Berinvestasi di Properti Praha: Apa yang Harus Dilakukan dan Bagaimana Cara Melakukannya

Praha adalah salah satu pasar paling menarik di Eropa Tengah bagi investor swasta yang mencari keseimbangan antara stabilitas dan potensi pertumbuhan yang kuat. Tidak seperti pasar Eropa Barat, di mana harga telah lama mencapai puncaknya dan imbal hasil sewa menurun, Praha terus tumbuh, mempertahankan harga yang moderat dan permintaan yang tinggi.

Republik Ceko memiliki ekonomi yang kuat, didukung oleh industri, sektor TI, perbankan, dan pariwisata. PDB negara ini tumbuh stabil, dan tingkat pengangguran tetap menjadi salah satu yang terendah di Uni Eropa. Hal ini menciptakan landasan bagi permintaan perumahan jangka panjang, baik dari penduduk lokal maupun dari warga asing yang ingin membeli apartemen di Praha atau sekadar rumah terjangkau di Republik Ceko tanpa perantara.

Praha menarik karena beberapa alasan:

• Republik Ceko memiliki ekonomi yang stabil. Tidak seperti banyak negara Uni Eropa, Republik Ceko tidak mengalami fluktuasi ekonomi yang tajam. Mata uang nasional, krona Ceko, tetap relatif stabil, dan bank sentral menerapkan kebijakan yang hati-hati.
• Arus wisatawan yang terus meningkat. Praha secara konsisten berada di antara 10 kota yang paling banyak dikunjungi di Eropa. Pada tahun 2024, kota ini dikunjungi oleh lebih dari 9 juta wisatawan, yang mendukung tingginya permintaan untuk penyewaan jangka pendek dan proyek hotel.
• Permintaan domestik yang sangat besar. Praha adalah pusat universitas untuk Eropa Tengah. Puluhan ribu mahasiswa dari Republik Ceko dan negara lain belajar di sini, serta sejumlah besar pekerja digital nomaden, menciptakan permintaan yang kuat untuk penyewaan jangka panjang.
• Harga yang terjangkau dibandingkan dengan Austria dan Jerman. Harga rata-rata per meter persegi di Praha setengah dari harga di Wina dan hampir tiga kali lebih rendah daripada di Munich, sehingga investasi di pasar menjadi kurang intensif modal dan membuka peluang pertumbuhan.

Saya, Ksenia Levina, telah mendukung transaksi real estat internasional selama lebih dari 15 tahun, memberikan nasihat kepada investor swasta dan dana investasi. Pengalaman saya meliputi transaksi di Republik Ceko, Austria, Jerman, dan Swiss. Berkat pengalaman saya yang luas, saya telah belajar mengenali kekuatan dan kelemahan berbagai pasar.

Saya memandang Wina sebagai pasar pelestarian modal: pasar ini stabil dan dapat diandalkan, tetapi tidak menawarkan pertumbuhan harga yang signifikan. Praha, di sisi lain, adalah pasar peluang, di mana Anda dapat menemukan properti dengan potensi pertumbuhan dan imbal hasil yang baik, termasuk melalui penyewaan jangka pendek dan proyek renovasi.

Praha menempati lokasi strategis di pusat Eropa, menjadikannya pusat transportasi dan logistik yang vital. Rute kargo utama melewati kota ini, dan Bandara Internasional Václav Havel menghubungkan ibu kota Ceko dengan lebih dari 100 kota di seluruh dunia. Lokasi strategis ini memfasilitasi pengembangan bisnis, pariwisata, dan ekonomi secara keseluruhan.

Republik Ceko adalah anggota Uni Eropa dan Area Schengen, yang menjamin tingkat perlindungan hukum dan transparansi yang tinggi bagi investor. Negara ini memiliki peringkat keamanan investasi yang setara dengan Austria, namun tetap lebih terjangkau dalam hal biaya masuk pasar.

Perbandingan dengan ibu kota-ibu kota Eropa Tengah lainnya:

Praha menawarkan yang terbaik dari kedua dunia: kota ini lebih stabil dan dapat diprediksi daripada Budapest, namun menawarkan potensi pertumbuhan dan profitabilitas yang lebih besar daripada Wina atau Berlin.

Berikut adalah peringkat perbandingan negara-negara Eropa berdasarkan parameter utama —stabilitas ekonomi, transparansi transaksi, dan imbal hasil sewa—berdasarkan data dari PWC Real Estate 2025 , Bank Dunia , dan Numbeo . Tabel ini membantu Anda memahami bagaimana Praha dibandingkan dengan para pesaingnya dan mengapa minat terhadap pasar properti Ceko semakin meningkat.

Praha adalah magnet wisata Eropa. Berkat arsitektur, warisan budaya, dan kuliner lokalnya, kota ini menarik jutaan pengunjung setiap tahun. Pada tahun 2024, kedatangan wisatawan melebihi 9 juta, dan pada tahun 2030, diproyeksikan akan tumbuh menjadi 11-12 juta. Hal ini memastikan tingginya permintaan untuk penyewaan jangka pendek, yang sangat penting bagi investor yang bekerja dengan properti di pusat kota atau di daerah dengan infrastruktur yang berkembang.

Selain pariwisata, Praha memiliki permintaan domestik yang kuat untuk perumahan sewa dan beli. Kota ini berkembang pesat berkat mahasiswa, profesional muda, dan perusahaan internasional yang membuka kantor di Republik Ceko. Banyak profesional asing memilih untuk menyewa apartemen di Praha dalam jangka panjang, yang mendukung imbal hasil sewa jangka panjang sebesar 4,5-6% per tahun—lebih tinggi daripada di Wina, di mana imbal hasil jarang melebihi 3%.

Dalam beberapa tahun terakhir, banyak investor mulai beralih dari Austria dan Jerman ke Republik Ceko. Alasan utamanya meliputi hambatan masuk yang lebih rendah, pertumbuhan harga yang tinggi (rata-rata 6-8% per tahun), imbal hasil yang menarik, dan pembatasan sewa yang kurang ketat. Pasar Wina lebih matang dan teregulasi, sementara Praha menawarkan lebih banyak ruang lingkup untuk strategi aktif: renovasi stok perumahan lama, penyewaan jangka pendek, dan konversi bangunan menjadi apartemen.

Dengan demikian, Praha telah menjadi salah satu kota investasi utama di Eropa Tengah, menawarkan keseimbangan yang menarik antara keamanan investasi dan kemungkinan pengembalian yang tinggi.

Praha merupakan pemain penting di peta investasi Eropa, tetapi bukan satu-satunya kota di kawasan ini yang menarik investor. Pasar Eropa Tengah dan Timur berkembang secara dinamis, dan masing-masing memiliki karakteristik, tingkat pengembalian, dan risiko tersendiri.

Praha bersaing dengan pasar yang lebih stabil seperti Wina dan Berlin, serta pasar yang lebih agresif seperti Budapest dan Warsawa. Pilihan antara kota-kota ini bergantung pada tujuan investor: pelestarian modal, pertumbuhan pesat, atau pengembalian tinggi melalui strategi yang lebih berisiko.

*HNWI – individu dengan kekayaan bersih tinggi, investor swasta kaya.

Wina adalah pasar premium yang sangat diatur. Harga perumahan di Wina hampir tetap konstan, dan tarif sewa stabil. Namun, imbal hasil rendah, dan pasar mengalami pertumbuhan lambat dalam beberapa tahun terakhir. Kota ini cocok untuk investor yang memprioritaskan keamanan dan perlindungan modal jangka panjang.

• Keunggulan: tingkat perlindungan hukum yang tinggi, risiko minimal, likuiditas tinggi.
• Kelemahan: profitabilitas rendah, ambang batas masuk tinggi.

Budapest dianggap sebagai salah satu pasar yang paling menjanjikan di kawasan ini dalam hal imbal hasil. Harga properti di sini lebih rendah daripada di Praha, dan imbal hasil sewa jangka pendek dapat mencapai 8-10% per tahun. Namun, pasar kurang stabil, dan risiko politik serta ekonomi lebih tinggi.

• Keunggulan: harga rendah, profitabilitas tinggi, arus wisatawan aktif.
• Kelemahan: ekonomi tidak stabil, perlindungan hukum lemah, kemungkinan fluktuasi harga yang tajam.

pasar properti terbesar di Jerman , menarik bagi investor besar dan dana investasi. Namun, peraturan sewa yang ketat dan pajak yang tinggi membuatnya kurang menarik bagi investor swasta, terutama investor dari luar negeri. Harga properti memang meningkat, tetapi dengan laju yang moderat, dan imbal hasil jarang melebihi 3,5% per tahun.

• Keunggulan: ekonomi yang kuat, permintaan perumahan yang tinggi, transparansi transaksi.
• Kontra: Peraturan pengendalian sewa yang ketat, pasar yang sangat kompetitif.

Warsawa berkembang pesat dan menarik perusahaan internasional, sehingga meningkatkan permintaan akan perumahan. , properti di Polandia sering dipandang sebagai pilihan investasi jangka panjang, terutama di kota-kota besar. Harga properti lebih rendah daripada di Praha tetapi lebih tinggi daripada di Budapest.

• Keunggulan: pertumbuhan dinamis, ambang batas masuk yang moderat, permintaan domestik yang kuat.
• Kelemahan: fluktuasi ekonomi, politik yang kurang dapat diprediksi.

Pasar properti Praha telah menunjukkan pertumbuhan yang stabil selama dekade terakhir. Sejak bergabung dengan Uni Eropa pada tahun 2004, Republik Ceko telah aktif berintegrasi ke dalam proses ekonomi Eropa. Hal ini telah menyebabkan masuknya investasi, pengembangan infrastruktur, dan peningkatan standar hidup, yang semuanya berdampak langsung pada pasar perumahan.

Antara tahun 2010 dan 2020, harga rata-rata per meter persegi di Praha hampir berlipat ganda. Faktor utama yang mendorong pertumbuhan ini adalah:

• Proses migrasi: Republik Ceko telah menjadi tujuan utama bagi migran pekerja dari Eropa Timur dan CIS. Pertumbuhan penduduk telah meningkatkan permintaan akan perumahan sewa dan beli.
• Pariwisata: Praha adalah salah satu dari sepuluh kota yang paling banyak dikunjungi di Eropa, sehingga menciptakan permintaan tinggi untuk apartemen sewa jangka pendek dan properti hotel.
• Stabilitas ekonomi: Republik Ceko menikmati pertumbuhan PDB yang stabil dan tingkat pengangguran yang rendah (sekitar 3%), menjadikannya tujuan investasi yang menarik.

Wina memiliki pasar yang lebih matang, di mana harga tumbuh lebih lambat. Selama 10 tahun terakhir, harga per meter persegi di Wina telah meningkat sekitar 35–40%, sementara di Praha meningkat lebih dari 70%. Hal ini membuat pasar Ceko lebih dinamis dan cocok untuk investor yang mencari pertumbuhan modal.

Sejak 2018, pasar properti Praha menunjukkan pertumbuhan harga yang stabil sebesar 7-8% per tahun. Bahkan selama tahun pandemi 2020, Praha tidak mengalami penurunan yang signifikan: harga hanya turun sebesar 1,5%, dan pada tahun 2021, pasar telah pulih dan kembali ke tingkat pertumbuhan sebelumnya.

Dinamika saat ini dipastikan oleh:

• pengembangan infrastruktur transportasi dan peluncuran proyek perumahan baru,
• Permintaan sewa yang stabil dari mahasiswa dan profesional IT,
• Pasokan terbatas – laju konstruksi tidak dapat mengimbangi permintaan, yang menyebabkan harga tetap tinggi.

Prakiraan untuk tahun 2025 adalah pertumbuhan berkelanjutan dalam kisaran 5-7% per tahun, terutama di daerah dengan pembangunan aktif dan di dekat universitas.

Praha terbagi menjadi beberapa distrik, yang masing-masing memiliki kekhasan investasi tersendiri.

Kesimpulan:

• Lokasi premium (Praha 1, 2, 6) cocok untuk investor konservatif dan properti yang dirancang untuk penyewaan jangka pendek.
• Distrik 3, 5, dan 8 di Praha sangat ideal untuk investasi sewa jangka panjang dan pertumbuhan modal.
• Prague 9 dan 10 adalah pilihan yang baik bagi orang-orang yang ingin membeli apartemen murah di Praha untuk tempat tinggal sendiri atau disewakan.

Pasar properti Praha menawarkan beragam pilihan, memungkinkan investor untuk menemukan opsi yang tepat berdasarkan anggaran, strategi, dan tujuan mereka. Setiap segmen memiliki keunggulan dan risikonya masing-masing, serta pertimbangan manajemen dan potensi pertumbuhan nilai.

Praha terkenal dengan arsitekturnya yang unik. Banyak bangunan yang terletak di pusat kota (Praha 1, Praha 2) memiliki nilai sejarah.

Properti semacam ini sangat populer di kalangan wisatawan dan penyewa yang menghargai keaslian dan suasana kota tua.

Keunikan:

• Lokasinya berada di kawasan paling bergengsi – dekat Jembatan Charles, Alun-Alun Kota Tua, dan Kastil Praha.
• Harga tinggi – mulai dari €8.000 hingga €12.000 per m², yang sebanding dengan harga di Wina, tetapi lebih murah daripada di daerah pusat kota Paris atau London.
• Renovasi wajib setiap 10-15 tahun, yang disepakati dengan otoritas perlindungan warisan budaya.

Kelebihan:

• Prestise dan status tinggi bagi pemiliknya.
• Permintaan yang stabil dari penyewa dan wisatawan.
• Likuiditas yang baik – properti semacam itu mudah dijual bahkan selama krisis.

Kontra:

• Biaya perawatan dan perbaikan yang tinggi.
• Kesulitan dalam mengkoordinasikan setiap pembangunan kembali dan rekonstruksi.
• Risiko pembatasan penyewaan melalui platform seperti Airbnb.

Contoh:

Apartemen seluas 90m² di bangunan bersejarah di Praha 1 harganya sekitar €950.000 dan dapat menghasilkan pendapatan sewa jangka pendek sebesar 3,5-4% per tahun.

Perbandingan dengan Wina:

Di pusat bersejarah Wina, properti serupa harganya mulai dari €12.000 per m² ke atas, sementara peraturan renovasi bahkan lebih ketat dan izin sewa dikeluarkan lebih jarang.

Bangunan-bangunan baru di Praha populer di distrik Praha 5, Praha 8, dan Praha 9. Kompleks perumahan modern ini berfokus pada kenyamanan hidup dan seringkali mencakup tempat parkir bawah tanah, area rekreasi, pusat kebugaran, dan sistem Smart Home.

Karena lambatnya laju konstruksi, proyek-proyek semacam itu sering kali terjual habis pada tahap penggalian.

Keunikan:

• Kepatuhan terhadap standar ESG (efisiensi energi, ramah lingkungan).
• Kemurnian hukum – risiko minimal terjadinya sengketa atas hak milik.
• Harga berkisar antara €5.000 hingga €7.500 per m², menjadikannya lebih terjangkau daripada di pusat kota Praha.

Kelebihan:

• Biaya perbaikan minimal di tahun-tahun pertama.
• Sangat menarik bagi penyewa kelas menengah dan ekspatriat.
• Ada kemungkinan kenaikan harga sebesar 10-15% setelah pembangunan selesai.

Kontra:

• Pilihan terbatas di area pusat kota.
• Persaingan antar investor selama penjualan selanjutnya.
• Hasilnya lebih rendah daripada properti bersejarah – sekitar 4–4,5% per tahun.

Contoh:

Sebuah apartemen seluas 65 m² di kompleks baru di Praha 8 tersedia dengan harga €420.000. Pendapatan sewa jangka panjang adalah €1.800 per bulan, menghasilkan sekitar 4,3% per tahun.

Perbandingan dengan Wina:

Di Wina, bangunan baru lebih umum ditemukan di daerah di luar jalan lingkar, harganya lebih mahal – mulai dari €7.500 per m², dan kenaikan harga biasanya tidak melebihi 3-5% per tahun karena kejenuhan pasar.

Sektor penyewaan jangka pendek berkembang pesat di Praha hingga tahun 2020, berkat banyaknya wisatawan yang datang ke kota tersebut (lebih dari 9 juta wisatawan setiap tahun). Meskipun minat terhadap sektor ini tetap kuat hingga saat ini, pemerintah kota telah memperketat peraturan untuk platform seperti Airbnb dan Booking, khususnya di Praha 1 dan Praha 2.

Keunikan:

• Tingkat profitabilitas yang tinggi – hingga 8% per tahun, terutama di pusat kota.
• Izin diperlukan untuk penyewaan yang sah. Tanpa izin, Anda bisa menghadapi denda yang besar.
• Risiko musiman – beban puncak pada musim panas dan liburan musim dingin, penurunan pada musim semi dan musim gugur.

Kelebihan:

• Kemungkinan untuk mendapatkan kembali investasi dengan cepat.
• Cocok untuk investor yang bersedia mengelola properti secara aktif.
• Populer di kalangan turis dan pelajar asing.

Kontra:

• Perubahan terus-menerus dalam regulasi penyewaan jangka pendek.
• Kebutuhan akan manajemen profesional (atau penggunaan jasa perusahaan manajemen).
• Tingkat keausan yang lebih tinggi pada furnitur dan peralatan.

Contoh:

Apartemen studio seluas 40 m2 di Praha 2 harganya €280.000. Dengan pendapatan €120 per malam dan tingkat hunian rata-rata 70%, pendapatan tahunan akan mencapai €30.000. Hasil bersih setelah dikurangi biaya sekitar 7%.

Perbandingan dengan Wina:

Di Wina, peraturan Airbnb jauh lebih ketat. Sebagian besar bangunan tidak mengizinkan penyewaan jangka pendek tanpa persetujuan penyewa, sehingga segmen ini praktis tertutup bagi investor asing.

Kafe, toko, hotel mini, dan ruang kantor kecil merupakan tren tersendiri yang menarik bagi investor dengan modal signifikan yang ingin membeli properti di Republik Ceko.

Keunikan:

• Keuntungannya lebih tinggi daripada properti residensial – 6-8% per tahun, dan dalam kasus bisnis perhotelan – hingga 10%.
• Ketergantungan yang tinggi pada kondisi ekonomi dan arus wisatawan.
• Pendaftaran dan pengelolaan hukum yang lebih kompleks.

Kelebihan:

• Pengembalian modal cepat dengan pilihan lokasi yang tepat.
• Ada kemungkinan untuk membuat perjanjian sewa jangka panjang dengan merek-merek besar.
• Menarik bagi pembeli dari Tiongkok dan negara-negara Arab.

Kontra:

• Risiko penurunan profitabilitas selama periode resesi ekonomi.
• Kesulitan dalam mengubah orientasi bisnis (misalnya, dari toko menjadi restoran).
• Pentingnya melakukan analisis pasar mendalam sebelum membeli.

Contoh:

Sebuah hotel mini dengan 15 kamar di Praha 3 dijual seharga €1,8 juta. Pendapatan operasional tahunan sekitar €160.000, dengan imbal hasil bersih 8,5%.

Perbandingan dengan Wina:

Wina merupakan pilihan yang lebih stabil untuk properti komersial – permintaannya dapat diprediksi, tetapi imbal hasilnya jarang melebihi 5% per tahun. Praha, di sisi lain, lebih dinamis dan dapat menghasilkan pengembalian yang tinggi, tetapi dengan risiko yang lebih besar.

Pasar properti Praha bersifat internasional, menjadikannya salah satu yang paling terbuka di Eropa Tengah. Tidak seperti Wina, di mana sebagian besar transaksi dilakukan oleh penduduk setempat, di Praha, investor asing memainkan peran kunci.

Tren utama:

• Investor Eropa melihat Praha sebagai alternatif bagi pasar Paris dan London yang terlalu panas.
• Pembeli dari Tiongkok dan Arab aktif berinvestasi di sektor perhotelan.
• Warga Ukraina dan Rusia paling sering membeli rumah untuk keperluan keluarga atau disewakan jangka panjang.

Perbandingan dengan Wina:

Di Austria, warga asing menghadapi pembatasan ketat: pembelian properti di area tertentu memerlukan izin khusus, dan transaksi tunduk pada pengawasan ketat. Praha tidak memiliki hambatan seperti itu, menjadikannya pasar yang lebih fleksibel dan menarik bagi investor global.

Republik Ceko menawarkan beberapa jenis kepemilikan properti, memungkinkan investor untuk memilih opsi terbaik sesuai kebutuhan mereka.

Membeli sebagai individu. Ini adalah pilihan paling sederhana, cocok untuk sebagian besar investor asing yang ingin membeli apartemen di Republik Ceko. Prosedurnya transparan dan tidak memerlukan prosedur hukum yang rumit. Tidak ada batasan signifikan bagi non-penduduk: mereka dapat membeli properti hunian maupun komersial.

Melalui sebuah perusahaan. Opsi ini dipilih oleh investor besar atau mereka yang berencana untuk memiliki beberapa properti.

• Proses pengelolaan dan perpajakan disederhanakan.
• Optimalisasi pajak dimungkinkan melalui insentif perusahaan.
• Pemilik dapat tetap anonim dalam daftar publik.

Investasi melalui reksa dana real estat (SICAV). Mirip dengan REIT Eropa, ini adalah instrumen investasi pasif yang tidak memerlukan pengelolaan properti secara langsung. Cocok bagi mereka yang ingin berinvestasi di pasar Ceko tetapi tidak ingin berkomitmen untuk membeli properti tertentu.

Kepemilikan bersama dan perwalian keluarga. Populer di kalangan keluarga dan teman, jenis kepemilikan ini memungkinkan biaya masuk minimal dan pembagian pendapatan sewa.

Pasar properti Ceko, khususnya di Praha, dianggap sebagai salah satu yang paling transparan dan terstruktur di Eropa Tengah. Berkat keanggotaan Republik Ceko di Uni Eropa dan standar regulasi modern, proses transaksi menjadi sederhana dan mudah, bahkan untuk investor asing. Namun, terlepas dari kesederhanaan yang tampak ini, setiap tahap membutuhkan perhatian dan dukungan profesional untuk menghilangkan semua potensi risiko.

Notaris dan pengacara adalah dua tokoh kunci yang memastikan legalitas dan perlindungan hak investor saat melakukan transaksi properti di Republik Ceko.

Fungsi-fungsi mereka dijelaskan dengan jelas, yang mengurangi risiko penipuan dan kesalahan.

Perbandingan dengan Austria:

Di Republik Ceko, biaya notaris 2-3 kali lebih rendah daripada di Austria, di mana notaris dapat mengenakan biaya hingga 3% dari jumlah transaksi. Selain itu, proses pendaftaran di Republik Ceko hanya memakan waktu 1-2 minggu, sedangkan di Austria bisa memakan waktu hingga satu bulan.

Sebelum membeli, sangat penting untuk melakukan pengecekan hukum yang menyeluruh terhadap properti tersebut, terutama jika menyangkut bangunan bersejarah di pusat kota Praha.

Pengacara tersebut menganalisis:

1. Riwayat kepemilikan – untuk menghindari perselisihan antar ahli waris.
2. Adanya utang untuk tagihan utilitas dan pajak.
3. Beban – penangkapan, hak gadai, sengketa hukum.
4. Status bangunan tersebut – apakah merupakan monumen budaya atau objek yang berada di bawah perlindungan warisan sejarah.
5. Kepatuhan terhadap dokumentasi desain sangat penting, terutama untuk bangunan baru.

Hukum Ceko mengizinkan investor asing untuk membeli properti sepenuhnya dari jarak jauh.

Opsi ini sangat populer di kalangan pembeli dari negara-negara CIS, Asia, dan Timur Tengah.

Bagaimana cara kerjanya:

1. Pembeli mengeluarkan surat kuasa yang disahkan oleh notaris di negaranya.
2. Surat kuasa tersebut telah diberi apostille dan diterjemahkan ke dalam bahasa Ceko.
3. Seorang pengacara atau agen, yang bertindak berdasarkan surat kuasa, melakukan semua tindakan: membuka rekening, menandatangani kontrak, dan mendaftarkan transaksi.

Keuntungan:

• Kehadiran pembeli secara pribadi tidak diperlukan.
• Prosesnya cepat, terutama saat membeli beberapa properti.
• Menghemat waktu perjalanan dan masalah pengorganisasian.

Republik Ceko vs. Austria

Berinvestasi di bidang properti di Praha tidak mungkin dilakukan tanpa pemahaman yang jelas tentang pajak dan biaya tambahan yang terkait dengan pembelian dan kepemilikan properti.

Republik Ceko memiliki salah satu sistem pajak yang paling jelas dan transparan di Eropa Tengah, sehingga menarik bagi investor asing. Namun, penting untuk mempertimbangkan peraturan pajak setempat untuk menghitung profitabilitas secara akurat dan menghindari pengeluaran tak terduga.

Pendapatan dari penyewaan apartemen atau flat di Praha dikenakan tarif pajak progresif, yang berkisar antara 15% hingga 23% tergantung pada tingkat pendapatan pemilik.

Bagi investor swasta yang memiliki satu atau dua properti, tarif minimum yang paling sering diterapkan adalah 15%.

Keunikan:

• Pajak dihitung berdasarkan pendapatan bersih, yaitu setelah dikurangi biaya pengelolaan, perbaikan, dan tagihan utilitas.
• Pemilik yang menyewakan properti mereka melalui perusahaan manajemen dapat mengklaim biaya manajemen sebagai pengeluaran yang dapat dikurangkan dari pajak.
• Untuk badan hukum (misalnya, perusahaan yang memiliki properti), tarif pajak perusahaan sebesar 19% berlaku.

Perbandingan dengan Austria:

Di Austria, tarif pajak sewa ditetapkan, sehingga sistemnya dapat diprediksi tetapi kurang fleksibel. Pada saat yang sama, biaya pemeliharaan properti lebih tinggi, terutama di Wina, karena tarif utilitas yang mahal dan biaya wajib.

Di Republik Ceko, terdapat pajak keuntungan modal sebesar 15%.

Pajak ini dikenakan jika properti dijual kurang dari lima tahun setelah dibeli. Jika properti telah dimiliki lebih lama, tidak ada pajak yang dikenakan.

Contoh perhitungan:

• Apartemen itu dibeli seharga €400.000 dan dijual setelah 3 tahun seharga €500.000.
• Keuntungan yang diperoleh adalah €100.000, dan pajaknya adalah €15.000 (15%).
• Jika pemilik menjual properti ini setelah 6 tahun, maka tidak akan dikenakan pajak.

Di Austria, aturannya berbeda: pajak hampir selalu dikenakan, bahkan untuk kepemilikan jangka panjang, tetapi tarifnya lebih rendah – 4,2-6%, sehingga lebih mudah diprediksi tetapi kurang menguntungkan bagi investor aktif yang sering membeli dan menjual properti.

Membeli apartemen di Praha, Brno, atau Pilsen melibatkan sejumlah biaya tambahan yang penting untuk dipertimbangkan saat menghitung biaya akhir investasi Anda.

Pasar sewa apartemen di Praha adalah salah satu yang paling dinamis di Eropa. Populasi mahasiswa, ekspatriat, dan pekerja digital nomaden yang terus bertambah di kota ini mendorong tingginya permintaan sewa.

Bagi investor, ini berarti arus pembayaran sewa yang stabil dan potensi pengembalian yang lebih tinggi daripada di sebagian besar ibu kota Eropa Barat.

Penyewaan jangka pendek melalui platform Airbnb dan Booking tetap menjadi strategi investasi yang populer, terutama di area pusat Praha (Praha 1 dan 2).

Keuntungan dapat mencapai 7-8% per tahun, terutama selama musim wisata.

Contoh:

• Apartemen seluas 50 m² di Praha 1 dapat menghasilkan pendapatan €120-150 per malam.
• Dengan tingkat hunian 70%, ini sekitar €3.000 per bulan atau €36.000 per tahun.
• Setelah dikurangi biaya, pengembalian bersih akan sekitar 8%.

Namun, dalam beberapa tahun terakhir, pihak berwenang Praha telah memperketat peraturan penyewaan:

• Di area pusat kota, izin diperlukan untuk penyewaan jangka pendek.
• Pembatasan diberlakukan terhadap jumlah hari pengajuan per tahun.
• Warga penghuni gedung dapat memberikan suara menolak penggunaan apartemen tersebut sebagai hotel mini.

Republik Ceko vs. Austria

Penyewaan apartemen jangka panjang di Praha atau Brno cocok untuk investor yang ingin mengurangi risiko dan mengamankan pendapatan yang stabil.

Tingkat imbal hasil rata-rata adalah 4-5%, sementara permintaan tetap tinggi berkat universitas, perusahaan internasional, dan proses migrasi yang aktif.

Republik Ceko vs. Austria

Di Wina, imbal hasil jauh lebih rendah – 2-3%, dan pasar lebih diatur: ada aturan ketat tentang tarif sewa maksimum dan hak-hak penyewa, yang membatasi profitabilitas.

Layanan manajemen penyewaan sangat penting bagi investor asing.

Praha memiliki pasar perusahaan manajemen yang berkembang dengan baik yang menangani seluruh siklus pengelolaan perumahan: mulai dari mencari penyewa hingga perbaikan dan dukungan hukum.

• Komisi: 10-15% dari pendapatan.
• Termasuk pembayaran untuk iklan, penyelesaian kontrak, dan pemantauan kondisi apartemen.
• Hal ini sangat relevan terutama untuk penyewaan jangka pendek, di mana pengelolaannya membutuhkan perhatian setiap hari.

Memilih lingkungan yang tepat adalah faktor kunci dalam profitabilitas. Praha memiliki segmentasi yang jelas berdasarkan jenis properti, target audiens, dan potensi keuntungan.

Rekomendasi saya:

• Untuk sewa jangka pendek, lebih baik memilih Praha 1 dan 2.
• Untuk sewa jangka panjang – Praha 3, 5 dan 8.
• Untuk pembelian jangka panjang, pertimbangkan Praha 9 dan 10, di mana harga saat ini lebih rendah tetapi diperkirakan akan naik berkat proyek infrastruktur baru.

Pasar properti Praha terbagi menjadi dua segmen utama – pasar sekunder dan pengembangan properti baru. Masing-masing memiliki karakteristik, dinamika harga, dan fitur menariknya sendiri. Memahami perbedaan di antara keduanya penting untuk mengembangkan strategi investasi yang tepat.

Pasar sekunder mencakup sekitar 70% dari seluruh transaksi di Praha. Hal ini disebabkan oleh arsitektur bersejarah kota tersebut, yang membentuk tampilan arsitektur unik ibu kota Ceko. Distrik pusat Praha 1, 2, dan 3 didominasi oleh bangunan-bangunan abad ke-19 dan awal abad ke-20, yang merupakan bagian dari warisan budaya negara tersebut.

Keunggulan pasar sekunder:

• Permintaan tinggi dari penyewa dan wisatawan karena suasana dan lokasi yang bergengsi.
• Harga per meter persegi lebih rendah dibandingkan dengan bangunan baru premium.
• Ada kemungkinan nilai properti meningkat setelah renovasi berkualitas tinggi.

Kekurangan:

• Rumah-rumah tua membutuhkan perawatan terus-menerus, perbaikan utilitas dan fasad.
• Dalam beberapa kasus, perlu dilakukan koordinasi antara pembangunan kembali dan renovasi dengan otoritas perlindungan warisan arsitektur.
• Biaya utilitas yang tinggi disebabkan oleh efisiensi energi bangunan yang tidak memadai.

Contoh:

Sebuah apartemen seluas 70 meter persegi di bangunan abad ke-19 di Praha 2 dijual seharga €420.000, tetapi membutuhkan investasi renovasi yang signifikan sekitar €40.000-50.000. Setelah renovasi, properti tersebut dapat dijual dengan harga 15-20% lebih tinggi atau disewakan kepada wisatawan melalui platform seperti Airbnb.

Bangunan-bangunan baru di Praha populer di kalangan investor asing karena struktur hukumnya yang transparan dan kualitas konstruksinya yang tinggi. Banyak proyek dikembangkan dengan mempertimbangkan standar ESG, termasuk efisiensi energi, penggunaan material ramah lingkungan, dan pemasangan sistem manajemen bangunan cerdas.

Ciri-ciri bangunan baru:

• Kompleks baru seringkali terjual habis bahkan pada tahap konstruksi (tahap penggalian).
• Risiko jebakan hukum minimal.
• Likuiditas tinggi – apartemen di bangunan modern lebih mudah dijual kembali.
• Biaya operasional lebih rendah dibandingkan dengan bangunan bersejarah.

Masalah utama di pasar adalah kekurangan bangunan baru. Tingkat konstruksi di Praha jauh lebih rendah daripada di Wina atau ibu kota Eropa lainnya. Pembatasan ini disebabkan oleh birokrasi dan peraturan perencanaan kota yang ketat.

Berinvestasi di properti Praha tidak terbatas pada pembelian apartemen sewa klasik. Pasar juga menawarkan strategi lain yang memungkinkan pengelolaan modal yang fleksibel dan peningkatan pengembalian.

Strategi ini bertujuan untuk diversifikasi pendapatan. Alih-alih membeli satu apartemen seluas 100 meter persegi di Praha, investor tersebut mengakuisisi dua studio seluas 50 meter persegi di berbagai bagian kota.

Keuntungan:

• Pendapatan sewa total yang lebih tinggi.
• Kemampuan untuk menjual satu properti dan tetap menyimpan properti lainnya dalam portofolio.
• Lebih mudah untuk beradaptasi dengan perubahan di pasar.

Keuntungan: rata-rata 10-15% lebih tinggi dibandingkan dengan memiliki satu apartemen besar.

Apartemen bersejarah di pusat kota Praha dapat dibeli dengan harga yang relatif rendah, direnovasi, dan dijual kembali dengan keuntungan.

• Investasi: 20-25% dari nilai properti dialokasikan untuk perbaikan dan persetujuannya.
• Profitabilitas: margin penjualan dapat mencapai 20–30%.
• Risiko: keterlambatan dalam perizinan perencanaan, kesulitan menemukan kontraktor yang berkualitas.

Contoh:

Apartemen seharga €350.000 + renovasi €70.000 → dijual seharga €500.000, keuntungan bersih – sekitar €80.000.

Praha adalah salah satu pusat wisata terbesar di Eropa, sehingga mini-hotel dan aparthotel menjadi pilihan investasi yang sangat baik.

• Profitabilitas: hingga 10% per tahun.
• Persyaratan: izin hotel dan kepatuhan terhadap peraturan keselamatan wajib dipenuhi.
• Dalam beberapa tahun terakhir, segmen ini telah berkembang pesat karena peningkatan arus wisatawan setelah pandemi.

Bisnis ritel, restoran, ruang kerja bersama (co-working space), dan ruang perkantoran adalah pilihan bagus bagi investor dengan modal yang lebih besar.

• Profitabilitas: 6–9% per tahun, yang lebih tinggi daripada di sektor properti residensial.
• Risiko: bergantung pada situasi ekonomi dan kemampuan bayar penyewa.
• Permintaan akan ruang kerja bersama (coworking space) dan kantor kosong meningkat berkat tren kerja jarak jauh.

Terlepas dari daya tarik pasar, investor harus menyadari sejumlah risiko yang dapat memengaruhi profitabilitas dan likuiditas investasi mereka.

Risiko pasar yang terlalu panas. Di distrik pusat Praha (Praha 1 dan 2), harga telah naik 40–50% selama lima tahun terakhir, yang dapat mengindikasikan terbentuknya gelembung harga. Jika pertumbuhan harga melambat atau harga disesuaikan, investor yang membeli properti pada harga puncak akan melihat modal mereka menurun.

Regulasi Airbnb dan penyewaan jangka pendek. Dalam beberapa tahun terakhir, otoritas Praha secara aktif membatasi aktivitas pemilik apartemen sewa jangka pendek.

• Di Praha 1 dan Praha 2, diperlukan izin penyewaan jangka pendek.
• Di beberapa daerah, terdapat batasan jumlah hari per tahun di mana sebuah apartemen dapat disewakan kepada wisatawan.
• Pelanggaran terhadap peraturan tersebut dapat dikenakan denda hingga €20.000.

Perubahan ini dapat mengurangi keuntungan bagi investor yang menargetkan apartemen sewa jangka pendek di Praha.

Birokrasi dan transaksi yang rumit bagi warga asing. Meskipun proses pembelian properti di Republik Ceko dianggap transparan, warga asing mungkin masih menghadapi kesulitan:

• Kebutuhan untuk menerjemahkan dokumen ke dalam bahasa Ceko dan mengesahkannya di notaris.
• Proses pendaftaran di register kadaster lebih lama jika melakukan pembelian jarak jauh.
• Ketergantungan yang kuat pada profesionalisme dan kompetensi pengacara dan agen properti.

Likuiditas rendah di daerah pinggiran. Di Praha 9 dan 10, di mana harga masih lebih rendah, likuiditas properti terbatas. Menjual apartemen bisa memakan waktu hingga 9-12 bulan, terutama selama resesi ekonomi.

Republik Ceko vs. Austria

Praha menawarkan kualitas hidup yang tinggi, sementara biaya hidup tetap jauh lebih rendah daripada di negara tetangganya, Austria. Bagi investor yang berencana tidak hanya berinvestasi tetapi juga membeli apartemen di Praha atau Brno untuk tinggal di Republik Ceko, kombinasi keterjangkauan, keamanan, dan infrastruktur yang maju sangat menarik.

Biaya hidup dan fasilitas. Menurut Numbeo, biaya hidup di Praha sekitar 25-30% lebih murah daripada di Wina. Rata-rata sewa apartemen di pusat kota Praha sekitar €1.000-€1.200, sedangkan properti serupa di Wina harganya €1.500-€1.800.

Makanan, transportasi, dan hiburan juga lebih murah, menjadikan Praha sangat menarik bagi keluarga dan pensiunan yang ingin mempertahankan standar hidup tinggi sambil menjaga biaya tetap rendah.

Sistem layanan kesehatan memang layak dianggap sebagai salah satu yang terbaik di Eropa Tengah. Penduduk memiliki sistem asuransi kesehatan wajib, yang sebagian menanggung biaya layanan rumah sakit umum. Hal ini membuat perawatan medis dapat diakses bahkan oleh keluarga dengan pendapatan menengah. Klinik swasta menawarkan berbagai layanan dan fasilitas modern yang lebih luas, sementara biayanya tetap jauh lebih rendah daripada di negara tetangga, Austria.

Sebagai contoh, konsultasi dengan dokter spesialis di Praha rata-rata berharga €40–60, sedangkan di Wina layanan yang sama bisa berharga €80 atau lebih. Dengan demikian, Praha tidak hanya menarik investor tetapi juga orang-orang yang mencari perawatan medis berkualitas tinggi dan terjangkau.

Sistem transportasi dirancang dengan baik dan nyaman. Kota ini terkenal dengan jaringan metro dan tremnya, yang mencakup hampir setiap distrik, termasuk pinggiran kota. Hal ini membuat kehidupan di Praha nyaman bahkan tanpa mobil.

Tiket bulanan berharga sekitar €25-30, membuat transportasi umum terjangkau bagi mahasiswa, pensiunan, dan profesional muda. Taksi dan layanan berbagi mobil juga berkembang pesat – biayanya lebih rendah daripada di Austria, sehingga sangat nyaman bagi ekspatriat dan profesional IT yang menghargai mobilitas dan fleksibilitas saat bepergian di sekitar kota.

Sistem keuangan terbuka bagi warga asing, dan membuka rekening bank cukup mudah. ​​Yang Anda butuhkan hanyalah paspor dan bukti alamat. Bank-bank Ceko menawarkan layanan online modern dalam bahasa Inggris, sehingga pengelolaan keuangan menjadi nyaman bahkan bagi mereka yang tidak berbahasa Ceko.

Krona Ceko (CZK) tetap menjadi mata uang yang stabil, dan simpanan bank diasuransikan oleh negara hingga €100.000, sehingga meningkatkan kepercayaan investor dan swasta terhadap sistem perbankan negara tersebut.

Praha saat ini termasuk dalam sepuluh kota Eropa terpopuler di kalangan pekerja digital nomaden dan profesional internasional. Hal ini disebabkan oleh infrastruktur TI yang maju, internet cepat, dan banyaknya ruang kerja bersama modern. Para programmer, desainer, pemasar, dan spesialis bisnis online dari Eropa dan Amerika Serikat aktif berbondong-bondong ke kota ini.

Masuknya para profesional ini tidak hanya membuat kota ini lebih internasional dan dinamis, tetapi juga menciptakan permintaan yang stabil untuk perumahan sewa, yang merangsang pertumbuhan harga dan membuat pasar properti Ceko semakin menarik bagi investor.

Praha secara bertahap menjadi "surga Eropa" bagi orang-orang yang ingin melindungi modal mereka dan memberikan stabilitas serta keamanan bagi keluarga mereka. Bagi warga negara dengan ekonomi yang tidak stabil, membeli properti di Praha menjadi cara yang dapat diandalkan untuk menjaga tabungan mereka.

Sebagai anggota Uni Eropa dan NATO, Republik Ceko merupakan yurisdiksi yang aman untuk investasi jangka panjang. Tidak seperti Austria, pasar Ceko praktis tidak memiliki batasan bagi pembeli asing, sehingga lebih mudah diakses oleh investor dari CIS, Asia, dan Timur Tengah.

Keluarga memilih Praha bukan hanya karena layanan kesehatannya yang berkualitas tinggi, tetapi juga karena sekolah internasionalnya yang terjangkau, dengan biaya sekolah sekitar €6.000 per tahun—hampir setengah dari biaya di Wina. Keamanan juga merupakan faktor kunci: tingkat kejahatan di Praha tetap rendah, terutama di distrik-distrik pusat, menjadikannya tempat yang nyaman untuk tinggal bersama anak-anak.

Bagi para pensiunan, Praha adalah alternatif yang sangat baik untuk Wina, menawarkan kualitas hidup yang sama tingginya tetapi biaya yang jauh lebih rendah. Biaya perumahan dan utilitas 30–35% lebih rendah daripada di Austria, memungkinkan Anda untuk menghemat uang tanpa mengorbankan kenyamanan.

Republik Ceko juga populer di kalangan pensiunan dari Jerman dan Swiss, yang menghargai iklim yang sejuk, infrastruktur yang maju, dan tingkat layanan medis yang tinggi dengan harga yang wajar.

Hasilnya, Praha menawarkan keseimbangan unik antara keterjangkauan dan kualitas hidup, memberikan peluang bagi para profesional muda dan keluarga, serta mereka yang mencari ketenangan pikiran dan stabilitas keuangan jangka panjang.

Membandingkan Praha dan Wina sebagai Tempat Tinggal

Keluar dari investasi adalah elemen kunci dari strategi investor mana pun. Di Praha, proses penjualan properti relatif sederhana dan transparan, tetapi memiliki fitur unik tersendiri yang perlu dipertimbangkan saat merencanakan transaksi.

Periode penjualan properti rata-rata:

• Di distrik-distrik pusat (Praha 1, 2, 3) properti terjual dengan cepat – rata-rata dalam 3-6 bulan.
• Di daerah dengan permintaan yang lebih rendah, seperti Praha 9 dan 10, periode penjualan dapat diperpanjang hingga 9-12 bulan.
• Tingginya minat dari pembeli dari negara-negara Uni Eropa dan CIS memastikan likuiditas yang stabil untuk pasar.

Pajak Keuntungan Modal. Saat menjual properti, investor wajib membayar pajak keuntungan modal sebesar 15% jika properti tersebut dijual dalam waktu lima tahun sejak pembelian:

• Jika properti tersebut dimiliki selama lebih dari 5 tahun, tidak dikenakan pajak.
• Bagi investor yang merencanakan transaksi spekulatif, faktor ini harus diperhitungkan saat menghitung profitabilitas.

Republik Ceko vs. Austria

Kesimpulan

Praha menggabungkan kondisi keluar investasi yang transparan dengan pajak yang lebih rendah, yang membedakannya dari Wina.

Bagi investor jangka panjang, Praha menarik karena tidak ada pajak keuntungan modal setelah 5 tahun kepemilikan.

Wina tetap menjadi pasar yang lebih stabil tetapi kurang fleksibel dengan tingkat birokrasi yang tinggi dan beban pajak yang signifikan.

Ksenia Levina adalah pakar real estat Eropa Tengah dengan pengalaman lebih dari 15 tahun di Republik Ceko, Austria, dan Jerman. Sepanjang kariernya, ia telah membantu menyelesaikan puluhan transaksi, termasuk pembelian real estat residensial dan komersial di Praha dan Wina, dan memiliki pemahaman yang mendalam tentang perbedaan utama antara pasar-pasar ini.

Menurut Levina, Praha tetap menjadi salah satu pasar paling dinamis di kawasan ini saat ini. Proses transaksi di sini lebih sederhana dan cepat daripada di Austria: dari perjanjian awal hingga pendaftaran properti, hanya membutuhkan waktu 4-6 minggu. Namun, di Wina, prosesnya bisa memakan waktu 2-3 bulan karena peraturan yang lebih ketat dan birokrasi yang lebih kompleks.

Keunggulan utama Republik Ceko adalah aksesibilitasnya bagi investor asing. Tidak seperti Austria, praktis tidak ada batasan dalam pembelian properti hunian atau komersial, sehingga membuka pasar bagi investor dari CIS, Asia, dan Timur Tengah.

Levina menekankan bahwa tahapan kunci dalam transaksi adalah uji tuntas hukum atas properti tersebut. Pengacara wajib memverifikasi:

• riwayat pemilik untuk исключить kemungkinan perselisihan atau hak pihak ketiga;
• Adanya utang untuk tagihan utilitas atau hipotek;
• Keakuratan data kadaster.

Di Republik Ceko, peninjauan ini memakan waktu 5-7 hari kerja dan biayanya sekitar €500-€1.000. Di Austria, biaya uji tuntas lebih tinggi – mulai dari €1.500 – dan prosedurnya sendiri bisa lebih kompleks karena sistem persetujuan bertingkat.

Pakar tersebut merekomendasikan diversifikasi investasi antara kedua pasar tersebut, karena keduanya menyelesaikan masalah yang berbeda.

Kasus 1: Sebuah apartemen di Praha untuk disewakan jangka panjang – pendapatan yang stabil

Seorang investor dari Jerman memutuskan untuk berinvestasi di properti residensial di Praha guna menghasilkan pendapatan sewa yang stabil.

Ia membeli sebuah apartemen dua kamar tidur seluas 58 meter persegi di Praha 3 (Žižkov), sebuah lingkungan yang populer di kalangan mahasiswa dan perusahaan internasional. Properti tersebut dihargai €320.000. Bangunan itu dibangun pada tahun 2018 dan tidak memerlukan renovasi.

Apartemen tersebut disewakan jangka panjang kepada seorang spesialis IT Amerika yang bekerja untuk sebuah perusahaan rintisan besar di Republik Ceko. Sewa rata-rata adalah €1.450 per bulan, atau €17.400 per tahun. Setelah tiga tahun, nilai properti meningkat sebesar 18%, menjadi €378.000. Dengan memperhitungkan apresiasi modal, total pengembaliannya sekitar 8% per tahun.

Kasus 2. Sebuah rumah pedesaan – proyek untuk dijual kembali

Seorang investor dari Republik Ceko membeli sebuah rumah tua di sebuah desa dekat Karlovy Vary, yang berjarak satu jam perjalanan dari Praha. Harganya €95.000. Rumah itu dalam kondisi buruk, tetapi terletak di daerah yang indah dan populer di kalangan wisatawan Jerman.

Investor tersebut menginvestasikan tambahan €45.000 untuk renovasi, termasuk penggantian total instalasi utilitas, perbaikan atap, dan renovasi interior. Total biaya menjadi €140.000. Sembilan bulan kemudian, rumah tersebut diiklankan untuk dijual dan terjual kepada sebuah keluarga Jerman seharga €210.000.

Studi Kasus 3. Apartemen di Brno untuk Mahasiswa – Permintaan Sewa Jangka Panjang yang Tinggi

Brno adalah kota terbesar kedua di Republik Ceko dan pusat universitas utama. Seorang investor Israel memutuskan untuk membeli sebuah apartemen studio kecil seluas 35 meter persegi di Brno, dekat Universitas Masaryk.

Properti ini dihargai €155.000, dan bangunannya baru serta akan dibangun pada tahun 2023. Apartemen ini disewakan kepada mahasiswa dengan harga €850 per bulan. Perusahaan pengelola mengenakan biaya 12% dari pendapatan untuk pengelolaan penuh, sehingga investor dapat fokus pada proyek lain.

Kasus 4. Apartemen di Pilsen – pilihan hemat untuk memasuki pasar properti

Pilsen, kota terbesar keempat di Republik Ceko, dikenal sebagai pusat industri dan universitas di wilayah tersebut. Seorang investor Polandia memutuskan untuk berinvestasi di sebuah apartemen kecil untuk disewakan jangka panjang.

Properti: Sebuah apartemen satu kamar tidur seluas 42 m² di gedung yang dibangun pada tahun 2010. Harga pembelian: €110.000. Apartemen tersebut disewakan kepada seorang karyawan pabrik mobil Škoda dengan harga €700 per bulan.

Studi Kasus 5: Rumah Keluarga – Investasi dan Tempat Tinggal

Sepasang suami istri asal Ukraina pindah ke negara itu bersama dua anak mereka. Tujuan mereka adalah membeli rumah di Republik Ceko untuk tempat tinggal permanen dengan opsi untuk menjualnya kembali. Mereka menemukan rumah modern seluas 160 meter persegi di Praha 9, yang berjarak 20 menit berkendara dari pusat kota.

Harga pembeliannya adalah €520.000. Rumah tersebut dalam kondisi baik dan tidak memerlukan renovasi. Tiga tahun kemudian, berkat kenaikan harga pasar, nilai rumah tersebut mencapai €620.000. Jika keluarga tersebut memutuskan untuk menjual rumah tersebut, keuntungan mereka akan sebesar €100.000, belum termasuk biaya perawatan.

Kasus 6. Seorang investor dengan anggaran €300.000 – melakukan diversifikasi investasi di Praha dan Brno

Seorang investor dari Kazakhstan ingin mendiversifikasi portofolionya untuk menghindari ketergantungan pada satu properti saja. Strategi tersebut mencakup pembelian dua properti hunian:

• Praha, distrik Vinohrady – Apartemen seluas 40m² disewakan jangka panjang dengan harga €200.000.
• Brno, apartemen studio dekat universitas – €100.000, disewakan kepada mahasiswa.

Total pengembalian portofolio adalah 8% per tahun, dan risiko secara keseluruhan dikurangi dengan mendistribusikan aset antara dua kota. Investor juga memperoleh fleksibilitas untuk mengelola modal mereka: jika permintaan menurun di satu kota, mereka dapat mengimbangi keuntungan di kota lain.

Kasus 7. Pembelian melalui perusahaan – optimalisasi pajak

Seorang investor Amerika membeli dua properti di Praha: sebuah apartemen untuk disewakan dan ruang komersial untuk kafe. Total biayanya adalah €1,1 juta. Untuk mengurangi beban pajak dan menyederhanakan pengelolaan, ia mendaftarkan perusahaan Ceko dengan kantor terdaftar di Praha. Selama empat tahun, nilai kedua properti tersebut meningkat sebesar 22%.

Investor tersebut menghemat sekitar €60.000 dalam bentuk pajak dan juga dapat secara legal menginvestasikan kembali keuntungan tersebut ke proyek lain tanpa menimbulkan pajak tambahan. Strategi ini cocok untuk investor besar dengan anggaran €500.000 atau lebih, terutama jika mereka berencana untuk membeli beberapa properti atau real estat komersial.

Praha dan Wina adalah dua pusat properti utama di Eropa Tengah, tetapi profil investasi keduanya memiliki sejumlah perbedaan mendasar.

Praha ideal bagi mereka yang mencari pertumbuhan modal yang cepat dan pendapatan sewa. Kota ini berkembang pesat, setiap tahunnya menarik wisatawan, mahasiswa, dan profesional IT. Terlepas dari risiko yang terkait dengan peraturan penyewaan jangka pendek dan harga yang terlalu tinggi di daerah pusat, potensi pertumbuhannya tetap sangat tinggi.

Wina adalah pilihan bagi investor yang memprioritaskan stabilitas daripada profitabilitas. Meskipun tidak ada pertumbuhan harga yang pesat, pasar terlindungi dari fluktuasi tajam. Ini sangat penting bagi mereka yang memandang properti sebagai alat pelestarian modal jangka panjang.

Tips untuk meminimalkan risiko:

• Selalu lakukan uji tuntas hukum secara menyeluruh terhadap properti tersebut.
• Jangan investasikan semua uang Anda pada properti sewa jangka pendek – kombinasikan berbagai jenis properti.
• Andalkan para profesional: pengacara, konsultan pajak, perusahaan manajemen.
• Diversifikasikan portofolio Anda dengan berinvestasi di properti di Republik Ceko dan Austria.

Para ahli memperkirakan bahwa pada tahun 2030 karena volume konstruksi yang terbatas dan meningkatnya permintaan. Pemerintah daerah kemungkinan akan terus mengatur sektor penyewaan jangka pendek (Airbnb), yang akan menyebabkan harga perumahan jangka panjang lebih tinggi. Area pertumbuhan potensial utama adalah area di luar Praha 1-3, termasuk proyek pengembangan kompleks di Praha 5, 9, dan 10.

Persiapan pembelian

Pelatihan hukum

Penyelesaian keuangan dan pembelian

Manajemen properti

Pajak dan keuangan

Strategi keluar