Berinvestasi di Properti Siprus: Apa yang Perlu Anda Ketahui

Dalam beberapa tahun terakhir, pasar properti Siprus telah memantapkan dirinya sebagai salah satu tujuan paling diminati oleh para investor. Pasar ini menarik bagi mereka yang ingin membeli rumah di Siprus, sekaligus menginginkan kombinasi hunian tepi laut, pendapatan sewa yang stabil, dan ketentuan pajak yang menarik.

Tujuan artikel ini adalah untuk memberikan analisis sistematis tentang daya tarik investasi real estat Siprus: dari pembelian rumah untuk penggunaan pribadi dan rekreasi hingga penggunaan proyek konstruksi sebagai sumber pendapatan pasif dan alat untuk penataan modal internasional.

Mengapa sekarang? Pasar Mediterania sedang mengalami pergeseran minat investor. Destinasi klasik seperti Spanyol dan Portugal semakin diregulasi secara berlebihan, sementara Yunani berada di bawah tekanan birokrasinya sendiri. Di sisi lain, Siprus diuntungkan oleh meningkatnya permintaan sewa di lokasi musiman, arus masuk nomaden digital dan profesional TI yang stabil, serta rezim pajak yang fleksibel bagi non-penduduk.

Lebih jauh lagi, program-program baru untuk para relokasi, termasuk Visa Nomad Digital dan penyederhanaan rezim pajak untuk warga negara non-domestik, telah semakin meningkatkan minat para investor internasional.

Saya Ksenia Levina, seorang pengacara dengan pengalaman dalam transaksi properti di Uni Eropa, termasuk Siprus dan Austria. Spesialisasi saya adalah memberikan dukungan hukum kepada investor, memformalkan struktur kepemilikan, mematuhi semua persyaratan KYC/AML, dan melindungi kepentingan pembeli dalam sistem hukum Siprus.

Untuk memahami gambaran keseluruhan, mari kita bandingkan dengan Austria (ini akan dibahas lebih rinci nanti di artikel):

Siprus menempati posisi unik di peta investasi Eropa, menggabungkan karakteristik pasar resor dan bisnis. Tiga segmen utama dapat diidentifikasi:

Sektor resor residensial mencakup vila dan apartemen tepi laut di Limassol, Paphos, dan Ayia Napa. Properti-properti ini dapat menghasilkan pendapatan tertinggi jika dioperasikan sebagai sewa musiman.

Real estat perkotaan – apartemen dan rumah di Nicosia, Limassol, dan Larnaca. Di sini, terdapat permintaan sewa jangka panjang yang lebih tinggi dari mahasiswa, karyawan perusahaan internasional, dan relokasi.

Proyek premium – apartemen dan penthouse mewah di pesisir, seringkali dikelola oleh operator internasional. Opsi ini lebih cocok untuk mempertahankan modal dan status daripada memaksimalkan keuntungan.

Dalam hal jaminan hukum, Siprus memiliki keunggulan dibandingkan banyak negara Mediterania. Siprus beroperasi di bawah hukum Persemakmuran, menjadikan pasar lebih transparan dan mudah dipahami oleh investor asing. Semua dokumentasi tersedia dalam bahasa Inggris, transaksi didukung oleh pengacara dan perantara, dan pendaftaran properti dilakukan melalui kantor pendaftaran tanah negara.

Siprus secara konsisten mendapat peringkat tinggi di semua peringkat internasional terkemuka:

• Kemudahan Berbisnis – indeksnya lebih tinggi dibandingkan sebagian besar negara tetangganya di Mediterania.
• Indeks Daya Saing Pajak – Siprus merupakan salah satu yurisdiksi paling menarik bagi non-residen karena rezim non-domisili dan tarif pajak perusahaan yang rendah (12,5%).
• Dinamika harga perumahan – selama 5 tahun terakhir, pasar telah menunjukkan pertumbuhan yang stabil, terutama di Limassol dan Paphos.

Pesaing Siprus di pasar tersebut tetaplah Yunani, Portugal, Spanyol, dan Malta, tetapi Siprus menang karena iklimnya, lingkungan berbahasa Inggris, infrastruktur yang dikembangkan untuk ekspatriat dan perusahaan IT, dan rezim pajak yang fleksibel.

Oleh karena itu, Siprus adalah pilihan bagi mereka yang mencari keseimbangan antara kehidupan tepi laut, peluang relokasi, dan pendapatan yang lebih tinggi. Sementara itu, Austria adalah prioritas bagi mereka yang mencari kepastian dan stabilitas jangka panjang.

Ketika investor mempertimbangkan Siprus sebagai pilihan prioritas, mereka hampir selalu membandingkannya dengan yurisdiksi Eropa lainnya. Pesaing utamanya adalah negara-negara Mediterania dan Eropa Tengah, yang menawarkan pilihan investasi yang sebanding: apartemen tepi laut, apartemen kota jangka panjang, atau real estat komersial.

Austria adalah kebalikan dari Siprus. Austria tidak memiliki musim liburan dan musim laut, tetapi menawarkan stabilitas yang andal. Wina adalah salah satu lokasi investasi paling andal: harga mulai dari €5.000/m² dan imbal hasil 2-3% dalam jangka panjang. Di Salzburg dan Innsbruck, harga lebih tinggi daripada rata-rata Uni Eropa, dan imbal hasil rendah tetapi juga stabil. Austria mengutamakan "pelestarian modal," sementara Siprus mengutamakan "pendapatan dan gaya hidup."

Spanyol dan Portugal. Negara-negara ini menawarkan pasar properti resor yang berkembang pesat dengan arus wisatawan yang ramai. Di Spanyol, harga properti di Costa del Sol mulai dari €2.500-3.000/m², sementara di Lisbon dan Porto harganya bahkan lebih tinggi (€4.000-5.000/m²). Imbal hasil jangka pendek bisa mencapai 5-6%, tetapi peraturan sewanya cukup ketat, dan perizinannya lebih sulit diperoleh dibandingkan di Siprus.

Yunani. Iklim dan pola pariwisatanya serupa. Di Athena dan Tesalonika, harga mulai dari €2.000/m², dan jauh lebih tinggi di lokasi kepulauan. Hasil panen berfluktuasi antara 4-6%, tetapi hambatan administratifnya lebih tinggi daripada di Siprus, dan birokrasi menimbulkan lebih banyak tantangan.

Malta merupakan pesaing langsung bagi "gaya hidup kepulauan". Namun, pasar propertinya kecil dan mahal: harga mulai dari €4.000/m², dan likuiditasnya terbatas karena luas negara. Bagi banyak investor, Siprus tampaknya menjadi pilihan yang lebih terjangkau, dengan tetap mempertahankan konteks berbahasa Inggris.

Montenegro. Pilihan yang lebih terjangkau bagi investor yang mencari properti tepi laut. Harga mulai dari €1.800-2.500/m², dengan imbal hasil 5-7%, tetapi pasarnya lebih kecil dan lebih fluktuatif daripada Siprus.

Pasar properti Siprus merupakan salah satu yang paling dinamis di kawasan Mediterania. Perkembangannya berkaitan langsung dengan pariwisata, permintaan internasional, dan kebijakan pajak pulau tersebut.

Sejarah dan Tren Utama. Sebelum krisis global 2008, Siprus sedang mengalami lonjakan konstruksi, dengan kota-kota pesisir, terutama Limassol dan Paphos, mengalami perkembangan pesat. Namun, krisis tersebut menyebabkan penurunan harga hampir 30-40%.

Pada tahun 2013, krisis utang Eropa dan restrukturisasi perbankan kembali menghantam pasar, tetapi permintaan asing membantu pemulihannya. Dari tahun 2013 hingga 2020, pendorong utamanya adalah program kewarganegaraan melalui investasi, yang menarik miliaran euro tetapi ditutup pada akhir tahun 2020 karena kritik Uni Eropa.

Penekanan kini bergeser ke tempat tinggal permanen melalui investasi (dari €300.000 di gedung baru) dan sewa jangka panjang, terutama di kota-kota dengan migrasi TI dan keuangan yang aktif.

Dinamika harga properti (2010-2025)

Limassol:

• Pasar real estat termahal dan berkembang di Siprus.
• Kota ini dianggap sebagai “Dubai-nya Siprus”: kota ini merupakan rumah bagi gedung pencakar langit dengan apartemen kelas bisnis dan premium, pelabuhan, marina kapal pesiar, dan kantor-kantor perusahaan internasional.
• Limassol merupakan pusat bagi para relokasi dari sektor TI dan keuangan. Kota ini juga menjadi lokasi bagi banyak kantor pusat perusahaan yang beroperasi di Uni Eropa dan Timur Tengah.
• Harga apartemen di tepi laut dan di kompleks baru pada tahun 2025 akan mencapai €6.000–10.000 per meter persegi. Harga sewa tetap tinggi sepanjang tahun (terutama untuk klien korporat).

Kesedihan:

• Lokasi yang lebih “ramah keluarga”, dengan penekanan pada gaya hidup dan relaksasi.
• Pembeli: Inggris (secara tradisional merupakan kelompok terbesar), Jerman, Skandinavia.
• Vila dengan kolam renang dan kompleks dengan layanan lengkap sangat populer.
• Harganya moderat: €2-3 ribu/m² untuk apartemen dan €3-5 ribu/m² untuk vila.
• Ada pasar persewaan jangka pendek yang bergairah, tetapi ada juga permintaan untuk persewaan jangka panjang dari keluarga yang pindah dengan anak-anak.

Larnaca:

• Telah lama dianggap sebagai pasar sekunder, pasar ini telah aktif berkembang dalam beberapa tahun terakhir berkat pelabuhan baru, marina, dan proyek pengembangan berskala besar.
• Ambang masuk di sini lebih rendah (apartemen mulai dari €2-2,5 ribu/m²).
• Keuntungan utamanya adalah aksesibilitas transportasi: bandara terletak di kota itu sendiri.
• Kenaikan harga yang signifikan diprediksi terjadi selama 3-5 tahun ke depan karena investasi infrastruktur.

Nikosia:

• Ibu kota sekaligus pusat bisnis. Bukan destinasi wisata, tetapi penting bagi investor yang mencari pendapatan sewa yang stabil.
• Penyewa utama: pegawai pemerintah, mahasiswa, perusahaan dengan kontrak jangka panjang.
• Harga lebih rendah daripada di pesisir: €1,5-2,5 ribu/m².
• Hasil sewa jangka panjang di Nicosia bisa lebih tinggi daripada di lokasi resor (karena stabilitas).

Ayia Napa dan Protaras:

• Daerah resor murni: pendapatan tinggi dicapai melalui penyewaan musiman harian (April–Oktober).
• Permintaan dari investor terfokus pada persewaan jangka pendek.
• Musim yang tinggi: profitabilitas dapat mencapai 8-10% per tahun, tetapi selama sisa tahun (musim dingin), pendapatan turun tajam.
• Harga: €2-3 ribu/m², lebih rendah daripada di Limassol atau Paphos, tetapi laba atas investasi lebih tinggi dengan pengelolaan yang tepat.

Apartemen modern di gedung baru tetap menjadi pilihan paling populer bagi mereka yang berencana membeli apartemen di Siprus atau berinvestasi di properti sewaan .

Para pengembang menyasar pasar internasional, sehingga kompleks hunian baru dibangun dengan standar yang mendekati standar di Eropa dan Timur Tengah. Kompleks-kompleks ini dilengkapi infrastruktur yang luas, termasuk kolam renang, pusat kebugaran, halaman berpagar, dan layanan pramutamu. Proyek premium juga mencakup area spa, lounge atap, dan area parkir yang aman.

Format ini cocok untuk keluarga dengan anak-anak dan ekspatriat yang ingin tinggal di lingkungan yang nyaman dan akrab. Harganya bervariasi, mulai dari properti terjangkau di Larnaca dan Paphos hingga apartemen yang lebih mahal di Limassol, yang harganya bisa melebihi €10.000 per meter persegi.

Rumah bandar dan vila di pesisir menempati segmen pasar yang terpisah . Ini adalah jenis properti yang lebih tradisional dan bergengsi, terutama ditujukan bagi pembeli kaya dari Inggris, Jerman, dan Israel. Vila di tepi laut lebih dari sekadar rumah; ini adalah simbol status dan aset jangka panjang yang menjanjikan.

Harga mulai dari €500.000 untuk rumah kompak di Paphos atau Ayia Napa dan bisa mencapai jutaan euro di Limassol dan daerah pesisir terpencil. Bagi keluarga yang memilih negara ini sebagai tempat tinggal permanen, membeli vila di Siprus seringkali menjadi pilihan terbaik: vila ini menawarkan banyak ruang, kolam renang pribadi, dan kesempatan untuk menyewakan properti tersebut kepada wisatawan selama musim panas.

Yang perlu diperhatikan secara khusus adalah format kompleks hunian penghasil pendapatan dengan manajemen terdelegasi , yang disebut "gaya resor". Investor membeli apartemen atau studio, dan perusahaan pengelola mengurus semua kegiatan operasional: mencari penyewa, menyediakan pemeliharaan, dan menagih pembayaran.

Jenis "investasi pasif" ini memungkinkan pemilik untuk menghasilkan pendapatan sementara properti tetap menjaga likuiditasnya. Pendekatan ini semakin banyak dipilih oleh investor dari Eropa dan Timur Tengah yang ingin memiliki aset di Uni Eropa tetapi tidak berencana untuk mengelola sewanya secara pribadi.

Hotel kondominium merupakan ceruk pasar tersendiri . Format ini, yang populer di Asia dan AS, juga sedang aktif dikembangkan di Siprus. Skema ini melibatkan investor yang membeli saham di kompleks hotel dan menerima imbal hasil tetap, biasanya 4-6% per tahun.

Bagi pembeli, ini adalah pilihan yang aman dan transparan: properti beroperasi sebagai hotel lengkap, dikelola oleh jaringan profesional, dan profitabilitas tidak bergantung pada fluktuasi permintaan musiman.

Profil pembeli real estat Siprus cukup beragam, tetapi beberapa kategori utama dapat diidentifikasi.

Investor asing mendominasi . Di antara mereka, yang paling menonjol adalah warga negara Jerman, Prancis, dan negara-negara Skandinavia, yang memandang Siprus sebagai platform untuk diversifikasi modal.

Siprus secara tradisional populer di kalangan Inggris : sejak masa kolonial, mereka telah aktif membeli properti di pulau itu, terutama di Paphos dan Limassol. Sejak 2022, minat investor dari Israel dan Timur Tengah telah meningkat, didorong oleh ketidakstabilan politik di kawasan tersebut dan keinginan untuk mengalihkan beberapa aset ke yurisdiksi Uni Eropa.

Kelompok pembeli kedua adalah para relokasi dari sektor TI dan keuangan . Dalam beberapa tahun terakhir, Siprus berfokus untuk menarik bisnis internasional, meluncurkan program kantor pusat, rezim pajak preferensial bagi perusahaan, dan visa khusus bagi spesialis TI.

Akibatnya, perusahaan IT besar membuka kantor di Limassol dan Larnaca, dan permintaan perumahan dari karyawan mereka tumbuh pesat.

Kategori terpisah adalah keluarga yang membeli properti untuk tempat tinggal permanen . Infrastruktur, sekolah, dan layanan kesehatan penting bagi mereka. Siprus memiliki banyak sekolah internasional yang beroperasi di bawah sistem pendidikan Inggris dan Amerika, sehingga menarik bagi keluarga dari Uni Eropa dan Timur Tengah. Pembeli ini sering memilih vila atau apartemen luas dengan beberapa kamar tidur.

Permintaan domestik juga ada, tetapi jauh lebih kecil. Warga Siprus lebih sering membeli rumah di pasar yang sudah ada, dengan fokus pada keterjangkauan dan harga, sementara investor asing menciptakan permintaan untuk properti premium dan bangunan baru.

Pasar sewa Siprus terbagi menjadi beberapa segmen, masing-masing dengan karakteristiknya sendiri.

Pasar jangka panjang terutama ditujukan bagi karyawan perusahaan internasional, bankir, dan relokasi. Di Limassol dan Nicosia, sewa properti diminati sepanjang tahun, menawarkan imbal hasil yang stabil tanpa musim yang signifikan.

Harga sewa rata-rata untuk apartemen dua kamar tidur di Limassol pada tahun 2025 melebihi €2.000 per bulan, dan perkiraan menunjukkan pertumbuhan lebih lanjut karena pasokan terbatas.

Pasar jangka pendek merupakan segmen wisata klasik, yang paling berkembang di Paphos, Ayia Napa, dan Protaras. Di sini, profitabilitas bergantung langsung pada musim: permintaan melonjak dari April hingga Oktober, dengan bulan-bulan musim panas menyumbang sekitar 70% dari pendapatan tahunan. Namun, aktivitas menurun tajam selama bulan-bulan musim dingin, sehingga membutuhkan perencanaan strategis yang cermat dari para investor.

Ceruk ketiga adalah penyewaan korporat . Banyak perusahaan menyewakan apartemen atau rumah kepada karyawan mereka yang bekerja di Siprus. Segmen ini khususnya diminati di Limassol, lokasi kantor pusat perusahaan TI dan keuangan. Penyewa korporat menghargai keandalan dan sifat jangka panjang dari kontrak, sehingga membuat kesepakatan semacam itu menguntungkan bagi pemiliknya.

Perbandingan dengan Austria

Sistem hukum Siprus didasarkan pada hukum umum Inggris, menjadikannya salah satu yang paling transparan dan mudah diprediksi di Uni Eropa bagi investor asing. Hampir semua dokumen penting tersedia dalam bahasa Inggris, dan transaksi disusun agar mudah dipahami, tidak hanya oleh pembeli lokal tetapi juga pembeli internasional.

Inilah sebabnya Siprus sering disebut sebagai “titik masuk yang nyaman ke pasar real estat Eropa” bagi investor dari berbagai negara.

Berikut ini adalah model kepemilikan utama dan fitur-fiturnya.

Cara termudah dan terpopuler untuk mendaftarkan properti adalah dengan membeli apartemen di Siprus secara langsung sebagai perorangan. Metode ini paling sering dipilih oleh keluarga yang membeli rumah untuk digunakan sendiri atau untuk mendapatkan izin tinggal tetap. Prosesnya mudah: perjanjian jual beli ditandatangani, properti didaftarkan ke kantor pertanahan, dan pembeli menjadi pemilik resmi.

Namun, penting untuk diingat bahwa konsekuensi pajak bergantung pada negara domisili pajak. Misalnya, penduduk beberapa negara diwajibkan melaporkan aset di luar negeri dan membayar pajak di negara asal.

Bagi mereka yang memandang real estat sebagai investasi, terutama saat membeli banyak properti atau berinvestasi dalam proyek yang menghasilkan pendapatan, Kendaraan Tujuan Khusus (SPV) digunakan.

Keuntungan kepemilikan melalui perusahaan:

• pemisahan aset dan risiko pribadi;
• pajak perusahaan hanya 12,5% - salah satu yang terendah di UE;
• kemampuan untuk mengoptimalkan perpajakan secara fleksibel, termasuk dalam kasus penjualan atau warisan.

SPV sering digunakan oleh investor yang membeli kompleks penghasil pendapatan, kondominium hotel, atau portofolio apartemen sewa. Format ini juga memfasilitasi daya tarik mitra dan penjualan properti selanjutnya ketika transaksi melibatkan kepemilikan saham di suatu perusahaan, alih-alih real estat.

Bagi investor kaya, Siprus menawarkan instrumen perencanaan warisan dan perlindungan aset – perwalian dan yayasan. Instrumen ini memungkinkan:

• mentransfer harta warisan kepada anak atau ahli waris dengan benar;
• menghindari prosedur pewarisan yang rumit;
• melindungi properti dari kemungkinan klaim oleh pihak ketiga.

Pendekatan ini relevan ketika memiliki portofolio besar atau properti premium senilai beberapa juta euro. Dalam praktiknya, pendekatan ini bertindak sebagai "perisai" keluarga, menjaga modal dan meminimalkan risiko hukum.

Pilihan lain adalah membeli properti di Siprus melalui kepemilikan bersama. Cara ini paling sering digunakan ketika membeli vila besar di pesisir atau kompleks apartemen, di mana beberapa investor bergabung untuk mengurangi hambatan masuk.

Kepemilikan bersama memungkinkan setiap mitra memiliki bagian properti tertentu dan menerima pendapatan yang proporsional dengan investasi mereka. Pendekatan ini memudahkan teman, pasangan, atau keluarga yang ingin memiliki properti bersama.

Bagi investor asing, masuk ke pasar Siprus telah disederhanakan semaksimal mungkin:

• praktis tidak ada pembatasan pembelian (tidak seperti di Austria atau Swiss, di mana orang asing sering menghadapi kuota ketat);
• Verifikasi bank (KYC, AML) wajib dilakukan, yang memeriksa asal dana;
• Semua transaksi dilakukan melalui pengacara berlisensi, yang mengurangi risiko penipuan dan menjamin transparansi.

Faktanya, investor mana pun dapat membeli real estat di Siprus, asalkan mereka dapat membuktikan legalitas modal mereka.

Kepemilikan swasta mendominasi di Austria. Sistem perpajakannya transparan tetapi diatur dengan ketat: investor memahami semua biaya di muka, tetapi hampir tidak ada fleksibilitas. Penataan melalui perwalian atau yayasan mahal dan rumit, sehingga instrumen semacam itu jarang digunakan. Imbal hasil sewa di Austria rendah—2–3%—tetapi risikonya minimal, dan pasarnya stabil dan dapat diprediksi.

Berbeda dengan Austria, Siprus menawarkan struktur kepemilikan yang jauh lebih luas. Di sini, Anda dapat menyesuaikan struktur dengan kebutuhan spesifik Anda:

• untuk tempat tinggal permanen – membeli perumahan secara langsung;
• untuk investasi - mendaftar melalui perusahaan atau berinvestasi di hotel kondominium;
• Untuk perencanaan warisan, gunakan perwalian dan yayasan.

Selain itu, terdapat status non-dom yang unik: non-residen yang menerima status ini dibebaskan dari pajak dividen dan bunga selama 17 tahun. Hal ini menjadikan Siprus salah satu yurisdiksi Uni Eropa yang paling menguntungkan dalam hal beban pajak bagi investor swasta.

Membeli properti di Siprus adalah proses yang mudah dan efisien, tetapi memiliki karakteristik unik tersendiri yang berbeda dari kebanyakan sistem Eropa kontinental. Dasar hukumnya adalah pendekatan Anglo-Saxon terhadap hukum properti, yang membuat transaksi relatif transparan bagi pembeli asing, tetapi tetap membutuhkan persiapan yang cermat dan kepatuhan terhadap semua persyaratan.

Mari kita lihat seluruh rangkaian tindakan mulai dari memilih properti hingga memperoleh hak kepemilikan, sembari mengungkap potensi jebakan.

1. Memilih properti. Pertama, tentukan tujuan investasi: "untuk tempat tinggal/tempat tinggal permanen", "pendapatan melalui sewa jangka pendek", atau "dana/portofolio perusahaan". Hal ini memengaruhi format pembelian dan persyaratan dokumen (status pajak, jenis pembiayaan, persyaratan escrow, dll.).

2. Perjanjian Reservasi. Pengembang atau penjual menandatangani perjanjian awal dengan pembeli, yang biasanya disertai biaya reservasi tetap (harga tetap, periode inspeksi). Perlu dicatat bahwa tahap ini bukanlah kontrak. Perjanjian ini memberikan jaminan kecil tetapi tidak melindungi dari risiko hukum.

3. Uji tuntas hukum. Pengacara melakukan:

• Verifikasi rantai kepemilikan dan hak milik;
• Memeriksa kemungkinan adanya komplikasi – hipotek, hak gadai, tuntutan hukum, penangkapan;
• Analisis dokumen perencanaan dan status izin mendirikan bangunan;
• Periksa apakah situs tersebut dilindungi (arkeologi, pembatasan regional, wilayah pesisir tempat pembangunan dilarang).

Uji tuntas adalah kunci transaksi yang aman; mengabaikan layanan hukum sering kali mengakibatkan risiko yang tidak perlu.

4. Kontrak/Perjanjian Penjualan. Setelah persyaratan disepakati, kontrak ditandatangani, termasuk harga, jadwal pembayaran, ketentuan garansi, denda wanprestasi, dan tanggal komisioning. Jadwal tahapan pembayaran dan ketentuan pengalihan kepemilikan seringkali dilampirkan pada kontrak.

5. Deposit/escrow. Biasanya, pada tahap kontrak, deposit (biasanya 10% dari harga) disetorkan ke rekening klien pengacara atau rekening escrow terpisah (jika disetujui oleh kedua belah pihak). Di Siprus, escrow perwalian dengan pengacara banyak dipraktikkan; yang lebih jarang, escrow bank pihak ketiga digunakan.

6. Pendaftaran kontrak dan perlindungan sementara. Setelah ditandatangani, kontrak biasanya didaftarkan (misalnya, dengan mendaftarkannya ke kantor pendaftaran tanah). Pendaftaran kontrak memberikan perlindungan tertentu kepada pembeli hingga hak kepemilikan akhir diberikan.

7. Penyelesaian. Pembayaran sisa harga kontrak, pajak dan biaya, biaya hukum dan agensi, dan, jika diperlukan, sertifikasi notaris/kualifikasi notaris.

8. Akta Hak Milik/Perjanjian Pengalihan. Untuk pasar sekunder, Anda akan menerima akta hak milik. Untuk pembelian di luar rencana, perjanjian pengalihan seringkali dibuat (mengalihkan hak pengembang kepada pembeli) dan, setelah proyek selesai, akta hak milik akan diterbitkan.

Penting: Periode antara selesainya konstruksi dan penerbitan hak milik bisa sangat signifikan – pembeli tetap dilindungi oleh kontrak dan pendaftaran, tetapi tidak secara hukum memiliki properti tersebut sampai akta kepemilikan diterima.

Pengacara merupakan peserta kunci dalam transaksi ini: mereka melakukan uji tuntas, menyiapkan dan meninjau kontrak, memfasilitasi transfer dana, dan membantu pendaftaran serta pengalihan kepemilikan. Tanggung jawab mereka meliputi:

• permintaan dan analisis hak milik dan rencana;
• Memeriksa status izin mendirikan bangunan;
• permintaan kepada kantor pendaftaran kadaster dan pemerintah daerah mengenai pembatasan;
• menyepakati jadwal pembayaran dan reservasi dalam kontrak;
• pengorganisasian rekening escrow/klien dan kontrol atas penerimaan dana;
• dukungan untuk menutup transaksi dan mendaftarkan hak kepemilikan.

Saran praktis: Bekerjalah hanya dengan pengacara/pengacara berlisensi yang memiliki pengalaman di sektor real estat Siprus dan rekam jejak transaksi yang telah diselesaikan.

Setiap transaksi real estat yang sah memerlukan kontrol perbankan dan hukum yang ketat:

• bukti sumber dana (laporan bank, laporan penjualan aset, pelaporan perusahaan);
• identifikasi pembeli dan penerima manfaat (ID, paspor, bukti alamat);
• Verifikasi pemilik manfaat utama (UBO) saat membeli melalui perusahaan;
• pelaporan transfer dana dalam jumlah besar (bank memerlukan penjelasan tentang asal dana).

Kegagalan mematuhi persyaratan KYC/AML akan mengakibatkan pembukaan akun ditolak, dana dibekukan, dan transaksi dibatalkan.

Real estat pra-rencana (pembelian selama tahap konstruksi) sangat populer di Siprus dan menawarkan harga yang kompetitif, tetapi memerlukan tindakan pencegahan tambahan.

Tahapan pembayaran. Umumnya: cadangan → 10% setelah penandatanganan kontrak → pembayaran bertahap seiring perkembangan konstruksi (tahapan ditentukan dalam kontrak) → pembayaran final setelah serah terima.

Jaminan bank. Kontrak yang andal mencakup jaminan bank atau retensi pembayaran sebagian hingga hak milik diperoleh atau pekerjaan utama selesai. Usahakan untuk mendapatkan jaminan bank untuk cicilan deposit/pembayaran.

Batas waktu penyelesaian dan penalti. Kontrak harus mencantumkan batas waktu yang jelas untuk komisioning dan penalti/denda jika terjadi keterlambatan oleh pengembang. Perhatikan ketentuan force majeure – ketentuan tersebut dapat membebaskan tanggung jawab pengembang jika terjadi pandemi, pembatasan lokal, dll.

Pengalihan hak. Saat mengalihkan hak, sediakan mekanisme yang melindungi Anda dari utang dan kewajiban tersembunyi, dan sepakati siapa yang akan menanggung biaya pajak jika terjadi restrukturisasi transaksi.

Rekomendasi: Untuk pengembangan baru, sangat penting untuk memeriksa reputasi pengembang, proyek terkini, peringkat, dan ulasan, serta ketersediaan dana untuk menyelesaikan proyek.

Kini, semakin banyak transaksi yang dilakukan secara jarak jauh, terutama jika melibatkan non-residen. Format ini dimungkinkan berkat kombinasi model hukum Anglo-Saxon, fleksibilitas pengacara lokal, dan layanan digital.

Keuntungan pembelian jarak jauh:

• Hemat waktu dan biaya perjalanan.
• Kemampuan untuk berpartisipasi dalam transaksi saat berada di negara lain.
• Mekanisme yang fleksibel – tanda tangan elektronik dan surat kuasa.
• Pengacara pada dasarnya “menggantikan” pembeli dan mengawasi prosesnya.

Cara kerjanya dalam praktik

1. Memilih sebuah objek

Investor menerima materi dari pengembang atau agen: denah lantai, ulasan foto/video, tur virtual. Banyak perusahaan menawarkan kunjungan langsung melalui Zoom atau WhatsApp.

2. Dukungan hukum

Di Siprus, seorang pengacara sekaligus perantara memainkan peran kunci. Mereka memeriksa status kepemilikan properti, potensi pembatasan, izin mendirikan bangunan, serta menyiapkan perjanjian jual beli. Bagi klien, semua ini dapat dilakukan dari jarak jauh, tanpa harus mengunjungi pulau tersebut.

3. Menandatangani dokumen

Kontrak dapat ditandatangani:

• secara elektronik (melalui platform bersertifikat),
• atau dengan surat kuasa yang disahkan oleh notaris di negara pembeli.

Ini adalah praktik standar untuk mengirim dokumen asli melalui pos.

4. Penyelesaian keuangan

Dana tersebut tidak ditransfer langsung ke pengembang, melainkan ke rekening klien pengacara (escrow). Pengacara baru mentransfernya kepada penjual setelah semua persyaratan kontrak terpenuhi. Hal ini melindungi investor dari risiko.

5. Pendaftaran properti

Setelah transaksi selesai, pengacara menyerahkan dokumen-dokumen tersebut ke kantor pertanahan. Investor menerima akta kepemilikan melalui pos atau elektronik.

Membeli properti di tepi pantai memiliki sejumlah keuntungan, tetapi juga memiliki serangkaian pertimbangan hukum tersendiri. Berikut hal-hal yang perlu dipertimbangkan:

Batasan/pembatasan pesisir. Di sepanjang pesisir, berlaku batasan pembangunan, persyaratan batasan, peraturan tata kota khusus, dan perlindungan kawasan alam. Beberapa area mungkin tidak cocok untuk konstruksi atau memerlukan izin khusus.

Garis pertama/garis kedua. "Garis pertama" mengacu pada lahan yang berbatasan langsung dengan laut dan memiliki harga premium. "Garis kedua" terletak sedikit lebih jauh dan lebih murah, tetapi memiliki lebih sedikit batasan. Saat membeli properti garis pertama, pastikan untuk memeriksa batasan bangunan dan mempertimbangkan risiko erosi pantai.

"Pemandangan laut" dalam dokumen. Jangan hanya mengandalkan pemasaran: ada atau tidaknya hak resmi atas pemandangan laut tanpa halangan dan batasan bangunan harus dicantumkan dalam dokumen.

Perlindungan pesisir, perizinan kelautan. Konstruksi di pesisir mungkin memerlukan persetujuan tambahan dari instansi dan organisasi pemerintah kelautan/lingkungan.

Perbandingan dengan Austria. Di Austria, proses transaksi lebih formal melalui peran notaris publik dan escrow/dana, perpajakan, dan transfer diatur dengan jelas. Prosesnya lebih mudah diprediksi, tetapi tingkat kontrolnya juga jauh lebih ketat.

Di Siprus, gaya dukungan hukum Anglo-Saxon menekankan perlindungan kontraktual dan pendaftaran kontrak sebelum penerbitan hak milik. Di Austria, dukungan notaris dan verifikasi formal dilakukan "pada tahap notaris", sementara di Siprus, sebagian besar pekerjaan dilakukan oleh pengacara/pengacara.

Hal ini membuat proses di Siprus fleksibel, tetapi memerlukan disiplin lebih tinggi di pihak pembeli dan pengacara yang kompeten.

Di bawah ini adalah tabel terstruktur yang mencakup semua pajak dan biaya utama yang terkait dengan pembelian, kepemilikan, dan penjualan real estat di Siprus.

Sumber tarif utama: publikasi pajak dan analitis 2024-2025: PwC Cyprus, Firma Hukum George Konstantinou, Ringkasan Pajak PwC .

PPN. Tarif standar PPN sebesar 19%. Tarif ini berlaku untuk properti baru dan jasa konstruksi. Namun, terdapat program dan potongan tarif untuk properti residensial (sebelumnya, skema 5% berlaku untuk "hunian utama" dan proyek tertentu, tetapi peraturan perpajakan untuk skema potongan ini dapat berubah secara berkala pada tahun 2025-2026, jadi periksa ketentuan terkini untuk proyek spesifik yang Anda minati).

Untuk penjualan kembali (pasar sekunder) PPN biasanya tidak dikenakan, tetapi kemudian dikenakan biaya transfer.

Bea materai dan biaya transfer. Bea materai adalah biaya kecil per kontrak. Biaya ini dibayarkan segera—dalam waktu 30 hari setelah penandatanganan. Biaya transfer (biaya pendaftaran untuk pengalihan kepemilikan) dihitung berdasarkan skala (3%/5%/8%), dengan diskon 50% yang sering diberikan kepada pembeli untuk jenis transaksi tertentu.

Kedua komponen ini bersama-sama mewakili sebagian besar biaya transaksi, terutama saat menjual kembali.

Pajak Keuntungan Modal (CGT). Pajak Keuntungan CGT) sebesar 20% berlaku atas keuntungan dari penjualan properti Siprus (dan atas saham di perusahaan yang secara langsung memiliki properti tersebut, dengan ketentuan tertentu).

Ada pengurangan (biaya awal, perbaikan yang wajar) dan pengecualian tertentu yang perlu diperhitungkan jika Anda berencana untuk keluar dari investasi.

Biaya hukum dan komisi agen. Biaya hukum biasanya 1-2% dari total harga transaksi, dan komisi agen 2-3% (biasanya dibayar oleh penjual, tetapi opsi lain juga dimungkinkan). Disarankan untuk menganggarkan setidaknya 3-6% untuk biaya transaksi tak terduga dan tetap saat menghitung total biaya awal.

Kepemilikan dan biaya tahunan. Biaya tahunan mencakup utilitas kompleks, asuransi, retribusi kota, dan biaya pembuangan limbah. Di kompleks yang mahal (resor premium), biaya umum bisa signifikan – hingga beberapa ribu euro per tahun, yang mengurangi pendapatan sewa bersih.

Perpajakan atas pendapatan sewa dan nuansa korporat. Pendapatan sewa dikenai pajak sebagai bagian dari basis pajak umum. Bagi individu, tarif pajak bersifat progresif. Pembelian melalui perusahaan (SPV) dan pengelolaan melalui struktur korporat memerlukan pajak perusahaan, iuran jaminan sosial wajib atas pembayaran gaji, kebijakan dividen, dll.

Yang juga penting adalah perjanjian pajak berganda antara Siprus dan negara investor – perjanjian ini memungkinkan pengurangan beban pajak jika dilaksanakan dengan benar.

Rezim pajak untuk non-residen: non-dom dan "aturan 60 hari". Siprus menawarkan mekanisme pajak yang menarik bagi penduduk baru—khususnya, rezim non-dom, yang memberikan pembebasan pajak atas dividen dan bunga untuk jangka waktu yang diperpanjang (17 tahun dengan syarat tertentu), dan "aturan 60 hari" untuk menentukan domisili pajak (alternatif dari aturan 183 hari)—sebuah alat untuk merencanakan domisili pajak sementara atau sebagian di Siprus.

Rezim ini membuat Siprus menarik bagi investor yang ingin menggabungkan optimalisasi pajak dan kependudukan UE, tetapi penerapan insentif memerlukan kepatuhan yang ketat terhadap ketentuan.

Penjualan dan Pajak Penghasilan Badan (CGT). Pajak Penghasilan Badan (CGT) sebesar 20% berlaku untuk keuntungan modal. Biaya perbaikan, biaya hukum, dan potongan dasar diperhitungkan untuk mengurangi basis pajak. Rencanakan implikasi pajak terlebih dahulu: penjualan melalui SPV dapat menimbulkan tantangan tambahan, dan pewarisan melibatkan aturan khusus yang membuat perwalian/yayasan lebih menarik.

Perbandingan dengan Austria. Austria memiliki lebih banyak formalitas: notaris memainkan peran kunci, sistem perpajakan yang mudah diprediksi dan ketat, serta struktur yang kurang fleksibel (perwalian/yayasan lebih mahal dan kompleks). Imbal hasil sewa di Austria, khususnya di Wina, lebih rendah (sekitar 2-3%), tetapi risiko pasar dan volatilitasnya juga jauh lebih rendah. Siprus menawarkan potensi imbal hasil yang lebih tinggi (terutama di pesisir) dan fleksibilitas dalam struktur kepemilikan (SPV, non-dom), tetapi juga risiko musiman dan operasional yang lebih tinggi.

Secara hukum: Di Austria, notaris menjadikan transaksi aman secara formal dan praktis otomatis. Namun, di Siprus, pengacara/pengacara hukum memainkan peran kunci, mengelola proses dan mengelola rekening escrow. Hal ini membuat prosesnya lebih fleksibel, tetapi membutuhkan pemilihan profesional yang cermat.

Siprus tetap menjadi salah satu dari sedikit negara Eropa di mana investasi di bidang properti secara langsung mengarah pada status kependudukan. Program yang paling populer adalah penduduk tetap jalur cepat . Program ini tersedia bagi mereka yang membeli properti di Siprus senilai minimal €300.000 dan memberikan bukti pendapatan dari luar negeri. Status ini:

• abadi dan dapat diwariskan;
• tidak memerlukan tempat tinggal tetap (kunjungan dua tahun sekali sudah cukup);
• berlaku juga untuk keluarga pemohon.

Sebagai alternatif, ada izin tinggal standar untuk pensiunan dan individu dengan pendapatan pasif, serta visa kerja untuk spesialis, terutama di sektor TI dan keuangan.

Sejak 2022, Visa Nomaden Digital bagi pekerja jarak jauh dengan penghasilan minimal €3.500 per bulan. Bagi warga negara Uni Eropa, prosesnya bahkan lebih mudah: mereka dapat tinggal dan bekerja di Siprus tanpa batasan, cukup dengan memberi tahu otoritas setempat.

Selain aspek hukum, faktor gaya hidup .

• Di kota-kota besar terdapat sekolah berbahasa Inggris yang memenuhi standar Inggris.
• Sistem perawatan kesehatan menggabungkan asuransi negara (GESY) dan sektor swasta yang maju.
• Siprus merupakan salah satu negara teraman di Eropa dengan tingkat kejahatan rendah.

Secara keseluruhan, hal ini menjadikan tempat tinggal permanen di Siprus tidak hanya menjadi alat investasi, tetapi juga cara untuk meningkatkan kualitas hidup sebuah keluarga.

Situasinya berbeda di Austria. Status penduduk tidak dapat diperoleh secara langsung melalui properti. Pilihan utamanya adalah izin tinggal berbasis pendapatan dan izin usaha atau kerja. Tidak seperti Siprus, Austria mewajibkan status penduduk tetap; izin tinggal "formal" tidak dimungkinkan.

Perbandingan dengan Austria:

• Siprus: Pilihan yang fleksibel dan praktis bagi investor dan keluarga.
• Austria: Aturan yang ketat dan formal bagi mereka yang benar-benar tinggal di negara tersebut.

Di Siprus, pasar sewa dibagi menjadi dua segmen.

Sewa jangka pendek adalah model wisata.

• Musim berlangsung dari April hingga Oktober.
• Pemuatan selama bulan puncak mencapai 90-95%.
• Biaya harian rata-rata: €100-250.
• Perusahaan manajemen menerima 15-25% pendapatan dengan melakukan pemeliharaan dan pemasaran.

Selama di luar musim, hasil menurun tajam, tetapi karena ADR yang tinggi di musim panas, investor dapat menerima 6-8% per tahun.

Sewa jangka panjang terutama dikaitkan dengan spesialis IT dan tenaga ahli asing.

• Di Limassol, harga sewa apartemen mulai dari €1.500 per bulan, dengan hasil 3-4%.
• Di Nicosia, di mana permintaan didorong oleh pegawai pemerintah dan pelajar, hasilnya lebih tinggi – 5-6%.
• Di Paphos dan Larnaca, harga masuk dan profitabilitas seimbang: 4-6%.

Di Austria, pasar lebih mudah diprediksi tetapi imbal hasil rendah. Di Wina dan Salzburg, sewa jangka pendek kurang populer, sehingga investor berfokus pada kontrak jangka panjang. Suku bunga stabil, tetapi imbal hasil jarang melebihi 2-3%.

Total:

• Siprus = potensi keuntungan tinggi, tetapi sangat musiman.
• Austria = stabilitas dan risiko rendah, tetapi pendapatan terbatas.

Memilih lokasi yang optimal untuk membeli vila atau apartemen di Siprus bergantung pada strategi.

• Limassol adalah pasar premium: perkantoran, gedung pencakar langit, marina, dan status "ibu kota bisnis". Harganya tinggi (€6.000-10.000/m²), imbal hasil rendah, tetapi likuiditasnya tinggi.
• Paphos adalah destinasi wisata yang ramah keluarga dan populer di kalangan warga Inggris dan Skandinavia. Kota ini menawarkan keseimbangan harga dan likuiditas, dengan imbal hasil yang lebih tinggi daripada di Limassol.
• Larnaca – peningkatan infrastruktur (pelabuhan, marina), akses masuk terjangkau (€2.000–3.000/m²), potensi pertumbuhan kapitalisasi.
• Nikosia adalah ibu kota sekaligus pusat administrasi. Sewa tersedia sepanjang tahun, harga sewa rendah (€1.500-2.500/m²), dan imbal hasil 5-6%.
• Ayia Napa dan Protaras – model resor: di musim panas hasil panennya mencapai 10%, di musim dingin – tidak ada kegiatan.

Siprus vs Austria:

• Limassol paling dekat dengan Wina – bergengsi dan profitabilitas rendah.
• Paphos mengingatkan kita pada Salzburg – pariwisata dan gaya hidup.
• Nicosia lebih dekat ke Innsbruck – mahasiswa dan pegawai negeri.
• Ayia Napa dan Protaras dapat dibandingkan dengan resor ski karena musimnya yang tinggi.

Kesimpulan: Pasar Austria cocok bagi mereka yang mencari stabilitas dan prediktabilitas jangka panjang. Di sisi lain, Siprus menawarkan lebih banyak peluang bagi investor yang bersedia bekerja dengan sistem yang dinamis, musiman, dan strategi yang berbeda-beda tergantung wilayahnya.

Di Siprus, pasar dibagi menjadi bangunan sekunder dan bangunan baru, dengan kedua segmen mempunyai karakteristiknya sendiri.

Pasar sekunder secara tradisional menarik karena fakta bahwa properti telah melewati uji waktu:

• memungkinkan untuk menilai kualitas konstruksi dan biaya operasional yang sebenarnya;
• memperhitungkan tagihan utilitas dan cadangan untuk perbaikan besar;
• periksa riwayat properti – dari hak kepemilikan hingga riwayat perbaikan.

Bangunan baru biasanya dijual sebelum rencana pembangunan. Membeli lebih awal memungkinkan diskon hingga 10-15%, tetapi membutuhkan ketelitian yang lebih tinggi:

• jadwal pembayaran dikaitkan dengan tahapan konstruksi;
• jaminan bank atau asuransi digunakan;
• Risiko utamanya adalah keterlambatan pengiriman dan kualitas konstruksi.

Perkiraan harga (2024)

Di Austria, bangunan baru umumnya lebih mahal dan berkualitas lebih tinggi karena aturan bangunan yang ketat, tetapi hasilnya lebih rendah. Di Siprus, rentang harga dan kualitas lebih luas, jadi memilih pengembang yang tepercaya merupakan kunci keberhasilan strategi.

Selain membeli apartemen atau vila standar untuk disewakan, Siprus menawarkan opsi investasi alternatif yang memungkinkan Anda mendiversifikasi portofolio dan berekspansi ke segmen yang lebih khusus.

Apartemen berlayanan dan hotel kondominium. Banyak pengembang menawarkan kompleks siap pakai dengan manajemen pihak ketiga, di mana investor mengalihkan kepemilikan properti kepada perusahaan manajemen. Sebagai imbalannya, mereka menerima pendapatan terjamin (3-6% per tahun) dan tanpa kewajiban operasional. Format ini cocok bagi mereka yang menghargai prediktabilitas dan pendekatan "pasif".

Gedung apartemen/kompleks mini. Pilihan bagi pemain yang lebih besar: membeli satu gedung atau beberapa apartemen di bawah satu tim manajemen. Hal ini membutuhkan investasi dan pengawasan operasional yang signifikan, tetapi dengan manajemen yang tepat, dapat menghasilkan imbal hasil 7-9% per tahun.

Sewa untuk mahasiswa (Nicosia, Limassol). Di kota-kota dengan universitas, permintaan selalu tinggi sepanjang tahun akademik. Format ini memastikan hunian yang tinggi dan pendapatan yang dapat diprediksi, meskipun waktu istirahat mungkin terjadi selama musim panas.

Real estat komersial:

• Toko-toko di pinggir jalan dan kantor-kantor banyak diminati di Nicosia dan Limassol.
• Pergudangan dan logistik masih menjadi bidang khusus saat ini, tetapi mungkin memiliki potensi jangka panjang.

Lahan untuk pengembangan. Cocok untuk pengembang dan investor. Risikonya terkait dengan pembatasan perencanaan kota, tenggat waktu persetujuan, dan biaya modal yang tinggi, tetapi potensi imbal hasil di atas rata-rata juga signifikan.

Perbandingan strategi

Austria vs. Siprus

• Austria → stabilitas, penekanan pada perkantoran dan persewaan jangka panjang, hasil biasanya 2-4%.
• Siprus → lebih banyak ceruk (format resor, persewaan jangka pendek, segmen pelajar), hasil 5-8% dan lebih tinggi.

Investasi di Siprus menawarkan keuntungan yang lebih tinggi, tetapi juga risiko yang lebih tinggi daripada di Austria.

Risiko utama

• Musiman pendapatan dan ketergantungan pada pariwisata: penyewaan resor aktif dari Mei hingga Oktober. Permintaan turun signifikan di musim dingin.
• Risiko kualitas dan pengembangan konstruksi: terutama ketika berinvestasi pada proyek yang masih dalam tahap konstruksi. Keterlambatan atau pengurangan biaya material terkadang terjadi.
• Verifikasi bank (KYC/AML): Memverifikasi sumber dana dapat memperlambat transaksi. Penting bagi investor untuk mempersiapkan dokumen terlebih dahulu.
• Risiko mata uang dan manajemen jarak jauh: bagi non-penduduk, ini adalah biaya terpisah (perusahaan manajemen, asuransi).
• Pengaturan penyewaan jangka pendek: diperlukan pendaftaran dalam daftar khusus dan izin untuk menyewakan perumahan.

Siprus bukan hanya tujuan investasi yang menguntungkan, tetapi juga pilihan relokasi yang menarik. Banyak keluarga, wirausahawan, dan profesional TI memilih pulau ini bukan hanya karena kemudahan pajak dan visanya, tetapi juga karena kombinasi iklim, keterjangkauan, dan kualitas hidup yang tinggi.

Iklim dan ekologi merupakan salah satu alasan utama Siprus menjadi magnet bagi para imigran. Sekitar 320 hari cerah dalam setahun, musim dingin yang sejuk tanpa hujan berkepanjangan, dan kesempatan untuk berenang di laut selama enam hingga tujuh bulan menciptakan gaya hidup layaknya resor yang unik.

Pada saat yang sama, ekologi pulau ini dianggap cukup menguntungkan: dibandingkan dengan kawasan industri besar di Eropa, tidak ada zona industri yang padat, dan udara laut memiliki efek positif pada kesehatan.

Layanan kesehatan dan pendidikan tersedia di lingkungan publik maupun swasta. Sejak 2019, sistem layanan kesehatan nasional GESY telah beroperasi, mencakup layanan medis dasar. Bagi klien yang lebih selektif, tersedia klinik swasta dengan dokter berpengalaman internasional.

Pendidikan juga penting bagi keluarga: Siprus memiliki banyak sekolah dan universitas berbahasa Inggris, yang memudahkan proses relokasi bagi anak-anak dan remaja.

Biaya hidup di pulau ini rata-rata: lebih tinggi daripada di Eropa Timur, tetapi lebih rendah daripada di Austria, Jerman, atau Prancis. Sewa dan belanja bahan makanan di supermarket mungkin lebih murah, tetapi barang impor dan mobil lebih mahal. Karena transportasi umum buruk, sebagian besar keluarga memiliki mobil.

Tingkat keamanan yang tinggi juga menjadikan Siprus tempat tinggal yang menarik. Negara ini memiliki diaspora berbahasa Rusia, Inggris, dan Israel yang berkembang pesat, serta komunitas profesional TI dan wirausahawan yang dinamis. Pulau ini merupakan salah satu wilayah teraman di Mediterania, menjadikannya pilihan yang nyaman bagi keluarga dengan anak-anak dan lansia.

Bagi banyak investor, Siprus telah menjadi lebih dari sekadar platform investasi, tetapi juga “surga Eropa” tempat mereka dapat menginvestasikan modal, memastikan keamanan keluarga, dan mempertahankan fleksibilitas dalam pengelolaan aset.

Alasan minat pada Siprus:

• Yurisdiksi UE: real estat di Siprus menyediakan akses ke kerangka hukum Eropa dan perlindungan hak properti menurut standar UE.
• Sistem hukum Anglo-Saxon: transaksi yang transparan dan dapat diprediksi yang dapat dipahami oleh investor asing.
• Prosedur sederhana untuk pembelian dan pendaftaran real estat: birokrasi minimal dibandingkan dengan negara-negara UE lainnya.
• Bahasa Inggris digunakan secara luas dalam dunia bisnis dan pemerintahan, membuatnya lebih mudah untuk diadaptasi.
• Geografi: Siprus terletak di antara Eropa, Timur Tengah, dan Afrika, menyediakan penerbangan cepat ke berbagai wilayah.

Profesional TI menikmati keringanan pajak, rezim visa preferensial, dan kesempatan untuk bekerja di lingkungan internasional sambil menikmati kualitas hidup yang tinggi.

Oleh karena itu, keputusan untuk membeli properti di Siprus bukan hanya tentang pendapatan investasi, tetapi juga tentang diversifikasi risiko. Bagi penduduk negara-negara dengan sistem politik yang tidak stabil atau pembatasan mata uang, Siprus menjadi "tempat berlindung yang aman" yang menyediakan akses ke Uni Eropa dan kehidupan yang nyaman.

Menjual real estat di Siprus merupakan tahap terpisah dari siklus investasi, dan penting untuk mempertimbangkan beberapa faktor: likuiditas pasar, pajak, musim, dan nuansa hukum.

Penjualan dan waktu di pasar:

• Di Siprus, pasar lebih fluktuatif: permintaan sangat bergantung pada musim (musim panas lebih aktif daripada musim dingin) dan lokasi.
• Periode paparan rata-rata untuk properti di pesisir bisa mencapai 6-12 bulan, sedangkan untuk apartemen cair di kota-kota (Limassol, Nicosia) jauh lebih pendek.
• Periode penjualan bahkan bisa lebih lama untuk vila premium, terutama jika kita berbicara tentang properti senilai lebih dari €1,5-2 juta.

Di Austria, situasinya lebih dapat diprediksi: pasar tidak terlalu bergantung pada musim, dan waktu properti berada di pasar biasanya 3-6 bulan di Wina dan kota-kota besar.

Siprus:

• Pajak Keuntungan Modal (CGT) – 20% (dengan kemungkinan keringanan untuk pembelian rumah pertama atau kepemilikan jangka panjang);
• Saat menjual melalui perusahaan, pengoptimalan pajak mungkin ditawarkan;
• pengungkapan wajib sumber dana dan transparansi transaksi.

Austria:

• pajak keuntungan modal (Immobilienertragsteuer) – 30%;
• Aturan mengenai warisan dan pemberian hadiah bersifat transparan, tetapi tarifnya lebih tinggi dibandingkan di Siprus.

Perencanaan warisan dan warisan. Bagi investor jangka panjang, pengalihan aset seringkali menjadi perhatian:

• Di Siprus, penggunaan perusahaan atau perwalian untuk memiliki aset merupakan hal yang populer, yang menyederhanakan pewarisan dan meminimalkan pajak.
• Di Austria, sistem hukum lebih ketat, tetapi tetap menjamin perlindungan penuh bagi ahli waris.

Berdasarkan pengalaman saya bekerja di Siprus dan Austria, saya dapat mengatakan bahwa kedua yurisdiksi tersebut menawarkan sejumlah keunggulan. Ketika klien saya mencari keandalan, ketenangan pikiran, dan perlindungan modal jangka panjang, saya merekomendasikan Austria.

Imbal hasil di sini memang lebih rendah, tetapi prediktabilitas dan perlindungan hak berada pada level tertinggi. Saya merekomendasikan membeli rumah atau tanah di Siprus bagi mereka yang tidak hanya ingin mempertahankan tetapi juga mengembangkan modal, sekaligus menggabungkan investasi dengan gaya hidup yang nyaman.

Saat memilih properti, saya selalu memulai dengan memeriksa pengembang dan latar belakang hukum mereka : memastikan mereka memiliki akta kepemilikan yang jelas, bebas dari beban keuangan, dan memiliki izin mendirikan bangunan yang benar. Kesalahan pada tahap ini sangat merugikan.

Poin penting kedua adalah uji stres imbal hasil : Saya mensimulasikan situasi di mana hunian sewa turun 20-30% dan menilai seberapa tangguh proyek tersebut. Pendekatan ini memungkinkan kami untuk memahami terlebih dahulu apakah properti tersebut dapat bertahan terhadap fluktuasi musiman.

Jenis kepemilikan juga berperan. Apartemen kecil dapat didaftarkan atas nama perorangan, tetapi jika melibatkan jumlah yang signifikan, lebih baik berinvestasi melalui perusahaan (SPV). Siprus memiliki rezim non-domisili, yang memungkinkan pembebasan pajak atas dividen dan keuntungan modal hingga 17 tahun, sehingga secara signifikan meningkatkan keekonomisan transaksi.

Di Austria, ketentuannya lebih ketat, tetapi perjanjian pajak berganda memberikan peluang tertentu.

Saya biasanya menawarkan tiga strategi. Opsi konservatif adalah properti perkotaan jangka panjang: misalnya, apartemen di Nikosia atau Wina. Pendekatan yang seimbang cocok untuk Larnaca atau Paphos: keduanya memiliki harga moderat dan permintaan stabil.

Skenario yang agresif adalah penyewaan resor jangka pendek di pesisir Siprus. Anda bisa mendapatkan hingga 8% per tahun di sana, tetapi Anda harus siap menghadapi musim dan manajemen yang aktif.

Itulah sebabnya saya sering memberi tahu klien saya: "Diversifikasi." Kombinasi Austria dan Siprus merupakan model kerja yang sangat baik. Austria memberikan stabilitas, Siprus memberikan pendapatan. Bersama-sama, keduanya membentuk portofolio yang seimbang, di mana satu pasar mengompensasi kelemahan pasar lainnya.

Sebelum membuat kesepakatan, saya selalu menyarankan investor untuk melakukan pemeriksaan sistematis:

1. KYC dan pembukaan rekening bank
2. Memeriksa kepemilikan dan tidak adanya beban keuangan
3. Analisis pengembang dan proyek sebelumnya
4. Lisensi sewa jangka pendek (jika direncanakan)
5. Asuransi properti
6. Perjanjian pengelolaan properti
7. Perencanaan pajak dan akuntansi untuk rezim non-domestik
8. Rencana keluar (penjualan kembali/jangka panjang sebagai strategi cadangan)

Menurut saya, membeli properti di Siprus adalah pilihan terbaik ketika pendapatan, fleksibilitas, dan standar hidup yang tinggi menjadi pertimbangan utama . Hal ini khususnya relevan bagi keluarga, profesional TI, dan investor yang ingin menggabungkan investasi dengan kenyamanan pribadi—mulai dari relokasi hingga pendidikan anak. Di sisi lain, Austria lebih diunggulkan bagi mereka yang mengutamakan prediktabilitas dan keandalan, meskipun imbal hasilnya lebih rendah.

Meskipun demikian, saya selalu menawarkan beberapa saran umum : pastikan untuk bekerja sama dengan pengacara yang memahami seluk-beluk lokal, periksa pengembang secara independen, dan putuskan sistem manajemen properti terlebih dahulu. Dan yang terpenting, selalu siapkan "Rencana B": berikan diri Anda pilihan untuk mengubah sewa jangka pendek menjadi jangka panjang, menurunkan harga, atau mempertimbangkan kembali strategi Anda jika arus wisatawan menurun.

Mengenai masa depan, saya yakin hingga tahun 2030. Infrastruktur akan berkembang, pariwisata akan tetap stabil, dan insentif pajak akan terus menarik para relokasi.

Namun, regulasi juga akan semakin ketat : bank akan lebih berhati-hati dalam memilih sumber dana, dan sewa jangka pendek akan semakin diatur. Austria, seperti sebelumnya, akan tetap menjadi pulau stabilitas – tanpa pergerakan mendadak, tetapi dengan likuiditas dan perlindungan modal yang terjamin.

Singkatnya: Austria mengutamakan pelestarian, Siprus mengutamakan profitabilitas. Secara pribadi, saya lebih suka menggabungkan keduanya dalam satu portofolio untuk mencapai ketenangan pikiran sekaligus profitabilitas.

Pasar Siprus beragam: tidak hanya biaya masuk tetapi juga model profitabilitasnya bervariasi di setiap kota. Sewa jangka pendek dengan musim yang jelas mendominasi di pesisir, sementara sewa jangka panjang yang stabil berlaku di kota-kota.

Perbedaan utamanya adalah Siprus secara aktif menggunakan insentif (non-domestik, pengurangan PPN untuk tempat tinggal utama), sementara Austria memiliki sistem pajak yang lebih konservatif, dengan penekanan pada stabilitas jangka panjang.

Investor di Siprus memiliki berbagai strategi yang tersedia, dari agresif (sewa jangka pendek di resor) hingga konservatif (sewa perkotaan jangka panjang).

Menginap sebentar di tepi laut (Paphos, Ayia Napa)

• Anggaran: 200-300 ribu €
• Harga rata-rata per kamar: 90-140 €/malam
• Pengembalian: 6-9%
• Risiko: musim, ketergantungan pada pariwisata

Tinggal jangka panjang di kota (Nicosia, Limassol)

• Anggaran: 150-400 ribu €
• Profitabilitas: 4,5-5,5%
• Penyewa: karyawan perusahaan, mahasiswa, pegawai pemerintah
• Kelebihan: stabilitas, musim minimal

Pantai Premium (Limassol, Pelabuhan)

• Anggaran: mulai dari €800.000 ke atas
• Profitabilitas: 2,5-4%
• Skenario: Fokus pada pertumbuhan modal dan likuiditas
• Kelebihan: prestise tinggi, perlindungan dari inflasi

Diversifikasi melalui manajemen (portofolio)

• 2-3 objek di lokasi berbeda
• Keseimbangan: satu “resor” + satu “kota” + lahan atau komersial opsional
• Profitabilitas: 5-6,5% dengan risiko lebih rendah