hasil yang tinggi dengan biaya masuk yang relatif rendah. Apartemen hunian di Budapest dan daerah wisata populer dapat menghasilkan pendapatan sewa yang stabil, terutama di segmen sewa jangka pendek, meskipun ada pembatasan yang berlaku.

Properti komersial di kota-kota besar juga menarik investasi asing karena permintaannya yang stabil dan peluang pengembangan bisnis. Keunggulan utama Hungaria adalah peluang untuk mencapai pengembalian yang menarik dengan investasi yang moderat, yang lebih sulit dicapai di negara-negara Eropa Tengah yang lebih mahal dan stabil.

Program Kartu Putih memungkinkan warga negara asing untuk tinggal dan bekerja secara legal di Hongaria, menciptakan lingkungan yang menguntungkan bagi para profesional jarak jauh, perusahaan rintisan, dan pekerja lepas. Hongaria menawarkan infrastruktur yang berkembang dengan baik untuk pekerjaan daring: internet berkecepatan tinggi, ruang kerja bersama (coworking space), kafe dengan area kerja bersama, dan komunitas ekspatriat yang dinamis, menjadikan negara ini menarik bagi mereka yang mencari kombinasi biaya rendah dan kesempatan untuk bekerja jarak jauh dengan nyaman.

Hungaria menawarkan sekolah dan universitas internasional yang terjangkau bagi keluarga, yang sangat penting saat pindah bersama anak-anak. Berbagai acara budaya dan olahraga, keamanan di sebagian besar lingkungan, dan biaya hidup yang relatif rendah menjadikan negara ini tempat yang nyaman untuk ditinggali. Selain itu, negara ini secara aktif mengembangkan infrastruktur anak-anaknya, termasuk taman kanak-kanak, klub olahraga, dan kegiatan budaya.

Dibandingkan dengan Austria, Hungaria menonjol karena aksesibilitas dan imbal hasil investasi yang tinggi. Meskipun Austria menawarkan lingkungan ekonomi dan politik yang paling stabil, standar hidup yang tinggi, dan prestise, biaya hidup dan propertinya jauh lebih tinggi. Hungaria menawarkan imbal hasil investasi yang lebih besar dengan biaya awal yang lebih rendah, tetapi risikonya lebih tinggi karena volatilitas politik dan ekonomi yang lebih besar.

Bagi para pekerja lepas digital, Hungaria menawarkan kondisi yang lebih sederhana dan fleksibel berkat program Kartu Putihnya dan biaya hidup yang relatif rendah, sementara program visa pekerja lepas Austria dapat diakses tetapi lebih mahal, dan biaya hidup serta sewa jauh lebih tinggi.

Bagi keluarga, Hongaria menarik dengan lembaga pendidikan yang terjangkau dan biaya hidup yang moderat, sementara Austria menawarkan tingkat kenyamanan, prestise, dan stabilitas yang tinggi, tetapi membutuhkan anggaran yang jauh lebih besar.

Dengan demikian, Hungaria muncul sebagai pusat Eropa Tengah yang dinamis dan mudah diakses dengan potensi keuntungan, sementara Austria adalah pilihan yang lebih konservatif dengan stabilitas yang terjamin, standar hidup yang tinggi, dan prestise.

Penjualan. Likuiditas properti sangat bergantung pada lokasi. Di Budapest, menjual rumah relatif mudah karena permintaan yang tinggi, tetapi di daerah yang kurang populer, prosesnya bisa memakan waktu beberapa bulan.

Jangka waktu pemasaran. Rata-rata waktu yang dibutuhkan untuk menjual apartemen di Hongaria adalah 3-6 bulan, tergantung pada kondisi properti, lokasi, dan kondisi pasar.

Pajak penjualan. Saat menjual properti di Hongaria, pajak keuntungan modal adalah 15% untuk individu (jika properti tersebut dimiliki kurang dari lima tahun, pajak tersebut dikurangi menjadi 0%). Di Austria, pajak keuntungan modal adalah 30%, tetapi pengecualian tersedia untuk sewa jangka panjang atau untuk menggunakan properti tersebut sebagai tempat tinggal utama.

Perbandingan dengan Austria

Saya adalah konsultan real estat dengan pengalaman lebih dari sepuluh tahun di pasar Uni Eropa. Selama waktu ini, saya telah terlibat dalam berbagai transaksi, mulai dari properti hunian hingga komersial, termasuk bekerja dengan investor asing dan struktur kepemilikan yang kompleks.

Berdasarkan pengalaman saya, kunci keberhasilan investasi adalah pengetahuan tentang peraturan perundang-undangan setempat dan kekhususan pasar regional. Bekerja di berbagai negara Uni Eropa telah memungkinkan saya untuk merumuskan aturan universal untuk penilaian properti, minimalisasi risiko, dan perencanaan profitabilitas.

Saat memilih properti, saya selalu melakukan proses uji tuntas yang komprehensif: memverifikasi dokumen legal, riwayat kepemilikan, beban, hutang, dan apakah properti tersebut memenuhi target pendapatan yang diproyeksikan. Saya merekomendasikan untuk menghitung potensi pendapatan sewa, dengan mempertimbangkan musim, jenis penyewa, dan biaya pengelolaan properti, untuk memahami prospek keuangan yang sebenarnya terlebih dahulu.

Di Hongaria, terdapat berbagai bentuk kepemilikan: perorangan, perusahaan, dan kepemilikan bersama. Setiap bentuk memiliki implikasi pajaknya sendiri: pajak properti, pajak penghasilan sewa, dan pajak keuntungan modal. Memilih bentuk kepemilikan yang tepat memungkinkan Anda untuk mengoptimalkan pajak dan meminimalkan kerumitan birokrasi, dan saya selalu mempertimbangkan hal ini saat merencanakan transaksi.

Skenario investasi:

• Dalam konservatif , saya biasanya merekomendasikan membeli apartemen di Budapest dengan sewa jangka panjang – ini berarti risiko minimal, pendapatan stabil, dan likuiditas tinggi.
• Skenario yang seimbang adalah berinvestasi di properti di Danau Balaton, menggabungkan pendapatan sewa dengan kesempatan untuk menggunakan properti tersebut untuk rekreasi atau investasi gaya hidup.
• Skenario agresif melibatkan gedung apartemen atau apartemen untuk disewakan kepada mahasiswa – ini menawarkan pengembalian yang lebih tinggi, tetapi membutuhkan manajemen aktif dan kesediaan untuk mengatasi fluktuasi permintaan.

Menurut saya, strategi optimal seringkali melibatkan penggabungan dua pasar: stabilitas Austria dan profitabilitas Hungaria. Pendekatan ini memungkinkan untuk meminimalkan risiko sekaligus mencapai keuntungan tinggi, menggabungkan prediktabilitas dan dinamisme.

Hungaria dan Austria menawarkan pendekatan yang berbeda untuk investasi properti. Hungaria lebih cocok untuk investor yang mencari imbal hasil, keterjangkauan, dan pengelolaan properti yang aktif. Austria lebih disukai oleh mereka yang mencari stabilitas, prestise, dan pasar yang dapat diprediksi. Oleh karena itu, properti di Austria sering dianggap sebagai komponen defensif dalam portofolio, sementara Hungaria dipandang sebagai pilihan yang lebih menguntungkan.

Untuk investasi yang sukses, penting untuk melibatkan penasihat hukum, melakukan uji tuntas yang menyeluruh, dan merencanakan strategi keluar terlebih dahulu, dengan mempertimbangkan likuiditas, pajak, dan waktu penjualan.

Prakiraan hingga tahun 2030 adalah sebagai berikut: Hongaria mengharapkan pertumbuhan pariwisata, pengembangan infrastruktur, dan peningkatan regulasi penyewaan jangka pendek, yang menciptakan peluang dan risiko baru. Austria mempertahankan pasar yang stabil dengan pertumbuhan harga yang moderat dan fluktuasi hasil yang minimal.