Investasi Properti Luar Negeri: Tren, Prakiraan, dan Negara-Negara Teratas

Pada kuartal pertama tahun 2025, investasi properti di Eropa mencapai €45 miliar, naik 6% dari periode yang sama tahun lalu, menurut laporan CNBC. Angka-angka ini menegaskan bahwa properti di luar negeri, khususnya di pasar Eropa, terus menjadi tujuan yang menarik bagi para investor.

Investor semakin beralih ke properti asing sebagai alat untuk berbagi risiko, pelestarian modal, dan pendapatan yang stabil. Eropa menjadi tujuan yang sangat menarik, dengan pasarnya yang dicirikan oleh kepastian hukum yang tinggi, aturan yang transparan untuk pembelian dan pengelolaan properti, serta sistem ekonomi yang stabil.

Dalam hal ini, Austria merupakan pilihan yang sangat menjanjikan: properti di Austria sering dianggap sebagai aset "tempat berlindung yang aman" karena ekonominya yang stabil dan aturan kepemilikan yang transparan. Negara ini menggabungkan ekonomi yang kuat dan politik yang stabil, infrastruktur yang sangat baik, dan lingkungan hidup yang nyaman. Hal ini menjadikan pembelian properti di sini sebagai investasi yang andal: akan melindungi dana Anda dari inflasi dan dapat menghasilkan pendapatan dari sewa atau kenaikan harga pasar.

Bagi banyak investor, alasan utama membeli properti di luar negeri adalah untuk melindungi tabungan dan menyebar risiko. Langkah ini membantu melindungi modal dari masalah ekonomi atau politik di dalam negeri dan memungkinkan mereka untuk berinvestasi di pasar yang berbeda dan independen. Secara umum, saya merekomendasikan untuk memilih negara-negara dengan ekonomi yang kuat dan stabil di mana hukum secara andal melindungi hak pemilik properti, seperti di Austria atau Jerman. Hal ini membuat investasi jauh lebih aman dan transparan.

Keuntungan penting lainnya adalah investasi properti di luar negeri dapat menghasilkan pendapatan sewa yang stabil. Ambil contoh kota-kota di Austria seperti Wina atau Salzburg: selalu ada permintaan sewa di sana. Hal ini memungkinkan Anda untuk tidak hanya menutupi biaya utilitas dan pajak, tetapi juga menghasilkan pendapatan tambahan setiap bulan.

Berinvestasi di properti internasional juga membuka pintu bagi pertumbuhan modal jangka panjang. Saya dapat mengkonfirmasi dari pengalaman pribadi bahwa apartemen yang dibeli di area menjanjikan di Wina 5-7 tahun lalu sekarang bernilai 20-30% lebih tinggi. Bagi klien yang berpikir jangka panjang, hal ini menjadikan investasi semacam itu sebagai cara yang sangat menarik untuk mengembangkan kekayaan mereka.

Keunggulan strategis lain bagi banyak investor adalah kesempatan untuk mendapatkan izin tinggal melalui investasi properti. Negara-negara seperti Portugal, Spanyol, Yunani, dan Siprus menawarkan izin tinggal setelah membeli properti senilai jumlah tertentu. Ini bukan hanya investasi finansial tetapi juga kunci untuk kualitas hidup di Eropa: akses ke layanan kesehatan yang canggih, pendidikan untuk anak-anak, dan kebebasan bepergian di dalam Area Schengen. Dengan demikian, investasi menjadi alat bukan hanya untuk pertumbuhan modal tetapi juga untuk perencanaan pribadi dan keluarga jangka panjang.

Rumah ramah lingkungan dan hemat energi semakin populer Pilihan terbaik adalah apartemen dengan sertifikasi Kelas A atau lebih tinggi. Apartemen jenis ini menghemat biaya perawatan, populer di kalangan penghuni, dan memiliki nilai jual yang tinggi.

Banyak investor juga mengarahkan pandangan mereka ke Eropa Timur dan Karibia. Properti di sini lebih terjangkau, dan tingginya permintaan wisatawan menawarkan peluang pendapatan yang baik. Misalnya, apartemen sewa musim panas populer di Kroasia dan Montenegro, sementara vila tepi pantai populer di Karibia.

Menurut saya, Eropa adalah pilihan yang lebih dapat diandalkan untuk investasi jangka panjang di bidang properti asing. Transparansi transaksi di sini lebih tinggi, dan hak investor lebih terlindungi, sehingga meminimalkan risiko. Permintaan perumahan yang stabil menjamin pendapatan yang dapat diprediksi dan pelestarian modal untuk tahun-tahun mendatang.

Memilih negara yang tepat adalah fondasi investasi properti luar negeri yang sukses. Keuntungan di masa depan, keamanan modal, dan tujuan jangka panjang Anda bergantung padanya. Dalam artikel ini, saya telah merangkum kriteria utama untuk membantu Anda membuat keputusan yang tepat.

1. Stabilitas ekonomi dan prediktabilitas pasar

Stabilitas ekonomi adalah faktor kunci untuk pertumbuhan harga perumahan yang dapat diprediksi dan pendapatan sewa yang stabil. Semakin stabil PDB dan semakin rendah tingkat inflasi di suatu negara, semakin rendah risiko investasi Anda akan mengalami penurunan nilai.

• Contoh: Austria dan Jerman sering dipilih oleh investor karena ekonomi mereka yang stabil dan perkembangan pasar perumahan yang dapat diprediksi.
• Hal-hal yang perlu dipertimbangkan: tingkat pekerjaan, inflasi, kenaikan harga properti, dan perubahan permintaan sewa.

2. Perlindungan hukum bagi investor

Sistem hukum yang kuat dan jujur ​​memastikan bahwa hak milik Anda terlindungi, Anda tidak akan menjadi korban penipuan, dan setiap transaksi properti akan berjalan lancar.

• Contoh: Jerman, Austria, dan Swiss memiliki undang-undang ketat yang mengatur transaksi properti dan melindungi hak-hak pembeli asing.
• Hal-hal yang perlu dipertimbangkan: apakah warga negara asing dapat mendaftarkan kepemilikan, seberapa jelas dan transparan transaksi tersebut, dan apakah ada registrasi properti resmi dari negara bagian.

3. Kemungkinan memperoleh izin tinggal (RP)

Kesempatan untuk mendapatkan izin tinggal atau Visa Emas merupakan keuntungan signifikan bagi investor. Hal ini menawarkan kesempatan untuk tinggal di negara tersebut dan bepergian dengan bebas di dalam wilayah Schengen.

• Contoh: Di Portugal, Spanyol, Yunani, dan Siprus, Anda dapat memperoleh izin tinggal dengan membeli properti dengan jumlah tertentu – biasanya antara 250.000 dan 500.000 euro.
• Hal-hal yang perlu dipertimbangkan: berapa investasi minimum yang dibutuhkan, persyaratan tempat tinggal di negara tersebut, dan apakah memungkinkan untuk memperpanjang izin tinggal atau akhirnya memperoleh kewarganegaraan.

4. Ketentuan pajak dan biaya pemeliharaan

Saat menghitung profitabilitas, penting untuk mempertimbangkan tidak hanya harga properti tetapi juga biaya-biaya terkait. Pajak properti, pajak penghasilan sewa, dan biaya wajib lainnya dapat secara signifikan mengurangi pengembalian investasi bersih.

• Contoh: Di Austria dan Jerman, pajak properti relatif rendah, dan pendapatan sewa dikenakan pajak sesuai aturan standar. Di AS, pajak mungkin lebih tinggi, tetapi keringanan pajak tersedia untuk investor jangka panjang.
• Hal-hal yang perlu dipertimbangkan: pajak tahunan, pajak penghasilan sewa, biaya utilitas, dan biaya tambahan untuk pemilik asing.

5. Permintaan sewa dan likuiditas pasar

Permintaan sewa yang tinggi memungkinkan pendapatan yang lebih tinggi dan pengembalian investasi yang lebih cepat, sementara likuiditas pasar yang tinggi menyederhanakan penjualan properti selanjutnya.

• Contoh: Wina, Lisbon, dan Barcelona memiliki minat yang stabil baik untuk penyewaan jangka pendek maupun jangka panjang.
• Hal-hal yang perlu dipertimbangkan: tingkat arus wisatawan, aktivitas bisnis kota, pertumbuhan penduduk, dan fluktuasi musiman dalam permintaan.

6. Faktor bahasa dan budaya

Menguasai bahasa dan memahami peraturan serta kebiasaan setempat akan membuat pengelolaan properti dan bekerja sama dengan penyewa menjadi jauh lebih mudah.

• Contoh: Di Jerman dan Austria, bahasa Jerman paling sering dibutuhkan, sedangkan di Portugal dan Spanyol, bahasa Inggris sering digunakan dalam bisnis.
• Hal yang perlu dipertimbangkan: kemudahan berkomunikasi dengan agen properti dan penghuni, serta mentalitas dan budaya bisnis setempat.

7. Kekhasan daerah-daerah di dalam negeri

Bahkan di dalam satu negara, tingkat profitabilitas dan risiko dapat sangat bervariasi tergantung pada kota dan wilayah tertentu.

• Contoh: Di Wina, area pusat lebih cocok untuk penyewaan wisata, sedangkan pinggiran kota lebih cocok untuk penyewa jangka panjang. Di Lisbon, area wisata populer lebih menguntungkan untuk penyewaan jangka pendek, sedangkan area yang kurang ramai wisatawan memberikan pendapatan jangka panjang yang lebih stabil.
• Hal-hal yang perlu dipertimbangkan: kemudahan transportasi, pengembangan infrastruktur, daya tarik daerah tersebut bagi penyewa, dan prospek kenaikan harga properti.

Memilih negara yang tepat adalah fondasi untuk investasi properti luar negeri yang menguntungkan. Pilihan ini menampilkan negara-negara unggulan yang unggul dalam tiga kriteria utama: stabilitas ekonomi, program residensi, dan hasil sewa yang tinggi.

• Kota-kota: Wina, Salzburg, Graz
• Karakteristik pasar: Ekonomi yang kuat, tingkat perlindungan hukum yang tinggi, dan fluktuasi harga yang minimal di pasar properti.
• Pendapatan: Sewa menghasilkan rata-rata 3-5% per tahun, sementara nilai properti di daerah populer dapat meningkat sebesar 20-30% dalam 5-7 tahun.
• Izin Tinggal: Membeli properti saja tidak secara otomatis memberikan izin tinggal, tetapi dapat mempermudah perolehan visa atau izin tinggal jangka panjang jika persyaratan tambahan dipenuhi.
• Kekurangan: Terdapat beberapa pembatasan dan prosedur ketat bagi pembeli asing yang harus diperhatikan.

• Tip: Properti di pusat kota lebih cocok untuk sewa jangka pendek, sedangkan daerah pinggiran kota dan daerah dekat universitas lebih cocok untuk penyewa jangka panjang.

• Kota-kota: Lisbon, Porto, Algarve
• Karakteristik Pasar: Program Golden Visa tersedia untuk investasi sekitar €280.000 hingga €500.000, pasar berkembang pesat, iklimnya nyaman, dan permintaan wisatawan tetap stabil.
• Pendapatan: Sewa properti dapat menghasilkan 4-6% per tahun, terutama di Lisbon dan lokasi resor populer.
• Izin Tinggal: Golden Visa memberikan hak untuk mendapatkan izin tinggal, yang dapat diperpanjang setelah 5 tahun dan kemudian dapat diperoleh izin tinggal tetap.
• Kekurangan: Di daerah-daerah populer, persaingan antar pemilik properti sangat tinggi, dan proses pengajuan Golden Visa bisa sangat birokratis.
• Tips: Lokasi wisata lebih cocok untuk penyewaan jangka pendek, sedangkan area yang kurang ramai dikunjungi lebih cocok untuk pendapatan jangka panjang yang lebih stabil.

• Kota: Barcelona, ​​​​​​Madrid, Valencia, Costa del Sol
• Fitur Pasar: Arus wisatawan yang kuat, kesempatan untuk berpartisipasi dalam program Golden Visa dengan investasi sebesar €500.000 ke atas, beragam pilihan properti—mulai dari apartemen hingga vila dan flat.
• Keuntungan: Sewa jangka pendek dapat menghasilkan 5-7% per tahun, sewa jangka panjang sekitar 3-4%.
• Izin tinggal: Golden Visa memberikan hak untuk tinggal dan bekerja di negara tersebut, serta untuk bergerak bebas di dalam wilayah Schengen.
• Kelemahan: Masalah pembayaran kembali tetap ada; di kota-kota kecil dan daerah yang jauh dari pantai, pasar sekunder kurang berkembang.
• Tip: Kawasan resor dan kota-kota besar lebih cocok untuk penyewaan wisata, sedangkan daerah pedalaman lebih cocok untuk penyewaan jangka panjang dan kenaikan harga.

• Kota/wilayah: Athena, Thessaloniki, pulau-pulau (Kreta, Rhodes, Santorini)
• Karakteristik Pasar: Properti yang relatif terjangkau masih dapat ditemukan di pulau-pulau tersebut, meskipun harga di destinasi wisata populer sedang meningkat. Pembeli asing masih memiliki akses yang relatif mudah ke pasar.
• Keuntungan: Selama musim wisata, penyewaan di pulau-pulau tersebut dapat menghasilkan 6-8%, dengan penyewaan jangka panjang – rata-rata 3-4%.
• Izin tinggal: Partisipasi dalam program Golden Visa dimungkinkan dengan pembelian properti mulai dari €250.000.
• Kekurangan: Pariwisata bersifat musiman, sehingga pendapatan menurun selama musim sepi; infrastruktur mungkin terbatas di beberapa pulau.
• Tip: Properti di pulau lebih cocok untuk penyewaan jangka pendek dengan pengembalian tinggi, sedangkan kota-kota di daratan lebih cocok untuk pendapatan jangka panjang yang lebih stabil.

• Kota-kota: Limassol, Nicosia, Paphos
• Karakteristik Pasar: Properti tepi laut, serta kompleks perumahan baru dan vila, sangat diminati. Transaksi transparan, dan permintaan yang stabil didorong oleh wisatawan dan ekspatriat.
• Pendapatan: Sewa properti dapat menghasilkan sekitar 5-7% per tahun, dan properti di daerah populer mudah dijual kembali.
• Izin Tinggal: Izin tinggal tersedia untuk investasi sekitar €300.000 hingga €400.000, dengan program izin tinggal permanen tersedia untuk investasi yang lebih besar.
• Kekurangan: Di daerah wisata populer, pasar properti mengalami lonjakan harga dan harga jual kembali properti dapat berfluktuasi.
• Tip: Properti di tepi pantai lebih cocok untuk disewakan jangka pendek kepada wisatawan, sedangkan apartemen di kota lebih cocok untuk disewakan jangka panjang yang stabil.

• Kota-kota: Berlin, Munich, Frankfurt, Hamburg
• Karakteristik Pasar: Regulasi yang ketat, keandalan hukum yang tinggi bagi pembeli asing, permintaan sewa yang stabil, dan ketentuan transaksi yang transparan.
• Pendapatan: Sewa menghasilkan rata-rata 2-4% per tahun di kota-kota besar, sementara nilai properti dapat meningkat sebesar 15-25% dalam 5-7 tahun.
• Izin Tinggal: Membeli properti tidak secara langsung memberikan hak untuk mendapatkan izin tinggal, tetapi dapat menyederhanakan aspek keuangan dalam mengajukan visa atau izin tinggal jangka panjang.
• Kekurangan: Profitabilitas lebih rendah dibandingkan di negara-negara Eropa Selatan, dan persaingan antar investor dan penyewa tetap tinggi.
• Saran: Pertimbangkan untuk berinvestasi di properti di area pusat kota besar—properti tersebut menawarkan likuiditas tinggi dan pendapatan yang lebih stabil.

• Kota/wilayah: Paris, Nice, Cannes, Côte d'Azur
• Karakteristik Pasar: Kawasan metropolitan besar dan destinasi wisata dengan likuiditas tinggi, pertumbuhan harga yang stabil, dan permintaan sewa yang stabil dari wisatawan maupun penduduk lokal.
• Keuntungan: Di daerah pesisir, pendapatan sewa dapat mencapai 4-6% per tahun, di kota-kota sekitar 3-4%, sementara nilai properti meningkat secara bertahap dan stabil.
• Izin Tinggal: Membeli properti tidak secara langsung memberikan izin tinggal, tetapi investasi besar dapat meningkatkan peluang mendapatkan visa jangka panjang.
• Kekurangan: Beban pajak yang tinggi dan biaya pemeliharaan properti yang mahal, serta prosedur birokrasi yang rumit selama transaksi.
• Tip: Lokasi resor cocok untuk penyewaan musiman, sedangkan Paris dan Lyon cocok untuk investasi jangka panjang dan pertumbuhan modal.

• Kota-kota: Dubai, Abu Dhabi, Sharjah
• Karakteristik Pasar: Pembangunan kompleks perumahan modern yang aktif, arus wisatawan yang stabil, komunitas penduduk asing yang besar, dan infrastruktur yang mapan.
• Pendapatan: Di Dubai, properti sewa dapat menghasilkan 7-9% per tahun, sementara permintaan untuk apartemen dan vila tetap tinggi secara konsisten.
• Izin Tinggal: Dengan investasi minimal 1 juta AED (sekitar €250.000), investor dapat memperoleh izin tinggal; untuk investasi yang lebih besar, tersedia visa tinggal jangka panjang.
• Kekurangan: Harga properti baru bisa berubah-ubah, transaksi dikenakan komisi dan biaya yang tinggi, dan pendapatan sewa dapat bervariasi tergantung musim.
• Saran: Keuntungan tertinggi berasal dari distrik pusat Dubai, Marina, dan Dubai Hills, dan bijaksana untuk mempertimbangkan investasi pada proyek-proyek baru dengan memperhatikan pertumbuhan harga di masa depan.

Berdasarkan pengalaman klien saya, Austria tetap menjadi pilihan paling populer untuk investasi jangka panjang di properti asing. Alasannya sederhana: ini adalah pasar yang paling seimbang dan dapat diandalkan. Negara ini memiliki ekonomi yang stabil, aturan main yang jelas, dan permintaan sewa yang konstan. Negara lain, seperti Portugal, Spanyol, dan UEA, juga menarik, tetapi Austria unggul dalam hal kombinasi keamanan, profitabilitas, dan prediktabilitas.

Investasi properti di luar negeri menawarkan potensi besar, tetapi membutuhkan kehati-hatian. Memahami risiko dan batasan lokal adalah kunci untuk mengamankan investasi Anda dan membuat keputusan yang tepat.

1. Risiko mata uang

Waspadai risiko mata uang: nilai aset dan pendapatan sewa mungkin meningkat, tetapi jika mata uang asing terdepresiasi terhadap mata uang Anda sendiri, pengembalian aktual akan lebih rendah. Ini merupakan pertimbangan penting untuk investasi jangka panjang.

Saran: Gunakan instrumen keuangan, simpan uang dalam mata uang lokal, atau perhitungkan kemungkinan fluktuasi dalam perhitungan Anda sebelumnya.

2. Pembiayaan dan suku bunga

Persyaratan hipotek merupakan faktor kunci dalam profitabilitas investasi. Misalnya, suku bunga di negara-negara stabil (Austria, Jerman) seringkali lebih tinggi daripada di Eropa Selatan, tetapi risikonya lebih rendah di sana. Saran saya: selalu pertimbangkan kemungkinan kenaikan suku bunga dan bangun cadangan keuangan untuk menutupi risiko ini.

3. Ketidakstabilan ekonomi dan politik

Risiko investasi ada bahkan di negara-negara yang paling stabil—ini termasuk krisis ekonomi umum dan perubahan legislatif yang dapat memengaruhi profitabilitas dan nilai suatu aset. Di pasar dengan ketidakstabilan politik yang tinggi, risikonya lebih spesifik: ini dapat mencakup pembatasan mendadak terhadap warga negara asing, pembekuan operasi, atau pengenalan pajak baru. Penting untuk menganalisis kedua jenis risiko tersebut.

4. Kewajiban pajak

Peraturan pajak untuk properti dan sewa berbeda-beda di setiap negara. Ketidaktahuan atau kegagalan untuk mematuhi peraturan ini tidak hanya menyebabkan denda tetapi juga mengurangi profitabilitas investasi secara keseluruhan.

Hal-hal yang perlu dipertimbangkan: Pajak properti, pungutan pendapatan sewa, persyaratan pajak khusus untuk non-penduduk, dan keberadaan perjanjian internasional yang mencegah pajak berganda.

5. Penyesuaian harga untuk rumah lama dibandingkan dengan rumah baru

Berinvestasi pada properti yang sudah ada di kota-kota besar dapat menghasilkan keuntungan tinggi, tetapi lebih berisiko karena fluktuasi harga yang liar. Bangunan baru umumnya lebih mahal, tetapi menarik bagi penyewa karena fasilitas modernnya dan hampir tidak memerlukan renovasi. Strategi optimal adalah menginvestasikan sebagian modal pada properti baru untuk pendapatan yang stabil dan sisanya pada apartemen berkualitas tinggi yang sudah ada dengan potensi pertumbuhan yang baik.

6. Pembatasan rumah kedua dan persyaratan lingkungan

Beberapa negara membatasi warga asing untuk membeli properti kedua atau memberlakukan aturan khusus untuk penyewaan jangka pendek. Pada saat yang sama, peraturan lingkungan semakin ketat, dengan peringkat efisiensi energi yang tinggi menjadi wajib. Saya merekomendasikan untuk memilih properti dengan sertifikasi yang sesuai—ini membuat properti lebih mudah dipasarkan dan melindunginya dari denda atau biaya renovasi di masa mendatang.

7. Likuiditas dan hasil sewa

Tidak semua properti mudah disewakan atau dijual. Di daerah dengan pariwisata aktif atau permintaan sewa jangka panjang yang stabil, properti terjual dan disewakan lebih cepat. Saya sering memperhatikan bahwa apartemen di pusat kota Wina dan Salzburg menemukan penyewa hanya dalam beberapa hari, sementara properti di daerah yang lebih terpencil dapat kosong selama berbulan-bulan. Oleh karena itu, ketika memilih properti di luar negeri, penting untuk mempertimbangkan permintaan aktual dan potensi tingkat pendapatan.

8. Biaya pemeliharaan dan perawatan properti

Investasi properti memerlukan pengeluaran rutin untuk pemeliharaan, perbaikan, asuransi, dan utilitas. Pengeluaran ini dapat mengurangi pengembalian investasi secara keseluruhan.

Tips: Saat menilai profitabilitas, penting untuk memperhitungkan semua biaya tambahan dan kemungkinan pengeluaran tak terduga sebelumnya.

9. Risiko hukum dan birokrasi

Aturan untuk mendaftarkan, membeli, dan memiliki properti sangat berbeda dari satu negara ke negara lain. Kesalahan dalam pengurusan dokumen atau kesalahpahaman hukum setempat dapat dengan mudah menyebabkan masalah hukum yang serius.

Saran: Selalu bekerja sama dengan pengacara dan agen yang bereputasi baik dan teliti secara menyeluruh semua tahapan transaksi properti, dari pembelian hingga penjualan.

Keberhasilan investasi properti di luar negeri tidak hanya bergantung pada negara, tetapi juga pada pilihan jenis properti yang tepat. Setiap kelas properti menawarkan peluangnya masing-masing: beberapa menawarkan pendapatan sewa yang stabil, yang lain apresiasi harga yang cepat, dan yang lainnya menawarkan likuiditas tinggi atau kepatuhan terhadap standar ramah lingkungan. Di bawah ini adalah kategori utama properti yang saya rekomendasikan dan situasi di mana properti tersebut paling menguntungkan.

Properti perumahan

• Apartemen biasa (di bangunan baru dan di pasar sekunder), serta rumah deret.
• Paling cocok untuk sewa jangka panjang, terutama di kota-kota besar dan daerah dengan permintaan yang stabil.
• Berdasarkan pengalaman pribadi, properti semacam itu sangat cocok bagi mereka yang mencari investasi yang aman dan terjamin. Apartemen baru biasanya lebih mudah disewakan, dan properti yang sudah ada terkadang menawarkan apresiasi yang lebih besar jika Anda memilih lingkungan yang tepat.

Properti resor/pariwisata

• Vila, apartemen di kawasan resor, dan sewa jangka pendek.
• Selama musim ramai, properti semacam itu dapat menghasilkan pendapatan yang baik, terutama di lokasi populer seperti pantai Spanyol atau Pegunungan Alpen Prancis.
• Namun, pendapatan dapat turun secara signifikan di luar musim liburan, jadi saya selalu menyarankan investor untuk meneliti arus pariwisata di wilayah tersebut sebelum membeli properti resor.

Real estat komersial

• Ruang perkantoran, ruang ritel, bangunan industri, dan gudang.
• Jenis properti ini dapat memberikan pendapatan sewa yang stabil, terutama jika terdapat penyewa yang dapat diandalkan dan jangka panjang.
• Namun, sektor properti komersial di Eropa saat ini menghadapi tantangan: kenaikan suku bunga, tingginya biaya konstruksi, dan faktor-faktor lain mengurangi profitabilitas.
• Saya merekomendasikan opsi ini kepada investor berpengalaman atau mereka yang bersedia bekerja sama dengan penyewa besar atau berinvestasi melalui dana.

Properti hotel dan perhotelan

• Properti non-standar seperti hotel, apartemen hotel, dan hotel butik.
• Mereka dapat menghasilkan pendapatan tinggi di negara-negara pariwisata, terutama di wilayah dengan arus tamu yang konstan.
• Pada saat yang sama, proyek-proyek seperti itu lebih sulit dikelola, tetapi dengan pendekatan yang tepat, proyek tersebut dapat memberikan keuntungan yang sangat baik.

Real estat sosial/khusus

• pusat medis, panti jompo, dan perumahan mahasiswa.
• Properti semacam itu biasanya kurang rentan terhadap fluktuasi pasar dan memiliki penyewa jangka panjang.
• Berdasarkan pengalaman saya, segmen ini semakin populer: investor semakin memilih properti "sosial" untuk menggabungkan stabilitas dan pendapatan.

Properti ramah lingkungan / properti hemat energi

• Fasilitas dengan sertifikat lingkungan dan teknologi hemat energi.
• Rumah-rumah tersebut membutuhkan biaya perawatan yang lebih rendah dan lebih menarik bagi penyewa yang menghargai ekologi.
• Saya sering merekomendasikan untuk mempertimbangkan bangunan-bangunan seperti itu, karena lebih mudah dijual dan lebih memenuhi persyaratan pemerintah dan peraturan yang baru.

Berinvestasi di properti asing dengan lancar membutuhkan kehati-hatian, pendekatan yang matang, dan pengetahuan tentang peraturan setempat. Dengan mengikuti rencana langkah demi langkah saya yang terperinci, Anda dapat menghindari kesalahan umum dan memastikan perlindungan maksimal untuk investasi Anda.

1. Tentukan tujuan dan anggaran

Pertama-tama, Anda harus memutuskan tujuan apa yang ingin Anda kejar:

• Apakah Anda berencana menyewakan properti tersebut (bulanan atau harian)?
• Apakah Anda akan menggunakannya untuk tempat tinggal pribadi?
• ataukah tujuan utama Anda adalah pertumbuhan nilai jangka panjang dan perlindungan modal?

Kemudian hitung anggaran aktual Anda dengan memasukkan:

• biaya properti itu sendiri,
• pajak dan bea,
• biaya rutin untuk perawatan dan kemungkinan perbaikan,
• dampak fluktuasi nilai tukar.

2. Pilih negara dan kota Anda

Menilai keamanan ekonomi negara, kondisi hukum, potensi pendapatan sewa, dan pilihan tempat tinggal.

• Kota-kota dengan permintaan sewa yang konstan dan lingkungan perkotaan yang berkembang
• Kehadiran wisatawan, fluktuasi musiman, dan prospek jangka panjang untuk apresiasi harga properti

3. Lakukan riset pasar dan jenis properti

• Tentukan jenis properti: apartemen, vila, kondominium, atau properti komersial
• Bandingkan biaya properti serupa dan potensi pendapatan sewa
• Gunakan laporan dari perusahaan analitik internasional dan lokal (misalnya Knight Frank, Savills, InvestFuture)

4. Siapkan dasar hukum

• Cari tahu apakah warga negara asing diperbolehkan membeli properti tanpa batasan
• Periksa legalitas properti, keberadaan hak gadai, dan legalitas konstruksi
• Jika perlu, lakukan pembelian Anda melalui perusahaan terdaftar

5. Temukan agen dan pengacara yang terpercaya

• Pilihlah hanya spesialis yang andal dan memiliki reputasi kerja sama yang baik
• Seorang ahli hukum akan melakukan persiapan dan peninjauan transaksi, analisis dokumen, dan masalah perpajakan
• Agen properti akan memilih opsi yang sesuai, menghitung potensi keuntungan, dan mewakili kepentingan Anda saat menegosiasikan persyaratan

6. Memeriksa dan menginspeksi objek

• Pastikan Anda mengunjungi lokasi tersebut sendiri atau percayakan hal ini kepada spesialis yang berpengalaman.
• Lakukan inspeksi terperinci terhadap kondisi properti, semua sistem utilitas, dan peralatan yang ada.
• Analisis lokasi: kemudahan akses transportasi, ketersediaan infrastruktur, dan potensi pertumbuhan nilai di area tersebut.

7. Menyusun dan menandatangani kontrak

• Perjanjian tersebut disusun dalam bahasa resmi dan mencatat semua detail perjanjian.
• Perhatikan secara khusus bagian-bagian mengenai jadwal pembayaran, sanksi atas pelanggaran, dan kewajiban pembeli dan penjual.
• Periksa apakah transaksi tersebut memerlukan notarisasi atau pendaftaran dengan instansi pemerintah.

8. Pembayaran dan pendaftaran

• Transfer dana melalui gerbang pembayaran yang aman atau gunakan rekening escrow untuk keamanan.
• Daftarkan hak kepemilikan Anda di kadaster atau registrasi resmi negara bagian.
• Bayar semua pajak dan biaya yang berlaku (untuk transaksi, pendaftaran, dan layanan notaris).

9. Manajemen properti

• Tentukan format pengelolaan: kendali independen atau pendelegasian wewenang kepada perusahaan pengelola.
• Jika Anda menyewakan properti, buatlah perjanjian sewa dan dapatkan asuransi properti.
• Menyusun catatan keuangan (pendapatan dan pengeluaran) untuk memahami profitabilitas sebenarnya.

10. Pemantauan dan optimasi

• Pantau situasi pasar dan dinamika harga terkini untuk properti di kelas Anda.
• Saat kondisi berubah, segera ubah strategi penyewaan atau penjualan Anda.
• Rencanakan investasi cerdas dalam meningkatkan dan memperbaiki properti Anda untuk meningkatkan nilai dan pendapatannya.

• Sektor perumahan terus menunjukkan pertumbuhan: menurut laporan BNP Paribas Real Estate, total investasi real estat perumahan di Eropa melebihi €29,3 miliar dalam sembilan bulan pertama tahun 2025. Harga perumahan perkotaan meningkat rata-rata 4,6% dari tahun ke tahun, sementara tarif sewa meningkat sekitar 4,4% (kuartal 2 2025 dibandingkan kuartal 2 2024).
• Pasar properti Austria semakin berkembang: antara Januari dan Juni 2025, volume transaksi meningkat sebesar 13,9% dibandingkan tahun sebelumnya, dengan total nilai keuangan mencapai sekitar €15,32 miliar.
• Minat terhadap properti "hijau" terus meningkat. Investor dan dana investasi mengalihkan fokus mereka ke bangunan hemat energi yang memenuhi standar lingkungan dan dilengkapi dengan sistem modern.
• Menurut Laporan Prospek Real Estat Global 2025 dari JLL, bahkan dalam kondisi ekonomi yang menantang, sektor perumahan tetap menjadi tujuan investasi terbesar. Secara global, transaksi senilai hingga $1,4 triliun diperkirakan akan terjadi dalam lima tahun ke depan.
• Menurut perkiraan dari perusahaan konsultan C&W, tarif sewa untuk kantor-kantor utama, gudang, dan ruang ritel berkualitas tinggi akan meningkat. Penurunan proyek perumahan dan perkantoran baru menyebabkan kekurangan ruang berkualitas, yang berkontribusi pada pemeliharaan dan potensi pertumbuhan harga sewa.
• Kota-kota seperti Wina, Madrid, Paris, Berlin, dan Amsterdam mempertahankan statusnya sebagai tempat aman bagi modal. Investasi properti di kota-kota metropolitan ini masih dianggap menguntungkan, terutama bagi investor yang mencari stabilitas jangka panjang dan likuiditas tinggi.